SOLIDARITÉGratifier une association

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FAMILLEDivorcer sans l’accord de son conjoint

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ASSURANCE-VIEQuand une personne vulnérable souscrit

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N°445 - Mars 2015 Mensuel - 4,30 €

IMMOBILIER LOCATIFAchat, droits du locataire, charges, fiscalité DO

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ACCESSIBILITÉ ET HANDICAPLes travaux de mise aux normes

L’investissement locatif p. 20

Divorcer sans l’accord du conjoint p. 40

SOMMAIREN° 445Mars 2015

OFFRE D’ABONNEMENT p. 16

ÉDITORIAL 5

EN BREFDétecteurs de fumée : l’installation reportée au 1er janvier 2016 6

Fausse bonne idée ! Diviser un terrain sans autorisation 8

Combien ça coûte ? Le notaire et le divorce 10 INVESTISSEMENT LOCATIF

Géraldine Chalencon, Directrice générale de l’ANIL : « Notre force est d’articuler les aides locales et nationales » 18 L’investissement locatif sous toutes ses formes 20 Acheter dans le neuf avec le dispositif Pinel 24

Parts de SCPI, un placement attractif ? 26

Propriétaires, locataires, la nouvelle donne 28

Protégez-vous contre les impayés 30

Charges récupérables, les droits du propriétaire 32

Gratifier une association p. 42

La fiscalité du revenu foncier 34 Décryptage : la déclaration annexe des revenus fonciers 36 Quand les non-résidents investissent en France 38

FAMILLE

Divorcer sans l’accord de son conjoint 40

SOLIDARITÉGratifier une association 42

ENTREPRISEAccessibilité : la marche à suivre 44

ASSURANCE-VIE

Quand une personne vulnérable souscrit un contrat 46

TRAVAIL

Le suivi médical du salarié 48

DES LIVRES ET DES MOTS

Notre sélection du mois 49

3Conseils des notaires - Mars 2015 - N° 445

Le suivi médical du salarié p. 48

AAvec des prix moyens au mètre carré stabi-lisés, voire en baisse, et des taux d’emprunt historiquement bas, c’est sans aucun doute le moment d’investir dans la pierre pour doper ses revenus et préparer son avenir.

❱❱ Réaliser un bilan patrimonial

L’investissement locatif est souvent appréhendé uniquement comme une source de revenus complémentaires

n’a de sens que si elle s’intègre dans l’étude de la situation de votre famille : quel est votre âge ? Êtes-vous célibataire ou marié ? Sous quel régime matrimo-nial ? Avez-vous des enfants d’une ou de plusieurs unions ? Quel âge ont-ils ? Quels sont leurs besoins ? Au final, avec l’aide de votre notaire, la réalisation de ce bilan patrimonial vous permet de définir clairement vos objectifs en prenant en compte tous les paramètres financiers et familiaux. Ainsi, il est fréquent que ce

20 Conseils des notaires - Mars 2015 - N° 445

L’immobilier locatif sous toutes ses formes

Pour trouver l’investissement locatif qui vous convient, étudiez toutes les hypothèses sur la nature du bien et du bail et pensez à définir au préalable votre stratégie patrimoniale.

ou un dispositif fiscal attractif. Pour autant, ce projet doit s’envisager dans sa globalité. Pour ce faire, réaliser un bilan patrimonial avant de se lancer s’impose. Concrètement, il s’agit de passer en revue votre situation patrimoniale mais aussi matrimoniale. De quels biens ou liquidités disposez-vous ? Sont-ils immé-diatement disponibles ou « bloqués » temporairement ? Quels sont vos charges, emprunts ou dettes en cours ? Cette analyse des éléments financiers

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INVESTISSEMENT LOCATIF

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21Conseils des notaires - Mars 2015 - N° 445

Où investir avec moins de 100 000 € ?©

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Retrouvez l’intégralité de ces annonces et les prix de votre région sur www.immobilier.notaires.fr

Besançon (Doubs, 25) Studio de 30 m². 83 000 €

Valmeinier (Savoie, 73)Deux pièces de 29 m². 83 772 €

Manosque (Alpes-de-Haute-Provence, 04). Deux pièces de 51 m². 80 000 €

Souppes-sur-Loing (Seine-et-Marne, 77) Deux pièces de 32 m² loué. 58 022 €

Rennes (Ille-et-Vilaine, 35)Deux pièces de 37 m2 loué. 93 029 €

Pau (Pyrénées-Atlantiques, 64) Trois pièces de 62 m². 80 670 €

Marseille 8e arr. Deux pièces de 33,82 m². 99 000 €

Orléans (Loiret, 45) Deux pièces de 43,5 m². 83 800 €

Nouatre (Indre-et-Loire, 37) Maison de trois pièces de 70 m². 94 100 €

Valréas (Vaucluse, 84) Maison de village de trois pièces, 57m². 52 900 €

Lille (Nord, 59)Deux pièces de 34 m². 88 900 €

Strasbourg (Bas-Rhin, 67)Studio loué de 32 m2. 63 310 €

BAROMÈTRE

Niveau des prix en Ille-et-Vilaine

Chaque mois, les notaires de France publient les statistiques immobilières maisons et appartements anciens dans chaque département de province. En un clic, on obtient les chiffres du marché. Ci-contre les données d’Ille-et-Vilaine.

Rendez-vous sur :http://barometre.immobilier.notaires.fr/barometre

Réussir son investissement immobilier, c’est avant tout bien choisir son emplacement.

22 Conseils des notaires - Mars 2015 - N° 445

projet d’investissement locatif, envisagé indépendamment du reste initialement, soit finalement assorti d’un changement de régime matrimonial, d’une donation entre époux ou aux enfants.

❱❱ Bien choisir l’emplacement

Réussir son investissement immobilier, c’est avant tout bien choisir son empla-cement. Pour être sûr de ne jamais se trouver face à une pénurie de locataires, il est important de privilégier les zones économiques les plus dynamiques ou encore les villes universitaires. Ne vous laissez pas séduire par la possibilité d’acquérir des mètres carrés supplémen-taires en optant pour une résidence plus excentrée. Privilégiez les quartiers béné-ficiant de tous les réseaux de transport collectif, des infrastructures routières et disposant d’une bonne réception inter-

net. Renseignez-vous également auprès de la mairie sur tous les projets d’urba-nisme en cours. Mieux vaut savoir quels types de constructions ou d’aménage-ments sont envisagés pour les années à venir. Attention aussi aux zones en plein développement présentées sur de belles maquettes. Elles offrent plus d’incerti-tudes que les centres historiques.

❱❱ Calculer le taux de rentabilité du bien

Avant de concrétiser son projet, il est important d’en évaluer le taux de renta-bilité. Pour cela, la première étape est de s’informer sur le niveau des loyers pratiqués dans les biens équivalents. Adressez-vous aux professionnels de l’immobilier du quartier, notamment à votre notaire. Si vous envisagez un investissement en région parisienne, vous pouvez contacter l’Observatoire

des loyers de l’agglomération parisienne (Olap) et en région, l’Agence départe-mentale pour l’information sur le loge-ment (ADIL). Une fois ces éléments en main, optez pour le calcul de la rentabilité nette qui vous offrira l’évaluation la plus complète. Prenez en compte le montant des loyers annuels perçus après impôts et prélèvements sociaux et déduisez de ce total tous les frais et charges attachés au bien : taxe foncière, charges non récu-pérables, frais de gestion et d’entretien… Ensuite, divisez le résultat obtenu par le prix d’acquisition du bien frais compris. Multipliez le tout par cent et vous obtenez votre rentabilité nette.

❱❱ Neuf ou ancien

Pour votre investissement, deux options s’offrent à vous : l’immobilier neuf ou l’ancien. Dans le neuf, vous pourrez bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel (voir page 24), de frais d’acquisi-tion réduits et de dépenses d’entretien plus faibles, toutes les mises aux normes étant effectuées dès la construction. Autre avantage, la garantie décennale du constructeur prémunit les proprié-taires des dépenses engendrées par un éventuel vice de construction. Mais en contrepartie, le prix à l’achat est souvent supérieur de 20 % à 30 % par rapport à l’ancien tandis que le niveau des loyers n’est pas toujours en adéquation. Autre aspect à garder en tête : si tous vos calculs reposent sur la dimension fiscale, n’oubliez pas que vous vous engagez pour une durée fixe. Par conséquent, si vos besoins changent dans les années

Si votre budget n’excède pas 50 000 €, vous pouvez vous

tourner vers une nouvelle forme d’investissement locatif : les parkings. Comptez de 15 000 € à 50 000 € à Paris et en petite couronne et de 3 000 € à 15 000 € en province, le tout avec des loyers mensuels échelonnés entre 50 € et 500 €. Pas de bail mais un contrat de louage, peu voire pas d’entretien… Le calcul peut donc s’avérer très attractif à condition de bien cibler l’emplacement.

Investir avec moins de 50 000 €

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23Conseils des notaires - Mars 2015 - N° 445

à venir, l’opération peut s’avérer moins attractive. À l’inverse du logement neuf, le bien ancien génère davantage de dépenses tout au long de l’année. Pour autant, le mécanisme du déficit foncier (voir page 34) permet de transformer cet inconvénient en atout de rentabilité.

❱❱ Acheter un bien occupé

Acheter un bien déjà loué garantit une décote de prix d’environ 20 %. L’intérêt : vous poursuivez le bail avec le locataire en place et vous n’avez pas de travaux de remise en état à envisager dès l’acqui-sition. Mais la vigilance est de mise car vous n’avez pas choisi ce locataire, il est donc indispensable de s’assurer auprès du vendeur de sa solvabilité, de son âge (si le locataire a plus de 65 ans, il béné-ficie d’un statut plus protecteur) et du déroulement paisible de la relation. Vérifiez également la nature du bail (habitation, meublé, commercial…) en demandant au besoin conseil à votre notaire.

❱❱ Studio ou appartement familial

Selon votre budget, vous pouvez hésiter entre l’achat d’un seul appartement plus grand ou de plusieurs petites surfaces. L’appartement familial vous garantit le main-tien des locataires sur une plus longue durée et, par conséquent, moins de gestion,

moins de travaux de remise en état. Opter pour deux petites surfaces est certes plus contraignant en termes de démarches lors de l’acquisition mais vous permet de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier. Vous pouvez ainsi acquérir un studio dans un immeuble neuf et un autre dans l’ancien et ainsi jongler entre les différents méca-nismes fiscaux. Autre avantage, cette solu-tion est plus flexible si vos besoins ou ceux de vos proches évoluent. Vous pourrez ainsi vendre l’un des biens et conserver l’autre. Là encore, c’est votre bilan patrimonial qui pourra vous aider à faire le bon choix.

❱❱ Vide ou meublé

Une fois votre bien acquis, il vous reste à déterminer le type de location que vous souhaitez y mettre en place : vide ou meublé. La principale différence entre les deux options repose sur la durée du bail : trois ans pour un bail d’habi-tation classique, un an pour un meublé (pouvant être réduit à neuf mois pour les étudiants). D’un côté, vous gagnez en stabilité, de l’autre en flexibilité. Si vous souhaitez être libre de récupérer votre bien rapidement et sans contrainte, le meublé est attractif. Mais en contrepartie, la gestion et les travaux de remise en état seront plus contraignants et coûteux, du fait de la fréquence de changement de locataire. Vous serez aussi tenu de garantir le bon fonctionnement de tous

les équipements, notamment électromé-nagers mis à disposition. Côté fiscalité, si vos revenus locatifs excèdent 23 000 € par an, vous devenez loueur en meublé professionnel et vous devez vous inscrire au Registre du commerce. De plus, vos revenus devront être déclarés comme bénéfices industriels et commerciaux.

❱❱ Copropriété ou maison individuelle

Quand on évoque l’investissement loca-tif, on pense bien souvent uniquement aux appartements en copropriété. Pour autant pour le même budget, vous pouvez dans certaines régions investir dans une petite maison de ville. Le grand avan-tage, c’est que vous avez ainsi les mains libres et vous échappez à la gestion de la copropriété, en plus de celle de votre bien. Vous décidez seul des travaux que vous souhaitez entreprendre. Le revers, en cas d’importants dégâts touchant la toiture ou la structure de la maison, vous êtes seul pour financer.

Barbara Bénichou

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�OLAP www.observatoire-des-loyers.fr

�ADIL www.anil.org/votre-adil

Pour en savoir plus

Louer en meublé peut se révéler attractif pour qui souhaite être libre de récupérer son bien rapidement et sans contrainte.

CCe nouveau dispositif concerne les investissements réalisés depuis le 1er septembre 2014, qu’il s’agisse de logements acquis neufs, sur plan, que le contribuable fait construire ou qui font – ou ont fait – l’objet de travaux de remise à neuf. Il peut également s’agir de locaux affectés à un autre usage que l’habitation et transformés en logement… Ces habitations doivent respecter un niveau minimum de performance éner-gétique : s’il s’agit d’un logement acheté neuf, sur plan ou que le contribuable fait construire, il doit respecter la réglemen-tation thermique 2012 (RT 2012). Les autres logements doivent bénéficier du label « HPE rénovation 2009 » ou « BBC rénovation 2009 ».

❱❱ Les zones géographiques

Le logement doit être situé dans une commune de la zone A bis, A ou B1 et, sous réserve d’un agrément du préfet de région, dans une commune de la zone B2. Les communes de la zone C (« autres communes ») sont exclues du dispositif. Depuis le 1er octobre 2014, le zonage applicable est celui fixé par l’arrêté du 1er août 2014 (JO du 6 p. 13029), corrigé par l’arrêté du 30 septembre 2014 (JO du 14-10 p. 16712).

❱❱ Les conditions d’achat du logement

La réduction d’impôt ne joue que pour les logements acquis à titre onéreux. Il n’est pas possible d’en bénéficier pour

24 Conseils des notaires - Mars 2015 - N° 445

Acheter dans le neuf avec le dispositif Pinel

Successeur du régime Duflot, le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour l’achat d’un logement neuf ou assimilé dans certaines zones géographiques.

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Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, les logements achetés neuf, sur plan ou que

le contribuable fait construire doivent respecter la réglementation thermique 2012 (RT 2012)

INVESTISSEMENT LOCATIF

un bien reçu par donation ou succession. Mais l’achat peut être réalisé directement ou par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI), sous réserve qu’elle ne soit pas soumise à l’impôt sur les sociétés.

❱❱ L’engagement de location

Le propriétaire doit prendre l’engage-ment de louer le logement nu, à titre de résidence principale, pendant une durée minimale de six ou de neuf ans. À l’issue de cet engagement initial, il peut proro-ger son engagement afin de continuer à profiter de la réduction d’impôt. Cette prorogation est limitée à trois années, renouvelables une fois, si l’engagement initial était de six ans ; trois années, non renouvelables, si l’engagement initial était de neuf ans.Le logement doit être loué à une personne autre qu’un membre du foyer fiscal du propriétaire. Toutefois, pour les investis-sements réalisés à compter du 1er janvier 2015, il est possible de louer le logement à un ascendant ou à un descendant, dès lors que les conditions tenant aux plafonds de loyers et de ressources du locataire sont respectées. En cas d’inves-

tissement par le biais d’une société civile, le locataire ne peut pas être un associé de la société ou un membre de son foyer fiscal ; mais il peut s’agir d’un ascendant ou descendant d’un des associés.

❱❱ Les plafonds de loyer et de ressources

Durant toute la période couverte par l’engagement de location, le montant du loyer ainsi que les ressources du loca-taire ne doivent pas être supérieurs à un plafond révisé chaque année. Ces

montants varient en fonction de la zone dans laquelle le logement est donné en location. Attention, les plafonds appli-cables aux baux conclus en 2015 n’ont pas encore été publiés.

❱❱ Comment est calculée la réduction d’impôt

Elle est calculée sur le prix de revient du logement, retenu dans la limite de 5 500 € par mètre carré de surface habi-table. Ce prix s’entend frais d’acquisition inclus : frais de notaire, taxe de publicité foncière, etc.Le montant total des dépenses retenu est plafonné à 300 000 € par an. Le taux de la réduction d’impôt varie en fonction de la durée de l’engagement de location. Il est fixé à 12 % si l’engagement de loca-tion est de six ans et 18 % si l’engage-ment de location est de neuf ans.Selon la durée minimum de l’engage-ment de location, la réduction d’impôt est répartie sur six ou neuf ans, à raison d’un sixième ou d’un neuvième de son montant chaque année.Si l’investisseur prolonge son engage-ment de location, le taux de la réduction d’impôt est de : 6 % pour la première période de trois ans et 3 % pour la seconde période, en cas de prolongation d’un engagement initial de six ans, soit une réduction maximale de 21 % ; 3 % pour la période de trois ans en cas de prolongation d’un engagement initial de neuf ans. Dans les deux cas, la réduction maximale est donc de 21 %.

Nathalie Cheysson-Kaplan

25Conseils des notaires - Mars 2015 - N° 445

L a réduction d’impôt est imputée pour la première fois sur l’impôt dû au titre de l’année de l’achat s’il s’agit d’un logement neuf (année de signature de l’acte nota-

rié). À défaut, il s’agit de l’année d’achèvement des travaux si elle postérieure : achat sur plan, construction, rénovation… Peu importe que le logement soit déjà loué ou non. Exemple : un particulier acquiert en mars 2015 un logement sur plan d’une valeur de 250 000 €. Les travaux seront achevés 18 mois plus tard, soit en septembre 2016. S’il veut bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, il devra l’indiquer sur sa déclaration de revenus relative à ses revenus de 2016, à souscrire en mai/juin 2017, et joindre à l’appui de sa déclaration son engagement de location. Ce n’est donc qu’à compter de l’impôt à payer en 2017 (revenus 2016) qu’il commencera à en profiter. S’il opte pour un engage-ment de location d’une durée de six ans, il pourra donc bénéficier pendant six années consécutives d’une réduction d’impôt de 5 000 € par an.

La réduction d’impôt en pratique

POIN

T DE V

UEOlivier TRIT, Secrétaire Général de Cerenicimo

Moins typé « logement social » que le d isposit i f Duf lot , le nouveau mécanisme Pinel n’est pourtant pas fondamentalement différent. Même s’il comporte quelques améliorations : le zonage a été redéfini et il est possible de profiter de la réduction d’impôt dans des zones pour lesquelles on ne pouvait pas en bénéficier jusqu’à présent. En outre, certaines villes comme Marseille ont été reclassées passant de la zone B1 à la zone A, ce qui permet de pratiquer

des loyers plus proches du marché. Autre changement mais qui ne devrait concerner qu’une poignée d’investisseurs : il est désormais possible de louer le logement à ses parents ou enfants, voire petits-enfants. Mais ces quelques amélio-rations ne doivent pas masquer l’essentiel : même avec un avan-tage fiscal, il faut veiller à ne pas surpayer le bien et être attentif à la qualité de l’emplacement.

Propos recueillis par N.C.K.

« Soyez attentifà la qualité de l’emplacement »