Medjunarodno prepoznati standardi procene -EVS 2012-

6. novembar 2014, Crna Gora

Danijela Ilic REV

Clan Odbora TEGoVA

Predsednik Nacionalnog Udruzenja Procenitelja Srbije -NUPS

AGENDA

Procene na novim trzistima

Medjunarodno prepoznati standardi procene

Razlike izmedju IVS, EVS, RICS

Zajednicki koncept definicije trzisne vrednosti

Kontroverza izmedju Najbolje i najisplativije upotrebe (HABU) vs Latentna vrednost

Specificnosti EVS Hipotekarna vrednost i PaM

EVS i EU regulativa

Procene na novim trzistima

Nedostatak javno dostupnih informacija

Nedostatak zakonskog okvira

Velika volatilnost trzista nekretnina

Nedostatak adekvatno treniranih profesionalnih procenitelja

Nedostatak profesionalnih standarda

Veliki uticaj drzave

Rast uticaja nematerijalne imovine

Potreba za standardima procene

Transparentnost na globalnom trzistu nekretnina Zahtevi Medjunarodnih Standarda za Finansijsko

izvestavanje Revizije rezima plasmana banaka Globalna finansijska kriza odgovor profesije

procenitelja na kriticizam zastita javnog interesa Uticaj na povecanu potrebu za standardizacijom

rada kod procena nekretnina baziran na medjunarodno prepoznatim definicijama i metodologijama

Medjunarodno prepoznati standardi procene

International Valuation Standards 2013 IVSC Medjunarodni standardi procene -2013-IVSC

European Valuation Standards 2012 TEGoVA Evropski standardi procene -2012-TEGoVA

RICS Valuation Standards 2014 RICS- Standardi procene 2014

USPAP Appraisal Foundation Uniform Standards of Professional Appraisal Practice

Medjunarodni standardi procene IVS 2013

IVS 2013 IVS Definicije IVS Opsti okvir

Opsti Standardi IVS 101 Delokrug rada IVS 102 Primena/Implementacija IVS 103 Izvestavanje

Standardi sredstava IVS 200 Preduzece & poslovni interesi IVS 210 nematerijalna imovina IVS 220 Postrojenja i oprema IVS 230 Nepokretna imovina IVS 233 Investicione nekretnine u izgradnji IVS 250 Finansijski instrumenti

Primene procene vrednosti IVS 300 Procena u svrhu finansijskog izvestavanja IVS 310 Procena vrednosti nepokretne imovine u svrhu obezbedjenja zajma

RICS profesionalni standardi procene 2014

Profesionalni standardi PS 1 Uskladjivanje sa standardima i pravilima prakse PS 2 Etika, Competencije, Objektivnost i Obelodanjivanje Globalna pravila procene Global valuation practice statements VPS1 Minimalni uslovi angazovanja VPS2 Inspekcije & Istrazivanje VPS3 Izvestaji o proceni VPS4 Osnov vrednosti, pretpostavke i specijalne pretpostavke Smernice globalne prakse procena primene Global valuation practice guidance -applications VPGA 1 Finansijsko izvestavanje VPGA 2 Obezbedjenje zajma VPGA 3 - Preduzeca VPGA 4 Nekretnine neodvojivi deo poslovanja VPGA 5 Postrojenja i oprema VPGA 6 Nematerijalna sredstva VPGA 7 Umetnost & antikviteti VPGA 8 Portfolio VPGA 9 Izvesnost & Neizvesnost

Evropski standardi za procenu EVS 2012

Deo 1 Evropski standardi za procenu vrednosi i primena EVS 1-Trzisna vrednost EVS 2- Procena vrednosti koja nije zasnovana na trzisnoj vrednosti EVS3 - Kvalifikovani procenitelj EVS 4 Postupak procene vrednosti EVS 5 Izvestavanje o procenjenoj vrednosti Primena evropskih procena vrednosti EVA 1- Procena vrednosti u svrhu finansijskog izvestavanja EVA 2- Procena u svrhu davanja zajma EVA 3- procena nekretnina u svrhu sekuratizacije EVA 4- Procena Osigurane vrednosti EVA 5- Primena Investicione vrednosti za pojedinacne investotore EVA 6- Prekogranina procena vrednosti EVA7 Procena vrednosti nekretnine u kontekstu Direktive o upravljanju alternativnim

investicionim fondovima EVA8 Procena vrednosti i energetska efikasnost Deo 2- Pravna regulativa EU I procena vrednosti nekretnina Deo 3- ostala tehnicka dokumentacija

TRZISNA VREDNOST ZAJEDNICKI KONCEPT DEFINICIJE

Trzisna Vrednost Procenjen iznos za koji bi sredstvo moglo da se razmeni na dan

procene vrednosti izmeu zainteresovanog kupca i zainteresovanog prodavca, u transakciji izmeu nezavisnih i nepovezanih strana, posle odgovarajudeg marketinga, pri emu su strane posedovale dovoljno saznanja, te delovale razumno i bez prinude. (IVS, EVS, RICS i EU Direktiva o kapitalnim zahtevima)

Trzisna zakupnina Procenjen iznos za koji bi se zakupio interes na nekretnini, na

dan vrsenja procene, izmedju zainteresovanog zakupodavca I zainteresovanog zakupca, u transakciji izmedju nepovezanih I nezavisnih strana, posle dogovarajuceg marketinga, pri cemu su strane posedovale dovoljno saznanja, te delovale razumno I bez prinude (IVS, RICS I EVS)

Najbolje i najisplativije koriscenje; optimalna iskoriscenost

HABU Highest and best use

IVS 2013 Trzisna vrednost sredstva ce odrazavati njegovu optimalnu iskoriscenost. Optimalna iskoriscenost je upotreba sredstva koja maksimizira njegovu produktivnost, a pri tome je fizicki moguca, pravno dopustena i finansijski izvodljiva.

Optimalna iskoriscenost sredstva moze se odnositi na njegovu trenutnu ili na neku alternativnu upotrebu. Ona je odredjena upotrebom koju bi ucesnik na trzistu imao u vidu za to sredstvo prilikom formiranja cene koju bi bio voljan da plati (IVS Opsti okvir paragraf 32)

ispitati uslove da bude pravno dopustena, pri cemu bi trebalo uzeti u obzir bilo kakva zakonska ogranicenja na upotrebu sredstva, npr. Zoniranje zemljista (IVS Opsti okvir 34b).

Latentna vrednost

HOPE VALUE

EVS 2012 naglaava da trina vrednost odraava puni potencijal te imovine prepoznat od strane ucesnika na trzistu. To moe dakle uzeti u obzir mogude upotrebe imovine koje u vreme vrsenja procene nisu pravno dopustene ali to vrlo verovatno mogu postati u doglednoj buducnosti EVS 1 paragraf 5.4.3.

Latentna vrednost Latentna vrednost (takoe poznata i kao bududa vrednost) je termin koji se koristi kako bi se opisalo povedanje vrednosti koje je trite spremno da plati, nadajudi se da de dodi do uvedanja vrednosti prilikom koridenja ili tokom gradnje do koje bi dolo usled promene postojedih okolnosti kao to je kontrola gradnje, postojeda infrastruktura ili neka druga ogranienja koja su trenutno prisutna. Ona de odraavati procenu verovatnode kako de trite reagovati na takvu vrednost povedanu zbog mogudnosti koridenja, trokove do kojih de dodi tom prilikom, vremenske periode i bilo koje druge faktore koji de se pojaviti tom prilikom. U svakom slucaju, doputa se mogudnost da se predviena upotreba moda nede ostvariti. Iako se to povedanje samo opisuje, ono zapravo ne postoji kao odvojena vrednost ved samo pomae pri pojanjenju Trine vrednosti nekretnine koja se mora procenjivati na osnovu raspoloivih dokaza, kao i bilo koji drugi deo procene vrednosti. Latentna vrednost nije Specifina vrednost, s obzirom da predstavlja razumna oekivanja na osnovu okolnosti koje sama nekretnina nudi. EVS 1 paragraf 5.4.4

Specificnosti EVS -Hipotekarna vrednost i PaM-

Vrednost imovine na osnovu razumne procene budude utrivosti imovine uzimajudi u obzir njene dugorone odrive aspekte, uobicajene uslove i uslove na lokalnom tritu, trenutnu upotrebu i alternativne odgovarajude upotrebe imovine. Spekulativni elementi nede se uzimati u obzir prilikom procene hipotekarne vrednosti.

Svrha odredjivanja hipotekarne vrednosti je procena dugorone, odrive vrednosti kao stabilne osnove za prosuivanje o prikladnosti nekretnine kojom se obezbedjuje zajam kod banke i koja ce biti stabilna i tokom potencijalnih fluktuacija na tritu sve dok traje hipoteka.

EVS standardi daju dodatne Smernice o hipotekarnoj vrednosti.

PaM Property and Market rating rangiranje nekretnina i trzista, TEGoVA 2004

Rangiranje nekretnina i trita je standardizovana procedura koja pokazuje odrivi kvalitet nekretnine na relevantnom tritu.

PaM

Investitori:

AIFM direktiva zahteva risk analizu

Banke:

Bazel III, vrednovanje kredita, sekuritizacija, analiza rizika

Procenitelji:

Provera procenjene vrednosti, konzistentnosti u proceni, premija za rizik

EVS

TEGoVA predvidela posledice donosenja EU regulativa koje se direktno ne ticu nekretnina ali indirektno imaju uticaj na profesiju procenitelja nekretnina, te je prilagodila svoje standarde, zahteve za kvalifikacijom i edukacijom procenitelja nekretnina sa evropskim okvirom

EU regulative i direktive koje imaju uticaj na procene nekretnina: Kapitalni zahtevi (Capital requirements regulation and directive CRD IV

package)

Alternativni investicioni fondovi (ukljucujuci menadzere nekretninskih fondova)

OTC Derivativi (kamatne stope na nekretnine) . Indirektno oprezivanje PDV (umanjenje poreskih stopa i izuzeci) Drzavna pomoc Drzavna pomoc u socijalnim stanovima

EVS

Zastita zivotne okoline

Odrzive zgrade

Poplave

Tretiranje otpada

.

Energija

Energetska efikasnost zgrada

Obnovivi materijali I izvori energije u zgradama

Zastita potrosaca neposteni uslovi ugovaranja

Jednak tretman pristup zgradama za invalide

Pranje para regulacija agenata za nekretnine

Zdravlje i sigurnost na radu

Liftovi (novi i postojeci)

EU regulacija koja ima direktan uticaj na procene nekretnina

Procene za svrhu finansijskog izvestavanja - regulativa EC 1606/2002 uvodi Medjunarodne racunovodstvene standarde i MSFI.

Procene za svrhu zajma

Za detaljan pregled EU regulacija koja imaju uticaj na nekretnine I procene, pogledati EVS 2012, Deo 2

Tri vazna dogadjaja, proistekla iz finansijske krize, su imala uticaj na donosenje EU

regulacije koje uticu na procene nekretnina:

(1)Prosirenje EU zakona o bankama na hipotekarne kredite

(2) Preuzimanje nadzora nad radom banaka od strane EU

(3) EU Ekonomsko upravljanje (EU Economic Governance)

Direktiva o hipotekarnim kreditima

Najvazniji EU zakon koji ima uticaja na procene nekretnina Odnosi se na stambene nekretnine ali ce imati uticaj i na sve ostale vrste nekretnina

Clan 19: Procena nekretnina

Zemlje clanice ce obezbediti pouzdane nacionalne standarde za procenu nekretnina za potrebe

hipotekarnih kredita Paragraf 2: Zemlje clanice ce zahtevati da interni i eksterni procenitelji budu profesionalno kompetentni i dovoljno

nezavisni od kreditora i procesa odobravanja kredita, tako da su njihove procene objektivne i dokumentovane u trajnom obliku i date na cuvanje kreditoru

Preambula 26: Pouzdanim se mogu smatrati standardi koji se baziraju na medjunarodno prepoznatim standardima,

narocito onim koje je sastavio IVSC, TEGoVA ili RICS

Evropski Stanardi procene su u saglasnosti sa Direktivom

Reflektuje zakone EU sa aplikacijama koje se odnose na kljunu politiku EU: Prekogranicne procene Procene u kontekstu AIFMD Procene i energetska efikasnost Odnose se samo na procenu nekretnina Specijalno fokusirani na relevantne aspekte bankarskih direktiva i smernice o oceni rizika i PaM Obezbedjuju jasan stnadard za procenu Hipotekarne vrednosti Favorizovan od strane ECB u procesu kontrole kvaliteta sredstava AQR stress testing

Direktiva o hipotekarnim kreditima i Nacionalni standardi procene

TEGoVA inicirala transpoziciju smernica za kreiranje nacionalnih standarda za procenu nekretnina

Osnov vrednosti: Trzisna vrednost / Hipotekarna vrednost

Obavezan sadrzaj izvestaja procene

Procene se rade od strane kvalifikovanih procenitelja

Jasan opis procesa procene

Implementacija alatki za prikupljanje trzisnih podataka, osigurava trzisnu transparentnost & ocenu rizika kod nekretnina

Evropska bankarska unija

EU ima nadzor nad radom banaka

Banke kontrolise ECB i EBA

ECB navodi da najvece banke treba da procenjuju svoje nekretnine u saglasnosti sa EVS u okviru procesa AQR 2014. Ukoliko se koriste drugi standardi (IVS ili RICS) u slucaju konflikta, prevagnuce EVS.

EBA konsultacije o nezavisnosti procenitelja i Hipotekarnoj vrednosti

EU ekonomsko upravljanje

Novi i fleksibilan nacin nadzora nad ekonomijom clanica EU bez legislative, preventivne i korektivne mere radi stabilnosti evro zone

Onemogucava da lose nacionalne politike uticu na citavu EU i na Evro

Evropska komisija se konsultuje sa centralnim bankama i lokalnim strucnjacima i predlaze resenja i reforme za svaku zemlju clanicu kojoj je to potrebno

Od svake zemlje clanice se ocekuje da primeni dogovoreno resenje i reforme

One zemlje clanice evrozone koje ne primene predlozeno dogovreno resenje mogu biti kaznjene sa 0.1% bruto domaceg proizvoda.

Nekretnine su kljucne u EU ekonomskom upravljanju

Reforme u okviru EU ekonomskog upravljanja koje se ticu nekretnina:

Racionalizacija Zakona o planiranju Retail barriers Implementacija godisnjeg poreza na imovinu Azuriranje katastarskih vrednosti na bazi kojih se odredjuje

poreska osnovica za porez na imovinu Liberalizovanje trzista stambenih nekretnina i regulisanje

zakupnine Povecavanje konkurentosti u gradjevinskoj idustriji i

pojednostavljivanje Zakona o izgradnji

Profesija procenitelja u Evropi

Buducnost profesije se odslikava u EU legislativi i EU ekonomskom upravljanju:

Nacionalne vlade ne gube identitet, ali provode neverovatnu kolicinu vremena u zajednickom kreiranju orijentacije opste politike, a detalji se ostavljaju na diskreciju svake nacionalne vlade.

Potrebna nam je zajednicka evropska platforma za procene, standarde i minimalne zahteve za edukaciju procenitelja na koje ce se osloniti investitori u nekretnine, banke i institucije EU.

TEGoVA sa svojim EVS i REV je orijentisana da kreira zajednicku platformu za procenitelje nekretnina koju traze evropske institucije, banke I investitori.

Prepoznati evropski Procenitelj REV

Oznaka superiornog kvaliteta u oblasti procena nekretnina

Dodeljuje se od strane vodecih udruzenja procenitelja u Evropi

Prekogranicni investitori su u mogucnosti da identifikuju kvalifikovane procenitelje koji obavljaju praksu na evropski prepoznatljiv nacin

Prilika da male i velike kompanije za procene zagaze na pan-evropsko trziste

Konkurentan kvalitet uz verifikovani nivo edukacije i iskustva

Prihvacen od strane European Property Federation

Broj REV u Evropi

Hvala !