DIPLOMSKO DELO

HIPOTEKARNO BANČNIŠTVO (Mortgage Banking)

Študentka: Barbara Sabolek Številka indeksa: 81602269 Redni študij Program: Univerzitetni Študijska smer: Finance in bančništvo Mentor: dr. Mejra Festić

Maribor, februar 2007

PREDGOVOR Reševanje stanovanjskega problema je ena od značilnosti, ki druži vse ljudi po svetu. Stanovanjske nepremičnine so navadno največja posamezna naložba v sestavi celotnega premoženja posameznega gospodinjstva. S stanovanjsko problematiko se soočajo vse države, ki na različne načine prispevajo k lažji rešitvi stanovanjskega problema svojih državljanov. Slovenija je z vstopom v EU vstopila tudi na skupni evropski trg, a kljub temu so razlike na nekaterih področjih še precejšnje. Nepremičninski trg ni izjema. V primerjavi s finančno razvitimi evropskimi državami smo po obsegu in različnosti finančnih produktov nepremičninskega financiranja bližje mostiščarjem kot pa razviti Evropi. Tam je mogoče razmeroma lahko kupiti nepremičnino, saj banke in druge finančne ustanove ponujajo finančne instrumente, ki to omogočajo. Finančne institucije dobršen del stanovanjskih posojil refinancirajo z izdajo hipotekarnih obveznic, ki jih v Sloveniji zaenkrat še spoznavamo. Domače banke namreč za stanovanjske kredite uporabljajo enake vire kot za preostale dolgoročne kredite, zaradi česar so ročnost, višina in cena kredita v ponudbi večine slovenskih bank neprimerni za nakup tako pomembne dobrine, kot je lastna »streha nad glavo«. Rešitev omenjenega problema se nahaja v vzpostavitvi ustreznega modela hipotekarnega bančništva.

KAZALO: 1 UVOD............................................................................................................................ 1

1.1 Opredelitev področja in opis problema, ................................................................ 1 1.2 Namen, cilji in osnovne trditve ............................................................................. 2 1.3 Predpostavke in omejitve raziskave ...................................................................... 2 1.4 Predvidene metode raziskovanja ........................................................................... 2

2 HIPOTEKA IN HIPOTEKARNO BANČNIŠTVO...................................................... 3 2.1 Vrste hipotekarnih kreditov................................................................................... 5

2.1.1 Tradicionalni hipotekarni krediti ................................................................... 5 2.1.2 Netradicionalni hipotekarni krediti................................................................ 8

2.1.2.1 Hipotekarni kredit s postopno naraščajočimi odplačili ............................ 9 2.1.2.2 Hipotekarni kredit z deljeno vrednostjo .................................................... 9 2.1.2.3 Hipotekarni kredit z obratnimi anuitetami (Reverse-Annuity Mortgages)............................................................................................................... 10

2.2 Primarni in sekundarni hipotekarni trg................................................................ 10 2.2.1 Merila udeležencev sekundarnega trga........................................................ 12

3 HIPOTEKARNO BANČNIŠTVO V SVETU ............................................................ 13 3.1 Modeli hipotekarnega bančništva v svetu ........................................................... 14

3.1.1 Tradicionalni model..................................................................................... 14 3.1.2 Model hipotekarne obveznice...................................................................... 14 3.1.3 Listinjenje (sekuritizacija) ........................................................................... 15

3.2 Hipotekarno bančništvo v ZDA........................................................................... 18 3.2.1 Vloga državnih agencij in zasebnih izdajateljev ......................................... 19

3.2.1.1 Government National Mortgage Association.......................................... 19 3.2.1.2 The Federal National Mortgage Association........................................... 19 3.2.1.3 The Federal Home Loan Mortgage Corporation ..................................... 19 3.2.1.4 Vrednostni papirji zasebnih izdajateljev.................................................. 20

3.2.2 Izvedeni instrumenti na podlagi listinjenja hipotekarnih posojil ................ 20 3.2.2.1 Sekundarno zavarovanje hipotekarne obveznice..................................... 21 3.2.2.2 Principal-pay types .................................................................................. 21

3.2.3 Hipotekarna kriza v ZDA ............................................................................ 22 3.2.3.1 S 50 na 400 milijard kreditov .................................................................. 23

3.3 Hipotekarno bančništvo v EU ............................................................................. 23 3.3.1 Specializirana hipotekarna banka ................................................................ 24 3.3.2 Model univerzalne banke............................................................................. 25 3.3.3 Trg hipotekarnih obveznic v EU ................................................................. 26 3.3.4 Hipotekarno bančništvo v izbranih državah EU.......................................... 28

3.3.4.1 Velika Britanija ....................................................................................... 28 3.3.4.2 Nemčija.................................................................................................... 29 3.3.4.3 Danska ..................................................................................................... 30 3.3.4.4 Države v tranziciji ................................................................................... 32

4 HIPOTEKARNO BANČNIŠTVO V SLOVENIJI ..................................................... 33 4.1 Stanovanjsko kreditiranje v Sloveniji.................................................................. 33

4.1.1 Postopek odobritve hipotekarnega kredita v Sloveniji ................................ 34 4.1.1.1 Pogodba o hipotekarnem kreditu............................................................. 35 4.1.1.2 Omejitve pri odobritvi hipotekarnega posojila........................................ 36 4.1.1.3 Kreditno tveganje posojilodajalcev ......................................................... 36

4.1.2 Primerjava hipotekarnih kreditov med bankami v Sloveniji ....................... 37 4.1.3 Zadolženost Slovencev ter draženje kreditov kot posledica dogajanj na nepremičninskem trgu v ZDA ..................................................................................... 38

4.2 Nacionalna stanovanjska varčevalna shema (NSVS).......................................... 40 4.2.1 Varčevalci v NSVS...................................................................................... 42 4.2.2 Nov zakon in NSVS .................................................................................... 46

5 OVIRE ZA RAZVOJ HIPOTEKARNEGA BANČNIŠTVA V SLOVENIJI............ 47 5.1 Pomanjkljiva ureditev zemljiške knjige in njena neusklajenost z zemljiškim katastrom ter visoki stroški vpisa hipoteke v zemljiško knjigo....................................... 47 5.2 Ustanavljanje hipotek na v zemljiški knjigi nevpisanih nepremičninah ............. 48 5.3 Dolgotrajni postopki izvršbe na nepremičninah in problem izpraznitve nepremičnin ..................................................................................................................... 49 5.4 Kreditno tveganje bank ter težave bank z viri sredstev in pomanjkanje ustrezne zakonodaje ....................................................................................................................... 50 5.5 NSVS................................................................................................................... 50

6 MOŽNOSTI ZA RAZVOJ HIPOTEKARNEGA BANČNIŠTVA V SLOVENIJI ... 51 6.1 Hipotekarna obveznica ........................................................................................ 51

6.1.1 Hipotekarna obveznica kot posebna vrsta hipotekarnih vrednostnih papirjev……………………………………………………………………………….52 6.1.2 Zakon o hipotekarni in komunalni obveznici (ZHKO) ............................... 53

6.1.2.1 Značilnosti ............................................................................................... 53 7 SKLEP......................................................................................................................... 56 8 POVZETEK ................................................................................................................ 58 9 ABSTRACT ................................................................................................................ 58 10 LITERATURA ........................................................................................................ 59 11 VIRI:........................................................................................................................ 60

1

1 UVOD

1.1 Opredelitev področja in opis problema, Kadar govorimo o hipotekarnem bančništvu, imamo v mislih pomen le-tega pri nepremičninskem financiranju. Nakup oziroma gradnja nove nepremičnine prej ali slej postane življenjski cilj slehernega človeka. Rešitev stanovanjskega vprašanja predstavlja torej za večino posameznikov enega največjih finančnih problemov v življenju, zato je pred odločitvijo potrebno pretehtati vse alternative, ki so na voljo. Rečemo torej lahko, da je rešitev stanovanjskega problema ena od značilnosti, ki druži vse ljudi po svetu. Stanovanjske nepremičnine so navadno največja posamezna naložba v sestavi celotnega premoženja posameznega gospodinjstva. S stanovanjsko problematiko se soočajo vse države, ki na različne načine prispevajo k lažji rešitvi stanovanjskega problema svojih državljanov. Potreba po ureditvi trga nepremičnin je v Sloveniji vedno večja, tako na strani ponudbe kot na strani povpraševanja. Dosedanji načini reševanja stanovanjske problematike v Sloveniji rezultirajo v nastali situaciji, ki smo ji bili priča v preteklih letih in tudi danes. Ponudba in povpraševanje sta že dolgo neusklajena. Soočamo se s premajhno kupno močjo in previsokimi cenami stanovanj. Visoke cene stanovanj predvsem mladim, prvim iskalcem zaposlitve, zaradi premajhne kupne moči otežujejo pot do lastnega stanovanja. Zato je stanovanjsko problematiko treba pričeti reševati konsistentno. Razvitost nepremičninskega trga ima namreč pozitiven vpliv na blaginjo prebivalstva zaradi lažje rešitve stanovanjskega problema ter v povezavi z drugimi segmenti finančnega trga tudi na razvoj gospodarstva kot celote. Investicije na trgu nepremičnin predstavljajo nove naložbe za gradbena podjetja, odprejo se nova delovna mesta, kar zmanjša brezposelnost in ima pozitiven učinek na nacionalni blagor. Tako je meseca marca leta 2006 pri nas stopil v veljavo Zakon o hipotekarni in komunalni obveznici. Ta zakon naj bi pospešil razvoj hipotekarnega bančništva pri nas, vplival pa naj bi tudi na področje nepremičnin, z možnostjo ugodnejšega financiranja stanovanjske gradnje. K reševanju stanovanjske problema v ZDA in drugih evropskih državah občutno pripomorejo hipotekarni vrednostni papirji. Gre za s hipoteko zavarovane vrednostne papirje, ki poleg reševanja stanovanjske problematike prebivalstva pripomorejo tudi k razvoju sekundarnega finančnega trga posamezne države. Govorimo o uvedbi listinjenja, ki je na primer Finski pripomogla, da je prebivalstvu ponudila ugodnejša stanovanjska posojila in tako vplivala na zmanjšanje stanovanjske stiske prebivalstva. Z uvedbo listinjenja stanovanjskih posojil so namreč padle tržne obrestne mere posojil, breme financiranja pa je država prenesla na privatni sektor. Zanimanje za listinjenje vodi tudi ostale evropske države v urejanje zakonskih okvirov institucionalnih dejavnikov. Zakonodajo na tem področju imata urejeno Francija in Španija, medtem, ko je bilo le-to izvedeno že v Danski, Belgiji, Finski, Irski in na Švedskem. Izjemo v razvoju listinjenja v Evropi predstavljata Velika Britanija, ki je prevzela ameriški zgled, in Nemčija, kjer je razvit trg zastavnih pisem.

2

Ko govorimo o ZDA in hipotekarnim bančništvu, pa ne gre prezreti velike hipotekarne krize, ki je pred kratkim prizadela ZDA. Nakup hiše si je še pred nekaj leti lahko privoščil vsak povprečni ameriški državljan. Cene so kasneje zaradi velikega povpraševanja začele naraščati po višji stopnji kot, so rasle plače kupcev hiš. In sedaj je celotno ameriško gospodarstvo z oslabljenim finančnim sektorjem pred veliko preizkušnjo. Na srečo pa nas zgodovina kapitalskih trgov uči, da je na koncu vedno pot navzgor in zagotovo bo tako tudi tokrat.

1.2 Namen, cilji in osnovne trditve Namen moje diplomske naloge je preučiti ustreznost obstoječe stanovanjske politike v Sloveniji ter predstaviti pomembnost vloge hipotekarnega bančništva pri reševanju nepremičninskega vprašanja pri nas in v drugih državah. V ta namen je moja diplomska naloga razdeljena na sedem poglavij. V uvodnem delu bom podrobneje predstavila osnovne teoretične pojme v zvezi s hipotekarnim bančništvom. Gre za pojem in vrste hipotek, hipotekarnih posojil ter za osnovne značilnosti primarnega in sekundarnega trga. V drugem delu diplomske naloge sledi predstavitev hipotekarnega bančništva v ZDA in drugih izbranih državah ter deželah v tranziciji. V tretjem in četrtem sklopu se bomo srečali s stanovanjsko problematiko v Sloveniji. Ta del je, glede na namen diplomske naloge, najobsežnejši. Tukaj predstavim aktualne razmere in stanje hipotekarnega kreditiranja pri nas ter nadaljujem s predstavitvijo pomena in možnosti razvoja hipotekarnega bančništva v Sloveniji. Preučim tudi možne ovire za razvoj hipotekarnega bančništva pri nas ter podrobneje opišem spremembe, ki jih prinaša nov sprejeti Zakon o hipotekarni in komunalni obveznici. Diplomsko nalogo zaključim s sklepom, kjer povzamem najbistvenejše ugotovitve na področju hipotekarnega bančništva pri nas in v svetu.

1.3 Predpostavke in omejitve raziskave Omejitve raziskave se kažejo predvsem v dostopnosti virov in literature. Ker bom v svoji diplomski nalogi uporabila tudi vire, kot so Zakon o hipotekarni in komunalni obveznici, Zakon o izvršbi in zavarovanju, podatke Banke Slovenije ter druge podatke iz Uradnega lista Slovenije, predpostavljam, da so le ti točni. Pri diplomski nalogi se bom skladno z namenom same naloge omejila bolj na problematiko hipotekarnega kreditiranja v Sloveniji, za primerjavo pa bom podala tudi spoznanja o hipotekarnem bančništvu v ZDA in drugih izbranih državah.

1.4 Predvidene metode raziskovanja Za pisanje diplomske naloge bom uporabila strokovne in znanstvene vire tako domačih kot tujih avtorjev. K temu bom dodala še vire pridobljene prek svetovnega spleta. Le te bom med seboj združila in jih primerjala, da bom dobila celotno sliko stanja hipotekarnega bančništva v Sloveniji v primerjavi z drugimi izbranimi državami.

3

V diplomski nalogi bom uporabila poslovno raziskavo, saj bom opisovala hipotekarno kreditiranje poslovnih bank in drugih ustanov. V okviru samega raziskovanja bom uporabila deskriptivni pristop. Znotraj tega pristopa pa se bodo prepletale različne metode, kot so:

metoda deskripcije, saj gre za metodo opisovanja dejstev, procesov in pojavov v ekonomiji ter njihovih empiričnih potrjevanj odnosov in vezi, vendar brez znanstvenega tolmačenja in pojasnjevanja;

komparativna metoda, saj gre za postopke primerjanja enakih ali podobnih dejstev, pojavov, procesov in odnosov, s katerimi ugotavljamo njihove podrobnosti v obnašanju in razlike med njimi;

metoda kompilacije, saj gre za povzemanje opazovanj, spoznanj, stališč, sklepov in rezultatov drugih avtorjev;

metoda klasifikacije, saj gre za opredeljevanje osnovnih pojmov

2 HIPOTEKA IN HIPOTEKARNO BANČNIŠTVO V večini držav služi hipotekarno bančništvo v največji meri predvsem nepremičninskemu financiranju, v tem okviru predvsem financiranju stanovanjske gradnje in komercialnih nepremičnin.1Hipotekarno bančništvo omogoča v najbolj razviti obliki, kjer delujeta primarni in sekundarni hipotekarni trg, dolgoročne in cenovno ugodne kredite, ki ponujajo zelo varno zavarovanje pred neizpolnitvijo obveznosti. V Sloveniji ne poznamo hipotekarnega kredita v pravem pomenu besede z vsemi značilnostmi, ki jih poznajo v drugih evropskih državah. Zato si Slovenija prizadeva uvesti reformo bančništva, ki bo uredila sistem kreditiranja po zgledu drugih evropskih držav. Pri vprašanju razvoja slovenskega hipotekarnega bančništva bi po mojem mnenju Slovenija morala imeti pred očmi cilje učinkovitega nepremičninskega financiranja, ki so navedeni v nadaljevanju.

Posamezniku morajo biti na voljo zelo dolgoročni kreditni viri. Praviloma gre pri teh nakupih za relativno zelo veliko kapitalsko naložbo, ki je velika večina posameznikov ni sposobna financirati iz lastnih prihrankov, prav tako pa tudi ne v sorazmerno kratkem obdobju nekaj let. Iz tega vidika je pomembno, da so izpolnjeni takšni pogoji, ki omogočajo bankam ali drugim finančnim posrednikom zagotavljanje dolgoročnih kreditov. Ti naj bi se po ročnosti približevali dolžini aktivnega obdobja posameznika. V takšnih pogojih lahko posameznik že v začetku svojega aktivnega obdobja reši stanovanjsko vprašanje brez večletnega predhodnega varčevanja ter nato odplačuje kredit pretežni del svojega aktivnega obdobja.

Dolgoročni krediti morajo biti po eni strani varna naložba za kreditodajalca, po

drugi strani pa sorazmerno poceni finančni vir za kreditojemalca. Oba elementa sta seveda medsebojno povezana. Če je s pravno-regulatornim okvirom možno zagotoviti, da banke pri dajanju tovrstnih kreditov ne bodo izpostavljene visokim

1 Obstajajo tudi drugi nameni odobravanja kredita, včasih pa namen dajanja kredita sploh ni opredeljen in hipoteka služi le kot oblika zavarovanja posojila.

4

tveganjem, bodo le-te v ceno kredita vračunale tudi manjše premije za pokritje tveganja, kar bo pripomoglo k nižji kreditni obrestni meri.

Na razpolago mora biti zadostna količina kreditne mase. Ob izpolnitvi tega pogoja

bo posledično posamezen kredit lahko pokrival pretežen ali celo celoten del vrednosti kupljene nepremičnine. Stanovanjsko kreditiranje naj tako ne bi bilo le dopolnilo k financiranju nakupa nepremičnine, temveč pretežni finančni vir za rešitev stanovanjskega problema.

Predhodno navedeni pogoji za uresničitev učinkovitega sistema nepremičninskega

financiranja se morajo vzpostavljati tržno. Ta pogoj lahko pogojno imenujemo tržnost. Vsi omenjeni pogoji pa se morajo ob ustreznem pravnem in regulatornem okviru vzpostavljati prosto oz. tržno, ne pa z državno prisilo in intervencijo ter s prelivanjem davkoplačevalskega denarja. Takšno delovanje sicer ni nepotrebno in nekoristno, vendar ne bi smelo biti steber sistema nepremičninskega financiranja, temveč le njegovo dopolnilo ali pa socialni korektiv za posebne kategorije prebivalstva kot so posamezniki in gospodinjstva, ki jim je pri reševanju stanovanjskega problema potrebno še dodatno pomagati (povzeto po More2, 2001, 1).

Uspešni modeli nepremičninskega financiranja, ki zadovoljujejo predhodno izpostavljene kriterije, so predvsem sistemi hipotekarnega bančništva. Značilnost tovrstnih sistemov je pomembna vloga nepremičnine oz. hipoteke na nepremičnino. Hipoteka (ang. mortgage) je ena od oblik zastavne pravice na nepremičnini in predstavlja učinkovit instrument zavarovanja terjatev v dolžniško-upniških razmerjih. Upnik s hipoteko pridobi dodatno jamstvo za izpolnitev obveznosti glavnega dolžnika v obliki vrednosti zastavljene nepremičnine. Glede na obstojnost nepremičnine in njeno trajno vrednost je zastavna pravica na nepremičnini ekonomsko gledano najprimernejši instrument za varstvo denarnih terjatev, saj je glavni namen hipoteke zavarovanje poplačila določene terjatve s prodajo nepremičnine in poplačilo upnika iz kupnine (Cirman 2000, 52). Pravica zastavnega upnika, da se poplača iz hipotekarne nepremičnine, tako ne preneha tudi v primeru, ko preneha lastninska pravica na nepremičnini. Hipoteka je nedeljiva in zato varuje upnikovo terjatev do njene popolne poravnave, ne glede na to, ali kasneje pride do delitve nepremičnine, ki je pod hipoteko. Upniku omogoča, da se prednostno poplača pred drugimi iz vrednosti same nepremičnine. Hipotekarni upniki imajo prednost pred upniki, ki nimajo hipoteke, in tudi pred upniki, ki so pridobili hipoteko za njimi. Banka si s tem zagotovi, da bo v primeru, če hipotekarni dolžnik ne bo plačeval obveznosti, zastavljeno premoženje lahko proda in s kupnino pokrije svojo terjatev. Ne glede na to, ali se zastavlja stanovanja, poslovne prostore ali kmetijska zemljišča, je postopek vknjižbe hipoteke povsem enak. Načeloma pa za zavarovanje terjatev z zastavo nepremičnin ni primerna nepremičnina, na kateri obstoji solastnina, razen če nepremičnino zastavijo vsi solastniki. Iz dokumentacije za zastavo nepremičnine pa ne sme izhajati, da obstajajo na zastavljeni nepremičnini kakršnekoli ovire za izvršbo.

2 Matej More je državni podsekretar Ministrstva za finance Republike Slovenije.

5

Kadar se terjatev banke zavaruje s hipoteko na podlagi sporazuma strank v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, se tak sporazum sklene v skladu s 142. členom stvarnopravnega zakonika. Sporazum pripravi notar ali pa odvetnik. Za notarja so določene posebne razlagalne obveznosti: lastnika nepremičnine mora seznaniti, koliko denarja bo prejel s tem in kaj se zgodi, če kredit ne bo poplačan. Lastnik na notarskem zapisu s podpisom potrdi, da ga je notar poučil o vseh posledicah. Nemudoma po podpisu oziroma sklenitvi sporazuma je notar dolžan vložiti predlog za vknjižbo hipoteke in zaznambe izvršljivosti terjatve v zemljiški knjigi. Hipoteka za zavarovanje stanovanjskih kreditov se lahko ustanovi samo na podlagi sporazuma strank, saj mora biti v skladu z zakonom o potrošniških kreditih tudi kreditna pogodba zapisana v notarski obliki. Uporabnost hipoteke v praksi zelo narašča, ker postaja hipotekarno zavarovanje najučinkovitejša oblika stvarnih zavarovanj. Vsakdo načeloma za svoje dolgove odgovarja s celotnim svojim premoženjem, vendar to ni zagotovilo, da bo upniku terjatev poplačana, saj dolžnik lahko s premoženjem slabo gospodari, ga odsvaja ali kako drugače zmanjšuje. Pri hipoteki pa zastavljena stvar jamči za terjatev celo takrat, kadar jo lastnik odsvoji in preide v last tretje osebe (Juhart, 1995, 91). Hipoteka je torej visoko razvit instrument, ki predstavlja osnovo za delovanje hipotekarnega bančništva v posamezni državi. V nadaljevanju so predstavljene posamezne vrste hipotek in na njihovi osnovi oblikovana posojila.

2.1 Vrste hipotekarnih kreditov Za razvoj hipotekarnega bančništva je ključnega pomena zaupanje investitorjev v hipotekarne vrednostne papirje. V primeru, ko za investitorjem pripadajoče zneske jamči prvovrstno zavarovanje oz. hipoteka, le ti naložbo tretirajo kot varno in dostopno širšemu krogu investitorjev. Hipoteko torej sestavljata dva ključna dela, ki pomembno vplivata na učinkovitost hipotekarnega zavarovanja:

hipotekarni dolg (ang. mortgage deed), ki predstavlja vrednost nepremičnine, s katero se izplačilo dolga zavaruje in poplača upnika v primeru neizpolnjevanja obveznostii dolžnika,

zadolžnica (ang. promissory note), ki predstavlja dolžnikovo obljubo oz. dolžnost, da bo poplačal obveznosti na dogovorjeni način.

Najpogosteje ločimo hipoteke glede na način obrestovanja in velikost posojila. V splošnem je večina hipotekarnih posojil oblikovana po enakem postopku, to je s fiksno obrestno mero in z enakomernimi mesečnimi odplačili (Davidson et al. 2003,15). Ločimo pa tudi med tradicionalnimi in netradicionalnimi hipotekami in hipotekarnimi krediti.

2.1.1 Tradicionalni hipotekarni krediti Tradicionalne hipoteke so klasična hipotekarna posojila, za katere je značilna fiksna obrestna mera in obročno odplačevanje. Mesečno anuiteto sestavljajo obresti in odplačilo

6

deleža neplačanega dolga iz naslova glavnice. Klasična hipotekarna posojila se tako skozi odplačilno dobo v celoti amortizirajo. V sklopu hipotekarnih posojil ločimo tri načine amortiziranja:

Posojilu z enakomernimi mesečnimi obroki CPM (ang. constant payment mortgage) se skozi odplačilno dobo spreminja delež obresti in glavnice v anuiteti. V začetku odplačevanja posojila je obrok sestavljen v večji meri iz odplačila obresti, skozi odplačilno dobo pa se v anuiteti zmanjšuje delež obresti in povečuje znesek glavnice. Omenjeni način je najpogosteje uporabljen v ZDA.

Za posojila z enakomerno amortizacijo CAM (ang. constant amortizing mortgage)

je značilno, da je vrednost glavnice v anuiteti enakomerna. Skozi odplačilno obdobje anuiteto sestavlja enak znesek glavnice in vedno manjši znesek obresti. Anuitete so namreč na začetku odplačilnega obdobja višje in se proti zapadlosti zmanjšujejo. V tem primeru je na dolgi rok amortizacija najhitrejša, kar predstavlja manjše tveganje spremembe obrestne mere za udeležence.

Pri posojilu z enakomerno obrestno mero CIM (ang. constant interestmortgage) kreditojemalec skozi celotno obdobje plačuje le obresti ter ob dospelosti poravna vrednost glavnice. Kreditodajalec je izpostavljen visokemu tveganju spremembe obrestne mere ter tveganju ne poplačila v primeru finančnih težav kreditojemalca (Davidson et al. 2003, 54).

Za posojila s fiksno obrestno mero je v večini primerov značilno, da imajo nekoliko višjo obrestno mero, saj je kreditodajalec izpostavljen tveganju spremembe obrestne mere. Omenjeno tveganje je glavni razlog za razvoj posojil s spremenljivo obrestno mero, ki kreditodajalcu omogočajo prilagajanje posojilne obrestne glede na spremembe na trgu. Mesečno odplačevanje hipotekarnega kredita je zgrajeno tako, da je ob plačilu zadnjega načrtovanega mesečnega plačila hipotekarni kredit v celoti odplačan, bilanca hipotekarnega kredita je enaka nič. To je ponazorjeno v tabeli 1, kjer je prikazan postopek enakomernega mesečnega odplačevanja hipotekarnega kredita s fiksno obrestno mero. Za primer vzemimo kredit v znesku 100.000 USD, z 10% letno obrestno mero in rokom vračila 30 let. Mesečno anuiteto izračunamo po naslednjem postopku:

Sedanjo vrednost anuitete 1 USD za mesec izračunamo po naslednji formuli:

pri tem sta: - n število mesecev trajanja hipotekarnega kredita, - r mesečna obrestna mera (letna obrestna mera/12)

7

Če sedaj vstavimo predpostavljene vrednosti za naš hipotekarni kredit, dobimo naslednji rezultat.

Mesečno odplačilo hipotekarnega kredita torej znaša 877,57 USD (Fabozzi and Modgliani 1992a, 539). Iz tabele 1 pa je razvidno, kako se vsako mesečno plačilo hipotekarnega kredita razdeli med obresti in odplačilo glavnice. Na začetku prvega meseca je stanje glavnice hipotekarnega kredita 100.000,00 USD, kar predstavlja začetno stanje kredita. Odplačilo hipotekarnega kredita za prvi mesec zajema mesečne obresti na celoten kredit, to je 100.000,00 USD. Na podlagi 10-odstotne letne obrestne mere izračunamo mesečno obrestno mero, ki zanaša 0,10/12 = 0,0083333. Plačilo obresti v prvem obroku tako znaša 833,33 USD (100.000,00 USD * 0,0083333). Znesek 44,24 USD predstavlja razliko med celotnim mesečnim odplačilom kredita (877,57 USD) in plačanimi obrestmi (833,33 USD). Ta znesek pomeni del odplačila glavnice v prvem mesecu, za katerega se zmanjša začetno stanje glavnice hipotekarnega kredita v naslednjem mesecu. Tabela 1: Primer amortizacijskega načrta tradicionalnega hipotekarnega kredita (prvih 36 mesecev) Znesek hipotekarnega kredita = 100.000,00 USD Obrestna mera = 10,00 % letno Obdobje trajanja kredita = 30 let (360 mesecev)

Mesec Začetno stanje

glavnice (v USD)

Mesečno odplačilo (v USD)

Mesečne obresti (v USD)

Mesečno odplačilo glavnice (v USD)

Končno stanje

glavnice (v USD)

1 2 3 4 5 6 7 8

100.000,00 99.955,76 99.911,16 99.866,18 99.820,83 99.775,10 99.728,99 99.682,49

877,57 877,57 877,57 877,57 877,57 877,57 877,57 877,57

833,33 832,96 823,59 832,22 831,84 831,46 831,07 830,69

44,24 44,61 44,98 45,35 45,73 46,11 46,50 46,88

99.955,76 99.911,16 99.866,18 99.820,83 99.755,10 99.728,99 99.682,49 99.635,61

8

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36

99.635,61 99.588,34 99.540,67 99.492,61 99.444,14 99.395,27 99.646,00 99.296,31 99.246,21 99.195,69 99.144,75 99.093,39 99.041,60 98.989,37 98.936,71 98.883,62 98.830,08 98.776,09 98.721,65 98.666,77 98.611,42 98.555,61 98.499,34 98.442,59 98.385,38 98.327,69 98.269,52 98.210,86

877,57 877,57 877,57 877,57 877,57 877,57 877,57 877,57 877,57 877,57 877,57 877,57 877,57 877,57 877,57 877,57 877,57 877,57 877,57 877,57 877,57 877,57 877,57 877,57 877,57 877,57 877,57 877,57

830,30 829,90 829,51 829,11 828,70 828,29 827,88 827,47 827,05 826,63 826,21 825,78 825,35 824,91 824,47 824,03 823,58 823,13 822,68 822,22 821,76 821,30 820,83 820,35 819,88 819,40 818,91 818,42

47,27 47,67 48,06 48,46 48,87 49,28 49,69 50,10 50,52 50,94 51,36 51,79 52,22 52,66 53,10 53,54 53,99 54,44 54,89 55,35 55,81 56,27 56,74 57,22 57,69 58,17 58,66 59,15

99.588,34 99.540,67 99.492,61 99.444,14 99.395,27 99.346,00 99.296,31 99.246,21 99.195,69 99.144,75 99.093,39 99.041,60 98.989,37 98.936,71 98.833,62 98.830,08 98.776,09 98.721,65 98.666,77 98.611,42 98.555,61 98.499,34 98.442,59 98.385,38 98.327,69 98.269,52 98.210,86 98.151,71

Vir: Fabozzi and Modigliani (1992a, 540). Poglejmo si še, kaj se zgodi v naslednjem mesecu. Na začetku drugega meseca je treba najprej spremeniti stanje glavnice hipotekarnega kredita, ki sedaj znaša 99.955,76 USD (100.000,00 USD – 44,24 USD). Obresti za to obdobje znašajo 832,96 USD (mesečna obrestna mera * začetno stanje hipotekarnega kredita v drugem mesecu). Razlika med celotnim mesečnim plačilom, 877,57 USD, in plačilom obresti, 832,96 USD, nam da znesek odplačila glavnice v drugem mesecu, ki znaša 44,61 USD. Z vsakim plačanim mesečnim obrokom se stanje glavnice hipotekarnega kredita zmanjšuje, kar omogoči kreditojemalcu plačevanje nižjih obresti (glede na predhodne mesece) na obstoječe stanje glavnice kredita, ki se iz meseca v mesec zmanjšuje in je z zadnjim obrokom v celoti odplačana. Kreditojemalec torej plačuje sicer enak obrok, vendar se ga vedno več porabi za odplačilo glavnice. Zmotno je torej splošno priznano mišljenje, da se najprej odplačujejo obresti, ko pa so te v celoti poplačane, se prične z odplačevanjem glavnice (Fabozzi and Modigliani 1992a, 541).

2.1.2 Netradicionalni hipotekarni krediti

9

Poleg tradicionalnih hipotekarnih kreditov danes poznamo še vrsto tako imenovanih netradicionalnih hipotekarnih kreditov, ki so se pojavili okoli leta 1970. Za razliko od tradicionalnih hipotekarnih kreditov z enakomernimi mesečnimi odplačili imajo netradicionalni hipotekarni krediti drugačne sheme odplačevanja, ki so včasih zelo zapletene. Spodbude in razloge za oblikovanje alternativnih hipotekarnih instrumentov v sedemdesetih in osemdesetih letih prejšnjega stoletja je treba iskati v tedanjih razmerah na ameriškem trgu hipotekarnih kreditov. Eden glavnih razlogov so prav gotovo spremembe obrestnih mer. Do leta 1979 so se obrestne mere za hipotekarne kredite v ZDA kar podvojile, saj so narasle iz 6 na 12 odstotkov na letnem nivoju. Takšne razmere na trgu so pomenile veliko tveganje tako za kreditojemalce kot tudi za kreditodajalce. Tako visoke obrestne mere so za seboj prinesle tudi rast cen stanovanj na trgu. Inflacija je prinesla dodatne težave pri nakupu stanovanj, še zlasti za kupce z nizkimi dohodki, za katere je bil nakup skoraj nemogoč. Težave na stanovanjskem trgu so botrovale k razvoju novih oblik hipotekarnih kreditov, ki so bile bolj prilagojene kreditojemalcem. Prednosti netradicionalnih hipotekarnih kreditov se kaže v tem, da so bili sposobni trg spraviti iz krize (Fabozzi and Modigliani 1992b,1). V nadaljevanju sledi predstavitev nekaterih ne tradicionalnih hipotekarnih kreditov.

2.1.2.1 Hipotekarni kredit s postopno naraščajočimi odplačili Za mlajšo populacijo na začetku delovne dobe, ki pričakuje višje prihodke v prihodnosti, je oblikovana t. i. hipoteka s postopno naraščajočimi odplačili GPM (ang. graduated payment mortgages). Za GPM so namreč značilni nizki odplačilni obroki v začetku odplačilnega obdobja, ki pa se postopno povišujejo do konca odplačilnega obdobja. V posameznih primerih so obroki na začetku tako nizki, da ne pokrijejo niti zneska obresti (Davidson et al. 2003, 65).

2.1.2.2 Hipotekarni kredit z deljeno vrednostjo Ob sklenitvi kreditne (posojilne) pogodbe se kreditojemalec in kreditodajalec dogovorita o obrestni meri (ang. contingent interest) oziroma o kreditodajalcu pripadajočem deležu prihodnje vrednosti nepremičnine. V določenih primerih kreditojemalec prejeme do 40 % vrednosti nepremičnine v obdobju 10-ih let od sklenitve posojilne pogodbe. Kreditojemalec je dolžan v primeru prodaje nepremičnine pred dospelostjo kreditodajalcu poravnati pripadajoči delež vrednosti nepremičnine ob prodaji. V primeru hipoteke z deljeno vrednostjo SAM (ang. shared apprecation mortgages) je namreč tudi kreditodajalec zainteresiran, da vrednost nepremičnine raste. Kreditojemalec je namreč deležen deleža vrednosti nepremičnine v prihodnosti, kar prispeva k nižji posojilni obrestni meri (Davidson et al. 2003, 66).

10

2.1.2.3 Hipotekarni kredit z obratnimi anuitetami (Reverse-Annuity Mortgages) Na podlagi hipoteke z obratnimi anuitetami RAM (ang. reverse annuity mortgages) lastnik nepremičnine vrednost le-te preoblikuje v redne mesečne prihodke. Omenjeni način je v prvi vrsti oblikovan za starejšo populacijo, ki večji delež svojega premoženja drži v nepremičninah. V tem primeru kreditojemalec izplačuje mesečne anuitete kreditodajalcu, skupaj z obrestmi na glavnico. Skozi dogovorjeno odplačilno obdobje se mesečno povečuje dolg kreditodajalca, ki se ob dospelosti obratnega hipotekarnega posojila poravna z refinanciranjem ali s prodajo nepremičnine (Davidson et al. 2003, 67). Sklop hipotekarnega bančništva obsega primarni hipotekarni trg oziroma hipotekarno kreditiranje in sekundarni hipotekarni trg oziroma financiranje hipotekarnih ustanov, prek katerih poteka celotno poslovanje bank, ki ponujajo hipotekarne kredite.

2.2 Primarni in sekundarni hipotekarni trg Trg hipotekarnega financiranja predstavlja aktivno stran bilance stanja hipotekarne institucije oziroma njeno odobravanje hipotekarnih posojil. Razviti primarni trg, na katerem ima hipoteka vlogo varnega in privlačnega premoženja, pa je pogoj za kakršen koli razvoj sekundarnega trga. Nepremičnina, za katero posameznik najema kredit, ima v sistemu hipotekarnega kreditiranja vlogo poroštva pri odplačevanju kredita. Hkrati pa obstaja za kreditnega upnika varen in hiter dostop do lastništva te nepremičnine oziroma učinkovita izvršba na nepremičnini in njena izpraznitev za poplačilo denarne terjatve. Tako lahko kreditodajalec v primeru ne odplačevanja kredita s strani kreditojemalca razmeroma hitro izvede izvršbo na nepremičnini, ki služi za zavarovanje kredita in poplača svojo terjatev. Takšen sistem za uspešno delovanje potrebuje urejeno in zelo razvito pravno in regulatorno infrastrukturo, ki jo predstavljajo naslednji elementi.

Učinkovit sistem lastnine in hipoteke nad nepremičninami. Sistem zahteva predvsem zelo urejeno in ažurno zemljiško knjigo, iz katere je jasno razviden lastniški in hipotekarni naslov ter prioriteta hipotekarnih upnikov.

Urejena zakonodaja glede izvršbe. Ob ažurni zemljiški knjigi mora biti urejena tudi

zakonodaja glede izvršbe na nepremičnini in njena implementacija v praksi, ko omogoča upniku dostop do zastavljene nepremičnine in njeno prodajo v razumnem času.

Pravna urejenost prenosa hipotekarnega upništva z ene osebe na drugo. V primeru

razvitega sekundarnega hipotekarnega trga mora biti hipoteka opredeljena kot finančni instrument, ki ga je možno hitro in predvsem tudi poceni prenašati od enega lastnika do drugega.

Ustrezna stečajna zakonodaja. V primeru razvitega sekundarnega hipotekarnega

trga, kjer se hipotekarni krediti sekuritizirajo ali pa banke zagotavljajo vire sredstev

11

z izdajo in prodajo hipotekarnih obveznic, je primerna tudi stečajna zakonodaja. Ta mora urejati prednost za hipotekarnega upnika3 pred ostalimi upniki.

Ustrezna bančna in druga finančna zakonodaja. Da celoten sistem ustrezno deluje,

je potrebna tudi primerna bančna in druga finančna zakonodaja, ki ureja poslovanje drugih finančnih posrednikov, in sicer na način, ki bo postavljal kapitalske zahteve za hipotekarna posojila ali hipotekarne obveznice v sorazmerju z riziki, ki jih ti instrumenti prinašajo.

Preko trga kapitala je torej zagotovljen pritok dodatnih sredstev za namene hipotekarnega kreditiranja. Hipotekarne ustanove tako lahko odobravajo več hipotekarnih kreditov, njihova ročnost je lahko precej daljša, stroški tovrstnih kreditov pa so navadno sorazmerno nizki, saj v pravno in regulatorno razvitih sistemih krediti, zavarovani s hipoteko, praviloma veljajo za kredite z nizkim kreditnim tveganjem oziroma visoko stopnjo varnosti (povzeto po Petavs 2002, 51 in Frank 2007 (2), 19-20). Za uspešno delovanje sistema hipotekarnega bančništva je poleg sistema hipotekarnega kreditiranja potreben tudi obstoj sistema, ki omogoča zadostno generiranje dolgoročnih prihrankov in njihovo usmerjanje v hipotekarno kreditiranje, to je sistem financiranja hipotekarnih ustanov. Na razvitem sekundarnem hipotekarnem trgu banke odobrene hipotekarne kredite odprodajo posebnim finančnim institucijam oziroma zagotovijo vire sredstev z izdajo in prodajo hipotekarnih obveznic investitorjem. Hipotekarne ustanove se na razvitem sekundarnem trgu financirajo predvsem z izdajo hipotekarnih obveznic oziroma s procesom listinjenja (sekuritizacije) hipotekarnih kreditov, medtem ko je prisotnost klasičnih depozitov zelo omejena. Namen sekundarnega trga je povečanje likvidnosti tega v osnovi zelo dolgoročnega instrumenta. Izdajatelju hipotekarnega kredita ni potrebno držati v svojem premoženju vse dokler ni dokončno poplačan, ampak ga lahko proda na sekundarnem trgu in zanj takoj dobi likvidna sredstva, s katerimi lahko odobrava nove kredite. Poleg zagotavljanja likvidnosti sekundarni trg omogoča tudi pretok sredstev iz geografskih področij s presežnimi finančnimi sredstvi v področja, kjer teh sredstev primanjkuje. S povečano ponudbo sredstev in večjo likvidnostjo hipotekarnega posojila kot finančnega instrumenta se znižuje obrestna mera, po kateri so ponudniki pripravljeni ta sredstva posoditi. Tako lahko zaključimo, da ima sekundarni trg hipotekarnih posojil zelo pomembno vlogo pri zagotavljanju sredstev in pospeševanju reševanja stanovanjske problematike ter drugih oblik nepremičninskega financiranja. Na sekundarnem trgu hipotekarne kredite prodajajo predvsem ponudniki kreditov na primarnem trgu. Po njih povprašujejo razne finančne institucije. Pomembna vloga sekundarnega trga je tudi v tem, da prihaja v njegovem okviru do izdaje hipotekarnih obveznic. Izdajajo jih imetniki hipotekarnih kreditov (bodisi ponudniki na primarnem trgu ali finančne institucije, ki kupujejo ta posojila z namenom izdaje hipotekarnih obveznic). Iz množice izdanih posojil različnim posojilojemalcem oblikujejo nekakšen bazen (ang. pool). S tem

3 V tem primeru investitorja v hipotekarne obveznice ali obveznice izdane na osnovi hipotekarnih jamstev.

12

razpršijo tveganje in na podlagi teh sredstev izdajo obveznice. Z izkupičkom od prodaje hipotekarnih obveznic pridobijo svež kapital, ki ga lahko nato preusmerijo v izdajanje novih kreditov. Za razvoj sekundarnega trga pa je pomembna tudi prisotnost zavarovalnic, ki so pripravljene odobrene hipotekarne kredite zavarovati in tako prispevati k zmanjšanju tveganja kreditodajalcev. Tovrstne zavarovalnice so pogosto v lasti države ali pa so z njo tesno povezane. Javno zavarovanje hipotekarnih kreditov namreč spodbudno deluje na zasebni sektor, saj prevzema del tveganja nase in posledično se poveča dostopnost kreditov. Poslovne banke na podlagi depozitov fizičnih oseb odobravajo kredite. Sredstva, ki jih te banke zberejo na trgu, uporabljajo tako na primarnem kot na sekundarnem trgu. Na primarnem trgu se pojavljajo kot ponudniki, na sekundarnem pa predvsem kot kupci kreditov. Tudi na slovenskem postaja pomemben delež hipotekarnih posojil v celotni masi posojil poslovnih bank. V letu 1998 je bilo zabeleženih zgolj 14 % s hipoteko zavarovanih stanovanjskih posojil, medtem ko se je v letu 2003 ta delež povzpel na 51 % (http://miha.ef.uni-lj.si/_dokumenti3plus2/191027/financiranjeininvestiranje_nov.doc ).

2.2.1 Merila udeležencev sekundarnega trga Kreditna sposobnost kreditojemalca meri njegovo sposobnost odplačevanja kreditov. Pri tem preverijo varnost in stalnost njegove zaposlitve, vire in višino sedanjih ter prihodnjih dohodkov4.Prav tako ocenijo življenjski status kreditojemalca, njegovo obstoječe premoženje in sedanjo zadolženost. Na ta način skušajo priti do kvantitativnega kazalca, na podlagi katerega se odločajo za odobritev. Najpogosteje uporabljen kazalec meri razmerje med prihodki kreditojemalca in mesečnimi, polletnimi in letnimi plačili. Med plačila vključijo vse stroške, ki bodo dodatno nastali s samo pridobitvijo nepremičnine. To so na primer zavarovalne premije za zavarovanje nepremičnine, davki, vzdrževalni in življenjski stroški ter druga morebitne omejitve. Drugi kvantitativni kazalec, ki vpliva na odločitev kreditodajalcev, pa je razmerje med višino posojila in vrednostjo nepremičnine LTV ( ang. »loan to value«). Višina odobrenega kredita je namreč odvisna tudi od tržne vrednosti zastavljene nepremičnine, njene ocenjene življenjske dobe, ocene obrabe nepremičnine med odplačevanjem kredita, predvidenih gibanj tržnih vrednosti v prihodnje, možnosti njene uporabe za tretjega in od tega ali je nepremičnina morda že obremenjena s hipoteko. Za kreditodajalca so z vidika možne prodaje najmanj tvegane tiste nepremičnine, za katere obstaja velik in dovolj likviden trg. To so predvsem stanovanjske nepremičnine. Precej več težav pa je s poslovnimi prostori in z industrijskimi objekti, kjer je tveganje mnogo višje. Kreditodajalci v procesu odobritve posojila poleg ocene bonitete in kakovosti zavarovanja, ki ga nudi nepremičnina, upoštevajo tudi druge dejavnike. Čeprav postopek, ki bi v celoti zagotavljal, da bo odobreno posojilo v celoti odplačano, ne obstaja, si kreditodajalcii vseeno postavljajo določena merila. Merila se od institucije do institucije razlikujejo, nanje

4 Več o tem v poglavju 4.1.1, kjer je opisan celoten postopek pridobitve hipotekarnega kredita v Sloveniji.

13

pa močno vplivajo tudi udeleženci sekundarnega trga, ki narekujejo pogoje, pod katerimi so pripravljeni te kredite kasneje kupovati in jim s tem zagotavljati likvidnost. Merila udeležencev sekundarnega trga se nanašajo na:

Razmerje med velikostjo kredita in vrednostjo nepremičnine, saj to razmerje opredeljuje, kako dobro je posojilo zavarovano. Če je to razmerje visoko, lahko udeleženci sekundarnega trga zahtevajo še dodatna zavarovanja.

Vire sredstev za začetni polog. V splošnem merila, ki jih je vzpostavil sekundarni

trg, zahtevajo, da morajo sredstva za začetni polog pri nakupu nepremičnine izhajati iz lastnih sredstev lastnika in ne naslova drugih posojil. S tem zmanjšujejo možnost zlorab, saj v primeru neplačevanja ali osebnega bankrota del sredstev izgubi tudi lastnik in ne samo kreditodajalci.

Merila v povezavi z dohodkom kreditojemalca, s pomočjo katerih se meri njihovo

kreditno sposobnost. Udeležence sekundarnega trga zanimata predvsem dva kazalca: odstotek dohodka, ki ga kreditojemalec mesečno namenja za stroške, povezane z nepremičnino (angl. mortgage debt ratio-MDR), in odstotek mesečnega dohodka (angl. total debt ratio-TDR), namenjenega za odplačilo pogodbenih obveznosti (najetih posojil, preživnin, sklenjenih leasingov ipd.)5.

3 HIPOTEKARNO BANČNIŠTVO V SVETU Sistemi hipotekarnega kreditiranja in hipotekarnega bančništva so v svetu poznani in uspešni modeli financiranja stanovanjske gradnje. Hipotekarni krediti so v praksi tujih bančnikov prisotni že vrsto desetletij in v različnih državah se različno vgrajujejo v finančni sistem. Upniku omogočajo varen in hiter dostop do lastništva nepremičnine, na drugi strani pa izvršba na nepremičnini za banko predstavlja preprost in učinkovit način poplačila denarne terjatve. Glede na raznolikost hipotekarnega bančništva po svetu, je pozornost tretjega sklopa diplomskega dela v nadaljevanju namenjena predvsem hipotekarnemu bančništvu v EU in v ZDA. Zato v nadaljevanju najprej sledi predstavitev modelov hipotekarnega bančništva v svetu.

5 V ZDA na primer MDR ne sme biti višji od 28 odstotkov in TDR ne sme presegati 36 odstotkov.

14

Slika 1: Poenostavljen prikaz sistema hipotekarnega bančništva

Vir: More 2002, 2.

3.1 Modeli hipotekarnega bančništva v svetu

3.1.1 Tradicionalni model Tradicionalni oziroma enonivojski model hipotekarnega bančništva je znan predvsem po konkretnih oblikah angleških building societies in nemških ter avstrijskih bausparkassen, obstaja pa tudi v drugih državah, kjer ga izvajajo banke in hranilnice. Posebnost tega modela so t. i. portfolio lenders oziroma kreditodajalci, ki hipotekarna posojila ohranjajo v svojem portfelju in jih ne odprodajo oziroma jih ne refinancirajo z izdajo hipotekarnih obveznic na kapitalskem trgu. Značilnost enonivojskega modela je torej slabo razvit sekundarni hipotekarni trg, saj pri njem ne obstaja povezanost stanovanjskega financiranja s kapitalskim trgom. Finančni viri za odobravanje posojil se namreč zagotavljajo z depoziti fizičnih in pravnih oseb pri teh institucijah, ki opravljajo vse temeljne funkcije hipotekarnega bančništva:odobravajo hipotekarne kredite, jih v toku njihovega življenja servisirajo, zagotavljajo finančne vire za kreditiranje in upravljajo s tveganji, ki izhajajo iz posojilnega portfelja (More 2001, 4). Prednost omenjenega modela je institucionalna preprostost. Zadostuje namreč ena institucija, ki opravlja vse bistvene funkcije hipotekarnega bančništva. Na drugi strani pa se takšna ustanova zaradi depozitnega načina zagotavljanja virov za dolgoročne kredite srečuje z likvidnostnim in obrestnim rizikom ter relativno neučinkovitostjo, ki se odraža v višjih stroških tovrstnih institucij v primerjavi s tistimi, ki se refinancirajo na kapitalskem trgu. Zaradi navedenega je obrestna marža in posledično cena, ki jo plača kreditojemalec, višja (Ribič 2002, 19).

3.1.2 Model hipotekarne obveznice V Evropi je najbolj razširjen model hipotekarne obveznice, ki je v zadnjih dveh desetletjih pomagal reševati stanovanjsko problematiko v razvitem svetu. Hipotekarna banka izda omenjene obveznice, jih proda na kapitalskem trgu in na podlagi izbranih sredstev se lahko odobrijo dolgoročni stanovanjski krediti. Za hipotekarne obveznice je značilna 20-letna ali

PRIMARNI HIPOTEKARNI TRG

Hipotekarna posojila

-stanovanjsko financiranje -komercialne nepremičnine -drugo

SEKUNDARNI HIPOTEKARNI TRG

Refinanciranje hipotekarnih

posojil -hipotekarne obveznice -mortgage backed securities

(MBS) -depozitno financiranje

HIPOTEKARNA USTANOVA

-specializirana banka -univerzalna banka -izdajateljska enota

15

celo daljša ročnost, delež posojila, odobrenega na podlagi hipotekarnih obveznic, pa znaša od 60 do 70 ali celo več odstotkov vrednosti. Varnost te vrste obveznice ni odvisna samo od bonitete izdajatelja, ampak predvsem od kvalitete premoženja, ki služi kot jamstvo nepremičnine. Hipotekarna obveznica je zaščitena pred padcem cen nepremičnin tako, da mora skupna vsota izdanih hipotekarni obveznic ves čas imeti kritje v hipotekah6. Najpomembnejša razlika med hipotekarnimi obveznicami je v principu specializiranosti oziroma univerzalnosti. Z izdajo hipotekarnih obveznic se namreč lahko ukvarja vsaka komercialna banka ali pa le posebne, specializirane hipotekarne banke. Specializirane bančne kreditne ustanove imajo privilegij izdajanja hipotekarnih obveznic (pasivni posel) in dodeljevanja hipotekarnih kreditov (aktivni posel) (Frank 2007 (2), 20). Slika 2: Prikaz modela hipotekarne obveznice

Vir: http://www.geodetska-uprava.si/gu/projekti/nepremic/Dokumenti/Vmesna_konferenca/07F_PPEN.PPT

3.1.3 Listinjenje (sekuritizacija) Listinjenje se je kot finančna inovacija pojavilo v ZDA v poznih 70-ih letih. Bistvo listinjenja je z vidika finančne institucije, ki odobrava posojila, prodaja finančnega premoženja z izdajo vrednostnih papirjev, kjer banka preoblikuje denarni tok iz manj likvidnih naložb v bolj likvidne vrednostne papirje. Glavni udeleženci v tem procesu so banke, ki odobravajo kredite, izdajatelji vrednostnih papirjev kot kupci teh terjatev in investitorji, kjer nastopijo predvsem pokojninski skladi, vzajemni skladi, zavarovalnice, poslovne banke in manj posamezniki (Moharič 2000a, 3). V primeru listinjenja premoženja ima izdajatelj na voljo dve metodi razporejanja denarnih tokov: pretočne in plačilne (nepretočne) obveznice. Pretočne obveznice so najenostavnejši rezultat listinjenja, ki jih v bistvu ne financira njegov izdajatelj, ampak imetniki posojil. Pri tem so slednji upravičeni do proporcionalnega deleža zbranega denarja. Pri plačilni metodi pride do ponovnega listinjenja pretočnih obveznic, pri čemer izdajatelj izda vrednostne papirje, ki imajo

6 (Najmanj enaka nominalna vrednost z obrestmi vred).

izda obveznico odobri posojilo

prvovrstna hipoteka

naložba

HIPOTEKARNA BANKA

INVESTITORJIPOSOJILO-JEMALEC

16

različne zapadlosti in različne kuponske obrestne mere. Poglavitna prednost nepretočnih obveznic pred pretočnimi je večja prilagodljivost končne zapadlosti, saj so investitorji zaradi strukture teh obveznic izpostavljeni manjšemu tveganju predčasnih odplačil kreditov. V primeru razvitega sekundarnega hipotekarnega trga govorimo o večnivojskem modelu hipotekarnega bančništva. Vsaka banka, ki želi uspešno poslovati, se želi znebiti čim večjega dela svojih dolgoročnih terjatev iz naslova dolgoročnih hipotekarnih posojil in pridobiti likvidnejša sredstva. Banka najprej v prvi fazi proda del svojega premoženja ter oblikuje poseben paket, ki ga izloči iz premoženjske bilance tako, da ga proda posebnim finančnim institucijam. Tako banka s prodajo paketa hipotekarnih kreditov sprosti del premoženja, spremeni strukturo aktive svoje premoženjske bilance ter pridobi likvidnost. Gotovino, ki jo je pridobila s prodajo terjatev izdajatelju, predstavlja premoženje banke, ki ni izpostavljeno kreditnemu in obrestnemu tveganju, kakor to velja za neodplačane kredite. Banka ima tako namesto terjatev do hipotekarnih kreditov na aktivi likvidna finančna sredstva, ki niso več izpostavljena kreditnemu tveganju. Drugačno vlogo v tem procesu listinjenja nosijo posebne finančne institucije, ki zberejo kupnino z izdajo hipotekarnih obveznic. Zaradi varovanja investitorjev mora biti struktura obveznic oblikovana tako, da povezuje denarne tokove prihodkov iz premoženja z izplačili iz naslova glavnice in kuponske obrestne mere obveznic. Sam proces listinjenja je omogočil finančnim institucijam, da je njihovo premoženje postalo bolj likvidno ter jim priskrbel pomemben vir dohodka. Proces listinjenja je zaključen, ko se s kupnino od prodanih vrednostnih papirjev poravnana kupnina za odkupljene terjatve. Banka je sicer ob prihodke iz naslova obresti, dobi pa izplačane prihodke iz naslova provizij (Moharič 2000b, 2-4). Listinjenje je za prodajalca smiselno le, če mu sredstva, pridobljena v tem procesu, prinašajo večjo donosnost v primerjavi z donosnostjo prodanih terjatev. Kljub zagotovilu, da bodo investitorjem iz hipoteke izplačane pripadajoče obresti in glavnica, pa so le-ti izpostavljeni določenim tveganjem, ki izvirajo predvsem iz sprememb v gospodarskem okolju. V razmerah padanja obrestnih mer prevzamejo investitorji tveganje predčasnega odplačila kredita, saj se kreditojemalci pogosto odločijo za refinanciranje obstoječega kredita in prvotni kredit predčasno odplačajo z najemom novega kredita po nižji obrestni meri. Poleg že navedenega dejavnika vplivajo na predčasno odplačilo kredita tudi dogajanja na trgu nepremičnin in nezaposlenost. Ta model se je razvil in uveljavil predvsem v ZDA, v manjšem obsegu pa je prisoten tudi v Evropi, predvsem v Veliki Britaniji. Razlog za to je predvsem zelo dodelana finančna zakonodaja in velikost trga. Osnovna razlika med klasičnim modelom izdaje hipotekarnih obveznic in listinjenjem je v tem, da pri listinjenju institucije, ki dajejo hipotekarna posojila, ne izdajajo hipotekarnih obveznic z namenom pridobivanja finančnih virov, temveč hipotekarna posojila preprosto odprodajo posebnim finančnim institucijam, pri čemer kupec, ki je hkrati tudi izdajatelj oziroma investitor, postane tudi lastnik hipotekarnih kreditov in s tem upnik kreditojemalcev. V modelu hipotekarne obveznice je imetnik hipotekarne obveznice upnik izdajatelja oziroma kreditodajalca banke, le-ta pa obdrži v svojem portfelju hipotekarne kredite, ki jih upravlja, servisira ipd.. Slika 3: Poenostavljen prikaz listinjenja

17

Vir: Kacafura 2005, 8. Obstajajo tako prednosti kot tudi slabosti listinjenja. Najpomembnejši pozitivni vpliv procesa listinjenja se kaže v premoženjski bilanci banke. V trenutku, ko banka proda posojila, prikazana na aktivi premoženjske bilance, le te nadomesti z gotovino in spremeni strukturo aktive svoje premoženjske bilance. Gotovina, ki jo je pridobila s prodajo terjatev izdajatelju, predstavlja premoženje banke, ki ni izpostavljeno kreditnemu in obrestnemu tveganju, kakor to velja za neodplačana posojila. V nadaljevanju so predstavljeni pozitivni razlogi, ki banke vodijo v preoblikovanje aktive.

Zavarovanje pred obrestnim tveganjem. Banke namreč odobravajo dolgoročne kredite na osnovi kratkoročnih vlog in depozitov, za katere izplačujejo obresti, ki so podvržene tržnim tveganjem. V primeru rasti tržnih obrestnih mer mora namreč banka povišati pasivne obrestne mere, ki jih izplačuje za vloge in depozite, ob nespremenjenih aktivnih obrestnih merah, ki jih prejema za odobrena posojila. Izpostavljenost obrestnemu tveganju v navedeni situaciji vodi banko v izgube. S prodajo posojil se banka zavaruje pred obrestnim tveganjem, saj si tako pridobi sveža sredstva za odobravanje posojil po tržnih obrestnih merah.

Povečanje likvidnosti. S prodajo terjatev banka v premoženjski bilanci nelikvidne

terjatve nadomesti z likvidnimi sredstvi (gotovino) in tako poveča svojo likvidnost. Spremembe kapitalske ustreznosti, ki je dejavnik ocenjevanja poslovanja bank. S

prodajo posojil banka zmanjša svojo aktivo in posledično tudi znesek potrebnega jamstvenega kapitala.

Znižanje izpostavljenosti banke. V primeru velikega obsega naložb nasproti enemu

komitentu banka zmanjša visoko stopnjo izpostavljenosti nasproti komitentu s prodajo dela terjatev in si tako ustvari večjo razpršenost kreditnega tveganja.

Kvalitetni in donosni vrednostni papirji. Namen listinjenja je oblikovati kvalitetne

in likvidne vrednostne papirje. Investitorjem prinašajo višji donos kot podobne manj tvegane naložbe v državne vrednostne papirje, saj so zavarovani s premoženjem. Gre za prinosniške vrednostne papirje, ki omogočajo enostavno trgovanje (Moharič 2000c, 6-7).

PRODAJALEC

IZDAJATELJ

INVESTITORJI

HIPOTEKARNA POSOJILA GOTOVINA

VREDNOSTNI PAPIRJI GOTOVINA

18

Proces listinjenja je povezan tudi z določenim tveganjem.

Odpoved dohodku. V primeru padanja tržnih obrestnih mer bi banka realizirala dodaten zaslužek iz obrestne marže, če bi še razpolagala s posojili, za katera prejema obresti po nespremenljivi obrestni meri.

Tveganje predčasnega odplačila posojil. Imetnik vrednostnega papirja je

izpostavljen tveganju, da bo kreditojemalec odplačal višji znesek mesečnih obveznosti v enkratnem znesku ali da bo kreditojemalec predčasno odplačal preostalo glavnico v celoti. Za investitorja to pomeni, da je dejanska zapadlost vrednostnega papirja krajša od zapadlosti, določene ob izdaji. Investitor je tako izpostavljen tveganju reinvestiranja, saj svojega denarja ne bo mogel naložiti vsaj pod enakimi pogoji.

Donosnost. Dejansko donosnost vrednostnega papirja določajo višina obrestne

mere, nakupna in prodajna cena, zapadlost in predčasna odplačila posojil. Slednjega ni mogoče natančno predvideti, zato upoštevamo donosnost do dospelosti, ob predvideni stopnji predčasnih odplačil.

Pri nas o modelu listinjenja lahko samo sanjamo. Vsekakor pa drži, da so se na ministrstvu za finance zelo resno lotili problema dolgoročnega financiranja stanovanjske gradnje, ki naj bi zaščitila predvsem kreditodajalca. Kreditujemalcu pa naj bi omogočila ugodnejši vir financiranja življenjsko pomembnega problema (povzeto po Mejač 1997, 3 in Frank 2007(1), 21). Govorimo torej o novem Zakonu o hipotekarni in komunalni obveznici, katerega vsebina bo podrobneje opredeljena v zadnjem sklopu, kjer bo govora o hipotekarnem bančništvu ter stanovanjski problematiki pri nas.

3.2 Hipotekarno bančništvo v ZDA V ZDA je hipotekarno bančništvo doživelo svoj največji razcvet. Finančne institucije, ki se v ZDA ukvarjajo s hipotekarnim kreditiranjem, so predvsem hipotekarne banke, hranilnice, zavarovalnice za življenjska zavarovanja in pokojninski skladi. Za dolgoročne stanovanjske kredite si banke zagotovijo dolgoročne vire sredstev z izdajo hipotekarnih obveznic. Gre za trg, ki je v zadnjih nekaj letih močno zrasel in dosegel najvišjo stopnjo svojega razvoja znotraj trga obveznic doslej. Vloga države predstavlja ključni dejavnik za razvoj hipotekarnega bančništva v ZDA. Pomembni so pozitivni vplivi sodelovanja države pri nastajanju in razvoju primarnega in sekundarnega trga hipotekarnih posojil. Ameriška vlada je v interesu, da bi državljanom zagotovila ugodne stanovanjske in bivanjske pogoje, pričela posegati v primarni trg. V času depresije je pričela vzpodbujati uvajanje hipotekarnih posojil z nespremenljivo obrestno mero, mesečnim odplačevanjem in z zavarovanjem posojil pri državnih ustanovah (Mejač Krassing 1996, 16).

19

3.2.1 Vloga državnih agencij in zasebnih izdajateljev V ZDA so največje izdajateljice hipotekarnih obveznic vladne agencije, med katerimi so nekatere v popolni lasti države in delujejo znotraj oddelka za stanovanja in urbanizem, druge pa država samo sponzorira. Vlada Združenih držav Amerike je oblikovala tri hipotekarne agencije: GinnieMae-GNMA (Government National Mortgage Association), Fannie Mae FNMA (Federal National Mortgage Association) in Freddie Mac-FHLMC (Federal Home Loan Mortgage Corporation). Agencije so oblikovane z namenom, da pripomorejo k oblikovanju posojil, ki so dostopna širšemu krogu gospodinjstev, in s tem ključno pripomorejo k oblikovanju sekundarnega hipotekarnega trga. Največja prednost agencij je v garanciji države, ki jo ponujajo za odobrena posojila. Namen vladnih agencij je bil zagotoviti dodatno likvidnost na trgu hipotekarnih posojil in zavarovati ter podpreti stanovanjsko gradnjo v času gospodarske krize (Frank 2007 (2), 21-22).

3.2.1.1 Government National Mortgage Association V ZDA imajo pomembno vlogo na sekundarnem trgu tudi zavarovalnice, ki z zavarovanjem odobrenih posojil prispevajo k zmanjšanju tveganja kreditodajalcev. V ZDA se z zavarovanjem posojil ukvarjajo Federal Hausing Administration (FHA), Vladna služba za veterane (VA) in zasebne zavarovalnice. Ginnie Mae se ukvarja le z listinjenjem hipotekarnih posojil z najkvalitetnejšim zavarovanjem, in sicer gre za posojila, zavarovana s strani FHA in VA. Leta 1968 je bila ustanovljena agencija Ginnie Mae z namenom oblikovanja sekundarnega trga za hipotekarna posojila z državnim zavarovanjem. S tem namenom je agencija v letu 1970 oblikovala prvi hipotekarni vrednostni papir. Skozi razvojna obdobja je Ginnie Mae oblikovala štiri različne programe: Ginnie Mae I, Ginnie Mae II, Ginnie Mae III, in Ginnie Mae Platinum, za katere plačila obresti in glavnice v celoti jamči vlada ZDA (Davidson et al. 2003, 82).

3.2.1.2 The Federal National Mortgage Association V ZDA, kjer je razvitost hipotekarnih trgov najvišja, je kongres ustanovil institucijo Fannie Mae, ki je kupovala hipotekarna posojila od izdajateljev in s tem igrala vlogo klirinške hiše na sekundarnem trgu. Njena vloga je bila predvsem v zagotavljanju trga za posojila, zavarovana pri Federal Hausing Association (FHA). Kasneje pa se je FNMA preoblikovala v institucijo v lasti zasebnih investitorjev. Agencija Fannie Mae nudi programe, pri katerih sama jamči za pravočasno poplačilo obresti in glavnice, vsakega 25. v mesecu. Donos vrednostnih papirjev je nekoliko nižji od obrestne mere na hipotekarna posojila v paketu, saj je iz razlike potrebno pokriti stroške garancije in servisiranja (Davidson e tal. 2003, 84).

3.2.1.3 The Federal Home Loan Mortgage Corporation

20

Agencija Freddie Mac nudi programe, pri katerih sama jamči za pravočasno poplačilo obresti in glavnice. Oblikovala je tudi Feddie Mac Gold program, ki konkurira programu Fannie Mae in izplačuje obresti 15. v mesecu. Oblikovali pa so tudi "Giant program", ki je po značilnostih soroden z Ginnie Mae Platinum. Največje aktivnosti pri prodaji dostopnejših hipotekarnih posojil in listinjenju predstavljajo dejavnosti agencij Fannie Mae in Freddie Mac, medtem ko se Ginnie Mae ukvarja le z listinjenjem najkvalitetnejših hipotekarnih posojil z državnim zavarovanjem. Kljub temu da vrednostni papirji Fannie Mae in Freddie Mac niso direktno zavarovani s strani države, nudijo nižjo donosnost kot komercialne banke. Raziskave so namreč potrdile, da je na trgu uveljavljeno prepričanje, da bo vlada agencijam priskočila na pomoč v primeru morebitnih finančnih težav (Davidson e tal. 2003, 74).

3.2.1.4 Vrednostni papirji zasebnih izdajateljev Kot je že bilo omenjeno, se državna agencija Ginnie Mae ukvarja z listinjenjem hipotekarnih kreditov z najkvalitetnejšim zavarovanjem. Agenciji Freddie Mac in Fannie Mae omejujeta tveganje tako, da listinita le hipotekarna posojila, ki izpolnjujejo določene pogoje (meja je določena z vrednostjo in lastnostmi, ki jih morajo posojila izpolnjevati). Ostala hipotekarna posojila, ki ne nosijo zavarovanja pred kreditnim tveganjem, so listinjena s strani zasebnih izdajateljev (Davidson et al. 2003, 75). Najpogostejša oblika kreditov, na podlagi katerih zasebni izdajatelji izdajajo vrednostne papirje, so krediti v visokih zneskih (ang. jumbo loans), ki so izdani kreditojemalcem z visoko boniteto. Pogosta so tudi gospodinjski krediti HEL (ang. home equity loans), na podlagi katerih se oblikuje paket za izdajo privatnih vrednostnih papirjev. Trg omenjenih kreditov je zelo heterogen, saj ga sestavljajo hipotekarni krediti z visokim razmerjem vrednosti kredita glede na vrednost zastavljene nepremičnine LTV (ang. loan-to-value ratio), hipotekarni krediti, katerih kreditodajalec ima drugotno pravico do zaplembe kredita, namenjenega za oplemenitenje nepremičnine HIL (ang. home improvement loans) ter hipotekarni krediti drugotnega pomena. Trg HEL je predvsem osredotočen na kredite z višjo stopnjo tveganja, saj paket hipotekarnih kreditov sestavljajo kireditojemalci z nižjo kreditno boniteto, najpogosteje označeno z oceno B, C, ali D (Davidson et al. 2003, 288).

3.2.2 Izvedeni instrumenti na podlagi listinjenja hipotekarnih posojil V razvitem finančnem sistemu se pojavljajo potencialni investitorji, za katere ponudba ne zadostuje glede na njihove specifične potrebe tveganja in donosa obstoječega vrednostnega papirja. Z namenom razvoja trga hipotekarnih vrednostnih papirjev so ponudniki oblikovali izvedene instrumente, ki približajo investiranje investitorjem s specifičnimi potrebami. CMO obveznice so odločilne v preoblikovanju denarnega toka iz hipotekarnih kreditov v številne različice izvedenih instrumentov. Gre za idejo, da je mogoče vsak vrednostni papir oblikovati povsem v skladu z želeno strukturo denarnih tokov, ki naj bi jih ta instrument prinašal.

21

3.2.2.1 Sekundarno zavarovanje hipotekarne obveznice Finančniki z Wall Street-a so želeli ponuditi dodatno storitev in s tem možnost izbire investitorjem. S tem namenom je leta 1983 Freddie Mac izdal prve sekundarno zavarovane hipotekarne obveznice CMO (ang. collateralised mortgage obligations). CMO obveznico definiramo kot obveznico, katere donos je zavarovan z denarnim tokom paketa hipotekarnih posojil. Oblikovali so kratkoročne, srednjeročne in dologoročne obveznice iz denarnega toka paketa (ang. pool) hipotekarnih posojil. Denarni tok CMO obveznice sestavlja znesek izplačanih obresti in glavnice, zato poznamo določila o izplačilu glavnice (ang. principal-pay type) in obresti (ang. interest-pay type). Lastnosti posamezne CMO obveznice pa določajo dejanski denarni tok, ki je izplačan investitorju. Oblikovani so vrednostni papirji, katerih lastniki prejemajo le obresti ali le glavnico, ter vrednostni papirji, katerih lastniki prejemajo tako obresti kot glavnico (Davidson et al. 2003, 185). Prav dejstvo, da imajo investitorji zelo različne potrebe in so pripravljeni plačati več za vrednostni papir, ki izpolnjuje njihove potrebe, botruje veliki uspešnosti CMO obveznic. To pa je tudi glavni razlog, ki ustvarja dodano vrednost CMO obveznicam.

3.2.2.2 Principal-pay types Določila o izplačilu glavnice določajo, na kakšen način bo znesek glavnice razdeljen med različne razrede CMO obveznic. Za t. i. zaporedne obveznice (ang. sequential bonds) je značilno, da je lastnikom le-teh najprej izplačan znesek glavnice pred poplačilom glavnice lastnikom drugih razredov obveznic. Sorazmerne obveznice (ang. pro rata bonds) so izplačane sočasno v fiksnem znesku (Davidson et al. 2003, 196). Prva oblika izdanih CMO obveznic so bile t. i. zaporedne obveznice (ang. sequential bonds), ki so bile oblikovane z namenom približati hipotekarne vrednostne papirje širšemu krogu investitorjev. Namen zaporednih obveznic je zmanjšati obdobje, v katerem se investitorju povrne glavnica. Oblikovani so štirje razredi zaporednih obveznic, razred A, B, C in razred Z. Imetniki vrednostnih papirjev razreda A so prvi, ki jim je v celoti izplačan znesek glavnice. Ko so imetniki razreda A v celoti izplačani, se pričnejo izplačila investitorjem v obveznice razreda B, in ko so slednji v celoti izplačani, se pričnejo izplačila razredu C, ter za tem še izplačila imetnikom obveznic Z. Glede na izplačila tako ločimo kratkoročne (razred A), srednjeročne in dolgoročne vrednostne papirje (razred C). Poleg zaporednih obveznic obstajajo še sorazmerne in razporejene obveznice. Lastniki sorazmernih obveznic (ang. pro rata bonds) prejemajo proporcionalne zneske izplačila glavnic. Tveganje uravnavajo z obrestno mero, ki je za posamezne vrednostne papirje različna. Razporejene obveznice (ang. scheduled bonds) nudijo največjo gotovost prihodnjih denarnih tokov. Ena od oblik teh obveznic so obveznice z načrtovano amortizacijo PAC (ang. pllaned amortization classes), ki investitorju prinašajo trajne denarne okove v razponu stopenj tveganja predplačila (Davidson e tal 2003, 278).

22

3.2.3 Hipotekarna kriza v ZDA Ko govorimo o razvitem hipotekarnem bančništvu v ZDA, ne gre prezreti krize na trgu drugorazrednih hipotekarnih posojil, ki jo ZDA doživljajo tudi še današnje dni. Nakup hiše si je še pred nekaj leti lahko privoščil vsak povprečni ameriški državljan. Cene so kasneje zaradi velikega povpraševanja začele naraščati po višji stopnji kot so rasle plače kupcev hiš. In sedaj je celotno ameriško gospodarstvo z oslabljenim finančnim sektorjem pred veliko preizkušnjo. V ZDA se torej končuje obdobje ugodnih kreditov, ki so marsikomu pomagali, da je postal lastnik stanovanja ali hiše, ali pa so bili z njimi financirani prevzemi podjetij. Danes kupci stanovanjskih nepremičnin s slabo posojilno sposobnostjo težko dobijo posojilo. Joseph Stiglitz je že vrsto let opozarjal, da je ameriško gospodarstvo podprto s stanovanjskim mehurčkom, naslednikom borznega mehurčka iz devetdesetih let prejšnjega stoletja. Vendar g ni mehurčka, ki bi se širil v nedogled. Nakar se zgodi, da si Američani zaradi zastoja pri prihodkih srednjega razreda ne morejo več privoščiti čedalje dražjih stanovanj. Ob sedanjih pretresih na svetovnih finančnih trgih ter likvidnostnih in kreditnih težavah, ki so sledile, se pojavljata dve vprašanji. kako je lahko neodplačevanje hipotekarnih posojil s slabo boniteto v ameriških zveznih državah Kalifornija, Nevada, Arizona in Florida povzročilo svetovno krizo? Zakaj se je v zadnjih letih sistemsko tveganje povečalo in ne zmanjšalo? Krivdo je treba pripisati pojavu listinjenja. V preteklosti so imele banke kredite in hipotekarne kredite vknjižene v svojih bilancah in so bile tako same izpostavljene kreditnemu tveganju. Tako je na primer med nepremičninsko krizo v ZDA v osemdesetih letih prejšnjega stoletja propadlo veliko bank, ki so odobravale hipotekarne kredite, in to je povzročila bančno krizo, manjšo ponudbo kreditov in recesijo v letih 1990 in 1991, Sistemsko tveganje-finančni šok, ki povzroči, da gospodarska kriza okuži ves svet, naj bi listinjenje zmanjšalo. Finančna globalizacija je pomenila, da banke hipotekarnih kreditov več niso imele vknjiženih v svojih poslovnih knjigah, temveč so jih zapakirale v vrednostne papirje, zavarovane s premoženjem, ki so jih prodale vlagateljem na svetovnih kapitalskih trgih in tako širše porazdelile tveganje (Stignitz 2007,16). Kje se je torej zalomilo? Zalomilo se je zaradi nespametnega zniževanja obrestne mere ameriške centralne banke (CB). Prvo znižanje obrestne mere je CB napravila, da bi poživila trg stanovanj, kar bi ublažilo posledice terorističnega napada 11. septembra 2001. Julija 2003 je CB znižala obrestno mero na odstotek in poudarila, da bo takšna ostala, dokler bo treba. Nizke obrestne mere naj bi okrepile in spodbudile nakupe stanovanjskih nepremičnin, dokler ne bi okrevali izvoz in gospodarske naložbe. In res, izjemno nizke obrestne mere so kreditodajalcem omogočile trženje hipotekarnih kreditov z nizko boniteto, ki so jih odobravali z nizkimi začetnimi odplačilnimi obrestmi. CB in drugi regulatorji bi lahko s strožjim nadzorom vseh kreditodajalcev, ne le bank, preprečili nekatere od sedanjih težav.

23

Junija 2004 je CB začela zviševati obrestno mero in jo končno dvignila na 5,25 odstotka, kjer je obstala. Takšen dvig navadno povzroči tudi dvig dolgoročnih obrestnih mer, ki so pomembne za 30-letne konvencionalne hipotekarne kredite in obveznice podjetij. Ko je torej ameriška CB po letu 2001 ohranjala nizke obrestne mere, so kreditodajalci kreditojemalcem z nejasno kreditno boniteto lahko ponudili hipotekarne kredite s prilagodljivo obrestno mero in z začetnimi odplačilnimi obrestnimi merami, ki so se zdele ugodne. Kreditojemalci so navadno zahtevali posojila »2728«, kar pomeni, da so prvi dve leti odplačevali kredit z nizko obrestno mero, preostalih 28 let pa je bila obrestna mera prilagodljiva, navadno tudi do tri odstotne točke višja od tistih, ki so jih plačevali kreditojemalci z višjo boniteto. Tisti, ki so najeli takšne kredite, še slutili niso, kako visoka utegne biti obrestna mera, ko se bo CB vrnila k obrestim na normalnih ravneh (povzeto po Roubini 2007, 11 in Urbanija 2007, 10).

3.2.3.1 S 50 na 400 milijard kreditov Povpraševanje po takšnih kreditih je torej naraščalo. Njihov obseg je s 50 milijard dolarjev leta 2001 do leta 2006 zrasel na 400 milijard dolarjev. Sprva je bilo zamud za odplačevanje kreditov malo. Merila za odobravanje hipotekarnih kreditov so se zniževala. Približno 45 odstotkov vseh kreditov z nizko boniteto je bilo odobrenih kreditojemacem, ki niso mogli popolnoma dokazati virov svojih dohodkov in so tako pretiravali pri dokazovanju svoje kreditne sposobnosti. Malo zamud pri odplačevanju je bilo samo navidezno. Malo jih je bilo zato, ker so se cene stanovanj tako zvišale, da so dolžniki, ki so zamujali s plačilom, svoje dolgove lahko zlahka refinancirali. Ko pa so predlani cene stanovanj nehale rasti in so po nekod celo upadle, je bilo igre konec. Kreditojemalci z nizko boniteto so začeli hitro zaostajati z odplačilom dolga ali pa so ga nekateri povsem nehali odplačevati. Če banke zaidejo v težave, si lahko v skrajnem primeru denar izposodijo pri CB. Poleg tega morajo imeti tudi obvezne zaloge kapitala za primer tveganih posojil. Drugim kreditodajalcem te regulative ni bilo treba upoštevati, saj banke niso več edine kreditodajalke. Neregulirani kreditodajalci so se financirali s posojili na Wall Streetu in s tako imenovano sekuritizacijo (listninjenjem) svojih posojil, v bistvu s prodajo svojih posojil vlagateljem7. Ko pa je Wall Street nehal kupovati ta posojila in jim ni več odobraval kreditov, je marsikateri med njimi bankrotiral8 (Urbanija 2007, 10). V ZDA je danes na stotisoče, morda milijon bankrotiranih gospodinjstev, ki za to ne bodo odplačevali posojil. Bankrotiralo je tudi približno 60 posojilnic, ki so odobravale posojila ljudem z nizko posojilno boniteto. Mnogi, ki so gradili hiše, so skoraj bankrotirali, bankrotirali so nekateri skladi hedge in druge visoko zadolžene ustanove.

3.3 Hipotekarno bančništvo v EU 7 Glej poglavje 3.1.3. 8 Primer takega posojilodajalca je New Century Financial Corporation, ki je bankrotiral aprila lani. Vsi njegovi delničarji so bili ob vse, poleg tega pa so se na finančnih trgih razširili dvomi o posojilih z nizko boniteto.

24

Hipotekarno bančništvo se je v Evropi razvilo v drugačni obliki, kot je to značilno za trg v ZDA. V Evropi večinoma ne poznajo državnih jamstev za izdane vrednostne papirje v okviru listinjenja. Za evropske države je značilen tudi vse prej kot sistematičen in zelo raznolik razvoj listinjenja, kar je po svoje razumljivo, saj v Evropi v nasprotju z ZDA ni nikakršne skupne zakonske podlage, ki bi pospeševala prodajo vrednostnih papirjev po celem kontinentu. V Evropi sta se razvila dva modela hipotekarnih obveznic. Gre za model univerzalne banke ter model specializirane hipotekarne banke. Ureditve se med seboj razlikujejo. Ena pomembnejših razlik temelji na načelu specialnosti, ki dovoljuje izdajo obveznic le hipotekarni banki. Najbolj znana primera specializiranih bank sta nemški in danski model, kjer je zakonodaja zelo stroga in ne dopušča, da bi kdor koli izdajal obveznice.

3.3.1 Specializirana hipotekarna banka Hipotekarne banke so specializirane bančne kreditne ustanove s podeljenim privilegijem izdajanja hipotekarnih obveznic in dodeljevanja zavarovanih kreditov. Opravljajo posredniško vlogo med povpraševanjem po dolgoročnih kreditih na eni strani in na drugi ponudbo kapitala zasebnih vlagateljev, ki želijo svoj denar dolgoročno in varno nalagati. Specializirane hipotekarne banke opravljajo dve vrsti glavnih poslov. Prvi glavni posel je sestavljen iz dodelitve kredita, ki je zavarovan z zemljiško zastavno pravico (aktivni posel), in izdaje obveznic na podlagi pridobljenih zemljiških zavarovanj (pasivni posel). Pasivni posel hipotekarne banke je opredeljen z izdajanjem obveznic na podlagi pridobljenih hipotek. Hipotekarne obveznice predstavljajo najpomembnejši instrument refinanciranja hipotekarnih bank. Z njihovo pomočjo se izvrši transformacija denarja, naložb iskanega kapitala malih varčevalcev v dolgoročne vire financiranja, predvsem v stanovanjske gradnje. Zaradi strogih določb veljajo hipotekarne obveznice kot ena izmed najvarnejših naložb. Drugi glavni posel hipotekarnih bank je dodeljevanje kreditov domačim javno pravnim osebam in zavodom oziroma dodeljevanje kreditov drugim subjektom, za katere jamčijo javno pravne osebe ali zavodi, ter na podlagi pridobljenih terjatev izdajanje obveznic. Terjatev zoper javno pravne subjekte je zavarovana s statusnim položajem tovrstnih subjektov, saj zanje jamči država. Razen navedenih poslov lahko hipotekarne banke opravljajo samo še nekatere posle, ki veljajo za manj rizične. Pomembno je poznati načelo specialnosti, ki je značilno za hipotekarno banko pri opravljanju hipotekarnih poslov. Bistvo načela specialnosti je v tem, da naj upnik hipotekarne banke (investitor) nosi samo tista tveganja, ki izhajajo iz zakonsko dovoljenih poslov. Načelo ne zmanjšuje tveganja samo zaradi splošne prepovedi opravljanja poslov izven zakonsko določenega okvira, temveč tudi pri opravljanju poslov, ki jih zakon sicer dovoljuje. Kredit banka lahko namreč dodeli le v primeru, ko so izpolnjeni vsi zakonsko določeni pogoji o zavarovanju kredita. Pogoji za dodelitev posojila morajo biti natančno opredeljeni. V večini držav so vsaj okvirno določeni v zakonih o hipotekarnih bankah. V

25

nemški zakonodaji pa zakon vsebinsko ne določa pogojev za dodelitev posojila, zato so le-ti opredeljeni v posebni listini, ki se imenuje Zadolžnica. Za dodelitev posojila se mora dolžnik obvezno strinjati s pogoji, navedenimi v Zadolžnici. Zakonodaja zelo strogo določa posle, ki jih take institucije lahko opravljajo, stopnjo pokritja izdanih obveznic s hipotekarnimi krediti, postopke cenitve nepremičnin in druge dejavnike, ki vplivajo na varnost poslovanja ustanov. Kljub trendu, ki prevladuje v evropskih državah o univerzalističnem poslovanju bank, so hipotekarne banke ostale specializirane. Temeljni razlogi, s katerimi se utemeljuje upravičenost ločevanja hipotekarnih bank od drugih institucij, so:

narava dodeljevanja hipotekarnih kreditov je bistveno drugačna od dodeljevanja kreditov, ki so zavarovani z nepremičninami;

opravljanje drugih bančnih poslov bi lahko ogrozilo poslovanje hipotekarnih bank

(omejevanje tveganja);

hipotekarne banke so pomemben del trga denarja in kapitala, zato obstoji javni interes nemotenega razvoja tega segmenta trga.

Za hipotekarne banke je značilno, da praviloma ne dajejo posojilojemalcu možnosti predčasne razveze posojilne pogodbe, imetniku hipotekarne obveznice pa ne možnosti zahtevati predčasne izpolnitve pravice iz hipotekarne obveznice. Z omenjenim načelom se poizkuša vzpostaviti skladnost med obema posloma. Za hipotekarno banko je namreč ključnega pomena, da ima ves čas na voljo ustrezna sredstva (likvidnost). Hipotekarna obveznica je obligacijski vrednostni papir, ki lastniku zagotavlja povrnitev sredstev vnaprej določenih rokih ali višini. Razen navedenega zahtevka lastnik obveznice praviloma nima nobenih drugih pravic do izdajatelja. Glavni pomen obveznic je njena prenosljivost. Najbolj znani državi, ki sta oblikovali specializirano hipotekarno banko, sta Nemčija in Danska (Petavs 2002, 51).

3.3.2 Model univerzalne banke Poleg širše sprejetega modela spcializirane hipotekarne banke je poznan tudi model univerzalne banke. V okviru slednjega lahko vse univerzalne banke zaprosijo za licenco za izdajo hipotekarnih obveznic. Potrebna so določila v okviru oblikovanega zakona, ki natančno določa pogoje za pridobitev licence in omogoča izdajanje hipotekarnih obveznic vsem univerzalnim bankam. Univerzalna banka oblikuje posebni kritni sklad, katerega višina je enaka najmanj vsoti izdanih obveznic. Kritni sklad, ki je pod nadzorom skrbnika, je ločen od ostalega premoženja banke. Ločenost kritnega sklada od ostalega premoženja banke nudi varnost in zmanjšuje tveganje investitorjev v izdane obveznice. Tveganje, ki ga banka utrpi iz drugih bančnih poslov, tako ne vpliva na tveganje investitorjev v hipotekarne vrednostne papirje. Univerzalna banka loči standardne bančne posle od poslov hipotekarnega bančništva. Kritni sklad nudi investitorjem v hipotekarne vrednostne papirje prednostni položaj. V primeru stečaja banke bodo imeli upniki hipotekarne obveznice prednost pri plačilu terjatev iz kritnega sklada. Glede na to, da so jamstva za poplačilo terjatev iz obveznice visoka in gre za razmeroma nizko tveganje, imajo

26

hipotekarne obveznice relativno nižjo obrestno mero. Za banke predstavlja hipotekarna obveznica ugoden vir financiranja, zato lahko nudijo tudi ugodnejša stanovanjska posojila (Petavs 2002, 52).

3.3.3 Trg hipotekarnih obveznic v EU

Tabela 2: Hipotekarne obveznice, njihovi izdajatelji in tržni deleži po posameznih izbranih državah EU konec leta 2001

Država Vrsta hipotekarne obveznice

Vrsta izdajatelja Tržni delež(v %)*

Avstrija Pfandbreif Mešana hipotekarna banka**, deželna hipotekarna banka*** in centralna

izdajateljska banka

0,7

Danska Realkreditobligation Hipotekarna banka 13,2 Finska Hypoteekkilania Hipotekarna banka 0,003

Francija Obligation fonciere Specializirana banka in centralna izdajateljska enota

4,2

Luksenburg Lettre de gage Hipotekarna banka 0,7 Nemčija Pfandbrief Hipotekarna banka in deželna banka**** 72,8 Španija Cedula hipeotecaria Katerakoli banka 0,9 Švedska Bostadsobligation Hipotekarna banka 4,3

Vir: Lambert 2002, 18 in Lassen 2002, 9-27. Opombe: * Tržni delež predstavlja delež posamezne vrste hipotekarne obveznice v celotni kapitalizaciji hipotekarnih obveznic EU konec leta 2001. ** Mešane hipotekarne banke so značilne za države, kjer se načeli specializacije in univerzalnosti prepletata. Mešana hipotekarna banka je specializirana hipotekarna banka znotraj obstoječe komercialne banke, ki za izdajanje hipotekarnih obveznic potrebuje licenco centralne banke. *** Hipotekarna banka v javni lasti. **** Banka v javni lasti. Z uveljavitvijo novih predpisov glede nemških bank v javni lasti se pojavlja vprašanje, ali bodo deželne banke izgubile prednost pred navadnimi komercialnimi bankami, ki ne smejo izdajati hipotekarnih obveznic. Hipotekarna obveznica predstavlja krovno ime za skupino zelo podobnih, a vseeno različnih vrednostnih papirjev z značilnimi nacionalnimi karakteristikami. Ker je, kot že rečeno, model hipotekarne obveznice v Evropi zelo razvit, v tabeli 2 predstavljam najrazvitejše države v EU na področju hipotekarnega bančništva na osnovi hipotekarne obveznice ter njihove značilnosti. V Evropi so vse vodilne države, z izjemo Španije, na področju hipotekarnega bančništva uzakonile princip specializacije. Zaradi velike privlačnosti hipotekarnih obveznic za

27

investitorje, predvsem institucionalne, je veliko evropskih držav v zadnjih letih posodobilo svojo zakonodajo o hipotekarnih obveznicah (npr. Luksenburg 1997, Francija 1999, Finska 2000, Irska 2002). Vzor novim oziroma posodobljenim zakonodajam je bil predvsem nemški model Pfandbriefe, čeprav so ga nekatere države v marsičem spremenile, izpopolnile ali celo presegle. Na tem mestu je treba omeniti, da je tudi večina tranzicijskih držav že sprejela novo zakonodajo glede hipotekarnih obveznic (Češka 1995, Slovaška 1996, Madžarska 1997, Poljska 1998, Latvija 1998, Romunija 1999, Bolgarija 2000) (More 2003, 3). Nov zakon o hipotekarni obveznici pa je leta 2006 sprejela tudi Slovenija. O tem bo več govora v zadnjem sklopu diplomskega dela. Trg hipotekarnih obveznic je konec leta 2001 znašal 1.518 milijard evrov, kar predstavlja 1804 % celotnega trga obveznic v EU. Na sliki 4 predstavljam trg obveznic v EU, strukturiran po posameznih izdajateljih. Slika 4: Struktura trga obveznic v EU po izdajateljih leta 1999

44%

21%

20%

10% 5%Obveznice centralne vlade (44%)

Hipotekarne obveznice (21%)

Obveznice finančnih institucij(20%)Podjetniške obveznice (10%)

Druge obveznice (5%)

Vir: Lambert 2002, 20. Glede na ostale vrste obveznic predstavljajo hipotekarne obveznice drugi največji segment za državnimi dolžniškimi vrednostnimi papirji, izdanimi s strani centralnih vlad. Trg hipotekarnih obveznic je malenkost večji od trga obveznic, izdanih s strani finančnih institucij in kar dvakrat močnejši od trga podjetniških obveznic (glej sliko 2). Trg hipotekarnih obveznic je izjemno velik segment trga obveznic. Med državami z velikim naskokom je v prednosti Nemčija (glej tabelo 2), katere Pfandbrief predstavljajo kar 72,8 % celotnega trga hipotekarnih obveznic v EU. Nemški trg hipotekarnih obveznic je tudi največji posamični trg v Evropi. Med investitorji v hipotekarne obveznice prevladujejo predvsem institucionalni investitorji in banke. Leta 1999 so bile pokojninske družbe in zavarovalnice imetnice 34 % vseh hipotekarnih obveznic na Danskem, 4 3% na Švedskem in 23 % v Nemčiji, medtem ko so si banke v omenjenih državah lastile 27, 19 in 26 % vseh hipotekarnih obveznic. Te so za institucionalne investitorje zanimive predvsem zaradi njihove visoke kreditne kvalitete, ki predstavlja visoko varnost za investitorje. Poleg tega pa hipotekarne obveznice zagotavljajo tudi relativno dober donos. Za investicijske sklade je pomembna tudi dobra

28

likvidnost, saj tovrstni skladi s stalnim prilagajanjem portfelja iščejo čim boljše donose. Za zavarovalnice, ki so poznane kot »kupi in drži« (ang. Buy-and-hold) investitorji, likvidnost ni odločujočega pomena (More 2003, 4,7). Zaradi njenih izjemnih kvalitet je hipotekarni obveznici v evropskih direktivah podeljen priviligiran položaj glede investicijskih pravil, veljavnih za naložbe zavarovalnic, investicijskih skladov in bank ter izračunavanja bančne solventnosti oziroma solventnostnega količnika9. Prav tako velja omeniti, da ECB10 zagotavlja hipotekarni obveznici vlogo prvovrstne kolaterale11 v likvidnostnih transakcijah z ESCB12( Stocker 2004, 19).

3.3.4 Hipotekarno bančništvo v izbranih državah EU V tem poglavju bom podrobneje predstavila osnovne značilnosti hipotekarnega bančništva v posameznih izbranih državah. Osredotočila se bom na države, ki so za Slovenijo zanimive in pomembne z vidika razvoja hipotekarnega bančništva pri nas. To so Velika Britanija kot posebnost Evrope zaradi razvitosti stanovanjskih zadrug in modela listinjenja, Danska in Nemčija kot zgled uspešnega in učinkovitega sistema hipotekarnega bančništva ter države v razvoju (nove članice EU) zaradi primerljivosti s Slovenijo z vidika novega članstva v EU.

3.3.4.1 Velika Britanija Financiranje stanovanjskih nepremičnin v Veliki Britaniji je verjetno najmanj reguliran in najbolj tržno usmerjen sistem v Evropi. Hipotekarna posojila odobravajo tako stanovanjske zadruge (angl. building societies) kot poslovne banke. Prevladujejo stanovanjske zadruge. Nekoč so bile to vzajemne hranilno-kreditne ustanove, danes jih pojmujemo kot bančne institucije, ki v odprtem sistemu sprejemajo hranilne vloge in dajejo hipotekarna posojila. Vendar pa vloge in posojila niso v medsebojni zvezi, zato ni nujno, da so varčevalci in kreditojemalci iste osebe. Stanovanjske zadruge delujejo skladno s posebnim zakonom in se pretežno omejujejo na financiranje stanovanjskih nepremičnin. V preteklosti so bile deležne številnih sprememb tako na vsebinskem, kapitalskem in organizacijskem področju, kot tudi pri financiranju svoje posojilne dejavnosti. Značilnost tovrstnega modela so spremenljive obrestne mere, in sicer za posojila in depozite. Le-te se prilagajajo tržni ceni denarja. Tovrstni model financiranja lahko uvrstimo med klasične oblike depozitnega financiranja v okviru tradicionalnega enonivojskega modela hipotekarnega bančništva. Najbolj priljubljen produkt omenjenih zadrug je petindvajsetletno posojilo, pri katerem kreditojemalec odplačuje le obresti, za odplačilo glavnice pa ob zapadlosti nameni sredstva iz police življenjskega zavarovanja. Tovrstnih posojil je približno 75 %. Razlogi za njihovo 9 Za hipotekarne obveznice je dovoljena uporaba nižjih uteži kot za navadne delnice. 10 Evropska centralna banka. 11 Substitut, nadomestek. 12 Evropski sistem centralnih bank.

29

izjemno priljubljenost so predvsem davčna spodbuda (obresti za posojilo predstavljajo davčno olajšavo), povezovanje bank z zavarovalnicami ter plačevanje le čistih obresti s strani kreditojemalca (razliko subvencionira država). Tradicionalnih hipotekarnih posojil, kjer se ob vsakokratnem plačilu obresti odplača tudi del glavnice, je le okoli 20 % . Velika Britanija je v začetku osemdesetih let kot prva evropska država sledila ameriškemu zgledu izdajanja hipotekarnih vrednostnih papirjev na osnovi listinjenja (MBS). Razvoj je veliko obetal, dokler ni zaradi zakonodajnih in regulativnih ovir zanimanje institucionalnih investitorjev (predvsem poslovnih bank) upadlo. Hipotekarna posojila z nespremenljivo obrestno mero, odobrena s strani poslovnih bank, ki se po metodi listinjenja refinancirajo na kapitalskem trgu, predstavljajo ostalih 5 % vseh hipotekarnih posojil. Vendar se po odpravi omenjenih ovir pričakuje ponoven razmah listinjenja (Kacafura 2005, 28,29).

3.3.4.2 Nemčija Nemški trg hipotekarnih obveznic je največji trg hipotekarnih obveznic v Evropi in po velikosti presega celo trg nemških državnih vrednostnih papirjev. V nemškem sistemu bausparkassen stanovanjske hranilnice sprejemajo depozite bodočih posojilojemalcev in jim kasneje dodeljujejo posojila za nakup ali gradnjo nepremičnin. Za pridobitev posojila je bodoči kreditojemalec sprva dolžan določen čas varčevati. Bodoči kreditojemalec varčuje v povprečju 7 let, preden dejansko postane kreditojemalec. V tem času prejema obresti po obrestni meri, ki je nižja od tržne. Po prenehanju varčevanja se uvrsti na tako imenovani čakalni seznam. Vrstni red posojil se določa po posebnem točkovnem sistemu, ki upošteva trajanje varčevanja ter razmerje med višino vloge in višino posojila. Pomembna značilnost tovrstnega sistema je fiksna posojilna obrestna mera, ki je neodvisna od tržne vrednosti denarja. Takšna fiksna in nizka obrestna mera je mogoča zaradi vira sredstev, ki je obrestovan po prav tako nizki obrestni meri. Spodbude za vlaganje sredstev v stanovanjske hranilnice namreč ne predstavlja zaslužek iz naslova obresti, temveč pričakovano kasnejše posojilo. Odplačilna doba tovrstnega posojila se giblje od 6 do 18 let, njegova višina pa lahko znaša do 80 % vrednosti nepremičnine. Kljub 2 % obrestni marži je posojilna obrestna mera še vedno nižja od tržne obrestne mere, krediti pa so pretežno zavarovani z drugo hipoteko na nepremičnini (Mejač-Krassnig 1999, 10). Omenjeni sistem lahko kot obliko namenskega varčevanja uvrstimo v tradicionalni enonivojski model hipotekarnega bančništva. Obveznice Pfandbriefe izdajajo le banke v javni lasti ter hipotekarne banke, med investitorje v hipotekarne obveznice pa spadajo predvsem institucionalni investitorji in banke. Zanimanje investitorjev pritegnejo delnice predvsem zaradi svoje visoke kreditne kvalitete, poleg tega pa hipotekarne obveznice zagotavljajo tudi relativno dober donos. Za investicijske sklade je pomembna tudi dobra likvidnost, saj iščejo tovrstni skladi s stalnim prilagajanjem portfelja čim boljše donose. Nemški model Pfandbriefe je vzor mnogim evropskim zakonodajam s področja hipotekarnega bančništva in predstavlja največji segment evropskega trga hipotekarnih

30

obveznic. Za večjo mednarodno popularizacijo pa je še poleg tradicionalnih izdaj Pfandbriefe nastal tako imenovan paket obveznic Jumbo Pfandbriefe. Razlika se nanaša predvsem na velikost izdaj in standarde, ki so jim izdajatelji zavezani pri zagotavljanju likvidnosti na sekundarnem hipotekarnem trgu. Npr. za kvalifikacijo posamezne Jumbo izdaje so potrebni vsaj trije tako imenovani market makerji (borzni posredniki), ki neprestano kalkulirajo cene bid in ask in jamčijo, da ne presežejo 5 do 10 točk (Glogovšek 1999, 14). Velikost tradicionalnih izdaj znaša do 500 milijonov evrov13, izdaje Jumbo pa predstavljajo večje izdaje od 500 milijonov do 2,5 milijarde evrov14. Poleg omenjenih dveh vrst izdaj obstajajo tudi globalni Pfandbriefe, katerih izdaje se ponujajo le večjim svetovnim finančnim centrom. Obveznice Pfandbriefe se od tradicionalnih, s premoženjem kritih obveznic, razlikujejo na več načinov. Obveznice uživajo poseben status v primeru stečaja izdajatelja in so standardizirane z zakonskimi predpisi, ki temeljijo na varnosti, saj mora biti za vsako vrsto izdanih obveznic oblikovan svoj paket premoženja, ki služi za zavarovanje. Pomembno varnost pa predstavlja tudi najvišja dovoljena višina posojila glede na vrednost nepremičnine (60 %) in neizpostavljenost tveganju predčasnega plačila kredita15 (Frank 2007 (2), 21,22). Najbolj pogosto odobreno hipotekarno posojilo s strani hipotekarne banke je posojilo z odplačilno dobo od 25 do 30 let, s stalno mesečno stopnjo amortizacije dolga v mesečni anuiteti in z za določeno obdobje (5 do 10 let) nespremenljivo obrestno mero. Po izteku tega obdobja se banka in kreditojemalec ponovno dogovorita o višini obrestne mere, ki je prilagojena trenutnim tržnim razmeram. Obrestna marža hipotekarne banke znaša praviloma 0,5 %. Posojilo je zavarovano s prvo hipoteko, njegova višina pa znaša do 60 % (ob določenih pogojih tudi do 80 %) ocenjene vrednosti nepremičnine. V nasprotju z danskim modelom v nemškem kreditojemalec nima pravice predčasnega odplačila posojila (Kacafura 2005, 32). Glavni nosilci financiranja nepremičnin so v Nemčiji poleg hipotekarnih bank še stanovanjske hranilnice. V letu 2001 so si največji tržni delež na področju financiranja nepremičnin lastile stanovanjske hranilnice (26,7 %) in hipotekarne banke (22, 6%). Sledile so banke iz bančne skupine (15 %), univerzalne banke (14,8%), banke v državni lasti (11,2 %) ter stanovanjski skladi (9,7 %) (Lassen 2002, 23).

3.3.4.3 Danska Sistem, ki deluje na Danskem, je podoben nemškemu, le da Danska ureditev ne pozna posebnega kreditnega registra, kontrola nad poslovanjem pa je vzpostavljena tako, da so predstavniki imetnikov obveznic člani nadzornega sveta. Značilno je, da kreditojemalec dobi kredit, ki je zavarovan s točno določenimi obveznicami, katerih serijske številke so napisane na pogodbi. Te obveznice kreditojemalec proda na svoj riziko s pomočjo borznega posrednika. V nasprotju z nemškimi zastavnimi pismi je v danskem modelu 13 Najpogostejša velikost se giblje med 25 in 150 milijoni evrov. 14 Najpogostejša velikost se giblje med 750 milijoni in 1 milijardo evrov. 15 Opcija predčasnega odplačila kredita ne obstaja.

31

investitor torej izpostavljen tveganju predčasnega odplačila.16 Terjatve imetnikov obveznic pa so zavarovane z lastnimi sredstvi združenja in garancijskega kapitala (povzeto po Frank 2007(1), 21 in Mejač Krassing 1999, 4). Posebnost danskega modela prikazuje naslednja slika. Slika 5: Poenostavljen prikaz danskega modela hipotekarnega bančništva

Vir: Urskov 2002, 13. Velik premik na področju danskega hipotekarnega bančništva je bil dosežen z novo zakonodajo leta 1970. Zaradi številnih emisij majhnih vrednosti in posledično nelikvidnosti in nepreglednosti trga je vanj posegla država ter skrčila število hipotekarnih bank iz 25 na le 5 večjih (Mejač-Krassnig 1999, 3). Višina in odplačilna doba kreditov, ki jih odobravajo, sta odvisni od namena kredita in sta z vidika kreditojemalca najbolj ugodni v Evropi. Posojilo, namenjeno financiranju gradnje ali nakupa industrijskega, komercialnega ali kmetijskega objekta znaša do 70 % vrednosti zastavljene nepremičnine z zapadlostjo do 30 let, posojilo, namenjeno družini za gradnjo ali nakup nepremičnine ali plačilo najemnine znaša do 80 % vrednosti zastavljene nepremičnine z zapadlostjo do 30 let, posojila iz naslova socialnih stanovanj pa lahko dosežejo celo 93 % vrednosti zastavljene nepremičnine,17odplačilna doba teh kreditov pa lahko znaša tudi 35 let (Urskov 2002, 17). Hipotekarno kreditiranje ima na Danskem zaradi dolgoletne zgodovine in tradicije izjemno pomembno vlogo. Obseg odobrenih stanovanjskih hipotekarnih posojil je zadnja leta konstanten in ekvivalenten; kar 70 % vrednosti BDP-ja (Lambert 2002, 11), poleg tega pa hipotekarne obveznice določajo osnovno obrestno mero oziroma donos (praviloma imajo to vlogo državni vrednostni papirji) (Mejač-Krassing 1999, 4). Za primerjavo; v Nemčiji je leta 2001 obseg odobrenih stanovanjskih hipotekarnih posojil znašal 55 % vrednosti BDP-ja (Lambert 2002, 11), v Sloveniji pa je istega leta, kljub naraščajoči vlogi hipoteke, obseg

16 Kreditojemalec ima namreč pravico predčasnega odplačila kredita. 17 Posojila, ki presegajo 80 % vrednosti zastavljene nepremičnine, potrebujejo za odobritev javno garancijo.

POSOJILOJEMALEC

HIPOTEKARNA BANKA TRG OBVEZNIC

INVESTITORJI

GO

TOV

INA

OB

VEZ

NIC

E OB

VEZN

ICEG

OTO

VIN

A H

IPOTEK

A

OB

VEZ

NIC

E

OBVEZNICE

GOTOVINA

32

odobrenih stanovanjskih hipotekarnih kreditov predstavljal le 2 % vrednosti BDP-ja (Kacafura 2005, 30).

3.3.4.4 Države v tranziciji Države v prehodu so predvsem ob pomoči nemških bank in hranilnic razvile potrebne pogoje za uvajanje primarnega hipotekarnega trga in posledično za prenovo stanovanjskih razmer ter oživitev nepremičninskega trga. Nepremičnine na teh območjih so namreč slabo vzdrževane in so potrebne prenove, poleg tega pa je na poglabljanje pripravljen tudi kapitalski trg, ki je željan novih, kakovostnih in varnih vrednostnih papirjev. Za vzpostavitev normalnega stanja na nepremičninskem področju so hipotekarni krediti, refinancirani s hipotekarnimi obveznicami, idealen finančni instrument (Kacafura 2005, 32). Vzpostavitev učinkovitega sistema hipotekarnega bančništva je odločujočega pomena za rešitev stanovanjske problematike. Tranzicijske države oziroma nove članice EU so različno rešile vprašanje izbora modela hipotekarnega bančništva. Nekatere (npr. Češka, Slovaška, Latvija) so uzakonile model univerzalnega bančništva, druge (npr. Madžarska, Poljska, Estonija) pa so se raje odločile za sistem specializiranega hipotekarnega bančništva (glej tabelo 3). Za uresničitev zastavljenega cilja namreč ne obstaja neka enovita formula. Vsaka država zase je specifičen primer. Zato je potrebno pri razvoju hipotekarnega bančništva upoštevati številne dejavnike in model prilagoditi novemu okolju. Šele čas bo pokazal, ali se bodo odločitve vlad posameznih tranzicijskih držav izkazale za pravilne.

Tabela 3: Primerjava zakonodaje o hipotekarnem bančništvu po novih članicah EU Češka Slovaška Madžarska Poljska

Veljavnost zakonodaje

1. 7. 1995

1. 3. 1996

7. 6. 1997

1. 1. 1998

Princip/načelo Univerzalnost Univerzalnost* Specializiranost Specializiranost

Kritno premoženje izdanih obveznic

Hipotekarni Krediti**

Hipotekarni in hipotekarni javni

krediti

Hipotekarni in javni krediti***

Hipotekarni in

javni krediti Kritni register Ne Da Da Ne

Nadzor neodvisnega skrbnika

Ne

Na

Da

Da

Prednostni položaj imetnika hipotekarne

obveznice

Da

Da

Da

Da

Stečajna oddaljenost kritnega premoženja

Ne

Ne

Ne

Ne

Predpisi za ocenjevanje

Ne

Da

Da

Da

33

nepremičnin**** Zavarovanost imena

»hipotekarna obveznica«

Da

Da

Da

Da

LTV razmerje (v %)

70 60 60 60

Možnost predčasnega odplačila kredita

Ne

Ne

Ne

Ne

Vir: Lassen 2002, 33-34. Opombe: * Češka in Slovaška dovoljujeta znotraj modela univerzalnega bančništva razvoj specializirane Banke (mešana hipotekarna banka) in iz tega vidika ne predstavljata značilnega modela univerzalnega bančništva (npr. Bolgarija, Španija, Portugalska). ** Posledično je možna le izdaja hipotekarnih obveznic. *** Posledično je možna izdaja tako hipotekarnih in komunalnih obveznic. **** Posledično Češka pri LTV razmerju upošteva tržno vrednost nepremičnine, Slovaška, Madžarska in Poljska pa trajno hipotekarno posojilno vrednost.

4 HIPOTEKARNO BANČNIŠTVO V SLOVENIJI

4.1 Stanovanjsko kreditiranje v Sloveniji Slovenske banke stanovanjska posojila uvrščajo med dolgoročna posojila. Zato uporabljajo zanje enake vire financiranja kot za preostale dolgoročne kredite. Ravno pomanjkanje domačih dolgoročnih virov po sprejemljivih obrestnih merah pa je eden od razlogov za manjšo aktivnost slovenskih bank na področju stanovanjskega kreditiranja. Zaradi tega razloga so namreč stanovanjska posojila večine naših bank neustrezna glede ročnosti, višine in cene in iz tega vidika neprimerna za nakup »strehe nad glavo« (Petrič 2004, str. 32). Zavarovanje posojila s hipoteko odlikujeta daljša ročnost in višji znesek posojila, vendar je cena zato nemalokrat višja, postopek pridobivanja pa veliko težavnejši. Hipotekarno kreditiranje v Sloveniji je v primerjavi z drugimi državami še precej skromno razvito, predvsem na področju stanovanjskega kreditiranja. Institut hipoteke se sicer pri slovenskih bankah pri kreditiranju stanovanjske gradnje vedno več uporablja, a je še vedno na zelo skromni ravni. V preteklosti se je hipotekarno kreditiranje uporabljalo predvsem za financiranje pravnih oseb. Po rezultatih ankete Ministrstva za finance je bilo leta 1999 kar 94,6 % hipotekarnih kreditov namenjenih pravnim osebam in le borih 5,4 % fizičnim osebam (More 2001, str. 7). Tovrstno razmerje se zadnja leta sicer spreminja v prid prebivalstva, vendar bančno stanovanjsko hipotekarno kreditiranje fizičnih oseb še zdaleč ni doseglo evropske ravni. Povprečna višina hipotekarnega kredita je namreč še vedno precej nizka v primerjavi z

34

vrednostjo zadevne nepremičnine (od 40 % do 70 %), prav tako pa je tudi ročnost hipotekarnih kreditov še vedno precej skromna. Večina jih ima ročnost med 5 in 10 let oziroma med 10 in 20 let, le redko katera banka pa ima v svoji ponudbi hipotekarno posojilo z odplačilno dobo preko 20 let 18 (Petavs 2003, 46, Petrič 2004, 32). Po zadnjih podatkih pa bančna posojila v celoti naraščajo. Analize kažejo, da se je delež stanovanjskih kreditov prebivalstvu v bilančni vsoti od konca leta 2002, ko je znašal 3,2 %, počasi, a vztrajno povečeval. Ob koncu marca 2005 so tako stanovanjski krediti predstavljali 4,2 % bilančne vsote in 35,8 % vseh kreditov prebivalstvu. Vse od maja 2002, ko se je prebivalstvo pri bankah prvič lahko zadolžilo v tuji valuti, je bil delež deviznih posojil prebivalstvu zanemarljiv. Od julija 200419 do kanca marca 2005 se je neto tok posojil prebivalstvu v devizah povečal za osemkrat in je znašal 19,2 milijarde tolarjev. Okrog 80 % deviznih posojil prebivalstvu tako predstavljajo stanovanjski krediti (Zoltar-Bolce 2006, 111).

4.1.1 Postopek odobritve hipotekarnega kredita v Sloveniji Hipotekarni kredit je dolgoročni kredit, namenjen nakupu, gradnji, prenovi nepremičnin, spremembi namembnosti, opremljanju stavbnega zemljišča, izplačilu solastniškega oziroma dednega deleža na nepremičnini, poplačilu projektne dokumentacije v zvezi s stanovanjskimi nameni itd.. Zavarovan je z zastavo realne vrednosti, kot so hiše, stanovanja, zemljišča ali poslovne nepremičnine, s katero kreditojemalec že razpolaga ali jo s sredstvi kredita kupuje. To so predvsem dolgoročni krediti, saj banke kredite odobravajo tudi za dobo tridesetih let. Seveda je vse odvisno od kreditne politike banke. Osnovnih značilnosti hipotekarnih kreditov je več. Krediti so namenjeni fizičnim osebam, ki pa ob najemu kredita ne smejo biti mlajše od 18 let in ob izteku dobe kreditiranja ne starejše od 75 let. Banke ponavadi ponujajo tovrstne kredite tako rezidentom kot nerezidentom, vendar pa mora biti nepremičnina, ki je predmet zastave, na zemljišču RS. Banke odobravajo stanovanjske kredite v skladu z veljavno kreditno ponudbo, politiko in poslovno politiko bank ter s pooblastili, ki veljajo pri odobravanju kreditov. Potencialni lastnik nepremičnine, ki želi za izvedbo nakupa nepremičnine pridobiti sredstva iz naslova hipotekarnega kredita, najprej vloži prošnjo za odobritev kredita pri kreditodajalcu. Čeprav se kreditodajalec lahko poplača iz zastavljene nepremičnine, mora pri odločitvi o odobritvi hipotekarnega kredita vseeno upoštevati dodatna dejavnika: finančno sposobnost in boniteto kreditojemalca. Oceni finančne sposobnosti, istovetnosti ter verodostojnosti dokumentacije namenijo banke veliko pozornosti, saj jih, kot finančne posrednike, ne zanima poslovanje z nepremičninami, temveč želijo le dobiti vrnjeno terjatev, seveda z vnaprej dogovorjenimi obrestmi. Pri kreditni sposobnosti preverijo varnost in stabilnost zaposlitve, višino sedanjih in prihodnjih dohodkov ter njihove vire20. 18 Npr. NLB ponuja osebam mlajšim od 35 let hipotekarni kredit s 30-letno odplačilno dobo, Hypo Alpe- Adria-Bank in Abanka ponujata prebivalstvu hipotekarne kredite s 30-letno odplačilno dobo, SKB in Volksbanka pa s 25-letno odplačilno dobo ( Bizovičar 2005, 18). 19 Po vstopu Slovenije v ERM 2. 20 Plača, prejete rente, obresti, morebitni dohodki od investicij, preživnin …

35

Prav tako se tu ocenjuje življenjski status kreditojemalca, njegovo obstoječe premoženje in sedanja zadolženost. Tako poskušajo kreditodajalci priti do verodostojnih podatkov, na podlagi katerih se odločijo za odobritev. Bančnik nato pregleda vso dokumentacijo, njeno ustreznost21 in ugotavlja ustreznost hipoteke ter ustreznost same nepremičnine. Razmerje med višino posojila in vrednostjo nepremičnine daje odgovor na to, ali v zavarovanje ponujena nepremičnina dejansko zagotavlja ustrezno varnost. Banke ponavadi odobravajo kredite v višini od 60 % do 80 % vrednosti nepremičnine. Ker je višina odobrenega posojila odvisna od tržne vrednosti zastavljene nepremičnine ob najemu posojila, njene ocenjene življenjske dobe ter ocenjene obrabe nepremičnine v prihodnje, je treba izvesti ocenjevanje ustreznosti nepremičnine. Iz dokumentacije za zastavo nepremičnine mora biti razvidno, da vrednost zastavljene nepremičnine po oceni tržne vrednosti, ki jo izdela pooblaščeni izvedenec, presega znesek zavarovane terjatve in terjatev, ki je že vpisana v zemljiško knjigo. Nepremičnina, ki se zastavlja, mora biti predmet nakupa s strani kreditojemalca. Za črpanje kredita mora banka pridobiti za nepremičnino, ki je predmet hipoteke, izpisek iz zemljiške knjige, pogodbo o nakupu (overjeno pri notarju) oziroma cenitev nepremičnine, ki jo izvede pooblaščeni sodni cenilec. Ko vlagatelj prošnje pristane na pogoje, ki jih postavi kreditodajalec, pride do sklenitve kreditne pogodbe. Nato bančni uslužbenec naredi končni informativni izračun kredita, poskrbi za poplačilo stroškov, podpis pogodbe in ureditev odplačevanja kredita22. S podpisom pogodbe kreditojemelec prizna terjatev banke v višini kot je določeno v pogodbi in se zaveže, da bo za zastavljeno nepremičnino skrbel in njene vrednosti ne bo zmanjševal. V pogodbi banke ponavadi vstavijo člen, da je kreditojemalec dolžan zastavljeno nepremičnino premoženjsko zavarovati in polico vinkulirati23 v korist banke. Na koncu sledi notarski pregled pogodbe. Notar vsem strankam predloži notarski zapis pogodbe24. Podpisani zapis se nato vloži na sodišče, ki vodi zemljiško knjigo, v kateri je treba opraviti vpis hipoteke. Kot je že omenjeno se zastavna pravica pridobi šele z vknjižbo v zemljiško knjigo. Sledi črpanje kredita in prenos kredita v odplačilo. Kreditojemalec lahko kredit, skladno z zakonom o potrošniških kreditih, kadarkoli predčasno delno ali v celoti odplača. V primeru delnega odplačila se s sklenitvijo aneksa lahko dogovori za skrajšanje preostale odplačilne dobe ali znižanje dogovorjene mesečne anuitete. Ob dokončnem odplačilu kredita banka po ustaljenih postopkih ukine administrativno prepoved oziroma odjavni trajnik in o tem obvesti kreditojemalca. Sočasno sprosti tudi zastavo na zastavljeni nepremičnini (povzeto po Frank 2007 (2), 7,8).

4.1.1.1 Pogodba o hipotekarnem kreditu Pogodba o hipotekarnem posojilu, s katero se zavaruje posojilodajalčeva terjatev in se ustanovi hipoteka, mora biti sklenjena v pisni obliki in vsebuje naslednje sestavine.

21 V primeru nepopolne dokumentacije in neustrezne kreditne sposobnosti se vlogo zavrne oziroma se dogovori za nižji znesek kredita in pozove kreditojemalca k dopolnitvi dokumentacije. 22 Kreditojemalce se seznani z načinom odplačevanja, zdospelostjo obrokov ter z drugimi določili kreditne pogodbe in s splošnimi pogoji za kredite, zavarovane s hipoteko. 23 Prenesti. 24 To je posebna oblika zapisa, ki preprečuje naknadno spreminjanje vsebine.

36

Višina odobrenega hipotekarnega kredita, ki se običajno giblje nekje med 50 in 80

odstotki vrednosti zastavljene nepremičnine. Višina posojila se določi sporazumno med upnikom in dolžnikom, posebnih zakonskih ovir pri tem ni.

Rrok vračila kredita se pri običajnih hipotekarnih posojilih giblje od 1 do 30 let, medtem ko se stanovanjska hipotekarna posojila navadno začnejo od petih letih in več.

Način odplačila omogoča bodisi obročno odplačevanje posojila oziroma

plačevanje samo obresti in kasnejše vračilo glavnice v enkratnem znesku.

Dogovor o možnosti prenosa hipoteke vsebuje določilo, da je za prenos hipoteke potrebno soglasje hipotekarnega dolžnika. To je potrebno, da ne bi kreditojemalec brez vednosti posojilodajalca hipoteke prenesel na nepremičnino, ki bi za upnika predstavljala slabše zavarovanje odobrenega posojila.

Pogoji za začetek postopka poplačila zapadlega posojila.

Krajevna pristojnost sodišča (Furlani 1998,12).

4.1.1.2 Omejitve pri odobritvi hipotekarnega posojila Za eno najbolj cenjenih vrednosti v bančnem svetu velja zaupanje. Kljub temu pa so pri kreditnih poslih ponavadi potrebna dodatna zagotovila kreditojemalcev, da bo posojeni denar zagotovo vrnjen v dogovorjenem času. Prva stvar, ki jo je potrebno preveriti, je, ali že ima potencialni kreditojemalec obveznosti iz naslova neplačanih dolgov, ki vplivajo na manjšo sposobnost odplačevanja obveznosti hipotekarnega posojila. Poleg tega pa mora kreditodajalec preveriti tudi dohodek in premoženje kreditojemalca. Na podlagi različnih meril banke razvrščajo kreditojemalce v različne bonitetne skupine. Pri ocenjevanju pri nas odločajo merila, ki jih je predpisala Banka Slovenije v sklepu o razvrstitvi bilančnih in zunajbilančnih postavk bank in hranilnic iz leta 1999. Na podlagi tako dobljenih rezultatov so terjatve in posojilojemalci razvrščeni v pet bonitetnih skupin od A do E. V prvo skupino A so razporejeni krediti podjetij, kjer terjatve niso v nevarnosti in uživajo največ zaupanja bankirjev, do skupine E, kjer so podjetja, v katerih je denar banke najbolj izpostavljen tveganju pravočasne poravnave (http://miha.ef.uni-lj.si/_dokumenti3plus2/191027/financiranjeininvestiranje_nov.doc).

4.1.1.3 Kreditno tveganje posojilodajalcev Z vidika kreditodajalca je eno pomembnejših vprašanj določanje verjetnosti plačilne nesposobnosti kreditojemalca. Pomembno je poznavanje vzrokov plačilne nesposobnosti, saj se le tako lahko oblikujejo primerni načini za zavarovanje kreditnega tveganja. Kreditno tveganje (ang. mortgage default) predstavlja posojilo tveganje kreditodajalca, da kreditojemalec ne bo izpolnjeval obveznosti, ki izhajajo iz posojilne pogodbe. Najpogostejše kršitve so v obliki neplačevanja mesečnih anuitet zaradi manjšega obsega

37

prihodkov v gospodinjstvu (npr. izguba zaposlitve in s tem rednega vira dohodka). V najmanj ugodnem položaju pride do postopka zaplenitve in prodaje premoženja (ang. foreclosure), iz česar se nato poplača upnik in razreši posojilojemalca dolga. Omenjeni zaključek ni zaželen niti s strani krdeitodajalca. Slednji pogosteje, v primeru kratkoročnih likvidnostnih težav, predlaga za obdobje premostitve manjše anuitete, da se tako ohrani posojilno razmerje. Zgoraj navedeno razvrščanje potencialnih kreditojemalcev v bonitetne razrede je zelo pomembno z vidika kreditojemalca, ki želi vplivati na zmanjšanje svojega kreditnega tveganja. Vrednost danih posojil namreč izdajatelj drži kot terjatve, ki pa niso likvidna sredstva. V nadaljevanju predstavljeno listinjenje pozitivno vpliva na kreditno tveganje kreditodajalca. Le-ti imajo namreč možnost prodati nelikvidne terjatve za namen izdaje hipotekarnih vrednostnih papirjev in tako pridobiti nova likvidna sredstva (npr. za izdajo novih hipotekarnih posojil) (Davidson et al. 2003, 69).

4.1.2 Primerjava hipotekarnih kreditov med bankami v Sloveniji V slovenskih bankah lahko tako imenovane stanovanjske kradite25 najamejo plačilno oziroma kreditno sposobni komitenti in nekomitenti bank, le da so pogoji za slednje nekoliko manj ugodni. Večina bank v Sloveniji ponuja hipotekarne kredite vezane, na referenčni obrestni meri EURIBOR26 in LIBOR27. Ker pa zaenkrat vse slovenske banke ne uporabljajo LIBOR-ja, bomo za lažjo primerjavo izpostavili le kredite z referenčno obrestno mero EURIBOR, ki jih banke ponujajo komitentom. Tabela 4: Vrednost obrestne mere EURIBOR za februar 2007 BANKA PODATKI O OBRESTNI MERI ABANKA VIPA 3,617 % 6M28 (spreminja se dvakrat letno : 1. 4 in 1.

10.) NLB 3,921 % 6M (določa se mesečno); 4,096 % 12M (določa

se mesečno) SKB 3,846 % 3M (veljaven dne 27. 2.2007, spreminja se

dnevno); fiksna obrestna mera NKBM 3,888 % 6M (spreminja se dvakrat letno: 1 .2. in 1. 8.) BANK AUSTRIA CREDITANSTALT

4,12 % 12M (spreminja se mesečno)

HYPO BANKA 3,90 % 6M (spreminja se dvakrat letno: 1. 1. in 1. 7.) RAIFFEISEN KREKOVA 3,558 % 6M (spreminja se dvakrat letno: 31.3. in 30. 9.)

25 Klasičnih hipotekarnih, kot je bilo že rečeno, naše banke namreč ne ponujajo. 26 EURIBOR je referenčna obrestna mera Evropske denarne unije in predstavlja letno obrestno mero za medbančne depozite v EUR vezanih na 6-12 mesecev (www.skb.si/). 27 LIBOR (London Interbank offered Rate) je medbančna obrestna mera, po kateri si reprezentativne banke medsebojno ponujajo depozite (posojajo denar) v valuti USD za določeno ročnost (do enega leta) (www.skb.si/). 28 M pomeni oznako za mesec.

38

BANKA Vir: Frank 2007 (2) , 8. Kot je razvidno iz tabele 3, je obrestna mera pri vseh hipotekarnih kreditih v Sloveniji sestavljena iz EURIBOR-ja in pribitka. Banke uporabljajo različne načine obračunavanja EURIBOR-ja, ki se tudi v različnih obdobjih spreminjajo. NLB ponuja potencialnim kreditojemalcem izbiro med 6-mesečnim in 12-mesečnim EURIBOR-jem, SKB banka pa ima tudi možnost fiksnih obrestnih mer za vse dobe odplačevanja. Večina bank ponuja kredite za dobo odplačevanja do 30 let, le SKB banka in NKBM imata v ponudbi hipotekarne kredite do 25 let. Pri vseh bankah je višina kredita omejena s kreditno sposobnostjo kreditojemalca in vrednostjo nepremičnin. Višina kredita se giblje od 60 % do 70 % vrednosti zastavljene nepremičnine. Pri Abanki Vipa, NLB in SKB banki je možno tudi hipotekarno življenjsko zavarovanje kreditojemalca, ki omogoča večjo varnost, saj v primeru smrti kreditojemalca, odplačilo kredita ne bo bremenilo dedičev. Kot je razvidno iz obrestnih mer nekaterih največjih ponudnic hipotekarnih kreditov v Sloveniji, imajo trenutno najugodnejšo obrestno mero pri Abanki Vipa, ki pa jo lahko še dodatno zniža za 0,3 %, v kolikor se komitent odloči za hipotekarno življenjsko zavarovanje. Kakšne pa bodo spremembe obrestnih mer v prihodnje, pa je najbolj odvisno od rasti EURIBIR-ja, ki trenutno relativno hitro raste. Tabela 5: Obrestne mere bank za stanovanjske kredite zavarovane s hipoteko - februar 2007 Banke odpl. doba

ABANKA VIPA D. D

NLB D. D SKB D. D NKBM D.D.

BANK AUSTRIA CREDIT.

HYPO BANKA D.D.

RAIFF. KREK. BANKA

10 let 5,417 % 5,846 %* 5,90 %**

5,788 %* 5,90 %**

5,788 % 5,92 % 6,20 % 5,458 %

15 let 5,417 % 6,471 %* 6,646 %**

6,046 %* 6,40 %**

5,88 % 5,95 % 6,35 % 5,758 %

20 let 5,517 % 6,471 %* 6,646 %**

6,196 %* 6,40 %**

6,038 % 5,92 % 6,35 % 5,858 %

25 let 5,617 % 6,471 %* 6,646 %**

6,346 %* 6,90 %**

6,238 % 5,92 % 6,35 % 6,058 %

30 let 6,117 % 6,471 %* 6,646 %**

/ / 5,92 % 6,35 % 6,258 %

Vir: Frank 2007 (1,9).

4.1.3 Zadolženost Slovencev ter draženje kreditov kot posledica dogajanj na nepremičninskem trgu v ZDA

Po podatkih Banke Slovenije zadolženost prebivalstva v Sloveniji znaša približno 27 odstotkov bruto domačega proizvod (BDP), kar je še vedno precej manj od povprečne zadolženosti prebivalstva v ostalih državah EU, to je okrog 60 odstotkov BDP. Agregatni podatki torej ne kažejo stopnje zadolženosti, ki bi bila problematična. Za vsakega posameznika pa zadolžitev lahko postane potencialno problematična predvsem, če se ob

39

nespremenljivem in predvidlijivem bremenu odplačevanja dolga nepričakovano zmanjšajo njegovi dohodki, ki so vir za odplačevanje, ali če se nepričakovano poveča breme odplačevanja dolga zaradi zviševanja variabilne obrestne mere. Potencialno bi lahko bilo problematično tudi zniževanje vrednosti nepremičnin v tistih primerih, ko so se posamezniki zadolževali z namenom investiranja v nepremičnine kot kapitalsko naložbo in bi bili prisiljeni likvidirati svoje naložbe s kapitalskimi izgubami. Po podatkih Umarja se zadolževanje prebivalstva v Sloveniji krepi od leta 2003. Na to je poleg ugodnega makroekonomskega okolja vplivalo več dejavnikov: razbremenjevanje dohodkov po prejšnjem večjem zadolževanju leta 1999, zniževanje obrestnih mer, sprostitev sredstev iz nacionalne stanovanjske varčevalne sheme in razvoj finančnega trga. Izbrani kazalci kažejo na vidnejši porast zadolženosti leta 2005, ko se je delež obveznosti v primerjavi s prejšnjim letom prvič povečal. Zadolženost pa je zrasla tudi leta 2006. Delež obveznosti v razpoložljivem dohodku je tako tega leta presegel 40 % razpoložljivega dohodka. Ker pa v Umarju ne razpolagajo s kazalcem servisiranja dolga29, ni mogoče reči koliko odplačila posojil (anuitete) dejansko bremenijo dohodek. V Umarju pa tudi poudarjajo, da so bili prebivalci Slovenije leta 2005 med najmanj zadolženimi državljani EU. Obveznosti gospodinjstev in neprofitnih institucij, ki jih uporabljajo gospodinjstva, so leta 2005 v državah evroobmočja presegale 90 % razpoložljivega dohodka. V NLB so izračunali, da bi pri kreditu v višini 40.000 evrov, ki je bil najet 1. avgusta 2005 z odplačilno dobo 15 let, po obrestni meri šestmesečni euribor s pribitkom 2,50 %, mesečna obveznost znaša 308,87 evra. Če smo enak kredit najeli 1. avgusta 2007, mesečna obveznost znaša 356,63 evra. Če pa smo le tega najeli konec leta 2007, kjer je šestmesečni euribor znašal 4,50 %, je mesečna obveznost znašala 359,53 evra. Očitno je torej, da se krediti dražijo oziroma da je najetje kredita danes bistveno manj ugodno, kot je bilo leta 2005, ko je bila referenčna obrestna mera na zgodovinsko nizki ravni. V primeru, ki ga navaja NLB, je enak kredit, najet avgusta 2007, kar za 47,76 evra ali za dobrih 11.000 nekdanjih tolarjev dražji, kot bi bil, če bi ga najeli avgusta 2005. To pomeni več kot 15-odstotno podražitev. V banki Bank Austria Creditanstalt je povprečni znesek hipotekarnega kredita v prvem polletju leta 2007 znašal 63.400 evrov. V NLB je povprečni znesek stanovanjskega kredita takrat znašal 22,500 evrov, povprečni znesek hipotekarnega kredita pa 47.500 evrov. Nekateri kreditojemalci imajo tudi po dva kredita hkrati, pri čemer skupna višina mesečnih anuitet pogosto presega 40 odstotkov kreditojemalčevega osebnega dohodka. V slovenskih bankah močno prevladujejo krediti v evrih (79 %), saj jih je skoraj štirikrat več kot kreditov v švicarskih frankih (21%). Slednji so zaradi nekoliko nižje referenčne obrestne mere nekoliko ugodnejši, a strokovnjaki, med katerimi so tudi predstavniki Banke Slovenije, opozarjajo, da je zadolževanje v evru, ki je domači denar, zaradi izognitve valutnemu tveganju, varnejše (http://www.mladina.si/tednik/200733/clanek/slo-tema--ursa_marn/ ).

29 Ta kaže odplačila posojil v posameznem obdobju glede na razpoložljivi dohodek v istem obdobju.

40

4.2 Nacionalna stanovanjska varčevalna shema (NSVS) Vlada republike Slovenije je na 102. in 103. seji dne 25. marca in 6. aprila 1999, sprejela NSVS kot sistemsko podlago za vzpodbujanje dolgoročnega varčevanja s premiranjem z namenom povečevanja obsega ugodnega dolgoročnega stanovanjskega kreditiranja. NSVS vzpodbuja dolgoročno varčevanje, saj njegovo privlačnost zagotavlja preko državnega premiranja in bančnega obrestovanja dolgoročnih hranilnih vlog. Na drugi strani zagotavlja varčevalcem v tej shemi ugodno dolgoročno stanovanjsko posojilo, saj zavezuje banke na najmanj dvakratno večji obseg danih posojil varčevalcem v primerjavi s privarčevanimi sredstvi po vnaprej znani posojilni obrestni meri. Obrestna marža v višini 0,8 % zagotavlja bankam pokrivanje stroškov poslovanja, vezanih na izvajanje te sheme brez možnosti zaračunavanja dodatnih stroškov za odobritev in vodenje posojila. NSVS zagotavlja vsem varčevalcem enako višino obrestnih mer za dolgoročno varčevanje in vsem enake obrestne mere za najeta dolgoročna stanovanjska posojila na tej osnovi, seveda v odvisnosti od dobe varčevanja oziroma kreditiranja (http://www.stanovanjskisklad-rs.si/upload/mo_files/lang_slo/potrdilo120983.pdf ). 15. septembra 2000 je bil sprejet Zakon o nacionalni stanovanjski varčevalni shemi (ZNSVS), ki predpisuje obseg in pogoje varčevanja ter pravice do dolgoročnih stanovanjskih posojil. ZNSVS določa (ZNSVS, 2000, 2.čl.):

obseg varčevanja, pogoje varčevanja, višino in pogoje za premijo kot državno vzpodbudo za varčevanje, pogoje za uporabo pridobljenih posojil in premij iz prejšnje točke in pogoje stanovanjskega kreditiranja.

Sistem državnih premij varčevalcem po NSVS v obliki pripisa določenega zneska premije po izteku vsakega leta varčevanja povečuje donosnost ter s tem privlačnost dolgoročnega varčevanja, spodbuja pa tudi redno mesečno varčevanje.

41

Slika 6: Shematski prikaz SNVS

Vir: http://www.upravniki.stanovanjskisklad-rs.si/porocilo_o_izvajanju_nsvs_2006.pdf Na podlagi javnega razpisa Stanovanjskega sklada Republike Slovenije banke pridobijo pravico za sklepanje varčevalnih pogodb. Pravice so razdeljene na 5-letne in 10-letne lote. Banke v dogovoru z varčevalcem oblikujejo 5- ali 10-letne pogodbe o varčevanju in opredelijo število lotov, ki bodo sestavljali mesečno vplačilo varčevalca. Banke imajo možnost preoblikovati pridobljene lote glede na povpraševanje varčevalcev. Loti so namreč med seboj zamenljivi v razmerju desetletni lot za petletni lot 1:1,25 oziroma petletni lot za desetletni lot v razmerju 1:0,8. Zvestemu varčevalcu po preteku enega leta pripada premija. V okviru petletne varčevalne sheme predstavlja premija višino enega pogodbenega mesečnega obroka varčevanja oziroma v primeru desetletnega varčevanja višino 1,25 pogodbenega mesečnega obroka. V okviru ZNSVS premija predstavlja znesek, ki letno pripada varčevalcu v NSVS kot vzpodbuda za redno dolgoročno varčevanje. Gre za vzpodbudo s strani države, saj se sredstva za premije zagotavljajo iz Stanovanjskega sklada Republike Slovenije in državnega proračuna. Poleg vzpodbude s strani države pa je varčevalec deležen še vzpodbude s strani banke v kateri varčuje. Banka varčevalcu mesečno obrestuje vplačila, in sicer po obrestni meri 1,65 % letno za petletno varčevanje oziroma po 3,00 % letni obrestni meri za desetletno

Stanovanjski sklad Republike Slovenije, JAVNI SKLAD

Posojilo

Obresti

Premija

Premija

Republika Slovenija Ministrstvo za okolje, prostor in energijo

Hranilna vloga

Varčevanje Obresti Premije

5-letno varčevanje TOM + 1,65 % 1 mesečni obrok

10-letno varčevanje TOM + 3,00 % 1,25 mesečnega obroka

Na 10 let – TOM + 2,45% Stanovanjska posojila Na 20 let – TOM + 3,80%

Varčevalec

BANKA

Posojilojemalec na osnovi varčevanja

42

varčevanje. Obresti so obračunane glede na zneske vplačil in pripisane premije. Po izteku varčevalne pogodbe varčevalec prosto razpolaga s privarčevanimi sredstvi, ki poleg vplačil in pripadajočih premij vključujejo tudi pripisano revalorizacijo in obresti. Po izteku varčevalne pogodbe nastopi druga pomembna funkcija NSVS, ki predstavlja možnost rednih varčevalcev v okviru NSVS, da oblikujejo ugodna dolgoročna stanovanjska posojila. Stanovanjski sklad Republike Slovenije varčevalcu, ki je redno varčeval in pridobil vse premije, izda potrdilo o izpolnitvi pogojev za pridobitev posojila. Varčevalec ima možnost v roku enega leta oblikovati posojilo v višini najmanj dvojnega zneska privarčevanih sredstev. Glede na obdobje varčevanja je odplačilna doba za posojilo enaka dvojnemu številu let, to je 10 oziroma 20 let. Poleg ugodnosti dolgoročnega odplačevanja posojila so snovalci sheme oblikovali ugodnejše obrestne mere, kot so jih deležni ostali komitenti banke (nevarčevalci v okviru NSVS). Realna letna obrestna mera za posojilo na 10 let je določena na višino 2,45 % ter 3,80 % za posojilo na 20 let (http://www.stanovanjskisklad-rs.si/upload/mo_files/lang_slo/potrdilo120983.pdf ). Stanovanjska posojila v okviru NSVS so namenska posojila. Varčevalec mora za pridobitev posojila priložiti dokaz, da bo sredstva iz posojila uporabil zgolj za navedene stanovanjske potrebe (ZNSVS 2000, 34. čl.):

nakup stanovanja ali stanovanjske hiše, gradnjo individualne stanovanjske hiše (tudi nadomestno gradnjo, nazidavo ali

dozidavo, izgradnjo podstrešnega stanovanja), rekonstrukcijo ali adaptacijo lastnega stanovanja ali stanovanjske hiše, nakup stavbnega zemljišča za gradnjo stanovanjske hiše, plačilo stroškov za opremljanje stavbnega zemljišča, plačilo odškodnine za spremembo namembnosti kmetijskega zemljišča v stavbno

zemljišče, plačilo projektne dokumentacije, poplačilo že najetih posojil za namene, navedene v tem členu.

V primeru, da varčevalec po izteku varčevalne pogodbe ne izkoristi pravice do posojila, je banka dolžna Stanovanjskemu skladu Republike Slovenije vrniti znesek sredstev v višini plačanih premij. Banka za vsako leto izdela poročilo o izvajanju NSVS in ga posreduje Banki Slovenije. Stanovanjski sklad Republike Slovenije v sodelovanju z bankami vsako leto oblikuje poročilo o izvajanju NSVS in ga posreduje Vladi Republike Slovenije (http://www.stanovanjskisklad-rs.si/upload/mo_files/lang_slo/potrdilo120983.pdf ).

4.2.1 Varčevalci v NSVS Banke in prebivalstvo so se z zanimanjem odzvali na novo obliko varčevanja. Prva varčevalna shema se je pričela v juliju leta 1999. Vrednost enega lota varčevanja je bila v prvem letu 10.000,00 SIT. Z vsakim novim varčevalnim letom se je vrednost lota revalorizirala, tako da je v petem letu znašal 13.700,00 SIT. Ob sklenitvi varčevalne pogodbe sta se banka in varčevalec dogovorila o številu lotov, ki bodo predstavljali mesečno vplačilo varčevalca, ter o varčevalni dobi.

43

Slika 7: Prikaz deleža (%) sklenjenih varčevalnih pogodb po bankah na dan 31.12.2004

Vir: http://www.stanovanjskisklad-rs.si/upload/mo_files/lang_slo/potrdilo120983.pdf Banke v Sloveniji so svoje komitente spodbudile k varčevanju v okviru nove sheme. Iz zgornje slike je namreč razvidno, da so številne banke na Slovenskem sodelovale pri sklepanju varčevalnih pogodb v okviru NSVS, razlikujejo pa se po deležu sklenjenih pogodb. Največji delež pripada Novi Ljubljanski banki, vendar je zanimiva tudi primerjava med sklenjenimi 5-letnimi in 10-letnimi varčevalnimi pogodbami. V NLB je bilo v obdobju petih varčevalnih shem oblikovanih 90,5 % varčevalnih pogodb za obdobje petih let in le 9,5 % desetletnih varčevalnih pogodb. Tudi gledano v celoti, je kar 88,6 % varčevalnih pogodb v NSVS sklenjenih za dobo 5 let. Na dan 31. 12. 2006 je v NSVS vključenih 38.992 aktivnih varčevalnih pogodb (32.393 5-letnih in 6.599 10-letnih oziroma več kot 5-letnih za razpis 2006) v skupnem obsegu 69.209 lotov (56.867 5- letnih in 12.342 lotov na več kot 5-letnih pogodbah, pri čemer je 11.923 pravih 10-letnih lotov iz prvih petih razpisov NSVS). Število varčevalcev, ki so do 31. 12. 2006 uspešno zaključili varčevanje v nacionalni stanovanjski varčevalni shemi (prejeli vseh pet letnih premij in pridobili pravico do posojila), je 43.817 v skupnem obsegu 92.881 lotov. Med njimi je tudi 73 takih, ki so po sedmih letih izkoristili možnost skrajšanja varčevalne dobe na 5 let. Skupni obseg varčevanja teh varčevalcev je 155 lotov. Varčevalec v shemi iz leta 1999 je v petih letih z enim lotom rednega varčevanja na glavnici privarčeval 709.200,00 SIT in prejel 59.100,00 SIT državnih premij. Revalorizacija in obresti so po petih letih varčevanja znašale okrog 156.700,00 SIT (ocena je narejena ob predpostavki rednega plačevanja mesečnih obrokov vsakega 18. dne v mesecu). Vrednost enega lota varčevanja je bila v prvem letu 10.000,00 SIT. Z vsakim novim varčevalnim leto se je vrednost enega lota revalorizirala, tako da je za drugo leto

2,8%6,5%

6,9%

9,0%

10,5%11,4%

43,6%

2,1%1,7%2,3%

1,7%1,5%

BANKA ZASAVJE (1,5%) KOROŠKA BANKA (1,7%) DBS-SZKB (1,7%)PBS (2,1%) GORENJSKA BANKA (2,3%) BANKA DOMŽALE (2,8%)NKBM (6,5%) BANKA CELJE (6,9%) BANKA KOPER (9,0%)ABANKA (10,5%) SKB BANKA (11,4%) NOVA LB (43,6%)

44

varčevanja znašala 10.800,00 SIT, za tretje leto 11.800,00 SIT, za četrto leto 12.800,00 SIT in za peto leto 13.700,00 SIT. Skupaj je varčevalec, ki je redno varčeval po en lot v shemi 1999, ob zaključku varčevanja prejel privarčevana sredstva v okvirni višini 925.000,00 SIT. V ta znesek so všteti glavnica, državne premije, revalorizacija in obresti. Hkrati je v obdobju enega leta po izteku varčevanja upravičen do bančnega posojila v višini 2,1-kratnika privarčevanih sredstev po pogojih NSVS. Dejanska višina posojila je odvisna od banke, pri kateri je varčevalec sklenil pogodbo o varčevanju, in se giblje od 2,1-2,2 kratnika privarčevanih sredstev. Skupaj torej varčevalec enega lota sheme 1999 ob zaključku varčevanja razpolaga s sredstvi v okvirni višini 2.867.500,00 SIT. Varčevalec v shemi iz leta 2000 je v petih letih z enim lotom rednega varčevanja na glavnici privarčeval 766.800,00 SIT in prejel 63.900,00 SIT državnih premij. Revalorizacija in obresti so po petih letih varčevanja znašale okrog 140.000,00 SIT (ocena je narejena ob predpostavki rednega plačevanja mesečnih obrokov vsakega 18. dne v mesecu). Vrednost enega lota varčevanja je bila v prvem letu 11.000,00 SIT. Z vsakim novim varčevalnim leto se je vrednost enega lota revalorizirala, tako da je za drugo leto varčevanja znašala 12.000,00 SIT, za tretje leto 12.900,00 SIT, za četrto leto 13.700,00 SIT in za peto leto 14.300,00 SIT. Skupaj je varčevalec, ki je redno varčeval po en lot v shemi 2000, ob zaključku varčevanja prejel privarčevana sredstva v okvirni višini 970.700,00 SIT. V ta znesek so všteti glavnica, državne premije, revalorizacija in obresti. Hkrati je v obdobju enega leta po izteku varčevanja upravičen do bančnega posojila v višini 2,1-kratnika privarčevanih sredstev po pogojih NSVS. Dejanska višina posojila je odvisna od banke, pri kateri je varčevalec sklenil pogodbo o varčevanju, in se giblje od 2,1 – 2,2 kratnika privarčevanih sredstev. Skupaj torej varčevalec enega lota sheme 2000 ob zaključku varčevanja razpolaga s sredstvi v okvirni višini 3.009.170,00 SIT. Varčevalec v shemi iz leta 2001 je v petih letih z enim lotom rednega varčevanja na glavnici privarčeval 762.000,00 SIT in prejel 63.500,00 SIT državnih premij. Revalorizacija in obresti so po petih letih varčevanja znašale okrog 123.000,00 SIT (ocena je narejena ob predpostavki rednega plačevanja mesečnih obrokov vsakega 18. dne v mesecu). Vrednost enega lota varčevanja je bila v prvem letu 11.000,00 SIT. Z vsakim novim varčevalnim leto se je vrednost enega lota revalorizirala, tako da je za drugo leto varčevanja znašala 11.900,00 SIT, za tretje leto 12.800,00 SIT, za četrto leto 13.600,00 SIT in za peto leto 14.200,00 SIT. Skupaj je varčevalec, ki je redno varčeval po en lot v shemi 2001, ob zaključku varčevanja prejel privarčevana sredstva v okvirni višini 948.500,00 SIT. V ta znesek so všteti glavnica, državne premije, revalorizacija in obresti. Hkrati je v obdobju enega leta po izteku varčevanja upravičen do bančnega posojila v višini 2,1-kratnika privarčevanih sredstev po pogojih NSVS. Dejanska višina posojila je odvisna od banke, pri kateri je varčevalec sklenil pogodbo o varčevanju, in se giblje od 2,1 – 2,2 -kratnika privarčevanih sredstev. Skupaj torej varčevalec enega lota sheme 2001 ob zaključku varčevanja razpolaga s sredstvi v okvirni višini 2.940.350,00 SIT. Povprečna aktivna varčevalna pogodba v NSVS na dan 31.12.2006 je sklenjena za 1,8 lota. Za zaključene varčevalne pogodbe (vse so iz NSVS 1999, 2000 in 2001) je povprečje nekaj več kot 2,1 lota. Povprečna velikost varčevanja za posamezne razpise NSVS je prikazana v tabeli 6, kjer je razviden trend upadanja povprečnega števila lotov na pogodbo po razpisih. Varčevalci se obnašajo racionalno in raje kot eno pogodbo z večjim

45

varčevalnim zneskom sklenejo več varčevalnih pogodb z manjšimi zneski, saj v primeru nezmožnosti plačevanja celotnega zneska varčevanja lahko zmanjšajo mesečno obveznost varčevanja tako, da prekinejo samo eno izmed pogodb, na ostalih pa nadaljujejo z varčevanjem. Tabela 6: Pogodbe in loti po shemah na stanja 31. 12. 2006 (*) tabela vsebuje tudi že zaključene pogodbe sheme 1999, 2000 in 2001 Shema Število pogodb Število lotov Povprečno število

lotov in pogodb 1999 21.820 51.428 2,3 2000 12.919 26.251 2,0 2001 13.362 25.639 1,8 2002 13.725 25.255 1,7 2003 14.578 28.210 1,7 2006 6.405 12.659 2,0

Skupaj 82.809 162.090 2,0 Vir: http://www.stanovanjskisklad-rs.si/upload/mo_files/lang_slo/potrdilo120983.pdf Ob predpostavki, da je povprečen varčevalec, ki je že zaključil varčevanje v NSVS, varčeval 2,1 lota, ob koncu varčevanja razpolaga z zneskom nekaj manj kot 7.000.000,00 SIT, kar znese nekaj več kot 29.000 EUR. V tabeli 7 je prikazano, koliko kvadratnih metrov stanovanja lahko tak povprečen varčevalec kupi glede na nekatere ponujene cene stanovanj na trgu. Tabela 7: Kakšna velikost stanovanja lahko s privarčevanimi sredstvi in posojilom iz naslova NSVS kupi povprečni varčevalec, ki je že zaključil varčevanje v NSVS in izpolnil pogoje za pridobitev posojila Lokacija Cena v EVR n m Velikost v m za privarčevana

Sredstva in posojilo Ljubljana 1300 22,3 Mestne občine 1150 25,2 Izven mest 850 34,1 Vir: http://www.stanovanjskisklad-rs.si/upload/mo_files/lang_slo/potrdilo120983.pdf Kot rečeno, je do 31. 12. 2006 varčevanje uspešno zaključilo 43.817 varčevalcev v skupnem obsegu 2.881 lotov. Ob upoštevanju zgornjih predpostavk znaša ocena skupnih sredstev, s katerimi so varčevalci lahko razpolagali po koncu varčevanja, 1.270 MIO EUR. Kot lahko sklepam je varčevalna shema dosegla komercialni uspeh in predstavlja priljubljeno obliko varčevanja, v okviru katere varčuje več kot 70 tisoč varčevalcev. Sklep potrjuje tudi dejstvo, da je bilo v prvih petih shemah oblikovanih 81.203 pogodb, loti pa so bili hitro razdeljeni. Vendar pa se je za varčevanje v okviru NSV odločilo predvsem

46

prebivalstvo, nagnjeno k varčevanju, saj je kar 70 % varčevalcev v NSVS varčevalo že pred pristopom k NSVS. Na podlagi tega sklepam, da NSVS predstavlja obstoječim varčevalcem dodatno obliko varčevanja, medtem ko nima velikega vpliva na nevarčevalce, da bi jih privabila zgolj k varčevanju v okviru NSVS. V okviru NSVS je do sedaj šlo za varčevalce, ki imajo prvi stanovanjski problem že rešen in nameravajo privarčevana sredstva uporabiti za obnovo stanovanja ali za nakup večjega stanovanja. Država je v okviru sheme torej subvencionirala predvsem premožno prebivalstvo. Navedeno težavo pa naj bi rešil novi zakon o NSV, ki je predstavljen v nadaljevanju. Za reševanje stanovanjskega problema v okviru sheme so pomembna tudi posojila, ki so ob snovanju sheme predstavljala ugodnejša posojila za varčevalce v okviru NSVS v primerjavi z drugimi posojili. V obdobju do izteka prve petletne sheme je liberalizacija finančnih tokov vplivala na znižanje realnih obrestnih mer. Bančna posojila so tako postala ugodnejša od posojil, ki jih ponuja država v okviru varčevalne sheme. Snovalci zakona očitno niso predvideli potrebe po usklajevanju posojilnih obrestnih mer s tržnimi obrestnimi merami. Neugoden vpliv na posojila v okviru NSVS predstavlja tudi dvig najvišjega zneska stanovanjskega posojila v bankah na 70 % vrednosti kupljenega stanovanja, kar je več, kot obljubljajo pogoji varčevalne sheme (največ 66 %). Nekonkurenčna posojila v okviru NSVS, ki ne privabljajo varčevalcev, gredo tudi v škodo bankam, ki morajo državi vrniti varčevalne premije, če se varčevalci ne odločijo za posojila (Polanec 2004, str. 16).

4.2.2 Nov zakon in NSVS Državni zbor Republike Slovenije je na svoji 13. seji dne 2. 2. 2006 sprejel spremembe zakona o nacionalni stanovanjski varčevalni shemi, ki se po novem imenuje "Zakon o nacionalni stanovanjski varčevalni shemi in subvencijah mladim družinam za prvo reševanje stanovanjskega vprašanja." Tako je Stanovanjski sklad Republike Slovenije (javni sklad) septembra 2006 objavil že 6. razpis za varčevanje v nacionalni stanovanjski varčevalni shemi in na ta način pozval državljane Republike Slovenije in državljane članic Evropske unije, ki imajo dovoljenje za stalno bivanje v Republiki Sloveniji, skladno s 160. členom stanovanjskega zakona, da se vključijo v NSVS, vendar pod spremenjenimi pogoji (http://www.stanovanjskisklad-rs.si/upload/mo_files/lang_slo/potrdilo120983.pdf ). Med pomembne spremembe na skladu štejejo to, da bo imela po novem namenska shema gibljivo, trgu prilagodljivo obrestno mero, omogočala pa bo tudi varčevanje na pet do deset let in dopuščala opustitev do dveh obrokov varčevanja letno. Pogoji varčevanja v letu 2006 so bili in so še danes bolj zahtevni kot v preteklosti, donosnost sheme pa ne bo več tako velika, kot je bila v preteklosti, saj bo skupna donosnost zanašala le dobrih 3,69 odstotka. V preteklih letih so se v shemo vključevali povečini varčevalci z že urejenimi in nadpovprečnimi stanovanjskimi razmerami. Po novih pogojih pa se v shemo vključujejo predvsem tisti, ki nameravajo varčevati izključno za reševanje stanovanjskega vprašanja, saj bodo varčevalci premijo dobili le ob pogoju dokazila, da bodo privarčevana sredstva

47

porabili za stanovanjske namene. Ti pa so lahko tudi pridobitniške narave, kot je npr. nakup večjega stanovanja ali drugega stanovanja (Zoltar-Bolce 2006, 72).

5 OVIRE ZA RAZVOJ HIPOTEKARNEGA BANČNIŠTVA V SLOVENIJI V primerjavi s finančno razvitimi evropskimi državami je Slovenija po obsegu in različnosti finančnih produktov nepremičninskega financiranja zelo slabo razvita država. Pravih hipotekarnih kreditov, kakršne poznajo razvite države in že tudi večina tranzicijskih držav, v Sloveniji pravzaprav nimamo. Hipotekarni krediti, ki jih na finančnem trgu oglašujejo ponudniki, so v bistvo običajna stanovanjska posojila, zavarovana s hipoteko na nepremičnini. Poleg tega pa se pri hipotekarnih posojilih pri nas višina odobrenega posojila določa le na podlagi kreditne sposobnosti kreditojemalca in ne na podlagi tržne vrednosti nepremičnine. Hipoteka pa služi pri nas le kot ena izmed oblik zavarovanja posojila (povzeto po Frank 2007, 7). Vzroki, ki bolj ali manj vplivajo na nerazvitost hipotekarnega bančništva pri nas, pa so predvsem neurejene nepremičninske evidence, pomanjkanje kvalitetnih dolgoročnih virov financiranja ter izvršilni postopek, ki je zelo dolgotrajen. V nadaljevanju predstavljam podrobno opredelitev teh najbolj perečih problemov hipotekarnega bančništva pri nas.

5.1 Pomanjkljiva ureditev zemljiške knjige in njena neusklajenost z zemljiškim katastrom ter visoki stroški vpisa hipoteke v zemljiško knjigo

V praksi ljudje težko ločujejo med pojmoma zemljiški kataster in zemljiška knjiga. Kljub tem, da oba izraza predstavljata evidenco nepremični, gre za zelo različna pojma.

Zemljiški kataster je stvarna evidenca nepremičnin, v katero se vpisujejo podatki o zemljiščih (natančneje podatki o legi, obliki, površini, vrsti rabe, katastrskem razredu, katastrskem dohodku, rodovitnosti in proizvodni sposobnosti zemljišča) in podatki o lastnikih teh zemljišč. Zemljiški kataster vodi upravni organ pristojen za geodetske zadeve, ki deluje v okviru upravne enote. Celotno območje Republike Slovenije je razdeljeno na katastrske občine, ki so hkrati temeljne teritorialne enote zemljiškega katastra. Posamezna katastrska občina pa se nato deli na parcele. Zemljiški kataster je torej evidenca, iz katere izvemo, kako veliko je določeno zemljišče, za kaj se to zemljišče uporablja (njiva, sadovnjak, gozd, stavbišče, dvorišče …) in kje leži. Izpisek iz zemljiškega katastra oz. mapna kopija vsebuje tloris določenega zemljišča z okoliškimi zemljišči, parcelno številko, velikost in vrsto rabe zemljišča.

Zemljiška knjiga na drugi strani pa je pravna evidenca nepremičnin. V zemljiško knjigo se vpisujejo stvarne pravice na nepremičninah, torej: lastninska pravica, zastavna pravica, služnostna pravica, pravica stvarnega bremena, zakupna pravica, če doba zakupa ni krajša od enega leta, predkupna in odkupna pravica ter prepoved odsvojitve in obremenitve. Temeljna funkcija zemljiške knjige je javna objava podatkov o pravicah in pravnih dejstvih, pomembnih za pravni promet z nepremičninami. Zemljiško knjigo vodi sodišče, natančneje okrožno sodišče, na območju katerega leži nepremičnina. Glavno načelo zemljiške knjige je načelo javnosti. To načelo pomeni, da je vsebina zemljiške

48

knjige javno dostopna vsem, zato se nihče ne more sklicevati, da mu vsebina posameznega vpisa ni bila poznana. Zemljiško knjigo sestavljata glavna knjiga in zbirka listin. Medtem ko se v glavno knjigo vpisujejo nepremičnine, pravice glede nepremičnin, imetniki teh pravic in pravna dejstva, se v zbirko listin vlagajo listine, ki so podlaga za vpis v glavno knjigo. Vsakdo, ki bi rad zvedel, kakšno je pravno stanje določene nepremičnine, gre lahko pogledat v zemljiško knjigo, kjer lahko zahteva izpisek iz zemljiške knjige. Pri tem je treba navesti katastrsko občino in parcelno številko, ki ju lahko je mogoče izvedeti v zemljiškem katastru. V prejetem izpisku bo navedena nepremičnina in njeno pravno stanje - torej vse pravice, ki obstajajo na njej (od lastninske preko služnostne pravice do hipoteke) (http://www.slonep.net/subareas.html?view=vodic&direct=41&lev0=1&lev1=7&lang=&lev2=25&lev3=&filt=)

Zemljiška knjiga ima torej kot temeljna baza podatkov pomembno vlogo pri varovanju in zagotavljanju pravnega prometa z nepremičninami in predstavlja osnovo za prepoznavanje lastninskega stanja nepremičnine. Nepremičninske evidence v Sloveniji pa so bile še v začetku novega tisočletja zelo nepopolne, neusklajene in nepovezane, kar je zelo oteževalo postopke vpisovanja podatkov. Dolgotrajnost takih postopkov pa odločilno vpliva na celovitost in hitrost zajemanja podatkov ter neposredno na sam razvoj hipotekarnih kreditov in na njihovo varnost. Iz tega razloga banke niso bile zainteresirane za zavarovanje kreditov s hipoteko na nepremičnini. Uvedba inovacij in posodobitev zemljiške knjige in zemljiškega katastra je bila opravljena v letu 2004, ko smo dobili obe evidenci v elektronski obliki. Ustrezna informacijska podpora je veliko pripomogla k učinkovitejšemu delovanju trga z nepremičninami, racionalizaciji postopkov, k hitrejšemu pretoku informacij in hkrati prihranila kar nekaj stroškov kreditojemalcem in poenostavila postopek pri bankah.

Velik problem hipotekarnih kreditov so tudi še vedno zelo dragi, dolgi in komplicirani postopki vpisa zastavne pravice na nepremičnino, kar vpliva na visoko ceno hipotekarnega kredita. To pa je razlog, zaradi katerega se potencialni kreditojemalci veliko lažje odločajo za zavarovanje kredita pri zavarovalnici in plačajo zavarovalno premijo. Kljub posodobitvi zemljiške knjige in s tem skrajšanju postopka ustanovitve hipoteke na nepremičnino se namreč tovrstni stroški zavoljo dražjih sodnih taks niso bistveno spremenili (Frank 2007 (2), 8).

5.2 Ustanavljanje hipotek na v zemljiški knjigi nevpisanih nepremičninah

Velik problem za banke so tudi nepremičnine, ki niso vpisane v zemljiško knjigo. Pri teh nepremičninah mora potencialni kreditojemalec najprej pridobiti verigo vseh kupoprodajnih pogodb od investitorja, ki pa morajo biti v originalu z overjenim podpisom prodajalca. Tu se ponavadi zatakne, saj kreditojemalci največkrat nimajo vseh kupoprodajnih pogodb oziroma so jih z leti izgubili, pa tudi večina bank se zaradi zelo slabe varnosti izogiba zastavi takih nepremičnin (Frank 2007 (2), 8).

Zemljiška knjiga je torej še posebej neurejena in problematična pri etažni lastnini. Ob koncu prejšnjega tisočletja več kot 90 % stanovanj ni bilo vknjiženih v zemljiško knjigo. Novi zakon o izvršbi in zavarovanju (ZIZ) sicer omogoča vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo po skrajšanem postopku, vendar drastičnih pozitivnih sprememb ni opaziti. Navedeno nas pripelje do problema ustanavljanja hipotek na nevpisani nepremičnini.

49

Zavoljo varnosti upnika oziroma evidentiranja vrstnega reda poplačila več upnikov istega dolžnika in iz istega predmeta izvršbe ZIZ določa vzpostavitev registra zastavnih pravic na nepremičninah, ki niso vpisane v zemljiško knjigo ali pa je bila zemljiška knjiga, v katero je bila nepremičnina vpisana, uničena. Omenjeni register je javna knjiga, ki se vodi pri Notarski zbornici Slovenije (ZIZ-UPB4 2006, 211 čl.). Na ta način naj bi se kratkoročno reševale težave neurejenosti zemljiške knjige.

V tem okviru se postavlja še eno vprašanje. Težave z ustanavljanjem hipotek na nevpisanih nepremičninah predstavljajo težave tudi za ustanavljanje hipotek na še nezgrajenih nepremičninah. Problem si najbolj zavzeto prizadevajo rešiti pri Stanovanjskem skladu RS. Bankam so ponudili poseben dogovor glede ustanavljanja hipotek na Skladovih nezgrajenih stanovanjih iz zadnjega razpisa30. In sicer bi banke kupcem Skladovnih stanovanj omogočile črpanje hipotekarnih posojil takoj, zavarovanje s hipoteko pa naknadno, ko bi bila po dograditvi nepremičnine vzpostavljena etažna lastnina. Zavoljo določenih pravnih in praktičnih problemov pa banke nad predlogom niso pokazale pretiranega navdušenja (Kacafura 2005, 40).

5.3 Dolgotrajni postopki izvršbe na nepremičninah in problem izpraznitve nepremičnin

Na razvoj hipotekarnih kreditov vplivajo tudi postopki izvršbe na nepremičninah in problem izpraznitve nepremičnin. Izvršba omogoča, da v primeru neizpolnjevanja pogodbenih obveznosti kreditojemalca upnika poplača iz prodane vrednosti nepremičnine. Učinkovita izvršba je mogoča le v primerih, kadar obstaja za kreditodajalca dovolj hiter in varen dostop do lastništva zastavljene nepremičnine. Slednji je mogoč le takrat, kadar ima država urejeno zakonodajo s področja izvršbe. Stanovanjska zakonodaja sicer omogoča kreditiranje na podlagi zastave nepremičnine in zaščito kredita s hipoteko, na drugi strani pa so pomanjkljivosti podane zlasti takrat, ko kreditojemalec ne izpolnjuje obveznosti do kreditodajalca. Čas trajanja izvršbe je namreč zelo odvisen od dela sodišč31, pri katerih prihaja do dolgotrajnih postopkov in obravnav ter izvajanja izvršb tudi do nekaj let. Zaradi dolgotrajnih pravno zapletenih postopkov se lahko zgodi, da ob prodaji zastavljena nepremičnina ne zadostuje za poplačilo kreditojemalčeve obveznosti (Frank 2007, 8). Za hitrejšo izterjavo in unovčevanja hipotek bi po mnenju strokovnjakov NKBM lahko največ storila sodišča s tem, da bi posamezna izvršilna dejanja opravljala v krajših časovnih obdobjih (seveda ob upoštevanju zakonskih rokov). To, da postopki izvršbe na nepremičnine ne bi trajali več let, pa bi verjetno pozitivno vplivalo tudi na miselnost dolžnikov. Zdaj jih izvršbe niti ne obremenjujejo preveč, ker vedo, da bodo postopki trajali več let, v teh letih pa se bo po njihovem mnenju že našla kakšna rešitev (Ribič 2002, 27).

Prejšnji jugoslovanski Zakon o izvršilnem postopku je predvideval, da je dolžnik oziroma lastnik zastavljene in prodane nepremičnine lahko obdržal stanovanjsko pravico in postal najemnik za nedoločen čas. S to določbo je bila vrednost hipotekarnega zavarovanja manjša, saj hipotekarnega upnika oziroma banke kot lastnice nepremičnine ne zanima vloga najemodajalca, temveč poplačilo hipotekarnega posojila. Prodaja »obremenjene« nepremičnine za poplačilo bančne terjatve pa je težje izvedljiva, saj potencialnih kupcev ne 30 Razpis za prodajo 852 stanovanj v Ljubljani in Izoli je bil objavljen 15. 9. 2004 . 31 Povprečna dolžina trajanja postopka izvršbe v Sloveniji znaša dve do tri leta, medtem ko npr. na Danskem celoten proces ni daljši od štirih mesecev (Ribič 2002, 27).

50

zanimajo »zidovi nepremičnine« oziroma je kupec pripravljen za tovrstno nepremičnino ponuditi bistveno manj od njene dejanske vrednosti. ZIZ je odpravil omenjeno pravico32, kar je pripomoglo k večji varnosti hipotekarnih kreditov (Kacafura 2005, 41).

5.4 Kreditno tveganje bank ter težave bank z viri sredstev in pomanjkanje ustrezne zakonodaje

Banka pri zavarovanju kredita s hipoteko v popolnosti prevzame kreditno tveganje, izguba pa lahko v tem primeru nastane zaradi neizpolnitve obveznosti. Poglavitni vzrok neuspeha bank v sektorju finančnih storitev je v večini primerov prav kreditno tveganje. Zelo pomembno in nevarno pri poplačilu iz naslova hipoteke je tudi tveganje izgube dobrega imena banke, ki se bo pojavilo ob prisilni izselitvi dolžnika. Banka mora z viri in naložbami gospodariti tako, da je sposobna v vsakem trenutku izpolniti svoje obveznosti. Likvidnostno tveganje se pojavi, če bi upniki iz banke želeli dvigniti ves svoj denar s takojšnjim unovčevanjem dela terjatev. Potem je tu še tveganje obrestne mere, ki se nanaša na izpostavljenost finančnega stanja banke zaradi neugodnih premikov obrestnih mer. V Sloveniji je to tveganje sedaj omejeno zaradi prisotnosti referenčnih obrestnih mer, ki uravnavajo to tveganje. Banka prejema vloge in posoja sredstva tudi v tuji valuti in se srečuje s tveganjem spremembe deviznih tečajev, ki lahko hitro spremenijo strukturo premoženja banke. Banke se lahko pred tem tveganjem zavarujejo z uporabo valutnih terminskih pogodb in opcij. Banka mora sprejeti odločitev, koliko kapitala potrebuje, saj določitev količnika kapitalske ustreznosti predstavlja zelo tanko črto med dobičkom in izgubo (Frank 2007, 10).

Poseben problem za naše banke pa predstavljata pomanjkanje poceni domačih dolgoročnih virov in neurejenost sekundarnega hipotekarnega bančništva (Kacafura 2005, 41). Za odobravanje dolgoročnih kreditov potrebujejo banke namreč ustrezne dolgoročne vire, sicer so izpostavljene likvidnostnemu in obrestnemu tveganju, kar vpliva tudi na ceno kreditov. V razviti Evropi in v ZDA poznajo že desetletja učinkovit sistem, ki pomaga pri iskanju dolgoročnih virov financiranja in temelji na hipotekarni obveznici (Frank 2007, 10). Več o tem sledi v poglavju Zakonu o hipotekarni in komunalni obveznici, ki je bil tudi pri nas sprejet v letu 2006.

5.5 NSVS Leta 1999 je Vlada RS v sodelovanju s Stanovanjskim skladom RS vrzel v stanovanjskem financiranju zapolnila z NSVS. Takrat je bila zaradi slabih bančnih pogojev varčevanja in kreditiranja nujno potrebna, danes, ko država z asistenco tujih strokovnjakov poskuša vzpostaviti učinkovit sistem hipotekarnega bančništva, pa predstavlja oviro razvoju hipotekarnega bančništva v Sloveniji. Zaradi subvencioniranja NSVS s strani države, so pomisleki o razvoju sistema hipotekarnega bančništva na tržnih temeljih dokaj razumljivi. Dokler priteka v bančno pasivo brez posebnega naprezanja samih bank tako poceni dolgoročni denar, banke nimajo interesa zbirati dolgoročne vire s sofisticiranimi in dražjimi hipotekarnimi obveznicami. Pri varčevalni shemi država s proračunsko intervencijo banki zniža ceno virov, banka pa privoli v odobravanje kreditov iz naslova

32 ZIZ je dolžniku pravico do najema nepremičnine omejil na dobo treh let. Izjemoma lahko obdrži pravico do najema tudi za nedoločen čas, vendar le, če v zakonskem roku vloži ustrezen predlog.

51

varčevanja po vnaprej določeni nizki obrestni meri in tako sprejme nizko obrestno maržo. Vendar je NSVS podkrepljena z zakonom, zato je ni mogoče kratko malo odpraviti (Križnik 2002, 20). V razvitih državah oba omenjena sistema dobro funkcionirata vzporedno: hipotekarno bančništvo na tržnih osnovah, stanovanjsko varčevanje pa z državnimi premijami. Zato bi bilo smotrno še enkrat premisliti o ukinitvi NSVS, saj si tudi slovenski potrošnik želi izbirati med več različnimi konkurenčnimi oziroma dopolnjujočimi se finančnimi produkti.

6 MOŽNOSTI ZA RAZVOJ HIPOTEKARNEGA BANČNIŠTVA V SLOVENIJI

6.1 Hipotekarna obveznica V preteklosti so bile izdaje obveznic, ki so se bodisi imenovale hipotekarne bodisi so imele posebno hipotekarno zavarovanje (Stanovanjski sklad RS), zelo redke. Hipotekarno obveznico je do tega trenutka izdal le BTC, d.d., in sicer dvakrat. Konec leta 1996 je pridobil dovoljenje Agencije za trg vrednostnih papirjev za organizirano trgovanje s hipotekarnimi obveznicami in leta 1998 izdal 340.000 desetletnih imenskih hipotekarnih obveznic (BTC 1) v skupni nominalni vrednosti 34 milijonov takratnih DEM, z nespremenljivo 10,5 % letno obrestno mero, linearnim obračunom in polletnim izplačilom obresti, petletnim moratorijem na izplačilo glavnice ter možnostjo predčasnega odplačila. Prva prodaja omenjenih obveznic je bila izvedena v zaprtem krogu investitorjev (nejavna prodaja) (Agencija za trg vrednostnih papirjev, 2005). Postopek so ponovili leta 2001, ko so z namenom finančnega prestrukturiranja (odkup lastnih delnic) in financiranja razvojnih programov izdali desetletne imenske hipotekarne obveznice (BTC 2) v skupni nominalni vrednosti 40 milijonov evrov, z nespremenljivo 7 % letno obrestno mero, linearnim obračunom in polletnim izplačilom obresti, petletnim moratorijem na izplačilo glavnice ter možnostjo predčasnega odplačila. Pri izvedbi storitev primarne nejavne prodaje obveznic je sodelovala NLB, d.d., ki je v prvi prodaji tudi sama kupila 25,4 % emisije. Ostalim vlagateljem je bila obveznica dostopna šele po uvrstitvi v borzno kotacijo (Kacafura 2005,36). Razvoj finančnega instrumenta, kot je hipotekarna obveznica, je ključen za razvoj hipotekarnega bančništva v Sloveniji. Vendar je njen pomen veliko kompleksnejši, saj bo uvedba hipotekarne obveznice imela zelo pozitivne širše gospodarske in družbene učinke. Institucionalni investitorji bodo dobili varno naložbeno možnost tudi na domačih tleh, s čimer bo del finančnih presežkov lahko ostal doma in se uporabil za namene stanovanjskega kreditiranja, kreditojemalci pa bodo deležni dolgoročnejših in cenovno ugodnejših stanovanjskih posojil. Prav tako je njena vloga zelo pomembna tudi za razvoj kapitalskega trga oziroma trga obveznic, ki je v Sloveniji glede na število obveznic in prometa z njimi razmeroma šibek. Razvitost domačega trga obveznic predstavlja na eni strani posledico oziroma rezultat, na drugi strani pa tudi predpogoj razvoja hipotekarne obveznice. Kljub slabi razvitosti kapitalskega trga v Sloveniji že razpolagamo z osnovno infrastrukturo (borza, Klirinško depotna družba oziroma KDD, nadzornik, pripravljena zakonodaja ipd.) in z vse več institucionalnimi vlagatelji kot potencialnimi investitorji v obveznice za razvoj hipotekarne obveznice. Splošni pogoji za uvedbo hipotekarne

52

obveznice in hipotekarnega bančništva so torej na ustrezni ravni. Zatika se le pri izdajateljih obveznic (More, 2001, 10 in More 2003, 8-9).

6.1.1 Hipotekarna obveznica kot posebna vrsta hipotekarnih vrednostnih papirjev Hipotekarna obveznica je najbolj razširjena v Evropi, hkrati pa ima na Stari celini tudi že več kot stoletno tradicijo. Hipotekarna obveznica ni povsem enovita vrsta vrednostnih papirjev. Med evropskimi državami namreč obstajajo določene razlike, ki pa niso tako velike, da ne bi mogli različic hipotekarne obveznice vreči v isti koš in tovrstnega papirja obravnavati kot homogeno kategorijo. Osnovne značilnosti hipotekarne obveznice, kot nekakšen skupni imenovalec različnih ureditev, lahko strnemo v naslednjo definicijo, ki pravi, da je hipotekarna obveznica dolžniški vrednostni papir, izdan s strani banke, s kritjem oziroma jamstvom v točno določenih hipotekarnih terjatvah na aktivi izdajatelja33, ki zagotavlja ustrezen denarni tok za poplačilo obveznosti iz naslova izdane hipotekarne obveznice. Hipotekarna obveznica je dolžniški vrednostni papir, ki poleg običajnih jamstev izdajatelja (le-ta v končni instanci jamči s svojim kapitalom) vsebuje še posebna jamstva, ki so določenem premoženju. Varnost oziroma boniteta tovrstne obveznice tako ni odvisna samo od bonitete izdajatelja, temveč tudi oziroma predvsem od kvalitete premoženja, ki služi kot jamstvo. Kot sem že omenila, je hipotekarna obveznica po svoji značilnosti kritja z določenim hipotekarnim premoženjem podobna hipotekarnim vrednostnim papirjem, razširjenim predvsem v ZDA. Omenjeni varnostni element je pomemben predvsem v primeru nelikvidnosti oziroma stečaja izdajatelja (banke), saj imajo imetniki hipotekarnih obveznic prednostno pravico (položaj) pred ostalimi upniki. Prednostni položaj upnikom hipotekarne obveznice omogoča prednostno poplačilo iz kritnega premoženja oziroma z neposredno izvršbo nad posojilojemalci. Banki tako za pridobivanje dolgoročnih in cenovno ugodnih virov od investitorjev ni potrebno uporabiti vseh svojih prepričevalskih čarov (Petrič 2004, 32). Hipotekarna obveznica je specifičen dolgoročni finančni instrument, s prodajo katerega banka od investitorjev pridobi sredstva za refinanciranje dolgoročnih stanovanjskih hipotekarnih posojil. Tovrstni vrednostni papirji so papirji kreditne kakovosti državnih vrednostnih papirjev, posledično se po svoji varnosti približujejo in celo izenačujejo z državnimi vrednostnimi papirji, po donosnosti pa so nekoliko bolj ugodni. Zaradi izjemno visoke varnosti, ugodnega razmerja med varnostjo in donosnostjo ter dobre likvidnosti na sekundarnem trgu je hipotekarna obveznica zelo privlačna in primerna naložbena priložnost za investitorje, predvsem za institucionalne (Weiss, 2001, str. 18). Za hipotekarne obveznice je značilna 20-letna ali celo daljša ročnost. Delež posojila, odobrenega na osnovi hipotekarnih obveznic, praviloma znaša od 60 do 70 ali celo več % vrednosti nepremičnine (angl. loan-to-value ratio, LTV ratio). Zaradi prisotnosti visokega jamstva za poplačilo terjatev iz hipotekarnih obveznic in nizkega tveganja oziroma visoke varnosti so obrestne mere hipotekarnih obveznic nizke. Hipotekarne obveznice za banke predstavljajo ugoden vir financiranja, posledično tudi same ponujajo ugodnejša dolgoročna

33 Terjatve banke zavarovane s hipoteko (najpogosteje so to hipotekarna stanovanjska posojila).

53

stanovanjska posojila oziroma stanovanjska posojila po nižjih obrestnih merah (Klapaš 2004, str. 24).

6.1.2 Zakon o hipotekarni in komunalni obveznici (ZHKO) Meseca marca 2006 je stopil v veljavo Zakon o hipotekarni in komunalni obveznici (ZHKO). Ta zakon ureja hipotekarno in komunalno obveznico, pogoje za njuno izdajo in zahteve glede jamstva za ti obveznici. Zakon naj bi pospešil razvoj hipotekarnega bančništva pri nas, vplival pa naj bi tudi na področje nepremičnin, z možnostjo ugodnejšega financiranja stanovanjske gradnje. Hipotekarna in komunalna obveznica sta obveznici, ki sta izdani pod pogoji, ki jih določa zakon in katerih kritje se zagotavlja na podlagi kritnega premoženja, njuni imetniki in imetnice pa imajo ob stečaju izdajatelja prednostni položaj pri poplačilu iz tega premoženja. To definicijo hipotekarne in komunalne obveznice podajajo v 2. členu ZHKO. Zakonsko strukturiranje hipotekarne in komunalne obveznice, ki spada med zelo varne naložbe, naj bi tako pritegnilo institucionalne investitorje, ki imajo zaradi narave svojega posla na razpolago prosta dolgoročna sredstva, ki jih morajo predvsem varno nalagati. Kot so povedali na Ministrstvu za finance, bodo tako zbrana sredstva banke lahko vlagale v stanovanjsko financiranje, ki bo zaradi manjših tveganj in cenejših virov lahko postalo cenovno ugodnejše in tudi dolgoročnejše. Hipotekarna in komunalna obveznica sta lahko izdani samo pod natančno določenimi pogoji iz ZKHO34, ki je prvenstveno usmerjen v varnost imetnikov hipotekarne oziroma komunalne obveznice. Zaradi tega in preprečevanja možnega zavajanja investitorjev zakon prepoveduje uporabo imena hipotekarna ali komunalna oziroma njihovih besednih izpeljank za druge vrednostne papirje. Temeljno načelo zakona je načelo varnosti imetnikov hipotekarnih in komunalnih obveznic. Imetniki te obveznice imajo ob stečaju prednostni položaj pri poplačilu iz tega premoženja.

6.1.2.1 Značilnosti

1. Kritno premoženje je premoženje izdajatelja, ki je vpisano v kritni register in je prednostno namenjeno poplačilu obveznosti iz naslova izdanih hipotekarnih ali komunalnih obveznic. Kritno premoženje hipotekarnih obveznic so terjatve iz naslova hipotekarnih kreditov in sredstva nadomestnega kritnega premoženja35, določena s tem zakonom. Kritno premoženje komunalnih obveznic pa so terjatve iz

34 Pogoji izdajanja hipotekarne in komunalne obveznice bodo natančno predstavljeni v nadaljevanju diplomskega dela. 35 Po 20. členu ZHKO za nadomestno kritno premoženje štejejo sredstva na računih pri Banki Slovenije; naložbe v tržne vrednostne papirje, ki jih je izdala država podpisnica Sporazuma o Evropskem gospodarskem prostoru, njena centralna banka ali Evropska centralna banka (ECB); naložbe v druge dolžniške vrednostne papirje, ki jih je izdala ECB za obnovo in razvoj ali druga banka ter se po merilih ECB, katera so objavljena v statutu, ki ureja Evropski sistem centralnih bank (ESCB), uporabljajo za zavarovanje terjatev v okviru ESCB.

54

naslova kreditov javnega prava in sredstva nadomestnega kritnega premoženja, določena s tem zakonom.

2. Hipotekarni kredit po tem zakonu je tako kredit, dan v skladu s tem zakonom in zavarovan z ustanovitvijo hipoteke ali zemljiškega dolga na stanovanjskih in komercialnih nepremičninah, vendar le, če so te nepremičnine na območju držav podpisnic Sporazuma o Evropskem gospodarskem prostoru in Švice.

3. Kredit osebam javnega prava po tem zakonu pa je kredit, dan državi, lokalni skupnosti ali drugi pravni osebi javnega prava, za katere obveznosti neomejeno jamči država.

Ne glede na zakon, ki ureja potrošniške kredite, lahko kreditojemalec tudi predčasno poplača del ali celotni hipotekarni kredit. V primeru predčasnega poplačila pa mora kreditojemalec plačati provizijo, ki lahko znaša do enega odstotka zneska predčasnega poplačila za vsako polno leto do konca trajanja kreditne pogodbe. Banka Slovenije, ki je sodelovala pri snovanju zakona, je imela pomisleke, ali naj izdaja obveznice samo ena banka ali pa naj bo ta možnost ponujena vsem usposobljenim poslovnim bankam. Končni izid je bila odločitev, da bodo lahko izdajale obveznice vse banke, ki bodo od Banke Slovenije pridobile dodatna ustrezna dovoljenja in izpolnjevale pogoje, ki so predstavljeni v nadaljevanju. Kot je že znano, gre za načelo univerzalnosti, kar pomeni, da sme izdajateljica opravljati tudi druge bančne posle (Zoltar-Bolce 2006,60). Banka mora za pridobitev dovoljenja razpolagati z ustreznimi sistemi za upravljanje s tveganji36, z usposobljenimi kadri, biti tehnično in organizacijsko usposobljena ter imeti s svojimi upniki ustrezno urejena pogodbena razmerja. Izdajatelj mora zagotoviti tudi ločenost tega poslovanja od drugega poslovanja banke. Gre za ločeno vodenje poslovnih knjig in druge dokumentacije. Ta zakon nam daje novo priložnost za razvoj sekundarnega hipotekarnega trga in omogoča bankam nov način dolgoročnega financiranja za odobravanje hipotekarnih kreditov. Pri uvedbi modela hipotekarnega bančništva v Sloveniji bo treba upoštevati številne dejavnike. V nasprotnem primeru se namreč lahko pripeti, da sicer učinkovit model, prenesen v novo okolje, ne uresničuje zastavljenih ciljev. Ključno vprašanje uvedbe hipotekarnega bančništva v Sloveniji se nanaša na učinkovitost modela hipotekarne obveznice za gospodarsko in družbeno okolje. Prav tako je njena vloga zelo pomembna za razvoj kapitalskega trga oziroma trga obveznic, ki je v Sloveniji glede na število obveznic in prometa z njimi razmeroma šibak. Cilj ZHKO je, da bankam omogoči cenovno ugodno refinanciranje hipotekarnih posojil in pridobivanje dolgoročnih virov za financiranje. Hipotekarna obveznica predstavlja vrednostni papir zelo visoke kreditne kvalitete, ki zmanjšuje tveganje bank tako, da se obrestno in likvidnostno tveganje, ki izhaja iz depozitnega financiranja, prenese na investitorje v hipotekarne obveznice. Manjša tveganja omogočajo nižje stroške kreditov in posledično cenejša hipotekarna posojila (Frank 2007 (2), 22).

36 Izdaja hipotekarnih obveznic, kritno premoženje.

55

Zaenkrat banke ne kažejo velikega interesa za vključevanje hipotekarnih obveznic v svojo ponudbo. Prvi razlog, ki ga navajajo poznavalci razmer, je, da imajo banke še precej lastnih finančnih virov, s katerimi zadovoljujejo potrebe po financiranju na slovenskem trgu. Pri tem ni razlik med domačimi in tujimi. Banka mora na poplačila klasičnih posojil čakati več let, včasih tudi dvajset ali trideset; v tem času pa se lahko sreča z likvidnostnimi težavami. Po domače povedano, zmanjka ji denarja, da bi dohajala povpraševanje po novih posojilih. Takrat lahko izda hipotekarne obveznice in pridobi svež kapital. Eden izmed razlogov je verjetno tudi ta, da so hipoteke ponavadi premajhne, da bi se z njimi veliko trgovalo, in niso standardizirane. Naslednji problem je, da za hipoteke ne vemo, kakšno je kreditno tveganje. To pa zato, ker investitorji v hipoteke ne želijo porabiti veliko časa za ocenjevanje kreditne sposobnosti kreditojemalcev. Kljub temu da živi večina Slovencev v nasprotju s prebivalci drugih evropskih držav v lastni nepremičnini, imajo nekatere banke še zmeraj negativen odnos do hipotekarne obveznice in menijo, da je trg kreditov premajhen za izdajo hipotekarnih obveznic. Druge banke imajo pomisleke, ali izdati hipotekarne obveznice samostojno ali v sodelovanju z drugimi partnerji. Večina pa se jih strinja, da je uvedba le-te smiselna zaradi zniževanja stroškov financiranja. Igralci na finančnem trgu poudarjajo še nekaj tehničnih razlogov, da so banke precej zadržane do tovrstnega financiranja. Ti povečujejo tveganje za poslovanje bank, ki bi izdajale hipotekarne obveznice. Eden glavnih razlogov je pomanjkljivo urejena zemljiška knjiga, poleg tega je pri nas premalo ocenjevalcev, ki za potrebe bank ustrezno ocenijo vrednosti nepremičnin, kupljenih s hipotekami. Izdaja takšnih obveznic seveda stane. Stroški izdaje vrednostnih papirjev, s katerimi bi banke pridobile sredstva za kreditiranje, so zelo visoki. Kot že omenjeno, bodo te obveznice smele izdajati le banke, ki bodo od Banke Slovenije pridobile dodatno dovoljenje, če bodo izpolnjevale zakonsko določene pogoje. Slovenska zakonodaja je najbolj naklonjena modelu univerzalnega bančništva, ker ponuja najpreprostejše rešitve, saj bi bilo zaradi majhnosti slovenskega finančne trga neracionalno in drago ustanavljati specializirane hipotekarne banke. Po drugi strani pa naj bi tovrstni model zaradi razpršenosti bančnega sektorja ne bil sposoben zagotoviti visoke cenovne privlačnosti hipotekarni obveznic. Vključevanje vseh poslovnih bank v proces hipotekarnega bančništva bi namreč povzročilo majhne emisije kreditov, ki bi bile slabo likvidne in zelo drage. Ali bo hipotekarno bančništvo v Sloveniji resnično zaživelo tudi v praksi, bomo še videli. Dejstvo pa je, da predstavlja hipotekarno kreditiranje neizkoriščeno tržno nišo za slovenske banke, ki bodo morale še marsikaj postoriti, da bodo zadovoljile udeležence tako primarnega kot sekundarnega hipotekarnega trga. Pri nas je veliko nepremičnin zastavljenih kot jamstvo za kredit. Vendar v tem primeru ne moremo govoriti o hipotekarnem posojilu, saj jih v obliki, kakršne poznajo v tujini, sploh nimamo. Hipotekarno posojilo se pridobi na podlagi vrednosti nepremičnine, ne na podlagi bonitete kreditojemalca in same naložbe. Vseeno pa smo s temi ukrepi pri nas tako korak bližje k ureditvi hipotekarnega bančništva, ki je pomemben za konkurenčni vstop na evropski bančni trg, večina držav Evrope pa je to področje uredila že pred časom (Zoltar-Bolce 2006, 60).

56

7 SKLEP Trg nepremičnin predstavlja v razvitih državah pomemben segment kapitalskega trga, ki deluje na podlagi tržnih principov. Država s svojo podporo spodbuja njegovo delovanje in razvoj predvsem z vidika zagotavljanja varnosti oziroma likvidnosti investicij. Trg nepremičnin v Sloveniji že dalj časa odraža neskladje med ponudbo in povpraševanjem. Slovenski trg kapitala še ne opravlja svoje temeljne funkcije financiranja gospodarstva, saj ni sposoben predvsem mladim, prvim iskalcem zaposlitve omogočiti poti do lastnega stanovanja ali hiše. Dejstvo je, da pri nas ne poznamo hipotekarnega kredita v pravem pomenu besede in z vsemi značilnostmi, ki ga poznajo v drugih državah EU. Osnova za pridobitev hipotekarnega kredita pri nas je kreditna sposobnost kreditojemalca in vpis nepremičnine v zemljiško knjigo. Hipoteka pa služi pri nas le kot ena izmed oblik zavarovanja posojila. Največji problem hipotekarnega bančništva v Sloveniji so visoke obrestne mere hipotekarnih kreditov, neurejene nepremičninske evidence ter dolgotrajni izvršilni postopek. Država je mladim, ki jim je onemogočena pot do lastnega stanovanja, pomoč ponudila v okviru NSVS, ki je ob snovanju pozitivno vplivala na varčevanje prebivalstva, vendar pa varčevalcem ob izteku ni omogočila rešitve stanovanjskega problema. NSVS je k varčevanju vzpodbudila predvsem prebivalstvo z že izoblikovanimi varčevalnimi navadami. Poleg tega pridobljena sredstva večine varčevalcev NSVS niso zadostovala za rešitev stanovanjskega problema. Ta problem naj bi odpravil nov zakon o NSVS po katerem se lahko v shemo vključujejo tisti, ki bodo varčevali izključno za varčevanje stanovanjskega problema. Glede stanovanjskega sklada pa bi bilo dobro, da se le-ta v prihodnje usmeri namesto na vzpodbujanje povpraševanja po stanovanjih na vzpodbujanje ponudbe stanovanj. Kajti povečanje ponudbe stanovanj se kaže v zniževanju tržnih cen stanovanj, to pa bi lahko bila učinkovita pot do izboljšanja bivalnega standarda Slovencev. Hipotekarno bančništvo ni »modna muha«, ampak potreba, kot pravi Mirjana Ribič v svojem članku iz leta 2002. Pojem hipoteka, kot že rečeno, se je pri nas uveljavil predvsem kot oblika zavarovanja kredita. V ZDA in drugih evropskih državah pa je hipotekarno bančništvo namenjeno predvsem financiranju kreditojemalcev, ki si kupujejo stanovanja in gradijo hiše. Glede na učinkovitost reševanja stanovanjske problematike v svetu je torej mogoče sklepati, da bi uvedba pravega hipotekarnega bančništva v Sloveniji omogočala dolgoročno rešitev. S strani države izoblikovana shema je sicer imela dolgoročne pozitivne vplive, sedaj pa je potrebno oblikovati sodobnejše načine reševanja stanovanjskega problema. Država je korak k temu naredila z uvedbo zakona o hipotekarni in komunalni obveznici, saj je model hipotekarne obveznice v Evropi najbolj razširjen in je v zadnjih dveh desetletjih pomagal reševati stanovanjsko problematiko v razvitem svetu. Vendar pa slovenske banke zaenkrat še ne kažejo velikega interesa za vključevanje hipotekarnih obveznic v svojo ponudbo. Sklenem lahko, da je razvoj hipotekarnega bančništva v Sloveniji prava pot k reševanju stanovanjskega problema, k večji likvidnosti bank, razvoju kapitalskega trga ter naklonjenosti domačih investitorjev vlaganju v domače vrednostne papirje. Trg vrednostnih papirjev je v Sloveniji še relativno mlad, obstajajo pa tudi vsebinske in tehnične ovire, ki bankam in potencialnim izdajateljem v začetnem obdobju omogočajo

57

uporabo enostavnejših struktur listinjenja. Dejstvo vsekakor je, da predstavlja hipotekarno bančništvo oziroma kreditiranje neizkoriščeno tržno nišo za slovenske banke, ki bi se morale tega tudi čim prej same zavedati in pomagati k hitrejšemu razvoju le te-ga pri nas.

58

8 POVZETEK V večini držav služi hipotekarno bančništvo nepremičninskemu financiranju (financiranju stanovanjske gradnje in nepremičnin). Hipotekarno bančništvo omogoča dolgoročne in cenovno ugodne kredite. V Sloveniji ne poznamo hipotekarnega kredita v pravem pomenu besede z vsemi značilnostmi, ki jih poznajo v drugih evropskih državah. Hipoteka služi pri nas le kot ena izmed oblik zavarovanja posojila. Zavarovanje kredita z zastavo nepremičnine, torej hipoteke pa omogoča daljše obdobje odplačevanja, kot če je kredit zavarovan pri zavarovalnici. Poznamo več vrst hipotekarnih kreditov, ki jih v širšem smislu delimo na tradicionalne kredite, za katere je značilna fiksna obrestna mera in obročno odplačevanje ter netradicionalne hipotekarne kredite. Katerih sheme odplačevanja so včasih zelo zapletene. V svetu so se uveljavili mnogi modeli hipotekarnega bančništva . tradicionalni model, listinjenje in model hipotekarne obveznice, ki ga poskuša uvesti v sistem hipotekarnega bančništva tudi Slovenija z zakonom o hipotekarni in komunalni obveznici. Glede razvoja hipotekarnega bančništva pri nas pa moramo omeniti mnoge ovire, zaradi katerih smo v primerjavi s finančno razvitimi evropskimi državami po obsegu in različnosti finančnih produktov nepremičninskega financiranja zelo slabo razvita država. Ključne besede: hipoteka, hipotekarni kredit, hipotekarna obveznica, listinjenje, primarni in sekundarni hipotekarni trg.

9 ABSTRACT In most countries hipotecary banking is used for a real-estate financing. This type of banking gives us the option of a longterm credit. Also the price of such credit is very small. We do not have such type of credit in Slovenia that would be the exact definition of mortgage credit. Never the less, our market knows some similar credits. These is a motrgage and the main pourpase of such, is to insuare the credit that we got from the bank. In other words, we put our real-estate as an insurance for paying the certain amount of money that we borrowed in a certain preiode of time. These type of credit makes out time in which we must pay of our credit longer that it would accualy be, if we would insuare the credit by an insurance company. Several types of such credit comes along when dealing with them. The basic separation is on traditional and non-traditional. The whole structure and the way of payments can often be very complex. In addition of hypotekary credit, a lot of types and models of hypotekary banking emarged in the market such as: traditional models and a type of hypotekary bonds. Slovenia is trying to implement the last type in our economy with a help of the law. But in these way lies a lot of obstacles which makes the way very difficult. And that is why we are, if we compare our market to others in Europe, very bad developed in the range and versatility of products that came out when dealing with hypotekary banking. Key words: mortgage, mortgage credit, mortgage bond, securitization, primary add secundary hipotecary market.

59

10 LITERATURA 1. Cirman, Andreja et al. 1999. Poslovanje z nepremičninami. Zapiski predavanj.

Ljubljana: Ekonomska fakulteta. 2. Cimerman A., M. Čak, I. Lavrač, in P. Zakrajšek 2000. Poslovanje z nepremičninami.

Zapiski predavanj. Ljubljana: Ekonomska fakulteta. 3. Davidson, Andrew. 2003. Securization: Structuring and Investment Analysis. Hoboken:

JH. Wiley, cop. 4. Fabozzi, Frank. J., and, Franco, Modgliani. 1992a: Capital Markets: Institututions and

Instruments: Engelwood Cliffs: Prentice - Holl.Inc. 5. Fabozzi, Frank. J., and Franco, Modgliani. 1992b. Mortgage and Mortgage - Backed

Securities Markets. Boston: Harvard Business School Press. 6. Frank, Matjaž. 2007. Razvitost hipotekarnega bančništva doma in po svetu (1). Bančni

vestnik 4: 6-10. 7. Frank, Matjaž. 2007. Razvitost hipotekarnega bančništva doma in po svetu (2). Bančni

vestnik 5: 19-23. 8. Furlani, Amadeja. 1998. Hipoteka kot zavarovanje kredita. Diplomska naloga.

Ljubljana: Ekonomska fakulteta. 9. Glogovšek, Jože. 1999. O finančnih trgih in ekonomski vlogi hipotekarnih bank ter

hipotekarnih obveznic. Bančni vestnik 3: 12-15. 10. Juhart, Miha. 1995. Zavarovanje in utrditev obveznosti. Gospodarski vestnik 57: 91. 11. Kacafura, Vasja. 2005. Hipotekarno bančništvo na osnovi modela hipotekarne

obveznice. Diplomska naloga. Ljubljana : Ekonomska fakulteta. 12. Klapaš, Srečko. 2004. Dilema o hipotekarni obveznici ali banki. Finance 7:12. 13. Križnik, Božena. 2002. Čeri in čari varčevalne sheme. Delo 262: 20. 14. Lambert, Annik. 2002. Session 2. Funding Measures. Warsaw: 3rd Workshop on

Housing Finance in Transition Economies. 15. Lassen, Tim. 2002. Mortgage Banking in Germany and Europe- Specialisation

principle. Bled: Workshop on Housing Finance and Mortgage Banking in Slovenia. 16. Mejač-Krassing, Alenka. 1996. Listinjenje hipotekarnih posojil in premoženja.

Magistrsko delo. Ljubljana:Ekonomska fakulteta. 17. Mejač-Krassing, Alenka. 1997. Listinjenje v ZDA. Bančni vestnik 1: 2-8.

60

18. Moharič, Saša. 2000a. Listinjenje premoženja (1). Bančni vestnik 6: 2-9. 19. Moharič, Saša. 2000b. Listinjenje premoženja (2). Bančni vestnik 7-8: 2-9. 20. Moharič; Saša 2000c. Listinjenje premoženja (3). Bančni vestnika 9: 2-9. 21. More, Matej. 2001. Pomen in možnosti razvoja hipotekarnega bančništva v Sloveniji.

Portorož: 7. strokovno posvetovanje o bančništvu. 22. More, Matej. 2003. Hipotekarne obveznice kot naložbena priložnost zavarovalnic.

Portorož: Slovensko zavarovalno združenje. 23. Petavs, Stane. 2002. Jalovi podvigi stanovanjskih financ. Gospodarski vestnik 3: 51-52. 24. Petrič, Tine. 2004. Bančna eksotika. Gospodarski vestnik 3: 32-33. 25. Polanec, Sašo.2004. Varčevalna šema. Finance 212: 16. 26. Ribič, Mirjana. 2002. Ni modna muha, je potreba. Dnevnik 17 : 19. 27. Roubini, Nouriel. 2007. Temna stran finančne globalizacije. Delo 72: 11. 28. Stignitz, Joseph. 2007. Zgodba o ameriških hišicah iz kart. Finance 205: 16. 29. Stocker, Otmar. 20004. Covered Binds in Europe. Washington D:C: Workshop on

Mortgage Banking in Europe. 30. Urbanija, Anamarija. 2007. Po sledeh zgodbe tedna: kako so postala poceni posojila

tvegana? Delo 6 : 10. 31. Urskov, Erik. 2002. The Danish mortgage banking system- Ideas for Slovenia. Bled:

Workshop on Housing Finance and Mortgage Banking in Slovenia. 32. Zolta -Bolce, Nataša. 2006. Nova zakonodaja: hipotekarno bančništvo. Kapital 389:

60. 33. Zoltar-Bolce, nataša. 2006. Bančna posojila naraščajo. Kapital 39 : 11. 34. Zoltar-Bolce, Nataša. 2006. Kako do stanovanja? Kapital 402: 72.

11 VIRI: 1. Stanovanjski sklad RS. (2007). Poročilo o izvajanju nacionalne stanovanjske

varčevalne sheme v letu 2006. [online]. Stanovanjski sklad RS. Dostopno na:

61

http://www.stanovanjskisklad-rs.si/upload/mo_files/lang_slo/potrdilo120983.pdf [18.1.2008].

2. Stanovanjski sklad RS. (2006). Nacionalna stanovanjska varčevalna shema v letu 2005.

[online]. Stanovanjski sklad RS. Dostopno na: http://www.upravniki.stanovanjskisklad-rs.si/porocilo_o_izvajanju_nsvs_2006.pdf [18.1.2008].

3. Slonep. Nepremičnine.(2008). Zemljiška knjiga. [online]. Slonep. Nepremičnine.

Dostopno na: http://www.slonep.net/subareas.html?view=vodic&direct=41&lev0=1&lev1=7&lang=&lev2=25&lev3=&filt= [9.9.2007]

4. http://miha.ef.uni-lj.si/_dokumenti3plus2/191027/financiranjeininvestiranje_nov.doc

[10.11.200] 5. Mladina. (2006). Slovenija gre gor. [online]. Mladina. Dostpno

na:http://www.mladina.si/tednik/200733/clanek/slo-tema--ursa_marn/ [10.9.2007] 6. Državni zbor. RS. 2006. Zakon o hipotekarni in komunalni obveznici (ZHKO).

Ljubljana: Državni zbor. RS. 7. Državni zbor. RS. 2000. Zakon o nacionalni stanovanjski varčevalni shemi (ZNSVS).

Ljubljana: Državni zbor. RS. 8. Državni zbor. RS. 2006. Zakon o izvršbi in zavarovanju. Uradno prečiščeno besedilo

(ZIZ-UPB4). Ljubljana: Državni zbor. RS.