INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA – DINÂMICA RESUMIDA · Prospecção do terreno; ! Aquisição do terreno com superação de itens suspensivos, como análise urbanísca, documentação,

INCORPORAÇÃOIMOBILIÁRIA–DINÂMICARESUMIDA

ELYWERTHEIM/SECOVI-SP

! Prospecçãodoterreno;

! Aquisiçãodoterrenocomsuperaçãodeitenssuspensivos,comoanáliseurbanís;ca, documentação, tombamentos, plano diretor, lei dezoneamento,códigodeobras,ambiental,vizinhançaeoutros.

1.ATIVIDADEDELONGOPRAZO


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 121ºmês

12ºoumaismeses

! Aprovaçãodoprojetodearquiteturajuntoàprefeituraeaoutrosórgãospúblicos;

! Atendimentoadiversasexigências,porvezesconflitantes;

! Pagamento de outorgas onerosas e/ou atendimento de contrapar;dasexigidaspelosórgãospúblicos;

! Estruturação jurídicada incorporação imobiliáriaematendimentoà Lei4.591/1964.


12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 2412ºmês

24ºoumaismeses


! Comercializaçãodoempreendimento;

! Obtençãodefinanciamentoparaobra(60%a80%docustodaobra);

! Projetos técnicos execu;vos de estrutura, fundação, elétrica, hidráulica,sustentabilidade, acessibilidade, saneamento, reu;lização de água,paisagismoseoutros;

! Execuçãodaobra(contratosirretratáveisparafornecimentodemãodeobraemateriais);


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mês24ºmês


! Execuçãoderemediaçãodeáreacontaminada(seforocaso)pelaocupaçãode indústria e postos de gasolina. Vazios urbanos contaminados porocupação industrial anterior que, se não forem recuperados, podem serinvadidoscomperigoparaasaúdehumana;

! Obtençãodohabite-se,deinúmerascer;dõesealvarás;

! Registrodocondomínioeentregadoempreendimentoaosclientes;


conOnuação


2425262728293031323334353637383940414243444546474849505152535455565758596060ºoumais...

mês24ºmês

! Ocondomínioinstaladogeraaumentodetributos,comIPTU,demandaporserviços e bens de consumo no entorno. Isso gera empregos diretos eindiretos,melhora o ambiente urbano e pode contribuir com a segurançapública;

! Osetorimobiliárioépologeradordeempregos,tributos,negócios,rendaesoluçõesdeengenharia(meioambienteeoutras).


conOnuação


2425262728293031323334353637383940414243444546474849505152535455565758596060ºoumais...

mês24ºmês

! Clientepagaentre15%e20%dopreçoduranteasobras;

! Naentregadaschaves,oclientepagaosaldode80%a85%dopreço,pormeiodefinanciamentoe/oucomrecursospróprios;

! O incorporador só recebe 80% a 85% do preço na entrega doempreendimentoedaschavesaocomprador;

! Olucroocorresomentenaentregadoempreendimentocomorecebimentode100%dopreço;

! Oincorporadorrealiza100%doempreendimentocomrecursosoriundosdofinanciamento da obra + recursos dos compradores + recursos próprios/outros.

2.MODELOCOMERCIAL


! Hádoismo;vosbásicosparaosdistratos:

" Problema econômico/financeiro do cliente, como perda de emprego,problemacadastraldecorrentedo longoprazoentreacompraeo términodoempreendimento;

" Oinves;dor/especulador,“reves;do”decompradorfinal(quecompraparauso),tendopago15%a20%dopreço(ouatémenos)decideunilateralmenterescindir o contrato (pleiteando devolução dos valores pagos corrigidos ecomjuros),porquesuaexpecta;vadeganho(aumentodopreçodoimóvel)narevendadoimóvelsefrustra.

3.ATRASO,SUSPENSÃODEPAGAMENTOSEDISTRATOS-CONSEQUÊNCIAS


! Rescisões contratuais, apesar do caráter irrevogável do contrato, ocorremfrequentementepróximoaofinaldoempreendimento,quandoocompradorprecisapagar80%a85%dopreço;

! Oincorporadornãorecebe80%a85%dopreço,nãoquitaofinanciamentoda obra e não consegue cumprir pagamentos contratuais, irretratáveis, deexecuçãodasobras;

! O incorporador precisa cobrir o déficit de caixa para dar con;nuidade aoempreendimentoenãoprejudicaroscompradoresadimplentes;



! Consequênciasdodistrato:

" O incorporador não dispõe de recurso porque u;lizou-o para realizar oempreendimento e não prejudicar o comprador adimplente (grandemaioria);

" Impactonofluxodecaixadasempresas;

" Incorporadornãoconseguepagarofinanciamentodaobra;



! Consequênciasdodistrato:

" Aumento do estoque com retorno da unidade, novas despesas e esforçocomercialpararevender;

" Comprome;mentode inves;mentodaempresaeconsequentereduçãodenovosempreendimentosedegeraçãodeemprego;

" Colocaemriscooempreendimentoeprejudicaosclientesadimplentes.



! O comprador final de apartamento, quando tem algum problemaeconômico/financeiro, não quer distratar. Ele procura a empresa, quetambémnãoquerdistratar,pararenegociaradívida.Incorporador,quandoéacionado,constróiumasoluçãoparaoproblema;

! Quando o inves;dor/especulador consegue judicialmente o distrato, elerecupera “seu inves;mento” (muitas vezes, com lucro) e “contamina” osetor,provocando“umaondadedistratos”;

! Oinves;dor/especuladorrepresentapartenomercado.Elessurgiramcomoforte aquecimento do mercado e a expecta;va de ganhos significa;vos.Porém, eles se frustraram com a grande crise econômica nacional(principalmentede2014a2016)einiciaramosdistratos.



! Impossível manter saudável um setor econômico em que é possível“devolver”obemcompradoerecuperarovalorpago.

! Qualsetoréobrigadoadevolver?

! Osetorimobiliáriovendeimóveleentregaimóvel,nãovalorização.

! Quemvendevalorizaçãoéosetorfinanceiro.Aindaassim,casoumaaçãosedesvalorize,elenãoéobrigadoadevolveroinves;mento.

! O setor imobiliário não pode rescindir unilateralmente quando ocorrevalorizaçãodoimóvel,pararevendercompreçomaisalto.

! Equívoco tratar o distrato como uma “fórmulamatemá;ca” aplicável paratodososcasos–cadacasoéumcaso.



! Especulação imobiliária é prejudicial para quem fabrica imóveis (indústriaimobiliária), pois quando os preços de imóveis aumentam muito, asempresas não conseguem comprar terrenos e os custos de construçãosobem, inviabilizando novos empreendimentos e diminuindo a velocidadedevendas.

! As empresas buscam vender rapidamente a preço acessível, receber 100%do preço, entregar o empreendimento e, por consequência, obterresultados.

! Distratos,sejamdequeformafor,inviabilizamaa;vidadeimobiliária.



OBRIGADO

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