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Mestrado tatuapé taisa

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  • 1. Taisa da Costa EndrigueTatuap:A valorizao imobiliria e a verticalizao residencial noprocesso de diferenciao scio-espacialDissertao de Mestrado apresentada Faculdade deArquitetura e Urbanismo da Universidade de SoPaulo como requisito parcial para obteno do ttulode mestre em Arquitetura e Urbanismorea de concentrao: HabitatOrientador: Prof. Dr. Reginaldo Luiz Nunes RonconiSo Paulo2008

2. IIAgradecimentosEm primeiro lugar, a Deus, por ter me dado sade, fora e sabedoria aolongo de todos os anos da minha vida e especialmente nos momentos queantecederam a concluso deste trabalho.Aos meus pais, Sonia e Carlos, que me guiaram sempre pelos melhorescaminhos e que me ofereceram a melhor educao que poderiam, sem oque jamais seria possvel estar aqui, e que somente poderia agradecercontando, nesta dissertao, um pouco daquilo que viveram.Ao meu irmo Tiago, que, da sua maneira, demonstrou sua compreenso emostrou ateno com o desenvolvimento do meu trabalho.Ao Slvio, que ao longo deste ltimo ano esteve ao meu lado para o quefosse preciso e que, com gestos de carinho e palavras de incentivo,apoiou-me em todos os momentos difceis; por isso serei eternamentegrata.Ao meu orientador e amigo, Prof. Reginaldo Ronconi, que acolheu aproposta desta pesquisa e que, comprometido na transmisso do seusaber, sempre me recebeu com simplicidade, confiante do meu trabalhoat a entrega final.Aos professores Suzana Pasternak Taschner e Antnio Cludio Moreira,por aceitarem compor a banca de qualificao, cujas contribuies foramde fundamental importncia para a continuao e o sucesso destetrabalho.Ao Prof. Paulo Csar Xavier Pereira, por todos os ensinamentos duranteo curso de ps-graduao e, especialmente pela sua superviso no estgiodo Programa PAE, da FAU USP. FAU USP e seu corpo docente e de funcionrios; esta minha segundacasa, que, desde a graduao, contribui para a minha formao e que temme proporcionado excelentes referncias para as vidas profissional eacadmica.A todos os meus amigos que torceram por mim e queles que, mesmo svezes sem saber, somente por suas presenas, incentivaram-me acontinuar. 3. IIIA bem dizer, poucos so aqueles que ao verem a atual pujana do Tatuap,tm a mnima idia do que era o bairro umas poucas dcadas atrs. Pormuitos anos foi considerado pelos moradores da Capital apenas como umavasta rea de passagem dos bairros centrais Penha. Isso compreensvel,visto o atraso relativo em que se achava e o impressionante avanoconquistado em to curto intervalo de tempo. Por mais paradoxal que possaparecer, seu moderno estgio se deve exatamente quele atraso emcomparao a outros bairros, aqueles que primeiro se desenvolveram.ABARCA, Pedro. Tatuap: Ontem e Hoje.So Paulo: Rumo, 1997, p. 138. 4. IVResumoENDRIGUE, Taisa da Costa. Tatuap: A valorizao imobiliria e a verticalizaoresidencial no processo de diferenciao scio-espacial. 230 f. Dissertao (Mestrado) Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Universidade de So Paulo, So Paulo, 2008.A cidade de So Paulo, desde o final do sculo XX, vem sendo marcada pelainaugurao de novas formas urbanas, adequadas s exigncias da ordemsocioeconmica que se instaura a partir de ento, como o exemplar surgimento de novasreas de centralidade aliadas ao avano do setor tercirio. Porm, outras localidadessofreram transformaes scio-espaciais ao longo dos ltimos 25 anos, inclusive quanto valorizao imobiliria, o que tem reforado a apropriao heterognea e desigual doterritrio e que, portanto, no se restringe produo de centralidades tercirias, mas vaialm em sua diversidade. Um dos casos que mais se destacam na cidade, pela marcantetransformao espacial que sofreu, o alvo desta pesquisa: o Tatuap. Localizado nazona leste de So Paulo, este bairro, em apenas 20 anos, emergiu como foco de altopadro e como expressivo plo comercial, exercendo hoje grande influncia na regio.Tendo isso em vista, este trabalho se prope a investigar o movimento de ocupao darea e as suas principais caractersticas a fim de verificar como este territrio de umaindustrializao recente se transformou em uma das regies mais valorizadas da cidade.Com isto, a pesquisa tem por objetivo final conhecer como este processo de valorizaodo local, apoiado principalmente na produo residencial vertical de luxo porencomenda, levou o territrio exclusividade no espao urbano tanto por suadiferenciao do ponto de vista social, indicando enobrecimento da populao local,como do ponto de vista espacial, enunciando um processo nico de concentrao dascamadas de alta renda e at mesmo de segregao urbana na zona leste. Assim, otrabalho inicia pronunciando as transformaes que marcaram o final do sculo em SoPaulo e as correspondentes para a zona leste no mesmo perodo, proporcionando, emseguida, a compreenso histrica da pesquisa para o bairro. Aps isto, faz uma anlisedo mercado imobilirio de edifcios residenciais nos ltimos anos, caracterizando estaverticalizao que diferencia. Por fim, expe alguns dos problemas que emergiram apsa mudana do perfil da regio. Com este trabalho, espera-se que se torne uma refernciapara a compreenso de fenmenos urbanos recentes e que contribua para os debates quedestacam a anlise social do espao, especialmente os estudos da segregao scio-espacial, reanimados com a reestruturao urbana em So Paulo.Palavras-chave: estrutura urbana, mercado imobilirio, edifcios residenciais,diferenciao scio-espacial. 5. VAbstractENDRIGUE, Taisa da Costa. Tatuap: The real estate valorization and the residentialverticalization in the process of social-spatial differentiation. 230 p. Dissertation(Master Degree Dissertation) Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Universidade deSo Paulo, Sao Paulo, 2008.The city of Sao Paulo, since the end of the century XX, has appointed to therequirements of the socioeconomic order that establish hereafter, like the emergence ofnew central areas together of the tertiary sector. But, other localities have sufferedsocial-spatial transformations since the last twenty-five years inclusive about the realestate valorization that has strengthened of the heterogeneous and unequal appropriationof the territory that, hence, it isnt restrict of the centrality tertiary production, but willbe beside in your diversity. One of the most important cases for the remarked spatialtransformation that suffered is the target of this research: the Tatuaps neighborhood.Located in the east area of Sao Paulo, this neighborhood, in twenty years, emerges like afocus of high standard of living and expressive commercial pole. Nowadays, it exertsbig influence in the region. Then, this dissertation propose to investigate the occupationmovement of the Tatuaps neighborhood and its principal characteristic to check howthis territory, with recently industrialization, graded in one the most appreciated regionof the city. The final aim is to know how this process of local valorization supported bythe vertical residential production and luxurious and tailor-made buildings took thisterritory to an exclusive urban space, not only for its differentiation taking intoconsideration the social point of view, showing the enrichment of the local population,but also taking into consideration the spatial point of view, showing a unique process ofconcentration of high level social classes and even the urban segregation in the east areaof city. Then, the beginning of this dissertation is about the most importanttransformations of the end of the century in Sao Paulo and in east area, providing,afterwards, the historical comprehension of the research about the Tatuapsneighborhood. Next, it analyses the real estate market of residential buildings in thelatest years, characterizing this emblematic verticalization. Finally, it shows someproblems that developed after the change of the region profile. This dissertation wantsto be a reference for the comprehension of the recent urban phenomenon like this oneand wants to contribute to debates that take into account the social analyses of the space,specially the studies about social-spatial segregation, born again with the urbanrestructure of Sao Paulo.Key-words: urban structure, real estate market, residential buildings, social-spatialdifferentiation. 6. VILista de FigurasFigura 1.1: reas Industriais em Transformao ......................................................... 27Figura 1.2: Lanamentos Imobilirios no Mercado Formal de Habitao(1992-2006) ................................................................................................................ 38Figura 1.3: Mapa da Lei Geral de Zoneamento .......................................................... 44Figura 1.4: Taxas de Crescimento Populacional e Densidade Demogrfica(1991-2005) - Regio Metropolitana e Distritos do Municpio de So Paulo ............ 52Figura 1.5: Favelas (2000) - Regies e Subprefeituras do Municpio de So Paulo ... 54Figura 1.6: Distribuio de Domiclios, segundo Faixa de Renda (2000) - Distritosdo MSP ........................................................................................................................ 57Figura 2.1: Territorialidades em transio na Zona Leste (2000) ............................... 80Figura 2.2: Estabelecimentos industriais na zona leste de So Paulo e Eixo doTamanduate (1968) .................................................................................................... 82Figura 2.3: Estabelecimentos industriais na zona leste de So Paulo (1993) ............. 84Figura 2.4: Lanamentos residenciais na Zona Leste de So Paulo (1990- 1994) ..... 94Figura 2.5: Lanamentos residenciais na Zona Leste de So Paulo (1995- 1999) ..... 95Figura 3.1: Distritos e Subdistritos do Municpio de So Paulo (1964) - em destaqueo 27oSubdistrito do Tatuap ....................................................................................... 98Figura 3.2: Subprefeituras (2002) e Distritos (1992) do Municpio de So Paulo ..... 99Figura 3.3: Distrito Tatuap e divisas com os Distritos Vila Formosa, gua Rasa ebairros adjacentes ........................................................................................................ 100Figura 3.4: Delimitao da rea de estudo Bairro do Tatuap ................................. 100Figura 3.5: Evoluo da ocupao do bairro do Tatuap (1940-2000) ....................... 107Figura 3.6: Zoneamento - Distrito Tatuap (Lei 7.805/72) ........................................ 109Figura 3.7: UDHs do Distrito Tatuap ........................................................................ 129Figura 3.8: UDH Vila Gomes Cardim ......................................................................... 130Figura 3.9: UDH Vila Azevedo ................................................................................... 130Figura 3.10: UDH Chcara Piqueri ............................................................................. 131Figura 3.11: UDH Parque So Jorge ........................................................................... 131Figura 3.12: UDHs do Distrito Vila Formosa ............................................................. 132Figura 3.13: UDH Jardim Anlia Franco .................................................................... 132Figura 3.14: Publicidade da Tecelagem Guelfi em 2005 ............................................ 141Figura 4.1: Verticalizao no Municpio de So Paulo (1983), regio do Tatuap emdestaque ...................................................................................................................... 147Figura 4.2: Intensidade de uso (1983), regio do Tatuap em destaque ..................... 148Figura 4.3: Publicidade da Abreu Construtora (1992) ................................................ 150Figura 4.4: Publicidade da Porte Engenharia (2005) .................................................. 152 7. VIIFigura 4.5: Publicidade da Lucio Engenharia (1991) ................................................. 153Figura 4.6: Mapa de predominncia de uso por quadra fiscal (2004) ......................... 166Figura 4.7: Planta de apartamento do Edifcio Terraos Itapeti Porte Engenharia(2005) .......................................................................................................................... 177Figura 4.8: Planta de apartamento no Edifcio Gran Canaria ConstrutoraHernandez (2005) ........................................................................................................ 177Figura 4.9: Projeto (fachada e planta-tipo) do Loft Pozelli Pozelli Construtora eIncorporadora (2005) .................................................................................................. 178Figura 4.10: Projeto (fachada e planta-tipo) do edifcio Absolute Incosul (2005) ... 179Figura 4.11: Projeto do edifcio Vertical House Incosul (2006) ............................... 180Figura 4.12: Projeto para fachada do edifcio do Residencial Club Tuiuti(lanamento em 2004) ................................................................................................. 181Figura 4.13: Projeto para fachada dos edifcios do Central ParkPrime (lanamento em 2007) .................................................................................... 182Figura 4.14: Anncio imobilirio do Edifcio Sainte Claire (lanamento em 2004) ... 185Figura 4.15: Anncio imobilirio do Edifcio Haussman (lanamento em 2004) ....... 186Figura 4.16: Anncio imobilirio do Edifcio Anna Pavlova (lanamento em 2004).. 187Figura 4.17: Anncio imobilirio do Edifcio Manso de Bragana (entregue em2006) ........................................................................................................................... 188Figura 4.18: Anncio imobilirio do Edifcio Vinhas do Tatuap (lanamento em2004) ........................................................................................................................... 189Figura 5.1: Pesquisa de opinio com moradores do Tatuap (Universidade SoMarcos 2003) ........................................................................................................... 192Figura 5.2: Matria de jornal sobre o CERET intitulada Localizao nobre (2007) 195Figura 5.3: Proposta de implantao para o edifcio Haussmann (2004) ................... 200Figura 5.4: Proposta de implantao para o Edifcio Terraos Itapeti (2005) ............. 202Figura 5.5: Proposta de implantao para o Condomnio Central Park (2007) ....... 203Figura 5.6: Proposta de implantao para o Condomnio Residencial Club Tuiuti(2007) ......................................................................................................................... 203 8. VIIILista de FotografiasFoto 2.1: Complexo Comercial do Shopping Center Leste Aricanduva ..................... 85Foto 2.2: Shopping Metr Tatuap e Estao de Trem e Metr Tatuap .......................... 87Foto 2.3: Shopping Jardim Anlia Franco ........................................................................ 89Foto 2.4: Shopping Metr Itaquera Localizao ........................................................... 90Foto 2.5: Shopping Metr Itaquera Projeto .................................................................... 90Foto 3.1: Foto area Tatuap (1966) ........................................................................ 106Foto 3.2: Foto area Tatuap (1980/1981) ............................................................... 106Foto 3.3: Complexo Slvio Romero Shopping ............................................................ 114Foto 3.4: Estao do Metr Tatuap, ampliao do Shopping Metr Tatuap (emconstruo na foto) e edifcios residenciais ................................................................ 115Foto 3.5: Complexo Industrial da Tecelagem Tatuap (1934) .................................... 118Foto 3.6: Supermercado Carrefour Av. Salim Farah Maluf ..................................... 119Foto 3.7: Hotel Blue Tree Towers Anlia Franco ....................................................... 120Foto 3.8: Hotel Tryp Tatuap ...................................................................................... 120Foto 3.9: Universidade UNICSUL Campus Anlia Franco ..................................... 121Foto 3.10: Escola Cultura Inglesa ............................................................................... 122Foto 3.11: Rua Itapura ................................................................................................ 122Foto 3.12: Agncia do Banco Ita na Praa Slvio Romero ....................................... 123Foto 3.13: Hospital So Luiz ...................................................................................... 124Foto 3.14: Rua Eleonora Cintra .................................................................................. 124Foto 3.15: Loja da BMW ............................................................................................. 125Foto 3.16: Edifcio comercial junto Praa Slvio Romero ....................................... 127Foto 3.17: Complexo das instalaes da Itautec-Philco, poca de sua implantao,ao fundo a vrzea do rio Tiet e o Parque do Piqueri ................................................. 140Foto 3.18: Complexo das instalaes da Itautec-Philco, ao fundo edifcio residencialem construo na parte baixa do Tatuap .................................................................. 140Foto 3.19: Fachada do edifcio da Vicunha Txtil ...................................................... 141Foto 3.20: Padaria Lisboa ........................................................................................... 142Foto 3.21.: Loja Esporte Fabiano ................................................................................ 142Foto 3.22: Trecho da Avenida Celso Garcia e detalhe de estabelecimentoscomerciais antigos ....................................................................................................... 143Foto 3.23: Residncias antigas em contraste, ao fundo, com edifcios residenciaisverticais de alto padro - inclusive em construo ..................................................... 144Foto 3.24: Residncias antigas em contraste, ao fundo, com edifcios residenciaisverticais de alto padro ............................................................................................... 144Foto 3.25: Moradores do bairro jogam na Praa Silvio Romero ................................ 145 9. IXFoto 4.1: Edifcios do Condomnio Chcara Anlia Franco ................................... 149Foto 4.2: Edifcio Rua Serra de Jura, construdo em 1984 (2007) ......................... 151Foto 4.3: Edifcios residenciais no Alto Tatuap ........................................................ 156Foto 4.4: Edifcios residenciais no Alto Tatuap ........................................................ 157Foto 4.5: Edifcios residenciais no Alto Tatuap ........................................................ 157Foto 4.6: Foto area Tatuap (1994) ........................................................................ 158Foto 4.7: Jd. Anlia Franco, CERET ( direita) e Alto Tatuap ao fundo .................. 162Foto 4.8: Antiga rea da Celite, aps a demolio de seu complexo industrial (1999) 163Foto 4.9: Verticalizao residencial de alto padro na antiga rea da Celite .............. 163Foto 4.10: Cronologia de fotos de fachadas de edifcios, por ano de entrega PorteEngenharia (1993 2006) ........................................................................................... 170Foto 4.11: Cronologia de fotos de fachadas de edifcios, por ano de entrega Construtora Hernandez (1980 2007) ........................................................................ 174Foto 4.12: Planta de apartamento no Edifcio Navarra (2 dormitrios) ConstrutoraHernandez(2005) ........................................................................................................176Foto 5.1: Rua Eleonora Cintra, no Jardim Anlia Franco Edifcios com vista parao CERET ..................................................................................................................... 194Foto 5.2: Edifcio residencial sendo construdo ao lado do Parque do Piqueri (2007). 196Foto 5.3: Edifcio residencial construdo ao lado do Parque do Piqueri ..................... 196Foto 5.4: Implantao de edifcio no lote em condomnio localizado Rua Prof.Pedreira de Freitas, Tatuap ........................................................................................ 198Foto 5.5: Entrada principal de condomnio localizado Rua Prof. Pedreira deFreitas, Tatuap ........................................................................................................... 199Foto 5.6: Muro de condomnio Rua Aguape Alto Tatuap .................................. 205Foto 5.7: Rua de acesso ao Shopping Jardim Anlia Franco e muros de edifcios ...... 206Foto 5.8: Implantao de edifcios de alto padro no Jardim Anlia Fraco, comequipamentos de lazer internos e espao pblico esvaziado ...................................... 206 10. XLista de GrficosGrfico 4.1: Lanamentos residenciais verticais por ano (1985-2005) ...................... 160Grfico 4.2: rea mdia til dos lanamentos residenciais verticais por grupo denmero de dormitrios e por ano (1985-2005) - em m ............................................. 160Grfico 4.3: rea mdia til dos lanamentos residenciais verticais por ano(1985-2005), por nmero de dormitrios - em m ...................................................... 161Grfico 4.4: Nmero de unidades-tipo dos lanamentos residenciais verticais porano (1985-2005), por nmero de dormitrios - em m ............................................... 161Grfico 4.5: Preo mdio por m de rea til dos lanamentos residenciais verticaispor grupo de nmero de dormitrios, por ano (1985-2005) - em US$ ....................... 164 11. XILista de TabelasTabela 1.1: Densidade Demogrfica do Municpio de So Paulo (1950-2000) .......... 50Tabela 1.2: Evoluo da Populao Segundo seus Componentes no Municpio deSo Paulo (1900-2000) ................................................................................................ 51Tabela 2.1: Populao dos bairros na Zona Leste do MSP (1934, 1940 e 1950) ........ 75Tabela 3.1: Lanamentos comerciais - Tatuap (1985-2005) ..................................... 126Tabela 3.2 Populao Residente e Taxa de Crescimento - Distrito Tatuap eMunicpio de So Paulo (1980-2000) ......................................................................... 133Tabela 3.3: rea Total e Densidade Demogrfica Distrito Tatuap e Municpio deSo Paulo (1980-2000) ................................................................................................ 133Tabela 3.4: Caracterizao UDHs - Distrito Tatuap (1991 e 2000) .......................... 134Tabela 3.5: Caracterizao UDHs - Distrito Tatuap (1991 e 2000) .......................... 134Tabela 3.6: Renda Mdia UDHs - Distrito Tatuap (1991 e 2000) ............................ 135Tabela 3.7: Porcentagem da Renda Domiciliar Apropriada pelos 20% mais ricos dapopulao UDHs - Distrito Tatuap (1991 e 2000) .................................................... 135Tabela 3.8: ndice de Desenvolvimento Humano Municipal / IDHM UDHs -Distrito Tatuap (1991 e 2000) .................................................................................... 136Tabela 3.9: Caracterizao UDHs - Distrito Vila Formosa (1991 e 2000) ................. 137Tabela 3.10: Caracterizao UDHs - Distrito Vila Formosa (1991 e 2000) ............... 137Tabela 3.11: Renda Mdia UDHs - Distrito Vila Formosa (1991 e 2000) .................. 137Tabela 3.12: Porcentagem da Renda Domiciliar Apropriada pelos 20% mais ricos dapopulao UDHs - Distrito Vila Formosa (1991 e 2000) ........................................... 138Tabelas 3.13: IDHM UDHs - Distrito Vila Formosa (1991 e 2000) ........................... 138Tabela 4.1: Lanamentos residenciais verticais (1985-1991) ..................................... 155Tabela 4.2: Lanamentos residenciais verticais (1992-2005) ..................................... 159 12. XIILista de Abreviaturas e SiglasABL rea Bruta LocvelCERET Centro Educativo, Recreativo e Esportivo do TrabalhadorCOHAB Companhia Metropolitana de Habitao-SPCONDEPHAAT Conselho de Defesa do Patrimnio Histrico, Artstico,Arqueolgico e Turstico do Municpio de So PauloDIPRO Departamento de Estatstica e Produo de Informao da Prefeitura doMunicpio de So PauloEFCB Estrada de Ferro Central do BrasilEMBRAESP Empresa Brasileira de Estudos de PatrimnioIBGE Instituto Brasileiro de Geografia e EstatsticaIDHM ndice de Desenvolvimento Humano MunicipalMSP Municpio de So PauloPDDI Plano Diretor de Desenvolvimento IntegradoPMSP Prefeitura do Municpio de So PauloPUB Plano Urbanstico BsicoRMSP Regio Metropolitana de So PauloSEADE Fundao Sistema Estadual de Anlise de DadosSEMPLA Secretaria de Planejamento do Municpio de So PauloUDH Unidade de Desenvolvimento Humano 13. XIIISumrioIntroduo 151. A Cidade de So Paulo e as transformaes ao final do sculo XX 221.1 O novo arranjo econmico e as repercusses no espao urbano 231.2 Uso do solo e o mercado imobilirio residencial 311.3 O PDDI e a Lei Geral de Zoneamento de 1972 401.4 Populao e desigualdades 481.5 Sobre um novo padro de segregao urbana 592. Zona Leste: um novo posicionamento na metrpole 722.1 A ocupao histrica da Zona Leste de So Paulo 722.2 Os espaos em transformao na regio leste 782.2.1 A desconcentrao industrial e o avano do setor tercirio 812.2.2 A expanso do mercado imobilirio e a verticalizao 913. Tatuap, centralidade emergente 973.1.O Distrito do Tatuap: dos limites administrativos extenso da reade estudo973.2.Os primrdios da ocupao e do desenvolvimento da regio 1013.3. As transformaes scio-espaciais aps os anos 80 1083.3.1.Explicaes para o surgimento da centralidade 1083.3.2.A atrao do setor tercirio 1123.3.3.As caractersticas da populao local e as mudanas no perfilsocioeconmico1283.3.4.O Tatuap como territrio de permanncias e rupturas 1394. Valorizao imobiliria e o mercado de edifcios residenciais noTatuap1464.1 O mercado imobilirio e a verticalizao residencial 1464.2 Os empreendimentos residenciais verticais de mdio e alto padro 1674.3 A publicidade imobiliria na comercializao de apartamentos 183 14. XIV5. Impasses urbanos e os custos sociais da valorizao 1905.1 Os principais problemas emergentes 1905.2 A negao ao espao pblico 197Concluso 207Referncias bibliogrficas 212Anexos 217 15. 15IntroduoA proposta desta pesquisa nasceu em 2004, mas o que estava se passando na regio doTatuap j vinha sendo observado e sentido h alguns anos pela autora. Como moradorado Tatuap desde a infncia, e isto, neste caso, significa dizer desde meados dos anos80, foi possvel presenciar e vivenciar grande parte das transformaes espaciais queocorreram na regio desde ento.Com o projeto de cursar o mestrado, nada poderia ser mais interessante como formao,conhecimento e contribuio cientfica do que estudar e mergulhar na realidade dofenmeno que se passava ali frente dos olhos de todos os moradores daquele bairro.Hoje, no mais somente moradores antigos podem verificar as mudanas do Tatuap,mas tambm aqueles j atrados para o bairro em funo da qualificao no padro dosempreendimentos e apartamentos, pela oferta de servios diversificados, assim comotambm pela presena de um comrcio repleto de grifes e marcas que h quinze anosatrs somente poderiam ser visitadas na zona sudoeste da cidade.De certo, em poucos anos a regio do Tatuap perdeu o seu carter predominantementeindustrial - a indstria era sua principal atividade econmica na fase exatamenteanterior e, como noticiaram os jornais dos anos 90, ganhou o ttulo de Morumbi daZona Leste. A princpio, o que mais chamou a ateno de todos os setores foi o padro(projeto, tipo de implantao e imagem) dos edifcios residenciais que vinham sendoconstrudos no bairro desde o final dos anos 80. Este modelo se mostraria forte econtinuou a ser explorado pelas construtoras e incorporadoras ao longo dos anos 90 coma diferena de que, a cada lanamento, os itens de segurana inseridos nos projetostornavam-se cada vez mais sofisticados.Sendo assim, o projeto de pesquisa se propunha a investigar as mais recentes formas deorganizao dos espaos privados fechados monitorados destinados moradia dasclasses mdia e alta, na regio do Tatuap e Jardim Anlia Franco, no perodo de 1990 a2004. O projeto de pesquisa tambm pretendia analisar as novas relaes entre osespaos privados fechados (condomnios verticais residenciais) e os espaos pblicos deseu entorno imediato (como ruas, caladas, praas e reas verdes) que vinham seestabelecendo nestas reas. O projeto tinha por objetivos a anlise dos impactos urbanose sociais resultantes da implantao e disseminao destes condomnios e a discussosobre a questo da produo imobiliria diante do fenmeno do isolamento, sobretudoem funo do medo da violncia. 16. 16No entanto, durante o curso de ps-graduao, novos conhecimentos foram adquiridos ea proposta foi sendo aprimorada at chegar-se concluso de que, mais do que oimpacto negativo que a implantao destes edifcios em estruturas fechadas estavacausando nas relaes sociais e alm dos prejuzos que estes estavam trazendo para oambiente construdo, o prprio conjunto urbano estava se alterando, em funo davalorizao dos terrenos e dos imveis, e uma determinada parcela do territrio estavase diferenciando de seu entorno, enunciando ali um processo nico de concentrao decamadas de alta renda na zona leste de So Paulo; e nesse processo os empreendimentosresidenciais verticais foram como instrumentos no processo de valorizao e ascensodeste bairro e na produo, pelo mercado, do que seria o melhor lugar para se morarna regio leste.E com esta constatao que se consolida a proposta de pesquisa do curso de mestrado:estudar as recentes transformaes do Tatuap e investigar o movimento de ocupao darea, nos ltimos 20 anos (1985-2005) e a oferta de apartamentos em edifciosresidenciais de alto padro a fim de compreender como este processo de valorizao dolocal, apoiado principalmente residencial vertical de luxo, levou o territrio exclusividade no espao urbano, diferenciando-se social e espacialmente de seu entornoe destacando-se dentro da zona leste de So Paulo.Considerando o momento pelo qual passava a cidade, mais interessante se mostrava aproposta de pesquisa. a partir principalmente da dcada de 70 que se acentuam asmudanas nos padres de localizao da indstria e que crescem e se dispersam peloterritrio as atividades do setor tercirio - que se refletem na cidade na construo deshopping centers e centros empresariais, por exemplo. A prpria zona leste da cidade jvinha presenciando a implantao de projetos ligados ao setor tercirio eexperimentando h alguns anos os reflexos da migrao destes usos para a regio.Porm, no somente estas foram as modificaes que acompanharam o final do sculoXX, mas outras formas de produo do espao se deram, especialmente em funo danova ordem socioeconmica que apesar de nova mantm o carter desigual eexcludente de produo do espao urbano1.1De acordo com o estudo realizado por MEYER, GRONSTEIN e BIDERMAN (2004, p. 199),atualmente podem ser identificadas 23 dinmicas urbanas em curso no territrio metropolitano de SoPaulo. Entre elas esto, por exemplo, a substituio de padro socioeconmico e funcional em bairrosconsolidados (como nos casos do Tatuap, Mooca e Itaim Bibi), o aumento da precariedade urbana nosconjuntos habitacionais perifricos (como no caso no conjunto Cidade Tiradentes da COHAB), as grandesfavelas que ganharam atributos de bairro (como no caso de Paraispolis), a consolidao de novascentralidades tercirias (como o caso da regio junto Marginal do rio Pinheiros e da Av. Lus CarlosBerrini), a ocupao socioeconmica desigual de setores urbanos contguos (como Morumbi junto Paraispolis), o alto ndice de expanso habitacional precria sobre reas de proteo ambiental (comonos casos das represas Guarapiranga e Billings), a emergncia de novos setores empresariais de altopadro (como o caso da Av. faria Lima), o esvaziamento dos bairros centrais que circundam o centrohistrico (como Brs, Pari e Barra Funda), a consolidao de subcentros regionais (caso de Guarulhos eOsasco), a transformao de tradicionais plos industriais (regio do ABC), a formao de ncleos 17. 17No entanto, o importante neste momento ressaltar que as formas de apropriao doespao urbano no perodo formam uma gama diversa que vai da consolidao de novasreas de centralidade disperso e ao crescimento de formas precrias de ocupao doespao pelas camadas de baixa renda. Isso gerou, inclusive, a relao de vizinhanaentre favelas e reas nobres, o que passou a ser utilizado, principalmente aps os anos80, como imagem representativa da aproximao entre ricos e pobres no tecido urbano.Cooperaram tambm para este ambiente urbano que migra para a heterogeneidade naproduo da cidade a legislao de uso e ocupao o solo vigente associada sestratgias do mercado imobilirio e a outros fatores que sero elencados no Captulo 1deste trabalho.E em que ponto esta realidade fazia da pesquisa ainda mais interessante? Era o fato deexplorar um caso na cidade que colocava em foco processos em curso que estavamtransformando a estrutura urbana de So Paulo, mas que no necessariamente haviamsido provocados pela implantao de equipamentos ligados ao setor tercirio, mas,como se confirmaria com os levantamentos feitos durante a pesquisa, apesar dainterferncia de vrios outros fatores, nada teria levado atual vocao do Tatuap seno fosse o reconhecimento de uma demanda prpria do bairro que, identificada porconstrutores locais, foi explorada dando incio formao de um novo mercadoresidencial o qual, por sua vez, atrairia em seguida os interesses de investidores emoradores de outros bairros. Alm disso, tambm era fundamental compreender osprocessos envolvidos na criao do Tatuap nobre, permitindo examinar um recentefenmeno de valorizao de rea urbana cuja vocao no advinha do perodo anterior,mas estava ali sendo produzido um novo bairro para a burguesia local. Mais interessanteesta pesquisa se tornaria ao se verificar que tais mudanas provocaram interferncias nacontinuidade do tecido urbano no momento em que, ao se transformar em uma rea comalto grau de homogeneidade interna e de concentrao de camadas de alta renda,anunciou um processo de segregao scio-espacial2.Estudar se o fenmeno da segregao urbana est em curso na regio do Tatuap, se hurbanos autnomos (como em Alphaville, Tambor e Aruj), as novas formas de organizao fsico-espacial da atividade industrial (em Cotia, Osasco ou mesmo em So Paulo), a expanso dos municpios-dormitrio (como para Franco da Rocha, Po, Ferraz de Vasconcelos e Itaquaquecetuba), o aumento dapopulao favelada e a disperso de novos ncleos na regio metropolitana (como em Guarulhos, Mau,Diadema e Ribeiro Pires), a difuso do condomnio fechado e a recuperao de reas ambientalmentedegradadas (como nos casos de obras em reas ocupadas margem da represa Guarapiranga ou APA doTiet).2Segundo Flvio Villaa (FELDMAN: 2004, p. 94), (...) por mais misturadas que sejam as reas deconcentrao das camadas de alta renda, elas em escala metropolitana apresentam um alto grau dehomogeneidade interna. Nunca se deve esperar, como s vezes acontece, uma homogeneidade total, massim um maior ou menor grau de homogeneidade. (...) Numa escala metropolitana, a existncia de taisreas suficiente para caracterizar a existncia de segregao. (grifos do autor) 18. 18um movimento de segregao voluntria da populao mais enobrecida da regio e deseu entorno ou se, por outro lado, o entorno acaba sendo destino daqueles que noconseguem mais morar no local valorizado e sofrem um processo de segregaoinvoluntria (tambm por esta populao no conseguir ter acesso a uma srie deservios que somente os moradores de maior poder aquisitivo podem se beneficiar), nofoi o objetivo desta pesquisa. Porm o propsito deste trabalho tem a inteno decontribuir para a compreenso desta constituio scio-espacial local e para a futuraformulao de uma tese acerca da segregao urbana que envolva esta rea no contextoda zona leste e da regio metropolitana de So Paulo. Assim, se h segregao na reade estudo, isto ficar como provocao na concluso deste trabalho.Portanto, semelhana do questionamento que Rolnik (2000)3fez buscandocompreender os recentes espaos em transio nas zonas sudeste e leste da cidade4, estapesquisa pergunta: o que h de transformador incidindo sobre a regio do Tatuap nosltimos anos? O que permitiu ao bairro atingir um novo posicionamento na estruturaurbana? Quais foram os elementos e fatores responsveis pela diferenciao scio-espacial do bairro neste processo de valorizao imobiliria que vem sofrendo desde adcada de 80? E ainda, h algo de permanente neste processo?Sendo assim, visando responder a estas questes, o trabalho adotou a seguintemetodologia e est estruturado conforme abaixo:No Captulo 1, intitulado A Cidade de So Paulo e as transformaes ao final sculoXX, e no Captulo 2, que trata do novo posicionamento que a Zona Leste assume emrelao ao tecido metropolitano, sero abordados os fatos que explicitam o que vemocorrendo de transformador na evoluo da estrutura urbana de So Paulo e em suazona leste, respectivamente, nos ltimos anos, com o objetivo de subsidiar a discusso efavorecer a compreenso da pesquisa do bairro (estudo de caso), assim como formar umpanorama histrico capaz de possibilitar o entendimento do processo estudado do pontode vista global, tendo em vista a reestruturao em curso na cidade.J no Captulo 3, ser visto um pouco da histria do Tatuap para ento identificar ospossveis elementos geradores das transformaes scio-espaciais que ocorreram e3ROLNIK, Raquel (coord.). So Paulo: Leste / Sudeste Reestruturao Urbana da MetrpolePaulistana: Anlise de Territrios em Transio. So Paulo: PUCCAMP/FAPESP/SESC/PLIS, 2000.4Diante das transformaes na estrutura industrial da metrpole e da simultnea terciarizao daeconomia, a pesquisa citada e coordenada por ROLNIK teve por objetivo responder s seguintesquestes: (...) o que h de transformador incidindo sobre o territrio das vrzeas operrias e populares dacidade industrial? Ou, ao contrrio, o que h de permanncia nesses territrios, configurando umaherana urbanstica que impea o reposicionamento dessas reas em uma posio mais favorvel nadinmica da metrpole terciria? (ROLNIK: 2000, p. 5) 19. 19daquelas que ainda esto em andamento, para posteriormente analis-las.Especialmente atravs de pesquisas tanto em jornais de grande circulao5como noprincipal jornal do bairro a Gazeta do Tatuap buscou-se recuperar os detalhes daocupao da rea e sua cronologia, para o perodo de estudo, alm de pesquisa embibliografia especfica.Alm disso, importante lembrar que a rea urbana que est sendo chamada e ser portodo o trabalho nomeada Tatuap, e que tambm ser associada palavra bairro porfora do uso entre os moradores do local (Tatuap nome utilizado por muitosresidentes como bairro para identificar o local onde moram), no correspondeexatamente ao permetro oficial que determina o distrito do Tatuap6. O limite a queneste trabalho se estar referindo como Tatuap ou bairro do Tatuap corresponde a umarea que inclui, alm do permetro do distrito do Tatuap, o Jardim Anlia Franco, quepertence oficialmente ao distrito de Vila Formosa e uma pequena poro do Distrito dagua Rasa a Chcara Paraso que por sua continuidade espacial com o JardimAnlia Franco frequentemente associado como tal. O Jardim Anlia Franco, como severificar no Captulo 3 desta dissertao, foi a grande e primeira rea a sofrer ainterveno do mercado imobilirio e a conter os pioneiros edifcios de alto padro,influenciando a futura apropriao do espao do Tatuap pelo mercado de imveis.Atualmente fica evidente o prestgio de toda esta rea na zona leste e at mesmo nacidade e que, em seu conjunto, configura uma regio onde se pode verificar atuaosemelhante do mercado imobilirio. Por estes aspectos, que podero ser apreciados commaiores detalhes no captulo correspondente, que o permetro de estudo no coincidecom os limites oficiais. Como se poder ver, esta proposta de delimitao geogrfica darea de pesquisa se aproxima do conceito utilizado pela EMBRAESP - EmpresaBrasileira de Estudos de Patrimnio, na definio das zonas de valor7.J a anlise das mudanas, durante os anos 90, quanto composio e ao perfil dapopulao do bairro, foi viabilizada graas aos dados disponveis atravs do AtlasMunicipal do Trabalho e Desenvolvimento da cidade de So Paulo8(2007), que5No caso da pesquisa efetuada em jornais de grande circulao, recorreu-se ao CESAD - Seo deProduo de Bases Digitais da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP. A pesquisa foi realizadaatravs da busca pelas palavras-chave Tatuap, Jardim Anlia Franco e Zona Leste em trsdiferentes jornais de So Paulo: Folha de So Paulo, Estado de So Paulo e Jornal da Tarde.6Tatuap o 82 distrito do Municpio de So Paulo, oficializado pela Lei 11.220 de 1992.7Segundo informaes da EMBRAESP (http://www.embraesp.com.br) a coleta de dados e formulao dendices leva em considerao uma diviso do municpio em 34 Grupos de Zonas de Valor. A definiode um Grupo est diretamente relacionada rea onde se pode notar que o comportamento do mercado razoavelmente homogneo. Um Grupo pode conter diversas Zonas de Valor (a delimitao da zonatambm est relacionada ao comportamento do mercado). Por exemplo, no caso da Zona de Valor Tatuap, esta est contida no Grupo que inclui ainda as zonas Mooca e Alto da Mooca.8Atlas Municipal, lanado em 2007 e elaborado pela Secretaria Municipal do Trabalho em Parceria com oPrograma das Naes Unidas para o Desenvolvimento PNUD e com apoio da Fundao Joo Pinheiro,Fundao SEADE e do IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica. 20. 20possibilita a consulta de indicadores scio-econmicos e demogrficos por UDHs,Unidades de Desenvolvimento Humano, unidades territoriais bsicas com certahomogeneidade socioeconmica e reconhecidas pela populao9. Tais unidadespermitem identificar reas com certo grau de homogeneidade socioeconmica quefrequentemente ficam encobertas na elaborao de dados que consideram a populaototal dos distritos ou das subprefeituras (principalmente quando o limite possui certaheterogeneidade em sua composio). Assim, foi possvel estudar a mudana no perfilda populao, de 2000 em relao a 1991, das quatro UDHs que compem o distrito doTatuap (Vila Gomes Cardim, Vila Azevedo, Chcara Piqueri e Parque So Jorge),verificando as alteraes internas a este distrito, como foi possvel analisar estamudana tambm exclusivamente para a rea do Jardim Anlia Franco j que o Atlas oapresenta tambm como uma UDH (pertencente ao distrito da Vila Formosa)10. J para aChcara Paraso, este Atlas no traz uma UDH somente para esta rea por conformarpoucas quadras e no atender aos pr-requisitos mnimos para o estabelecimento de talunidade. No entanto, sabe-se que sua espacializao semelhante da parte alta doTatuap e as edificaes seguem o padro daquelas existentes no Jardim Anlia Franco(alto padro).Posteriormente ao Captulo 3, identificada a valorizao imobiliria, sustentada naverticalizao residencial de alto padro desde meados dos anos 80 responsvel peloincio do processo de diferenciao scio-espacial da regio, no Captulo 4 este mercadode imveis residenciais ser qualificado e caracterizado, ressaltando as propriedades queadmitiu durante o perodo de estudo (1985 a 2005). Neste momento os dados fornecidospela EMBRAESP se mostraro fundamentais, possibilitando a quantificao dofenmeno em estudo. O permetro para a Zona de Valor Tatuap que foi utilizadocomo unidade para o levantamento dos dados e para elaborao dos grficos epercentuais no se apresenta idntico ao permetro de estudo, com pequenas diferenas.No entanto isto no invalida as informaes da EMBRAESP para aplicao nestetrabalho, pois seu limite e os dados apresentados se mostram representativos da atuaodo mercado imobilirio e so aqueles que mais se aproximam da realidade do processode verticalizao da rea de estudo, visto que foi no Jardim Anlia Franco e no Alto eMdio Tatuap que se concentrou a grande maioria dos empreendimentos verticaisresidenciais lanados aps 1985. Tambm os anncios imobilirios coletados epesquisados foram instrumentos para a caracterizao deste mercado imobilirio9Segundo informaes deste Atlas Municipal, no que se refere metodologia, as UDHs soaproximaes dos bairros constitudos ou reconhecidos pela populao. So as unidades mnimasestudadas e que levam em considerao atender a pr-requisitos como: populao mnima de 400domiclios amostrados, a homogeneidade socioeconmica da rea e a contigidade espacial. Esta divisoem UDHs tambm esta associada diviso distrital oficial da cidade.10Observar os dados para a Vila Formosa, caso no fosse possvel separar as informaes exclusivas aoterritrio da UDH Jardim Anlia Franco certamente no permitiria verificar que ali h maior concentraode renda, por exemplo, pois para o distrito seria elaborada uma mdia que obscureceria estes contrastesinternos ao distrito. 21. 21residencial e sero tambm, no Captulo 4, objeto de anlise do processo de envolve avenda dos apartamentos mais recentemente.Em seguida, fechando o desenvolvimento da dissertao, no Captulo 5 sero apontadosos principais impasses que se estabeleceram e os custos para a populao em funo davalorizao imobiliria, do padro dos edifcios implantados e sobretudo da luta peloespao urbano que se firma na regio. Destaque-se que esta luta pelo espao que seimpe tanto dos moradores como do prprio ambiente urbano, que sufocados pelacobia do mercado imobilirio por novos terrenos, enfrentam a perda da qualidadeurbana e a deteriorao das condies de vida na cidade em prol de uma falsavalorizao destas11.Por fim, a concluso a parte da dissertao que alm de sintetizar a proposta e exporos principais resultados da pesquisa, faz uma provocao quanto questo dasegregao urbana, conforme foi abordado acima, e aponta para as possibilidades dedesdobramentos deste trabalho para futuras investigaes que possam vir a contribuirpara os estudos da produo mais recente do espao urbano em So Paulo.11Como se poder verificar na anlise presente no Captulo 5 deste trabalho, se por um lado a valorizaoimobiliria traz para os moradores a valorizao de seus bens e isto lhes significa aumento de riqueza, poroutro lado a valorizao, esta alta fictcia no valor comercial da mercadoria apartamento, se reproduz emprejuzos do ponto de vista urbano, pois apesar de vista como melhoria, a qualificao do espao urbanoque feita pelo mercado imobilirio simultaneamente implantao dos produtos a fim de elevar seucusto pode, na verdade, trazer problemas diretamente, como a eliminao de reas verdes, odistanciamento do espao pblico e os congestionamentos por excesso de veculos, como indiretamente,ao atrair um nmero maior de servios e comrcios, os quais so, muitas vezes, usos incmodos ao usoresidencial, levando perda da qualidade de vida urbana que era possvel atingir antes da valorizaoimobiliria do local. 22. 221 A Cidade de So Paulo e as transformaes ao final dosculo XXSo Paulo: trs cidades em um sculo 12. J afirmava o Prof. Benedito Lima de Toledo,em 1981, quando da publicao da primeira edio de seu livro, o qual levava estettulo, que So Paulo, em aproximadamente cem anos, havia crescido e se modificadoem tal velocidade que podia uma pessoa nascer em uma realidade urbana totalmentediferente daquela que viveria na vida adulta. E o final do sculo XX viria revelar que acidade no pararia de se transformar mas, pelo contrrio, as modificaes se dariam emtempos cada vez menores.A cidade aps os anos 80 comeou a mostrar traos de uma nova fase que haviacomeado a experimentar alguns anos antes. Aqui no objetivo discutir se nestemomento atual se poder ou no considerar que a cidade inicia uma nova trajetria,como se ocorrida uma ruptura em seu processo histrico de formao. Apesar disso,vale ressaltar que tal foi a combinao de processos polticos, econmicos, sociais enormativos que cooperaram para as transformaes urbanas em So Paulo nos ltimosanos do sculo XX que se poderia comparar com o momento vivido ao final do sculoXIX em funo do alcance que as mudanas atingiram tanto na estrutura social comoespacial nos dois perodo13.As mudanas que marcaram o final do sculo XIX encontram confirmao no texto deJorge Wilheim (1965) que ao escrever sobre o perodo afirmou que:O advento do caf, sua comercializao, o lastro bancrio conseqente,as estradas de ferro e a abolio da escravatura, com substituio desua mo-de-obra pela do imigrante, foram todos fatres que provocarama intensa urbanizao das ltimas dcadas do sculo passado. Estaurbanizao revitalizou todos os ncleos da regio mas, de formaespecial, a ento cidade de So Paulo. (WILHEIM: 1965, p. 53)A multiplicidade de fatores naquele momento se assemelha simultaneidade de fatos eprocessos que vem transformando a cidade atual. E quais seriam estes processos? So12TOLEDO, Benedito Lima de. So Paulo: trs cidades em um sculo. 3. ed. So Paulo: Cosac & Naify,Duas Cidades, 2004. 1a. edio (1981). 3a. edio revisada e ampliada.13Sobre esta comparao dos perodos que encerram os sculos XIX e XX, trata o Prof. Paulo CsarXavier Pereira, lembrando do trabalho do Prof. Carlos Lemos que em seu livro Alvenaria Burguesaexpe simplesmente pelo ttulo do trabalho duas grandes transformaes que se deram ao final do sculoXIX, a alvenaria transmite a mudana no padro construtivo e a palavra burguesa transmite as alteraessofridas na estrutura social da poca. 23. 23principalmente participantes desta etapa de reestruturao urbana a reestruturaoprodutiva, a redistribuio da populao e da renda no territrio, os impactos dalegislao de uso e ocupao do solo de 1972 e a migrao de investimentos do setorimobilirio para outros pontos da cidade at ento no explorados. Assim se justificaporque cada um destes fatores merecer um item de abordagem neste Captulo.Todos estes processos como coadjuvantes atuaram no sentido de consolidar antigasdesigualdades no espao urbano e de criar novas formas de diferenciao scio-espacial,o que levou animao dos debates e estudos acerca da segregao urbana nos ltimosanos em So Paulo. Segundo Teresa Caldeira (1997), por exemplo, a reestruturaourbana, associada a mudanas econmicas e polticas que marcaram os anos 80 e 90,teria provocado a aproximao entre ricos e pobres e criado um novo modelo desegregao espacial com a proliferao de enclaves fortificados. Para Caldeira, osenclaves so (...) espaos privados, fechados e monitorados para residncia, consumo,lazer ou trabalho que, sobretudo em funo do medo da violncia, vm atraindo asclasses mdia e alta, enquanto a esfera pblica das ruas se destinaria aospobres. (CALDEIRA: 1997, p. 155).Como as mudanas ao final do sculo XX se expressam, ao se considerar o todo, nadistribuio, relao e contradies entre as partes do tecido urbano, e como astransformaes da cidade atual vm aprofundando desigualdades territoriais, a questoda segregao urbana ser abordada no item 1.5, encerrando a discusso deste Captulo.1.1 O novo arranjo econmico e as repercusses no espao urbanoComo j mencionado, o final do sculo XX marca um perodo de profundastransformaes no sistema produtivo em So Paulo. Como noticiaram os pesquisadoresdo trabalho So Paulo: crise e mudana (1991), para o final dos anos 80:Neste final de dcada, a cidade de So Paulo revela uma multiplicidadede processos que indicam grandes transformaes de seu perfileconmico: desempenho decrescente de seu parque industrial, sinais demodernizao e mudana produtiva acompanhada de qualificao derecursos humanos e tendncia especializao funcional no setortercirio. (ROLNIK; KOWARIK & SOMEKH: 1991, p. 140)At a dcada de 60, o padro de acumulao da economia brasileira esteve focado nosistema produtivo industrial, com poucos investimentos voltados aos segmentos emtecnologia e altamente concentrados na indstria automobilstica. Contudo, a partir 24. 24deste momento que comeam a ser observadas os principais ndices de declnio daparticipao industrial nas atividades produtivas do municpio. Segundo dados para operodo, possvel verificar que esta participao cai consideravelmente a partir dapassagem dos anos 60 para os anos 70 e entra em declnio a partir de ento, tanto para oMunicpio de So Paulo como para a sua Regio Metropolitana. No entanto, se,considerando somente o Municpio de So Paulo, o seu parque industrial caminhavapara nmeros progressivamente menores desde a dcada de 60, ainda nos anos 60 aRMSP apresentava desempenho mais elevado que o interior do Estado: os dados14apresentados mostram que o parque industrial metropolitano apresentou em relao aointerior do Estado um desempenho mais elevado at o incio da dcada de 70, e que apartir deste momento entra em processo decrescente que se prolonga at1980. (Ibidem, p. 142).Pode-se dizer que essa transformao da organizao industrial naRegio Metropolitana de So Paulo a partir da dcada de 1950 e 1960 um dos primeiros movimentos de reestruturao da sua base produtivaindustrial. O segundo movimento ocorre na primeira metade da dcadade 80 quando a metrpole registra diminuio no nmero absoluto deestabelecimentos industriais que cai de 41.468 em 1980 para 31.378 em1985. Uma queda de 75,67% que pode ter se acentuado nos anosseguintes. Nesse segundo movimento da reestruturao produtiva visvelna dcada de 1980, h um processo dicotmico que mostra, de um lado,a permanncia da concentrao industrial do Estado de So Paulo naRegio Metropolitana e na capital, e de outro, a queda no nmeroabsoluto de estabelecimentos aliada a uma queda na participao dovalor adicionado das indstrias dessas localidades em relao ao totaldo Estado." (ROLNIK: 2000, p. 24)Tal diminuio se mostraria intensificada para os anos seguintes, como se pode verificarnos dados explicitados no trabalho So Paulo: Leste / Sudeste (2000), onde as tabelasindicam que, no MSP, o nmero de estabelecimentos caiu de 15.500 em 1990 para 9.095em 1995, e o nmero de empregos de cerca de 890.000 em 1990 declinou paraaproximadamente 630.000 em 1995 (p. 35). Acompanhando esta perda no nmero deestabelecimentos, portanto, notam-se tambm nmeros decrescentes e mudanas nadistribuio dos empregos ligados indstria paulistana. Segundo dados da pesquisaSo Paulo: crise e mudana, confirma-se que tal movimento de declnio para osempregos industriais j era verdadeiro mesmo na dcada de 80: nos anos de 1981 e1987 verifica-se que h retrao, sendo esta mais acentuada na rea que vai do Ipiranga Penha (p. 142).14Referente aos dados apresentados para a distribuio espacial do valor de produo industrial, de 1940a 1980, para o Municpio de So Paulo e sua Regio Metropolitana, para o Estado e municpios dointerior. 25. 25Condies territoriais como espao para ampliao e expanso da planta industrial,restries ambientais, custos elevados com impostos e taxas no MSP e custos maiorescom a circulao de matrias-prima e mercadorias foram alguns dos fatores que vemlevando, desde ento, empresrios a mudarem a localizao das unidades industriais,explicitando a tendncia de desconcentrao industrial. Algumas indstriastecnologicamente avanadas procuram instalar-se em locais do interior paulista queoferecem um conjunto diferenciado de vantagens (ROLNIK: 2000, p. 33), porm ainda verdadeiro que uma boa parte permanece na Regio Metropolitana de So Paulo porencontrar condies importantes para o seu desempenho (Ibidem, p. 33), como o efeitode aglomerao - oferta de servios associados e necessrios produo e a existnciade mercado consumidor.Alm disso, de 1980 a 1984, a economia brasileira passou por uma forte recesso,devido ao esgotamento do processo de substituio de importaes, vivendodificuldades diante dos novos padres de competitividade que passaram a exigirqualificao da mo-de-obra, tecnologias e novas formas de diviso do trabalho, comomaior flexibilidade e qualidade na prestao de servios.A acomodao produtiva da dcada de 80 decorre exatamente doesgotamento deste modelo tcnico-industrial gerado pelo processosubstitutivo de importaes, que se baseou muito mais nacomplementao do parque industrial protegido da competio externae dominado internamente por cartis do que na sua dinamizao paracompetir. (ROLNIK; KOWARIK & SOMEKH: 1991, p. 20)Em So Paulo, em 1987, a crise afeta mais diretamente as indstrias do municpio,quando perde emprego nos segmentos mais tradicionais, como txtil, couros e madeira,indicando que seria ali que ocorreriam os processos de mudana produtiva de formamais acentuada: o municpio passaria a exercer liderana a partir dos atributos quecondicionariam os novos padres de competitividade.Assim, conforme afirmou Rolnik (2000), a dcada de 1980 se estabelece como o pontode inflexo no processo de industrializao da Regio Metropolitana e no Municpio deSo Paulo (p. 23). Nessa dcada, ao contrrio das anteriores, comea a cair o nmerode estabelecimentos industriais tanto na metrpole quanto no seu municpio sede. (...)pode-se dizer que essa queda continua at a primeira metade da dcada de1990." (ROLNIK: 2000, p. 23).Embora ainda no seja possvel demonstrar, pelo menos com apreciso exigida, uma parte significativa das instalaes industriais 26. 26localizadas nos diversos municpios metropolitanos est em processo dereestruturao funcional. Esta observao conduz a dois aspectosimportantes da questo. Por um lado, constata-se o incio de ummovimento de deslocamento funcional da atividade industrial paraoutras regies do Estado de So Paulo. Tal processo tem sidointroduzido por polticas pblicas voltadas para a descentralizaoindustrial, mas tambm por agentes privados em busca de melhoresresultados econmicos. Por outro lado, que podemos interpretar comouma decorrncia do primeiro aspecto, observa-se o abandono degrandes complexo e uma gradual substituio e adaptao destesespaos por edificaes comprometidas com as novas funes dametrpole, sobretudo aquelas identificadas com o setor tercirio. Aolado desse movimento mais novo, h ainda uma pequena presena namalha urbana metropolitana de instalaes de pequeno porte,disseminadas em antigos bairros industriais, que vm sofrendo um lentoprocesso de substituio, regida quase sempre pelo mercadoimobilirio. (MEYER, GRONSTEIN & BIDERMAN: 2004, p. 165)A implantao das indstrias que originalmente acompanhava a linha das ferrovias e,mais tarde, especialmente aps os anos 50, passou a ser orientada pelas principaisrodovias e vias de acesso, seguiu no sentido da desconcentrao, inclusive para outrosmunicpios da RMSP. Hoje, as principais reas industriais encontram-se emtransformao, como se pode observar no mapa abaixo.Segundo o esquema (Figura 1.1) que se apresenta, pode-se verificar e comprovar, doponto de vista da funo urbana e do uso do solo, a diversidade de formas em mutaonestas reas industriais, que vo desde a reciclagem de galpes e da nova concentraode edifcios de escritrios substituio do perfil socioeconmico de bairroconsolidados, com a construo de reas residenciais de alto padro, por exemplo.Contudo, isto no significa o esvaziamento da dinmica industrial no municpio, mas aatuao conforme uma nova lgica e com ainda importante participao na economia doMSP, mantendo ainda importante participao metropolitana. Segundo dados daPrefeitura do Municpio de So Paulo - PMSP (SEMPLA: 2000), do acrscimo de reaconstruda no residencial entre 91-99, 90% correspondeu ao total de comrcio eservios e 10% ao uso industrial. Por outro lado, tambm segundo a PMSP, em 1999 amaior concentrao de uso industrial foi encontrada na Zona Leste, com 23,8%, sendoque o acrscimo da rea de indstrias e armazns para os anos 90 registrou primeirolugar ao Leste Extremo (com 27,4% do total), provavelmente em funo da melhoriana acessibilidade regio. 27. 27 28. 28Assim, pode-se dizer que do ponto de vista da organizao espacial, as respostas aestas mudanas aparecem em diferentes graus de intensidade, que dependem dasparticularidades de cada processo. Nesse sentido, pode-se afirmar que a terciarizaotem manifestaes territoriais muito claras, tanto pela agilidade que caracteriza asatividades de comrcio e servios, no que diz respeito facilidade de instalao, comopela substituio de estruturas fsicas que a penetrao do capital imobilirio nestasatividades vem desencadeando. (ROLNIK; KOWARIK & SOMEKH: 1991, p. 140).De fato, os processos de terciarizao do espao tm levado, a partir da consolidaoda verso empresariada de centros de comrcio e servios que se esboa no final dadcada de 60 (shopping centers, centros empresariais, hipermercados, etc.) (Ibidem, p.143), inaugurao de novas reas de centralidade em So Paulo15.De maneira dispersa no territrio, este equipamentos de lazer, consumo e trabalho, depadres diversos, que podem ou no estar integrados e coexistirem em um mesmoedifcio, tem se expandido no somente para reas anteriormente ocupadas pelaindstria, substituindo-as no espao, mas tambm tem se deslocado para vetores noantes explorados por nenhum destes usos, chegando at s periferias da cidade e daprpria RMSP:O deslocamento de redes de consumo rumo s reas mais desprovidasde infra-estrutura, de servios e equipamentos pblicos cria um quadroque s poder ser analisado como uma nova lgica da localizao dossistemas de consumo. Atravs de pesquisa emprica possvel verificaresse fato tanto nas periferias do municpio de So Paulo quanto emoutros municpios metropolitanos. A implantao de shopping centers,supermercados e hipermercados, representantes de franquias dealimentao tipo fast food, so fenmenos recentes, especialmente daltima dcada; esses equipamentos no existiam nessas regies atento. (MEYER, GRONSTEIN & BIDERMAN: 2004, p. 169)Mais adiante, os mesmos autores ainda afirmam que, no caso das periferias do MSP, atransformao funcional mencionada est associada s novas acessibilidadespromovidas pela abertura de avenidas de fundo de vale (...) que passam a constituirvetores de urbanizao e transformao urbana. Esses vetores do territrio tornam-seespaos de interesse para o mercado imobilirio para a implantao tanto dos15O valor de produo gerado pelo setor tercirio tem aumentado consideravelmente sua participao nasatividades econmicas do MSP, alm de serem representativos os nmeros que demonstram ocrescimento de empregos no setor e de projetos do tercirio de mdio e grande porte aprovados nosltimos anos. Para tal, ver estudo So Paulo: crise e mudana e estudos da Prefeitura do Municpio deSo Paulo SEMPLA intitulados Evoluo da rea construda no Municpio de So Paulo (perodo80/90) (1994) e Evoluo do Uso do Solo nos anos 90 (2000). 29. 29equipamentos mencionados quanto de edifcios residenciais voltados para as classesmdia-baixa e mdia. (Ibidem, p. 174).Sejam em plos consolidados reforados pela implantao de equipamentos comerciaisou de servios, sejam em novas reas de centralidade criadas pela construo deedificaes do tercirio, e especialmente, edifcios de escritrios, no se pode deixar deressaltar a participao do capital imobilirio nestas atividades. E esta participao domercado imobilirio na implantao de atividades tercirias no territrio tem serevelado como novo eixo de acumulao do sistema econmica atual. atravs daassociao desta capital imobilirio explorao do preo da terra, pela valorizaoimobiliria, e explorao dos arcaicos processos inclusos na construo civilpaulistana que se viabiliza a obteno das vantagens e lucros pelos empresrios dossetores envolvidos (construtores, incorporadores, investidores, financeiras, entre outros).Os shopping centers16, por exemplo, nada mais so que a reproduo, pelo capitalimobilirio, de uma aglomerao diversificada espontnea, produzida pelo mercado.(...) Mas o capital imobilirio no s produz e oferece s lojas e servios uma edificaoe uma aglomerao potencial. Ele planeja e controla a ocupao desse edifcio, de talmodo que ela seja feita de forma mais variada e equilibrada possvel. (ROLNIK;KOWARIK & SOMEKH: 1991, p. 148). Assim, pode-se verificar, por exemplo, quesomente uma forma de organizao do espao tercirio o shopping j capaz deoferecer a mais variada gama de novas atividades e servios, diversas formas deassociaes com outros setores da economia (administrao, planejamento, marketing,publicidade etc.), assim como de possibilitar a criao de novas frentes de trabalho.Portanto, os endereos dos equipamentos tercirios, sejam de qualquer tipologia, vosendo determinados na cidade seguindo tanto as orientaes da sua demanda (o pblicoalvo e o padro de poder aquisitivo desejado) como a disponibilidade de espao, ascondies de acessibilidade e mobilidade, as tendncias do sistema produtivo vigente eas possibilidades de insero do capital imobilirio nos projetos.Do ponto de vista do segmento comercial, vem mostrando crescimento nos ltimos anostanto o comrcio atacadista, devido s tecnologias de estocagem e distribuio que sedesenvolvem, como o comrcio varejista, que se diversificou ao participar de novasformas de distribuio espacial (shopping centers), com disseminao de franquias e a16Segundo dados contidos no trabalho Globalizao e Desenvolvimento Urbano, da Prefeitura doMunicpio de So Paulo SEMPLA/DEINFO, at 1979 somente quatro shopping-centers haviam sidoinaugurados enquanto que de 1980 a 1989 foram inaugurados seis e entre 1990 e 1998 outros dez foramabertos, somando em 1998 vinte equipamentos inaugurados com um total de mais de 2 milhes de metrosquadrados de rea. 30. 30possibilidade de financiamentos. Quanto aos novos padres de distribuio damercadoria baseados em grandes equipamentos de consumo, no s proliferaram osshopping centers, mas tambm passaram a ser representados por grandes complexoscomerciais e hipermercados, onde podem estar associados em um mesmoempreendimento o pequeno e o grande estabelecimento/empresa, o capital imobilirio eo capital financeiro, como j mencionado. Em alguns casos, a adeso do pequeno capitalao grande empreendimento vem provocando impactos para o comrcio local, em funoda reduo da procura pelos consumidores pelo comrcio de rua, provocando seufechamento principalmente em sub-centros comerciais mais recentes e no tradicionais,que se tornam vulnerveis perda do mercado consumidor. Tambm as universidadespodem ser utilizadas como exemplo de empreendimentos onde h a associao decapitais e de diferentes ramos comerciais em um mesmo empreendimento (comofaculdades que se instalam dentro de shopping centers) (ROLNIK: 2000).J no caso da distribuio destes equipamentos tercirios que configuram o surgimentode novas reas de centralidade, este fenmeno emergiu no quadrante sudoeste da cidade,prximo aos bairros nobres da regio e que j possuam infra-estrutura urbana. "Nesseslocais com intensa dinmica urbana notam-se padres diferenciados de consumo emmercadorias, lazer e cultura associados concentrao de negcios empresariais nosescritrios das sedes de empresas instalados nos novos edifcios comerciais produzidossegundo um cdigo formal internacional facilmente reconhecvel em vrias cidades domundo. Trata-se dos edifcios implantados nas reas prximas via marginal Pinheirosque constituem as mais recentes frentes de expanso do chamado quadrante Centro-Sudoeste caracterizado pelos principais atributos urbanos encontrados na cidade. Nessequadrante concentram-se os principais museus e teatros, os melhores parques e espaospblicos, as principais universidades e os principais hospitais instalados prximos aosbairros residenciais de alto padro." (ROLNIK: 2000, p. 11).Com funes prprias e na grande maioria no-residenciais, esses novos espaos vmsendo chamados de novas centralidades, atendem aos interesses do capital imobilirioe no coincidem com antigos centros de bairro. So frutos de um processo que emboraa origem e o desenvolvimento desse processo seja muito anterior aos anos 80, a partirda conjuntura daquela dcada que o processo se explicita. (MEYER, GRONSTEIN &BIDERMAN: 2004, p. 182). Aps a dcada de 90 fica claro que, a concentraoespacial de atividades de servios em geral, no MSP, que tradicionalmente vinha sedesenvolvendo atravs de um eixo que, saindo do Centro Velho, passava pela av.Paulista e seguia em direo s avenidas Faria Lima e Luis Carlos Berrini, agora pareceter continuidade na regio ao longo da Marginal do Pinheiros. (PMSP/SEMPLA: 2000,p. 40) 31. 31Incentivadas pelo Poder Pblico, com a realizao de obras de infra-estrutura viria eimplantao de Operaes Urbanas, com grande participao do setor da construocivil e do ramo imobilirio, tais centralidades contm os mais novos e tecnologicamenteavanados projetos de edifcios, os quais procuram transmitir, como lembrou Rolnik(2000) o cdigo formal internacional, garantindo a So Paulo a imagem de cidade-global.Empreendimentos realizados com materiais construtivos diferenciados e programasinovadores proporcionam a composio de um cenrio que j levou So Paulo a serincluda no rol de cidades-globais. Essa suposta vocao da cidade de So Paulo paraser cidade-global passou ento a ser discutida na academia, propagandeada pela mdia,festejada pelo capital imobilirio e incentivada pelo poder pblico, usando-se comoprova o fato de que vm surgindo na cidade, desde meados da dcada de 80, novosbairros de negcios, concentraes de edifcios que a nomenclatura globalizadaconvencionou chamar de inteligentes, justamente pela sua tecnologia de conexo comas mais avanadas tcnicas da comunicao global (...) Como de fato houve ali umacrscimo de cerca de 2 milhes de metros quadrados construdos entre 1991 e 2000,com um nmero razovel de mega-empreendimentos imobilirios tercirios, isso pareceser prova suficiente de que afinal podemos sim ser uma cidade-global, sem que hajaqualquer preocupao em verificar se as dinmicas e as disputas de poder que regemessa produo tm de fato algo a ver com a chamada globalizao. Em outras palavras,o que parece legitimar a condio de cidade-global to somente a existncia de ummercado imobilirio tercirio que abriga empresas transnacionais. (FERREIRA:2004, p. 2-3).Construir a imagem de cidade-global sempre foi de interesse dos setores envolvidoscom sua criao (desde o Poder Pblico ao mercado imobilirio aliado burguesia) osquais se utilizam dessa imagem de forma ideolgica para garantir sua dominao.Assim, vm se tornado cada vez mais importante o marketing imobilirio que, com suasestratgias, visa buscar agregar valor ao negcio da globalizao e cujo discurso foiincorporado pelas elites como o instrumento mais apropriado, no novo contexto docapitalismo financeiro, para perpetuar uma nova imposio de incorporao dosprogressos tcnicos do capitalismo hegemnico que somente a ela beneficiar e lhegarantir a manuteno de sua hegemonia interna. (Ibidem, p. 19).1.2 Uso do solo e o mercado imobilirio residencialA histria do mercado imobilirio na cidade de So Paulo tem suas origens em meadosdo sculo XIX, quando a terra, at ento destituda de valor, passa a t-lo com a 32. 32aprovao da Lei de Terras. a partir de ento que vai se dar o desenvolvimento doaparato legal, fundirio e imobilirio, base para a configurao do incio dofuncionamento do mercado imobilirio paulistano (MARICATO: 1996). Destemomento at o incio do sculo XX so decretados uma srie de cdigos,regulamentaes e planos sanitaristas que visavam reformas urbanas em busca dalimpeza das reas centrais valorizadas com fase de industrializao. No entanto, coma chegada de imigrantes a cidade sofre uma exploso demogrfica e o padro deurbanizao que se estabelece aquele que vai levar a infra-estrutura tambm s reasindustriais a fim de proporcionar a instalao e a produo industrial. Somar-se- a istoa chegada de imigrantes em So Paulo, que atrados pelas oportunidades oferecidas naindstria paulistana formaram uma massa de trabalhadores na capital, oriundosprincipalmente da regio nordeste do pas.Com a acelerao do modelo econmico industrial e com a adoo da mo-de-obra queali se instalava, So Paulo comeou a presenciar o amplo crescimento urbano rumo periferia da cidade que no poderia imaginar. A expanso perifrica se fortaleceu emarcou o perodo dos anos 40 aos anos 70 em So Paulo. Seu incio foi marcado pelabusca, pelos trabalhadores, em diminuir os custos de sua reproduo na cidade, pois asreas centrais estavam valorizadas demais para que pudessem pagar pela moradia oupelos aluguis. A rea central era ento o local de moradia por excelncia da elitepaulistana do incio do sculo, dividindo esta excelncia com o vetor sudoeste a partirdos anos 40. As melhorias que foram sendo realizadas pelo Estado, especialmenteaquelas que levavam benefcios s reas mais afastadas nada mais tinham por objetivodo que favorecer a instalao das famlias de baixa renda e de imigrantes nas periferias,garantindo assim a reproduo da fora de trabalho. Essa tendncia horizontalidadeiria gerar conseqncias na ocupao do solo at os dias atuais.Tambm a verticalizao residencial17seguiria os passos da ocupao do centro, rumo regio sudoeste, aps os anos 40, onde estavam concentrados os principaisinvestimentos pblicos virios (ROLNIK; KOWARIK & SOMEKH: 1991). Enquantoisso, nos bairros industriais, prevalecia a ocupao horizontal e o uso habitacionaltradicional (cortios, vilas operrias e penses).Essa verticalizao obedeceu a trs categorias principais: a habitaode alto padro (no Centro at os anos 40 e no quadrante Sudoeste apartir de ento), a habitao de alta densidade, de padro mais baixo(no Centro e bairros vizinhos, principalmente nas dcadas de 50 e60,quase cessando na dcada de 70, quando a nova Lei de Zoneamento17A verticalizao at o incio da dcada de 40 esteve associada ao uso tercirio e foi um fenmeno tpicoda rea central de So Paulo. 33. 33imps limitaes no rendimento dos terrenos e o cdigo de obras proibiuhabitaes de padro mais baixo como as Kitchinettes) e os edifcioscomerciais (no centro a partir da dcada de 30, em alguns territrios doquadrante Sudoeste, como as avenidas Paulista a partir dos anos 50 eFaria Lima a partir dos anos 70.A construo de edifcios segundo as categorias acima estevepraticamente ausente nas zonas Leste e Sudeste neste perodo. Ahabitao de alto padro inexistiu por esta escolher tradicionalmentepara sua instalao os pontos de concentrao de mercados de altarenda da mesma [forma] que os edifcios comerciais. (ROLNIK: 2000,p. 63)Como se pode notar, j desde os anos 40, a verticalizao residencial foi apropriadapelas classes mais ricas da sociedade18, excluindo a populao mais pobre do processo.At mesmo os quitinetes j haviam sido desestimulados antes do que foi acimamencionado, j nos anos 60, com a lei de cota mnima. O mercado de apartamentossomente iria se expandir para as classes mdias a partir de 1967 com a criao BNH, oBanco Nacional de Habitao. Este banco foi criado para financiar, atravs do SFH Sistema Financeiro da Habitao e com recursos do FGTS Fundo de Garantia porTempo de Servio, a construo e a aquisio da casa prpria por famlias de baixarenda, porm reverteu-se e subsidiou a compra de habitaes pela classe mdia porlimitar a faixa de renda atendida na concesso dos financiamentos e por pouco destinaroramento para a construo de moradias populares.Considerando, portanto, este processo de verticalizao intensificado com osfinanciamentos pelo sistema BNH-SFH e a horizontalidade das periferias, qual rea setornava cada vez mais interessante para a atuao do mercado imobilirio? Segundo opesquisador Antnio Cludio Fonseca:(...) para o mercado imobilirio o que se verificou de profundo eessencial que o crescimento horizontal em direo periferia (...)permitiu a possibilidade de construir nas reas intermedirias,destinadas valorizao futura, o diferencial de renda necessrio parase obter maior sobrelucro de valorizao. Na verdade, os bairros queforam verticalizados e destinados a obter os capitais de investimentoimobilirio na cidade, seja pelo investimento pblico ou pela promooprivada, so constitudos a partir da reserva realizada nas reasintermedirias, geradas por esse processo de expanso perifrica (...). Acomposio entre proprietrios de nibus, proprietrios de glebas, naszonas perifricas, e empreendedores de loteamentos, permitiu gerar essaextensa ocupao horizontalizada, que, em seu intermdio, cria as reas18A partir de 1957, com a limitao ao coeficiente de aproveitamento (de 4 at 6 vezes) e com oestabelecimento da cota mnima de 35 metros quadrados de terreno por unidade, passaram a serproduzidos grandes apartamentos que somente poderiam ser adquiridos por famlias endinheiradas. 34. 34que sero ocupadas pela ocupao imobiliria destinada, a classemdia, a partir dos anos setenta. A verticalizao da cidade propiciadapelos financiamentos pblicos, advindos do Banco Nacional daHabitao, ocorrer nessa faixa da cidade constituda pelos bairrossituados entre o centro da cidade e os novos arruamentos. (FONSECA:2004, p. 38)De forma contraditria na ocupao do territrio, enquanto reas ambientalmenteconservadas eram de forma predatria ocupadas pela expanso perifrica, reasintermedirias ao centro se mantinham vazias e medida que recebiam os investimentospblicos valorizavam-se, aumentando assim a renda diferencial dos lotes ali localizados.Tais terrenos, prximos ao centro e cobertos por infra-estrutura urbana - e isso vai dadisponibilidade de saneamento bsico e vias de acesso oferta de servios pblicos eposteriormente privados de sade, lazer e educao, por exemplo, resultariam emexcelentes oportunidades de expanso do mercado imobilirio e de obteno de lucroscom a especulao. Como se veria alguns anos depois, estas reas seriam alvo domercado imobilirio, somando-se a isto o fato de que, aps 1972, com a promulgao daLei Geral de Zoneamento (Lei 7805) e com a restrio ainda maior dos coeficientes deaproveitamento dos lotes - passando de 4 a 6 para 2 a 4 acentuaria a busca por terrenosmaiores e mais baratos. Isto significou solicitar reas das zonas intermedirias onde osterrenos no somavam o valor das reas valorizadas, mas onde a renda diferencial jcontribua para a formao do valor do empreendimento, garantindo o ciclo terreno-edifcio-capital.A busca por terrenos nestas condies se intensificaria, inclusive, com a aprovao dalei 8011/73, Lei de Adiron, que, como ser visto, possibilitaria a construo acima docoeficiente mximo de aproveitamento reduzindo-se a taxa de ocupao da edificaono lote. Na poca da aprovao da Lei 7805/72 (...) as presses dos incorporadoresrapidamente lograram aprovar a Lei 8001/73 (Lei Adiron), que permitia a elevao detodos os coeficientes para o uso residencial verticalizado inclusive na Z2 -,diminuindo a taxa de ocupao e inscrevendo a construo em um crculo de 16 metrosde dimetro, com grandes recuos. (ROLNIK: 2003, p. 200-201). Garantido estepotencial construtivo estavam sendo garantidos os interesses de construtores eincorporadores e sobretudo estaria garantida a renda diferencial, agora aquela renda(...) oriunda exatamente da concentrao do potencial de edificabilidade no territriofixada pela lei de zoneamento. (Ibidem, p. 201).Ao mesmo tempo que o zoneamento se coloca como uma limitao ao prprio mercadoimobilirio, ele tambm se transformava em um elemento de valorizao. Inclusive,segundo Fonseca (2004), o zoneamento teria participado do processo de expanso e 35. 35reestruturao do mercado imobilirio aps os anos 70 ao classificar como Zona de UsoZ3 os centros regionais formados historicamente, zona esta proposta para locais decomrcio de mbito regional, com maior coeficiente de aproveitamento o que propiciouo adensamento vertical para moradia, sendo que tal zona foi envolta por uma Zona deUso Z2, zona de uso de servios locais e com coeficiente menor. Essa organizao emzonas 3 e 2 gerou, segundo Fonseca, uma espcie de Coopetition imobiliria, ilhas deconstruo, semelhana do que acontece com o comrcio especializado em umdeterminado espao urbano, e significa a aglomerao de empreendimentos afins noramo da construo, assim como significa a aglomerao de firmas afins no comrcio(FONSECA: 2004, p. 40).Do ponto de vista dos empreendimentos, a partir dos anos 70, tomam fora a construode condomnios verticais fechados, caracterizados por um conjunto de edifciosagrupados em torno de uma rea arborizada e equipada com itens de lazer comoquadras poliesportivas, salo de festas e jogos, piscinas entre outros e serviosexclusivos aos moradores. Inclusive, com os edifcios sendo construdos no anelintermedirio da cidade, a oferta de todos estes itens significava mais do que segurana,visto que esta questo ainda no era considerada um problema nos anos 70, masoferecia conforto ao proporcionar que atividades principalmente de lazer fossempraticadas no mesmo local da moradia, sem necessitar sair do condomnio e enfrentar otrnsito da cidade at o destino desejado. O primeiro grande exemplar desta tipologia foio empreendimento Ilhas do Sul, de 1973, localizado na zona oeste da cidade, quecontinha at mesmo servios de escola e creche (BGUS & TASCHNER: 2003).A questo da segurana viria a influenciar ainda mais a construo de condomniosfechados, at horizontais, a partir dos anos 80. Segundo Ermnia Maricato (1996), anovidade trazida pelo aprofundamento da pobreza nos anos 80 foi a exploso daviolncia urbana. Condomnios fechados horizontais como Alphaville, situado emBarueri, fora do MSP, ganharam fora neste perodo especialmente por agregar a ofertade moradia segura associada disponibilidade de servios de infra-estrutura e compoucos quilmetros de distncia da capital e do local de trabalho, configurando naoferta, na verdade, de um novo estilo de vida para a classe alta, longe ao mesmo tempodo caos e do barulho da cidade e configurando como smbolo de status.Dentro do municpio de So Paulo, a proliferao de edifcios e condomnios verticaisresultou em um aumento de rea construda residencial vertical aps os anos 80. Deacordo com estudo da Prefeitura de So Paulo SEMPLA (1994)19, nos anos 80 o19SO PAULO (Cidade). Secretaria Municipal do Planejamento (SEMPLA). Evoluo da reaConstruda no Municpio de So Paulo (perodo 80/90). So Paulo, Dirio Oficial do Municpio,Suplemento, Ano 39, n. 117, 28 de junho de 1994. 36. 36sudoeste se destacou como a regio que teve o maior acrscimo no uso residencialvertical com 26%. Alm disso, a verticalizao residencial ocorrida no perodoconfirma-se atravs dos dados do total de rea construda lanada (Embraesp) eencontra-se presente de maneira acentuada nos bairros j bastante consolidados:Moema, Jardins, Campo Belo (regio Sudoeste), Vila Mariana, Sade, Jabaquara(Sudeste), Perdizes (Oeste), Aeroporto (Sul) e Tatuap (Leste). Exceo a essefenmeno se d na regio Sudoeste Extremo, pelo foco de verticalizao do Morumbi(...). (PMSP / SEMPLA: 1994, p. 2-3). Enquanto isso, o Leste Extremo, o Leste e oNorte Extremo somavam 45% da rea construda residencial horizontal do total doMunicpio20.O uso residencial vertical tambm liderou o acrscimo de terrenos ocupados no inciodos anos 9021, sendo que a rea construda que mais cresceu - 90% - foi aquelareferente ao uso residencial de alto padro22. Esta pesquisa tambm constatou que oprocesso de verticalizao nos anos 90 tendeu a uma distribuio residencial maisheterognea, sendo representativo o perodo dos anos 90-91 quando 13% docrescimento residencial vertical se deu na regio leste. Verificou-se ainda uma variaogrande entre as regies quanto ao ritmo de crescimento ocorrido no perodo. A maioriadelas apresentou um acrscimo de rea construda residencial vertical acima da mdiado Municpio, que de 44%, especialmente o Leste e o Sudoeste Extremo, que tiveramsua rea residencial vertical dobrada em 8 anos. Outras regies como Sudoeste, Centro eOeste, com verticalizao bastante significativa, cresceram abaixo da mdia doMunicpio. (PMSP / SEMPLA: 2000, p. 28).Tal foi este crescimento residencial vertical que representou um acrscimo de 125%entre os anos de 1980 e e 1999 contra o acrscimo residencial horizontal de 45% para omesmo perodo. Se, em 1980, 31% da rea construda era composto pelo uso residencialvertical e 69% pelo uso residencial horizontal, em 1999 este nmeros migram para 41%e 59%, respectivamente. J de 1991 a 1999, o acrscimo residencial no MSP foi de 44%em construes horizontais e 56% em verticais. Contudo, ainda nos anos 90 o acrscimode uso vertical de alto padro esteve concentrado nas regies Sudoeste e SudoesteExtremo, com 50% da rea total (SEMPLA: 2000). Ainda segundo este mesmo estudo,a Prefeitura notou que, atravs da observao das quadras fiscais com coeficientes deaproveitamento entre 2 a 4, nas reas verticais mais antigas da cidade o limite permitidopelo zoneamento no havia sido ultrapassado como em Pinheiros no Sudoeste; Lapa,20Ibidem.21SO PAULO (Cidade). Secretaria Municipal de Planejamento Urbano (SEMPLA). Evoluo do Usodo Solo nos Anos 90. So Paulo, 2000.22De acordo com a metodologia utilizada pela SEMPLA (2000), foram adotadas 15 categorias de uso naclassificao social do estudo mencionado nota 21, considerando para tal o tipo de uso (residencial,industrial, comercial, etc.), a intensidade do uso da ocupao (maior densidade de rea construda pormetro quadrado), a tipologia (horizontal ou vertical) e o padro das edificaes (baixo, mdio e alto). 37. 37Perdizes, Vila Romana e Pompia a Oeste; Bom Retiro e Liberdade no Centro;Cambuci, Brs, Alto da Mooca a Sudeste e Jabaquara e Santo Amaro ao Sul. A anlisedas quadras fiscais tambm permitiu verificar quais seriam as reas em processo deverticalizao e de verticalizao recente: REGIO SUDOESTE: Vila Nova Conceio e ao longo da Av. Berrini; REGIO OESTE: ncleos junto a Cerro Cor, Heitor Penteado e ao longoda Rua Passo da Ptria; REGIO SUDESTE: Ipiranga (prximo ao Museu) e Chcara Klabin(entre a Rua Vergueiro e Av. Ricardo Jafet); REGIO SUL: Chcara Santo Antonio (ao longo da Verbo Divino), ncleoentre Av. Washington Luis e Av. Sabar e Vila Mascote entre Joo de Lucae Av. Santa Catarina; REGIO SUDOESTE EXTREMO: Morumbi, Vila Progrdior, RealParque e Panamby; REGIO LESTE: Tatuap (em torno da Praa Slvio Romero), JardimAnlia Franco e Penha (junto ao Shopping Penha); REGIO OESTE EXTREMO: Jardim So Francisco (junto RuaCandido Mota Filho); REGIO NORTE: Alto de Santana.Atravs da observao da Figura 1.2, pode-se notar como vem se distribuindo oslanamentos imobilirios at o incio do sculo XXI, comprovando o crescimentovertical do qual se tratou acima e confirmando que a periferia no deixou de receberrea construda vertical nos anos 90, especialmente a zona leste de So Paulo. Alis,quanto aos novos eixos de valorizao imobiliria, a atuao do mercado de edifciosno mais se restringido s zonas tradicionalmente adotadas ao sudoeste da cidade,deve-se justamente necessidade de explorao de novas reas com potencial paramercado consumidor, o que vem sendo explorado como concepo para a construo deedifcios habitacionais at implantao de centros comerciais shopping centers.A escassez de terrenos e os altos preos imobilirios nos bairros maiscobiados produzem como efeito uma eterna migrao dos investimentosdo mercado da incorporao imobiliria, em busca de novaspossibilidades de negcios. O mercado imobilirio, cada vez maisconcorrido, procura identificar e atender novas demandas, passandopela diversificao de bairros e preos.(...)Nos anos seguintes a 1994, o processo toma fora, reforando-se adisperso de novos empreendimentos em verticalizao em toda acidade, alimentado pela ampliao da faixa de renda atendida pelomercado formal de verticalizao. (ROLNIK: 2000, p. 66) 38. 38 39. 39No entanto, um elemento tem se tornado especialmente importante na produo denovas edificaes na cidade: a publicidade imobiliria. Do mais s condies dedemanda e possibilidades de lucratividade com os empreendimentos, a imagem que oproduto procurar traduzir tem sido uma preocupao constante dos investidores,garantindo a ateno deste mercado consumidor. Os principais atributos dos produtos edifcios vem sendo direcionados a responder muita mais a requisitos como seguranapatrimonial, qualidade e inovao em acabamentos, presena de itens de lazer erepresentao de estilos neo clssicos e modernos do que a interesses de qualidadeurbanstica, como integrao do edifcio cidade e ateno implantao no entorno,ou de qualidade arquitetnica, destacando as positividades do projeto. Estes itensexplorados pelo mercado so necessidades do projeto que no emergiram de umaconsulta ao pblico, mas foram sendo inseridos aos empreendimentos ao longos dosltimos 25 anos medida que, aps os pioneiros condomnios fechados, estes itens doprograma arquitetnico passaram a compor um novo estilo de vida, de forma a fazercom que as qualidades de moradia e da edificao somente estariam garantidas se oconsumidor comprasse aquele imvel.Mas a questo da localizao no deixa de ser menos importante do que os itens de lazere segurana. Morar em um edifcio neo-clssico em um bairro valorizado capaz detransmitir ainda mais o status e a suposta qualidade de vida (se alm das ofertas doempreendimento o bairro tambm pode proporcionar acesso a shoppings, parques, grifesetc.). Porm, com o esgotamento de reas e a super valorizao de alguns bairros seuspermetros passam por uma expanso artificial, de forma que os terrenos em regiesvizinhas quelas valorizadas so adquiridos antecipadamente pelo mercado imobilirio,que visando a lucratividade com a renda diferencial (do valor real de compra vendadas unidades), procura divulgar o empreendimento como se localizado naquelalocalidade que realmente contm os atributos de valor, atraindo o comprador queadquire o imvel propagandeado e oferecido como se contivesse as qualificaesurbanas de um imvel implantado no local original da valorizao.O valor de uso se sobrepe ao valor de troca e a terra como mercadoria se justape funo social da propriedade. O mercado imobilirio no ficou de forma nem mesmodas reas informais da cidade e intensificou-se, nos ltimos anos, na forma de aluguisou venda de barracos e partes de terrenos. Em alguns casos, por exemplo, segundoRolnik: A partir principalmente de 1980, governos municipais e estaduais acabarampor estender s favelas mais organizadas redes de servio e infra-estrutura, adotandouma poltica tarifria diferenciada em relao ao pagamento desses servios.Finalmente, os proprietrios dos barracos de favelas constituem um mercado de compra,venda e aluguel monetarizado e inserido na hierarquia dos preos praticados nomercado imobilirio da cidade. (ROLNIK: 2003, p. 182). 40. 40Aqui no se tem por objetivo apresentar todas as formas de expresso do mercadoimobilirio informal no municpio e na RMSP, mas se deseja lembrar que este mercadotambm se desenvolveu ao