La necessità di una profonda revisione:

Gaetano Di Stefano

La necessità di una profonda revisione:

CATASTO FABBRICATI

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Il quadro normativo

delle revisioni da fare

La revisione del sistema estimale del catasto fabbricati

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Per sopperire alle deficienze del sistema estimale del catasto fabbricati, il legislatore ha provveduto ad emanare nel tempo diverse norme revisionali, che sono state riassunte nella legge n. 662/96

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Il quadro normativo: legge 662/96

Con l’art. 3, comma 154, della legge 23 dicembre 1996 n. 662, sono state disposte le revisioni generali delle zone censuarie delle tariffe d’estimo della qualificazione della classificazione del classamento delle unità immobiliari e dei relativi criteri

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Il quadro normativo: legge 662/96

Le revisioni disposte sono subordinate all’adozione di apposito regolamento

Tale regolamento è stato pubblicato sulla G.U.

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Più in particolare:

alla lett. a) del comma 154 è stato assegnato ai Comuni la competenza per la formazione di microzone omogenee, da definire secondo criteri generali uniformi

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Inoltre:

alla lett. b) del comma 154 è previsto che, al fine della determinazione della redditività media ordinariamente ritraibile dalla unità immobiliare, le tariffe d’estimo siano individuate facendo riferimento ai valori e ai redditi espressi dal mercato immobiliare con esclusione di regimi legali di determinazione dei canoni

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alla lett. c) dello stesso comma 154 è previsto che i Comuni intervengano nel procedimento di determinazione delle tariffe d’estimo attraverso conferenze di servizio da indire ai sensi dell’art. 14 della legge 241/90. In caso di dissenso la determinazione delle tariffe è devoluta alle Commissioni censuarie

Ed ancora:

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alla lett. d) del comma 154 è stata disposta la revisione della disciplina in materia di Commissioni censuarie. In tali Commissioni deve essere garantita la rappresentatività di regioni, province e comuni.

Ed in più:

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Infine:

alla lett. e) del comma 154 è previsto che la rendita catastale delle unità di categoria ordinaria deve essere determinata con criteri che tengano conto dei caratteri specifici dell’unità immobiliare, del fabbricato e della microzona ove l’unità è sita.

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I compiti di Catasto e Comuni

La revisione del sistema estimale del catasto fabbricati

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Competenze ed adempimenti ....

L’Amministrazione centrale del Catasto ha: emanato il regolamento previsto dal comma

154 dell’art. 3 della legge 662/96

e dovrà definire i nuovi criteri di classamento

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competenze ....

Gli uffici provinciali del territorio dovranno provvedere alla: definizione delle nuove zone censuarie predisposizione dei nuovi prospetti di tariffa

per ogni zona censuaria revisionata (collegati ai quadri di categorie e classi)

definizione del nuovo classamento di ogni u.i.u.

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competenze ....

Ovviamente gli stessi uffici dovranno rideterminare, sulla base dei nuovi criteri che saranno stabiliti e con riferimento al mercato immobiliare, la rendita catastale delle unità immobiliari attualmente censite nei gruppi D ed E

l’epoca di riferimento dei nuovi estimi è stata fissata al biennio 1996/97

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I Comuni dovranno:

procedere alla formazione delle microzone secondo i criteri uniformi stabiliti dal Min. Finanze

partecipare alla definizione dei prospetti di tariffa attraverso conferenze di servizio

partecipare alle attività revisionali nell’ambito delle Commissioni censuarie provinciali

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Altri adempimenti del Dipartimento

Le operazioni revisionali vanno integrate con quelle connesse all’assunzione della superficie catastale espressa in metri quadrati lordi quale unico parametro di consistenza in sostituzione: del vano utile catastale (gruppo A) del metro cubo (gruppo B) del metro quadrato utile (gruppo C)

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qualche considerazione in più

Le revisioni da fare

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La revisione delle zone censuarieLa revisione delle zone censuarie

La definizione di zona censuaria (Z.C.) di cui all’art. 11 del D.L. 652/1939, ed all’art. 5 del D.P.R. 1° dicembre 1949 n. 1142, è stata modificata dalla legge 427/89

In base a questa legge la Z.C. : costituisce una zona territoriale caratterizzata da

caratteristiche similari negli aspetti ambientali e socio-economici.

può comprendere il territorio di più Comuni, di un solo Comune o di porzioni di Comuni

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All’attualità

l’impostazione di un catasto basato su un’articolazione del territorio comunale in microzone omogenee impone un ripensamento del concetto e della funzione di zona censuaria.

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Infatti

nel nuovo quadro normativo la microzona è destinata a rappresentare lo strumento operativo idoneo a perimetrare aree urbane caratterizzate da una

significativa omogeneità dei valori immobiliari, urbanistici e costruttivi

a permettere la futura gestione delle valutazioni degli immobili con modalità automatiche

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Invece, la zona censuaria

è destinata a rappresentare un più ampio comprensorio avente elementi di omogeneità ambientale e socio-economico.

tende quindi ad identificarsi con il territorio comunale e spesso con quello sovra comunale (quali ad es. comunità montane, circondari, consorzi di comuni o al massimo la stessa provincia)

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Quindi

la rilevanza della Z.C. si sposta dal profilo operativo a quello giuridico, in quanto le tariffe saranno riferite all’ambito territoriale della zona censuaria

ciò costituisce una semplificazione gestionale, in quanto potranno essere evitate nel futuro le onerose procedure di individuazione di nuove tariffe comunali

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Come detto

le zone censuarie devono essere revisionate dagli Uffici provinciali del territorio coerentemente con le indicazioni fornite dai comuni in merito alle microzone

dovranno essere sentite le amministrazioni provinciali

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Una possibile articolazione catastale del territorio

zonazona censuariacensuaria

comunecomune

microzonamicrozona

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La revisione della qualificazioneLa revisione della qualificazione

La revisione della qualificazione deve essere fatta dagli Uffici provinciali del territorio sulla base del nuovo quadro generale delle categorie

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Il nuovo quadro generale delle categorie

In merito si fa rilevare come il nuovo quadro generale di categorie sia contenuto nel Regolamento appena pubblicato

Si verificherà la presenza nelle zone censuarie delle categorie contenute nel quadro generale, provvedendo a depennare quelle categorie che non fossero presenti.

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La revisione della qualificazione

Nel nuovo quadro di categorie sono stati previsti due raggruppamenti :

Le categorie di unità immobiliari ordinarie R - residenze ed autorimesse; P - categorie di unità immobiliari di tipo pubblico e

culturale; T - categorie di unità immobiliari di tipo terziario e

commerciale

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Le categorie di unità immobiliari speciali (per consistenza e caratteristiche)

V - categorie di unità immobiliari speciali di tipo pubblico e culturale;

Z - categorie di unità immobiliari speciali di tipo commerciale e terziario.

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Con la definizione del nuovo quadro si è cercato di contemperare varie esigenze (di semplificazione,

di aggiornamento e di classamento automatico) tra cui particolarmente significativa è la riduzione del numero di categorie dell’attuale gruppo delle abitazioni (gruppo A, la cui rendita complessiva rappresenta circa il 65% della rendita attribuita alle u.i. di tutti i gruppi).

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Dalle attuali dieci categorie per le residenze (esclusi gli uffici privati, che nella revisione verranno considerati tra gli immobili a destinazione terziaria) si passerà a sole 3 categorie fra di loro chiaramente distinguibili

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Le categorie A/1, A/2, A/3, A/4 e A/5 transiteranno nella nuova categoria R/1, che comprenderà le u.i. appartenenti a fabbricati di tipo “condominiale”, cioè fabbricati costituiti da numerose unità e in cui possono essere presenti anche negozi, uffici, laboratori, ecc. (tali unità immobiliari corrispondono a circa il 70% del totale del nuovo gruppo R)

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Le cat. A/7 (villini) e A/8 (ville) passeranno nella cat. R/2;

Le cat. A/6 (abitazioni di tipo rurale) e A/11 (abitazioni tipiche dei luoghi) transiteranno nella categ. R/3;

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La cat. A/9 (unità immobiliari di interesse storico artistico) passerà nel nuovo gruppo P per accorpamento con attuali categorie di unità a destinazione culturale (biblioteche, pinacoteche, ecc.), oppure nel gruppo Z, con la categoria Z10;

La cat. A/10 (uffici e studi professionali) passerà nel nuovo gruppo T.

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Altre importanti modifiche sono state apportate per meglio rispondere ad esigenze legate a procedure di classamento che dovranno necessariamente automatizzarsi con riferimento al nuovo parametro di consistenza.

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E’ stato necessario mantenere in un gruppo speciale alcune categorie di immobili, seppure ordinarie per caratteri e diffusione sul territorio, in quanto il loro valore (o redditività) è più correttamente rapportabile a parametri di consistenza diversi dal metro quadrato (alberghi, cinema, distributori di carburante, ecc.).

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La revisione dei prospetti delle tariffeLa revisione dei prospetti delle tariffe

Tale revisione va fatta per zona censuaria, accertando per ogni categoria la redditività media ordinaria minima e massima, con riferimento all’epoca censuaria 1996/97

Bisogna fare riferimento al mercato immobiliare e precisamente ai canoni medi ordinari ed ai prezzi medi di compravendita

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Secondo il nuovo Regolamento, quindi

occorre riferirsi ai valori ed ai redditi ovviamente, per i valori, bisognerà

individuare anche i saggi di redditività locali

Infatti, vale la relazione:

Reddito = valore x saggio

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La revisione dei prospetti delle tariffe

Ovviamente, dai canoni medi lordi (minimi e massimi) di ogni categoria, bisognerà detrarre le spese di manutenzione straordinaria, ammortamento, assicurazione, sfitti ed inesigibilità, ecc. (secondo gli artt. da 14 a 26 e da 27 a 29 del Regolamento del 1942)

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In pratica, determinata la rendita catastale minima e massima, per mq di u.i. di ogni categoria ordinaria, si dovrà suddividerne la differenza in rapporto allo scarto ammissibile fra due classi consecutive (15% circa).

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Bisogna sottolineare il fatto che i redditi da accertare devono essere quelli più diffusi o frequenti (medi), scartando i dati singolari e occasionali.

Infatti, anche le nuove norme si richiamano al principio dell’ordinarietà.

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Ovviamente, i dati da accertare per i due livelli minimo e massimo devono fare riferimento ad unità immobiliari similari fra loro per caratteristiche edilizie

Non è corretto mediare fra loro dati di entità molto diversa, in quanto la media ne risulterebbe falsata

Bisogna fare anche attenzione ai diversi mercati esistenti nell’ambito della zona censuaria

I dati di base .....

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Si raccomanda: di tenere conto delle caratteristiche degli immobili che

meritano rispettivamente i livelli minimo e massimo di redditività nell’ambito della zona censuaria

di tenere presente che per ogni categoria il livello minimo di redditività (classe minima) è da

attribuire all’edificio di peggiori caratteristiche edilizie ed ubicato nella peggiore zona del comune in cui il mercato immobiliare fa registrare i minori prezzi

il livello massimo di redditività (classe massima) è da attribuire all’edificio di migliori caratteristiche edilizie ed ubicato nella migliore zona del comune in cui il mercato immobiliare fa registrare i prezzi maggiori


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Bisogna sempre tenere presente che: le caratteristiche posizionali definite dalla

qualità urbana (livello di infrastrutture e dei servizi) e dalla qualità ambientale (livello di pregio o di degrado dei caratteri paesaggistici, naturalistici e determinati dall’attività umana)

le caratteristiche edilizie delle u.i. (dimensione e tipologia, destinazione funzionale, epoca di costruzione, struttura e dotazione impiantistica, qualità e stato edilizio, pertinenze comuni ed esclusive, livello di piano)

devono sempre accertarsi con riferimento al principio dell’ordinarietà


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Considerato che si tratta di un catasto di redditi, è anche da tenere presente che sul mercato il rapporto intercorrente tra reddito e valore (saggio) non è costante per ogni tipo di immobile. Infatti: agli immobili di minor pregio spesso si accosta

una maggiore redditività agli immobili di maggior pregio non

corrisponde un adeguata redditività (in quanto i locatori non apprezzano le caratteristiche che superano il loro reale bisogno)


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Perciò si può affermare che in qualsiasi contesto urbano ed extraurbano le scale dei valori e dei redditi hanno un numero di gradini diversi


VALORI

MIN.....................................Max

REDDITI

MIN......Max

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Quanto illustrato è senz’altro un importante limite del catasto dei redditi, anche perché le rendite catastali si utilizzano prevalentemente per l’applicazione di imposte la cui base imponibile è il valore (perciò sarà necessario risalire dal reddito al valore con coefficienti moltiplicatori).


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Quindi: se si farà riferimento al mercato locativo, si

accerteranno redditi non corrispondenti alla scala di valori, creando sperequazioni nei livelli minimo e massimo per le imposte patrimoniali

se si farà riferimento al mercato delle compravendite, si accerteranno redditi non reali creando analoghe sperequazioni per le imposte dei redditi


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Il prospetto delle tariffe .......

Il regolamento prevede che i dati di base delle tariffe siano rilevati dalle seguenti fonti: l’Osservatorio del Min. delle Finanze le schede descrittive delle microzone le indagini di mercato

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Le indagini di mercato

E’ noto che il mercato immobiliare non è trasparente; negli ultimi tempi, però, sono stati creati diversi Osservatori di prezzi e canoni

Gli osservatori più importanti non hanno la stessa base di riferimento e non interessano tutte le tipologie immobiliari

Quello più completo è l’Osservatorio del Dipartimento del Territorio, però occorre adeguarlo alla struttura del nuovo sistema estimale del catasto fabbricati (ordinando i dati per zone censuarie, per microzone e per categorie) ed è necessario promuovere azioni per una maggiore credibilità dei dati

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Esistono anche associazioni che assistono i proprietari e gli inquilini nella stipulazione di contratti di locazione e pertanto custodiscono un discreto numero di dati

Non trascurabili sono i dati che possono fornire le agenzie immobiliari ed in particolare le loro principali associazioni e le borse immobiliari

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Pertanto, i dati sul mercato sono disponibili, però: occorrono idee chiare e corrette tecniche di

analisi, finalizzate alla perequazione di tali dati, sia a livello della zona censuaria sia a livello comunale, tra microzona e microzona

occorre anche che i diversi osservatori vengano fra loro armonizzati al fine di creare un’unica rete informativa che alimenti i diversi serbatoi di dati

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La revisione dei criteri di classamentoLa revisione dei criteri di classamento

L’Amministrazione catastale intende rivedere i criteri di classamento su basi parametriche

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Si ritiene che tali criteri risolvino gli attuali problemi in quanto assicurano

trasparenza del processo logico oggettività del risultato possibilità di dinamicizzare la valutazione

nel tempo

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I possibili nuovi criteri di classamento ......

Non sono trascurabili le potenzialità di utilizzo, seppure in via di prima approssimazione, dell’attuale classamento delle 43 milioni di unità immobiliari censite.

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Dal punto di vista teorico....

Con i criteri parametrici si effettuano stime di beni immobili avendo a disposizione prezzi/canoni di altri beni di cui si conoscono le caratteristiche posizionali, ambientali, tipologiche, ecc.

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Si osserva che: i criteri parametrici hanno bisogno di un notevole

numero di dati e per questo motivo hanno una ridotta applicazione pratica

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Tali criteri possono correttamente funzionare solo se si impongono dei vincoli con cui neutralizzare gli effetti di numerose caratteristiche

In ambito catastale, lo strumento ideato per neutralizzare le caratteristiche più importanti è la microzona.

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I possibili nuovi criteri di classamento .......

Essi si occupano in realtà della stima dei cosiddetti prezzi marginali impliciti delle caratteristiche che contraddistinguono le u.i.u.

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I possibili nuovi criteri di classamento .........

Il concetto base parte dal presupposto che il valore Vi di una u.i. è uguale a quello di un’altra u.i. di prezzo noto Pn più o meno i costi K delle differenti caratteristiche

Vi = Pn +/- K

PS. K è anche detto parametro globale di apprezzamento

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Le principali caratteristiche sono riferibili:

al fattore posizionale correlato a livello di infrastrutture e dei servizi (qualità urbana) e livello di

pregio o di degrado dei caratteri paesaggistici, naturalistici e determinati dall’attività umana (qualità ambientale) della microzona

al fattore edilizio correlato a dimensione e tipologia, destinazione funzionale, epoca di

costruzione, struttura e dotazione impiantistica, qualità e stato edilizio, pertinenze esclusive e livello di piano del fabbricato della singola unità immobiliare

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Una possibile ipotesi operativa potrebbe prevedere

la scelta della categoria in base alla destinazione ed alla tipologia (ad es. un’abitazione in condominio è R1, una villetta è R2, ecc.)

la determinazione della tariffa in base al confronto tra le tariffe della categoria prescelta con il risultato della seguente espressione:

T = V x r = (Va +/- Ka + (Vc +/- Kc)) x r

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I termini dell’uguaglianza

T = V x r = (Va +/- Ka + (Vc +/- Kc)) x r

Va è la quota di valore pertinente al suolo (costante nella microzona)

Vc è il costo di costruzione a nuovo delle diverse tipologie immobiliari

Ka è il fattore posizionale

Kc è il fattore edilizio

r è il saggio di fruttuosità catastale

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I termini dell’uguaglianza ........

Vc, potrebbe essere stabilito per aree geografiche allo stesso modo dell’equo canone

E’ problematica, invece, la scelta di r : sono allo studio varie ipotesi. Una di queste

potrebbe prevedere l’individuazione dei saggi per microzona attraverso il rapporto tra canoni e prezzi di vendita accertati sul mercato da uno speciale osservatorio

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Le caratteristiche

Ancor più problematica è la scelta delle caratteristiche e l’individuazione del loro peso

Anche per questi elementi sono in corso studi e sperimentazioni e confronti con il mondo scientifico

Si tende di costruire delle rubriche di coefficienti, una per ogni caratteristica, valide a livello nazionale

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Le principali caratteristiche ........

Si ipotizza che: a livello nazionale, ogni caratteristica possa

incidere in termini assoluti tra il coefficiente 0 ed il valore n

a livello di microzona, si sceglierà, per ogni caratteristica, l’intervallo di coefficiente che interessa

Tali operazioni verranno gestite con procedure informatiche

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I vantaggi

In questo modo non è più necessario fare riferimento a modelli di unità tipo

Occorre però istituire Osservatori con il compito di tenere monitorato il territorio, i quali a scadenze prefissate si possano effettuare le occorrenti revisioni (utilizzando strumenti informatici)

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La revisione del classamentoLa revisione del classamento

Si tratta di attribuire a più di 40 milioni di u.i. ordinarie un nuovo classamento sulla base:

dell’articolazione del territorio in microzone; dei nuovi quadri di categoria e classificazione dei criteri e dei fattori di classamento

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La revisione del classamento ............

la categoria verrà assegnata in funzione della destinazione e tenendo conto di quella attuale

la classe verrà assegnata tenendo conto dei livelli di redditività pertinenti alla microzona di ubicazione

In ogni caso, si farà largo uso di procedure informatiche e delle informazioni emergenti dall’attuale classamento e da

testimoni privilegiati conoscitori del territorio

In ogni caso, si farà largo uso di procedure informatiche e delle informazioni emergenti dall’attuale classamento e da

testimoni privilegiati conoscitori del territorio

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è una superficie lorda, determinata con criteri di tipo commerciale, costituita dalla somma della superficie: di ambienti caratterizzati da diverso

apprezzamento di pertinenze esclusive (balconi, terrazzi, aree

scoperte)

La superficie catastaleLa superficie catastale

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la superficie lorda degli ambienti principali ed accessori costituenti l’unità immobiliare, considerando uno spessore massimo dei muri di 50 cm (25 cm se si tratta di muri in comunione)

la superficie di balconi, terrazzi, aree scoperte

i coefficienti di ragguaglio che consentono di uniformare l’apprezzamento di accessori e pertinenze a quello dei locali principali

Gli elementi che costituiscono la superficie catastale

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Il mq catastale

E’ stato adottato un criterio unico a livello nazionale, sia per motivi di

semplicità sia nella speranza di creare le premesse per una standardizzazione dei diversi sistemi di misurazione della superficie oggi esistenti

il riferimento al mq comprensivo dei muri, in quanto è quello più diffuso sul mercato e a cui sono riferiti i valori ed i canoni rilevabili commercialmente

I coefficienti di ragguaglio sono stati stabiliti dopo aver analizzato gli usi del mercato nelle diverse e più significative località nazionali

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Il mq catastale: alcune definizioni

Locali o vani principali: sono locali aventi funzione principale per la categoria cui appartiene l’unità immobiliare per le abitazioni: le camere, la sala, lo studio, la cucina,

ecc. per le autorimesse: il vano di deposito dei veicoli per i negozi: i locali di vendita ecc.

Locali accessori a servizio diretto di quelli principali: sono locali ad uso corridoio, ripostiglio, bagni, ingresso, retronegozi, depositi di autorimesse, ecc.

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Locali o vani accessori a servizio indiretto di quelli principali: sono locali aventi funzione complementare non indispensabile per la categoria cui appartiene l’unità immobiliare (quali cantine, soffitte, depositi, ecc.). Possono essere: comunicanti dall’interno con l’u.i. (cioè con locali principali

ed accessori diretti) non comunicanti dall’interno con l’u.i.

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Balconi, terrazzi e simili di pertinenza esclusiva. Sono comunicanti quando sono collegati direttamente

all’u.i. a mezzo porte (anche attraverso scale) Sono non comunicanti nel caso contrario

Aree scoperte di pertinenza esclusiva. Si tratta di aree cortilive, giardini, aree a parcheggio (non

qualificabili quali autorimesse o posti macchina scoperti) di uso esclusivo dell’u.i.

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Il mq catastale : alcune particolarità

Lo spessore: dei muri interni e perimetrali

viene considerato per intero fino ad un massimo di cm 50;

dei muri in comunione viene computato per il 50%, fino ad un massimo di cm 25;

Lo spessore: dei muri interni e perimetrali

viene considerato per intero fino ad un massimo di cm 50;

dei muri in comunione viene computato per il 50%, fino ad un massimo di cm 25;

50 cm

25 cm

altra proprietà

25 cm

25 cm

50 cm

50 cm

spessore muro reale

spessore muro catastale

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La superficie dei locali principali e degli accessori: aventi altezza utile inferiore a

1,50 metri non entra nel computo della superficie catastale

La superficie dei locali principali e degli accessori: aventi altezza utile inferiore a

1,50 metri non entra nel computo della superficie catastale

1,49 m

1,49 m

tavernetta

soffitta

sezione

piantatavernetta

superficie non computabile

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La superficie di scale, ascensori, rampe e simili: si calcola una sola volta

misurando la loro proiezione orizzontale

La superficie di scale, ascensori, rampe e simili: si calcola una sola volta

misurando la loro proiezione orizzontale

sezionepianta

superficie vano scalecomputabile una sola volta

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Il mq catastale: i criteri per i diversi gruppi

Immobili del gruppo R

100 %100 %

(50% per R/4)

50 % 25 % 30 % 10 %

Accessori indiretti(cantine, soffitte, ecc.)

comunicantinon

comunicanti

comunicanti

fino a 25 mq oltre 25 mq

15 % 5 %

non comunicanti

fino a 25 mq oltre 25 mq

10 % 2 %

Aree scoperteesclusive (1)

fino alla sup. dei locali(a +b)

oltre la sup. dei locali(a+b)

(1) Per la categoria R2 (ville e villini) l’area scoperta esclusiva si computa solo per la quota eccedente il quintuplo della superficie dei vani principali e degli accessori diretti (S1).

(2) Per le u.i. di questo gruppo, la superficie complessiva S2, degli accessori indiretti, dei balconi e terrazze e delle aree scoperte esclusive, entra nel computo della superficie catastale sino al massimo del 50 % della superficie dei vani principali e degli accessori diretti (S1).

Balconi, terrazze e simili

S1 S2 (2)

Locali principali

Accessori diretti

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Immobili del gruppi P

100 % 100 % 50 % 25 % 10 %


comunicantinon

comunicanti

Aree scoperteesclusive

Anche per le u.i. di questo gruppo, la superficie complessiva S2, degli accessori indiretti e di balconi e terrazze, entra nel computo della superficie catastale sino al massimo del 50 % della superficie dei vani principali e degli accessori diretti (S1).


S1 S2

Locali principali

Accessori diretti

0 %

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Immobili del gruppo T

Locali principali

100 %

Accessori diretti

50 % 25 % 10 %


comunicantinon

comunicanti

10 % 20 %

Aree scoperteesclusive

solo per la categoria

T/1)


S1 S2

100 % (50%

per T/1)

per tutte le categorie esclusa la

T/1)

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La superficie Catastale

Sc = S1 + S2

1) si misura al lordo dei muri e si computa con i coefficienti indicati a lato

2) lo spessore dei muri si calcola fino ad un massimo di 50 cm (se in comunione 25 cm)

3) la superficie di scale, ascensori e simili si calcola una sola volta nella proiezione orizzontale

4) la superficie di locali con altezza inferiore a m 1,50 non si computa

5) la Sc si arrot. al mq

ORDINE DESCRIZIONECOEFFICIENTI DI RAGGUAGLIO

Gruppo R Gruppo P Gruppo T

A 1 Vani principali 1,00 1,00 1,00

Accessori diretti

B 1tutte le categ. ordinarie escluso R/4

e T/11,00 1,00 1,00

2 categorie R/4 e T/1 0,50 0,50

TOTALE 1 S1 S1 S1

Accessori indiretti

C 1 comunicanti 0,50 0,50 0,50

2 non comunicanti 0,25 0,25 0,25

Balconi, terrazze e simili 0,10 0,10

1 comunicanti sino a 25 mq 0,30

D 2 comunicanti oltre 25 mq 0,10

3 non comunicanti sino a 25 mq 0,15

4 non comunicanti oltre 25 mq 0,05

Aree scoperte esclusive 0,00 0,10

1 fino al100 % di S1 0,10

E 2 oltre il 100% di S1 0,02

3 categoria R/2 fino a 5 volte S1 0,00

4 per la categ. T1 0,20

TOTALE 2 S2 (1) S2 (1) S2

NOTA (1)

se S2 > 50% S1 S2 = 0,50 S1 0,50 S1

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ESEMPIO N. 1 N. DESCRIZIONE SUP LORDA COEFF. DI SUPERFICE CATASTALE

CATEGORIA R/1 mq RAGGUAGLIO mq

Vani principali 80,00 1,00 80,00

Accessori diretti

1 tutte le categ. escluso R/4 e T/1 20,00 1,00 20,00

solo categ. R/4 e T/1 0,50 0,00

Scale, ascensori, ecc. 1,00 0,00

Accessori indiretti S1 = 100,00 100,00

comunicanti 0,50 0,00

non comunicanti 20,00 0,25 5,00


comunicanti sino a 25 mq 10,00 0,30 3,00

2 comunicanti oltre 25 mq 0,10 0,00

non comunicanti sino a 25 mq 0,15 0,00

non comunicanti oltre 25 mq 0,05 0,00

solo categ. dei gruppi P e T 0,10 0,00

Aree scoperte esclusive-50

Sup. aree scoperte categ. R/2 0,00

Sup. aree scoperte altre categorie del gruppo R

0,00

Sup. aree scoperte categ. T/1 0,20 0,00

Sup. aree scoperte altre categorie del gruppo T

0,10 0,00

S1/2 = 50,00 Totale 2 3,00

S2 = 3,00 3,00

S1 + S2 = 103,00

Arrotondato a mq 103

OGGETTO:

Appartamento in fabbricato condominiale, con cantina all'interrato, soffitta sottotetto non comunicante e balcone.

Gaetano Di Stefano

ESEMPIO N. 2N. DESCRIZIONE

SUP LORDA

COEFF. DI SUPERFICE CATASTALE



Accessori diretti


solo categ. R/4 e T/1 0,50 0,00





Totale superficie lorda 108,00







Aree scoperte esclusive -50



150,00 11,00



0,10 0,00

S1/2 = 50,00 Totale 2 16,40

S2 = 16,40 16,40

S1 + S2 = 116,40


OGGETTO:

Appartamento in fabbricato condominiale, posto al piano rialzato, dotato di area scoperta esclusiva, di cantina all'interrato e balconi.

Gaetano Di Stefano


SUP LORDA COEFF. DI

SUPERFICE CATASTALE



Accessori diretti


solo categ. R/4 e T/1 0,50 0,00








2 comunicanti oltre 25 mq 100,00 0,10 10,00




Aree scoperte esclusive -25


Sup. aree scoperte altre categorie del gruppo R 0,00


Sup. aree scoperte altre categorie del gruppo T 0,10 0,00

S1/2 = 25,00 Totale 2 17,50

S2 = 17,50 17,50

S1 + S2 = 67,50

Arrotondato a mq 68

OGGETTO:

Appartamento in fabbricato condominiale, posto al piano rialzato, dotato di cantina all'interrato e terrazzo di ampia superficie.

Gaetano Di Stefano


SUP LORDA COEFF. DI

SUPERFICE CATASTALE



Accessori diretti


solo categ. R/4 e T/1 0,50 0,00

Scale, ascensori, ecc. 12,00 1,00 12,00


comunicanti 80,00 0,50 40,00

non comunicanti 0,25 0,00








Aree scoperte esclusive 15,1

Sup. aree scoperte categ. R/2 1000,00 15,10

Sup. aree scoperte altre categorie del gruppo R 0,00


Sup. aree scoperte altre categorie del gruppo T 0,10 0,00

S1/2 = 84,90 Totale 2 25,60

S2 = 25,60 25,60

S1 + S2 = 195,40


OGGETTO:

Villino su due piani, dotato di ampia cantina comunicante, di portico, terrazzo ed area scoperta di ampia superficie.

Gaetano Di Stefano


SUP LORDA COEFF. DI

SUPERFICE CATASTALE



Accessori diretti


solo categ. R/4 e T/1 0,50 0,00












Aree scoperte esclusive 393,988

Sup. aree scoperte categ. R/2 20000,00 393,99


0,00



0,10 0,00

S1/2 = 150,30 Totale 2 411,49

S2 = 150,30 150,30

S1 + S2 = 450,90


OGGETTO:

Villa su più piani, dotata di locali di deposito e lavanderia non comunicanti, portico, terrazzi comunicanti ed area scoperta di amplissima superficie.

Gaetano Di Stefano


SUP LORDA

COEFF. DI SUPERFICE CATASTALE



Accessori diretti

1 tutte le categ. escluso R/4 e T/1 1,00 0,00

solo categ. R/4 e T/1 6,00 0,50 3,00







comunicanti sino a 25 mq 0,30 0,00





Aree scoperte esclusive -7,5

Sup. aree scoperte categ. R/2 0,00Sup. aree scoperte altre categorie

del gruppo R0,00

Sup. aree scoperte categ. T/1 0,20 0,00Sup. aree scoperte altre categorie

del gruppo T0,10 0,00

S1/2 = 7,50 Totale 2 0,00

S2 = 0,00 0,00

S1 + S2 = 15,00

Arrotondato a mq 15

OGGETTO:

Autorimessa con locale di deposito retrostante.

Gaetano Di Stefano


SUP LORDA

COEFF. DISUPERFICE CATASTALE

CATEGORIA T/1 mq RAGGUAGLIO mq


Accessori diretti

1 tutte le categ. escluso R/4 e T/1 1,00 0,00

solo categ. R/4 e T/1 60,00 0,50 30,00



comunicanti 80,00 0,50 40,00




comunicanti sino a 25 mq 0,30 0,00





Aree scoperte esclusive-80,25



0,00

Sup. aree scoperte categ. T/1 400,00 0,20 80,00


0,10 0,00

S1/2 = 80,25 Totale 2 80,00

S2 = 80,00 80,00

S1 + S2 = 240,50


OGGETTO:

Negozio con vani di vendita su più piani, deposito comunicante al piano interrato, area scoperta esclusiva.

Documents

La necessità di una profonda revisione: