Leitfaden Stellplatz- und Stellplatzablösesatzungen nach ... · Örtliche Bauvorschriften MIRAKTUELL 3/05 27 Leitfaden Stellplatz- und Stellplatzablösesatzungen nach der Brandenburgischen

Örtliche Bauvorschriften

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Leitfaden Stellplatz- und Stellplatzablösesatzungennach der Brandenburgischen Bauordnung

Inhaltsverzeichnis

1 Notwendigkeit einer Stellplatzsatzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

2. Die Erarbeitung des Satzungsentwurfs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

2.1 Vorüberlegungen2.1.1 Stellplatzsatzung als selbständige Satzung oder Teil des Bebauungsplans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 282.1.2 Stellplatz- und Stellplatzablösesatzung als getrennte oder einheitliche Satzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

2.2 Zulässiger Satzungsinhalt – Gestaltungsmöglichkeiten und Grenzen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 282.2.1 Errichtung, Nutzungsänderung und Änderung baulicher Anlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 282.2.2 Begriff „Stellplatz“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292.2.3 Der Geltungsbereich der Satzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292.2.4 Festlegung der Stellplatzzahl . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302.2.4.1 Ermittlung des abstrakten Stellplatzbedarfs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302.2.4.1.1 Modifizierung aus verkehrlichen, wirtschaftspolitischen und städtebaulichen Gründen . . . . . . . . . . . . . . . . 322.2.4.2 Einzelfragen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33

2.2.5 Untersagung/Beschränkung von Stellplätzen und Garagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

2.2.6 Festlegung der Ablösebeträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 352.2.6.1 Bestimmung des Ablösebetrags . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 352.2.6.2 Minderungsmöglichkeiten des Ablösebetrags . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36

3 Das Verfahren zur Aufstellung der Satzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 363.1 Anhörungsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 363.2 Satzungsbeschluss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 363.3 Anzeigeverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 373.4 Ausfertigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 373.5 Bekanntmachung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37

4 Mustersatzungen mit Erläuterungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

5 Prüfliste für die Erstellung von Stellplatz- und Stellplatzablösesatzungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

6 Der Vollzug von Stellplatz- und Stellplatzablösesatzungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47

1 Notwendigkeit einer Stellplatzsat-zung

Gemäß § 81 Abs. 4 BbgBO können Ge-meinden in Brandenburg örtliche Bau-vorschriften über notwendige Stellplätzeerlassen. Der Gesetzgeber hat mit derNeufassung der BrandenburgischenBauordnung im Jahr 2003 die Festle-gung von Stellplatzzahlen den Gemein-den übertragen. Seit dem Ablauf des biszum 31.12.2004 dauernden Übergangs-zeitraums, in dem die als Anlage 2 zurVVBbgBO erlassene Richtlinie anzu-wenden war, haben die Gemeinden nun-mehr die Wahl, ob sie von der Sat-zungsermächtigung Gebrauch machenund die Bauherrn in ihrem Gemeindege-biet verpflichten, notwendige Stellplätzezu errichten. Bevor sich die GemeindeGedanken über die möglichen Inhalteeiner Stellplatzsatzung und die notwen-digen Verfahrensschritte macht, solltezunächst in einem ersten Schritt sorgfäl-tig geprüft und abgewogen werden, obfür das Gemeindegebiet überhaupt derErlass einer Stellplatzsatzung sinnvollist. Der Gesetzgeber hat dies der Ent-scheidung der Gemeinde überlassen.Sie kann, muss aber nicht eine Stell-platz- und Stellplatzablösesatzung er-lassen.

Bei der Entscheidungsfindung kann sichdie Gemeinde insbesondere an folgen-den Gesichtspunkten orientieren:

• Größe der Gemeinde: Die Erfahrun-gen in der Praxis zeigen, dass Stell-platzsatzungen in der Regel erst abeiner gewissen Gemeindegröße sinn-voll sind. In sehr kleinen, insbesondereländlichen Gemeinden mit geringemVerkehrsaufkommen bestehen kaumProbleme, die den Erlass einer Stell-platzsatzung erfordern.

• Standort der Gemeinde: Stellplatz-satzungen haben für potenzielle Bau-herren die nachteilige Wirkung, dasssie bei Realisierung ihrer Bauwünschehöhere Baukosten verursachen. Befin-det sich die Gemeinde bei der Auswei-sung von Neubaugebieten im Wettbe-werb mit anderen Nachbargemeinden,können solche Mehrkosten schnellAuslöser für eine Abwanderung vonBauherren sein.

• Bevölkerungsstruktur der Gemein-de: In kleineren Gemeinden mit famili-är geprägten Bevölkerungsstrukturenkann ein geringerer Kraftfahrzeugbe-darf bestehen.

• Lage der Gemeinde: Eine günstigeErschließung der Gemeinde durch denÖffentlichen Personennahverkehr hatzumeist direkte Auswirkungen auf denKraftfahrzeugbedarf der Gemeindeein-wohner. Auch dies kann dazu beitra-gen, von dem Erlass einer Stellplatz-satzung abzusehen.

• Verkehrliche und städtebaulicheStruktur der Gemeinde: In größerenGemeinden, insbesondere jedoch inden Innenstädten größerer Städte,wird eine Stellplatzsatzung erforderlichsein, um die städtebaulichen Auswir-kungen des ruhenden Verkehrs undden Ziel- und Quellverkehr zu steuern.

• Verwaltungsaufwand: Das Aufstellenund der Vollzug einer Stellplatzsatzungverursachen einen Sach- und Kosten-aufwand, der in einem angemessenenVerhältnis zum Regelungsergebniseiner Stellplatzsatzung stehen sollte.Eine Stellplatzsatzung unterliegt nachdem Erlass der ständigen Kontrolle, obdie festgesetzten Stellplätze den Vor-gaben des Übermaßverbotes gerechtwerden. Hinzu tritt die Vollzugskontrol-le, für die die Gemeinde ebenfalls zu-ständig ist (s. unter 6.).

2.1.1 Die Erarbeitung des Satzungs-entwurfs

Bevor die Gemeinde sich nähere Ge-danken über die Satzungsregelungenmachen kann, müssen zunächst zweiVorfragen beantwortet werden, die dieRegelungsform und den Regelungsum-fang betreffen.

2.1.1 Vorüberlegungen

2.1.1 Stellplatzsatzung als selbstän-dige Satzung oder Teil eines Be-bauungsplanes

Bevor Stellplatzregelungen näher erar-beitet werden, sollte sich Klarheit überdie möglichen Gestaltungsformen ver-schafft werden. Der Erlass einer ört-lichen Bauvorschrift mit Stellplatzrege-lungen gemäß § 81 Abs. 4 BbgBO kannauf zweierlei Weise erfolgen: Die Stell-platzregelungen werden in einer Stell-platzsatzung aufgenommen (§ 81 Abs.8 Satz 1 BbgBO). Hinsichtlich des Er-lassverfahrens unterscheidet sich dieStellplatzsatzung nicht von herkömm-lichen Satzungen. Die rechtlichen Anfor-derungen ergeben sich aus den Vor-schriften der Gemeindeordnung (§§ 5,42 ff. GO). Hinzu treten einzelne Be-

sonderheiten aus § 81 Abs. 8 BbgBO. Die zweite Möglichkeit besteht in der Auf-nahme von Stellplatzregelungen in einengemeindlichen Bebauungsplan (vgl. § 9Abs. 4 BauGB i.V.m. § 81 Abs. 9 Nr. 1BbgBO). In diesem Fall richtet sich dasErlassverfahren einheitlich nach den Vor-schriften des Baugesetzbuches zur Auf-stellung von Bebauungsplänen.

Welche Möglichkeit die Gemeinde wählt,bleibt ihr überlassen. Regelmäßig wird essich empfehlen, Stellplatzregelungen ineiner selbstständigen Stellplatzsatzung zuerlassen. Dies hat den Vorteil, einheitlicheRegelungen über den Geltungsbereicheines Bebauungsplans hinaus für das ge-samte Gemeindegebiet festlegen zu kön-nen. Zudem reduziert sich das Risiko,dass die Stellplatzregelungen aufgrundeines Mangels des Bebauungsplans un-wirksam sind. Im Folgenden wird lediglichauf die einzelnen Verfahrensschritte fürden Erlass einer selbstständigen Stell-platzsatzung eingegangen.

2.1.2 Stellplatz- und Stellplatzablöse-satzung als getrennte oder ein-heitliche Satzung

Für die Erarbeitung eines Satzungsent-wurfs ist im Weiteren die Frage nachdem Regelungsumfang zu klären. Auchhier bestehen für die Gemeinden grund-sätzlich zwei Möglichkeiten: Sie könneneine Stellplatzsatzung (Festlegung derStellplatzzahl) und eine Stellplatzablö-sesatzung (Festlegung des Ablösebetra-ges bei Nichterrichtung des Stellplatzes)als zwei selbstständige Satzungen er-lassen oder beide Sachbereiche inhalt-lich in einer Satzung regeln. Auch inso-weit macht der Gesetzgeber denGemeinden keine Vorgaben.

Für zwei selbstständige Satzungenspricht, dass eine eventuell fehlerhafteBerechnung des Ablösebetrages nur zurUnwirksamkeit der Ablösesatzung führtund die Stellplatzsatzung unberührt lässt.Die Ablösemöglichkeit besteht dannweiterhin, da sie mittels öffentlich-recht-lichen Vertrag (§ 43 Abs. 3 Satz 1 BbgBO)geregelt wird und hierfür eine Stellplatzab-lösesatzung nicht zwingend notwendig ist.

2.2.1 Zulässiger Satzungsinhalt – Ge-staltungsmöglichkeiten undGrenzen

2.2.1 Errichtung, Nutzungsänderungund Änderung baulicher Anlagen

Der Gesetzgeber hat die Stellplatzpflichtan die Errichtung oder Nutzungsände-


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rung von baulichen Anlagen geknüpft(§ 43 Abs. 1 BbgBO). Nur in diesen Gren-zen kann auch die Gemeinde die Stell-platzpflicht in der Satzung regeln.

Abweichend von dem in § 54 BbgBOenthaltenen bauordnungsrechtlichenVorhabenbegriff wird die Änderung vonbaulichen Anlagen nicht erfasst. Der Ge-setzgeber geht davon aus, dass diebloße Änderung der inneren Strukturoder des Erscheinungsbildes baulicherAnlagen, die nicht gleichzeitig eine Er-richtung oder Nutzungsänderung dar-stellt, keinen Bedarf an notwendigenStellplätzen auslöst. Dies gilt jedoch nurbei Beibehaltung der wesentlichen Ge-bäudeumrisse und gleichbleibenderNutzung, da diese Vorgänge regelmäßigstellplatzbezogen neutral sind (z. B. diegenehmigungspflichtige Versetzung vonWänden eines Gebäudes).

Bei Maßnahmen an einer bestehendenbaulichen Anlage lassen sich die Begrif-fe Errichtung und Änderung insbesonde-re dann nur schwer abgrenzen, wennnicht nur das äußere Erscheinungsbildoder die innere Struktur der baulichenAnlage geändert wird, sondern zugleichbauliche Erweiterungen durch Anbautenoder Aufstockungen erfolgen. Der Anbauoder die Aufstockung erfüllt, auf die neueBaumaßnahme bezogen, den Begriff Er-richtung einer baulichen Anlage undstellt zugleich, auf die bestehende bauli-che Anlage bezogen, eine Änderung dar.

Wird ein vorhandenes Gebäude in sei-ner Nutzfläche erweitert, etwa durcheine Aufstockung oder durch einenAnbau, so handelt es sich um eine Er-richtung. Da ein zusätzlicher Zu- undAbgangsverkehr zu erwarten ist, mussder in der gemeindlichen Stellplatzsat-zung festgesetzte notwendige Bedarf anStellplätzen nachgewiesen oder, sofernmöglich, abgelöst werden. Es empfiehltsich für eine umfassende Unterrichtungder Bürger dazu eine klarstellende Re-gelung in der Stellplatzsatzung.

2.2.2 Begriff „Stellplatz“

Regelungsgegenstand einer Stellplatz-satzung sind Stellplätze. Der Begriff desStellplatzes ist in § 2 Abs. 7 Satz 1BbgBO legal definiert und umfasst alsOberbegriff Flächen, die dem Abstellenvon Kraftfahrzeugen außerhalb der öf-fentlichen Verkehrsfläche dienen. Dem-nach sind grundsätzlich alle Stellplatz-flächen auf einem Grundstückgemeint. Erfasst werden auch Garagen,die als Gebäude oder Gebäudeteile zum

Abstellen eines Kraftfahrzeugs eine be-sondere Art von Stellplätzen sind (§ 2Abs. 7 Satz 2 BbgBO). Weitere Begriffs-definitionen enthält § 1 der Brandenbur-gischen Garagen- und Stellplatzverord-nung. Auf welche Art und Weise derBauherr die Pflicht zur Herstellung derStellplätze erfüllt, steht ihm frei, solangedem keine besonderen ortsrechtlichenoder sonstigen Bestimmungen ent-gegenstehen (zu notwendigen Stellplät-zen siehe nachfolgend unter 2.2.4). Aus§ 2 Abs. 7 Satz 3 BbgBO ergibt sich,dass die Betriebsräume des Kraftfahr-zeughandels keine Stellplätze sind.

2.2.3 Der Geltungsbereich der Sat-zung

§ 81 Abs. 8 Satz 1 BbgBO sieht dieMöglichkeit vor, eine Stellplatz- oderStellplatzablösesatzung für Teile desGemeindegebietes oder für das ge-samte Gemeindegebiet zu erlassen.Im zweiten Fall muss der Geltungsbe-reich nicht exakt umschrieben werden,da der Geltungsbereich gemeindlicherSatzungen entsprechend der Gebiets-hoheit der Gemeinde auf das Gemein-degebiet beschränkt und mit diesemidentisch ist.

Sofern die Stellplatz- oder Stellplatzab-lösesatzung auf bestimmte Teile desGemeindegebietes beschränkt wirdoder für unterschiedliche Teile des Ge-meindegebietes voneinander abwei-chende Regelungen gelten sollen, müs-sen besondere Anforderungen erfülltsein, die eine genaue Abgrenzbarkeitgewährleisten.

Das Bestimmtheitserfordernis verlangt,dass der Geltungsbereich entwederdurch eine Karte in geeignetem Maß-stab oder durch die Verwendung vonFlurstücknummern, Straßennamenoder örtlich bekannten Punktengenau umschrieben wird. Variable Ge-bietsgrenzen, etwa durch eine Bezu-gnahme auf den Begriff „Bebauung“, sodass automatisch auch neue Baugebie-te unter die Satzung bzw. unter be-stimmte Satzungsregelungen fallen,sind unzulässig. Zu unbestimmt istauch die bloße Aufzählung verschiede-ner in der Hauptsatzung der Gemeindeerwähnter Ortsteile, deren Abgrenzungnicht näher festgelegt ist.

Aus Gründen der Rechtssicherheit und-klarheit empfiehlt es sich, sowohl einemaßstabsgetreue Karte zu erstellen als

auch eine textliche Begrenzung desGeltungsbereichs vorzunehmen. Dabeiist allerdings sorgfältig darauf zu ach-ten, dass kartenmäßige und textlicheFestlegungen vollinhaltlich überein-stimmen, also keine Widersprüche be-stehen.

Auf die hinreichend präzise Bestim-mung des Geltungsbereichs von Stell-platz- und Stellplatzablösesatzungenmuss besonders sorgfältig geachtetwerden. Fehler in diesem Bereich füh-ren in aller Regel zur Unwirksamkeitder Satzung.

2.2.4 Festlegung der Stellplatzzahl

Die Gemeinde hat die Befugnis, dieZahl der notwendigen Stellplätze fest-zulegen (§ 81 Abs. 4 Satz 1 BbgBO).„Notwendige Stellplätze“ sind nursolche, die mindestens erforderlichsind, um den typisierten Erfordernis-sen des ruhenden Verkehrs durch dieständigen Benutzer und Besucherbaulicher Anlagen zu genügen. Son-stige (freiwillige) Stellplätze sindsolche, die über dieses Mindestmaßhinausgehen und in erster Linie vomBauherrn errichtet werden, um das

Bauvorhaben attraktiver oder komfor-tabler zu gestalten.

Für die Festlegung der Stellplatzzahlenbietet es sich in erster Linie an, Gutach-ten und Untersuchungen zugrunde zulegen, die im Rahmen der eigenen Bau-leitplanung oder der Festlegung einesVerkehrskonzeptes der Gemeinde er-stellt wurden. Dies hat den Vorteil, dassin derartigen Untersuchungen der Stell-platzbedarf in der Regel bereits konkretanhand der örtlichen Verhältnisse be-stimmt worden ist. Ggf. ist zu prüfen, obderartige Zahlen aufgrund neuerer Ent-wicklungen angepasst werden müssen.

Bestehen solche gemeindespezifischenUntersuchungen nicht, kann in einemersten Schritt ein abstrakter – d.h. vonörtlichen Besonderheiten unabhängiger– Stellplatzbedarf unter Beachtung vonArt und Maß der Nutzung durch dieGemeinde zugrunde gelegt werden. Ineinem zweiten Schritt ist der so er-mittelte Bedarf dann anhand der zu be-rücksichtigenden verkehrlichen, wirt-schaftspolitischen und städtebau-lichen Belange gemeindespezifischenBesonderheiten anzupassen (s. § 81Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 BbgBO).

Beispiel:

• Der abstrakte Stellplatzbedarf für einEinfamilienwohnhaus mit 200 qmWohnfläche beträgt nach allgemeinenErfahrungswerten zwei Stellplätze.Die Gemeinde, die im Einzugsbereicheiner Großstadt liegt, weist Bauland ineinem Neubaugebiet in der Nähe desBahnhofs aus. Da die Wohnhäuserüberwiegend von Berufspendlern indie Großstadt genutzt werden, setztdie Gemeinde für das Baugebiet dieStellplatzzahl aus verkehrlichen Grün-den auf einen Stellplatz fest.

2.2.4.1 Ermittlung des abstraktenStellplatzbedarfs

Für die Ermittlung des abstrakten Stell-platzbedarfs nennt § 81 Abs. 4 Satz 2Nr. 1 BbgBO das Differenzierungskrite-rium „Art und Maß der Nutzung“. DerGesetzgeber normiert damit keine zwin-gende Pflicht zur Aufstellung unter-schiedlicher Stellplatzzahlen für einzel-ne Nutzungen sondern will denGemeinden Kriterien, die eine sachge-rechte Differenzierung erlauben, an dieHand geben. Gleichwohl empfiehlt essich, im Regelfall bei der Stellplatzzahleine Differenzierung anhand der ange-gebenen Kriterien vorzunehmen. Diesfolgt aus dem Grundsatz der Verhältnis-mäßigkeit, der verlangt, dass die Pflichtzur Herstellung von Stellplätzen für denBauherrn zumutbar sein muss. Die Zu-mutbarkeit wiederum hängt von der ge-planten Nutzung des Grundstücks unddem dadurch verursachten Stellplatzbe-darf ab. Im Regelfall wird auch Art. 3Abs. 1 GG eine differenzierende Fest-setzung verlangen. Allenfalls in sehrkleinen Gemeinden bzw. Gemeindetei-len, die über eine sehr homogene Nut-zungsstruktur und perspektivische Nut-zungsentwicklung (z. B. nur Wohn-häuser) verfügen, dürfte ohne besonde-re Probleme die Möglichkeit zu einereinheitlichen satzungsrechtlichenFestlegung bestehen.

Soweit eine differenzierte Festlegunggeboten ist, empfiehlt es sich, die in derRichtlinie über die notwendigen Stell-plätze (Anlage 2 zur Verwaltungsvor-schrift der Brandenburgischen Bauord-nung ABl. Nr. 42/03 S. 926) genanntenStellplatzzahlen oder vergleichbare Er-fahrungswerte, die die Anforderungenan typisierende Bedarfsprognosen erfül-len, als Bemessungsgrundlage für denabstrakten Bedarf zugrunde zu legen.Die brandenburgische Richtlinie gibtden durchschnittlichen Mindestbedarf


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wieder und entspricht im Wesentlichenden Richtzahlen in den anderenBundesländern. Die Rechtsprechung er-kennt diese als gesicherte Erfahrungs-grundlage bzw. als sachverständig fest-gelegte Erfahrungswerte an. Die dortfestgelegten Stellplatzzahlen liegenauch der Mustersatzung (unter 4.) zu-grunde.

Das maßgebliche Kriterium bei derFestlegung der Stellplatzzahl sind dieArt und das Maß der Nutzung. Damitsind die Begrifflichkeiten der §§ 2ff.,16ff. BauNVO in Bezug genommenworden.

Eine Orientierung für die Art der bau-lichen Nutzung an den typisierten Bau-gebieten der BauNVO scheidet aller-dings für die meisten Baugebiete aus,da sie heterogene Nutzungsarten mitunterschiedlichem Ziel- und Quellver-kehr zusammenfassen (z. B. Wohnenund Gewerbe in einem Mischgebiet).Daher empfiehlt es sich, als Bezugs-punkt auf die einzelne Nutzungsartabzustellen. Insbesondere ist zwischenWohn- und gewerblicher Nutzung imweitesten Sinne zu unterscheiden.

Beispiele:

• In einem allgemeinen Wohngebiet sindgemäß § 4 Abs. 2 BauNVO nebenWohngebäuden auch Schank- undSpeisewirtschaften erlaubt. Würde dieGemeinde einheitlich für das allgemei-ne Wohngebiet eine Stellplatzzahl fest-legen, bliebe unberücksichtigt, dassder Stellplatzbedarf bei einer Wohn-nutzung im Wesentlichen aus derNachfrage der Bewohner resultiert, beieiner gewerblichen Nutzung hingegenhäufig ein nicht unbeträchtlicher Besu-cherverkehr auftreten kann. Die Rege-lung wäre willkürlich. Richtigerweisesollte die Gemeinde getrennte Stell-platzzahlen für Wohngebäude sowiefür Schank- und Speisewirtschaftenfestlegen.

• Die Gemeinde weist für Wohngebäudein einem allgemeinen Wohngebiet eineniedrigere Stellplatzzahl aus als ineinem Mischgebiet. Dies verstößtgegen Art. 3 Abs. 1 GG, sofern keinsachlicher Grund für die Ungleichbe-handlung ersichtlich ist.

Für eine weitere Unterteilung der ge-werblichen Nutzung bietet sich eineOrientierung an Nr. 5 der Richtlinie überdie notwendigen Stellplätze an. Hierwird differenziert zwischen Büronut-

zung, Verkaufsstätten, Versammlungs-und Sportstätten, Gaststätten, Beher-bergungsbetrieben, Krankenanstalten,Schulen und gewerblichen Anlagen.Innerhalb dieser Gruppen kann sodannnach verschiedenen Ausprägungen,die typischerweise in der Realität vor-kommen, unterteilt werden. So kann aufunterschiedliche Wohnformen (Altenhei-me/-wohnungen, Kinder- und Jugend-wohnheime) abgestellt werden, da diesefür einen unterschiedlichen Stellplatzbe-darf sprechen können. Bei Verkaufsflä-chen kann zwischen Einzelhandelslädenund großflächigen Einzelhandelsbetrie-ben unterschieden werden. Sportstättenhaben einen unterschiedlichen Stell-platzbedarf, je nachdem, ob es sich umeinen Sportplatz oder ein Schwimmbadfür die private Nutzung oder die Nutzungdurch kleinere Vereine handelt oder umein großes Sportstadion bzw. eine Multi-funktionsarena. Krankenhäuser mitüberörtlichem Einzugsbereich verursa-chen einen größeren Bedarf als einstädtisches Krankenhaus.

Der Gemeinde steht demnach eine Viel-zahl von Regelungsmöglichkeitenoffen. Sie hat bei der Festlegung einenauch gerichtlich nur eingeschränkt über-

prüfbaren Typisierungsspielraum, der esihr u.a. erlaubt, von einer Berücksichti-gung jeder Besonderheit abzusehen.Die Grenze der ihr zustehenden Gestal-tungsmöglichkeiten ist in der Regel erstdann überschritten, wenn sie trotzheterogener Nutzungen überhaupt nichtdifferenziert oder aber, wenn die einzel-nen Kategorien nicht mehr unterscheid-bar sind, Begriffe verwendet werden,deren Inhalt nicht herleitbar ist, oder dieKategorien willkürlich ausgewählt wor-den sind. Zu ausdifferenzierte Stellplatz-zahlen bergen dabei erfahrungsgemäßdie Gefahr, dass die Gemeinde für Teil-bereiche den selbst gesetzten Differen-zierungsmaßstab nicht durchhält unddamit willkürlich handelt.

Da nicht alle derzeit existierenden odergar sich erst noch entwickelnden Nut-zungsarten satzungsgemäß erfasstwerden können, ist es nicht nur zuläs-sig, sondern auch sinnvoll, eine Auf-fangregelung für nicht erwähnte, aberden erwähnten vergleichbare Nutzun-gen in die Satzung aufzunehmen. Diesvermeidet die Gefahr, dass im Einzelfallder Stellplatzbedarf Null beträgt, weildie Nutzung nicht in der Satzung aufge-führt ist.

Beispiel:

• Die Stellplatzsatzung sieht für Kindergär-ten einen Stellplatz pro Gruppenraumvor. Für Kinderhorte fehlt eine entspre-chende Regelung. Enthält die Satzungeine Auffangklausel, so lässt sich dieSatzungsregelung für Kindergärten ent-sprechend anwenden. Ohnehin empfiehltes sich, die Satzungsregelung sprachlichweiter zu fassen, so dass Kinderhortevon vornherein miterfasst werden.

Als weiteres Differenzierungskriteriumnennt § 81 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 BbgBO

das Maß der baulichen Nutzung. Hier-bei handelt es sich um eine notwendigeErgänzung des Kriteriums der Nut-zungsart. Die Gemeinde kann demnachnicht wahlweise auf die Art oder dasMaß der baulichen Nutzung abstellen.

Beispiel:

• Unzulässig wäre etwa die pauschaleFestsetzung einer Stellplatzzahl fürWohngebäude, da Gebäude mit 10Wohnungen einen höheren Stellplatz-bedarf aufwerfen als Gebäude mit 2Wohnungen. Hier sollte nach der Zahl

und Größe der Wohnungen im Wohn-gebäude differenziert werden (z. B.ein Stellplatz je Wohnung bis 100 qmWohnfläche).

Als heranzuziehender Maßstab für dasMaß der Nutzung kommt bei Gebäudendie Wohn-, Nutz- oder Grundstücksflä-che in Betracht. Bei Gebäuden mitwechselnder Belegung, wie Kranken-häusern, kann die Zahl der Zimmeroder die Bettenzahl in Bezug genom-men werden. Bei kleineren Sportplät-zen kann die Anzahl an Spielfeldern,bei größeren Anlagen oder Sportsta-dien die Zahl der Zuschauerplätze, beikulturellen Einrichtungen die Sitzplatz-zahl in Bezug genommen werden.Maßgeblich sollte stets sein, dass dasKriterium mit möglichst geringem Auf-wand ermittelbar ist und in einem Sach-zusammenhang mit der jeweiligen Nut-zungsart steht. Es muss Ausdruck deskonkreten Stellplatzbedarfs sein.

2.2.4.1.1 Modifizierung aus verkehr-lichen, wirtschaftspoliti-schen oder städtebaulichenGründen

Es kann geboten sein, die Zahl der not-wendigen Stellplätze aus verkehr-lichen, wirtschaftspolitischen oder städ-tebaulichen Gründen zu modifizieren (§81 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 BbgBO). DieseGründe sind ergänzend zu berücksich-tigen, wenn eine an Art und Maß derNutzung orientierte Ermittlung der not-wendigen Stellplätze erfolgt ist. Die Be-rücksichtigung verkehrlicher, wirt-schaftspolitischer oder städtebaulicherGründe kann dazu führen, dass dieStellplatzzahl in der gemeindlichen Sat-zung gegenüber dem typisierten durch-schnittlichen Bedarf erhöht oder ver-ringert wird. Eine Konkretisierunganhand der örtlichen Gegebenheitenist namentlich dann erforderlich, wennsich die Gemeinde für die Bestimmungdes abstrakten Stellplatzbedarfes anden Regelungen der Richtlinie über dienotwendigen Stellplätze orientiert. Diedort genannten Zahlen beruhen aus-schließlich auf einer typisierten Be-trachtung und lassen örtliche Be-sonderheiten gänzlich unberücksichtigt.

Unter verkehrlichen Gründen verstehtman Belange des fließenden wie desruhenden Verkehrs. Damit besteht dieMöglichkeit, Stellplatzregelungen in einumfassendes Verkehrskonzept zu inte-grieren und einzelne verkehrsbeeinflus-sende Maßnahmen (z. B. Einrichtung


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von Fußgängerzonen; Stärkung des Öf-fentlichen Personennahverkehrs etc.)zu unterstützen.

Wirtschaftspolitische Gründe könnenu.a. in Gebieten eine Rolle spielen, diedurch das Angebot von Parkmöglichkei-ten besonders geprägt werden. Sokann eine Innenstadt, die mangelsParkmöglichkeiten weitgehend von In-dividualverkehr freigehalten wird, einegrößere Attraktivität aufweisen unddamit wirtschaftspolitisch positiv zu be-werten sein. Ferner kann durch die Re-duzierung der notwendigen Stellplatz-zahl auch die Ansiedlung vonGewerbebetrieben, für die die Herstel-lung von notwendigen Stellplätzen u.a.wegen des dafür notwendigen Grunder-werbs oft hohe Kosten verursacht, ge-steuert werden.

Städtebauliche Gründe sind alle Be-lange, die auch im Rahmen des § 1Abs. 6 BauGB für die Bauleitplanungvon Bedeutung sein können. Dabei sindallerdings die funktionalen Grenzen zubeachten: Die Stellplatzsatzung kannstädtebauliche Satzungen der Gemein-de (Bebauungspläne, Sanierung-, Ent-wicklungssatzungen etc.) lediglichunterstützen und ergänzen. Sie darfsich nicht zu den darin festgelegtenZielen in Widerspruch setzen. Der Ge-meinde ist es – anders als bei der Bau-leitplanung – verwehrt, mit Hilfe derStellplatzsatzung Städtebaupolitik zubetreiben.

Beispiel:

• Die Gemeinde kann nicht aus städte-baulichen Gründen die Stellplatzzahlfür Vergnügungsstätten so hoch fest-legen, dass solche wirtschaftlich nichtmehr errichtet werden können. Hiermuss die Gemeinde die sich durchdas Instrument des Bebauungsplanseröffnenden Möglichkeiten nutzen.

• Der Gemeinde ist es auch verwehrt,aus verkehrlichen Gründen die Stell-platzzahl für Wohngebäude pauschalauf Null zu setzen, um die Nutzer zumUmsteigen auf öffentliche Verkehrs-mittel zu bewegen. Eine solche Fest-legung wäre nicht bedarfsorientiert.

Für eine Anpassung der Stellplatzzahlgenügt das Vorliegen eines Grundes.Die Gründe sind ohnehin trennscharfkaum auseinander zu halten. Insbeson-dere der weite Begriff der städtebau-lichen Gründe lässt erkennen, dass derLandesgesetzgeber die Möglichkeiteinräumen wollte, alle für den Bedarf

an notwendigen Stellplätzen relevantenörtlichen Gesichtspunkte zu berück-sichtigen.

Regelungstechnisch stehen der Ge-meinde für die Berücksichtigung beson-derer örtlicher Umstände zwei Wegeoffen: Zum einen können die Stellplatz-zahlen für die einzelnen Kategorienreduziert oder erhöht werden. Zumanderen kann in der Satzung eine Ab-weichungsmöglichkeit (vgl. § 60 Abs. 1BbgBO) vorgesehen werden, die eineReduzierung im Einzelfall erlaubt. Wel-cher Weg beschritten werden sollte, ob-liegt einer Entscheidung der Gemeinde.Wenn in einer Gemeinde aufgrundihres besonderen Charakters (Kurortetc.) besondere Verhältnisse bestehenund damit städtebauliche Gründe vor-liegen, die eine allgemeine Verringe-rung der Stellplätze rechtfertigen, wirdsich eine generelle Anpassung empfeh-len. Wenn aufgrund einer besondersguten ÖPNV-Anbindung einzelner Stel-len des Gemeindegebietes ein geringe-rer Stellplatzbedarf besteht, wird mandies eher mit einer Dispenslösungsachgerecht lösen können. Im Regelfallwird sich eine pauschale Anpassungder Stellplatzzahlen also nur dann an-bieten, wenn sich das die Anpassungauslösende Moment auf das gesamteGemeindegebiet oder zumindest aufabgrenzbare größere Teile hiervon be-zieht.

Beispiele:

• Die Gemeinde möchte die Attraktivitätdes Einkaufens im Innenstadtbereicherhöhen. Hier bietet sich eine generel-le Anpassung der Stellplatzzahlen an,da es sich um einen lokal begrenztenBereich handelt.

• In der Gemeinde soll ein Senioren-wohnheim errichtet werden. Hier kannim Wege des Dispenses eine Redu-zierung der Stellplatzzahl erfolgen.

Unabhängig davon, welchen Weg dieGemeinde wählt, ist stets zu beachten,dass ein Dispens zu Gunsten des Bau-herrn in der Regel ausscheidet, wenndie hierfür angeführte Tatsache bereitsbei der Festsetzung der Stellplatzzahlberücksichtigt worden ist. Es gilt dasVerbot der Doppelverwertung.

Beispiel:

• Der Bauherr beantragt eine Reduzie-rung der notwendigen Stellplätze, daein Überangebot an Stellplätzen inder Umgebung des Baugrundstückes

vorhanden ist. Dieser Umstand kanndann nicht berücksichtigt werden,wenn bei der Festlegung der Stell-platzzahl in der Satzung dies bereitsmindernd berücksichtigt wurde.

2.2.4.2 Einzelfragen

In der Stellplatzsatzung empfiehlt essich aus Gründen der zu wahrendenVerhältnismäßigkeit zu berücksichti-gen, dass Stellplätze zumindest bei be-stimmten genehmigungsrechtlich ver-bindlichen Nutzungskonstellationenmehrfach genutzt werden können.

Beispiele:

• In einem teilgewerblich genutztenHaus (Wohnen/Zahnarztpraxis) wirdin der Baugenehmigung geregelt,dass die Stellplätze für den Wohnbe-darf tagsüber für die gewerbliche Nut-zung genutzt werden können.

• Für ein Geschäftshaus kann der Stell-platznachweis auf die regelmäßigeGeschäftszeit beschränkt werden, sodass die Stellplätze außerhalb derGeschäftszeiten für (allein) in derAbend- und Nachtzeit stattfindendeNutzungen zur Verfügung stehen.

Für Änderungen oder Nutzungsände-rungen einer baulichen Anlage emp-fiehlt es sich, in die Satzung eine klar-stellende Regelung aufzunehmen, aufwelche Weise der Stellplatzbedarf zuermitteln ist. § 43 Abs. 1 Satz 1 BbgBOist so zu verstehen, dass für die geän-derte Nutzung bzw. Anlage der vollstän-dige Stellplatzbedarf erfüllt werdenmuss, der für diese Nutzung nach Maß-gabe der Stellplatzsatzung besteht. DerBestand an Stellplätzen ist hierauf an-zurechnen. Es reicht dagegen nichtaus, für die Berechnung des Stellplatz-bedarfs lediglich auf die Differenz zwi-schen dem (fiktiven) Stellplatzbedarfder alten und dem Stellplatzbedarf derneuen Nutzung abzustellen.

Beispiel:

• Der Eigentümer will ein Wohngebäu-de nunmehr gewerblich nutzen. Fürdie Wohnnutzung hätten drei Stellplät-ze errichtet werden müssen, wovonaber nur zwei Stellplätze tatsächlichhergestellt worden sind. Für die ge-plante gewerbliche Nutzung sieht dieStellplatzsatzung die Herstellung vonsieben Stellplätzen vor. Nach der ers-ten Berechnungsmethode muss derEigentümer noch fünf Stellplätze er-richten, nach der zweiten (unrichti-

gen!) Berechnungsmethode hingegennur noch vier Stellplätze.

Der Gemeinde verbleibt jedoch auch indiesem Fall die Möglichkeit, gemäß §81 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BbgBO die Zahlder herzustellenden Stellplätze ausverkehrlichen, wirtschaftspolitischenoder städtebaulichen Gründen zu redu-zieren. Will sie etwa allgemein aus wirt-schaftspolitischen Gründen die bauli-che Entwicklung der Gemeinde fördernoder aus städtebaulichen Gründen inabgrenzbaren Teilen des Gemeindege-biets eine dort angestrebte städtebauli-

che Entwicklung unterstützen, kann siedies auch dadurch tun, dass sie gene-rell oder bei bestimmten Nutzungsän-derungen auf die Errichtung zusätz-licher Stellplätze ganz oder jedenfallsteilweise verzichtet.

2.2.5 Untersagung/Beschränkungvon Stellplätzen und Garagen

§ 81 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BbgBO eröffnetder Gemeinde die Möglichkeit, in derStellplatzsatzung die Herstellung vonStellplätzen und Garagen vollständigzu untersagen bzw. mengenmäßig zu

beschränken, wenn verkehrliche, wirt-schaftspolitische oder städtebaulicheGründe dies rechtfertigen und Stellplät-ze für die allgemeine Benutzung in aus-reichender Zahl zur Verfügung stehen.Damit wird die Zahl der notwendigenStellplätze unmittelbar einge-schränkt. Dies hat Bedeutung für dieFrage, ob der Bauherr für die nicht her-gestellten Stellplätze einen Ablösebe-trag zahlen muss.

Beispiel:

• In der Stellplatzsatzung ist vorgesehen,dass aus verkehrlichen Gründen dieZahl der notwendigen Stellplätze fürWohngebäude in einem bestimmtenGemeindeteil um die Hälfte reduziertist. Die Gemeinde kann für die nichthergestellten Stellplätze nicht den inder Stellplatzablösesatzung festgeleg-ten Ablösebetrag fordern, da die Stell-platzpflicht als solche eingeschränktworden ist. Etwas anderes würde gel-ten, wenn lediglich die Pflicht zur Real-herstellung entfallen würde.

Die Möglichkeit, die Stellplatzzahl in derStellplatzsatzung zu beschränken oderzu erweitern, bezieht sich sowohl aufnotwendige als auch auf sonstige(freiwillige) Stellplätze. Die Reichweiteder Regelungsmöglichkeit ist allerdingsunterschiedlich. Bei einer Untersagungbzw. Beschränkung von notwendigenStellplätzen kann die Gemeinde regeln,dass diese real nicht errichtet werdendürfen. Alternativ kann vorgesehen wer-den, dass zwar die Pflicht zur Herstel-lung beschränkt wird oder entfällt, derBauherr aber gleichwohl freiwillig dieHerstellung vornehmen darf, wenn erdies möchte. Mit anderen Worten: Esentfällt die Pflicht, nicht aber das Rechtdes Bauherrn zur Realherstellung derStellplätze. Bei freiwilligen Stellplätzenkann die Gemeinde nur das Recht aufRealherstellung beschränken.

Beispiel:

• Die Stellplatzsatzung kann regeln, dassim Innenstadtbereich keine notwendi-gen Stellplätze (etwa aus verkehrlichenGründen) errichtet werden dürfen. Diesbedeutet, dass der Bauherr auch nichtfreiwillig Stellplätze errichten darf.

• Regelt die Stellplatzsatzung, dass imInnenstadtbereich keine notwendigenStellplätze (etwa aufgrund eines Über-angebots) errichtet werden müssen, sodarf der Bauherr freiwillig Stellplätzeerrichten (etwa um die Attraktivität dergeplanten Nutzung zu erhöhen).


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Die Möglichkeit der Beschränkung bzw.Untersagung von Stellplätzen beziehtsich nicht auf Stellplätze für Behinder-te (§ 81 Abs. 4 Satz 3 BbgBO).

Die Untersagung bzw. Beschränkungmuss auf verkehrlichen, wirtschafts-politischen oder städtebaulichenGründen beruhen. Hierzu gilt das unter2.2.4.2 Ausgeführte entsprechend. Zu-sätzlich muss sichergestellt sein, dassStellplätze für die allgemeine Benutzungin ausreichender Zahl zur Verfügungstehen. Dies ist etwa anzunehmen,wenn sich die Stellplätze in zumutbarerNähe zum Baugrundstück oder zu Hal-tepunkten leistungsfähiger öffentlicherVerkehrsmittel befinden.

Die Beschränkung oder Untersagungkann sich auf das gesamte Gemeinde-gebiet oder Teile hiervon beziehen (vgl.§ 81 Abs. 8 Satz 1 BbgBO). Maßgeblichist stets die konkrete Gemeindestruktur.Bei größeren Gemeinden wird vielfacheine Untersagung/Beschränkung auf be-stimmte Bereiche des Gemeindegebie-tes eine Rolle spielen, während bei klei-nen Kommunen als Satzungsbereichdas gesamte Gemeindegebiet in Be-tracht kommt. Stets muss jedoch ge-währleistet sein, dass die jeweiligen ört-lichen Verhältnisse die Untersagungbzw. Beschränkung rechtfertigen.

Zudem können auch je nach Stellplatz-art unterschiedliche Regelungen ge-troffen werden. So kann die Zulässigkeitnur von (offenen) Stellplätzen oder nurvon Garagen beschränkt werden (§ 81Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BbgBO).

2.2.6.1 Festlegung der Ablösebeträge

Die Gemeinden können durch Satzungdie Geldbeträge für die Ablösung not-wendiger Stellplätze bestimmen (§ 81Abs. 4 Satz 2 Nr. 3 BbgBO). Hinsichtlichder Höhe der Stellplatzablöse bestehtgrundsätzlich ein ortsgesetzgeberischerGestaltungsspielraum der Gemeinde,dem allerdings durch die Funktion derStellplatzablösung Grenzen gesetzt sind.

2.2.6.1 Bestimmung des Ablösebe-trags

Die wichtigste Vorgabe für die Abgaben-höhe ergibt sich aus der Funktion derStellplatzablösung. Der Bauherr kann dieStellplatzpflicht entweder durch Realher-stellung oder durch Ablösung erfüllen (§43 Abs. 1 und 3 BbgBO). Der Ablösebe-trag ist demnach Ersatz bzw. Surrogat derHerstellungspflicht. Der verfassungsrecht-

lich verbürgte Grundsatz der Bela-stungsgleichheit verlangt aus Sicht desbetroffenen Eigentümers eine in etwa glei-che Belastung zwischen der Herstellungs-und der Abgabenpflicht. Derjenige, derden Stellplatz ablöst, soll bei typisierterBetrachtung keinen wirtschaftlichenNachteil gegenüber demjenigen haben,der den Stellplatz real herstellt.

Dementsprechend sieht § 43 Abs. 4 Satz1 BbgBO vor, dass der Ablösebetrag proStellplatz den anteiligen durchschnitt-lichen Grunderwerbs- und Herstel-lungskosten für 25 m2 Stellplatz- undBewegungsfläche entsprechen soll. DieGemeinde ist grundsätzlich frei, ob siediesen Berechnungsmaßstab anwendenwill. Der Gesetzgeber geht lediglichdavon aus, dass im Regelfall die durch-schnittlichen Grunderwerbs- und Herstel-lungskosten eine sachgerechte Größebilden. In atypischen Fällen, in denendieser Maßstab zu unsachgemäßen undvon der Gemeinde aus vertretbarenGründen nicht gewünschten Ergebnissenführt, kann sie auch andere Maßstäbezugrundelegen. Die abweichenden Maß-stäbe müssen allerdings den Anforderun-gen des Verhältnismäßigkeitsgrundsat-zes und des Art. 3 Abs. 1 GG genügen.

Die Grunderwerbskosten ergeben sichin der Regel aus der Kaufpreissammlungdes Gutachterausschusses für die einzel-nen Teile des Gemeindegebiets. Bei nichtzu starken Kaufpreisschwankungen kannim Wege der Typisierung bei kleinerenGemeinden für das gesamte Gemeinde-gebiet, ansonsten für einen oder auch fürmehrere Gebietsteile ein gemeinsamermittlerer Wert festgesetzt werden.

Beispiel:

• Die Stellplatzablösesatzung der Ge-meinde (30.000 Einwohner) sieht vor,dass sich der Ablösebetrag an den Her-stellungs- und Grunderwerbskostenorientieren soll. Als Grunderwerbskostenwird für das gesamte Gemeindegebietein einheitlicher Betrag zugrunde gelegt.Dies verstößt gegen Art. 3 Abs. 1 GG, daBauherren in Außenbezirken unverhält-nismäßig stärker betroffen wären alsBauherren im Innenstadtbereich, die ausder Grundstücksnutzung einen größerenwirtschaftlichen Gewinn ziehen könnenund zudem bei Schaffung von Parkraumim Innenstadtraum in der Regel einengrößeren Vorteil haben.

Die Staffelung hat sich an den Boden-preisen in den unterschiedlichen Teilendes Gemeindegebiets zu orientieren und

das prozentuale Gefälle in etwa wieder-zugeben. Eine punktgenaue Aufnahmeder Unterschiede ist nicht erforderlich;die Gemeinde besitzt insoweit einen (be-grenzten) Typisierungsspielraum.

Als Herstellungskosten sind die Bauprei-se für öffentliche Parkeinrichtungen anzu-setzen. Die Gemeinden können hierbei aufErfahrungen und Kenntnisse zurückgreifen,die sie etwa im Wege von Ausschreibungs-verfahren erhalten haben. Im Übrigen kön-nen die vom Bundesamt für Statistik er-mittelten Baupreise herangezogen werden.Dabei liegt es auch im – allerdings durchden Verhältnismäßigkeitsgrundsatz be-grenzten – Gestaltungsspielraum der Ge-meinde, ob sie die Kosten für einen ebe-nerdigen Stellplatz oder für eine anteiligeParkhausfläche zugrunde legt.

Beispiel:• In der Gemeinde existieren nur ebener-

dige Stellplätze. Die Herstellungsko-sten für ebenerdige Stellplätze sind nurhalb so hoch wie diejenigen für eine an-teilige Parkhausfläche. Hier kann dieGemeinde nur die Herstellungskostenfür ebenerdige Stellplätze ansetzen, danach den örtlichen Gegebenheiten Par-khäuser nicht vorhanden sind.

Die Gemeinden müssen die „durch-schnittlichen“ Herstellungskosten an-setzen. Dem kann genüge getan werden,indem die Gemeinde einen Kostendurch-schnitt der von ihr hergestellten Stellflä-chen bildet. Als Zeitraum dürfte eine Be-trachtung der letzten 5 bis 10 Jahresachgerecht sein. Die angefallenen Her-stellungskosten können mit Hilfe desamtlichen Baupreisindexes fortgeschrie-ben werden. Nach der Rechtsprechungkann zur Vereinfachung auch auf diedurchschnittlichen Herstellungskostender letzten Baumaßnahme abgestelltwerden, sofern sich diese gegenüber frü-heren Baumaßnahmen nicht durch einenübermäßigen Kostenaufwand (höhereAusstattung etc.) auszeichnen.

Mit dem Ablösebetrag dürfen die Kostenfür die Herstellung eines Stellplatzes aufden Bauherrn nur „anteilig“ umgelegtwerden (§ 43 Abs. 4 Satz 1 BbgBO). Diesist dem Umstand geschuldet, dass derBauherr zwar Verursacher des zusätz-lichen Stellplatzbedarfs ist, der von derGemeinde mit dem Ablösebetrag geschaf-fene Parkraum aber der Allgemeinheit zurVerfügung steht und der Bauherr hierankein bevorzugtes Nutzungsrecht hat. DieGemeinde hat bei der Festlegung des An-teils einen Ermessensspielraum. DieGrenze ist in der Regel jedenfalls dann

überschritten, wenn der Ablösebetrag 90Prozent der Grunderwerbs- und Herstel-lungskosten je Stellplatz übersteigt. EinAnteil von 60 Prozent wurde von derRechtsprechung hingegen gebilligt.

2.2.6.2 Minderungsmöglichkeiten desAblösebetrags

Eine satzungsmäßige Minderung des Ab-lösebetrages ist generell oder als Dis-pensregelung für den Einzelfall möglich,wenn diese auf sachgerechte Erwägun-gen beruht. Da die Ablösung das Surrogatfür die Herstellung von Stellplätzen undGaragen darstellt, darf die Gemeinde indiesem Zusammenhang ebenso wie imRahmen von § 81 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2BbgBO verkehrliche, wirtschaftspolitischeund städtebauliche Gründe heranziehen.Aus dem Grundsatz der Belastungsgleich-heit ergibt sich allerdings die Notwendig-keit, dass der Grund für die Minderung derStellplatzablöse speziell für die Ablöse-pflicht gilt. Dadurch, dass lediglich die Ab-lösepflicht, nicht aber die Herstellungs-pflicht reduziert wird, bedarf die damitverbundene Ungleichbehandlung einerspeziellen Rechtfertigung. Es reicht dem-nach noch nicht aus, dass der Sachgrundfür eine Reduzierung der Stellplatzpflichtals solche spricht, da dann sowohl dieHerstellungs- als auch die Ablösepflichtreduziert werden muss.

Beispiele:

• Die Gemeinde legt zur Behebung vonstädtebaulichen Missständen ein Sanie-rungsgebiet (§§ 136 ff. BauGB) fest. FürBaumaßnahmen, die die Ziele undZwecke der Sanierung fördern, kann siein der Satzung eine Verringerungsmög-lichkeit der Herstellungs- und der Ablö-sepflicht vorsehen.

• Eine alleinige Minderung der Stellplatz-ablöse kann die Gemeinde etwa dannvorsehen, wenn die Realherstellung denSanierungszielen zuwiderläuft.

Ferner kann mit Hilfe des Ablösebetragsauch gezielt die Ansiedlung von bestimm-ten gewerblichen Nutzungen gefördert wer-den. Entsprechendes gilt bei einem ggf.aufgrund von Nutzungsänderungen erhöh-ten Stellplatzbedarf, der nicht realisiert wer-den kann oder soll, gleichzeitig jedoch dieGemeinde in einem bestimmten Teil desGemeindegebiets derartige Nutzungsände-rungen aufgrund ihrer städtebaulichen Nut-zungsperspektive fördern möchte.

Beispiel:

• Die Gemeinde will die Wohnnutzung ineinem Gemeindeteil erhöhen. Daher

ist in der Stellplatzablösesatzung vor-gesehen, dass bei Umwandlung vonGewerberäumen zu Wohnräumen einverringerter Stellplatzablösebetrag zuzahlen ist.

Die Fälle, in denen ein abweichender, inder Regel also reduzierter Ablösebetragallgemein durch die Gemeinde vorgese-hen ist, sind in der Stellplatzablösesat-zung hinreichend bestimmt oder jeden-falls bestimmbar festzulegen.

Neben einer abstrakt-generellen Festle-gung derjenigen Fälle, in denen ein re-duzierter Ablösebetrag anfällt und dieder Gemeinde daher im Rahmen desSatzungsvollzugs keine besonderenEntscheidungsspielräume mehr belas-sen, besteht auch die Möglichkeit, einerDispensregelung, die es der Gemeindeermöglicht, bei Vorliegen verkehrlicher,wirtschaftspolitischer oder städtebau-licher Gründe im Einzelfall einen redu-zierten Stellplatzablösebetrag zu verein-baren. Ggf. können diese Gründe in derSatzung selbst noch weiter eingegrenztwerden. Um sicherzustellen, dass einederartige Reduzierung nicht gegen Art. 3Abs. 1 GG verstößt, empfiehlt es sich, indie Satzung aufzunehmen, bis auf wel-chen Betrag die Ablösezahlung maximalreduziert werden darf.

3.1 Das Verfahren zur Aufstellung derSatzung

Das Satzungsverfahren richtet sich nachden §§ 5, 42 ff. GO. Hinzu treten Be-sonderheiten, die in § 81 Abs. 8 Satz 3BbgBO geregelt sind. Hieraus ergebensich folgende Verfahrensschritte:

3.1 Anhörungsverfahren

Gemäß § 81 Abs. 8 Satz 3 BbgBO ist vorErlass der Stellplatzsatzung den betrof-fenen Bürgern und den berührten Trä-gern öffentlicher Belange Gelegenheitzur Stellungnahme innerhalb einer Fristvon einem Monat zu geben.

Vorgaben für das Anhörungsverfahrensind in der Bauordnung nicht näher ent-halten. Zwingend notwendig sind folgen-de Verfahrensschritte:

• Der Satzungsentwurf ist öffentlich unterHinweis darauf auszulegen, dass sichjedermann, der es möchte, zu dem Sat-zungsentwurf äußern kann. Ort undDauer der Auslegung sind gemäß denVorgaben der gemeindlichen Hauptsat-zung ortsüblich bekannt zu machen;

• der Einholung von Stellungnahmender von dem Satzungsentwurf berühr-ten Träger öffentlicher Belange, die imRahmen von § 4 Abs. 2 BauGB regel-mäßig mit der Übersendung des Sat-zungsentwurfs an diese verbunden ist,bedarf es im Rahmen von § 81 Abs. 8Satz 3 BauGB nicht, d.h., auch für dieberührten Träger öffentlicher Belangegenügt aus Rechtsgründen die ortsüb-liche Bekanntmachung. Eine Übersen-dung ist jedoch gleichwohl zulässigund sinnvoll. Für die Frage, welcheTräger öffentlicher Belange durch dieSatzung berührt sein können, kann aufAnlage 1 des Runderlasses zur Beteili-gung der Träger öffentlicher Belangenach dem Baugesetzbuch mit Ver-zeichnis der Träger öffentlicher Belan-ge vom 8.09.1999 (ABl. S. 1040) zu-rückgegriffen werden.

Es bietet sich im Hinblick auf die beiden Gemeinden vorhandenen Erfah-rungen und Verfahrensroutinen an, dieÖffentlichkeits- und Behördenbeteili-gung ebenso durchzuführen wie beiden Verfahrensschritten zur Aufstellungeines Bauleitplanes gemäß § 3 Abs. 2und § 4 Abs. 2 BauGB. Insbesondereempfiehlt sich aus Gründen der Verwal-tungsvereinfachung und Verwaltungs-effizienz das Einholen von Stellungnah-men der berührten Träger öffentlicherBelange.

3.2 Satzungsbeschluss

Der Beschluss über eine Stellplatz- undStellplatzablösesatzung richtet sichnach den in der Gemeindeordnung ent-haltenen Verfahrensvorschriften (§§ 5,42 ff. GO). Abweichende Besonderhei-ten bestehen nicht.

Zuständig für den Satzungsbeschlussist die Gemeindevertretung (§ 35 Abs. 2Nr. 10 GO). Die Entscheidung kannnicht auf einen Ausschuss oder den Bür-germeister delegiert werden. Dies giltauch für den Hauptausschuss. EinemAusschuss kann lediglich die vorberei-tende Arbeit übertragen werden. Ein Be-schluss des Ausschusses hat dannempfehlende Wirkung für die Gemein-devertretung (§ 50 Abs. 1 Satz 2 GO).

Voraussetzung für einen wirksamenSatzungsbeschluss ist die wirksameEinberufung der Gemeindevertre-tung. Gemäß § 42 Abs. 1 Satz 2 GO isthierfür der Vorsitzende (bei amtsange-hörigen Gemeinden: Bürgermeister; beiamtsfreien Gemeinden: gewähltes Mit-glied) zuständig. Er bestimmt Zeit, Ort


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und Tagesordnung der Sitzung der Ge-meindevertretung und macht dies öf-fentlich bekannt (§ 42 Abs. 4 GO). Maßgeblich für die öffentliche Bekannt-machung sind die Regelungen derHauptsatzung. Dabei ist allerdings dieGemeinde nicht völlig frei. Aus der Ta-gesordnung muss sich ergeben, dassin der Sitzung über die Stellplatz- undStellplatzablösesatzung beschlossenwerden soll. Die Möglichkeit, dass beidringenden Angelegenheiten die Ta-gesordnung durch Beschluss erweitertwerden kann (§ 43 Abs. 3 Satz 1 GO),scheidet für einen Satzungsbeschlussin der Regel aus. Den Gemeinden wirddurch die Verschiebung der Beschluss-fassung auf die nächste Gemeindever-tretungssitzung zumeist kein erheb-licher Nachteil entstehen. EineAusnahme kann dann gegeben sein,wenn ein konkretes Baugesuch bereitsbei der Bauaufsichtsbehörde gestelltworden ist und die Baugenehmigung er-teilt würde, bevor die Stellplatz- undStellplatzablösesatzung in Kraft tritt.

Des Weiteren muss die Gemeindevertre-tung beschlussfähig sein. Dies setztgemäß § 46 Abs. 1 Satz 1 GO voraus,dass eine ordnungsgemäße Ladung statt-gefunden hat und mehr als die Hälfte dergesetzlichen Zahl der Mitglieder anwe-send ist. Die Zahl der Mitglieder hängt vonder Einwohnerzahl der Gemeinde ab (§ 6Abs. 2 BbgKWahlG). Für die Beschlussfä-higkeit außer Betracht bleiben diejenigenMitglieder der Gemeindevertretung, dievon der Mitwirkung gemäß § 28 GO aus-geschlossen sind.

Die Sitzung der Gemeindevertretungmuss öffentlich sein (§ 44 Satz 1 GO).Gründe für einen Ausschluss der Öffent-lichkeit dürften in aller Regel nicht gege-ben sein.

Für eine wirksame Befassung mussdie Gemeindevertretung in der Lagesein, sich einen Eindruck von den Stel-lungnahmen zu verschaffen, die zu demEntwurf der Satzung abgegeben wur-den. Dies ist dadurch möglich, dass derGemeindevertretung bei der Beschluss-fassung sämtliche Stellungnahmen voll-ständig vorliegen. Es reicht alternativauch aus, wenn die einzelnen Stellung-nahmen für die Gemeindevertretung ta-bellarisch zusammengefasst werden,ggf. verbunden mit einem Entschei-dungsvorschlag der Verwaltung.

Über den Satzungsentwurf muss dieGemeindevertretung abstimmen. DerEntwurf ist angenommen, wenn die

Mehrheit der anwesenden Mitglieder mitJa stimmt (§ 47 Abs. 1 Satz 1 GO).

3.3 Anzeigeverfahren

Gemäß § 81 Abs. 8 Satz 4 BbgBO isteine Stellplatz- und Stellplatzablösesat-zung bei der Sonderaufsichtsbehördeanzuzeigen.

Zuständig ist gemäß § 51 Abs. 2 Nr. 2,Abs. 3 Satz 2 BbgBO für amtsfreie Ge-meinden und Ämter der Landrat sowiefür kreisfreie Städte das Ministerium fürInfrastruktur und Raumordnung. DasAnzeigeverfahren wird dadurch eingelei-tet, dass der gesamte Satzungstext ein-schließlich beigefügter Karten derSonderaufsichtsbehörde übersandtwird.

3.4 Ausfertigung

Das Erfordernis der Ausfertigung ergibtsich aus § 5 Abs. 3 Satz 1 GO. In die-sem Bereich ist besondere Sorgfalt ge-boten, da die Fehleranfälligkeit hoch istund Fehler regelmäßig zur Unwirksam-keit der Satzung führen.

Zuständig ist in amtsfreien Gemeindender hauptamtliche Bürgermeister bzw. inamtsangehörigen Gemeinden der Amts-direktor (§ 5 Abs. 3 Satz 1 GO).

Technisch besteht die Ausfertigung ausder Unterzeichnung des von der Ge-meindevertretung beschlossenen Tex-tes, der mit Ort, Datum und Amtssie-gel versehen werden muss. DieUnterzeichnung hat handschriftlichund mit dem ausgeschriebenen Fami-liennamen zu erfolgen. Eine Parapheoder der Abdruck eines Namensstem-pels sind nicht ausreichend. Fernermuss die Unterzeichnung räumlich soangeordnet sein, dass sie den unter-zeichneten Text abdeckt, d.h. unter ihmsteht. Dies gilt auch bei einer aus meh-reren Blättern bestehenden Satzungsur-kunde.

Die Anlagen (Zeichnungen, Karten,Straßenlisten etc.) müssen nicht ge-sondert unterzeichnet werden, wenn dieIdentität des Beschlossenen mit demVerkündeten auch so gewährleistet ist.Hierfür empfiehlt sich das Verklammernoder Verschnüren von Satzungstext undAnlagentext. Nicht ausreichend als Ausfertigung istanstelle eines unterschriebenen Exem-plars der Satzung die Niederschrift überdie Sitzung der Gemeindevertretungoder ein Auszug daraus.

3.5 Bekanntmachung

§ 5 Abs. 3 Satz 1 GO sieht das Erfor-dernis der öffentlichen Bekanntmachungder Satzung vor. Eine Bekanntmachungdarf erst erfolgen, wenn die Satzungnicht innerhalb von drei Monaten vonder Sonderaufsichtsbehörde beanstan-det und ausgefertigt wurde. Die Fristläuft ab Zugang der Satzungsunterlagenbei der Sonderaufsichtsbehörde. BeiÜbersenden unvollständiger Unterlagenbeginnt die Frist nicht zu laufen. DiesemBereich ist besondere Aufmerksamkeitzu schenken, da Erfahrungen in der Pra-xis zeigen, dass die Bekanntmachungoft vor der Ausfertigung erfolgt, waszwingend zur Unwirksamkeit der Sat-zung führt.

Detaillierte Anforderungen an das Be-kanntmachungsverfahren enthält dieVerordnung über die Öffentliche Be-kanntmachung von Satzungen undsonstigen ortsrechtlichen Vorschriftenin den Gemeinden, Ämtern und Land-kreisen (Bekanntmachungsverord-nung). Nach § 1 Abs. 1 Satz 1 BekanntmVmuss der gesamte Wortlaut der Sat-zung bekannt gemacht werden. Diesbetrifft nicht nur den Text der Satzungs-regelungen, sondern alle wesentlichenBestandteile der Satzungsurkunde.

(4) Bei baulichen Anlagen, bei denenein Besucherverkehr mit Autobussenoder Motorrädern zu erwarten ist,kann zusätzlich eine ausreichendeAnzahl von Stellplätzen für Autobus-se oder Motorräder verlangt werden.(5) Die Absätze 1 bis 4 gelten entspre-chend bei der Errichtung oder Nut-zungsänderung anderer Anlagen, beidenen ein Zu- oder Abgangsverkehrmittels Kraftfahrzeugen zu erwarten ist.

§ 3 Ermittlung des Stellplatzbe-darfs bei der Errichtung baulicher

oder sonstiger Anlagen5

(1) Soweit der Stellplatzbedarf nachder Fläche zu bemessen ist, sind dieFlächen nach DIN 277-1 : 1987-06 zuermitteln. Für die Berechnung derWohnfläche gilt § 2 der VO zur Be-rechnung der Wohnfläche v.25.11.2003 (BGBl. I S. 2346).(2) Bei baulichen oder sonstigen An-lagen mit unterschiedlicher Nutzungist der Bedarf für die jeweilige Nut-zungsart getrennt zu ermitteln. Erfol-gen unterschiedliche Nutzungen zuverschiedenen Tageszeiten, so isteine zeitlich gestaffelte Mehrfach-nutzung der Stellplätze zulässig. Esmuss rechtlich gesichert sein, dasseine Mehrfachnutzung sich zeitlichnicht überschneidet. Bei einer zeitlichgestaffelten Mehrfachnutzung ist dieNutzungsart mit dem größten Stell-platzbedarf maßgebend.

§ 4 Ermittlung des Stellplatzbe-darfs bei der Nutzungsänderung

baulicher oder sonstiger Anlagen6

(1) Bei einer Nutzungsänderungeiner baulichen oder sonstigen Anla-ge ist der Stellplatzbedarf neu zu er-mitteln.(2) Der Bestand an tatsächlich vor-handenen oder durch Stellplatzablö-severtrag abgelösten notwendigenStellplätzen wird angerechnet.

§ 5 Zulassung einer Abweichung von den Richtzahlen;

Minderung des Stellplatzbedarfs7

Beispielhafte Regelungsmöglichkeiten:

(1) Die Anzahl der notwendigen Stell-plätze kann im Einzelfall verringertwerden, wenn verkehrliche, wirt-schaftspolitische oder städtebaulicheGründe dies erfordern oder zulassen.(2) Die Anzahl der notwendigen Stell-plätze kann um maximal 20 Prozent

Zeichnerische Darstellungen könnenjedoch gemäß § 81 Abs. 10 Satz 2BbgBO dadurch bekannt gemacht wer-den, dass dieser Satzungsteil bei derGemeinde zur Einsicht ausgelegt wird;in die Stellplatz- und Stellplatzablöse-satzung ist ein entsprechender Hinweisaufzunehmen. Aus Gründen derRechtssicherheit ist davon auszugehen,dass zusätzlich auch die Bestimmungenin § 2 BekanntmV zur sogenannten Er-satzbekanntmachung erfüllt werdenmüssen.

Die Bekanntmachungsanordnung durchden hauptamtlichen Bürgermeisterbzw. den Amtsdirektor ist in den Aktenschriftlich zu vermerken, zu datieren undmit seiner Unterschrift zu versehen (§ 1Abs. 1 Satz 4, § 2 Abs. 2 BekanntmV).Eine Bekanntmachung der Bekanntma-chungsanordnung ist hingegen nicht er-forderlich.

Für die Form der öffentlichen Bekannt-machung ist grundsätzlich die betreffen-de Regelung in der Hauptsatzung derGemeinde maßgeblich (§ 1 Abs. 4 Be-kanntmV). Amtsfreie und amtsangehöri-ge Gemeinden können wählen zwischender Veröffentlichung im amtlichen Be-kanntmachungsblatt der Gemeinde bzw.des Amtes oder des Landkreises (beiamtsangehörigen Gemeinden nur, wenndas Amt dies so bestimmt hat), in einemregelmäßig erscheinenden periodischenDruckwerk oder – sofern die Gemeindebis zu 10.000 Einwohner hat – durchAushang in Bekanntmachungskästen.Kreisfreie Städte haben ein Wahlrechtzwischen der Veröffentlichung im amt-lichen Bekanntmachungsblatt der kreis-freien Stadt oder in einem regelmäßigenperiodischen Druckwerk. Ist die Be-kanntmachungsregelung in der Haupt-satzung nicht wirksam zustande gekom-men, schlägt dieser Fehler auf dasVerfahren der Stellplatz- und Stellplatz-ablösesatzung durch. Es liegt dannkeine wirksame Bekanntmachung vor,so dass auch die Stellplatz- und Stell-platzablösesatzung unwirksam ist.

Muster Stellplatzsatzung

Satzung der Gemeinde (Stadt) ...über die Herstellung notwendiger

Stellplätze(Stellplatzsatzung)

Aufgrund des § 5 Abs. 1 der Gemein-deordnung für das Land Brandenburgin der Fassung der Bekanntmachungvom 10. Oktober 2001 (GVBl. I S.154) zuletzt geändert durch Artikel 5des Gesetzes zur Änderung des Lan-desbeamtengesetzes und andererdienstrechtlicher Vorschriften vom22. März 2004 (GVBl. I S. 59, 66)1 inVerbindung mit § 81 Abs. 4 der Bran-denburgischen Bauordnung vom 16.Juli 2003 (GVBl. I S. 210), geändertdurch Gesetz vom 9. Oktober 2003(GVBI. I S. 273)2, hat die Gemeinde-vertretung (Stadtverordnetenver-sammlung) der Gemeinde (Stadt) fol-gende Satzung beschlossen:

§ 1 Geltungsbereich3

(1) Die Satzung gilt im gesamten Ge-meindegebiet (Stadtgebiet).(2) Die Satzung gilt für die Errichtungoder Nutzungsänderung von bau-lichen Anlagen sowie anderen Anla-gen, bei denen ein Zu- oder Abgangs-verkehr mittels Kraftfahrzeugen zuerwarten ist. Die Erweiterung vorhan-dener baulicher oder anderer Anlagensteht dabei der Errichtung gleich.

§ 2 Pflicht zur Herstellung notwendiger Stellplätze4

(1) Bei der Errichtung oder Nutzungs-änderung von baulichen Anlagen, beidenen ein Zu- oder Abgangsverkehrmittels Kraftfahrzeugen zu erwartenist, müssen die notwendigen Stell-plätze gemäß Anlage 1 dieser Sat-zung hergestellt werden. (2) Bei Nutzungsarten, die in Anlage 1dieser Satzung nicht genannt, jedochmit einer genannten Nutzungsart ver-gleichbar sind, ist der Stellplatzbedarfnach den besonderen Verhältnissen imEinzelfall unter sinngemäßer Berük-ksichtigung der Richtzahlen für Nut-zungsarten mit vergleichbarem Stell-platzbedarf zu ermitteln.(3) Bei baulichen Anlagen mit regel-mäßigem An- oder Auslieferungsver-kehr kann zusätzlich eine ausrei-chende Anzahl von Stellplätzen fürLastkraftwagen verlangt werden.


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4. Mustersatzungen mit Erläuterun-gen

Die Mustersatzung soll lediglich An-haltspunkt bieten, die Formulierun-gen sind keinesfalls bindend, son-dern müssen speziell auf dieInteressenlage der jeweiligen Ge-meinde zugeschnitten sein.


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Anlage 1

Zahlen für den Stellplatzbedarf

Nr. Nutzungsarten Zahl der Stellplätze

1 Wohngebäude1.1 Einfamilien- / Mehrfamilienhäuser 1 je Wohnung bis 100 m2 Wohnfläche

2 je Wohnung über 100 m2 Wohnfläche1.2 Altenwohnungen 1 je 5 Wohnungen1.3 Wochenend- und Ferienhäuser 1 je Wohnung1.4 Kinder- und Jugendwohnheime 1 je 15 Betten1.5 Altenwohnheime, Altenheime 1 je 10 Betten1.6 Sonstige Wohnheime 1 je 2 Betten

2 Gebäude mit Büro-, Verwaltungs- undPraxisräumen

2.1 Büro- und Verwaltungsräume allgemein 1 je 40 m2 Nutzfläche2.2 Räume mit erheblichem Besucherverkehr 1 je 30 m2 Nutzfläche

(Schalter-, Abfertigungs-, Beratungsräume,Kanzleien oder Praxen)

3 Verkaufsstätten3.1 Läden, Geschäftshäuser 1 je 40 m2 Verkaufsfläche3.2 Einkaufszentren, großflächige Einzelhandels- 1 je 20 m2 Verkaufsfläche

betriebe, sonstige großflächige Handelsbetriebegem. § 11 Abs. 3 BauNVO

4 Versammlungsstätten(außer Sportstätten und Gaststättenund Kirchen

4.1 Versammlungsstätten von überörtlicher 1 je 5 BesucherplätzeBedeutung (wie Theater, Konzerthäuser,Mehrzweckhallen, Kongresszentren,Multiplexkinos)

4.2 Sonstige Versammlungsstätten (wie Film- 1 je 8 Besucherplätzetheater, Vortragssäle)

4.3 Kirchen 1 je 30 Besucherplätze

5 Sportstätten5.1 Sportplätze, Trainingsplätze 1 je 300 m2 Sportfläche5.2 Freibäder und Freiluftbäder 1 je 300 m2 Grundstücksfläche5.3 Spiel- und Sporthallen 1 je 100 m2 Hallenfläche5.4 Hallenbäder 1 je 50 m2 Hallenfläche5.5 Tennisplätze 2 je Spielfeld5.6 Sportstätten nach 5.1 bis 5.5 mit 1 je 15 Besucherplätze zusätzlich zu

Besucherplätzen 5.1 bis 5.5

verringert werden, wenn das Vorha-ben in nicht mehr als 300 m fußläufi-ger Entfernung von den Haltestellenregelmäßig verkehrender öffentlicherPersonennahverkehrsmittel entferntist. Regelmäßig verkehrt ein Perso-nennahverkehrsmittel, wenn es in derZeit von 6 Uhr bis 22 Uhr in einerTaktfolge von maximal 20 Minutenverkehrt. Das Ergebnis ist auf ganzeZahlen aufzurunden.(3) In den Gebieten A, B und C müs-sen nur 80 % der notwendigen Stell-plätze errichtet werden. Die Gebiete

sind in der Karte "Gebiete der Stell-platzsatzung" im Maßstab 1 : 5000,die als Anlage 1 Bestandteil dieserSatzung ist, dargestellt. Eine maß-stabsgetreue Abbildung der Anlage 2ist Bestandteil der Bekanntmachungim Amtsblatt. Wenn sich bei der Be-rechnung Dezimalzahlen ergeben,sind diese immer auf die nächst hö-here Zahl aufzurunden.(4) Bei Nutzungsänderungen baulicherAnlagen in den Gebieten D, E, F (Anla-ge 2) kann die Zahl notwendiger Stell-plätze um maximal 50 Prozent gemin-

dert werden, wenn die Nutzungsände-rung zu der Aufgabe einer Nutzungführt, die nicht den Festsetzungen desmaßgeblichen Bebauungsplans ent-spricht.

§ 6 In-Kraft-Treten8

Diese Satzung tritt am Tag nach ihrerBekanntmachung in Kraft.

Ort, Datum

Bürgermeister/Amtsdirektor(Oberbürgermeister)

5.7 Tribünenanlagen in Sportstätten 1 je 10 Tribünenplätze zusätzlich zu5.1 bis 5.5

5.8 Minigolfplätze 6 je Minigolfanlage5.9 Kegel-, Bowlingbahnen 4 je Bahn5.10 Bootshäuser und Bootsliegeplätze 1 je Bootsliegeplatz oder Boot5.11 Golfplätze 5 je Loch

6 Gaststätten und Beherbergungsbetriebe6.1 Gaststätten, Diskotheken, Vereinsheime, 1 je 10 m2 Gastraumfläche

Clubhäuser o. A.6.2 Beherbergungsbetriebe wie Hotels, 1 je Gästezimmer

Pensionen, Kurheime6.3 Jugendherbergen 1 je 10 Betten

7 Krankenanstalten7.1 Krankenhäuser von überörtlicher Bedeutung, 1 je 3 Betten

Privatkliniken, Universitätskliniken

7.2 Krankenhäuser von örtlicher Bedeutung 1 je 6 Betten7.3 Sanatorien, Kuranstalten, Anstalten für 1 je 5 Betten

langfristig Kranke7.4 Altenpflegeheime 1 je 10 Betten

8 Schulen, Einrichtungen der Jugendförderung8.1 Grund-, Haupt-, Sonderschulen 1 je Klasse8.2 Sonstige allgemein bildende Schulen 2 je Klasse

(wie Gymnasien)8.3 Berufsschulen, Berufsfachschulen 5 je Klasse8.4 Fachschulen, Hochschulen 1 je 5 Schüler, Studenten8.5 Kindergärten, Kindertagesstätten und dergleichen 1 je Gruppenraum8.6 Jugendfreizeitheime und dergleichen 2 je Freizeiteinrichtung

9 Gewerbliche Anlagen9.1 Handwerks- und Industriebetriebe 1 je 60 m2 Nutzfläche9.2 Lagerräume, Lagerplätze, Ausstellungs- 1 je 100 m2 Nutzfläche

und Verkaufsplätze9.3 Kraftfahrzeugwerkstätten 6 je Wartungs- oder Reparaturstand9.4 Tankstellen mit Pflegeplätzen 10 je Pflegeplatz9.5 Automatische Kraftfahrzeug-Waschanlage 5 je Waschanlage9.6 Kraftfahrzeugwaschplätze zur Selbstbedienung 3 je Waschplatz9.7 Automatische Kraftfahrzeugwaschstraße 5 je Waschplatz, zusätzlich ein

Stauraum für mind. 10 Kraftfahrzeuge

10 Verschiedenes10.1 Kleingartenanlagen 1 je 3 Kleingärten10.2 Spiel- und Automatenhallen 1 je 10 m2 Nutzfläche10.3 Unter Nr. 2.1 bis Nr. 9.7 nicht genannte 1 je 30 m2 Nutzfläche

Nutzungen


MIRAKTUELL 3/0540

Erläuterungen

1 Hier ist jeweils der letzte Stand der Rechtsgrundlage anzugeben.


3 Zu Absatz 1:§ 81 Abs. 8 Satz 1 BbgBO sieht die Möglichkeit vor, die Stellplatzsatzung sowohl für das gesamte Gemeindegebiet als auch für Teile des Gemeinde-gebietes zu erlassen. In der Regel wird sich aufgrund der Größe der brandenburgischen Gemeinden das gesamte Gemeindegebiet als Geltungsbe-reich der Satzung empfehlen. In größeren Gemeinden können auch abtrennbare Gemeindeteile als Satzungsgebiet festgelegt werden. Dies erfordertstets, dass in der Satzung der Gemeindeteil textlich und zeichnerisch abgegrenzt wird.

Zu Absatz 2:Die Formulierung in Satz 1 entspricht dem Wortlaut des § 43 Abs. 1 BbgBO. Satz 2 ist notwendig, da die Erweiterung von baulichen Anlagen an-dernfalls nicht unter die Errichtung fällt und eine Stellplatzpflicht dann nicht besteht.


MIRAKTUELL 3/05 41

4 Zu Absatz 1:§ 2 Abs. 1 regelt die Herstellungspflicht für notwendige Stellplätze bei baulichen Anlagen. Für die Anzahl der Stellplätze wird auf die als Anlage derStellplatzsatzung beizufügenden Liste verwiesen. Als Teil der Satzung bedürfen Änderungen der Stellplatzzahlen ebenso wie Änderungen des Sat-zungstextes der Durchführung eines Änderungsverfahrens.

Zu Absatz 2:Absatz 2 enthält eine Auffangklausel, die es ermöglicht, die Stellplatzpflicht auf Nutzungsarten, die in der Anlage 1 nicht aufgeführt sind, zu erweitern.Dies mindert die Gefahr, dass für neuartige Nutzungen keine Stellplatzpflicht besteht.

Zu den Absätzen 3 und 4:In den Absätzen 3 und 4 wird die Herstellungspflicht auf Stellplätze für LKW, Autobusse und Motorräder erweitert, sofern bei den baulichen Anlagenein entsprechender Liefer- und Besucherverkehr zu erwarten ist. Erfasst werden etwa Verkaufsstätten, Gaststätten, Versammlungsstätten, Sportstät-ten etc.

Zu Absatz 5:Absatz 5 erweitert die Herstellungspflicht auf sonstige Anlagen, bei denen ein Zu- oder Abgangsverkehr mittels Kraftfahrzeugen zu erwarten sind.Hierzu zählen etwa künstlich angelegte Parks und ähnliche Freizeiteinrichtungen. Da der Begriff der baulichen Anlage sehr weit verstanden wird (s. §2 Abs. 1 BbgBO), kommt der Regelung nur eine Auffangfunktion zu.

5 Zu Absatz 1:Absatz 1 enthält eine Regelung für die Ermittlung von Flächen, auf die teilweise die Stellplatzzahlen Bezug nehmen. Die in Bezug genommenen Re-gelwerke enthalten sachgerechte und in der Praxis bewährte Berechnungsmethoden.

Zu Absatz 2:In Absatz 2 ist eine Regelung für gemischt genutzte Anlagen enthalten. Dabei geht die Regelung vom Trennungsgrundsatz aus, d.h. für jede Nutzungmuß der Stellplatzbedarf getrennt nach Anlage 1 ermittelt werden. Die Summe der Bedarfe für die Einzelnutzungen ergibt den Gesamtstellplatzbedarffür die Anlage. Etwas anderes gilt für Fälle, in denen eine zeitlich gestaffelte Mehrfachnutzung der Stellplätze möglich ist. In diesen Fällen ist es sach-gerecht und geboten, nur die Stellplätze für die Nutzung mit dem höheren Stellplatzbedarf zu fordern (s. OVG Münster, BRS 15 Nr. 72). Notwendigist allerdings, dass die Mehrfachnutzung rechtlich gesichert ist (z. B. durch Auflagen in der Baugenehmigung).

6 § 4 legt die Berechnung des Stellplatzbedarfs im Falle einer Nutzungsänderung fest. Danach richtet sich der Bedarf nach der neuen Nutzung. Tat-sächlich vorhandene oder bereits abgelöste Stellplätze werden auf den Bedarf angerechnet.

7 § 5 nennt Regelungsbeispiele für Abweichungen von den festgelegten Stellplatzzahlen. Die Gemeinde hat keine Pflicht, solche Abweichungen in derStellplatzsatzung vorzusehen.

Zu Absatz 1Es empfiehlt sich aus Gründen der Verhältnismäßigkeit, eine allgemeine Dispensmöglichkeit vorzusehen, die eine Abweichung in atypischen Situa-tionen erlaubt.

Zu Absatz 2:Will die Gemeinde konkrete Abweichungsmöglichkeiten normieren, so ist es aus Gründen der Bestimmtheit notwendig, Tatbestand und Rechtsfolgeder Abweichung für bestimmte Einzelfälle möglichst genau zu umschreiben. Das Beispiel in Absatz 2 als Konkretisierung verkehrlicher Gründe legthinreichend bestimmt fest, wie groß die Entfernung des Baugrundstückes zum öffentlichen Personenverkehrsmittel sein darf und wie häufig diesesverkehren muss. Es empfiehlt sich, die Reduktion der Stellplatzzahl mit einer maximalen Obergrenze (hier 20%) zu begrenzen. Die genaue Festle-gung der Reduktion (1-20%) im Einzelfall kann dem Satzungsvollzug überlassen werden.

Zu Absatz 3:Die Gemeinde kann die Abweichung auch auf Teile des Satzungsgebietes beschränken. Voraussetzung ist eine textlich und räumlich hinreichend prä-zise Abgrenzung der betroffenen Teile. Zudem muss für das gesamte Teilgebiet eine Abweichung auch materiell, d.h. aus verkehrlichen, wirtschafts-politischen oder städtebaulichen Gründen gerechtfertigt sein.

Zu Absatz 4:Absatz 4 greift das Problem auf, dass aus Gründen des Bestandsschutzes bereits vorhandene Nutzungen nicht den Festsetzungen eines späterenBebauungsplans entsprechen müssen. Die Gemeinde kann in der Stellplatzsatzung „Anreize“ für eine Aufgabe von dem Bebauungsplan widerspre-chenden Nutzungen vorsehen.

8 Hinsichtlich des Inkrafttretens der Satzung hat die Gemeinde einen Gestaltungsspielraum. Es empfiehlt sich – wie in der Praxis üblich –, das In-krafttreten mit der Bekanntmachung zu verbinden. Die Gemeinde kann die Satzung in Ausnahmefällen auch rückwirkend in Kraft setzen. Schutzwür-dige Interessen der Eigentümer sind dann zu beachten, wenn der Zeitraum, in dem eine Stellplatzpflicht weder aufgrund Gesetzes noch aufgrund einerSatzung bestand, so lang war, dass mit einer nachträglichen Normierung einer Stellplatzpflicht nicht mehr zu rechnen war.

9 Die hier wiedergegebenen Stellplatzzahlen sind der Richtlinie über die notwendigen Stellplätze (Anlage 2 zu den VVBbgBO) entnommen. Die Recht-sprechung sieht vergleichbare Werte als gesicherte Erfahrungsgrundlage bzw. als sachverständig festgelegte Erfahrungswerte an (z. B. OVG Mün-ster, BRS 33 Nr. 104; VGH Mannheim, BRS 38 Nr. 134; BayVerfGH, BayVBl. 1986, 523; 1991, 431; OVG Koblenz v. 27.06.2001 – 8 C 11919/00).

10 Der Katalog der Nutzungsarten ist lediglich beispielhaft und erfasst die typischen Nutzungen. Existiert eine aufgezählte Nutzung in der Gemeindenicht und ist auch die Aufnahme nicht zu erwarten, so kann auf eine Erwähnung verzichtet werden.

11 Zum Kriterium der Wohnfläche bei Einfamilien-/Mehrfamilienhäusern OVG Koblenz v. 27.06.2001 – 8 C 11919/00.

12 Zum Kriterium der Zahl der Gästezimmer bei Beherbergungsbetrieben VGH Mannheim, BauR 2002, 69.

Muster Stellplatzablösesatzung

Stellplatzablösesatzungder Gemeinde (Stadt)…

Aufgrund des § 5 Abs. 1 der Gemein-deordnung für das Land Brandenburgin der Fassung der Bekanntmachungvom 10. Oktober 2001 (GVBl. I S.154), zuletzt geändert durch Artikel 5des Gesetzes zur Änderung des Lan-desbeamtengesetzes und andererdienstrechtlicher Vorschriften vom22. März 2004 (GVBl. I S. 59, 66)1 inVerbindung mit § 81 Abs. 4 Satz 1und Satz 2 Nr. 3 der Brandenburgi-schen Bauordnung vom 16. Juli 2003(GVBl. I S. 210), geändert durch Ge-setz vom 9. Oktober 2003 (GVBl. I S.273)2, hat die Gemeindevertretung(Stadtverordnetenversammlung) derGemeinde (Stadt) ....................... fol-gende Satzung beschlossen:

§ 1 Geltungsbereich3

(1) Die Satzung gilt im gesamten Ge-meindegebiet (Stadtgebiet).(2) Es werden folgende Gebietsteilefestgesetzt:

1. Gebietsteil 1: Altstadt2. Gebietsteil 2: ...3. Gebietsteil 3: ...4. Gebietsteil 4: ...5. Gebietsteil 5: ...

Soweit die Grenze zwischen den Ge-bietsteilen im Straßenverlauf liegt,gilt die Straßenmitte als Grenze.(3) Der räumliche Geltungsbereichder Gebietsteile ist in der Karte "Ge-bietsteile der Stellplatzablösesat-zung" im Maßstab 1: 5.000, die alsAnlage 1 Bestandteil dieser Satzungist, dargestellt. Eine maßstabsge-treue Abbildung der Anlage 1 ist Be-standteil der Bekanntmachung imAmtsblatt.

§ 2 Ablösebeträge je Stellplatz4

Stimmt die Gemeinde (Stadt) zu,dass der Bauherr seine Verpflichtungzur Errichtung der notwendigen Stell-plätze durch öffentlich-rechtlichenVertrag nach § 43 Abs. 3 der Bran-denburgischen Bauordnung durchZahlung eines Geldbetrages ablöst,sind je abzulösenden Stellplatz fol-gende Ablösebeträge zu zahlen:

1. im Gebietsteil 1: 6.000 Euro,2. im Gebietsteil 2: 5.000 Euro,3. im Gebietsteil 3: 4.000 Euro,4. im Gebietsteil 4: 3.500 Euro,5. im Gebietsteil 5: 3.000 Euro.

§ 3 Minderung der Ablösebeträge5

Beispielhafte Regelungsmöglichkei-ten:

(1) Die Ablösebeträge können um biszu 30 Prozent gemindert werden, so-fern verkehrliche, wirtschaftspoliti-sche oder städtebauliche Gründehierfür bestehen. Die Minderung derAblösebeträge nach Satz 1 gilt nichtfür Vergnügungsstätten und Gast-stätten.(2) Die Ablösebeträge sind in denGebietsteilen 1.1, 3.1 und 5.1 um 20Prozent zu reduzieren. Die Gebietesind in der Karte "Gebiete der Stell-platzsatzung" im Maßstab 1 : 5000,die als Anlage 1 Bestandteil dieserSatzung ist, dargestellt. Eine maß-stabsgetreue Abbildung der Anlage 2ist Bestandteil der Bekanntmachungim Amtsblatt.

§ 4 Stellplatzablösevertrag6

Wenn die Gemeinde einen Stellplatz-ablösevertrag abschließt, soll siedabei das Muster gemäß Anlage 2dieser Satzung zu Grunde legen.

§ 5 In-Kraft-Treten7

Diese Satzung tritt am Tag nach ihrerBekanntmachung in Kraft.

Ort, Datum



MIRAKTUELL 3/0542

Erläuterungen



3 § 81 Abs. 8 Satz 1 BbgBO sieht die Möglichkeit vor, die Stellplatzsatzung sowohl für das gesamte Gemeindegebiet als auch für Teile des Gemein-degebietes zu erlassen. Da § 43 Abs. 4 Satz 1 BbgBO vorsieht, dass die Gemeinde den Ablösebetrag an den durchschnittlichen Grunderwerbs- undHerstellungskosten für einen Stellplatz orientiert, dürfte es insbesondere in größeren Gemeinden notwendig sein, einen gestaffelten Ablösebetrag fest-zulegen. Dies erfordert stets, dass in der Satzung die einzelnen Gemeindeteile textlich (und möglichst auch zeichnerisch) abgegrenzt werden. § 1sieht innerhalb des Geltungsbereichs der Satzung (Gemeindegebiet) einzelne textlich und zeichnerisch abgegrenzte Gebietsteile vor, um eine diffe-renzierte Festsetzung des Ablösebetrages zu ermöglichen. In kleineren Gemeinden dürfte es genügen, einen einheitlichen Ablösebetrag für das ge-samte Gemeindegebiet festzulegen. Zur Orientierung an den Grunderwerbs- und Herstellungskosten näher OVG Lüneburg, BRS 47 Nr. 112. Zur „an-teiligen“ Umlegung der Kosten auf den Bauherrn OVG Münster, BRS 30 Nr. 107; BRS 40 Nr. 149.


MIRAKTUELL 3/05 43

4 § 2 regelt die Ablösepflicht des Bauherrn. Durch den Hinweis auf den öffentlich-rechtlichen Stellplatzablösevertrag wird klargestellt, dass die Stell-platzablöse im Einzelfall nicht bereits aufgrund der Satzung verlangt werden kann. Die Regelung entspricht § 43 Abs. 3 Satz 1 BbgBO. Sofern – wie hier – eine Stufung der Ablösebeträge erfolgt, muss der Satzung eindeutig entnommen werden können, in welchen Fällen ein Ablöse-betrag in welcher Höhe fällig wird.

5 § 3 nennt Regelungsbeispiele für eine Minderung der Ablösebeträge. Die Gemeinde hat keine Pflicht, solche Abweichungen in der Stellplatzsatzungvorzusehen. Es empfiehlt sich aus Gründen der Verhältnismäßigkeit, jedenfalls eine allgemeine Dispensmöglichkeit vorzusehen, die eine Abweichung in atypischenSituationen erlaubt. Ein Formulierungsbeispiel ist in Absatz (1) genannt. Dabei ist in Satz 2 eine Gegenausnahme für Vergnügungsstätten und Gast-stätten gemacht. Die Gemeinde kann damit ihr städtebaulich unerwünschte Nutzungsarten von der Minderungsmöglichkeit ausnehmen. Die Minderung kann die Gemeinde auch pauschal in einem Gebietsteil gewähren. Voraussetzung ist eine textlich und räumlich hinreichend präziseAbgrenzung der betroffenen Gebietsteile. Zudem muss für das gesamte Teilgebiet eine Abweichung auch materiell, d.h. aus verkehrlichen, wirt-schaftspolitischen oder städtebaulichen Gründen, gerechtfertigt sein. Die Minderungsmöglichkeit ist auf 20% begrenzt. Ein Regelungsbeispiel ist for-muliert.

6 § 43 Abs. 3 Satz 1 BbgBO sieht vor, dass die Stellplatzablöse durch einen zwischen Gemeinde und Bauherrn abzuschließenden Stellplatzablöse-vertrag zu regeln ist. Anlage 2 der Stellplatzablösesatzung enthält ein entsprechendes in der Praxis gebräuchliches Vertragsmuster.

Zu den §§ 1 und 2:Notwendig sind die genaue Bezeichnung des Bauvorhabens sowie die Angabe des Ablösebetrages. Es empfiehlt sich ferner aus Beweiszwecken, klar-stellend den Umfang der Stellplatzverpflichtung und die mit dem Vertrag abgelösten Stellplätze anzugeben.

Zu § 3:Die Fälligkeitsregelung entspricht § 43 Abs. 3 Satz 2 BbgBO. Die Gemeinde sollte sich eine angemessene Sicherheit einräumen lassen für den Fall,dass der Bauherr seiner Verpflichtung zur Zahlung des Ablösebetrages nicht pünktlich nachkommt. Die Sicherung ist sachgerecht, da der Bauherr auf-grund des abgeschlossenen Stellplatzablösevertrages den Stellplatznachweis geführt hat und die Bauaufsichtsbehörde demnach die Baugenehmi-gung erteilen muss. Ohne Sicherung liefe die Gemeinde Gefahr, dass bei späteren Zahlungsschwierigkeiten des Bauherrn das Bauvorhaben ohneZahlung des Ablösebetrages verwirklicht wird. Die Gemeinde kann entweder den Vertrag aufschiebend bedingt bis zur Erbringung einer Sicherungs-leistung abschließen oder den Bauherrn die Unterwerfung unter die sofortige Vollstreckung gemäß § 61 VwVfG erklären lassen. Letzteres führt dazu,dass die Gemeinde den Bauherrn nicht auf Zahlung des Ablösebetrages vor Gericht verklagen muss sondern im Wege der Verwaltungsvollstreckunvorgehen kann.

Zu § 4:Die Regelung in § 4 stellt (klarstellend) sicher, dass mit der Zahlung des Ablösebetrages keine Rechte des Bauherrn an hergestellten öffentlichenParkeinrichtungen entstehen. Dies entspricht der Rechtsprechung, nach der die Pflicht der Gemeinde aus § 43 Abs. 4 Satz 2 BbgBO kein subjektivesRecht des Bauherrn entspricht.

Zu § 5:§ 5 enthält eine Regelung für den Fall, dass der Bauherr die erteilte Baugenehmigung nicht ausnutzt bzw. nicht ausnutzen kann. In diesem Fall ent-steht ein öffentlich-rechtlicher Erstattungsanspruch in der Höhe des gezahlten Ablösebetrages. § 5 räumt daneben dem Bauherrn einen vertraglichenRückzahlungsanspruch ein.

7 Hinsichtlich des Inkrafttretens der Satzung hat die Gemeinde einen Gestaltungsspielraum. Es empfiehlt sich – wie in der Praxis üblich –, das In-krafttreten mit der Bekanntmachung zu verbinden. Die Gemeinde kann die Satzung in Ausnahmefällen auch rückwirkend in Kraft setzen. Schutzwür-dige Interessen der Eigentümer sind dann zu beachten, wenn der Zeitraum, in dem eine Stellplatzpflicht weder kraft Gesetzes noch aufgrund einerSatzung bestand, so lang war, dass mit einer nachträglichen Normierung einer Stellplatzpflicht nicht mehr zu rechnen war.Beim Ersterlass der Stellplatzablösesatzung empfiehlt es sich, das Inkrafttreten einheitlich mit der Regelung in der Stellplatzsatzung zu bestimmen.

Anlage 2

Muster (Stellplatzablösevertrag)

Vertrag über die Ablösungder Stellplatzpflicht

(Stellplatzablösevertrag)

Zwischen der Gemeinde (Stadt)...........................

vertreten durch den Bürgermeister/Amtsdirektor (Oberbürgermeister)– nachstehend Gemeinde (Stadt) ge-nannt –

und

......................................................– nachstehend Bauherr genannt –

wird nachfolgender Stellplatzablöse-vertrag geschlossen.

§ 1 Vertragsgrundlage

Der Bauherr beabsichtigt, auf demGrundstück Flur …. Flurstück Nr. .…das folgende Bauvorhaben zu ver-wirklichen:………………………………………………………………………………………………Nach den Vorschriften der Stellplatz-satzung sind hierfür …. notwendigeStellplätze zu errichten. Hiervon wer-den .… Stellplätze abgelöst.

§ 2 Ablösebetrag

Für die abzulösenden Stellplätze ver-pflichtet sich der Bauherr ……….Euro (in Worten: …………………Euro) an die Gemeinde (Stadt) zuzahlen.

§ 3 Fälligkeit; Sicherheit

(1) Der Ablösebetrag ist mit Baube-ginn fällig und bis zum …. auf dasKonto der Gemeinde (Stadt-)verwal-tung bei der … unter Angabe desZahlungsgrundes (Nr. …) zu zahlen.(2) Der Vertrag wird erst wirksam,wenn der Bauherr für den Ablösebe-trag gemäß § 2 Sicherheit durchselbstschuldnerische Bankbürgschaft

eines der deutschen Bankaufsichtunterliegenden Kreditinstituts geleistetoder im Einvernehmen mit der Ge-meinde (Stadt) eine vergleichbare Si-cherheit gestellt hat.

oder

(2) Der Bauherr unterwirft sich hin-sichtlich der Zahlungspflicht aus § 2der sofortigen Vollstreckung gemäß§ 61 VwVfG Bbg.

§ 4 Nutzungsrecht an Parkeinrichtungen

Der Bauherr erhält durch die Zahlungdes Ablösebetrages keinen Anspruch

auf Herstellung öffentlicher Parkein-richtungen, auf Übertragung des Ei-gentums und auf Benutzung der vonder Gemeinde (Stadt) hergestelltenoder noch herzustellenden öffent-lichen Parkeinrichtungen.

§ 5 Erstattung des Ablösebetrages

Der Bauherr kann die Aufhebung desVertrages verlangen, wenn1. die Baugenehmigung bestands-

kräftig abgelehnt wird,2. die Baugenehmigung nach § 69

BbgBO erlischt,3. die Baugenehmigung zurückge-

nommen wird oder

4. der Bauherr auf die Rechte aus derBaugenehmigung endgültig verzich-tet.

Der zu erstattende Ablösebetrag wirdnicht verzinst.

Ort/Datum


Ort/Datum

Bauherr


MIRAKTUELL 3/0544

5.1 Prüfliste über die notwendigen Verfahrensschritte

Anhörungsverfahren

ja nein1

1

Ist die Auslegung des Satzungsentwurfs unterAngabe von Auslegungsort und –zeit ortsüblich(d.h. gemäß den Bestimmungen der Hauptsat-zung) bekanntgemacht worden?(Rechtsgrundlage § 81 Abs. 8 Satz 3 BbgBO)

2

Betrug die Auslegungszeit einen Monat (nicht: 4Wochen!) (Vorhandensein eines aktenmäßigenVermerks über Auslegungsbeginn und –ende)? (Rechtsgrundlage § 81 Abs. 8 Satz 3 BbgBO)

3

Sind die berührten Träger öffentlicher Belangeüber die Auslegung informiert worden bzw. istihnen ein Satzungsentwurf zugeschickt worden?(Rechtsgrundlage § 81 Abs. 8 Satz 3 BbgBO)

Beschlussfassung

Hauptsatzung

4

Regelt die Hauptsatzung Ort und Zeitraum fürdie Veröffentlichung der Einladung zur Gemein-devertretersitzung?(Rechtsgrundlage § 42 Abs. 4 GO)

5Ist in der Hauptsatzung eine Regelung über dieöffentliche Bekanntmachung enthalten?(Rechtsgrundlage § 5 Abs. 3 GO)

6

Entspricht die Bekanntmachungsvorschrift derHauptsatzung den Vorschriften der Bekanntma-chungsverordnung?(Rechtsgrundlage § 5 Abs. 3 GO i.V.m. Be-kanntmV)

Einladung zur Gemeindevertretersitzung

ja nein1

7

Sind Zeit, Ort und Tagesordnung der Gemein-devertretersitzung entsprechend den Festle-gungen der Hauptsatzung bekanntgemachtworden (Vorhandensein eines Vermerkes überAushangsbeginn und –ende)?(Rechtsgrundlage § 42 Abs. 4 GO)

8

Wies das Ladungsschreiben an die Gemeinde-vertreter den notwendigen Inhalt (Tagesord-nung, Sitzungsort, Sitzungstermin und Beginnder Sitzung) auf, wurde die in der Geschäfts-ordnung enthaltene Ladungsfrist eingehaltenund wurden die erforderlichen Beschlussunter-lagen beigefügt?(Rechtsgrundlage § 42 Abs. 4 GO analog und§ 63 Abs. 1 lit. a GO)

9Wies das Ladungsschreiben die Unterschriftdes Vorsitzenden der Gemeindevertretung auf?(Rechtsgrundlage § 42 Abs. 1 GO)

10

Waren die einzelnen Punkte auf der Tagesord-nung hinreichend bestimmt und auch die inRede stehende Satzung als Beschlusspunktaufgeführt?

Sitzungsablauf/Niederschrift

11

War die Gemeindevertretung beschlussfähig (mehrals die Hälfte der Mitglieder anwesend – beachteaber § 46 Abs. 2 GO) und wurde diese Beschluss-fähigkeit vom Vorsitzenden am Beginn der Sitzungfestgestellt und in der Niederschrift vermerkt?(Rechtsgrundlage § 46 Abs. 1 Satz 1 GO)

Prüfliste für Stellplatz- und Stellplatzablösesatzungen

I. Formeller Teil


MIRAKTUELL 3/05 45

(Fortsetzung von Seite 44)

Anhörungsverfahrenja nein1

12Wurde die Satzung in öffentlicher Sitzung beschlos-sen?(Rechtsgrundlage § 42 Abs. 1 GO)

13

Ist aufgrund der Sitzungsniederschrift auszuschlie-ßen, dass von der Abstimmung ausgeschlossenePersonen mitgestimmt haben?(Rechtsgrundlage § 28 Abs. 1 GO)

14

Ist die Satzung mehrheitlich beschlossen wordenund ist das Abstimmungsergebnis in der Sitzungs-niederschrift unter Angabe der Ja-, Nein- und Ent-haltungsstimmen vermerkt worden)(Rechtsgrundlage § 47 GO und § 49 Abs. 1 Nr. 5 GO)

15

Habent beim Beschluss über die Satzung die Stel-lungnahmen der Bürger und Träger öffentlicher Be-lange (bzw. eine Zusammenfassung) vorgelegenund wurden diese durch die Gemeindevertretungbilligend zur Kenntnis genommen?

16Wurde die Niederschrift vom Vorsitzenden der Ge-meindevertretung unterzeichnet?(Rechtsgrundlage § 49 Abs. 3 GO)

Ausfertigung der Satzung

17

Ist die Satzung nach der Beschlussfassungvom hauptamtlichen Bürgermeister bzw. demAmtsdirektor unter Angabe des Datums, derAmts- bzw. Funktionsbezeichnung und vollerWiedergabe des Familiennamens (eine Para-phe ist nicht ausreichend) ausgefertigt (unter-zeichnet) worden?(Rechtsgrundlage § 5 Abs. 3 GO)

ja nein1

Anzeige

18Ist die Satzung der Sonderaufsichtsbehörde(Landrat/MIR) angezeigt worden? (Rechtsgrundlage § 81 Abs. 8 Satz 4 GO)

Bekanntmachung

19

Ist die Satzung entsprechend den Festlegun-gen der Hauptsatzung über Bekanntmachungs-ort und ggf. –frist bekannt gemacht worden (ak-tenkundiger Nachweis)?(Rechtsgrundlage § 5 Abs. 3 GO)

20

Soweit die Bekanntmachung in einem Amtsblatterfolgt:Sind die gesetzlichen Anforderungen an dasAmtsblatt erfüllt (z. B. Amtsblatt trägt den Titel„Amtsblatt für die Gemeinde…“, keine kommer-zielle Werbung auf der gleichen Seite mit amt-lichen Bekanntmachungen etc.)?(Rechtsgrundlage § 5 Abs. 3 GO i.V.m. § 4 Be-kanntmV)

21

Soweit die Hauptsatzung die Veröffentlichung inmehreren Bekanntmachungsorganen oder anmehreren Orten (z. B. Schaukästen) vorsieht: Ist die Bekanntmachung der Satzung in allenBekanntmachungsorganen bzw. an allen fest-gelegten Orten vorgenommen worden?

22

Entspricht die bekannt gemachte Satzung derbeschlossenen Fassung und ist die Satzung imgesamten Wortlaut (ggf. mit Anlagen) und unterHinzufügung der Ausfertigung (Angabe derNamen der ausfertigenden Personen, desOrtes und des Datums der Ausfertigung) be-kannt gemacht worden?

1 Eine Nein-Antwort in einem grau unterlegten Feld bedeutet in der Regel die Unwirksamkeit der gesamten Satzung.


MIRAKTUELL 3/0546

Pflichtbegründender Tatbestand

ja nein1

1

Knüpft die Stellplatzsatzung an die Errichtungund Nutzungsänderung von Anlagen an? Wirddie Erweiterung baulicher Anlagen der Errich-tung gleichgestellt?(Rechtsgrundlage § 43 Abs. 1 BbgBO)

Bestimmung des Geltungsbereichs

2

Ist der Geltungsbereich der Satzung hinrei-chend bestimmt oder bestimmbar (insb. bei Be-schränkung auf Gemeindeteile)?(Rechtsgrundlage § 81 Abs. 8 Satz 1 BbgBO)

Festlegung der Stellplatzzahl

3

Ist der abstrakte Stellplatzbedarf sachgerechtermittelt worden? Ist hierbei nach Art und Maßder baulichen Nutzung differenziert worden?(Rechtsgrundlage § 81 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1BbgBO)

4

Berücksichtigen die Stellplatzzahlen die ört-lichen Gegebenheiten in ausreichendemMaße? (Rechtsgrundlage § 81 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1BbgBO)

5

Sofern Stellplatzzahlen erhöht oder verringertworden sind:Liegen ausreichende verkehrliche, wirtschafts-politische oder städtebauliche Gründe vor? Istdie Abweichung ausreichend bestimmt?(Rechtsgrundlage § 81 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2BbgBO)

ja nein1

Bestimmung des Ablösebetrags

6

Orientiert sich die Höhe des Ablösebetrages anden Herstellungs- und Grunderwerbskosten füreinen Stellplatz oder einem anderen sachge-rechten Maßstab?(Rechtsgrundlage § 43 Abs. 4 Satz 1 BbgBO)

7

Sofern die Herstellungs- und Grunderwerbsko-sten als Maßstab dienen:Werden die durchschnittlichen bzw. die Kostender letzten Herstellung vergleichbarer Stellplät-ze zugrunde gelegt? (Rechtsgrundlage § 43 Abs. 4 Satz 1 BbgBO)

8Berücksichtigt der Ablösebetrag den Allgemein-nutzen in ausreichendem Maße?(Rechtsgrundlage § 43 Abs. 4 Satz 1 BbgBO)

9

Sofern der Ablösebetrag vermindert oder erhöhtworden ist:Liegen ausreichende verkehrliche, wirtschafts-politische oder städtebauliche Gründe vor? Istdie Minderung ausreichend bestimmt?(Rechtsgrundlage § 81 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2BbgBO)

Prüfliste für Stellplatz- und Stellplatzablösesetzungen

II. Materieller Teil

1 Eine Nein-Antwort in einem grau unterlegten Feld bedeutet in der Regel die Unwirksamkeit der gesamten Satzung.


MIRAKTUELL 3/05 47

6. Der Vollzug der Stellplatz- undStellplatzablösesatzungen

Von den Regelungen einer Stellplatz-satzung können Abweichungen erteiltwerden. Dies gilt unabhängig davon, obAbweichungstatbestände in der Stell-platzsatzung ausdrücklich geregeltsind.

Sofern für das Bauvorhaben eine Bau-genehmigung erforderlich ist (vgl.§ 54 BbgBO), kann die Bauaufsichtsbe-hörde auf Antrag des Bauherrn Abwei-chungen von der örtlichen Bauvorschriftzulassen, wenn dem Schutzziel derBauvorschrift in gleicher Weise entspro-chen wird, die öffentlich-rechtlich ge-schützten nachbarlichen Anforderungennicht beeinträchtigt werden und öffentli-che Belange, insbesondere die Anforde-rungen des § 3 Abs. 1 BbgBO, nicht ent-gegenstehen (§ 60 Abs. 1 Satz 1BbgBO).

Zusätzlich ist für die Abweichung dasEinvernehmen der Gemeinde erforder-lich (§ 60 Abs. 2 Satz 1 BbgBO). DiesesErfordernis dient der Wahrung der Inter-essen der Gemeinde und sichert ihr ins-besondere ein materielles Beteiligungs-recht. Die Bauaufsichtsbehörde ist anein verweigertes Einvernehmen gebun-

den. Ebenso wie im Bauplanungsrecht(vgl. § 36 Abs. 2 Satz 1 BauGB) kanndie Gemeinde das Einvernehmen abernur verweigern, wenn die Voraussetzun-gen für die Abweichung gemäß § 60Abs. 1 Satz 1 BbgBO nicht vorliegen.Bei rechtswidriger Verweigerung kanndie Bauaufsichtsbehörde das gemeindli-che Einvernehmen gemäß § 70 Abs. 1BbgBO unter den dort genannten Vor-aussetzungen ersetzen.

Der in § 60 Abs. 2 Satz 2 BbgBO ent-haltene Verweis auf § 36 Abs. 2 Satz 2BauGB stellt zudem klar, dass nach Ab-lauf von zwei Monaten nach Eingangdes Ersuchens bei der Gemeinde dasEinvernehmen als fiktiv erteilt gilt,wenn es nicht zuvor verweigert wird. DieFrist ist nicht verlängerbar. Eine Anfech-tung des fingierten Einvernehmensdurch die Gemeinde ist nicht möglich.

Sofern das Bauvorhaben keiner Bauge-nehmigung bedarf (vgl. § 55 BbgBO),entscheidet die Gemeinde über die Zu-lassung einer Abweichung von der ört-lichen Bauvorschrift in einem Erlaubnis-verfahren (§ 61 Abs. 1 BbgBO). Diemateriellen Voraussetzungen für eineAbweichung ergeben sich aus § 60 Abs.1 Satz 1 BbgBO (vgl. § 61 Abs. 3 Satz 2BbgBO).

Für den Fall, dass ein genehmigungs-freies Vorhaben unter Verstoß gegenBestimmungen der Stellplatzsatzung,d.h. ohne die erforderliche Erlaubnis,verwirklicht wird, stellt sich die Frage,wer für den Erlass einer Baueinstel-lungs-, Nutzungsuntersagungs- oderBeseitigungsverfügung zuständig ist.Neben der Zuständigkeit der Bauauf-sichtsbehörde gemäß den §§ 73 und 74BbgBO räumt § 53 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3BbgBO auch den Gemeinden solcheBefugnisse ein. Die Abgrenzung derZuständigkeiten hat der Gesetzgebernicht näher geregelt. Ähnlich wie beider Abgrenzung der Zuständigkeitenvon Bauaufsichtsbehörde und Denk-malschutzbehörde erscheint es sach-gerecht, für Verstöße gegen örtlicheBauvorschriften einen Vorrang der Ge-meinde aufgrund größerer Sachnäheanzunehmen.

Die Stellplatzablösung wird gemäß §43 Abs. 4 Satz 1 BbgBO durch Ab-schluss eines öffentlich-rechtlichen Ver-trages zwischen Gemeinde und Bau-herrn geregelt. Eine bloße Regelung inNebenbestimmungen zur Baugenehmi-gung ist daher ebenso unzulässig wieder einseitige Erlass eines Leistungsbe-scheides seitens der Gemeinde.

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MIRAKTUELL 3·2005

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Das Magazin wurde auf 100 %-Recyclingpapiergedruckt

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