MINISTERIO DE AMBIENTE, VIVIENDA Y DESARROLLO …bibliotecadigital.imipens.org/uploads/Habilitacion de... · 2020. 6. 11. · República de Colombia Ministerio de Ambiente, Vivienda

Ministerio de Ambiente, Vivienda y

Desarrollo Territorial República de Colombia



MINISTERIO DE AMBIENTE, VIVIENDA Y

DESARROLLO TERRITORIAL

PRESIDENCIA DE LA REPÚBLICA





MINISTERIO DE AMBIENTE, VIVIENDA

Y DESARROLLO TERRITORIAL

ASISTENCIA TECNICA A MUNICIPIOS Y REGIONES

“HABILITACIÓN DE SUELO PARA VIVIENDA”

Agosto 2011

Beatriz Elena Uribe

Ministra





POLÍTICA DE VIVIENDA

Agenda:

ALTERNATIVAS PARA HABILITACIÓN DE SUELO






Agenda:






MISN 4.156

POT 2.344

RU 510

Suelo requerido 7.000Has Potenciación MISN en ejecución

Formulación y adopción MISN en curso

MISN de 2da Generación

Revisión necesidades de expansión para municipios en Regiones Urbanas (concertación expansión y compromisos )

Asistencia técnica para formulación de la 2da Generación de POTS

Revisión L. 388

Estímulos tributarios a los procesos RU

Promover modelos de formulación, estructuración y financiación público – privado (PPP).

Instrumentos normativos (Anuncio, Expropiacion terceros y Avalúos)





POLITICA DE VIVIENDA – LEY 1450 DE 2011 PND

Mecanismos para la ejecución del Plan.

2.6 Vivienda y Ciudades Amables.

Art. 117. Vivienda de interés social no superior a 135 smlmv.

Vivienda de Interés Social Prioritaria no superior a 70 smlmv.

“Las entidades territoriales que financien vivienda en los municipios de categorías

3, 4, 5 Y 6 de la Ley 617 de 2000, sólo podrán hacerlo en Vivienda de Interés

Social Prioritaria.

Para Renovación Urbana se podrá definir VIS de 175 smlmv.





Art. 119. METAS MÍNIMAS

•Gestión

•Financiamiento

•Construcción VIS

•Metas definidas en las bases del plan nacional de desarrollo

•Déficit habitacional calculado por el DANE

•Afectaciones del fenómeno de la niña 2010-2011

•Población desplazada por la violencia, y

•Localización de hogares en zonas de alto riesgo

Plazo máximo de doce (12) meses





POLITICA DE VIVIENDA – LEY 1450 DE 2011 PND

Capítulo 5 Sostenibilidad ambiental y prevención del riesgo

•Art. 218. inventario asentamientos en riesgo

Conformar el Inventario Nacional de Asentamientos en riesgo de

desastres.

Art. 221.Financiación de proyectos de reconstrucción

Para garantizar la no generación o reproducción de las condiciones de

riesgo de desastre, el Gobierno Nacional podrá condicionar la

asignación de recursos para procesos de reconstrucción en los

municipios afectados por desastres naturales, a la revisión

excepcional de los Planes de Ordenamiento Territorial.





POLITICA DE VIVIENDA – DECRETOS DE

EMERGENCIA

Decreto 4821 de 2010 “Por el cual se adoptan medidas para garantizar la existencia de suelo urbanizable para los proyectos de construcción de vivienda y reubicación de asentamientos humanos para atender la situación de desastre nacional y de emergencia económica, social y ecológica nacional.”





Medidas adoptadas_ DECRETO 4821 DE 2010

1. Creación de los Proyectos Integrales de Desarrollo Urbano (PIDU).

2. Ampliación del área de planificación de los Macroproyectos de Interés Social Nacional.

3. Condiciones de excepción para posibilitar la ampliación de los perímetros de suelo urbano y de expansión urbana de los municipios sobre suelos agrológicos.

4. Reducción de términos para la expedición de licencias urbanísticas y

condiciones para la modificación de planes parciales adoptados.






Agenda:






PLANEACIÓN

Cómo se Ordena el

Territorio para orientar las

actuaciones públicas y

privadas

GESTIÓN URBANA

Como se ejecutan e

implementan los elementos

de soporte urbano

Elementos de Soporte

Urbano

Movilidad

SSPP

Espacio Público y

Equipamientos

Vivienda de Interés Social

Patrimonio

Como se adquieren los

suelos?

Como se adquieren recursos

para construcción de

infraestructura?

Como movilizo la plusvalía

para acciones estratégicas

(ejem. VIS)?

La construcción de la

ciudad como creación

colectiva entre el

estado y los

particulares, implica

una justa distribución

de responsabilidades

(cargas) y

participación en

utilidades (beneficios)

Transición Planeación – Gestión Urbana





PARA QUE

HABILITAR SUELO?

Definición de unas metas

para la atención a las

necesidades de vivienda

y que se constituyan en

el marco de acción de las

actuaciones urbanísticas

en el territorio, mediante

la definición de:

POLITICAS

OBJETIVOS

ESTRATEGIAS

QUE NECESITO PARA

HABILITAR SUELO?

Formulación de un modelo de

ocupación, mediante:

CLASIFICACIÓN DEL TERRITORIO

SEÑALAMIENTO DE ÁREAS DE

RESERVA

LOCALIZACIÓN DE ZONAS DE

ALTO RIESGO

Formulación de un modelo de

intervención, mediante:

DIRECTRICES PARA

LOCALIZACION DE SUELOS PARA

ATENDER DEMANDA VIVIENDA

ÁREAS OBJETO DE

TRATAMIENTOS URBANÍSTICOS

PROGRAMA DE EJECUCIÓN

PREGUNTAS QUE DEBE RESPONDER EL POT

PARA LA HABILITACIÓN DE SUELO

FINES Y MEDIOS

PLANEACIÓN GESTIÓN

COMO HABILITAR

SUELO?

Definición de procedimientos

e instrumentos de gestión y

actuación urbanística para la

administración y ejecución

de las políticas, mediante:

INSTRUMENTOS DE

REGULACIÓN

INSTRUMENTOS DE

GESTIÓN

INSTRUMENTOS

FINANCIEROS

MEDIOS FINES





PREGUNTAS QUE DEBE RESPONDER EL POT

PARA LA HABILITACIÓN DE SUELO

FINES Y MEDIOS

CÓMO HABILITAR SUELO?

INSTRUMENTOS DE REGULACIÓN

Tienen como objeto regular y orientar las

actuaciones e intervenciones sobre el territorio.

INSTRUMENTOS DE GESTIÓN

Son mecanismos administrativos para la

ejecución de operaciones urbanas integrales y

adquisición de suelos e inmuebles identificados

en el POT como de utilidad publica y reserva.

INSTRUMENTOS FINANCIEROS

Permiten a la administración capturar recursos

derivados de las incrementos en los suelos

generados por la acción urbanística.





Clasificación del Suelo

Suelo Urbano

Desarrollo

Renovación

Mejoramiento integral

Consolidación

Suelo de Protección

Suelo de Expansión Vivienda social

Vivienda y comercio

Suelo Rural

Suelo Suburbano

Modelo de Ordenamiento

Como operan los instrumentos de gestión urbana





Como orientar las actuaciones urbanísticas?

Suelos de reserva

Infraestructura/localización VIS.

Objeto: Promover el desarrollo urbano, mediante la reserva de las áreas o suelos identificados como de interés general.

Operatividad: La reserva por si sola no implica una afectación que limite el dominio o el aprovechamiento urbanístico.

Reglamentación: POT+ Compensación + Enajenación o expropiación






Suelos de reserva


Cesiones urbanísticas obligatorias:

vías, espacio público y equipamiento

Objeto: Las cesiones urbanísticas representan la oportunidad de configurar para la ciudad, elementos de soporte a las actividades urbanas

Operatividad: Se proyectan en función de las necesidades de la población. Su aplicación no debe ser exclusiva del tratamiento de desarrollo.

Reglamentación: POT+ Fichas reglamentarias o normas complementarias.






Suelos de reserva




Fichas reglamentarias/ normativas

administración de los aprovechamientos

urbanísticos en usos y edificabilidad.

Objeto: Orientar las actuaciones urbanísticas para la urbanización y construcción, en función de las condiciones, estrategias y el modelo de ordenamiento adoptado en el POT.

Operatividad: Debe responder a las condiciones urbanísticas y de mercado de las diferentes zonas homogéneas de la ciudad.

Reglamentación: POT + Ficha Normativa + Decreto Reglamentario.






Suelos de reserva







La legalización de títulos para VIS y

regularización de asentamientos

humanos con desarrollo incompleto

Objeto: Legalización jurídica sobre titularidad y tenencia de los terrenos y regularización urbanística sobre los elementos básicos de soporte (SSPP, vías y equipamientos).

Operatividad: Asignación de Tratamiento de Mejoramiento Integral, acompañado de una política de control urbano.

Reglamentación: POT+ Programa de MIB





Instrumentos de Gestión y Financiación

Como adquirir los

suelos de

infraestructura?

Vías/ SSPP/ EP

Como adquirir los

suelos para

vivienda interés

social?

Como obtener

recursos para

financiar

infraestructura?

Como obtener

recursos para

desarrollar vivienda?

Reasentamientos?





Como se desarrollan los suelos estratégicos?

Objeto condiciones normales: Ejecutar operaciones urbanas de gran escala, con capacidad de generar impactos en el conjunto de la estructura espacial urbana y de orientar el crecimiento general de la ciudad.

Objeto condiciones excepcionales: Modificación dirigida a incorporar suelo urbanizable a proyectos de vivienda, el 100% del área residencial se destine para personas damnificadas o reubicación de personas localizadas en zonas de alto riesgo no mitigable. Aplica hasta el 2014

Operatividad: SU y SEU. Fijan condiciones de intervención y de adopción e implementación de instrumentos de gestión para orientar la adquisición de suelos, financiación de infraestructura mediante derechos de usos y edificabilidad y la captación de plusvalías generadas.

Reglamentación: POT+ Resolución de anuncio + Acto administrativo de adopción

Macroproyectos urbanos







Proyectos integrales de Desarrollo

urbano (Categoría 1 y 2)

Objeto condiciones excepcionales: Adoptar medidas para garanticen la habilitación de suelo para los

proyectos de construcción de vivienda y reubicación de asentamientos humanos afectados por ola invernal

2010-2011, para atender la situación de desastre nacional . Aplica hasta el 2014 Operatividad: SU, SR y SEU. Identificación de objetivos y directrices que orienten la urbanización del suelo necesario para atender el ámbito de atención territorial y se establecerán los % de suelo útil que se destinarán para atender las necesidades de vivienda en la respectiva área de planificación.

Reglamentación: Categ 1: Resolución de anuncio + Convenio+ Acto administrativo de adopción (10 meses)

Categ 2: POT+ Convenio + Resolución de anuncio + Acto administrativo de adopción (15 meses)

ADOPCIÓN

6 Meses

Prórroga: 2 Meses45 Hábiles

15 HábilesPrórroga: 15 Hábiles

10 Hábiles8 Hábiles

Prórroga: 4 Hábiles15 Hábiles 20 Hábiles 20 Calendario 30 Hábiles

PREFACTIBILIDAD

ESTUDIO

PREFACTIBILIDAD

Y ANUNCIO

FORMULACIÓN Y CONCERTACIÓN

ADOPCIÓN

DEFINITIVA

APROBACIÓN

ALCALDE

AJUSTE DTS

FORMULACIÓN

Días de trámite:

ELABORACIÓN

DTS

No concertación

se archiva

PARTICIPACIÓN DEMOCRÁTICA

30 Hábiles

CONCERTACIÓN

ALCALDE Y

MAVDT

(CONVENIO)

ENVÍO DEL

ALCALDE AL

CONCEJO

MUNICIPAL

APROBACIÓN

USOS DEL

SUELO

ANÁLISIS

VIABILIDAD

TÉCNICA,

FINANCIERA Y

JURÍDICA

CONCRTACIÓN

AMBIENTAL

DECISIÓN

AMBIENTAL

MAVDT

MAVDT ALCALDEMAVDT MUNICIPIO MAVDT CONCEJO

AUTORIDAD AMBIENTAL NO

CONCERTA

AUTORIDAD AMBIENTAL

MAVDT

MAVDT

MAVDT

CONCEJO NO SE PRONUNCIA

INTERESADO

ALCALDE

ALCALDE






Objeto condiciones normales: Planificar el desarrollo de una parte de ciudad y definir como se hará posible la ejecución de ese proyecto urbano. Superar el desarrollo predio a predio, mejorar estándares urbanísticos, asegurar el uso ordenado de la ciudad, permite distribución de cargas y beneficios.

Objeto condiciones excepcionales: Incorporar suelo urbanizable de manera ágil para atender la emergencia generada por ola invernal. Aplica hasta el 2014

Operatividad:.SU y SEU. Se realiza un planteamiento urbanístico, norma urbanística de usos y edificabilidad, asignación de obligaciones y aprovechamientos, plan de etapas y programación y esquema de gestión y financiación. La excepción permite la modificación de PP teniendo en cuenta unicamente las instancias o autoridades a cuyo cargo se encuentren los asuntos de modificación.

Reglamentación: POT+ Resolución de adopción + Licencia urbanística




Planes parciales






Operatividad: SU, SR y SEU. Se realiza un planteamiento urbanístico, el cual contendrá afectaciones, cesiones publicas, áreas útiles y cuadros de áreas, con base en los cuales posterior o simultáneamente se expedirán licencias de construcción. La excepción establece condiciones para adelantar actuaciones de urbanización en suelo urbano y de expansión urbanizable no urbanizado para la atención de damnificados por medio de una sola licencia de urbanización sin trámite de plan parcial: disponibilidad inmediata SSPP, accesibilidad, continuidad del trazado vial, reglamentación del tratamiento de desarrollo y áreas objeto de conservación ambiental en el POT o instrumentos que lo desarrollen.

Reglamentación: Licencia urbanística de urbanización y construcción.




Planes parciales

Licencias urbanísticas

Objeto condiciones normales: Autorizar y certificar las intervenciones de usos y aprovechamiento del suelo que se realicen en el municipio, siempre y cuando los proyectos cumplan con las normas urbanísticas y de edificación establecidas en el POT E instrumentos complementarios.

Objeto condiciones excepcionales: Incorporar suelo urbanizable de manera ágil para atender la emergencia generada por ola invernal y disminuir tiempos al trámite de licencia (30 días hábiles).





Que modelo de ciudad propiciamos desde el POT?

Este modelo de construcción de

Ciudad propicia:

•Ocupación de áreas de protección

ambiental y zonas de riesgo

•Las nuevas viviendas no cuentan con

SSPP, EP y Equipamientos

•Zonas de difícil accesibilidad

vehicular, peatonal y bicicleta.

Como evitar la construcción de ciudad sin planeación?





La estructura de ciudad debe responder siempre a la estructura predial?

Que mecanismos le permiten evitar el desarrollo predio a predio y priorizar

los elementos de estructura urbana?

Los POT deben fijar lineamientos y

determinantes ambientales y

urbanísticas para el desarrollo de las

áreas estratégicas de ciudad, que permita

orientar la priorización de los elementos de

la estructura de soporte urbano dentro de

los PP, Macroproyectos, OUE y Licencias

de urbanismo:

Estructura ambiental,

Espacio público y equipamientos

Continuidad de la malla vial

Áreas optimas de súper-Mza y Mza

Si se borran los limites prediales y se prioriza el trazado de elementos

generales, que mecanismos permiten garantizar la participación equitativa de

los propietarios?





Como Garantizar la participación equitativa de los propietarios?

Unidad de actuación urbanística- UAU

Objeto: Promover la gestión asociada entre propietarios de terrenos que permita desarrollar el

área como una unidad de planeación que priorice los elementos de estructura urbana y el

reparto de cargas y beneficios. Operatividad: Delimitación estratégica de UAU que permita dar aplicación al sistema de R C&B, cooperación entre participes y reajuste de terrenos. todos ponen y todos ganan

Reglamentación: POT+ Decreto reglamentario

Quien paga que?

1

2

3

5 4







Cooperación entre participes

Objeto: Garantizar el R C&B entre los propietarios de los terrenos incluidos en ámbitos de

UAU, y cuando esta no requiera de una nueva configuración predial

Operatividad: R C&B mediante compensaciones en dinero, asignación de intensidades de

uso en proporción a la participación en cargas, títulos valores representativos de derechos

de construcción, otros mecanismos que determine el reparto.

Los propietarios de los predios que conforman la unidad de actuación urbanística deberán

constituir una entidad gestora que garantice el desarrollo conjunto de la unidad Reglamentación: POT+ Decreto reglamentario

Quien paga que?







Cooperación entre participes

Reparto de Cargas y Beneficios

Objeto: Sufragar los costos de las cargas urbanísticas generales y locales con cargo a los

beneficios en usos y edificabilidad asignados por las normas y fichas reglamentarias.

Operatividad: R C&B articulado a fichas reglamentarias. El municipio administra (no

regala) los derechos de usos y edificabilidad, los cuales serán asignados como

contraprestación a la atribución de cargas urbanísticas a) cesión de suelo, b) financiación de

infraestructura c) pago de la obligación a fondo compensatorio, d) títulos valores, e) TDCD, f)

obligación de provisión de suelo VIS/VIP.

Reglamentación: POT+ Decreto reglamentario

Quien paga que?

Todos Ponen Todos Ganan





Sistema de reparto de cargas y beneficios a escala ciudad

Administración de

Beneficios Rentas y Utilidades

generadas por la

actividad inmobiliaria

IC:

1.0

IC:

2.5

Base

1.0

Adic

1.5

Asume cargas urbanísticas de ciudad Suelo para VIS, EP, Equip, MVA

1M2 de suelo de carga

general por cada 4M2 de

Área construida adicional





1

2

3

4

Lote Beneficio Carga

Uso/ edif $ Cesión Urb. $

1 Parque+via 70%

2 Vivienda E6 30% Vía 5%

3 Centro

comercial

70% Vía 5%

4 Vivienda Social 20%

total 100% 100%

Los propietarios frente a vía principal que pueden desarrollar Vivienda E6 o

comercio se ganaron la lotería del desarrollo urbano? Entonces que pasa con el

propietario del lote1 que debe asumir toda la carga de espacio público?

a) Cooperación entre participes: Distribución de cargas y beneficios (fiducia administra)

b) Emisión de títulos valores de uso y edificabilidad para transferencia entre propietarios

c) Reajuste de terrenos

Sistema de reparto de cargas y beneficios a escala de proyecto PP- OUI





Declaratoria de Utilidad Pública

Garantiza que los terrenos necesarios

para infraestructura urbana y desarrollo

de VIS, no sean destinados a fines

diferentes a los priorizados en el POT.

Limita la propiedad.

Objeto: Reservar y priorizar los suelos necesarios para infraestructuras, espacio publico, equipamientos dad, así como la previsión de los suelos necesarios para el desarrollo de programas de VIS

Operatividad: Se establece para ejecución y desarrollo de proyectos (infraestructura, VIS, Renovación Urbana, entre otros.

Reglamentación: POT+ Acto administrativo.

Como adquirir los suelos estratégicos?






Derecho de preferencia

Determina la obligación de los

propietarios de terrenos localizados en

áreas de reserva (infraestructura o

protección ambiental) que al momento de

tomar la decisión de venta, estos sean

vendidos preferentemente al Mpio.

para fines previstos en el POT.

Objeto: Permite a la administración ser informado y participar en la compra de inmuebles que fueron identificados de su interés para el logro del modelo de ordenamiento planteado en el POT.

Operatividad: Aplica para los inmuebles sobre los cuales haya sido identificada una reserva, afectación, declaratoria de utilidad pública o interés general..

Reglamentación: POT + Acto Administrativo de Reglamentación + Folio Matricula Inmobiliaria









Enajenación voluntaria y

Expropiación para fines urbanísticos

Se sustenta en la primacía del interés

general sobre el particular y aplica para

los fines urbanísticos previstos en el POT

Objeto: Garantizar la adquisición de terrenos para su desarrollo y destinación al uso que origina su enajenación o expropiación, por motivo de utilidad publica, interés social y declaratoria de desarrollo prioritario.

Operatividad: Aplicará para los predios que por sus condiciones (Función social o importancia) son esenciales para la ejecución de actuaciones urbanísticas.

Reglamentación: POT + Acto Administrativo de Reglamentación,








Enajenación voluntaria y

Expropiación para fines urbanísticos

Obligación Provisión de VIS VIP

Determinar en POT, % de suelo sobre

área útil para el desarrollo de VIS o VIP.

Objeto: Garantizar la oferta y provisión de vivienda de interés social VIS e interés prioritario VIP.

Operatividad: Aplica para los predios con tratamiento de desarrollo sobre los cuales se adelante un proceso de urbanización y desarrollo, sea por plan parcial o directamente mediante la expedición de licencias urbanísticas.

Reglamentación: POT.





Como vincular a los propietarios?

Declaratoria de Desarrollo Prioritario

Establece sobre los predios subutilizados

o no utilizados, la articulación funcional

de la ciudad, la provisión de

infraestructura y la oferta de vivienda,

especialmente de interés social.

Fija una temporalidad (2 años) para el

desarrollo de los terrenos, cumplido el

plazo, el Mpio. expropia los terrenos.


Objeto: Garantizar que los inmuebles subutilizados cumplan su función social y atiendan los objetivos de la política de desarrollo urbano establecida en el POT.

Operatividad: Debe responder a las políticas y al modelo de desarrollo establecido en el POT.

Aplica sobre los predios en los cuales sea identificada una utilidad publica o interés general para garantizar la oferta de vivienda o el desarrollo de infraestructura

Reglamentación: POT + Acto administrativo.





Como controlar el precio del suelo?

Los terrenos aptos para VIS son costosos o los propietarios no quieren desarrollar VIS o esperan obtener mayor rentabilidad derivado de las inversiones publicas en el entorno (lotes de engorde)

Como regular los precios de suelo para VIS?

Como controlar la circulación del suelo prioritario para los sistemas estructurantes del ordenamiento / VIS?





Efecto de las acciones urbanísticas

Cambio clasificación de suelo:

Ejm: cambio de cultivo de rosas a

potencial urbanización para

vivienda

Nueva Infraestructura:

Ejm: Vía conexión regional y

estación multimodal de transporte

INCREMENTO PRECIOS

TERRENOS

Precio inicial (Rural): $20.000/m2

Precio con incremento (SEU Potencial de usos urbanos) $60.000/m2

A que precio compran los municipios el suelo para desarrollar la vía?

Si la nueva clasificación del suelo y el anuncio de la vía son las decisiones que generan el plusvalor porque el mpio no se adelanta a este efecto?






Objeto: Permite congelar los precios de suelo existentes antes del cambio en la clasificación de suelo o el anuncio de la obra vial.

Operatividad: Se ordenan los avalúos que fijan el precio de negociación al momento en que el mpio adquiera los suelos para la vía o para VIS

Reglamentación: En POT o mediante decreto que adopte la Acción Urbanística.

Anuncio del proyecto y

avalúos de referencia





Anuncio del proyecto y



Objeto: Permite que el municipio obtenga terrenos de utilidad publica, ya que cuando los propietarios deciden vender deben ofrecer preferentemente en venta al mpio, utilizando como base de negociación el avalúo de referencia

Operatividad: Se debe marcar la utilidad pública del terreno (Infraestructura, VIS) y registrar el derecho de preferencia en el Folio de Matricula Inmobiliaria

Reglamentación: POT o normas que lo desarrollen






Como controlar el precio del suelo? Anuncio del proyecto y



Condicionando la

asignación de norma a

participación en cargas

generales

Objeto: Administrar la norma (beneficios urbanísticos) y el efecto que genera (plusvalor). Permite condicionar la norma a participación en cargas generales como la entrega del suelo de afectación vial o suelo VIS a cambio de asignación de usos o edificabilidad.

Operatividad: Títulos valores, Reparto de Cargas & Beneficios, obligación provisión suelo para VIS

Reglamentación: POT- Plan Parcial o fichas reglamentarias





$ FONDO PARA

DESARROLLO

URBANO

Participación

en Plusvalía

Destinación %

recaudo predial

Reparto

Cargas y

Beneficios

$

$

$

Títulos valores $

ADQUISICION SUELOS

ESTRATEGICOS

FINANCIACION DE

INFRAESTRUCTURA

Vivienda de interés social

Espacio publico/ Equip.

Malla vial prioritaria

Recuperación ambiental

Reasentamiento de población en

riesgo

Como obtener recursos para financiar infraestructura y desarrollar VIS?

El ordenamiento territorial requiere de acciones estratégicas para orientar y administrar eficientemente los incrementos de los precios del suelo que se derivan de la acción urbanística del Estado.






Norma Anterior Norma Actual

Mayor

Edificabilidad

Plusvalía y Valorización

Objeto: Captar y redistribuir la plusvalía generada por Beneficio normativo y beneficio por obra publica y destinarla a la financiación de acciones y operaciones prioritarias para el ordenamiento del territorio.

Operatividad: a) beneficio normativo, b) plusvalor identificado por avalúo, c) liquidación d) pago al momento que se genere el efecto: Transferencia de dominio o autorización de licencia o cambio efectivo de uso. El mpio debe establecer la destinación de los recursos captados por plusvalía según las prioridades derivadas de su ordenamiento VIS- Infraestructura- recuperación ambiental etc.

Reglamentación: POT + Acuerdo Concejo + Decreto reglamentario

100.000/m2 300.000/m2






Plusvalía y Valorización

Títulos valores

representativos de

derechos de

edificabilidad (bonos o

pagares de reforma

urbana)

Objeto: Administrar los derechos adicionales de construcción y desarrollo para la obtención de recursos para la financiación de las acciones y operaciones prioritarias establecidas en el POT.

Operatividad: serán emitidos por la administración en función de las condiciones de aprovechamiento del suelo asignado para las diferentes áreas y piezas estratégicas urbanas, los cuales serán transables en el mercado de valores. Se sujetaran a las normas previstas para los títulos valores, y su emisión y circulación estarán sometidas a la vigilancia de la Superintendencia de Valores. (artículo 89º Ley 388_97)

Reglamentación: POT + Acuerdo Concejo + Decreto reglamentario

$20

mil

M2 USO

VIVIENDA

M2 USO

COMERCIAL

$5

mil

Edificabilidad

del mercado

Compra de títulos valores Emisión de títulos

valores de usos y

edificabilidad en el

mercado

Edificabilidad ficha

reglamentaria o PP

Edificabilidad adicional por

compra títulos





Instrumentos de Regulación

Urbanística

Cesiones urbanísticas obligatorias: vías,

espacio publico y equipamiento

Suelos de reserva localización

VIS/declaratoria de utilidad pública.




La legalización de títulos para VIS y

regularización de asentamientos humanos con

desarrollo incompleto

Localización de zonas de alto riesgo

Instrumentos de Gestión del Suelo

Planes Parciales, Macroproyectos y

operaciones urbanas especiales. (MISN y

PIDU)

Unidades de Actuación Urbanística

Reajuste de tierras e integración

inmobiliaria, Cooperación entre partícipes.

Reparto de Cargas y Beneficios

Obligación de provisión VIS/VIP en procesos

de urbanización

Enajenación voluntaria y Expropiación

para fines urbanísticos (Enajenación forzosa y

subasta pública, Expropiación administrativa y

judicial)

Declaratoria de desarrollo y construcción

prioritaria

Bancos Inmobiliarios (Bancos de tierras)

Instrumentos de

Financiación

Impuesto predial.

Participación en Plusvalía y

valorización (Contribución de

desarrollo municipal)

Títulos valores representativos de

derechos adicionales de

construcción y desarrollo

(Pagarés de reforma urbana -

Decreto 1710 de 1989)

Instrumentos Administrativos y de

compensación Urbanística

Anuncio de proyecto

Derecho de preferencia.

Avalúo administrativo especial- Avalúos de

referencia

Protección a moradores en proyectos de

Renovación Urbana.

Compensación en tratamiento de

conservación

Transferencia de derechos de construcción y

desarrollo.





Los municipios no cuentan con recursos para obtener suelos para VIS /VIP

Cómo obtener suelo para VIS / VIP?

Tomando como referencia la información de las regiones urbanas, tenemos que un proyecto urbanístico de 2 Has netas puede generarle a la ciudad cerca de 1.20 hectáreas de suelo útil para VIS (204 lotes urbanizados), en proyectos del municipio o en suelos prioritarios para este uso determinados en el POT.

Las normas urbanísticas derivados del POT o sus fichas reglamentarias pueden generar dos efectos:

Generan plusvalor

Permiten administrar la circulación de ese plusvalor para los fines del ordenamiento





Suelo Bruto 2 Has / 60.000m2 *

Grandes

ciudades

Municipios

$Suelo inicial:

1.200millones





Servicios

Públicos

Reparto cargas

y beneficios * Suelo Bruto *

Asume el mpio

*

*

Grandes

ciudades

Municipios

2 Has / 60.000m2





Servicios

Públicos

Reparto cargas


Asume el mpio

*

*

Red vial

arterial y

local *

Determinantes

POT

Propone el

privado

*

*

Municipios Grandes

ciudades

2 Has / 60.000m2





Servicios

Públicos

Reparto cargas


Asume el mpio

Red vial

arterial y

local *

Determinantes

POT

Propone el

privado

Espacio

Público *

2 Has/ 60.000m2 2 Has/ 60.000m2

3.400m2 3.400m2

Grandes

ciudades

Municipios





Servicios

Públicos

Reparto cargas


Asume el mpio

Red vial

arterial y

local *

Determinantes

POT

Propone el

privado

Espacio

Público *

2 Has/ 60.000m2 2 Has/ 60.000m2

3.400m2 3.400m2

Equip. *

1.600m2 La ciudad define que

destinación o su

traslado estratégico o

compensación

1.600m2 No se administra

eficientemente en

escala zonal

Grandes

ciudades

Municipios





Servicios

Públicos

Reparto cargas


Asume el mpio

Red vial

arterial y

local *

Determinantes

POT

Propone el

privado

Espacio

Público *

2 Has/ 60.000m2 2 Has/ 60.000m2

3.400m2 3.400m2

Suelo Útil * 1.2 Has/

12.000m2

1.2 Has/

12.000m2

Equip.

1.600m2 La ciudad define que

destinación o su

traslado estratégico o

compensación *

1.600m2 No se administra

eficientemente en

escala zonal

Grandes

ciudades

Municipios





Índice construcción Básico: IC 1.0/ANU

Índice construcción Máximo: IC 1.5 / ANU

Área Construida: 30.000 m2 (20.000m2ANU)

Ventas:

$ venta m2 VE4: $1.500.000

Total ventas: $45.000.000.000

Precio del suelo:

Repercusión/ ventas : 15% /total ventas

Valor Residual suelo: $6.750.000.000

Valor inicial: $1.200.000.000

Plusvalía: $5.500.000.000

Participación 50%: 2.750.000.000

Como se obtiene suelo para VIS?

Provisión de suelo para VIS: 25% de A. útil (Dec 4259_07)

Administración de aprovechamientos: RC&B Dec 2181 de 2006 mas

EP/Equip/MVA a cambio edificabilidad

Plusvalía: 50% de participación

Aprovechamientos urbanísticos





$

Este proyecto le permite a la ciudad obtener:

Plusvalía + Reparto de Cargas y beneficios

$/m2 bruto: 60.000

$ lote: 1.200millones

$/m2 útil: 230.000

$ lote: 6.750 millones

Rentabilidad por Aprovechamientos urbanísticos y

Plusvalía: $5.500.000.000 (> 4.63 veces)

El promotor del proyecto que obtiene por efecto de la norma?

Obligaciones urbanísticas

Parques: 3.400m2 (17% de ANU)

Equip: 1.600m2 (8% de ANU)

Vías: 2.400m2 (12% ANU)

Malla vial

arterial Mas suelo de

EP/ Equip

Suelo para

VIS/VIP

Como obtener cargas generales:

Provisión de suelo para VIS: 25% de A. útil (Dec 4259_07)

Administración de norma: RC&B Dec 2181 de 2006

mas EP/Equip/MVA a cambio edificabilidad

Plusvalía: 50% de participación




Desarrollo Territorial República de Colombia Cargas generales

3.000 m2 de A. Útil para VIS

5.000 m2 de A. Útil de EP y Equipamientos

9.250 m2 de A. Útil Suelo VIS: 2.750millones de

participación en plusvalía con destinación del 50%

del recaudo para suelo VIS

Unidades prediales para VIS

Área de lote mínimo región: 60m2

$ m2 útil: $150.000/m2 (Metro-MISN-Dec2060)

204 lotes urbanizados para VIS

Los municipios tienen previsto como administrar esta obligación?

Tienen delimitados los suelos estratégicos que quieren obtener por este medio? Su programación y desarrollo?

En síntesis este proyecto genera para VIS

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MINISTERIO DE AMBIENTE, VIVIENDA Y DESARROLLO …bibliotecadigital.imipens.org/uploads/Habilitacion de... · 2020. 6. 11. · República de Colombia Ministerio de Ambiente, Vivienda