TUGAS AKHIR – RC 14-1501

IDENTIFIKASI BIAYA OPERASIONAL DAN

PEMELIHARAAN GEDUNG ASRAMA

DAN PENERAPANNYA

MUHAMMAD IHSAN

NRP 3111 100 701

Dosen Pembimbing

Christiono Utomo, ST., MT., Ph.D

JURUSAN TEKNIK SIPIL

Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan

Institut Teknologi Sepuluh Nopember

Surabaya

2015

TUGAS AKHIR – RC 14-1501

IDENTIFIKASI BIAYA OPERASIONAL DAN

PEMELIHARAAN GEDUNG ASRAMA

DAN PENERAPANNYA

MUHAMMAD IHSAN

NRP 3111 100 701

Dosen Pembimbing

Christiono Utomo, ST., MT., Ph.D

JURUSAN TEKNIK SIPIL

Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan

Institut Teknologi Sepuluh Nopember

Surabaya

2015

FINAL PROJECT – RC 14-1501

IDENTIFICATION OF THE OPERATIONAL AND

MAINTENANCE COST IN DORMITORY AND ITS

APPLICATION

MUHAMMAD IHSAN

NRP 3111 100 701

Supervisor

Christiono Utomo, ST., MT., Ph.D

CIVIL ENGINEERING

Faculty of Civil Engineering and Planning

Sepuluh Nopember Institute of Technology

Surabaya

2015

vii

IDENTIFIKASI BIAYA OPERASIONAL DAN PEMELIHARAAN GEDUNG ASRAMA

DAN PENERAPANNYA

Nama Mahasiswa : Muhammad Ihsan NRP : 3111 100 701 Jurusan : Teknik Sipil FTSP – ITS Surabaya Dosen Pembimbing : Christiono Utomo, Ph.D

Abstrak

Salah satu tahapan pelaksanaan proyek adalah tahap

penggunaan yang terdiri dari operasional dan pemeliharaan.

Idealnya operasional dan pemeliharaan suatu bangunan

direncanakan dengan baik agar tujuan dari dilaksanakannya

proyek tersebut dapat berjalan sebagaimana mestinya. Selain itu

pemeliharaan yang baik dapat mempertahankan usia penggunaan

bangunan bahkan mungkin memperpanjang usia ekonomisnya.

Asrama adalah salah satu properti residensial yang juga

perlu perencanaan operasional dan pemeliharaan yang baik.

Perencanaan tersebut dapat berpedoman dari hasil identifikasi

kegiatan dan biaya operasional dan pemeliharaan asrama yang

telah beroperasi. Berdasarkan hasil identifikasi tersebut dan

dengan beberapa penyesuaian terhadap kebutuhan asrama yang

akan direncankan dapat diukur berapa besar biaya operasional

dan pemeliharaan yang dibutuhkan.

Pada tugas akhir ini, identifikasi kegiatan dan biaya

dilakukan dengan cara survey kuesioner terhadap beberapa

asrama yang telah beroperasi di Kota Surabaya dan Kota

Malang. Hasil yang diperoleh menunjukkan bahwa ada sedikit

perbedaan kegiatan operasional dan pemeliharaan pada asrama

kecil dan besar. Penerapan pada sebuah contoh asrama

menunjukkan bahwa biaya operasional dan pemeliharaan

sebesar Rp10.462.366.000,00 dengan rincian 73.03% biaya

viii

operasional, 12,67% biaya energi, 8,71% biaya penggantian dan

5,58% biaya pemeliharaan.

Kata kunci : Biaya, Operasional Pemeliharaan, Properti,

Residensial, Asrama.

ix

IDENTIFICATION OF THE OPERATIONAL AND MAINTENANCE COST OF DORMITORY

AND ITS APPLICATION

Name : Muhammad Ihsan NRP : 3111 100 701 Major : Civil Engineering - ITS Surabaya Supervisor : Christiono Utomo, Ph.D

Abstract

One phase of the project is the usage phase that consist of

operational and maintenance. Ideally operational and

maintenance of building planned for the purpose of activities of

the project can be run properly. Beside, that good maintenance

can sustain lifetime of the building and economic.

A dormitory is one of residential property that also need

operational planning and good maintenance. The planning can be

guided by the identification of operational and maintenance costs

from its operation. From the identification results, with some

adjustments, the dormitory needs can be planned and then can be

measured the amount of operational and maintenance cost

required.

In this final project, the identification of operational and

maintenance is done by questionnaire survey from some

dormitory which has been operating in the city of Surabaya and

Malang. From the results, can be obtained that there are some

differences in the operational activities of the small and large

dormitories. The application on operational and maintenance

costs on the new dormitory, is Rp10.462.366.000,00 with details

73.03% for operational cost, 12,67% for energy cost, 8.71% for

replacement cost, 5.58% for maintenance cost.

Keywords : Costs, Operational Maintenance, Dormitory,

Property, Residential

xi

KATA PENGANTAR

Puji dan syukur kehadirat Allah SWT., yang telah melimpahkan rahmat, karunia serta hidayah-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan penulisan Tugas Akhir yang berjudul “Identifikasi Biaya Operasional dan Pemeliharaan Gedung Asrama dan Penerapan Pada Asrama Madrasah Sumatera Thawalib Parabek” dengan baik.

Proses pengerjaan dan penulisan Tugas Akhir ini dapat diselesaikan dengan baik tidak terlepas dari bantuan dan dukungan dari berbagai pihak, oleh karena itu penulis mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada : 1. Kedua orang tua penulis, Ibu Zulfia Aziz dan Papa Edy

Wisman yang selalu memberikan kasih sayang, dukungan, semangat dan doa yang tak henti-henti kepada penulis selama ini.

2. Saudara penulis, uda Muhammad Irsyad yang menjadi pesaing penulis baik dalam kehidupan sehari-hari maupun dunia akademik, sehingga penulis tetap termotivasi menjadi yang lebih baik.

3. Bapak Christiono Utomo, atas segala waktu, ilmu dan motivasi kepada penulis selama proses pembimbingan. Selain itu juga banyak nasehat yang sangat berguna dalam keseharian penulis.

4. Ibu Susi Zahrawati Moeis, salah satu pimpinan Yayasan Ibrahim Musa dan juga motivator bagi penulis selama menempuh pendidikan di MST Parabek. Selain itu juga berkenan membantu penulis untuk mendapatkan informasi dan data dalam pengerjaan tugas akhir ini.

5. Bapak dan Ibu pengelola asrama yang bersedia memberikan informasi melalu survey kuesioner yang penulis ajukan.

6. Bapak Difa’ Mukti Ahmad, Bapak R.Budi Pramono dan Bapak Hery Pudjoprastyono dan pengelola asrama yang lain, atas informasi serta pengalaman dalam pengelolaan asrama yang diberikan kepada penulis.

xii

7. Teman-teman Ikatan Mahasiswa Minang (IMAMI Surabaya) angkatan 2011, terutama anggota “Kontraan Nomaden” yang hidup berpindah-pindah bersama dan berjuang bersama selama menempuh perkuliahan di ITS Surabaya.

8. Teman-teman Teknik Sipil angkatan 2011 (S-54) dan teman-teman “Satu Masa” (PBSB angkatan 2011) yang selalu berbagi semangat selama kehidupan dikampus perjuangan

9. Teman-teman Al-fatih dan El-khansa Alumni MST Parabek tamatan 2011 yang berada diberbagai tempat yang tetap memberikan motivasi.

10. Terkhusus untuk almarhum Inyiak Abdul Gafar, Guru, Kakek, Motivator dan Idola Penulis. Kata-kata beliau yang sampai sekarang tetap menjadi motto hidup penulis, “jadilah yang sedikit, karena yang sedikit itu mahal nilainya”

11. Semua Pihak yang membantu baik secara langsung maupun tidak langsung yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu.

Semoga kebaikan dan bantuan yang telah Bapak/Ibu, Saudara/Saudari berikan mendapat balasan yang berlimpah dari Allah S.W.T. Penyusun menyadari bahwa laporan Tugas Akhir ini masih jauh dari kata sempurna. Oleh karena itu penulis mengharapkan kritik dan saran dari pembaca demi kesempurnaan laporan ini dikemudian hari. Semoga laporan Tugas Akhir ini dapat memberi manfaat untuk kita semua.

Surabaya, Juni 2015

Penulis

xiii

DAFTAR ISI

JUDUL .................................................................................... i TITLE ...................................................................................... iii LEMBAR PENGESAHAN ..................................................... v ABSTRAK .............................................................................. vii ABSTRACT ............................................................................ ix KATA PENGANTAR ............................................................. xi DAFTAR ISI ........................................................................... xiii DAFTAR TABEL ................................................................... xv DAFTAR GAMBAR............................................................... xvi DAFTAR LAMPIRAN ........................................................... xviii BAB I PENDAHULUAN ....................................................... 1 1.1 Latar Belakang................................................................... 1 1.2 Rumusan Masalah ............................................................. 4 1.3 Tujuan ................................................................................ 4 1.4 Batasan Masalah ................................................................ 4 1.5 Manfaat Penelitian ............................................................. 4 1.6 Sistematika Penulisan ........................................................ 5 BAB II TINJAUAN PUSTAKA ............................................. 7 2.1 Siklus Pelaksanaan Proyek ................................................ 7 2.2 Defenisi Biaya Operasional dan pemeliharaan .................. 7 2.3 Jenis Pembayaran Sewa ..................................................... 7 2.4 Umur Siklus Hidup Proyek ............................................... 8 2.5 Time value of Money ......................................................... 9 2.6 Defenisi Asrama ................................................................ 10 2.7 Penelitian Terdahulu .......................................................... 11 BAB III METODOLOGI ........................................................ 13 3.1 Konsep Penelitian .............................................................. 13 3.2 Variabel Penelitian ............................................................ 13 3.3 Data Penelitian................................................................... 14

3.3.1 Jenis data .................................................................. 14

xiv

3.3.2 Sumber perolehan data ............................................. 14 3.3.3 Metode pengumpulan data ....................................... 15

3.4 Analisa Biaya Operasional dan pemeliharaan ................... 15 3.5 Bagan Alur Penelitian........................................................ 16 BAB IV ANALISA BIAYA OPERASIONAL DAN

PEMELIHARAAN ................................................... 19 4.1 Objek Penelitian ................................................................ 19 4.2 Identifikasi Biaya Operasional dan pemeliharaan ............. 20

4.2.1 Biaya operasional ..................................................... 21 4.2.2 Biaya konsumsi energi ............................................. 25 4.2.3 Biaya pemeliharaan .................................................. 27 4.2.4 Biaya penggatian ...................................................... 27

4.3 Cosy Breakdown Structure Hasil Identifikasi Biaya O/P .......................................................................... 28

4.4 Estimasi Biaya Operasional dan Pemeliharaan ................. 31 4.4.1 Estimasi biaya operasional ....................................... 30 4.4.2 Estimasi biaya konsumsi energi ............................... 35 4.4.3 Estimasi biaya pemeliharaan .................................... 41 4.4.4 Estimasi biaya penggantian ...................................... 42 4.4.5 Rekapitulasi estimasi biaya O/P ............................... 50 4.4.6 Nilai sekarang .......................................................... 50 4.4.7 Biaya operasional dan pemeliharaan per unit

kamar ....................................................................... 53 BAB V KESIMPULAN DAN SARAN .................................. 55 5.1 Kesimpulan ........................................................................ 55 5.2 Saran .................................................................................. 56 DAFTAR PUSTAKA .............................................................. 57 LAMPIRAN ............................................................................ 59 Lampiran 1 .............................................................................. 59 Lampiran 2 .............................................................................. 65 Lampiran 3 .............................................................................. 68 BIODATA PENULIS .............................................................. 77

xv

DAFTAR TABEL

Tabel 2.1 Usia Ekonomis Bangunan .................................... 9 Tabel 2.2 Penelitian Terdahulu ............................................ 12 Tabel 3.1 Variabel Penelitian ............................................... 13 Tabel 3.2 Daftar Asrama Untuk Survey Kuesioner ............. 15 Tabel 4.1 Spesifikasi dan Pengelompokan Asrama ............. 21 Tabel 4.2 Biaya Operasional Urut Berdasarkan Jumlah Asrama Yang Memiliki........................................ 22 Tabel 4.3 Rangkuman Kegiatan Operasional Asrama

Kecil Sedang dan Besar ....................................... 25 Tabel 4.4 Rekapitulasi Sumber Pasokan Listrik dan

Air Gedung Asrama ............................................. 26 Tabel 4.5 Usia Komponen Bangunan .................................. 28 Tabel 4.6 Tarif Yang Digunakan Dalam Estimasi

Biaya O/P ............................................................. 30 Tabel 4.7 Kisaran Gaji Beberapa Profesi ............................. 31 Tabel 4.8 Tarif Penggunaan rekening Telepon .................... 32 Tabel 4.9 Rekapitulasi Biaya Operasional ........................... 33 Tabel 4.10 UMP Sumatera Barat ........................................... 34 Tabel 4.11 Kenaikan Biaya Operasional Pertahun ................ 34 Tabel 4.12 Tarif Air PDAM Kota Surabaya .......................... 35 Tabel 4.13 Perhitungan Biaya Konsumsi Air PDAM ............ 36 Tabel 4.14 Kebutuhan Titik Lampu dan Daya Listrik ........... 36 Tabel 4.15 Biaya Pemakaian Listrik ...................................... 38 Tabel 4.16 Perubahan Tarif Dasar Listrik .............................. 39 Tabel 4.17 Kenaikan Biaya Listrik Rata-Rata Pertahun ........ 39 Tabel 4.17 Perubahan Tarif Air PDAM Kota Surabaya ........ 40 Tabel 4.19 Umur Komponen dan Tahun Penggantian ........... 42 Tabel 4.20 Perhitungan Biaya Penggantian Keramik

Lantai ................................................................... 43 Tabel 4.21 Perhitungan Biaya Pengecatan Interior ................ 43 Tabel 4.22 Perhitungan Biaya Pengecatan Eksterior ............. 44 Tabel 4.23 Biaya Penggantian Keramik Dinding .................. 44 Tabel 4.24 Perhitungan Biaya Penggantian Penutup Atap .... 45

xvi

Tabel 4.25 Perhitungan Biaya Penggantian Plafond .............. 45 Tabel 4.26 Perhitungan Biaya Penggantian Pintu, Kusen

dan Jendela ........................................................... 46 Tabel 4.27 Perhitungan Biaya Penggantian Keramik

Kamar Mandi ....................................................... 47 Tabel 4.28 Perhitungan Biaya Penggantian Kran, Shower .... 47 Tabel 4.29 Perhitungan Biaya Penggantian Kloset ................ 48 Tabel 4.30 Perhitungan Biaya Penggantian Saluran Air ........ 48 Tabel 4.31 Perhitungan Biaya Furnitur .................................. 49 Tabel 4.32 Rekapitulasi Biaya Penggantian Selama Masa

Penggunaan Gedung Asrama Baru ...................... 49 Tabel 4.33 Rekapitulasi Biaya Operasional Dan

Pemeliharaan ........................................................ 50 Tabel 4.34 Nilai Sekarang Biaya Tahunan ............................ 51 Tabel 4.35 Nilai Sekarang Biaya Penggantian ....................... 52 Tabel 4.36 Persentase Biaya Operasional Dan Pemeliharaan 52 Tabel 4.37 Biaya Operasional Dan Pemeliharaan Per Unit Kamar................................................................... 53

xvii

DAFTAR GAMBAR

Gambar 1.1 Gedung Asrama Baru MST Parabek ................... 3 Gambar 3.1 Bagan Alur Penelitian .......................................... 16 Gambar 4.1 Cost Breakdown Strukture Operasional dan

Pemeliharaan Gedung Asrama ............................. 29 Gambar 4.2 Diagram Komposisi Biaya Operasional dan

Pemeliharaan ........................................................ 53

xviii

DAFTAR LAMPIRAN Lampiran 1 : Gambar Proyek Objek Penelitian .................. 59 Gambar 1. Denah Lantai 1 ............................. 59 Gambar 2. Denah Lantai Atas ....................... 60 Gambar 3. Denah Atap .................................. 61 Gambar 4. Gambar Tampak .......................... 62 Gambar 5. Denah Kamar ............................... 63 Lampiran 2 : Data hasil Survey Kuesioner ......................... 65

Tabel 1. Rekapitulasi Hasil Kuesioner Biaya Operasional ..................................... 65

Tabel 2. Rekapitulasi Hasil Kuesioner Pemeliharaan dan Penggantian ....... 66

Lampran 3 : Kuesioner Survey .......................................... 67 Gambar 6. Scan Kuesioner UB 1 ................. 67 Gambar 7. Scan Kuesioner UB 2 ................. 68 Gambar 8. Scan Kuesioner UB 3 ................. 69 Gambar 9. Scan Kuesioner UB 4 ................. 70 Gambar 10. Scan Kuesioner UB 5 ................. 71 Gambar 11. Scan Kuesioner UPN 1 .............. 72 Gambar 12. Scan Kuesioner UPN 2 .............. 73 Gambar 13. Scan Kuesioner UPN 3 .............. 74 Gambar 14. Scan Kuesioner UPN 4 .............. 75 Gambar 15. Scan Kuesioner UPN 5 .............. 76

1

BAB I PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Kegiatan suatu pelaksanaan proyek tidak berhenti sampai tahap konstruksi selesai. Ada beberapa tahapan yang harus dilewati, yang berbentuk sebuah siklus pelaksanaan proyek. Mengacu pada pendapat Ashworth (1994) bahwa sebuah pelaksanaan proyek terdiri dari 4 tahapan yaitu tahap permulaan, tahap desain, tahap konstruksi dan yang terakhir tahap penggunan. Ketika tahapan penggunaan selesai, untuk memulai proyek baru, maka pelaksanaan proyek harus kembali lagi ke tahap permulaan dan seterusnya akan mengikuti siklus pelaksanaan tersebut kembali.

Salah satu tahapan pada siklus proyek yaitu tahap penggunaan yang terdiri dari operasional dan pemeliharaan bangunan. Pengoperasian dan pemeliharaan yang baik akan mempengaruhi usia dari siklus pelaksanaan proyek itu sendiri, terutama pada usia ekonomis penggunaannya. Pengoperasian dan pemeliharaan yang baik tidak terlepas dari biaya atau dana dalam pelaksanaannya. Secara umum biaya pengoperasian dan pemeliharaan suatu bangunan menurut Juawana (2005) berkisar antara 6-10 US $ per m2 tiap bulannya. Biaya tersebut terbagi atas biaya gaji dan biaya servis sekitar 42%, biaya kebutuhan energi seperti listrik dan minyak 34%, kebutuhan air 6%, pemeliharaan 15%, pajak asuransi dan lain-lain sekitar 3%.

Pengoperasian dan pemeliharaan yang baik idealnya direncanakan sejak awal pelaksanaan proyek. Perencanaan hal-hal operasional yang dibutuhkan sebuah bangunan bertujuan agar bangunan dapat berjalan seperti semestinya sesuai dengan fungsi dan tujuan dilaksanakan proyek tersebut. Sedangkan pemeliharaan bangunan yang baik dapat mempertahankan usia rencana bangunan, bahkan dapat memperpanjang usia ekonomisnya.

Perencanaan pengoperasian dan pemeliharaan yang baik tentunya memerlukan sebuah pedoman, terutama untuk hal

2

pemeliharaan dan perbaikan yang kadang kala perlu terjadi pada waktu yang tidak dapat diprediksi dengan pasti. Pedoman tersebut bisa berupa identifikasi kegiatan dan biaya operasional dan pemeliharaan dari proyek sejenis yang telah beroperasi sebelumnya. Dari biaya dan kegiatan operasional dan pemeliharaan yang teridentifikasi tersebut kemudian dapat digunakan untuk mengukur besarnya biaya pengoperasian dan pemeliharaan suatu bangunan yang akan beroperasi, hal tersebut tentu dengan penyesuaian-penyesuaian terhadap kebutuhan bangunan.

Asrama termasuk salah satu jenis property residensial seperti yang disebutkan Brett dan Schmitz (2009) bahwa salah satu jenis residensial dari segi produk komunitasnya yaitu college housing atau dormitory yang dalam bahasa Indonesia berarti asrama. Oleh karena itu sebuah proyek berbentuk asrama juga perlu perencanaan operasional dan pemeliharaan selama tahap penggunaannya.

Di Kota Surabaya dan Malang terdapat beberapa asrama yang sudah beroperasi, beberapa diantaranya telah digunakan lebih dari belasan tahun. Selain itu asrama-asrama tersebut berada dilingkungan institusi pendidikan yang besar, sehingga dalam penggunaan asrama tersebut dikelola dengan baik. Oleh karena itu dapat dilakukan survey kuesioner yang bertujuan untuk mengidentifikasi kegiatan-kegiatan operasional dan pemeliharaan yang nantinya digunakan sebagai pedoman perencanaan pengelolaan asrama lainnya yang akan beroperasi.

Hasil identifikasi biaya operasional asrama di Kota Surabaya dan Kota Malang ini tidak hanya dapat digunakan sebagai pedoman untuk asrama di kota tersebut, namun juga dapat digunakan sebagai pedoman asrama yang belum beroperasi di kota lain. Hal tersebut dikarenakan hasil identifikasi yang akan didapatkan berupa kegiatan dan item biaya oeprasional dan pemeliharaan. Item biaya atau kegiatan operasional pemeliharaan dapat diterapkan serta diukur besar biayanya dengan penyesuaian

3

tarif-tarif yang berlaku pada daerah asrama yang akan diukur biayanya.

Pada penelitian ini hasil identifikasi kegiatan operasional dan pemeliharaan yang dilakukan pada beberapa asrama di Kota Surabaya dan Malang akan diterapkan pada salah satu asrama yang baru dibangun yaitu asrama Madrasah Sumatera Thawalib Parabek Bukittinggi yang berada di Provinsi Sumatera Barat. asrama yang berlantai 5 seperti terlihat pada Gambar 1.1 ini dibangun dengan bantuan dana dari Kementrian Perumahan Rakyat dengan biaya lebih kurang 13,5 Milyar Rupiah. Bantuan dana dari Kemenpera tersebut terbatas hanya untuk biaya pembangunan saja, sedangkan untuk biaya operasional dan pemeliharaan ditanggung oleh Yayasan Ibrahim Musa. Oleh karena itu hasil identifikasi yang diterapkan pada asrama ini dapat menjadi pedoman perencanaan pengelolaan oleh pihak pengelola.

Berdasarkan permasalahan diatas, bahwa pentingnya perencanaan biaya operasional dan pemeliharaan maka pada penelitian tugas akhir ini, analisa biaya operasional dan pemeliharaan asrama dilakukan pada beberapa asrama yang telah beroperasi dan kemudian digunakan untuk mengukur besarnya biaya operasional dan pemeliharaan pada asrama Madrasah Sumatera Thawalib Parabek Bukittinggi. Gambar 1.1 Gedung Asrama Baru MST Parabek

(Sumber : MST Parabek, 2014)

4

1.2 Rumusan Masalah Hal-hal utama yang menjadi permasalahan dalam

penelitian tugas akhir ini adalah : 1. Apa saja biaya operasional dan pemeliharaan yang terjadi pada

sebuah gedung asrama di Surabaya dan Malang? 2. Berapa besarnya biaya operasional dan pemeliharaan yang

terjadi pada asrama Madrasah Sumatera Thawalib Parabek Bukittinggi?

1.3 Tujuan

Adapun maksud tujuan dari pengerjaan tugas akhir ini adalah untuk : 1. Mengetahui biaya operasional dan pemeliharaan apa saja yang

terjadi pada sebuah gedung asrama yang telah beroperasi di Surabaya dan Malang.

2. Mengukur besarnya biaya operasional dan pemeliharaan yang terjadi pada Asrama Madrasah Sumatera Thawalib Parabek Bukittinggi.

1.4 Batasan Penelitian

Adapun batasan masalah pada tugas akhir ini adalah : 1. Identifikasi biaya operasional dan pemeliharaan dilakukan

pada asrama yang berada di Kota Surabaya dan Malang 2. Asrama yang diukur besar biaya operasional dan

pemeliharaannya yaitu gedung asrama baru Madrasah Sumatera Thawalib Parabek Bukittinggi.

1.5 Manfaat Penelitian

Penulisan tugas akhir ini diharapkan dapat memberikan ilmu dan pengalaman bagi penulis tentang operasional dan pemeliharaan sebuah asrama. Selain itu juga diharapkan dapat memberikan sedikit tambahan informasi untuk pengelola Asrama Madrasah Sumatera Thawalib Parabek mengenai biaya-biaya operasional dan pemeliharaan yang akan terjadi selama penggunaan bangunan asrama baru.

5

1.6 Sistematika Penulisan Sistematika penulisan laporan tugas akhir ini adalah

sebagai berikut : 1. Bab I Pendahuluan

Berisi latar belakang, rumusan masalah, tujuan penulisan, batasan penelitian dan manfaat dari penulisan Tugas Akhir “Analisa Biaya Operasional dan Pemeliharaan Gedung Asrama di Surabaya dan Malang”

2. Bab II Tinjauan Pustaka Berisi defenisi biaya operasional dan pemeliharaan, definisi dari asrama, serta berbagai dasar dasar keilmuwan yang dibutuhkan dalam menganalisa biaya operasional dan pemeliharaan.

3. Bab III Metodologi Berisi tentang langkah-langkah dalam melakukan analisa biaya operasional dan pemeliharaan gedung asrama beserta cara perolehan data.

4. Bab IV Analisa Biaya Operasional dan Pemeliharaan Berisi tentang identifikasi kegiatan operasional dan pemeliharaan serta estimasi besarnya biaya operasional dan pemeliahraan.

5. Bab V Kesimpulan dan Saran Berisi kesimpulan dari pengerjaan Tugas Akhir “Analisa Operasional dan Pemeliharaan Gedung Asrama di Surabaya dan Malang” serta saran-saran untuk Tugas Akhir yang lain kedepannya.

6

(Halaman ini sengaja dikosongkan)

7

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Siklus Pelaksanaan Proyek Sebuah proyek konstruksi tidak hanya berupa kegiatan

pembangunan fisik saja, akan tetapi ada berbagai tahapan yang akan dilalui, setiap tahapan yang dilalui tersebut semestinya akan membutuhkan biaya. Terdapat 4 tahapan dalam siklus pelaksanaan proyek yaitu tahap permulaan, tahap desain, tahap konstruksi dan yang terkahir tahap penggunan. Tahap penggunaan terdiri dari bereberapa fase yaitu operasional dan pemeliharaan, modifikasi dan pembongkaran, (Ashworth,1994) 2.2 Biaya Operasional dan Pemeliharaan

Biaya operasional dan pemeliharaan merupakan salah satu biaya yang terjadi dalam suatu siklus pembiayaan proyek. Biaya operasional dan pemeliharaan tersebut terjadi sepanjang masa penggunaan bangunan. Biaya tersebut biasanya berupa biaya penggunaan energi untuk kegiatan operasional proyek seperti listrik, minyak dan air. Selain itu biaya operasional juga termasuk kebersihan, keamanan, asuransi dan lainnya yang tidak berkaitan dengan penggunaan energi. Sedangkan biaya pemeliharaan termasuk didalamnya biaya perbaikan komponen, modifikasi, penggantian komponen dan lain sebagainya, (Kelly, 2005).

Secara umum biaya operasional dan pemeliharaan dari sebuah gedung betingkat terdiri atas banyak hal diantaranya yaitu kebersihan, pemeliharaan, pergantian suku cadang, perbaikan, renovasi, keamanan, asuransi, gaji karyawan, biaya energi, biaya pertamanan, dan lain sebagainya, (Juwana, 2005) 2.3 Jenis Pembayaran Sewa

Kyle (2000) menyebutkan ada 3 jenis bentuk dasar dari pembayaran sewa properti. Yang pertama gross lease yang biasanya digunakan untuk properti residensial yaitu dimana

8

penyewa membayar sejumlah uang sewa yang tetap dan semua biaya property ditanggung oleh pemilik. Yang kedua jenis sewa yang biasa digunakan untuk perkantoran dan indusri yaitu net

lease, dimana penyewa membayar uang sewa serta biaya property ditanggung sebagian atau keseluruhan oleh penyewa dan sebagian lagi oleh pemilik. Terakhir yaitu jenis sewa yang biasa digunakan untuk pertokoan yaitu percentage lease dimana penyewa membayar uang sewa dan ditambah persentase yang diperoleh dari hasil usaha. 2.4 Umur Siklus Hidup Proyek

Ashworth (1994) menyebutkan ada 2 jenis usia pada umur siklus hidup yaitu usia komponen dan usia bangunan. Pertama usia komponen, komponen yang menyusun sebuah bangunan harus diperhitungkan usianya secara cermat. Sebagian komponen digunakan secara tepat dan dirawat secara cermat akan memiliki usia yang hampir tak terbatas. Sebagian komponen diganti dikarenakan sudah usang, namun sebagian lagi diganti karena ada kerusakan. Usia komponen biasanya tidak memiliki angka yang pasti karena dipengaruhi beberapa hal seperti pemilihan komponen, manufaktur, instalasi, pemeliharaan, perbaikan dan penggunaan yang tepat.

Yang kedua usia bangunan, Usia pakai bangunan dapat dipengaruhi oleh beberapa faktor seperti metode konstruksi yang diterapkan pada desain bangunan dan metode pemeliharaan selama usia bangunan. Ashworth (1994) juga menyebutkan bahwa Ada 3 macam cara pandang melihat usia suatu bangunan yaitu sebagai berikut: a. Usia fisik, yaitu dipengaruhi oleh material dan bahan yang

digunakan pada konstruksi sebuah bangunan. Sebagian bangunan dengan material tertentu dapat memiliki usia pakai yang sangat lama sedangkan bangunan lain dengan material yang berbeda membutuhkan perbaikan dan pembaruan setiap beberapa tahun secara berkala.

9

b. Usia fungsional adalah usia dimana sebuah bangunan dapat menjalankan fungsinya secara semestinya.

c. Usia ekonomis didapat dengan cara membandingkan biaya pemeliharan dengan biaya penggantian. Pembiayaan siklus hidup membahas tentang usia ekonomi bangunan dan tentang evaluasi perbandingan yang paling ekonomis. Pada Tabel 2.1 dilihatkan beberapa contoh usia ekonomis beberapa jenis bangunan.

Tabel 2.1 Usia Ekonomis Bangunan No Jenis Bangunan Usia Ekomonis 1. Rumah tinggal sangat sederhana 10 tahun 2. Rumah tinggal sederhana 20 tahun 3. Rumah tinggal menengah 30 tahun 4. Rumah tinggal menengah mewah 40 tahun 5. Rumah tinggal mewah 50 tahun 6. Rumah susun kurang < 5 lantai 40 tahun 7. Rumah susun ≥ 5 lantai 50 tahun 8. Toko / Kios 20 tahun 9. Ruko / Rukan 30 tahun 10. Pasar Tradisional 30 tahun 11. Mall 40 tahun 12. Kantor < 5 lantai 40 tahun 13. Kantor ≥ 5 lantai 50 tahun 14. Gedung pemerintahan 50 tahun 15. Gedung peribadatan ≥ 60 tahun 16. Villa tidak bertingkat 30 tahun 17. Hotel / motel / villa < 5 lantai 40 tahun 18. Hotel / motel / villa ≥ 5 lantai 50 tahun

(Sumber :http://www.mappi.or.id, 2005)

2.5 Time Value of Money

Dari tahun ketahun nilai uang selalu berubah atau mengalami penurunan, hal ini terjadi karena 2 hal. Pertama karena disebabkan oleh inflasi, dimana nilai uang menurun akibat daya

10

beli uang yang senantiasa menurun. Dan yang kedua adalah karena ekivalensi, dimana nilai uang menurun karena adanya bunga pinjaman, (Pujawan, 1995).

Ekivalensi dilakukan untuk merubah nilai uang sesuai dengan waktunya dapat menggunakan rumus-rumus atau dengan Tabel nilai bunga. Konsep ekivalensi sangat berguna dalam perubahan atau penyesuaian nilai uang terhadap waktunya. Ada dua macam metode dalam konsep ekivalensi menurut Kirk (1995), yaitu dengan present worth method dan annualized method.

1. Present worth method

Present worth method menurut Kirk (1995) adalah mengkonversi biaya sekarang ataupun yang akan datang ke satu periode waktu dan biasanya dikonversi ke waktu terjadinya pengeluaran pertama.

Dalam bukunya, Pujawan (1995) juga menyebutkan bahwa metode nilai sekarang yaitu ketika semua aliran kas dikonversikan nilainya menjadi nilai pada waktu saat ini, kemudian dijumlahkan untuk mendapatkan nilai netto pada aliran kas tersebut.

2. Annualized method

Metode ini juga biasa digunakan dalam mengkonversi nilai uang ke dalam berbagai periode waktu menjadi biaya yang setara. Nilai uang tersebut tidak dinyatakan dalam satu periode waktu pada waktu tertentu saja, akan tetapi nilai uang dijadikan seragam dalam bentuk tahunan, (Kirk,1995)

2.6 Definisi Asrama

Kyle (2000) mengklasifikasikan property menjadi 4 bentuk yaitu residensial, komersial, industri dan special purpose. yang kemudian residensial tersebut juga dibagi menjadi 2 kategori yaitu single family home dan multi family. Brett dan Schmitz (2009) juga membagi residensial dalam beberapa kategori berdasarkan beberapa sudut pandang, pembagian tersebut yaitu

11

dari segi komunitasnya, tipe hunian dan metode konstruksinya, serta kedudukan dari residen.

Berdasarkan komunitasnya residensial terdiri dari beberapa kategory yaitu, master palnned communities, greenfield,

infill projects, age restrictes rental, affordable housing, second

home communities dan yang terakhir niche products seperti college

housing atau dormitory yang dalam bahasa indonesia adalah asrama.

Menurut kamus besar bahasa indonesia asrama adalah bangunan tempat tinggal bagi kelompok orang untuk sementara waktu, terdiri atas sejumlah kamar dan dipimpin oleh seorang kepala asrama. (http://kbbi.web.id/asrama)

Dalam Bahasa Inggris asrama adalah dormitory, yaitu sebuah bangunan yang pada umumnya menyediakan tempat tidur atau tempat tinggal bagi banyak orang yang biasanya diperuntukkan untuk sebuah sekolah dan perguruan tinggi. Dormitory atau asrama berasal dari bahasa latin yaitu dormitorium. (wordorigins.org) 2.7 Penelitian Terdahulu

Terdapat beberapa penelitian terdahulu yang mempunyai kaitan dengan biaya operasional dan pemeliharaan diantaranya, Yudita (2005) melakukan penelitian tentang life cycle cost pada Rusunawa Siwalankerto, pada penelitian itu juga dilakukan perhitungan biaya operasional dan pemeliharaan. Selain itu Firsani (2012) juga melakukan analisa life cycle cost yang didalamnya juga terdapat perhitungan biaya operasional dan pemeliharaan green

building diamond building Malaysia. Kedua penelitian tugas akhir tersebut terdapat beberapa

kesamaan yaitu diantaranya perhitungan biaya operasional dan pemeliharaan yang terjadi pada sebuah bangunan, dan beberapa konsep lain seperti time value of money, umur siklus hidup bangunan dan lainnya. Untuk lebih lengkap dapat dilihat pada Tabel 2.2. Namun juga terdapat perbedaan tugas akhir ini dengan dua penelitian terdahulu. Penelitian terdahulu membahas

12

keseluruhan biaya daur hidup sedangkan penelitian ini terfokus pada identifikasi dan pengukuran besar biaya operasional dan pemeliharaan saja. Dalam analisa biaya opereasional dan pemeliharaan penelitian sebelumnya hanya dilakukan dengan estimasi, sedangkan pada tugas akhir ini dilakukan survey kuesioner yang bertujuan untuk mengidentifikasi biaya operasional dan pemeliharaan.

Tabel 2.2 Penelitian Terdahulu

No Penulis Judul Konsep dan Toeri

Metodologi Penelitian

Hasil

1. Yudita (2005)

Analisa Life

Cycle Cost pada Proyek Rumah Susun Sederhana Sewa (RUSUNAWA) Siwalankerto Surabaya

a. LCC b. Time value of

money

c. Pendekatan dasar equivalent

d. Usia siklus e. Tarif potongan f. Inflasi g. Periode analisa h. Present time

i. CBS j. Analisa

sensitivitas

a. Pengumpulan data

b. Pengestimasian biaya pada tiap kategori biaya

c. Analisa biaya total dengan Present Worth

Method d. Analisa

sensitivitas dengan parameter perubahan rentang ± 50% dalam MARR, inflasi dan nilai valas

Total biaya rusunawa Siwalankerto Surabaya sebesar Rp34.374.340.512 dengan rincian :

i. Initial cost 61,157%

ii. Energy cost 3,944%

iii. O/P 32,459% iv. Replacement

2,439%

2. Firsani (2012)

Analisa Life

Cycle Cost pada Green Building Diamon Building Malaysia

a. Pengelolaan Biaya pada life

cycle cost b. Umur siklus

hidup c. Time value of

money d. Metode nilai

sekarang e. CBS f. Analisa

sensitivitas

a. Pengumpulan data

b. Identifikasi Biaya

c. CBS d. Estimasi biaya e. Perhitungan

dengan metode nilai sekarang

f. LCC modelling g. Analisa

sensitivitas

Dengan periode analisa 10 tahun, total LCC sebesar RM235.096.883 dengan rincian : Initial cost 75.306% Energy cost

0.737% O/P 23.932 %

Replacement

0.02%

Residual cost

17.09%

(Sumber : olahan penulis, 2015)

13

BAB III METODOLOGI

2.1 Konsep Penelitian Tugas akhir dengan judul “Identifikasi Biaya Operasional

Dan Pemeliharaan Gedung Asrama Dan Penerapannya” ini bertujuan untuk mengidentifikasi biaya-biaya operasional dan pemeliharaan pada sebuah asrama dan mengukur berapa besarnya biaya operasional dan pemeliharaan yang terjadi pada asrama Madrasah Sumatera Thawalib Parabek Bukittinggi.

2.2 Variabel Penelitian

Ada beberapa variabel yang diukur dalam pengerjaan tugas akhir ini, variabel tersebut yaitu sebagai berikut : 1. Biaya operasional 2. Biaya pemeliharaan 3. Masa pengelolaan bangunan asrama 4. Nominal biaya operasional dan pemeliharaan

Untuk detail lengkap variabel penelitian dapat dilihat pada Tabel 3.1 berikut.

Tabel 3.1 Variabel Penelitian

No Variabel Indikator Data dan metode pengumpulan

1. Biaya operasional a. Biaya kantor pengelola b. Biaya kebersihan c. Biaya keamanan d. Biaya konsumsi energi

Survey kuesioner

2. Biaya pemeliharaan

a. Biaya pemeliharaan b. Biaya penggantian

Survey kuesioner

3. Masa pengelolaan asrama

a. Masa penggunaan asrama b. Umur ekonomis bangunan

Survey kuesioner dan studi literatur

(Sumber : olahan penulis, 2015)

14

Lanjutan Tabel 3.1 Variabel Penelitian No Variabel Indikator Data dan metode

pengumpulan 4. Nominal biaya

operasional dan pemeliharaan

a. Nilai operasional tahunan b. Nilai pemeliharaan

tahunan

Spesifikasi asrama dan gambar desain asrama

(Sumber : olahan penulis, 2015)

2.3 Data Penelitian 2.3.1 Jenis data

Data yang digunakan dalam tugas akhir ini dibagi menjadi dua yaitu data primer dan data sekunder, data-data tersebut sebagai berikut : 1. Data primer

Data primer yang digunakan pada tugas akhir ini adalah data mengenai informasi biaya dan kegiatan operasional dan pemeliharaan yang terjadi pada sebuah asrama yang telah beroperasi. Data tersebut berfungsi untuk mengidentifikasi biaya operasional dan pemeliharaan apa saja yang biasanya terjadi di sebuah asrama. 2. Data sekunder

Data sekunder digunakan untuk mengukur besarnya biaya operasional dan pemeliharaan yang terjadi di Asrama Suamtera Thawalib Parabek Bukittinggi. Data tersebut berupa spesifikasi bangunan asrama dan gambar desain bangunan. 2.3.2 Sumber perolehan data

Data yang digunakan pada tugas akhir ini bersumber dari beberapa sumber data yaitu : 1. Pustaka

Data yang bersumber dari pustaka berkaitan dengan konsep-konsep dasar yang digunakan untuk membantu pemahaman mendasar tentang biaya operasional dan pemeliharaan.

15

2. Pengelola asrama. Data-data yang berkaitan langsung dengan objek penelitian

berupa gambar desain bangunan dan data spesifikasi bangunan diperoleh dari pihak pengelola. 3. Instansi pemerintah dan perusahaan terkait.

Data yang bersumber dari instansi dan perusahaan terkait digunakan dalam pengukuran besarnya biaya operasional dan pemeliharaan yang terjadi pada objek penelitian. 2.3.3 Metode pengumpulan data

Ada dua cara dalam pengumpulan data. Pertama dengan survey kuesioner yang dilakukan ke beberapa asrama yang telah beroperasi. Dan yang kedua dengan cara dokumentasi, cara ini adalah dengan meminta kepada pihak yang terkait berupa data berupa dokumen yang sudah ada serta mencari di internet data-data berupa jurnal harga satuan dan brosur-brosur mengenai bahan dan material bangunan. 2.4 Analisa Biaya Operasioanl dan Pemeliharaan

Berikut adalah tahapan-tahapan dalam melakukan analisa biaya operasional dan pemeliharaan : 1. Identifikasi biaya

Pada pengerjaan tugas akhir ini akan diidentifikasi seluruh kemungkinan biaya yang berkaitan dengan operasional dan pemeliharaan gedung asrama. Identifikasi biaya ini dengan cara melakukan survey kuesioner kepada beberapa asrama yang telah beroperasi. Asrama yang akan dilakukan survey kuesioner adalah seperti yang tertera pada Tabel 3.2 berikut.

Tabel 3.2 Daftar Asrama Untuk Survey Kuesioner

No Nama Asrama Alamat 1. Asrama Mahasiswa ITS

Surabaya Jl. Teknik Elektro ITS Surabaya 60111

2. Asrama Mahasiswa Unair Kampus UNAIR C 3. Asrama Putri “Bela

Negara” UPNVJ Jl. Raya Rungkut Madya, Gunung Anyar, Surabaya

16

Lanjutan Tabel 3.2 Daftar Asrama Untuk Survey Kuesioner No Nama Asrama Alamat 4. Rusunawa Putra/Putri UIN

Sunan Ampel Surabaya Kampus UIN Sunan Ampel

5. Asrama Griya Brawijaya Jl. Veteran 6B Malang 6. Asrama Putri Mahasiswa

“Sang Surya” UMM Jl. Karyawiguna 370 Tegalgondo Karangploso

7. Ma’had Sunan Ampel Al Ali

Jl. Gajayan 50 Malang

(Sumber : olahan penulis, 2015)

2. Cost breakdown structure

Biaya-biaya yang sudah teridentifikasi dan dikelompokkan berdasarkan kategori biaya masing-masing. Kemudian ditampilkan dalam bentuk diagram cost breakdown structure 3. Penerapan dan estimasi biaya

Biaya operasional dan pemeliharaan yang sudah teridentifikasi melalu hasil survey kuesioner tersebut kemudian diterapkan dan digunakan untuk mengestimasi agar dapat mengukur biaya operasional dan pemeliharaan di gedung asrama baru Madrasah Sumatera Thawalib Parabek Bukittinggi. 2.5 Bagan Alur Penelitian Latar Belakang 1. Kegiatan suatu pelaksanaan proyek tidak berhenti sampai tahap

konstruksi 2. Salah satu tahapan pada siklus pelaksanaan proyek yaitu tahap

penggunaan yang terdiri dari operasional dan pemeliharaan bangunan 3. Perencanaan pengoperasian dan pemeliharaan yang baik tentunya

memerlukan sebuah pedoman berupa identifikasi biaya-biaya O/P 4. Asrama termasuk salah satu property residensial yang juga perlu

perencanaan pengelolaan operasional dan pemeliharaan 5. Salah satu asrama baru yang dibangun dan perlu diukur biaya

operasional dan pemeliharaannya yaitu asrama Madrasah Sumatera Thawalib Parabek

A

17

Rumusan Masalah 1. Apa saja biaya operasional dan pemeliharaan yang terjadi

pada sebuah gedung asrama? 2. Berapa besarnya biaya operasional dan pemeliharaan yang

terjadi pada asrama Madrasah Sumatera Thawalib Parabek Bukittinggi

Studi Literatur Studi Literatur mengenai konsep dan teori yang berkaitan dengan biaya operasional dan pemeliharaan

Gambar 3.1 Bagan Alur Penelitian ( Sumber : penulis, 2015)

Pengumpulan Data 1. Data primer : dengan survey kuesioner untuk

mengidentifikasi biaya-biaya operasional dan pemeliharaan yang terjadi pada sebuah asrama

2. Data sekunder (gambar desain bangunan dan data spesifikasi bangunan)

Analisa biaya operasional dan pemeliharaan

1. Identifikasi biaya 2. Cost breakdown structure

3. Penerapan dan estimasi biaya

Kesimpulan Saran

A

18

(Halaman ini sengaja dikosongkan)

1

BAB IV ANALISA BIAYA OPERASIONAL DAN

PEMELIHARAAN

2.1 Objek Penelitian Pada tugas akhir ini ada dua hal pokok yang dibahas, yang

pertama identifikasi biaya operasional dan pemeliharaan gedung asrama dan yang kedua adalah penerapan analisa biaya operasional dan pemeliharaan tersebut terhadap gedung asrama yang belum beroperasi.

Identifikasi survey kuesioner dilakukan pada tujuh asrama yang sudah beroperasi. Dalam laporan tugas akhir ini nama asrama ditulis berupa kode huruf A, B, C, D, E, F dan G. asrama A sampai dengan asrama G urut berdasarkan ukuran asrama dilihat dari jumlah unit kamar, mulai dari asrama terkecil sampai asrama terbesar.

Sedangkan asrama yang akan dilakukan analisa biaya operasional dan pemeliharaannya adalah asrama baru Madrasah Sumatera Thawalib Parabek Bukittinggi. Gambar denah dan tampak gedung asrama baru dapat dilihat pada lampiran 1. Untuk deskripsi singkat objek asrama yaitu sebagai berikut :

Nama : Asrama Madrasah Sumatera Thawalib Parabek Bukittinggi Alamat : Desa Bangkaweh, Kec. Banuhampu

Kab.Agam Sumatera Barat. Luas lt dasar : 1152 m2 Jumlah lantai : 5 lantai Jumlah kamar : 92 kamar + 8 kamar difable Kapasitas : 284 orang Biaya pembangunan : ±13,5 Milyar Rupiah

2

2.2 Identifikasi Biaya Operasional dan Pemeliharaan Biaya operasional dan pemeliharaan terbagi menjadi

beberapa bentuk biaya. Biaya tersebut terjadi mulai dari awal tahap penggunaan sampai dengan habisnya masa investasi bangunan tersebut atau sampai dengan berakhirnya siklus hidup bangunan. Pengeluaran biaya pada sebuah asrama menggunakan konsep gross lease yang berarti semua pengeluaran ditanggung sepenuhnya oleh pihak pengelola (kyle, 2000).

Pada penelitian ini biaya-biaya yang dikeluarkan oleh pihak pengelola asrama dibagi menjadi dua kelompok biaya, yaitu biaya operasional dan biaya pemeliharaan. Biaya operasional terdiri dari biaya operasional non energi dan operasional energy. Sedangkan biaya pemeliharaan yaitu terdiri dari biaya pemeliharaan rutin tahunan dan biaya penggantian. Masing-masing kegiatan yang memerlukan biaya diidentifikasi dengan menggunakan suvey kuesioner yang disebar kepada pengelola asrama di Kota Surabaya dan Kota Malang. Daftar asrama tersebut seperti yang tertera pada Tabel 3.2.

Proses identifikasi biaya operasional dan pemeliharaan ini diperoleh bahwa terdapat beberapa perbedaan item biaya dan kebutuhan asrama dilihat dari segi besar atau kecilnya asrama. Pengklasifikasian tersebut berdasarkan pada jumlah unit kamar yang dimiliki. Hal tersebut karena kekhasan sebuah asrama yaitu gedung yang terdiri dari sejumlah kamar yang dihuni oleh sekelompok orang, biasanya pelajar atau mahasiswa dari suatu institusi pendidikan.

Asrama yang dilakukan survey kuesioner dapat dibagi menjadi 3 kelompok. Kelompok pertama adalah asrama kecil, yaitu asrama yang memiliki kurang dari 200 unit kamar. ada 3 asrama yang masuk pada kategori ini yaitu asrama yang memiliki 90, 96 dan 97 kamar. Kelompok kedua yaitu asrama sedang, yaitu asrama dengan unit kamar diantara 200 – 400 unit. Yang terakhir adalah asrama besar, yaitu asrama yang memiliki lebih dari 400 unit kamar. Deskripsi dari pengelompokan ini dapat dilihat pada Tabel 4.1 berikut.

3

Tabel 4.1 Spesifikasi dan Pengelompokan Asrama No Spesifikasi A B C D E F G 1. Jumlah kamar 90 96 97 214 225 424 520 2. Jumlah gedung 1 2 1 2 4 9 10 3. Jumlah lantai 4 5 4 5&3 4 3&4 5 4. kelompok Asrama Kecil Sedang Besar

(Sumber : olahan penulis, 2015)

2.2.1 Biaya operasional non energi Biaya Operasional yang terjadi pada sebuah gedung pada

umumnya berupa biaya jasa atau gaji pengelola, biaya keamanan, biaya kebersihan, dan biaya penunjang operasional lainnya. Lebih lengkapnya sebagai berikut :

1. Kantor Pengelola

a. Gaji kepala pengelola b. Gaji staf pengelola c. Resepsionis d. Teknisi gedung e. Rekening telepon f. Internet asrama g. Alat tulis kantor

1. Kebersihan a. Tukang sapu b. Tukang sampah c. Biaya retribusi sampah d. Tukang bersih kamar (house keeping) e. Tukang kebun f. Biaya pengadaan perlengkapan kebersihan

2. Keamanan a. Satpam / security b. Tukang parkir

3. Dapur a. Petugas dapur b. Pengadaan bahan dapur c. Pengadaan alat masak / perlengkapan dapur

4

Berdasarkan item biaya operasional gedung secara umum tersebut dilakukan survey kuesioner dan wawancara untuk mengetahui item-item biaya operasional yang ada pada sebuah gedung asrama. hasil identifikasi tersebut diperoleh beberapa hal terkait biaya operasional. Masing-masing hal tersebut akan diuraikan pada poin-poin berikut ini.

a. Biaya operasional asrama secara umum

Secara umum sebuah asrama tidak jauh berbeda dengan bagunan lainnya dalam segi biaya operasional. Dari hasil survey kuesioner yang dapat dilihat pada lampiran 2 diperoleh bahwa hampir semua item biaya operasional gedung secara umum ada atau terjadi pada sebuah asrama, namun ada biaya yang terjadi pada seluruh asrama dan ada juga biaya yang hanya terjadi pada sebagian asrama. pada tabel 4.3 disusun item-item biaya berdasarkan jumlah asrama yang memiliki item biaya tersebut mulai dari yang terbanyak sampai yang paling sedikit.

Tabel 4.2 Biaya Operasional Urut Berdasarkan Jumlah Asrama

Yang Memiliki No Nama Item Biaya Total ada Persentase 1. Gaji Kepala asrama 7/7 100% 2. Gaji Staf administrasi 7/7 100% 3. Rekening telepon 7/7 100% 4. Alat tulis kantor 7/7 100% 5. Gaji Petugas kebersihan 7/7 100% 6. Gaji Tukang kebun 7/7 100% 7. Perlengkapan kebersihan 7/7 100% 8. Gaji Satpam / security 7/7 100% 9. Gaji Tukang sampah 6/7 86%

10. Gaji Teknisi gedung 5/7 71% 11. Internet asrama 5/7 71% 12. Gaji Resepsionis 4/7 57% 13. Gaji Pembina asrama 4/7 57% 14. Retribusi sampah 4/7 57% 15. Gaji Tukang parkir 4/7 57%

5

Lanjutan Tabel 4.2 Biaya Operasional Urut Berdasarkan Jumlah Asrama Yang Memiliki

No Nama Item Biaya Total ada Persentase 16. Gaji Tukang bersih kamar 2/7 29% 17. Bahan dapur 1/7 14% 18. Peralatan dapur 1/7 14% 19. Gaji Petugas dapur 0/7 0%

(sumber : olahan penulis, 2015)

b. Biaya operasional yang selalu ada pada asrama Ada beberapa item biaya operasional yang selalu ada pada

sebuah asrama. biaya tersebut tidak terpanguruh oleh ukuran asrama, baik besar maupun kecil sama-sama memiliki biaya operasional tersebut. Biaya-biaya tersebut mewaliki kelompok biaya operasional, yaitu biaya kebutuhan kantor, biaya keamanan dan biaya kebersihan. Lebih lengkapnya biaya tersebut sebagai berikut : 1. Kebutuhan kantor

a. Gaji Kepala asrama b. Gaji Staff administrasi c. Gaji Rekening telepon d. Alat tulis kantor (ATK)

2. Keamanan a. Gaji Satpam / Security

3. Kebersihan a. Gaji Petugas kebersihan b. Gaji Tukang kebun c. Gaji Tukang sampah d. Pengadaan alat kebersihan

c. Biaya operasional pada asrama sedang dan besar

Beberapa biaya operasional dipengaruhi oleh ukuran asrama. kelompok ukuran asrama yang dimaksud yaitu seperti yang telah disebutkan pada tabel 4.1 sebelumnya. Biaya operasional ini dimiliki oleh asrama sedang dan besar saja, sedangkan asrama kecil tidak ada biaya tersebut. Salah satu alasan

6

adanya biaya ini yaitu karena besarnya ukuran dari asrama yang ditandai dengan banyaknya jumlah unit kamar dan jumlah penghuni. Akan tetapi tidak semua asrama besar memiliki biaya ini karena selain faktor ukuran asrama ada faktor lain yang mempengaruhi yaitu faktor kebutuhan dan anggaran. Biaya tersebut yaitu sebagai berikut : 1. Kebutuhan kantor

a. Resepsionis / Front office / CS b. Petugas gedung / Teknisi gedung

2. Kemanan dan kebersihan a. Petugas parkir b. House keeping / petugas bersih kamar

d. Biaya operasional pilihan

Beberapa biaya operasional ada pada sebuah asrama tidak dipangaruhi oleh ukuran bangunan asrama, namun tidak juga mesti ada pada sebuah asrama. Beragam faktor yang menyebabkan biaya ini muncul, namun yang paling utama yaitu karena faktor perencanaan kegunaan gedung tersebut oleh pengelola. Selain itu khusus untuk biaya retribusi sampah tergantung ketersedian lahan atau tidak untuk tempat pembuangan sampah. Biaya operasional pilihan ini yaitu sebagai berikut : 1. Internet asrama 2. Gaji pembina asrama 3. Biaya retribusi sampah 4. Dapur dan alat dapur 5. Gaji petugas dapur / tukang masak e. Rangkuman biaya operasional asrama

Berpedoman pada beberapa hal yang diuraikan pada poin a, b, c dan d diatas, Pada Tabel 4.3 berikut dapat dilihat rangkuman biaya yang terdapat pada asrama kecil, sedang dan besar disusun berdasarkan jenis biayanya, yaitu biaya kebutuhan kantor, biaya keamanan, biaya kebersihan dan biaya dapur.

7

Tabel 4.3 Rangkuman Kegiatan Operasional Asrama Kecil, Sedang dan Besar

No Nama Kegiatan Asrama Kecil

Asrama Sedang

Asrama Besar

A. Kantor Pengelola 1. Gaji kepala asrama √ √ √ 2. Gaji staff pengelola (adm) √ √ √ 3. Gaji resepsionis x √ √ 4. Gaji teknisi gedung x √ √ 5. Rekening telepon √ √ √ 6. Internet asrama √ √ √ 7. Alat tulis kantor √ √ √ B. Keamanan 1. Gaji satpam √ √ √ 2. Gaji tukang parkir x √ √ C. Kebersihan 1. Gaji tukang sapu / kebersihan √ √ √ 2. Gaji tukang sampah √ √ √ 3. Gaji tukang kebun √ √ √ 4. Gaji tukang bersih kamar x √ √ 5. Biaya retribusi sampah √ √ √ 6. Pengadaan alat kebersihan √ √ √ D Dapur √ √ √ 1. Gaji petugas dapur √ √ √ 2. Alat dapur √ √ √ Keterangan √ Biaya yang mesti terdapat pada asrama √ Biaya yang terdapat pada asrama umumnya x Biaya yang tidak terdapat pada asrama

(Sumber : olahan penulis, 2015)

2.2.2 Biaya konsumsi energi Biaya konsumsi energi dibagi menjadi dua bagian, yang

pertama biaya listrik dan yang kedua biaya air bersih. Fungsi utam dari listrik yaitu untuk penerangan, menghidupkan alat elektronik dan menghidupkan pompa air bila ada. Sedangkan air bersih

8

digunakan sebagai kebutuhan kamar mandi atau biasa disebut MCK (mandi, cuci, kakus)

Kebutuhan energi listrik sebuah gedung biasanya bisa bersumber dari dua hal yaitu pasokan listrik dari PLN atau bisa juga melalui genset. sebagian besar asrama menggunakan listrik dari PLN namun ada juga asrama yang tidak menggunakan listrik PLN akan tetapi menggunakan listrik dari genset.

Genset biasanya memiliki dua fungsi, yang pertama sebagai sumber pasokan utama listrik suatu gedung dan yang kedua sebagai sumber pasokan listrik cadangan apabila terjadi pemadaman dari PLN. Fungsi yang kedua dari genset sebagai listrik cadangan tidak menjadi sebuah pilihan pada gedung asrama karena fungsi utama energi listrik pada asrama adalah untuk penerangan. Apabila terjadi pemadaman listrik dapat digantikan dengan lampu emergency sebagai pencahayaan sementara.

Sama halnya dengan listrik, kebutuhan air bersih pada sebuah gedung juga bisa bersumber dari beberapa alternatif. ada dua sumber yang umumnya terdapat pada sebuah gedung yaitu air bersih yang bersumber dari PDAM atau air bersih dari air sumur yang dipompa. Dari kedua alternatif tersebut asrama biasanya menggunakan salah satu saja, PDAM saja atau sumur pompa saja.

Pada Tabel 4.4 dapat dilihat beberapa sumber listrik dan air beberapa gedung asrama yang digunakan. Dari 7 asrama yang dilakukan survey kuesioner mayoritas menggunakan PLN sebagai sumber pasokan listrik dan PDAM sebagai sumber air bersih yang digunakan. Tabel 4.4 Rekapitulasi Sumber Pasokan Listrik dan Air Gedung

Asrama No Sumber Energi Yang

menggunakan Yang tidak

menggunakan Total

Asrama 1. Listrik PLN 6 asrama 1 asrama 7 asrama 2. Genset 1 asrama 6 asrama 7 asrama 3. Lampu Emergency 2 asrama 5 asrama 7 asrama 4. Air PDAM 5 asrama 2 asrama 7 asrama 5. Sumur Pompa 2 asrama 5 asrama 7 asrama

(sumber : olah penulis, 2015)

9

2.2.3 Biaya pemeliharaan Biaya pemeliharaan pada gedung asrama terdiri dari

perbaikan-perbaikan pada bangunan dan komponen-komponen gedung. Dari hasil survey kuesioner pada tujuh asrama didapatkan bahwa setiap gedung pernah melakukan kegiatan hampir pada seluruh komponen gedung. Bentuk dan banyaknya kerusakan pada gedung tidak dapat diprediksi, sehingga jumlah biaya pemeliharaan ditentukan dengan pengalaman tahun sebelumnya ataupun perkiraan biaya keseluruhan kegiatan pemeliharaan.

Salah satu faktor besar kecilnya biaya pemeliharaan yaitu ukuran asrama dan jumlah penghuni asrama. Dari 3 kelompok asrama yang dibuat sebelumnya, asrama kecil cenderung memiliki biaya pemeliharaan yang lebih sedikit dibandingkan asrama besar. Hal tersebut dapat dilihat dari nilai biaya pemeliharaan asrama dibagi perjumlah kamarnya. Asrama kecil membutuhkan biaya pemeliharaan sekitar 300 ribuan perkamar sedangkan asrama sedang dan besar membutuhkan sekitar 800 ribuan.

Selain dari faktor besar kecilnya asrama dan jumlah penghuni, biaya pemeliharaan juga dipengaruhi beberapa faktor lainnya seperti besar kecilnya dana yang dapat dianggarkan oleh pengelola, kualitas bangunan gedung, banyaknya kegiatan atau penggunaan komponen gedung dan lain sebagainya. 2.2.4 Biaya penggantian

Penggantian termasuk bagian dari proses pemeliharaan gedung, namun perbedaannya terletak pada besarnya kegiatan yang dilakukan. Pada pemeliharaan dilakukan perbaikan pada sebagian dari komponen yang rusak akibat pemakaian saja, sedangkan pada penggantian dilakukan penggantian pada keseluruhan dari salah satu atau lebih komponen gedung dikarenakan kerusakan pada komponen tersebut sudah terlalu banyak yang disebabkan usia komponennya sudah lewat.

Dari survey kuesioner tujuh asrama didapat beberapa komponen gedung yang biasanya dilakukan penggantian adalah sebagai berikut :

10

1. Lantai (keramik) 2. Dinding (pengecatan) 3. Atap (penutup atap) 4. Plafond 5. Kusen, pintu dan jendela 6. Komponen mekanikal (saluran air) 7. Lantai dan dinding kamar mandi 8. Kran dan shower 9. Kloset

Penggantian masing-masing komponen terjadi pada waktu tertentu. Usia komponen gedung dapat menjadi patokan kapan harus dilakukannya penggantian. Pada Tabel 4.5 dapat dilihat beberapa usia komponen bangunan gedung.

Tabel 4.5 Usia Komponen Bangunan

No Nama Komponen Bangunan Rentang Usia Pakai 1. Lantai keramik 17-30 tahun 2. Cat eksterior 3-5 tahun 3. Cat interior 10-20 tahun 4. Genteng metal 20-40 tahun 5. Plafond 7-15 tahun 6. Kusen, pintu dan jendela alumunium 10-20 tahun 7. Saluran air pipa PVC 10-30 tahun 8. Keramik kamar mandi 17-30 tahun 9. Kran dan Shower 7-15 tahun 10. Kloset duduk 10-20 tahun 11. Kloset jongkok 10-30 tahun

(Sumber : http://www.astudioarchitect.com, 2011) 2.3 Cost Breakdown Structure Hasil Identifikasi Biaya O/P

Dari hasi identifikasi yang telah diurakan pada subbab 4.2, dapat disusun menjadi sebuah bagan cost breakdown structure. Hal ini bertujuan untuk mempermudah dalam penerapan dan estimasi menggunakan hasil identifikasi yang telah dilakukan. Cost

breakdown structure tersebut dapat dilihat pada gambar 4.1 dimana

11

biaya O/P dibagi menjadi dua yaitu biaya operasional dan biaya pemeliharaan, kemudia dua biaya tersebut diuraikan lebih rinci.

Gambar 4.1 Cost Breakdown Structure Operasional dan Pemeliharaan Gedung Asrama

Biaya O/P

Biaya pemeliharaan rutin tahunan

Air PDAM

Listrik PLN

Kantor pengelolaan

Biaya operasional

Keamanan

Kebersihan

Pintu, kusen, jendela

Kamar mandi

Mekanikal

Lantai

Dinding

Penutup atap

Plafond

Biaya penggantian

Non Energy

Energy

Biaya pemeliharaan

12

2.4 Estimasi Biaya Operasional dan Pemeliharaan Proses selanjutnya dalam penelitian ini setelah identifikasi

biaya operasional dan pemeliharaan yaitu penerapan hasil identifikasi pada sebuah asrama serta mengestimasi besar biaya O/P nya. Pada penelitian ini yang menjadi objek penerapan adalah asrama baru Madrasah Sumatera Thawalib Parabek Bukittinggi seperti yang telah diuraikan pada subbab 4.1.

Estimasi biaya operasional dan pemeliharaan berpedoman pada hasil identifikasi dengan survey kuesioner yang telah dilakukan seperti yang tertera pada subbab 4.2 dan 4.3 diatas. Asrama baru ini digolongkan kepada asrama kecil karena memiliki kamar kurang dari 200 unit kamar, sehingga dalam pengestimasian lebih cendrung mengikuti kegiatan operasional dan pemeliharaan dengan klasifikasi asrama kecil. Dan juga terdapat beberapa penyesuain-penyesuain tergantung pada kebutuhan asrama ini.

Tabel 4.6 Tarif Yang Digunakan Dalam Estimasi Biaya O/P

No Tarif Yang Digunakan

Biaya Yang Diestimasi Berlaku Untuk

1. Rentang perkiraan gaji Biaya operasional Nasional 2. PT.Telkom Telpon & internet Nasional 2. Upah Minimum Kenaikan biaya Sumatera Barat 3. Tarif PLN Biaya listrik Nasional 4. Tarif PDAM* Biaya air bersih Surabaya 5. Harga satuan Biaya penggantian Sumatera Barat Catatan : * Data PDAM Bukittinggi / Sumatera Barat tidak diperoleh untuk penelitian ini, sehingga menggunakan tarif PDAM Surabaya

(Sumber : olahan penulis, 2015)

Estimasi biaya operasional dan pemeliharaan pada penelitian ini menggunakan sebagian besar harga atau tarif yang berlaku pada asrama Madrasah Sumatera Thawalib Parabek. Sebagai contoh untuk biaya penggantian menggunakan harga satuan yang ada di daerah Sumatera Barat. namun untuk salah satu biaya yang digunakan dalam estimasi menggunakan tarif Kota

13

Surabaya karena data tarif di daerah Sumatera Barat tidak dapat diperoleh. Untuk detail tarif dan biaya yang digunakan dapat dilihat pada tabel 4.6.

2.4.1 Estimasi biaya operasional

Perencanaan biaya operasional pada gedung asrama baru Madrasah Sumatera Thawalib Parabek Bukittinggi dikelompokkan seperti pada Gambar 4.1 terdiri dari kebutuhan kantor, keamanan dan kebersihan. Kebutuhan kantor terdiri dari biaya-biaya yang berkaitan dengan jasa pengelolaan berupa gaji dan kebutuhan-kebutuhan kantor lainnya seperti rekening telepon, alat tulis kantor dan internet. Tidak jauh berbeda dengan kebutuhan kantor, kemanan dan kebersihan juga terdiri dari biaya upah pekerja dan biaya alat dan bahan.

Biaya yang berkaitan dengan jasa personal ditetapkan berdasarkan perkiraan gaji yang didapat dari perkiraan rentang gaji atau upah yang didapat dari berbagai sumber di internet, terutama situs yang berkaitan dengan lowongan pekerjaan yang memuat perkiraan besaran gaji berbagai jenis profesi, gaji tersebut seperti yang tercantum pada Tabel 4.7. Dengan ketentuan minimum gaji adalah upah minimum provinsi (UMP) Sumatera Barat 2015 yaitu Rp1.615.000,00.

Tabel 4.7 Kisaran Gaji Beberapa Profesi (dalam Rupiah)

No Nama Kegiatan/profesi

Upah / Gaji Minimum Maksimum Dipilih

1. Kepala asrama 2.400.000,00 3.900.000,00 3.000.000,00 2. Sekretaris 2.400.000,00 4.000.000,00 2.500.000,00 3. Staf administrasi 2.000.000,00 3.300.000,00 2.500.000,00 4. Pembina asrama 1.900.000,00 3.500.000,00 2.500.000,00 5. Tukang kebun 2.300.000,00 4.000.000,00 1.615.000,00 6. Petugas kebersihan 1.400.000,00 2.300.000,00 1.615.000,00 7. Tukang sampah 1.400.000,00 2.300.000,00 1.615.000,00

(Sumber : olahan penulis, 2015)

14

Biaya rekening telepon dan internet ditetapkan dari tarif yang dikeluarkan oleh PT.Telekomunikasi Indonesia Tbk (Telkom). Untuk tarif telepon dapat dilihat pada Tabel 4.8. Dari Tabel tersebut diasumsikan menggunakan tarif Rp250 per 2 menit. Sedangkan perkiraan durasi penggunaan telepon sekitar 15 menit perhari, sehingga rata-rata pemakaian dalam sebulan sekitar 450 menit. Biaya abonemen diasumsikan menggunakan tarif sosial dengan rentang paling tinggi yaitu Rp18.500,00 perbulan. Sehingga biaya rekening telepon tiap bulannya dapat dihitung sebagai berikut : Durasi per hari = 15 menit Durasi per bulan = 15 menit x 30 hari

= 450 menit Tarif = 250/2menit Biaya perbulan = tarif x durasi + biaya abonemen

= 250/2 x 450 menit + 18.500 = Rp74.750,00

Tabel 4.8 Tarif Penggunaan Rekening Telepon (dalam Rupiah) No Keterangan Biaya Tarif Keterangan 1. Abonemen 12.500-

18.500 Perbulan

2. Biaya sambungan ≤ 20 km 250 Per 3 menit diluar jam sibuk

3. Biaya sambungan ≤ 20 km 250 Per 2 menit pada jam sibuk

4. Biaya sambungan > 20 km 250 Per 2 menit diluar jam sibuk

5. Biaya sambungan > 20 km 250 Per 1,5 menit pada jam sibuk

(Sumber : http://www.telkom.co.id)

Kebutuhan internet dengan kondisi gedung asrama dengan kapasitas 284 orang diperkirakan menggunakan internet dengan kecepatan 50Mbps. Tarif internet yang digunakan untuk estimasi

15

tersebut adalah tarif paket internet Speedy Indihome, salah satu produk PT. Telekomunikasi Indonesia Tbk (Telkom). Internet dengan kapasitas 50 Mbps tersebut memiliki tarif Rp1.500.000,00 perbulan.

Biaya operasional yang berasal dari ATK dan alat kebersihan didapatkan kisaran biaya yang diperoleh dari survey kuesioner dan wawancara dengan beberapa pengelola asrama yang telah beroperasi. Untuk biaya pengadaan alat tulis kantor sekitar Rp250.000,00 per bulan sedangkan untuk peralatan alat kebersihan sekitar Rp500.000,00 perbulan.

Berdasarkan pada gaji personal pada Tabel 4.7 dan beberapa estimasi item biaya operasional diatas dapat dilakukan rekapitulasi seperti pada Tabel 4.9. Setiap bulannya gedung asrama baru ini membutuhkan biaya sebesar Rp46.514.750,00. Sehingga dalam setahun biaya tersebut sekitar Rp558.177.000,00. Tabel 4.9 Rekapitulasi Biaya Operasional (dalam Rupiah)

No Nama Kegiatan Jumlah Biaya satuan Total biaya A KANTOR 1. Kepala asrama 1 orang 3.000.000,00 3.000.000,00 2. Sekretaris asrama 1 orang 2.500.000,00 2.500.000,00 3. Staf pengelola 2 orang 2.500.000,00 5.000.000,00 4. Pembina asrama 4 orang 2.500.000,00 10.000.000,00 5. Tukang Kebun 1 orang 1.615.000,00 1.615.000,00 6. Internet 1 unit 1.500.000,00 1.500.000,00 7. Rekening telepon 1 unit 76.250,00 74.750,00 8. ATK 250.000,00 250.000,00 B KEAMANAN 9. Petugas Keamanan 7 orang 2.000.000,00 14.000.000,00 C KEBERSIHAN 10. Petugas Kebersihan 4 orang 1.615.000,00 6.460.000,00 11. Tukang Sampah 1 orang 1.615.000,00 1.615.000,00 12. Alat kebersihan 500.000,00 500.000,00 Total biaya / bulan Rp46.514.750,00 Total biaya / tahun Rp558.177.000,00

(Sumber : olahan penulis, 2015)

16

Biaya operasional pertahun yang nilainya sebesar Rp558.177.000,00 diperkirakan mengalami peningkatan setiap tahunnya. Karena sebagian besar dari biaya operasional adalah berupa gaji personal, maka kenaikan biaya operasional diasumsikan terjadi karena adanya kenaikan gaji. Besarnya kenaikan gaji tersebut diasumsikan sama besar dengan kenaikan rata-rata UMP Sumatera Barat setiap tahun. Pada Tabel 4.10 dapat dilihat besaran UMP Sumatera Barat dari tahun ketahun serta besar peningkatannya.

Tabel 4.10 UMP Sumatera Barat (dalam Rupiah)

No Tahun Besar UMP Kenaikan 1. 2009 880.000,00 2. 2010 950.000,00 70.000,00 3. 2011 1.055.000,00 105.000,00 4. 2012 1.150.000,00 95.000,00 5. 2013 1.350.000,00 200.000,00 6. 2014 1.490.000,00 140.000,00 7. 2015 1.615.000,00 125.000,00

Rata-rata kenaikan pertahun 122.500,00 (Sumber : olahan penulis, 2015)

Pada Tabel 4.11, rata-rata kenaikan upah minimum provinsi pertahun kemudian dikalikan dengan jumlah personal pengelola, sehingga diperoleh besar kenaikan biaya operasional rata-rata pertahun.

Tabel 4.11 Kenaikan Biaya Operasional Pertahun (dalam Rupiah)

No Nama Kegiatan Jumlah Kenaikan

UMP Total

Kenaikan 1. Kantor 9 orang 122.500,00 1.102.500,00 2. Kebersihan 5 orang 122.500,00 612.500,00 3. Keamanan 7 orang 122.500,00 857.500,00

Total kenaikan biaya operasional / tahun 2.572.500,00 (Sumber : olahan penulis, 2015)

17

2.4.2 Estimasi biaya konsumsi energi Konsumsi energi yang terjadi di asrama direncanakan

seperti pada Gambar 4.1 terdiri dari biaya konsumsi air PDAM dan pemakaian listrik PLN. Konsumsi air PDAM asrama didapatkan dari kebutuhan air dingin sesuai dengan peraturan pada SNI 03-7065-2005 tentang tata cara perencanaan sistem plambing. Sedangkan kebutuhan listrik terdiri tiga hal yaitu penerangan, pompa air PDAM dan kebutuhan elektronik lainnya.

b. Biaya komsumsi air PDAM

Kebutuhan minimum air pada sebuah asrama yaitu sebesar 120 liter/penghuni/hari seperti yang terdapat pada Tabel 1 SNI 03-7065-2005. Asrama diasumsikan memenuhi jumlah kapasitas rencana yaitu 284 penghuni, sehingga kebutuhan air tersebut seperti pada perhitungan berikut : konsumsi air = 120 liter/penghuni/hari penghuni = 284 orang total pemakaian perhari = (120 x 284)/1000 = 34,08 m3 Hari efektif / bulan = 30 hari total pemakaian / bulan = 34,08 m3 x 30 hari = 1.022,4 m3 Tarif PDAM yang digunakan adalah tarif perusahaan daerah air minum (PDAM) Surya Sembada Kota Surabaya. Gedung asrama ini termasuk kepada klasifikasi tarif kelompok pelanggan II.1 Pondok Pesantren dengan kode tarif 2A. Tarif penggunaan tersebut seperti pada Tabel 4.12 berikut. Tabel 4.12 Tarif Air PDAM Kota Surabaya

No Pemakaian Air (m3)

Tarif (Rupiah/m3)

Pemakaian Minimum (m3)

1. 0-10 350,00

10 2. 11-20 600,00 3. 21-30 900,00 4. > 30 1.800,00

(Sumber : Perwali No.55 Tahun 2005)

18

Berdasarkan tarif dan kebutuhan air tersebut dapat diketahui jumlah biaya perbulan dan per tahun. Biaya perbulannya yaitu sebesar Rp1.804.820,00 dan untuk biaya pertahun sebesar Rp21.657.840,00. Untuk lebih rinci dapat dilihat pada Tabel 4.13.

Tabel 4.13 Perhitungan Biaya Konsumsi Air PDAM

No Jenis Tarif Tarif (Rp/m3)

Pemakaian (m3)

Total (Rupiah)

1. Pemekaian 0-10 350,00 10 3.500,00 2. Pemakaian 11-20 600,00 10 6.000,00 3. Pemakaian 21-30 900,00 10 9.000,00 4. Pemakaian > 30 1.800,00 992 1.786,320

Total perbulan 1.022 1.804.820,00 Total pertahun 12.439.20 21.657.840,00

( Sumber : olahan penulis, 2015)

c. Biaya pemakaian listrik PLN Kebutuhan listrik yang pertama yaitu untuk penerangan.

Estimasi untuk biaya listrik ini dengan cara menghitung kebutuhan daya listrik setiap titik lampu yang ada pada gedung. Titik lampu beserta kebutuhan listriknya tersebut dapat dilihat pada Tabel 4.14. Diasumsikan jam efektif penggunaan penerangan yaitu selama 12 jam perhari.

Tabel 4.14 Kebutuhan Titik Lampu dan Daya Listrik

No Keterangan Titik Lampu Jumlah (unit)

Daya (Watt)

Total Daya (Watt)

A. Lantai 1 1. Lampu TL 36 Watt 21 36 756 2. Lampu TL 18 Watt 34 18 612 3. Lampu Baret 32 Watt 2 32 64 4. Lampu PL 13 Watt 54 13 702 B. Lantai 2,3,4,5 1. Lampu PL 13 Watt 608 13 7.904 2. Lampu TL 18 Watt 24 18 432 3. Lampu Baret 32 Watt 8 32 256

19

Lanjutan Tabel 4.14 Kebutuhan Titik Lampu dan Daya Listrik No Keterangan Titik Lampu Jumlah

(unit) Daya

(Watt) Total Daya

(Watt) C. Lantai Atap (TL 18 Watt) 2 18 36 D. Ruang Pompa (TL 36 Watt) 2 36 72 E Penerangan Luar (SL 26 W) 18 26 468 Total 773 431 11.302

(Sumber : olahan penulis, 2015) Kebutuhan listrik yang kedua adalah untuk menghidupkan

pompa air. Asrama baru ini menggunakan 2 pompa air untuk menaikkan air bersih ke 3 buah tandon yang berada di atap. Spesifikasi pompa air tersebut seperti berikut : Tipe : CA 200/55 Lowara pump 3 phase Jumlah : 2 unit Kapasitas : 0.25 m3/menit Head : 37-50 meter Daya : 3 kW Pompa diasumsikan dinyalakan selama pengisian tandon di atap saja. Sehingga dalam sehari pompa akan dinyalaan selama 120 menit atau 2 jam sehari dengan rincian perhitungan sebagai berikut : Volume tandon = 4.000 liter atau 4 m3 Jumlah = 3 unit Volume total = 4 m3 x 3 unit

= 12 m3 Kebutuhan air perhari = 34.08 m3 (subbab 4.3.2.a) Jumlah pengisian = (34.08 / 12) m3 = 2.84 kali pengisian ≈ dibulatkan 3 kali Waktu satu kali isi = Volume tandon

( jumlah pompa x kapasitas) = 12 m3 / ( 3unit x 0.25m3/menit ) = 24 menit

20

Total waktu menyala = 3 kali x 24 menit = 72 menit ≈ 1,2 jam perhari Kebutuhan listrik yang ketiga yaitu untuk peralatan elektronik lainnya yang mungkin digunakan oleh penghuni asrama. Dalam bukunya juwana memperkirakan kebutuhan listrik lain-lainnya sebesar 2 Watt/m2. Dengan asumsi durasi penggunaan efektifnya selama 12 jam perhari. Untuk perhitungan lebih lengkap dapat dilihat sebagai berikut : Kebutuhan daya listrik = 2 watt/m2 Luas kamar = 1852,17 m2 Total daya = kebutuhan x luas kamar = 2 Watt/m2 x 1852,17 m2 = 3,70 kW

Pemakaian total listrik diperoleh dengan cara perkalian antara kebutuhan daya listrik dengan durasi pemakaian, untuk perhitungan selengkapnya dapat dilihat pada Tabel 4.15. Tarif listrik untuk asrama ini menggunakan tarif listrik PLN sebesar Rp900,00 per kWh. Tarif tersebut termasuk dalam kategori tarif golongan S-2/TR, yaitu golongan tarif Sosial dengan batas daya 3.500 VA sampai dengan 200 kVA. Tabel 4.15 Biaya Pemakaian Listrik

No Nama Kebutuhan

Daya (kW)

Durasi (jam)

Tarif (Rupiah)

Biaya (Rupiah)

1. Penerangan 11,302 12 900,00 122.062,00 2. Pompa air 6 1,2 900,00 6.480,00 3. Lain-lain 3.7 12 900,00 40.007,00

Total Biaya perhari 168.548,00 Total Biaya perbulan 5.056.454,00 Total Biaya pertahun 61.520.192,00 (Sumber : olahan penulis, 2015)

21

d. Kenaikan biaya konsumsi energi Biaya konsumsi energi setiap tahun diperkirakan

mengalami kenaikan. Kenaikan tersebut dipengaruhi oleh tarif dasar listrik PLN dan tarif PDAM yang beberapa kali berubah. Perubahan atau kenaikan tarif dasar listrik dapat dilihat pada Tabel 4.16.

Tabel 4.16 Perubahan Tarif Dasar Listrik

No Tanggal Perubahan

Kenaikan (Rupiah)

Tarif (Rp/kWh)

Selang waktu (bulan)

1. Mei 2014 38,00 900,00 2. Juli 2013 38,00 862,00 10 3. April 2013 35,00 824,00 3 4. Januari 2013 34,00 789,00 3 5. Juni 2010 495,00 755,00 31 6. Oktober 2001 30,00 260,00 108 7. Juli 2001 230,00 3

(Sumber : olahan penulis, 2015)

Pada tahun 2013 terjadi tiga kali kenaikan tarif dasar listrik dan tahun 2011 terjadi dua kali kenaikan. Sedangkan pada selang tahun dari 2002 sampai dengan 2009 tidak terjadi kenaikan sama sekali sehingga perlu dilakukan interpolasi agar didapat besaran kenaikan pada tahun tersebut. Untuk tahun 2001 dan 2013 yang mengalami beberapa kali kenaikan maka dijumlahkan menjadi kenaikan satu tahun. Untuk perhitungan lebih rinci dapat dilihat pada Tabel 4.17.

Tabel 4.17 Kenaikan Biaya Listrik Rata-Rata Pertahun

No Tahun Tarif (Rupiah)

Kenaikan/tahun (Rupiah)

1. 2014 900,00 111,00 2. 2013 789,00 11,33 3 2012 11,33 4. 2011 11,33 5. 2010 755,00 58,33

22

Lanjutan Tabel 4.17 Kenaikan Biaya Listrik Rata-Rata Pertahun

No Tahun Tarif (Rupiah)

Kenaikan/tahun (Rupiah)

6. 2009 58,33 7. 2008 58,33 8. 2007 58,33 9. 2006 58,33 10. 2005 58,33 11. 2004 58,33 12. 2003 58,33 13. 2002 58,33 14. 2001 230,00

Rata-rata kenaiakan.tahun/kWh 51,54 Pemakaian/tahun 16.225

Total kenaikan biaya listrik/tahun 836.212,01 (Sumber : olahan penulis, 2015)

Sama halnya dengan tarif listrik, tarif air PDAM juga

mengalami kenaikan beberapa kali. Tercatat terjadi 3 kali kenaikan tarif PDAM Surya Sembada Kota Surabaya. Kenaikan tersebut terjadi pada tahun 2005, 1997, 1995. Detail tarif PDAM tersebut dapat dilihat pada Tabel 4.18 berikut. Tabel 4.18 Perubahan Tarif Air PDAM Kota Surabaya

No Tahun Kategori pemakaian (Rp) Kenaikan (Rupiah)

Selang waktu 1* 2* 3* 4**

1. 2005 350 600 900 1.800 850 2. 1997 270 390 610 950 250 8 th 3. 1995 200 290 450 700 700 2 th 4. 1976 - - - 20 680 19 th

Jumlah 1.780 29 th Catatan : * Kategori pemakaian 1,2,3, untuk pemakaian 10m3 pertama, kedua,

ketiga secara berurut ** Kategori 4 untuk pemakaian setelah 30m3

Kategori 4 digunakan sebagai patokan besar kenaikan tarif (Sumber : olahan penulis, 2015)

23

Dari tarif awal air PDAM pada tahun 1976 sampai perubahan tarif terakhir kali pada tahun 2005 terjadi kenaikan tarif sebesar Rp1.780,00. Tarif tersebut naik selama selang 29 tahun. Untuk mendapatkan perkiraan total kenaikan biaya air PDAM pertahun dapat dilihat pada perhitungan berikut : Total kenaikan = Rp1.780,00 Selang waktu = 29 tahun Kenaikan pertahun/m3 = Rp1.780,00 / 29 tahun = Rp61,38 Pemakaian pertahun = 12.268,8 m3 Total biaya air/tahun = Rp61,38 x 12.268,8 m3 = Rp753.050,48 2.4.3 Estimasi biaya pemeliharaan

Berdasarkan pada subbab 4.2 sebelumnya tentang klasifikasi asrama kecil, sedang dan besar, gedung asrama baru Madrasah Sumatera Thawalib Parabek Bukittinggi digolongkan kepada asrama kecil karena jumlah kamarnya kurang dari 200 kamar. Oleh sebab itu untuk biaya pemeliharaan mengacu kepada kisaran biaya pemeliharaan asrama kecil yaitu sekitar 25 juta pertahun. Nominal 25 jutaan rupiah tersebut bukan nominal yang sangat mengikat melainkan kisaran biaya yang dapat lebih rendah dan juga dapat lebih tinggi.

Mengacu pada biaya pemeliharaan 25 jutaan pergedung atau sekitar 300 ribuan perkamar maka biaya pemeliharaan asrama baru ini membutuhkan sekitar Rp30.000.000,00. Namun dengan mempertimbangkan kondisi gedung asrama ini digunakan tidak hanya sebagai tempat penginapan melainkan juga tempat pembinaan, hal tersebut dikarenakan asrama ini diperuntukkan untuk santri sebuah pondok pesantren. Hal tersebut mengakibatkan meningkatnya jumlah kegiatan di asrama. Peningkatan jumlah kegiatan tersebut secara tidak langsung meningkatkan penggunaan beberapa komponen asrama, sehingga diasumsikan membutuhkan biaya perawatan yang lebih banyak. Biaya perawatan diasumsikan lebih besar 1.5 kali lipat dari kisaran biaya hasil identifikasi. Jadi

24

biaya pemeliharaan pada gedung asrama baru ini direncanakan senilai Rp45.000.000,00. 2.4.4 Estimasi biaya penggantian

Biaya pergantian terjadi pada 7 jenis komponen bangunan seperti pada Gambar 4.1. komponen tersebut yaitu lantai, dinding, penutup atap, plafond, pikujen(pintu, kusen dan jendela), kamar mandi serta komponen mekanikal. Komponen tersebut termasuk komponen yang sering atau biasanya mengalami penggantian, hal tersebut berpedoman pada survey kuesioner yang sudah dijelaskan pada subbab 4.2.4. Selain itu juga berdasarkan pada usia komponennya yang lebih kecil dari usia ekonimis bangunan. Untuk usia ekonimis bangunan dapat dilihat pada Tabel 2.1 dan usia komponen dapat dilihat pada Tabel 4.5.

Ada beberapa komponen bangunan yang direncanakan dilakukan penggantian tidak hanya sekali selama umur bangunan. Detail jumlah penggantian dan kapan terjadi penggantian dapat dilihat pada Tabel 4.19 berikut. Tabel 4.19 Umur Komponen dan Tahun Penggantian

No Nama Kegiatan Umur (tahun) Pada tahun

1. Lantai 30 tahun ke 30 2. Cat dinding exterior 5 setiap 5 tahun 3. Cat dinding interior 20 tahun ke 20, 40 4. Keramik dinding+Plin 30 tahun ke 30 5. Penutup atap (genteng) 40 tahun ke 40 6. Canopy 10 tahun ke 10, 20, 30, 40 6. Plafond 15 tahun ke 15, 30, 45 7. Pintu,kusen,jendela 20 tahun ke 20,40 8. Keramik kamar mandi 30 tahun ke 30 9. Kran dan shower 15 tahun ke 15, 30, 45 10. Kloset jongkok 30 tahun ke 30 11. Kloset duduk 20 tahun ke 20,40 12. Saluran air 30 tahun ke 30 13. Lemari dan Ranjang 25 tahun ke 25 14. Kasur 10 tahun ke 10, 20, 30, 40

(Sumber : olahan penulis, 2015)

25

a. Lantai Pada Tabel 4.19 disebutkan bahwa lantai dilakukan

penggantian pada tahun ke 30. Kegiatan penggantian lantai tersebut mencakup pada penggantian keramik lantai ruang kamar, selasar, tangga dan ruang bersama. Perhitungan biaya penggantian lantai dapat dilihat pada Tabel 4.20 berikut.

Tabel 4.20 Perhitungan Biaya Penggantian Keramik Lantai

No Nama Komponen Volume (m2)

Harga Satuan

(Rp)

Total Biaya (Rp)

1. Ruangan & selasar 3.728,9 153.551,00 572.568.646,00 2. Keramik 191,8 188.344,00 36.122.498,00 3. Step nozing tangga 287,4 35.639,00 10.241.456 4. Daerah entrance 48,6 188.344,00 9.153.519

Total Biaya Penggantian Keramik Lantai 628.086.199,00 (Sumber : olahan penulis, 2015)

b. Dinding

Penggantian dinding terdiri dari tiga kegiatan yaitu pengecatan eksterior, pengecatan interior dan penggantian keramik dinding. Pengecatan eksterior direncanakan setiap lima tahun sekali dan pengecatan interior hanya dilakukan pada tahun ke 20 dan tahun ke 40. Untuk penggantian keramik dinding direncanakan pada tahun ke 30. Perhitungan biaya pengecatan interior dan eksterior dapat dilihat pada Tabel 4.21 dan Tabel 4.22, sedangkan untuk biaya penggantian keramik dinding dapat dilihat pada Tabel 4.23.

Tabel 4.21 Perhitungan Biaya Pengecatan Interior

No Nama Komponen Volume (m2)

Harga Satuan

(Rp)

Total Biaya (Rp)

1. Dinding interior 7.153,8 15.125,50 108.204.801,90 2. Kolom 1.208,2 15.125,50 18.274.326,59 3. Balok dan plat 2.525,2 15.125,50 38.194.458,84

26

Lanjutan Tabel 4.20 Perhitungan Biaya Pengecatan Interior

No Nama Komponen Volume (m2)

Harga Satuan

(Rp)

Total Biaya (Rp)

4. Canopy 1.202,2 15.125,50 18.183.422,34 5. Shear wall 466,2 15.125,50 7.052.113,12

Total Biaya Pengecatan Interior 189.909.122,78 (Sumber : olahan penulis, 2015)

Tabel 4.22 Perhitungan Biaya Pengecatan Eksterior

No Nama Komponen Volume (m2)

Harga Satuan

(Rp)

Total Biaya (Rp)

1. Dinding eksterior 2.029,3 29.813,00 60.498.328,00 2. Shear wall 157.9 29.813,00 4.708.069,00

Total Biaya Pengecatan Eksterior 65.206.397,00 (Sumber : olahan penulis, 2015)

Tabel 4.23 Biaya Penggantian Keramik Dinding

No Nama Komponen Volume (m2)

Harga Satuan

(Rp)

Total Biaya (Rp)

1. Keramik janitor 39,8 151.538,00 6.031.212,00 2. Keramik pantry 87,5 151.538,00 13.262606,00 3. Plin keramik selasar 1.241,5 42.248,00 52.450.158,00

Total Biaya Penggantian Keramik Dinding 71.743.977,00 (Sumber : olahan penulis, 2015)

c. Penutup atap

Penggantian penutup atap terdiri dari 2 komponen, yaitu penutup atap genteng metal dan atap canopy. Penggantian pada penutup atap genteng metal seperti yang tertulis pada Tabel 4.17 direncankan pada tahun ke 40, sedangkan untuk canopy direncanakan setiap 10 tahun sekali. Perhitungan biaya penggantian penutup atap dapat dilihat pada Tabel 4.24 berikut

27

Tabel 4.24 Perhitungan Biaya Penggantian Penutup Atap

No Nama Komponen Volume (m2)

Harga Satuan

(Rp)

Total Biaya (Rp)

1. Genteng metal 1.182,7 90.000,00 106.438.500,00 2. Nok dan jurai 180,8 45.900,00 8.298.720,00 3. Listplang 306,4 32.333,00 9.908.125,00 4. Biaya pembongkaran 1.182,7 10.500,00 12.417.825,00

Total Biaya Penggantian Atap Genteng Metal 137.063.170,00 5. Polycarbonat bening 221,7 167.500,00 37.141.450,00

d. Plafond

Penggantian plafond direncanakan dilakukan pada tahun ke 15, 30 dan 45. Perhitungan biaya penggantian plafond dapat dilihat pada Tabel 4.25 berikut.

Tabel 4.25 Perhitungan Biaya Penggantian Plafond

No Nama Komponen Volume (m2)

Harga Satuan

(Rp)

Total Biaya (Rp)

1. Rangka Plafond 632,6 112.855,00 71.386.734,00 2. List plafond 720,3 17.819,00 12.835.242,00 3. Plafond expose 4.250,8 15.126,00 64.295.021,64 4. Plafond gypsum 632,6 15,126,00 9.567.635,03

Total Biaya Penggantian Plafond 158.084.632,00 (Sumber : olahan penulis, 2015)

e. Pintu, kusen dan jendela

Pintu, kusen dan jendela dilakukan penggantian pada tahun ke 20 dan tahun ke 40. Perhitungan lengkapnya dapat dilihat pada Tabel 4.26 berikut

28

Tabel 4.26 Perhitungan Biaya Penggantian Pintu, Kusen dan

Jendela No Nama Komponen Volume

(unit) Harga

Satuan (Rp) Total Biaya

(Rp) A. Lantai 1 Type PSS 2 3.500.000,00 7.000.000,00 Type P3 1 3.300.000,00 3.300.000,00 Type P5 1 2.500.000,00 2.500.000,00 Type JL 2 2.200.000,00 4.400.000,00 Type PS2 1 1.004.850,00 1.004.850,00 Type PS3 2 386.350,00 772.700,00 Type PJ3 1 2.191.950,00 2.191.950,00 Type P1A 8 1.692.900,00 13.543.200,00 Type P2A 8 1.113.980,00 8.911.840,00 Type PJ2A 8 2.322.000,00 18.576.000,00 Type P4 2 2.273.100,00 4.546.200,00 Type J1 20 1.573.030,00 31.460.600,00 Type J3 1 2.017.890,00 2.017.890,00 Type BV 10 235.350,00 2.353.500,00 Type BV2 2 235.350,00 470.700,00 B. Lantai 2, 3, 4, 5 Type JS 8 259.100,00 2.072.800,00 Type PS2 4 1.004.850,00 4.019.400,00 Type PS3 8 386.350,00 3.090.800,00 Type P1 92 1.675.900,00 154.182.800,00 Type P2 92 438.980,00 40.386.160,00 Type P2 janitor 8 113.980,00 911.840,00 Type PJ2 92 2.191.950,00 201.659.400,00 Type J1 96 1.573.030,00 151.010.880,00 Type J2 92 1.957.440,00 180.084.480,00 Type BV 92 235.350,00 21.652.200,00 Total Biaya Penggantian Pintu, Kusen dan Jendela 862.120.190,00

(Sumber : olahan penulis, 2015)

29

f. Kamar mandi Penggantian pada kamar mandi terdapat tiga item kegiatan

yaitu berkaitan dengan keramik, kran air dan kloset. Keramik kemudian terbagi menjadi dua bagian, yaitu bagian lantai dan bagian dinding. Penggantian keramik kamar mandi tersebut dilakukan pada tahun ke 30. Yang kedua yaitu kran air termasuk shower kamar mandi yang diganti 15 tahun sekali. Dan yang terakhir kloset yang dibagi menjadi dua macam, koset duduk dan kloset jongkok. Kloset jongkok dilakukan pergantian pada tahun ke 30, sedangkan kloset duduk pada tahun ke 20 dan tahun ke 40. Perhitungan lengkap masing-masing kegiatan dapat dilihat pada Tabel 4.27, Tabel 4.28 dan Tabel 4.29 berikut.

Tabel 4.27 Perhitungan Biaya Penggantian Keramik Kamar

Mandi

No Nama Komponen Volume (m2)

Harga Satuan

(Rp)

Total Biaya (Rp)

1. Lantai 1 137,9 151.538,00 20.889.513,00 2. Lantai 2 186,4 151.538,00 28.245.168,00 3. Lantai 3 186,4 151.538,00 28.245.168,00 4. Lantai 4 186,4 151.538,00 28.245.168,00 5. Lantai 5 186,4 151.538,00 28.245.168,00

Total Biaya penggantian keramik kamar mandi 133.870.185,00 (Sumber : olahan penulis, 2015)

Tabel 4.28 Perhitungan Biaya Penggantian Kran dan Shower

No Nama Komponen Volume (unit)

Harga Satuan

(Rp)

Total Biaya (Rp)

1. Kran 0,5” 30 87.389,00 2.261.663,00 2. Shower+Kran double 92 230.463,00 21.202.204,00

Total biaya penggantian kran dan shower 23.824.240,00 (Sumber : olahan penulis, 2015)

30

Tabel 4.29 Perhitungan Biaya Penggantian Kloset No Nama Komponen Volume

(unit) Harga

Satuan (Rp) Total Biaya

(Rp) 1. Kloset Jongkok 95 369.4221,00 35.094.979,00 2. Kloset Duduk 8 1.152.314,00 9.218.511,00

(Sumber : olahan penulis, 2015)

g. Komponen mekanikal Kompen mekanikal yang direncakana mengalami

penggantian adalah saluran air kotor, saluran air bekas dan saluran air hujan. Ketiga saluran tersebut menggunakan pipa PVC yang memiliki umur penggunaan yang direncanakan selama 30 tahun. Sehingga pada tahun ke 30 direncanakan dilakukan penggantian. Perhitungan biaya penggantian saluran air tersebut dapat dilihat pada Tabel 4.30 berikut.

Tabel 4.30 Perhitungan Biaya Penggantian Saluran Air

No Nama Komponen Volume (m)

Harga Satuan

(Rp)

Total Biaya (Rp)

1. Air Kotor Diameter 100 mm 411.8 70.089,00 28.859.846,64 Diameter 150 (luar) 129.5 178.193,00 23.079.539,23 2. Pipa Air Bekas Diameter 150 (luar) 122.3 178.193,00 21.796.550,64 Diameter 100 482.4 70.089,00 33.810.933,60 Diamater 65 424.8 43.954,00 18.673.079,78 Diameter 50 116.1 26.145,00 3.034.911,60 3. Clean Out Diameter 150 10 184.133,00 1.841.326,00 Diameter 100 2 100.976,00 201.952,00 Diameter 50 99 53.458,00 5.292.332,10 4. Air Hujajn Diameter80 455 59.398,00 27.025.908,00 Diameter50 129.1 26.135,00 3.374.551.20

Total biaya penggantian kran dan shower 166.990.931,98 (Sumber : olahan penulis, 2015)

31

h. Penggantian furnitur ( Ranjang, Lemari, Kasur) Furnitur pada gedung asrama ini terdiri dari 3 macam yaitu

ranjang, kasur dan lemari. Kasur direncanakan dilakukan penggantian setiap 10 tahun sekali sedangkan lemari dan ranjang direncakan dilakukan penggantian pada tahun ke 25 pengelolaan. Perhitungan dan hasil dari biaya penggantian furnitur dapat dilihat pada tabel 4.31 berikut ini

Tabel 4.31 Perhitungan Biaya Penggantian Furnitur

No Nama Komponen Volume (unit)

Harga Satuan

(Rp)

Total Biaya (Rp)

1. Ranjang besi 284 795.000,00 225.780.000,00 2. Kasur 284 550.000,00 156.200.000,00 3. Lemari 284 572.000,00 162.448.000,00

(Sumber, olahan penulis, 2015) i. Rekapitulasi biaya penggantian

Penggantian yang terjadi selama penggunaan bangunan asrama baru ini direncanakan dilaksanakan setiap 5 tahun. Setiap 5 tahun memiliki kegiatan penggantian yang berbeda jenisnya dan juga berbeda jumlahnya, hal ini dapat dilihat pada Tabel 4.18. Dari hasil beberapa perhitungan pada subbab 4.3.4 sebelumnya kemudian dibuat dalam sebuah Tabel rekapitulasi agar dapat dilihat berapa besaran biaya penggantian secara keseluruhan setiap 5 tahun. Rekapitulasi biaya penggantian tersebut dapat dilihat pada Tabel 4.32 berikut.

Tabel 4.32 Rekapitulasi Biaya Penggantian Selama Masa

Penggunaan Gedung Asrama Baru No Tahun Biaya (Rupiah) 1. Tahun ke 5 65.206.397,34 2. Tahun ke 10 258.547.847,34 3. Tahun ke 15 247.115.269,76 4. Tahun ke 20 1.319.795.670,76 5. Tahun ke 25 453.434.397,34

32

Lanjutan Tabel 4.32 Rekapitulasi Biaya Penggantian Selama Masa Penggunaan Gedung Asrama Baru

No Tahun Biaya (Rupiah) 6. Tahun ke 30 1.547.613.414,30 7. Tahun ke 35 65.206.397,34 8. Tahun ke 40 1.456.858.840,28 9. Tahun ke 45 247.115.269,76 10. Tahun ke 50 -

(Sumber : olahan penulis, 2015)

2.4.5 Rekapitulasi estimasi biaya O/P Berdasarkan pada hitungan estimasi biaya operasional dan

pemeliharaan diatas, maka pada Tabel 4.31 dapat dilihat biaya-biaya operasional dan pemeliharaan yang terjadi pada masa pengelolaan asrama ini. Rekapitulasi tersebut disusun berdasarkan perencanaan biaya operasional dan pemeliharaan yang dapat dilihat pada Gambar 4.1. untuk rekapitulasi biaya pergantian dapat dilihat pada Tabel 4.33

Tabel 4.33 Rekapitulasi Biaya Operasional dan Pemeliharaan

No Nama Kegiatan Biaya (Rupiah)

Estimasi kenaikan (Rupiah)

A. Operasional Kantor 287.277.000,00 1.102.500,00 Kemanan 168.000.000,00 857.500,00 Kebersihan 102.900.000,00 612.500,00 B Energi Air PDAM 21.657.840,00 753.050,00 Listrik PLN 61.520.192,00 836.212,00 C Pemeliharaan 45.000.000,00 -

(Sumber : olahan penulis, 2015) 2.4.6 Nilai sekarang

Untuk dapat mengetahui perbandingan dan Persentase dari masing-masing kegiatan operasional dan pemeliharaan, maka biaya tersebut dikonversikan menjadi nilai sekarang atau tahun ke0

33

pengelolaan. Untuk mendapatkan faktor diskonto, bunga yang digunakan adalah suku bunga bank BI yaitu sebesar 7.5%.

Ada tiga rumus nilai uang yang digunakan yaitu sebagai berikut : a. P/A digunakan untuk mengkonversi biaya operasional, energi

dan pemeliharaan tahunan menjadi nilai sekarang dengan rumus :

𝑃

𝐴=(1 + 𝑖)𝑁 − 1

𝑖(1 + 𝑖)𝑁

b. P/G digunakan untuk mengkonversi biaya kenaikan tahunan

menjadi nilai sekarang dengan rumus : 𝑃

𝐺=1

𝑖[(1 + 𝑖)𝑁 − 1

𝑖(1 + 𝑖)𝑁− [

𝑁

(1 + 𝑖)𝑁]]

c. P/F digunakan untuk mengkonversi biaya penggantian yang

terjadi pada beberapa tahun menjadi nilai sekarang 𝑃

𝐹=

1

(1 + 𝑖)𝑁

Perhitungan nilai sekarang untuk biaya tahunan beserta peningkatan tiap tahunnya dapat dilihat pada Tabel 4.34 berikut.

Tabel 4.34 Nilai Sekarang Biaya Tahunan (dalam juta Rupiah)

No Nama Kegiatan n Biaya Faktor

Diskonto Nilai Sekarang Annual Gradien P/A P/G

1. Operasional 50 558,177 2,573 12,97 155,07 7.641,163 2. Air 50 21,658 753 12,97 155,07 397,783 3. Listrik 50 61,620 836 12,97 155,07 927,885 4. Pemeliharaan 50 45,000 12,97 155,07 583,867

(Sumber : olahan penlis, 2015)

Perhitungan nilai sekarang untuk biaya penggantian yang tidak seragam tiap tahunnya dapat dilihat pada Tabel 4.35 berikut.

34

Tabel 4.35 Nilai Sekarang Biaya Penggantian (dalam juta Rupiah) No Nama Kegiatan Biaya (F) Faktor (P/F) Nilai

Sekarang 1. Penggantian tahun ke 5 65,206 0.70 45,420 2. Penggantian tahun ke 10 258,548 0.49 125,446 3. Penggantian tahun ke 15 247,115 0.34 83,517 4. Penggantian tahun ke 20 1.319,796 0.24 310,697 5. Penggantian tahun ke 25 453,434 0.16 74,354 6. Penggantian tahun ke 30 1.547,613 0.11 176,770 7. Penggantian tahun ke 35 65,206 0.08 5,188 8. Penggantian tahun ke 40 1.456,859 0.06 80,738 9. Penggantian tahun ke 45 247,115 0.04 9,539

Jumlah 911,669 (Sumber : olahan penulis, 2015)

Dengan total biaya operasional dan pemeliharaan

keseluruhan sebesar Rp10.462.366.000,00 kemudian dijadikan dalam bentuk persentase agar dapat menggambarkan perbandingan besaran biaya operasional dan pemeliharaan selama umur penggunaan gedung asrama. perhitungan persentase biaya tersebut dapat dilihat pada Tabel 4.36 berikut. Dan untuk komposisi biaya-biaya tersebut dapat dilihat pada Gambar 4.2. Tabel 4.36 Komposisi Biaya Operasional dan Pemeliharaan

No Kategori Biaya Nilai Sekarang Persentase 1. Operasional 7.641.163.000,00 73,03 % 2. Energi 1.325.668.000,00 12,67 % 3. Pemeliharaan 583.867.000,00 5,58 % 4. Penggantian 911.668.000,00 8.71 %

Jumlah 10.462.366.000,00 100 % ( Sumber : olahan penulis, 2015)

35

Operasional, 73.03

Energi, 12.67

Pemeliharaan, 5.58

Penggantian, 8.71

Operasional

Energi

Pemeliharaan

Penggantian

Gambar 4.2 Diagram Komposisi Biaya Operasional dan Pemeliharaan Gedung Asrama (sumber : olahan penulis, 2015)

2.4.7 Biaya operasional dan pemeliharaan per unit kamar Biaya operasional dan pemeliharaan terdiri dari biaya

tahunan dan biaya yang terjadi pada tahun tertentu. biaya yang bersifat tahunan sebelumnya disajikan dalam total biaya satu unit gedung asrama. Biaya tersebut dapat dijadikan dalam bentuk perunit kamar sehingga diketahui berapa kebutuhan biaya operasional dan pemeliharaan untuk setiap satu unit kamar pertahun. Biaya ini didapat dari hasil pembagian biaya tahunan total dengan jumlah unit kamar yang ada pada gedung asrama. Selain itu total biaya operasional dan pemeliharaan tahunan selama 50 tahun yang didapat pada subbab 4.4.6 juga dapat disajikan dalam bentuk perunit kamar. Hasil dan perhitungannya dapat dilihat pada tabel 4.37 berikut.

Tabel 4.37 Biaya Operasional Dan Pemeliharaan Per Unit Kamar

No Kategori Biaya Biaya Tahunan Nilai Sekarang 1. Biaya Operasional 5.581.770,00 76.411.630,00 2. Biaya Energi 832.780,00 13.256.680,00 3. Biaya Pemeliharaan 450.000,00 5.838.670,00 4. Biaya Penggantian 9.116.680,00

(Sumber : olahan penulis, 2015)

36

(Halaman ini sengaja dikosongkan)

55

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN

5.1 Kesimpulan

Tujuan yang diinginkan pada penulisan tugas akhir ini adalah untuk mengetahui apa saja kegiatan operasional dan pemeliharaan yang tejadi selama masa pengelolaan asrama dan juga besaran biaya operasional dan pemeliharaan tersebut.

Berdasarkan hasil dari analisa identifikasi kegiatan operasional dan pemeliharaan melalui survey kuesioner di dapatkan bahwa kegiatan operasional pemeliharaan terdiri dari biaya operasional non energi, biaya operasional energi, biaya pemeliharaan rutin tahunan dan biaya pergantian. ada beberapa perbedaan yang terjadi pada asrama kecil, sedang dan besar. Perbedaan tersebut terletak pada biaya operasional dan biaya pemeliharaan. Ada item biaya yang terdapat pada asrama kecil namun tidak terdapat pada asrama besar. Sedangkan pada biaya pemeliharaan, biaya pemeliharaan pada asrama kecil cenderung lebih kecil dari pada asrama besar.

Selain biaya tersebut, biaya kebutuhan energi dan biaya penggantian tidak jauh berbeda dari gedung lainnya. Kebutuhan energi pada umumnya menggunakan listrik PLN dan air PDAM. Sedangkan biaya penggantian terjadi akibat masa penggunaannya sudah melewati usia komponen.

Besaran nilai biaya operasional dan pemeliharaan pada asrama Madrasah Sumatera Thawalib Parabek Bukittinggi yang digunakan sebagai objek estimasi diperoleh total biaya operasional dan pemeliharaan selama penggunaan bangunan asrama sebesar Rp10.462.366.000,00. Dengan uraian biaya operasioanl 73,03 %, biaya energi 12,67 %, biaya penggantian 8,71 % dan biaya pemeliharaan 5,58 %. Hasil tersebut didapat setelah masing-masing biaya dikonversikan menjadi nilai sekarang.

56

5.2 Saran Ada banyak keterbatasan pada penelitian tugas akhir ini

diantaranya yang pertama objek yang menjadi survey kuesioner masih relatif kurang untuk mendapatkan hasil yang lebih akurat. Dan yang kedua yaitu pada model pengelompokkan hasil identifikasi asrama hanya berdasarkan ukuran asrama yang seharusnya dapat dibuatkan model yang lebih banyak berdasarkan faktor-faktor yang lain seperti jenis gedung, penghuni, jumlah lantai dan lain-lain, tentu dengan kelengkapan survey kuesioner yang mesti ditambahkan. Dan yang ketiga yaitu dalam pengestimasian masih mengabaikan inflasi.

Oleh karena beberapa keterbatasan penulisan tugas akhir ini, maka perlu dilakukan penelitian lebih lanjut mengenai analisa biaya operasional dan pemeliharaan gedung asrama.

57

DAFTAR PUSTAKA Ashworth, A. 1994. Perencanaan Biaya Bangunan. Jakarta:

Gramedia Pustaka Utama. Badan Standardisasi Nasional (BSN). 2005. SNI 03-7065-2005

tentang Tata Cara Perencanaan Sistem Plambing. Jakarta : Badan Standardisasi Nasional.

Brett, D. L dan Schmitz A. 2009. Real Estate Market Analysis Method and Case Studies second edition. Washington, D. C: Urband Land Institute.

Firsani, T. dan Utomo, C 2012. Analisa Life Cycle Cost pada Green Building Diamon Building Malaysia. Jurnal Teknik ITS 1(1), D34-D39.

Juwana, J. 2005. Panduan Sistem Bangunan Tinggi Untuk Arsitek dan Praktisi Bangunan. Jakarta: Erlangga.

Kelly, J., dan Male, S. 2005. Value Management in Design and Construction : The Economic Managementof Projects. London: E & FN. Spon.

Kementrian ESDM RI. 2012. Peraturan Menteri Energi dan Sumber Daya Mineral Republik Indonesia nomor 30 tahun 2012 tentang Tarif Tenaga Listrik yang Disediakan oleh Perusahaan Perseroan (Persero) PT Perusahaan Listrik Negara. Jakarta : Kementrian ESDM

Kementrian ESDM RI. 2014. Peraturan Menteri Energi dan Sumber Daya Mineral Republik Indonesia nomor 09 dan 31 tahun 2014 tentang Tarif Tenaga Listrik yang Disediakan oleh Perusahaan Perseroan (Persero) PT Perusahaan Listrik Negara. Jakarta : Kementrian ESDM

Keputusan Presiden Republik Indonesia. 2001. Nomor 83 tentang Harga Jual Tenaga Listrik yang Disediakan oleh Perusahaan Perseroan (Persero) PT Perusahaan Listrik Negara. Jakarta

Kirk, S. J., dan Alphonse, J. 1995. Life Cycle Costing for Design Profesionals, edisi kedua. New York: McGraw-Hill,Inc.

58

Kyle, R. C. 2000. Property Management. Chicago: Deaborn Real Estate Education.

Peraturan Daerah nomor 3. 1976. Perubahan Tarip Air Minum. Surabaya

Peraturan Presiden Republik Indonesia. 2011. Nomor 8 tentang Tarif Tenaga Listrik yang Disediakan oleh Perusahaan Persrroan (Persero) PT Perusahaan Listrik Negara. Jakarta

Peraturan Walikota Surabaya nomor 55. 2005. Tarif Air Minum dan Struktur Pemakaian Air Minum Perusahaan Daerah Air Minum Kota Surabaya. Surabaya

Peraturan Walikota Surabaya nomor 81. 1995. Penetapan Tarip Air Minum Perusahaan Daerah Air Minum Kotamadya Daerah Tingkat II Surabaya. Surabaya

Peraturan Walikota Surabaya nomor 82. 1997. Penetapan Tarip Air Minum Perusahaan Daerah Air Minum Kotamadya Daerah Tingkat II Surabaya. Surabaya

Pujawan, I. N. 1995. Ekonomi Teknik, edisi kedua. Surabaya: Guna Widya.

Yudita, H. 2005. Analisa Life Cycle Cost pada Proyek Rumah Susun Sederhana Sewa (RUSUNAWA) Siwalankerto Surabaya. Surabaya: Tugas Akhir Jurusan Teknik Sipil ITS Surabaya.

URL:http://www.astudioarchitect.com URL:http://www.gajimu.com URL:http://www.indihome.co.id URL:http://www.kbbi.web.id URL:http://www.mappi.or.id URL:http://www.telkom.co.id URL:http://www.wordorigins.org

59

Gambar 1. Denah Lantai 1

LAMPIRAN 1 Gambar Proyek Objek Penelitian

60

Gambar 2. Denah Lantai Atas

61

Gambar 3. Denah Atap

62

Gambar 4. Gambar Tampak

63

Gambar 5. Denah Kamar

64

(Halaman ini sengaja dikosongkan)

65

LAMPIRAN 2 Data hasil Survey Kuesioner

Tabel 1. Rekapitulasi Hasil Kuesioner Biaya Operasional

No Nama Kegiatan Nama Asrama A B C D E F G

A. Kantor Pengelolaan 1. Kepala asrama √ √ √ √ √ √ √ 2. Staf administrasi √ √ √ √ √ √ √ 3. Pembinan asrama x √ √ √ x √ x 4. Rekening telepon √ √ √ √ √ √ √ 5. Internet asrama x √ √ √ x √ √ 6. Pengadaan ATK √ √ √ √ √ √ √ 7. Resepsionis / front office x x x √ x √ √ B Kebersihan 1. Tukang sapu / kebersihan √ √ √ √ √ √ √ 2. Tukang sampah √ √ √ √ x √ √ 3. Biaya retribusi sampah √ √ x √ x √ x 4. Tukang bersih kamar x x x x √ √ x 5. Tukang kebun √ √ √ √ √ √ √ 6. Pengadaan alat kebersihan √ √ √ √ √ √ √ C. Keamanan 1. Satpan / securiy √ √ √ √ √ √ √ 2. Petugas parkir x x x √ x √ √ D. Dapur 1. Petugas masak x x x x x x x 2. Pengadaan bahan masak x x x √ x x x 3. Pengadaan perlengkapan dapur x x x √ x x x A. Operasional (Energi) 1. Listrik PLN √ √ √ √ x √ √ 2. Mesin Diesel (Genset) x x x x √ x x 3. Air PDAM √ √ x √ x √ √ 4. Air Sumur Pompa x x √ x √ x x 5. Lampu Emergency x x x √ x √ x

(Sumber : hasil kuesioner, 2015)

66

Tabel 2. Rekapitulasi Hasil Kuesioner Pemeliharaan dan Penggantian

No Nama Kegiatan Nama Asrama A B C D E F G

A. Pemeliharaan 1. Lantai √ √ √ √ √ √ √ 2. Dinding √ √ √ √ √ √ √ 3. Atap √ √ √ √ √ √ √ 4. Plafond √ √ √ √ √ √ √ 5. Tangga √ √ √ √ √ √ √ 6. Jendela √ √ √ √ √ √ √ 7. Pintu √ √ √ √ √ √ √ 8. Furnitur √ √ √ √ √ √ √ 9. Kamar mandi √ √ √ √ √ √ √

10. Kran air √ √ √ √ √ √ √ 11. Komponen mekanikal √ √ √ √ √ √ √ 12. Komponen elektrikal √ √ √ √ √ √ √ B. Penggantian 1. Lantai √ √ √ √ 2. Dinding √ 3. Atap √ √ √ 4. Plafond √ 5. Tangga 6. Jendela 7. Pintu √ 8. Furnitur 9. Kamar mandi √ √ √

10. Kran air √ √ 11. Komponen mekanikal √ 12. Komponen elektrikal

(Sumber : hasil kuesioner, 2015)

67

LAMPIRAN 3 Kuesioner Survey

Gambar 6. Scan Kuesioner UB 1

68

Gambar 7. Scan Kuesioner UB 2

69

Gambar 8. Scan Kuesioner UB 3

70

Gambar 9. Scan Kuesioner UB 4

71

Gambar 10. Scan Kuesioner UB 5

72

Gambar 11. Scan Kuesioner UPN 1

73

Gambar 12. Scan Kuesioner UPN 2

74

Gambar 13. Scan Kuesioner UPN 3

75

Gambar 14. Scan Kuesioner UPN 4

76

Gambar 15. Scan Kuesioner UPN 5

77

BIODATA PENULIS

Penulis dilahirkan di Kota Bukittinggi, 14 November 1992, merupakan anak kedua dari 2 orang bersaudara. Penulis telah menempuh pendidikan formal yaitu di TK Ar-raudah, SDN 04 Birugo Bukittinggi, MTs Madrasah Sumatera Thawalib Parabek, MA Madrasah Sumatera Thawalib Parabek. Setelah lulus MA MST Parabek, Penulis diterima di Jurusan Teknik Sipil ITS Surabaya melalui jalur Program Beasiswa Santri Berprestasi (PBSB) angkatan 2011 dan terdaftar dengan NRP 3111 100 701.

Di Jurusan Teknik Sipil Ini Penulis mengambil bidang studi Manajemen Konstruksi. Selain melakukan aktivitas perkuliahan di Jurusan Teknik Sipil ITS, Penulis juga sempat Aktif di beberapa kegiatan organisasi seperti menjadi staf kewirausahaan Civil Engineering Computer Club (CECC), Staf Kewirausahaan CSSMoRA ITS, dan Wakil ketua Ikatan Mahasiswa Minang Surabaya (IMAMI Surabaya). Penulis juga pernah meraih juara 1 Lomba Biddding Competition di Universitas Katolik Parahyangan Bandung tahun 2014. Apabila pembaca ingin berkorespodensi dengan penulis dapat melalui email, mh.ihsan92@gmail.com atau newlightss.92@gmail.com.