Moncton Coliseum Complex Complexe du Colisée …English/Downtown+Centre...Complexe du Colisée de Moncton Évaluation du nouvel usage Presentation to Council September 15th, 2014

Presentation to CouncilSeptember 15th, 2014

Presentation to Council15 septembre 2104

Moncton Coliseum Complex REPURPOSING ASSESSMENT

Complexe du Colisée de MonctonÉVALUATION DU NOUVEL USAGE

Presentation agendaOrdre du jour des présentations

• Background and objectives• The various options• Alternative site development• Cost commentary• Financial/operational commentary• North End Recreation Centre Study

• Contexte et objectifs• Les diverses options• Autres aménagements du terrain• Commentaires relatifs aux coûts• Commentaires sur les aspects financiers et opérationnels• Étude sur le complexe de loisirs du secteur nord



Moncton Coliseum Complex Repurposing Assignment Complexe du Colisée de Moncton Évaluation du nouvel usage



Basis for the assessment

The Downtown Centre will effectively replace the Coliseum – since the new Downtown Centre will not have significant trade show capacity.

It`s unlikely that the Downtown Centre would have significant trade show space beyond the floor of the spectator facility – flat‐floor trade show space is generally one‐story and uses a lot of land. This is not an appropriate use of the Highfield Square site.

What does the business plan for the Coliseum Complex site look like without the spectator component – the Coliseum operates with a huge subsidy while the Agrenagenerates a modest profit. Can the site maintain some of the current business focus and improve the financial performance?

What is in the best interests of the City – once a new Downtown Centre is constructed, Moncton needs to leverage the most value from the Coliseum Complex site.

Le complexe au centre‐ville remplacera efficacement le Colisée –Toutefois, le complexe au centre‐ville ne disposera pas d'une capacité très importante pour les foires commerciales.

Il est peu probable que le complexe au centre‐ville comprenne un espace important pour les foires commerciales qui s'étend au‐delà du niveau de l'installation destinée aux spectateurs – La surface au sol plane qui est consacrée aux foires commerciales s'étend généralement sur un étage et sur une grande superficie. Cette utilisation n'est pas appropriée pour le site du Highfield Square.

À quoi ressemble le plan d'affaires lié au site du Complexe du Colisée sans la composante destinée aux spectateurs? – Le Colisée est exploité grâce à une subvention importante, alors que l'Agréna génère un profit modéré. Le site peut‐il continuer de mettre l'accent sur certains des mêmes éléments commerciaux et améliorer le rendement financier?

Éléments servant les intérêts de la Ville – Une fois qu'un nouveau complexe sera construit au centre‐ville, Moncton devra tirer profit au maximum du site du Complexe du Colisée.

Fondements de l'évaluation




Guiding Principles Principes directeurs Recognize and enhance the business potential of the

Coliseum Complex site – since the new Downtown Centre will not have significant trade show capacity.

Build upon the current strength of the Agrena and the surrounding sports/recreation precinct – the area should continue to be a multi‐faceted destination.

Build a more sustainable future – the Coliseum Complex runs a deficit of over $1 million. Future use should significantly reduce this.

Consider partnership options – depending on the future use, public and/or private‐sector partners may be interested in participating in the re‐purposing.

Make the vision supportable – the Future Use Assessment is part of the Downtown Centre’s due‐diligence. The direction needs to be supportable by Council as well as possible stakeholders.

All options are on the table – demolition or consideration of significant change to current land use needs to be considered.

Exploiter et accroître le potentiel commercial du Complexe du Colisée – Étant donné que le complexe au centre‐ville ne disposera pas d'une capacité très importante pour les foires commerciales.

Tirer parti des forces de l'Agréna et des installations sportives et récréatives alentour – Le site devrait rester une destination aux multiples attraits.

Préparer un avenir viable – Le Complexe du Colisée souffre d'un déficit de plus d'un million de dollars. Ce chiffre devrait être réduit de manière significative grâce aux nouvelles activités.

Réfléchir à des possibilités de partenariat – En fonction des nouvelles activités, il se peut que des partenaires du secteur public ou du secteur privé souhaitent participer à la transformation du lieu.

Élaborer un projet soutenable – L'évaluation du nouvel usage fait partie du processus d'examen du complexe au centre‐ville. La voie choisie doit pouvoir être soutenue par le Conseil et par les éventuelles parties intéressées.

Toutes les options sont envisageables – Démolition ou examen de changements profonds à l'usage actuel du site : rien n'est à écarter.




Public process:• As part of the kick-off meetings in January, CEI

met with representatives from the North End.

• Determine if demolition is appropriate.

• Review opportunities for repurposing all or portions of the site with or without demolition.

• What is the impact on the Agrena and does the Coliseum have any relevance to its future?

• Is there an opportunity to insert all, or portions of a proposed North End Recreation Centre into the shell of the Coliseum?

• What is in the best public interest?

• What will it cost?

Processus de participation du public :• Dans le cadre des réunions de lancement en janvier, la

société CEI a rencontré les intervenants du secteur nord.

• Il s'agissait de déterminer si la démolition était appropriée.

• On a examiné les possibilités de réhabilitation de la totalité ou des parties de l'emplacement avec ou sans démolition.

• Quelle est l'incidence sur l'Agréna? Le Colisée a-t-il une pertinence pour son avenir?

• Est-il possible d'insérer la totalité ou des parties d'un projet de centre de loisirs du secteur nord dans l'enveloppe du Colisée?

• Qu'est-ce qui est dans l'intérêt supérieur du public?

• Combien cela coûtera-t-il?




Open house #1Première journée «portes ouvertes»

March 18 mars, 2014


























March 18 mars, 2014
























March 18 mars, 2014




















March 18 mars, 2014


















All concepts were internal renovations Tous les concepts étaient axés sur des rénovations intérieures

1

4

2

3Moncton Coliseum Complex Repurposing Assignment Complexe du Colisée de Moncton Évaluation du nouvel usage



Open house #2Deuxième journée «portes ouvertes»

April 8 avril, 2014






April 8 avril, 2014





April 8 avril, 2014














April 8 avril, 2014



























Shared usesUsages partagés




Evraz Place– the Regina Fairgrounds looked at providing more on‐site flat floor area by partnering with the public sector. The first project was Credit Union Centre, a large indoor soccer venue.

Place Evraz – Les responsables du parc d'exposition de Regina ont envisagé la prestation d'une plus grande surface de sol plane en établissant un partenariat avec le secteur public. Le premier projet a pris la forme du Credit Union Centre, un grand terrain de soccer intérieur.




Questionnaire

Contexte,

Utilisation future du site,

Utilisation future du Colisée et de l'Agréna,

Commentaires précis au sujet d'une nouvelle entrée.

Commentaires précis concernant le schéma 1,

Commentaires précis concernant le schéma 2,

Ce que je souhaite faire,

Partnerships,

Commentaires supplémentaires.

Questionnaire

Background.

Future use of the site.

Future use of the Coliseum and Agrena,

Specific comments about a new entry,

Specific comments about Scheme 1,

Specific comments about Scheme 2,

What I like to do,

Partnerships,

Additional comments.




Questionnaire

Utilisation future du site

Démolir une partie/l'ensemble des sièges et transformer l'espace aux fins de loisirs et d'événements tenus sur plancher plat.

Utilisation future du Colisée et de l'Agréna

Avec le complexe au centre‐ville, nous n'avons pas vraiment besoin de sièges dans le Coliséetransformé. Je pense qu'il est logique de libérerl'espace à d'autres fins.

Je crois qu'il est judicieux d'avoir une foirecommerciale et une programmation d'activités de loisirs, tant que cela ne nuit pas aux programmes de loisirs.

Questionnaire

Future use of the site.

Demolish some/all seating and repurpose for recreational and flat‐floor events,

Future use of the Coliseum and Agrena

With the Downtown Centre, we don’t really need seating in a repurposed Coliseum – I think freeing up the area for other purposes makes sense,

I think that having both trade show and recreation programming make sense as long as recreation programs aren’t compromise,




Questionnaire

Commentaires précis au sujet d'une nouvelle entrée

2/3 Je pense que c'est une excellente idée.

1/3 Beaucoup d'efforts seront nécessaires simplementpour déplacer l'entrée. L'entrée doit rester à son emplacement actuel.

Ce que je souhaite faire

Je souhaite qu'il devienne un lieu consacré au sport ou à des activités nécessitant un « terrain de jeu » de grande superficie. tennis badminton basketball, gymnastique Volley‐ball, Terrain de soccer intérieur,

Programmation/espace réservé(e) aux arts et à la culture

Questionnaire

Specific comments about a new entry

2/3 I think this is a great idea,

1/3 There is a lot of effort just to move the entry. Keep it where it is.

What I like to do

I would like to see it as a destination for sports or activities that require a large “field of play”, tennis badminton basketball, gymnastics volleyball, indoor soccer, arts and cultural

spaces/programming




Alternative site development Autres aménagements du terrain




Cost commentary Commentaires relatifs aux coûts

Base Building (excluding new link) $11,615,176Immeuble de base (à l'exception de la nouvelle structure de lien)

Link Building including site upgrades $5,433,724La structure de lien, y compris la modernisation du site

4 racquetball courts on mezzanine level $300,0004 courts de racquetball sur la mezzanine




Preferred Scheme Projet à privilégier




Financial/Operational CommentsPricewaterhouseCoopers

Commentaires liés aux aspects financiers et opérationnels - PricewaterhouseCoopers




Financial / Operational Commentary• The Moncton Coliseum’s operational support from the

City of Moncton has ranged from approximately $0.95 million and $1.60 million in 2012 and 2013.

• The financial evaluation of repurposing alternatives considered the operational impacts of a repurposed Coliseum in order to help derive preferred option. Options evaluated included:

• Removing only the ice surface and maintaining the remaining facility as an indoor flat floor sports and trade show facility (Option 1)

• Removing the ice surface and all lower‐level fixed seating (Option 2)

• Removing the ice surface and all fixed seating, while maintaining upper level concourse (Option 3)

• Removing the ice surface, all fixed seating and the upper level concourse

• Option 3 was utilized as a basis for comparing the options

Commentaires sur les aspects financiers et opérationnelsLe soutien opérationnel de la Ville de Moncton au Colisée de Moncton a été de l'ordre de 0,95 million de dollars à 1,60 million de dollars environ en 2012 et 2013.• L'évaluation financière a pris en compte les répercussions

opérationnelles d'un Colisée réhabilité pour définir les options privilégiées. Les options évaluées sont les suivantes :

• Éliminer seulement la surface de la glace et conserver les autres installations comme installation sportive intérieure à plancher plat et pour recevoir des foires commerciales (option 1)

• Éliminer la surface de glace et tous les sièges fixes du niveau inférieur (option 2)

• Éliminer la surface de glace et tous les sièges fixes, tout en maintenant le lieu de confluence du niveau supérieur (option 3)

• Éliminer la surface de la glace, tous les sièges fixes et le lieu de confluence du niveau supérieur

• L'option 3 a été utilisée comme base de comparaison des options.




Operating RevenueRepurposing the Coliseum as an indoor flat‐floor recreational facility with the ice surface and all seating removed

• The repurposed Coliseum could be used for both flat floor exhibitions and trade shows as well as recreational programming

• Recreation programming could be year‐round and could include indoor soccer, volleyball, basketball lacrosse, badminton, combative sports, gymnastics, tennis, athletics, ball hockey, curling, fitness,

• Facility features could include a walking track, fitness area, studio space, classrooms, and potential spaces for racquetball,

• Under such a configuration, facility revenues could come from memberships, floor rentals, after‐school programs, facility rentals to leagues, etc.

Revenus d'exploitationRéhabiliter le Colisée comme installation sportive intérieure à plancher plat en éliminant la surface de glace et tous les sièges

• La réhabilitation du Colisée pourrait servir à la tenue d'expositions et de foires commerciales nécessitant un plancher plat ainsi qu'aux activités récréatives,

• La programmation d'activités récréatives se ferait toute l'année et comprendrait soccer intérieur, volley‐ball basket‐ball, crosse, badminton, sports de combat, gymnastique, tennis, athlétisme, hockey sur gazon, curling, conditionnement physique,

• En outre, l'installation pourrait comporter une piste de marche, une zone de conditionnement physique, un espace de studio, des salles de classe et des emplacements potentiels pour le racquetball,

• Avec une telle configuration, les revenus d'exploitation pourraient provenir notamment de l'adhésion des membres, de la location des surfaces, des programmes de garde après classe et de la location des installations pour les ligues.




Operating RevenuePotential Operating Revenues

Revenus d'exploitationPossibilitiés de revenus d’exploitation

2012 2013

Net Operating Revenue

QMJHL (172,600) (224,400)Pro Basketball (39,700) (38,100)Concerts 24,100 (3,800)General Rentals 43,100 58,100Advertising 0 0Concessions 205,400 177,000Sponsorship 30,000 0ATM Commissions 4,500 11,200Ticketing Service Charges 496,600 72,300Trade Shows 358,400 411,200Exhibitions 76,500 86,200

Net Revenue 1,026,300 549,700

Operations Under a Repurposed

Coliseum

000

80,00010,0005,000

000

490,000100,000

685,000

Difference from 2013

224,40038,1003,80021,90010,000

(172,000)0

(11,200)(72,300)78,80013,800

135,300




Operating Expenses• From an operating expense perspective, total operating

expenses are expected to decline, led by utility costs, repairs and maintenance expenses and office and administrative costs,

• Salary + benefit expenses are assumed to be neutral (Coliseum staff would be redeployed within the City),

• Additional operating expenditure assumed for property taxes.

Dépenses d'exploitation• D'un point de vue des dépenses d'exploitation, le montant total des dépenses

d'exploitation devrait diminuer. Il serait porté par les coûts liés aux services d'utilité publique, aux réparations et à l'entretien et par les frais de bureau et d'administration.

• On présume que les dépenses liées aux salaires et aux avantages sociaux n'auront aucune incidence sur les dépenses d'exploitation (comme le personnel travaillant au Colisée sera réaffecté au sein de la Ville).

• On suppose des dépenses d'exploitation supplémentaires comme les impôts fonciers.

2012 2013

Facility Operating Expenses

Salaries & Benefits 885,200 948,700 Office & Admin 62,000 62,400 Property Taxes 90,100 87,900 Insurance 28,500 29,400 Maintenance & Repairs 192,000 242,900 Equipment Rental 112,600 142,300 Utilities 621,800 631,300

Total Facility Operating Expenses 1,992,200 2,144,900

Operations Under a Repurposed

Coliseum

950,00042,500182,50030,000162,500142,500420,000

1,930,000


0(19,900)94,600

600(80,400)

200(211,300)

(216,200)




Net Operations• Overall, preliminarily projected that a repurposed Coliseum

could generate a net operating obligation to the City of Moncton in the range of $1.245 annually.

• Where only ice is removed (Option 1), estimated operating results are projected to be more negative than presented above (as Coliseum would not be as useful as a complement to the adjoining Agrena and recreational programming would be more limited)

• Option 2 (where the ice and lower level seating are removed) and Option 4 (where all seating and the upper level concourse are removed), estimated operating results are projected to be between those projected for Option 1 and Option 3.

Résultats d'exploitation nets• Dans l'ensemble, il a été provisoirement prévu que la réhabilitation du Colisée

pourrait générer une obligation d'exploitation nette à la Ville de Moncton de l'ordre de 1,245 $ par année.

• Lorsque seule la surface de la glace est éliminée (option 1), on prévoit que les résultats d'exploitation estimatifs seront inférieurs à ceux présentés ci‐dessus (étant donné que le Colisée ne serait pas aussi utile comme complément de l'Agréna avoisinant et que la tenue d'activités récréatives serait plus limitée).

• Pour ce qui est de l'option 2 (lorsque la surface de glace et tous les sièges fixes du niveau inférieur sont éliminés) et l'option 4 (lorsque tous les sièges et le lieu de confluence du niveau supérieur sont éliminés), on prévoit que les résultats d'exploitation estimatifs se situeront entre ceux projetés pour l'option 1 et l'option 3.

2012 2013Operations Under

a Repurposed Coliseum


Net Revenue 1,026,300 549,700 685,000 135,300

Total Facility Operating Expenses 1,992,200 2,144,900 1,930,000 (216,200)

Net Facility Operations (965,900) (1,595,200) (1,245,000) 351,500




Complexe de loisirs du secteur nord

North End Recreation Complex





Scope of Work

• Review and comment on current design

• Estimate overall project cost

• Review operating scenario(s)

• Comment on partnership opportunities

Portée du travail

• Étudier la conception et apporter des commentaires à cet égard

• Estimer les coûts globaux du projet

• Examiner le ou les scénarios d'exploitation

• Formuler des observations sur les possibilités de partenariat






Current design

• Process maximized community input,

• Geared towards youth,

• May not be fully inter‐generational,

• Some areas dedicate significant space to a small number of users.

• Bike/skateboard area may be more appropriate as a regional facility rather than a community one.

Conception existante

• Processus visant à maximiser l'apport de la collectivité,

• Destiné aux jeunes,

• Peut ne pas être entièrement intergénérationnel,

• Certaines aires consacrent un espace important à un petit nombre d'utilisateurs,

• L'aire pour vélos ou planches à roulettes peut se prêter mieux à une installation régionale plutôt qu'à une installation communautaire.












Estimate of cost Estimation des coûts

.











Financial/Operational CommentsPricewaterhouseCoopers

Commentaires liés aux aspects financiers et opérationnels - PricewaterhouseCoopers




Area Context

Area Context




Operating Considerations• While containing approximately 81,300 square feet,

only 32,000 square feet would be “revenue generating”.

• Programming revenue would likely be limited to facility memberships and single‐visit admissions.

• Structured programming likely to be limited as most components are “unstructured recreation” elements.

• Full‐risk sharing partnership opportunities are likely to be limited.

• P3 development opportunities could exist:

• Partnership structure similar to Evergreen School,

• Partnership structure similar to Red Ball Centre,

• Operating structure similar to the Crossman Community Centre.

Facteurs d'exploitation à tenir compte• Même si le Colisée réhabilité contiendrait environ 81 300 pieds

carrés, seuls 32 000 pieds carrés seraient « générateurs de revenus ».

• Les recettes provenant de la programmation seraient limitées probablement aux frais d'adhésion des membres et aux droits d'entrée d'une visite individuelle.

• La programmation structurée serait probablement limitée, car la majeure partie des composantes sont des « éléments de récréation non structurés ».

• Les possibilités de partenariat pour le partage de la totalité des risques seraient probablement limitées.

• Des possibilités de développement de partenariat public‐privé pourraient exister :

• Structure de partenariat semblable à celle de l'école Evergreen

• Structure de partenariat semblable à celle du Centre Red Ball

• Structure de fonctionnement semblable à celle du Centre communautaire Crossman




Projected Operations• Revenue assumed to be generated from

memberships and single‐visit admissions, space rentals (whether meeting rooms, special events, birthday parties, to for‐ and not‐for‐profit groups, etc.).

• Other revenues, including canteen, vending, ATMs, assumed to be nominal.

• Operating expenses assumed to be required for:• Staffing the facility;• Utilities;• Repairs and maintenance;• Janitorial;• Property taxes;• Insurance;• Office and administrative expenses;• Outdoor facility maintenance and expenses; • Capital reserves.

Prévision des opérations• On présume que les revenus seront engendrés à partir des frais

d'adhésion des membres et des droits d'entrée de visite individuelle, de la location de locaux (qu'il s'agisse de location pour salles de réunion, événements spéciaux, fêtes d'anniversaire, groupes à but lucratif et non lucratif, etc.).

• On présume que les autres recettes, dont celles provenant de la cantine, des ventes reliées aux distributeurs automatiques et des guichets automatiques bancaires, seront modestes.

• On prévoit que des dépenses d'exploitation seront nécessaires pour :

• la dotation des effectifs de l'installation;• les services d'utilité publique;• les réparations et l'entretien;• les services de concierge;• les impôts fonciers;• les assurances;• les frais de bureau et d'administration;• les frais et les dépenses liés à l'entretien des installations

extérieures;• le fonds de réserve d'immobilisation général.




Projected OperationsPrévision des opérations

Stabilized Year

Operating Revenue

Admissions and Memberships 165,000$ Facility Rental 45,000Other 5,000

Total Revenue 215,000$

Operating Expenses

Salaries & Benefits 525,000$ Utilities 140,000Repairs & Maintenance 50,000Janitorial 25,000Property Taxes 25,000Insurance 20,000Outdoor Facility Maintenance 10,000Administrative costs 10,000

Total Operating Expenses 805,000$

Net Operating Obligation (590,000)$

Capital Reserve 100,000$

Net Obligation including Capital Reserve (690,000)$




Recommendations1. Develop as per Option 1 as displayed in the

second open house,

Recommandations1. Concevoir l'installation conformément au projet 1, comme on a

pu le voir lors de la deuxième séance portes ouvertes,





second open house,

2. Provide temporary/retractable seating,



2. Offrir des sièges escamotables/temporaires,





second open house,


3. Provide 2‐storey link building,




3. Donner accès à une structure de lien de deux étages,





second open house,



4. Allow for 4 racquetball courts on mezzanine.




3. Donner accès à une structure de lien de deux étages,

4. Permettre la création de 4 courts de racquetball sur la mezzanine.





second open house,



4. Allow for 4 racquetball courts on mezzanine,

5. Develop the Coliseum Complex as a regional facility. This is not an appropriate location for a neighbourhood or community‐oriented recreation facility.


pu le voir lors de la deuxième séance portes ouvertes

2. Offrir des sièges escamotables/temporaires

3. Donner accès à une structure de lien de deux étages

4. Permettre la création de 4 courts de racquetball sur la mezzanine,

5. Aménager le complexe du Colisée comme installation régionale. Il ne s'agit pas d'un endroit approprié pour une installation récréative de voisinage ou une installation récréative communautaire.





Questions Questions

Documents

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