New Raport de Evaluare a Proprietatii Imobiliare pentru vanzare / … Str... · 2015. 5. 19. · Cladirea este prevazuta cu acoperis tip sarpanta din lemn cu invelitoare din tigla

Raport de Evaluare a Proprietatii Imobiliare pentru vanzare / schimb

PROPRIETAR: STATUL ROMAN CLIENT: ADMINISTRATIA IMOBILIARA ORADEA UTILIZATOR: ADMINISTRATIA IMOBILIARA ORADEA ADRESA: Str. Episcop Mihai Pavel nr. 16, subsol, stanga intrarii, CF colectiva 21879, (fara CF individual), Oradea, judet Bihor Nr. Inregistrare: 7391/EB/09.04.2015

VALOAREA DE PIATA: (1 EUR = 4,3965 RON) Teren: Constructie:

EUR 13.000 RON 57.154,5 - RON 57.154,5

east bridge srl

Corporative member Affiliate

Mihai Dumitrescu

METODE DE EVALUARE Capitalizarea veniturilor: Comparatia vanzarilor:

EUR 13.000 EUR 13.000

Suprafata Utila apartament/spatiu: 61,17 mp Construita apartament / spatiu (conform calcule): cca. 80 mp Teren: N/A mp

Data Inspectiei: 09.04.2015 Evaluarii: 09.04.2015 Raportului: 09.04.2015

Str. Ep. M. Pavel nr. 16, subsol, dreapta intrarii, Oradea, jud. Bihor | 2

SC EAST BRIDGE SRL

Raport de Evaluare a Proprietatii Imobiliare pentru vanzare

I. MANDAT

East Bridge a fost rugata sa evalueze proprietatea imobiliara mentionata la capitolul V. pentru ADMINISTRATIA IMOBILIARA ORADEA.

Inspectia proprietatii s-a efectuat de catre consultantul companiei East Bridge, in data de 09.04.2015 in prezenta reprezentantului beneficiarului, Dna. Petan Lucretia si Dna. Rodica Brad.

II. CERTIFICARE

Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certificam ca afirmatiile prezentate si sustinute in acest raport sunt adevarate si corecte si au fost verificate, in limita posibilitatilor, din mai multe surse. De asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile noastre personale, fiind nepartinitoare din punct de vedere profesional. In plus, certificam ca nu avem niciun interes prezent sau de perspectiva cu privire la imobilele care fac obiectul prezentului raport de evaluare si niciun interes sau influenta legata de partile implicate. Onorariul ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nicio legatura cu declararea in raport a unei anumite valori sau interval de valori (din evaluare) care sa favorizeze clientul si nu este influentata de aparitia unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele din standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania). Evaluatorii au respectat codul deontologic al ANEVAR. In elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenta externa din partea nici unei alte persoane in afara evaluatorilor care semneaza mai jos. Prezentul raport a fost efectuat in concordanta cu Standardele de Evaluare ANEVAR editia 2014 ( SEV 100 - Cadrul general; SEV 101 - Termenii de referinta ai evaluarii; SEV 102 – Implementare; SEV 103 – Raportare; SEV 230 - Drepturi asupra proprietatii imobiliare, GME 630 - Evaluarea bunurilor imobile, si se supune legislatiei in vigoare. La data elaborarii acestui raport, evaluatorii care semneaza mai jos sunt membrii ANEVAR, au indeplinit cerintele programului de pregatire profesionala continua al ANEVAR si au competenta necesara intocmirii acestui raport. De asemenea, evaluarea a fost efectuata in conformitate cu Codul Deontologic. Consultantii firmei East Bridge au incheiate asigurari de raspundere profesionala la Allianz Tiriac Asigurari SA. Acest raport de evaluare este confidential atat pentru client cat si pentru evaluator si este valabil numai pentru scopul mentionat in prezentul raport; nu se accepta nicio responsabilitate daca este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru oricare alt scop. Raportul de evaluare nu va putea fi inclus, in intregime sau partial, in documente, circulare sau in declaratii, nici publicat sau mentionat in alt fel, fara acordul scris si prealabil al evaluatorului si al clientului acestuia, cu specificatia formei si a contextului in care ar urma sa apara. Evaluatorii nu sunt obligati sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta referitor la proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare, decat in baza unui angajament special pentru acest scop si in limita permisa de reglementarile deontologice si de conduita ale profesiunii si respectiv cu respectarea legislatiei in vigoare.


SC EAST BRIDGE SRL

III. BAZA DE EVALUARE Evaluarea este un proces de estimare a valorii unui bun la un moment dat. Valoarea reflecta rezultatul unor aprecieri facute pe baza mai multor criterii de comparatie, ea exprimand de fapt valoarea de intrebuintare si cea de schimb in contextul general al pietei.In lucrarea de fata va fi estimata valoarea de piata care, conform Standardelor de Evaluare – SEV 101 - Termenii de referinta ai evaluarii si SEV 310 - Evaluari ale drepturilor asupra proprietatii imobiliare pentru garantarea imprumutului - reprezinta suma estimata, pentru care o proprietate ar putea fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.

IV. CONDITII SI IPOTEZE LIMITATIVE In calcule, s-au utilizat suprafetele indicate in documentatia pusa la dispozitie de client, apartamentarea subsolului cladirii find in curs; am utilizat informatiile si documentele puse la dispozitie de catre client, nu s-au realizat masuratori asupra spatiului/apartamentului. Beneficiarul ne-a solicitat evaluarea pentru cele doua spatii si nu ne asumam raspunderea pentru eventuale diferente care ar putea sa apara in urma apartamentarii. Evaluatorii au presupus ca imobilul evaluat se conformeaza restrictiilor urbanistice din zona, detine toate licentele, autorizatiile, certificatele necesare utilizarii sale. Am considerat ca toate informatiile obtinute de la client sunt adevarate si corecte. Nu ne asumam nicio responsabilitate pentru neconcordantele generate de informatii eronate oferite de client. Evaluatorii, prin reglementarile profesionale carora se supun, nu au calitatea juridica de a certifica corectitudinea, din punct de vedere legal, a actelor mentionate si nici a dreptului deplin de proprietate asupra bunului imobil evaluat, considerat existent in prezenta lucrare, ca ipoteza de lucru. Evaluatorii au considerat proprietatea imobiliara subiect libera de sarcini, fiind evaluata in aceasta ipostaza. Nu s-a efectuat nicio investigatie referitoare la prezenta sau absenta substantelor poluante si, prin urmare, nu se poate oferi nicio asigurare a potentialului sau impact asupra evaluarii. In consecinta, pentru scopul acestei evaluari, am presupus ca nu sunt, pe sau in cadrul proprietatii, niciun fel de substanta poluanta, care ar putea contamina proprietatea si diminua valoarea acesteia. Orice identificare ulterioara nu ne este imputabila. Valorile estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a acestora pe interese fractionate va invalida valorile estimate. Evaluatorii au fost de acord sa-si asume responsabilitatea misiunii incredintate de catre clientul numit in raport, in scopul utilizarii precizate de catre client, respectiv in scopul mentionat in raportul de fata. Raportul de evaluare nu este destinat asiguratorului proprietatii, iar valoarea prezentata in prezentul raport de evaluare nu are nicio legatura cu valoarea de asigurare. Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia. Evaluatorii, prin natura muncii lor, nu sunt obligati sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta relativ la proprietatea in chestiune. Evaluatorii nu isi asuma nicio responsabilitate pentru evenimentele ce influenteaza valoarea proprietatii care au avut loc dupa data evaluarii sau data inspectiei si care nu au fost indicate. Natura pietelor emergente cum este si Romania presupune anumite dificultati in cuantificarea unor valori de piata. Oricum, valorile exprimate in cadrul acestui raport trebuie sa fie considerate ca fiind cea mai buna estimare a proprietatii in cauza. Subliniem ca valoarea recomandata a fost determinata strict prin perspectiva situatiei pietei, la data de referinta a evaluarii, situatie care se poate modifica, intr-un interval mai scurt sau mai lung, in functie de dinamica economica, ceea ce ar implica reconsiderarea pozitiei noastre. Desigur ca proprietarul, respectiv un potential cumparator, pot avea, argumentat, alte opinii si pareri, sustinand oricare alta valoare dintre valorile determinate in prezentul raport sau oricare alta valoare rezultata dintr-un alt proces de evaluare.


SC EAST BRIDGE SRL

V. PREZENTAREA DATELOR

1. Adresa si Proprietarul 1.1 Proprietatea Spatiu situat la subsol, in stanga intrarii, SPATIU CU ALTA DESTINATIE, compus din

incaperi in suprafata utila de 61,17 mp (conform schita defalcare), situat in Oradea, Strada Episcop Mihai Pavel nr. 16, judet Bihor.

Subsolul cladirii este in curs de apartamentare , ne-a fost solicitat raportul de evaluare inaintea apartamentarii si nu ne asumam raspunderea pentru diferentele care ar putea sa apara.

1.2 Proprietar si situatia juridica

STATUL ROMAN. A fost supus evaluarii dreptul de proprietate al Statului Roman asupra proprietatii descrise mai sus, conform actelelor de proprietate ce au fost inmanate evaluatorilor si care sunt anexate, in copie (vezi anexele 6 si 7), la prezentul raport si anume: Extras de carte funciara colectiva cu numarul 21879, Schita releveu inaintea apartamentarii.

1.3 Ipoteci La momentul intocmirii raportului de evaluare proprietatea nu era ipotecata sau grevata de alte sarcini. Nu detinem informatii ca imobilul ar fi listat ca monument istoric, insa acesta este inclus in situl istoric Centrul Mun. Oradea.

1.4 Asigurare Am fost informati ca proprietatea nu este asigurata in momentul de fata.

1.5 Utilizarea actuala La data evaluarii spatial era liber, necesitand renovare. La data evaluarii apartamentul / spaţiul era liber, avand cea mai buna utilizare de spaţiu administrativ/depozitare, beneficiaza de acces direct din Str. Ep. Mihai Pavel, acesta este situat la demisol-subsol. Spatiul este afectat de tevile de apa-canalizare aferente retelei intregului imobil, ceea ce reduce inaltimea utila a incaperilor si reprezinta un dezavantaj major pentru spatiu.

2. Analiza locatiei

2.1 Cartier

2.1.2 2.2 Strada

2.1.3 2.3 Transportul public

2.1.4 2.4 Puncte de interes

Proprietatea in cauza este situata in vecinatatea Primariei Oradea, zona ultracentrala urbana, formata din sedii institutii, spatii comerciale si birouri, dar si cladiri de apartamente tip P+2E, P+1E.

Ep. Mihai Pavel este o strada asfaltata, cu sens unic de circualtie, care se conecteaza la Str. Primariei. Proprietatea are acces la caile de transport in comun: linii autobuz, tramvai. Statiile se afla la aproximativ unul - doua minute departare de proprietate. Proprietatea beneficiaza de invecinarea apropiata cu urmatoarele puncte de interes:

- Primaria Oradea - Parc - Liceul Iosif Vulcan, Spatii comerciale, sedii banci,

farmacii, cabinete medicale, etc..

2.5 Zona

Zona din imediata vecinatate a proprietatii poate fi caracterizata ca relativ


SC EAST BRIDGE SRL

linistita. Amplasarea imobilului in cadrul zonei este favorabila. Nu detinem informatii cu privire la gradul de poluare in zona.

3. Infrastructura terenului 3.1 Suprafata terenului Conform documentelor de proprietate puse la dispozitie nu rezulta suprafata de

teren aferenta proprietatii.

3.2 Deschiderea Proprietatea beneficiaza de acces direct din Str. Ep. Mihai Pavel, spatiul de afla la subsol, cu ferestre cu vedere spre strada de acces, in partea dreapta a intrarii in cladire care asigura accesul spre curtea comuna.

3.3 Geografia Relieful proprietatii este plat, iar forma este patrulatera, regulata.

3.4 Vecinatati N/A.

3.5 Limite N/A.

4. Descrierea Proprietatii 4.1 Constructia Din informatiile obtinute, imobilul a fost edificat in jurul anilor 1920-1930.

Caladirea este dispusa pe patru nivele:subsol, parter inalt si doua etaje; spatiul analizat este situat la subsol (demisol). Aspectul proprietatii este satisfacator la interior (necesita renovare), iar cel exterior este satisfacator (necesita reabilitarea fatadei).

4.2 Structura Solutia constructiva este fundatii caramida si piatra, cu structura de rezistenta din caramida cu planseu din bolte caramida si traverse metalice si lemn. Zidaria interioara este din caramida. Ar trebui mentionat faptul ca proprietatea subiect era libera la data evaluarii, necesitand renovare. Accesul in spatiul analizat se realizeaza din dreapta intrarii, direct din strada, prin intermediul unei usi metalice.

4.3 Acoperisul

Cladirea este prevazuta cu acoperis tip sarpanta din lemn cu invelitoare din tigla.

4.4 Finisaje Finisajele interioare sunt precare, spatiul necesita renovare generala: pardoselile sunt din pamant si ciment, peretii sunt netencuiti, pe pereti se intalnesc urme de igrasie. Spatiul nu dispune de grup sanitar. Spatiul este afectat de tevile de apa-canalizare aferente retelei intregului imobil, ceea ce reduce inaltimea utila a incaperilor si reprezinta un dezavantaj major pentru spatiu.

4.5 Tamplarie Apartamentul beneficiaza de usa de acces din metal din strada, spatiul dispune

de ferestre spre Str. Ep. M. Pavel, tamplarie metal cu ferestre normale si gratii metalice. Tamplaria interioara nu este montata.

4.6 Utilitati

Proprietatea nu beneficiaza de racord la electricitate si acces la apa-canalizare si termoficare (fara racord la termoficare).

4.7 Instalatii

Proprietatea nu beneficiaza de incalzire, conform informatiilor furnizate de catre reprezentantul beneficiarului.

4.8 Suprafete Urmatoarele suprafete au fost determinate utilizand documentele puse la


SC EAST BRIDGE SRL

dispozitie: Suprafata utila spatiu dreapta intrarii: 61,17 mp Suprafata construita spatiu dreapta intrarii: cca. 80 mp (conform calcule) Suprafata teren: N/A

5. Starea Proprietatii

5.1 Imbunatatiri La data inspectiei, trebuie mentionat faptul ca spatiul analizat era liber si necesita renovare: tencuire si zugravirea peretilor, schimbarea tamplariei, amenajarea unui grup sanitar, etc.. Suntem de parere ca spatiul necesita o investitie suplimentara de cca. 5.000-8.000 EUR pentru a putea fi exploatat ca spatiu cu alta destinatie.

VI. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE 1. Generalitati

Judetul Bihor, situat in Vestul tarii, este compus din orase ca: Oradea, Beius, Alesd, Marghita, etc si comune ca: Tileagd, Nojorid, Sanmartin, etc. Judetul Bihor este situat la granite cu Ungaria si este strabatut de Drumurile Europene: E 68/60 – asigura accesul dinspre Bucuresti, Budapesta si Viena; E 671 asigura accesul dinspre Timisoara. Municipiul Oradea, resedinta judetului, este format din cartiere ca: Orasul Nou, Nufarul, Rogerius, Velenta, Iosia, Subcetate, etc. La aceste cartiere se adauga zonele invecinate Oradiei, ca: Osorhei, Sanmartin, Seleus, etc.

Activul se situeaza in zona ultracentrala a Mun. Oradea, in zona pietonala Republicii. In cazul prezentului activ, tinand cont de estimarile privind cea mai buna utilizare, piata se defineste ca piata proprietatilor imobiliare - spatii cu alta destinatie administrativ/depozitare. In analiza acestei piete am investigat aspecte legate de situatia economico-sociala si dezvoltarea zonei, prezenta investitorilor in zona, trenduri ale ultimilor ani, cererea specifica si oferta competitiva pentru tipul de proprietate delimitat. Cererea in scadere pentru proprietatile similare are ca principala cauza puterea scazuta de cumparare pe fondul dificultatii in obtinerea surselor de finantare. In subzona de amplasare a proprietatii, nivelul ofertelor recente de inchiriere pentru apartamente similare se situeaza la valori cuprinse intre EUR 150 si EUR 250/luna, in cazul apartementelor cu 1, 2 camere. In cazul apartamentelor pretabile pentru birouri/sedii firma, chiria poate ajunge si la EUR 6 – 12/mp/luna, in functie de acces, suprafata, finisaje, etc.. Pretul de vanzare pentru apartamentele similare la parter se situeaza intre EUR 800/mp si EUR 1200/mp in functie de amplasare, suprafata, finisaje, etc..

2. Oferta de apartamente similare

Relativ constanta.

3. Cererea de apartamente similare

Relativ constanta.

4. Echilibrul pietei

Dezechilibru in favoarea Cererii fiind o piata a cumparatorilor. In opinia noastra, tendinta se va mentine si in viitor. Din punct de vedere teoretic, punctul de echilibru este greu de atins sau niciodata, ciclul imobiliar neputand fi sincronizat cu ciclul de dezvoltare a


SC EAST BRIDGE SRL

afacerilor, datorita instabilitatii economice, activitatea imobiliara raspunzand la stimuli pe termen lung sau scurt. Ciclul pe termen scurt depinde de schimbarile la nivelul caracteristicilor populatiei existente si de veniturile sale, in timp ce pe termen lung depinde, mai ales, de disponibilitatea creditelor si conditiilor de finantare.

5. Plaja de valori ofertate spre inchiriere pentru spatii similare 5.1 Plaja de valori ofertate spre vanzare pentru spatii similare

Minimum: cca. 120 euro Maximum: cca. 180 euro Minimum: cca. 400 euro/mp Maximum: cca. 800 euro/mp

7. Riscul de vandabilitate In opinia noastra, proprietatea indeplineste conditiile pietei si poate fi vanduta

intr-o perioada medie-lunga de timp (maximum 12 luni) in conditii normale de marketing.

VII. EVALUAREA

1. Abordari utilizate Pentru determinarea valorii de piata a unei proprietati de tipul celei de fata, Standardele de Evaluare prevad posibilitatea utilizarii a trei tipuri de abordari, bazate pe: comparatia vanzarilor, costurilor de inlocuire si capitalizarea veniturilor. In cazul de fata s-a considerat oportun a se aplica abordarile pe baza capitalizarea veniturilor si comparatia vanzarilor.

2. Cea mai buna utilizare (CMBU)

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii abordarilor de evaluare. Cea mai buna utilizare este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare (maxim productiva). In opinia noastra, tinand cont de conformarea proprietatii si de caracteristicile acesteia, C.M.B.U. este cea de tip spatiu cu alta destinatie.

3. Abordarea pe baza capitalizarii venitului

In cadrul acestei abordari se cuantifica valoarea prezenta (actualizata) a beneficiilor viitoare anticipate aduse proprietarului, obtinute din exploatarea imobilului.

S-a utilizat metoda bazata pe capitalizarea veniturilor. Aceasta presupune ca un imobil, in functie de caracteristicile sale constructive si de localizare, constituie un potential venit pe termen indelungat prin inchiriere, renta etc. Cu alte cuvinte, imobilului are o valoare de randament. Elementele necesare calculului valorii imobilului sunt :

Venitul brut potential VBP – veniturile anuale obtinute din inchirierea imobilului ;

Grad de ocupare - s-a considerat un grad de ocupare de 80 - 85%;

Venitul brut efectiv VBE – veniturile anuale obtinute din inchirierea imobilului dupa amendarea VBP cu gradul de ocupare;

Cheltuielile de exploatare – cheltuielile care sunt in sarcina proprietarului / investitorului. Acestea se impart in cheltuieli fixe (impozitul pe proprietate si cheltuielile cu asigurarea acesteia) si variabile (utilitati, management,


SC EAST BRIDGE SRL

administrare, reparatii si intretinere - daca prin contract nu se prevede a fi recuperate de la chiriasi). Astfel : s-a considerat cheltuielile de exploatare de cca. 5% din VNE; nu s-au luat in calcul cheltuieli cu intretinerea si reparatiile cladirii. De asemenea, nu au fost estimate cheltuieli variabile cu utilitatile deoarece acestea cad in sarcina chiriasilor;

Rata de capitalizare c reprezinta relatia dintre castig si valoare, relatie acceptata pe piata si rezultata dintr-o analiza a vanzarilor, respectiv a chiriilor pentru proprietati comparabile. Astfel, rata de capitalizare luata in considerare, din motive legate de diminuarea riscului utilizatorului, a fost considerata de cca. 8% in cazul spatiilor similare, fiind determinata pe baza informatiilor de piata;

Suprafetele efectiv inchiriabile au fost preluate din documentele puse la dispozitie de catre client: suprafata utila 61,17 mp.

Venitul net din exploatare VNE – venitul rezultat din deducerea cheltuielilor de exploatare din venitul brut potential; Formula de calcul este: V = VNE / c, iar ipotezele si calcule utilizate sunt prezentate in Anexa 1. Astfel, opinam ca valoarea de piata a imobilului analizat este de:

EUR 13.000

4. Abordarea pe baza comparatiei vanzarilor

Metoda comparatiei directe utilizeaza procesul de lucru in care estimarea valorii de piata se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare, comparandu-le apoi cu cea de evaluat. Premiza majora a metodei comparatiei directe este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este intr-o relatie directa cu preturile unor proprietati competitive si comparabile. Analiza comparativa este termenul general folosit pentru a identifica procesul ce utilizeaza fie analiza pe perechi de date, fie analiza comparatiilor relative. Analiza comparativa se axeaza pe asemanarile si diferentele dintre proprietati, care afecteaza, intr-un fel sau altul, valoarea acestora. Diferentele si asemanarile ar putea aparea in ceea ce priveste dreptul de proprietate evaluat, motivatia cumparatorului si a vanzatorului, conditiile de finantare, situatia pietei imobiliare, dimensiunile, locatia, precum si caracteristicile fizice si economice ale proprietatilor. In realizarea prezentului raport de evaluare, s-au folosit ca surse de informatii, ofertele de vanzare de imobile similare din zona studiata existente in ziarele/revistele de specialitate, din paginile de web ale diferitelor firme imobiliare precum si din baza de date proprie aferenta departamentelor de evaluare, respectiv de tranzactii imobiliare (vezi Anexa 3). Grila de comparatie este prezentata in Anexa 1. Din analiza efectuata a rezultat ca cea mai apropiata comparabila de subiect este comparabila B (are cea mica corectie totala neta) Avand in vedere si celelalte corectii, inclusiv faptul ca piata recunoaste ca intersectia cererii cu oferta implica un discount de cca. 10 - 15%, opinam ca valoarea de piata a imobilului analizat este de:

EUR 13.000

5. Reconcilierea valorilor Avand in vedere atat cantitatea, calitatea informatiilor detinute si adecvarea abordarilor prezentate, evaluatorii opineaza ca valoarea de piata a proprietatii analizate (cu scopul vanzarii / schimbului) este de

EUR 13.000

Referitor la aceasta valoare pot fi precizate urmatoarele:


SC EAST BRIDGE SRL

Valoarea a fost exprimata si este valabila in conditiile si prevederile prezentului raport;

Valoarea opinata include constructia;

Valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele legale;

Valoarea este o predictie;

Valoarea este subiectiva;

Valoarea nu include T.V.A.;

Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

Intocmit azi, 09.04.2015 de catre: Ec. Andreea-Anita Şoşdean, Expert evaluator Dl. Mihai Dumitrescu, Managing Partner ANEXE:

1. Capitalizarea venitului 2. Comparatia vanzarilor 3. Comparabile utilizate (oferte de vanzare, inchiriere) 4. Harta localizare 5. Fotografii 6. Documente proprietate 7. Planse, schite


SC EAST BRIDGE SRL

Anexa 1 - Capitalizarea venitului

ELEMENTE DE CALCUL U.M. CANTITATE VALOARE

0 1 2 3

Suprafata utila de calcul/ chirie lunara mp 61,17 160

Venit brut potential anual - VBP EUR 1.920

Grad de neocupare % din VBP 20% 384

Venit brut efectiv - VBE VBP-Gradul de

neocupare 1.536

Cheltuieli cu impozitul pe cladire EUR -60 -60

Cheltuieli cu asigurarea % din Valoarea

Proprietatii -0,15% -45

Cheltuieli cu managementul proprietatii EUR 0 0

Venit net anual EUR 1.431

Rata de capitalizare, c - 8,00%

Costuri de imbunatatire 5000 5.000

Curs de schimb la data de referinta EUR/ RON 4,3965

VALOAREA PROPRIETATII EUR 13.000

RON 57.155

In urma studiilor efectuate de societati de consultanta specializate in tranzactii imobiliare (Darian DRS, Colliers International, CBRE Romania, Jones Lang LaSalle, DTZ Echinox, Knight Frank), pentru anul 2014, rata de capitalizare pentru spatii comerciale, pentru orase secundare, se situeaza intre 8,00% si 10,50%. Am considerat sustenabila o rata de capitalizare de 8% avand in vedere conditiile actuale ale pietei imobiliare si utilizarea spatiului.

Spatiul a fost evaluat in ipoteza posesie vacanta, si s-a considerat o rata de neocupare de 20%, avand in vedere ca spatiul este afectat de tevila de apa-canalizare ceea ce l-ar face mai greu inchiriabil.

Chiriile unitare pentru spatii similare la demisol/subsol se situeaza in intervalul 3 EUR/mp/luna – 6 EUR/mp/luna. In cazul proprietatii subiect am considerat o chirie de piata de 160 euro/luna pentru suprafata efectiv inchiriabila de aproximativ 61 mp.


SC EAST BRIDGE SRL

Anexa 2 – Comparatia vanzarilor

CRITERIU SUBIECT COMPARABILA A COMPARABILA B COMPARABILA C

PRET (EUR) 49.000 60.000 18.000

PRET (EUR/mp) 1.089 429 900

Sursa olx.ro olx.ro olx.ro

ELEMENTE DE COMPARATIE

1. DREPTURI DE PROPRIETATE TRANSMISE

deplin deplin deplin

Corectie 0% 0% 0%

Valoare corectie/mp 0 0 0

Valoarea corectata/mp 1.089 429 900

2. CONDITII DE FINANTARE

proprii proprii proprii

Corectie 0% 0% 0%



3. CONDITII DE VANZARE nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare

Corectie 0% 0% 0%



4. CONDITII ALE PIETEI curente curente curente

Corectie 0% 0% 0%



5. SUPRAFATA, mp 61,17 45 140 20

Corectie 0% 8% -10%

Valoare corectie/mp 0 34 -90


6. ZONA Ultracentral - central

Republicii central - superior central

Variatie (corectie) -10% -10% 0%

Valoare corectie/mp -109 -46 0

Valoarea corectata/mp 980 417 810

7. ETAJ demisol, cu tevi apa-canal

P demisol P

Variatie (corectie) -50% -15% -50%

Valoare corectie/mp -490 -62 -405


8. VECHIME BLOC (ani) cca. 80 ani mai vechi similar similar

Variatie (corectie) 0% 0% 0%



9. FINISAJE precare bune medii/satisf. medii

Variatie (corectie) -30% -20% -17%

Valoare corectie/mp -147 -71 -69


10. Sistem de incalzire fara incalzire termoficare similar similar

Variatie (corectie) -5% 0% 0%

Valoare corectie/mp -17 0 0

http://www.anuntul.ro/




SC EAST BRIDGE SRL


11. Altele fara baie baie 2 bai fara baie

Variatie (corectie) -10% -10% 0%

Valoare corectie/mp -33 -28 0


CORECTIE TOTALA NETA -796 -174 -564 CORECTIE NETA % DIN PRETUL DE VANZARE 73% 41% 63% CORECTIE TOTALA BRUTA 796 242 564 CORECTIE BRUTA % DIN PRETUL DE VANZARE 73% 57% 63%

Valoarea adoptata: COMPARABILA B valoarea cu cele mai mici corectii

Valoare corectata - EUR/mp 255

Discount pentru oferta 15% Valoare stabilita (EUR) 13.256

Valoare rotunjita - EUR 13.000

Corectii:

S-a ales comparabila B, avand cea mai mica corectie totala bruta;

S-a aplicat o corectie de +8%, respectiv -10% pentru diferenta de suprafata intre comparabilele B, C si subiect.

S-au aplicat corectii pentru diferenta de zona de amplasare, -10% pentru comparabila A si pentru comparabila B.

S-au aplicat corectii pentru nivel, -50% pentru comparabila A si pentru comparabila C, respectiv -15% pentru comparabila B (datorita faptului ca proprietatea subiect este afectata de tevile de apa canalizare). In piata s-a identificat o diferenta semnificativa intre spatiile situate la parter si cele situate la demisol/parter, in functie si de prezenta accesului direct din strada.

S-a aplicat o corectie de -30% comparabilei A pentru starea finisajelor, respectiv cca. 70 EUR/mp comparabilelor B si C, spre deosebire de subiect.

S-a aplicat o corectie de -5% comparabilei A pentru sistemul de incalzire, acestea dispunand de incalzire, in timp ce apartamentul subiect nu beneficiaza de incalzire.

S-a aplicat o corectie de -10% comparabilelor A si B pentru existenta baii.

In general, discount-ul pentru oferta este cuprins intre 8% si 12% in functie de caracteristicile proprietatii, zona, gradul de lichiditate, etc.. In cazul de fata s-a estimat ca un discount pentru oferta de 15% reflecta tendintele actuale ale pietiei imobiliare pe segmentul spatiilor similare din Oradea.


SC EAST BRIDGE SRL

Anexa 3 - Comparabile utilizate

Oferte de vanzare: Comparabila A: Completari telefonice: Apartament parter Republicii, ultracentral, termoficare, SU 45 mp, cu baie, finisaje bune, pret cerere 49.000 EUR, negociabil; sursa olx.ro.

Comparabila B: Completari telefonice: Spatiu demisol cu ferestre in strada, SC 160 mp, SU 140 mp, 2 grupuri sanitare, zona ultracentrala, necesita unele reamenajari, 60.000 EUR, negociabil; sursa olx.ro.


SC EAST BRIDGE SRL


SC EAST BRIDGE SRL

Comparabila C: Completari telefonice: Spatiu central, parter, fara baie, SU 20 mp, plus boxa, finisaje medii, pret cerere 18.000 EUR, negociabil; sursa olx.ro.

Oferte de inchiriere: Completari telefonice: spatiu pretabil birou/comercial, acces direct din strada, demisol, in zona ultracentrala, se inchiriaza cu finisaje, SU 90 mp, cu baie,chirie EUR 390/luna, adica cca. 4 EUR/mp/luna, Sursa olx.ro.


SC EAST BRIDGE SRL

Completari telefonice: Spatiu fosta crama Astoria, 165 mp utili, demisol, cu baie, acces din strada, EUR 3/mp/luna, sursa olx.ro, Agentie imobiliara.

Completari telefonice: Spatiu subsol, 384mp utili, cu bai, acces din strada, EUR 3/mp/luna, sursa olx.ro.


SC EAST BRIDGE SRL

Completari telefonice: spatiu pretabil cabinet medical la parter, in zona ultracentrala, finisaje bune, SU 30 mp, SC 40 mp, baie, o camera si hol. Chirie EUR 190/luna (EUR 6,33/mp), Sursa tocmai.ro, agentie imobiliara.


SC EAST BRIDGE SRL

Completari telefonice: apartament pretabil birouri sau cabinet medical la parter, in zona ultracentrala, finisaje bune, SU 176 mp, chirie EUR 7/mp, Sursa tocmai.ro, agentie imobiliara.


SC EAST BRIDGE SRL

Completari telefonice: Spatiu pretabil birouri sau cabinet medical la parter, in zona centrala, finisaje bune, SU 45 mp, chirie EUR 6,5/mp, Sursa tocmai.ro.


SC EAST BRIDGE SRL

Anexa 4 - Harta Localizare


SC EAST BRIDGE SRL

Anexa 5 – Fotografii


SC EAST BRIDGE SRL

Anexa 6 – Documente proprietate


SC EAST BRIDGE SRL


SC EAST BRIDGE SRL


SC EAST BRIDGE SRL

Anexa 7- Schite, releveu


SC EAST BRIDGE SRL

Documents

New Raport de Evaluare a Proprietatii Imobiliare pentru vanzare / … Str... · 2015. 5. 19. · Cladirea este prevazuta cu acoperis tip sarpanta din lemn cu invelitoare din tigla