M©thodes d'©valuation

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  • VALEUR, PRIX ET METHODES DEVALUATION EN IMMOBILIER

    Bernard THION Chercheur associ au CEREG, Universit Paris 9-Dauphine

    Rsum

    Lvaluation des biens immobiliers telle quelle se pratique fait souvent rfrence la notion de valeur plutt qu celle du prix. Le but de cette tude est de montrer que ces deux notions coexistent depuis trs longtemps dans la littrature conomique et quil est donc parfaitement logique que les mthodologies utilises pour lvaluation y fasse rfrence. Ainsi est-on conduit tudier les diffrentes techniques dexpertises immobilires, avec leurs avantages et leurs inconvnients. Il semble que lon soit pass insensiblement de mthodes dapprciations empiriques des mthodes issues de la thorie financire. La mthode hdoniste chappe pourtant cette classification dans la mesure o sinspirant de la nouvelle thorie du consommateur, elle valorise un immeuble, non pas dans sa globalit, mais lment par lment.

    Plan de ltude 1. Valeur et prix

    La valeur en thorie De la thorie la pratique

    2. Mthodes dvaluation traditionnelles Dfinition de la valeur vnale Les mthodes dexpertise

    o La mthode par comparaison o Mthode dvaluation par capitalisation o Mthode dvaluation par les cots

    Phase dite de conciliation 3. Lapproche moderne de lexpertise

    Mthode financire des cash-flows o Les principes o Intrt et simplification

    Lamlioration de la lecture du march : la mthode hdoniste o Les bases thoriques o Exemple chiffr

    Conclusion

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    Traditionnellement les biens immobiliers sont valus partir dexpertises ralises par des professionnels lors dune mutation titre onreux. Mais deux possibilits sont envisager : soit il sagit dun bien devant faire lobjet dune transaction immdiate, soit il sagit de la valorisation dun immeuble faisant partie dun patrimoine qui sera conserv en ltat.

    Dans le premier cas, la valeur de march sera considre comme la rfrence. Dans le second cas, il peut sembler naturel que lapprciation se fasse sur dautres critres sachant que le dtenteur na pas dobligation au niveau de la vente et quaucun acqureur potentiel ne sest prsent spontanment. Cette dernire situation concerne notamment les grants des SCPI et les compagnies dassurances qui ont lobligation lgale de procder rgulirement lvaluation des actifs inscrits au bilan. Mais sinterroger sur lincidence de la situation du dtenteur dun bien immobilier sur la valeur de ce bien, cest supposer priori quil nexiste pas un seul prix mais plusieurs pour un immeuble dtermin.

    Cette question de la valeur plurale des actifs a dj fait lobjet de nombreux dbats. Certains conomistes distinguent prix et valeur dun bien, tandis que dautres soulignent que le prix obtenu sur un march est le seul indicateur fiable de la valeur. Une prsentation des thses en prsence fera lobjet dune premire partie. Elle annonce un autre dbat, celui entre les tenants des mthodes dexpertise classique prsentes en deuxime partie et ceux qui leur prfrent les mthodes modernes exposes en dernire partie.

    1. Valeur et prix

    La valeur en thorie

    Le terme valeur appartient dabord la philosophie et la valeur dans son sens le plus gnral consiste dans laccord des jugements collectifs que nous portons sur laptitude des objets tre plus ou moins, et par un plus ou moins grand nombre de personnes, crus dsirs ou gots1 . Dj les Grecs au IVe sicle avant J.C., considrant que lchange rsulte du fait que les individus recherchent des biens pour vivre bien mais ne produisent pas tout ce dont ils ont besoin, distinguaient une valeur dusage et une valeur dchange des biens. La premire est celle qui venait satisfaire un besoin dtermin chez un individu, la seconde celle qui lui permettait dobtenir un autre bien par lchange (Aristote). Les chinois la mme poque avaient une conception plus tatique de lquilibre des changes et estimaient que : sil y a peu ou insuffisance, ce sera lourd; sil y a beaucoup ou en abondance, ce sera lger... le grand profit de lconomie lgre-lourde provient du fait demployer une politique lourde contre une situation lgre et de mettre en vente bon march des produits pour assurer lquilibre du march contre une situation lourde (Kouang-Tchong, Le Kouan-Tseu; IVe sicle av. J.C.)2. Mais cest partir de la fin du XVIIIe sicle avec Adam Smith, puis David Ricardo que se constitue une vritable thorie de la valeur dont le but est, comme il sagit dconomie, de parvenir construire une explication des prix. La difficult de lentreprise, comme le rappelle Mouchot [1994], est double. Dune part, il sagit dexpliquer la distinction entre valeur dusage et valeur dchange et, dautre part de rpondre la question : quelle est la source de la valeur, la raret, le travail, ou les deux la fois ?

    1 Foulqui, 1962,Dictionnaire de la langue philosophique, PUF, p. 747. 2 Cit par Wolff J.,1993, Les penses conomiques des origines nos jours , Economica, p. 21.

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    Adam Smith met une double hypothse sur cette origine. La premire sapplique un tat primitif. ce stade, o il ny a pas accumulation des capitaux et appropriation du sol, cest uniquement la quantit de travail incorpore dans la production dun bien qui dtermine sa valeur. La seconde concerne un tat avanc de la socit. Dans ce contexte, o certains individus ont accumul des capitaux et sont devenus propritaires terriens, la valeur doit tenir compte de la rmunration de lensemble des facteurs de production. En dautres termes, la valeur dun bien quivaut la somme des salaires (prix du travail), des profits (rmunration du capital) et de la rente (loyer de la terre). Paralllement, il diffrencie le prix naturel qui est le point central vers lequel gravitent continuellement les prix de toutes les marchandises et le prix de march , prix actuel auquel une marchandise se vend communment. Il peut tre ou au-dessus ou en dessous ou prcisment au niveau du prix naturel3.

    Comme tous les conomistes qui le suivent, A. Smith reconnat que le bien conomique peut tre apprhend de manire subjective par la satisfaction quil procure, et cest la notion de valeur dusage, ou de manire objective partir de la quantit de bien chang qui dtermine la notion de valeur dchange. Mais du fait de son caractre subjectif donc non-communicable en un langage intelligible4 , la valeur dusage ne peut faire lobjet dun discours scientifique et nest donc pas prise en compte dans la thorie de la valeur. De ce fait, les thories de la valeur apparaissent comme des explications partielles des prix et alimentent les discussions entre prix rel et prix thorique . Ces thories se rpartissent dailleurs en deux familles : celles qui se fondent sur le travail (Ricardo, Marx) et celles qui se fondent sur la raret (Walras, Pareto) qui seront voques successivement.

    Cest pour pouvoir mesurer la valeur du Produit National Brut anglais que David Ricardo labore sa thorie de la valeur5. Il oppose les biens rares et les biens non rares. Sagissant des premiers leur valeur dpend surtout de leur raret. Or, on ne peut pas sattacher tudier des biens dont la valeur dpend de la fortune, du got et du caprice ou qui sont fabriqus partir de situations de monopoles. Pour les seconds dont la quantit peut saccrotre par lindustrie de lhomme et dont la production est encourage par une concurrence libre de toute entrave , la valeur ne dpend pas dun change particulier, mais surtout de la quantit de travail ncessaire la production de ce bien. Tout en reconnaissant limportance du march, il estime que le profit et la rente sont des connaissances de la valeur et non pas des causes de celle-ci et que par consquent il ne faut pas en tenir compte pour son calcul.

    Enfin, pour Lon Walras et les thoriciens de la raret, la valeur dchange se dtermine sur le lieu dchange, cest--dire sur le march. Pour eux, cest la demande qui est essentielle car elle doit tre considre comme le fait principal, et loffre comme un fait accessoire. On noffre pas pour offrir, on offre que parce quon ne peut pas demander sans offrir; loffre nest quune consquence de la demande6 . Le prix rsulte dun tat dquilibre gnral, cest--dire au moment o le profit pur est nul, o lentrepreneur disparat. Ils subsistent alors non comme entrepreneurs mais comme propritaires fonciers, travailleurs ou capitalistes dans leurs propres entreprises ou dans dautres .

    Il se dgage de ces thories - qualifies de classiques et no-classiques - que le prix dun bien ne rsulte pas simplement du libre jeu de la concurrence et de la confrontation

    3 A. Smith, 1776, La richesse des nations . 4 P. Dieterlen, 1964, Lidologie conomique , Cujas, In: Mouchot [1994].

    5 D. Ricardo,1817, Des principes de lconomie politique et de limpt . 6 L. Walras, 1874, Elments dconomie politique pure

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    naturelle de loffre et de la demande mais stablit, pour les uns en fonction de la valorisation des facteurs de production, pour les autres en fonction de la demande lie un phnomne de raret. On retrouve ainsi les bases de discussions frquentes sur lorigine des augmentations des prix immobiliers. Certains les attribuent essentiellement au foncier, qui devient alors un lment majeur du cot de la production immobilire et dautres la demande issue de la raret dune catgorie dimmeubles. Ces discussions apparaissent aussi, certes de manire un peu diffrente, au niveau des valeurs mobilires. Il sagit alors de savoir sil faut apprcier la valeur dune socit sur la base du prix des dernires transactions ralises sur ses actions - transactions qui portent gnralement sur une faible partie des titres disponibles sur le march (phnomne de raret) - ou partir de lanalyse des donnes fondamentales de la socit ayant mise ces titres (rmunration des facteurs de production).

    Or, partir du milieu des annes cinquante la reprsentation de lconomie globale en termes de prix et de march o le rle principal est tenu par le taux dintrt