Embed Size (px)
Citation preview
THÔNG TIN CỔ PHIẾU
(ngày 16/08/2021)
Sàn giao dịch HOSE
Thị giá (đồng) 53.400
KLGD TB 10 ngày 538.830
Vốn hoá (tỷ đồng) 2.423
Số lượng CPLH (triệu CP) 50,07
Giá mục tiêu 58.821
Upside 10,2%
CHUYÊN VIÊN PHÂN TÍCH
Nguyễn Đại Hiệp
+84-2838200796 ext 642
Hệ thống báo cáo phân tích của VCBS
www.vcbs.com.vn/vn/Services/AnalysisResearch
VCBS Bloomberg Page: <VCBS><go>
CTCP LONG HẬU
HOSE: LHG
BÁO CÁO CẬP NHẬT Ngày 16 tháng 08 năm 2021
LHG – KHẢ QUAN
Phòng Nghiên cứu và Phân tích VCBS Trang | 0
LHG – DUY TRÌ TRIỂN VỌNG DÀI HẠN TÍCH CỰC
ĐỊNH GIÁ
Năm 2021, chúng tôi ước tính DT của LHG đạt 860 tỷ đồng (+34% yoy) và LNST cổ
đông công ty mẹ đạt 290 tỷ đồng (+45,5% yoy), theo đó EPS 2021 đạt 5.806 đồng/cp,
tương ứng PE là 8,3 lần. Với tình hình kinh doanh hiện tại đang khả quan và cũng như triển
vọng dài hạn tốt. Do đó, chúng tôi khuyến nghị KHẢ QUAN đối với cổ phiếu LHG với
giá mục tiêu 58.821 đồng/cp (upside 10,2% so với giá đóng cửa ngày 16/08/2021).
TRIỂN VỌNG DOANH NGHIỆP
Chúng tôi đánh giá LHG là chủ đầu tư có thương hiệu, uy tín ở quy mô vừa. Triển vọng
tích cực của doanh nghiệp các năm tới sẽ phụ thuộc vào các yếu tố sau:
(1) Nguồn cầu hấp thụ tốt từ dự án KCN Long Hậu 3- giai đoạn 1 (còn lại gần 70 ha)
(2) Cấu trúc sản phẩm đa dạng, tiếp tục là xu hướng lựa chọn của khách hàng các
năm tới. Nguồn cung các sản phẩm này của LHG vẫn còn dồi dào
(3) Tiềm năng dài hạn hơn từ dự án KCN Long Hậu 3- giai đoạn 2 (90ha), KCN An
Định (200 ha tại Vĩnh Long)
(4) Triển vọng tích cực chung của ngành bđs khu công nghiệp của Việt Nam
Tỷ VND 2019 2020 2021F 2022F
Doanh thu 599 644 861 901
Tăng trưởng +39% +7% +34% +5%
Giá vốn 385 350 423 443
Lợi nhuận gộp 213 293 437 457
Tăng trưởng -12% +37% +49% +5%
LNST công ty mẹ 143 200 290 265
Tăng trưởng -19% +40% +45% -9%
EPS 2.554 3.991 5.806 5.304
Tăng trưởng -19% +56% +45% -9%
BVPS 23.820 25.670 26.001 28.076
ROE 12,2% 16,1% 22,5% 19,6%
ROA 6,6% 8,3% 10,8% 9,2%
P/B 0,7 1,4 1,9 1,8
P/E 6,0 9,4 8,3 9,1
Nguồn: VCBS tổng hợp
Phòng Nghiên cứu và Phân tích VCBS Trang | 1
LHG – BÁO CÁO CẬP NHẬT
PHÂN TÍCH KẾT QUẢ KINH DOANH
6H2021 LHG đã công bố KQKD quý 2/2021 hết sức ấn tượng, kết quả của doanh nghiệp như sau:
Doanh thu thuần (DTT) Quý 2/2021 đạt 556 tỷ đồng (+207% yoy). Lũy kế 6H2021, tổng doanh thu thuần đạt 666
tỷ đồng (+72% yoy), trong đó doanh thu thuần về cho thuê đất, hạ tầng KCN + nhà xưởng xây sẵn (NXXS) theo yêu cầu
đạt 547,4 tỷ đồng (chiếm 82% DTT), doanh thu cho thuê nhà xưởng, khu lưu trú + trung tâm thương mại đạt 64,6 tỷ đồng
(chiếm 9,7% DTT). Còn lại là doanh thu các hoạt động khác chiếm 8,3% DTT). Như vậy, chỉ trong 6 tháng đầu năm
LHG đã hoàn thành 72% kế hoạch doanh thu.
Lợi nhuận gộp Quý 2/2021 đạt 301 tỷ đồng (+332% yoy). Lũy kế 6H2021, tổng lợi nhuận gộp đạt 358 tỷ đồng (+118%
yoy). Biên lợi nhuận gộp đạt gần 54% (cùng kỳ chỉ đạt 39%), đóng góp chủ yếu cũng là nhờ sự cải thiện biên lợi nhuận
gộp của mảng cho thuê đất, hạ tầng KCN + NXXS đạt 55% (cùng kỳ chỉ đạt 36,3%).
Điều này chứng tỏ KCN Long Hậu 3- giai đoạn 1 (diện tích thương phẩm gần 90 ha) đang được khai thác với hiệu suất
rất tốt (2 khu công nghiệp hiện hữu đã lấp đầy 100%) so với KCN Long Hậu mở rộng. Như vậy, tính tới thời điểm cuối
quý 2/2021, LHG đã cho thuê được hơn hơn 20 ha đất thương phẩm (10 ha đã ghi nhận trong năm 2020) với giá cho
thuê rất tốt trong khoảng 180-220 USD/m2/chu kỳ thuê.
Lợi nhuận từ HĐKD lũy kế 6H2021 đạt 316 tỷ đồng (+136% yoy) tăng tốt hơn với tốc độ tăng của lợi nhuận gộp nhờ
tốc độ tăng của các chi phí khác như: tài chính, bán hàng và quản lý chậm hơn doanh thu. Chúng tôi thấy rằng, khi làn
sóng thứ 4 của dịch bệnh diễn ra, LHG đã có những chính sách tiết giảm chi phí thuê để cùng đồng hành với các khách
hàng gặp khó khăn
Lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ 6H2021 đạt 250 tỷ đồng (+125% yoy), đây là mức lãi cao nhất trong lịch sử
hoạt động, biên LNST đạt 37,5% (cùng kỳ đạt 26,4%), công ty đã hoàn thành vượt kế hoạch kinh doanh 55%.
Nguồn: LHG, VCBS tổng hợp
Cập nhật
ĐHCĐ 2021
ĐHCĐ năm 2021 của LHG được tổ chức vào ngày 25/06/2021 với những điểm nhấn quan trọng sau:
1. Thông qua kế hoạch kinh doanh năm 2021 với tổng doanh thu 922,8 tỷ đồng (+37% yoy), LNST là 161 tỷ
đồng (-18,9% yoy). Kế hoạch đầu tư năm 2021 với ngân sách khoảng 1.000 tỷ đồng.
2. Điều chỉnh Báo cáo nghiên cứu khả thi (lần 3) KCN Long Hậu 3-GĐ1, tổng mức đầu tư là 1.706 tỷ đồng
(tiền thuê đất dự kiến nộp 351 tỷ đồng). Trong trường hợp tiền thuê đất phải nộp cho nhà nước lớn hơn sẽ được
tính cho khách hàng khi thuê lại đất, không điều chỉnh tổng mức đầu tư. Trước đó, tiến độ thực hiện của dự án
34% 34%
41%
24%
31% 29%
38%
0%
20%
40%
60%
-
200.000
400.000
600.000
800.000
2016 2017 2018 2019 2020 6T 2020 6T2021
ĐVT: triệu đồng
Doanh thu thuần Lợi nhuận gộp Lợi nhuận sau thuế Biên LNST
Phòng Nghiên cứu và Phân tích VCBS Trang | 2
LHG – BÁO CÁO CẬP NHẬT
này cũng đã được Cơ quan nhà nước chấp thuận kéo giãn tới Quý 1/2023.
3. Hai động lực mà chúng tôi đánh giá sẽ đóng góp vào tăng trưởng dài hạn hơn cho LHG trong tương lai đã
được thông qua (1) KCN Long Hậu 3 giai đoạn 2 với diện tích 90 ha –huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An (đất
thương phẩm khoảng 54-60 ha) – đang trình chấp thuận đầu tư lên Thủ tướng; (2) KCN An Định với diện tích
200 ha – huyện Mang Thít, tỉnh Vĩnh Long (đất thương phẩm khoảng 120-130 ha) – đã có phê duyệt Quy hoạch
1/2000.
4. Giao HĐQT thực hiện Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án Khu dân cư – Tái định cư Long Hậu 3, quy mô
19,1 ha, tổng mức đầu tư gần 990 tỷ đồng (đã có quyết định chủ trương đầu tư, đang đề xuất gia hạn tiến độ thực
hiện tới Quý IV/2022)
5. Nhà xưởng Khu công nghệ cao Đà Nẵng lô J4 (diện tích đất 11,69 ha) đã cho thuê trên diện tích đất 1,58 ha trả
tiền thuê đất 1 lần (diện tích sàn 1,06 ha) từ tháng 4/2020. Đối với diện tích đất 1,5ha đã ký hợp đồng thuê đất
đóng tiền sử dụng đất hàng năm (diện tích sàn hơn 1 ha) sẽ dự kiến khởi công xây dựng trong năm 2021. Diện
tích đất còn lại 8,5733 ha (ký hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm) đang trình chủ trương HĐQT để khởi công
xây dựng
6. Trung tâm thương mại 6.000 m2 sàn đã nghiệm thu và khai thác kinh doanh từ tháng 7/2020.
Chiến lược kinh doanh tương lai: Tiếp tục triển khai và khai thác KCN Long Hậu 3, giai đoạn 1. LHG vẫn giữ chiến
lược xây dựng hệ sinh thái, kết nối cho các khách hàng trong các KCN hiện hữu đồng thời hướng tới nhóm khách hàng có
hiệu suất sinh lời cao, tập trung vào chất lượng sản phẩm, dịch vụ với giá cho thuê cao hơn. Ngoài ra, LHG tiếp tục hoàn
thiện thủ tục pháp lý cho KCN Long Hậu 3, giai đoạn 1, KCN An Định và các khu dân cư tái định cư. Thúc đẩy tiêu thụ
các sản phẩm khác phù hợp với bối cảnh dịch bệnh: NXXS, Nhà xưởng cao tầng…
SỨC KHỎE TÀI CHÍNH
Tính tới thời điểm 30/06/2021
Tiền và tương đương tiền + ĐTTC ngắn hạn đạt 1.132 tỷ đồng chiếm 39% tổng tài sản trong đó lượng tiền gửi ngắn
hạn tăng 61 tỷ đồng so với đầu năm
Tồn kho ghi nhận 603 tỷ đồng (chiếm 21% tổng tài sản), trong đó chủ yếu chi phí đầu tư xây dựng khu công nghiệp
Long Hậu là gần 593 tỷ đồng (chủ yếu là tiền đền bù, GPMB và tiền thuê đất của KCN Long Hậu 3, giai đoạn 1).
Phải thu ngắn hạn khác số dư 277 tỷ đồng, chủ yếu là chi phí tạm ứng để nhận chuyển nhượng các quyền sử dụng đất
và khoản tạm ứng cho IPC nghĩa vụ hoàn trả chi phí tái định cư với số tiền hơn 59 tỷ đồng
Bất động sản đầu tư với số dư giảm nhẹ còn 488 tỷ đồng, trong đó giá trị còn lại (1) khu lưu trú 111 tỷ đồng (2) các dự
án nhà xưởng 333 tỷ đồng (3) trung tâm thương mại 43 tỷ đồng. Khấu hao trong quý 2 là 10,7 tỷ đồng, khấu hao lũy kế
251 tỷ đồng
Đầu tư tài chính dài hạn số dư 202 tỷ đồng, nhìn chung các khoản đầu tư dài hạn chưa mang lại hiệu suất tốt cho LHG
ngoại trừ khoản đầu tư vào Sapulico đạt hiệu suất trên vốn là 9,8%. Thống kê tình trạng các khoản đầu tư khác như sau:
Phòng Nghiên cứu và Phân tích VCBS Trang | 3
LHG – BÁO CÁO CẬP NHẬT
Công ty Vốn điều lệ (tỷ đồng) Vốn góp của LHG (tỷ
đồng)
Tình hình kinh doanh
năm 2020
CTCP Chiếu sáng công
cộng TP.HCM (Sapulico) 284 125,5
Doanh thu: 438,06 tỷ đồng
LNST: 35,99 tỷ đồng
CTCP Dịch vụ KCN Long
Hậu 5 4,4
Chưa có doanh thu, chỉ có
thu nhập từ tiền gửi hơn
200 triệu
CTCP Công nghệ Igreen 50 20 Đang làm thủ tục phá sản
CTCP Đầu tư Phát triển
Gia Định (GDI) 387,7 19,6
Doanh thu: 7,77 tỷ đồng
LNST: 1,46 tỷ đồng
CTCP Sài Gòn – Hiệp
Phước 850 80
Doanh thu: 67,44 tỷ đồng
LNST: 1 tỷ đồng
Nguồn: LHG, VCBS tổng hợp
Khoản mục người mua trả tiền trước đã giảm còn 140 triệu đồng (đầu kỳ là 440 tỷ đồng nhận trước từ Công ty TNHH
Logos Việt Nam Long An 1 – công ty của Singapore). Khoản tiền này tương tương khu đất vị trí lô 3D-8, với diện tích
10,86 ha đã ghi nhận doanh thu trong quý 2 hơn 547 tỷ đồng. Với doanh thu ghi nhận nếu không có diện tích NXXS nào
được bàn giao, giá cho thuê đất KCN của LHG tiếp tục đạt mốc 220 USD/m2/chu kỳ thuê
Chi phí phải trả ngắn hạn tăng 30% lên 591 tỷ đồng do ghi nhận doanh thu tăng, chi phí ước tính phát sinh thêm để
hoàn thành cơ sở hạ tầng của đất KCN cũng tăng theo từ 383 tỷ đồng lên 508 tỷ đồng (+125 tỷ đồng). Với 10,86 ha đất thì
chi phí xây dựng ước tính khoảng 1,1 triệu/m2 (chiếm hơn 50% cấu trúc giá vốn của đất KCN)
Vay ngắn hạn số dư ổn định hơn 43 tỷ đồng, vay dài hạn giảm nhẹ còn 150 tỷ đồng. Đây chủ yếu là các khoản vay
nhằm thực hiện các dự án nhà xưởng đều được đảm bảo bằng các quyền sử dụng đất và dự án hình thành trong tương lai
Tổng tài sản của công ty giảm nhẹ so với thời điểm đầu năm còn hơn 2.905 tỷ đồng. Đây cũng là 1 dấu hiệu cho thấy
tốc độ triển khai dự án đang chậm lại và trong các quý tới, LHG sẽ tập trung cho công tác xây dựng và hoàn thiện hạ tầng
vì doanh nghiệp đã hoàn thành tốt kế hoạch kinh doanh đề ra cho năm 2021.
-> LHG vẫn duy trì cấu trúc tài chính khỏe mạnh, tỷ lệ D/E chỉ khoảng 0,14 và tỷ trọng tiền& tương đương tiền cao
Dòng tiền: Lưu chuyển tiền thuần qua các năm của công ty ổn định và tốt, tình hình 6H2021
- Lưu chuyển tiền từ HĐKD : lưu chuyển tiền trước thay đổi vốn lưu động tăng tốt so với cùng kỳ đạt 221 tỷ
đồng (+46%), tiền thuần sau thay đổi vốn lưu động tăng mạnh đạt 453 tỷ đồng (cùng kỳ 213 tỷ đồng) do trong
kỳ công ty tiêu thụ được sản phẩm cũng như chiếm dụng thêm vốn từ nhà cung cấp, chi phí chưa giải ngân để
xây hạ tầng
- Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động đầu tư: tăng mạnh so với cùng kỳ do dòng tiền từ HĐKD thặng dư, LHG
dùng chủ yếu để gửi Ngân hàng, cho vay, mua các công cụ nợ với số dư hơn 589 tỷ đồng
- Lưu chuyển tiền từ hoạt động tài chính: doanh số nợ vay phát sinh không đáng kể
-> Lưu chuyển tiền thuần trong kỳ âm 90,7 tỷ đồng chủ yếu do tác động của việc gửi tiền, dòng tiền của doanh nghiệp
vẫn duy trì tốt
Phòng Nghiên cứu và Phân tích VCBS Trang | 4
LHG – BÁO CÁO CẬP NHẬT
TRIỂN VỌNG DOANH NGHIỆP
Giai đoạn 2021-2025, hoạt động cốt lõi của LHG sẽ ghi nhận chủ yếu từ việc:
- Cho thuê gần 70 ha đất thương phẩm KCN còn lại của dự án KCN Long Hậu 3, giai đoạn 1. Theo thông tin
từ LHG, tổng diện tích đang trong giai đoạn xây dựng là 31,622 ha (11 lô đất tương đương diện tích thương
phẩm ) đang trong quá trình xây dựng và đã có khách hàng sở hữu chủ yếu tới từ các quốc gia: Singapore, Hàn
Quốc, Nhật Bản, Việt Nam. Như vậy, LHG chỉ còn lại khoảng hơn 38 ha đất thương phẩm trong đó chủ yếu là
(1) Phân khu NXXS và xây theo yêu cầu diện tích 9ha (2) 3 phân khu logistic lớn diện tích 17,07 ha (3) các khu
còn lại gần 12 ha.
- Nhà xưởng cao tầng (6 tầng tổng diện tích xây dựng 19.977 m2) giai đoạn 1 nằm tại KCN Long Hậu đã có
các DN lớn thuê rải rác các tầng, diện tích trống còn lại khoảng gần 10.000 m2 đã được booking 6.000 m2 và
còn trống 4000 m2. Nhà xưởng cao tầng giai đoạn 2 cũng sẽ được khởi công khi giai đoạn 1 lấp đầy.
- Nhà xưởng KCN cao Đà Nẵng với tổng diện tích gần 30 ha, diện tích xây dựng khoảng 14,9-17,3 ha chia
thành 3 giai đoạn. Hiện LHG đang khai thác giai đoạn 1 ở lô J4 vớ tổng diện tích 11 ha, diện tích xây dựng
khoảng 5,9-6,6 ha. LHG đã ký hợp đồng cho thuê với 2 DN thời điểm tháng 4/2021 với 2 khách hàng, diện tích
cho thuê là 9.274 ha dự kiến bàn giao nhà xưởng vào tháng 8/2021. Như vậy, lô J4 đã có 4 khách hàng thuê, diện
tích thương phẩm còn lại khoảng 17 lô với 5,1218 ha.
- Nhà xưởng xây theo yêu cầu tổng diện tích gần 9ha chia thành 21 lô mỗi lô 4.250 m2. Hiện LHG đã xây dựng
và bàn giao cho 2 DN với tổng diện tích đất là 7.535 m2, diện tích thương phẩm còn lại 8,1715 ha.
- NXXS lô T4 tại KCN Long Hậu mở rộng với tổng diện tích 15.477 m2 chia làm 9 xưởng với diện tích xây
dựng 10.082 m2 đã lấp đầy 100% với nguồn thu đều đặn.
- Trung tâm thương mại 2 tầng tổng diện tích 6.000 m2, diện tích xây dựng 5.451 m2 phí thuê + phí quản lý
8,5-9,5 USD/m2/tháng. Diện tích thương phầm 4.912 m2.
- 2 dự án KCN tiềm năng KCN Long Hậu 3 giai đoạn 2 và KCN An Định với tổng diện tích 290 ha, đất
thương phẩm ước khoảng 170-188 ha.
ĐỊNH GIÁ
Phương pháp
DCF
Chúng tôi thấy rằng phương pháp DCF là phù hợp nhất để định giá cổ phiếu LHG. Do tất cả các dự án tạo ra nguồn
thu (ngoại trừ các khoản đầu tư vào liên doanh, liên kết) đều được quản lý bởi công ty mẹ. Ngoài ra, việc sử dụng phương
pháp SOTP (Sum of the part) cần nhiều giả định và thông số để tách riêng từng dự án.
Đối với phương pháp so sánh vì các doanh nghiệp sử dụng phương pháp hạch toán khác nhau cũng như đang ở các giai
đoạn khác, mỗi khu lại có đặc thù, lợi thế và phục vụ các nhóm khách hàng riêng nên việc so sánh là khó khăn và cần đưa
về cùng 1 hệ quy chiếu
Chúng tôi đưa ra các giả định chi tiết như sau
1. Báo cáo kết quả kinh doanh
- Đối với cho thuê đất KCN Long Hậu 3- giai đoạn 1: hàng năm LHG có khả năng cho thuê khoảng 11ha đất
với giá cho thuê 220 USD/m2/chu kỳ thuê. Giá cho thuê tăng với tỷ lệ 5%/năm nhỉnh hơn tốc độ lạm phát, do
chúng tôi thấy rằng mặt bằng giá cho thuê của LHG đã cao nhất khu vực, tiệm cận với khu vực TP.HCM nên
khó có khả năng tăng mạnh. Bên cạnh đó, giá cho thuê tăng quá cao là đi ngược với lợi ích của khách hàng và tới
ngưỡng sẽ ảnh hưởng tới lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp. Về giá vốn cho thuê, theo thông tin từ BCTC cũng
như từ tính toán của Ban kiểm soát LHG, giá vốn sẽ nằm ở khoảng trên 2 triệu đồng/m2, mặc khác LHG cũng đã
đền bù GPMB được phần lớn diện tích nên chúng tôi giả định biên lợi nhuận gộp vẫn sẽ ở mức trên 50%, tiền
thuê đất phải nộp nếu tăng cũng sẽ được chuyển qua cho người thuê.
Phòng Nghiên cứu và Phân tích VCBS Trang | 5
LHG – BÁO CÁO CẬP NHẬT
- Nhà xưởng xây theo yêu cầu (nằm trong KCN Long Hậu 3-GĐ 1): chúng tôi dự phóng mỗi năm LHG có thể
triển khai được khoảng 2 lô đất với diện tích đất là 8.500 m2 với giá cho thuê là 240 USD/m2/chu kỳ thuê và giá
tăng 5%/năm.
- Nhà xưởng cao tầng: giai đoạn 2021-2027 sẽ khai thác phần diện tích còn lại của giai đoạn 1 khoảng gần
10.000 m2.
- Nhà xưởng xây sẵn (NXXS) khu CN cao Đà Nẵng: giai đoạn 2021-2027 sẽ khai thác hết lô J4 tổng diện tích
thương phẩm gần 7 ha. Giá thuê 3,9 USD/m2/tháng đối với nhà xưởng và 4,9 USD/m2/tháng đối với văn phòng
trong nhà xưởng.
- Trung tâm thương mại: giai đoạn 2021-2027 sẽ lấp đầy 100% với giá thuê 9 USD/m2/tháng, tăng 5% mỗi
năm.
- NXXS + sản phẩm khác đang khai thác: duy trì khai thác ổn định tới năm 2027
2. Về Bảng cân đối kế toán:
Giai đoạn 2021-2027 tỷ trọng nợ vay NH/ tổng nguồn bình quân sẽ cao hơn giai đoạn trước, đạt khoảng 12% do
nhu cầu đầu tư hàng tồn kho và các loại nhà xưởng vẫn còn. Giai đoạn sau 2023 LHG có thể triển khai các KCN LH3-
GĐ 2 và KCN An Định
Các chỉ tiêu khác duy trì ổn định trên cơ cấu tài sản và nguồn vốn cũng như doanh thu thuần
Với WACC=9,6%, g= 2% kết quả định giá như sau
ĐVT: triệu đồng
Perpetuity EBITDA
Giá trị doanh nghiệp
2.488.019 2.455.155
Cộng: Tiền &tương đương tiền + ĐTTC ngắn
hạn
693.549 693.549
Trừ: số dư tiền tối thiểu
-69.355 -69.355
Cộng: đầu tư vào liên doanh, liên kết
205.840 205.840
Trừ: Nợ vay NH ngắn & dài hạn
-209.352 -209.352
Trừ: Cổ tức ưu đãi
0 0
Trừ: Lợi ích cổ đông thiểu số
0 0
Giá trị hợp lý công ty
2.902.861 2.869.997
Số lượng CP đang lưu hành
50,070 50,070
Giá trị mỗi cổ phần đồng)
58.821 58.165
Market premium / (discount) to fair value (9,2%) (8,1%)
Lưu ý: Chúng tôi đã chiết khấu rủi ro đền bù cho IPC số tiền 200 tỷ đồng trong 4 năm tới.
RỦI RO ĐẦU TƯ CHUNG
Rủi ro dịch bệnh Covid-19: Dịch bệnh bùng phát gây khó khăn cho việc tham quan, ký kết hợp đồng cũng như nguy cơ
lây nhiễm trong các khu công nghiệp rất cao. Bên cạnh đó, dịch bệnh có khả năng ảnh hưởng tiêu cực tới tình hình kinh
doanh của khách hàng, LHG cũng cần có các chính sách đồng hành đặc biệt với các khách hàng SMEs. Gần đây, chúng
tôi cũng thấy rằng tình hình dịch bệnh ảnh hưởng nhiều chủ yếu đối với các khách hàng thuê nhà xưởng (hơn 60 khách
hàng và chiếm khoảng 1/3 số lượng khách của LHG). Trong đó, khó khăn lớn nhất là việc sụt giảm đơn hàng, chi phí vận
hành như thuê xưởng, nhân công cao khiến họ phải cắt giảm hoặc tạm ngưng, chuyển sang cho nhân sự làm việc tại nhà
hưởng lương tối thiểu. LHG với tư cách là chủ đầu tư với tiềm lực tài chính tốt đã có chính sách hỗ trợ giảm giá cho thuê
mới cũng như không tính phạt trong trường hợp phải chấm dứt hợp đồng vì các nguyên nhân bất khả kháng như dịch
bệnh Covid 19 trong tương lai. Bên cạnh đó, mặt tích cực vẫn có nhiều khách hàng tiếp tục duy trì HĐKD thậm chí là mở
rộng thuê thêm hoặc chia nhỏ HĐ sản xuất sang các khu nhà xưởng nhằm tránh gián đoạn. Điều này cũng đã đóng góp
Phòng Nghiên cứu và Phân tích VCBS Trang | 6
LHG – BÁO CÁO CẬP NHẬT
vào kết quả kinh doanh tích cực cho LHG
Rủi ro nền kinh tế tăng trưởng chậm: Kinh tế tăng trưởng chậm gây ảnh hưởng tới sức hút đầu tư vào thị trường Việt
Nam, ảnh hưởng tới việc phát triển cơ sở hạ tầng chung
Rủi ro lãi suất: việc thay đổi trong điều hành chính sách tiền tệ tác động tới kênh tín dụng dẫn vốn cho thị trường bất
động sản. Ngoài ra. lãi suất huy động giảm mạnh có thể ảnh hưởng tới doanh thu tài chính của các doanh nghiệp.
Rủi ro giá đất tiếp tục tăng nóng: điều này gây ảnh hưởng tới công tác đền bù, GPMB của doanh nghiệp, gây giãn tiến
độ dự án và tăng giá vốn hàng bán
Rủi ro về pháp lý: việc kéo dài phê duyệt đầu tư dự án cũng như cấp giấy phép xây dựng đang được tiến hành thảo luận
để cho ra các Luật sửa đổi như: Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020). Luật Đầu tư (sửa đổi) 2020. Nghị định 81/2020/NĐ-CP.
Nghị định 41/2020/NĐ-CP…cần thêm nhiều thời gian để đưa ra các Nghị định hướng dẫn và đi vào thực tế kinh doanh.
Rủi ro tài chính: 280 nền tái định cư với tiền đền bù còn lại hơn 200 tỷ đồng cho IPC (cổ đông sáng lập) vẫn chưa được
xác định một cách rõ ràng và chưa đi tới những phương án xử lý cuối cùng
Phòng Nghiên cứu và Phân tích VCBS Trang | 7
LHG – BÁO CÁO CẬP NHẬT
THÔNG TIN CHI TIẾT VỀ CÁC DỰ ÁN TRIỂN VỌNG CỦA DN
I. Dự án KCN Long Hậu 3, giai đoạn 1
Vị trí: Ấp 3, xã Long Hậu, Huyện Cần Giuộc, Tỉnh Long An
Nằm bên cạnh 2 KCN đã được lấp đầy 100% là KCN Long Hậu và KCN Long Hậu mở rộng với tổng diện tích 245,5 ha
nên được hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng và hệ sinh thái sẵn có của 2 khu này. Vị trí chiến lược nằm gần cảng biển nước sâu
và dễ dàng kết nối với trục giao thông đường bộ đi vào các khu vực trung tâm của TP.HCM chỉ khoảng 20 km, đi tới sân
bay quốc tế Tân Sơn Nhất khoảng 25 km. KCN cũng nằm gần các khu dân cư Thái Sơn, Hồng Lĩnh để phục vụ cho nhu
cầu tuyển dụng. Văn phòng thủ tục, hải quan nằm ngay trong KCN nên cũng khá thuận tiện cho các khách hàng
Tỷ lệ lấp đầy: 30%
Ngành nghề thu hút kinh doanh: Chế biến, chế tạo, công nghiệp phụ trợ, lắp ráp, cơ khí, sản xuất gia công sản phẩm
thủ công nghiệp, hàng tiêu dùng…ít gây ô nhiễm môi trường theo chủ trương chung của huyện Cần Giuộc. Tất cả các nhà
máy đều được đấu nối vào hệ thống xử lý nước thải tập trung
Giá cho thuê: 180- 220 USD/m2/chu kỳ thuê, cao nhất tại tỉnh Long An
Triển vọng tương lai: Với các lợi thế sẵn có thì việc lấp đầy nhanh chóng của KCN Long Hậu 3, giai đoạn 1 có triển
vọng cao trong tương lai. Ngoài ra, vị trí chiến lược của LHG còn được thể hiện qua số lượng khách hàng thuộc lĩnh vực
logistics lên tới 16 khách hàng- được xem là tỷ trọng cao nhất so với các KCN ở khu vực phía Nam. Đây cũng là lý do
LHG dành gần 25% quỹ đất thương phẩm để xây dựng 3 phân khu logistics.
Trong báo cáo 6H2021 của CBRE, xu hướng dịch chuyển nhà máy về Đông Nam Á từ Trung Quốc vẫn tiếp diễn do các
lợi thế từ quốc gia này dần thay đổi như: chi phí nhân công tăng dần, chính sách thu hút đầu tư chặt chẽ hơn tập trung vào
các ngành công nghệ cao, tiêu chuẩn môi trường cao hơn…Bên cạnh đó Việt Nam lại đang có những lợi thế này để sẵn
sàng đón làn sóng dịch chuyển. Bên cạnh đó, nhu cầu tìm kiếm đất cho hậu cần trong 6T2021 cũng chiếm tỷ trọng đáng
kể khoảng 36% trong tổng nhu cầu tìm đất KCN. Nhu cầu tìm kiếm theo sản phẩm cũng tập trung vào các sản phẩm: nhà
kho, nhà xưởng….cũng lớn không kém đất KCN do tác động của Đại dịch Covid19 tới nhu cầu hành vi của khách hàng
Nguồn: CBRE, VCBS tổng hợp
Phòng Nghiên cứu và Phân tích VCBS Trang | 8
LHG – BÁO CÁO CẬP NHẬT
Về cơ sở hạ tầng, giao thông tương lai
Hiện tuyến đường chủ yếu để di chuyển từ TP.HCM qua Nguyễn Hữu Thọ và đường Nguyễn Văn Tạo. Theo đề án Quy
hoạch vùng Tp.HCM thì 3 huyện Cần Giuộc, Bến Lức, Đức Hòa sẽ là đô thị vệ tinh của Tp.HCM. Mạng lưới giao thông
của tỉnh Long An được đánh giá là còn yếu về các tuyến kết nối theo trục ngang. Các tuyến kết nối theo trục dọc như
QL1A, QL50 đi về các tỉnh miền Tây khác thuận lợi hơn, cao tốc TP.HCM-Trung Lương đã vận hành ổn định, quốc lộ
N2 đã hoàn thành đoạn qua Đức Hòa – Mỹ An.
Các công trình giao thông trọng điểm khác đang và sẽ triển khai cũng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho kết nối vùng của
Long An nói chung và KCN Long Hậu nói riêng:
Dự án Quy mô Nguồn vốn
(tỷ đồng) Tiến độ
Hầm chui nút giao Nguyễn
Văn Linh – Nguyễn Hữu Thọ
Dài 480 m, 3 làn xe lưu
thông
>830 giai đoạn 1
1.400 giai đoạn 2
Khởi công tháng 4/2020, dự
kiến 2022 hoàn thành GĐ1
Mở rộng đường Nguyễn Hữu
Thọ - Nguyễn Văn Tạo thành
6 -8 làn xe
Từ nút giao thông Nguyễn
Văn Linh – Nguyễn Hữu Thọ
kéo dài đến đường Nguyễn
Văn Tạo (ngay khu đô thị
cảng Hiệp Phước) kết nối
đến tận khu công nghiệp
Long Hậu. Chiều dài dự
kiến 7,5 km
8.470 N/A
Cao tốc Bến Lức – Long
Thành 58 km 31.320
Dự kiến hoàn thành
31/12/2023 tuy nhiên đang
vướng nhiều nhất ở đoạn
phía Đông 25,3 km. Nguồn
vốn chưa khởi thông
Đường vành đai 4 197,6 km qua 5 tỉnh/thành, 6-
8 làn xe
21.103 (giá năm 2011) hiện
ước khoảng 100.000
Hiện chỉ có 16,3 km trên địa
phận Bình Dương đã được
đầu tư và đưa vào khai thác
Tuyến Metro số 4 nối quận
12, Tân Bình, Phú Nhuận,
quận 1, quận 4, quận 7 và
khu đô thị - Cảng Hiệp
Phước
35,75 km từ Hiệp Phước qua
Bến Thành kết thúc tại Quận
12
97.000
Đang trình thiết kế cơ sở, đã
giao cho K Exim Hàn Quốc
nghiên cứu phương án
Mở rộng đường Lê Văn
Lương lên 30m để nối quận
7 và Cần Giuộc
10 km N/A
Dự kiến phải nâng cấp 4 cây
cầu. IPC là chủ đầu tư 1 số
đoạn hiện chưa có thông tin
về việc khởi công. Cầu Long
Kiểng đã xong móng trụ cầu
(35% công việc), vướng
GPMB
Nâng cấp và mở rộng Tỉnh lộ
830, Tỉnh lộ 824
24 km thuộc tuyến đường
Vành đai 4 2.000
Chủ đầu tư: Liên danh BCG
và Băng Dương
Đã hoàn thành và đang thu
Phòng Nghiên cứu và Phân tích VCBS Trang | 9
LHG – BÁO CÁO CẬP NHẬT
phí
Cao tốc Biên Hòa – Vũng
Tàu
76 km song song tuyến
QL51, cắt đường vành đai 4
(4- 6 làn xe)
18.805
Đang trình chủ trương lên
Thủ tướng, chưa lựa chọn
nhà đầu tư
Nguồn: VCBS tổng hợp
Chi tiết về mạng lưới giao thông tương lai có thể hỗ trợ cho các KCN của Long Hậu
Nguồn: ggmaps,VCBS tổng hợp
II. Khu công nghiệp Long Hậu 3, giai đoạn 2
Vị trí: Xã Long Hậu, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An
Tổng mức đầu tư: 2.592 tỷ đồng cho 90 ha diện tích đất (dự kiến vay 62%)
Tình trạng pháp lý: chưa được Nhà nước duyệt chủ trương, đã được bổ sung vào Quy hoạch sử dụng đất của tỉnh
Long An tới hết năm 2020
Thời gian thực hiện: 4 năm kể từ ngày được duyệt chủ trương
Đường
vành đai 4
Phòng Nghiên cứu và Phân tích VCBS Trang | 10
LHG – BÁO CÁO CẬP NHẬT
III. Khu công nghiệp An Định
Vị trí: Xã An Phước, huyện Mang Thít, tỉnh Vĩnh Long
Tổng mức đầu tư: 2.414 tỷ đồng cho diện tích 200 ha (dự kiến vay 58%)
Tình trạng pháp lý: chưa được Nhà nước duyệt chủ trương, đã được duyệt quy hoạch 1/2000 theo QĐ số 1130/QĐ-
UBND và giao cho LHG đầu tư
Diện tích đất thương phẩm: 147 ha (đất nhà máy, xí nghiệp 140,87 ha còn lại là đất cảng chuyên dùng)
Giá cho thuê: 70-120 USD/m2/chu kỳ thuê
Ngành nghề kinh doanh: Chế biến nông sản tập trung, rau quả, các sản phẩm từ trái cây, chăn nuôi, dệt may, thủ
công mỹ nghệ, kho bãi và các ngành nghề ít ô nhiễm môi trường khác….
Hiện trạng: đất nông nghiệp chủ yếu trồng hoa màu, cây trái, hệ thống mương rạch và không có công trình kiên cố,
nhà cửa chủ yếu là nhà cấp 4 nhưng số lượng ít. Đất chưa được giải phóng mặt bằng
Hạ tầng giao thông: Nằm cạnh các trục giao thông chính như QL1A, QL53, Đường tỉnh 902, dọc theo tuyến sông
Cổ Chiên, sông Măng Thít. Các dự án kết nối với Tp.HCM đã và đang hình thành (1) Cao tốc Cần Thơ –Mỹ Thuận
(khởi công ngày 4/1/2021 dài 23 km) (2) Cao tốc Mỹ Thuận – Trung Lương (51 km dự kiến hoàn thành cuối năm
2021) và (3) Trung Lương –Tp.HCM đã vận hành từ 2010
Hỗ trợ từ địa phương: Theo Nghị quyết số 64/2017/NQ-HĐND ngày 7/7/2017 , dự án sẽ được ưu đãi, hỗ trợ khá
nhiều về kinh phí chuẩn bị đầu tư, chi phí đền bù GPMB, kinh phí xây nhà máy xử lý nước thải, hỗ trợ vay ưu đãi,
kinh phí xúc tiến đầu tư…
Phòng Nghiên cứu và Phân tích VCBS Trang | 11
LHG – BÁO CÁO CẬP NHẬT
BẢNG PHỤ LỤC TÀI CHÍNH
Kết quả kinh doanh (tỷ đồng) 2019 2020 2021F 2022F 2023F
Doanh thu thuẩn 598.868 643.579 860.733 900.541 942.431
Giá vốn hàng bán 385.419 350.119 423.481 443.066 463.676
Lợi nhuận gộp 213.449 293.460 437.252 457.475 478.755
Doanh thu hoạt động tài chính 28.659 34.340 45.927 48.051 50.286
Chi phí tài chính 5.182 15.864 0 0 0
Chi phí bán hàng &quản lý doanh
nghiệp 68.678 75.903 129.110 182.810 191.314
Lợi nhuận trước thuế 179.300 246.603 362.911 331.558 346.570
Lợi nhuận sau thuế của cổ đông
không kiểm soát 142.695 199.589 290.352 265.270 277.281
Bảng cân đối kế toán (tỷ đồng) 2019 2020 2021F 2022F 2023F
Tài sản ngắn hạn 1.430.227 1.757.481 1.746.349 1.948.397 2.161.700
I. Tiền & tương đương tiền +
ĐTTC ngắn 486.764 488.053 932.698 1.103.437 1.276.433
II. Cac khoản phải thu ngắn
hạn 340.621 164.436 175.975 142.695 199.589
III. Hàng tồn kho 561.893 699.653 705.801 738.444 772.794
IV. Tài sản ngắn hạn khác 7.380 8.843 8.843 8.843 8.843
Tài sản dài hạn 838.498 883.550 1.028.519 1.073.780 1.120.978
I. Các khoản Phải thu dài hạn 5.227 5.227 0 0 0
II. Tài sản cố định 57.255 60.127 63.690 67.504 71.560
III. Bất động sản đầu tư 451.478 524.401 701.343 733.779 767.912
Phòng Nghiên cứu và Phân tích VCBS Trang | 12
LHG – BÁO CÁO CẬP NHẬT
IV. Tài sản dở dang dài hạn 92.689 41.019 1.701 1.701 1.701
V. Đầu tư tài chính dài hạn 203.686 205.840 214.850 223.860 232.870
VI. Tài sản dài hạn khác 28.163 46.936 46.936 46.936 46.936
Tổng tài sản 2.235.156 2.599.825 2.774.868 3.022.178 3.282.678
Nợ phải trả 1.043.980 1.315.228 1.600.013 1.713.175 1.855.204
I. Nợ ngắn hạn 556.116 722.269 853.387 863.738 903.952
1. Các khoản phải trả ngắn hạn 61.142 72.546 59.171 61.908 64.788
2. Vay & nợ thuê tài chính ngắn hạn
21.338 42.543 98.266 75.347 77.739
II. Nợ dài hạn 487.864 592.959 746.626 849.437 951.252
1. Thuế TN hoãn lại dài hạn 288.491 315.105 447.581 468.281 490.064
2. Vay & nợ thuê tài chính dài hạn
87.583 166.809 189.481 271.245 350.914
Vốn chủ sở hửu 1.190.552 1.283.956 1.300.358 1.404.162 1.512.666
1. Vốn điều lệ + thặng dư 571.890 571.890 571.890 571.890 571.890
2. Các khoản lợi nhuận chưa
phân phối 521.445 614.849 728.468 832.272 940.776
3. Lợi ích cổ đông không kiểm
soát 624 641 641 641 641
4. Vốn khác 97.217 97.217 97.217 97.217 97.217
Tổng nguồn vốn 2.234.532 2.599.184 2.766.696 3.006.235 3.254.013
Chỉ số chính 2021F 2022F 2023F
Định giá
EPS 5.806 5.304 5.544
Giá trị sổ sách của cổ phiếu (BVPS)
26.001 28.076 30.246
P/E 8,3 9,1 8,7
P/B 1,9 1,7 1,6
Phòng Nghiên cứu và Phân tích VCBS Trang | 13
LHG – BÁO CÁO CẬP NHẬT
Khả năng sinh lời
Biên lợi nhuận gộp 51% 51% 51%
Biên EBITDA 37% 31% 31%
Biên lợi nhuận sau thuế 34% 29% 29%
ROE 22% 20% 19%
ROA 11% 9% 9%
Tăng trưởng
Doanh thu 34% 5% 5%
Lợi nhuận trước thuế 47% -9% 5%
Lợi nhuận sau thuế 45% -9% 5%
EPS 45% -9% 5%
Tổng tài sản 7% 9% 9%
Vốn chủ sở hữu 1% 8% 8%
Thanh khoản
Thanh toán hiện hành 2,05 2,26 2,39
Thanh toán nhanh 1,22 1,40 1,54
Nợ vay/tổng tài sản 10% 11% 13%
Nợ/vốn chủ sở hữu 22% 25% 28%
Khả năng thanh toán lãi vay 16,95 12,16 9,78
Hiệu quả hoạt động
Vòng quay phải thu khách hàng 4,6 14,4 14,4
Thời gian thu tiền khách hàng bình quân
80 ngày 25 ngày 25 ngày
Vòng quay hàng tồn kho 0,6 0,6 0,6
Thời gian tồn kho bình quân 606 ngày 595 ngày 595 ngày
Vòng quay phải trả nhà cung cấp 6,4 7,3 7,3
Thời gian trả tiền bình quân 57 ngày 50 ngày 50 ngày
Phòng Nghiên cứu và Phân tích VCBS Trang | 14
LHG – BÁO CÁO CẬP NHẬT
Báo cáo lưu chuyển tiền tệ (tỷ đồng)
2021 2022F 2023F
LCTT từ HĐ kinh doanh 250.177 232.287 242.930
LCTT từ HĐ đầu tư -12.050 -12.607 -13.193
LCTT từ HĐ tài chính 1.022 -48.941 -56.740
LCTT trong kỳ 239.149 170.739 172.996
Tiền/tương đương tiền + ĐTTC cuối kỳ
932.698 1.103.437 1.276.433
Phòng Nghiên cứu và Phân tích VCBS Trang | 15
LHG – BÁO CÁO CẬP NHẬT
ĐIỀU KHOẢN SỬ DỤNG
Báo cáo này và/hoặc bất kỳ nhận định. thông tin nào trong báo cáo này không phải là các lời chào mua hay bán bất kỳ một sản phẩm
tài chính. chứng khoán nào được phân tích trong báo cáo và cũng không là sản phẩm tư vấn đầu tư hay ý kiến tư vấn đầu tư nào của
VCBS hay các đơn vị/thành viên liên quan đến VCBS. Do đó. nhà đầu tư chỉ nên coi báo cáo này là một nguồn tham khảo. VCBS
không chịu bất kỳ trách nhiệm nào trước những kết quả ngoài ý muốn khi quý khách sử dụng các thông tin trên để kinh doanh chứng
khoán.
Tất cả những thông tin nêu trong báo cáo phân tích đều đã được thu thập. đánh giá với mức cẩn trọng tối đa có thể. Tuy nhiên. do các
nguyên nhân chủ quan và khách quan từ các nguồn thông tin công bố. VCBS không đảm bảo về tính xác thực của các thông tin được
đề cập trong báo cáo phân tích cũng như không có nghĩa vụ phải cập nhật những thông tin trong báo cáo sau thời điểm báo cáo này
được phát hành.
Báo cáo này thuộc bản quyền của VCBS. Mọi hành động sao chép một phần hoặc toàn bộ nội dung báo cáo và/hoặc xuất bản mà
không có sự cho phép bằng văn bản của VCBS đều bị nghiêm cấm.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Mọi thông tin liên quan đến báo cáo trên. xin quý khách vui lòng liên hệ:
Trần Minh Hoàng Lý Hoàng Anh Thi Nguyễn Đại Hiệp
Trụ sở chính Hà Nội Tầng 12 & 17. Toà nhà Vietcombank. số 198 Trần Quang Khải. Quận Hoàn Kiếm. Hà Nội
ĐT: (84-24) -393675- Số máy lẻ: 18/19/20
Chi nhánh Hồ Chí Minh Lầu 1& 7. Tòa nhà Green Star. số 70 Phạm Ngọc Thạch. Phường 6. Quận 3. TP. Hồ Chí Minh
ĐT: (84-28)-38200799 - Số máy lẻ: 104/106
Chi nhánh Đà Nẵng Tầng 12. số 135 Nguyễn Văn Linh. Phường Vĩnh Trung. Quận Thanh Khê. Đà Nẵng
ĐT: (84-236) -33888991 - Số máy lẻ: 12/13
Chi nhánh Cần Thơ Tầng 1. Tòa nhà Vietcombank Cần Thơ. số 7 Hòa Bình. Quận Ninh Kiều. Cần Thơ
ĐT: (84-710) -3750888
Phòng Giao dịch Phú Mỹ Hưng Toà nhà Lawrence Sting. số 801 Nguyễn Lương Bằng. KĐT Phú Mỹ Hưng. Q. 7. TP. Hồ Chí Minh
ĐT: (84-28)-54136573
Phòng Giao dịch Giảng Võ Tầng 1. Tòa nhà C4 Giảng Võ. Phường Giảng Võ. Quận Ba Đình. Hà Nội.
ĐT: (+84-24) 3726 5551
Văn phòng Đại diện An Giang Tầng 6. Toà nhà Nguyễn Huệ. số 9/9 Trần Hưng Đạo. Phường Mỹ Xuyên. Long Xuyên. An Giang
ĐT: (84-76) -3949841
Văn phòng Đại diện Đồng Nai F240-F241 Đường Võ Thị Sáu. Khu phố 7. Phường Thống Nhất. TP. Biên Hoà. Đồng Nai
ĐT: (84-61)-3918812
Văn phòng đại diện Vũng Tàu Tầng trệt. số 27 Đường Lê Lợi. TP. Vũng Tàu. Bà Rịa - Vũng Tàu
ĐT: (84-64)-3513974/75/76/77/78
Văn phòng đại diện Hải Phòng Tầng 2. số 11 Hoàng Diệu. Phường Minh Khai. Quận Hồng Bàng. Hải Phòng
Tel: (+84-31) 382 1630
ĐIỀU KHOẢN SỬ DỤNG
Phòng Nghiên cứu và Phân tích VCBS Trang | 16
LHG – BÁO CÁO CẬP NHẬT
Trưởng phòng Phân tích Nghiên cứu
Phó trưởng phòng Phân tích Nghiên cứu
Chuyên viên Phân tích
CÔNG TY CHỨNG KHOÁN VIETCOMBANK
http://www.vcbs.com.vn
![FK Z G]LHG]LQLH /$%25$725](https://img.dokumen.tips/doc/110x75/5ead00c55c08eb3e167d374c/fk-z-glhglqlh-25725.jpg)
