Immobilienbewertung für Offene Immobilienfonds...Immobilienbewertung für Offene Immobilienfonds 7 DVW e. V. – Gesellschaft für Geodäsie, Geoinformation und Landmanagement AK

DVW e. V. – Gesellschaft für Geodäsie, Geoinformation und Landmanagement AK 6 – Immobilienwertermittlung

Dipl.-Ing. Nils Warnecke MRICS

Immobilienbewertung

für Offene Immobilienfonds

7. Hamburger Forum für Geomatik,

Hamburg - Wilhelmsburg

12. Juni 2014


Dipl.-Ing. Nils Warnecke MRICS 2

Vorstellung Nils Warnecke

Beruflicher Werdegang seit 08/2010 Union Investment Real Estate GmbH in Hamburg,

als Senior Valuation Expert

2008 - 2010 Immobilien Bremen AöR in Bremen,

als Projektleiter Strategisches Portfoliomanagement

seit 2006 Mitglied im DVW-Arbeitskreis 6 „Immobilienwertermittlung“

2002 - 2008 DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH

in Frankfurt/ M., als Senior Executive Valuation

im Bereich Real Estate Asset Management, Valuation Departement

1999 - 2000 Büro des Immobiliensachverständigen Altmeppen in Braunschweig,

als Dipl.-Ing. mit dem Schwerpunkt Verkehrswertermittlung

gewerblicher Immobilien

Immobilienbewertung für Offene Immobilienfonds



Vorstellung Nils Warnecke

Weiterbildung 2008 - 2009 APC bei der RICS,

Abschluss als Professional Member der RICS (MRICS)

2004 - 2005 Immobilienakademie der European Business School

in Oestrich-Winkel, Abschluss des Kontaktstudiums

Immobilienökonomie als Immobilienökonom (ebs)

Ausbildung 2000 - 2002 Bezirksregierung Weser-Ems,

Abschluss des Zweiten Staatsexamens

als Assessor des Vermessungs- und Liegenschaftswesens

1993 - 1999 Universität Hannover, Studiengang Geodäsie,

Abschluss als Dipl.-Ing.

Ehrenamtliches Engagement seit 2007 Mitarbeit im DVW AK6 – Immobilienwertermittlung




Übersicht

Offene Immobilienfonds

Bedeutung der Immobilienbewertung

Sachverständigenwesen

Wertermittlungsverfahren

Aufgaben der KVG

Immobilienbewertung für Offene Immobilienfonds 4



BaFin

Aufsichtsrat KAGB etc. Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG)

Investmentgesellschaft

Management Verwaltungs-

vergütung

Depotbank

Fonds

(Immobilien-Sondervermögen)

Direkte

Immobilien-

investitionen

Beteiligungen

Liquidität

Sonstige

Verm.gegenstände

Kredite

Netto-

Fondsvermögen

Sonstige

Verbindlichkeiten

Anleger

Kapitalzufluss

Ausschüttung

Kreditaufnahme

Zinsen

Tilgung

Kreditinstitute

Bewerter /

Sachver-

ständigen-

ausschuss

Regelmäßige

Bewertung

Kapitalabfluss

5


Quelle: eigene Darstellung




6


28,9%

28,0%

11,7%

7,9%

6,4%

5,9%

3,5%

1,9%

1,7%

1,3%

0,0%

2,9%

-9% -4% 1% 6% 11% 16% 21% 26% 31%

UIR 23.189

DEKA IMMO 22.450

CRI 9.429

RREEF Investment 6.318

SEB Investment 5.117

CSAM IMMO 4.712

KanAm Grund 2.813

Aachener Grund 1.516

AXA Investment 1.396

Aberdeen 1.030

HANSAINVEST 0

Sonstige 2.332

Marktanteil an FV (%) und FV (Mio. €) Nettomittelaufkommen lfd. Jahr (Mio. €)

KVG FV in Mio. €

443

394

36

27

7

0

0

0

0

-53

-80

-101

-337

-1.000 -800 -600 -400 -200 0 200 400 600

UIR

DEKA IMMO

RREEF Investment

Aachener Grund

CRI

KanAm Grund

iii-investments

HANSAINVEST

CSAM IMMO

SEB Investment

Sonstige

Aberdeen

AXA Investment

Quelle: BVI – Stand 31.03.2014





Offene Immobilienfonds benötigen einen marktabgeleiteten Anteilscheinpreis

Immobilien werden aber nicht - wie z.B. Aktien - an der Börse gehandelt

Buchwerte auf handelsrechtlicher Grundlage sind nicht marktabgeleitet

Implementierung von Verkehrswerten als Surrogat für fehlende

Börsenwerte

Ähnliches Konzept bei G-REITs: Bilanzierung von Fair Values i.S.v.

Marktwerten

aber Börsenwerte bestimmen den Anteilpreis des REIT,

Bedeutung von Fair Values deshalb geringer als der Verkehrswerte bei OIF





Quelle: Berechnung UIR - FOS

8 Immobilienbewertung für Offene Immobilienfonds

Anteil Immobilien am Fondsvermögen

(Bruttosicht) – UniImmo: Europa




Quelle: Berechnung UIR - FOS

UniImmo: Europa




Bewertung einer Immobilie vierteljährlich durch zwei unabhängige Bewerter • Beide ermitteln einen eigenen Verkehrswert • Buchung des arithmetischen Mittelwertes beider Verkehrswerte

Bewertung einer Immobilie vor Ankauf durch zwei unabhängige Bewerter

Besichtigung der Immobilien einmal jährlich durch beide Bewerter

Voraussetzung für Bewertertätigkeit: • persönliche Integrität, • wirtschaftliche Unabhängigkeit und • Berufserfahrung auf dem Gebiet der Bewertung von Immobilien

Bestellung eines Bewerters für maximal 3 Jahre • bei der BAFin anzuzeigen • Wiederbestellung nach einer 2-jährigen Ruhephase

Ankaufsbewerter dürfen nicht Regelbewertung durchführen

Sonderregelungen für SpezialAIF (Spezialfonds): • diverse Regelungen dürfen abbedungen werden • Aber: Immobilienbewertung muss erfolgen • Regelfall:

Sachverständigenausschuss mit drei Bewertern, die jährlich bewerten


Sachverständigenwesen



Wertermittlungsverfahren

Ertragswertverfahren

Sachwertverfahren

Vergleichswertverfahren

immobilienmarktspezifische Wertermittlungsverfahren (landesübliche Verfahren):

• Discounted Cashflow Methode

• Investment Methode

• etc.




● Sachverständigenpool

● Mitwirkung im An- u. Verkaufsprozess

● Ankaufsbewertung des externen SV

● Bewertungsprognose

● Vierteljährliche Bewertung bei Publikumsfonds (2B)

● Jährliche Bewertung bei Spezialfonds (SV)

● Objektbesichtigungen Bewerter

● Bewertungsplanung und -forecasting

● Reporting

● Wertungsauswirkungen Vermietung

An-/ Verkauf Bestand

● Sachverständigen- bestellung u. -rotation

● Bewertungsrichtlinien, Rahmenverträge, Vergütungsregelungen etc.

● Termin- und Reiseplanung

● Beauftragung und Rechnungsbe- arbeitung

● Gutachtenverwaltung

Organisation

ca. 2.070 Gutachten p.a.

ca. 102 Tage p.a.

ca. 356 Prognosen plus RFC

Diverse

Adhoc

Anzahl

Aufgaben der KVG




Aufgaben der KVG

12.5 Wochen

GBM

Meeting

Stichtag

3 Wochen fortlaufend

12.5 Wochen

4.0 Wochen

VAL Meeting Stichtag

0.6 Woche fortlaufend





2012: Ursprünglicher Bewertungsprozess

2013: Einführung der vierteljährlichen Bewertung

Ab 22.07.2014: Parallelbewertung durch 2 unabhängige Gutachter

Ca. 1‘000 Gutachten / Jahr

Verkürzung auf 4 Wo

Ca. 2‘000 Gutachten / Jahr

Erhöhung SV-Wesen

4.0 Wochen

4.0 Wochen

Ca. 380 Gutachten / Jahr




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