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Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher 1 Immobilien-Schätzung in der Praxis

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Immobilien-Schätzung

in der Praxis

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Lernziele

Die Studenten kennen

• den Unterschied zwischen Kosten, Preis und Wert

• die wichtigsten Begriffe in der Schätzungstheorie

• kennen die wichtigsten Standortwahl-Kriterien

• die verschiedenen Werte/Methoden und ihre Merkmale bzw. Value Drivers

• die verschiedenen Immobilien-Typen

Die Studenten können

• dem Immobilien-Typ die adäquate Bewertungs-Methode zuordnen

Die Studenten verstehen

• den Inhalt der wichtigsten Bewertungs-Methoden

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Vorgehen

• Theoretische Grundlagen 45 '

- Begriffe- Schätzungstheorie

Pause 15 '

• Theoretische Grundlagen 10 '

- Schätzungstheorie

• Praxisbeispiele 30 '

• Erkenntnisse / Fragen / Diskussion 5 '

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Begriffe

Kosten

• Aufwendungen zum Erwerb einer Landparzelle

• Aufwendungen zur Erstellung einer Immobilie für den Verkehrswert-Schätzer reine

Orientierung

dient Versicherungswert-Schätzer (Reproduktion)

dient der Buchhaltung (Abschreibungen etc.)

Reale Grösse

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Begriffe

Preis

• Das volkswirtschaftliche Preisgleichgewicht liegt zwischen der Mindesterwartung des Verkäufers (i.d.R. Herstell- & Verkaufs- kosten) und des durch den Käufer dem Gut bzw. dessen zu- künftigen Nutzen beigemessenen Höchstwert (Nutzenverzicht bei Nichterwerb)

• Schnittpunkt Angebots- und Nachfragefunktion

• Bei der Transaktion des Gutes effektiv bezahlter Betrag

Reale Grösse

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Begriffe

Grenzkosten/Grenznutzen

Als minimaler Erlös strebt der Verkäufer die Tilgung seiner Herstell- und Verkaufskosten an

Den Wert des Verzichts auf das Gut ist der Käufer bereit für das Gut zu bezahlen. Sobald der Käufer den Preis höher einschätzt, als den mit dem Gut erzielbaren Nutzen, tritt er als Kaufinteressent zurück.

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Begriffe

Wert

• Subjektive Aussage über Geltung und Bedeutung eines Gutes

• Individuelle Einschätzung des Nutzens eines Gutes

• Summe des gesamten zukünftigen Nutzens, den das Gut spendet; diskontiert auf den Bewertungszeitpunkt "0"

• Resultat von Analysen, Beurteilungen und Wertungen

Zukunftsrente

Basis für weitere Geschäfte

Der Wert wird geschätzt !

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Begriffe

Zeitwert des Geldes

• Geld hat dann den grössten Nutzen, wenn man darüber frei verfügen kann

• Dies, weil das Geld heute weder gegen Güter eingetauscht noch für Zins angelegt werden kann (Zinseszins!)

Bewertungsgrundsatz

• Jeder Vermögensteil bezieht seinen Wert aus der Tatsache, dass er in Zukunft genutzt werden kann – also Nutzen spendet

Je später der Geldfluss desto geringer seine Bedeutung heute

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Schätzungstheorie

Wozu dient das Schätzungsgutachten ?

Was ist eine Schätzung ?

• Vorwegnehmende Einschätzung des Ergebnisses aus dem für ein Gut noch durchzuführenden Preis-Evaluationsprozess (Gleichgewichtspunkt Angebot & Nachfrage), unter Kenntnis und Berücksichtigung des Marktes vergleichbarer Güter mit ver- gleichbaren Attributen Grundlage für Verhandlungen

Basis für Besteuerung, Entschädigung, Ausgleichszahlung etc. Wir Schätzer machen keine Preise !!!

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Einzelobjektschätzung

Schätzungs-Typen

Einzelobjektschätzung mit Positionierung im Marktumfeld

Portfolio-Analyse

Einmalige Bewertung

Periodisch wiederkehrende Bewertung

Schätzungstheorie

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Schätzungstheorie

Verkehrswert

• Aktueller Marktwert, der durch den Preis bestimmt wird, der unter üblichen Bedingungen (ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse) in angemessenem Veräusserungs- zeitraum, bei freiem Spiel von Angebot & Nachfrage erzielbar ist.

Markt (Angebot & Nachfrage) !

Übliche Bedingungen !

Angemessener Zeitraum !

Keine persönlichen Verhältnisse !

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Schätzungstheorie

Werte

Landwert(absolut/relativ)

Realwert

Ertragswert(klassisch)

Vergleichswert

Discounted Cash FlowWert (DCF)

Barwert

Fortführungswert

Liquidationswert

Praktikerwert(Mischwert)

Verkehrswert

Liebhaberwert

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Schätzungstheorie

Landwert

Bauland-Reserve

Optimale

Bebauung

Mehr-Umschwun

g

absolut

relativ

absolut

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Schätzungstheorie

Landwert

Preis-Vergleiche (Abklärungen)

Lageklassenmethode

Rückwärtsrechnung aus dem Verkaufspreis bzw. Ertrag

• Landwert steht im Verhältnis zum Neuwert (BKP 2,4,5)

• Festlegung des Verkehrswertes einer optimalen Bebauung

• Abzug sämtlicher Erstellungskosten

• Abzug allfälliger Rückbaukosten für bestehende Gebäudeteile

• Resultat: Landwert

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Schätzungstheorie

Realwert

Gebäudeneuwert

Baunebenkosten

Umgebung

./. Technische Entwertung

./. Wirtschaftliche Entwertung

Landwert

Realwert

Zeitbauwert

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Schätzungstheorie

Ertragswert(klassisch)

Netto-Mietwert (Bruttoertrag)

Kapitalisierung mit Netto-Rendite

./. Eigentümerlasten

Ertragswert

Nettoertrag

Ertrags-wert

R R R R R R R R R R R R etcR

Einperioden-ModellEinperioden-Modell

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Schätzungstheorie

Kapitalisierungssatz

• Prozentsatz mit welchem der Mietwert zu kapitalisieren ist, um den Ertragswert zu erhalten.

Kapitalkosten (Gesamtkapital) abzgl. Realgüterschutz Liegenschaftenspezifisches Risiko

Immobilitäts-/Kapitalbindungs-Risiko

Zusammensetzung

Eigentümerlasten (Betrieb, Verwaltung, Unterhalt) Mietzins-Risiko Rückstellungen für zukünftige Erneuerungen

Netto-Rendite

Brutto-Rendite

Mietwert x 100 Kapitalisierungssatz

= Ertragswert

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Schätzungstheorie

Discounted Cash Flow(DCF)

Netto Cash Flow (ewig)

Diskontierung

Kapitalisierung

Wertbeitrag Residualzeitraum

Ertragswert (ewig)

NPV

Zwei- /Mehrperioden-ModellZwei- /Mehrperioden-Modell

R RR RR

RRResidualwertz.B. kapitalisiertR RR

Barwerte der einzelnen Cash FlowsWertbeitrag Prognosezeitraum

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Schätzungstheorie

Konsum-objekte

Einfamilienhaus

Eigentumswohnung

Mehrfamilienhaus

GeschäftshausRendite-objekte

Betreiber-objekte

Fabrik-/Gewerbeliegenschaft

Industrie-Areale

Dienstbarkeiten, KonzessionenSpezial-objekte Kirchen, Freizeitparks etc.

Hotels, Tankstellen etc.

Immobilien

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Schätzungstheorie

RealwertKonsumobjekte(Einfamilienhaus, Eigentumswohnung) Substanz, Zustand, Potential Standortkonformität

ErtragswertRenditeobjekte(Mehrfamilienhaus, Geschäftshaus) Mietertrag (Substanz, Zustand, Standort) Mietwertpotential

FortführungswertLiquidationswert

Betreiberobjekte(Gewerbe-, Industrieliegenschaft etc.) Betriebsrechnung Kerngeschäft Anforderungskonformität für Core Business

Spezialobjekte Markt

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Schätzungsbericht

Aufbau

Auftraggeber, Auftragsspezifikation, Grundlagen, Unterlagen, StichtagZweck, Verwendung des GutachtensDaten (Grundstück & Gebäude)

Lagebeurteilung (Makro-/Mikrolage)

Objekt- & Grundstückbeurteilung

Bewertungen, Erläuterungen

Verkehrswert, Schlusskommentar, Vorbehalte

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Standortwahl-Kriterien

Makro-Lage

Mikro-LageBZO

Nachbarschaft Verkehrsgunst

InfrastrukturFreizeit-angebot

Aus-/Fernsicht

Immissionen

Arbeitsplätze

Nähe z.Zentrum

GemeindeReputation

Angebot

EntwicklungsplanGemeinde

Preisniveau

Steuerfuss/Steuerkraft

Sozio-/Demografische

Struktur

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Immissionen

Bahn-Immissionen

Strassenlärm

Fluglärm

Geruchs-ImmissionenElektrosmog

Schiess-Stand

RestaurantsStadien

Freiluft-BäderIndustrie

öffentl.Spielplätze

Schulen

Bauernhof

Kehricht-Verbrennung

Atom-Endlager

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2. Beispiel: DCF Geschäftshaus

Text Budget in % 1. Jahr 2. Jahr 3. Jahr 4. Jahr 5. Jahr 6. Jahr 7. Jahr 8. Jahr 9. Jahr 10. Jahr 11. Jahr Ziel

Soll-Nettomietwert 31'134'550 15'000'000 22'500'000 25'000'000 31'134'550 31'445'896 31'760'354 32'077'958 32'398'738 32'722'725 33'049'952 33'049'952

./. strukturelles Leerstandsrisiko 1'200'000 3.9% 0 0 0 1'200'000 1'212'000 1'245'382 1'245'382 1'245'382 1'245'382 1'245'382 1'321'998 -4.0%

./. Unterhalt (ohne jährl. Rückstellungen) 1'400'000 -4.5% 674'492 1'011'738 1'124'153 1'400'000 1'414'000 1'428'140 1'442'421 1'456'846 1'471'414 1'486'128 1'652'498 -5.0%

./. Betrieb/Abgaben/Versicherungen/etc. 935'000 -3.0% 450'464 675'696 750'774 935'000 944'350 953'794 963'331 972'965 982'694 992'521 991'499 -3.0%

./. Verwaltung 1'170'000 -3.8% 563'682 845'524 939'471 1'170'000 1'181'700 1'193'517 1'205'452 1'217'507 1'229'682 1'241'979 1'239'373 -3.8%

./. Investition

./. Diverses

Cash Flow pro Jahr 28'829'550 13'311'361 19'967'042 22'185'602 28'829'550 29'117'846 26'939'522 27'221'371 27'506'039 27'793'553 28'083'942 27'844'585

./. Fonds-Rückstellung 0.80% 2'600'000 2'600'000 2'600'000 2'600'000 2'600'000 2'600'000 2'600'000 2'600'000 2'600'000 2'600'000 2'600'000 2'600'000

Netto-Cash Flow pro Jahr 10'711'361 17'367'042 19'585'602 26'229'550 26'517'846 24'339'522 24'621'371 24'906'039 25'193'553 25'483'942 25'244'585

Zinssatz (Nettorenditesatz) 4.75% 4.75% 4.75% 4.75% 4.75% 4.75% 4.75% 4.75% 4.75% 4.75% 4.75%

Abzinsfaktoren 0.95 0.91 0.87 0.83 0.79 0.76 0.72 0.69 0.66 0.63

10'225'643 15'827'700 17'040'206 21'785'860 21'026'553 18'424'167 17'792'379 17'181'948 16'592'168 16'022'353

Barwert Wertbeitrag Prognosezeitraum CHF 171'918'976

Barwert Wertbeitrag RestnutzungsdauerCHF 318'992'354 0.60 531'464'942

(Abzinsfaktor)

VERKEHRSWERT NACH DCF CHF 490'911'330

Prognosezeit Residualzeit

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Spannungsfeld für Architekten

Künstlerische Schöpfung

Wirtschaftlicher Nutzen

Nachhaltigkeit

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Eigenschaften eines Immobilien-Schätzers

Marktkenntnisse & -

Sensibilität

Bau-/Planungs-Kenntnisse

BWL-Kenntni

sse

Rechts-Kenntnis

se