19
O 1 15 EGYÉB KÉRDÉSEK, VÁLASZOK, BÍRÓSÁGI ÍTÉLETEK TÁRSASHÁZI ÜGYEKBEN KÉRDÉSEK, VÁLASZOK, BÍRÓSÁGI ÍTÉLETEK TÁRSASHÁZI ÜGYEKBEN Az állattartással kapcsolatos szabályokat a Házirendben kell meghatározni. Ebben az esetben be kell építeni, hogy „állatok a közös területen nem tarthatók”. Ugyancsak rög- zíteni kell, hogy az állat által a közös területen okozott szennyeződést az állat tulajdonosa köteles feltakarítani. Szankcióként pedig megállapítható, hogy annak elmaradása esetén birtokháborítás miatt eljárást kezdeményezhet a közös képviselő, vagy takarítási többlet költség miatt az állat tulajdonosa XX Ft többlet befizetést köteles teljesíteni. Igen, ha a befizetett biztosítási összeg lényegesen több ki- fizetéssel párosul, úgy általában a biztosítók élnek a biztosí- tási díj felemelésével. A felemelt összeget azonban nem köteles a társasház elfo- gadni, ha a felmondási határidőben – az évforduló előtt 30 nappal – a szerződést fel tudja mondani. Ha a határidőből kicsúsztak, akkor viszont a következő évben érdemes körül- nézni a többi biztosítónál, hogy mennyiért vállalják a ház biz- tosítását. Jogszerű és tisztességes társasházi biztosítást csak az adott társasház állagának ismeretében lehet kötni. A legtöbb biztosító a helyszínen is megvizsgálja az épületet, és annak korától, állapotától, nagyságától teszi függővé, hogy milyen ajánlatot ad. Fontos kiegészítő biztosítások lehetnek: – tetőhézag (beázás) – üvegkár (4 mm-nél vastagabb üvegezés esetén) – felelősség biztosítás (lakók egymásnak, vagy társasház pl. parkoló autónak okozott kárra) – közös képviselő felelősségbiztosítása, ha nincs önálló biz- tosítása erre stb. A társasházi biztosítás a közös tulajdonban lévő részekre terjed ki, így az épület teljes szerkezetére, vezeték- és csőhá- lózatára, lépcsőházra stb. Ha a társasház megköti a biztosítást, akkor az egyedi laká- sok biztosítási tételei közül ki lehet venni az épületszerkezet- tel összefüggő károkat, de természetesen mindenkinek joga van olyan biztosítónál kötni szerződést, ahol csak akar. A társasházi biztosításra hivatkozással a társasház senkit nem kötelezhet semmire, tájékoztatnia kell azonban a tulaj- donosokat, hogy kivel és milyen tartalmú szerződést kötött. (Általában az első biztosítás megkötéséről a közgyűlés dönt, a későbbiekben pedig a közös képviselő és a számvizsgáló bizottság akkor szokott változtatni, ha kedvezőbb ajánlatot kapnak az évforduló előtti felméréseknél.) ÁLLATTARTÁS SZABÁLYOZÁSA Macska ki van szoktatva a társasház közös területére, ahova oda is piszkol. Az állattartó tulajdonosnak szóltam, de eredménytelenül. Mit lehet tenni, hogy ez az állapot megszűnjön? BIZTOSÍTÁS EGYOLDALÚ MÓDOSÍTÁSA Módosíthatja-e egyoldalúan a társasház széleskörű biztosítását a megbízott biztosító cég arra való hivatkozással, hogy sok volt a kifizetés? Biztosítás jogszerűen Az országban a társasházak többsége lakóépületi társasház. De – tudomásom szerint – e társasházi biztosítási for- mának jelenleg sincs önálló, nevesített joga. Így mindenki saját érdeke, törekvése, állásfoglalása szerint próbál meg- valósítani vagy mellőzni egy-egy lakóépületi társasház-biztosítást, vagy egyéb társasingatlan-biztosítást. Azt szeret- nénk tudni, hogy hogyan kell jogszerű, tisztességes társasházi biztosítást kötni? A társasház-biztosításban való korábbi részvétel kiváltható-e utóbbi egyéni lakásbiztosítással? Kötelezheti-e a társasházi biztosítás a tulajdonostársakat bármire is? Válasz Válasz Válasz

ÁllattartÁs szabÁlyozÁsa - Társasházi Háztartás · 2014. 5. 21. · mészetesen nem azt kívánom hangoztatni, hogy esetleg nem lehet pl. kedvező, megnyugtató a társasházi

  • Upload
    others

  • View
    0

  • Download
    0

Embed Size (px)

Citation preview

Page 1: ÁllattartÁs szabÁlyozÁsa - Társasházi Háztartás · 2014. 5. 21. · mészetesen nem azt kívánom hangoztatni, hogy esetleg nem lehet pl. kedvező, megnyugtató a társasházi

O 1

15

EGYÉB

K é r d é s e K , v á l a s z o K , b í r ó s á g i í t é l e t e K t á r s a s h á z i ü gy e K b e nK é r d é s e K , v á l a s z o K , b í r ó s á g i í t é l e t e K t á r s a s h á z i ü gy e K b e n

az állattartással kapcsolatos szabályokat a házirendben kell meghatározni. ebben az esetben be kell építeni, hogy „állatok a közös területen nem tarthatók”. Ugyancsak rög-zíteni kell, hogy az állat által a közös területen okozott szennyeződést az állat tulajdonosa köteles feltakarítani.

szankcióként pedig megállapítható, hogy annak elmaradása esetén birtokháborítás miatt eljárást kezdeményezhet a közös képviselő, vagy takarítási többlet költség miatt az állat tulajdonosa XX Ft többlet befizetést köteles teljesíteni.

Igen, ha a befizetett biztosítási összeg lényegesen több ki-fizetéssel párosul, úgy általában a biztosítók élnek a biztosí-tási díj felemelésével.

A felemelt összeget azonban nem köteles a társasház elfo-gadni, ha a felmondási határidőben – az évforduló előtt 30

nappal – a szerződést fel tudja mondani. Ha a határidőből kicsúsztak, akkor viszont a következő évben érdemes körül-nézni a többi biztosítónál, hogy mennyiért vállalják a ház biz-tosítását.

Jogszerű és tisztességes társasházi biztosítást csak az adott társasház állagának ismeretében lehet kötni. a legtöbb biztosító a helyszínen is megvizsgálja az épületet, és annak korától, állapotától, nagyságától teszi függővé, hogy milyen ajánlatot ad. Fontos kiegészítő biztosítások lehetnek:– tetőhézag (beázás)– üvegkár (4 mm-nél vastagabb üvegezés esetén)– felelősség biztosítás (lakók egymásnak, vagy társasház pl.

parkoló autónak okozott kárra)– közös képviselő felelősségbiztosítása, ha nincs önálló biz-

tosítása erre stb.A társasházi biztosítás a közös tulajdonban lévő részekre

terjed ki, így az épület teljes szerkezetére, vezeték- és csőhá-lózatára, lépcsőházra stb.

ha a társasház megköti a biztosítást, akkor az egyedi laká-sok biztosítási tételei közül ki lehet venni az épületszerkezet-tel összefüggő károkat, de természetesen mindenkinek joga van olyan biztosítónál kötni szerződést, ahol csak akar.

a társasházi biztosításra hivatkozással a társasház senkit nem kötelezhet semmire, tájékoztatnia kell azonban a tulaj-donosokat, hogy kivel és milyen tartalmú szerződést kötött. (Általában az első biztosítás megkötéséről a közgyűlés dönt, a későbbiekben pedig a közös képviselő és a számvizsgáló bizottság akkor szokott változtatni, ha kedvezőbb ajánlatot kapnak az évforduló előtti felméréseknél.)

ÁllattartÁs szabÁlyozÁsaMacska ki van szoktatva a társasház közös területére, ahova oda is piszkol. Az állattartó tulajdonosnak szóltam, de

eredménytelenül. Mit lehet tenni, hogy ez az állapot megszűnjön?

biztosítÁs egyoldalú módosítÁsaMódosíthatja-e egyoldalúan a társasház széleskörű biztosítását a megbízott biztosító cég arra való hivatkozással,

hogy sok volt a kifizetés?

Biztosítás jogszerűenAz országban a társasházak többsége lakóépületi társasház. De – tudomásom szerint – e társasházi biztosítási for-

mának jelenleg sincs önálló, nevesített joga. Így mindenki saját érdeke, törekvése, állásfoglalása szerint próbál meg-valósítani vagy mellőzni egy-egy lakóépületi társasház-biztosítást, vagy egyéb társasingatlan-biztosítást. Azt szeret-nénk tudni, hogy hogyan kell jogszerű, tisztességes társasházi biztosítást kötni?

A társasház-biztosításban való korábbi részvétel kiváltható-e utóbbi egyéni lakásbiztosítással? Kötelezheti-e a társasházi biztosítás a tulajdonostársakat bármire is?

Vála

szVá

lasz

Vála

sz

Page 2: ÁllattartÁs szabÁlyozÁsa - Társasházi Háztartás · 2014. 5. 21. · mészetesen nem azt kívánom hangoztatni, hogy esetleg nem lehet pl. kedvező, megnyugtató a társasházi

O 2

15

EGYÉB

2 0 0 0 ó t a a t á r s a s h á z a k s z o l g á l a t á b a n

EGYÉB

A társasház biztosításáról minden esetben a közgyűlés dönt. Általában a beszerzett ajánlatok megvizsgálásával és a célszerűség figyelembe vételével döntenek a tulajdonosok. Ha a közgyűlés döntött erről, akkor az minden tulajdonosra nézve kötelező. Aki nem értett egyet a közgyűlési határozattal,

az 60 napon belül kérhette a bíróságtól a hozott határozat érvénytelenségének megállapítását. ha ez nem történt meg, akkor el kell fogadnia, hogy a közös képviselő végrehajtja a határozatot, és megköti a többség által szükségesnek ítélt vagyonbiztosítást, mert erre kötelezi a társasházi törvény.

biztosítÁs szükségességeTudomásom szerint a társasház jogalanyisága a funkciójához igazodóan korlátozott. Így pl. a társasházi törvény 56.

§. (1) bekezdése alapján a társasház csak szükséges szolgáltatások, vállalkozások tekintetében valósíthat meg jogügy-leteket. A szükséges törvényi kitétel, előfeltétel tudomásom szerint egy magas szintű szabályozóeszköz. Ezzel ter-mészetesen nem azt kívánom hangoztatni, hogy esetleg nem lehet pl. kedvező, megnyugtató a társasházi közös tulajdon közös néven történő vagyonbiztosítása, de ha a társasházi törvény így rendelkezik, akkor ezt is illik betar-tani, külön tekintettel arra, hogy e jogszabályhely is kogens – meglátásom szerint.

Valójában ki, vagy mi dönti el a társasházi közös tulajdon biztosításának a szükségességét, nélkülözhetetlenségét? A közös vagyonbiztosítás, szolgáltatás (pénzért pénz) valóban szükséges a társasház közös tulajdonának a rendelte-tésszerű működtetéséhez? Mindenesetre pl. nekem kételyem van a szükségesség tekintetében, külön tekintettel arra, hogy a biztosításnak elsősorban öngondoskodási jellege van. Míg másoknak esetleg nincs kételyük e jogterületen.

Vála

sz

Ha a társasháznak nincs ún. közös tulajdonra vonatkozó biztosítása, akkor a homlokzati vakolat kijavítását a lakásokra kötött biztosítási szerződések feltehetően nem fedezik, azon-ban ennek pontos eldöntése csak a lakásokra kötött biztosí-tási szerződések ismeretében lehetséges.

Mindenképpen célszerű megkötni az ún. társasházi biztosí-tást, amelyben a teljes épület szerkezete, a közös tulajdonú

helyiségek, a vezeték- és csőrendszerek meghibásodása ese-tén fizet a biztosító. Ebben az esetben a lakásokra kötött szerződésekből ki lehet venni a falakra, víz- csőrepedés stb. kártételeket, mert azokat a társasház biztosítása alapján megtérítik a tulajdonosnak.

biztosítÁs tartalmaHa a lakóépületünkben élők 70%-ának megvan a saját lakásbiztosítása, akkor az épület közös használatú helyiségei

is biztosítva vannak-e? Viharkárra is vonatkozik-e? Nemrégiben olyan erős (orkán erejű szél volt), hogy az épület homlokzatán a vakolatot megkezdte, és le is esett.

A biztosító megtéríti-e a kárunkat?

Vála

sz

Nincs kötelezően előírva, hogy a társasháznak érvényes biztosítással kell rendelkeznie.

ha van érvényes biztosítás, akkor annak költségét a közös költségbe be kell építeni, és mindenki fizeti a tulajdoni hánya-

dának megfelelően. Ha valaki nem teljesíti a fizetési kötelezettségét, akkor vele szemben ugyanúgy megindítható a fizetési meghagyásos eljárás a közös költség nem fizetése miatt.

biztosítÁsi kötelezettségKötelező-e biztosítani a társasházat? Jelenleg van biztosítás, de az egyik lakó nem akarja fizetni a díjat. Mit lehet

tenni?

Vála

sz

Page 3: ÁllattartÁs szabÁlyozÁsa - Társasházi Háztartás · 2014. 5. 21. · mészetesen nem azt kívánom hangoztatni, hogy esetleg nem lehet pl. kedvező, megnyugtató a társasházi

EGYÉB

O 3

15

EGYÉB

K é r d é s e K , v á l a s z o K , b í r ó s á g i í t é l e t e K t á r s a s h á z i ü gy e K b e n

A kártevők irtására szakosodott szakembert kell megke-resnie, és a szükséges helyekre vonatkozóan az irtást meg-rendelni. Ha csak a közösségi területeken szükséges – udvar,

lépcsőház –, akkor a társasházi közösből kell a költségeket megfizetni, de ha a lakáson belül is szükséges az irtás, akkor azt minden tulajdonosnak magának kell megtérítenie.

a törvény nem tesz különbséget a lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek után fizetendő közös költségre vonatkozóan. A társasház szervezeti-működési szabályzatá-ban lehet eltérni a tulajdoni hányadra vonatkozó fizetési kö-telezettségtől, és lehet engedményeket tenni a használat-ra tekintettel.

Önök jogosan reklamálnak azzal kapcsolatban, hogy a fel-újítások során az alagsori helyiségekre nem fordítottak figyel-met, és kimaradtak az egyéb korszerűsítésekből – pl. ablak csere, szigetelés stb. – is. Megoldásként a közgyűlésen ho-zott határozatok megtámadását biztosítja törvény, ahol önöknek, mint a kisebbségben lévők érdekeit sértő határoza-tok ellen kell fellépniük.

Amennyiben a társasház működése nem felel meg a tár-sasházi törvénynek, vagy a társasház SZMSZ-ében foglaltak-nak, úgy 2014. február 1-től lehetőség van a helyi jegyzőtől felügyeleti intézkedést kérni. Neki – várhatóan – lehetősége lesz a közös képviselőt közgyűlés összehívására kötelezni, és a napirendi pontok meghatározására is javaslatot tehet.

A jelenlegi szabályozás szerint a bíróságnak sincs jogköre arra, hogy a hozott határozatokat megváltoztassa, igazságo-sabb döntést hozzon, mert a törvény szerint csak hatályon kívül helyezheti a társasházi közgyűlési határozatokat.

Javasolni csak azt tudom, hogy próbáljon meg a tulajdono-sokkal olyan egyezséget létrehozni, amelynek alapján önöket sem kezelik kívülállónak, és elfogadják, hogy ugyanazon jo-gok illetik meg önöket is.

bogarakKilenclakásos társasházban lakom, az egyik földszinti lakásban. A mellettem lévő lakó albérlő lakása előtt van pár

tő mályvabokor, amit elleptek a futrinka bogarak. Ezek a bogarak befészkelnek minden résbe a házon, és mivel na-gyon szapora, beborítják a teraszt, ellepik a házfalát. Szóltam a bérlőnek: mi lenne, ha kiszedné a mályvabokrait, hiszen előzőleg ő is panaszkodott a bogarak miatt, de erre nem hajlandó.

Mitévő legyek? Kötelességem eltűrni a minden házrésbe lepetéző bogarakat? (A lakás tulajdonosa állítólag kül-földön él.)

Diszkriminált üzletekÜzletünk pinceszinten van, az emeleti lakásokkal egyenlő mértékű felújítási költséget szavaztak meg ránk is. Ez

nem is lenne baj, ha a felújításnál is úgy kezelnének bennünket De a rossz lábazat miatt beáztunk, mikor reklamál-tunk, azt a választ kaptuk, hogy a pince nem egyenlő a lakásokkal. Ablakcsere volt a házban, csak nálunk nem, mondván az üzlet nem tartozik a házhoz. Tetőfelújítás volt, de az üzletünk bejáratához nem készült ereszcsatorna, mert sokba kerül. Mi pedig ázunk, az ügyfeleink nyakába és az árura hullik az eső és hó, ázik a fal.

Rám – a pincehelyiségre – 2 millió Ft-ot vetettek ki, de ebből a mi részünkre nem kerül egy Ft sem!A törvényt csak a lakók kötelességeire kell alkalmazni, a jogaira nem? A közgyűléssel nem megyek semmire, mivel még az ügyvédjük is azt mondta a bíróságon, hogy vállalkozó, van

miből, fizesse a kárait. A lakók is ezen a véleményen vannak. Az üzletek tulajdonosait alapból utálják a lakók, mert „vállalkozó és felveti a pénz”. Ugyanannyi költséget kell

nekik fizetni, mint egy 5-6 fős családnak, miközben nem járnak be a házba, nem koptatják a liftet, lépcsőt, lépcsőházat, a járdát maguk takarítják, nekik nem kell a lépcsőházat világítani, fűteni. Külön van villanyóra, gázóra, vízóra, saját fogyasztását maga fizeti, 90%-ban csak a falak közösek.

Hol kereshetem az igazamat?

Vála

szVá

lasz

Page 4: ÁllattartÁs szabÁlyozÁsa - Társasházi Háztartás · 2014. 5. 21. · mészetesen nem azt kívánom hangoztatni, hogy esetleg nem lehet pl. kedvező, megnyugtató a társasházi

O 4

15

EGYÉB

2 0 0 0 ó t a a t á r s a s h á z a k s z o l g á l a t á b a n

EGYÉB

Tértivevényes ajánlott levélben fel kell szólítani a szom-széd ház tulajdonosait (közös képviselőjét) a terület rendezé-sére. a levélben le kell írni azt is, hogy ha ennek nem tesznek

eleget, akkor önök szabálysértési eljárást kezdeményezhet-nek a helyi önkormányzatnál, és kérhetik a hatósági intézke-dést.

A 2012. január 1-től hatályos 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet 4. §-a az alábbiakat tartalmazza:

„4. § (1) A tanúsítványt – a (2)–(4) bekezdésben foglaltak figyelembevételével – az épület egészére kell kiállítani.

(2) A tanúsítvány – a tulajdonos döntése szerint – az 1. § (3) bekezdés b) pontjában meghatározott esetekben kiál-lítható az épületnek egy önálló rendeltetési egységére (lakására) is.

(3) A tanúsítvány az épület egészére állítható ki, ha az épü-letben levő önálló rendeltetési egységek (lakások) fűtése, szellőzése, és a használati melegvíz szolgáltatása azonos rendszerű vagy egy rendszert alkot. Kiállítható az épület egészére a tanúsítvány akkor is, ha az épület valamennyi el- térő önálló rendeltetési egységéről (lakásáról) készült tanú-sítvány rendelkezésre áll.

(4) Az azonos energetikai tulajdonságú önálló rendeltetési egységek (lakások) tanúsításánál az egy önálló rendeltetési egységre (lakásra) készített tanúsítvány alapján a további hasonló rendeltetési egység (lakás) tanúsítványa kiállítható.”

A jogszabályi rendelkezés szerint választható, hogy az egész épületre vagy csak az adott lakásra készítik el a tanú-sítványt. A társasházi törvény 56. §-ában foglaltak alapján a tanúsítvány semmiképpen nem tartozhat a rendes gazdál-kodás körét meghaladó kiadásokhoz, mivel nem bővül az

épület, és nem is alakítják át, illetve új épületberendezés sem létesül. így a rendes gazdálkodás körébe sorolva viszont nem kell hozzá minősített többség.

Figyelemmel azonban arra, hogy az egész épületre vonat-kozó energia-tanúsítvány elkészíttetése több százezer forint, így mindenképpen közgyűlési döntés szükséges róla.

A 2012. január 1-től hatályos rendeletben egyébként nem szerepel az energia-tanúsítvány kötelező alkalmazásának időpontja.

A rendelet 1. § (3) 1 bekezdése szerint a következőkre terjed ki a hatálya:

a) új épület építése;b) meglévő épület (önálló rendeltetési egység, lakás)ba) ellenérték fejében történő tulajdon-átruházása, vagybb) egy évet meghaladó bérbeadása;c) 1000 m2-nél nagyobb hasznos alapterületű hatósági

rendeltetésű, állami tulajdonú közhasználatú épület.a rendelkezés szerint az öröklési esetekre nem vonatkozik.

A távhővel kapcsolatos elszámolás kérdésében az energe-tikai tanúsítvány megállapításai nem lehetnek ellentétesek a törvényi szabályozással és a megosztásról minden esetben a közgyűlésnek kell döntenie.

Dzsungel a szomszéDBanMi tehetünk, ha a szomszéd ház kertje elvadult, és a kerítés mentén olyan bálványfa erdő van, ami a mi házunkat

is veszélyezteti (elhalóban van, kidőlhet, ráadásul túl közel vannak a falakhoz)?

energetikai tanÚsítVánY 2012. jan. 1-től. az ingatlanok adás-vételénél kötelező az energetikai tanúsítvány. Ha a társasház egységesen rendeli meg, akkor sokkal kedvezőbb ár érhető el, mintha a tulajdonosok egyénileg

oldanák meg ezt a problémát, és ilyenkor egyúttal az épület is kapna egy besorolást, ami egy pályázaton való részvé-telnek elengedhetetlen feltétele. Sokan érvelhetnek azzal, hogy úgysem akarják eladni lakásukat. 1.: Milyen szavazati arány szükséges az energia-tanúsítvány elkészíttetésének elhatározásához a közgyűlésen? (Vagy

a társasház teljes tulajdoni hányadát kell figyelembe venni szavazáskor? )2.: Ezt a rendes gazdálkodás körét meghaladó költségek közé kell-e sorolni (mert akkor az meghatározza a szavazati

arányokat)?3.: Öröklés útján vagy árverésen szerzett ingatlanra ez hogyan vonatkozik?4.: Milyen szavazati arányt kell akkor figyelembe venni, ha a társasháznál a fűtési elszámolás költségosztók adatai

alapján történik, de a rendeletben foglaltak nem adnak megfelelő szétosztási lehetőséget? (Hivatkozik a rendelet arra, hogy ha az épületre energetikai felmérés történik, akkor azt kell figyelembe venni.)

Vála

szVá

lasz

Page 5: ÁllattartÁs szabÁlyozÁsa - Társasházi Háztartás · 2014. 5. 21. · mészetesen nem azt kívánom hangoztatni, hogy esetleg nem lehet pl. kedvező, megnyugtató a társasházi

EGYÉB

O 5

15

EGYÉB

K é r d é s e K , v á l a s z o K , b í r ó s á g i í t é l e t e K t á r s a s h á z i ü gy e K b e n

Mindenképpen az önkormányzat építésügyi hatóságánál kell a bejelentést írásban megtenni, és – ha lehetséges – több lakóval aláíratott kérelemben kérni kell az éjszakai mun-kavégzés megtiltását.

Lehetőség van továbbá birtokháborítás miatt a kivitelezőt feljelenteni, de előtte ismerni kellene a szerződését, hogy ab-ban engedélyezték-e számára az éjszakai építkezést.

Az építkezések végezetével átadás-átvételi eljárást, majd egy év után utóellenőrzést kell végezni, amelynek során jegy-zőkönyvbe kell rögzíteni a feltárt hibákat és hiányosságokat. Ha a tető beázása már akkor is megállapítást nyert, akkor szakértő tudja megállapítani, hogy valójában mi okozza a beázást.

Az 5 év garanciális időt viszont a műszaki átadás-átvételtől kell számítani, és ha az lejárt, akkor a szavatossági jog érvé-nyesítését lehet kérni a kivitelezőtől az egyes épületszerke-zetek, és azok létrehozásánál felhasználásra kerülő termé-kek kötelező alkalmassági idejéről szóló 11/1985. (VI. 22.) ÉV-IpM-KM-MÉM-BkM együttes rendelet alapján.

éjjeli építkezés a szomszéDBan198 lakásos társasházban lakom. Velünk szemben bevásárló központ épül, ami mindössze 27 méterre van a tár-

sasházunktól. Amióta elkezdődött itt az építkezés, azóta nekünk se éjjelünk, se nappalunk nincs: zaj, por, hangos-kodás… – ami egy építkezéssel együtt jár. A legfőbb probléma az éjszakai építkezéssel van. Hajnali 2-3-4 órakor arra ébred fel az ember, hogy kopácsolnak, zörögnek és hangosan dolgoznak.

Többször is írtunk levelet az önkormányzatnak, médiának és a bevásárló központ vezetőségének, de nem történt semmi változás.

A kerületi rendőrkapitányságot is többször értesítettük a csendháborításról, de mindig azt a választ kaptuk, hogy tegyük meg a feljelentést, anélkül ők nem tudnak mit tenni.

garanciaNyolc éves (!) társasházunk teteje beázik. A szakember azt mondja, rossz volt a tervezés, vagy hibás volt a kivi-

telezés. A kivitelező azt mondja, lejárt az 5 év garancia.Valóban csak öt év a garancia olyasmire, ami már az építéskor sem volt jó?

Vála

szVá

lasz

a lakáson belül hangya-, csótány és egyéb kártékony rovar irtása a tulajdonosok feladata. A társasházat csak a közös

területen megjelenő rovarok irtásának költsége terheli.

HangYákAz egyik társasházam IV. emeletének középső lakásában „közönséges” hangyák jelentek meg. A strang vezetékek

részére kialakított szekrény alsó és felső részét is teljesen lezárattam, a lakásban hangyairtót helyeztem el. Pár hét múlva ismét megjelentek, a lakás más részében. Ekkor szakembert hívtunk, aki elvégezte a rovarirtást. Közben itt is, és a többi lakásban is fáraó hangyák jelentek meg. Az egész lépcsőházban – mind a 15 lakásban – fáraóhangya irtót helyeztettem el. A lakásban még ezek után is ismét megjelentek a közönséges hangyák (sem a mellette, sem az alatta lévő lakásokban nem észlelhetők a hangyák).

A lakásban megjelenő hangyák irtása kinek a feladata?V

Page 6: ÁllattartÁs szabÁlyozÁsa - Társasházi Háztartás · 2014. 5. 21. · mészetesen nem azt kívánom hangoztatni, hogy esetleg nem lehet pl. kedvező, megnyugtató a társasházi

O 6

15

EGYÉB

2 0 0 0 ó t a a t á r s a s h á z a k s z o l g á l a t á b a n

EGYÉB

Az egy helyrajzi számon lévő épületeket egy társasházként kell figyelembe venni, így egyetlen szervezeti-működési sza-bályzattal rendelkezhetnek. az szMsz-ben azonban részlete-sen rögzíteni kell, hogy a külön gazdálkodás milyen módon folytatható a különálló épületek tekintetében.

rögzíteni kell azokat a költségeket, amelyek az egész tár-sasházat terhelik, és meg kell határozni, hogy milyen téma-körökben dönthetnek önállóan az épületek.

A gazdálkodás ellenőrzésére vonatkozó részlet-szabályo-kat is célszerű az SZMSZ-ben rendezni, így lehet minden épületben egy-egy ellenőrző tag, és az egész társasház gaz-dálkodására ezekből a tagokból lehet megválasztani a szám-vizsgáló bizottságot.

A megbízási szerződést – az önöknél lévő speciális esetre figyelemmel – egyrészt a társasház közös képviselőjének, valamint az önt megválasztó közgyűlésen határozatban rögzí-tett tulajdonosnak kellene aláírnia.

A megbízási szerződés tartalmát nyilvánosan kell kezelni, mivel abban nem lehetnek olyan tételek, amelyek sértenék bárkinek a személyes érdekét.

A felvetett kérdések megoldása csak az SZMSZ átdolgo-zása és a részletek kidolgozása mellett lehetséges, mivel egyéb törvényi vagy jogszabályi előírás nincs.

A társasházi törvény legutóbbi módosításánál a nem lakás célú helyiségek tevékenységi körének megváltoztatása ese-tén akkor kell a tulajdonosok hozzájárulása, ha telepenge-dély köteles tevékenységet akarnak benne folytatni, illetve ha kizárólag üzletben forgalmazható termék forgalmazásához működési engedély kiadása szükséges, akkor a hatóság a közgyűlési határozat figyelembe vételével dönt.

a társasháznak az szMsz-ében kell meghatározni azokat a feltételeket, amelyekkel el tudják fogadni a működést. Ha

nincs az szMsz-ben erre vonatkozóan rendelkezés, akkor közgyűlési határozatban kell meghatározni és részletezni, hogy mi az a tevékenység, amely a lakhatás nyugalmát za-varja.

A közösség ezt a határozatát az összes tulajdoni hányad szerint legalább egyszerű szavazattöbbséggel állapítja meg, de az SZMSZ-ben a közvetlenül érintett tulajdonosok 2/3-os igenlő szavazatának szükségességét is előírhatja.

HÁzmegbízott jogköreHat külön épületből álló, azonos helyrajzi szám alatt elhelyezkedő társasház közül 4-nek a házmegbízottja vagyok.

(Rendelkezem társasházkezelői vizsgával és önkormányzati regisztrációval.) Megbízási szerződés alapján, díj ellenében, számlásan végzem a tevékenységem, mellékfoglalkozásban. Egy társasházat 2012-ben, 3-at idén év elején vettem át kezelésre. Korábban ezekben a társasházakban hosszabb ideig valamelyik tulajdonos vitte a ház ügyeit.

A 6 társasháznak egy adószáma, és egy közös képviselője van, az önálló gazdálkodással bíró társasházaknál nem mindenhol van pénzügyi ellenőrző bizottság.

A társasházi törvény értelmében milyen és „mekkora” jogköröm van az alapító okiratot és az SZMSZ-t is figye-lembe véve?

Kivel kellett volna aláíratni a megbízási szerződést? Joga van-e bármely tulajdonosnak a megbízási szerződést – amelyet a társasházzal kötöttem – elkérni, annak tar-

talmát ellenőrizni, ellenőriztetni?

Hozzájárulás étterem nYitásáHozA társasház pincéjében az új tulajdonos éttermet akar nyitni. Tájékoztattam, hogy a közgyűlés hozzájárulása szük-

séges ahhoz, hogy ezt a tevékenységet folytassa. Hivatkozott valamilyen gazdasági törvényre, mely szerint erre nincs szükség. Tudomásom szerint a társasházi törvény nem módosult annyira, hogy egyáltalán ne kelljen hozzájárulás a társasház részéről. A napokban vette meg a helyiséget, és a munkálatokat már el is kezdte!

Kell hozzájárulás? Hány %?

Vála

szVá

lasz

Page 7: ÁllattartÁs szabÁlyozÁsa - Társasházi Háztartás · 2014. 5. 21. · mészetesen nem azt kívánom hangoztatni, hogy esetleg nem lehet pl. kedvező, megnyugtató a társasházi

EGYÉB

O 7

15

EGYÉB

K é r d é s e K , v á l a s z o K , b í r ó s á g i í t é l e t e K t á r s a s h á z i ü gy e K b e n

a lakásszövetkezet alapszabályát kell áttekinteni, és meg-nézni, hogy ki gyakorolja a munkáltatói jogokat. Ha az igazga-tó egy személyben jogosult rá, akkor ő munkaviszonyt léte-síthet az arra alkalmas személlyel. Természetesen saját ma-gával nem köthet szerződést.

az alapszabályban arról is kell rendelkezni, hogy az igaz-gatóság tagjai a tiszteletdíjon felül részesülhetnek-e más el-látásban, milyen költségtérítés jár a részükre stb.

Miután minden lakásszövetkezet más-más módon szabá-lyozza a működését, így – várhatóan – a feltett kérdéseire pontos választ talál a lakásszövetkezet alapszabályában.

igazgatósági tag, mint munkaVállalóLakásszövetkezeti épületben lakom, szövetkezetnek tagja vagyok. A szövetkezet alapszabálya alapján a munkálta-

tói jogokat az igazgatóság gyakorolja, azonban az igazgatóság két tagja napi 4 órás munkaviszonyt létesített a szövet-kezettel, átveszik a közös költséget, és intézik az ügyeket, ugyanakkor utalványozási joggal is rendelkeznek. Ezt meghaladóan az igazgatóság éves szinten közel 2 millió forint tiszteletdíjat is felvesz (közgyűlési határozat alapján).

Hogy lehet valaki egyben alkalmazott és saját maga a munkáltató is?

Vála

sz

Természetesen nincs akadálya annak, hogy jelezze a la-kásszövetkezet igazgatósága felé, hogy a bérleti díj megál-lapítása a régi bérlőkkel szemben nem igazságos, és javas-latot tegyen az önök által reálisnak ítélt bérleti díj összegére.

A bérleti díj összegének változásához mind a két fél egybe-hangzó állásfoglalása szükséges, de amennyiben nem tud-nak megállapodni, akkor csak a bérlet felmondása lehet a megoldás.

igazságtalan Bérleti Díj 2004 óta bérlek egy szövetkezeti háztól egy 20 m2-es üzlethelyiséget, amin azóta ők semmilyen javítást nem végez-

tek, azt sem tudják, most milyen állapotban van, de azt sem, hogy milyen állapotban vettem át, mert az előző bérlőtől kaptam meg a kulcsot. Akkor megállapítottak egy bérleti díjat, amit évente emelnek (kb. 5-7%-kal).

A házsoron időközben több üzlet megürült és újra kiadták, de kb. 2/3 áron, mint amennyit mi, régi bérlők fizetünk, és ebből kifolyólag nekünk az emelésünk is mindig több lesz.

Kérhetem-e a lakásszövetkezettől, hogy mérsékelje a bérleti díjat valami más indokkal azon kívül, hogy már kifizethetetlen?

Vála

sz

Elsősorban a biztosító által felmért káresemény lehet a döntő, mivel a felelősségbiztosítás szerint – ha a szomszéd ház rendelkezik ilyen kiegészítő biztosítással – az általuk okozott minden kár megtérítését a biztosítónak kell vállalnia.

Ha a felmérés során nem került sor az önök kárának fel-becsülésére, akkor pótszemlét kell kérni, és lehetőleg már a kár összegéről is tájékoztatást kell adni a kárfelmérő szakem-bernek.

Ha nincs a szomszéd társasháznak ilyen jellegű biztosítá-sa, akkor érdemes fényképekkel igazolni, hogy az önöknél bekövetkezett kárnak mi az oka – esetleg ha van építész szakvélemény, akkor az a perben felhasználható –, és a szomszédot írásban fel kell szólítani, hogy az adott kár-

összeget fizesse meg az önök részére. Természetesen meg-felelő határidőt is meg kell állapítani.

ha nincs reagálás a szomszéd társasháztól, akkor kere-setet kell benyújtani a bírósághoz, és kérni kell a kárösszeg megtérítését.

A perben az önök társasháza lesz a felperes, így mindent önöknek kell „bizonyítani”, vagyis a kár bekövetkeztét, a javí-tás és helyreállítás költségét stb.

Ha önök valóban többször felszólították őket a fa által vár-ható károkozásra, akkor ez is segíthet a perben. ilyenkor célszerű a korábban – esetleg – készült fényképekkel bi-zonyítani, hogy milyen volt az eredeti állapot, és milyenné vált az idők során.

kÁrokozó szomszédA közelmúltban egyik vihar alkalmával a szomszéd társasház udvarán levő faág leszakadt, rádőlt a kerítésre, és

megdöntötte a tartópillért. A személyi bejárat ezáltal használhatatlanná vált, a pilléren levő fedkő elmozdult, élet- és baleset veszélyes.

A szomszéd ház közös képviselője a biztosítónál bejelentette, először vis majort jegyzőkönyveztek, és a képviselő a felelősségét sem ismeri el. Közbenjártam, kértem egy pótszemlét, azonban erről nem kaptam jegyzőkönyvet. A szomszéd ház – sajnos csak szóban, de – többször fel lett szólítva a fa metszésére, de nem történt semmi. Az ág, ami leszakadt, egyébként is átnőtt a kerítésen, ennek látható nyoma van, mert a kerítés ettől már korábban elgörbült.

Milyen lehetőségem van arra, hogy a tartó oszlopot a szomszéd házzal, mint – szerintem – károkozóval helyreál-líttassam?

Vála

sz

Page 8: ÁllattartÁs szabÁlyozÁsa - Társasházi Háztartás · 2014. 5. 21. · mészetesen nem azt kívánom hangoztatni, hogy esetleg nem lehet pl. kedvező, megnyugtató a társasházi

O 8

15

EGYÉB

2 0 0 0 ó t a a t á r s a s h á z a k s z o l g á l a t á b a n

EGYÉB

A közös képviselő váltás nem befolyásolja a munkaszer-ződéseket, vagyis minden szerződés továbbra is érvényben marad. A munkaviszony megszüntetésére a munka törvény-könyvének szabályait kell alkalmazni, vagyis ott rögzítve van, hogy milyen esetben lehet felmondani a munkavállalónak.

Itt olyan kitétel nincs, hogy az új vezetőnek fel kellene mondania a régi dolgozónak, de olyan sincs, hogy az tilos.

A felmondás indokainak kell olyannak lennie, amit a munkáltató – adott esetben a társasház – igazolni és bizonyítani tud egy esetleges bírósági eljárásban.

A kerítés karbantartásával kapcsolatosan a Ptk. azt írja elő, hogy minden tulajdonos köteles azt megfelelő módon karbantartani.

Az építési előírások – 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet 44. §-a szerint a társasházzal szemben állva az utcai kerítés teljes hossza, valamint a jobb oldali kerítés teljes hossza és a hátsó kerítés 50%-a tartozik az adott épülethez.

ha a szomszédos társasház az önök bal oldalán helyezke-dik el, akkor a kerítés karbantartása az Önök feladata.

Természetesen írásban, tértivevényes ajánlott levélben fel lehet szólítani az érintetteket, hogy a kerítés állagának meg-óvása érdekében a jövőben nem magasítsák meg az oldalu-kon a kerítés alapját, mert kénytelenek lesznek a felújítási költség egy részét rájuk hárítani.

kerítés melletti terület Használata, karBantartásaA társasházunk hegyoldalban lévő kerttel rendelkezik. A szomszédos társasháztól drótkerítés választ el. A kerítéstől milyen távolságban kell a társasháznak karbantartania a területet? Ez mit jelent? Feltöltheti-e a kerítés tövét az egyik fél a lehulló falevelekkel, gallyakkal úgy, hogy ez az évek alatt szintkülönbséget

eredményezzen? A másik kertbe esőzésekkor az így deponált korhadó gallyak, falevelek átfolynak. A kerítés alja már megsemmisült, szétrohadt.

Hol találok szabályozást a kerítésről, a környezetében lévő terület karbantartottságról?

Vála

sz

a többlet költségekért természetesen a közös képviselet felel, mert az ő feladatuk a számlákon szereplő szolgáltatá-sok ellenőrzése.

Az okozott kár kiszámításánál figyelembe kell venni, hogy maximum 5 évre visszamenőlegesen lehet követelni, és a bizonyítási teher a tulajdonosi közösséget terheli.

keVesebb a kukaKit terhel a felelősség, ha több éven keresztül a közös képviselet nem ellenőrizte le, hogy valós-e a közmű szám-

lákban szereplő tétel? Most derült ki, hogy 2004. 08. 30. óta – amikor ez a képviselet vette át a házat – 12 kuka ürítését rendelte meg, heti

két alkalommal. A háznak azonban csak 10 kukája van, és abból is csak 9-et üríttetünk két éve!

Vála

sz

ki a munkáltató?Ha közös képviselő váltásra kerül a sor, mi a helyes eljárás az előző közös képviselő által szerződtetett személyekkel

kapcsolatban. Automatikusan megszűnik a további tevékenység végzésük? Megy a közös képviselővel, vagy füg-getlen tőle?

Függ-e az illető személy tevékenységvégzési lehetősége a közös képviselőtől? Az új közös képviselőn múlik-e, hogy továbbra is alkalmazza vagy sem?

Vála

sz

Szervezeti-működési szabályzatot kötelezően kell készíteni a társasházi törvény szerint. egyéb szabályzatként még a tűzvédelmi szabályzat elkészítése szükséges.

Pénzügy-gazdálkodási területen a számviteli törvény sze-rint előírtakat kell figyelembe venni, pl. készpénzforgalom

esetén pénztár szabályzatot kell készíteni, több tárgyi eszköz megléte esetén leltározási szabályzat szükséges (stb.). Ezek elkészítésének szükségessége azonban csak az adott tár-sasház tényleges gazdálkodása alapján határozathatók meg.

kötelező szaBálYzatok a társasHázBanMi írja elő, hogy milyen szabályzatokat kell a társasháznak KÖTELEZŐEN elkészíteni?

Vála

sz

Page 9: ÁllattartÁs szabÁlyozÁsa - Társasházi Háztartás · 2014. 5. 21. · mészetesen nem azt kívánom hangoztatni, hogy esetleg nem lehet pl. kedvező, megnyugtató a társasházi

EGYÉB

O 9

15

EGYÉB

K é r d é s e K , v á l a s z o K , b í r ó s á g i í t é l e t e K t á r s a s h á z i ü gy e K b e n

Az áthajtó kérdésében először az alapító okiratot kell meg-nézni, hogy milyen módon jelöli az adott területet, fel van-e sorolva a közös tulajdon között. Ugyanez vonatkozik a ház előtti parkolóra is,

Ha nincs felsorolva a közös tulajdon között, akkor az nem tartozik a társasházhoz, és az önkormányzat jogosult fizetős-sé alakítani, illetve a forgalmat a ház alá terelni.

Ha a társasház alapító okiratában az áthajtó fel van tün-tetve, akkor afelett a tulajdonosközösség jogosult rendelkezni.

Az áthajtó tulajdonjogának tisztázása után lehet arról dön-teni, hogy kérhetnek-e bérleti díjat az önkormányzattól, vagy a parkolóban használati jogot. Ha a terület nincs felsorolva az alapító okiratban, akkor semmilyen jogosultsága nincs a tár-sasháznak az áthajtó hasznosítására.

közforgalmú út a HÁz alattTársasházunk alatti útszakasz (áthajtó) teljes mértékben a mi tulajdonunk (mind területileg, mind pedig a felépít-

mény tekintetében). A forgalom úgy van kialakítva városunkban, hogy az áthalad a ház alatt. A ház előtt van egy parkoló, ahova a lakók parkolni tudnak (mint egyetlen lehetőség), de az önkormányzat nemrég fizetőssé tette.

Az útszakasz (áthajtó) közforgalmú használatáért kérhet-e a társasház cserébe parkolási használati jogot, vagy esetlegesen bérleti díjat? Ha úgy döntenének a tulajdonosok, lezárhatnánk-e az áthajtót, és hasznosíthatnánk bár-mely más módon?

Vála

sz

Feltehetően helyi rendelet szabályozza az utcák és közte-rek gondozásával kapcsolatos feladatokat, így személyesen kellene meggyőződni arról, hogy található-e benne olyan kité-tel, hogy az utcát, illetve a közteret kinek kell karbantartania.

Ha ott nincs ilyen rendelkezés, akkor be kell jelenteni az önkormányzatnak, hogy gondoskodjanak az adott terület

tisztántartásáról, gondozásáról, mivel arra minden esetben a tulajdonos köteles.

A leírtak szerint a terület nem tartozik a társasház tulaj-donába, így feltételezhető, hogy önkormányzati tulajdonban van, és a karbantartása is önkormányzati feladat.

közterület gonDozásaTársasházunkat ún. úszótelek határolja, az épület előtti földterület a földhivatalnál „közpark”-ként van bejegyezve.

Kinek a kötelessége a terület fenntartása? A törvények – bármelyiket is nézem – azt írják, hogy két társasház közötti földterület közterület, abból 6 m-t a

tulajdonosok, a többit az illetékes önkormányzat köteles gondozni, kivéve, ha ez a terület közpark. Ezt a megalakulásunk óta eltelt közel tíz évben az önkormányzat nem is vitatta; megkapták a vázrajzot és az alapí-

tással együtt járó dokumentumokat, s ezzel az önkormányzat tette a maga feladatát, mi pedig a magunkét. Néhány hónapja azonban a közös képviselő telefonon kapott egy értesítést, hogy a közparkból nekünk 6 m-t gon-

dozni kell. Vajon miért?

Vála

sz

Az ügyben a közösség jogosult dönteni: ha a többség egyet-ért azzal, hogy a kaput kulcsra kell zárni 22-06 óra között, akkor azt mindenkinek végre kell hajtani.

Az önök esetében célszerű egy tulajdonostársat felkérni az ilyen esetben nyújtandó segítségre, vagyis hozzájárulását kér-ni, hogy a mentősök őt is felkelthetik, és be fogja őket enged-ni a lépcsőházba.

kulcsra zárt Bejárati kapu12 lakásos, 3 szintes társasházban a lakók többsége éjszakára (22.00-6.00) kulcsra zárja a mágneses zárral (kapu-

csengő is van) ellátott ajtót. Ha éjszaka mentőt kell hívni beteg édesanyámhoz (egyedül lakik a lakásban), és nem tud a 2. emeletről lemenni a

földszinti bejárati ajtóhoz, hogyan jutnak be a mentők? A közös képviselő azt válaszolta, hogy sürgős esetben majd a mentők betörik az ajtót.

Én ezt nem tartom életszerűnek, és aggályosnak tartom az ajtó ilyen zárását. Mit lehet tenni?

Vála

sz

Page 10: ÁllattartÁs szabÁlyozÁsa - Társasházi Háztartás · 2014. 5. 21. · mészetesen nem azt kívánom hangoztatni, hogy esetleg nem lehet pl. kedvező, megnyugtató a társasházi

O 10

15

EGYÉB

2 0 0 0 ó t a a t á r s a s h á z a k s z o l g á l a t á b a n

EGYÉB

A társasház Házirendjében kell megállapítani azokat a ma-gatartási szabályokat, amelyekkel biztosítható lenne az épü-let közös területeinek tisztántartása. sok épületben szerel-nek fel kamerákat, amelyek a gondatlan gazdákat is meg-örökítik.

Amennyiben az SZMSZ-ben és a Házirendben foglaltakat a tulajdonosok/bérlők/használók nem tartják be, úgy szabály-sértési eljárás lehet velük szemben kezdeményezni a helyi önkormányzatnál.

„kutyapiszok”Egy pesti társasház (amúgy kutyabarát!) lakójaként érdeklődöm, hogyan lehet megoldani azt az akut problémát,

hogy a társasházban tartott egyre több kutya feltartóztathatatlanul telepiszkítja a folyosókat, a lépcsőházakat, az udvart, a kapualjat, a liftet… mindent.

Mi a helyes megoldás?

Vála

sz

A társasháznak nincs joga a helyi önkormányzati rendelet-nél szigorúbb szabályt alkotni az állattartásra.

A megoldás az, ha a kutyatartás módját a Házirendben részletesen szabályozzák, és amennyiben azt a kutya tulaj-donosa nem tartja be, úgy szabálysértési eljárást kezdemé-nyezhetnek vele szemben.

Probléma esetén a bizonyítás minden esetben a társas-ház, illetve az egyes tulajdonosok kötelezettsége, de minden állítást bizonyítani kell (pl. fotókkal).

A kutya tulajdonosának azonban kötelezően be kell tarta-nia a Házirendben előírtakat.

kutYatartás szigorÚBBanTilthatja-e a közgyűlés a kutya tartását a helyi rendelettel szemben, annál szigorúbban? Van-e szankciója a tiltás

megszegőinek? A tiltás ellen van-e jogorvoslat?

Vála

sz

lakó-nyilvántartási könyv nincs, és az adatvédelmi biztos meg is tiltotta annak a kezelését!

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény rögzíti, hogy milyen adatokat kezelhet a közös képviselő, illetve az intéző bizottság elnöke:

22. § (1) A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek vagy az inté- ző-bizottság elnökének bejelenteni:

a) külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást,b) lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által meg-

tekinthető személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvá-nos adatát,

c) a külön tulajdonát bérlő, használó személy (a továbbiak-ban: bérlő) b) pontnak megfelelő adatát,

d) a külön tulajdonában lakó személyek számát,e) haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszon-

élvező személy nevét.(2) Az (1) bekezdés c) és d) pontjaiban említett adatok

bejelentése akkor írható elő, ha a közüzemi szolgáltatás, illetőleg a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatás díja a bérlőt terheli, vagy azt a bentlakó személyek száma szerint kell a tulajdonostársak között megosztani. A tulajdonostárs köteles a bérlőt a rá vonatkozó adat bejelentéséről – ha erre vonatkozóan a szervezeti-működési szabályzat kötelezést tartalmaz – tájékoztatni.

Javaslom, hogy a törvényben meghatározott adatokon kívül beszerzett adatoknál minden esetben szerezze meg az érintett személy hozzájárulását.

lakó-nYilVántartó nYomtatVánYSzeretném felfektetni a lakó-nyilvántartást, de sehol sem tudnak adni nyomtatványt. Létezik ilyen egyáltalán?

Amennyiben ilyen nincs, akkor milyen rovatokat kell, hogy tartalmazzon a kimutatás?

Vála

sz

Page 11: ÁllattartÁs szabÁlyozÁsa - Társasházi Háztartás · 2014. 5. 21. · mészetesen nem azt kívánom hangoztatni, hogy esetleg nem lehet pl. kedvező, megnyugtató a társasházi

EGYÉB

O 11

15

EGYÉB

K é r d é s e K , v á l a s z o K , b í r ó s á g i í t é l e t e K t á r s a s h á z i ü gy e K b e n

A vázolt helyzet alapján csak a külön gazdálkodásra való áttérés jelenthet megoldást. A társasházi törvény lehetőséget biztosít arra, hogy a külön épületben működő lakóegységek önállóan határozzák meg a gazdálkodásuk rendszerét.

Miután önöknél más fűtési rendszer működik, így célszerű-nek látszana, ha a másik társasházzal kötnének együttmű-ködési megállapodást a fűtési költségek finanszírozásáról, és a jelenlegi társasházuktól – a fűtési költség tekintetében – leválnának az elszámolás tekintetében.

A működéshez a szervezeti- működési szabályzat átalakí-tása, illetve módosítása szükséges. az szMsz módosítá-sához viszont a társasház összes tulajdonosának több mint 50%-ának egyetértése szükséges.

a társasházból való kiválás csak akkor lehetséges, ha kü-lön helyrajzi számot – telekmegosztás alapján – tudnak az önök részére megadni.

Mindenképpen ajánlom, hogy mind a két „társasházzal” üljenek le megtárgyalni a lehetséges variációkat.

A társasház házirendjében kell szabályozni, hogy semmi-lyen állat nem tartható a közös területen, vagyis a kutyákat, macskákat (más állatokat) is a lakáson belül kell tartani, sé-táltatásnál pedig a gazdának kell gondoskodni az ürülékek közös területről történő eltávolításáról.

A kóbor állatok etetését tiltják a jogszabályok! Pl.: a szabálysértési bírság összegéről szóló 49/2012. fő- városi közgyűlési rendelet szerint a kóbor macskák etetése tiltott, közösségellenes magatartások kategóriájába tartozik,

és akár ötvenezer forintos helyszíni bírsággal sújtható, felje-lentés esetén pedig akár 150.000 Ft is lehet a büntetés mértéke. az intézkedéshez azonban tettenérés vagy egyéb bizonyító erejű dokumentum – pl. fénykép és tanú – is szük-séges.

A rendelkezések alapján a tulajdonosok többségének ál-lásfoglalása szükséges a Házirendben történő szabályozás-hoz.

más HázHoz tartozunk, mint aHol lakunk A lakótelep egy valamikori laktanya, összesen 12 épületből áll. Az értékesítés során a honvédség két társasházat

alapított, a fő szempont a fűtés körönkénti elosztása volt. Így az a lakóház (3 emelet + fsz., összesen 16 lakás), amely-ben a mi lakásunk is van – paradox módon –, nem abba a társasházba került, ahonnét egyébként a fűtést és a meleg vizet kapjuk.

A mi társasházunknak rengeteg fűtés-számla tartozása van, így az egyetemleges felelősségre hivatkozva a tár-sasházi törvény értelmében tőlünk is szeretnének plusz pénzt beszedni olyan fűtésért, amit mi egyáltalán nem használunk. Ugyanakkor – természetesen – ha a másik társasház számlázza ki az esetleges plusz összeget, minden további nélkül kifizetjük, hiszen onnan kapjuk a szolgáltatást. – Valóban kétszer kell fizetnünk egy olyan szolgáltatásért, amit egyszer kapunk csak meg? – Mi történik, ha fizetésképtelenné válik a társasház néhány slendrián ember nemtörődömsége miatt? – Van valamilyen kiválási lehetőségünk ebből a társasházból, és csatlakozhatunk azokhoz, akiktől a fűtést kapjuk?

macskákA társasházban eluralkodott a macskapiszok, hiába takarítanak. Mit lehet tenni a macskák eltávolítására? Nem

szeretnénk az utcára kiengedni őket, de a házban sem maradhatnak.

Vála

szVá

lasz

A kérdésben a társasház közgyűlésének van döntési jog-köre. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény az alábbi rendelkezéseket tartalmazza:

18. §12 (1) A lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségének megváltoztatott használatához

– a (3) bekezdés a) pontjában foglalt kivétellel, illetve a (3) bekezdés b) pontja szerinti eltéréssel – a közgyűlés hozzá-járuló határozata, és az engedélyhez kötött építési munkák esetén a 21. § (1) bekezdés rendelkezésének alkalmazása nem szükséges. á

másHol gYűjtik a szemetetTársasházunkban pizzéria működik. A háznak kijelölt területe van a hulladéktárolásra, a házon belül van lehetőség

parkolásra. Ennek az üzlethelyiségnek is van garázsa, ők a hulladékot, szemetet is ott tárolják, nem a kijelölt terüle-ten. Mivel egy kisméretű hulladékgyűjtő tartállyal rendelkeznek, a szemét nagy része a kuka mellé kerül, a földre.

A mai napon – már nem először – patkány jelent meg a házban. Telefonáltam az ÁNTSZ-nek, ők a Bábolna Bio-hoz irányítottak. Jeleztem az ÁNTSZ-nek, hogy nem az a lényeg, hogy egy cég kiirtsa a patkányokat, hanem megoldani szeretném a problémát. A pizzéria nem foglalkozik a lakókkal, hiába szóltunk már nekik.

Mit tehetnék ez ügyben?

Vála

sz

Page 12: ÁllattartÁs szabÁlyozÁsa - Társasházi Háztartás · 2014. 5. 21. · mészetesen nem azt kívánom hangoztatni, hogy esetleg nem lehet pl. kedvező, megnyugtató a társasházi

O 12

15

EGYÉB

2 0 0 0 ó t a a t á r s a s h á z a k s z o l g á l a t á b a n

EGYÉB

(2) Ha a lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás cél-jára szolgáló helyiségének megváltoztatott használata jog-szabályban meghatározott telepengedély-köteles tevékeny-séghez vagy kizárólag üzletben forgalmazható termék (üzlet-köteles termék) forgalmazására szolgáló üzlet üzemelteté-sére jogosító működési engedélyhez kötött tevékenységhez szükséges, a hatóság az engedélyről a (3) bekezdés szerinti – határidőben meghozott – közgyűlési határozat figyelembe-vételével dönt, feltéve, hogy a határozatban foglaltak az en-gedélyezés során alkalmazandó jogszabályokat nem sértik.

(3) A (2) bekezdés szerinti esetben a hatóság felhívására a közgyűlés – harmincnapos határidőn belül meghozott – ha-tározattal

a) a 17. § (1) bekezdés b) pontjában foglalt feltételek fen-nállása esetén – a szervezeti-működési szabályzat rendel-kezéseivel és az erre vonatkozó külön jogszabályokkal össz-hangban – megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, vagy meghatározhatja használatának és hasznosításának feltételeit,

b) a lakhatás nyugalma – így a zaj- és rezgésvédelem, valamint a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése – érdekében a használat, hasznosítás módjának

megváltoztatását megtilthatja vagy ahhoz az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltétellel is hozzájárulhat. A határozatnak tartalmaznia kell a lakhatás nyugalmát zavaró magatartások részletezését és ennek alapján a közgyűlési döntés indokolását.

19. § (1)13 A közösség a 18. § (3) bekezdésében említett közgyűlési határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbséggel állapítja meg. A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a határozat érvényességéhez a közvetlenül érintett szomszédos tulajdo-nostársak tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmadának igenlő szavazata is szükséges.

A jogszabályi idézet szerint közgyűlést kell összehívniuk, és napirendre kell venni a „Pizzéria működési feltételei” című pontot. A határozatban meg kell határozni azokat a feltéte-leket, amelyek mellett a működését el tudják fogadni. Ha a határozatnak nem tesznek eleget, akkor a helyi önkormány-zatnál lehet kezdeményezéseket tenni az üzlet bezárása ügyében.

a patkányokkal azonban addig sem kell együtt élni, mivel több vállalkozás is foglalkozik az irtásukkal, illetve az egyéb rovarok irtásával.

1.: A tulajdonosok adatai nem titkosak, ha a kimutatás csak azokat az adatokat tartalmazza, amelyek az ingatlan-nyilvántartásban is megtekinthetők. Tehát ezeket az adatokat nyugodtan megmutathatja az SZB-nek is.

2. Nem olvastam ilyen jogszabály módosítást! Nincs köz-vetítési kötelezettsége a közös képviselőnek a tulajdonosok közötti vitában.

mire Vonatkozik az aDatVéDelem?A kötelezően előírt adatkezelési és adatvédelmi szabályzatot elsősorban a társasházak kamerázottságához köt-

hetően hozta elő most a társasházi törvény. Felveti azonban, hogy mi minősül olyan személyes adatnak, ami nem hozható nyilvánosságra?

1.: Korábban az elszámoló közgyűlésre kiküldött anyag név szerint, lakáscímenként tartalmazta a tulajdonosi egyenleget. Szabályozni kell-e most ezt is, vagy egyszerűen nem küldhető ki? Az SZB-nek eddig ez az adat név szerint hozzáférhető volt. Ezentúl ezt sem lehet?

2.: A tulajdonosok egymás közötti vitájába eddig nem szóltunk bele, egyszerűen megadtuk a kifogásolt tulajdonos mobilszámát, esetleg az email címét a panaszolónak, így ők közvetlenül egymás között megoldották a problémájukat. Az adatvédelmi törvény értelmében megtehető ez továbbra is, vagy a közös képviselő feladata a közvetítés?

Vála

sz

Az Országos Tűzvédelmi Szabályzat az alábbiakat tar-talmazza:

233. Lakó- és szállásépületek

592. § (1) A kétszintesnél magasabb és tíznél több lakást (üdülőegységet) magában foglaló lakóegységnél (üdülőegy-ségnél) az épület tulajdonosa, kezelője, közös képviselője,

motor tÁrolÁsa5 szintes, 4 lépcsőházas, lépcsőházanként 14 lakásos társasházban lakunk, mi a földszinten. Mellettünk van egy

földszinti tároló, amelyben egy gyakran szerelésre szoruló, pizza-futársághoz használatos robogót tart az egyik tulaj-donos volt férje. (Nem tudom, hogy még 50 köbcenti alatt van-e.) Mi azt szeretnénk, ha nem tartaná itt a motorját, hiszen a mi lakásunkra van nagyobb veszéllyel.

Ide vonatkozó szabályozást az Országos Tűzvédelmi Szabályzatról szóló 28/2011. (IX. 6.) belügyminiszteri ren-delet röviden OTSZ tartalmazza: „Az építményt, építményrészt (helyiséget, tűzszakaszt), a vegyes rendeltetésű épületet csak a használatbavételi, üzemeltetési, működési és telephelyengedélyben megállapított rendeltetéshez tartozó tűzvédelmi követelmé-nyeknek megfelelően szabad használni.” Nem világos, mit is kell a rendelet alapján tenni. A Tűzvédelmi Szabályzatunk sem mondja ki kategorikusan, hogy TILOS.

Vála

sz

Page 13: ÁllattartÁs szabÁlyozÁsa - Társasházi Háztartás · 2014. 5. 21. · mészetesen nem azt kívánom hangoztatni, hogy esetleg nem lehet pl. kedvező, megnyugtató a társasházi

EGYÉB

O 13

15

EGYÉB

K é r d é s e K , v á l a s z o K , b í r ó s á g i í t é l e t e K t á r s a s h á z i ü gy e K b e n

intézőbizottság elnöke, használója írásban köteles kidolgozni az épületre vonatkozó tűzvédelmi használati szabályokat, előírásokat, a lakók riasztásának, a menekülésnek a lehetsé-ges módozatait, a felszerelt tűzvédelmi eszközök használa-tára vonatkozó előírásokat, valamint köteles gondoskodni ezek megismertetéséről, megtartásáról és megtartatásáról.

(2) Lakó- és szállásépületben a főrendeltetéshez alkalom-szerűen kapcsolódó tevékenységeken túlmenően „A” és „B” tűzveszélyességi osztályba tartozó tevékenység nem folytat-ható.

(3) Az épületben, illetőleg helyiségeiben éghető anyag olyan mennyiségben és módon nem tárolható, azzal olyan tevékenység nem folytatható, továbbá olyan tűzveszélyes cselekmény nem végezhető, amely az épület és helyisé-geinek rendeltetésszerű használatától eltér, tüzet vagy rob-banást okozhat.

(4) A lakásban, üdülőegységben az „A” és „B” tűzveszé-lyességi osztályba tartozó éghető folyadékból legfeljebb 20 liter, a „C”-„D” tűzveszélyességi osztályba tartozó éghető folyadékból vonatkozó műszaki követelményekben megha-tározott, annak hiányában legfeljebb 60 liter mennyiség tárolható.

(5) Propán-bután gázpalack nem alkalmazható, nem tárol-ható olyan helyiségben vagy – a kétszintes lakásokat tar-talmazó egyemeletes lakóépületek kivételével – földszintes-nél magasabb építményben, ahol az esetleges gázrobbanás a tartószerkezet összeomlását idézheti elő.

a leírtak szerint nincs akadálya annak, hogy közös tároló helyiségben motorkerékpárt tartsanak, sőt még 60 liter ég- hető folyadék is tárolható.

Egyetértek az ön álláspontjával: a közösségi térbe történő bejutást a társasháznak elő kell segítenie, de a lakáshoz való feljutás kérdésében a mozgássérültnek kell a megoldást megtalálnia. ehhez általában az önkormányzatok, de az

egészségügyi szervek is tudnak támogatást nyújtani, sőt kedvező hitelfelvételi lehetőségek is vannak. Pl. a lakáscélú állami támogatásról szóló 12/2001. (I. 31.) Korm. rendelet 9. §-ában rögzítettek szerint.

mozgÁssérültek kiszolgÁlÁsaElső emeleti lakásban lakó – kerekes-székes – mozgássérültről van szó. Két évvel ezelőtt járdafelújítás történt,

melynek során az utcától a lépcsőházi ajtóig a mozgássérültek részére is kényelmesen használható lett a járda. Az épületben lift nincs.

Milyen kötelezettsége van a társasháznak a kerekes-szék tárolását, ill. az első emeletre történő feljuttatását illetően? Mit kérhet tőlem ezzel kapcsolatban, és mit vagyok köteles elvégezni?

Úgy gondolom, hogy a lépcsőházba való bejutás biztosítása a társasház feladata, az egyéni igények – emeletre történő feljutás, pincében történő tárolás – megoldása már a saját költsége.

Vála

sz

Természetesen a társasház közös képviselőjének joga van az ön munkáját ellenőrizni, míg bármelyik tulajdonos jelzés-sel élhet a közös képviselő felé, ha hiányosságot tapasztal.

A jelen esetben viszont az ön cégének kellene hatékonyab-ban fellépni, és a kibocsátott számlák alapján a követelését behajtani. Mivel viszont ön munkaviszonyban áll a céggel, így ők nem hivatkozhatnak arra, hogy nem kapták meg a szám-

lájuk alapján az ellenértéket, hanem kötelességük lenne a munkaszerződésben meghatározott munkabért önnek át-utalni.

Az elmaradt kifizetések után kamatot kell fizetnie mind a társasháznak, mind a munkáltatónak az ön részére az elma-radt munkabér miatt.

munkaVégzési igazolás szükségességeTársasházunkban egy cég – melynek az alkalmazásában állok – látta el a takarítási, gondnoki, fűtői, kertészeti

feladatokat – mindezt egy személyben én végzem (itt is lakom). 2013 januárjában közös képviselő váltás történt, azóta nem hajlandóak a cégnek kifizetni a fent említett munkák

ellenértékét, így persze a cég sem tud fizetni nekem. Az új közös képviselő az átálláson/egyeztetéseken kívül külön-féle, meg nem lévő munkaidő és munkavégzés igazolását szolgáló dokumentumokra hivatkozván tartja vissza a cég pénzét. Hivatkoznak arra is, hogy többlet kifizetés történt az előző években, és mindaddig, amíg ez nem tisztázódik, addig nem fizetnek, de a szolgáltatásra (a munkámra) továbbra is igényt tartanak, bár senki sem kereste meg a céget, hogy szerződést frissítsenek, avagy bontsanak.

Az engem alkalmazó cégen kívül kinek, és milyen hivatalos formában kellene ellenőriznie a munkámat?

Vála

sz

Page 14: ÁllattartÁs szabÁlyozÁsa - Társasházi Háztartás · 2014. 5. 21. · mészetesen nem azt kívánom hangoztatni, hogy esetleg nem lehet pl. kedvező, megnyugtató a társasházi

O 14

15

EGYÉB

2 0 0 0 ó t a a t á r s a s h á z a k s z o l g á l a t á b a n

EGYÉB

Az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról szóló 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet a kötelező tanúsítvány készítése alól az 1. § (2) bekezdése alapján az alábbiakat mentesíti:

(2) Nem terjed ki a rendelet hatálya:a) az 50 m2-nél kisebb hasznos alapterületű épületre;b) az évente 4 hónapnál rövidebb használatra szánt épü-

letre;c) a legfeljebb 2 évi használatra tervezett épületre;d) a hitéleti rendeltetésű épületre;e) a jogszabállyal védetté nyilvánított épületre, valamint a

jogszabállyal védetté nyilvánított (műemlékileg védett, helyi építészeti értékvédelemben részesült) területen lévő épület-re;

f) a mezőgazdasági rendeltetésű épületre;g) azokra az épületekre, amelyek esetében a techno-

lógiából származó belső hőnyereség a rendeltetésszerű használat időtartama alatt nagyobb, mint 20 W/m2, vagy a fűtési idényben több mint hússzoros légcsere szükséges, illetve alakul ki;

h) a műhely rendeltetésű épületre;i) a levegővel felfújt, vagy feszített – huzamos emberi

tartózkodás célját szolgáló – sátorszerkezetekre.A fenti rendelkezések alapján, ha valóban jogszabállyal

vagy önkormányzati rendelettel műemlékileg védett, vagy helyi építészeti értékvédelemben részesítették az adott ingat-lant, akkor nem kell a lakások értékesítésénél energia-tanú-sítványt készíttetni.

műemléki épület energia-tanÚsítVánYaInformációm alapján nem kötelező a műemléki területen lévő lakóingatlanra adásvétel és bérbeadás esetén az

energia-tanúsítvány elkészíttetése. Valóban nem kell ebben az esetben elkészíttetni az energia-tanúsítványt?

Vála

sz

Ilyen esetben érdemes lenne a közgyűlés napirendjére fel-venni a kapu bezárását, és a közgyűlési határozatban rög-zíteni, hogy amennyiben valaki azt elmulasztja, azzal szem-ben birtokvédelmi eljárást kezdeményezhetnek, illetve a tu-lajdonostársak veszélyeztetése miatt a közös költség fizetési

kötelezettségét a duplájára emelik. Természetesen ez csak javaslat, a megvalósításához szükséges a tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti több mint 50%-ának az egyetértése, és utána az SZMSZ házirendjébe is be kell építeni.

nem zárja a kaputZárható, kertes társasházban az egyik tulajdonostárs többszöri szóbeli és írásbeli figyelmeztetés után sem hajlandó

az autóbeálló kaput maga után bezárni. Ebben az esetben mit tehet a többi tulajdonostárs, illetve a közös képviselő?

Vála

sz

Igen, jól tudja! Az ilyen jellegű tábla csak ideiglenes meg-oldás lehet, tehát addig lehet ott tartani, amíg nem tudják a

vészhelyzetet elhárítani. Az elhárításra pedig általában 30, legfeljebb 60 napot lehet számításba venni.

omlásVeszélY felelősségVállalásaJól tudom, hogy a társasház homlokzatára kihelyezett „Vigyázat, omlásveszély!” tábla nem mentesíti a társasházat a

kártérítési felelősség alól (illetve az alól, hogy el kell hárítani a veszélyt)?

V

A közigazgatási hatóság mulasztása miatt bejelentést kell tenni a fővárosi Kormányhivatalhoz, és kérni kell az intézke-

dését. A panaszt az önkormányzat működésével kapcsolato-san is a Kormányhivatalhoz kell benyújtani.

önkormánYzat törVénYsértő HatározataAz önkormányzat három hónapja nem állapítja meg saját határozatának semmisségét. A fővárosi Kormányhivatal

felé előterjesztett fellebbezést nem továbbítja. A kézbesítési vélelem beálltával jogerőre emelkedett határozatot, fel-szólítást stb. írásban, telefonon, személyesen jegyzőkönyvbe beterjesztett kérés ellenére négy hónapja nem adják ki. A polgármester nevére címzett két tárgy szerinti panaszlevél hatására sem történt semmi.

Mi a további teendő?

V

Page 15: ÁllattartÁs szabÁlyozÁsa - Társasházi Háztartás · 2014. 5. 21. · mészetesen nem azt kívánom hangoztatni, hogy esetleg nem lehet pl. kedvező, megnyugtató a társasházi

EGYÉB

O 15

15

EGYÉB

K é r d é s e K , v á l a s z o K , b í r ó s á g i í t é l e t e K t á r s a s h á z i ü gy e K b e n

A társasház összes határoló fala közös tulajdonnak mi- nősül, így az arra történő bármilyen szerkezet felszereléséhez a közgyűlés hozzájárulása szükséges. Az engedély megadá-sát a tulajdonosok bérleti díj fizetéséhez köthetik.

Egyéb előírások tekintetében javaslom az áramszolgáltató megkeresését, mivel az áramfejlesztéshez és szolgáltatá-sához nekik kell a törvény szabályokat betartatniuk.

saját HasználatÚ napkollektor29 albetétes társasházban lakom, a tulajdoni hányadom valamivel több mint 12%. A konyhám ablakát és az odaeső

falat annyira süti a nap, hogy jelenleg ki sem tudunk menni a konyhába, mert 31-35 fok meleg van. De néha még több is, a konyha ablakán lévő hőmérő 50 fok fölé emelkedik. Szeretnék a falra szereltetni valamilyen napelemet, ami áramot termel, és felfogja a lakásba érkező meleget.

Milyen engedély kell ehhez? Közgyűlési határozat? Vagy ezt megcsináltathatom enélkül is? Ez egy falhoz simuló lapos kollektor lenne, a kert felőli oldalon, a ház többi lakója szinte nem is látná.

Vála

sz

A kapott információk alapján úgy gondolom, hogy a társas-házzá alapítás a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 7. §-a alapján történt, vagyis felépítendő épületre tör-tént meg az alapítás. a tényleges adatok azonban a hasz-nálatba vételi engedélyben vannak rögzítve, és annak alap-ján – esetlegesen – módosítani is kell vagy lehet a tervek alapján benyújtott alapító okiratot.

sokszor keresnek meg azzal, hogy az építés nem a tervdo-kumentációnak megfelelően történt – pl. a garázsok nem épültek meg, vagy teremgarázst alakítottak ki stb. –, és így a tulajdoni hányadok sem a tényleges helyzetnek megfelelőek.

Javaslatom, hogy a használatba vételi engedély alapján egyeztessék le az adatokat a földhivatalnál bejegyzett ada-tokkal, és ha minden rendben van, valamint az adásvételi szerződések adatai is egyeznek a földhivatali adatokkal, ak-kor lehet az alakuló közgyűlést megtartani.

Álláspontom szerint a 60 napos határidőt a használatba vételi engedély kiadásától kell számítani.

Az alakuló közgyűlésen viszont célszerű a közös költségre vonatkozóan is dönteni, amelynek megfizetésére a kivitelező (beruházó) céget is kötelezni kell addig, amíg az adott laká-sok, helyiségek vagy garázsok értékesítése nem történik meg.

(Sokszor panaszkodnak arról is, hogy a kivitelező nem hajlandó közös költséget fizetni az üres lakások után, és a beköltöző tulajdonosoknak kell az egész üzemeltetési költsé-get megfizetni – pl. szemétdíj, áramdíj és lift, valamint fűtés díj –, amely igen magas összegű lesz, ha az értékesítés elhúzódik!)

sorrenD alakuláskorVan egy új építésű társasház, alapító okirata már van, alakuló közgyűlése még nem volt. Mi úgy tudjuk, hogy ezt

60 napon belül meg kell tartani. (Így van?)Probléma, hogy bár a lakásokra lassan meglesz a lakhatási engedély, a jelentős számú üzletre még csak most kez-

dődik az engedélyeztetés. A beruházó azt mondja, azt is meg kell várni, alakuló közgyűlés csak azután aktuális. Mi azt mondjuk, a 60 napos határidő a fontos, hiszen még csak tervezett építkezés esetén is megalakulhat a társasház.

Mi a kötelezettség, sorrend ilyenkor?

Vála

sz

A hulladékgazdálkodásról szóló 2000. évi XLIII. törvény az alábbi feladatot rója az önkormányzatokra:

„23. § A települési önkormányzat képviselő-testülete ön-kormányzati rendeletben állapítja meg:

a) a helyi közszolgáltatás tartalmát, a közszolgáltatással ellátott terület határait;

b) közszolgáltató megnevezését, illetőleg annak a működé-si területnek a határait, amelyen belül a közszolgáltató á

szemétszÁllítÁsi plusz költségAz eddigi gyakorlat szerint társasházunk lakásonkénti tulajdonosai, külön-külön a szolgáltató által számlázott hul-

ladékszállítási költséget fizette ki. Városunk önkormányzata 2012. január 1-től ezt a rendelkezést módosította, és a hulladékszállítással kapcsolatos

költségeket be kell építeni a közös költségbe, az így beszedett összegből a közös képviselőnek egy összegben kell átutalnia a szolgáltatás díját. Indoka a következő: „Erre a módosításra azért van szükség, mert az egyre nagyobb kintlévőségek behajtása – a szolgáltató korlátozott lehetősége folytán – jelentősen növelik az ehhez kapcsolódó költségeket…”

Tehát mivel a szolgáltató nem tudja behajtani a követelését, azt áthárítja a lakóközösségre, illetve a közös kép-viselőre, aki szívességből végzi az ezzel kapcsolatos feladatokat!

Megteheti ezt az önkormányzat?

Vála

sz

Page 16: ÁllattartÁs szabÁlyozÁsa - Társasházi Háztartás · 2014. 5. 21. · mészetesen nem azt kívánom hangoztatni, hogy esetleg nem lehet pl. kedvező, megnyugtató a társasházi

O 16

15

EGYÉB

2 0 0 0 ó t a a t á r s a s h á z a k s z o l g á l a t á b a n

EGYÉB

a közszolgáltatást rendszeresen köteles ellátni;c) a közszolgáltatás ellátásának rendjét és módját, a köz-

szolgáltató és az ingatlantulajdonos ezzel összefüggő jogait és kötelezettségeit – beleértve az egyes ingatlanfajtákra vo-natkozó speciális szabályokat –, a szolgáltatásra vonatkozó szerződés egyes tartalmi elemeit;

d) a közszolgáltatás keretében kötött szerződés létrejötté-nek módját, valamint a közszolgáltatás igénybevételének – jogszabályban nem rendezett – módját és feltételeit;

e) a közszolgáltatással összefüggő – jogszabályban nem rendezett – települési önkormányzati feladat- és hatáskört;

f) az ingatlantulajdonost terhelő díjfizetési kötelezettséget, az alkalmazható díj legmagasabb mértékét, megfizetésének rendjét, az esetleges kedvezmények eseteit vagy a szolgálta-tás ingyenességét;

g) a közszolgáltatással összefüggő személyes adatok (közszolgáltatást igénybe vevő neve, lakcíme, születési helye és ideje, anyja neve) kezelésére vonatkozó rendelkezéseket;

h) a gazdálkodó szervezet számára – a 20. § (4) bekezdé-sében meghatározott kivétellel – a gazdasági tevékenysé-gével összefüggésben keletkezett, nem elkülönítetten gyűjtött

és a 13. § alapján nem hasznosított vagy ártalmatlanított hulladéka tekintetében a közszolgáltatás kötelező igénybevé-telét a 21. § (2) bekezdésében foglaltakra figyelemmel.

24. § (1) A települési önkormányzat a hulladékgazdálkodá-si feladatainak végrehajtása érdekében hozott önkormány-zati rendeleteiben – törvényben vagy kormányrendeletben meghatározott módon és mértékben – illetékességi területé-re a más jogszabályokban előírtaknál szigorúbb hulladékgaz-dálkodási előírásokat is meghatározhat.

(2) A települési önkormányzat hulladékgazdálkodási tár-gyú rendeleteinek tervezetét a szomszédos és az intézkedés-sel érintett más települési önkormányzatoknak, a megyei önkormányzatnak tájékoztatásul, valamint a felügyelőségnek véleményezésre megküldi. A felügyelőség szakmai vélemé-nyéről harminc napon belül tájékoztatja a települési önkor-mányzatot.

A törvény tehát lehetőséget biztosít az önkormányzatnak a szabályozásra. Ha az sérti a településen élők érdekeit, akkor érdemes a helyi önkormányzati képviselő segítségét kérni a szabályozás megváltoztatása érdekében.

Elsősorban a magatartásbeli problémák esetén hívják ki a rendőrséget, mivel nekik joguk van igazoltatni a személyt, és kötelezhetik is arra, hogy a személyi igazolványába jelentse be a tényleges tartózkodási helyét.

Másnak – pl. a közös képviselőnek – nincs joga ilyen kö-telezettséget előírni senki részére.

tartózkoDási HelY BejelentéseLétezik-e még bejelentkezési kötelezettség önkormányzatnál, egyéb helyen olyan felnőtt személy számára, aki

életvitelszerűen már kb. 5. hónapja él társasházunk egyik lakásában a szüleinél? Az úriember időnként deviánsan viselkedik, a lakók nyugalmát zavarja.

Van-e olyan jogi eszköz, amellyel a társasház felléphet a nyugalom megóvása érdekében?

Vála

sz

a közös képviseletet ellátó személyt sem lehet láncra köt-ni, tehát joga van a megbízásról lemondani. A legfontosabb az lenne, hogy keressenek olyan közös képviselőt, akit őszintén tájékoztatnak a fennálló problémákról, és annak ismeretében – esetleg magasabb díjazásért – vállalja el a munkát.

Az elszámolási problémák tisztázására is fel lehet kérni egy külső szakértőt – bár ennek is külön díja van –, aki útmuta-tást tud adni a helyzet rendezése érdekében.

Természetesen a tulajdonostársak együttműködése nélkül a legjobb képviselő sem tud eredményt elérni, így az első feladat az összefogás egymással, illetve a közös képviselet-tel.

tÁrsasHÁz „leVÁltÁsa”Tulajdonosi egyet nem értések miatt keletkezett, és be nem fizetésekből adódó likviditási gondok okán a

Vagyonkezelő Társasházkezelő Divíziója lemond a közös képviseletről. Ezt a helyzetet azonban a társasházkezelő és elődje okozta. Méltatlan az az állapot, hogy a cég úgy szabaduljon meg ezen problémák rendezésétől, hogy fel-mondja a további képviseletet, ezáltal áthárítva a jelenlegi és jogelődök értelmezési, kezelői, könyvelési és elszámo-lási nehézségeiből adódó áldatlan helyzetet, a négy vétlen, előírásszerűen és határidőre fizető nyugdíjas tulajdonos, illetve haszonélvező kárára!

Hogyan akadályozhatnánk meg a társasházkezelő problémák előli megfutamodását, hogyan kényszeríthetjük ki a problémák rendezését, a nem fizető tulajdonosok részéről a jogkövető magatartást, illetve az elmaradt közös költség befizetését?

Vála

sz

Page 17: ÁllattartÁs szabÁlyozÁsa - Társasházi Háztartás · 2014. 5. 21. · mészetesen nem azt kívánom hangoztatni, hogy esetleg nem lehet pl. kedvező, megnyugtató a társasházi

EGYÉB

O 17

15

EGYÉB

K é r d é s e K , v á l a s z o K , b í r ó s á g i í t é l e t e K t á r s a s h á z i ü gy e K b e n

tűzVéDelmi szaBálYzat elkészítéseÚgy vélem, hogy a társasházunkban lévő tűzvédelmi szabályzat elévült.Az interneten található érvényben van-e még, vagy esetleg hozzá juthatok-e valahol egy frissebb tűzvédelmi uta-

sításhoz?

A tűzvédelmi utasítás megfelelőségéről csak az erre hiva-tott tűzvédelmi szakember tud érdemben nyilatkozni, de ő is csak akkor, ha ismert előtte az adott ház felépítési, elhelyez-kedése.

Álláspontom szerint nem célszerű ilyen utasításokat „há-zilag” elkészíteni, mivel az eredeti jogszabály kb. 600 §-ból áll, de abból csak legfeljebb 50-60 § érinti a társasházakat, de azokra is különböző rendelkezések alkalmazhatók.

Javaslom, hogy ilyen szabályzatot ebben járatos szakem-berrel készíttessenek el.

Nem javasolt az ún. „minta-példány” alkalmazása sem, mert majdnem minden társasháznak más a felépítése, az elhelyezkedése, így a szabályokat egyedileg lehet csak megalkotni.

Vála

sz

tűzVéDelmi szaBálYzat elfogaDási móDjaTársasházunk nem rendelkezett tűzvédelmi szabályzattal, ezért szakértővel elkészíttettem azt, amelyet ugyanakkor

hatályba kell léptetni. Ennek módja azonban nem egyértelmű, mivel a tűzvédelmi szabályzat nem a tulajdonviszo-nyokhoz, hanem a lakóközösséghez köthető.

– A társasházi törvény, vagy a Ptk. szabályai szerint kell eljárnom?– A tűzvédelmi szabályzat elfogadásának mi lehet a módja (írásbeli szavazás, jóváhagyó aláírások a szabályzat

végén, oldalanként szignáltatva)?– Mi történik akkor, ha bármilyen okból (pl. érdektelenség, rosszhiszeműség) nem kapja meg a szükséges egyet-

értést, ebben az esetben bele kell nyugodni, vagy újra és újra kezdeményezni kell annak elfogadását? Ezt azért is feszegetem, mert a tűzvédelmi szabályzat egyrészt szakmai munka, amely nem módosítható a tulajdonosok tetszése szerint, másrészt a hatályba nem léptetett szabályzat be nem tartásáért senki sem vonható felelősségre.

A tűzvédelmi szabályzat elkészítésének szabályait nem a társasházi törvény szabályozza, de annak elfogadása a tulaj-donosi közösségre hárul. Természetesen nem lehetséges, hogy egyes tulajdonosok változtatásokat kezdeményezzenek benne, hanem legfeljebb „nem”-mel szavazhatnak.

Elfogadása lehetséges közgyűlésen, ha napirendre tűzték. Ebben az esetben a jelenlévők többségének szavazatával elfogadottnak kell tekinteni a szabályzatot.

írásbeli szavazás esetén az összes szavazóhoz képest szá-mítva a többség egyetértése szükséges az elfogadáshoz.

természetesen nem kell a szabályzatot oldalanként szig-nálni a tulajdonosoknak, elegendő, ha azt a szakember el-lenjegyzi.

a társasházi törvény arról rendelkezik, hogy a társasház működésével kapcsolatos szabályokat az SZMSZ-ben kell rögzíteni. nincs akadálya annak, hogy az önök szMsz-e kü-lön szabályokat állapítson meg a Tűzvédelmi Szabályzat elfo-gadására. Ha szükségesnek tartják, akkor beépíthetik azt is,

hogy minden egyes ott lakó személynek el kell fogadnia a szabályzatot, bár én ezt nem tartom kivitelezhetőnek. A la-kásban lakó személyek folyamatosan változnak, új tulajdono-sok, bérlők és örökösök lépnek be, így a jogutódlás következ-tében rájuk is vonatkozik a Tűzvédelmi Szabályzat rendelke-zése, függetlenül attól, hogy személy szerint elfogadták-e, aláírták-e annak egy formáját.

A BM rendelet tehát kötelezővé teszi a Tűzvédelmi Sza-bályzat meglétét a két emeletnél magasabb házak esetében, de annak elkészítésére és elfogadására nem tartalmaz ren-delkezéseket.

A Tűzvédelmi Szabályzat elfogadását pedig azért kell köz-gyűlési napirendre tűzni, vagy írásbeli szavazást elrendelni, mert csak határozattal hozott kötelezettségek végrehajtá-sára van lehetőség és a tulajdonosok, bérlők is csak akkor kötelezhetőek az abban foglaltak betartására, ha az SZMSZ-ben meghatározott szabályok szerint történik az elfogadás.

Vála

sz

Page 18: ÁllattartÁs szabÁlyozÁsa - Társasházi Háztartás · 2014. 5. 21. · mészetesen nem azt kívánom hangoztatni, hogy esetleg nem lehet pl. kedvező, megnyugtató a társasházi

O 18

15

EGYÉB

2 0 0 0 ó t a a t á r s a s h á z a k s z o l g á l a t á b a n

EGYÉB

A tűzvédelemmel kapcsolatos szabályzatban leírtakat kell betartaniuk, és a szabályzatot mindenki részére hozzáfér-hetővé kell tenni, akár aláírással átvetetni. Ekkor kellene egy nyilatkozatot is aláíratni, hogy amennyiben nem tartja be a szabályzatban előírtakat, akkor minden ezzel kapcsolatban

felmerülő költséget a tulajdonosra fognak tovább terhelni. Ennek alapján bármilyen körülmény alakulna, úgy a bajba jutottnak nem lenne jogalapja a perlésre.

Az oktatás szükségességéről érdemes lenne a katasztrófa-védelmi szakemberrel egyeztetni.

A társasházi törvény szerint a közös tulajdonban lévő terü-letek használatát a közgyűlés bármikor megváltoztathatja, il-letve módosíthatja. Amennyiben az eddigi használat nem volt az SZMSZ-ben rögzítve – nem volt rajzzal megjelölve, hogy ki és mit használhat kizárólagosan – akkor a közös tulajdonban lévő helyiség használatára minden tulajdonos korlátozás nél-kül jogosult. Ennek alapján nincs joga senkinek megtiltani,

hogy valamilyen átjárót más nem használhat, mert ahhoz a helyiséghez nem kapcsolódik közvetlenül tulajdona.

Amennyiben az átjárást továbbra is akadályozzák, úgy önöknek joguk van birtokháborítás miatt a helyi jegyzőnél el-járást kezdeményezni. Természetesen az akadályoztatásra vonatkozóan bizonyítékokat önöknek kell szolgáltatniuk pl. fénykép, tanú stb.

tűzVéDelmi oktatás a lakóknakTöbb éve a tűzoltók segítségével készítettük el a tűzvédelmi szabályzatunkat. Mivel a médiában láttuk, olvastuk,

hogy társasházakat büntettek, ezért előzetes katasztrófavédelmi vizsgálatot kértünk. Elmondtuk, hogy szeretnénk megelőzni a bajt, inkább vizsgálják meg a házunkat. Ezt meg is tették. Vannak pótolnivalóink, de így megúsztunk egy bírságot. Elmondták, hogy mi számít menekülő útvonalnak, hogyan és mit kell tenni tűz esetén. Ezt elmondtam a lakóknak, akik nem igazán akarják elhinni az információkat. Én úgy gondoltam, hogy felkérnénk a katasztrófavédőket egy oktatás megtartására és egy szimulációra, hogy rögzüljön, mit kell tenni.

Kötelezhetem-e a lakókat a részvételre? Ha valaki nem vesz részt, és tűz esetén bajba kerül, akkor perelhető vagyok-e?

uralkoDó tulajDonosA fiamék egy 9 lakásos társasházban vettek lakást. Van egy tulajdonos, aki két lakást + 2 tárolót + 2 ház alatt lévő

gépkocsi-beállót, és a ház kertrészén lévő kocsibeállót is vásárolt. Nem lakik a házban, a lakása és a garázshelyei is bérbe vannak kiadva. Ez a tulajdonos akar mindenkit irányítani, mert többségi tulajdont élvez, s aki nem hódol be neki, annak ott okoz nehézséget, ahol csak tud.

2011 szeptemberében babájuk született a fiaméknak, és mivel az 1. emeleten laknak, a babakocsit az alagsori tároló-ban tudják csak tartani, ami közvetlen kijutási lehetőséget adna a garázson keresztül az utcára. Ezt megtiltotta ez a tulajdonos, merthogy nekik nincs garázshelyük ott, és így nem is közlekedhetnek arra.

Van-e joga erre, hisz az a terület is osztatlan közös tulajdon, mint az udvar, ahová szintén nem lehet az engedélye nélkül kimenni.

Vála

szVá

lasz

A társasház a tulajdonossal van jogviszonyban, így őt lehet felkérni, hogy a bérlőjének mondjon fel, mert ellenkező eset-ben megindítják vele szemben a szabálysértési eljárást, vala-mint az adóigazgatási eljárást is.

A szabálysértési eljárás megindítása viszont nem a közös képviselő feladata, mivel a zajongás nem a társasházat za-varja, hanem az ott élő tulajdonosokat. Így az eljárás megindí-tására és a bizonyítási eljárásra is csak a tulajdonosok jogo-

sultak. Bizonyításként lehet hangfelvételt készíteni, az írásos felszólításokat csatolni, és természetesen tanú meghallga-tást is kezdeményezni.

A rendőrséget is érdemes minél többször kihívni, mert az általuk készített helyszíni jegyzőkönyv is bizonyító erejű.

A szabálysértési hatóság – szükség esetén – folytatólago-san kiszabott bírsággal valószínűleg el tudja érni, hogy a tu-lajdonos felmondjon a bérlőjének.

zajongó alBérlőTavaly tavasszal költözött be a házba a felettünk levő emeletre egy fiatal férfi a barátnőjével albérlőként. Azóta

mindennaposak az éjszakai bulik, és az állandó napközbeni dübörgő zene is. Szóltam nekik szépen, csúnyán. Szólt a közös képviselő is, és értesítette a főbérlőt is. Kihívtam a rendőröket is. Semmi hatás.

A házirendben szerepel, hogy mikor lehet „zajongani”, de a hangos zenehallgatást, és tévézést minden időpontban tiltja a házirend is.

Érdemes-e ezek után az illetékes jegyzőnél birtokvédelmet kérni? A közös képviselő azt mondta, hogy semmit nem tehet az ügyben, holott szerintem szabálysértési eljárást indíthatna a házirend megsértése miatt.

Ha jól tudom, változtak a szabálysértési bírságok összegei. Ez vonatkozhat erre is?

Vála

sz

Page 19: ÁllattartÁs szabÁlyozÁsa - Társasházi Háztartás · 2014. 5. 21. · mészetesen nem azt kívánom hangoztatni, hogy esetleg nem lehet pl. kedvező, megnyugtató a társasházi

EGYÉB

O 19

15

EGYÉB

K é r d é s e K , v á l a s z o K , b í r ó s á g i í t é l e t e K t á r s a s h á z i ü gy e K b e n

A jelenlegi jogszabályi feltételek szerint a vendéglátó egy-ségben nem lehet dohányozni, csak a bejárattól számított 5 méteren túl. Ez pedig általában a társasház lakóinak ablaka alatt van. Az ott történő dohányzást azonban egyetlen jogsza-bály sem tiltja, így ellen intézkedést sem lehet kezdemé-nyezni.

az étterem elszívó berendezésével kapcsolatosan azonban eljárást lehet kezdeményezni a társasházi törvény 18. § (3) bekezdés b) pontjára hivatkozással a helyi önkormányzatnál, hogy a lakókat zavarja a bűz. Ennek tényét azonban a tulaj-donosoknak (társasháznak) kell bizonyítania: szakértői véle-ménnyel, tanúkkal stb.

a törvény csak a középületekre vonatkozóan rendeli el kö- telező jelleggel a „zászlózást”. Természetesen, ha a tulaj-donosok ezt igénylik, akkor annak megvalósításáról – zász-lótartók felszereléséről – a közös képviseletnek gondoskod-nia kell.

A megoldás az, ha közgyűlés napirendjére felveszik a kér-dést, és ott a többség dönt annak szükségességéről, illetve az ezzel járó költségek felvállalásáról.

zaVaró az étteremTársasházunkban lévő üzletben egy étterem működik. A házban többeket zavar az állandó büdös zsírszag, ami az

ablakon, ajtón kiáramlik (pedig van elszívójuk a kéménybe vezetve), és a dohányzás a bejárat előtt. Lakásaink értékét ez nagymértékben csökkenti. A társasházi törvény szerint a működést nem tudjuk megakadályozni.

Lehet mégis tenni ellene valamit? Mit, hogyan?

zÁszló kiHelyezéseKötelező-e társasházak részére nemzeti ünnepeken a zászlózás? Új épületeket kezelek, egyiken sincs zászlótartó, a

tulajdonosok részéről vegyesen van rá igény.

Vála

szVá

lasz