Mengenal Analisa Kelayakan Bisnis Property

Mengenal Analisa Kelayakan Bisnis Property

Mengenal Analisa Kelayakan Bisnis Property

Memulai bisnis properti tanpa analisa kelayakan sama saja membiarkan uang dan masa depan dimangsa nasib

Jika ibadah wajib melafal niat mulanya, mengawali aktifitas apa saja dengan doa, maka berbisnis wajib dimulai dengan analisa. Di bisnis, proses fikir menimbang dan merangkai kemungkinanan di awal keputusan, lumrah disebut analisa. Istilah tepatnya Analisa Kelayakan Bisnis.

Bisnis itu belantara ketidakpastian. Potensi untung-rugi sama besar. Analisa kelayakan diperlukan untuk meramal bakal kejadian. Beda dari ahli nujum yang meramal kosmos, analisa kelayakan meraba pohon faktor bisnis. Mengenali pohon faktor sama artinya dengan memahami utuh keseluruhan variabel bisnis. Yang berbahaya diwaspadai, yang mendekatkan keberhasilan ditekuni. Ya, dibilang rumit, nyatanya memang bisnis itu rumit. Tapi, bukankan lebih baik mengernyitkan dahi dipermulaan jika ujungnya jalan lapang keberhasilan.

Konon, mereka yang berhasil dalam bisnis, biasa berfikir rumit untuk menemukan cara bertindak mudah. Analisa kelayakan bisnis property, lazimnya berupa dokumen rujukan pohon faktor yang akurasi datanya dikunci mendekati pasti. Variabel vitalnya berisi cara menghitung Harga Pokok Produksi (HPP), menetapkan harga jual, perhitungan proyeksi profit, menetapkan biaya kelola manajemen, anggaran biaya taktis tak terduga dan menetapkan lamanya usia proyek. Apakah mudah cara membuatnya?. Ya, tentu saja mudah membuat analisa kelayakan, jika bersedia belajar metodologinya.

Harga Pokok Produksi (HPP), di bisnis properti developer, prinsip sederhananya dihitung dengan mencatat/memastikan biaya di empat komponen. Harga tanah mentah, biaya pajak, biaya pembuatan fasum serta persiapan dasar teknis kawasan, dan biaya konstruksi rumah. Total satuan harga dari empat komponen tersebut bila dijumlahkan maka hasilnya adalah Harga Pokok Produksi (HPP).

Menetapkan harga jual dan mengancang besaran profit itu satu paket. Kalau HPP-nya ketemu angkanya, mudah menetapkan harga jual. HPP+besaran profit=harga jual. Rumusnya sedeharana. Anggaplah satu rumah type 36/77 HPP-nya Rp. 100 jt, dan rencana profitnya 40% dari HPP, setara Rp. 40 jt, maka harga jual rumah tersebut adalah Rp. 140 jt.

Biaya Kelola manajemendi developer yang telah settle, berdiri sejak lama, memiliki infrastruktur pendukung (kantor, mobil dan peralatan kerja komplit), dan mengelola beberapa proyek, akan semakin murah. Bagi developer baru yang memiliki satu proyek, menghitung biaya kelola manajemen berati membebankan seluruh biaya kelolala kepada satu proyek tersebut. Mulai dari sewa kantor, gaji staff, operasasional harian kantor berikut fasilitasnya, biaya marketing dan biaya loby.Berdasarkan pengalaman, alokasinya bisa mencapai 8 12 % dari total omset. Angka ini cukup besar, dengan asumsi luas lahan proyek yang dikelola berkisar 8000 meter, dengan 5 staff.

Di bisnis properti, ada saja biaya taktistak terduga, muncul tiba-tiba layaknya hantu bangkit dari kubur. Sadarilah, kita berbisnis di Indonesia, meski kita cintai, faktanya negeri ini memang sarat korupsi. Biaya taktis identik dengan uang (maaf) suap. Istilahnya uang 86. Percayalah, pada prakteknya biaya 86 di bisnis properti besarnya tidak kurang dari 4 % dari total omset. Menyedihkan.

Soal menetapkan jangka waktu umur proyek, patutnya memang berdasarkan prediksi kemampuan menjual. Makin cepat makin baik. Cepat dan untung maksudnya. Di bisnis properti, prinsip cepat agak berbeda pengertiannya. Mengingat bahan baku dagangannya berupa tanah, yang terbukti naik terus nilainya, maka menahan lama tidak menjual stock tanah tidak berarti kerugian. Bisa untung berlipat malah. Tergantung ketahanan cash flow perusahaan.

Sah saja bagi sementara kalangan yang mengangap bisnis itu mudah, action now, lakukan saja, pikir belakangan, perbaiki sambil jalan. Hemat saya diktum semacam ini sama sekali tidak berlaku di bisnis properti developer. Dibutuhkan analisa kelayakan, karena ia adalah kitab suci bisnis, kepadanya, pengelolaan bisnis merujuk. Memulai bisnis properti tanpa analisa kelayakan sama saja membiarkan uang dan masa depan dimangsa nasib.

BI: Ada 4 Penghambat Bisnis Properti di Indonesia

Jakarta, (Analisa). Bank Indonesia (BI) mengungkapkan ada empat faktor penghambat bisnis properti di Indonesia. Jika empat faktor ini diselesaikan, permintaan dan penawaran properti di Indonesia bisa naik lebih tinggi.

Dalam survei properti triwulan IV-2011 yang dikutip, Selasa (14/2), BI menyatakan ketiga faktor utama penghambat pertumbuhan bisnis properti adalah:

* Kenaikan harga bahan bangunan

* Tingginya suku bunga KPR (Kredit Pemilikan Rumah)

* Sulitnya perizinan/birokrasi

* Tingginya pajak

Penjualan rumah secara keseluruhan di triwulan IV-2011 naik 14,4% dibanding triwulan sebelumnya. Kenaikan tertinggi terjadi pada rumah tipe kecil sebesar 22,38% dibandingkan triwulan sebelumnya. Sementara penjualan rumah tipe menengah menurun.

Penjualan rumah tipe kecil dan menengah tertinggi berada di Jabodebek dan Banten, sedangkan penjualan rumah tipe besar tertinggi terjadi di Medan. Jika empat masalah ini bisa diatasi, maka pertumbuhan bisnis properti bisa lebih tinggi lagi.

Survei tersebut menyebutkan, berdasarkan lokasi proyek, maka suku bunga tertinggi KPR di Indonesia adalah di Kalimantan Selatan (13,9%), sedangkan suku bunga KPR terendah berada di Jawa Timur (10,49%). Tingkat bunga KPR perbankan khususnya kelompok bank BUMN berkisar antara 9-12%.

KPR memang masih menjadi sumber pembiayaan utama konsumen untuk membeli properti tempat tinggal, dengan persentase sebanyak 77,23%. Kemudian 1,66% konsumen menggunakan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dari pemerintah. Lalu 14,13% konsumen membeli properti secara tunai bertahap, dan 8,64% konsumen membeli properti dalam bentuk cash keras. (dtc

Cara Mengukur Potensi Kenaikan Harga Tanah

Oleh PropertyToday pada 11 Oktober 2012 dalam Info & Tips Properti, Pilihan Redaksi | 0 Tanggapan

Kenaikan harga tanah tak ditentukan oleh faktor tunggal. Di mana pun lokasinya, harga tanah cenderung naik harganya tiap tahun. Fakta umum tentang harga tanah ini memang belaku universal. Selama ini tercatat faktor kenaikan harga tanah paling umum disebabkan letak lokasinya. Karena itu bisa dipahami semakin strategis lokasi tanah, semakin tinggi pula harganya. Mengacu pada pemahaman tersebut, lokasi tanah strategis amat ditentukan oleh pertimbangan ekonomis. Pertimbangan lain seperti view lingkungan sekitar, kenyamanan kawasan, tingkat kepadatan dan lainnya, cenderung di-nomor-duakan.

Entah atas pertimbangan investasi maupun karena sekadar menabung aset, membeli tanah berlokasi bagus ujungnya dapat menikmati keuntungan. Saat memutuskan membayar sebidang tanah, sadar atau tidak , pembelinya telah menakar harga jualnya dikemudian hari. Ada harapan yang terselip di tahun mendatang tanah yang dibeli meningkat harganya.

Untuk memastikan dalam kadar yang bisa dianalisa, pembeli tanah perlu melakukan pengamatan dari berbagai segi, demi memperkirakan kenaikan harga tanah. Apa yang bakal dibangun di seputaran tanah tersebut, menentukan laju kenaikan harganya. Bila kawasan seputar tanah tersebut sarat pengembangan, banyak perumahan dibangun dengan sendirinya harga tanah di sekelilingnya pun mengalami kenaikan signifikan.

Untuk memastikan kenaikan harga tanah di pasaran, anda perlu memperhatikan beberapa hal berikut:

1) Teliti bentuk tanahnya di lapangan. Yang dimaksud adalah proporsi antara lebar depan dan lebar belakang berbanding dengan panjang tanah. Site tanah yang bagus ukurannya adalah yang berbentuk kotak memanjang ke belakanag. Tanah dengan model seperti itu bisa dibangun berbagai fungsi peruntukan. Bisa dibangun rumah tinggal, rumah kost, bahkan ruko bila mungkin. Rerata ukuran ideal untuk lebar depan tanah yang dianggap ideal dan berpotensi tinggi kenaikan harganya tak kurang dari 8 meter lebar depannya.

2) Fungsi komersialnya tanahnya. Mengetahui peruntukan sebidang tanah berarti mengukur fungsi komersialnya. Lingkungan sekitar dalam hal ini bisa dijadikan cermin. Jika sederet dari lokasi tanah tersebut banyak berdiri Ruko yang terserap pasar maka turut membangun ruko di atas bidang tanah tersebut terasa masuk akal. Pun jika berani membangun hotel, umpamnya, dipastikan nilai komersial tanah tersebut lebih tinggi. Pemilik tanah bisa berkonsultasi dengan arsitek berpengalaman untuk lebih memastikan teknisnya.

3) Peruntukan kawasan. Sebagus apapun lokasi tanah, apabila di masa depan terjadi perubahan peruntukan kawasan yang justru berkebalikan dengan logika ekonomi, dipastikan harganya akan anjlog. Perumpamaan paling gampang adalah dibangunnya jembatan layang (fly-over) yang melintasi bagian depan sebidang tanah. Otomatis harganya bakal turun karena tak bisa lagi digunakan sebagai area komersial, untuk rumah tinggal pun tak nyaman. Apa yang terjadi di Jl. Fatmawati, Jakarta Selatan dan di Jl. Magelang, Yogyakarta, bisa menjadi bukti nyata.

4) Akses jalan masuk. Jalan adalah faktor utama dari nilai sebuah tanah. Jalan lebar dan tidak menikungg tajam yang melintasi sebidang tanah berdampak langsung pada tingginya harga. Alasannya sekali lagi berkaitan dengan funsi komersial. Jalan lebar galibnya adalah daya tarik untuk mengembangkan pusat keramaian, perkantoran, perniagaan dan lainnya. Di samping itu, jalan lebar yang menjadi akses ke sebidang tanah berdampak positif bagi kelancaran serta kenyamanan mobilitas penduduk yang tinggal di kawasan itu.

Tips praktis ini bisa Anda gunakan untuk menilai potensi kenaikan harga tanah yang akan Anda beli maupun tanah yang sudah dimiliki. Karena prinsipnya jasa penilai aset independen pun, yang lazim disebut appraisal independen menggunakan rumusan yang kurang lebih sama dengan ulasan di atas.

Cara Mudah Menaikan Appraisal Rumah

Oleh PropertyToday pada 11 Mei 2012 dalam Info & Tips Properti | 0 Tanggapan

Menaikan appraisal rumah sebangun pengertiannya dengan menaikkan nilai harga sebuah rumah. Dalam bahasa perbankan, appraisal rumah digunakan sebagai dasar memutuskan besarnya jumlah pembiayaan kredit terhadap rumah yang dijadikan jaminan. Untuk jenis fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) nilai pembiayaan untuk bangunan baru, maksimalnya bisa mencapai 90% dari nilai appraisal-nya. Dari sisi pemiliknya, semakin tinggi nilai appraisal sebuah bangunan rumah, semakin tinggi pula nilai pasar harganya.

Terkadang, di banyak kejadian, jika nilai kesepakatan transaksi jual belinya dibawah appraisal sebenarnya, umumnya pembeli menyukai nilai appraisal yang tinggi dari sebuah rumah. Alasannya, karena nilai pembiayaan KPR yang diberikan oleh perbankan bisa meng-cover (menanggung) seluruh nilai pembayaran transaksi tanpa harus mengeluarkan uang muka pembelian.

Secara umum, ukuran baku penetapan nilai appraisal rumah didasarkan pada akumulasi nilai tanah dan bangunan. Harga rerata tanah wajar permeter, dengan membandingkan pasaran tanah sekelilingnya, ditambahkan nilai bangunan berdasarkan spesifikasi yang ada pada bangunannya. Karena itu, untuk menetapkan nilai appraisal sebuah rumah haruslah cermat mengetahui dua komponen tanah dan bangunan.

Bagi masyarakat awam, cara lazim yang dilakukan untuk mengetahui nilai appraisal sebuah bangunan dilakukan dengan cara melihat NJOP (Nilai Jual Objek Pajaknya) yang terlampir di slip PBB (Pajak Bumi dan Bangunan). Meskipun pada prakteknya, NJOP untuk wilayah tertentu, wilayah pinggiran kota, umpamanya, sama sekali tidak mencerminkan nilai sesungguhnya dari sebuah rumah.

Ringkasnya, untuk mengetahui dan menaikkan nilai appraisal rumah, diperlukan perpaduan perhitungan yang lengkap. Antara perhitungan manual yang bersifat proyeksi dan perhitungan berdasarkan ketetapan pemerintah yang tertuang di NJOP pada kertas slip PBB. Berbagai cara dapat dilakukan untuk menaikan nilai appraisal rumah dengan mudah dan sederhana, antara lain berupa:

A. Melakukan Renovasi KecilCara mudah menaikan nilai apparisal rumah adalah dengan melakukan penambahan luas bangunan. Pengertiannya, pemilik rumah melakukan renovasi kecil di bagian-bagian yang ringan dan murah biayanya tetapi mengesankan penambahan luas bangunan. Membangun atau memperbaiki pagar depan, memasang kanopi pada carport, menambahkan atap pada area jemuran di bagian belakang rumah, atau membangun taman kering di ruang belakang rumah. Pilihan renovasinya bisa disesuikan dengan detail keadaan rumah yang akan diapprasial. Namun pada intinya renovasi tersebut haruslah mengesankan panambahan luas bangunan.

B. Mendaftarkan Penambahan luas IMBSetelah dilakukan penambahan luasan bangunan, agar bisa dibuktikan dengan valid, sebaiknya langsung didaftarkan perubahan IMB-nya ke KIMPRASWIL atau kantor perizinan SATU ATAP setempat. Ketentuannya, perhitungannya luasan IMB memang memasukkan pagar keliling dan bangunan depan bagian depan, seperti gapura, sebagai kesatuan luasan bangunan rumah. Akibatnya, jika luasan dalam IMB bertambah maka faktor pengali nilai bangunannnya pun bertambah dan pada gilirannya menaikkan nilai appraisalnya.

C. Mengubah Fungsi Peruntukan BangunanSebenarnya, ketentuan mengubah peruntukan sebuah bangunan untuk menaikkan appraisal berlaku tidak tertulis. Ketentuan dasarnya, sebuah bangunan hanya akan dinilai harganya berdasarkan luas ukuran sebenarnya. Tak perduli apakah bangunan itu memiliki fungsi komersial, mendatangkan uang atau tidak, nilai appraisalnya berlaku tetap. Namun demikian, jika appraisal rumah ditujukan untuk kepentingan pembiayaan perbankan, maka pendekatannya bisa menjadi berbeda. Dipastikan bank akan menyukai nasabah yang memiliki kemampuan bayar lebih meyakinkan. Dengan bertambahnya kemampuan bayar cicilan, dikarenakan adanya alih fungsi rumah yang mengahasilkan uang tambahan pula, maka dengan sendirinya nilai pembiayaannya pun meningkat. Dalam hal ini, logika ekonomi yang lebih dikedepankan untuk menaikkan appraisal sebuah rumah.

D. Memberikan Harga Pembanding ProgresifJika diperlukan, menyodorkan data pembanding dari nilai pasar bangunan sekitar sangat efektif menaikan appraisal sebuah bangunan. Data tertulis, terlebih dari lembaga yang kredibel dan sah diakui, merupakan pembanding yang valid. Sumbernya bisa berdasarkan bukti PPJB (Perjanjian Pendahuluan Jual Beli) ataupun salinan (Akta Jual Beli) dari notaris. Pemilik rumah bisa memperlihatkan nilai appraisal bangunan sekitar berdasarkan data terakhir, lalu menambahkan kenaikan sebesar 25% untuk jeda waktu satu tahun setelahnya. Rumusan ini masuk akal dan banyak digunakan berdasarkan logika bahwa nilai properti berupa rumah memang selalu mengalami kenaikan di atas 25% tiap tahunnya.

Nuansa Harmoni Hadir di Bangunjiwo, Bantul, Yogyakarta

Oleh Ari Nur Utami pada 10 Oktober 2012 dalam Info & Tips Properti | 0 Tanggapan

Terletak persis di tepi jalur alternatif penghubung Ringroad Barat dan Jalan Wates, hadir Perumahan Nuansa Harmoni. Tepatnya di Dukuh Sribitan, Desa Bangunjiwo, Kecamatan Kasihan, Kabupaten Bantul, Propinsi DIY. Tak jauh pula dari kampus-kampus besar seperti UMY Terpadu, Alma Atta, STIKES A Yani. Pun hanya selangkah dari STIE AlHamfara, serta dekat dengan sentra industri Kasongan dan Desa Wisata Krebet. Bernuansa perbukitan, dengan semilir angin dan desau pepohonan, sungguh sebuah harmonisasi alam, sesuai nama yang tersandang, Nuansa Harmoni.

Tersedia tipe 36/126 dengan harga hanya 173 juta dan tipe 45/126 yang dibandrol 188 juta. Sementara, tak banyak rumah mungil di Jogja dengan luasan tanah begitu optimal. Siteplan tertata rapi, berbaris linear, mengikuti jalan lingkungan selebar 5 meter. Ditawarkan terbatas 5 unit rumah dengan ruang-ruang yang mengakomodir segenap kebutuhan sebuah keluarga kecil. Sedikit bisa berarti praktis, cermat, mudah dalam hal pengelolaan. Bisa juga berarti eksklusif.

Tema minimalis sangat tepat untuk diterapkan. Minimalis harga, minimalis desain, minimalis fasad, karena secara harfiah, minimalis berarti membuang yang tak perlu. Dari segi konstruksi, penggunaan pondasi batu kali, struktur beton bertulang, lantai keramik, atap baja ringan dan genteng beton menunjukkan kelayakan spesifikasi.

Konsep rumah tumbuh horizontal pun bisa diterapkan di sini. Luasan tanah yang relatif besar, lebih dari 100 meter persegi, memungkinkan sang pemilik leluasa merencanakan tipe rumah, mulai dari tipe terkecil, lalu bebas mengembangkannya.

Mesipun terletak di pinggiran, tak perlu khawatir akan ketersediaan fasilitas komersial. Mulai dari yang bersifat tradisional seperti Pasar Subuh, warung makan, bengkel, hingga sesuatu yang mencerminkan modernitas seperti minimarket dan deretan ruko. Fasilitas pendidikan dari TK sampai perguruan tinggi serta fasilitas kesehatan pun tersedia. Kasongan, sebagai pusat kerajinan gerabah bernilai ekspor, dan Desa Wisata Krebet yang tak jauh dari lokasi, menjadi nilai tambah tersendiri bagi kawasan ini.

Bagi kalangan muda atau yang baru saja menikah, sangat mungkin menjadikannya sebagai rumah pertama, tempat anak-anak bertumbuh dalam iklim kondusif, baik secara psikologis maupun ekologis. Bagi pengusaha baru yang tidak terikat jam kerja dan tidak bermasalah dengan jarak tempuh, lokasi pinggir kota berarti penghematan biaya hidup.

Mengingat harga yang relatif terjangkau, luasan tanah per kaveling, letak tepat di pinggir jalan raya, dan daya jangkau yang hanya sekedipan mata, adalah pertimbangan terbaik untuk membeli rumah di Nuansa Harmoni.

Apa Sebab Harga Tanah di Perumahan Lebih Mahal?

Oleh PropertyToday pada 9 Oktober 2012 dalam Info & Tips Properti | 0 Tanggapan

Bila anda membeli tanah kavling di lokasi perumahan, dipastikan harga belinya lebih mahal dibanding tanah sekitarnya di luar perumahan. Sepintas lalu fakta ekonomis semacam ini terkesan sulit dimengerti bagi kebanyakan orang. Namun demikian, sebenarnya banyak faktor yang membuat harga tanah di perumahan bahkan hampir satu setengah kali lipat lebih tinggi dari tanah di luar perumahan. Disamping faktor presepsi, utamanya karena logika ekonominya.

Anehnya, meski lebih mahal harga jualnya, tanah di dalam area perumahan tetap besar peminatnya. Yang lebih mencengangkan, meskipun pembeli tahu adanya selisih harga yang lebih tinggi, prioritas pilihannya tetap jatuh ke tanah di dalam area perumahan. Barangkali memang bisa dimengerti, karena meskipun harga belinya lebih tinggi, toh harga jual kembalinya, jika suatu saat dilepas kepada pihak lain, akan tetap menguntungkan. Logika ekonominya berlaku, asal tetap menguntungkan, maka perolehan harga awal yang tinggi tak menjadi soal.

Dibanyak kota besar, Jakarta umpamanya, lebih mahalnya harga tanah di area perumahan dibanding tanah di luar perumahan makin kentara dan mencolok. Meskipun berdekatan, tanah di luar kawasan terpadu Alam Sutera misalnya, harganya tak akan mencapai setengah harga tanah di dalam kawasan Alam Sutera yang saat ini tak kurang dari 6 juta rupiah permeternya.

Hal yang sama pun berlaku di Yogyakarta, dan kota-kota besar lainnya, sebagai penegasan perbandingan. Di Kawasan perumahan Casa Grande Yogyakarta saat ini, harga jualnya tak kurang dari 3.5 juta permeter, dimana harga tanah di sekitarnya masih berkisar 1.5 juta.

Sebagai pertimbangan sebelum anda memutuskan beli tanah, dan sebagai sumber referensi umum dalam melakukan pembelian tanah, berikut adalah beberapa sebab logis lebih mahalnya harga tanah di perumahan:

Pertama, tanah di dalam perumahan memliki legalitas yang lebih lengkap dan aman, melindungi pemiliknya dibanding tanah biasa. Penjelasannya, disamping legalitas utama dalam bentuk Sertifikat Hak Milik (SHM) untuk kawasan perumahan yang dijual oleh developer berbadan hukum, dipastikan developer tersebut telah mengantungi Ijin Pemanfaatan Tanah (IPT). Sebuah ijin yang dikeluarkan oleh kepala daerah tingakt II, bupati, tentang peruntukan, perubahan, maupun alih fungsi lahan untuk perumahan. Belum lagi, adanya tambahan Ijin Site Plan yang dikeluarkan oleh dinas KIMPRASWIL. Makin menegaskan tentang aman dan sesuainya tanah di dalam kawasan perumahan dimaksud dengan rancangan tata kota setempat. Beberapa lapisan legalitas tersebut, pada gilirannya menguntungkan dan melindungi konsumen.

Kedua, tanah di dalam kawasan perumahan pasti didukung adanya infrastuktur yang memadai. Jalan lingkungan yang tertata berdasar blok plan, saluran drainase, jaringan listrik, jaringan PDAM, juga taman lingkungan, open space, gerbang masuk perumahan yang terkosep, dan lainnya, merupakan fasilitas khas kawasan perumahan. Dengan sendirinya, fasilitas standart dan penunjang tersebut membuat nilai ekonomisnya semakin tinggi.

Ketiga, tanah di area dalam perumahan merupakan lahan matang efektif. Pengertiannya, sebidang tanah yang dijual tersebut tadinya berasal dari luasan utuh sebelum dikurangi Fasum dan Fasos yang besarnya menacapai 40 % dari total luas tanah aslinya. Kondisi ini otomatis membebani tanah efektif yang sudah berupa tanah kavling efektif dari segi harga. Namun demikian, Fasum dan Fasos itu sendiri pada gilirannya juga menjadi nilai tambah ekonomis kawasan. Membuat kawasan lebih tertata, nyaman ditinggali serta memberi ruang interaksi bakal penghuninya kelak.

Keempat, tanah di kawasan perumahan identik dengan aman dalam pengertian seutuhnya. Pagar keliling dan penataan sub kawasan berbentuk cluster, satu akses pintu masuk, dan adanya pos satpam di bagian depan. Rangkaian infratrusktur fisik yang disediakan developer ditujukan untuk mewujudkan rasa aman. Bagi penghuni, rasa aman adalah faktor terpenting yang mempengaruhi nilai ekonomi, alias harga.

Kelima, adanya kesan exclusive. Tak bisa dipungkiri, kelompok masyarakat dalam satu klasifikasi kelas, cenderung memilih berinteraksi, berkumpul dan tinggal, juga megidentifikasi diri dengan klasifikasi kelas yang serupa. Meskipun dari segi sosiologi kecenderungan ini tak sepenuhnya sehat, faktanya exelusivisme tempat tinggal justru jadi kecenderungan dominan. Tanah di dalam kawasan perumahan menegaskan kecenderungan ini, meski harganya lebih mahal.

Beberapa sebab lebih mahalnya harga tanah di perumahan di atas masih bisa bertambah bila diamati secara teliti. Faktor presepsi positiff masyarakat terhadap kawasan perumahan juga tak bisa diabaikan sebagai penyebab lain. Belum lagi jika faktor maraknya area komresil yang bakal tumbuh di kawasan perumahan, hal ini berakibat langsung pada naiknya nilai tanah tanah. Membeli tanah di dalam kawasan perumahan, meski labih mahal harganya, dipastikan menguntungkan. Tak ada keraguan!

Tips Beli Tanah Kavling dengan Aman


Beli tanah kavling yang terpenting dari segala pertimbangan sebelum memutuskan adalah kepastian legalitasnya. Aman, sah, dan melindungi pembelinya. Belakangan ini, banyak tanah dijual dengan berbagai model penawaran, tanah kavling salah satunya. Tanah kavling yang dimaksud di sini adalah beberapa bidang tanah dalam satu kawasan yang sengaja dilakukan pemecahan sertifikatnya, baik oleh perorangan maupun badan usaha yang sah. Berasal dari sertifikat induk hasil penggabungan maupun satu sertifikat induk biasa.

Sebenarnya tak ada perbedaan membeli tanah kavling dalam satu kawasan dengan membeli tanah kavling biasa bidang per-bidang milik penduduk kebanyakan. Persyaratan dan ketentuan jual belinya sama. Asal melibatkan subyek hukum (penjual dan pembali) yang sah, objek tanahnya pun sah untuk diperjualbelikan, dan menggunakan mekanisme jual beli yang sesuai dengan ketentuan perundangan, maka transaksi jual beli tanah tersebut dianggap sah.

Bedanya, beli tanah kavling dalam satu kawasan penjualnya telah merancang site plan kawasannya secara rapi dan tertata. Membangun jalan lingkungan, menyediakan arae bakal fasum dan fasos, dan mengurus perizinannya menyerupai developer perumahan. Dengan demikian pembeli tanah kavling dimudahkan bila suatu saat membangun rumah di atas tanah tersebut.

Catatan yang harus diwaspadai saat beli tanah kavling dalam satu kawasan, terutama adalah faktor legalitas dan kelengkapan izin pendukungnya. Sebagaimana umum diketahui, untuk mengubah, mengalihfungsikan atau membuat peruntukan baru di sebuah kawasan, peraturan yang harus dipenuhi tak sederhana. Melibatkan kewenagan pemerintah daerah setempat dan ketentuan Undang-undang pertanahan yang dijalankan lewat Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Soal alih fungsi lahan misalnya, dari status tanah sawah menjadi sertifikat tanah pekarangan memerlukan jangka waktu sekitar 6 bulan. Dan itu pun pengajuan pengeringannya dibatasi hanya 600 meter untuk daerah-daerah tertentu. Sepatutnya agar tujuan pembelian tanah kavling aman dan saling melindungi, tak merugikan salah satu pihak, pemahaman utuh tentang legalitas dan perizinan tanah kavling mutlak diperlukan.

Tips yang harus diperhatikan untuk memastikan keamanan beli tanah kavling antara lain:

Bila tanah kavling yang dijual telah bersertifikat, pastikan sertifikatnya sah. Cara sederhana untuk memastikan keabsahan sertifikat adalah dengan melakukan pengecekan di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Bisa dilakukan sendiri oleh perorangan, calon pembeli dan pemilik tanah secara bersama-sama membawa sertifikat tanah datang ke BPN. Bisa pula menggunakan bantuan notaris untuk melakukan pengecekan di BPN. Sertifikat yang telah dilakukan pengecekan di BPN bakal dibubuhi stempel berisi tanggal pengecekan.

Bila tanah kavling yang akan dibeli ketepatan sedang diagunkan ke perbankan atau lembaga pembiayaan keuangan yang sah, seperti koperasi, BMT, maka harus dilakukan pelapasan Hak Tanggungan (HT) terlebih dahulu. Lumrahnya harus terjadi pelunasan sesuai dengan jumlah hak tanggungan yang melekat atas tanah tersebut. Proses pelapasan Hak tanggungan ini dikenal dengan istilah roya.

Biila tanah kavling yang dijual tersebut belum bersertifikat, masih dalam tahap pengurusan sertifikat, maka mintalah notaris untuk melakukan pengikatan jual beli dengan ketentuan-ketentuan yang jelas dan mengikat. Jangka waktu pasti bakal terbitnya sertifikat, tahapan pembayaran, mekanisme pembatalan dan pengembalian uang yang telah dibayarkan, mutlak dicantumkan.

Terhadap tanah kavling yang masih dalam pengurusan sertifikatnya, sebelum perikatan jual beli di notaris, pembeli harus memastikan adanya lampiran Bukti Pengukuran (BP) yang diterbitkan BPN setempat. Agar luasan tanah yang disepakati sesuai dengan kondisi lapangannya, maka acuannya paling valid adalah Bukti Pengukuran BPN.

Apabila tanah kavling yangdijual tersebut masih berupa leter C, atau berupa sertifikat tanah sawah, maka pembeli sebaiknya menunggu sampai SK pengeringan atas alih fungsi menjadi pekarangan diterbitkan oleh pemda setempat. Hal ini penting agar pembeli tak dirugikan dikemudian hari karenastatus tanahnya tak bisa dikeringkan.

Terhadap pemecahan sertifikat dalam jumlah banyak, di atas 6 kavling, meskipun aturan PEMDA-nya tak seragam, umumnya berlaku persyaratan ijin IPT (Ijin Pemanfaatan Tanah) yang diterbitkan oelh bupati. Pastikan penjualnya mengantongi IPT, karena ijin ini diperlukan agar tata kawasan yang ada di tanah tersebut sesuai dengan RTRW yang telah ditetapkan oleh PEMDA.

Berikutnya, penjual tanah kavling kawasan juga harus mengantongi pula Ijin site Plan yang diterbitkan oleh dinas KIMPRASWIL yang telah memperoleh klarifikasi dari dinas-dinas terkait. Ijin ini prinsipnya sama, untuk memastikan tata kawasan sesuai dengan peruntukan yang telah ditetapkan PEMDA.

Masih banyak item lain yang harus diperhatikan sebelum memetuskan beli tanah kavling. Terlihat ribet dan prosedural memang, tetapi itu semua demi keamanan pembeli dalam melakukan transaksi jual lbeli. Kemudahan dan potensi keuntungan dari membeli tanah kavling memang menjanjikan, tak ada salahnya memastikan legalitasnya terlebih dahulu sebagai prinsip dasar.

Kiat Membeli Tanah di Kawasan Berkembang


Membeli tanah di kawasan berkembang, dimanapun kotanya bisa dipastikan menguntungkan dari segi investasi. Tanah sebagai instrumen investasi terbukti memliki keunggulan berbanding investasi lain, karena makin terbatasnya lahan berbanding peminat. Keuntungan bisa didapat berasal dari kenaikan progresif nilainya tiap tahun. Bisa pula dari pemanfaatan tanah tersebut untuk fungsi komersial yang lebih produktif. Namun sayangnya, untuk beli tanah di kawasan berkembang lumrahnya akan mendapat saingan dari para spekulan tanah bermodal besar. Memerlukan kecerdikan agar tepat investasinya. Lanjutkan membaca untuk mengetahui sedikit kiat membeli tanah menurut PropertyToday.

Sebuah kawasan berkembang baru umumnya menarik magnet investasi. Berbondong-bondong pemilik modal membelanjakan uangnya demi mendapat kesempatan membeli tanah dan lalu meneguk keuntungan. Perusahaan pengembang, sektor industri, pabrik-pabrik baru, kawasan pemukiman, juga sektor perkantoran dan pendidikan pun ramai-ramai beli tanah. Tak ketinggalan investor perorangan pun berlomba membebaskan tanah. Akibatnya, dalam kurun waktu singkat, harga tanah melambung tinggi di kawasan tersebut.

Karena itu, meski di kawasan berkembang terdapat potensi keuntungan investasi, prakteknya tak mudah melakukannya. Apalagi bagi investor perorangan hingga mendapatkan tanah ideal. Faktor harga yang sudah terlanjur tinggi menjadi hambatan utamanya.

Kecerdikan menemukan tanah berkategori bagus, baik dari sisi lokasi maupun harga, serta potensi kenaikannya di masa mendatang mutlak diperlukan investor. Mengujinya bisa dengan melihat seksama apakah kawasan tersebut benar-benar bakal terus berkembang atau tidak. Banyak terjadi kabar tentang berkembangnya sebuah kawasan ternyata hanya sebatas kabar burung yang dikembangkan oleh spekulan tanah. Motifnya jelas, untuk mendongkrak nilai tanah yang terlanjur mereka kuasai.

Jamaknya, tanda-tanda berkembangnya sebuah kawasan baru bisa dikenali dari pesatnya pertumbuhan sektor pemukiman. Bila sektor pemukiman baru terbangun, dengan sendirinya, sektor lainnya pun membuntuti. Area komersial seperti perdagangan, perkantoran, sekolah dan tempat kuliner dipastikan menjamur sebagai penopang. Daya dorong ekonomi nyatanya memang merupakan faktor utama yang menstimulasi perkeembangan sebuah kawasan baru. Bila sektor perdagangan berdenyut, sektor lainnya pun mengikuti sebagai mata rantai.

Cara lain mengendus sebuah kawasan yang bakal berkembang juga bisa dilakukan dengan mengamati tingginya lalu lalang kendaraan yang lewat di seputar kawasan tersebut. Pemukiman baru berati bertambahnya jumlah penduduk baru di sebuah kawasan. Lazimnya, mobilitas mereka ke tempat kerja, pusat keramaian dan sentra-sentra aktifitas mereka pun meningkat. Hiruk-pikuk mereka tercermin dari lalu-lalang kendaraan yang mereka gunakan, dan itu bisa menjadi ukuran obyektif tumbuhnya sebuah kawasan.

Untuk memastikan keputusan membeli tanah di kawasan berkembang menghasilkan keuntungan investasi, berikut ini adalah beberapa kiatnya:

Carilah lokasi tanah dengan harga miring dan pembayarannya berjangka panjang. Apakah ada tanah jenis itu? Ya, ada. Penyebabnya bisa bermacam-macam, proses turun waris dari para pemegang haknya, salah satunya. Atau bisa juga karena luasan lahannya berkategori besar, mecapai puluhan ribu meter. Bisa juga karena bentuk tanahnya tidak ideal untuk fungsi komersial kecuali bila digabung dengan tanah sebelahnya.

Belilah tanah yang justru masih berupa leter C, petok D, atau sejenisnya, bukan yang telah berserftifikat. Tanah yang masih leter C petok D, atau sejenisnya, dengan sendirinya memerlukan jangka waktu 6 bulan sekurangnya untuk terbit sertifikat. Apalagi jika tanah leter C tersebut masih berstatus sawah basah, mengurus pengeringannya hingga jadi Sertifikat Hak Milik Pekarangan (SHMP) bahkan memakan waktu kurang lebih 1 tahun. Bila mendapati jenis tanah seperti ini, harga dan jangka waktu pebayaran pasti bisa di bawah standar.

Carilah tanah yang merupakan area penyangga dari kawasan utama di area baru yang sedang berkembang. Ada saja area penyangga yang belum tergarap infrastrukturnya dengan baik namun berdekatan dengan kawasan utama yang berkembang. Akses jalannya belum beraspal, atau belum tergarap sebagai akses penghubung ke kawasan utama. Tanah di area penyangga tersebut pun bisa dipastikan akan sangat berkembang dan tak murah lagi harganya seiring berjalannya waktu.

Jika memliki dukungan dana cukup, pilihlah tanah di kawasan berkembang yang paling strategis lokasinya. Tepat di area utama kawasan berkembang tersebut. Meski harga perolehannya sudah lebih tinggi dibanding sekitarnya, tetapi lokasi strategisnya tetap akan mendongkrak harga. Fungsi komersialnya yang lebih tinggi juga akan membuat harganya melesat.

Beberapa kiat membeli tanah di atas berisi sebagian saja dari strategi umum yang dapat dijadikan pertimbangan beli tanah di kawasan berkembang. Masih banyak sebab serta keadaan lain yang memungkinkan investor memetik keuntungan. Pada dasarnya, membeli tanah tak ada ruginya sama sekali, dimanapun lokasinya.

Mengapa Memilih Membeli RuKo?

Oleh PropertyToday pada 26 September 2012 dalam Info & Tips Properti | 0 Tanggapan

Rumah toko, dikenal dengan penyebutan Ruko bisa jadi adalah pilihan investasi properti paling menarik saat ini, utamanya di kota-kota besar. Jenis properti ini seolah tak pernah cukup tersedia dibanding permintaan pasarnya. Akibatnya, harga jual Ruko terus melambung, cenderung melebihi kenaikan aset properti lainnya yang masih berupa tanah pekarangan biasa, perumahan, bahkan rumah kost sekalipun. Membeli ruko hingga saat ini terbukti memberikan keuntungan berlipat dari berbagai jenis investasi properti.

Meskipun harganya tergolong tinggi, apabila terjadi pertumbuhan kegiatan ekonomi di sebuah kota, permintan Ruko dipastikan tetap meningkat dari waktu ke waktu. Kebutuhan ruang perkantoran dan area perdagangan yang berlokasi strategis di pusat kota, atau akses utama menuju kota, dipastikan sebagai penyebabnya. Gambaran demikian, memperjelas mengapa kenaikan nilai investasi Ruko yang tinggi terasa masuk akal karena nilai praktis dan ekonomisnya bagi penggunannya.

Meskipun disadari oleh pengembang tentang tingginya permintaan kawasan perkantoran dan area perdagangan terpadu, nyatanya tak selalu tersedia properti representatif dan sekaligus berada di lokasi strategis pusat kota. Kalau pun ada, harganya toh amat mahal, tak terjangkau semua kalangan yang membutuhkan.

Sekali lagi, pertimbangan lokasi dan nilai guna praktisnya adalah nilai keunggulan Ruko dibanding aset properti lainnya. Bisa dibilang Ruko amat membantu menedekatkan pelaku usaha dan aktifitas sebuah penghuni perkantoran dengan pasar yang disasar. Dalam kondisi lain, Ruko malah kerap menciptakan pasarnya sendiri, menjadi magnet ekonomi baru sebuah kawasan yang tadinya tergolong biasa-biasa saja. Karena itu, walaupun tumbuh menjamur, tetap saja properti berwujud ruko selalu laku terserap pasar dan diperebutkan.

Sisi lain menariknya investasi Ruko adalah nilai produktif aset propertinya. Dalam sebuah klaim investasi yang ditawarkan pengembangnya, tak jarang dinyatakan bahwa nilai sewa dan nilai fungsi ruko sebanding dengan nilai cicilannya, jika membelinya dengan model Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Semakin strategis lokasi ruko, meski berakibat semakin tinggi nilai jual propertinya, semakin tinggi pula nilai sewanya.

Untuk ukuran di wilayah Yogyakarta saja, umpamanya, ruko strategis berlantai 3, dengan ukuran lebar depan 5 meter, serta panjang bangunan ke belakang dikisaran 14 meter, dipastikan sewanya tak akan kurang dari Rp. 75 juta rupiah setahun. Urusan kenaikan nilai propertinya hampir tidak ada ukuran pasti malahan, amat variatif ditaksiran 30% pertahun.

Ya, tentu saja tak semua roko memiliki nilai investasi yang mencengangkan. Ketepatan dan ketelitian sebelum memutuskan membeli menjadi faktor penentu. Disarankan, sebelum membeli ruko, layaknya diperhatikan lokasinya benar-benar strategis. Ukuran lebar depan bangunannya pun penting dipastikan tak kurang dari 4 meter, juga kelaikan kostruksinya pun menggunakan spesifikasi bangunan berkualitas. Hal lainnya adalah area parkir di depan bangunannya dipastikan lapang untuk beberapa kendaraan motor dan mobil, serta yang paling penting adalah kelengkapan legalitasnya. Syukur jika cara pembayaran dari pengembangnya bisa berjangka panjang secara cash bertahap di atas 1 tahun.

Cara mudah membuktikan kenaikan investasi sebuah Ruko bisa dilakukan dengan memperhatikan pergerakan harganya saat mulai ditawarkan oleh pengembangnya. Perhatikanlah harga saat bangunannya belum jadi, lalu saat proses pembangunan berlangsung dan saat seluruh bangunannya telah rampung semua, hingga yang terakhir saat bangunan ruko tersebut mulai dihuni. Ruko yang bernilai investasi tinggi trend kenaikan harganya, bakal menembus level 30% persen pertahun sejak dibangun hingga terhuni.

Keuntungan Membangun Ruko Bagi Developer

Oleh Hasib As'ad pada 26 September 2012 dalam Info & Tips Properti | 0 Tanggapan

Membangun Ruko bagi Developer adalah keputusan tepat yang menguntungkan. Tingginya permintaan pasar membuat Developer kewalahan menyediakan Roko karena terbatasnya lahan stategis yang tersedia. Bila dibandingg perumahan, Ruko memiliki keistiewaan dari segi percepatan penjualannya. Tak ada yang membantah bahwa Roko lebih diminati pembeli properti meski harganya tak murah. Ia menjadi primadona properti karena memiliki nilai komersil lebih tinggi, yang pada gilirannya juga akan menguntungkan pembelinya.

Namun demikian, amat penting bagi Developer tetap memperhatikan kunci-kunci dasar pengelolaan bisnis properti sebelum memutuskan membangun Ruko. Seberapapun besar keuntungan yang bakal di dapat, wajib bagi Developer menakar kemampuan internal perusahaannya, dalama hal kemampuan dan ketepatan melakukan estimasi pasar. Analisa yang meyakinkan serta menyeluruh dibutuhkan agar tak terjebak kepada motif mengejar keuantungan tinggi semata, dengan mengabaikan faktor resiko yang mungkin saja bisa terjadi.

Beberapa hal yang perlu diperhatikan sebelum membangun Ruko antara lain adalah:

Pertama, kepastian legalitas. Ditilik dari prosedur pembangunan dan perizinannya, membangun ruko Ruko relatif lebih sederhana dibanding membangun perumahan. Nyaris tak ada persyaratan yang ribet, njlimet, dan berbelit sebagai tata aturan perizinan Pemda. Tak ada misalnya, persyaratan Falitilas Umum (FaSum) yang prosentasinya ditetapkan ketat oleh Dinas Perizinan mencapai 30% dari total luas lahan, seperti kalau membangun perumahan. Atau jenis persyaratan ijin pemakanan, umpamanya. Sejauh tersedia ruang parkir cukup dan tak melampaui garis sempadan jalan yang ditetapkan sesuai kelas jalan di depannya, proses perizinannya mudah didapatkan. Walaupun demikian, kepastian legalitas dengan mengurus seluruh prosedur perizinan yang berlaku, tetap wajib dipenuhi.

Kedua, rasio ketersediaan modal. Dalam hal rasio modal yang diperlukan untuk membangun ruko, Developernya dituntut memiliki kesiapan dana lebih besar dan terencana. Karena untuk membangun ruko, nilai perolehan lahannya dipastikan lebih tinggi value-nya dibanding lahan perumahan. Pun faktor konstruksinya, lazimnya dikerjakan secara serentak. Dan itu artinya membutuhkan kesiapan dana awal lebih besar tanpa bisa bergantung sepenuhnya dari cash in penjualan. Memang, ada beberapa kondisi berbeda, dimana saat ruko baru mulai dipasarkan, pembelinya sudah mengantri dan siap melakukan pembayaran. Kondisi ini biasanya dipengaruhi oleh tingkat strategisnya sebuah lokasi yang memang benar-benar dibutuhkan, dinanti pasar.

Ketiga, kemampuan manajemen konstruksi yang andal. Amat berbeda dengan membangun kawasan perumahan, membangun deret Ruko, dan apalagi lebih dari 2 lantai, treatment konstruksinya memerlukan perencanaan teknis yang matang, detail dan teliti. Perhitungan struktur dalam situasi ini mutlak dimiliki Developer sebagai dokumen kerja. Developer tak boleh gegabah dan hantam kromo saat mengerjakan konstruksi ruko, karena dapat berakibat fatal dari segi kelayakan teknis bangunannya. Yang umum terjadi, faktor yang tak kalah menentukan keandalan manajemen konsrtuksi ialah kesiapan anggaran dana dan ketrampilan budgeting-nya. Dua hal ini diperlukan untuk memastikan tahapan pekerjaan konstruksi terlaksana dengan benar serta runtut.

Keempat, Developer dituntut memiliki kemampuan membaca arah pertumbuhan kawasan kota setempat. Khususnya perkembangan sentra ekonomi. Terdapat cara mudah yang bisa dijadikan rujukan bagi Developer, yakni dengan melihat dokumen RTRW (Rencana Tata Ruang dan Tata Wilayah) yang menjadi blue print penataan kota. Selama ini, RTRW adalah dokumenen yang paling valid dan terpercaya berkaitan dengan pengembangan dan penataan kawasan kota. Karena itu, Developer akan aman jika membangun Ruko searah dengan ketentuan dalam RTRW. Di samping itu, alasan utamanya adalah tersedianya infrastrukur kota yang telah disiapkan pemerintah setempat, di dalam zona berkategori dalam ring RTRW.

Kelima, jaringan penyewa atau tenan yang bakal menggunakan Ruko. Faktor ini memang hanya berlaku bagi kawasan ruko yang besar, terdiri dari banyak jumlah unit. Jika unitnya banyak, apalagi sampai di atas 50 unitt, misalnya, komitmen menyewa dari berbagai tenan maupun jaringan perkantoran yang bakal menggunakannya, amat membantu pembeli ruko memperoleh keyakinan dalam memutuskan investasi. Ya, walaupun untuk Ruko yang terbatas unitnya, Developer tak perlu repot dengan urusan jaringan bakal penyewa. Asalkan berada di lokasi strategis, bakal pembeli Ruko akan datang dengan sendirinya.

Beberapa ketentuan di atas, meskipun sekilas, idealnya menjadi pertimbangan Developer sebelum memutuskan membangun Ruko. Untuk sebuah keputusan membangun Roko yang menyedot dana cukup besar, Developer sewajarnya memiliki hitungan yang akurat berdasar lima poin kunci di atas. Terlebih yang berkaitan dengan kelayakan ekonomisnya saat membangun kawasan perdagangan atau perkantoran baru di suatu kota, bernama Ruko.

Membeli Homestay dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR)

Oleh Hasib As'ad pada 2 Mei 2012 dalam Info & Tips Properti | 0 Tanggapan

Seputar cara memiliki bisnis sekaligus berinvestasi aset, membeli homestay lewat mekanisme Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dipandang sebagai langkah tepat. Dua keuntungan sekaligus didapat dari satu keputusan bisnis. Alasan terkuatnya, karena KPR bisa jadi sarana legal untuk menjual diri. Memanfaatkan potensi keuangan di hadapan perbankan. Hitung-hitung berbisnis, memiliki aset, sembari menggandeng pihak lain untuk pembiayaan, bank dalam hal ini.

Sebenarnya, di perbankan tidak mengenal mekanisme KPR untuk pembelian homestay, yang tersedia adalah KPR untuk rumah tinggal biasa. Soal kemudian rumah yang dibeli difungsikan untuk homestay bersewa harian, perbankan tidak akan mempersoalkannya. Karena bagi perbankan asal aset dan legalitasnya jelas, dan nasabah dianggap mampu mengangsur cicilannya, maka persetujuan KPR bisa diberikan.

Bagi mereka yang memiliki repayment capacity, istilah perbankan untuk kemampuan angsur pinjaman KPR, berpeluang besar menggandeng bank sebagai mitra bisnis. Meski demikian pada prakteknya beberapa orang saja yang menyadari dan memanfaatkan kemudahan peluang tersebut. Menilik dari potensinya serta resikonya, bagi pebisnis baru memang terasa bijaksana jika memilih wilayah bisnis yang sederhana dan terbuka lebar kemungkinan berhasilnya. Atas kesadaran tentang adanya resiko itulah mengawinkan investasi aset dan bisnis dalam bentuk membeli homestay memperoleh momentum obyektif.

Sebelum melangkah lebih jauh, beberapa pertimbangan ekonomi ini bisa dipertimbangkan sebagai dasar keputusan membeli homesatay lewat KPR, antara lain:

1. Membeli homestay dengan cara KPR berarti membangun portofoliao diri di hadapan perbankan. Pada gilirannya nanti jika bisnis telah berkembang pesat dan terus bertumbuh, faktor dukungan perbankan amat diperlukan.

2. Bagi mereka yang telah menjadi pengusaha, persetujuan KPR dari perbankan dapat menjadi legitimasi tambahan kredibilitas keuangan dan adiministrasi. Umumnya pihak bank punya pertimbangan detail sebelum memberi kredit ke nasabah, dan ukuran terpentingnya adalah pelaporan administrasi yang baik.

3. Memilki homestay mau tak mau membuat pebisnis baru terlibat langsung urusan manajemen dan pengaturan uang. Belajar dari keberhasilan pebisnis besar, daya ungkit yang mereka lakukan untuk membangun kekayaan, satunya berasal dari keterampilan dan kecerdikan mereka dalam mengelola manajemen uang. Menjadikan uang modal awal beranak pinak di bisnis.

4. Resiko untung dan rugi dalam bisnis adalah sekeping mata uang, kesatuan yang sama-sama bisa terjadi. Membeli homestay dari KPR merupakan cara langsung belajar menghitung resiko berbanding potensi keberhasilan dalam kadar moderat.

5. Jika terbukti berhasil, meski skalanya relatif, maka keberhasilan tersebut, sekali lagi bisa menjadi portofolio tambahan untuk meyakinkan investor lebih besar pada bidang bisnis sejenis maupun lainnya.

6. Bagi pebisnis pemula, menekuni bisnis dengan bersedia berbagi adalah bijaksana. Baik dalam hal keuntungan maupun kerugian, KPR secara tidak langsung membuat pebisnis pemula membagi resiko dengan perbankan.

7. Dalam catatan lain, meniru sejarah orang kaya dalam membangun dan mempertahankan kekayaan dilakukan dengan kepemilkin aset. Property adalah salah satu pilihannya, emas dan paper asset (surat berharga, obligasi dan sejenisnya). Aset properti juga berfungsi sebagai pelampung, sekoci penyelamat jika terjadi krisis keuangan yang tak terduga.

Memutuskan tindakan bisnis, cara dan jalan masuknya memang berbeda tiap orang. Kebanyakan orang akan mempelajari aspek pengetahuan dan metodologinya terlebih dulu. Memiilki dan mengelola homestay tergolong ringan untuk melatih kepiawaian bisnis dan mendapatkan keuntungan sekaligus.

Keuntungan Membeli Rumah untuk Homestay

Oleh Hasib As'ad pada 30 April 2012 dalam Info & Tips Properti | 0 Tanggapan

Tujuan membeli rumah untuk dijadikan homestay tentu berbeda pertimbangannya dengan membeli rumah untuk tempat tinggal. Keuntungan ganda dibidik ketika seseorang memutuskan membeli rumah untuk homestay, dari surplus hasil pengelolaannya dan dari kenaikan nilai aset propertinya. Bisa dikatakan, pertimbangan rumah yang akan dijadikan homestay dari segi lokasi, fungsi tata ruang dan model arsitekturnya memilki ketentuan khusus yang berbeda dari rumah tinggal biasa. Terlebih dari segi luasan bangunannya, rumah bakal homestay sekurangnya 140 meter persegi untuk bangunan2 lantai dengan 3 kamar tidur.

Atas alasan apapun membeli rumah pada dasarnya merupakan tindakan investasi. Selisih harga beli dan harga jual pada nantinya adalah keuntungan investasi, nyata, tak mengada-ada. Di kota-kota besar tujuan wisata, homestay Jogja bersewa harian adalah bukti kongkrit yang bisa dipilih sebagai instrumen investasi properti yang menguntungkan.

Tercatat, hampir disemua properti rumah yang berkategori normal (legalitas lengkap, akses jalannya normal untuk dua mobil, tidak berada disamping kuburan, tidak berada di atas tanah dengan kemiringan curam atau daerah berbahaya lainnya, juga tidak ekstrem melawan logika umum bentuk bangunannya), mengalami kenaikan kisaran 18%, bahkan bisa lebih, tiap tahunnya. Meskipun kasuistik, bebeda di masing-masing kota, properti rumah yang dibangun dan dirancang secara matang sesuai kebutuhan pasar malah bisa mengalami kenaikan nilainya di kisaran 26% pertahun.

Uraian di atas makin mempertegas bahwa investasi beli rumah memang menguntungkan. Apalagi jika rumah tersebut memilki nilai tambah untuk dijadikan homestay bersewa harian, makin menguntungkan pula lah investasinya. Di kota besar seperti Jogjakarta, homestay bersewa harian adalah instrumen investasi properti menguntungkan yang bisa dipilih.

Perhitungan sederhananya, rumah baru 2 lantai dengan 3 kamar tidur, type 140/120, di Jogyakarta dibeli dengan harga Rp.700 juta. Jika uang mukanya 10% maka KPR-nya adalah Rp. 630 juta. Untuk tenggat waktu kredit 15 tahun, cicilan KPR perbulannya dengan suku bunga 8,5 % saat ini adalah Rp. 6.203.859,00. Dengan sewa harian Rp. 800 ribu per hari, maka dibutuhkan tingkat keterisian sewa 8 hari dalam satu bulan, supaya cicilan KPR-nya tercukupi dari hasil sewa homestay-nya.

Tamsil perhitungan yang dibuat tersebut menggunakan ilustrasi homestay Jogja, dianggap visibel dan wajar bisa tercapai sebagai tantangan bisnis di kota lain. Agenda dasarnya, tinggal bagaimana caranya agar kemampuan kelola manajemen homestay memenuhinya target okupansi secara konsiten dan stabil selama masa kredit. Atas pertimbangan ini lah amat disarankan pemilik rumah yang dijadikan homestay, bergabung atau menitipkan pengelolaannya kepada jaringan pengelola yang telah berpengalaman.

Rumusan marketing, sebagaimana diketahui, berlaku bahwa semakin penyedia barang atau jasa mampu memberikan pilihan lebih banyak pada konsumen penggunanya, maka semakin tinggi pula omset yang diraihnya. Faktor beban biaya operasional pun dengan sendirinya makin ringan karena disangga dari sumber pendapatan lebih banyak, berasal dari homestay lain.

Tak berlebihan dan amat masuk akal kiranya, jika klaim tentang investasi homestay dapat meraup keuntungan ganda diteguhkan. Dari segi kenaikan nilai aset properti rumah, pemiliknya mendapat tabungan berupa surplus pendapatan di akhir saat rumahnya dijual nanti. Sementara selagi berlangsung masa kredit, cicilannya bisa tercukupi dari hasil sewa harian homestay-nya.

Meskipun demikian, satu hal yang patut diingat adalah tak ada kepastian mutlak dalam bisnis, apapun bentuknya. Perhitungan dan analisa bisnis bersifat proyeksi. Ia berisi rencana dan target semata. Dibuat untuk mengenali indikasi dan kalkulasi kemungkinan berdasarkan perhitungan matang dan terukur. Tetap saja untuk meraih keuntungan bisnis diperlukan kecakapan dan kesungguhan yang lebih kompleks.

Sebagai investasi berbasis properti, membeli rumah untuk dijadikan homestay dinilai lebih aman karena jaminannya adalah aset. Barang legal yang terlindungi pemilikannya secara pasti. Belum lagi ada pihak perbankan sebagai pemberi kredit, yang tentu saja memilki analisa resiko lebih detail dan konservarif untuk melindungi kedua belah pihak.

Cara Mudah Menetapkan Harga Jual Rumah

Oleh PropertyToday pada 21 Maret 2012 dalam Info & Tips Properti | 4 Tanggapan

Meskipun mudah, tak semua penjual rumah mengerti cara menghitung dan menetapkan harga jual rumah. Penjual rumah yang bukan developer perumahan, umumnya kebingungan dan gagap dalam perhitungan konstruksi bangunan, menetapkan harga tanah, dan nilai profit wajar hingga akhirnya mampu menentukan harga jual rumah secara wajar.

Rumus perhitungan sederhana yang lazim digunakan developer perumahan dalam menetapkan harga jual rumah bisa ditiru yaitu; menghitung komponen tanah matang, biaya legalitas dan perizinan, biaya kontruksi, biaya manajemen pengelolaan, ditambah profit sekitar 30 persen. Dari berbagai komponen inilah maka harga jual rumah diputuskan.

Nah, untuk kategori penjual rumah perorangan, cara menghitung harga jual rumah bisa dilakukan dengan mengeluarkan atau membuang komponen biaya legalitas dan perizinan serta biaya manajemen pengelolaan dari komponen harga jual rumahnya.

Penjual rumah perorangan bisa mulai dari menghitung perkiraan global harga satuan permeter bangunan 1 lantai seharga 2 juta dan untuk bangunan 2 lantai senilai 2.5 juta. Berikutnya, harga satuan bangunan permeter tersebut dikalikan luasan bangunan rumahnya, maka ketemulah harga pokok konstruksinya

Soal harga tanah, ukuran paling gampang untuk mencari rujukan adalah dengan mengetahui harga jual 6 bulan terkahir dari tanah kanan kirinya tempat bagunan rumah dimaksud berdiri.

Langkah berikutnya adalah menentukan besaran profit atau keuntungan dari nilai pokok tanah dan bangunan. Tentang profit wajar yang bisa diambil, karena sifatnya perorangan, bukan badan hukum perusahaan, maka angka 16 18 % dianggap sudah sangat cukup. Biaya konstruksi ditambah harga tanah, ditambah 18 % profit, hasilnya adalah harga jual rumah tepat dan ideal bagi penjual rumah perorangan.

Surat Kuasa Jual Menghindarkan Bayar Pajak Berulang

Oleh PropertyToday pada 11 Maret 2012 dalam Info & Tips Properti | 0 Tanggapan

Disetiap jual beli properti rumah dan tanah terdapat kewajiban pajak yang harus dibayarkan. Jenis pajaknya berupa Bea Balik Nama (BBN), Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan PPH Prinsip. Jika ditotal keseluruhan, besarnya bea pajak yang harus dikeluarkan pihak penjual dan pembeli mencapai 11 % dari NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) yang terdapat di lampiran PBB (Pajak Bumi dan Bangunan), atau bahkan untuk lokasi rumah dan tanah tertentu bisa mendekati 11 % dari nilai transaksi sebenarnya.

Jika transaksi jual beli properti memang diniatkan untuk digunakan sendiri, ditinggali dan tidak untuk dijual kembali, rasanya tidak masalah besarnya biaya pajak yang dikeluarkan. Karena sifatnya memang kewajiban yang tak bisa dihindari. Masalahnya adalah jika transaksi jual properti tersebut hanya berdurasi pendek sekedar pengalihan hak kepemilikan secara sah, untuk kemudian dijual kembali, maka langkah meminta Surat Kuasa Jual yang disahkan notaris dari penjual rumah adalah solusi murah yang aman. Kelak pada saat properti tersebut ditransaksikan kembali kepada end user atau pihak ketiga, barulah kewajiban biaya pajak keseluruhan dibayarkan. Surat Kuasa Jual berlaku sah dan menjadi bukti perpindahan milik properti secara sah pula dengan biaya ringan.

Sekilas Tentang Hak Atas Tanah

Oleh PropertyToday pada 24 Februari 2012 dalam Info & Tips Properti | 0 Tanggapan

Meyoal tentang tanah hal paling esensial adalah tentang status pemilikanya, dari mana asal konversi haknya pemilikannya, dan kepada siapa hak pemilkian tersebut melekat. Sebidang tanah dianggap sah pemilikannya apabila disertai dokumen hukum yang sah dan jelas asal usulnya berdasarkan Undang-undang yang mengatur. Undang-undang No. 5 Tahun 1960 tentang Pokok Agraria adalah landasan dasar paling kuat yang menjadi rujukan status keabasahan tanah. Mengatur tentang masa mulai berlakunya yang terhitung sejak tanggal 24 September 1960, jenis-jenis hak atas tanah, peralihannya, pembenahannya dan surat tanda bukti haknya. Terhitung semenjak berlakunya UUPA (Undang-undang Pokok Agraria) tersebut semua peraturan dan ketentuan yang mengatur masalah hukum pertanahan dinyatakan punya landasan bukti hak penguasaanya.

Menteri Negara Agraria (sewaktu dulu), Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) dan instansi terkait di tingkat propinsi (kantor Wilayah BPN), dan di kabupaten dan kotamadya (kantor BPN/Pertanahankabupaten) terikat untuk melaksanaan ketentuan Undang-undang pertanahan ini.

Berurutan, dasar hukum pengaturan tanah yang hakekatnya diwarisi dari peninggalan Belanda di zaman penjajahan dimulai dari UUPA, beserta beberapa peraturan pelaksanaannya: PMA (Peraturan Menteri Agraria ) No. 2 tahun 1960, PMA No. 13 tahun 1961, Keppres 32 tahun 1979 jo. PMDN No. 3 tahun 1979, PMDN No. 6 tahun 1972, PMDN No. 5 tahun 1973 dan terakhir PMNA No. 9 tahun 1999. Kepastian hukum yang mengikat dan berlaku pasti, khusus tentang prinsip dasar pengaturan pemilikan tanah yang dalam bahasa hukum disebut dengan istilah bekas hak eigendom berlaku sejak terbitnya UUPA tahun 1960 dan peraturan pelaksanaannya yang terkait dengan hal tersebut.

Bagi pebisnis properti, karena bahan baku dagangannya adalah tanah, harus, tidak bisa tidak, mengetahui kerangka dasar yang terkandung dalam Undang-undang ini, berikut peraturan yang mengikutinya menyangkut beberapa hal praktis jenis-jenis hak atas tanah yang antara lain adalah:

A. Hak Milik Jangka waktunya tidak dibatasi dan berlaku permanen

Obyek hak atas dapat berupa tanah pertanian, bukan pertanian dan lainnya.

Subyek penerima haknya adalah perorangan warga negara Indonesia, badan hukum yang ditunjuk dan diakui sah oleh negara berupa perseroan terbatas, koperasi dan yayasan (sebelum diperbarui Undang-Undangnya), bank-bank pemerintah, dan tempat peribadatan (masjid, gereja, pura, dll) yang diakui dan disetujui pemerintah.

Terhadap status tanah Hak Milik atas tanah tata cara perolehannya diawali dengan pemberian hak oleh instasi Badan Pertanahan Nasional atas tanah dengan cara mendaftarkannya dengan model konversi. Bisa berasal dari tanah adat, tanah girik, dan lainnya. Tanah hak milik ini dapat beralih dan dialihkan serta dibebani hak tanggungan sebagai jaminan hutang jika diperlukan.

B. Hak Guna UsahaTentang tanah Hak Guna Usaha diatur lebih lanjut didalam peraturan pemerintah No. 40 Th 1996, yang telah menyempurnakan aturan perolehannya sebagai berikut:

Jangka waktu maksimal 35 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 25 tahun

Obyek hak tanah yang diusahakan meliputi bidang pertanian, perkebunan, perikanan, peternakan dan lainnya yang luas minimum 5 hektar untuk perseorangan dan luas maksimum 25 hektar untuk badan usaha, atau luasan yang disetujui dan ditetapkan oleh Peraturan Menteri.

Subyek haknya bisa berupa peroranngan warga Negara Indonesia dan badan hukum yang diakui di Indonesia

Terhadap tanah Hak Guna Usaha dapat beralih dan dialihkan, pun dapat dibebani dengan Hak tanggungan Jaminan hutang.

C. Hak Guna BangunanTanah milik Hak Guna Bangunan (HGB) dapat diperoleh dari pemberian atas tanah Negara, tanah yang dikuasai atau yang dikelola pemerintah atau berasal dari tanah hak milik yang diberikan persetujuan permohonannya oleh pemegang haknya.

Jangka waktu terlamanya adalah 30 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun dan dapat diulang secara berturut-turut.

Obyek Hak tanah untuk mendirikan bangunan.

Subyek perorangan adalah warga negara Indonesia dan badan hukum Indonesia

Tanah Hak Guna Bangunan dapat beralih dan dialihkan dan dapat pula dibebani dengan hak tanggungan sebagai jaminan hutang oleh perbankan maupun lainnya.

D. Hak PakaiTanah Hak Pakai dapat diberikan atas tanah, tanah hak pengelolaan oleh pemerintah dan atas tanah milik oleh pemegang hak milik

Jangka waktu pemilikannya atas tanah ini paling lama 25 tahun dan dapat diperpanjang maksimum 20 tahun.

Obyeknya penerimanya atas tanah hak pakai diberikan paling klaim 25 tahun dan harus berganti obyek penerimanya setelah itu.

Subyek yang menguasai tanah Hak Pakai ini dapat berupa perorangan warga negara Indonesia, dan warga Negara asing yang berkedudukan dan diakui secara sah di Indonesia, badan hukum Indonesia dan badan hukum asing yang mempunyai kantor perwakilan di Indonesia, dan badan-badan hukum yang dibentuk oleh pemerintah

Hak pakai atas tanah negara ini hanya dapat dialihkan atas izin pejabat yang berwenang dan memperoleh persetujuan Badan Pertanahan Nasional. Pola pengalihannya haknya atas izin penerima hak pertama atau sesuai dengan perjanjian yang disepakati saat itu. Tanah Hak Pakai dapat dibebani dengan hak tanggungan sebagai jaminan hutang.

E. Hak PengelolaanHak atas tanah ini diatur dalam Undang-undang Pokok Agraria tetapi dalam Peraturan Pemerintah No. 8 tahun 1953 dan peraturan Menteri Agraria No. 9 tahun 1965 diatur cara pelaksanaannya dengan lebih rinci.

Jangka waktunya tidak ada batas berlakunya

Obyek hak tanah untuk pertanian dan bukan pertanian

Subyek haknya adalah badan pemerintah (PEMDA), BUMN, BUMD.

Hak pengelolaan hanya diberikan atas tanah negara yang dikuasai oleh badan pemerintah, Badan Usaha Milik Negara (BUMN), dan Badan Usaha Milik Daerah (BUMD).

Alasan Mengapa Investasi Tanah


Tanah mengandung nilai investasi, memiliki kelebihan yang tak terbantahkan dibanding investasi jenis lain. Stabil nilainya, cenderung naik dari waktu ke waktu, dan memiliki jaminan keamanan investasi yang pasti. Kepemilikannya diakui oleh Undang-undang, dilindungi payung legalitas yang mengikat, serta tercatat dan disahkan lembaga berwenang pemerintah, dalam hal ini kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat. Investasi tanah mudah dilakukan, hampir tidak memerlukan cara serta pengelolaan yang ribet. Siapapun bisa melakukan jenis investasi ini. Namun demikian, perlu beberapa catatan yang perlu diperhatikan sebelum melakukan investasi agar tujuan untuk memperoleh keuntungan bisa berhasil tercapai seperti yang dikehendaki. Faktor yang menentukan tinggi rendahnya keuntungan dari investasi tanah bisa dikenali dari ketepatan menentukan hal-hal sebagai berikut;

Pertama, investasi tanah yang baik ditentukan dari lokasinya. Pembeli tanah yang jeli dan cerdas mampu menemukan lokasi tanah yang kondisinya hari ini, saat ini belum berkembang, tergolong lokasi biasa, tetapi memiliki prospek pertumbuhan pesat di masa mendatang. Untuk menemukan lokasi tanah yang strategis diperlukan kejelian memperkirakan dan memperoleh informasi tentang ada atau tidaknya perubahan alih fungsi peruntukan lahan di waktu mendatang. Misalnya, jika kawasan tanah yang akan dibeli tersebut direncanakan dibangun fasilitas umum seperti terminal, kawasan industri, jalan tol, atau kampus perguruan tinggi, dapat dipastikan dalam beberapa tahun ke depan akan terjadi peningkatan nilai tanahnya secara signifikan. Setiap pembangunan dan pertambahan sarana publik berdampak pada efek berantai pengembangan kawasan. Penyebabnya adalah bertambahnya arus pendatang. Setiap pendatang memerlukan rumah tinggal, tempat indekost, tempat belanja, sarana perbankan, dan lainnya. Dampak langsungnya memicu kenaikan harga tanah di sekitarnya.

Kedua, harga perolehannya masih wajar dan masuk akal. Prinsip dasarnya, harga tanah sangat dipengaruhi oleh letak lokasinya, makin strategis suatu lokasi tanah makin mahal pula harganya. Untuk mengkategorikan strategis tidaknya suatu lokasi tanah, ukurannya adalah akses dan peruntukan aktual saat ini. Jika akses jalannya berada di jalan protokol pusat kota, atau berada dalam kawasan perniagaan, industri, atau kawasan perkantoran, maka otomatis tanah tersebut dikatakan strategis lokasinya. Tidak mudah memang menemukan lokasi tanah strategis dengan harga yang wajar dan masih akan terus bertumbuh. Investor yang cerdik biasanya lebih memilih lokasi yang masuk kategori ring dua, istilahnya. Bukan memilih kawasan utama yang sedang berkembang. Selalu ada suatu kawasan yang berhubungan langsung atau berdempetan di sebelahnya, di belakangnya atau lokasi yang bisa diakses dari jalan kedua, jalan penghubung dari sebuah kawasan utama yang strategis tadi. Lumrahnya harga tanah di kawasan ini agak miring, tetapi potensi pengembangannya sangat baik di masa depan.

Ketiga, legalitas tanahnya jelas dan tidak sedang dipersengketakan pihak lain. Membeli dan memiliki tanah tidaklah cukup hanya menguasai fisik pekarangannya saja. Ia dianggap sah dan mutlak menjadi hak milik jika bisa dibuktikan, tercatat secara sah oleh instansi yang berwenang, Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat. Faktor lainnya yang harus diperhatikan tentang legalitas adalah bahwa tanah tersebut tidak dipersengketakan oleh pihak lain, yang mengaku atau bahkan memiliki bukti ganda terhadap objek tanah yang sama. Karenanya, sebelum memutuskan untuk membeli sangat dianjurkan untuk melakukan pengecekan sertifikat dengan bantuan notaris atau langsung datang ke kantor pertanahan. Tindakan sederhana ini untuk mendapatkan kepastian informasi status legalitas tanah, hingga dengan demikian dapat meminimalisir potensi timbulnya sengketa.

Keempat, lebar depan dan luasan tanahnya dalam bentuk ideal. Yang dimaksud ideal dalam pengertian ini adalah tanah tersebut memilki perbandingan lebar depan dan panjang ke belakang secara proporsional. Jika peruntukannya untuk rumah tinggal, maka lebar depan di atas 10 meter adalah persyaratan minimal kategori ideal, dengan panjang ke belakang tak kurang dari 12 meter. Dan jika investasi tanah sejak awal dimaksudkan untuk dibangun perumahan, maka lebar depan ideal mutlak tak boleh kurang dari 26 meter. Asumsinya, setelah di kurangi lebar jalan lingkungan perumahan kisaran 5 meter, masih akan dapat dibangun perumahan dua deret yang saling berhadapan. Ketelitian dalam menganalisa bentuk tanah ideal dari lebar depan dan panjang ke belakangnya, juga mempertimbangkan luasan totalnya akan sangat menentukan kenaikan harganya sewaktu dijual kembali.

Kelima, lokasi tanahnya sesuai dengan pengembangan Rencana Tata Ruang dan Wilayah (RTRW) pemerintah daerah setempat. Tak banyak dari pembeli tanah yang memperhatikan secara seksama faktor ini. Padahal, RTRW pemerintah adalah hal mendasar yang amat menentukan bagi fungsi dan peruntukan satu kawasan di masa depan. Dibanyak kejadian, sangat banyak pembeli tanah yang investasinya mandeg kerena berkebalikan dan bahkan tidak sesuai dengan RTRW pemda setempat. Sekedar mengambil contoh, jika suatu kawasan telah ditetapkan sebagai areal pertanian oleh pemerintah daerah, maka selamanya kawasan tersebut tidak akan berkembang sampai muncul pembatuan RTRW baru tentang lokasi tersebut.

Beberapa pertimbangan di atas, sebaiknya dipahami, diteliti, dan dijadikan pertimbangan pokok untuk memastikan investasi tanah yang dilakukan, hingga akhirnya dapat meraup keuntungan sebagaimana diharapkan. Cara ini mudah dilakukan karena di masa sekarang akses informasi dan data-data yang diperlukan untuk mengetahui perkiraan berkembangnya suatu bidang tanah dan kawasan, dapat diakses secara cepat dan terbuka dari pemerintah. Selamat berinvestasi.

Sekilas Tentang Dicabut dan Hilangnya Hak Atas Tanah


Serupa hak atas pemilikannya, hilang, berakhir atau dicabutnya hak atas tanah pun memilki kerangka landasan peraturan yang yang ditetapkan oleh pemerintah, atau bisa disebabkan oleh keadan tertentu yang memang menjadi alasan prinsipnya. Berdasarkan Undang-undang Pokok Agraria No. 20 tahun 1961, misalnya, mengatur dengan jelas tentang kewenangan negara untuk mengambil alih demi kepentingan umum. Pemerintah dengan dalih ini dapat melepakan dan bahkan mencabut status kepemilikan atas tanah, yang melekat kepada perorangan maupun badan hukum yang tadinya sah memilkinya. Memang jika menilik dari asalnya hakekatnya tanah yang termasuk tanah bekas/eigendom pada prinsipnya dapat dimohonkan sesuatu hak atas tanah oleh siapapun juga, sepanjang tanah tersebut tidak dipergunakan atau dimanfaatkan untuk Negara atau kepentingan umum.

Dibanyak kejadian, permohonan hak atas tanah negara memang bisa dilakukan oleh siapapun yang dianggap memenuhi syarat pengajuan, akan tetapi perlu disadari bahwa hubungan hukum hak keperdataan bekas pemegang hak, jika sewaktu-waktu tanah yang dimohonkan tersebut diambil kembali oleh pemerintah, hanyalah berkaitan dengan benda-benda yang ada diatas tanah bukan tanahnya. Status tanahnya adalah menjadi tanah negara kembali. Menyebut contoh ini hanyalah satu gambaran dari berbagai sebab yang bisa mengakibatkan hilangnya hak atas tanah dari pemegang hak, pemilik dan penerima kuasa asalanya.

Ketentuan hukum terbaru tentang perolehan tanah bekas penjajahan sebagai asal pemilikan, sejak tahun 1980, seluruh hak-hak barat sudah dianggap tidak ada lagi karena dikonversi atau hapus dan berubah status menjadi tanah negara bekas hak barat. Berdasarkan ketentuan hukum, ada 3 prioritas yang wajib diperhatikan: pertama, kepentingan umum; kedua, kepentingan bekas pemegang hak, dan; ketiga mereka yang penduduki/memanfaatkan tanah dengan etiket baik dan tidak mempunyai hubungan hukum dengan bekas pemegang hak. Kedua, adanya kompensasi terhadap benda di atas tanah negara bekas hak barat tersebut (Djatmiko:2009). Artinya siapapun bisa menerima hak yang beasal dari tanah negara tersebut, dengan memberikan kompensasi, sekaligus juga bisa melepaskannya kembali kalau sewaktu-waktu dinyatakan berakhir atau diminta kembali oleh negara, dengan menerima ganti kompensasi tanpa bisa mengelaknya.

Menyimak dari contoh di atas, dan setelah memahami secara umum tentang hak pemilikan atas tanah, maka pelaku bisnis juga wajib memahami pula tentang bagaimana hak atas pemilikan tanah yang telah dikuasai itu tanggal, gugur dah bahkan hilang sama sekali hak pemilikannya dalam keadaan tertentu. Secara umum beberapa keadaan maupun akibat peraturan yang dapat menyebakan hilangnya hak pemilikan atas tanah antara lain adalah:

A. Pemilik melepaskan haknyaMengambil contoh dari sebuah perumahan baru yang dibangun oleh developer, pembebasan tanah milik perorangan atau masyarakat umum oleh perusahaan swasta maupun oleh pemerintah, masyarakat umum dalam hal ini selaku pemilik tanah menyatakan melepaskan hak tanahnya dengan pembelian ataupun ganti rugi, lalu kemudian menyerahkan tanahnya kepada swasta atau pemerintah tersebut. Mekanisme akta jual beli yang dilakukan berakibat beralihnya hak milik atas tanah kepada orang lain.

B. Dilakukan Pencabutan hak oleh pemerintahDemi kepentingan umum biasanya adalah alasan yang digunakan pemerintah untuk melakukan pencabutan atas tanah milik perorangan ataupun masyarakat. Atas dasar pembangunan proyek pemerintah untuk kepentingan publik yang lebih luas jika ketepatan pemilik asalnya tidak bersedia melepaskann hak atas tanahnya maka pemerintah dapat melakukan pencabutan hak dan pemiliknya. Sebagai gantinya, mereka mendapat uang ganti rugi sesuai ketetapan pemerintah, yang dalam prakteknya berbeda dengan acara pembebasan tanah normal, dimana besarnya uang ganti rugi ditetapkan pembebasan tanah dimaksud.

C. Muncul ketetapan pengadilan yang menyatakan hilangnya hak atas tanahTerdapat banyak kejadian dimana sengketa pemilikan tanah berujung kepada kekalahan satu pihak atas pihak lain dan berakibat dicabutnya hak pemilikan yang tadinya melekat kepada seseorang atau badan hukum menjadi berganti milik orang lain dan atau badan hukum lain. Dalam kasus lain, hak milik atas tanah yang melekat kepada orang asing dapat dihapus dan tanahnya menjadi milik negara.

D. Tanahnya musnahBeberapa kejadian yang diakibatkan oleh bencana besar dan faktor perubahan alam juga dapat mengakibatkan hapusnya hak pemilikan tanah, terutama karena sebab objek tanahnya yang memang hilang musnah wujud fisiknya. Peristiwa tsunami di Aceh adalah contohnya, ataau kejadian abrasi garis pantai adalah contoh lainnya.

E. Jangka waktunya kepemilikannya berakhirBerakhirnya jangka waktu pemilikan tanah dapat berakhir jika tanah-tanah dengan status hak tertantu dinyatakan berakhir oleh pemerintah dan pengajuan perpanjagan haknya pun ditolak oleh pemerintah. Dalam status pemilikan tanah HGB dan HGU yang tidak diperpanjang pada waktunya otomatis menjadi tanah negara kembali statusnya, dan dengan demikian tercabut pula kepemilikannya dari pemegang hak asalnya.

Sekilas Tentang Akta Jual Beli Properti


Pengertian umum jual beli bisa disederhanakan pada devinisi ringkas yaitu suatu kesepakatan timbal balik antara para pihak, yang satu (penjual) menyetujui untuk menyerahkan hak milik atas suatu barang yang dikuasai dan pihak lainnya (pembeli) menyetujui untuk membayar harga yang telah disepakati dengan sejumlah uang, surat berharga senilai uang atau barang yang bisa diuangkan sebagai imbalan dari perolehan atas hak tersebut. Kedua belah pihak sama-sama bersepakat atas imbal balik atau pertukaran kepemilikan yang saling melindungi dan diikat oleh dasar hak dan kewajiban masing-masing. Jual beli dapat dilakukan secara lisan, tertulis, bawah tangan dan juga dalam bentuk notariil notaris atau pejaebat yang berwenang.

Umumnya jual beli dengan cara lisan dilakukan karena para pihak menganggap jual belinya telah selesai atau tuntas dan dianggap cukup, tidak perlu ada bukti yang diberikan kepada para pihak. Pada praktek lain jual beli dibuat secara tertulis dengan tujuan untuk dijadikan sebagai alat bukti, baik ada sengketa maupun tidak. Jenis jual beli yang dilakukan secara tertulis bisa dilakukan dan dianggap sah dengan cara dilakukan di bawah tangan, istilahnya. Akan tetapi ada pula yang dilakukan secara notariil di hadapan notaris maupun pejabat yang berwenang tergantung dari seberapa berharga nilai dan kepentingan dilaksanakanya jual beli tersebut bagi para pihak yang melakukannya. Kitab Undang-undang Hukum Perdata mengatur perincian jual beli dalam pasal 1457.

Kewajiban Penjual dan PembeliBagi pihak penjual ada dua kewajiban utama yaitu: Pertama, menyerahkan hak milik atas barang yang diperjual belikan kepada pembeli. Kedua, menanggung akibat jika ditemukan cacat-cacat tersembunyi. Sebagaimana disebutkan di dalam paasal 1459 Kuh Perdata kewajiban yang utama dari penjual adalah menyerahkan barang yang telah dijualnya kepada pembeli dan dalam pasal 1491 Kuh Perdata penjual berkewajiban untuk menanggung atas barang yang dijualnya tersebut dan menanggung dari cacat-cacat yang tersembunyi.

Sementara bagi pembeli kewajiban pokoknya adalah membayar harga pembelian pada waktu dan tempat sebagaimana ditetapkan menurut perjanjian. Kewajiban utama pembeli sebagaimana yang diatur dalam Pasal 1513 Kuh Perdata adalah membayar harga pembelian pada waktu dan tempat sebagaimana yang telah ditetapkan menurut perjanjian. Kewajiban ini bersifat mutlak untuk dipatuhi, karena jika terjadi keterlambatan ataupun pengingkaran dapat dikategorikan sebagai keadaan wan prestasi yang berakibat tertentu bagi perjanjian jual belinya.

Teknis Akta Jual Beli PropertiSemenjak Undang-undang No. 5 Tahun 1960 tentang Pokok Agraria dinyatakan berlaku tanggal 24 September 1960, diantaranya mengatur jenis-jenis hak atas tanah, peralihannya, pembenahannya dan surat tanda bukti haknya, maka dasar bagi dilaksanakannya jual beli properti dalam bentuk tanah dan bangunan yang melekat di atasnya menjadi semakin kuat. Bahkan dasar pemilikan atau bukti hak tentang rumah susun pun telah diatur Undang-undang No. 16/1985) sebagai perbaikan sebelum berlakunya UUPA tersebut berlaku yang mengatur jual beli tanah dan bangunan cukup dilakukan di hadapan kepala desa, kepala suku atau cukup di bawah tangan. Pada pelaksanaannya dihadirkan dua orang saksi dalam jual beli dimaksud, dan bilamana para saksi itu terdiri dari kepala desa dan seorang anggota pemerintah desa atau lainnya dipungut uang saksi sebanyak 1 % yang dikenal dengan istilah pologoro desa.

Dewasa ini pelaksanaan akta jual beli properti makin disempurnakan demi keamanan, kepastian dan saling melindungi bagi kedua belah pihak yang melaksanakannya. Pejabat Notaris dan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) bertugas membantu memudahkan dan memberi jaminan rasa aman yang kuat dalam akta jual beli properti. Adapun dasar bagi pejabat notaris sebagai pihak yang membuatkan akta jual beli diatur dalam Pasal 1 Undang-undang No. 30 Tahun 2004 Tentang Peraturan Jabatan Notaris, disebutkan bahwa Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik dan kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam undang-undang ini.

Runtutan dan tatacara pelaksanaan akta jual beli properti di hadapan notaris biasanya bisa dimulai dari tindakan sebagai berikut:

Penjual datang ke kantor pajak untuk ditentukan jumlah pajak yang harus disetor/berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan kantor pajak akan memberikan Surat Setoran Pajak (SSP)

Penjual membayar ke Bank yang telah di tentukan atau ke kantor pajak.

Bukti setoran pajak dan sertifikat asli dibawa ke Notaris/PPAT

Notaris/PPAT akan meneliti subyek hukum sebagai penjual, apa betul-betul orang yang berhak atas tanah tersebut.

Bila harus mewakilkan kepada seorang kuasa, maka kuasa itu harus dinyatakan secara tertulis di atas kertas bermaterai cukup dan bila diperlukan bisa dimintakan dalam bentuk Surat Kuasa yang disahkan di Notaris setempat.

Memperlihatkan sertifikat tanah yang asli diperiksakan ke kantor BPN, dalam hal tanah belum didaftarkan dalam buku tanah kantor BPN, maka sebagai pengganti sertifikat tanah, harus diserahkan surat keterangan pendaftaran tanah dari kantor BPN setempat.

Menyerahkan IMB dan gambar blue print (tergantung kebijakan di masing-masing daerah)

Menyerahkan foto copy KTP penjual suami istri dengan menunjukkan aslinya

Surat persetujuan dari suami istri

Menyerahkan foto copy Kartu Keluarga

Menyerahkan foto copy KTP pembeli

Dibuatkan akta jual-beli oleh notaris dan masing-masing pihak menerima salinannya.

Karakteristik dan Kode Etik Professional Broker Properti


Prosessional Broker property bekerja dengan tujuan dasar menjadi jembatan kepentingan penjual properti dan pembelinya. Ia berada di tengah, mepermukan dan memudahkan. Karenanya amat disarankan dalam menjalankan aktifitasnya ia bebas kepentingan yang memihak kepada salah satu pihak yang berkepentingan menjual dan membeli properti. Netralitas ini mutlak diperlukan supaya professional broker memilki kredebilitas dan integritas yang terjaga di hadapan para pihak yang dilayani. Mampu menumbuhkan kepercayaan yang kuat dan dapat diandalkan sebagai sumber solusi atas dua motif yang berbeda bagi penjual dan pembeli. Karena karakteristik profesi ini adalah bidang jasa, menjual pelayanan. Jika pun akhirya memperoleh pendapatan, professional broker menerimanya dari persetujuan dan sepengetahuan para pihak yang dilayani tersebut.

Di samping menjalankan fungsi profesionalnya, broker properti diharapkan juga bersedia giat mengembangkan misi etis dari rambu-rambu profesi broker berupa berupa tanggung jawab pekerjaan, kejujuran dan tanggung jawab moral yang tinggi dalam melakukan transaksi kepentingan bisnis dengan pihak yang memanfaatkan jasanya. Insentif pendapatan dan profit bisnis tentu saja sangat diperlukan, tetapi motif ekonomi ini tidak boleh sampai mengaburkan nilai-nilai dasar profesi yang disebut sebagai kode etik. Professional broker properti diharapkan tidak bias dan memiliki kepentingannya sendiri di antara kepentingan pihak penjual properti dan pembelinya. Berikut ini adalah karakteristik dan kode etik umum dari professional broker yang bisa menjadi acuan bekerja dalam melayani kepentingan para pihak:

Professional broker properti wajib mengikuti perkembangan seputar dinamika bisnis properti di lingkungan bekerjanya sehingga dia dapat menyumbangkan ide dan mengkontribusikan tanggung jawabnya demi kepentingan masyarakat.

Professional broker properti dianjurkan mengikuti perkembangan hukum, peraturan, perundangan, peraturan pemerintah, dan kecenderungan aktual pasar properti, sehingga dapat memberi informasi yang tepat kepada pihak yang dilayaninya.

Professional broker properti harus selalu berusaha untuk menghindari dari praktek-praktek yang merugikan masyarakat atau yang mengakibatkan hilangnya kepercayaan masyarakat kepada profesi ini. Jika diperlukan ia pun bisa membantu lembaga pemerintah yang bertugas membuat peraturan tentang kebijakan yang berdampak bagi dunia usaha property.

Professional broker properti harus berusaha untuk tidak mencari keuntungan yang tidak fair terhadap Professional broker properti lain yang mengakibatkan pertentangan terhadap Professional broker properti lainya.

Untuk mencegah terjadinya salah pengertian dan untuk menjamin adanya pelayanan yang lebih baik kepada pemilik properti, marketing disarankan melakukan exclusive listing atau setidaknya memiliki dasar perjanjian yang jelas dengan pihak penjual properti.

Untuk kepentingan masyarakat, kolega bisnis properti, professional broker properti disarankan berbagi pengalaman dengan professional broker properti lain agar memberi dampak positif bagi pencitraan profesi broker properti.

Memiliki keinginan untuk terus tumbuh dengan belajar dari pengalaman professional broker properti lain demi kepentingannya sendiri dan kepentingan masyarakat umum dalam hal keandalan layanan.

Professional broker properti menegaskan komitment untuk selalu mengutamakan kepentingan para pelanggan, dan tetap memberi pelayanan yang baik terhadap semua pihak yang terlibat dalam sebuah transaksi properti.

Professional broker properti tidak di anjurkan menerima komisi berasal lebih dari satu pihak tanpa sepengetuhuan pihak lainnya.

Professional broker properti tidak boleh melebih-lebihkan, menutupi fakta yang ada hubungannya dengan kondisi properti atau transaksi tertentu.

Professional broker properti diwajibkan memberi ipelayanan professional dan dilarang terlibat dalam persengkongkolan yang merugikan salah satu pihak.

Professional broker properti tidak diperkenankan memberikan pelayanan atau penilaian menyangkut properti tertentu dimana yang bersangkutan mempunyai kepentingan tersembunyi.

Professional broker properti tanpa sepengetahuan pemilik properti tidak diperkenankan mempunyai cara-cara mengelabui untuk membeli properti yang dilisting-nya demi kepentingan sendiri.

Bila terjadi perselisihan antar Professional broker properti yang ditimbulkan oleh hubungan mereka di pekerjaan mereka harus menyerahkan permasalahan tersebut kepada manajemen agar diupayakan penyelesaian.

Jika kebetulan Professional broker properti dituduh melakukan tindakan tidak etis, melanggar hukum atau diminta untuk membuktikan suatu proses pemeriksaan, ia harus bersedia menyampaikan kepada pihak yang berwenang.

Professional broker properti tidak boleh mengambil keuntungan dan pengeluaran dari pihak lain yang dibuat atas nama pemilik properti tanpa sepengetahuan pemilik properti tersebut.

Jika dipercaya, professional broker properti harus menyimpan uang dari para pihak dalam suatu rekening khusus yang terpisah dari rekening pribadinya sendiri.

Professional broker properti harus selalu menyampaikan fakta yang benar dalam memberikan gambaran yang sebenarnya pada saat mengiklankan dan mempresentasikan sebuah pruduk properti.

Professional broker properti demi melindungi kepentingan semua pihak harus membuat perjanjian pendahuluan jual beli secara tertulis dalam membantu transaksi properti. Menyatakan dengan tegas dan jelas isi kesepakatan antara para pihak yang terkait. Membuat salinan dari setiap perjanjian yang dibuat dan diserahkan kepada para pihak yang bertransaksi

Professional broker properti tidak diperkenankan menjelek-jelekan kredebilitas kompetitornya baik perorangan maupun kelembagaannya.

Professional Broker Wajib Mengenal Perjanjian dan Perikatan


Perikatan dan perjanjian, erat lagi serupa pengertian serta akibatnya, khususnya dalam jual-beli. Perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seseorang berjanji kepada satu orang lain atau dua orang bersama-sama saling berjanji kepada seorang lainnya lagi, atau bisa juga dua orang berbeda yang saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal. Akibatnya, dari ikrar janji tersebut timbulah suatu pola hubungan melekat antara dua orang tersebut yang kemudian dinamakan perikatan. Hubungan ini saling mengikatkan diri orang per orang, atau beberapa orang kepada beberapa orang lainnya, dan atau beberapa orang ke sesorang lainnya.

Pengertian utuh perikatan adalah suatu hubungan antara dua orang atau dua pihak, berdasarkan kesadaran adanya akibat menerima dan meberi yang harus dipatuhi dua belah pihak. Satu pihak berhak menuntut sesuatu hal dari pihak yang lain, dan pihak yang lain berkewajiban untuk memenuhi tuntutan tersebut secara jelas dan gamblang isinya. Memahami perjanjian dan perikatan haruslah urut. Hubungan antara perikatan dan perjanjian adalah bahwa perjanjian itu menerbitkan perikatan, dengan kata lain perjanjian adalah sumber perikatan disamping sumber-sumber yang lain yang diatur undang-undang.

Berikutnya, suatu perjanjian jual beli lazimnhya menimbulkan akibat persetujuan. Dua pihak saling setuju untuk melakukan sesuatu yang mereka sepakati. Dalam pemahaman ini dapat dikatakan perikataan perjanjian dan persetujuan itu sepengertian maksudnya.Apabila dua orang mengadakan suatu perjanjian, maka mereka bermaksud supaya berlaku di antara mereka suatu perikatan hukum. Keadaan dimana mereka Sungguh-sungguh terikat satu sama lain karena janji yang telah mereka sepakati bersama. Hingga batas waktu yang disepakati dan atau objek yang diperjanjikan terpenuhi maka perikatan janji tersebut masih dianggap berlaku.

Azaz Terbuka Dalam Hukum PerjanjianDi Indonesia hukum perjanjian menganut azaz terbuka, berati hukum perjanjian memberikan kelonggaran seluasnya kepada masyarakat untuk mengadakan perjanjian yang berisi objek apa saja, tentang apa saja, asalkan tidak melanggar ketertiban umum dan kesusilaan. Kedua belah pihak ada dalam posisi setimbang untuk saling menyepakati bersama dan menuangkan butir-butir kesepakatan tersebut dalam pasal-pasal perjanjian. Terhadap pasal perjanjian, ia ditempatkan sebagai hukum pelengkap, sehingga dalam keadaan tertentu, pasal-pasal itu boleh dikurangi dan ditambah sesuai kehendak bersama pihak yang membuat perjanjian.

Azaz terbuka yang mengandung suatu asas kebebasan pula. Membuat perjanjian, dalam kitab UU Hukum Perdata disimpulkan dalam pasal 1338 ayat ( 1 ) yang berbunyi :

Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang undang bagi mereka yang membuatnya

Penekanan pada kata semua pada pasal tersebut di atas memperjelas suatu pernyataan kepada masyarakat, bahwa mereka diperbolehkan membuat perjanjian yang berupa dan berisi apa saja, dan pembuat perjanjian berlaku mengikat tak ubahnya seperti suatu Undang-undang.

Dalam hukum perjanjian juga berlaku suatu asas yang umum dinamakan asas konsensualitas. berasal dari serapan bahasa latinconsensus yang berarti sepakat. Arti asas konsensualitas dalam perjanjian menerangkan suatu perjanjian dan perikatan yang timbul karenanya itu sudah berlaku sejak detik tercapainya kata sepakat. Perjanjian itu sudah sah apabila sudah sepakat mengenai hal-hal pokok saat itu juga.Di bagian lain, ketentuan sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat (pasal 1320 KUHP), yang meeliputi :

1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya.

2. Kecakapan membuat perjanjian

3. Suatu hal tertentu

4. Sebab yang halal

Pelaku bisnis property, siapapun dia, professional broker maupun developer sekalipun, mutlak memahami dasar-dasar dari penjanjian dan perikatan dalam jual beli. Konsekwensinya melekat dalam jangka panjang dan permanen, karena memberi perlindungan hukum atas suatu aset yang diperdagangkan berupa property. Dari sudut pandang yang berbeda, benar jika dikatakan bahwa intrumen pemilikan aset property dianggap relatif aman itu karena ia dilindungi perjanjian yang diatur dalam hukum positif yang sangat ketat, mengikat dan pasti.

Memulai Kerja Professional Broker Dari Listing


Langkah cepat, praktis dan mudah dilakukan dari kerja professional broker properti bisa dimulai dari listing produk properti. Mendata pasti jumlah produk properti (rumah, ruko, gudang, rumah kost, hotel, perkantoran, dan lainnya) yang valid dan bisa ditawarkan ke pasar pembeli atas ijin pemiliknya. Dikatakan mudah karena kerja listing produk properti bisa dilakukan dengan cara konvensional, mendatangi satu persatu rumah yang ada papan namanya rumah dijual, mencari informasi properti dijual dari teman, atau mendatangi lokasi proyek yang sedang berlangsung pembangunannya, atau bisa juga dengan menelpon langsung pemasang iklan rumah dijual di kolom iklan baris yang banyak ditemukan di koran. Tak perlu kuatir ditolak, karena pada prakteknya bantuan jasa menjualkan properti amat diperlukan pemilik properti yang tentu saja lebih senang kalau propertinya cepat laku terjual.

Listing pruduk properti valid penting sekali bagi professional broker properti karena merupakan faktor utama yang amat mempengaruhi terjadinya transaksi. Semakin lengkap dan banyak pilihan produk, pembeli properti akan punya cukup pertimbangan dan kesesuaian keinginan, tidak lagi mencari informasi produk properti ke tempat lain, dan itu artinya makin meberpesar pula peluang terjadinya transasksi. Merasa puas terlayani karena banyak pilihan. Namun demikian, beberapa hal prinsip harus diteliti dan diseleksi ketat menyangkut listing produk properti oleh profesional broker properti, khsusnya broker properti pemula, antara lain:

Produk propertinya dilengkapi surat-surat properti yang sah (sertifikat, IMB, PBB ) tidak dalam sengketa

Produk properti yang ada harus sesuai dengan peruntukan dari rencana tata kota setempat.

Penilaian harga produknya wajar berdasarkan pertimbangan:

1. Harga tanah matang siap bangun.

2. Kondisi jalan (lebar jalan, aspal, tanah biasa, rusak, dll)

3. Bebas banjir

4. Sarana dan Prasarana Umum

5. Dilalui kendaraan umum/angkutan

6. Dekat de

Documents

Mengenal Analisa Kelayakan Bisnis Property