Universitatea Babeș-BolyaiFacultatea de Științe Economice și Gestiunea Afacerilor

Cluj-Napoca

Coordonator: Conf. dr. DEACONU Adela Autori:

HIRIȚIU Teodora, MCAC

LUȚAȘ Mădălina, EXCA

MARKUS Paula, EXCA

PICOȘ Ioana, MCAC

2013

CUPRINS

INTRODUCERE ÎN SFERA PROPRIETĂȚILOR IMOBILIARE...........................................3

ABORDAREA PRIN COST......................................................................................................6

ABORDAREA PRIN COMPARAȚII DE PIAȚĂ.....................................................................9

ABORDAREA BAZATĂ PE VENIT......................................................................................12

CONCLUZII.............................................................................................................................18

BIBLIOGRAFIE.......................................................................................................................19

2

INTRODUCERE ÎN SFERA PROPRIETĂ ILOR IMOBILIAREȚ

În ultimii ani, pe plan european, se remarcă o tendinţă, clar conturată, de orientare a investitorilor către sectorul proprietăţilor imobiliare, considerând că astfel sunt mai bine protejate investiţiile lor şi riscurile sunt mult mai uşor de controlat.

Chiar dacă coordonatele generale indică o scădere a activităţii pe piaţa imobiliară europeană, pe termen lung, însă, se apreciază, de către specialişti, că se vor produce importante modificări structurale ale acestei pieţe, determinate de reducerea barierelor de intrare în Uniunea Economică şi Monetară și de liberalizarea formării ofertei de bunuri imobiliare pe pieţele de investiţii.

Domeniul imobiliar constituie în momentul de faţă și cel mai dinamic sector al economiei româneşti, statisticile indicând o creştere accentuată a investiţiilor în proprietăţi imobiliare. Numeroase companii investesc în construirea de proprietăţi imobiliare iar dinamica tranzacţiilor efectuate cu proprietăţi imobiliare arată o orientare clară către acest gen de activitate (Morariu & Crecană, 2009: 27).

După „şocul” economic, creşterea preţurilor este mult mai lentă, la fel ca şi ritmul investiţiilor în piaţa rezidenţială din ţara noastră. Între timp, însă, apare și se dezvoltă segmentul „chiriaşilor profesionişti”, fapt care va stârni interesul fondurilor de investiţii. Dacă până acum clădirile de birouri, parcurile de afaceri, cele logistice şi industriale au reprezentat principalul target al acestora, complexele rezidenţiale sunt cele care vor deveni din ce în ce mai atractive.

Cu cât atenția investitorilor se îndreaptă tot mai mult asupra sectorului proprietăților imobiliare, cu atât estimarea adecvată a valorii și analiza competentă a tuturor aspectelor care țin de acestea devin din ce în ce mai importante, fiind utilizate ca și suport al deciziilor privind dispoziția și folosința proprietăților.

În această situație se impune o cunoaștere a caracteristicilor proprietății imobiliare. Conform Standardelor Internaționale de Evaluare (IVS) 2011 termenul de proprietate imobiliară este definit ca fiind terenul și toate elementele care sunt o parte naturală a acestuia, de exemplu copaci și minerale, elementele care au fost atașate terenului, cum ar fi clădirile și construcțiile de pe amplasament și toate elementele permanent atașate clădirilor, de exemplu echipamentele mecanice și electrice care asigură funcționarea unei clădiri, aflate atât în subsol, cât și deasupra solului.

Piața imobiliarelor se diferențiază de celelalte tipuri de piață (considerate eficiente) prin aceea că proprietățile imobiliare nu pot fi achiziționate în fracțiuni de proprietate cu valori suficient de mici încât să poată fi accesibile unui număr mare de cumpărători, astfel că piețele imobiliare sunt foarte sensibile la schimbări economice precum dinamica nivelurilor salariale

3

și a ocupării forței de muncă sau stabilitatea veniturilor. Un alt element de diferențiere îl reprezintă faptul că piața imobiliară nu se autoreglementează și există relativ multe reglementări locale sau naționale care afectează tranzacțiile imobiliare (cele mai multe vizând direct sau indirect impozitarea proprietăților imobiliare). Vânzătorii și cumpărătorii care activează pe piața imobiliară nu sunt reuniți în mecanisme de piață structurate, cererea este volatilă (influențată rapid de cele mai mici variații în volumul și structura populației), viteza de tranzacționare este scăzută, iar de cele mai multe ori interacțiunea dintre vânzători și cumpărători nu are loc în condiții optime. Proprietățile imobiliare sunt durabile, nu își modifică fundamental caracteristicile pe perioade lungi de timp, iar utilitatea se manifestă la “loc fix”; ca investiții, sunt dificil de vândut, iar lichiditatea este scăzută datorită naturii comportamentului consumatorilor și volumelor unitare de tranzacționare.

De asemenea asimetria informaționala pe piața imobiliară se manifestă cu intensitate mai mare decât într-o piață eficientă, întrucât vânzătorii și cumpărătorii de proprietăți imobiliare nu sunt întotdeauna bine informați, nu vând sau nu cumpără în mod frecvent; informațiile privind valorile tranzacțiilor cu proprietăți imobiliare similare nu sunt disponibile imediat (Matiș et al., 2013: 27-28).

În contextul în care informația înseamnă putere, se remarcă un factor extrem de important în formarea deciziilor de investiții. Știința evaluării este cea care vine în sprijinul activității economice, oferind informații cruciale “jucătorilor” de pe piața imobiliarelor și nu numai. Estimările precise și realiste concură, printre altele, la stabilirea și stabilizarea creditelor și investițiilor care promovează o dezvoltare a proprietăților imobiliare în sensul impus de societate. Întrucat deciziile privind utilizarea și dispoziția proprietăților precum și drepturile legate de proprietăți depind de cunoșținte ample și solide, evaluatorii aduc un aport substanțial celor care iau asemenea decizii.

Evaluarea are ca scop exprimarea unei opinii asupra valorii prin demersuri specifice, realizate de către un profesionist sau o societate specializată. Prin evaluare nu se creează valoare, ci se interpretează piața pentru a se ajunge la estimarea unei valori (Deaconu, 2002: 7).

Pentru a înțelege procesul evaluării proprietăților imobiliare este importantă cunoașterea principalele categorii de valori atașate acestora: valoarea de piață, valoarea de utilizare, valoarea de investiție, valoarea de asigurare, valoarea de impozitare, costul de înlocuire, valoarea de casare, valoarea de lichidare (în urma unei lichidări forțate), valoarea specială.

Valoarea de piață este definită de standardul internațional de evaluare IVS1 elaborat de Comitetul Internațional pentru Standarde de Evaluare (IVSC) ca fiind "suma estimată pentru care o proprietate ar fi schimbată la data evaluării, între un vânzător hotărât și un cumpărător hotărât, într-o tranzacție echilibrată, dupa un marketing adecvat, în care fiecare parte a acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângeri".

Valoarea de utilizare reprezintă valoarea pe care o anumită proprietate imobiliară o are pentru o anumită utilizare. Valoarea de utilizare se concentrează pe valoarea cu care o anumită proprietate imobiliară contribuie la întreprinderea/afacerea din care face parte, fără a

4

lua în considerare cea mai buna utilizare a proprietății sau suma ce poate fi obținută prin vânzarea acesteia. Valoarea de utilizare depinde de administrarea proprietății și de condițiile externe. Valoarea de utilizare se va estima în evaluarea proprietatilor imobiliare în scopul fuziunii, preluării sau emisiunii de valori mobiliare (ori majorarea valorii nominale a acțiunilor existente).

Valoarea de investiție reprezintă valoarea unei proprietăți, pentru un anumit investitor sau grup de investitori, cu anumite obiective de investiții identificate. Acest concept subiectiv reflectă relația dintre o proprietate specifică și un anumit investitor sau grup de investitori cu obiective și/sau criterii de investiții definite. Valoarea de investiție (în unități monetare) este prețul pe care un investitor l-ar plăti pentru o investiție, în concordanță cu capacitatea sa de a percepe acea investiție. Valoarea de investiție este utilă pentru un potențial cumpărător al unei investiții deja existente sau al unei proprietăți imobiliare generatoare de venit.

Valoarea de asigurare este valoarea unei proprietăți imobiliare, recunoscută de prevederile unei polițe sau contract de asigurare.

Valoarea de impozitare este valoarea bazată pe definițiile din legislația fiscală specifică impozitării.

Costul de Înlocuire Net (CIN) reprezintă o metodă acceptabilă de evaluare utilizată în scopul elaborării situațiilor financiare pentru proprietățile specializate sau cu piață limitată. CIN se bazează pe o estimare a valorii de piață a terenului la care se adaugă costul de înlocuire (sau de reconstrucție) a construcțiilor (îmbunătățirilor) și se scade deprecierea cumulată a acestora. Rezultatul este o combinație între elemente de piață și nebazate pe piață.

Valoarea de casare este valoarea unei proprietăți excluzând terenul, din perspectiva materialelor pe care le înglobează și nu în ipoteza continuării utilizării fără reparații sau modificări speciale.

Valoarea de lichidare (sau de vânzare forțată) este suma care poate fi obținută în mod rezonabil din vânzarea unei proprietăți într-un interval de timp prea scurt pentru a îndeplini condițiile specificate în definiția valorii de piață. Valoarea de lichidare este dată de cel mai probabil preț care se poate obține pentru o proprietate.

Valoarea specială este un termen legat de un element de valoare extraordinar, superior valorii de piață. Valoarea speciala ar putea apărea, de exemplu, prin asocierea fizică, funcțională sau economică cu o altă proprietate .

Evaluatorii realizează analize şi emit opinii sau concluzii în legătură cu natura, calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite drepturi sau alte aspecte în proprietatea imobiliară. Evaluarea este actul sau procesul de estimare a valorii acestora. Scopul unei evaluări se bazează pe nevoile de informaţii ale clientului în legătură cu valoarea delimitată a unui drept de proprietate imobiliară. Utilizarea unei evaluări este maniera în care clientul foloseşte această informaţie. Rezultatele procesului de evaluare se concretizează într-un raport de evaluare care este solicitat în momentul transferul dreptului de proprietate, închirierii, în cazul

5

vânzării, impozitării, a luării deciziei de investiții sau în cazul problemelor legate de asigurări (Ular R. et al., 2006: 399).

În evaluarea proprietăților imobiliare (dar și în evaluarea altor tipuri de proprietăți) sunt utilizate trei abordări clasice:

·        abordarea prin cost;

·        abordarea prin comparații de piață;

·        abordarea prin capitalizarea veniturilor

ABORDAREA PRIN COST

Până la începutul secolului al XX-lea valoarea patrimonială a constituit un parametru esenţial de evaluare a proprietăților imobiliare. Metodele de evaluare patrimonială sunt recunoscute pe scară largă de către specialişti din Europa Continentală, în timp ce specialiştii din America de Nord aproape că le ignoră, ei considerând drept valoare economică realistă cea care rezultă din actualizarea cash-flow - urilor previzionate. (Bologa, 2011: 94)

O altă denumire pentru evaluare patrimonială este evaluarea prin active. Conform Standardelor Internaţionale de Evaluare a afacerii, „abordarea pe baza de active este calea de estimare a valorii unei afaceri și / sau participaţii la acestea, utilizând metode bazate pe valoarea de piață a activelor individuale ale afacerii, scăzându-se datoriile acesteia”. De asemenea, aceste metode de evaluare patrimonială funcționează după principiul conform căruia valoarea unei entități este dată de totalitatea valorilor sale componente. (Deaconu, 2012: 64)

Abordarea prin cost este o metodă patrimonială și constă în stabilirea valorii proprietății imobiliare prin estimarea costului de achiziționare a terenului și de construire a unei cladiri noi, cu aceeași utilitate, sau de adaptare a unei proprietăți vechi la același grad de uzanță, fără costurile legate de timpul de construcție/adaptare. În cazul proprietăților vechi, abordarea prin cost ia în considerare și o estimare a deprecierii, care include atât deteriorarea fizică, cât și deprecierea funcțională. Această abordare este adesea aplicată în evaluarea unor construcții noi sau a unor construcții relativ recente, a unor proiecte, extinderi sau renovări, deși estimările de cost reprezintă limita superioară până la care cumpărătorii ar plăti pentru astfel de proprietăți. Această metodă de evaluare se folosește cu precădere în evaluarea proprietăților specializate sau cu piață limitată, uneori fiind unica modalitate de evaluare posibilă.

6

Formula care stă la baza metodei de evaluare prin cost este următoarea:

Pentru evaluarea unei proprietăți imobiliare, formulei de mai sus i se adaugă valoarea terenului considerat liber căruia se stabilește cea mai bună utilizare (Deaconu, 2012: 40).

Aplicabilitatea abordării prin cost este redată prin intermediul următorului tabel:

Metoda costului este cea mai aplicabilă Cel mai puțin aplicabilă

în evaluările proprietăților noi,

proprietăților cu depreciere mică, și

proprietăților specializate.

pentru a estima valoarea construcției în

studii de proiect, în

studii de fezabilitate, și

în evaluarea proprietăților ce nu sunt vândute frecvent pe piață.

pentru proprietăți vechi

ce au o depreciere cumulată important;

alte probleme ale acestei abordări se referă la

estimarea profitului promotorului,

ajustarea pentru drepturile de proprietate și la

durata necesară pentru construirea unei noi clădiri.

(Sursa : Matiș et al.,2013: 117)

Procesul de evalure a abordării prin cost se aplică parcurgând următoarele etape :

1. Prima dată valoarea terenului în cauză este estimată ca şi cum terenul ar fi liber şi disponibil pentru dezvoltarea la cea mai bună utilizare.

2. Apoi sunt estimate costurile de înlocuire pentru construcţiile în cauză, la data evaluării, împreună cu orice alte costuri necesare pentru aducerea clădirii la standardele pieţei şi la un profit adecvat promotorului.

3. Aceste estimări sunt adunate pentru a obţine costul total al structurii principale.

7

Valoarea actuală rămasă a activului (de înlocuire/ reconstrucție netă) =

Cost de nou (de înlocuire/ construcție brut) - Depreciere

4. Apoi sunt estimate deprecierile din cauza uzurii fizice, neadecvării funcţionale, şi deprecierii economice, şi scăzute din costurile de înlocuire sau reproducţie ale structurii.

5. Costul net al oricărei clădiri secundare sau amenajări de amplasament este estimat şi adunat la costul net al întregii clădiri.

6. În final, este adunată şi valoarea terenului valoarea terenului pentru a obţine a valoarea finală a unei proprietăţi libere/neocupate, care, dacă este necesar, pentru a corespunde dreptului de proprietate evaluat. (Vascu, 2013: )

În ceea ce privește costul de reconstrucție, acesta se referă la suma totală necesară reconstruirii, la prețurile din data reevaluării, a unei copii identice a clădirii evaluate, utilizând aceleași materiale, machete, respectând aceeași structură/ formă, calitate și cuprinzând toate deficiențele, supradimensionările și deprecirea clădirii evaluate. Iar costul de înlocuire presupune costul estimate pentru a construi, la prețurile curente de la data evaluării a unei clădiri cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, utilizând materiale moderne, arhitectură și proiecte curente, deci costul unui active modern echivalent. (Vașcu, 2013)

În ceea ce privește estimarea deprecierii acumulate – deprecierea este o pierdere de valoare a proprietății imobiliare față de costul de reconstrucție sau de înlocuire a construcțiilor ce poate apărea din cauze fizice, funcționale sau externe. Metodele de estimare a deprecierii sunt (ANEVAR, 2012: 47):

metoda duratei de viata economica; metoda modificata a duratei de viata economica; metoda segregarii; metoda comparatiei

Cele mai reprezentative proprietăți imobiliare sunt terenurile și costrucțiile. În lucrarea “Evaluarea întreprinderii”, A. Bologa prezintă următoarele metode de evaluare a principalelor proprietăți imobiliare:

1. Evaluarea unui teren liber (neamenajat sau vacant) sau a terenului pe care se află amplasate amenajări şi/sau construcţii se poate face prin şase metode (sau tehnici) recunoscute de evaluare:

a) Comparația directă este metoda recomandată pentru evaluarea terenurilor libere, fără construcții, de asemenea,este cea mai utilizată și preferată atunci când există date comparabile.

b) Metoda alocării (repartizării) este recomandată de practica evaluării pentru terenurile construite. În același timp este o tehnică indirectă de comparație care utilizează o proporție între valoarea terenului și valoarea proprietății construite.

c) Extracţia este o metodă de evaluare, derivată din metoda alocării, care constă în deducerea din preţul de vânzare a unei proprietăţi a valorii construcţiei, calculată la costul de înlocuire net, iar valoarea astfel rezultată este valoarea terenului.

8

d) Metode de parcelare. Se utilizează pentru evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezintă cea mai bună utilizare şi dacă există date de comparaţie pentru aceste tipuri de parcele. De asemenea, se utilizează şi în studiile de fezabilitate şi în evaluările unde există puţine tranzacţii comparabile.

e) Metoda reziduală terenului are o aplicabilitate redusă, respectiv se foloseşte numai pentru evaluarea proprietăţilor generatoare de venit şi este mai des aplicată în cazul proprietăţilor noi, pentru care sunt necesare mai puţine ipoteze.

f) Metoda capitalizării chiriei brute este folosită pentru evaluarea terenurilor închiriate, permiţând capitalizarea chiriei încasate de proprietarul terenului închiriat unui utilizator.

2. Evaluarea construcțiilor

Practica recomandă evaluarea acestora cu ajutorul comparaţiei directe, folosită și pentru evaluarea terenurilor, a metodei bazată pe capitalizarea veniturilor sau evaluarea pe bază de cost. Toate cele trei metode au fost detaliate mai sus.

ABORDAREA PRIN COMPARA II DE PIA ĂȚ Ț

Așa cum s-a precizat anterior pe parcursul acestei lucrări, organismele de reglementare în domeniul evaluării împart metodele de evaluare a proprietăților imobiliare in trei grupe: abordarea bazată pe cost, abordarea bazată pe venit și abordarea bazată pe comparații de piață.

Abordarea bazată pe comparații de piață are scopul de a analiza piața pe care se desfășoară tranzacția pentru a se stabili limitele valorii de piață analizând proprietăți identice sau cel puțin asemănătoare cu cea care se evaluează, dar și pentru a obține cât mai multe informații relevante și semnificative cu referire la piața în cauză. Metoda comparației directe de piață se utilizează pentru evaluarea terenurilor libere (sau considerate libere pentru scopul evaluării) sau a clădirilor analizate în mod individual.

Abordarea prin piață consideră că prețurile proprietății sunt stabilite de piață întrucât valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare se află în relație directă cu prețurile unor proprietăți competitive și compatibile, poate fi deci calculată în urma studierii prețurilor de pe piață ale proprietăților competitive pe segmentul respectiv de piață (Matiș et. al., 2013: 82).

Toate informațiile pe care evaluatorii le extrag din cadrul unei piețe de tranzacționare trebuie studiate și verificate nu doar preluate ca atare. Așa cum este precizat și in Standardele Internaționale de Evaluare, încrederea care poate fi acordată oricărei informații despre prețul comparabil se determină prin comparația diferitelor caracteristici ale proprietății imobiliare și tranzacției, din care au rezultat datele despre preț, cu cele ale proprietății evaluate (IVS 230, 2011: 61). Informațiile se pot obține din diverse surse; una din variante o reprezintă

9

contactarea părților implicate în tranzacții:vânzători, cumpărători, avocați, notari și agenți imobiliari. O altă posibilitate este documentarea din alte surse precum site-uri de specialitate, diverse publicații editate de instituțiile de stat, de organizații profesionale și de firme private, anunțuri publicitare, agenții imobiliare, informații obținute de la persoane fizice sau juridice.

Aplicarea acestei metode presupune parcurgerea unor etape, după cum urmează:

1. Analiza proprietății ce reprezintă obiectul evaluării

Pentru ca prima etapă de analiză a pieței să fie eficientă evaluatorul trebuie să cunoască în detaliu date despre proprietate, atât caracteristici cantitative cât și calitative, punctele tari și punctele slabe. Cele mai importante caracteristici ale proprietăților imobiliare sunt: localizarea, descrierea fizică și juridică, calitatea terenului sau vârsta și caracteristicile clădirilor, dreptul de proprietate evaluat, existența restricțiilor sau anumitor condiționări în legătură cu proprietatea.

2. Cercetarea pieței și selectarea informațiilor semnificative

Această etapă presupune colectarea informațiilor din aria de piață a proprietății imobiliare evaluate, despre vânzările și ofertele de vânzare și cererile de cumpărare existente pentru imobiliare similare. Considerăm că este necesar ca evaluatorul să înțeleagă pe deplin comportamentul actorilor de pe piața tranzacțiilor imobiliare pentru a reuși să tragă concluzii adecvate în urma analizei pieței. Se vor prelua informații cu referire la numărul vânzărilor, oferta de proprietăți imobiliare scoase la vânzare și rata de absorbție a ofertei, condițiile și clauzele vânzărilor sau utilizarea proprietății înainte și după vânzare.

3. Alegerea criteriilor de comparație relevante

Criteriile de comparație trebuie să fie cât mai numeroase pentru ca analiza comparativă să aibă rezultate cât mai relevante. De regulă se aleg cât mai multe elemente definitorii pentru tranzacțiile de acest fel, precum: atributele drepturilor de proprietate transmise, condiții de finanțare, condiții de vânzare, cheltuielile făcute imediat după cumpărare, condiții de piață, localizare, caracteristici fizice (suprafața, forma, utilități, accesul, topografia, localizarea, vederea), caracteristici economice, utilizare, respectiv componente non imobiliare (Deaconu et. al., 2013: 45). Cele mai importante criterii de comparație sunt data tranzacțiilor și localizarea întrucât proprietățile imobiliare din aceiași zonă sunt cele mai comparabile.

4. Alegerea proprietăților imobiliare asemănătoare cu cea evaluată

În procesul de selecție a proprietăților imobiliare se urmărește identificarea proprietăților care au fost tranzacționate pe aceiași piață în mod obiectiv și de bunăvoie. În funcție de criteriile de comparație alese se va selecta un anumit număr de imobiliare identice sau asemănătoare cu obiectul evaluării, iar apoi se va trece la etapa de analiză comparativă.

5. Efectuarea analizelor comparative

10

După cum este precizat în Standardele Internaționale de Evaluare de multe ori evaluatorul alege o unitate de comparație adecvată tranzacțiilor care se studiază. Unitățile de comparație, care se utilizează frecvent, rezultă din analiza prețurilor de vânzare prin calcularea prețului pe metru pătrat pentru clădiri sau a prețului pe hectar pentru teren. Alte unități folosite pentru compararea prețurilor, atunci când există suficientă omogenitate între caracteristicile fizice ale proprietăților, sunt prețul pe cameră sau prețul pe unitatea de producție, de exemplu în cazul producției agricole (IVS 230, C14, 2011: 65).

6. Determinarea corecțiilor necesare și ajustarea prețurilor comparabilelor în funcție de corecții

În cel mai fericit caz evaluatorul reușește să indentifice tranzacții care au avut loc foarte recent iar obiectul lor a fost un activ identic cu cel evaluat, caz în care etapa ajustării prețurilor cu corecțiile nu mai este necesară. Totuși, dacă nu sunt îndeplinite condițiile menționate se vor calcula corecții. Standardele Internaționale de Evaluare precizează câteva exemple de cazuri în care se parcurge această etapă a procesului de evaluare (IVS 2001: 88):

În cazul în care instrumentul de evaluat are caracteristici diferite de cele pentru care sunt disponibile prețuri

Există diferențe în mărimea sau volumul tranzacțiilor față de deținerea evaluată Dacă tranzacția nu a avut loc între părți nepărtinitoare, care să fi acționat independent Momentul tranzacției.

În procesul de aplicare a corecțiilor asupra prețului de vânzare se ține cont înainte de toate de durata intervalului de timp dintre data tranzacției și data evaluării. De asemenea, se iau în considerare circumstanțele schimbătoare din mediul economic. În general, se aplică corecții separate prețurilor de vânzare ale comparabilelor, pentru fiecare element de comparație. Mărimea corecțiilor depinde de datele disponibile despre proprietățile imobiliare similare și de raționamentul evaluatorului (IVS 230, 2011: 27 ). Corecțiile sunt exprimate în raportul de evaluare fie în mod absolut fie procentual, atunci când se aplică tehnici de analiză pe perechi de date efectuându-se corecții cantitative. Corecțiile se pot aplica fie asupra prețurilor unitare ale terenurilor sau clădirilor, fie asupra valorii totale a proprietății imobiliare.

7. Calcularea unei valori unice, în funcție de rezultatele obținute anterior

În urma analizei comparative și aplicării corecțiilor necesare se urmărește reconcilierea prețurilor unitare corectate într-o valoare unică. De regulă se preia prețul de vânzare al proprietății imobiliare care a fost afectată de cel mai mic număr de corecții considerându-se că aceasta reprezintă activul etalon, cel mai apropiat de cel evaluat.

Valoare de piață a proprietății imobiliare = Valoarea unică de piață (Prețul comparabilei ce se dovedește cea mai apropiată în urma analizei comparative) ± corecții.

11

Aplicabilitatea metodei prin comparații de piață

Este bine cunoscut faptul că evaluatorii preferă să utilizeze abordarea prin comparații de piață dacă se pot determina cu ușurință prețuri a unor proprietăți identice sau similare care au fost tranzacționate la o dată calendaristică apropiată de data evaluării. În plus, este important ca evaluatorii să dispună de un număr destul de mare de tranzacții asemănătoare pentru a se asigura că prețurile identificate sunt reale și relevante. Așadar este indicată aplicarea acestei metode în cazul unei piețe active care conține totodată surse credibile de verificare a valorilor tranzacțiilor realizate anterior și trebuie în mod obligatoriu eliminate din analiză acele tranzacții ale unor cumpărători cu interese speciale (spre exemplu cei care plătesc un preț mai mare pentru o proprietate din anumite motive). Un număr de tranzacții insuficient va limita aplicabilitatea metodei, precum și schimbarea rapidă a condițiilor economice și a legislației.

“Așadar, scopul abordării prin comparația vânzărilor este determinarea cererii pentru activul evaluat, printr-o analiză a vânzărilor sau a ofertelor recente ale unor active similare pentru a ajunge la o estimare a celui mai probabil preț de vânzare pentru activul care face obiectul evaluării” (Deaconu et al., 2013: 46).

ABORDAREA BAZATĂ PE VENIT(METODE DE RANDAMENT)

1. Valorile de randament – informaţii generale, previziune şi actualizare

În ceea ce priveşte evaluarea imobilelor, o condiţie esenţială în obţinerea rezultatelor optime, în concordanţă cu realitatea fizică şi economică, este analiza rezultatului obţinut în urma calculelor economice. Acest lucru presupune cunoștinţe de specialitate, precum şi abilitatea persoanei în cauză de a le pune în aplicare.

Metoda estimării prin venituri este o metodă introdusă în Europa, începând cu anii 1992, fiind aplicată în special în cazul acţiunilor de asociere între parteneri pentru exploatarea imobilelor (Bătrâncea et al., 1998: 133-134).

Metodele de evaluare bazate pe actualizarea câştigurilor constau în tehnici şi formule matematice folosite de evaluatori pentru a analiza capacitatea beneficiară a unei proprietăţi imobiliare (în general măsoară câştigurile băneşti), care transformă câştigurile viitoare în valori prezente (Andreica & Vereş, 2000: 222). Aceasta reprezintă una din cele trei metode importante ale evaluării proprietăţii imobiliare (Frăsineanu, 2002: 19).

Abordarea pe bază de venit presupune convertirea unor fluxuri de venituri viitoare în valoarea lor prezentă (Goagara & GiurcăVasilescu, 2009:3). Punctul de plecare în aplicarea metodelor de randament îl reprezintă analiza datelor privind veniturile şi cheltuielile viitoare aferente unei proprietăţi (Frăsineanu, 2002:19).

12

Metodele de randament sunt corelate cu principiile de evaluare a proprietăţilor imobiliare, astfel:

A. Principiul abordarii previzionale – este cel mai important principiu pentru metodele de randament, deoarece valoarea poate fi definită ca suma prezentă a dreptului de a obţine câştiguri în viitor.

B. Principiul cererii şi al ofertei – este important în previzionarea fluxurilor viitoare, deoarece chiria obţinută de proprietarii unui imobil este determinată direct proporţional cu raportul dintre cerere şi ofertă. Atunci când cererea depăşeşte nivelul ofertei, investitorii sunt interesaţi să investească, deoarece chiriile sunt mari, în consecinţă şi profiturile obţinute vor fi mari. Contrar, când cererea este mai mică decât oferta, gradul de ocupare al imobilelor şi nivelul chiriilor scad în mod semificativ. În momentul în care nivelul cererii este egal cu cel al ofertei, se realizează echilibrul pieţei.

C. Principiul substituţiei – rezultă din mecanimul pieţei, care oferă informaţii pentru estimarea veniturilor şi cheltuielilor generate de proprietate, în vederea alegerii unei rate de actualizare adecvate proprietăţii evaluate.

D. Principiul echilibrului – utilizarea proprietăţii în domeniul care aduce cel mai mare profit. Dacă proprietatea este supra sau sub dotată în raport cu destinaţia sa, profitul realizat va fi afectat în mod direct.

E. Principiul factorilor externi – care pot acţiona pozitiv sau negativ asupra valorii proprietăţii. Locuinţele sunt expuse influenţei calităţii transportului , existenţei spaţiilor de joacă, a grădiniţelor, şcolilor, a spaţiilor comerciale (Andreica&Vereş, 2000: 222).

Câştigurile viitoare sunt reprezentate de anumite fluxuri de venituri care urmează a fi realizate în viitor, venituri influenţate de cheltuielile legate de deţinerea proprietăţii. Principalele tipuri de venituri în cadrul metodei randamentului sunt următoarele (Andreica & Vereş, 2000: 224):

A. Venitul brut potenţial – este valoarea obţinută în urma utilizării integrale a proprietăţii. Valoarea se obţine având la bază comparaţia chiriilor unor spaţii similare, sau chiria curentă cu care proprietatea a fost închiriată, dacă aceasta nu este ocupată de proprietar în momentul efectuării evaluării.

B. Venitul brut din exploatare – spre deosebire de cel potenţial, este mai redus deoarece ţine cont în determinarea lui de eventualele probleme inerente care pot apărea în ocuparea permanentă a întregii proprietăţi.Importanţa lor creşte odată cu mărimea proprietăţii, fiind mai puţin importante în cazul unui apartament sau al unei case.

C. Venitul net din exploatare – câştigul net estimat a fi obţinut de investitor după plata cheltuielilor operaţionale de funcţionare a proprietăţii, mai puţin cele cu amortizarea clădirilor şi plata dobânzilor bancare. Estimarea cheltuielilor legate de întreţinerea proprietăţii, se face ţinându-se seama de cheltuielile de întreţinere din ultimul an, cheltuielile cu reparaţiile periodice necesare pentru buna funcţionare a clădirii, cele cu

13

impozitul pe clădiri, sau alte cheltuieli pe care proprietarul este obligat să şi le asume, conform prevederilor acordului cadru.

D. Cash-flow-ul disponibil înainte de impozitare (CFB) – partea din venitul net care rămâne după plata serviciului datoriei aferent creditului imobiliar, constituit din dobânzi la care se adaugă ratele, înainte de plata impozitului pe profit.

E. Cash-flow-ul net disponibil după impozitare (CFN) – reprezentat de fluxul de numerar disponibil după plata impozitului pe profit(Matiș et al., 2013: 133).

F. Valoarea reziduală – reprezintă preţul pe care investitorul îl poate obţine după expirarea termenului investiţiei (prin renunţarea la dreptul de proprietate, prin vânzare sau lichidare).

Cheltuielile unei proprietăţi se pot diviza în cheltuieli fixe, variabile, şi de reparaţii capitale, astfel:

A. Cheltuielile fixe nu sunt legate de gradul de utilizare a proprietăţii. Exemple de astfel de cheltuieli sunt: cheltuieli cu amortizarea clădirilor, impozitele pe clădiri şi teren, asigurările, şi unde este cazul, plata personalului în regie.

B. Cheltuielile variabile se modifică în funcţie de gradul de utilizare a proprietăţii. În estimarea lor se au în vedere cheltuieli similare din anul anterior, dar şi schimbările care au avut loc la nivelul preţului în ultimul an de funcţionare. Exemple de cheltuieli variabile ar fi: cheltuielile cu administrarea clădirii, cheltuielile cu prestările de servicii, cheltuielile cu utilităţile(precum: apă, electricitate, încălzire, salubritate), cheltuieli privind amenajările şi reparaţiile, cheltuieli cu salariile personalului auxiliar – curaţenie, paza, cheltuieli cu întreţinerea parcărilor, spaţiilor de joacă pentru copii (Andreica & Vereş, 2000: 225).

C. Cheltuielile de reparaţii capitale sunt cheltuieli care apar în urma utilizării proprietăţii, dar nu sunt direct proporţionale cu gradul utilizării acesteia. Reprezintă ansamblul operaţiunilor necesare recondiţionării sau refacerii proprietăţii la starea iniţială (Cotoros, 2012: 31).

Potrivit C16 din IVS 230 “Drepturi asupra proprietăţii imobiliare”, în abordarea prin venit sunt utilizate o serie de metode pentru indicarea valorii, iar caracteristica lor comună este faptul că au la bază un venit realizat sau unul previzionat, obţinut în general de titular, sau proprietarul imobilului, caz în care acest venit poartă numele de chirie (IVS 230, 2011: 73).

Se generează astfel un flux de venit, utilizat în procesul de capitalizare, învederea obţinerii valorii. În cazul în care fluxul rămâne constant, capitalizarea se poate realiza prin utilizare a unui singur multiplicator, denumit în continuare rată de capitalizare. Acestare prezintă randamentul pe care un investitor l-ar putea obţine prin valorificarea imobilului. Metoda este simplă dar un poate fi utilizată în situaţia în care pentru perioadele viitoare se aşteaptă ca acest venit să se modifice semnificativ de la o perioadă la alta, caz în care se folosesc metode de actualizare a veniturilor, denumite şi modele ale fluxului de numerar actualizat. Valoarea

14

totală determinându-se prin însumarea valorilor actualizate din perioadele individuale (IVS 230, 2011: 73).

Procesul de actualizare presupune luarea în considerare a faptului că o “unitate monetară astăzi valorează mai mult decât aceeaşi unitate monetară în viitor”, astfel, actualizarea este utilizată pentru a determina valoarea prezentă a unor fluxuri viitoare de lichidităţi (Lungu & Komartin, 2000: 44).

Raportat la un leu investit, formula este următoarea (Deaconu, 2012, pag. 83):

a= 1

(1+d )n

Unde: a – valoarea actuală a unui leu investit;

d – rata anuală a dobânzii;

n – numărul de ani ai perioadei avute în vedere

Contrar, când se doreşte obţinerea valorii prezente a unei anuităţi, sau sumă fixă care se va primi peste un anumit număr de ani, se foloseşte următoarea formulă (Deaconu, 2012: 83):

A=1− 1¿¿ ¿

Unde: A –valoarea actuală a unei anuităţi

Standardele de evaluare consiferă că prin metoda de randament se calculează valoarea prezentă a beneficiilor anticipate (IVS 230: 66).

2. Rentabilitatea investiţiei imobiliare (rate de rentabilitate)

Obiectivul investitorului este acela de a obţine un beneficiu mai mare decât investiţia făcută la început. Măsurarea acestor beneficii se realizează cu ajutorul ratelor rentabilităţii, care pot fi clasificate în două mari grupuri: rata de actualizare şi rata de capitalizare (IVS 230, 2011: 5).

Ambele tipuri de rate se bazează pe informaţii obţinute de pe piaţă, ele fiind exprimate ca un multiplu de preţşi acestea exprimă o rată a rentabilităţii proprietăţii, care derivă din informaţii despre proprietăţi similare (Frăsineanu, 2002: 21).

Rata de capitalizare este o caracteristică a unui drept de proprietate, care poate fi privit din două puncte de vedere, şi anume: rata totală de capitalizare, care reflectă raportul dintre venitul net anual din exploatare (VNE) şi preţul proprietăţii, precum şi rata de capitalizare a capitalului propriu (Re), care reflectă relaţia dintre cash-net anual la dispoziţia acţionarilor şi valoarea capitalului propriu investit într-o propritate imobiliară (IVS 230, 2011: 6).

Rata de actualizare poate fi privită la rândulei sub trei accepţiuni. Prima ar fi costul capitalurilor investite, care la rândul lui este influenţat de structura de finanţare şi costul capitalului, obţinându-se costul mediu ponderat al capitalului. Cea de-a doua accepţiune este rata de rentabilitate, care este o rată pură, fără risc, denumită rată neutră,care va fi majorată

15

cu o rată de risc în vederea determinării ratei de actualizare. Cea de-a treia componentă a ratei de actualizare o constituie prima de risc (Deaconu, 2012: 90).

Există totodată şi o serie de diferenţe între rata de actualizare şi cea de capitalizare, precum:

- Rata de capitalizare este utilizată pentru determinarea valorii prezente a unui flux constant, pe când rata de actualizare este utilizată pentru fluxuri viitoare care diferă ca mărime şi evoluţie;

- Rata de capitalizare preia toate modificările viitoare ale venitului stabilit pentru estimarea valorii;

- Rata de actualizare, faţă de rata de capitalizare, este influenţată şi de rata de creştere anuală a venitului, care poate fi evidenţiată conform relaţiei Gordon-Shapiro, astfel:

Rata de capitalizare = Rata de actualizare – Rata de creştere;

- În tehnica actualizării, creşterea venitului este previzionată pentru fiecare an de previziune, pe când în capitalizare, modificările viitoare ale venitului sunt estimate ca o medie anuală;

- Dacă este estimată o creştere importantă pe termen scurt sau mediu al rezultatului economic, urmată de o perioadă de stabilizare, se urmăreşte adoptarea unei metode bazate pe actualizare (Frăsineanu, 2002: 22-23).

Deosebit de important în relaţia dintre rata de actualizare sau capitalizare şi estimarea profitului este coerenţa dintre acestea, astfel venitul este previzionat în termeni nominali (adică preţuri curente), şi ratele sunt nominale. Precum şi dacă venitul previzionat este exprimat în termeni reali (preţuri constante), trebuie utilizate rate reale. Relaţia dintre cele două este urmatoarea:

in=il−r

1+r

Unde: in – rata (de actualizare sau capitalizare) exprimată în termeni reali;

il – rata (de actualizare su capitalizare) exprimată în termeni nominali;

r – rata inflaţiei.

1. Valori de randament determinate prin metode de capitalizare a beneficiilor

Aceasta metodă se bazează pe raportarea unui flux constant şi reproductibil de venit (de regulă profit net sau dividende) la o rată de capitalizare. În acest caz este vorba de un singur flux de venit (profit net sau dividende), aferent unei singure perioade ( de regula un an).

16

În general, rezultatului contabil ales i se aplică corecţii cu caracter fiscal sau economic. Corecţiile se aplică în vederea aducerii valorii imobilului cât mai aproape de valoarea de piaţă.

2. Valori de randament determinate prin metode de actualizare a cash-flow-urilor

Actualizarea este o metodă utilizată pentru convertirea unor venituri viitoare la valori prezente, prin ajustarea venitului cu o rată de actualizare. Metoda trebuie să fie în concordanţă cu comportamentul pieţei. Se porneşte de la idea conform căreiainvestitorul va aduce o rentabilitate satisfăcătoare a investiţiei făcute (IVS 230, 2011: 11).

17

CONCLUZII

În cadrul procesului luării deciziei de a investi într-o proprietate imobiliară, o atenţie deosebită este dată relaţiei dintre evaluarea proprietăţii, analiza riscului şi finanţării precum şi creşterii interesului şi responsabilităţii pe care investitorii și le asumă față de societate şi de mediu.

Evaluarea şi serviciile furnizate de evaluatorii de proprietăţi imobiliare sunt critice pentru funcţionarea pieţei imobiliarelor, interconectarea pieţelor financiare cât şi cea a economiilor naţionale.

De regulă, în literatura de specialitate sunt menționate metode de evaluare comune tuturor tipurilor de evaluare (evaluarea imobiliarelor, a bunurilor mobile, a afacerilor sau a altor tipuri de active). Totuși, în cazul proprietăților imobiliare se pot delimita anumite metode în funcție de tipul de proprietate.

Remarcăm în urma analizei efectuate asupra metodelor de evaluare a proprietăților imobiliare faptul că metoda de evaluare prin comparația vânzărilor și metoda prin costuri se utilizează în cadrul evaluării terenurilor și construcțiilor întrucât se impune evaluarea separată a acestor imobiliare, iar cea de-a treia metodă bazată pe capitalizarea veniturilor este aplicată îndeosebi pentru evaluarea proprietății în totalitatea sa, deci 100% (inclusiv a tuturor acționarilor sau partenerilor) a capitalului proprietăților închiriate, toate acestea contribuind nediscriminatoriu la generarea de venituri.

În cadrul raportului de evaluare evaluatorul va reconcilia valorile rezultate din aplicarea a două sau mai multe abordări sau metode asociate cu scopul de a furniza în final opinia obiectivă a evaluatorului.

Prin urmare, activitatea de evaluare a crescut ca și importanță întrucât la baza finalizării oricărui proiect imobiliar trebuie să stea o evaluare realizată de către un evaluator autorizat și specializat. De foarte multe ori, valoarea activelor imobiliare ale unei companii reprezintă cea mai importantă componentă din valoarea de piața a acelei companii, astfel că evaluarea acestor active este deosebit de importantă în stabilirea valorii reale.

18

BIBLIOGRAFIE

1. *** Standardul Internațional de Evaluare 230, (2011) Drepurile asupra proprietăților imobiliare, ANEVAR

2. Andreica H.-A., Vereș D. (2000), Evaluare Imobiliară, Editura U.T. Pres, Cluj-Napoca3. Bătrâncea I. et al., (1998), Analiza-diagnostic și evaluarea societăților comerciale,

Editura Dacia4. Bologa A., (2011), Evaluarea întreprinderii, Editura CIBERNETICA MC, București5. Cotoros I., (2012), Teză de doctorat în economie: Contabilitatea reparațiilor mijloacelor

fixe, Academia de studii economice a Moldovei6. Deaconu A., (2002), Evaluarea afacerilor, Editura Intelcredo, Deva7. Deaconu A., (2012), Diagnosticul și evaluarea afacerii, Suport de curs 2012-2013, Cluj-

Napoca8. Frăsineanu, C. (2002), Metode de evaluare a patrimoniului, Editura ASE, București9. Goagară D., Giurcă-Vasilescu L. (2009), Evaluation based on assets: critical analysis,

Universitatea din Craiova10. Lungu I., Komartin R., (2010), Justificarea financiară a investițiilor informatice, Revista

Informatica Economica, nr.2, vol. 14: 4411. Macdonald E., Wilson H., Martinez V., Toosi A., (2011), Assesing value-in-use: A

conceptual framework and exploratory study, Industrial Marketing Management, Vol. 40, Issue 5, 671-682

12. Matiș D., Timbruș R., Buglea A., Oprean V.B., (2013), Evaluarea proprietatilor imobiliare, Editura Risoprint, Cluj-Napoca

13. Morariu A., Crecană C.D., (2009), Investițiile imobiliare din România – analiză și tendințe, Analiza economico-financiară și evaluarea proprietăților, Simpozion Științific

14. Ular R., Herbei O., Herbei M., (2008), The real state, Research Journal of Agricultural Science Vol. 40, No. 2, Petroșani

15. Vascu A., (2013), Evaluarea proprietăților imobiliare, Suport de curs 16. Popescu C., Asmarandei A., Standarde privind Evaluarea Proprietății, Revista Română

de Statistică, Trim 3/2012, p.138

19