INVESTISSEMENT LOCATIF : tirez profit du dispositif Duflot · 2013-10-17 · Réussir un investissement locatif en Duflot OCTOBRE 2013 / TOUS DROITS RÉSERVÉS 3 Avez-vous le bon

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tirez profit dudispositif Duflot

INVESTISSEMENT LOCATIF :

13 P A G E S d e c o n s e i l s

Réussir un investissement locatif en Duflot

OCTOBRE 2013 / TOUS DROITS RÉSERVÉS2


Rentabilité,avantage

fiscal... notreguide vouspermettra de juger

l’intérêt réel du Duflot

SOM

MAI

RE

A certaines conditions,le Duflot permet de seconstituer des revenuscomplémentaires avecl’aide du fisc.

La vigilance s’impose sur les loyers et le prixd’achat pour s’assurerune rentabilité satisfaisante.

La fiscalité des plus-values réaliséeslors de la vente d’unbien locatif est plus avantageuse.

Tous les investisseursn’ont pas forcément intérêt à défiscaliser en Duflot. Simulations.

p. 8

p.10p. 4

Tout ministre du Logement qui se respecte se doit d’avoir une loi de défiscalisation à son nom! Avec pour objectif de contribuer à l’instabilité fiscale si caractéristique à notre pays.Cécile Duflot n’échappe pas à la règle. Le projet de loi de la ministre écologiste est né sous une mauvaise étoile. Très vite, les lobbys se sont empressés de critiquer une formule trop sociale, insuffisamment rentable… Malgré tout, le Duflot est en application depuis le 1er janvier 2013. Une fois passé le temps des pressions, voici venue l’heure de l’analyse véritable. Notre dossier spécial fait le point sur l’ensemble des contours de l’investissement Duflot avec son mode de fonctionnement et ses contraintes. L’occasion de savoir si cette formule est ou non adaptée à votre situation.Avec, en prime, nos conseils pour bien réussir votre opération. Suivez le guide.

Méhaignerie,Périssol, Quilès...

p. 3


OCTOBRE 2013 / TOUS DROITS RÉSERVÉS 3


Avez-vous le bon profilpour investir en Duflot ?L’avantage fiscal du Duflot n’est pas forcément intéressant pour tous les investisseurs : il faut tenir compte de son profil de contribuable et de ses pratiques de défiscalisation.

Les Durand ont des revenus moyens qui les fonttout juste franchir le seuil d’imposition de 30 %.

Ils n’ont jamais réalisé de placementsde défiscalisation. Ils n’ont doncpas à se préoccuper de ce plafond

de 10 000 euros. Agés de 55 ans et propriétaires de leur résidence principale,

ils veulent investir dansl’immobilier locatif dans le but

d’avoir un revenu locatif pourcompléter leurs retraites. Le Duflot est

cohérent avec leur situation et leurs objectifs. Le montant de leur investissement doit êtredapté à leur impôt. En achetant un ou deux bienspour un montant de 230 000 euros, ils auront droit à une réduction d’impôt de 41 400 euros.Soit 4 600 euros par an pendant neuf ans et unimpôt sur le revenu quasi nul sur cette période.

Les Dupont ont des revenus élevés. Leurtranche marginale d’imposition est de 41 %. Ils bénéficient de trois créditsd’impôt : intérêts d’emprunt pour la résidence principale,salariée à domicile et gardedes enfants. Grâce à 7 000 euros de réduction,ils abaissent la facturefiscale à 23 885 euros. Ilsveulent investir 300 000 eurosdans le Duflot afin d’obtenirchaque année 6 000 euros supplémentairesd’économie d’impôt. Mais les trois créditsd’impôt dont ils bénéficient entrent dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 euros. Du coup, la réduction Duflotserait limitée à 3 000 euros. Inutile d’y investir.

Taxé à 30 %, ce couple peutsigner�Revenus imposables : 52 840 euros

� Impôt sur le revenu et taux marginal d’imposition : 4 719 euros et 30 %.

Taxée à 41 %, cette familles’abstiendra,le plafond des nichesfiscales étant atteint� Revenus imposables : 160 000 euros

� Impôt sur le revenu et tauxmarginal d’imposition : 23 885 euros et 41 %.

OUINON,

plafonnement

des niches

fiscales atteint

Cas 1 Cas 2


Depuis 1984, l’Etat a mis en place

des dispositifs d’investis sement

locatif à incitation fiscale (voir

infographie ci-contre). Sous for me

d’amortissement pour certains, de réduc tion

d’impôt pour d’autres, le principe reste le

même : donner un avantage fiscal à l’investis -

seur prêt à mettre en location pendant un

certain temps son logement. Le dernier en

date : le dispositif d’investissement locatif

Duflot. Entré en vigueur au 1er janvier 2013, il

succède au dispositif Scellier et lui emprunte

largement dans les grands contours. Le Duflot

vise les investissements réalisés entre le

1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016.

30 régimes de défiscalisationimmobilière en 29 ans !

>Méhaignerie

>Pons DOM-TOM

>Méhaignerie 2

e version

>Locations personnes

défavorisées

>Méhaignerie 3

e version

>Quilès M

éhaignerie

4e version

>Malraux nouvelle

version

>Périssol

1986 1990 1993 1995 19961984

Une défiscalisation intéressante sous conditions

A condition d’être sélectif et de respecter certaines contraintes, le Duflot est un bonmoyen de se constituer, avec l’aide du fisc, des revenus complémentaires.

Réussir un investissement locatif en DuflotRéussir un investissement locatif en Duflot


OCTOBRE 2013 / TOUS DROITS RÉSERVÉS


Important : il rentre dans le plafonnement des

niches fiscales, passé à 10000 euros depuis le

1er janvier 2013. Pour l’investisseur, 4 grandes

conditions sont à respecter.

Une durée d’engagement locatif de neuf ansA condition de louer le logement

pendant neuf ans, les investisseurs-bailleurs

bénéficient d’une réduction d’impôt de 18 %

du montant de leur investissement, dans la

limite de 300000 euros, soit

54000euros répartis sur neuf

ans. La carotte fiscale est

plus avantageuse que dans

la dernière monture de la loi

Scellier. Il faut toutefois

savoir que la réduction d’im-

pôt est calculée sur un prix

de vente plafond de 5500eu-

ros par mètre carré, quelle

que soit la zone de construction. Par exemple,

si vous achetez un 45 mètres carrés à Paris à

10000 euros le mètre, votre avantage fiscal

ne sera calculé que sur 247500 euros. Par

1

>Malraux nouvelle version

>Invest. forestiers 4

e version

>Girardin 3

e version

>Scellier

>Bouvard-Censi

>Monuments historiques

nouvelle version

>Girardin 2

e version

>Loi résidences tourism

e

4e version

>Robien recentré

>Borloo

>Invest. forestiers 3

e version

>Résidences de tourisme

3e version

>Investissements

forestiers 2

e version

>Besson neuf et ancien

>Résidences de tourisme

>Pons DOM-TOM 2

e version

>Investissementsforestiers

>Lienemann

>Girardin DOM-TOM

>Résidences de tourisme 2

e vers.

>Robien

1999 2001 2002 2004 20052003 2006 2007 2008 2009

>Duflot

2013

ailleurs, pour être éligible au Duflot, le

logement doit répondre aux dernières normes

énergétiques, être labellisé BBC (bâtiment basse

consommation) ou RT 2012 (réglementation

thermique). A l’inverse du précédent dispositif,

aucune bonification n’est pré vue en cas de respect

d’une performance énergétique supérieure à ce

que prévoit la législation en vigueur.

En outre, le logement doit être loué nu, à

titre de résidence principale du locataire.

L’engagement de louer son logement pendant

neuf ans doit prendre effet dans les douze mois

suivant la date d’achèvement de l’immeuble

ou de son acquisition.

Des plafonds de loyers à respecterA l’instar du dispositif Scellier, le

Duflot impose au bailleur des plafonds de loyers

par zone géographique A bis, A et B1 (voir

page 8). A cela s’ajoute le respect de plafonds

de ressources dont les seuils ont été fixés de

façon à ce que les logements construits profitent

aux classes modestes et moyennes. Par exemple,

en zone B1 – Bordeaux, Lille, Lyon ou

2

La réduction d’impôt est calculée sur unprix de vente de 5 500 euros parmètre carré quelleque soit la zone

5



Marseille –, les revenus imposables d’un couple

doivent être inférieurs à 39731 euros. Ils ne

doivent pas excéder 71515euros en zone A bis

pour un couple avec un enfant à charge. Pour

une personne seule, le plafond est fixé à

36502euros en zone A et A bis, 29751euros en

zone B1. C’est le revenu fiscal de référence du

locataire qui est pris en compte (voir tableau).

Ces plafonds ne doivent pas être perçus comme

un frein pour les investisseurs dans la mesure

où ils concernent 80% des Français.

Sélectivité maximalepour le choix du produitLa défiscalisation via l’immobilier

locatif a son lot de déçus. Dans plusieurs

agglomérations françaises, les constructions

ont été trop nombreuses, laissant ainsi aux pro-

priétaires un bien sans locataire et qui plus est

déprécié. Restez donc sur vos gardes et

choisissez minutieusement votre produit. En

effet, si l’immobilier reste un actif physique,

appréciable en période de crise financière et

considérée comme une « valeur refuge », cet

investissement n’est pas sans risques. Le

3


marché de la pierre montre sérieusement des

signes de faiblesse depuis deux années consé -

cutives, avec un volume de transactions en

baisse dans l’ancien et dans le neuf. Quant aux

prix, l’euphorie est bel et bien finie.

Pour limiter les risques, le premier critère à

prendre en compte reste l’emplacement. Le

bien doit se trouver d’abord dans une

ville économiquement dynamique, avec un

important bassin d’emplois, idéalement situé

dans une ville étudiante. Les grandes villes

françaises comme Lyon, Bordeaux, Lille,

Nantes ou Toulouse offrent de belles

opportunités en Duflot. Prudence toutefois.

Souvent cons truits à l’extérieur du centre-ville,

le logement neuf doit toutefois se situer « au

cœur de ville », permettre au locataire de

regagner rapidement et facilement le centre-

ville que ce soit par le tramway, le bus ou le

métro. Le logement doit également se situer

à deux pas de toutes les commodités, des com-

merces et des transports. Aussi est-il préférable

de choisir une petite surface pour pouvoir le

louer à des étudiants ou à des jeunes actifs.

Les studios et les T2 sont toujours les plus

SITUATION FAMILIALEPLAFONDS DE RESSOURCES DES LOCATAIRES

Zone A Bis Zone A Zone B1 Zone B2

Personne seule 36 502 € 36 502 € 29 751 € 26 776 €

Couple 54 554 € 54 554 € 39 731 € 35 757 €

Personne seule ou couple + 1 enfant à charge 71 515 € 65 579 € 47 780 € 43 002 €

Personne seule ou couple + 2 enfants à charge 85 384 € 78 550 € 57 681 € 51 913 €



Majoration pour personne à charge complémentaire + 12 736 € + 11 659 € + 8 531 € + 7 677 €

Des plafonds ciblés pour les classes modestes et moyennes




Quelques subtilités à connaître L’investisseur peut acheter deux logements Duflot par an (au lieu d’un Scellier par an) toujours dans la limite de 300 000 euros annuels. De quoipermettre de diversifier son risque mais aussi d’obtenir une meilleure liquidité en cas de revente de l’un des deuxlogements et de transmettre par la suite deux biens immobiliers. Dans ce cas, il est préférable d’acheter deux deux-piècesplutôt qu’un logement quatre-pièces.

S’il vise principalement les logementsneufs, le Duflot peut aussi concerner la réhabilitation lourde par les promoteursd’immeubles anciens entiers, ainsi que les logements anciens. Dans ce dernier cas de figure, le logement doit être acquis postérieurement au 1er janvier 2013 et ne pas répondre à au moins quatre des quinze caractéristiques de décence et à au moins six des douze performancesénergétiques exigées pour être mis en location.

Un logement ne peut être habité par un parent proche si l’on veut bénéficier des avantages fiscaux.

recherchés par les locataires. Pour éviter toute

vacance – trois mois de loyers impayés, c’est

un rendement amputé d’un quart–, il faut

soigneusement étudier la demande locative.

Celle-ci doit être forte et solvable. Enfin, le

prix d’achat doit correspondre à la valeur de

marché pour éviter de perdre de l’argent en

cas de revente du bien locatif.

Se fixer un objectif patrimonialhors défiscalisationQue vous soyez trentenaire ou

quinquagénaire, investir dans l’immobilier locatif

est plus que jamais un choix sur le long terme.

La carotte fiscale n’est que la cerise sur le gâteau!

Cet investissement doit avant tout répondre

à un objectif patrimonial. Par exemple, se

constituer un patrimoine immobilier et, de ce

fait, anticiper son niveau de retraite ou encore

préparer sa transmission. De même, profiter de

l’effet de levier du crédit avec des taux d’emprunt

très bas autour de 3,20 % sur vingt ans et

inférieurs à 3 % sur quinze ans, ou diversifier

son patrimoine en parallèle à d’autres actifs

financiers (actions, obligations...) sont des

raisons pour investir en Duflot.

Si vous n’avez pas les fonds nécessaires pour

acheter votre résidence principale, commencer

à se constituer un patrimoine immobilier en

investissant dans une petite surface dans une

ville de province peut être judicieux. A condition

toutefois de ne pas envisager votre propre

résidence principale dans les dix ans à venir.

Derniers critères à prendre en compte : disposer

de liquidités suffisantes en cas de coup dur, et

verser au minimum 3000 euros au fisc.

4

Réussir un investissement locatif en DuflotRéussir un investissement locatif en Duflot

Quelle rentabilité locative atten -

dre d’un investissement locatif ?

Cette question est dans la bouche

de chaque investisseur. Logique !

Faire gonfler l’épargne investie est une attente

légitime quel que soit l’investissement choisi.

Si l’immobilier demeure une valeur sûre,

cet investissement n’est pas sans peine.

L’investisseur doit trouver les locataires et

se tenir à disposition. Cela implique un

minimum de gestion et de temps. Par ailleurs,

face à un marché immobilier plus frileux et

plus attentiste, la revente peut être compliquée.

La rentabilité doit donc être au rendez-vous.

Pour la calculer, il faut regarder à la fois le prix

d’achat, le loyer de marché ainsi que le loyer

fixé en Duflot.

Loyers : ciblez les petites surfacesLes plafonds de loyers s’apparentent à ceux

pratiqués dans la version « sociale » de la loi

Scellier. Ils sont fixés par zone géographique :

de 16,52 euros par mois le mètre carré en zone

A bis (Paris et 68 communes du 78, 92, 93 et

94), 12,27 euros en zone A (le reste de la région

Rentabilité : les précautions à prendre Pour s’assurer une rentabilité

satisfaisante, il faut être vigilant sur les loyers et le prixd’achat. Conseils pour optimiserson investissement.




parisienne, la Côte d’Azur, le Genevois

français) et 9,88 euros en zone B1 (les agglo -

mérations de plus de 250 000 habitants). Grosso

modo, ils se situent à 20 % en-dessous des

loyers de marché. Mais le dispositif Duflot,

contrairement à ses prédécesseurs, tient compte

de la taille du logement. Un coefficient multi-

plicateur pondère les plafonds de loyers, ce qui

permet de favoriser les petites surfaces, studios

et deux-pièces. Une idée judicieuse car les

petites surfaces se louent généralement plus

cher que les grandes. Exemple : en zone B1,

un studio de 30 mètres carrés situé dans une

zone où le plafond de loyer Duflot est de 9,88

euros par mètre carré et par mois pourra se

louer 11,86 euros du fait du coefficient.

L’ajustement peut être complété en tenant

compte de la moitié des surfaces annexes

jusqu’à 8 mètres carrés.

Prix d’achat : privilégiez la zone B1 Alors que les prix d’achat restent très élevés à

Paris et en région parisienne, les prix d’achat

restent plus abordables en zone B1 (aggloméra-

tions de plus de 250 000 habitants) et les plafonds

de loyers s’approchent des loyers de marché

(voir tableau). Ainsi, cette dernière zone géo-

graphique apparaît comme la seule vraiment

rentable. Les loyers y sont en phase avec le

marché et le mètre carré s’y achète entre 3 000

et 4 000 euros. De quoi donner un véritable po-

tentiel d’investissement locatif à des villes

comme Lyon, Rennes, Nantes ou Bordeaux.

Toutefois, des villes situées en zone A ne sont

pas à exclure. C’est le cas, par exemple, de

Châtillon, Gennevilliers ou Montreuil. Compte

tenu des tarifs de Paris et des communes limi -

trophes très huppées ainsi que des plafonds de

loyers Duflot bien en-dessous de ceux du

marché, un tel montage n’est pas conseillé.

Plafonds Duflot : 9 villes au-dessus du marché

Ville Loyer marché

LoyerDuflot Ville Loyer

marchéLoyerDuflot

Albi 8,9 € 8,5 € Montauban 8,2 € 9,8 €

Amiens 11,7 € 8,5 € Montbéliard 8,7 € 8,5 €

Angers 10,4 € 8,5 € Montpellier 13,5 € 9,8 €

Argenteuil 15,7 € 12,2 € Mulhouse 7,9 € 8,5 €

Auxerre 9,0 € – Nancy 10,4 € 9,8 €

Beauvais 10,8 € 8,5 € Nantes 11,7 € 9,8 €

Belfort 8,6 € 8,5 € Nice 14,5 € 12,2 €

Besançon 9,4 € 8,5 € Nîmes 10,1 € 8,5 €

Bordeaux 12,2 € 9,8 € Niort 8,8 € 8,5 €

Boulogne-Billancourt 21,1 € 16,5 € Orléans 11,0 € 9,8 €

Bourges 8,4 € 8,5 € Paris 24,1 € 16,5 €

Brest 8,7 € 8,5 € Pau 10,4 € 8,5 €

Brive-la-Gaillarde 8,4 € 8,5 € Perpignan 9,9 € 8,5 €

Caen 11,6 € 8,5 € Poitiers 10,4 € 8,5 €

Charleville-Mézières 8,3 € 8,5 € Quimper 8,7 € 8,5 €

Clermont-Ferrand 9,9 € 9,8 € Reims 12,1 € 8,5 €

Créteil 15,3 € 12,2 € Rennes 11,8 € 9,8 €

Dijon 11,1 € 8,5 € Roubaix 15,2 € 9,8 €

Evreux 10,6 € 8,5 € Rouen 11,4 € 9,8 €

Evry 12,8 € 12,2 € Saint-Denis 16,0 € 16,5 €

Grenoble 12,0 € 9,8 € Saint-Etienne 8,2 € 8,5 €

La Rochelle 14,5 € 9,8 € Saint-Quentin 8,5 € 8,5 €

Le Havre 10,8 € 8,5 € Strasbourg 12,5 € 9,8 €

Le Mans 8,4 € 8,5 € Toulon 11,0 € 9,8 €

Lille 13,5 € 9,8 € Toulouse 11,8 € 9,8 €

Limoges 9,0 € 8,5 € Tourcoing 10,3 € 9,8 €

Lyon 12,7 € 9,8 € Tours 10,6 € 9,8 €

Marseille 12,6 € 9,8 € Troyes 9,3 € 8,5 €

Metz 9,5 € 9,8 € Versailles 18,5 € 16,5 €Sources : Clameur, Mieux Vivre Votre Argent




Plus-values immobilières:ce qui changeBonne nouvelle : le régimed’imposition des plus-valuesréalisées lors de la vente d’un bien locatif (ou d’unerésidence secondaire) a été allégé. Avec une périoded’un an très favorable.

Le terrain fiscal n’a pas jamais été

très stable dans notre pays. Force

est de constater qu’avec la crise

financière, puis le changement de

majorité, il est devenu mouvant. Difficile de

s’y retrouver… Rien que l’an dernier, une loi

de finances et trois lois de finances rectificatives

ont été votées par le Parlement. Avec, à la

clef, de nombreuses modifications peu




les comptes! 7,5 % + 15 %... Votre prix

d’acquisition peut être majoré de 22,5 %

pour réduire le montant de l’éventuelle

plus-value taxable.

Le montant de la cessionCette fois, la règle est simple : il s’agit

du prix indiqué dans l’acte. Il peut

toutefois être minoré de certaines dépenses,

comme le coût des diagnostics obligatoires.

L’abattement par année de détentionMontant de la cession minoré du prix

d’achat égale plus-value brute. Sur celle-ci

vont s’appliquer des abattements par durée

de détention. Ils ont été revus à la hausse

depuis le 1er septembre 2013. Avec toutefois

une nouvelle complexité : l’abattement diffère

pour le calcul de l’impôt et pour celui des

prélèvements sociaux.

Côté impôt, il faut déduire 6 % par année

de détention au-delà de la cinquième et

jusqu’à la vingt-et-unième. Puis, 4% la vingt-

deuxième année. La plus-value est alors

entièrement exonérée.

Côté prélèvements sociaux, la règle est plus

dure : l’abattement est égal à 1,65 % pour

chaque année au-delà de la cinquième et

jusqu’à la vingt-et-unième, 1,60 % la vingt-

deuxième année et 9% par année au-delà de

la vingt-deuxième. L’exonération reste

acquise au bout de trente ans, comme aupar-

avant. Conclusion : au bout de vingt-deux

ans, 72% de la plus-value nette reste taxable

aux prélèvements sociaux!

favorables aux épargnants . La rentrée 2013,

elle, a été plus positive.

Conformé ment à l’annonce de François

Hollande, le président de la République, la

taxation des plus-values

immobilières – calculées

en faisant la différence

entre prix de vente et

prix d’acquisition – est

allégée pour les rési-

dences secondaires et les

investis sements locatifs.

La résidence principale,

elle, reste exonérée.

Revue de détail du

mode de calcul des plus-

values pour bien comprendre l’addition fis-

cale… ou l’absence d’addition, lors de la

signature de la transaction chez le notaire.

Le calcul du prix d’achatVous avez acquis un bien au prix de

100000euros et envisagez de calculer

votre plus-value à partir de ce niveau? Erreur.

Le Code général des impôts vous autorise à

augmenter votre prix de revient de deux élé-

ments : les frais de notaire, payés lors de

l’acquisition, et les travaux réalisés. Vous ne

disposez d’aucune facture? Si vous avez acquis

le bien à titre onéreux, autrement dit s’il

ne s’agit pas d’une succession ou d’une

donation, vous pouvez appliquer d’office une

majoration de 7,5 % au titre des frais de

notaire. Pour les travaux, un taux de 15% est

autorisé si l’acquisition a été réalisée plus

de cinq ans avant la vente. Faites donc

1

2

3

Le prix d’acquisition peut être majoré de 22,5% pour réduire le montant de l’éventuelleplus-value taxable

Réussir un investissement locatif en duflot



L’abattement exceptionnel de 25%25 %, dites-vous? Que nenni… Car

ce bonus fiscal, valable pour les cessions

réalisées jusqu’à fin août 2014, s’applique

après imputation des abattements par année

de détention.

Exemple : vous vendez un bien après dix

ans. L’abattement fiscal s’établit à 30 % et

la décote sociale à 8,25 %. Si elle était ini-

tialement de 100, la base imposable se

retrouve ainsi réduite à respectivement 70

et 91,75. C’est sur ces montants que va

s’opérer la minoration de 25 %. Bref, vous

serez taxé sur 52,5 au taux de 19 % au titre

de l’impôt et sur 68,81 à 15,5% au titre des

prélèvements sociaux. Soit un taux d’impo-

sition de 20,64 %.

La surtaxeInstaurée l’an dernier, elle continue

d’exister en dépit de la réforme. Son

taux : 2 % au-delà de 50000 euros, 3 % au-

delà de 100000 euros, 4 % au-delà de

150000 euros, 5 % au-delà de 200000 euros

et 6% au-delà. Bon à savoir : elle s’applique

sur la base imposable de l’impôt. On y

échappe donc après vingt-deux ans!

5

4

Le bonus fiscal de 25 %, valable jusqu’à fin août 2014, s’applique après imputation des abattements par année de détention

Guide réalisé par MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT - Octobre 2013

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Directeur de la rédaction : Jean-François FilliatreRédaction : Marie-Dominique Dubois

Réalisation : Virginie Brenot et Silvia SimaoCrédits photos : Thinkstock

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