LE COMPTE DU LOGEMENT - Recherche de documentstemis.documentation.developpement-durable.gouv.fr/pj/10386/10386... · Chapitre 7 - L'investissement 85 I - Les trois composantes de

Direction des Affaires Direction de l'HabitatEconomiques et et de la ConstructionInternationales

LE COMPTE DU LOGEMENTRapport à la Commission des Comptes du Logement

février 1994

CDAT10386 1994-1

Ministère de l'Equipement, des Transports et du TourismeMinistère du Logement

RAPPORT

A LA COMMISSION DES COMPTES DU LOGEMENT

28 Février 1994

Président : M. Christian BROSSIER, Président de la section des affaires économiques du ConseilGénéral des Ponts et Chaussées

Rapporteurs : M. Bernard COLOOS (Direction de l'Habitat et de la Construction)

M. Yves ROBIN (Direction des Affaires Economiques et Internationales)

La conception et les évaluations ont été réalisées par : Sylvie LE LAIDIER, Catherine LE MOUÊL,Jean BOSVIEUX et Frédéric PICARD.

Ont participé à la réalisation de ce rapport : Martine EENSCHOOTEN, Anne-Marie FRJBOURG,Sylvie LE LAIDIER, Jean BOSVIEUX, Bernard COLOOS, Frédéric PICARD et Yves ROBIN.

Nous adressons nos remerciements

- aux personnalités qualifiées de la commission qui ont participé en 1993 aux groupes detravail : Pierre DURIF, Gilles HORENFELD, Michel MOUILLARB, et André THOMAS.

- à Hélène LANGIN, Claudie LOUVOT, Dominique CROSNIER et Thierry LACROIX del'INSEE, Michel AMZALLAG de 1TJNFOHLM et Jean François GRILLON de la CDCqui ont contribué activement aux travaux de reflexion méthodologique ou aux évaluations.

- aux représentants des administrations pour leur concours aux groupes de travail.

- aux Ministères de l'Economie et du Budget : Direction de la Comptabilité Publique,Direction de la Prévision, Direction du Trésor, INSEE.

- à l'ANPEEC.

- à la Banque de France.

Le secrétariat de la commission des comptes est assuré par Mme Béatrice LEVY (Direction desAffaires Economiques et Internationales).

1 - De façon à neutraliser les effets des mouvements de prix, on fait référence dans cerapport aux notions de volume (ou prix constants) et de francs constants.

Les évaluations en volume se réfèrent à des opérations portant sur des bienset services valorisés au prix qui était le leur l'année précédente ou pendantune année de référence fixe (année de base des prix constants) ;

Les chiffrage en francs constants sont obtenus en divisant l'évaluation à prixcourants correspondante par un indice général de prix qui est, ici, l'indice deprix de la consommation des ménages publié par l'INSEE.

2 - La notion de filière, utilisée dans l'analyse de la production ou de la consommationde service de logement, se définit par rapport au parc de logements et à la naturejuridique de son propriétaire.

Il ne s'agit donc pas d'agents économiques mais de fonction. En effet, unmême ménage peut être à la fois propriétaire occupant et propriétairebailleur : ses opérations seront donc décrites pour partie dans chacune desdeux filières correspondantes.

On retrace toutes les dépenses de la filière, indépendamment de l'agentfinanceur. Ainsi, pour les consommateurs, le poste loyer comprendégalement les aides personnelles (AL ou APL) versées par l'Etat ou laSécurité Sociale. Dans l'analyse de la production, les charges de la filièrepeuvent sur certains postes être plus importantes que celles des seulsproducteurs. A titre d'exemple, la TFPB de la filière bailleurs d'HLMcomprend, en plus de la part acquittée par le bailleur, la compensation del'Etat aux collectivités locales.

3 - Les évaluations relatives aux quatre dernières années sont provisoires. Desrévisions pourront leur être apportées lors de la prochaine publication.

4 - Le chiffrage du compte du logement repose sur un ensemble de méthodes qui serapublié prochainement.

Compte du Logement - 1

2 - Compte du Logement

PREMIERE PARTIE - Cadrage général

Chapitre 1 - Le logement dans l'économie française 9

I - La part du logement dans les dépenses 9

1.1 - Les dépenses de biens et services liés au logement 101.1.1 - Les dépenses courantes1.1.2 - Les dépenses en capital

1.2 - Les transferts liés au logement 121.2.1 - Les impôts1.2.2 - Les aides et les subventions1.2.3 - Les intérêts

II - La part du logement dans les financements 16

in - Avertissement 17

Chapitre 2 - Les événements marquants de la période 1984-1992 19

I - Politique monétaire et financement du logement 20

II - Action régulatrice et incitatrice des pouvoirs publics 21

El - La régulation budgétaire des aides personnelles 22

IV -Rapports locatifs : trois lois successives 23

Chapitre 3 - Comparaisons internationales 25

I - Le parc de logement 25

II - Les grandes tendances des politiques nationales 27

El - L'activité de marché 29


Sommaire

DEUXIEME PARTIE - EvoDmiltnoes 1984-1992

5tre 4 - Le parc de logements et son évolution 35

I - Evolution du stock et principaux mouvements sur le parc 35

1.1 - Le nombre total des logements est passé de 24,8 millions en 1984à 26,9 millions en 1992 35

1.1.1 - Répartition du parc par catégorie et type de logements1.1.2 - Répartition par filière des seules résidences principales

1.2 - Les mouvements dans le parc 37

II - Aperçu sur les conditions de logement en France 39

l i re 5 - La consommation de service de logement 43

I - Ralentissement de la consommation de service de logement en 1992 43

1.1 - L'évolution des prix 441.2- L'évolution par filière 45

II - L'évolution de la consommation sur longue période 47

n. l - La structure de consommation par filière 47H. 1.1 - Les propriétairesn . l . 2 - Les locataires

U.2 - Les évolutions en prix et en volume 49n.3 - X'impactdesajdespersonnelles 50

in - La consommation en 1992 : analyse par poste 52

m . l - Les loyers 52ni. 1.1 - Les loyers du secteur librem. 1.2 - Les loyers du parc HLMm. 1.3 - Les disparités géographiques

m . 2 - L'énergie 56m.2.1-L'année 1992m.2.2 - L'évolution au cours de la période 1984-1992ffl.2.3 - Les dépenses par filière

m.3 - Les charges 61m.3.1 - L'entretien courant et les petits travauxm.3.2 - Les frais de personnelm.3.3 - Les taxesm.3.4 - Les facteurs de disparité des charges en immeubles collectifs

Chapitre 6 - La production de service de logement 67

I - Les producteurs 68

1.1 - Les propriétaires occupants 681.2 - Les propriétaires bailleurs personnes physiques 701.3 - Les organismes d'HLM 731.4 - Les autres personnes morales 74


Sommaire

II - Les comptes de la production 77

n.l - Les ratios 78II.2 - Les résultats 78

n.2.1 - Les charges et les produitsn.2.2 - Rendement de la production de service de logementn.2.3 - Les ratios de structuren.2.4 - Equilibre de la gestion locative

Chapitre 7 - L'investissement 85

I - Les trois composantes de l'investissement 86(tableaux 23 du volume Tableaux)

1.1 - L'investissement en logements neufs 871.1.1 - La construction1.1.2- Les frais liés1.1.3 - La taxe de publicité foncière

1.2- Les logements d'occasion 901.2.1 - Les acquisitions de logements d'occasion1.2.2 - Les frais liés1.2.3 - Les droits d'enregistrement1.2.4 - Les échanges de logements d'occasion en 1991

1.3 - Les travaux d'amélioration et de gros entretien 93

II - Le financement de l'investissement (tableaux 24 du volume Tableaux)... 95

n.l - Le financement des logements neufs 96

H. 2 - Le financement des logements d'occasion et des travaux 97

ni - L'investissement des ménages 99

IV -L'investissement des personnes morales 102

V - La formation brute de capital fixe -FBCF- 104(tableaux 25 du volume Tableaux)

Chapitre 8 - Les aides publiques et les prélèvements 107

I - Les aides effectives 110

1.1- Les aides effectives aux consommateurs de service de logement 1101.1.1 - Les aides versées et leur financement1.1.2 - L'impact des aides personnelles

1.2 - Les aides effectives aux producteurs de service de logement 1141.2.1 - Une baisse globale du montant des aides1.2.2 - Augmentation de la part des aides à l'amélioration

II - Les avantages conférés aux bénéficiaires des aides 118

II.l - Les aides perçues par les producteurs 119n.2- Les avantages de taux 119n.3 - Les avantages fiscaux 121

IQ - Les prélèvements 123


Sommaire

TROISIEME PARTIE - Dossier et aramexe

- L'analyse des aides et des prélèvements 127

I - Les objectifs de l'analyse des aides 128

II - Les aides dans l'analyse de la dépense de logement 130

II. 1 - Les aides à la personne 130

II.2 - Les aides à la pierre 130n.2.1 - Les primesII.2.2 - Les aides destinées à abaisser le taux d'un emprunt

n.3 - Les primes d'épargne logement 134n.4 - Le " 1 % " logement 135n.5 - Les aides des collectivités locales 135

III - L'analyse spécifique des aides et des prélèvements 137

IQ.l - Les aides effectives et les aides de circuit 137ni . 1.1 - Les différentes modalitésm . 1.2- L'évaluationin. 1.3 - Le cas de l'épargne-logement

in.2 - Les prélèvements et les aides fiscales 141HI.3 - Présentation synthétique des aides 142

- Présentation du Compte du Logement 151

I - Le domaine du compte du logement...~....".. 152

II - Le cadre d'analyse 154

E l - Une analyse par filière de production du service de logement 154H. 1.1 - Les résidences principalesn. 1.2 - Les résidences secondairesH. 1.3 - Les logements vacants

n.2 - Une description cohérente de flux et de stocks 156H.2.1 - Les opérations économiquesn.2.2 - La description des flux

H.3 - La structure du compte 158

III - Nomenclature des dépenses courantes en service de logement 160

IV -Nomenclature des dépenses en capital 161

V - Nomenclature du financement des acquisitions de logements et travaux. 162

VI -Nomenclature du financement de la dépense en capital 163


PREMIERE PARTIE

CADRAGE GÉNÉRAL



Le logement dans l'économie française

I - LA PART DU LOGEMENT DANS LES DEPENSES

Le logement occupe, à de multiples égards, une place importante dansl'économie française. Que l'on considère la part de leurs revenus que consacrent lesfrançais à leurs dépenses courantes de logement, l'importance de la constructionneuve, de l'amélioration ou de l'entretien de logements dans l'ensemble des activitéséconomiques et en particulier dans l'effort d'investissement de la Nation ou, enfin,la part des financements correspondants dans l'ensemble des crédits à l'économie, lelogement apparaît comme l'un des secteurs clefs de notre économie.

Ressources pour les uns, dépenses pour les autres, les flux économiques relatifsau logement peuvent être de plusieurs natures.

Viennent en premier lieu les opérations courantes -liées à ce qu'il estconvenu d'appeler le "service du logement" - qui représentent pour l'essentielles dépenses effectuées par les occupants des logements ; elles constituentégalement, pour la part des loyers, des ressources des propriétaires-bailleurs.

Par opposition aux premières, les dépenses d'investissement - constructionneuve, rénovation ou gros entretien - ont plus la nature d'une dépense encapital et constituent l'essentiel de l'investissement en logement. Elles sont àla charge des propriétaires, qu'ils soient bailleurs ou occupants.

Ces deux catégories de flux économiques portent sur des biens ou des services.De ce fait, elles interviennent directement dans la mesure du produit intérieurbrut : PIB.

D'autres paiements effectués soit par les propriétaires, soit par les occupants,soit enfin par les pouvoirs publics, ont également le caractère d'une dépense : c'estle cas des intérêts, de certaines catégories d'impôts et de l'ensemble des aidespubliques au logement. Ces paiements ne sont toutefois pas de même nature queles précédents dans la mesure où ils ne sont la contrepartie d'aucune production debien ou prestation de service. Les rapporter au produit intérieur brut ne peut doncêtre qu'indicatif et d'autres éléments de comparaison doivent être recherchés.

L'analyse des flux financiers, enfin, fait également apparaître l'importance querevêt le logement dans l'épargne financière des ménages comme dans leurendettement. Les éléments de comparaison ne sauraient, là encore, se résumer auxseuls agrégats décrivant l'activité économique ; les agrégats monétaires seraientprobablement plus appropriés et, compte tenu du caractère fragmentaire del'information disponible sur les emprunts relatifs au logement, seuls certainescomposantes de ces agrégats seront retenues à titre de comparaison.



Ll - Les dépemses de biems et services liés aan logememtt

Globalement, la dépense de logement représente un peu moins de 20% duproduit intérieur brut.

Au delà de ce constat, qui montre toutefois leur importance macro-économique,il est intéressant de noter deux caractéristiques des dépenses liées au logement,assez nettes sur la période analysée qui correspond à peu près avec la durée d'uncycle économique :

- les dépenses courantes se caractérisent par une grande régularité et, sansvéritablement jouer à contre cycle, atténuent l'ampleur des fluctuationsdu PIB;

- les dépenses en capital ont un profil conjoncturel beaucoup plus marqué ;elles sont relativement en phase avec les cycles économiques et donc avecceux de l'ensemble de l'investissement.

GRAPHIQUE l. l - EVOLUTION DES PRINCIPAUX AGRÉGATS

1992

• Taux <f évolution du H B Evolution des dépensescourantes

' Evolution des dépenses encapital

Source : Compte du logement.

Ceci apparaît assez nettement sur le graphique 1.1 : les dépensesd'investissement se situent toujours en deçà ou au dessus des deux autres. Ellesapparaissent comme très largement à l'origine de l'ampleur des fluctuations du PIB.À l'inverse, les dépenses courantes connaissent une progression relativementrégulière.

On peut donc affirmer que les dépenses de logement jouent dans l'économiefrançaise un rôle prépondérant, à la fois moteur du fait du poids et de l'effetd'entraînement des investissements, et stabilisateur grâce à la régularité desdépenses de fonctionnement.

1.1.1 - LES DEPENSES COURANTES

Les dépenses courantes ont pour caractéristique une très grande inertie. Il n'y alà rien d'étonnant. Leur évolution résulte, en fait, de trois phénomènes :

- l'évolution du parc de logements ;



- la progression, en volume, de dépenses courantes attachées à un "logementmoyen" ;

- les mouvements de prix unitaires relatifs à chacune des prestations afférentes.

Le dernier peut connaître des mouvements relativement brusques, mais les deuxpremiers sont fortement conditionnés par l'inertie due à la masse que représente leparc de logements. En effet, si l'on considère que l'on construit aujourd'hui moinsde 300 000 logements par an pour un parc légèrement inférieur à 30 millions delogements - résidences principales et secondaires confondues -, il apparaîtclairement que les flux annuels représentent un apport qui n'est que d'environ 1%du parc existant. Dans ces conditions, l'évolution du volume du parc estnécessairement lente, et son effet sur les loyers ne peut donc être que du secondordre. De même, la structure du parc n'évolue que faiblement, ce qui interdit toutmouvement massif des dépenses moyennes par logement.

1.1.2 - LES DEPENSES EN CAPITAL

Les dépenses en capital, c'est-à-dire les investissements, connaissent aucontraire des variations plus brutales. Leur part dans le PIB est moins importanteque celle des dépenses courantes, mais leurs variations sont proportionnellementbeaucoup plus importantes et apparaissent très liées à celles de l'ensemble del'activité économique.

Au delà de ce lien, il convient de noter la baisse assez régulière de la part del'investissement en logement, et plus précisément de la formation brute de capitalfixe (FBCF), dans le PIB : elle passe de 6,4% à 4,9% en huit ans, soit unediminution de presque 0,2% par an, concomitante à une diminution importante del'épargne des ménages.

Ainsi, comme l'illustre le graphique 1.2 ci-dessous, la part des dépenses delogement est assez constante, quoique en légère augmentation, en termes dedépenses de consommation mais perd beaucoup de son importance, et ce de façonrégulière, au sein des dépenses en capital.

GRAPHIQUE 1.2- PART DU LOGEMENT DANS LES PRINCIPAUX AGRÉGATS

40,0

35,0

30,0 -

25,0

20,0 -

15,0

10,0

5,0 •

0,0

1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992

• Part du logement dans la Part du logement dans la FBCF Part du logement dans la valeurconsommation des ménages totale ajoutée


Compte du Logement -11


Ce phénomène résulte pour partie du comportement des ménages en matière deconsommation et d'épargne : la diminution, puis la stabilisation aux alentours de12%, de la part de leur revenu disponible brut (RDB) que les ménages épargnent(sous forme d'investissement physiques ou financiers) a pour corollaire unediminution sensible de leurs investissements en logement. Pour une autre part, cettediminution résulte probablement d'une modification des arbitrages entre diversesformes de placement : les placements financiers des ménages deviennent moinsliquides et se tournent vers les actions et les parts d'OPCVM dont l'encours faitplus que quadrupler au cours de la période 1984-1992.

GRAPHIQUE 1.3 - PART DES DÉPENSES DE LOGEMENT DANS LE REVENU DES MÉNAGES

25.0 •

20.0 •

15.0 •

10.0 -

5.0 •

0.0

1984 1983 1986 1987 1981 1989 1990 1991 1992

Part des dépenses dans le Revenu Part des dépenses courantes dans le Part des dépenses en capital dans leDisponible Brut des ménages Revenu Disponible Brut des Revenu Disponible Brut des

ménages ménages


L2 - Les transferts Mes ain logement

Le logement est l'objet ou le support de nombreux transferts sans contrepartiedirecte : impôts, subventions ou aides à l'investissement, transferts de toute natureà caractère social,...

Dans tous les cas, le coût de l'investissement en logement ou l'effort quereprésente le versement du loyer est, sinon le critère essentiel, du moins l'un desaspects majeurs de la décision de transfert concernant l'occupant ou le propriétaire.

La tentative de comparaison qui suit vise à mettre en évidence l'importance queprennent, dans l'économie française, les transferts de redistribution du revenu ou dupatrimoine liés directement au logement.

1.2.1- LES IMPOTS

La fiscalité relative au logement, telle qu'elle est reprise dans le compte satellite,représente une part relativement faible des prélèvements obligatoires opérés par lesadministrations publiques. Sur la période considérée, ils représentent environ 2%des prélèvements obligatoires mais avec une tendance très nette à progresser plusvite que les autres prélèvements d'environ 0,1% tous les deux ans.



Cette progression est très sensible lorsqu'on considère ceux de ces impôts quibénéficient aux collectivités locales. Leur part dans les recettes fiscales est tout àfait significative et devient même très importante si l'on raisonne hors taxed'habitation, laquelle a à la fois le caractère d'une taxe locale répartie au prorata del'utilisation potentielle de services proposés par les collectivités locales et la natured'une imposition sur la valeur des biens occupés.

C'est enfin également le cas lorsqu'on rapporte les impôts liés au logement payéspar les ménages à l'ensemble des impôts autres que l'impôt sur le revenu qu'ilsacquittent. La progression est vive, de 25% en début de période à près de 40% en1992.

Les dix dernières années sont donc marquées par une forte progression du poidsdes impôts liés au logement, quelle que soit l'aune à laquelle on mesure cetteaugmentation.

GRAPHIQUE 1.4- POIDS DES IMPOTS LIES AU LOGEMENT

40

35

30

25

20

15

10 •

5 •

r

1984

_ _ _ — —

. _ _ — • — — — — " "

1985 1986 1987

prélèvements obligatoires

—*

1988 1989

impôts des ménages

1990 1991 19

impôts locaux


1.2.2 - LES AIDES ET LES SUBVENTIONS

Le compte satellite du logement décompose les aides et subventions aulogement en quatre catégories assez distinctes l'une de l'autre : les aides à la pierre,les aides à la personne, les aides fiscales et les aides de circuit w.

H est difficile d'évaluer l'importance de chacune de ces catégories d'aidesrelativement à l'ensemble des mécanismes de cette nature mis en œuvre dansl'économie française. En effet, les comptes nationaux ne décrivent pas les deuxdernières, et ont choisi des options parfois différentes pour retracer les deuxpremières. Quelques éléments peuvent toutefois servir de point de comparaison. Enparticulier, il convient de rappeler que le logement occupe une place assez mineuredans l'ensemble des dépenses des administrations publiques. Si l'on considère leursdépenses liées au logement, quelle que soit leur nature (ce que les comptesnationaux appellent la "fonction logement"), et qu'on les rapporte à l'ensemble de

(1) Le compte satellite envisage également une cinquième forme d'aide : les aides réglementaires, mais celles-ci nesont pas chiffrées dans cette version de compte.



leurs dépenses, on constate que leur part est de 1% à 2%, avec une légère tendanceà l'augmentation.

Si l'on s'en tient aux deux plus importantes formes d'intervention desadministrations publiques dans le domaine du logement, on constate des évolutionstrès différentes.

Les aides aux producteurs de service de logement

Les aides aux producteurs de service de logement prennent différentes formesau cours de la période considérée. Certaines sont considérées par les comptesnationaux comme des subventions d'exploitation, d'autres comme des aides àl'investissement. Les aides aux producteurs ne peuvent donc aisément êtrecomparées qu'à la somme de ces deux catégories d'aides publiques. On constatealors (cf graphique 1.5) que le logement occupe une place à la fois très importante(plus de 20% en début de période) et fortement décroissante dans les aidesdistribuées par les pouvoirs publics.

GRAPHIQUE 1.5 - PART DES LOGEMENTS DANS LES AIDES ET PRESTATIONS

25.0 T

20,0 •

1S,O -

10.0 ! :

0.0

1984 1983 1986 1988 1989 1990 1991 1992

Part du logement dans les aides et subventions des Part du logement dans les prestations socialesAdministrations publiques


On constate par ailleurs que, au cours de la même période, l'ensemble des aidespubliques a augmenté assez modérément - + 28,3% en huit ans soit un rythmeannuel de + 3,2% - et même diminué en 1988 et 1989. Les aides au logement,quant à elles, diminuent presque constamment et passent de 32 milliards de francsen 1984 à 27,5 milliards de francs en 1992. Elles constituent donc l'un desprincipaux éléments explicatifs de la croissance modérée des aides et subventionsaccordées par les administrations publiques.

Les aides aux consommateurs de service de logement

En sens inverse, les aides aux consommateurs de service de logementconnaissent une progression très vive. De 30,5 milliards de francs en 1984, ellespassent à 51,4 milliards de francs en 1992 (+ 68,9% soit une progression moyenneannuelle de 6,8%).



Cette évolution est à peine plus rapide que celle de l'ensemble des prestationssociales (+ 64,9% soit une progression moyenne annuelle de 6,4%). De ce fait, lapart du logement dans les prestations sociales n'augmente que très légèrement etreste relativement modeste aux alentours de 3,3%.

1.2.3 - LES INTERETS

Une part importante des intérêts versés par les ménages est constituée d'intérêtsrelatifs à des emprunts qu'ils ont contractés à des fins d'acquisition oud'amélioration de leur logement. Cette part est toutefois en forte décroissance toutau long de la période sous revue : de près de 75% en début de période, ellediminue assez régulièrement pour passer en dessous de 60% moins de dix ans plustard.

Cette évolution a plusieurs origines. Pour une part, elle est due audéveloppement du crédit à court terme - essentiellement crédit à la consommation -qui, à la fin des années quatre vingts, prend une ampleur significative avant de seresserrer au début des années quatre vingt dix. Par ailleurs, deux phénomènes, quijouent de façon importante durant les dix dernières années, apparaissent sur legraphique 1.6 :

Après avoir eu un effet négatif sur la part des intérêts sur crédits à moyen etlong terme dans l'ensemble de la charge d'intérêt des ménages, la baisse destaux d'intérêts est suivie d'une renégociation des emprunts relatifs aulogement qui a un impact important sur l'évolution des taux d'intérêts aucours des années 1988 et 1989.

En fin de période, la baisse de l'encours de la dette relative au logement, liéeau recul de l'investissement et du recours à l'endettement, commence deproduire ses effets. Les investissements en logement des ménages, quiexcèdent de près de 70% de leurs acquisitions de biens de consommationdurables en 1970, ne les dépassent plus que de 45% en 1980 et de 15% en1992. De même, l'apport personnel des ménages dans leurs investissementsen logements passe approximativement de 48% en 1984 à 50% en 1992.

GRAPHIQUE 1.6 - RÉPARTITION PAR NATURE DES INTÉRÊTS VERSES PAR LES MÉNAGES

cn%90,0

80,0

70,0 •

60,0 •

30,0

40,0

30,0 •

20,0

10,0 •

0,0

1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992

- Part des intérêt» sur crédits i moyen et long ternie dans les Part du logement dans les intérêts versés par les ménagesintérêts versés par les ménages




- LA PART DU LOGEMENT DANS LES FINANCEMENTS

De même qu'il occupe une place importante dans l'activité économique vue sousles angles de l'offre, de la demande ou des transferts entre agents, le logement joueun rôle majeur dans les circuits de financements, en particulier parce que les massescorrespondantes sont considérables, principalement pour les ménages dont lelogement constitue l'investissement essentiel.

Les ménages consacrent en effet une part primordiale de leur épargne aufinancement de l'acquisition de leur logement ou à des travaux d'amélioration : surles vingt dernières années, cette part a presque toujours été comprise entre 50%et 60%.

Cette forte corrélation montre qu'un ajustement important se produit, au moinsà moyen terme, entre l'investissement en logement et le total de l'épargne. Onnotera que ceci peut recouvrir deux types de comportements sensiblementdifférents :

- un comportement dans lequel la demande de logement s'ajuste à la capacitéqu'ont les ménages à épargner ;

- une situation où c'est la consommation qui est déterminée en fonction dubesoin de financement que génèrent les investissements en logement.

Au cours de la période considérée, l'épargne des ménages subit une forteréduction qui atteint son point bas en 1987, suivie d'un redressement régulier aucours des années suivantes.

Dans le même temps, la formation brute de capital fixe des ménages augmentesensiblement jusqu'en 1989-puis-diminue-très brusquement. De ce fait, l'évolutiondes emprunts à moyen et long terme s'explique, d'abord par la dégradation del'épargne des ménages, dans un second temps par le fléchissement de leursinvestissements.

GRAPHIQUE 1.7 - EVOLUTIONS EN BASE 100 EN 1984

Taux d'évolution en %

180.0 T

160,0

140,0 •

120,0 •

100,0

80,0 •

60,0 •

40,0 •

20,0 -

0,0

1984 1985 1986 1987 1988 1989

' Evolution de l'épargne desménages


Evolution de l'emprunt net desménages

1990 1991

—• Evolution de la FBCF

1992

La part de leur épargne que les ménages consacrent aux investissementsimmobiliers évolue très sensiblement au cours des années 1984 et 1992. De 50%



en début de période, cette part atteint presque 65% lorsque le taux d'épargneatteint son plus bas niveau pour descendre à moins de 40% en 1992. Les empruntsà moyen et long terme connaissent des évolutions parallèles et non pashomothétiques à celle des investissements (cf graphique 1.8). Ceci traduit le faitque les financements apportés par les ménages -apports personnels initiaux etremboursements- représentent des masses à peu près constantes, alors que lesemprunts s'ajustent très rapidement aux évolutions de l'investissement.

GRAPHIQUE 1.8- PART DE L'INVESTISSEMENT ET DE L'EMPRUNT

DANS L'EPARGNE DES MENAGES

en%

90,0 T

80,0

70,0 •

60,0 •

30,0 •

40,0 -

30.0 ••

20,0 - '

10,0 •

0,0

1984 1985 1986 1987

Part de la FBCF dans l'épargne des ménages

1989 1990 1991 1992

Paît des emprunts nets à Moyen et Long Terme dans1 épargne des roensges


- AVERTISSEMENT

Pour l'essentiel, les chiffrages présentés dans le compte satellite du logement- CSL - sont tout-à-fait cohérents avec les données du cadre central des comptesnationaux. Dans quelques circonstances, les différences de méthodes ou de sourcesutilisées dans l'un et l'autre cas ont conduit à des écarts irréductibles, en particulierdans la mesure des loyers et dans celle de la formation brute de capital fixe(FBCF).

Compte tenu du démarrage de travaux de réexamen de l'ensemble desévaluations des comptes nationaux (changement de base) et du caractère encoreexpérimental du compte satellite du logement, la commission des comptes a décidé,dans sa réunion du 30 juin 1993, de laisser subsister de tels écarts.

De ce fait, les comparaisons entre des évaluations relatives au logement et desagrégats économiques plus larges diffèrent légèrement selon qu'on se réfère entotalité aux données du cadre central des comptes nationaux ou qu'on prend enconsidération celles que propose le compte satellite du logement. On a pris ici leparti d'utiliser, chaque fois que c'est possible, les données du compte satellite dulogement.

Il en résulte une légère hétérogénéité dans la mesure où les évaluations du cadrecentral des comptes ont une cohérence que ne respecte pas l'introduction de



données ayant une autre provenance. On y gagne toutefois en homogénéité del'ensemble de ce rapport puisqu'une même grandeur y reçoit toujours uneévaluation unique.


Les événements marquants de la période 1984-1992

Parmi la chronique des multiples événements des années 1984-1992, quatred'entre eux ont largement dominé et façonné notre environnement.

La politique du secteur du logement a connu de profondes transformations. Enmatière de financement du logement social ou aidé, le système conçu durant lesannées cinquante, qui s'appuyait sur des circuits spécifiques de collecte, s'estlargement fragilisé. Les conséquences de la politique économique et monétaire surles taux d'intérêt se sont révélées des éléments majeurs de structuration du contextefinancier (désinflation et taux réels élevés).

Les marchés du logement, comme l'ensemble de l'immobilier, ont connu desmouvements cycliques très prononcés, attestant que le logement n'est pas unsecteur à l'abri des aléas conjoncturels. Les pouvoirs publics ont tenté de maintenirle rythme des mises en chantier à travers divers plans de relance ou de soutien.Cette action s'est exercée à la fois par un accroissement des dotations budgétairesau secteur aidé et par la création d'aides fiscales spécifiques.

Les aides personnelles au logement représentent aujourd'hui plus de 50% desaides au logement. Cinq millions de ménages, soit près de un sur quatre, enbénéficient soit comme locataires, soit comme accédants. L'histoire de ces aidesdepuis 1984 fut fortement chahutée. Trois périodes doivent être distinguées,marquées respectivement par la croissance des aides, leur régulation et enfin parleur extension à l'ensemble du parc de logements (opération connue sous le nom de"bouclage des aides").

La France a connu sur une période un peu plus longue que celle étudiée, àsavoir 1982-1992, trois législations successives dans le domaine des rapportslocatifs : 1982, 1986 et 1989. La recherche d'un régime dit d'équilibre s'est heurtéeà des approches partisanes. Les bilans tirés de l'application de la loi de 1989semblent montrer que, sur de nombreux points, l'équilibre recherché est en voied'être atteint, même si divers problèmes ponctuels perdurent.



I - POLITIQUE MONETAIRE ET FINANCEMENT BU LOGEMENT

La volonté de maintenir fixe la parité Franc-Mark reste sur l'ensemble de lapériode le point d'ancrage de la politique monétaire française. Aprèstrois dévaluations en 1981, 1982 et 1983, la décision fut prise de maintenir le francdans le Système Monétaire Européen. Une série de mesures d'accompagnement,permettant de défendre pour l'avenir la parité Franc-Mark, furent prises. Desréformes de structure ont également été menées à bien. Les mesures prisestraduisaient aussi le souci des pouvoirs publics de répondre aux enjeux des grandeséchéances européennes : marché unique des capitaux, traité sur l'UnionEuropéenne.

Les évolutions en matière de financement furent profondes tant pour le systèmefinancier dans son ensemble que pour les financements propres au secteur dulogement. La mise en oeuvre d'une politique monétaire, principal vecteur de lanouvelle politique de régulation, fondée principalement sur le maniement des tauxd'intérêt, a eu pour conséquences :

- une désinflation spectaculaire qui s'est accompagnée d'une hausse des tauxréels des crédits à l'habitat, imputable pour partie aux tendances mondiales,pour partie aux contraintes de la politique de change propre à notre pays(cf graphique 2.1). Il s'en est suivi un certain nombre de conséquences quiont fortement marqué la période : renégociation massive des prêts du fait dela baisse des taux nominaux, désolvabilisation des ménages du fait de lahausse des taux réels largement compensée durant la période 1987-1990 parune offre de crédit plus souple résultant de la concurrence entreétablissements décrets.. _

GRAPHIQUE 2.1 - EVOLUTION DES TAUX REELS DES CREDITS A L'HABITAT

en%10,00 T

0,00

1977-2,00

-4,00 -

197fr-N1979 1980 1981/1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992

Prêts libres PAP PC

la modernisation et la libéralisation des marchés financiers ont modifié lastructure du coût des ressources bancaires, qui aujourd'hui est pour l'essentielunifié et dépend moins de données réglementaires. En contrepartie, laconcurrence sur les taux placement de l'épargne a pénalisé les sources



privilégiées de financement du logement, dont la principale manifestation futla contraction des encours du livret A. La tendance actuelle conduit doncbien à une banalisation croissante des conditions de financement dulogement.

H - ACTION REGULATRICE ET INCITATRICE DES POUVOIRS PUBLICS

Du fait de l'ouverture croissante de l'économie nationale et de la perte despécificité du financement du logement, les pouvoirs publics confrontés à unerépercussion des mouvements conjoncturels d'ensemble sur le secteur du logementont été conduits à tenter d'infléchir les tendances naturelles. Pour ce faire, diversplans d'importance inégale furent conçus et mis en oeuvre. On peut citer par ordrechronologique : les mesures de relance de 1981-1982, le plan de 1984, le plan derelance de 1986, les plans de soutien de septembre 1991 et mars 1992 et enfin leplan de relance de mai 1993. Un catalogue exhaustif devrait indiquer égalementl'ensemble des mesures contenues dans les différentes lois de finances, enparticulier sur la période récente.

Deux outils principaux furent utilisés, marquant le choix très clair de tenter de"réguler" la construction sans faire peser la totalité de l'effort sur l'Etat.

L'appel ou l'incitation à l'investissement privé par le jeu des déductionsfiscales est une des constantes des différents plans depuis 1984. L'exemple leplus significatif en est la réduction d'impôt en faveur de l'investissementlocatif privé. De même, les différentes réformes intervenues dans le domainedu locatif intermédiaire, les débats autour de la fiscalité soulignentl'importance que les gouvernements successifs ont apporté au rétablissementde la confiance dans le but de mobiliser l'épargne privée. Les différents plansdonneront de plus en plus d'importance aux mesures à caractère incitatif.

Dans le même temps, bien que la contrainte budgétaire se fasse fortementsentir tout au long de la période, les pouvoirs publics ont maintenu un effortimportant en faveur du parc locatif social et plus généralement del'amélioration.

L'importance des sommes engagées, des efforts fournis attestent au total quepour la collectivité le logement n'est pas tout à fait un bien banal. Cela découle engrande partie du fait que le logement, comme l'éducation ou la santé, restentassurément des domaines où les inégalités sont les plus perceptibles et les plusinsupportables. A cette dimension sociale s'ajoute une dimension économique nonnégligeable pour la détermination des politiques.



Hï - LA REGULATION BUDGETAIRE DES AIDES PERSONNELLES

Les aides personnelles, toujours attribuées sous condition de revenus, présentent lacaractéristique d'être versées de manière échelonnée, tout en permettant, au mêmetitre qu'une aide à la pierre du type subvention, une réduction du prix del'opération. De ce point de vue, la réforme de 1977 aurait plutôt amplifié lephénomène d'étalement dans le temps de la dépense de logement. De cettecaractéristique découle toutefois leur principal inconvénient : la volatilité oufragilité de leur pouvoir solvabilisateur. L'évolution des barèmes, applicables tantaux entrants qu'au stock des bénéficiaires, dépend effectivement de revalorisationet d'ajustement annuel.

Le lancement de nombreux programmes aidés, en particulier en accession, audébut de la décennie quatre-vingt, à faible coût en aide à la pierre, ne put se faireque par transfert de la charge sur les aides à la personne et donc sur l'avenir. Lestravaux du rapport d'étape du groupe "évaluation des aides publiques en faveur del'accession à la propriété", réuni par le commissariat général au plan, ont soulignél'importance du transfert dès 1988.

Le durcissement des contraintes budgétaires, la volonté de stabiliser la dépenselogement ont conduit les pouvoirs publics à prendre une série de mesure pourmettre fin à cette "dérive" des aides. Les mesures prises furent d'autant plussensibles que la stagnation du pouvoir d'achat tendait à réduire les sorties naturellesdu champ des aides par progression des revenus.

La stabilisation des aides personnelles, facilitée également par une réduction desprogrammes physiques et une reprise de la croissance économique, a permis auxpouvoirs publics de mettre en oeuvre une réforme largement souhaitée, à savoir lebouclage des aides à la personne. Les aides personnelles se caractérisent en effetpar l'existence de plusieurs régimes d'aides dont les sigles sont : APL 1, APL 2,ALF, ALS, ALT. Ces aides sont attribuées soit à des catégories de ménagesdéterminées pour une partie d'entre elles, soit à des logements déterminés pour uneautre part. Il s'ensuivait que certains ménages, tout en satisfaisant aux conditionsde revenus, ne pouvaient prétendre à aucune aide dès lors qu'ils n'appartenaient pasà certaines catégories de ménages ou n'occupaient pas tel type de logement(conventionné). Ainsi, une personne seule, non éligible à l'APL parce que nonlogée dans le parc conventionné, pouvait être exclue du champ d'application del'allocation logement si elle était âgée de plus de 25 ans et de moins de 60 ans, sansenfant, ni handicap.

Pour mettre fin à une telle situation, les pouvoirs publics décidèrent le bouclagedes aides personnelles, c'est à dire une généralisation des aides personnelles à tousles ménages sous seule condition de revenu. Ce bouclage s'est opéré par extensionà toutes les catégories exclues de l'allocation logement social (ALS). Cette réformeest achevée depuis 1993, elle constitue une des voies essentielles de garantie dudroit de tous à un logement.



IV - RAPPORTS LOCATIFS i TROIS LOIS SUCCESSIVES

Trois législations successives furent votées et appliquées dans le domaine desrapports locatifs. Elles contiennent de nombreux points communs. En particulier, lestatut de la location créé par la législation de 1982 n'a pas été remis en cause parles législations ultérieures. Ce statut, qui vise à favoriser l'équilibre des relationsentre propriétaires et locataires, se caractérise par :

- un contrat de durée fixe et d'au moins trois ans ;

- la faculté pour le bailleur à l'expiration du contrat de reprendre son bien, àcondition d'en justifier le motif auprès du locataire ;

- la garantie d'une évolution des loyers en cours de contrat par référence à unindice précis (ICC).

Deux problèmes majeurs ont toutefois agité les esprits :

- la liberté ou non de donner congé sans motif à l'issue du contrat ;

- les modalités de rattrapage des loyers en fin de contrat, pour les biens dontles loyers se sont écartés des loyers de voisinage du fait de mesuresd'encadrement prises précédemment.

En se limitant au deuxième aspect, les lois de 1982, 1986 et 1989 distinguentdeux situations, selon que le loyer est fixé librement ou non entre les parties. Seulesles frontières des deux domaines respectifs varient dans le temps, la référence auxloyers de voisinage tendant petit à petit à devenir la règle.

En application de la loi du 22 juin 1992, seuls les loyers des locaux qui n'avaientpas fait l'objet de contrat de location depuis au moins huit mois et les logementsvacants, lorsque cette vacance résultait d'une décision de justice fondée surl'inexécution des obligations du locataire, pouvaient être fixés librement. Dans tousles autres cas de figure, les loyers étaient fixés en fonction d'un accord annuel demodération.

Un décret du 26 décembre 1985 prévoyait toutefois qu'en cas de nouvellelocation, le loyer du nouveau contrat pouvait être réévalué dans la limite des loyerspratiqués localement pour des logements comparables. En cas de travauximportants, une majoration supplémentaire au plus égale à 8% du coût réel T.T.C.des travaux pouvait être appliquée dans la limite de 9 000 F par logement plus2 000 F par pièce principale. Cette dernière limite ne s'appliquait pas en cas dechangement de locataire.

La loi du 23 décembre 1986 a modifié la réglementation en vue de favoriserl'investissement privé. Le loyer des logements faisant l'objet d'une nouvelle location(neuf, vacance,...) ou d'un renouvellement du contrat de location était librementfixé entre les parties.

La loi prévoyait toutefois une période transitoire durant laquelle :

- le loyer des logements vacants ou neufs était librement fixé ;



- le loyer applicable en cas de renouvellement de contrat pouvait être réajustépar référence aux loyers constatés dans le secteur.

Cette période s'étendait jusqu'au 31 décembre 1991, à l'exception desagglomérations de plus de 1 000 000 d'habitants pour lesquelles les mesurestransitoires s'appliquaient jusqu'au 31 décembre 1995

La loi du 6 juillet 1989 posait le principe de la libre fixation des loyers dans lesseuls cas suivants : logements neufs, logements vacants faisant l'objet avant leurremise en location de travaux de mise ou de remise aux normes, logements auxnormes faisant l'objet d'une première location, et enfin les logements conformes auxnormes vacants faisant l'objet depuis moins de six mois de travaux d'un montant aumoins égal à une année de loyer.

Dans tous les autres cas - logements vacants non conformes, logements nonremis en conformité ou conformes n'ayant pas fait l'objet de travaux d'amélioration,logements non conformes faisant l'objet d'une première location -, le loyer doit êtrefixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour deslogements comparables, si le loyer demandé est supérieur au dernier loyer exigé duprécédent locataire.


Comparaisons internationales

La situation du logement dans les principaux pays européens est caractérisée àla fois par de fortes convergences et de grandes disparités.

Le logement n'étant pas de compétence communautaire, on ne dispose pasd'outils de comparaison réellement fiables, cependant un certain nombre deconstats peuvent être faits.

I - LE PARC DE LOGEMENT

En ce qui concerne les statuts d'occupation, si la tendance générale va vers uneaugmentation constante de la proportion de propriétaires occupants, certains payspour des raisons à la fois historiques et culturelles résistent à cette tendance.

L'Allemagne et les Pays Bas ont moins de 50% de propriétaires occupants.Mais il semble que les pays d'Europe du Nord aient effectivement unetradition de statut locatif dominant ; ces pays sont caractérisés par un niveaude vie élevé, une urbanisation forte et ancienne, ce qui laisserait supposer queniveau de vie élevé et caractère urbain conduirait davantage à une forteprésence du secteur locatif. Il existe cependant un contre-exemple : leRoyaume Uni.A l'opposé, les pays d'Europe méridionale ont un fort taux de propriétairesoccupants (plus de 60%) - c'est le cas de l'Espagne, de l'Italie, de la Grèce,du Portugal -, mais également l'Irlande. Ces pays ont comme point commund'être à caractère plus rural, et d'être les pays les moins riches de laCommunauté. Il semble bien qu'une corrélation existe entre un PIB parhabitant important et un secteur locatif développé.

TABLEAU 3.1- STATUT D'OCCUPATION

en %

ALLEMAGNEEX RFA (87)EX RDA (80)

BELGIQUE (90)DANEMARK (90)ESPAGNE (91)FRANCE (88)ITALIE (90)PAYS BAS (90)ROYAUME UNI (90)

Propriétairesoccupants

383159527854674567

Locatairessecteur social | secteur privé

15 4358 11

7 3121 21

1 1417 208 23

38 1726 7

Autres (1)

4-36793--

(l) Suivant les pays, les autres statuts figurent dans le secteur social ou le secteur privé.Au Danemark et au Pays Bas, le secteur social intègre les appartements en coopérative.

Sources : Statistiques sur le logement dans la Communauté Européenne.



GRAPHIQUE 3 .1 - EVOLUTION DU % DE PROPRIÉTAIRES OCCUPANTS EN EUROPE

1950 I960

Allemagne Belgique

France Italie

1990

•••• ••• v E s p a g n e

Royaume Uni


TABLEAU 3.2 - PARC DE LOGEMENTS POUR 1000 HABITANTS

ALLEMAGNEEX RFA (91)EXRDA(91)


Logements

421445395465441463404393411

dont résidencessecondaires

6nd14396842nd

14

dont logementsvacants

ndnd15235739nd9

16Sources : Statistiques sur le logement dans la Communauté Européenne.

TABLEAU 3.3 - CARACTÉRISTIQUES DU PARC DE LOGEMENT

ALLEMAGNEEX RFA (92)EXRDA(92)


Surface moyennepar logement en m2

Ensembledu parc

86,664,486,3

106,983,685,492,398,679,7

nouveauxlogements

90,888,3nd

82,093,396,993,181,076,0

Aorp é•ni n«n*A c* 0/x\£££ uu peuf vu /v

avant1945

33nd50462743302850

1945-1970

49nd33364631493535

après1970

18nd17182726213715

Répartitioiî par typed'immeuble en %

Individuel

50nd73623758nd7080

Collectif

50nd27386342nd3020

Nombre moyende personnespar logement

2,42,22,52,12,32,62,82,62,5

Sources : Statistiques sur le logement dans la Communauté Européenne



Si dans la majorité des pays la surface moyenne des logements existants estcomprise entre 80 et 100 m2, on note cependant deux extrêmes : le Danemark qui,avec 107 m2 de surface moyenne, dispose de logements particulièrement grands,d'autant que la taille moyenne des ménages est plutôt plus faible que dans les autrespays, et l'ex RDA qui, avec moins de 65 m2, marque un clivage représentatif desconditions de logements médiocres des pays de l'Est. L'Italie et l'Espagne ont leparc de construction le plus récent, mais il faut se garder d'associer directementpériode de construction récente et qualité du parc.

Le parc locatif social est lui aussi d'importance et de qualité très diversifiées. Ilreprésente seulement 1% du parc de logement en Espagne, pays où l'accession à lapropriété est majoritaire et aidée, contre 69% en ex RDA et 38% aux Pays Bas.Au Royaume Uni, la quasi totalité du secteur locatif est sociale. Le secteur social,suivant les pays, est géré soit directement par les collectivités locales, soit par desorganismes à but non lucratif, ou encore comme en Allemagne par des organismesprivés signataires de conventions.

H - LES GRANDES TENDANCES DES POLITIQUES NATIONALES

On observe dans tous les pays une tendance à la baisse de la construction neuveet à un développement de la réhabilitation. L'Allemagne dans la période récente faitexception car elle a dû faire face à une forte pénurie de logements résultant à la foisd'une mauvaise estimation des besoins, de l'afflux de réfugiés de l'Est et, dans ladernière phase, de la réunification.

TABLEAU 3.4 - LA CONSTRUCTION NEUVE

ALLEMAGNEBELGIQUE (91)DANEMARKESPAGNEFRANCEPAYS BASROYAUME UNI (91)

Nombre de logementsconstruits en 1992

(en milliers)374,646,616,5

222,5277,0

86,2174,1

Nombre de logementsconstruits pour1000 habitants

5,84,43,25,84,95,73,0

Logements construits/Parc total/1000

11,012,46,9

13,010,614,57,3


Le financement de l'investissement est marqué par la part croissante des circuitsbancaires. Des établissements bancaires spécialisés existent en Allemagne, enGrande Bretagne, en Italie ; mais quand il existait un monopole, comme en Italie,ce monopole a généralement disparu. Il faut noter que si la part des crédits aulogement dans les crédits à l'économie est du même ordre en Allemagne, enGrande Bretagne et en France (environ 35 à 40%), cette part est beaucoup plusfaible en Italie (autour de 20%) où le recours à l'emprunt pour financer le logementn'est pas la règle générale.



Les compétences en matière de logement sont souvent partagées entre le niveaunational et le niveau régional. C'est le cas en Allemagne où les dépenses sontréparties entre l'Etat fédéral et les Lànder, en Italie où chaque région a sa proprepolitique, en Espagne où l'essentiel de la compétence se trouve dans lesCommunautés Autonomes. La France et la Grande Bretagne restent les deuxgrands pays où le financement des aides au logement est uniquement de niveaunational.

L'évolution des politiques va, en règle générale, dans le sens du désengagementbudgétaire des Etats et vers le soutien de l'initiative privée. Ce désengagement s'esttraduit dans plusieurs pays par la vente des logements sociaux à leurs occupants :en Grande Bretagne où près de 2 millions de logements ont été vendus, enBelgique et en Italie, sans que dans ce dernier pays celle-ci n'ait encore eu un effetréel.

Dans tous les pays, l'accession à la propriété est encouragée plutôt par des aidesfiscales dans les pays du nord, et par des prêts bonifiés dans les pays du sud avecun objectif plus social.

Cinq pays seulement ont un dispositif complémentaire d'aides aux ménages pourfaire face aux dépenses de logement. Ces aides s'adressent en général plutôt auxlocataires sous plafonds de ressources. La France accorde aussi des aides de façonsignificative aux accédants à la propriété.

TABLEAU 3.5 - BÉNÉFICIAIRES D'AIDES A LA PERSONNE

ALLEMAGNEEX RFA (89)EXRDA

BELGIQUEDANEMARK (90)ESPAGNE (90)FRANCE (90)ITALIE (89)PAYS BAS (90)ROYAUME UNI (89)

En % de l'ensembledes. ménages

6,5

néant18,5

néant21,3

néant16,07,0

Sources : Statistiques sur le logement dans laCommunauté Européenne.

On assiste à une mutation des objectifs assignés aux politiques du logement,mutation liée à l'évolution du contexte macro-économique et à la transformationdes modalités d'intervention des Etats. Les aides directes quand elles existent, sonten général recentrées sur les populations les plus fragiles et les politiques incitativessont dorénavant privilégiées.



- L'ACTIVITE DE MARCHE

Le pourcentage de transactions rapporté à l'ensemble du parc varie beaucoupd'un pays à l'autre. Au Royaume Uni, le volume des transactions est très importanten valeur absolue et en pourcentage du parc de logements - les droits de mutationsy sont très faibles - ; aux Pays Bas, où le pourcentage de propriétaires occupantsest faible, le taux de transactions est cependant élevé.

TABLEAU 3.6 - TRANSACTIONS SUR LES LOGEMENTS(dernière année disponible)

ALLEMAGNEBELGIQUE (92)DANEMARK (92)FRANCE (92)ITALIE (91)PAYS BAS (92)ROYAUME UNI (92)

Nombre detransactions

en % du parcde logements

515 000 1,51103 000 2,7547 224 1,99

644 000 2,45484 000 2,08229 500 3,85

1 129 000 4,75

%depropriétaires

occupants38595254674567


La part des ressources des ménages consacrée au logement peut êtrecaractérisée par trois types de situations. Dans la plupart des pays cette part sesitue autour de 20%, avec deux types d'extrêmes : d'une part l'Italie et l'Espagne oùcette dépense est nettement plus faible (environ 13%), et d'autre part le Danemarkoù elle dépasse 27%. Pour ce dernier pays, l'importance de la surface moyenne deslogements justifie probablement cet écart.

TABLEAU 3.7- PART DE LA FONCTION LOGEMENT DANS LA DÉPENSE DES MÉNAGES

ALLEMAGNEEX RFA (89)EXRDA


En % de la consommationdes ménages

18,4

16,727,413,120,312,518,619,5

Sources : Statistiques sur le logement dans la CommunautéEuropéenne (comptes nationaux).

La tendance globale du secteur de la construction de logements semble être à labaisse. Certains pays ont certes enregistré des taux de croissance satisfaisantsen 1992 (Allemagne, Royaume Uni, Belgique), mais d'autres ont été confrontés à



de brusques baisses ou à la stagnation. L'activité d'amélioration et d'entretienrésiste mieux ; un phénomène de report des entreprises du bâtiment sur cetteactivité explique en partie ce maintien.

TABLEAU 3.8- INVESTISSEMENT DANS LA CONSTRUCTION DE LOGEMENTA PRIX CONSTANT

Monnaie nationalevariation en %

ALLEMAGNEBELGIQUEDANEMARKESPAGNEFRANCEITALIEPAYS BASROYAUME UNI

19908,0

10,8

2,80,62,8

-2,5-8,7

Total

19914,7

-0,6

-1,6-1,3

3,1-6,9

-15?0

19926,79,0

-2,0-3,2

0,61,1

-0,4

Logements

199010,911,1-9,7

1,0-1,8

4,0-4,4

-19,7

19916,0

-0,9-14,5-7,0-4,2

1,5-11,8-16,8

neufs

| 19928,58,6

-10,6-7,0-7,0

0,62,0

12,8

Amélioration-

19905,27,8

5,03,00,9

-0,4-1,9

entretien| 1991 |

3,41,2

5,01,55,6

-1,4-14,1

19925,0

11,9

4,00,20,60,2

-6,9Source : Services de la Commission Européenne (Rapport économique annuel 1993).

En ce qui concerne les crédits destinés au logement, on constate d'une part unedifférence significative sur les durées moyennes, la France ayant la durée la pluscourte - ce qui s'explique notamment par la faible durée des prêts d'épargne-logement -, d'autre part une diversité des taux et de leur nature - tous les cas defigure existent en Europe -. Les prêts à taux fixes, les plus pratiqués en France,sojit plutôt ^exception dans lereste.de l'Europe où les taux sont en-général soitvariables, soit révisables.

TABLEAU 3.9 - PROPRIÉTAIRES OCCUPANTS AYANT DES EMPRUNT EN COURS

BELGIQUE (92)DANEMARKESPAGNEFRANCE (91)PAYS BAS (91)ROYAUME UNI (90)

Durée moyennedes emprunts

2515

15-2012

25-3023

Sources : Statistiques sur le logement dans laCommunauté Européenne



TABLEAU 3.10- TAUX D'INTÉRÊT RÉELS SUR LES NOUVEAUX CRÉDITS HYPOTHÉCAIRES

ALLEMAGNE (1)(2)

BELGIQUE (1)(2)

DANEMARK (1)(2)

ESPAGNE (1)(2)

FRANCE (1)(2)

ITALIE (1)(2)

PAYS BAS (1)(2)

ROYAUME UNI

1990

7,37,26,67,48,58,59,9

10,07,98,11,38,66J6,97,8

1991

6,07,57,37,87,67,58,79,97,98,00,88,65,55,76,7

1992

5,06,17,77,98,08,18,19,18,68,62,79,35,15,36?6

Part dumarché en %

487603680

1818847

7520

Naturedu taux

fixevariablefixerévisable

variable

fixefixevariablefixe

révisablevariable

Source : Fédération Hypothécaire auprès de la Commission Européenne.

DESCRIPTION DES TAUX

Allemagne (1) Taux effectif sur un prêt hypothécaire avec période de fixité de l'intérêt de 10 ans sur labase du taux net de décaissement et autres frais bancaires selon la réglementation surl'affichage des prix.

(2) Taux variable sur prêt hypothécaire.

Belgique (1) Taux fixe (moyenne pondérée) remboursable par une police d'assurance vie 20 ans ouplus.

(2) Taux révisé tous les 5 ans (moyenne pondérée), limité aux hypothèques de premier rangsur les bâtiments résidentiels, paiements mensuels et trimestriels, limitation du "taux debase" selon la définition suivante : maximum 20 ans, pas d'épargne préalable, quotité deprêt par rapport à la valeur de l'immeuble : 60-80%. 87% du marché en 1992.

Danemark (1) Taux d'intérêt effectif de 9%, obligation hypothécaire de 20 ans.(2) Taux d'intérêt effectif de 9%, obligation hypothécaire de 30 ans.

(Taux d'intérêt effectif = (taux d'intérêt nominal/prix du marché)* 100)

Espagne (1) Moyenne des taux d'intérêts variables nominaux des membres de l'associacion bipotecariaEspanola (échéance de 10-15 ans).

(2) Taux moyen effectif de référence pour toutes les institutions.

France (1) Prêts conventionnés, taux proportionnels n'incluant pas les frais.(2) Prêts éligibles au marché hypothécaire, taux proportionnels n'incluant pas les fiais.

Italie (1) Taux d'intérêt effectif semestriel variant tous les 6 mois selon l'évolution des paramètresétablis. Les paramètres utilisés sont habituellement les taux d'intérêt des certificats dutrésor à six mois, les taux d'intérêt interbancaires à court terme, etc, auxquels on appliqueune marge fixe.

(2) Taux d'intérêt fixes pendant la durée du prêt.

Pays Bas (1) Taux d'intérêt sur un prêt hypothécaire garanti par la municipalité (sur la même base que(2)).

(2) Taux d'intérêt sur un prêt hypothécaire standard représentatif révisé tous les 5 ans, prêtau maximum de 75% de la valeur estimée du bien.

Royaume Uni Taux hypothécaire moyen pour tous les prêts.



DEUXIEME PARTIE

EVOLUTIONS 1984-1992



Le parc de logements et son évolution

Divers mouvements affectent chaque année le parc de logements. De nouveauxlogements apparaissent soit par construction, soit par transformation de locauxexistants. A l'inverse, des logements disparaissent par destruction outransformation en locaux non résidentiels. Les logements permanents peuventégalement changer au cours d'une année de filière d'occupation ou de catégorie(résidences principales, résidences secondaires, logements vacants). Il importe des'attacher préalablement à l'analyse des dépenses courantes et de l'investissement etde décrire le parc de logements en stock et en flux. Pour ce faire, on s'appuiera surles travaux spécifiques de synthèse de ÎTNSEEW. Ces travaux, réalisés à lademande du Ministère, visaient, sur la base d'une confrontation des différentessources, à fournir une série annuelle cohérente en flux et en stock, qu'aucunesource directe ne donne.

Après une présentation des principaux enseignements de ce travail, ons'attachera également à dresser un constat général des conditions de logementsen France.

I - EVOLUTION DU STOCK ET PRINCIPAUX MOUVEMENTS SUR LE PARC

Ll - Le nombre total des logements est passé de 24,8 millions en 1984 à26,9 millions en 1992, soit une progression annuelle moyenne de 1%.

1.1.1 - REPARTITION DU PARC PAR CATEGORIE ET TYPE DE LOGEMENTS

Le nombre des résidences principales a crû plus rapidement au taux moyenannuel de 1,1%, passant de 20,2 millions en 1984 à 22,1 millions en 1992. Cettecroissance des effectifs des résidences principales s'observe pour l'essentiel enindividuel: +1,7% par an en moyenne, contre +0,4% en collectif. En valeurabsolue, la croissance moyenne du parc des résidences principales avoisine236 000 logements par an dont 199 700 individuels (85%), soit 1 886 000 enhuit ans, dont 1 598 000 individuels.

La progression annuelle du nombre des résidences principales se situe donc trèsen deçà de l'estimation des besoins effectuée par l'INSEE, qui est pour la périodeconsidérée proche de 280 000 logements par an.

(l) "Contribution au compte satellite du logement : le parc de logement de 1982 à 1992 - stocks et mouvementsannuels.", INSEE document de travail n°93.06.



Le nombre des résidences secondaires a crû de façon nettement moins marquéede 1984 à 1992. Le parc national des résidences secondaires atteint 2,9 millions de

logements en 1992 contre 2,8 millions en 1984, soit une progression moyenneannuelle de 0,6%. Ce parc représente 10,7% du parc total en 1992 contre 11,1%en 1984.

Le parc vacant, avec environ 1,9 millions de logements, reste quasi stable sur lapériode étudiée. Le taux de croissance annuel moyen est de 0,5%. L'accroissementfaible des effectifs est totalement imputable à la croissance des logements collectifs(cf tableau 50 dans le volume Tableaux).

TABLEAU 4.1 - RÉPARTITION DU PARC SELON LA CATÉGORIE DE LOGEMENT


en%

Résidence PrincipaleLogement VacantRésidence SecondaireTotal

198481,47,5

114100

198581,57,5

11,0100

198681,7

7,410,9100

198781,9

7,310,8100

198881,9

7,310,8100

198982,07,2

10,8100

199082,07,3

10,7100

199182,1

7,210,7100

199282,1

7,210,7100

1.1.2 - REPARTITION PAR FILIERE DES SEULES RESIDENCES PRINCIPALES

L'évolution de la répartition des résidences principales par filière fait apparaîtredes évolutions tout aussi marquées que pour le parc.

Le fait majeur concerne la progression régulière du statut de propriétaireoccupant: 51,6% des résidences principales en 1984 appartenaient à la filièrepropriétaires occupants, elles sont 55,8% en 1992. Cette progression est imputableà la croissance du nombre d'accédants mais aussi des propriétaires non accédants.

On note dans le même temps une réduction très sensible du poids des filièreslocataires et autres statuts.

L'évolution à la baisse du poids de la filière locative correspond en réalité à unestabilité des effectifs globaux autour de 8,3 millions de logements. Ce chiffremasque néanmoins une modification substantielle de la structure du parc locatif :augmentation des effectifs du parc social (près de 500 000 logements sur lapériode), réduction du parc privé détenu par des personnes physiques(- 400 000 logements sur la période). En 1992, le parc locatif privé détenu par despersonnes physiques représente 17,7% des résidences principales contre 21,3% en1984. Les chiffres pour le parc HLM sont respectivement de 14,9% et de 13,9%.

TABLEAU 4.2 - RÉPARTITION DES RÉSIDENCES PRINCIPALES PAR FILIÈRE


en%

PropriétaireLocataireAutresTotal

198451,640,8

7,6100

198552,240,4

7,4100

198652,839,9

7,3100

198753,339,5

7,2100

198853,939,1

7,0100

198954,438,7

6,9100

199054,938,3

6,8100

199155,437,9

6,7100

199255,837,6

6,6100



1.2 - Les moinvemeinifts dams le parc

Les travaux de l'INSEE basés sur les résultats des Enquêtes Emploi permettentde chiffrer les mouvements internes au parc. Pour chaque année, les changementsd'état (disparitions, fusions, éclatements, transformations en locaux ouréciproquement), les changements de catégorie et de secteur d'occupation pour lesseules résidences principales, les apports de la construction neuve se combinent etdéterminent les évolutions et répartitions successives du parc de logements.

TABLEAU 4.3 - ENTRÉES ET SORTIES ANNUELLES DU PARC

Entrée^ et Orties àrtnuéUes du parc enParc de logements en début de périodeSorties du parc (1)Réaffectation de locaux (2)Entrée par constructionParc en fin de période

1Ï98424 412

-13483

35924 720

1985124 720

-14079

33624 995

1198624 995

-14783

31125 242

198725 242

-14689

29725 482

198825 482

-13695

29625 737

1989!25 737

-13696

30326 000

mmm26 000

-13896

31026 268

1199:1126 268

-13896

31526 541

I1I992É26 541

-13996

31226 810

(1) destructions, transformations en locaux, rusions.(2) éclatements, transformation de locaux.Source : Compte du logement.

La croissance du parc s'opère principalement par apport de nouvellesconstructions. Pour les locaux existants les sorties dépassent les entrées(cf tableau 4.3). L'appréciation du niveau de la construction influe évidemmentà niveau de parc donné sur le rythme des désaffectations et des réaffectations deslocaux.

L'intervention financière massive de l'Etat, l'importance des besoins quantitatifs,le développement du pouvoir d'achat des ménages ont permis un accroissementspectaculaire de l'offre de logements neufs sur la période 1955-1974(cf graphique 4.1). A partir de cette date, la crise quantitative semble jugulée. Lerythme de construction ne cesse alors de diminuer de 550 000 logements à environ300 000 logements par an en moyenne sur la période récente.

GRAPHIQUE 4. l - EVOLUTION DES MISES EN CHANTIER

en milliers600

500

400

300

200

100

0Tt VO OOv\ <r\ <nON ON ON S OO O <N rr \O OO O

ON ON ON ON ON ON ON00 00 00ON ©\ ON




Hors apport de la construction neuve, le parc se réduit en moyenne chaqueannée de 49 000 logements environ. Au-delà de ce seuil, toute constructionnouvelle se traduit par une offre supplémentaire. H importe toutefois de s'interrogersur les évolutions relatives aux seules résidences principales

L'analyse sur la période étudiée des flux moyens reprise au tableau 3.4 ci-dessous, fait apparaître qu'en moyenne à un an d'intervalle, sur les20 967 000 résidences principales en début de période, 20 224 000 étaient toujoursoccupées à titre de résidences principales douze mois plus tard, soit 96,5%.

Le pourcentage des logements conservant à un an d'intervalle le même statut estde:

- 93,3% pour les logements occupés par des ménages accédants ;- 96,6% pour les logements occupés par des propriétaires non accédants ;- 92,8% pour les logements du secteur locatif ;- 90,1% pour les logements occupés à titre gratuit.

Dans le même temps, on observe qu'en fin de période le parc des résidencesprincipales comptait 21 204 000 logements. On peut déduire de ces chiffres qu'enmoyenne chaque année :

- 980 000 nouvelles résidences principales sont apparues par création delogements (construction neuve, éclatements, transformations de locaux pour341 000 soit 34,5%), par réoccupation de logements vacants (502 000 soit51,2%) et enfin par transformation de résidences secondaires en résidencesprincipales (135 000 soit 13,8%) ;

- 743 000 résidences principales ont "disparu", se transformant pour partie enlogements vacants (589 000 soit 79,3%) et en résidences secondaires

7ro~6~O~ÔlTsô¥T473%)7 LëTsôide de^49Ô()Ô7~soTt 6,6%, correspond auxdisparitions.

TABLEAU 3.4 - MOUVEMENTS MOYENS ANNUELS DU PARC DE LOGEMENTS

POUR LA PERIODE 1984-1992 (EN MILLIERS)

Etat du logementen début de période

RPdont Propriétaire accédantPropriétaire non accédant

LocataireLogé gratuit

Logement VacantRésidence SecondaireNouveau logement

Ensemble

Etat du logement «n fin deRésidence Principale

Propriétaireaccédant

S 0626946

68924

1995 495

Propriétairenon accédant

186S 578

4119554717

5 943

4138

7 67634

32551

1088 273

Logégratuit

112837

1352331317

1491

LV

4678

40065

12214334

1887

périodtRS

1537391576

2 58626

2 794

Disparition

36

319

76160

141

Ensemble

5 3645 8348 270150018752 780

401


Parmi les nombreux autres enseignements que l'on peut tirer de la matrice ci-dessus, il convient de noter enfin que les entrées et sorties de la filière locative sefont majoritairement vers la filière logements vacants. Mais si 400 000 logementslocatifs se transforment en logements vacants, 325 000 logements vacantsseulement se transforment en logements locatifs. L'importance de ces mouvementss'explique par la spécificité de l'occupation locative, le changement d'occupants'accompagnant fréquemment d'une période de vacance frictionnelle.



II - APERÇU SUR LES CONDITIONS DE LOGEMENT EN FRANCE

La qualité des sources statistiques existantes permet une descriptionrelativement fouillée des conditions d'occupation des ménages occupants deslogements ordinaires. D n'en va pas de même pour les occupants de foyers et desdivers habitats collectifs. Tout au plus dispose-t-on d'estimations en termesd'effectifs. Enfin, en ce qui concerne les sans abri, l'absence de statistiques esttotale. La description qui suit se limite donc aux ménages déjà logés, même sil'absence d'accès au logement doit être intégré dans l'appréciation des conditions delogement des Français, au même titre que l'inconfort ou le surpeuplement accentué.

En plus de vingt ans, on observe, selon les résultats des recensements de lapopulation, une amélioration substantielle du confort des résidences principales. En1962, 28,9% des logements disposaient d'une baignoire ou d'une douche installée.En 1990, ce chiffre est de 93,5%. Pour les W-C intérieurs, aux mêmes dates, leschiffres correspondants étaient de 40,5% et de 93,5%.

On constate par ailleurs une amélioration sensible des conditions d'occupationdes ménages. Entre 1962 et 1990, le nombre moyen de personnes par logement estpassé de 3,10 à 2,57. Durant la même période, le nombre moyen de personnes parpièce est passé de 1,01 à 0,68. Quant à l'évolution du nombre moyen de pièces parlogement, elle est tout aussi favorable : en 1962, la taille moyenne était de 3,08 ;elle est de 3,80 en 1990.

Il restait cependant 1 400 000 logements très inconfortables en 1990 (logementsoù il manquait au moins un des trois éléments suivants : eau, W-C, installationsanitaire). Ce parc inconfortable est en grande partie situé en zone rurale, où l'onobserve une forte proportion de propriétaires occupants souvent âgés.

TABLEAU 3.5- GRANDES ÉVOLUTIONS RELATIVES AU PARC DE RÉSIDENCES PRINCIPALESA TRAVERS LES ENQUETES LOGEMENT

Part des logements construits- avant 1949-avant 1871

Part des maisons individuellesNombre moyen de pièces

par logementNombre moyen de personnes

par logementNombre moyen de personnes

par pièceSurface moyenne des logementsPart des logements ne possédant

pas à la fois W-C etinstallation sanitaire

Part des logements surpeuplés (1)Part des ménages se déclarant

mal logésCandidats au déménagement

1955 (•) | 1961 (») j 1963 | 1967 j 1970 | 1973 | 1978 | 19811I1Ï9881

82,9% 79,8% 73,5% 66,3% 58,7% 51,3% 43,5% 39,5%32,0% 26,0% 21,0% 17,0% 12,9% 12,1%

50,6% 50,9% 49,9% 50,8% 54,8% 56,1%

2,96 3,09 3,23 3,37 3,46 3,58 3,70 3,80 3,85

3,06 3,11 3,19 3,06 3,06 2,93 2,79 2,68 2,61

1,00 1,10 0,99 0,91 0,89 0,82 0,75 0,70 0,72

68 mJ 72 m1 77 mJ 82 m1 85 m2

87,2% 48,6% 39,0% 36,9% 15,0% 9,5%

38,7% 37,1% 27,5% 23,9% 21,7% 17,1% 12,8% 11,5%

29,6% 24,7% 23,8% 18,8% 16,1% 15,2% 13,3% 10,2% 9,0%

27,0% 23,4% 24,2% 21,7% 19,9% 21,4% 22,5% 20,9% 21,0%(*) Pour ces années, l'enquête portait sur les seuls ménages non agricoles.(l) Situation où il manque au moins une pièce par rapport au nombre normatif de pièces.Source : Compte du logement.



Ces données de cadrage sur les caractéristiques physiques du parc peuvent êtreutilement complétées par les données physiques et financières tirées des EnquêtesLogements pour la période 1955-1988. Ces données traduisent les autres grandestendances relatives au parc :

- un fort rajeunissement du parc, une progression de la part des maisonsindividuelles et surtout une croissance spectaculaire de la taille deslogements. Le nombre moyen de pièces par logement passe ainsi de 2,96en 1955 à 3,85 en 1988. Quant aux surfaces moyennes, elles sont passéesde 68 m2 en 1970 à 85 m2 en 1988.

- une proportion croissante de propriétaires occupants (près de 20 points en28 ans), accompagnée d'une réduction forte du nombre des logésgratuitement et dans une moindre mesure des locataires du parc privé. Leparc locatif social a, à l'inverse, plus que triplé en 25 ans.

TABLEAU 3.6- GRANDES ÉVOLUTIONS RELATIVES AUX MÉNAGES ET LEUR LOGEMENTA TRAVERS LES ENQUETES LOGEMENT (EFFECTIFS EN MILLIERS)

Proportion de ménages propriétairesProportion de ménages locatairesProportion de logés gratuitement

Nbre de logements locatifs sociauxPart du parc locatif socialNbre de logements locatifs privés

dont logements soumis à la loi de 48Part du parc locatif privéPrix moyen des logements acquis

récemment (en francs courants)Prix du logement par rapport au revenu

annuel moyen - dans l'ancien- dans le neuf

- en moyenne sur l'ensembleCharge financière brute des accédants (i)Charge financière nette des accédants (2)

(en francs courants)Charge financière brute des locataires (i)Charge financière nette des locataires (2)

(en francs courants)Taux d'effort net <3> des accédantsTaux d'effort net des locataires

Bénéficiaires d'aide au logement

1955 («)|35,0%48,8%14,2%

50 000 F

1963 |42,2%45,2%12,6%

10897,4%4 7621433

32,1%

1,82,2

1360 F

910 F

9,4%(4) 5,8%

1967 |43,8%43,7%12,5%

13948,9%4 656

29,6%

90 000 F

3 000 F2 680 F

1560 F1410 F

11,5%8,8%

1970 |44,8%44,1%11,1%

182811,1%4 7561396

29,0%

119 000 F

2,94 130 F3 770 F

2 380 F2 130 F

11,9%9,7%

11,9%

1973 j45,5%44,3%10,2%

2 23013,0%4 7321 187

27,6%

161000 F

2,33,22,8

5 840 F5 500 F

3 290 F3 010 F

12,9%10,0%

10,7%

1978 |46,7%43,9%

9,4%

2 82315,1%4 829

93425,9%

400 000 F

2,79 840 F9 460 F

5 320 F4 710 F

12,3%9,1%

13,6%

198451,2%40,1%

8,1%

3 26316,2%4 460

70522,2%

400 000 F

2,53,12,8

21 950 F20 480 F

12 040 F9 870 F

13,9%10,2%

16,5%

198854,3%38,0%7,2%

3 53817,1%4 088

50219,7%

504 000 F

2,73,63,0

29 406 F27184 F

16 684 F13 960 F

15,9%16,6%

17,4%(*) L'enquête de 1955 portait sur les seuls ménages non agricoles.(1) Montant des dépenses de loyer ou de remboursement d'emprunt.(2) Charge financière - allocation logement(3) Rapport de la charge financière nette au revenu du ménage.(4) Part des loyers dans la consommation totale des ménages.Source : Compte du logement.

Deux grandes tendances principales se dégagent en matière financière :l'accroissement marqué des taux d'effort tant chez les locataires que les accédants,l'accroissement spectaculaire du nombre des bénéficiaires d'une aide personnelle aulogement.



Le premier phénomène, dont l'origine remonte au moins à 1963, est étroitementcorrélé pour les accédants avec la hausse, dans l'ancien comme dans le neuf, durapport prix d'opération sur revenu moyen des accédants. Pour l'ensemble desaccédants dans le neuf et pour la période la plus récente, le rapport était de 3,2en 1973 et de 3,6 en 1988. Pour le secteur de l'occasion, les valeurs du rapportsont respectivement et aux mêmes dates de 2,3 et 2,7. La hausse du prix moyen etde la qualité des biens concernés, un revenu moyen des accédants à la baisse du faitde l'accession sociale, une hausse des taux réels dans les années quatre-vingtsexpliquent ces évolutions. D est malheureusement malaisé de quantifier les poidsrespectifs de ces facteurs.

Le second phénomène, conséquence directe du choix fait en 1977 en faveur desaides personnelles, est assurément un des éléments majeurs de l'évolution dusecteur logement. En 15 ans, le taux de bénéficiaires est passé d'un peu plusde 10% en 1973 à près de 18% en 1988.



CHAPITRE 5

La consommation de service de logement

La définition du service de logement dans le compte du logement est plus largeque celle des comptes nationaux, elle comprend non seulement les loyers, maiségalement les dépenses de chauffage et d'éclairage, l'assurance contre les dégâtsdivers, les impôts et les taxes (droit de bail, taxe de balayage, ...) et dans unemoindre mesure les dépenses pour entretenir le logement (charges, petits travaux).

La consommation se distingue de la dépense car elle prend en comptel'autoconsommation, les avantages en nature et les loyers imputés. Ces dernierscorrespondent aux loyers que devrait payer un propriétaire s'il désirait louer unlogement comparable. Par contre, la consommation n'intègre pas l'achat et les grostravaux d'amélioration du logement, et les intérêts liés à ceux-ci. Ces dépenses sontretracées dans les comptes des producteurs et dans les tableaux surl'investissement.

On situera d'abord l'année 1992 avant de présenter les tendances sur la période1984-1992.

I - RALENTISSEMENT DE LA CONSOMMATION DE SERVICE DELOGEMENT EN 1992

En 1992, la consommation de service de logement est de 859,9 milliards de F,soit 36 100 F par logement.

L'hiver 1992 a été plus clément que celui, normalement froid, de 1991 d'où unebaisse des dépenses de chauffage. Ainsi, après un croissance de 9% entre 1990et 1991, la consommation de service de logement n'augmente que de 5,5%en 1992.

TABLEAU 5.1- CONSOMMATION EN VALEUR DE SERVICE DE LOGEMENT

en millions de francsiANNEESLOYERSENERGIECHARGESPETITS TRAVAUXENSEMBLE

1991 | 1992550 194 592 463182 269 180 39933 225 34 19549 318 52 853

815 006 859 910Source : Compte du logement.



TABLEAU 5.2 - NOMENCLATURES

Nomenclature agrégéeLoyers

Energie

Charges

Nomenclature détailléeLoyers réelsLoyers imputés

Energie : chauffage, éclairage, eau

Entretien et petits travaux des parties communesConcierges et personnels d'immeublesTaxes locativesDéménagements, frais de baux et d'agencesPetits travaux dans le logement (peintures, papiers peints),

assurances multirisques - habitationSource : Compte du logement.

TABLEAU 5.3 - CONSOMMATION EN VALEUR PAR LOGEMENT

en francsANNEESLOYERSENERGIECHARGESENSEMBLE

1991 | 199222 314 23 954

8 337 8 1643 776 3 939

34 427 36 058Source : Compte du logement.

La structure par poste de consommation évolue légèrement entre 1991 et 1992.Les loyers, qui correspondent aux loyers réels payés par les locataires et aux loyersimputés des propriétaires, représentent 69% du service, contre 67% en 1991.L'énergie-(y-compris-la-dépense-en-eau)-baisse-de-22%-à21%. Les charges(cf tableau 5.2) restent stables, soit un peu moins de 11% de la consommation.

Ll - L'évolutBom des pris

L'évolution des prix du service de logement s'est ralentie en 1992 (+4% pour4,8% en 1991), avec des résultats différents selon les postes.

Les loyers ont augmenté de 5,1% marquant une légère reprise après lahausse de 4,9% en 1991. Les révisions de loyer liées à l'indice du coût de laconstruction ont été plus fortes qu'en 1991.

Le prix de l'énergie est stable en 1992 : les baisses de prix du gaz naturel etdu fioul compensent les hausses des autres produits énergétiques.

Le prix des charges progresse de +4,5% après une hausse de +5,1% en 1991.Ce ralentissement est dû pour l'essentiel à une moindre progression desdépenses de personnel en 1992.

L'évolution des prix du service de logement est plus rapide que celle de laconsommation des ménages (+2,5%), mais elle est comparable à l'évolution desprix des services marchands (+4%).



En volume, la consommation de service de logement croît de+1,5% en 1992après une augmentation de+4% en 1991, qui s'expliquait par la forte hausse desdépenses de chauffage.

TABLEAU 5.4 - EVOLUTION DES PRIX

Indices de prix base 100 l'année précédenteSONNEESLOYERSENERGIECHARGESENSEMBLEPRIX DE LA CONSOMMATIONDES MENAGES

1991 | 1992104.9 105.1104.4 100.3105.1 104.5104.8 104.0

103.2 102.5


1.2 - L'évolution par filière

Le service de logement est l'objet de la relation entre le propriétaire etl'occupant du logement. Deux formes principales peuvent être isolées selon que lesfonctions de consommation et de production du service sont exercées par un mêmeagent, le propriétaire occupant, ou sont séparées entre un bailleur et un locataire.Au sein de cette dernière catégorie, il est possible de faire une distinction selon lanature juridique du bailleur.

Pour la consommation du service de logement, on peut retenir 7 filières dans lechamp des résidences principales. Les résidences secondaires sont traitées de façonspécifique : les consommateurs payent un loyer équivalant au loyer moyen d'unerésidence principale située dans la même tranche d'unité urbaine, et l'ensemble descharges est imputé aux producteurs.

TABLEAU 5.5 - LES FILIÈRES EN RÉSIDENCE PRINCIPALE

Propriétaire occupant

Bailleur - Locataire

Autres statuts

Accédant à la propriétéNon accédantBailleur personne physiqueBailleur dUL-MAutres Bailleurs sociauxAutres Bailleurs personnes moralesLogés gratuitement


La consommation en résidence principale en 1992 représente 811,4 milliards defrancs, soit 94% de la consommation globale.

Un ménage dépense, pour un logement en résidence principale, 36 700 Fen 1992 contre 35 200 F en 1991, soit une progression de +4,3%. Les propriétairesoccupants ont une consommation qui progresse en valeur de +3,8%, passant de39 600 F en 1991 à 40 900 F en 1992. Les locataires payent 5,3% de plus en 1992qu'en 1991. Leur dépense moyenne par logement est de 32 000 F en 1992 contre30 400 F en 1991.



L'évolution plus rapide en 1992 de la dépense par logement des locataires parrapport à celle des propriétaires est due à l'évolution différente du poste loyer dansces deux filières. Pour les propriétaires, il s'agit d'un loyer imputé, calculé à partirdes données du marché locatif connues par les enquêtes de l'INSEE. Il correspondau loyer que devrait payer un propriétaire s'il désirait louer un logementcomparable relativement aux critères suivants M : taille, confort, localisation,époque de construction, ... Or parmi ces critères, la localisation joue un rôleimportant dans la formation des loyers. On observe depuis plusieurs années uneévolution des loyers plus rapide dans les zones attractives (région parisienne,grandes agglomérations) que dans les autres zones (petites agglomérations, rural).La répartition des propriétaires et des locataires est différente entre ces zones. Leslogements locatifs sont plus nombreux en zones attractives qu'en zones peutendues, le poids du rural et des petites agglomérations est plus fort pour leslogements en propriété occupante. Cet effet de structure conduit à faire évoluer lesloyers imputés moins rapidement en moyenne que les loyers réels.

Au sein des locataires, les occupants diî.L.M avec une dépense moyenneen 1992 de 27 400 F enregistrent une progression de+4,5% par rapport à 1991.Lorsque le bailleur est une personne physique, la dépense en logement croît de+6,2% en 1992 et représente en moyenne 34 400 F.

TABLEAU 5.6 - CONSOMMATION PAR LOGEMENT ET PAR FILIÈRE

en francsFILIERESPROPRIETAIRES OCCUPANTSLOCATAIRESBAILLEURS PERSONNES PHYSIQUESBAILLEURS D'HLMRESIDENCES PRINCIPALES

1991 | 199239 582 40 90230 374 32 04232 355 34 35926 212 27 388"35 220 36 720


(1) Les loyers imputés sont calculés à partir des loyers du secteur libre. Sont donc exclus du calcul leslogements H.L.M, les logements sous la loi de 1948, les logés par l'employeur, les logés à titre gratuit et lesmeublés et sous-locataires. A la différence des comptes nationaux, la notion de logement social n'est pas priseen compte dans le calcul du loyer imputé des propriétaires, c'est la cas en particulier des accédants PAP(cf note de méthode).



M - L'EVOLUTION DE LA CONSOMMATION SUR LONGUE PERIODE

Classée en 3 postes, la consommation de service de logement des ménages s'estquelque peu transformée, sur la période 1984-1992 (pour les nomenclaturescf tableau 5.2). Sur l'ensemble des résidences principales, deux postes ont uneévolution marquée : les loyers et l'énergie.

Les loyers représentaient 58% du service de logement en 1984 ; la croissancerapide tant en volume qu'en prix de ce poste fait qu'il représente en 1992 plusde 67%.

A l'inverse, le poids de l'énergie diminue régulièrement dans la dépensetotale. Les fluctuations climatiques atténuent ou amplifient certaines annéesce phénomène, mais ne modifient pas la tendance. Ce poste, qui représentait31% de la dépense en 1984, n'en représente plus que 22% en 1992.

Le poids des charges reste stable et représente un peu plus de 10% de ladépense globale.

TABLEAU 5.7 - STRUCTURE DE LA CONSOMMATION CLASSÉE PAR POSTES

en%

LOYERSENERGIECHARGESENSEMBLE

1984 |58.331.310.5

100.0

1985 j57.432.210.3

100.0

1986 |61.327.810.9

100.0

1987 |62.726.410.9

100.0

1988 |64.824.211.0

100.0

1989 |65.923.111.0

100.0

1990 |66.822.510.6

100.0

1991 |65.923.710.5

100.0

199267.322.210.5

100.0Source : Compte du logement.

n.l - La structure de consommation par filière

IL 1.1 - LES PROPRIETAIRES

Les tendances constatées sur l'ensemble des résidences principales se retrouventégalement pour les propriétaires occupants, mais avec quelques nuances entre lesfilières accédants et non accédants.

Les caractéristiques du parc de logements structurent fortement lescomportements de consommation. Cela se traduit par une déformation de lastructure de consommation des accédants plus faible que celle des non accédants.

Les accédants sont logés dans un parc plus récent, situé plutôt en périphérie deszones à loyers chers. La croissance de leur poste "loyer imputé" est donc plusfaible que celle des non accédants dont les logements sont plus centraux.

Les logements des accédants (en particulier dans les logements neufs) sontéquipés majoritairement d'installations de chauffage utilisant des énergies propres(électricité) dont les prix ont continué de croître sur la période à la différenced'autres énergies comme le fioul qui ont vu leurs prix baisser entre 1984 et 1992, etqui sont utilisés dans un parc de logements plus ancien.



TABLEAU 5.8 - STRUCTURE DE LA CONSOMMATION DES ACCÉDANTS

en%


1984 |61.629.7

8.7100.0

1985 |60.231.28.6

100.0

1986i|63.427.49.2

100.0

1*987164.326.4

9.3100.0

66.124.59.4

100.0

[::ïl989 |67.023.69.4

100.0

1990 |67.623.39.1

100.0

1991 |66.124.8

9.1100.0

1992167.323.5

9.1100.0

Source : Compte du logement

TABLEAU 5.9 - STRUCTURE DE LA CONSOMMATION DES NON ACCÉDANTS

en%


1984 |54.335.410.3

100.0

1985 |53.336.510.2

100.0

1986 |57.831.311.0

100.0

1987 |59.129.910.9

100.0

1988 |61.527.411.1

100.0

1989 |62.626.411.0

100.0

1990 |63.625.810.5

100.0

1991 |62.427.210.3

100.0

199264.125.510.4


I I . 1 . 2 - LES LOCATAIRES

La structure de consommation des locataires est légèrement différente de celledes propriétaires. Les locataires sont logés plutôt en immeuble collectif ce quientraîne un poids plus important des charges et une consommation en énergie plusfaible. A l'inverse, les propriétaires sont plutôt en maison individuelle avec descoûts de chauffage plus importants.

Pour les locatairesr d'autres-différences dans la structure de consommationapparaissent. Tandis que l'équilibre des postes est manifeste en HLM, dans lesecteur privé le loyer représente plus de 75% de la dépense en 1992.

Par contre, les déformations de structure de la consommation sont semblablesdans ces deux filières sur la période.

TABLEAU 5.10-


1984 |62.825.711.5

100.0

STRUCTURE DE CONSOMMATION DES LOCATAIRESDE PERSONNES PHYSIQUES

198562.925.811.3

100.0

1986 |66.621.811.6

100.0

1987 |68.819.811.4

100.0

1988 |71.117.511.4

100.0

1989 !72.616.011.4

100.0

1990 |74.015.110.9

100.0

1991 |74.115.210.7

100.0

en%199275.813.810.5


TABLEAU 5.11- STRUCTURE DE CONSOMMATION DES LOCATAIRES D'HLM

en%


1984 |50.634.415.0

100.0

1985 |50.235.114.6

100.0

1986 |54.130.615.3

100.0

1987 |56.128.715.1

100.0

1988 |58.026.915.1

100.0

1989 |58.825.715.5

100.0

1990 |59.425.415.2

100.0

1991 |58.926.414.7

100.0

199260.225.414.4




BL2 - Les évolinînoms en prix et em votamnie

Tous les postes sont touchés par la décélération des prix que connaît l'économiedans la décennie 80, même si ce phénomène est moins sensible sur les loyers et lescharges.

Le prix des loyers progressait en 1985 d'un demi point de plus que celui del'ensemble de la consommation des ménages (6,4% contre 5,9%). En 1992,cet écart est de plus de 2,5 points (5,1% contre 2,5%). La brusque ruptureenregistrée en 1986, où l'on passe d'un régime de croissance des prix de 7%à 8% de hausse annuelle à moins de 3%, s'est moins ressentie dans lesservices et sur les loyers.

L'énergie enregistre en effet des baisses de prix au milieu des années 80. Cemouvement s'est arrêté en 1989 où de fortes hausses de prix du fioul,consécutives à la crise du Golfe, entraînent une reprise de la croissance duprix de ce poste. Elle se poursuit dans le début des années 90, mais sembles'arrêter en cette année 1992.

Les charges, dont les prix augmentent plus vite que les loyers en 1985, voientleurs prix décélérer plus rapidement que ceux des loyers après cette date.

La baisse des prix de l'énergie compense quelque peu les évolutions desautres postes. Malgré cela, les prix du service de logement, comme ceux desservices en général, continuent de progresser largement au dessus del'inflation. Qu'en aurait-il été si les prix de l'énergie n'avaient pas baissé ?

TABLEAU 5.12- EVOLUTION DES PRIX DE LA CONSOMMATION PAR POSTES

Indices de prix base 100 l'année précédente

LOYERSENERGIECHARGESENSEMBLECONSOMMATIONDES MENAGES

1985 |106.4107.1107.4106.7

105.9

1986 i105.588.5

105.9100.4

102.8

1987 |105.793.2

105.3102.2

103.3

1988 {106.598.5

104.7104.4

102.9

1989 |105.5103.0105.3104.9

103.6

1990 |104.8105.7104.6105.0

103.1

1991 |104.9104.4105.1104.8

103.2

1992105.1100.3104.5104.0

102.5


Les loyers ont une évolution en volume rapide et régulière, qui s'explique, enpartie, par l'accroissement du parc de logements sur la période, et par l'améliorationsensible de la qualité des logements. En effet, la poursuite du mouvement dedisparition des logements peu confortables dans le secteur privé, et les travauxd'amélioration dans le secteur social ont contribué à une meilleure qualité duservice de logement.

Le nombre de logements s'accroît sur la période (+1,1% en moyenne annuelle).La surface moyenne des logements était de 68 m2 en 1970, et de 85 m2 en 1988(source Enquête Logement), soit une progression de presque un mètre par an,moins rapide sur les années 1984-1988 où la surface croît en moyenne de 0,75 m2

(+0,9%).



La courbe des consommations en volume sur le poste "énergie" reproduitfidèlement l'évolution des conditions climatiques. Enfin, les charges présentent uneprogression régulière et très modérée sur toute la période. On peut toutefoiss'interroger sur la signification des inflexions constatées sur les années 1987et 1990.

GRAPHIQUE 5.1- EVOLUTION DE LA CONSOMMATION PAR POSTE

Indices de volume base 100 en 1984130 T

120

90

1984 198S 1986 1987

LOYERS - "

1988 1989 1990

ENERGIE CHARGES

1991 1992


SL3 - L'impact des aides personnelles

Une part de la consommation des ménages en service de logement est prise encharge par la collectivité, au travers des aides personnelles au logement <2).

Ces aides ont fortement augmenté au cours de la période (+75%). Leurcontribution au financement de la consommation progresse de 5,9% à 6,5% sur lapériode. Cet effort important de la collectivité (+6,7% en moyenne annuelle) dansune période de maîtrise des dépenses publiques s'avère à peine plus élevé que laforte croissance en valeur de la consommation (+6,4% en moyenne annuelle),résultante de la hausse des loyers sur la période (+8,3%).

Pour les propriétaires, les aides exprimées en pourcentage de la dépenseprogressent jusqu'en 1988 et régressent ensuite pour retrouver leur poids de 1984.

La situation est plus favorable pour les locataires. Le pouvoir d'achat des aidess'accroît sur la période, passant de 13,1% de la dépense en 1984 à 14,7% en 1992.Ainsi presque 20% de la consommation dans le secteur social et un peu plusde 10% dans le secteur privé sont financés grâce aux aides.

Les évolutions des secteurs social et privé sont différentes sur la période.

Pour le premier, la part des aides s'accroît de 1984 à 1987, fléchit sur lesannées 1988 et 1989, et s'accroît de nouveau à partir de 1990. Là encore, lesexplications de ce phénomène sont à rechercher dans les fluctuations de la

(2) Ces aides comprennent l'APL, ALS, ALF, les primes de déménagement et les aides aux impayés de loyers.



consommation. Les années 1988 et 1989 ont été marquées par desrattrapages sur le niveau des loyers dans le secteur non conventionné (+5,7%en 1988 et +4,9% en 1990).

Dans le secteur privé, les années 1986-1988 montrent une baisse del'efficacité des aides due aux hausses des loyers consécutive de la loidu 23 décembre 1986. Les mesures législatives des années 1989 et 1990,limitant les hausses de loyer, et les effets sensibles du "bouclage des aides"vont permettre de rétablir un rapport entre les aides et la consommation plusfavorable, en particulier sur l'année 1992 où leur part atteint 12,6% de ladépense des locataires de bailleurs personnes physiques.

TABLEAU 5 . 1 3 - LES AIDES PERSONNELLES EN POURCENTAGE DELA CONSOMMATION DE SERVICE DE LOGEMENT

en%

AccédantsNon accédantsSous-total propriétaires

Locataires personnes physiquesLocataires HLMAutres sociauxAutres personnes moralesSous-total locataires

Résidences principales

19844.40.42.7

11.817.27.79.8

13.1

5.9

19854.80.32.8

11.017.47.99.1

12.7

5.9

1986 |5.60.43.3

10.819.88.99.0

13.4

6.4

19875.80.43.4

10.819.48.88.8

13.2

6.3

1988 |6.00.33.5

10.018.78.68.1

12.6

6.3

19895.90.33.4

10.518.79.08.4

12.9

6.4

1990 |5.60.33.2

10.919.39.78.7

13.4

6.4

1991 j5.10.33.0

11.518.910.09.0

13.7

6.3

19924.60.32.7

12.619.910.89.9

14.7




- LA CONSOMMATION EN 1992 s ANALYSE PAR POSTE

Les évolutions d'une année sur l'autre s'inscrivent dans une tendance demoyenne ou longue période, mais peuvent fluctuer notablement pour certainspostes.

En 1992, comme l'année précédente, ce sont les loyers qui croissent le plusfortement. L'analyse porte sur les loyers réels.

ÏÏHL1 - L®§ loyers

Depuis plusieurs années, les loyers augmentent plus vite que l'ensemble des prixà la consommation et l'écart s'est accentué en 1992.

Le secteur libre joue un rôle essentiel dans l'évolution des loyers : il représenteen effet près des deux tiers de la masse des loyers. Les HLM en constituent le tierset le poids des logements soumis à la loi de 1948 devient négligeable.

TABLEAU 5.14-

Locataires personnes physiquesLocataires HLMAutres sociauxAutres personnes moralesSous-total locataires

1984 |56 12126 5986 1258 500

97 344

1985 |61 11229 3586 6289 377

106 475

LA MASSE DES LOYERS SELON LES FILIERES

en millions de francs198665 87432 1257113

10 242115 354

1987 |70 92535 1927 642

11 180124 939

1988 |76 94938 8368 275

12 290136 350

1989 j82 73642 456

8 87513 395

147 462

1990 |88 49146 098

9 45714 529

158 575

1991 !94 78950 07910 09015 789

170 747

1992101 77054 48210 79617 188

184 236Source : Compte du logement

m . 1.1 - LES LOYERS DU SECTEUR LIBRE

Les loyers (3> du secteur libre ont augmenté de 5,2% entre octobre 1991 etoctobre 1992 Après un fléchissement en 1990, la hausse a repris en 1991 et s'estpoursuivie en 1992. Ces évolutions s'expliquent, en partie, par les variations del'indice du coût de la construction.

Celui-ci, conformément à la législation, permet de réviser les loyers deslocataires en place chaque année, à la date anniversaire de la signature du bail.L'indice de référence, pour une échéance donnée, est issu des relevés effectuéstrois trimestres auparavant, du fait des délais nécessaires au calcul de l'indice ducoût de la construction puis à la publication officielle. La progression de l'indice deréférence, de l'ordre de 2,8% en 1988 et 1989, s'est atténuée en 1990 (+1,1%) ;elle a repris en 1991 et a entraîné celle des loyers.

(3) II s'agit des résultats présentés dans INSEE PREMIERE n°252 de Mars 1993.



TABLEAU 5.15- EVOLUTION DE L'INDICE DES LOYERS

Glissement annuel d'octobre à octobre (en %)

Indice général des loyersIndice parisienIndice grandes agglomérationsIndice secteur libreIndice HLM

dont HLM conventionnéesHLM non conventionnées

Indice de référence du coût de la constructionIndice des prix à la consommation

1987-19886.26.95.76.05.45.15.72.83.0

1988-19895.36.34.76.03.21.84.92.73.6

1989-19904.34.74.23.93.92.65.81.13.9

1990-19915.26.14.25.14.24.43.83.02.5

1991-19925.25.65.15.34.84.36.04.32.4

Source : INSEE, Insee Première n°252 Mars 1993.

Il existe d'autres causes de hausse des loyers du secteur libre en dehors du casdes relocations. En efifet, ces dernières années, la réglementation du secteur libre aégalement marqué l'évolution des loyers.

La loi Méhaignerie du 23 décembre 1986 permettait de fixer le loyerlibrement en début de bail ou lors de son renouvellement ; pour les baux encours, les loyers pouvaient être réévalués au niveau des loyers de"voisinage".

La loi Mermaz-Malandain du 6 juillet 1989 a repris la plupart desdispositions de la loi du 23 décembre 1986, en imposant toutefois laréférence aux loyers de "voisinage" en cas de relocation. Pour lerenouvellement de bail, seule la hausse de l'indice du coût de construction estapplicable, sauf si le loyer est "manifestement sous-évalué". Les articles 21de la loi Méhaignerie et 17c de la loi Mermaz-Malandain ont prévu unétalement des réévaluations d'abord sur 3 ans, puis 6 ans si les haussesdépassent 10%.

Un tiers des locataires voient leur loyer augmenté sous l'effet des mouvementsde l'indice du coût de la construction, lors de la révision annuelle, ou lors durenouvellement tacite du bail. Ces augmentations ont contribué à la hausse del'indice pour 0,4 point en 1990, et, avec l'accélération de l'indice du coût de laconstruction sur les deux dernières années, de 1 point en 1991 et 1,6 point en 1992(30% de l'indice).

Les emménagements de locataires expliquent à eux seuls 45% de la hausse desloyers en 1991 et légèrement moins en 1992. Sur chacune de ces deux années,environ 1 logement sur 5 change de locataire. Le loyer croît en moyenne de prèsde 11%, en dehors de toute amélioration de la qualité. En 1992, le poids de cesnouvelles locations baisse de trois points. C'est peut-être l'indication d'une moindremobilité des locataires et/ou d'une mobilité plus axée sur des petits logements àloyers moins importants.

L'application des articles 21 de la loi Méhaignerie et 17c de la loi Mermaz-Malandain concerne un peu plus d'un logement sur dix. En 1992, parallèlement à labaisse des effectifs concernés par ces mesures, la hausse moyenne se stabilise auniveau de 1991. La réduction en 1992 de l'impact des hausses de ces loyers dansl'indice : 1,2 point en 1992 (23% de l'indice) contre 1,4 point en 1990 (37% de



l'indice), est due conjointement au passage de la durée d'étalement de 3 à 6 ansen 1989 et à une plus grande modération des hausses adoptées depuis 1990.

TABLEAU 5.16 - LES FACTEURS D'ÉVOLUTION DU PRIX DES LOYERS

en%

Indexation selon l'ICCPoids des loyers concernésHausse moyenneContribution à l'indice

EmménagesPoids des loyers concernésHausse moyenneContribution à l'indice

Hausse art 2i/17cPoids des loyers concernésHausse moyenneContribution à l'indice

Autres haussesPoids des loyers concernésHausse moyenneContribution à l'indice

Sans haussePoids des loyers concernés

Indice secteur librePoids des loyers concernésIndice

1990 |

31.21.10.36

18.08.71.6

10.414.0

1.44

26.42.00.52

14.0

100.03.9

1991 j

34.02.80.96

20.811.02.28

13.69.81.32

25.22.20.56

6.4

100.05.1

1992

34.44.51.56

17.211.4

1.96

12.09.81.20

25.22.20.56

11.2

100.05.3


Environ 1/4 des loyers ont des évolutions annuelles sans lien avec l'indice ducoût de la construction. Les augmentions en moyenne sont de 2% et contribuent defaçon régulière mais faible à l'évolution de l'indice : 0,6 point.

Un locataire sur 10 bénéficie d'un loyer stable en 1992.

m. 1.2 - LES LOYERS DU PARC HLM

L'augmentation des loyers des logements sociaux est inférieure à celle dusecteur libre, mais reste largement au dessus de l'évolution générale des prix.L'indice des loyers des HLM a progressé de +4,8% en 1992 contre +4,2% l'annéeprécédente. Les HLM anciennes non encore conventionnées, qui représentent letiers des HLM, ont fait l'objet d'augmentations de loyer après des travaux deréhabilitation. L'indice des loyers dans ce secteur a progressé de 6% en 1992contre 4,3% dans le parc des HLM conventionnées.

III. 1.3 - LES DISPARITES GEOGRAPHIQUES

La localisation est un facteur déterminant du niveau des loyers. D'une façongénérale, les grandes agglomérations sont plus attractives et les loyers plus chers.Ces écarts tendent à se creuser. Un locataire parisien paye en moyenne 36,5 Fau m2 en 1992 alors que la moyenne France entière est de 26 F.



GRAPHIQUE 5.2- EVOLUTION DES PRIX, DES LOYERS ET DE LINDICEDU COUT DE LA CONSTRUCTION

Indices base 100 en 1980

220 -

210 •

200 •

190 -

180 -

170 -

160 -

150 •

MO •

130 -

120 •

110 -

100 -

Indice des loycro en France

r \ s .

Indice des prix à ta ecosenonsboo n Fnncc , -

j ^ ^ ^ \ ^ ^ ~ ~ ' ICC reetkalé bise lOOen 1980

^— 1 1 1 1 ! 1 1 1 1

"—"*//

-t 1 11980 1981

Source : INSEE.

TABLEAU 5.17- LOYERS MOYENS PAR TAILLE D'AGGLOMÉRATION ETPAR SECTEUR LOCATIF EN OCTOBRE 1992

en francs au mètre carré

Unité Urbaines de moins de 20 000 hHLM conventionnéesHLM non conventionnéesLoi de 1948Libre construit avant 1949Libre construit après 1948

Unité Urbaines de 20 000 à 100 000 hHLM conventionnéesHLM non conventionnéesLoi de 1948Libre construit avant 1949Libre construit après 1948

Unité Urbaines de 100 000 à 2 000 000 hHLM conventionnéesHLM non conventionnéesLoi de 1948Libre construit avant 1949Libre construit après 1948

Agglomération parisienneHLM conventionnéesHLM non conventionnéesLoi de 1948Libre construit avant 1949Libre construit après 1948

France entièreHLM conventionnéesHLM non conventionnéesLoi de 1948Libre construit avant 1949Libre construit après 1948

Loyers26.019.117.516.833.634.0

21.518.515.615.921.228.3

23.418.615.717.326.431.0

36.522.819.817.561.647.2

26.019.117.516.833.634.0




Ces différences sont encore plus nettes dans le secteur libre construitavant 1949. Les loyers au mètre carré de l'agglomération parisienne sont trois foisplus élevés que ceux des zones les moins urbanisées.

,2 - L'énergie

Un cinquième de la dépense en logement est consacrée à la consommationd'énergie que ce soit pour le chauffage ou les trois autres usages : eau chaudesanitaire, usages "spécifiques" (éclairage et électroménager) et cuisson desaliments. Le chauffage représente environ les 3/4 de cette dépense en énergie.

III.2.1 -L'ANNEE 1992

Les dépenses d'énergie et d'eau w s'élèvent à 188,5 milliards de Francs dansl'ensemble des logements. Globalement, l'électricité utilisée pour tous les usagesreprésente plus de la moitié de la consommation des ménages en produitsénergétiques (cf tableau 5.18). Toutes énergies confondues, la part de l'usage dit"spécifique", c'est-à-dire éclairage et électroménager, ainsi que celui de la cuissonest en pourcentage légèrement inférieure à celle du chauffage et de la productiond'eau chaude.

TABLEAU 5.18- CONSOMMATION DES MENAGES EN ENERGIE

en millions de francs courants

boischarbongaz naturelfioulg.p.l.électricitégaz distribuéchauffage urbain et eauEnsemble

1984 |389

4 47627 86539 3368 412

61655297

17 319159 749

1985 |395

5 01032 08242 764

8 91469 000

31919 015

177499

1986 |414

4 67529 81830 7827 847

71702249

19 464164 951

1987 |445

3 94725 23626 4857 717

74 012167

20 640158 649

1988 i463

3 02123 12422 3977 308

72 972110

21269150 664

1989 |452

2 49623 18224 2467 290

74 12088

22 662154 536

1990 |465

2 44324 34926 384

8 40278 234

8624 410

164 773

1991 J491

2 70630 64328 1359 979

8719087

26 530185 761

1992497

2 38330 03225 25410 33090 445

7629 500

188 517Source : Comptes de la nation.

En parts de marché du chauffage des logements, en 1992 l'électricité représente27% de l'ensemble des énergies utilisées, le gaz 30%, le fioul 25% , le g.p.l. 10%.Le charbon a une part très faible de 2%, plus faible encore que le chauffage urbain(presque 5%). Le bois consommé est très peu acheté par les ménages car il estessentiellement auto-consommé. La dépense d'autoconsommation est estimée àenviron 9 fois celle du bois commercialisé. Le bois sert à chauffer plutôt lesmaisons individuelles ne possédant pas de chauffage central.

Les prix des divers produits énergétiques étant assez différents, il faut nuancerl'analyse en parts de marché. Ramené au kWh, le prix de l'électricité est enmoyenne presque 3,5 fois plus élevé que celui du gaz ou du charbon, par exemple.

(4) Le chauffage urbain a été regroupé avec l'eau froide selon la présentation des comptes de la nation : sonmontant est faible par rapport à celui de l'eau.



La part de l'électricité en volume est donc plus faible dans le chauffage. L'électricitéest beaucoup utilisée par contre pour chauffer l'eau sanitaire et est un peu moinsrépandue que le gaz pour la cuisson.

m.2.2 - L'EVOLUTION AU COURS DE LA PERIODE 1984-1992

L'évolution, assez heurtée, s'explique par plusieurs facteurs : un effet destructure, un effet prix, un effet de comportement visible à partir desconsommations unitaires et un effet climatique.

L'effet structure

Le parc des installations de chauffage et les énergies utilisées ont évolué, ce quia eu pour effet de changer la structure des consommations.

L'électricité concurrence fortement le gaz et le fioul, le charbon décline, lechauffage urbain se maintient.

La part des logements dont le chauffage central fonctionne au gaz est passéede 22,5% en 1984 à 30% en 1992. Pour l'électricité, l'augmentation estcomparable : un peu plus de 7 points (11,5% en 1984 et 20% en 1992). Il y a demoins en moins d'installations de fioul : 28% en début de période et 20% en fin depériode, alors que le nombre de logements disposant d'un chauffage centralaugmente de 10 points en 9 ans, atteignant en 1992 un peu plus de 80%.

L'électricité est une énergie propre qui, au niveau des logements, ne nécessitepas d'entretien spécial. Elle a été installée dans nombre de maisons individuellesneuves, dans les petits appartements en remplacement des anciens systèmes, etdonne aux ménages plus de commodités pour se chauffer en même temps que plusde sécurité qu'une chaudière ou un autre système de chauffage.

Pendant cette période, la consommation d'électricité, en volume, a progresséd'environ un tiers, soit légèrement plus que celle du gaz naturel ; la consommationde fioul, au contraire, a baissé de 15%.

L'utilisation du charbon décline. Ce produit ne correspond plus aux exigencesdes ménages, sa manipulation n'étant plus considérée comme propre, et sonrendement comparé au prix ne rend plus ce produit attractif. Son usage resterégional près des lieux de production. Au total, sa consommation a baissé de plusde 50% en volume.

Les installations de chauffage à l'électricité se répandent progressivement enindividuel et en collectif.

Le gaz et le fioul étaient traditionnellement les énergies les plus utilisées dans leschaufferies d'immeubles collectifs; entre 1984 et 1992, la part du gaz passede 30% à 40%, celle du fioul de 29% à 16%. L'électricité devance maintenant lefioul : 18,5% en 1992 alors qu'elle n'était que de 8,6% en 1984.



T A B L E A U 5 . 1 9 - REPARTITION DES LOGEMENTS SELON L'ENERGIE, LE STATUT

D'OCCUPATION ET LE TYPE D'IMMEUBLE

en milliers de logements

Fioul

Gaz

Electricité

Autres

Sans chauffage central

FioulGazElectricitéAutresSans chauffage centralTOTAL

propriétaire

locataire

propriétaire

locataire

propriétaire

locataire

propriétaire

locataire

propriétaire

locataire

individuelcollectifindividuelcollectif





19842 500

632468

2 073

1412683340

2 095

1272204234595

748164139754

2 401342

13991662

5 6734 5302 30518055 804

20 117

19882 331

512423

1524

1717899424

2 513

1944345352

1002

893193149965

2 287305

1 1871 170

4 7905 5533 6432 2004 949

21 135

| 19922 332

448410

1081

2 0531090

5202 844

2 253415610

1376

986205177

1 152

2 098233912824

4 2716 5074 6542 5204 067

22 019Source : Compte du logement.

Les maisons individuelles se répartissent entre les trois énergies principales avecune légère prépondérance pour l'électricité ; celle-ci est due à la forte pénétrationde ce produit dans le marché des maisons neuves dans les années récentes.

Notons, cependant, que les pourcentages concernant l'électricité sous-estimentla réalité car il est difficile de distinguer un chauffage central d'un ensembled'appareils indépendants. D'après le C.E.R.E.N. <5>, un tiers des logements qui n'ontpas de chauffage central pourraient être comptés dans la rubrique électricité.

L'effet prix

L'évolution des prix, au cours de la période, a été très différente selon lesénergies. Le prix de l'électricité s'est accru à un rythme continu (11% en huit ans),celui du charbon s'est élevé plus encore (19%) tandis que les prix du gaz et du fioulbaissaient assez sensiblement de 1985 à 1988 (cf graphique 5.3). En 1992, ils sesituaient encore à un niveau inférieur, respectivement de 16% et 26% en 1984. Cesderniers avaient atteint les prix les plus élevés depuis 20 ans, autour del'année 1985.

(5) CEREN : centre d'études et de recherches économiques sur l'énergie.



GRAPHIQUE 5.3 - EVOLUTION DES PRIX PAR ÉNERGIE (BASE 100 EN 1984)

130 -r

120 -

1984 1983 1986 1987

Source : INSEE, Comptes de la nation.

1988 1989 1990 1991 1992

L'effet consommation unitaire

La consommation unitaire, ramenée au m2, diminue sensiblement dans le cas dufioul ainsi que du gaz et de l'électricité pour les locataires, alors qu'elle augmentelégèrement dans les logements des propriétaires se chauffant au gaz ou àl'électricité.

T A B L E A U 5.20 - CONSOMMATION UNITAIRE DE CHAUFFAGE PAR M 2 SELON L'ENERGIE,

LE STATUT D'OCCUPATION ET LE TYPE D'IMMEUBLEenkW/h

Fioul

Gaz

Electricité

Autres

Sans chauffage central

propriétaire

locataire

propriétaire

locataire

propriétaire

locataire

propriétaire

locataire

propriétaire

locataire






1984 |198253185205

184210164184

911028383

283317241272

294157261129

1988 |201252198205

186209178196

871007881

279307261261

306152270131

1992190244159193

187217144177

94967983

276321234279

282182236121




Des modifications de comportement relatives au chauffage et les travauxd'économie d'énergie expliquent principalement ces variations à la baisse :l'application de la réglementation à 20° s'est sans doute étendue comme l'utilisationde régulateurs de température et de compteurs individuels. Le parc neuf mieuxisolé occupe une place croissante et des travaux d'isolation ont été entrepris dansl'ancien.

Les autres usages ("spécifique" et de cuisson) concernent tous les ménages etont plutôt tendance à s'accroître à long terme : le taux d'équipement enélectroménager a augmenté et certains appareils sont très consommateurs (parexemple le lave-vaisselle, le micro-ondes et, en collectif, la ventilation mécaniquecontrôlée, etc.).

L'effet climatique

Les évolutions de consommation en volume toutes énergies confondues(en tep <6)) et du nombre de degrés-jours qui caractérisent la rigueur du climat et sadurée démontrent une forte corrélation. Deux années sont remarquables :1985 avec un hiver rigoureux et sa forte consommation et 1990 pour une faibleconsommation due aux températures plus clémentes. Comparées aux dix annéesantérieures, ces deux années sont aussi celles des extrêmes climatiques.

GRAPHIQUE 5.4 - EVOLUTION DU CLIMAT ET DE LA CONSOMMATION EN VOLUME

millions de tep

Consommation

degrés-jours2700 T

" 2600 ••

2500 •

2400 • •

2300 • •

2200 • •

2100 • •

2000

• 25

Climat

-+- 201984 1985

Source : C.E.R.E.N.

1991

III.2.3 - LES DEPENSES PAR FILIERE

Les équipements de chauffage diffèrent selon les filières.

Les locataires se rencontrent surtout dans les immeubles collectifs. Leursituation est différente suivant le type de bailleur. En 1984, dans les H.L.M., lefioul était beaucoup plus répandu que le gaz, que ce dernier soit utilisé dans les

(6) tep : tonne équivalent pétrole.



chaufferies collectives ou en chauffage individuel. Le passage progressif du fioulvers le gaz ne renchérit pas les dépenses des ménages en énergie. C'est lacroissance du nombre de logements qui explique la hausse de la dépense globale decette filière.

Les locataires dont le bailleur est autre que les H.L.M. habitent souvent desimmeubles collectifs soit avec chauffage central fonctionnant au gaz ou fioul, soitavec des appareils électriques indépendants. Leur dépense globale décroît car leparc détenu par ces bailleurs diminue.

Chez les propriétaires, les trois combustibles principaux se répartissent à partségales. Qu'ils soient accédants ou non accédants, l'évolution de leurs dépenses estcomparable (cf tableau 20 dans le volume Tableaux) alors que les résultats auraientpu être plus différenciés : les accédants, logés dans un parc plus récent, utilisentplus souvent l'électricité pour leur chauffage que les non accédants et la meilleureisolation thermique de leurs logements leur garantit une consommation mieuxmaîtrisée.

m.3 - Les charges

Les charges incluses dans la consommation, au sens du compte satellite,regroupent l'entretien courant et les menus travaux, les frais de personnel, les taxeslocatives et les frais d'emménagement dans le logement. Cette définition estdifférente de la définition courante des charges, employée par les professionnels del'immobilier. En effet, elle agrège à la dépense collective de la copropriété desdépenses individuelles comme les frais de déménagement ou de recherche d'unlogement et les taxes liées au loyer (droit de bail). Par contre, la dépense dechauffage et d'eau est comptabilisée dans un autre poste (cf m.2).

Parmi les postes qui entrent dans la définition des charges, l'entretien courantnécessite quelques précisions.

En effet, le contenu de ce poste varie selon les agents économiques concernés.Le syndic, en application des règlements de copropriété, définira l'entretien courantcomme l'ensemble des prestations nécessaires au bon fonctionnement de l'immeuble(nettoyage des escaliers et parties communes, entretien des chaufferies, desascenseurs, des espaces verts, désinfection des vides ordures, ...). Le propriétaire-bailleur ajoutera à cette liste les menus travaux effectués pour le compte de sonlocataire. Ce dernier paye des charges locatives et a des dépenses d'entretien pourson logement (peinture, papiers-peints,...).

Le compte retrace l'ensemble des dépenses liées à l'entretien du logement. Fairela séparation entre l'entretien du bâti et l'entretien du logement est possible dans lesimmeubles collectifs.

Pour les occupants de maison individuelle, principalement des propriétaires, ilest difficile de faire la différence entre l'entretien du bâti (optique bailleur) etl'entretien du logement (optique locataire), l'ensemble de l'entretien courant estdonc comptabilisé dans le poste petits travaux.



L'ensemble des charges représente en 1992, 34 milliards de F auxquels il fautajouter 42 milliards de petits travaux, soit au total 3 450 F par logement.

Les charges progressent en valeur de 2,9% en 1992. On constate unralentissement, après les hausses de +5,2% en 1991 et +6,8% en 1990. Les petitstravaux augmentent rapidement en valeur en 1992 (+9%), comme en 1991(+8,7%).

TABLEAU 5.21 - LES CHARGES PAR POSTE

en millions de francsAnnéeEntretien courant (collectifs)Frais de personnelTaxes locativesDéménagements .Frais de baux et agencePetits travaux

Ensemble charges + travaux

1984 |10 8703 3295 4402 615

77221645

44 671

1985 |11 1213 4765 9872 902

87324 186

48 545

1986 |11 1643 8316 5552 919

96026 838

52 267

1987 |116493 8237 0432 5421088

29 843

55 988

1988 |119694 0337 5812 6021208

32 375

59 768

1989 |13 6404 0318 1052 5761227

33 394

62 973

1990 |14 7244 1908 7622 5871315

35 378

66 956

1991 |15 1334 4459 6752 5601412

38 450

71675

199215 1284 513

10 4962 5381520

41922

76 117


m . 3 . 1 - L'ENTRETIEN COURANT ET LES PETITS TRAVAUX

La part récupérée de l'entretien courant des immeubles collectifs représente15 milliards de F en 1992. Ce poste est stable en valeur par rapport à 1991.

Les prix ont évolué de +4,4% en 1992, marquant une légère décélération parrapp_ortàl99.1_(+4,9%)_

En volume, l'entretien courant est en baisse depuis 1990, seules les années1989 (+8,8%) et 1990 (+3,4%) montrent une progression.

Les petits travaux, qui concernent majoritairement le secteur de la maisonindividuelle, sont en progression régulière sur l'ensemble de la période.

Depuis 1986, la tendance est à la décélération des prix pour tous ces postes.

Ces résultats restent fragiles et il serait prématuré d'en tirer des conclusions surl'entretien des immeubles collectifs.

m.3.2 - LES FRAIS DE PERSONNEL

Avec 4,5 milliards de F en 1992, les frais de personnel payés par les occupantssont en progression de 1,5% par rapport à 1991 en valeur mais baissent de 3,3% envolume.

Sur l'ensemble de la période, les évolutions en volume font alterner plusieursannées de baisse avec des rattrapages importants sur un exercice. S'agit-il d'un effetlié aux révisons de contrats ou d'une tendance à la baisse que semblerait confirmerles évolutions des effectifs de personnels d'immeubles et de gardiens dans lesEnquêtes Emploi ?



HI.3.3 -LESTAXES

Les taxes locatives C7* représentent un peu plus de 10 milliards de F en 1992pour 5,4 milliards de F en 1984.

Dans l'ensemble des charges (y compris les petits travaux), ce poste arrive ensecond après les travaux et l'entretien courant. En évolution, le poids des taxes surla consommation de service de logement augmente légèrement passant de 12% del'ensemble des charges en 1984 à 14% en 1992.

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères a doublé en valeur entre 1984et 1992, passant de 3,1 à 6,3 milliards (60% des taxes). Le droit de bail, dontl'assiette est le loyer, a évolué au même rythme et est passé de 2,3 milliardsen 1984 à 4,5 milliards en 1992.

GRAPHIQUE 5.5 - EVOLUTION DES CHARGES

Indices de volume base 100 en 1984130 7

120 -

110 •

100 •

90

701985 1986 1987

entretien(collectif)

taxes locatives

1988 1989

— — petits travaux

1990 1991

" fiais de personnel

1992

- déménagement baux, agences


m.3.4 - LES FACTEURS DE DISPARITÉ DES CHARGES EN IMMEUBLES COLLECTIFS

Nous avons volontairement fait peu référence au coût des charges par logement(ou en m2). La diversité des immeubles produit des écarts très importants dans lemontant des charges et les moyennes que l'on pourrait calculer n'auraient pas designification.

Les données de l'Observatoire des charges locatives et de copropriété"APOGEE-PERIGEE" permettent d'isoler les principaux facteurs de disparité dansles charges (hors dépense en combustible) pour les immeubles collectifs.

(7) Les taxes locatives sont composées du droit de bail, de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de lataxe de balayage.



TABLEAU 5.22 - FACTEURS EXPLICATIFS DE LA VARIATION DES CHARGESEN IMMEUBLE COLLECTIF <8>

en%FacteursLocalisationParisAgglomération parisienne hors parisAgglomération de 100 000 à 2 000 000 h

Référence : Autres types d'agglomérationEpoque de constructionconstruits avant 1948construits entre 1948 et 1975

Référence : construits après 1975Taille de D'ômmeimlbk en logementsmoins de 50 logements

Référence : 50 et plusEau chaudeIndividuelle

Référence : collectiveChauffageindividuel

Référence : collectifGardiens logés (ou couple)Oui

Référence : nonAutres salariésOui

Référence : nonAscenseursau moins 1 ascenseur

Référence : pas d'ascenseurEspaces extérieursOui

Référence : nonParking en sous-solOui

Référence : pas de parkingImmeuble de grande tailleOui

Référence : non

secteur privé |

+97+68

+

-17-7

-14

-6

-25

+30

+16

+35

+19

+4

+55

secteur social

+87+35+12

(avant 1960) +4

-10

-

-14

+18

+16

+23

+16

+

+

Sur certaines lignes, on indique uniquement par un signe + ou - l'effet de la variable.L'échantillon ne permet pas toujours d'évaluer significativement tous les paramètres.Source : Compte du logement.

Phénomène déjà identifié sur les loyers, la localisation apparaît comme le facteurle plus discriminant dans les charges en F par m2. Ainsi dans le secteur privé et dansune moindre mesure dans le secteur social, le prix des charges (hors dépense decombustible) double entre les petites agglomérations et Paris.

La présence de gardiens logés dans l'immeuble et d'autres personnels, touteschoses égales d'ailleurs, augmente le coût des charges de +46% dans le secteurprivé et légèrement moins dans le secteur social (+34%).

(8) L'analyse de variance présentée dans ce tableau permet de mesurer les effets, toutes choses égales d'ailleurs,des facteurs explicatifs. La lecture du tableau est la suivante : dans le secteur privé, les charges horscombustibles doublent entre Paris et les petites agglomérations, les autres paramètres restant identiques.



Parmi les prestations offertes par l'immeuble, l'ascenseur est un des éléments,avec les espaces extérieurs, faisant varier assez fortement le niveau des charges.

L'impact positif du chauffage central, par rapport au chauffage individuel,s'explique par les dépenses de maintenance et d'entretien de ce type de chaufferie.

Enfin, l'ancienneté de l'immeuble aurait dans le secteur privé plutôt tendance àfaire baisser le poids relatif des charges, alors qu'elle les augmente légèrement dansle secteur social. Dans le secteur privé, les immeubles construits avant 1948, etdans une moindre mesure ceux construits entre 1949 et 1975, offrent moins deprestations (ascenseurs, parking, ...), ce qui pourrait expliquer ce résultat. Parcontre dans le secteur social, la moins bonne qualité des constructions dans lesannées soixante pourrait justifier que les charges y soient plus élevées.



CHAPITRE 6

La production de service de logement

Les loyers mesurent la production de service de logement. Les ménagesproduisent ce service pour eux-mêmes, c'est le cas du propriétaire occupant, oupour d'autres ménages en tant que bailleur. Les sociétés ou quasi-sociétés leproduisent également. Cette activité est principale pour les bailleurs d'HLM oucertaines sociétés d'économie mixte (SEM), et accessoire, tout en ayant uncaractère obligatoire, pour d'autres sociétés de caractère privé.

Dans ce chapitre, on s'attachera à décrire les résultats de cette activitééconomique. Les comptes Ressources-Emplois que l'on peut construire sontcomparables aux comptes de flux des secteurs institutionnels de la comptabiliténationale, mais les filières ne sont pas des secteurs institutionnels et la constructionde l'ensemble des comptes (production, exploitation, revenu, utilisation du revenu,capital et financier) serait difficile et soulèverait de nombreux problèmesconceptuels. Il ne s'agit pas non plus de comptes produits à partir de l'agrégationde données individuelles, comme dans le système intermédiaire "entreprises". Entant que présentation économique des comptabilités d'agents, ce système permet deréconcilier les concepts utilisés pour l'analyse de la firme avec ceux employés dansles analyses macro-économiques. Mais l'établissement d'un tel système estconditionné par l'existence d'informations comptables relativement homogènes etgénéralisées parmi les unités institutionnelles du secteur. En dehors des sociétésd'HLM, qui disposent d'un système comptable généralisé et homogène depuis peu,il nous était impossible de construire un système intermédiaire pour toutes lesfilières.

Le compte satellite du logement propose donc une analyse qui lui est propre,même si dans les principes nous avons essayé de nous rapprocher le plus possiblede celle du cadre central de la comptabilité nationale. Le caractère de ces travauxreste expérimental : les comptes ne sont complets que pour les ménages(propriétaires occupants et bailleurs) et les bailleurs d'HLM. L'absence de donnéescomptables ou d'enquêtes sur les autres bailleurs sociaux et les autres personnesmorales nous conduit à ne pas présenter de comptes pour ces deux filières.

On décrira tout d'abord l'appareil de production du service de logement et, dansun deuxième temps, les résultats pour les filières les plus importantes en nombre delogements : propriétaires, bailleurs personnes physiques et bailleurs d'HLM.



I - LES PRODUCTEURS

Parmi les ménages produisant le service de logement, les plus nombreux sontceux qui produisent ce service pour eux-mêmes. En 1992, un peu plus d'un ménagesur deux est propriétaire occupant.

1.1 - Les propriétaires occupants

Les propriétaires occupants représentaient 51,6% des ménages en 1984 ; cetaux progresse régulièrement sur toute la décennie 80 pour atteindre en 1992 lepourcentage de 54,6%.

Les ménages ne deviennent propriétaires qu'en avançant en âge. Déjà constaté àl'Enquête Actifs financiers de 1986, ce résultat est amplifié en 1991 : après 40 ans,le taux de propriétaires dépasse 60% et augmente selon les tranches d'âge pourculminer à 70% entre 60 et 69 ans.

TABLEAU 6. l - TAUX DE PROPRIÉTAIRES OCCUPANTS SELON L'ÂGEDE LA PERSONNE DE REFERENCE

en % des ménagesAge18 - 29 ans30 ̂ 39 ans .40 - 49 ans50 - 59 ans60 - 69 ans70 ans et +Ensemble

1986 j16.348.7_58.464.764.755.352.4

199113.446.8-63.367.168.860.954.6

Source : Enquête Actifs Financiers 1986 et 1991.

Les agriculteurs et les professions libérales sont majoritairement propriétaires.Les premiers vivent à la campagne où les logements locatifs sont rares, les secondsont les revenus leur permettant d'acheter leur résidence principale dans les grandesagglomérations où ils travaillent.

Les ouvriers non qualifiés et les employés cumulent les handicaps de vivre enville, pour la plupart d'entre eux, et de disposer des revenus les plus bas, le taux depropriétaires est donc dans cette catégorie, plus faible que dans les autres. Lesévolutions les plus importantes entre 1986 et 1991 concernent les professionslibérales avec une progression de 17 points et les indépendants (+10 points). Ladisparition des fermiers et des métayers chez les agriculteurs explique laprogression du taux de propriété occupante de cette catégorie de ménages.



TABLEAU 6.2 - TAUX DE PROPRIÉTAIRES OCCUPANTS SELON LA CATÉGORIE

SOCIO-PROFESIONNELLE DE LA PERSONNE DE REFERENCE

en % des ménagesISfreéâii social

AgriculteurPetit indépendantGros indépendantProfession libéraleCadreProfession intermédiaireEmployéOuvrier qualifiéOuvrier non qualifiéInactif n'ayant jamais travailléEnsemble

1986!}!68.862.871.855.463.556.841.948.538.4

n d52.4

1991174.175.079.672.264.961.041.551.838.714.254.6


TABLEAU 6.3 - TAUX DE PROPRIETAIRES OCCUPANTS SELON LA CATEGORIEDE COMMUNE DE RESIDENCE DE LA PERSONNE DE REFERENCE

en % des ménagesCommuneRuraleU.Ude -de20000 hU.U de 20 000 à 100 000 hU.U de + de 100 000 hAgglomération de ParisParisEnsemble

198672.556.847.443.143.826.352.4

199176.460.145.944.446.629.754.6


TABLEAU 6.4 - TAUX DE PROPRIÉTAIRES OCCUPANTS SELONLE REVENU GLOBAL ANNUEL DU MENAGE

en % des ménagesRevenu du ménage (1985)moins de 30 000 F30 000 à 50000 F50 000 à 75 000 F75 000 à 100 000 F100 000 à 130 000 F130 000 à 200 000 F200 000 à 300 000 Fplus de 300 000 Fnon déclaré

198635.141.541.349.654.365.872.874.351.7

Revenu du ménage (1990)

moins de 50 000 F50 000 à 75 000 F75 000 à 100 000 F100 000 à 130 000 F130 000 à 200 000 F200 000 à 300 000 F300 000 à 500 000 Fplus de 500 000 Fnon déclaré

1991

35.040.145.959.261.773.676.879.359.2


Le taux de propriétaires augmente également avec le revenu du ménage. Onconstate sur les tranches de revenus moyennes une progression sensible entre 1986et 1991. Plus les patrimoines sont importants et plus le taux de propriétaires l'estégalement (cf tableau 6.5). Le logement, en particulier la résidence principale, est



au coeur du patrimoine des ménages, comme le montre le taux de propriétairessupérieur à 75% dès que le patrimoine dépasse 300 000 F.

TABLEAU 6.5 - TAUX DE PROPRIÉTAIRES OCCUPANTSSELON LE PATRIMOINE DU MENAGE

en % des ménagesPatrimoinemoins de 20 000 Fde 20 000 à 50 000 Fde 50 000 à 100 000 Fde 100 000 à 300 000 Fde 300 000 à 500 000 Fde 500 000 à 1 000 000 Fde 1 000 000 à 1 500 000 Fde 1 500 000 à 2 000 000 Fde 2 000 000 à 2 500 000 Fde 2 500 000 à 3 000 000 Fde 3 000 000 et plusnon déclaréEnsemble

19911.11.67.234.775.187.892.589.789.892.890.657.354.6

Source : Enquête Actifs Financiers 1991.

L2 - Les propriétaires bailleurs personnes physiques

A la différence des propriétaires occupants dont les caractéristiquessociologiques-et-économiques-sont-eonnues- par les enquêtes de ÎTNSEE, lesménages bailleurs sont assez difficiles à cerner. Selon les sources, au milieu desannées 80, leur nombre variait entre 1,9 et 2,1 millions (x>. L'estimation la plus largeprovient de l'Enquête Actifs Financiers de 1986, le parc de ces propriétairescomprend non seulement les 4,2 millions de logements locatifs mais englobeégalement les logements vacants et les logements mis à disposition gratuitement.L'estimation de 1,9 million est déduite des revenus fonciers déclarés par lescontribuables en 1987. Quel que soit le champ retenu, le nombre moyen delogements de rapport par propriétaire bailleur varie de 2 à 2,8 logements. Ladistribution des patrimoines immobiliers est dispersée, et seule une minorité depropriétaires dispose d'un parc conséquent en nombre. Pour cette minorité, laproduction de service de logement peut être l'activité principale du ménage. Mais lasituation la plus courante est la possession d'un seul, voire de deux logementspouvant produire un revenu accessoire à une autre activité principale. Ce mode deproduction du service de logement est proche d'une activité d'autoproductioncomparable à celle des propriétaires occupants. Le recours à des intermédiaires estrare, et les frais de gestion sont faibles voire limités à la quote-part des frais de lacopropriété. C'est en réalité chez les personnes morales (HLM, Investisseursinstitutionnels), où les patrimoines en logement sont importants, que la productiondu service nécessitera une véritable structure de gestion.

(1) l'exploitation des "bleus fiscaux" de 1987 donne une estimation des propriétaires déclarant des revenus fonciersurbains de 2,1 millions. L'Enquête Actifs Financiers de 1991 estime à 2,8 millions le nombre de propriétairesde logements autres que principaux et secondaires.



La propriété bailleresse (personne physique) est difliise, et ce phénomène sedéveloppe. En 1991, l'Enquête Actifs Financiers estime le nombre de propriétairesdisposant de logements autres que principal et secondaires à 2,8 millions(2,1 en 1986). Le paradoxe est que, entre temps, le nombre de logements locatifsdes personnes physiques a diminué de 270 000 logements (le nombre de logementsvacants et secondaires reste stable). Plus de propriétaires, moins de logementslocatifs en secteur privé, cela conduit à un nombre de logements de rapport parpropriétaire inférieur à 2 en 1991. Une explication possible est la disparition de lamonopropriété, liée à la mise progressive sur le marché des immeubles de rapportet, concomitamment, à l'accroissement du poids relatif de la copropriété. Lasituation à Paris illustre ce propos. En 1978, la moitié des immeubles parisiens étaiten monopropriété ; dix ans plus tard, les deux tiers du parc locatif détenu par despersonnes physiques sont dans des copropriétés.

Les propriétaires bailleurs (au sens large), comme les propriétaires occupants, sesituent plutôt dans les tranches d'âge supérieures à 40 ans et les tranches derevenus supérieures (plus de 130 000 en 1985 et plus de 200 000 F en 1991). Ilssont plus représentés dans les catégories socioprofessionnelles indépendantes etsupérieures, dont les revenus sont en moyenne plus importants. Néanmoins, laliaison revenus-logement de rapport peut être nuancée au vu du taux de possessiondes agriculteurs (14,9% contre 23,3% en 1991), pour lesquels le placement dans lapierre et le foncier est souvent privilégié à d'autres placements. A partir de300 000 F de patrimoine, il est courant en 1991 d'être propriétaire occupant (75%)et le logement compose alors l'essentiel de ce patrimoine. Par contre, il fautatteindre les tranches de patrimoine supérieures à 500 000 F pour mesurer un tauxde détention de logements de rapport supérieur à la moyenne, et on ne constate pasdans les tranches supérieures d'évolution de ce taux aussi rapide que pour ladétention de la résidence principale. Le logement est un actif privilégié lors de laconstitution du patrimoine avec l'acquisition de sa résidence principale, ensuite ilperd ce caractère prioritaire et entre dans la composition du patrimoine au mêmetitre que d'autres formes de placement.

TABLEAU 6.6 - TAUX DE DÉTENTION DE LOGEMENTS DE RAPPORT

SELON L'AGE DE LA PERSONNE DE REFERENCE

en % des ménagesAge18-29 ans30 - 39 ans40 - 49 ans50 - 59 ans60 - 69 ans70 ans et plusEnsemble

1986 |2.45.2

11.516.115.011.710.3

19915.48.2

14.420.716.213.313.0




TABLEAU 6.7 - TAUX DE DÉTENTION DE LOGEMENTS DE RAPPORT

SELON LA CATEGORIE SOCIO-ECONOMIQUE DU MENAGE

en % des ménages

AgriculteurPetit indépendantGros indépendantProfession libéraleCadreProfession intermédiaireEmployéOuvrier qualifiéOuvrier non qualifiéInactif n'ayant jamais travailléEnsemble

14.922.223.629.318.610.85.84.84.7n.d

10.3

::1991::123.328.340.533.623.112.38.96.64.77.0

13.0Source : Enquête Actifs Financiers 1986 et 1991.

TABLEAU 6.8 - TAUX DE DÉTENTION DE LOGEMENTS DE RAPPORT ET DERESIDENCE PRINCIPALE SELON LE PATRIMOINE DU MENAGE

en % des ménages

moins de 20 000 Fde 20 000 à 50 000 Fde 50 000 à 100 000 Fde 100 000 à 300 000 Fde 300 000 à 500 000 Fde 500 000 à 1 000 000 Fde 1 000 000 à 1 500 000 Fde 1 500 000 à 2 000 000 Fde 2 000 000 à 2 500 000 Fde 2 500 000 à 3 000 000 Fde 3 000 000 et plusnon déclaréEnsemble

logementde rapport

0.20.70.58.79.2

14.324.534.239.346.459.514.513.0

résidenceprincipale

1.11.77.2

34.775.187.8.92.589.789.892.890.657.354.6

Source : Enquête Actifs Financiers 1991.

TABLEAU 6.9 - TAUX DE DÉTENTION DE LOGEMENTS DE RAPPORTSELON LE TYPE DE COMMUNE

en % des ménagesCommuneRuraleU.Ude-de 20 000 hU.U de 20 000 à 100 000 hU.U de + de 100 000 hAgglomération de ParisParisEnsemble

1986 |10.511.510.59.29.7

12.210.3

199114.815.29.7

11.910.718.213.0


Les propriétaires bailleurs sont sur-représentés dans le rural, les petites unitésurbaines et à Paris.



Sur 2,8 millions de propriétaires bailleurs, 56% demeurent dans les unitésurbaines de moins de 100 000 h et dans le rural et, dans ces deux zones, setrouvent 51% du parc des logements de rapport (y compris logés gratuits etlogements vacants). Les bailleurs habitent donc plutôt en province.

1.3 - Les organismes d'HLM

Les organismes d'HLM regroupent les offices d'HLM, les OPAC et les sociétésanonymes d'HLM. En 1992, ils sont, parmi les personnes morales, les principauxbailleurs de logements avec un parc qui dépasse les 3 millions d'unités.

Les offices et les OPAC sont des établissements publics locaux. Ils sont crééspar décret en Conseil d'Etat à l'initiative d'une ville, d'un département ou d'ungroupement de collectivités locales. Les SA d'HLM sont des sociétés de droitprivé, crées sous la forme de sociétés anonymes par actions, à l'initiative decollectivités locales, de groupes industriels et financiers, de collecteurs du 1%logement, de caisses d'allocations familiales. La législation de droit communrelative aux sociétés anonymes leur est applicable, et leurs statuts sont réglementés.

TABLEAU 6.10 - EVOLUTION DU NOMBRE D'ORGANISMES

SA HLMOPHLMOPAC

1984 |37728116

1985 |38028116

1986 |37927720

1987 j37826631

1988 |37525540

1989 |35124942

1990 |34624944

1991 |34624548

199234623459


Depuis 1987, 28 OPHLM se sont transformés en OPAC à qui la loi du23 décembre 1986 a donné la possibilité d'être soumis ou non aux règles de lacomptabilité publique. Fin 1992, 16 OPAC sont soumis aux règles de lacomptabilité des entreprises de commerce. Par ailleurs, au cours des annéesrécentes, de nombreuses SA d'HLM ont disparu soit par voie de fusion, soit parvoie de liquidation. Il est fort probable que ce processus de restructuration des SAse poursuive au cours des années à venir.

Quatre régions regroupent plus du tiers des organismes (41% des offices et48% des SA), ce sont dans l'ordre les régions He de France, Rhône-Alpes,Nord-Pas de Calais et Provence-Alpes-Côte d'Azur.

Le patrimoine de logements est très concentré au sein d'un petit nombred'organismes. Ainsi 14% des organismes, soit 86, gèrent 49,3% du total deslogements et 6% seulement, soit 36 organismes, presque 30% des logements. Al'inverse, un grand nombre d'offices et de SA (respectivement 50% et 70%) gèrentmoins de 4 000 logements chacun.



TABLEAU 6.11 - NOMBRE D'ORGANISMES ET PARC DE LOGEMENTS GÈRES EN 1991

Nombre de logements

moins de 4 000de 4 000 à 6 000de 6 000 à 9 000de 9 000 à 12 000de 12 000 à 15 000plus de 15 000Total

organismes

3649665391536

615

%

59.215.610.66.32.45.9

100.0

logementsen milliers

622478483409201932

3125

%

19.915.315.513.16.4

29.8100.0


Environ 59 000 personnes sont salariés dans les organismes d'HLM en 1992,effectif pratiquement constant depuis 1987. Les cadres et les employés représentent43,7% des effectifs en 1987 et progressent jusqu'en 1992 (48,8%). La proportionde gardiens et personnels d'immeubles diminue de 2 points entre 1987 et 1992,ainsi que celui des personnels d'entretien et ouvriers (17,5% en 1987 et 14,2%en 1992).

Sur la même période le parc géré par les organismes a progressé de plus de300 000 unités (+10%). Comme les effectifs salariés restent stables sur la période,on peut penser que la productivité du travail augmente.

TABLEAU 6.12- EFFECTIFS SALARIES PAR CATÉGORIE

SA d'HLMEmployésAgents de maîtriseCadresGardiensPersonnels d'immeublesOuvriersSous-total SA d'HLM

OPHLMEmployésAgents de maîtriseCadresGardiensPersonnels d'immeublesOuvriersSous-total OPHLM

Ensemble

1987

5 40918592 7326 0903 7852 682

22 557

15 805

13 0907 655

36 550

59 107

«

512542

22

16

127

36

58

>88

385887816670221136115

702

512340554

669

1989

5 2932 1582 9625 5773 9892 110

22 089

16 910

12 7887 446

37 144

59 233

1990

5 4192 3963 1125 3514 1641948

22 390

17 156

13 1176 856

37 129

59 519

1991

5 4192 5613 2305 6983 7261913

22 547

17 690

12 5896 564

36 843

59 390

1992

5 3622 7703 2095 5983 6911811

22 441

17 508

12 5896 564

36 661

59 102Source : Compte du logement.

L4 - Les autres personnes morales

Rentrent dans ce champ tous les bailleurs personnes morales du secteur privé. Ils'agit du secteur concurrentiel composé des compagnies d'assurances, caisses deretraites, sociétés immobilières d'investissement, SCPI, foncières, autres entreprises



privées, banques et organismes financiers. H faut y inclure également le secteur"semi-public" que représentent diverses administrations et entreprises publiques,les SEM, les filiales du groupe SCIC ou de collecteurs du 1% logement, en selimitant aux fractions de leur patrimoine non soumises à la législation HLM et nonconventionnées.

L'Enquête Nationale Logement estime en 1988 le parc géré par ces sociétés àrespectivement 560 000 logements dans le secteur privé et 540 000 dans le secteur"semi-public".

La seule étude détaillée sur ce secteur a été limitée à la région Ile de France <2>.Le parc recensé est de 3 223 immeubles représentant 185 000 logements, soitenviron 17% du total national. Un certain nombre de conclusions de cette étudesont d'ordre général, comme la difficulté de distinguer entre personnes moralesprivées ou publiques. Certaines très grandes compagnies d'assurance sont desentreprises nationalisées. Certains patrimoines privés (grands magasins) ontlongtemps été gérés dans un but non lucratif. De même dans ce secteur, il existedes systèmes de loyers encadrés (loi de 1948, locatif intermédiaire) ouvolontairement restreints en faveur du personnel de l'entreprise.

Les patrimoines sont très inégaux ainsi que les capacités de financement etl'accès aux capitaux.

TABLEAU 6.13 - EPOQUE DE CONSTRUCTION DU PATRIMOINE DES DIVERS TYPESDES PERSONNES MORALES EN ILE-DE-FRANCE

Compagnies d'assurancesCaisses de retraiteFoncièresSHSCPIBanques et financesEntreprises privéesSous-total Privé

Entreprises publiquesDivers non lucratifSEMGroupe SCICSous-total semi-public

Ensemble

avant1914

808218260

15162630

1373

791071

160

1533

1949-1975

2024123

158394

440

558

7139

173

613

après1975

6388020

11026191

894

54

14331

183

1077

Totalimmeubles

1648339303283455435

2 707

13922

28570

516

3 223

Totallogements

60 32015 721

611428 830

9183 235

911116 049

2 7031524

45 52318 96668 716

184 765Source : Le patrimoine d'habitation des investisseurs institutionnels en De de France.

Les assureurs (49 groupes) possèdent la moitié des immeubles et le tiers deslogements sur l'ensemble du patrimoine étudié en région Ile de France. Leurpatrimoine construit avant 1914 reste important et celui construit après 1986également. Leur activité d'investisseur est permanente et, reprenant la

(2) "Le patrimoine d'habitation des investisseurs institutionnels en Ile-de-France", A. Massot pour le ConseilRégional d'Ile-de-France, juin 1993.



conclusion de l'auteur, il apparaît, en simplifiant un peu, que les assureurs ontcommencé à construire (ou à acquérir) avec les autres et ont continué aprèseux.

Les SI! (11 sociétés) sont, après les assureurs, le bailleur le plus importantsur la région Ile de France. L'essentiel de leur parc a été édifié sur la période1949-1979. Elles semblent en sommeil depuis cette époque.

Les foncières (17) ont un patrimoine parisien dont plus de 75% a étéconstruit avant 1914. Les logements sont anciens et de grande taille ce quileur confère une valeur éminente.

Les caisses de retraites (26) possèdent également un patrimoine conséquent,plus récent que celui des foncières, moins récent que celui des SU

Au sein du secteur "semi-public", les deux catégories de bailleurs les plusimportants sont les SEM et le groupe SCIC.



H - LES COMPTES DE LA PRODUCTION

On présentera les comptes de la production de service de logement dans4 filières : propriétaires occupants accédants et non accédants, bailleurs personnesphysiques et bailleurs d'HLM.

D ne s'agit pas de comptes de producteurs qui s'articuleraient autour du bilan etdu compte de résultat car toutes les activités du bailleur ne sont pas retracées.Ainsi, les charges de promotion des opérations d'accession réalisées par les sociétésd'HLM n'entrent pas dans le champ de la production du service de logement, c'estle cas également des frais liés à la production de logements locatifs qui sontintégrés dans le volume d'investissement de l'année. Evidemment, les produits et lescharges financières, qui ne sont pas directement liés au service de logement, sontignorés (la gestion de trésorerie n'est pas décrite dans les comptes). Enfin, on necomptabilise que des flux bruts hors amortissements et provisions.

Le compte de la filière reprend sous une forme simplifiée l'ensemble desproduits et des charges supportés par le producteur dans la limite stricte de sonactivité de producteur de service de logement (cf tableau 21-22 dans le volumeTableaux).

La différence entre les produits et les charges fait apparaître le résultat de lagestion locative. Ce compte simplifié de la filière se décompose en deux niveaux, lepremier relatif à l'exploitation proprement dite, le second incorpore les produits etles charges financières.

La nomenclature de charges et l'imputation comptable retenue permet uneanalyse de la formation du résultat par la définition d'une succession de soldes,différence entre certains produits et certaines charges, dits soldes intermédiaires degestion.

TABLEAU 6.14- LES SOLDES INTERMÉDIAIRES DE GESTION

EMPLOIS

Consommation intermédiaire :21.11 entretien et petits travaux sur parties

communes21.21 honoraires de syndic, autres frais21.22 petits travaux21.23 rémunération d'intermédiaires21.61 frais de baux et d'agences

Valeur Ajoutée (VA)

21.31 frais de personnel21.32 personnels de gestion21.41 taxe additionnelle au droit de bail21.43 taxes locatives non récupérées

Excédent Brut d'Exploitation (EBE)

21.41 taxe foncière sur la Propriété Bâtie21.42 impôt sur les revenus fonciers21.51 intérêts sur emprunts21.24 primes d'assurances

Résultat Brut Courant (RBC)

RESSOURCES

Production :

22.1 Loyers

22.11 dont loyers quittancés22.12 dont loyers imputés

Valeur Ajoutée22.2 subvention d'exploitation

Excédent brut d'exploitation

22.31 indemnités d'assurance




ELI - Les

Plusieurs ratios se déduisent des soldes intermédiaires.

Les ratios de rendement

VA / Production : ce ratio permet des comparaisons inter-branches. Dans uneactivité de service à forte intensité capitalistique, où les consommationsintermédiaires sont faibles par rapport à la production, ce ratio ne sera passensiblement différent de l'unité.

EBE / Production : c'est un indicateur de partage du profit brut d'exploitationqui met en évidence l'impact du capital dans le processus de production.

RBC / Production : le résultat brut courant (RBC) permet de financer laconsommation de capital fixe et tout ou partie de l'investissement (FBCF). Ce ratiomesure l'épargne brute dégagée à partir d une production donnée.

Les ratios de structure rapportés à la valeur ajoutée brute au coût des facteurs

EBE / VA : c'est un indicateur du partage salaire-profit.

Frais de personnel / VA : Mesure de façon complémentaire la rémunération dufacteur travail.

Intérêts des emprunts / VA : Poidsdes frais financiers dans la valeur-ajoutée.

Impôts / VA : Poids des impôts et taxes dans la valeur ajoutée.

RBC / VA : Poids de l'épargne brute dans la valeur ajoutée.

Autres ratios

FBCF / VA : ce ratio montre l'effort d'investissement par rapport à la valeurajoutée.

H.2 - Les résultats

II.2.1 - LES CHARGES ET LES PRODUITS

Selon les producteurs, les charges de production augmentent différemment. Lesaccédants enregistrent une progression des charges de +56,5% entre 1984 et 1992,celles des propriétaires non accédants doublent sur la même période. La situationest pratiquement identique pour les bailleurs personnes physiques (+80%). C'estdans le secteur HLM que les charges progressent le moins rapidement (+46%).



D en coûte, ainsi, aux producteurs dans le secteur HLM plus de 11 000 F parlogement en 1992 et un peu plus de 10 000 F pour les bailleurs personnesphysiques.

TABLEAU 6.15 - LES CHARGES DES PRODUCTEURSen millions de F

mmRmmmwmmmACCEDANTSNON ACCEDANTSBAILLEURS PERS. PHYS.BAILLEURS D'HLM

!Bl984i|88 67112 03122 51725 893

1*985*?!99 31413 78124 69528 083

i:§19861|110 070

15 48026 23629 876

?fl987i;j113 583

16 77728 74030 540

;;yi988iii118 569

18 6543105431559

P*989J;:!125 984

19 98733 52431398

|P1990i129 7252102636 01033 269

|i:::i99ïl:j135 41922 45738 31334 799

ÎN:;ï992:I138 83623 56240 47337 778


TABLEAU 6.16 - LES CHARGES DES PRODUCTEURS PAR LOGEMENT


en francs

ACCEDANTSNON ACCEDANTSBAILLEURS PERS. PHYS.BAILLEURS D'HLM

1984 |17 9342 19352189162

1985 |19 5562 4615 7829 732

1986 |21 1152 7096 217

10 145

1987 |212522 8816 910

10 163

1988 {21655

3 1467 575

10 297

1989 |22 474

3 3128 287

10 048

1990 |22 613

3 4259 010

10 449

1991 |23 083

3 5989 695

10 727

199223 160

3 71610 35111434

Les charges se décomposent en charges d'exploitation (consommationintermédiaire et frais de personnel), charges financières (intérêts des emprunts) etles autres charges (impôts, assurances).

Pour les propriétaires, on constate une stabilité des charges d'exploitation, unediminution du poids des charges financières et en contrepartie un accroissementdes autres charges. Pour les bailleurs personnes physiques, la période est marquéepar la baisse du poids des charges d'exploitation. Dans le secteur social, la structuredes charges se modifie également entre 1984 et 1992 : les charges financièresdiminuent et les charges d'exploitation augmentent.

TABLEAU 6.17 - STRUCTURE DES CHARGES DES PRODUCTEURS PAR NATURE

AccédantsexploitationfinancièresautresTotal

Non accédantsexploitationfinancièresautresTotal

Bailleurs personnes physiquesexploitationfinancièresautresTotal

HLMexploitationfinancièresautresTotal

1984 {

2.991.06.1

100.0

20.842.037.2

100.0

41.722.735.6

100.0

33.655.511.0

100.0

1985 |

2.790.96.4

100.0

19.841.938.3

100.0

40.424.135.5

100.0

33.655.510.9

100.0

1986 |

2.691.06.4

100.0

19.242.638.2

100.0

40.422.936.8

100.0

34.354.910.8

100.0

1987 |

2.690.76.7

100.0

19.241.339.5

100.0

38.726.634.7

100.0

36.153.110.8

100.0

1988 |.

2.790.47.0

100.0

18.740.640.6

100.0

38.227.933.8

100.0

37.851.510.6

100.0

1989 |

2.890.66.6

100.0

20.139.939.9

100.0

37.527.035.6

100.0

42.946.710.4

100.0

1990 |

2.890.27.1

100.0

20.238.741.1

100.0

36.627.136.3

100.0

43.346.110.6

100.0

1991 |

2.789.67.7

100.0

20.037.142.8

100.0

36.526.237.3

100.0

43.945.710.3

100.0

1992

2.789.67.8

100.0

19.935.444.8

100.0

35.925.438.7

100.0

42.748.0

9.3100.0




Les loyers composent la quasi-totalité des produits. Les subventionsd'exploitation représentent moins de 3% de la production pour les accédantsen 1992 et 6,7% pour les bailleurs d'HLM.

n.2.2 - RENDEMENT DE LA PRODUCTION DE SERVICE DE LOGEMENT

Le ratio VA / Production est proche de l'unité pour les propriétaires. L'absencede structure de production d'une part, et l'affectation de l'ensemble des travauxd'entretien en consommation expliquent ce résultat. Par contre, chez les bailleursles consommations intermédiaires représentent environ 10% de la production. Leratio évolue de 86,5 en 1984 à 88,7 en 1992 pour les bailleurs personnesphysiques, et respectivement de 88,2 à 89,1 pour les bailleurs d'HLM.

La production de service de logement repose principalement sur le facteurcapital. Le poids des frais de personnel et des impôts liés à la production est faible.Cela se traduit par des ratios EBE / Production et VA / Production similaires. Lessubventions d'exploitation, allouées aux accédants et aux bailleurs d'HLM, peuventêtre plus importantes que la rémunération des personnels, et dans ce cas le ratioEBE / Production est supérieur à l'unité.

Le ratio EBE / Production est stable pour les propriétaires non accédants et lesbailleurs personnes physiques. Par contre, il chute chez les autres producteurs.Dans le cas des bailleurs d'HLM, cette baisse sensible entre 1984 et 1987 (de 100,8à 88,8) est accélérée à partir de 1988. En effet, à partir de cette date le mode deversement de la subvention au titre du PLA conduit à la traiter comme une aide àl'investissement (cf dossier : les-prineipes de l'analyse des aides et des-prélèvementsrelatifs au logement), et donc seules les aides liées au régime antérieure sontcomptabilisées en subvention d'exploitation sur la période 1988-1992. Le recul dessubventions aux producteurs touche également les accédants dont le ratioEBE / Production diminue de 5 points entre 1984 et 1992.

L'épargne brute dégagée par la production est très différente selon lesproducteurs. Si les propriétaires non accédants ont un résultat brut courant del'ordre de 86 F pour 100 F de loyer en 1992, ce résultat chute à 61 pour lesbailleurs personnes physiques, à 44 pour les bailleurs d'HLM et à moins de 30 pourles accédants.

Sur l'ensemble de la période, ce résultat brut se dégrade jusqu'en 1987-1988 ets'améliore ensuite pour atteindre en 1992 un niveau supérieur à celui de 1984. Lesaccédants gagnent un peu plus de 4 points, les bailleurs d'HLM 3 points, les nonaccédants 1 point, et les bailleurs personnes physiques ont un ratio stable.



TABLEAU 6.18 - LES RATIOS DE RENDEMENT DES PRODUCTEURS

VA/PRODUCTIONACCEDANTSNON ACCEDANTSBAILLEURS PERS. PHYS.BAILLEURS D'HLM

EBE / PRODUCTIONACCEDANTSNON ACCEDANTSBAILLEURS PERS. PHYS.BAILLEURS LYHLM

RBC/PRODUCTIONACCEDANTSNON ACCEDANTSBAILLEURS PERS. PHYS.BAILLEURS D'HLM

1984 |

98.297.586.588.2

106.796.884.3

100.8

24.685.360.740.4

1985 |

98.397.586.988.4

107.996.984.7

100.4

23.384.760.541.5

1986 |

98.397.687.288.8

107.596.984.996.2

20.284.260.838.5

1987 |

98.497.687.488.8

106.697.085.388.8

23.184.660.437.3

1988 |

98.497.687.689.1

104.297.085.584.5

23.884.460.337.5

1989 |

98.397.387.487.7

103.596.885.778.4

24.085.060.140.8

1990 |

98.497.488.087.9

102.096.985.977.0

25.285.660.241.3

1991 |

98.497.588.488.5

101.697.086.076.3

26.285.760.241.7

1992

98.597.688.789.1

101.597.186.578.8

29.086.361.044.0


II.2.3 - LES RATIOS DE STRUCTURE

Le taux de marge (EBE / VA) n'apporte pas d'information supplémentaire parrapport au ratio de rendement EBE / Production. Le faible poids desconsommations intermédiaires implique un ratio proche de l'unité. Légèrementinférieur à 1 pour les non accédants et les bailleurs personnes physiques, il peut êtretrès nettement supérieur à l'unité en cas de subventions d'exploitation : c'est le caspour les accédants et les bailleurs d'HLM. La baisse des subventions d'exploitation,compensée par ailleurs par la montée des aides à l'investissement à partir de 1988,dégrade le taux de marge des HLM. Le phénomène est identique pour lesaccédants.

La part des salaires dans la valeur ajoutée est faible pour l'ensemble despropriétaires personnes physiques, seuls les bailleurs d'HLM ont un ratiosignificatif. D baisse de 21,1 en 1984 à 19,1 en 1992 traduisant une amélioration dela productivité, liée à la hausse de la production avec un effectif stable de salariéssur la période.

La fiscalité prise dans son ensemble, c'est-à-dire les impôts sur le patrimoine(TFPB) et sur les revenus fonciers, progresse plus que la valeur ajoutée pour lesfilières propriétaires personnes physiques. Parmi ces derniers, les bailleursenregistrent une hausse de presque 1 point, passant d'un taux de 16,5 en 1984à 17,4 en 1992. Pour les bailleurs d'HLM, la baisse des impôts dans la valeurajoutée est la résultante de deux effets : hausse des prélèvements pour lesproducteurs et baisse de la compensation de l'Etat aux collectivités locales. Eneffet, la TFPB payée par les bailleurs d'HLM est de 525 millions en 1984 et de2 622 millions en 1992, ce qui correspond respectivement à 2,2% et 5,4% dela VA. Par ailleurs, la compensation de l'Etat aux collectivités locales baisse de 3,3à 1,7 milliards.

La part des charges financières des producteurs dans la valeur ajoutée diminue.Les accédants, pour lesquels le poste "intérêts des emprunts" représente laprincipale charge, voient son poids baisser dans la valeur ajoutée de plus de



10 points entre 1984 et 1992. Le flux d'accédants ne s'étant ralenti que sur les deuxdernières années, c'est plus la baisse des taux d'intérêt et un recours moindre àl'endettement qui expliquent cette chute du ratio. Ces phénomènes sont généraux ets'appliquent également aux propriétaires non accédants. Dans les filières locatives,on observe des évolutions contrastées : le poids des intérêts dans la valeur ajoutéeprogresse de presque 1 point sur la période pour les bailleurs personnes physiquesen raison d'une forte reprise de l'investissement, à la différence des bailleursd'HLM, qui ont maintenu constant leur effort de construction sur la périodependant que leur valeur ajoutée faisait plus que doubler, aboutissant ainsi à fairechuter leur niveau relatif d'endettement. Ainsi en 1984, 61,2% de la VArémunèrent la charge d'intérêt et moins de 40% en 1992.

TABLEAU 6.19 - LES RATIOS DE STRUCTURE DES PRODUCTEURS

E B E / V AACCEDANTSNON ACCEDANTSBAILLEURS PERS. PHYS.BAILLEURS D'HLM

SALAIRES /VAACCEDANTSNON ACCEDANTSBAILLEURS PERS. PHYS.BAILLEURS D'HLM

INTERETS/VAACCEDANTSNON ACCEDANTSBAILLEURS PERS. PHYS.BAILLEURS D'HLM

IMPOTS /VAACCEDANTSNON ACCEDANTSBAILLEURS PERS. PHYS.BAILLEURS D'HLM

1984 |

108.699.397.4

114.3

0.40.71.4

21.1

78.37.4

10.561.2

5.26.5

16.512.1

1985 |

109.999.397.5

113.5

0.40.71.3

20.8

80.57.6

11.260.0

5.77.0

16.511.8

1986 |

109.499.397.4

108.4

0.40.71.3

20.7

82.97.9

10.457.5

5.87.1

16.811.4

1987 |

108.499.497.6

100.0

0.40.61.2

20.2

79.17.6

12.351.8

5.87.2

16.110.6

1988 |

105.999.497.594.8

0.40.61.2

20.0

75.87.5

12.947.0

5.97.5

15.69.7

1989 |

105.399.598.089.5

0.30.51.1

19.9

75.47.2

12.539.4

5.57.2

16.58.8

1990 |

103.799.597.787.5

0.30.51.1

19.7

72.46.8

12.537.8

5.77.2

16.88.7

1991 |

103.299.597.486.1

0.30.51.0

19.5

70.46.4

12.035.9

6.17.4

17.08.1

1992

103.099.597.488.4

0.30.51.0

19.1

67.65.9

11.437.3

5.97.4

17.47.2


n.2.4- EQUILIBRE DE LA GESTION LOCATTVE

Pour les propriétaires, surtout pour les accédants, la baisse des taux d'intérêt etl'achat de logements anciens avec un endettement moins important se sontaccompagnés d'une élévation du coût d'opportunité de produire pour soi-même leservice de logement. En effet, la hausse des prix des loyers et la baisse relative descharges financières génère un résultat brut courant qui s'améliore sur la période.

Pour les filières locatives, les résultats sont différents entre le secteur privé et lesecteur social. Les bailleurs personnes physiques ont un résultat brut courant del'ordre de 61% des loyers quittancés et les bailleurs d'HLM de 39,2% en 1992.

L'état d'avancement du compte satellite du logement ne permet pas de répondrecomplètement à cette question. D faudrait disposer de comptes de patrimoine parfilière, et d'un modèle d'accumulation calculant le stock de logements de l'année N



en fonction du stock de l'année N-l et du flux d'investissement de l'année N.Néanmoins, à défaut de tels outils, il est possible de faire quelques constatations.

Tout d'abord, l'effort d'investissement exprimé en pourcentage de la valeurajoutée chute pour les bailleurs d'HLM sur la période, et progresse chez lesbailleurs personnes physiques. Les premiers montrent un niveau de FBCF supérieurà la valeur ajoutée en début de période conduisant à un fort besoin de financement.La croissance rapide de la valeur ajoutée et la relative stagnation del'investissement fait baisser ce ratio pour atteindre 78,1% en 1992. Chez lesbailleurs personnes physiques, l'effort d'investissement progresse plus rapidementque la VA et le ratio augmente de 14 points sur la période.

TABLEAU 6.20 - COMPARAISON ENTRE LA FBCF ET LA VALEUR AJOUTÉEPOUR LES PRODUCTEURS

FBCF/VAACCEDANTSNON ACCEDANTSBAILLEURS PERS. PHYS.BAILLEURS D'HLM

1984 |143.275.328.8

116.8

1985 |133.969.626.2

117.4

1986 |128.564.430.9

116.1

1987 |130.953.235.1

101.8

1988 |125.853.443.392.5

1989123.954.050.580.7

11990 |112.051.756.772.6

199196.247.848.074.4

I 199280.143.842.278.1


Le résultat brut courant donne des informations sur le rendement et l'équilibrede la gestion locative.

Pour les accédants, le résultat brut courant diminué des remboursements encapital est toujours négatif sur la période 1984-1992. La production deservice de logement est inférieure à l'ensemble des charges encourues. Cedéficit peut fluctuer de façon importante d'une année sur l'autre en raison dupoids des remboursements anticipés et/ou des renégociations des prêts. Al'inverse, les non accédants ont un résultat positif qui s'accroît régulièrementsur la période. Au total pour l'ensemble de la filière propriétaire occupante, laproduction est supérieure à toutes les charges, y compris les remboursementsen capital, sur les années 1984, 1985 et depuis 1990.

Pour les bailleurs dans leur ensemble, les loyers sont plus importants que lescharges (y compris remboursements en capital). Ce solde est plus importantchez les bailleurs personnes physiques que pour la filière HLM. Il représente56% des loyers en 1984 et 49% en 1992 dans le secteur privé, et se maintientà 21% des loyers dans le secteur social.

TABLEAU 6.21 - EQUILIBRE DE LA GESTION LOCATIVE DES PRODUCTEURS

1984(RBC-REMBOURSEMENTS)ACCEDANTSNON ACCEDANTSBAILLEURS PERS. PHYS.BAILLEURS D'HLM

- 40 34051 15231481

5 730

1985 |

-48 62056 01933 3576 812

1986

- 83 18362 17328 2536 970

1987 |

-64 95565 85136 6207 261

1988 f

-70 55172 79338 9228 191

1989 |

- 82 0768104139 6328 656

1990

-80 21889 36743 781

9 301

1991

-86 11697 71745 77810106

1992»

- 82 295108 16249 89811858

Source : Compte du Logement.



On constate un renchérissement du service de logement pour lesconsommateurs, dont certainement une part est liée à l'amélioration de la qualité duservice. Le rendement de la gestion locative s'améliore sensiblement pour lesproducteurs, en particulier dans le secteur privé. L'importance du facteur capitaldans la production de service de logement nous obligera à traiter dans un avenu-proche la question de la rentabilité, car l'amélioration des résultats de gestionn'implique pas obligatoirement une meilleure rentabilité.

Le mode de production de service de logement est fortement capitalistique touten étant assuré par une diversité des producteurs dont les patrimoines sont trèsdispersés. À cela se superpose l'existence des marché segmentés et contrastés. Lasituation du logement en France est disparate : sur la plus grande partie duterritoire les loyers sont inertes et les valeurs en capital également, à l'opposé defortes tensions existent sur quelques agglomérations. Dans ces zones tendues, lesménages ont un pouvoir de négociation sur les prix très faible, l'offre est restreinteet les producteurs cherchent, dans la limite de la réglementation, le loyer maximum,et réalisent des plus values en capital. Les consommateurs ne peuvent alorsqu'arbitrer sur les quantités ou, dans une moindre mesure, sur la part de leursrevenus consacrée au service de logement. Concrètement, cela se traduit par unebaisse de la mobilité (-3% entre 91 et 92), un recul de la décohabitation et, àl'extrême, pour les ménages les plus fragiles financièrement, par l'arrêt de laconsommation du service de logement.


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