Handboek Aanschrijven - KCAFHandboek Aanschrijven deel beleidColofon Het Handboek Aanschrijven, deel 1 Beleid, is een uitgave van het Expertisecentrum Aanschrijven, Dienst Milieu en

�Handboek Aanschrijven deel � Beleid

Handboek

AanschrijvenDeel � Beleid

Kader voor actief handhaven

van de woningwet 2007

Handboek Aanschrijven deel � beleid�

Colofon

Het Handboek Aanschrijven, deel 1 Beleid, is een uitgave van het Expertisecentrum Aanschrijven,

Dienst Milieu en Bouwtoezicht Amsterdam ten behoeve van de collega’s in de stadsdelen.

Klankbordgroep stadsdelen: Centrum, Oud Zuid en De Baarsjes

Landelijk klankbord: Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Haarlem

vormgeving: RoVorm bv, Amsterdam

foto’s: Fotobank Intranet Amsterdam

papier: Reviva

druk: Joh Enschedé, Amsterdam

oplage: 250

December 2006

Postbus 922

1000 AX Amsterdam

[email protected]

Dit handboek is opgesteld door de Dienst Milieu en Bouwtoezicht van de gemeente Amsterdam.

Hoewel veel zorg is besteed aan de kwaliteit van de informatie, is het mogelijk dat

informatie is opgenomen die onjuist, onvolledig of verouderd is. Aan de tekst kunnen

geen rechten worden ontleend. De Dienst Milieu en Bouwtoezicht is niet aansprakelijk

voor de gevolgen van het gebruik van de informatie. Het is niet toegestaan deze uitgave

op enigerlei wijze te gebruiken voor commerciële doeleinden.

�Handboek Aanschrijven deel � Beleid

Voorwoord 5Inleiding 7

� Het beheer van de bestaande gebouwenvoorraad ��1.1 De gemeente en de levensduur van gebouwen 111.2 Kwaliteitseisen tijdens de levensduur van gebouwen 11

� Eigenaar en overheid �52.1 Wie is verantwoordelijk? 152.2 Handhaving en bestaande bouw 15

� Amsterdamse stadsdelen, handhaving en aanschrijving �7 3.1 Samenwerking in de Amsterdamse situatie 173.2. Uitgangspunten voor de handhaving van bouwregelgeving in Amsterdam 173.3 Handhavingsbeleid en de praktijk van het aanschrijven 18 3.4 Naar aanschrijvingsbeleid: inleiding op de volgende hoofdstukken 18

4 Wat doen we waar en waarom? ��4.1 Beleidskeuzes 214.2 Passieve aanschrijving (procedure woningklacht) 214.3 Actieve beperkte aanschrijving 224.4 Actieve volledige aanschrijving 234.5 Aanschrijving als achtervang bij stedelijke vernieuwing 254.6 Wat doen we waar en waarom: een voorlopige conclusie 25 5 Hoe doen we het? �95.1 Activiteitentraject 295.2 Voorbereidende fase 31 5.2.1 Organisatorische voorbereiding 31 5.2.2 De beleidsnota 33 5.2.3 Communicatiemiddelen 36 5.3 Preventieve fase 38 5.3.1 Samenwerking met externe partijen en inhuur externen 38 5.3.2 Technische opname 40 5.3.3 Communicatie met eigenaren en andere betrokkenen 425.4 Repressieve fase 43 5.4.1 Juridische kennis en ervaring 43 5.4.2 Procedure handhavingsbesluit 44 5.4.3 Sanctieoplegging 455.5 Eindfase 47 5.5.1 Uitvoering en oplevering werkzaamheden 47 5.5.2 Bestuursdwang 48 5.5.3 Procedurele problemen 49 6 Wat willen we bereiken? 5� 6.1 Beleidsruimte 536.2 Concrete technische keuzemogelijkheden 54 7 Wettelijk kader 597.1 Instrumentarium 597.2 Beleidsregels en beginselen 607.3 Enkele elementen uit het aanschrijfproces nader belicht 61

Bijlagen 65

Inhoud

Kader

Beleid

Wetgeving

Handboek Aanschrijven deel � beleid4

5Handboek Aanschrijven deel � Beleid

Na decennia van stadsvernieuwing staat de woningvoorraad in Amsterdam er goed bij. Toch zijn er hier en daar nog wel problemen met panden. De kwaliteit is slecht, of op termijn worden problemen voorzien. Zeker is dat zonder stelselmatig onderhoud in een oververhitte markt, met maar weinig financiële reserves bij sommige eigenaren, de kans bestaat dat een deel van de inspanningen uit de vorige eeuw teniet wordt gedaan. Een volgende generatie kan met een nieuwe stadsvernieuwingsopgave worden geconfronteerd. Dit handboek biedt u de mogelijkheid om dat te voorkomen.

Het Expertisecentrum Aanschrijven heeft in 2003 het herziene deel 2 Toepassing van het Handboek Aanschrijven uitgebracht. Door veel collega’s, ook uit andere gemeenten, wordt dat handboek gebruikt bij het formuleren van aanschrijvingsgronden en het maken van goede brieven. Op dit moment wordt deel 2 tevens herzien en aangepast aan de komende wetswijzigingen.

Destijds is de belofte gedaan ook een deel te maken over alle beleids- en procesaspecten van het aanschrijven. Nu de Tweede Kamer akkoord is met de voorgestelde wijzigingen van de Woningwet, is de tijd rijp om dit beleidsmatige deel van het handboek af te ronden. Het resultaat ligt nu voor u.

In het beleidsdeel vindt u een keur aan wetenswaardigheden over het aanschrijfproces. Uitgangspunt van de schrijvers is geweest dat het handboek direct toepasbaar is voor de alledaagse praktijk. Daarom vindt u teksten over de bestuurlijke voorbereiding van een aanschrijfproject, het projectplan, de behandeling van alle te nemen stappen bij een aanschrijving, communicatie, juridische aspecten, voorbeelden en nog veel meer.

Ik hoop dat dit handboek u weer een praktische steun in de rug geeft bij het toezicht op de bestaande woningvoorraad en de handhaving van de Woningwet. Iedereen kan nu aanschrijven!

Joke Goedhart,Directeur Dienst Milieu en Bouwtoezicht

Voorwoord



Inleiding

Aanschrijven is een effectief middel waarmee ieder stadsdeel kan onderstrepen dat de handhaving van regels voor bestaande bouw serieus wordt genomen. Het middel heeft er in belangrijke mate toe bijgedragen dat Amsterdam er tegenwoordig relatief goed bij staat. In dit handboek onderschrijft het Expertisecentrum Aanschrijven dat dat zo moet blijven en dat het op een aantal plaatsen nog beter kan. Daar zijn vaak intensievere vormen van handhaving voor nodig. Op zich is aanschrijven niet het doel. Het is een instrument waarmee de kwaliteit van de gebouwenvoorraad in stand kan worden gehouden en zelfs kan worden verbeterd. Bij optimaal gebruik is aanschrijven niet alleen een handhavingsinstrument maar ook een verbeterinstrument. Daartoe is een beleidsmatige inzet in enigerlei vorm onontbeerlijk.

Sommige stadsdelen zijn al jaren vertrouwd met het aanschrijfinstrument en hebben veel bereikt met hun actief aanschrijfbeleid. Het beleidsdeel van het handboek heeft als doel het bevorderen van een optimaal gebruik van het aanschrijfinstrumentarium in alle stadsdelen. Dat doen we door informatie van diverse stadsdelen over hun opgedane ervaringen te bundelen en te verspreiden, zodat iedereen daar zijn voordeel mee kan doen. Ook informatie uit ons landelijk netwerk hebben we verwerkt in dit hand-boek. En vanzelfsprekend is de ervaring van 3,5 jaar Expertisecentrum er in opgenomen.

We gaan ervan uit dat de Woningwet binnen afzienbare tijd na het verschijnen van dit handboek wordt gewijzigd. Daarom anticiperen we in onze teksten - zoveel als op dit moment mogelijk is - op de gewij-zigde Woningwet. Toch zullen we ook teruggrijpen naar de ’oude’ Woningwet, als dat voor een beter begrip wenselijk is. Met een aanschrijving conform artikel 14oud Woningwet gaf het DB te kennen dat wegens strijd met de voorschriften uit het Bouwbesluit noodzakelijke voorzieningen getroffen moesten worden. Degene die als eigenaar tot het treffen van voorzieningen bevoegd was, diende binnen een bepaalde termijn de noodzakelijke maatregelen te nemen. Wie daar geen gevolg aan gaf was in over-treding. Niet omdat zijn gebouw gebreken vertoonde, maar omdat in strijd met artikel 21oud Ww, de verplichting om de aanschrijving uit te voeren niet was nagekomen. In de gewijzigde Woningwet staat in artikel 1b onder meer dat het verboden is een bestaand gebouw in een staat te houden die niet con-form de voorschriften is. Wanneer een toezichthouder dat constateert is er sprake van een overtreding, zodat direct een handhavingsbesluit kan worden uitgevaardigd. De omweg via een aanschrijving is dus niet meer nodig. De tekst van hoofdstuk III Ww wordt helemaal geschrapt. Onder de titel ‘Bijzondere verplichtingen’ is er een veel kortere tekst voor in de plaats gekomen.

Wat verstaan we onder aanschrijven?

Het woord ‘aanschrijven’ komt in de gewijzigde Woningwet niet meer voor. Mag je dan nog wel van ‘aanschrijfbeleid’ spreken? Is het niet beter om uitsluitend een nieuwe terminologie op basis van de nieuwe Woningwet te hanteren? Het antwoord is dat het woord ‘handhavingsbesluit’ in veel gevallen probleemloos het woord ‘aanschrijving’ kan vervangen, maar niet altijd. Dat vraagt enige toelichting.

Aanschrijving is niet alleen een juridische term maar is ook een algemeen gangbare uitdrukking. Vol-gens van Dale betekent het ‘ambtshalve toezenden van een mededeling of een schriftelijk bevel’, maar

Handboek Aanschrijven deel � beleid�

ook ‘het geschreven of gedrukte stuk dat een dergelijke mededeling of bevel inhoudt’. Dus zowel een handeling (het toezenden), als een document, met verplichtende inhoud. Bovendien werd (en wordt) het woord aanschrijving binnen het jargon van het gemeentelijke bouwen woningtoezicht ook in een minder scherp afgebakende betekenis gebruikt, waarbij wordt gedoeld op de aanschrijvingsprocedure of een aanschrijvingsproject. Voorbeeld: ‘doen ze in dit stadsdeel iets aan aanschrijving?’ Aanschrijving komt ook voor in samenstellingen als ‘aanschrijvingsbeleid’ of ‘aanschrijvingsinstrument’. Ook het werk-woord ‘aanschrijven’ is in ambtelijk proza erg bruikbaar.

Het woord ‘handhavingsbesluit’ wordt in dit handboek vanzelfsprekend gebruikt, zeker in de juridische context van de gewijzigde Woningwet en de Awb. Het vervangt ‘aanschrijving’ in de betekenis van ‘do-cument met dwingende inhoud’: de verplichting tot het treffen van voorzieningen om de kwaliteit van het bouwwerk van de geadresseerde op peil te houden of te verbeteren. In deze handleiding hanteren we ‘handhavingsbesluit’ dus in een enge betekenis. Daaronder vallen:• een handhavingsbesluit ingevolge hoofdstuk 5 van de Awb in relatie tot art 1b, 7b of 12 Woningwet, dan wel• een besluit ingevolge artikel 13 Ww voor aanvullende voorzieningen of maatregelen• een besluit ingevolge artikel 1a Ww (zorgplicht).

Handhaving wordt doorgaans opgevat als een overkoepelend begrip: alles wat bijdraagt aan de na-leving van regelgeving. Aanschrijving is een vorm van handhaving, maar met ‘handhaving’ wordt niet automatisch aanschrijvingsbeleid of een aanschrijvingsproject aangeduid. De term ‘handhaving’ is daar-voor te breed. De begrippen handhavingsbesluit, handhaving en handhaven bieden in dit verband niet dezelfde taalkundige mogelijkheden als aanschrijving en aanschrijven. Kortom: wie ten behoeve van BWT-medewerkers een handreiking voor beheer en onderhoud van de bestaande gebouwenvoorraad wil opstellen, zal het woord aanschrijving nog niet kunnen vermijden. Vanwege de leesbaarheid wordt dat hier ook niet geprobeerd. Uitgangspunt is de nieuwe Woningwet. Het woord ‘handhavingsbesluit’ zal gebruikt worden waar het te pas komt. Maar soms geeft aanschrij-ving precies aan wat wordt bedoeld. Overigens hebben we ook het handboek zelf een andere naam gegeven: Handboek Aanschrijven in plaats van Handboek Basiskwaliteit.

De BWT-taken bestaan voor een belangrijk deel uit handhaving van bouwregelgeving. De werkzaamhe-den berusten vooral op wetteksten en voorschriften die terug te vinden zijn in de Woningwet, het Bouw-besluit 2003 en de Amsterdamse Bouwverordening. Daarnaast zijn andere wetten van belang, zoals de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO), de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en de Monumentenwet 1988. Hoewel ook aan weten regelgeving aandacht wordt besteed, ligt het accent van deel 1 op de beleidsmatige aspecten van het actief aanschrijven.


Wie is de doelgroep?

Het Handboek is geschreven voor alle betrokken ambtenaren bij het door BWT uitgevoerde aanschrijf-proces. Aan de beleidsmatige onderbouwing zal gewerkt worden door beleidsmedewerkers, in nauw overleg met zowel politiek verantwoordelijke bestuurders als uitvoerende managers. Procedurele rand-voorwaarden, bezwaar- en beroepsprocedures en diverse valkuilen vragen om juridische capaciteit. Bui-tendienstinspecteurs hebben uiteraard een hoofdrol in de uitvoering, al dan niet onder leiding van een projectleider of coördinator. Ook spelen automatiserings-, administratieve en financiële medewerkers een rol. Verder heeft beleid met betrekking tot de gebouwenvoorraad meestal raakvlakken met weer andere terreinen van gemeentelijke bemoeienis, zodat afstemming noodzakelijk is.

Leeswijzer

De eerste drie hoofdstukken van deel 1 van het handboek vormen het algemene inleidende gedeelte, waarin de kaders van het aanschrijfbeleid worden beschreven. Hoofdstuk 4 tot en met 6 zijn vooral be-doeld voor beleidsmedewerkers en managers. Hierin staat de kern van het handboek: de verschillende vormen van aanschrijfbeleid, de opzet en uitvoering van een actief aanschrijfprogramma, de daarvoor noodzakelijke instrumenten, de organisatie, de procedure en de communicatie. Hoofdstuk 7 is vooral bedoeld voor juristen en inspecteurs. Ter bevordering van de leesbaarheid van de hoofdstukken zijn relevante artikelen, processtappen, voorbeelden en checklists in de bijlagen ondergebracht. Tenslotte is een lijst van gebruikte afkortingen en begrippen opgenomen.

Omdat het handboek het karakter heeft van een naslagwerk, zal soms dezelfde informatie op verschil-lende plekken terug te vinden zijn.

Deel 2 van het handboek (Toepassing) is reeds in uw bezit. Een gewijzigde, geactualiseerde versie is in de maak. Deze wordt binnenkort afzonderlijk uitgebracht.

We hopen met dit handboek weer een nuttige bijdrage te leveren aan het verbeteren van de kwaliteit van de gebouwenvoorraad in Amsterdam. Heeft u vragen of opmerkingen, laat het ons weten.

Expertisecentrum Aanschrijven,

Dienst Milieu en Bouwtoezicht Amsterdam

[email protected]

Handboek Aanschrijven deel � beleid�0

Kader

��Handboek Aanschrijven deel � Beleid

Het beheer van de bestaande

gebouwenvoorraad

�

1.1 De gemeente en de levensduur van gebouwen

Nieuwe gebouwen ontstaan en oude worden afge-broken. Gebouwen hebben een bepaalde levens-duur waarbinnen verschillende fasen kunnen worden onderscheiden. Overgang van de ene fase naar de andere gaat meestal gepaard met gemeentelijke bemoeienis. Dat begint bij het oprichten van een gebouw. Volgens artikel 40 Woningwet is daar een bouwvergunning voor nodig. Wie gaat bouwen moet volgens artikel 40a Ww eerst een bouwaanvraag indienen bij de gemeente of het stadsdeel. Bouw- en Woningtoezicht toetst het bouwplan aan de bouwre-gelgeving en andere relevante voorschriften. Als alles op papier in orde is verleent het DB een vergunning en mag er worden gebouwd. De inspecteurs van BWT houden toezicht op het werk zoals omschreven in de vergunning en de nadere uitvoeringsvoorschriften. Na voltooiing van het gebouw volgt archivering van het bouwdossier. Bouwtekeningen moeten altijd weer kunnen worden geraadpleegd. In de vorm van één of meer nieuwe adressen wordt het gebouw administra-tief toegevoegd aan de gebouwenvoorraad.

Na de oprichting wordt het gebouw in gebruik genomen. Later kan weer een verbouwing volgen, bijvoorbeeld omdat het gebouw een andere functie krijgt. Daar is opnieuw een vergunning voor nodig. De levensduur van een gebouw is niet te voorspellen. Weliswaar is globaal bekend hoe lang allerlei bouw-materialen mee kunnen gaan, maar maatschappelijke factoren zijn doorslaggevend. Het gaat bijvoorbeeld om de waarde die aan een gebouw wordt toege-kend, de geschiktheid voor uiteenlopende functies en de bereidheid om er regelmatig in te investeren voor onderhoud. Uiteindelijk eindigt de levensduur van gebouwen meestal door sloop, maar niet nadat de gemeente een sloopvergunning heeft afgegeven conform de voorschriften uit de gemeentelijke Bouw-verordening. De gemeente controleert de staat en het gebruik van een bouwwerk gedurende de gehele levensduur.

Dit handboek gaat over de periode waarin een gebouw in gebruik is en vooral over de rol die de ge-meente daarbij heeft. Tijdens de gebruiksfase blijven gebouwen ‘bruikbaar’ door een cyclus van periodiek

uitgevoerde onderhoudsmaatregelen. Burgers, bedrij-ven en de overheid beschikken daartoe over verschil-lende middelen en instrumenten, die op een aantal samenhangende spelregels berusten.Zo heeft het DB de bevoegdheid op te treden tegen een eigenaar die onvoldoende zorgt voor het on-derhoud van zijn bezit. Het is immers verboden ‘een bestaand gebouw in een staat te brengen, te laten ko-men of te houden die niet voldoet aan de op de staat van dat gebouw van toepassing zijnde voorschrif-ten….’. (Ww art 1b lid 2). Bij overtreding kan het DB een handhavingsbesluit uitvaardigen. Deze op artikel 100 Ww gebaseerde bevoegdheid, die in het oude ar-tikel 14 Woningwet werd aangeduid als ‘aanschrijven’, is het centrale onderwerp van dit handboek.

1.2 Kwaliteitseisen tijdens de levensduur van gebouwen

Gedurende de levensduur van een gebouw blijven de voorschriften die van kracht waren bij oprichting of bij de laatste verbouwing als maatstaf gelden voor de beoordeling van de bouwtechnische kwaliteit. Het technisch niveau waarop destijds een bouwvergun-ning werd verkregen, het ‘rechtens verkregen niveau’ dat bepalend was voor de kwaliteit van het originele gebouw, mag niet substantieel achteruit gaan. Bouw-werken slijten en daarom zal de eigenaar periodiek de conditie van zijn gebouw moeten controleren en als dat nodig is weer op peil brengen. Regulier onderhoud voorkomt dat het gebouw onder het ori-ginele niveau zakt. Behalve door slijtage veranderen gebouwen ook door gewijzigd gebruik en daarmee samenhangende verbouwing. De gemeente toetst de daarvoor benodigde aanvraag bouwvergunning aan de op dat moment geldende voorschriften. Elke verbouwing leidt dus tot een nieuw en dikwijls hoger liggend ’rechtens verkregen niveau’.

Bestaande bouw omvat gebouwen van zeer uiteen-lopende leeftijd, die onder verschillende regelgeving tot stand zijn gekomen. Per gebouw kan het ‘rechtens verkregen niveau’ dus sterk verschillen. Maar altijd geldt dat gebouwen minimaal in overeenstemming moeten zijn met de voorschriften voor bestaande bouw in het Bouwbesluit 2003, de gemeentelijke

Handboek Aanschrijven deel � beleid��

Bouwverordening en welstandseisen. Het mag niet voorkomen dat het ‘rechtens verkregen niveau’ van een gebouw onder het niveau van de voorschriften voor bestaande bouw in het Bouw-besluit ligt.*) Niet alleen zijn de voorschriften van het Bouwbesluit en de Bouwverordening van toepassing op elk bouwen, maar ook op de staat van elk bestaand bouwwerk. Onderhoud is dus geen vrijblijvende activiteit.

Bestaande bouw brengt voortdurend verplich-tingen met zich mee, zowel voor eigenaren/be-heerders als voor de gemeentelijke overheid die toezicht houdt. Maar wanneer en in welke mate daartoe activiteiten noodzakelijk zijn is niet altijd duidelijk. Verschillende pogingen zijn onderno-men om het cyclische karakter van onderhouds-maatregelen te objectiveren. De AWK, een APK voor woningen, lijkt het als toetssteen niet te halen. De norm voor conditiemeting, een me-thode waarbij de conditie van bouwdelen met een zespuntsschaal kan worden aangeduid, heeft inmiddels als NEN 2767 wel een meer officiële status verkregen.

Hoe de gemeentelijke overheid kwaliteitsnormen moet hanteren, volgt niet altijd rechtstreeks uit de

regelgeving. Er is sprake van een zekere beleids-ruimte. Niet alleen over de vraag wanneer, waar en bij welk kwaliteitsniveau de gemeente in actie moet komen wordt verschillend gedacht. Ook de bouwtechnische kwaliteit die uiteindelijk tot stand moet komen is mede afhankelijk van beleidsma-tig vastgelegde keuzes. Ambities betreffende de samenstelling van de woningvoorraad spelen hier eveneens een rol, maar deze komen in dit hand-boek slechts zijdelings aan de orde. Centraal staat de wijze waarop het stadsdeel het aanschrijven, of ‘het uitvaardigen van handhavingsbesluiten’ beleidsmatig kan inzetten ten behoeve van het bouwtechnisch kwaliteitsniveau van de bestaande bouw.

Natuurlijk willen we niet onvermeld laten dat er andere mogelijkheden dan aanschrijven zijn om de woningvoorraad kwalitatief op peil te houden. Deze eisen echter vaak meer energie en soms ook geld van de overheid. Deze andere middelen worden kort opgesomd in paragraaf 5.2.2. We gaan er in dit handboek vanuit dat het stadsdeel een samenhangende visie heeft op de staat van de voorraad, waarbij het onderwerp van dit hand-boek - het aanschrijven - één van de in te zetten middelen is.

*) In gebouwen met een status van monument kunnen zich uitzonderingen voordoen.



�5Handboek Aanschrijven deel � Beleid

Eigenaar en overheid�

2.1 Wie is verantwoordelijk?

Het onderhoud en het beheer van de meeste gebouwen is primair de verantwoordelijkheid van de eigenaar. Deze is zich daar doorgaans van bewust en beseft dat onderhoud ook in zijn eigen belang is. Hoewel de omstandigheden die rond 1900 tot de Woningwet hebben geleid nauwelijks meer bestaan, kan niet worden gezegd dat elke eigenaar of opdrachtgever de zaken even profes-sioneel regelt. Daarom staat in artikel 100 Wo-ningwet dat B & W (het DB) zorgdragen voor “de bestuursrechtelijke handhaving van het bepaalde bij of krachtens de hoofdstukken I tot en met IV”, waarmee de door de Woningwet vastgelegde bouwregelgeving wordt bedoeld. Er is dus sprake van verschillende verantwoordelijkheden, die ver-ankerd zijn in de Woningwet en verder technisch en juridisch zijn uitgewerkt in de verschillende bouwvoorschriften. Op de achtergrond speelt de Algemene wet bestuursrecht (Awb), waarin het geheel van ‘omgangsvormen’ tussen burger en overheid is geregeld.

In de gewijzigde Woningwet vormt de ver-antwoordelijkheidstoedeling een nadrukkelijk uitgangspunt. Juist in het belang van de veiligheid en de gezondheid van diegenen die in of nabij een bouwwerk verblijven zijn bouwers, eigenaren en beheerders gehouden de regels te respec-teren. Deze voorschriften hebben rechtstreekse werking gekregen.

Omdat het stellen van regels alleen zin heeft als de overheid op een goede manier nagaat of de regels ook worden nageleefd, moeten B & W (het DB) volgens art 100c jaarlijks hun voornemens be-kend maken over de manier waarop het komende jaar uitvoering wordt gegeven aan de handhaving

van de bouwregelgeving. Ook zijn B & W (het DB) verplicht jaarlijks aan de gemeente- of stadsdeel-raad verslag uit te brengen over de uitvoering van de hieruit voortvloeiende handhavingstaken. Het nemen van handhavingsbesluiten na gecon-stateerde overtredingen is een onderdeel van handhaving op het gebied van bestaande bouw en ook dat vraagt dus een beleidsmatige inzet. Het stadsdeel moet aangeven hoe de verantwoor-delijkheden worden ingevuld. Dat kan alleen door systematische aanpak, alleen al omdat het aantal BWT-inspecteurs in verhouding tot de omvang van de gebouwenvoorraad beperkt is.

2.2 Handhaving en bestaande bouw Aandacht voor het toezicht op de bouwtech-nische kwaliteit en het gebruik van bestaande bouw heeft de afgelopen tijd van verschillende kanten een impuls gekregen. Het ministerie van VROM heeft in 2004 een handreiking voor het opstellen van handhavingsbeleid gepubliceerd. De herziening van de Woningwet en verschillende daaraan voorafgaande acties van VROM hebben gemeenten en stadsdelen aangezet om opnieuw na te denken over handhaving van bouwregel-geving. Op basis van een risicoanalyse kan ook aan de handhaving van bestaande bouw een bepaalde prioriteit worden gegeven en daarmee een plaats op de politieke agenda. Overigens zal elke gemeente of stadsdeel, los van welke poli-tieke keuze in handhavingsprogrammering dan ook, onder bepaalde omstandigheden verplicht zijn repressief handhavend op te treden. Dat is in essentie niet anders nu de klassieke aanschrijving als gevolg van wijziging van de Woningwet is verdwenen, maar als ’handhavingsbesluit’ weer in de gemeentelijke toolkit is teruggekeerd.



Amsterdamse stadsdelen,

handhaving en aanschrijving

�

3.1 Samenwerking in de Amsterdamse situatie

De Amsterdamse stadsdelen zijn op grond van de Verordening op de stadsdelen autonoom in het uitoefenen van de BWT-taken. Uitzondering hierop zijn de vaststelling van het beleid voor woningsplitsing, de stedelijke kaders voor wel-stand en de Bouwverordening. Deze drie zaken worden centraal vastgesteld. De Dienst Milieu en Bouwtoezicht voert namens B & W het bouwen woningtoezicht uit over Westpoort en de zoge-naamde grootstedelijke gebieden. Ieder stadsdeel heeft een eigen gebouwenvoorraad met specifie-ke kenmerken en problemen. Ook de bevolkings-samenstelling loopt uiteen. De verschillen tussen Zuidoost, Geuzenveld, Centrum of Zeeburg zijn evident. Iedere organisatie heeft op onderdelen eigen beleid ontwikkeld en levert waar nodig maatwerk.

In de jaren negentig werden de medewerkers van de in die tijd opgeheven Dienst BWT verdeeld over de stadsdelen. Veel van de gespecialiseerde kennis van de dienst is toen versnipperd geraakt. Sommige stadsdelen verkeren daardoor in de positie van ‘kleinere gemeente’, waar het hele scala aan BWT-taken en de ontwikkelingen daarin op de schouders van slechts een beperkt aantal personen rust. Regionale uitwisseling van kennis en ervaring en samenwerking liggen daarom voor de hand. Het Expertisecentrum Aanschrijven wil daar met dit handboek aan bijdragen.

3.2 Uitgangspunten voor de handhaving van bouwregelgeving in Amsterdam

Amsterdam handhaaft al langer dan vandaag. De woningvoorraad staat er goed bij. Maar het kan altijd beter. Medio 2003 is het Stedelijk project Handhaving ingesteld, waarin stadsdelen, diensten en de centrale stad samenwerken. Het project heeft tot doel stadsdelen en diensten te ondersteunen bij het optimaliseren van het kwa-

liteitsniveau van de handhaving. De gezamenlijke aanpak heeft op het terrein van de bouwregel-geving eind 2005 enkele resultaten opgeleverd, die ook voor de handhaving bestaande bouw een vertrekpunt vormen:

1. De Nota Handhavingsbeleid Bouwregelgeving (de nota HB)

Deze gemeenschappelijke visie op handhaving bevat de stedelijke uitgangspunten van het beleid betreffende de handhaving van bouwregelgeving. De nota gaat vooral over het hoe van de hand-having, niet over wat en wanneer. Zowel in de centrale stad als in alle stadsdelen is (of wordt) de nota door B en W of het DB vastgesteld.

2. De Handleiding handhavingsbeleid Bouwregel-geving (de Handleiding)

Op basis van deze stedelijke handreiking zijn de stadsdelen en de centrale stad aan de slag gegaan met de uitwerking van de eigen handha-vingsopgave bouwregelgeving. Via een stappen-plan worden prioriteiten bepaald zodat taken en activiteiten een plaats krijgen in de handhavings-programma’s. Inmiddels zijn sommige stadsdelen al ver gevor-derd met de ontwikkeling van het eigen handha-vingsbeleid bouwregelgeving. Dat impliceert dat handhavingsactiviteiten met betrekking tot de be-staande gebouwenvoorraad zijn benoemd en een plaats hebben gekregen op de prioriteitenlijst.

Het begrip handhaving heeft in bovenvermelde documenten een brede invulling gekregen. Het heeft betrekking op al het overheidshandelen dat bijdraagt aan de naleving van wettelijke voor-schriften. Toegepast op de staat van bestaande bouw in Amsterdam gaat handhaving dan om de keten van activiteiten, die tot doel hebben de gebouwenvoorraad binnen stadsdeel en centrale stad blijvend in overeenstemming met de bouwre-gelgeving te houden. De keten loopt van preven-


tie tot de afwikkeling van sanctiemaatregelen. De hier gepresenteerde beleidskeuzes gaan uit van het inzicht dat tussen de verschillende schakels in deze keten een nauwe samenhang bestaat. Betere handhaving betreft dan ook een breed en samenhangend scala aan activiteiten. Aanschrij-ven is één van die activiteiten, die ergens in het midden ligt van een lijn, die loopt van vrijblijven-de algemene voorlichting naar het consequent en volledig uitvoeren van sanctiemaatregelen.

3.3 Handhavingsbeleid en de praktijk van het aanschrijven

In de nota HB wordt het uitoefenen van toezicht aangeduid als een essentiële schakel in de hand-havingsketen. Op de vaststelling van concrete overtredingen kan verschillend worden gerea-geerd, maar over de staat van gebouwen bevat de nota HB al een belangrijke richtlijn:

“De staat van de woningvoorraad wordt regelma-tig gemonitord of bloksgewijs onderzocht. Tevens wordt gereageerd op (ernstige) klachten van bewoners. In geval van ernstige gebreken wordt aangeschreven tot het treffen van voorzieningen binnen de gestelde termijn op straffe van een dwangsom. Bij directe dreiging van gevaar wordt bestuursdwang (uitvoering van gemeentewege) toegepast met kostenverhaal op de eigenaar/ verantwoordelijke” (nota HB, blz.16)

Sommige stadsdelen zullen bovenstaande aan-beveling beschouwen als de feitelijke gang van zaken. Voor andere geldt dat minder. Per stadsdeel en per buurtdeel is er verschil in de wijze waarop de mogelijkheden van aanschrijving worden benut. Dat hangt samen met specifieke omstandigheden in elk stadsdeel en soms met de aanwezigheid van een eigen, al langer bestaand beleidskader. Deze verschillen zijn ook terug te vinden in het handhavingsprogramma van ieder stadsdeel op grond van het eigen handhavingsbeleid. Er is, ondanks verandering onder invloed van accent-verschuivingen in de wetgeving, dikwijls sprake van continuïteit in de aanpak. Dan blijkt dat de praktijk van het aanschrijven enkele ‘best prac-tices’ heeft opgeleverd, waaraan stadsdelen die minder gebruik maakten van het aanschrijfinstru-mentarium zich ook onder de huidige wetgeving zouden kunnen spiegelen. In 4.0 en 6.2 wordt daar nader op ingegaan.

3.4 Naar aanschrijvingsbeleid; inleiding op de volgende hoofdstukken

Ieder stadsdeel heeft zich met behulp van de Handleiding en op grond van kennis van de eigen gebouwenvoorraad opnieuw een beeld moe-ten vormen van de eigen handhavingsopgave. Periodiek zal men zich bijvoorbeeld moeten afvragen of de onderhoudsproductie gelijke tred houdt met de onvermijdelijke achteruitgang in kwaliteit. Alleen door systematisch toezicht wordt dat duidelijk. Hoewel autonome ontwikkelingen het investeringsniveau op veel plaatsen op peil houden, is de les van stadsvernieuwing dat zwak toezicht op den duur tot forse onderhoudsach-terstand leidt. Omdat voorkomen beter is dan genezen moet er dus iets worden ondernomen. De vraag is dan over welke beleidsruimte het stadsdeel beschikt en welke activiteiten waar ont-plooid zullen worden. Voor bepaalde straten kun je besluiten tot een programma actieve aanschrij-ving. In een ander buurtdeel wordt volstaan met de afhandeling van woningklachten. Ook andere activiteiten zijn mogelijk. Al deze plannen krijgen een plaats in het door het DB goedgekeurde handhavingsprogramma. Daarbij komen verschil-lende beleidskeuzes aan de orde als antwoord op onderstaande vragen:

Wat doen we waar en waarom?Op grond van welke overwegingen kies je op de ene plaats voor een bepaalde vorm van actieve aanpak en op de andere voor een andere vorm. Keuzes kunnen voortkomen uit vastgestelde prio-riteiten in het kader van handhavingsbeleid. Maar een bepaalde werkwijze kan ook voortvloeien uit doelstellingen binnen een al langer bestaande visie op de woningvoorraad van een stadsdeel. De keuzemogelijkheden laten zich, toegepast op de specifieke condities in een stadsdeel, vertalen in variaties in concreet aanschrijfbeleid. De vier meest voorkomende situaties waarin het aan-schrijfmiddel wordt gebruikt worden beschreven in hoofdstuk 4. Ze vormen de kapstok voor latere behandeling van detailaspecten.

Hoe doen we het? Welke werkwijze volgen we?Binnen de marges van het stedelijk handhavings-beleid kunnen de voorbereiding en de uitvoering van het eenmaal gekozen aanschrijftraject op verschillende wijzen georganiseerd worden. Be-paalde aspecten van het proces spelen per type aanschrijfproces een andere rol. Binnen het aan-


schrijfbeleid in engere zin kan ook de uitvoering van achtereenvolgende procedurestappen weer op verschillende wijze worden vorm gegeven. Al deze aspecten komen aan de orde in hoofdstuk 5.

Wat willen we bereiken?Dat is een vraag die zich beleidsmatig op twee niveaus laat beantwoorden. De vraag kan naar brede achterliggende doelstellingen verwijzen en lijkt dan veel op bovenvermelde ‘waarom’-vraag. Maar in hoofdstuk 6 van dit handboek gaat het over het vereiste kwaliteitsniveau als resultaat van de uitvoering van werkzaamheden. Binnen de praktijk van het aanschrijven is dat geen vanzelfsprekende zaak. De best mogelijke kwaliteit bereik je door de beleidsruimte binnen de regelgeving optimaal te benutten. In hoofd-stuk 6 worden de keuzemogelijkheden op dit punt gepresenteerd en toegelicht.

Juridische achtergrond en bijlagenTot slot wordt in hoofdstuk 7 het wettelijk kader geschetst. Van belang is te weten hoe aanschrijving op grond van de gewijzigde Wo-ningwet plaatsvindt en met welke beleidsregels en beginselen we rekening dienen te houden. Verder komen enkele specifieke elementen van de handhavingsprocedure aan de orde. In de bijlagen is onder meer een stapsgewijs overzicht van het aanschrijfproces weergegeven en zijn voorbeeld-brieven en checklists opgenomen.


Beleid


Wat doen we waar en waarom? 4

4.1 Beleidskeuzes

In hoofdstuk 3.3 werd een afspraak uit de Am-sterdamse nota Handhavingsbeleid Bouwregelge-ving geciteerd. De staat van de woningvoorraad wordt regelmatig onderzocht. Op klachten wordt altijd gereageerd. Op ernstige gebreken volgt een handhavingsbesluit. Deze intenties kunnen verschillend worden ingevuld. De toezicht- en sanctiebevoegdheden waarmee de gemeente de vanuit de Woningwet gestelde basiskwaliteit van gebouwen en bouwwerken handhaaft dienen doelmatig, ‘met beleid’ te worden gehanteerd. Dat gebeurt ook. Alleen al vanwege capaciteits-beperkingen kan het ook niet anders, ook al is dat niet altijd formeel bestuurlijk vastgelegd. In de handhavingsprogramma’s van alle stadsdelen zijn (of worden) activiteiten betreffende onderhoud en beheer van de woningvoorraad opgenomen. Daarbij gaat het om allerlei soorten projecten. Ook aan niet-woongebouwen wordt soms aan-dacht besteed. Projecten binnen deze program-ma’s lopen vaak al langer, hebben verschillende doelstellingen en vergen een verschillende inzet van capaciteit en middelen. Aanschrijving staat vaak centraal, vormt een belangrijk aspect of is de stok achter de deur. In de vier hieronder beschre-ven situaties speelt aanschrijving een hoofdrol, maar is de context verschillend. Het zijn vier ‘aanschrijfvarianten‘ die zich in de Amsterdamse praktijk voordoen. De daarbij gemaakte beleids-keuzes zijn het onderwerp van het voorliggende hoofdstuk.

Beleidskeuzes betreffende aanschrijving zijn mogelijk omdat de wetgeving aan het DB de nodige beleidsruimte heeft gelaten. Die ruimte heeft betrekking op keuzes rond de intensiteit en vormgeving van aanschrijfprojecten en op de aanwijzing van gebieden. Ook voor wat betreft het kwaliteitsniveau valt er iets te kiezen, waar-bij de voorschriften voor bestaande bouw en nieuwbouw in het Bouwbesluit altijd de onder- en bovengrens vormen. Uiteindelijk zijn al deze keu-zes, die zich in principe uitstrekken over de gehele gebouwenvoorraad van ieder stadsdeel, gericht op het vasthouden en zo mogelijk verbeteren van

de bouwtechnische kwaliteit. Het aanschrijfinstru-ment is een middel dat, al dan niet bewust uitge-sproken, bijdraagt aan bredere politiek vastgestel-de doelstellingen, bijvoorbeeld volkshuisvesting, leefbaarheid of het voorkomen van gettovorming. Het is een antwoord op verwaarlozing van delen van het gebouwenbestand waardoor zich op zeker moment ongewenste ontwikkelingen voor kunnen doen. Regelmatige inspectie brengt aan het licht waar en waarom initiatieven die met aanschrijving gepaard kunnen gaan noodzakelijk zijn.

4.2 Passieve aanschrijving (procedure woning-klacht)

We spreken van passieve aanschrijving in de vol-gende situatie:Een huurder heeft een klacht over gebreken of het onderhoud van zijn woning en vindt daarvoor geen gehoor bij de huiseigenaar. Hij schakelt bouwen woningtoezicht in. Ook de oplettende burger die een bouwkundig gebrek signaleert kan aan de bel trekken. Nadat een BWT-inspecteur ter plaatse geconstateerd heeft dat de klacht terecht is, kan er reden zijn een handhavingprocedure te starten. Als BWT de initiatiefnemer is van onder-zoek en verdergaande maatregelen, spreken we van actieve aanschrijving.

Bouwtechnisch kwaliteitsverschil per buurt en capaciteitsbeperkingen bij BWT leiden er meestal toe dat stadsdelen hun gebied verdelen in actieve gebieden, waar zich verbeterprojecten afspelen en niet-actieve gebieden, waar alleen op klachten wordt gereageerd. Maar woningklachten kun-nen zich overal voordoen. Aantallen klachten zijn moeilijk te plannen, hoewel er toch een zekere regelmaat in zal zijn. Per gebied kunnen grote verschillen bestaan. Toch verdient het aanbeve-ling om passieve aanschrijving als vast onderdeel op te nemen binnen het handhavingsprogramma. Het afhandelen van woningklachten op zich is geen kwestie van beleidskeuze. Een klacht is een verzoek om handhaving. Als blijkt dat er sprake is van een overtreding, geldt een beginselplicht tot handhaving.


Standaardformulering van de ABRS: “Gelet op het algemeen belang dat gediend is met handhaving, zal in geval van overtreding van een wettelijk voorschrift het bestuursorgaan dat bevoegd is om met bestuursdwang of een last onder dwangsom op te treden, in de regel van deze bevoegdheid gebruik moeten maken. Slechts onder bijzondere omstandigheden mag van een bestuursorgaan worden gevergd dit niet te doen. Dit kan zich voordoen indien concreet uitzicht op legalisering bestaat. Voorts kan hand-havend optreden zodanig onevenredig zijn in verhouding tot de daarmee te dienen belangen dat van optreden in die concrete situatie behoort te worden afgezien”

Wel vraagt de wijze van afhandeling een nadere beleidskeuze:• Op woningklachten kun je op uiteenlopende

wijze reageren. Van belang is dat het stads-deel een uniforme handelwijze hanteert, bijvoorbeeld door een vast protocol te volgen. Daartoe behoren (digitale) klachtenformulie-ren, voldoende telefonische bereikbaarheid, publieksfolders over rechten en plichten van huurders en verhuurders en een goede admi-nistratieve registratie, ook als de zaak met een enkel telefoontje naar de eigenaar kan worden afgedaan

• Als werkelijk een handhavingsbesluit moet worden genomen is het de vraag welke punten je daarin meeneemt. Het stadsdeel kan zich be-perken tot een enkele voorziening, waarmee de klacht wordt verholpen. Vaak blijkt er meer aan de hand te zijn en is er aanleiding om het hele pand op te nemen. Hoever ga je? Weliswaar is artikel 25 Ww (de 3-jaars-termijn) vervallen, maar toch zul je moeten voorkomen dat al te frequent voor hetzelfde adres een handhavings-besluit wordt genomen

• De constatering van een enkel gebrek na een klacht is voor sommige stadsdelen aanleiding de eigenaar een ‘rapportbrief’ te sturen met de aankondiging dat als het gebrek niet wordt verholpen een volledige opname wordt gedaan en het stadsdeel een beginselplicht tot handha-ving heeft voor alle geconstateerde overtredin-gen

• Als sprake is van gevaar of ernstige hinder moet je altijd snel en adequaat reageren. Sommige klachten betreffen situaties waar het ‘vijf voor twaalf’ is. Maar ongeplande opnames en daar-uit voortvloeiende werkzaamheden kunnen ten koste gaan van capaciteit die voor planmatige

aanpak beschikbaar is. De kunst is om de capa-citeit voor klachtafhandeling beperkt te houden zonder afbreuk te doen aan de kwaliteit.

4.3 Actieve beperkte aanschrijving

Als een inspecteur ergens strijd met de bouwre-gelgeving vaststelt, moet hij in actie komen. Wan-neer en waar je tot actie moet overgaan is een kwestie van eigen oordeelsvorming, maar ook van het volgen van in beleid vastgestelde richtlijnen. Door systematische en projectmatige aanpak kun-nen middelen en capaciteit doelgericht worden ingezet. Gebreken komen vaak niet alleen. Soms kun je minder urgente zaken beter bewaren totdat een pand volledig wordt opgenomen in het kader van projectmatige actieve aanschrijving. Naarmate grotere aantallen woningen in dezelfde periode tot stand zijn gekomen zullen bepaalde (ouderdoms)gebreken zich vaker gelijktijdig voor-doen. Het is voorspelbaar dat de voorziening die op het ene adres moet worden getroffen ook op alle andere adressen binnen hetzelfde gebouwty-pe noodzakelijk zal zijn. Op zeker moment kan uit onderzoek blijken dat bepaalde gebreken zich zo frequent voordoen dat aan systematische aanpak moet worden gedacht. Professionele verhuurders, zoals corporaties, maken daartoe meerjarige onderhoudsplanningen. Kleinere particuliere ver-huurders zijn vaak minder systematisch of verto-nen uitstelgedrag. Actieve beperkte aanschrijving kan dan onderdeel worden van een door BWT te entameren herstelproject, waarbij eigenaren alle te nemen stappen rond een beperkt aantal voorzieningen krijgen voorgeschoteld. Wanneer de geëiste maatregel niet rechtstreeks voortkomt uit strijd met het Bouwbesluit is het nodig het project door vastgesteld beleid te onderbouwen.

Een voorbeeld van een actief beperkt aanschrijf-project is de aanpak van een veel voorkomend gebrek bij panden uit de periode ’20 –’40, waar de meeste veranda-randbalken verroest blijken te zijn. Een ander voorbeeld is de systematische controle op energie-installaties in samenwerking met mensen van het energiebedrijf. Ook de inhaalslag gebruiksvergunningen en het voor-schrijven van maatregelen met betrekking tot de controle op hemelwaterafvoer van platte daken van bedrijfsgebouwen illustreren de actieve be-perkte aanschrijving. Een voorbeeld waarbij ook de kwaliteit van de uitvoering beleidsmatig wordt benadrukt is de collectieve aanpak van slecht onderhouden platte daken, waaraan tevens de verplichting tot thermische isolatie wordt gekop-peld.


De keuze om slechts één of een beperkt aantal voorzieningen te eisen kan ook samenhangen met de geschatte resterende levensduur van oudere panden. In de periode van de stadsvernieuwing werden panden waarvan verwacht werd dat ze binnen tien jaar òf gesloopt zouden worden òf een hoogniveau renovatie zouden ondergaan, beperkt aangeschreven. De veronderstelde resterende levensduur beperkte de ‘lonendheid’ van noodzakelijke investeringen, zodat alleen de meest noodzakelijke voorzieningen werden ge-eist. Ook beperkte de twijfelachtige kwaliteit van funderingen vaak de mogelijkheden om alle denk-bare voorzieningen te eisen. Als er een gevaarlijke situatie is, moet je natuurlijk wel optreden.

Tegenwoordig is een redelijke verhouding tussen kosten en opbrengsten minder problematisch. Dat houdt verband met de woningmarktsituatie in Amsterdam, het splitsingsbeleid en het feit dat achterstallig onderhoud niet in de berekening wordt meegenomen. Zo kan collectieve aanpak van funderingsvernieuwing op actieve beperkte aanschrijving gebaseerd worden. Het gaat dan om een operatie voor panden die op zich redelijk worden onderhouden, maar waarbij de levensduur alleen kan worden gewaarborgd als een ingrijpen-de constructieve maatregel wordt getroffen. De (urgente) noodzaak van deze maatregel vraagt, als een handhavingsbesluit aan de orde is, overigens om een zorgvuldige motivering. Een vermelding als: ’er is sprake van funderingscode IV‘ is niet voldoende. Per pand moet je, onder verwijzing naar het rapportnummer van het betreffende funderingsonderzoek, aangegeven dat sprake is van ‘zodanige ongelijkmatige vervorming dat de constructieve veiligheid niet langer is gewaar-borgd’ (bijv. strijd met art 2.5 Bouwbesluit, zie deel 2 Toepassing).

In de hier beschreven situaties gaat het telkens om een overzichtelijk, meestal themagericht project, waarbij één of een beperkt aantal voor-zieningen aan meerdere panden moeten worden getroffen. Collectieve uitvoering kan de kosten drukken zodat coördinatie via inschakeling van een projectleider voor de hand ligt. Deze kan ook zorgen voor eventueel noodzakelijke flankerende voorzieningen, zoals bemiddeling bij uitplaatsing of verstrekken van informatie over een financie-ringsarrangement. Aan alles moet vooraf gedacht worden om op zeker moment de vaart in het proces te kunnen houden en de voordelen van een collectieve aanpak niet te laten frustreren door dwarsliggers. Door goede communicatie kan worden bereikt dat binnen een beperkt actief aan-schrijfproject het werkelijke aantal handhavingsbe-

sluiten uiteindelijk heel beperkt is. Afhankelijk van aard en omvang van een dergelijk project zullen er meer of minder voorbereidende maatregelen aan te pas komen. De vooral technische gegevens die bepaalde maatregelen noodzakelijk maken kunnen verwerkt worden in een beleidsnotitie. Zeker moeten ze een rol spelen in de informa-tievoorziening aan de betrokken eigenaren en huurders.

Collectieve uitvoering kan soms ook een voor-waarde zijn voor een geslaagde aanpak. Funde-ringsherstel is bijvoorbeeld in veel gevallen alleen zinvol als alle eigenaren van een bouwkundige eenheid meedoen. In de gemeente Haarlem wordt subsidie verleend voor funderingsherstel van panden op houten palen waar bacteriële aantasting (palenpest) is geconstateerd, op voorwaarde dat het herstel per bouwkundige eenheid wordt uitgevoerd. Het gaat daarbij om panden waarbij in de komende 25 jaar onder-linge zettingsverschillen zijn te verwachten die tot onaanvaardbare schade aan het casco zullen leiden. De gemeente is opdrachtgever van het funderingsonderzoek en betaalt de kosten. Als minstens 50% van de eigenaren bereid is mee te werken, probeert de gemeente de andere eigena-ren over de streep te trekken. Wie blijft weigeren, wordt aangeschreven. Daarbij wordt als argument gebruikt dat het belang voor de volkshuisves-ting en het belang van omwonenden en andere eigenaren zwaarder wegen dan het belang van de individuele eigenaar. De subsidie wordt in twee delen uitbetaald. Het eerste deel als de fundering is hersteld; het restant als de gebreken aan het casco (op aanschrijfniveau) zijn verholpen. Voor dat laatste krijgt de eigenaar drie jaar de tijd. Als de cascogebreken dan nog niet verholpen zijn, vervalt de aanspraak en wordt de eigenaar aange-schreven. Zo nodig wordt het (funderings)herstel van gemeentewege uitgevoerd.

4.4 Actieve volledige aanschrijving

Actieve volledige aanschrijving is een door het bouw-en woningtoezicht uit te voeren werkwijze waarmee op systematische wijze, gebiedsge-richt, meerdere panden worden gecontroleerd op alle gebreken en achterstallig onderhoud en de eigenaren zonodig worden aangeschreven. Actieve aanschrijving is een proces, dat meer omvat dan het uitvaardigen van handhavingsbe-sluiten. De ervaringen in verschillende stadsdelen hebben aangetoond dat aanschrijfprojecten, na het ‘subsidietijdperk’, een effectief middel zijn om de bouwtechnische kwaliteit van de woningvoor-


raad op peil te houden en zelfs te verbeteren. Het betreft bij uitstek een beheerstaak: vroeger als antwoord op de bevindingen ‘na onderzoek van de staat van de volkshuisvesting’, tegenwoordig een manier om te voldoen aan de in artikel 100 breder geformuleerde zorgplicht voor bestuurs-rechtelijke handhaving.

Er kunnen verschillende redenen zijn om met actieve aanschrijving te beginnen. Regulier toe-zicht kan bijvoorbeeld het inzicht opleveren dat bepaalde delen van de voorraad onvoldoende worden onderhouden. Een betrouwbaar en periodiek vernieuwd overzicht over de samenstel-ling en de kwaliteit van de gebouwenvoorraad vergemakkelijkt de gebiedsselectie. De bij de in-specteurs aanwezige lokale kennis dient ten volle te worden benut. Beleidskeuzes voor wat betreft gebiedskeuzes vragen altijd om een degelijke onderbouwing.

Ook andere, meer administratieve gegevens kun-nen een rol spelen. Daarom moeten deze gemak-kelijk kunnen worden geraadpleegd. Actieve aan-schrijving is mogelijk in uiteenlopende gebieden, maar de ene buurt levert meer problemen op dan de andere. De staat van onderhoud van panden, de kwaliteit van funderingen, huurniveaus, soort eigenaar en wel of geen bedrijfsruimtes, het zijn allemaal factoren die een rol spelen en voor complicaties kunnen zorgen. Door de hierover beschikbare informatie in het beleid te betrekken kun je een op maat gesneden aanpak realiseren.

Naast de keuze voor een bepaald gebied wordt het op te stellen programma in belangrijke mate bepaald door de beschikbare capaciteit. De voorbereiding en uitvoering van actieve aanschrij-ving vragen om projectmatige aanpak. Stappen, organisatie, planning etcetera moeten zowel met alle ambtelijk betrokkenen als met externe partijen worden afgestemd en beleidsmatig wor-den vastgelegd. De voorgestelde beleidskeuzes moeten door het bestuur worden goedgekeurd. Goede voorlichting en communicatie zijn es-sentieel, zowel intern als met de buitenwereld. Capaciteitsbeperkingen leiden er toe dat dikwijls externe bouwbureaus bij actieve aanschrijfprojec-ten worden betrokken.

Door actieve aanschrijving toe te passen in een meerjarenprogrammering ontstaat een cyclus waardoor, beginnend bij het slechtste deel van de voorraad, uiteindelijk ieder bouwblok bin-nen de gebouwenvoorraad van het stadsdeel een keer aan de beurt komt. De staat van ieder pand dat daartoe aanleiding geeft wordt (weer) in overeenstemming gebracht met het beleids-

matig gewenste kwaliteitsniveau. Juist door een meerjaarlijkse aanpak raakt het stadsdeel steeds meer bedreven in de uitvoering van aanschrijf-projecten en ontstaat ook bij de locale eigenaren een vorm van gewenning. Beide partijen zijn op zeker moment vertrouwd met het klappen van de zweep. Actieve aanschrijving is een arbeidsin-tensief proces. Door het opbouwen van routine bereik je dat toch voldoende capaciteit overblijft voor andere BWT-taken.

Inmiddels zijn positieve ervaringen opgedaan om via aanvullend preventief beleid eigenaren te simuleren om zelf voor voldoende onderhoud te zorgen. Zo is het bijvoorbeeld denkbaar dat eigenaren naar aanleiding van bevindingen uit een kwaliteitskaart zelf aan de slag gaan nadat het stadsdeel eerst aanbiedt een opname te laten doen via een bouwbureau. Dit bureau kan ook bemiddelen bij de aannemerskeuze en prijson-derhandelingen voeren. De opname stelt de eigenaar in staat precies die dingen te doen die het pand weer in overeenstemming brengen met de bouwregelgeving. De uitvoeringstermijn wordt ruim genomen. Pas aan het eind van een periode van bijvoorbeeld een jaar begint het stadsdeel zonodig aan een aanschrijftraject.

Actieve aanschrijving biedt ook de mogelijk-heid om tot woningverbetering te komen. Dat wordt bereikt door beleidsmatig voor een aantal voorzieningen het vereiste kwaliteitsniveau (tot maximaal Bouwbesluit-nieuwbouweisen) vast te leggen en daar consequent in handhavingsbe-sluiten naar te verwijzen. Daarnaast moet je per geval motiveren waarom de voorzieningen nood-zakelijk worden geacht.

In feite is een actief aanschrijfproject een hand-reiking aan elke in het project betrokken eige-naar. Deze wordt immers op weg geholpen om precies die maatregelen te nemen, waarmee zijn pand weer geheel in overeenstemming met de bouwregelgeving wordt gebracht, zijn waarde behoudt of zelfs in marktwaarde toeneemt. Het is een stimulans voor goedwillende eigenaren als men weet dat achterblijvers door de gemeente bij de les worden gehouden. Door het overleg met eigenaren wordt duidelijk wie op basis van de voorzieningenlijst aan de slag gaat en wie niet. Het gehele traject heeft aanvankelijk dus een preventief karakter. Al naar gelang een eigenaar onvoldoende meewerkt worden meer repressieve middelen ingezet. In die zin is actieve aanschrij-ving dus meer dan een procedure voor het uit-vaardigen van handhavingsbesluiten. We zien dat in de meeste stadsdelen op het niet uitvoeren van een handhavingsbesluit een sanctie volgt, waarbij


bestuursdwang in de vorm van uitvoering van ge-meentewege steeds meer wordt vervangen door het opleggen van een dwangsom. Belangrijk is dat wie A zegt, ook bereid is om B uit te voeren. De ervaring leert dat daar een signaal van uitgaat naar de eigenaren, dat mede bepalend is voor het succes van aanschrijfprojecten.

4.5 Aanschrijving als achtervang bij stedelijke vernieuwing

Dankzij aantrekkelijke subsidiemogelijkheden konden stadsdelen vòòr 2000 met veel ambitie omvangrijke projecten voor onderhoud en wo-ningverbetering uitvoeren. In de vorm van meer-jarenprogramma’s werden zowel corporaties als particuliere eigenaren met het nodige elan verleid tot aanzienlijke investeringen in een overwegend vooroorlogs woningbestand. Door inschakeling van bouwbureaus konden soms per pand renova-tieplannen worden ontwikkeld, waarover met de eigenaar overleg werd gevoerd. Soms werd de woningindeling gewijzigd, woningen samenge-voegd of funderingen hersteld.

Deze aanpak werd aan het einde van het stads-vernieuwingstijdperk op sommige plaatsen voortgezet onder de vlag van Stedelijke Vernieu-wing. Vanuit de daartoe ontwikkelde regelingen bleven subsidiegelden beschikbaar, hoewel die in deze fase meer gericht werden op de openbare ruimte, winkelbedrijvigheid en vernieuwing van buurtvoorzieningen. Als eigenaren niet gevoelig bleken te zijn voor gemeentelijke en stadsdeelsti-muleringsmaatregelen werd het aanschrijfmiddel als achtervang gehanteerd. Met deze ‘ultieme remedie’ kon men ook voor aanschrijfpanden goede resultaten behalen. Niet alleen voldeden zulke panden na uitvoering weer aan de eisen van Bouwbesluit- bestaand, maar konden ook beleidsmatig vastgelegde verbeteringen voor een deel in de aanschrijvingen worden meegenomen. In beroepszaken bleven deze verbetervoorzie-ningen overeind, zodat geen al te groot contrast ontstond met de resultaten bij vrijwillige mede-werking.

In verschillende stadsdelen verwachtte men meer op het aanschrijfmiddel te moeten leunen naar-mate subsidiemogelijkheden uitgeput raakten. Die verwachting is niet uitgekomen. De zichtbaar goede resultaten van eerdere fasen van aanpak brachten veel eigenaren er toe op dezelfde wijze mee te werken als tijdens de subsidieperiode. Uiteraard hebben mogelijkheden tot splitsing en verkoop aan deze houding bijgedragen*. Als splitsen van particuliere panden als gevolg van

contingentsbeperkingen stagneert, betekent het vooruitzicht op sterk verbeterde huuropbrengs-ten eveneens een nieuwe impuls voor het doen van investeringen. Dat stadsdelen veel aandacht besteden aan de openbare ruimte en aldus onder-strepen de kwaliteit van de woonomgeving en de leefbaarheid belangrijk te vinden, draagt ook bij aan een gunstig investeringsklimaat voor onder-houd en beheer van gebouwen.

Bij beleid dat is gericht op onderhoud en verbe-tering van panden in het kader van een stedelijke vernieuwingsproject zal in de concrete uitwerking vooral de visie op het betreffende gebied moeten doorklinken. Het beleid zal een wervend karak-ter moeten hebben, zodat betrokken partijen enthousiast raken en bereid zijn te participeren in het geheel. Anders dan bij actieve aanschrijving, waar het accent meer ligt op de bouwregelgeving en de handhavende rol van de overheid, ligt de nadruk hier op vrijwillige participatie op grond van betrokkenheid bij de kwaliteit van een gebied. De ambities zijn niet gering. Flankerende maatrege-len en soms nog enige subsidie moeten deelname aantrekkelijk maken. Aanschrijving lijkt dan een vervelende maatregel, die aan het eind uit de kast wordt gehaald als de boodschap toch niet is over-gekomen. Wie niet horen wil, moet voelen.

4.6 Wat doen we waar en waarom: een voorlopige conclusie

De procedure woningklacht en de actieve beperk-te aanschrijving zijn vanzelfsprekende antwoorden van bouwen woningtoezicht op situaties die om handhavend optreden vragen. Het zijn minimum-varianten voor invulling van de rol van het stads-deel op het terrein van beheer en onderhoud van de gebouwde omgeving, die niettemin enige beleidsmatige onderbouwing vragen. Er wordt voldaan aan een wettelijke verplichting waaraan, afgestemd op specifieke gebieds- en eigendoms-kenmerken en rekening houdend met de moge-lijkheden van de eigen organisatie, op eigen wijze uitvoering wordt gegeven. De noodzaak om tot aanpak over te gaan berust primair op strijd met de bouwvoorschriften. Handhavingsbeleid onder-streept nog eens dat het ook werkelijk gebeurt. Bij actieve volledige aanschrijving en aanschrijving als achtervang bij stedelijke vernieuwing gaat het meestal om meeromvattende meerjarige projec-ten, waar bepaalde beleidskeuzes aan ten grond-slag liggen. De aanpak op zich, de gebiedsselec-tie en verschillende uitvoeringsaspecten moeten bestuurlijk worden verantwoord. Vaak speelt een bredere, verder wegliggende doelstelling op

*) Informatie over splitsen vind je op www.wonen.amsterdam.nl

(zie o.a factsheet Splitsen)


de achtergrond. Wat je doet, waar, waarom en hoe, heeft goede redenen. De basis ligt in een beoordeling van de bouwtechnische staat van delen van de gebouwenvoorraad en ontwikkelin-gen die daarbinnen gesignaleerd kunnen worden. Deze uitgangssituatie bepaalt het verschil in de wijze waarop het aanschrijfinstrument kan worden ingezet en een rol speelt binnen een project. Hoe beter de uitgangssituatie is onderzocht, des te meer draagvlak een project verkrijgt en des te succesvoller het kan worden uitgevoerd. Een buurt in opkomst, waar een autonome ontwikkeling ten goede kan worden vastgesteld heeft behoefte aan ondersteuning en versterking van de positieve elementen in die ontwikkeling. Aanschrijving als achtervang trekt de achterblij-vers mee, maar bevestigt en waardeert tevens de inspanningen van goedwillende betrokkenen die zonder aanschrijving aan de slag gingen. Actieve aanschrijving als totaalproces is vooral een goed middel om een buurt waar sprake is van een neer-waartse ontwikkeling weer in het rechte spoor te krijgen. Meerjarige totaalaanpak (elke eigenaar komt aan de beurt) onderstreept dat het stads-

deel de verloedering niet pikt. Op zeker moment kan het proces van verval dan weer worden om-gedraaid en ontstaan autonome ontwikkelingen in de goede richting.

Het instrument wordt op die manier optimaal gebruikt, inclusief beleidsmatig vastgelegde verbetermaatregelen die bijvoorbeeld met ener-giezuinigheid of met welstand te maken hebben. Eigenaren schikken zich omdat zorgvuldige pro-cedures en een consequente aanpak hen weinig ontsnappingsmogelijkheden bieden. Woningsplit-sing maakt het op zeker moment zelfs aantrek-kelijk om het gemeentelijke voorzieningenlijstje maar uit te voeren. Sommige eigenaren gaan nog verder door hun woningbezit in zo aantrek-kelijk mogelijke verpakking aan te bieden op de woningmarkt. Deze ontwikkelingen hebben er toe geleid dat op sommige plaatsen steeds minder aangeschreven hoeft te worden. Eigenaren besef-fen dat de afdeling BWT haar vak verstaat en dat ze daar uiteindelijk baat bij hebben. Deze ideale situatie ontstaat natuurlijk niet zomaar. Het is het resultaat van jarenlang consequent ‘zeggen wat je gaat doen en doen wat je gezegd hebt’.




Hoe doen we het?5

5.1 Activiteitentraject

In dit hoofdstuk ligt het accent op actief aanschrij-ven. Passieve aanschrijving vraagt beleidsmatig minder aandacht. Als een vaste werkwijze, inclu-sief de daarbij behorende brieven, formulieren en administratieve behandeling eenmaal is afgespro-ken kan er routinematig mee worden gewerkt. Bij elk actief aanschrijfproject loop je een bepaald activiteitentraject door, dat meer omvat dan de verplichte stappen binnen de juridische procedure aanschrijving. Hoe de werkzaamheden worden opgepakt, kan verschillen en is binnen bepaalde marges een kwestie van beleidsafspraken. Die afspraken gaan over verschillende aspecten van het aanschrijfbeleid, zoals de aandacht voor com-municatie, de vorm van de organisatie of de wijze waarop de procedure wordt gevolgd. De relevan-tie van de diverse aspecten verschilt per aan-schrijfproject. Hoe hoger het ambitieniveau voor wat betreft het aanbrengen van verbeteringen, hoe belangrijker de voorlichting en samenwer-king in het voortraject zijn. Bij ernstige gebreken, wanneer dus niet wordt voldaan aan het niveau bestaande bouw volgens het Bouwbesluit, kan volgens de gewijzigde Woningwet direct worden gehandhaafd conform de Awb (zie Repressieve fase hieronder). Maar meestal gaat het bij een actief aanschrijfproject om een combinatie van achterstallig onderhoud en verbeteringen.

Voor de overzichtelijkheid is het tijdsverloop waarin mogelijke aanschrijfactiviteiten zich voor-doen in vier delen geknipt. Elke fase omvat enkele

kenmerkende en meestal samenhangende activi-teiten. De hieronder genoemde fasen behandelen we in de paragrafen 5.2 tot en met 5.5. Ze worden als volgt aangeduid:

• Voorbereidende fase De voorbereidende fase betreft alle ambtelijke

werkzaamheden ’van achter het bureau‘, dus voorafgaand aan de algemene voorlichting over het project en het overleg met de eigenaar

• Preventieve fase Aanspreken en voorlichten heeft een preventief

karakter. Eigenaren en andere partijen worden benaderd. Accent ligt op voorlichting, com-municatie en samenwerking. Als een eigenaar vrijwillig voorzieningen treft (al dan niet op basis van een rapportage-brief en/of gestimuleerd door allerlei faciliteiten) is een formeel handha-vingsbesluit niet nodig

• Repressieve fase Als de eigenaar niet vrijwillig aan de slag gaat,

begint het formele handhavingstraject te lopen, te beginnen bij de zienswijzebrief. Accent ligt op het juridisch instrumentarium (passieve en actieve aanschrijving volgen nu bijna dezelfde procedure)

• Eindfase Onder druk van sancties gaat de eigenaar aan

de slag. Zo niet, dan wordt bestuursdwang toegepast.


Passief (§ 4.2) Actief (§ 4.3 –4.6) Spoed (§ 5.4.2)

Voortraject Voorbereidende fase (§ 5.2) Klacht Projectplan Klacht en/of constatering Startdocument dat sprake is van acuut Beleidskader gevaar of ernstige hinder Aanschrijfprogramma Communicatieplan Dossiervorming Dossiervorming Vooronderzoek VooronderzoekPreventieve fase (§ 5.3) Contact met eigenaar Voorlichting aan doelgroep (minnelijk overleg) Contact met eigenaar (minnelijk overleg) Beperkte opname Complete opname Rapport Rapport Onderzoek Onderzoek Kort onderzoek Overleg met Rapportbrief Contact met eigenaar eigenaar/rapportbrief ‡ Overleg met eigenaar over (indien op korte termijn onderhoudsplan en mogelijk) ‡ voorzieningenlijst ‡ Complete opname Repressieve fase (§ 5.4) (§ 5.4) Zienswijzebrief ‡ Zienswijzebrief ‡ Contact overtreder Contact overtreder Aanschrijving + Aanschrijving + Dwangsombesluit ‡ Dwangsombesluit ‡ Invordering dwangsom Invordering dwangsom Bezwaar, (hoger) beroep, Bezwaar, (hoger) beroep, Voorlopige voorziening

voorlopige voorziening voorlopige voorzieningEindfase (§ 5.5) Eigenaar of overtreder gaat Eigenaar of overtreder gaat Spoedaanschrijving (kan aan de slag of aan de slag of evt ook achteraf) + bestuursdwang bestuursdwang bestuursdwang (treffen noodvoorziening) Achteraf bezwaar en (hoger) beroep Invordering bestuursdwang Invordering bestuursdwang Invordering bestuursdwang

Het aanschrijfproces in vogelvlucht

‡ eigenaar of overtreder gaat aan de slag. Als na controle blijkt dat hij alle vereiste voorzieningen heeft getroffen, kan het dossier worden afgesloten


5.2 Voorbereidende fase

5.2.1 Organisatorische voorbereiding

ProjectplanEen van de eerste stappen is het ontwikkelen van een overzicht van de organisatorische consequen-ties van het aanschrijfproject. Deze consequenties hangen samen met de op te stellen beleidsnota (paragraaf 5.2.2). Afhankelijk van de lokale om-standigheden kan ook eerst een apart beleidsvoor-stel worden gemaakt om de politiek te overtuigen van de noodzaak van een bepaalde aanpak. Bij volledig uitgewerkt handhavingsbeleid is dit niet nodig: dat biedt dan immers heldere en politiek goedgekeurde keuzes. Deze eerste stap kunnen we samenvatten door het woord Projectplan. Daarin staat wie wat doet, wat daarvoor nodig is, wat het kost, wat de gevolgen zijn voor de orga-nisatie etc. Drie van de vier trajecten hebben een dergelijk plan nodig. Voor passief aanschrijfbeleid is geen projectplan nodig. Toch is het verstandig ook daarover een en ander vast te leggen als dat nog niet was gebeurd. Eigenlijk moet passief aanschrijfbeleid eenmalig ‘georganiseerd’ worden, waarna op basis van een standaard werkwijze te werk kan worden gegaan.

Besef dat voorwaardenscheppende activitei-ten, zoals werkafspraken maken en vastleggen, checklists en communicatieplannen opstellen, de website optimaal benutten, ook tijd kosten. Neem dat dus op in je planning. Houd ook rekening met onverwachte zaken. Niet alles is te plannen; zorg voor enige ruimte in de capaciteit voor die situaties waar snel moet worden ingegrepen, zoals plotseling optredend gevaar of ernstige hinder.

Tot slot: woningklachten (passief) en actieve be-perkte aanschrijving kunnen minder goed gepland worden. Op basis van een schatting (hoeveel vorig jaar?) kan er wel een urenraming worden gemaakt. Een gestructureerde werkwijze maakt dat je zaken efficiënt kunt afhandelen.

Capaciteit en taken, kengetallen en sturingVoor elke vorm van aanschrijven is voldoende adequate kennis en capaciteit nodig. Wanneer in dit stadium al bekend is hoeveel woningen en/of klachten aan de orde zijn en in welk tijdsbestek deze moeten worden afgehandeld, kan een nauw-keurige schatting worden gemaakt.Bij de capaciteit zijn de volgende zaken van be-lang:- welke taken moeten worden uitgevoerd (tech-

nische inspectie, administratieve voorbereiding, vastleggen informatie, juridische afhandeling, financiële afhandeling etc.)

- zijn er genoeg mensen die kennis van zaken hebben

- zijn eventuele opleidingen nodig- welke communicatieve vaardigheden zijn vereist

(bijv. bij klachten of kleine projecten is soms geen procedure nodig, omdat de inspecteur de betreffende eigenaar weet te overtuigen dat een bepaalde voorziening toch echt moet worden getroffen)

- worden piekmomenten verwacht, zodat mensen flexibel moeten worden ingezet

- is inzet van buitenaf nodig (inhuur)- is inzet van een BOA (buitengewoon opspo-

ringsambtenaar) nodig en hebben we die in huis?

Het beslag dat op beschikbare capaciteit (en dus geld) wordt gelegd en de voorgestelde organisatie van projecten dient eveneens bestuurlijk afge-stemd te worden.

In BWT-land is nog steeds sprake van een gebrek aan kengetallen. De vereniging BWT Nederland heeft wel aanbiedingen op dit terrein voor haar leden. Het is aan te bevelen een tijdje uitgebreid te ‘tijdschrijven’ zodat je voor de eigen organisatie kengetallen kunt ontwikkelen. Daarvoor moet wel-licht programmatuur worden aangeschaft. Onder-linge vergelijking tussen stadsdelen zou het beeld op termijn kunnen aanscherpen. Bij afwezigheid van richtinggevende getallen moet in het plan worden aangegeven dat de cijfers indicatief zijn.

Tot slot: bij grotere projecten is het verstandig een projectleider aan te wijzen. Mocht deze intern niet voorhanden zijn dan is het zaak bijtijds extern te gaan zoeken.

ProgrammeringDe programmering kan eenjarig zijn of onderdeel van een meerjarenaanpak. In het handhavingsbe-leid van het stadsdeel staat mogelijkerwijs al aan-gegeven welke gebieden wanneer en met welke inzet worden aangepakt. In het projectplan, dat voor meerdere jaren kan gelden, moet dit helder zijn. Eerst dit, dan dat. Dit is niet nodig wanneer alleen voor passieve aanschrijving (klachten) wordt gekozen. En in mindere mate voor actieve beperk-te aanschrijving.

Interne afstemmingIn geval van nieuw of ander beleid moeten nieuwe afspraken binnen de organisatie worden gemaakt. Daarbij kun je denken aan:- de mandatering- afspraken tussen buitendienst, binnendienst,

juristen en administratie- invoering collegiale toetsing- gezamenlijke bespreking ‘moeilijke’ gevallen


Ook anderen dan de inspecteurs moeten uitge-breid op de hoogte zijn van het (nieuwe) beleid. Wanneer de buitendienst opeens met een flinke stapel aanschrijvingen komt en er is maar één jurist, loopt de boel spaak en worden termijnen niet gehaald. Het is dus van belang alert te zijn op de keten. Wanneer de verschillende groepen me-dewerkers in aparte afdelingen verdeeld zijn, is de noodzaak tot goede voorbereiding en overleg alleen maar groter. Zeker bij stadsdelen die, zoals dat heet, gekanteld zijn.

CommunicatieOp dit onderwerp wordt in paragraaf 5.3.3 uitge-breid ingegaan. Het wordt hier expliciet genoemd omdat het een belangrijk onderdeel is van alle soorten aanschrijftrajecten. Wordt er wel of niet een communicatieplan gemaakt en uitgevoerd? Hebben we daarvoor de geschikte mensen in huis of moeten we iemand inhuren? Bij de keuze voor passieve aanschrijving zal elke klacht netjes moeten worden afgedaan. Bij de volledige actieve aanschrijving en aanschrijving als achtervang is een uitgebreid communicatietraject nodig. Het is van belang dat ieder binnen de organisatie kennis heeft van de lopende projecten, zodat men naar buiten met één mond spreekt. En ook dat de medewerkers van het stadsdeel weten naar wie ze mensen met vragen over het project moeten doorverwijzen. Daarom valt onder het onderwerp communicatie zeker ook de interne communicatie.

Protocollen en werkafsprakenBij de uitvoering van aanschrijfbeleid is het van belang dat op een zelfde wijze wordt gehandeld. Elke inspecteur neemt zijn eigen betrokkenheid en vakkennis mee, maar de burger moet we-ten wat hij van het stadsdeel mag verwachten. Daarom moet een vaste werkwijze, vastgelegd in een protocol, worden afgesproken, ook en vooral administratief. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de diverse handhavingsstrategieën die het stadsdeel reeds in zijn handhavingsbeleid heeft vastgelegd.Als er nog geen protocollen of AO’s zijn, is het zaak deze te laten vervaardigen. Breng geza-menlijk systematiek in het verhaal. Vaak is het nodig dat een daarvoor aangewezen medewerker (vaak iemand met een AOIC achtergrond) deze protocollen of AO’s samen met de medewerkers maakt. Vergeet niet dat andere stadsdelen of ge-meenten vaak al nuttig materiaal hebben. Soms is het eenvoudiger van elkaar te ‘lenen’. Daarbij kan ook gedacht worden aan opnameformulieren, modelbrieven en checklists.

Binnen de BWT-organisatie staat de passieve aanschrijving meestal te boek als procedure wo-

ningklacht. Voor de afhandeling van een klacht, hetgeen in elk stadsdeel en elk gebied kan voor-komen, is het nodig dat bekend is hoe klachten ingediend kunnen worden. Moet het schriftelijk, mag het telefonisch of per e-mail? Meestal wil BWT graag dat de klacht per brief of per e-mail wordt ingediend. Via een apart spreekuur kunnen ook minder goede schrijvers hun verhaal kwijt.

Bij de uitgebreidere actieve aanschrijving moet in het plan duidelijk worden aangegeven welke stappen allemaal doorlopen moeten worden. Hoe het aanschrijven zelf in zijn werk gaat, wordt stapsgewijs behandeld in de volgende paragrafen van dit hoofdstuk en bijlage 4.

Tot slot noemen we nog enkele aandachtspunten:- ontwikkel een handboek- zorg voor AO’s - zorg voor een draaiboek effectuering bestuurs-

dwang/dwangsom- regel mandatering/bevoegdheden en legitima-

tie toezichthouders.

AutomatiseringIndien nodig moet ruim vóór de start van een project aandacht worden besteed aan de rol van automatisering. Is er al een systeem waarmee de resultaten van pandopnames opgeslagen kun-nen worden? Kan daarmee ook het werkproces worden gevolgd? Zorgt het systeem voor een waarschuwing bij nadering van fatale termijnen? Verder zijn andere mogelijkheden voorhanden. Zoals de PDA (handcomputer), waarmee resulta-ten ter plekke kunnen worden verwerkt en later op eenvoudige wijze in de database van het stadsdeel kunnen worden gedownload. Ook dat vereist weer een goede voorbereiding: er moet een toegesneden softwarepakket op de PDA’s zitten.

FinanciënAan het aanschrijven zit naast een personele kant ook een andere financiële kant. Bij de projectaan-pak moet hiermee nadrukkelijk rekening worden gehouden. Daarbij moet je denken aan de vol-gende aspecten:- de kosten van tijdelijk personeel (projectleider,

juristen, inspecteurs)- de kosten van eventuele opleidingen- een potje voor de voorfinanciering van uitvoe-

ring van gemeentewege (bestuursdwang)- eventuele stimuleringssubsidie van het stads-

deel- bestaande subsidieregelingen voor bijvoor-

beeld gevelsanering (geluid) of beter verbete-ren (gordel ’20-’40). Zie hiervoor de site van de Dienst Wonen


- kosten die ontstaan door samenwerking met corporaties, aannemers of architecten

- kosten van uithuisplaatsing of verhuiskosten.Tot slot is het van belang vooraf te bepalen of bij de toepassing van bestuursdwang zal wor-den overgegaan tot conservatoir beslag. Dit om terugbetaling van de door het stadsdeel te maken kosten veilig te stellen.

Vastlegging en monitoringZowel de voorbereiding, uitvoering als effec-ten moeten zorgvuldig worden vastgelegd per (deel)project en pand of woning. De resultaten van de opnames, het vervolgtraject, de aanschrij-vingen, de uitgevoerde werken, de kwaliteit na uitvoering: het moet allemaal op eenvoudige wijze worden vastgelegd. Dit vraagt ook om een zorgvuldige dossiervorming. Hoe dat moet, zal voorafgaand aan het project voorbereid en afge-sproken worden. Met name de inbreng van de juridisch medewerkers is hierbij noodzakelijk; zij moeten op een later tijdstip aan de hand van het dossier een eventuele procedure kunnen starten.

Na een jaar moet op correcte wijze verslag wor-den gedaan. Dit is onderdeel van het verslag over de uitvoering van het handhavingsbeleid BWT dat jaarlijks door B&W/het DB aan de Raad moet worden aangeboden. Nogmaals, om dit goed te kunnen doen is de toegang tot een goed systeem voor onder meer de voortgangsbewaking onont-beerlijk. Een systeem dat voor alle betrokkenen eenvoudig in het gebruik is.

EvaluatieTot slot zit aan dit onderwerp ook nog een heel andere kant. Door goed de effecten van de werkzaamheden in de peiling te houden, kan het beleid verder worden aangescherpt. En er kan geleerd worden hoe het beter en effectiever kan. Bij het vastleggen van klachten kan bijvoor-beeld ook worden geconstateerd of in bepaalde blokken of bij bepaalde eigenaren zich telkens opnieuw problemen voordoen. Dan kan eventueel doelgerichte actie worden ondernomen. Ook is het mogelijk dat blijkt dat in bepaalde buurten eigenaren wel willen maar niet kunnen. Je kunt dan aan het bestuur voorstellen of zachte lenin-gen een mogelijkheid zijn of dat gezamenlijk een aannemer kan worden ingeschakeld. Tot slot kan blijken dat eigenaren volstrekt niet op de hoogte zijn van bepaalde voorschriften uit weten regel-geving. Een gerichte communicatiecampagne kan dan preventief werken.

5.2.2 De beleidsnota

In het ambtelijke projectplan is aangegeven dat ten behoeve van het aanschrijfproject een beleids-nota wordt opgesteld. Het bestuur moet met de nota instemmen. De nota wordt als ‘beleidsvoor-nemen van het DB’ vastgesteld en ter goedkeu-ring aan de raad voorgelegd. In de Inspraakver-ordening staat hoe de inspraak van de burgers is geregeld.

De basis voor actieve aanschrijfprojecten is een beleidsnota, waarmee je het publiek informeert over het hoe en waarom van het project. Intern en extern overleg en afstemming over de nota kosten tijd, maar vergroten het draagvlak. Zeker wanneer betrokken eigenaren of huurders ge-vraagd wordt deel te nemen aan een project met een hoog ambitieniveau, is een bepaalde mate van inspraak noodzakelijk. Om de nota te kunnen maken moet je binnen het stadsdeel informatie verzamelen. Het gaat er om relevante omstandig-heden en feitelijke gegevens bijeen te brengen op grond waarvan het DB conclusies kan trekken en beleidskeuzes kan maken. Die keuzes bewegen zich binnen het wettelijk kader van de bouwre-gelgeving, de Algemene wet bestuursrecht en de daarmee samenhangende instrumenten, zoals de bevoegdheid een handhavingsbesluit te nemen.

In de beleidsnota worden de achterliggende visie, een verantwoording van de hoofdlijnen van de aanpak en de keuze voor een bepaald gebied neergelegd. Wat zijn de relevante onderzoeksge-gevens? Wie zijn bij het project betrokken? Wordt samengewerkt met externe partners? Daarnaast is het gekozen niveau van aanschrijving van belang: sluiten we aan bij de wettelijke ondergrens ‘be-staande bouw’ of mag het iets meer zijn? Wat zijn daarvoor de beweegredenen? Welke rol speelt beleid op ander terrein, zoals splitsen of samen-voeging? Welke subsidies zijn beschikbaar? Het verdient aanbeveling in de beleidsnota voor een aanschrijfproject aan de volgende onderwerpen aandacht te besteden:

1. Globale juridische achtergrondDe relevante wet-en regelgeving behandelen we in hoofdstuk 7. Op deze plaats wordt alleen benadrukt dat de beleidsnota informatie geeft over de regels en bevoegdheden die aan het aanschrijfproject ten grondslag liggen. Dat betreft onderstaande punten:• Algemene bevoegdheden van het DB, gerela-

teerd aan de meest relevante artikelen van de nieuwe Woningwet

• Aanschrijving wegens strijd met Bouwbesluit en bouwverordening biedt mogelijkheden om de


kwaliteit van de gebouwenvoorraad systematisch op peil te houden; we maken daar gebruik van

• Aanschrijfprocedure kort weergeven, o.a. de gehanteerde begunstigingstermijnen

• Hoewel de redelijkheidstoets niet meer in de wet wordt genoemd, moeten de gevraagde voorzieningen toch in redelijke verhouding staan tot de te verwachten opbrengsten. Hoe wordt die toets gehanteerd?

• Wat zijn de consequenties van sanctionering? Hoe zit het met bestuursdwang en dwangsom? Het stadsdeel kiest bijvoorbeeld voor opleggen van een dwangsom, maar in bepaalde geval-len voor uitvoering van gemeentewege. Op dit punt is in de Nota handhavingsbeleid bouwre-gelgeving al een afspraak gemaakt (dwangsom tenzij…). Vermeld tot slot hoe invordering plaatsvindt

• Benadruk dat wetten en regels vanzelfsprekend worden uitgevoerd, maar dat beleidsregels die voortvloeien uit beleidsruimte eveneens zullen worden toegepast zoals afgesproken

• In de bijlage(n) kun je eventueel proceduresche-ma’s opnemen en voorbeelden van handha-vingsbesluiten en rekenvoorbeelden van de redelijkheidstoets of andere kostenindicaties.

2. Het projectgebied en eerder vastgesteld beleidOmdat in het handhavingsbeleidsplan de keuzes per (deel)gebied zijn gemaakt, kan daar gemak-kelijk bij worden aangesloten. Er zullen goede redenen zijn om activiteiten te ontwikkelen in het ene gebied en werkzaamheden in andere delen van het stadsdeel beperkt te houden. Ook dat laatste vraagt om verantwoording in een beleids-nota. Spreekt de verdeling vanzelf, omdat gebou-wen in het ene gebied van recente datum zijn of zeer goed worden onderhouden en op andere plaatsen niet? Of krijgen gebieden tijdelijk minder aandacht vanwege capaciteitsgebrek?• Verwijs naar prioriteitskeuzes in het handha-

vingsbeleid bouwregelgeving van het stadsdeel • Verwijs naar afgesproken gebiedsverdeling in

het stadsdeel; in het algemeen wordt het soort aanschrijving aangepast aan de situatie per subgebied

• Informatie over eventueel eerder vastgesteld beleid, voor zover dat geen onderdeel is van het handhavingsbeleid maar wel relevant is voor het aanschrijfproject (woonvisie, kwaliteits-beleid, voorraadbeleid, etc.).

3. Verantwoording gebiedskeuze en type aanpak• Noem en omschrijf het project. Geef een

verantwoording voor de gebiedskeuze, straten, panden, adressen, voor zover dat niet al onder 2. is gebeurd. Overigens: wees niet te speci-fiek met adressen. Mocht later blijken dat een

adres is vergeten, dan kan dit niet zomaar mee worden genomen in het project. Vaak is het verstandiger straten of blokken aan te wijzen

• Eventueel specifieke doelstelling of aandachts-punten voor dit aanschrijvingsproject vermel-den. Waarom hier deze vorm van aanschrijving? Zie hiervoor ook hoofdstuk 4, waar een globaal beeld wordt geschetst van vier verschillende situaties waarin aanschrijving centraal staat

• Plaats van het project ten opzichte van andere concrete projecten. Onderdeel meerjarenpro-gramma?

• Is er al informatie over de eigendomssituatie in het gebied: verhuurders, eigenaar-bewoners? Is sprake van verschillende soorten eigendom in dezelfde bouwkundige eenheid?

• Zelfde aanpak voor verhuurders en eigenaar-bewoners?

• Zijn er al andere relevante gebieds- of complex-specifieke technische gegevens beschikbaar? Bijv. gegevens monitor, BWT-archief, funde-ringsrapporten, resultaat herhalingsmetingen, meetbouten, algemeen vooronderzoek

• Worden nog aanvullende gegevens via BWT-buitendienstinspecteurs of op andere wijze verzameld? Informatie huurteams?

• Kan op grond van nog te verzamelen gegevens in de loop van het proces beleidsaanpassing worden voorzien?

• Zijn er gebiedsspecifieke aanschrijfpunten, bijv. op grond van welstand? Verwijzing naar benut-ting beleidsruimte voor wat betreft de in 6.2 genoemde onderwerpen.

4. Organisatie van de uitvoering / werkwijze / stappenplanDe organisatie van het project is uiteengezet in het interne projectplan. De hoofdzaken worden nog eens gepresenteerd in het beleidsplan, zodat iedereen over de aanpak is geïnformeerd:• Wie zijn de uitvoerders? Hoe gaan ze te werk?

Eventuele mandatering• Projectleider? Juridische specialist? Specialist

voor welstand, milieu, communicatie? • Wel of niet bijzondere samenwerking met

betrokken partijen, zoals eigenaren, VvE’s, organisaties van eigenaren, huurders

• De wijze waarop aandacht wordt gegeven aan communicatie kort aangeven. Eventueel verwijzing naar communicatieplan. Wat mogen eigenaren en huurders op dit punt van het stadsdeel verwachten?

• Globale tijdsplanning van de verschillende stappen• Hoe, wie en wanneer betreffende voorlichtings-

bijeenkomsten, pandopname, huisbezoeken• Overleg met eigenaren, (bespreking opname-

rapport en onderhoudsplan)


• Afspraken over uitvoering van de werkzaamhe-den; gemeenschappelijke aannemer?

5. Overige samenwerkingspartnersZullen andere dan de direct betrokken partijen een rol spelen? Wordt samengewerkt met een corporatie? Wordt een bouwadviesbureau, aan-nemersbedrijf of architectenbureau ingeschakeld? Hoe is men tot de keuze gekomen en welke taak-verdeling en andere verantwoordelijkheden zijn afgesproken? Zorgvuldigheid bij het maken van afspraken luistert nauw. Ooit heeft een stadsdeel het gehele aanschrijftraject uitbesteed aan een externe organisatie. Achteraf bleek de externe partij niet bevoegd te zijn om bepaalde over-heidstaken namens het stadsdeel uit te voeren. Bij aanschrijving als achtervang bij stedelijke ver-nieuwing zal bijna altijd sprake zijn van samen-werking met corporaties. Inmiddels is er ook een ‘Draaiboek voor het maken van Protocolafspraken bij een Projectmatige aanpak van Particuliere Woningverbetering’ (Dienst Wonen, Amsterdam, februari 2006).• Geef aan of met andere partijen wordt samen-

gewerkt. Wie? Waarom? Welke rol?• Welke afspraken zijn gemaakt? Hoe zijn de

afspraken vastgelegd? Zie verder 5.3.1

6. Het niveau van aanschrijving; benutting beleidsruimteWelke kwaliteit wordt verlangd bij uitvoering van de aanschrijving? Actieve aanschrijving kan tot optimale resultaten leiden als beschikbare beleidsruimte optimaal wordt benut. Onder de gewijzigde Woningwet kan ook op woningverbe-tering worden aangeschreven via artikel 13. De ontwikkeling van jurisprudentie zal hier meer dui-delijkheid moeten bieden. In elk geval is extra mo-tivering vereist. In hoofdstuk 6 wordt besproken hoe ná beleidsmatige vastlegging, voor bepaalde voorzieningen een oplossing op nieuwbouwniveau kan worden geëist.• Als het stadsdeel al eigen kwaliteitsbeleid heeft

ontwikkeld kan hier bij worden aangesloten• Welke ruimte biedt de bouwregelgeving? Mo-

tivering. Rechtens verkregen niveau en beleids-matige vaststelling van mogelijkheden op grond van art 13 Ww

• Motiveer gewenste woningkwaliteit voor dit gebied in verband met welstand. Welstandsad-vies?

• Eventueel concrete eisen of aandachtspunten noemen, bijv. op het gebied van energiezuinig-heid

• Ook aandacht voor klachten en wensen van huurders (bijv. verkregen via de huurteams).

7. Andere middelenAls gevolg van actieve aanschrijving zullen eigena-ren vaak aanzienlijke investeringen moeten doen. Aanvullend beleid kan dan naast het zuur enig zoet bieden. In de loop van de geschiedenis van actieve aanschrijving zien we dat de overheid oplossingen heeft bedacht voor het probleem dat eigenaren er onvoldoende in slagen noodzakelijke maatregelen te financieren. Soms kon subsidie worden aangevraagd of kon onder gunstige voorwaarden een lening worden verkregen; soms bood de fiscus een uitweg. Ook werden panden aangekocht, opgeknapt en vervolgens doorgeëx-ploiteerd via een woningbouwcorporatie. Telkens houden de gekozen instrumenten verband met het algemene economische klimaat, de daarmee samenhangende situatie op de woningmarkt en het rijksbeleid op het gebied van bouwen en wonen. De afgelopen jaren zien we dat veel stads-delen actieve aanschrijving koppelen aan moge-lijkheden tot splitsing of samenvoeging, waarmee meer differentiatie in de woningvoorraad wordt beoogd. Daarnaast wordt in een aantal gebieden gepoogd vanuit een integrale benadering een gunstig investeringsklimaat tot stand te brengen. Aanpak van de openbare ruimte, versterking van de economische functie van een winkelgebied en diverse leefbaarheidsvoorzieningen zijn voorbeel-den van maatregelen waarmee je een gebied weer nieuw leven in kunt blazen.

We noemen hier nog enkele mogelijke middelen:• Als stadsdeel een actieve rol spelen door een

coördinatiepunt/ondersteunend centrum in te richten. De bereidheid zal toenemen door het gevoel er niet alleen voor te staan. Gezamen-lijke ‘inkoop’ kan daarmee goedkoper worden. Zwakke broeders eventueel extra ondersteuning bieden

• Actieve benadering van VvE’s. Hulp bieden bij organisatieopbouw en het maken van meer-jarige onderhoudsprogramma’s. In Rotterdam heeft de gemeente ervoor zorggedragen dat alle VvE-s lid werden van VvE Belang. In een andere gemeente is een stichting opgericht, die met name aan de vele kleine VvE’s (2 tot 3 woningen) voorlichting geeft en ondersteuning biedt bij het opzetten van de administratie. Tevens ondersteunt de stichting de VvE’s bij woningverbetering

• Aanbieden van zachte leningen bij (collectief) cascoherstel. Zachte leningen zijn te verkrijgen via de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisves-ting Nederlandse Gemeenten (SVN)

• Een actie waarbij eigenaren bewust worden gemaakt van de factoren die de waarde van het gebied en daarmee van hun vastgoed bepalen. Tevens wijzen op hun verantwoordelijkheid en


trachten bij te dragen aan inzicht in hun uitein-delijke (financiële) belangen

• Ook kan het stadsdeel een soort ‘flankerend’ beleid aanbieden, zoals uitplaatsing regelen, ondersteunen bij infrastructuur (plaatsen van steigers), het maken van rekenvoorbeelden en andere concrete steun

• Het is van belang voor met name eigenaren die (ver) buiten het stadsdeel wonen, te weten wat de gemeentelijke plannen zijn. Zorg dat de voorlichting ook hen bereikt

• Woningcorporaties: onderzoek in welke deel-gebieden de woningcorporaties belang hebben bij kwaliteitsverbetering. Als dat het geval is, zijn ze wellicht bereid uit ‘welbegrepen eigen-belang’ een rol te spelen in het verbeteren van de particuliere voorraad. Bijv. door woningen over te nemen, ondersteunen van bewonersuit-plaatsingen, etc

• Verder kan worden gedacht aan aparte projec-ten als geluidsprojecten of brandveiligheidspro-jecten

• De inzet van ISV-middelen.

Sommige van deze instrumenten kunnen goed worden gecombineerd met een aanschrijfbeleid.

8. Relatie met ander beleidHet is belangrijk de relatie met andere relevante beleidsterreinen aan te geven. Te denken valt aan:• Stadsvernieuwingsplan • Bestemmingsplan• Splitsingsbeleid• Welstandsnota• Nota woningonttrekking en woningtoevoeging• Andere stedelijke afspraken, bijvoorbeeld t.a.v.

brandveiligheid• Economisch beleid• Kwaliteitsplan• Openbare ruimte.

9. Gevolgen voor huurders • Geef aan wat binnen het aanschrijfproject de

positie is van huurders. Huurders moeten bij-voorbeeld onderhoudsmaatregelen gedogen, zeker wanneer de eigenaar is aangeschreven (Burgerlijk wetboek, Art. 220 van Boek 7, titel 4 Huur). Huurders kunnen zelf ook klachten naar voren brengen

• De aangeschreven eigenaar is zonodig verplicht voor tijdelijke vervangende woonruimte te zorgen

• Eventuele gevolgen van aanschrijving voor de hoogte van de huur. Keuzemogelijkheden voor huurders?

• Voortzetting huurgenot bij splitsing en verkoop van huurwoningen

• Flankerend beleid: (tijdelijke) uitplaatsing, ver-huiskostenvergoeding

• Mogelijkheden huurtoeslag• Andere praktische informatie voor huurders:

huurteams, huurcommissie, meldpunt on-gewenst verhuurgedrag, aanspreekpunten, spreekuren.

10. EvaluatieDe gekozen aanpak moet geëvalueerd worden. De resultaten van het project worden gemeld aan het bestuur. Ze maken deel uit van de rapportage aan de raad over de stand van zaken rond het handhavingsprogramma. • Vooraf kun je evaluatietijdstippen aangeven.

Evaluatie kan tussentijds plaats vinden (gaat alles wel goed? Is bijstelling nodig?) maar ook aan het eind van het jaar, in het kader van de rapportage over de uitvoering van het handha-vingsprogramma

• De evaluatie kan bepalend zijn voor de vraag of en hoe het project wordt vervolgd; welke verbeterpunten zullen in een volgend project aandacht krijgen?

• Ook kun je hier aandacht besteden aan de doelmatigheid van geleverde capaciteit en mid-delen. Zijn er begrotingsconsequenties?

5.2.3 Communicatiemiddelen Het belang van goede communicatie kwam in de voorgaande paragrafen al hier en daar ter sprake. Handhaving van bouwregelgeving op zich is ge-woon een overheidstaak die door het stadsdeel, met inachtneming van de Awb, wordt uitgeoe-fend. Maar als het gaat om het benutten van beleidsruimte, waarbij ‘verleiding’ de voorkeur verdient boven handhaving, wordt het belang van communicatie groter. De drie basiswaarden van de gemeente Amsterdam zijn: Actief, Open en Integer. Ook daaruit vloeit voort dat communi-catie een belangrijke plaats krijgt in het (actieve) aanschrijfproces. Zo geef je als bestuur aan dat je de burgers serieus neemt en zorgvuldig met ze omgaat.

Communicatie heeft verschillende functies:• Informeren van alle betrokken partijen (intern

en extern)• Draagvlak creëren • Feedback van betrokkenen krijgen (zodat je je

plannen nog kunt verbeteren of ongewenste neveneffecten kunt corrigeren)

• Door bevordering van spontane naleving re-pressief optreden voorkomen.

Dat laatste punt moet je niet onderschatten. Bij programmatisch handhaven heeft preventieve handhaving de voorkeur. Repressieve handhaving


wordt gezien als sluitstuk. Daarom moet je extra in voorlichting en communicatie investeren.

Meestal wordt pas aan het einde van een beleids-proces een beroep gedaan op communicatiepro-fessionals. Communicatie blijft dan vaak beperkt tot ondersteuning en uitvoering. Dat is jammer. Communicatie moet al een rol spelen tijdens het beleidsproces. Vooral bij actief aanschrijven moet je al in een vroeg stadium nadenken over de wijze waarop communicatie over het project, zowel intern als extern, plaats gaat vinden (communi-catiestrategie). Soms wordt een hoofdstuk over communicatie in de beleidsnota Actief Aanschrij-ven opgenomen, maar bij een omvangrijk project kun je ook een afzonderlijk communicatieplan maken.

In het communicatieplan komen de volgende zaken aan de orde:• Wat is je communicatiedoelstelling – wat wil je

in grote lijnen bereiken met je communicatie• Wie zijn je doelgroepen – op wie ga je je richten

bij je communicatie• Bepaling van (mogelijke) knelpunten - in hoe-

verre kunnen communicatie(middelen) daar een oplossing bieden

• Welke communicatieboodschap wil je uitdragen • Communicatiestrategie per doelgroep – hoe

kun je hen het beste bereiken? Welke communi-catiemiddelen zet je in? Op welk moment?

• Middelenplan – overzicht van alle in te zetten communicatiemiddelen, met kosten

• Organisatie – hoe zorg je dat alles gebeurt zoals gepland

• Evaluatie – zoals voor elke evaluatie geldt, is het achterhalen van ‘faalfactoren’ belangrijk om de volgende keer een betere keuze te maken.

Elk communicatiemiddel heeft zijn eigen moge-lijkheden en beperkingen. Het is de kunst er zo effectief mogelijk gebruik van te maken. Loop alle stappen in het aanschrijfproces na en kijk op welk moment je welk middel (bij welke doelgroep) het beste in kunt zetten. Als bekend is waar en wanneer actief zal worden aangeschreven, kun je dat bijvoorbeeld al aankondigen in de media en de eigenaren informeren. Tegen de tijd dat het project van start gaat en de eerste opnames plaatsvinden, hebben wellicht al enkele eigena-ren eieren voor hun geld gekozen. Ook kun je ervoor kiezen om te beginnen met opnames en vervolgens alle eigenaren een brief te sturen met de boodschap: u krijgt een jaar de tijd om aan uw verplichting ingevolge de Woningwet te voldoen en de geconstateerde gebreken te verhelpen. Volgend jaar gaan we iedereen die dat niet heeft gedaan aanschrijven. Zorg dan wel dat je inder-

daad na een jaar aan de slag gaat, want anders verlies je je geloofwaardigheid.

Korte bespreking van de belangrijkste communi-catiemiddelen:• Startbijeenkomst (zie 5.3.1), informatiebijeen-

komst Gerichte informatie, vooral voor specifieke

groepen. Agenda moet interessant genoeg zijn voor de doelgroep, anders komt men niet. Soms kun je beter bij hun eigen reguliere bij-eenkomsten aanschuiven (bijv buurtvereniging of ondernemersoverleg)

• Website Toegankelijke, goedkope en effectieve informa-

tiebron. Algemene informatie over specifieke onderwerpen. Zorg ervoor dat de informatie volledig en actueel is (beheer). Voor ouderen vaak geen geschikt middel

• Informatiepagina in stadsblad Groter bereik dan website. Ook mensen die niet

op zoek zijn naar bepaalde informatie. De hoe-veelheid informatie die je kwijt kunt is beperkt. Verwijzen naar website voor verdere informatie. Ook geschikt om burger te informeren over eigen verantwoordelijkheid, waar op de website dieper op ingegaan kan worden

• AT5 AT5 wordt door veel Amsterdammers bekeken.

Een interview of een item kan een publiek dat misschien niet op internet surft of folders leest bereiken

• Foldermateriaal Handig om specifieke doelgroepen te informe-

ren. Verwijs naar je website voor actuele stand van zaken

• Persberichten, interviews Bijv. over gebiedsgerichte of themagerichte

aanpak. Beding bij interviews autorisatie voor publicatie, bijv. om te voorkomen dat de over-treders als slachtoffer van de grote boze over-heid worden neergezet

• Mailing (papier of digitaal) Gerichte aanpak bij relatief kleine groepen en

specifieke situaties, bijv. eigenaren van een be-paald blok op de hoogte stellen van mogelijke gebreken in hun woning en de consequenties daarvan. Of huurders informeren over de gevol-gen van het actief aanschrijfbeleid. Een mailing kan informerend of sturend zijn. Vaak verwijs je naar een contactpersoon en/of je website. Een goede timing en planning van vervolgacties is cruciaal. Soms kun je de reguliere correspon-dentie benutten om bepaalde informatie over beleidsuitgangspunten te verspreiden, bijv. via verstuurde bouw- of gebruiksvergunningen

• Bezoeken aan specifieke doelgroepen Eventueel in combinatie met toezicht. Geza-


menlijk overleg mogelijk over een maatwerkop-lossing voor een specifiek probleem, bijv. een verbouwing

• Telefonisch of inloopspreekuur in de buurt Ook hier kunnen de mogelijkheden voor een

specifieke oplossing met de burger worden besproken.

Vooral bij grotere of politiek gevoelige projec-ten is het verstandig om in een protocol vast te leggen wie verantwoordelijk is voor welke communicatiemiddelen en hoe dat intern wordt afgestemd. Daarmee voorkom je dat er tegen-strijdige berichten de deur uitgaan. Of dat de stijl van berichtgeving te erg uiteen loopt.

Bij een passief aanschrijfbeleid hoef je minder energie in communicatie te steken dan bij actief aanschrijfbeleid. Toch is ook bij passief aanschrijf-beleid goede voorlichting over de eigen verant-woordelijkheid (van eigenaren, corporaties en huurders) cruciaal. Als je mensen bewust maakt van de consequenties van hun handelen of nala-ten, zijn ze eerder geneigd zich aan de regels te houden, zonder dat de overheid er verder aan te pas hoeft te komen (spontane naleving).

Om ervoor te zorgen dat het effect van het aan-schrijfbeleid niet beperkt blijft tot de daadwerke-lijk aangepakte gevallen, is het ook belangrijk om de burgers te informeren over het resultaat van de inspanningen van het stadsdeel. Dat kan in het burgerjaarverslag, maar ook via de media. Het gaat erom dat de juiste personen gerust worden gesteld (‘BWT doet er wat aan’) en dat daarnaast de juiste personen ongerust worden. Als nala-tige eigenaren weten dat het stadsdeel niet stil zit, zal er een preventieve werking van het reeds gevoerde aanschrijfbeleid uitgaan.

Actief aanschrijfbeleid is eigenlijk een verwar-rende benaming. Alsof het beleid erop gericht is zoveel mogelijk aan te schrijven. Aanschrijven en het opleggen van sancties zijn een middel, geen doel. Om die reden heeft bijvoorbeeld Stadsdeel Zeeburg het project actief aanschrijven de naam Werelds Wonen gegeven. Want daar gaat het uiteindelijk om: verbetering van de kwaliteit van (woon)gebouwen, als onderdeel van verbetering van de leefbaarheid van de buurt.

5.3 Preventieve fase

5.3.1 Samenwerking met externe partijen en inhuur externen

Hoe ingewikkelder het aanschrijfproces, hoe meer

partijen een rol kunnen spelen. Betrekken we bijvoorbeeld wel of niet externe bouwbureaus bij voorbereidend onderzoek? Is er aanleiding om met corporaties samen te werken? Gaan we taken uitbesteden? Valt er samen te werken met buurtorganisaties, VvE’s?

SamenwerkingBij een groter project kan het voorkomen dat externe partijen een rol spelen. Met name bij aanschrijven als achtervang bij stadsvernieuwings-activiteiten kunnen externen meedoen. Maar ook onder andere omstandigheden is dat denkbaar.

Vaak zijn dit corporaties, omdat ze ervaring heb-ben met complexgewijze aanpak van onderhoud en het uitplaatsen en herhuisvesten van bewo-ners. De corporatie kan een leidende rol op zich nemen.

Als er sprake is van een VvE, al dan niet in een gemengd complex waarin ook nog particuliere of corporatieverhuur voorkomt, is er een partner waarmee afspraken zijn te maken. Dat werkt al-leen in het geval van bijzondere samenwerkings-verbanden. Voor het overige is een VvE net zo goed aan te schrijven als een andere eigenaar. Ook bij gemengde complexen kan een corporatie een voortrekkersrol spelen.

Binnen de gemeente is ook ondersteuning te vinden. Collega’s van het Ontwikkelingsbedrijf (OGA) bij de afdeling Procesbegeleiding Bewo-ners kunnen helpen bij de bemiddeling in geval van uitplaatsing ofwel het herhuisvestingsproces.

Tot slot moeten we niet vergeten dat huurders/bewoners zelf ook een rol kunnen spelen. Al dan niet ondersteund door een huurteam, kunnen ze zaken aanhangig maken en de bal aan het rollen brengen. Het is aan te bevelen tijdens een com-plexe renovatie met de bewonersvertegenwoor-diging in contact te blijven. Ook een buurtorgani-satie kan betrokken zijn.

InhuurHet kan nodig of nuttig zijn een externe project-leider in te huren. Daarnaast wordt soms een bouwbureau ingeschakeld dat de technische begeleiding van de uitvoering verzorgt. Op deze manier wordt het kleine eigenaren makkelijk gemaakt mee te werken aan een complexgewijze aanpak. Eigenaren kunnen onzeker zijn en zich gesterkt voelen door een ervaren bureau. Overi-gens moet je wel goed afspreken welke activitei-ten het bouwbureau uitvoert. Het bouwbureau mag zeker geen taken uitvoeren die behoren tot het domein van de overheid. Dat betekent dat


een en ander goed moet worden vastgelegd. Bouwbureaus worden in verschillende stadsdelen actief ingezet bij de begeleiding van projecten. Ook tekorten in de capaciteit van het stadsdeel kunnen zo worden opgevangen. Een voorbeeld van een afsprakenlijstje met een bouwbureau dat is ingeschakeld door een Amsterdams stadsdeel:

Taken en verantwoordelijkheden bouwbureau:• voert een casco-opname voor het haalbaar-

heidsonderzoek uit van de door de technisch projectleider geselecteerde panden en maakt hiervan een kostenraming

• overlegt met de individuele particuliere eigena-ren en met de projectleider van de corporatie

• voor het verbouwplan voert het bouwbureau de volgende activiteiten uit: overleg met individu-ele eigenaren, gedetailleerde opname, financi-eel-technische uitwerking, maakt een gedetail-leerde planning, verzorgt de subsidieaanvraag voor eigenaren, en overlegt met bewoners over geriefsverbeteringen en draagt zorg voor de verbetercontracten

• overlegt ten behoeve van het verbouwplan waar nodig met de Welstand, Monumentenzorg, Dienst Milieu en Bouwtoezicht, PTT, Energie-bedrijf Noord-West, Kabeltelevisie (A2000), Waternet, Beheer Openbare Ruimte, stadsdeel (vergunningen, ‘loopbrievenprocedure’).

Verder kan een architect worden ingeschakeld als het gaat om architectonisch herstel dat goed moet worden voorbereid. Ook wordt soms een architect ingeschakeld als er sprake is van wijzi-gende woningplattegronden

Al naar gelang de omstandigheden kunnen specialisten worden ingehuurd. Het stadsdeel kan ook met het energiebedrijf afspreken dat zij een controleur meesturen tijdens een woningopname.

VoorbeeldenEr zijn dus vele vormen van samenwerking moge-lijk. Hieronder geven we enkele voorbeelden:

• Aanschrijving als achtervang: de Fannius Schol-tenbuurt

De aanpak van de Fannius Scholtenbuurt in stadsdeel Westerpark is daar een schoolvoor-beeld van. Westerpark slaagde erin een visie op de ontwikkelingsmogelijkheden van de buurt te vertalen in helder beleid en wist dat over te brengen op de eigenaren. Het stadsdeel werd daarin krachtig gestimuleerd door de bewoners, die er in geloofden en meewerkten. Omdat eigenaren zagen dat alle inspanningen goede resultaten opleverden, zagen ze in dat meeliften in hun eigen belang was. Eigenaren die niet

wilden horen, moesten maar voelen. Inmiddels gaat het proces verder. Voorjaar 2009 zal de Fannius Scholtenbuurt helemaal klaar zijn

• Samenwerking met een corporatie: de Wenslau-erstraat

Stadsdeel Oud-West en corporatie AWV heb-ben het initiatief genomen om de straat in sa-menwerking met alle eigenaren in één keer aan te pakken. Nadat de contouren van het project zijn uitgewerkt, hebben de partijen gezamenlijk een plan van aanpak opgesteld voor collectieve verbetering. Ook is een rekenmodel ontwikkeld om de financiële voordelen van een collec-tieve aanpak ten opzichte van een individuele aanpak expliciet te maken. Vervolgens is de technische staat van de panden opgenomen en is er een woonbelevingsonderzoek uitgevoerd. Met dit voorwerk is de basis onder de collec-tieve aanpak gelegd. Voor de uitvoering van het project is een organisatie opgezet, waarin het stadsdeel, corporatie AWV, de Vereniging Eigen Huis (namens de eigenaar-bewoners), Vastgoedbelang (namens de particuliere ver-huurders) en Makelaarsvereniging Amsterdam zitting hebben. De corporatie vervult de rol van opdrachtgever. Om eigenaren op één lijn te krij-gen, heeft het stadsdeel een verleidingsfonds ingesteld. Hieruit kunnen bewoners een lening krijgen voor aanvullend fiscaal, juridisch of tech-nisch advies. Verder kunnen zij gebruikmaken van een zachte lening via het stimuleringsfonds SVN. Voor eigenaren met onvoldoende finan-ciële mogelijkheden is er een vangnetregeling beschikbaar.

StartbijeenkomstBij grotere actieve aanschrijfprojecten, waarbij sa-menwerking met meerdere partijen gewenst is, is het aan te raden om een startbijeenkomst te orga-niseren. Zo kun je draagvlak creëren en belangen en/of weerstanden polsen.

Van www.wonen.amsterdam.nl is een handig draaiboek voor het maken van protocolafspraken bij een projectmatige aanpak van particuliere woningverbetering te downloaden. Het draai-boek kun je als leidraad gebruiken voor een helder en zorgvuldig proces voor alle betrokken partijen. Tijdens de zgn. startbijeenkomst wordt een startdocument gepresenteerd. Hierin staan de doelstellingen voor het gebied en basisge-gevens over kwaliteit, eigendomsverhouding en beleids-/bestuurlijk juridische kaders. Om tot een startdocument te komen wordt aangeraden om voorafgaand aan de startbijeenkomst met de (vertegenwoordigers van de) belangrijkste partijen alvast te bespreken wat hun inzet zal


zijn. Doel van de startbijeenkomst is het ver-krijgen van draagvlak bij de betrokken partijen (eigenaren, huurders, ondernemers), te kijken welke belangen er spelen en af te spreken hoe de verschillende partijen betrokken worden bij het proces. Vertegenwoordigende organisaties, zoals de Vereniging Eigen Huis, Vastgoed Belang, Huurdersvereniging Amsterdam, Makelaarsver-eniging Amsterdam en MKB Amsterdam kunnen een belangrijke rol in de communicatie vervullen. Voor een lijst van mogelijke onderwerpen voor de startbijeenkomst, zie bijlage 3.

5.3.2 Technische opname

Op zeker moment is het duidelijk waar zich een actief aanschrijfproject zal afspelen. Ook is dui-delijk wie met de uitvoering is belast en op welk moment deze fase zal starten. Het stadsdeel heeft algemene voorlichting gegeven over het project, zowel aan eigenaar/verhuurders als aan huurders en eigenaar/bewoners. Nu kan een aantal stap-pen worden doorlopen.

Definitieve pandenselectieVoordat je van ieder pand in het project een tech-nische opname maakt is het handig om nog een korte rondgang te maken langs de adressen. Zo zorg je ervoor dat de definitieve adressenselectie op actuele gegevens berust. Ook kun je nog even controleren of het adressenbestand binnen het project precies overeenkomt met de werkelijk aangetroffen adressen.

Administratieve en technische gegevensBouwkundige objecten, die in het project zijn betrokken, worden gekenmerkt door hun adres-sering.Adressen komen tot stand, veranderen of verdwij-nen volgens een door de stadsdelen gehanteerd systeem van uniforme vastgoedregistratie. Dat gebeurt conform het door Geo- en Vastgoedin-formatie (GVI) uitgegeven ‘Handboek naamge-ving en nummering’. De aandacht van inspecteurs van BWT is gericht op bouwkundige eenheden, die we aanduiden als pand of perceel. Een pand is de kleinste complete bouwkundige eenheid, die één, maar ook meerdere adressen kan omvat-ten. Adressen worden toegekend aan functionele eenheden: een verblijfsobject, een ligplaats of een standplaats. Meerdere panden kunnen deel uitmaken van een complex, ook wel aangeduid als architectuureenheid. Bij architectuureenheden kan het gaan om één of twee panden, maar ook om een heel bouwblok.

Het verdient aanbeveling om voor elk op te nemen pand een dossier (rapport) te maken, met

daarin een 1:1000 kaartje van het betreffende bouwblok. Ook is het verstandig om na te trekken of het BWT-archief voor de betreffende panden nog relevante gegevens bevat. Zijn er recentelijk verbouwingen of aanschrijvingen uitgevoerd? Bestaat er een funderingsonderzoeksrapport voor het pand of voor het complex? Zijn er klachten bekend? Vanzelfsprekend dienen de bestemming-gegevens en alle eigendomsgegevens van het pand in het dossier te worden gevoegd. Geldt voor het pand een monumentenstatus? Eigenaar en beheerder hoeven niet dezelfde persoon te zijn. Wie is rechtspersoon? Wie is contactper-soon? Wie is bij VvE’s aanspreekbaar?

OpnameformulierVia een technische opname wordt een inventari-satie gemaakt van alle gebreken en achterstallig onderhoud aan de panden in het aanschrijvings-project. Het is het beste om systematisch te werk te gaan door een standaard opnameformulier te gebruiken. Zo voorkom je dat zaken over het hoofd worden gezien (zie bijlage 5). In het formu-lier worden de verschillende bouwdelen langs ge-lopen, kunnen hoeveelheden worden aangegeven en kan (eventueel later) een kostenraming worden toegevoegd. Door de dienst Wonen wordt het boekje ‘Eenheidsprijzen opknapbeurten 2006’ uitgegeven, waarin ook standaard staartkosten worden vermeld.

Als nog geen formulier beschikbaar is moet het eerst worden ontworpen en vòòr gebruik met de buitendienst worden besproken. Aanvullende in-structie kan nodig zijn om verschil in interpretatie te voorkomen. Maak in het formulier onderscheid tussen het totaal aan noodzakelijke cascovoorzie-ningen en voorzieningen die kunnen worden toe-gerekend aan de afzonderlijke woningen in het pand. Dit zowel met het oog op specifieke klach-ten van huurders, als in verband met situaties van gesplitst eigendom. Wanneer een bouwbureau opnames doet moet hetzelfde formulier worden gebruikt. Dat geldt zowel voor een langlopend preventief traject als voor een direct aan een handhavingsbesluit gekoppelde werkwijze.

AutomatiseringIn de meeste stadsdelen zijn alle BWT-procedures en de verschillende fases die binnen elke proce-dure kunnen worden onderscheiden, opgenomen in een automatiseringssysteem. Dat geldt ook voor de procedure ‘actieve aanschrijving’. Het systeem maakt voortgangscontrole mogelijk, kan overzichten produceren en alle standaarddocu-menten en -brieven kunnen worden aangemaakt. Afhankelijk van beleidskeuzes voor een bepaald aanschrijvingsproject zullen misschien aanpassin-

4�Handboek Aanschrijven deel � Beleid

gen in het automatiseringssysteem nodig zijn. Alle voorzieningen (maatregelen) die in deel 2 van dit Handboek zijn opgenomen zijn tevens verwerkt tot een codeboek, waarmee de voorzieningenlijst bij een handhavingsbesluit geautomatiseerd kan worden opgesteld. Wanneer je kiest voor het doen van opnames door middel van PDA’s, moet je ook met daarop afgestemde software werken.

OpnameDoor middel van de opname onderzoek je in hoe-verre het treffen van voorzieningen noodzakelijk is. Nadat met bewoners of gebruikers van het te onderzoeken pand een afspraak is gemaakt over een geschikt tijdstip kan de opname beginnen. Vanzelfsprekend moet de inspecteur zich legiti-meren en het doel van zijn komst melden. Het opnamerapport is de basis voor alle verdere stap-pen. Het moet dus zorgvuldig worden opgesteld. Of er sprake is van een technisch gebrek, of in andere woorden ‘strijd bestaat met het Bouwbe-sluit of de bouwverordening’ is afhankelijk van de beoordeling van de inspecteur. Van belang is dat het daarbij niet altijd hoeft te gaan om een visueel waarneembaar defect. Ook wanneer voorzien kan worden dat een defect zich binnen afzienbare tijd zal voordoen kan er voldoende reden zijn om een voorziening te treffen (de versleten dakbedek-king, die nog niet tot lekkage heeft geleid). Soms is een gebrek niet direct waarneembaar en wordt eerst na enig sloopwerk het gebrek zichtbaar (de door corrosie aangetaste latei, verstopt achter betimmering). Vooral in dit soort gevallen is het met het oog op dossiervorming handig om wat geconstateerd is ook met de digitale camera vast te leggen. Eventuele kosten als gevolg van deze ‘destructie’ zijn overigens voor de gemeente.

Bij de opname gaat het primair om het opsporen van alle gebreken waarbij sprake is van een over-treding wegens strijd met de voorschriften voor bestaande bouw in het Bouwbesluit 2003 (artikel 1b, lid 2 Ww) of de bouwverordening (artikel 7b, lid 2 a Ww). Daarnaast moet worden vastgesteld of het pand nog wel voldoet aan het ‘rechtens verkregen niveau’, dat wil zeggen het kwaliteits-niveau dat correspondeerde met de nieuwbouw-voorschriften die golden op het moment dat voor het pand een bouwvergunning werd verkregen. In feite wordt dan gecontroleerd op voorschriften die tussen niveau bestaande bouw en het huidige niveau nieuwbouw liggen. Verder moet je letten op zaken die vanuit beleidsmatige overwegingen als gebrek beschouwd worden. Het kan daarbij gaan om criteria uit de Welstandsnota (artikel 12 Ww) en over voorzieningen die op grond van artikel 13 Ww getroffen moeten worden. Per stadsdeel kan dat verschillen. In hoofdstuk 6 komt

dit aspect aan de orde. Wanneer de opname een pand betreft met een monumentenstatus, is het verstandig een adviseur van het bureau Monu-menten en Archeologie te raadplegen.

Als de capaciteit het toelaat, is het handig om elke opname door twee inspecteurs te laten uitvoeren. Niet alleen zien twee meer dan één, maar bij twijfel kan direct even overlegd worden. Veelal heeft deze werkwijze ook een functie in de opleiding van jonge inspecteurs door oudere, meer ervaren collega’s. Het doen van opnames wordt door sommige stadsdelen uitbesteed aan particuliere bouwbureaus. Daar is geen bezwaar tegen zolang men zich ervan bewust blijft dat de gemeente verantwoordelijk blijft voor het project en dus voor alle stappen die eventueel volgen op een formeel inspectierapport. In paragraaf 4.4 is beschreven hoe bouwbureaus juist in een preventieve fase nuttig werk kunnen doen door, conform de opnamemethodiek van het stadsdeel, tot een voorzieningenlijst te komen en daarna een begeleidende rol te vervullen bij de uitvoering van werkzaamheden.

Klachten van huurders moeten aandacht krijgen en zo mogelijk in de opname van het pand wor-den meegenomen. Meestal hebben huurders dan ook belang bij medewerking aan het onderzoek. Soms zien ze dat anders en weigeren ze de BWT-inspecteur toe te laten. Wanneer het dan toch no-dig is dat een woning van binnen wordt geïnspec-teerd kan een machtiging tot binnentreden de oplossing bieden. Volgens artikel 3, lid 2 van de Algemene Wet op het binnentreden is de burge-meester bevoegd tot het geven van zo’n machti-ging, “indien het doel waartoe wordt binnenge-treden het binnentreden zonder toestemming van de bewoner redelijkerwijs vereist”. Zonodig kan de inspecteur daartoe de hulp van de sterke arm inroepen (art 9). Van het binnentreden wordt een verslag gemaakt dat aan de bewoner en aan de burgemeester wordt gezonden (art 11).

Een schriftelijke machtiging kan achterwege blijven als binnentreden nodig is ter voorkoming of bestrijding van ernstig of onmiddellijk gevaar. Soms vraagt de aangetroffen situatie om een oplossing waarbij de inspecteur zelf opdracht geeft om met spoed een bepaalde voorziening te treffen. Een dergelijke noodvoorziening wordt dan afgehandeld, los van de verdere reguliere gang van zaken bij het aanschrijfproject. Een ervaren in-specteur beschikt daartoe over een telefoonlijstje met bijvoorbeeld de nummers van rioolontstop-pers, aannemers voor stut- en stempelwerk en snel beschikbare installateurs voor gas- en elektra-installaties. In sommige stadsdelen is de afspraak

Handboek Aanschrijven deel � beleid4�

gemaakt dat bij een actieve opname altijd een deskundige van het energiebedrijf meegaat, zodat eventuele voorschriften met betrekking tot de elektrische en gasinstallatie meteen opge-volgd kunnen worden. In geval van acuut gevaar kan zonodig de energielevering direct worden afgesloten.

Het resultaat van de opname is een technisch inspectierapport, dat met een begeleidende brief naar de eigenaar van het betreffende pand wordt gestuurd.

5.3.3 Communicatie met eigenaren en andere betrokkenen

RapportbriefBij de meeste actieve aanschrijfprojecten stuur je eerst een informele brief aan de eigenaar met de geconstateerde gebreken. In die brief, ook wel aangeduid als rapportbrief, worden de vastge-stelde gebreken vermeld, waarbij telkens wordt aangegeven in welk opzicht sprake is van overtre-ding van een artikel van het Bouwbesluit, van de bouwverordening of van de welstandsbepalingen. Per gebrek wordt gemotiveerd waarom de betref-fende voorziening noodzakelijk is. In het deel ‘Toepassing’ van dit handboek wordt elke moge-lijke voorziening (maatregel) apart behandeld. De brief met de voorzieningenlijst is uitgangspunt voor verder overleg met de eigenaar. In de brief vraag je de eigenaar wanneer en hoe hij denkt de werkzaamheden uit te voeren. De vorm en inhoud van de brief hangen af van de bedoeling die het stadsdeel heeft met het betreffende aanschrijf-project. Krijgen eigenaren ruim de tijd om zelf aan de slag te gaan en worden juridische gevolgen pas in een later stadium uitgesproken? Of wordt van meet af aan een strakke termijn gehanteerd waarbij je benadrukt dat het uitblijven van tijdig getroffen maatregelen tot sancties zal leiden.

In de brief kun je ook andere relevante infor-matie met betrekking tot het aanschrijfproject opnemen. Omdat er vaak heel wat van eigenaren gevraagd wordt, luistert de toon van de brief nogal nauw en moeten alle feiten en omstandig-heden kloppen. Idealiter zijn de contacten met eigenaren onderdeel van het door het stadsdeel ontwikkelde communicatiebeleid en zijn de standaardbrieven gescreend door de juristen. Vermeld in het slot van de brief altijd dat binnen een bepaalde periode een reactie wordt verwacht en dat het, zelfs bij een lange termijn, uiteindelijk niet om een vrijblijvende zaak gaat.

Gesprek met de eigenaarHet opnamerapport wordt met de individuele

eigenaren besproken. BWT kan die taak zelf op zich nemen, maar deze kun je ook uitbesteden. Als het kan, wordt de uitvoering van de herstel-maatregelen gecoördineerd. Daarmee neem je de eigenaar veel zorgen uit handen en kan het stadsdeel ook enig zicht houden op de kwaliteit van de uitvoering. Soms kun je wijzen op moge-lijke subsidies (Dienst Wonen) of bemiddeling bij uitplaatsing (OGA) om de eigenaar te ‘verleiden’. Door goed te communiceren kun je voorkomen dat voor een relatief eenvoudig probleem telkens een aanschrijving moet worden uitgebracht of dat door administratieve slordigheid een enkel geval het hele proces stagneert.

De verdere aanpak hangt af van de reactie van de eigenaar. Als de eigenaar bereid is afspraken te maken over een onderhoudsplan (al dan niet onder bepaalde voorwaarden), zal het contact vooral beperkt blijven tot (voortgangs)controle. Maak heldere afspraken over de aanpak en de termijnen en controleer op tijd. Als de eigenaar niet meewerkt, moeten andere middelen uit de kast getrokken worden. Dit geldt ook voor het gesprek met een eigenaar naar aanleiding van een klacht. Als je er met praten niet meer uit-komt, start het formele aanschrijfproces (zie 5.4). Het resultaat van het gesprek met de eigenaar kan voor derden (klager, bewoners, buren enz.) van belang zijn. Vergeet niet hen zonodig te informeren.

HuurdersFormeel is het een taak van de eigenaar om zijn huurders te informeren over onderhoudswerk-zaamheden of woningverbetering. Onderhoud moeten huurders gedogen. Over het aanbrengen van geriefsverbetering, dat van invloed is op de hoogte van de huur, heeft de huurder wel wat te kiezen. Informatie aan huurders kan op verschil-lende manieren. De een zal naar een informatie-bijeenkomst komen, terwijl de ander liever een folder leest of een contactpersoon belt. Bij actief aanschrijven is een goed verloop van het pro-ces vaak mede afhankelijk van de medewerking van huurders. Als je er belang aan hecht zoveel mogelijk te verbeteren aan je woningbestand, kan goede voorlichting de huurder wellicht over de streep trekken. Ook kun je wijkcentra, huurteams en het Steunpunt Wonen bij het communicatie-proces betrekken.

OndernemersOndernemers hebben hun eigen belangen als het gaat om actief aanschrijven. Ook dat vraagt om een specifieke benadering. Kijk of je het MKB-am-sterdam of de plaatselijke winkeliersvereniging bij het communicatietraject kan betrekken. Zij kun-


nen een zinvolle rol spelen als gesprekspartner.

Andere burgersVia de stadsdeelkrant kun je alle andere burgers in het stadsdeel op de hoogte houden van het actief aanschrijfproject. Niet alleen om hen te informe-ren over wat er speelt in hun stadsdeel, maar ook omdat zij wellicht een volgende keer aan de beurt zijn. Een gewaarschuwd mens telt voor twee.

StandaardtekstBij een actieve beperkte aanschrijving is het verstandig aan alle eigenaren in een bouwblok na het onderzoek dezelfde concept-aanschrijving te sturen. Ook voor informatie aan derde-be-langhebbenden kan een standaardtekst worden opgesteld. Maak het jezelf gemakkelijk, maar controleer wel steeds of de tekst echt van toepas-sing is op het specifieke geval en laat de teksten screenen door een jurist.

WoningklachtenHet moet duidelijk zijn wat een klager wel en niet van de gemeente mag verwachten. Zorg er daarom voor dat daarover voorlichtingsmateriaal beschikbaar is. Niet alleen voor de individuele klager, maar ook voor andere betrokkenen, zoals verhuurders, huurteams, wijkcentra en BWT-inspecteurs. Klagers en klachten zijn er in vele soorten. Elke klacht moet klantvriendelijk worden afgedaan, ook als de oplossing door de huurder zelf moet worden getroffen of als hij beter ergens anders terecht kan. In dat geval kan een eenvou-dig advies ook een vorm van adequate afhande-ling zijn.

5.4. Repressieve fase

5.4.1 Juridische kennis en ervaring

Als een gesprek met de eigenaar niets of te weinig oplevert, wordt in de regel tot handhaving overgegaan. Hoewel met de gewijzigde Woning-wet het aanschrijven eenvoudiger is geworden, blijft het zaak om heel zorgvuldig te werk te gaan. Daarvoor moet je de nodige juridische kennis en ervaring in huis hebben. Om deze paragraaf enigszins leesbaar te houden, beperken we ons hier tot de praktische kant van de aanschrijving. Een aantal juridische aspecten wordt nader belicht in hoofdstuk 7. In bijlage 4 is een stappenvoor-beeld te vinden en in bijlage 1 staan de relevante wetsartikelen.

Om te beginnen enkele algemene tips:• Wees niet bang om door de rechter te worden

teruggefloten; uit onderzoek is gebleken dat

vier van de vijf handhavingsbesluiten bij de rechter overeind blijft. Als een besluit goed is voorbereid en gemotiveerd, heb je weinig te vrezen

• De totale procedure kan aanzienlijk worden verkort als je helder communiceert, de termij-nen goed bewaakt en, ingeval van art 13 Ww e.v., gelijk met de aanschrijving een aanzegging bestuursdwang of oplegging van een last onder dwangsom in je besluit opneemt

• Zorg voor goede dossiervorming en verslagleg-ging – als het tot een bestuursrechtelijke pro-cedure komt is dat van cruciaal belang – maak een logboek, met verhelderende foto’s, en voeg consequent alle stukken in (met datum, paraaf en bronvermelding)

• Maak zoveel mogelijk gebruik van protocollen, checklists, standaardbrieven, eenduidige opna-merapporten enz.

• En tenslotte: let op tijdige inschrijving (en door-haling!) van de aanschrijving bij het register.

Onderscheid niveau Bouwbesluit bestaande bouw – verbetering Het niet voldoen aan Bouwbesluit, bouwverorde-ning of welstandscriteria levert via de artikelen 1b, 7b en 12 Ww direct een overtreding op. Dit betreft het niveau bestaande bouw, waarbij het meestal gaat om achterstallig onderhoud. Daarnaast kun je volgens artikel 13 Ww ‘de verplichting opleggen’ tot het treffen van aanvul-lende voorzieningen (dus boven de voorschiften van het Bouwbesluit voor bestaande bouw). Dat is niet nieuw, want het stond ook al in de oude artikelen 14, 17 en 18 Ww. Het heet alleen geen aanschrijven meer. Er blijft een ‘noodzakelijkheids-eis’ gelden. Om aan te kunnen schrijven op art 13 moet je kunnen verwijzen naar vastgesteld beleid (zie Hoofdstuk 6) of rechtens verkregen niveau. Daarnaast moet je steeds motiveren waarom je in dit geval aanvullende voorzieningen nodig vindt. Het moeten uitzonderingen blijven, zo wordt na-drukkelijk vermeld in de Memorie van toelichting van de gewijzigde Woningwet. Ook een verwijzing naar het ‘rechtens verkregen niveau’ is op zich onvoldoende. Hoe streng dit in de praktijk zal uit-pakken, zal de bestuursrechter nog gaan bepalen.

Algemene zorgplichtDe bevoegdheid om aan te schrijven tot het tref-fen van voorzieningen die ‘uit anderen hoofde’ (dan bijvoorbeeld het Bouwbesluit) noodzakelijk worden geacht, was vroeger versnipperd vermeld in de oude artikelen 14, 17 en 18 Woningwet. In de huidige wet is deze bevoegdheid vervangen door een algemene zorgplicht voor veiligheid en gezondheid (artikel 1a). Deze zorgplicht geldt voor iedereen die bouwt, gebruikt, laat gebrui-


ken of sloopt en wordt ruim opgevat. In artikel 14, tweede lid, onder b, staat nog een extra mogelijkheid om het treffen van voorzieningen af te dwingen die noodzakelijk worden geacht om bewoning weer mogelijk te maken. Zo kun je bijvoorbeeld bij een te hoge concentratie asbestdeeltjes in de lucht de eigenaar dwingen om maatregelen te nemen om het materiaal te verwijderen of af te schermen.

Zorgvuldige belangenafwegingDe keuzemogelijkheid (art 23oud en 24oud Ww), de redelijkheidstoets (art 23oud) en de driejaren-termijn (art 25oud), worden in de nieuwe Woning-wet niet meer genoemd. Dit gaat allemaal vallen onder de algemene eis van zorgvuldige belan-genafweging, zoals vermeld in de Awb. Of dit in de praktijk meer ruimte biedt, zal de tijd (jurispru-dentie) leren. De eerdergenoemde oude artikelen kunnen we voorlopig als indicatie gebruiken. Zie verder onder 7.3

Verplichting tot uitvoering van de aanschrijving • Degene tot wie een aanschrijving ingevolge

de artikelen 13, 13a of 14-1 is gericht, of zijn rechtsopvolger, is volgens artikel 14a Woning-wet verplicht die aanschrijving uit te voeren (vergelijk art 21-1oud). Opschorting van deze verplichting is mogelijk als de aangeschrevene binnen zes weken na ontvangst van de aan-schrijving bij de president van de rechtbank een voorlopige voorziening vraagt om de aan-schrijving op te schorten. Alleen als die voor-lopige voorziening wordt toegekend, hoeft de aanschrijving niet binnen de gestelde termijn te worden uitgevoerd

• Als de aanschrijving verband houdt met gevaar of ernstige hinder, zal de aangeschrevene of zijn rechtsopvolger, ook al is die aanschrijving nog niet onherroepelijk, bij voorraad (direct) aan die aanschrijving moeten voldoen. Een verzoek om een voorlopige voorziening heeft dan geen zin*

• De ‘aanschrijving’ op grond van de Awb is al een handhavingsbeschikking, waarin wordt vermeld welke sanctie de overtreder boven het hoofd hangt als hij de overtreding niet binnen een bepaalde termijn ongedaan maakt. De ar-tikelen 1b-1 en 7b-1 en –3 Ww bevatten reeds een rechtstreeks tot de burger gericht gebod of verbod.

Aanschrijfstrategie bij niet-ondertekening inten-tieverklaring Als een meerderheid van de eigenaren in een appartementencomplex mee wil werken, kan de minderheid die de ingreep probeert te frustreren meteen worden aangeschreven op het beleidsma-tig bepaalde kwaliteitsniveau. Als een meerder-heid niet mee wil werken, is het lastiger om aan te schrijven op dat niveau. Je kunt dan: 1 aanschrijven op basis van rechtens verkregen

niveau 2 het complex opdelen, zodat delen ervan wel

een meerderheid van welwillenden hebben 3 eigenaren een termijn stellen waarbinnen ze

de gelegenheid hebben de geconstateerde gebreken te verhelpen dan wel hun bezit te verkopen aan een partij de wel bereid is mee te werken. Vervolgens kun je pas aanschrijven op het hogere niveau

5.4.2 Procedure handhavingsbesluit

Handhavingsbesluit De Awb en de Woningwet stellen bepaalde eisen aan de aanschrijving c.q. het handhavingsbesluit. In de Awb, afdeling 5.3 en 5.4 worden bestuurs-dwang en dwangsom geregeld. Voorafgaand aan de beschikking wordt een zienswijzebrief (of brief zienswijze) aan de belanghebbende(n) verzonden (voorbeeld zie bijlage 5). De ziens-wijze kan schriftelijk of mondeling naar voren worden gebracht. Als al eerder uitgebreid met de eigenaar is gesproken, kan de zienswijzebrief achterwege blijven. Het handhavingsbesluit pas je zonodig aan naar aanleiding van de zienswijze of je vermeldt waarom niet aan de zienswijze wordt tegemoetgekomen.

Voor de eigenaar/overtreder moet het duidelijk zijn wat de overtreding inhoudt, welke voorzienin-gen hij moet treffen binnen welke termijn (begun-stigingstermijn), op basis van welke artikelen die voorzieningen worden vereist en welke sanctie hem boven het hoofd hangt als hij daaraan niet voldoet. Verder moet de ondertekening juist zijn (is er een mandaat voor het hoofd BWT?). Onder het besluit moet een bezwaarclausule worden ver-meld. Vooral bij actief aanschrijven is het verstan-dig om met formats te werken. Voor een voor-beeld/checklist handhavingsbesluit zie bijlage 5.Het handhavingsbesluit stuur je aan de over-treder, met afschrift aan de rechthebbende op het gebruik van de zaak (bijv. huurder) en de

*)Wel geldt in zo’n geval dat, wanneer tegen de aanschrijving een bezwaarschrift is ingediend of beroep is ingesteld en het bezwaar-

schrift gegrond is verklaard of de beslissing op het beroep inhoudt dat ten onrechte is aangeschreven, het stadsdeel verplicht is de

schade te vergoeden die het gevolg is van het bij voorraad voldoen aan de aanschrijving. Een extra reden om zorgvuldig te overwe-

gen wat je doet.


indiener van het handhavingsverzoek (indien van toepassing). Ingevolge art 15 Woningwet kan het handhavingsbesluit tegelijkertijd met de aan-schrijving ex art 13, 13a of 14 worden verzonden. Het besluit tot toepassing van bestuursdwang of oplegging van een last onder dwangsom maakt in het geval van bezwaar of beroep deel uit van de aanschrijving ex art 13 e.v.

Fasering In een aanschrijving kun je bepalen dat deze in fasen mag worden uitgevoerd. In dat geval moet in de aanschrijving duidelijk zijn vermeld op welk moment welk onderdeel van de aanschrijving moet zijn uitgevoerd. Het spreekt vanzelf dat BWT de termijnen zelf ook goed bewaakt.

Spoed Als je constateert dat er sprake is van acuut gevaar of ernstige hinder, bijvoorbeeld brand- of instortingsgevaar, dan moet je direct handelen. Zie art 100d Ww en art 5:24, lid 5, Awb. Levert een gesprek met de overtreder niets op of is hij onbereikbaar of is er geen tijd te verliezen, dan wordt een noodvoorziening getroffen (UVG). De afkondiging bestuursdwang vindt dan vaak ach-teraf plaats (art 5:24, lid 6, Awb). Dat moet wel zo spoedig mogelijk gebeuren. Dus: eerst actie, dan het papierwerk. Tegen de beschikking kan (ach-teraf) bezwaar en beroep worden ingesteld. Voor het overige, niet-gevaarlijke gedeelte kan dan na een volledige opname een last onder dwangsom (of bestuursdwang) worden opgelegd. Dat doe je in een aparte beschikking, met verwijzing naar de bestuursdwangbeschikking.

Bezwaar en beroep De termijn waarbinnen men bezwaar kan indie-nen is zes weken na ontvangst van het besluit. Het indienen van bezwaar (of beroep) heeft geen schorsende werking. Dat betekent dat de aan-schrijving gewoon moet worden uitgevoerd. De overtreder kan wel een verzoek om voorlopige voorziening indienen. Dat wordt alleen door de rechter toegekend als er een spoedeisend belang is bij schorsing. Om risico’s te voorkomen, kan het bestuursorgaan in geval van bezwaar en beroep zelf besluiten om de uitvoering op te schor-ten (beleidskeuze, protocol). Ook kan, als een verzoek om voorlopige voorziening is ingediend, op voorhand uitstel worden verleend. Het komt dan niet tot een rechtszitting (over de voorlopige voorziening). Tijdens de bezwaarprocedure kan het Dagelijks Bestuur eventuele fouten herstellen. Zo kan bijvoorbeeld een ontbrekende mandate-ring aan het Hoofd BWT nog worden rechtgezet. Als men het niet eens is met de beslissing op bezwaar, kan binnen zes weken een beroepschrift

worden ingediend bij de sector bestuursrecht van de rechtbank en vervolgens hoger beroep bij de afdeling bestuursrecht van de Raad van State. De beroepsprocedure is een rechterlijke toetsing van het DB-besluit.

5.4.3 Sanctieoplegging

Bij het ontwikkelen van een sanctiestrategie moet je je steeds afvragen wat je wilt bereiken. Hoe reageer je op welke overtreding? Wat doe je met recidive? Welke sanctie geeft het beste effect? Of moet er eerst nog een gesprek plaatsvinden? Welke termijn is redelijk om de overtreder in de gelegenheid te stellen zijn sanctie te ontlopen? Aan wie leg je de sanctie op? Als je daar trans-parant over bent, kan daar ook een preventieve werking van uitgaan. Iedereen kan dan van tevoren uitrekenen hoe duur een overtreding hem komt te staan. Bij de vaststelling van een redelijke begunstigingstermijn moet je diverse aspecten meewegen: aard en omvang van uit te voeren werkzaamheden, levertijden, vakantie-periode, weersomstandigheden, zijn er vergun-ningen vereist (bijv. monumentenvergunning), hoe en wanneer is de overtreder geïnformeerd, enz. De wet laat de keuze tussen dwangsom en bestuursdwang in principe vrij. Dat houdt in dat het bestuursorgaan zelf een keuze mag maken. Gebruikelijk is om in principe een dwangsom te hanteren, tenzij er sprake is van gevaar of ern-stige hinder. In dat geval verdient bestuursdwang de voorkeur. Met de dwangsom appelleer je het meest aan de eigen verantwoordelijkheid van de overtreder. Bovendien heb je, als je na de verbeuring toch nog tot bestuursdwang moet overgaan, alvast een bedrag in handen om (een deel van) de kosten te dekken. Dergelijke finan-ciële constructies dien je wel van tevoren vast te leggen en/of bij de begrotingsbehandeling mee te nemen. De indruk mag niet worden gewekt dat dwangsommen worden opgelegd en geïnd om andere doelen (dan handhaving) te financie-ren. Maar, nogmaals, als er spoed geboden is kun je beter zelf het heft in handen nemen en tot bestuursdwang overgaan. Dat kun je beperken tot noodmaatregelen. Voor het overige leg je door-gaans eerst een last onder dwangsom op.

Het voorgaande staat ook grotendeels in de Nota Handhavingsbeleid bouwregelgeving, die door veel stadsdelen inmiddels is (of wordt) vastge-steld. Citaat pagina16:“Ingeval van ernstige gebreken wordt aangeschre-ven tot het treffen van voorzieningen binnen de gestelde termijn op straffe van een dwangsom. Bij directe dreiging van gevaar wordt bestuursdwang (uitvoering van gemeentewege) toegepast met


kostenverhaal op de eigenaar/verantwoordelijke”. Wellicht ten overvloede: bij het opstellen van de sanctiestrategie moet rekening worden gehouden met de uitgangspunten zoals die door het Stede-lijk Project Handhaving zijn geformuleerd.

Dwangsom De last onder dwangsom is er, evenals de be-stuursdwang, op gericht de overtreding onge-daan te maken of verdere overtreding dan wel herhaling te voorkomen. De last kun je alleen opleggen aan de overtreder. Dat is degene die zowel feitelijk als juridisch in staat is de overtre-ding te beëindigen. Soorten dwangsommen:• Eenmalige overtreding: bedrag ineens• Voortdurende overtreding: bedrag per tijdseen-

heid• Herhaling van losse overtredingen: bedrag per

overtredingVoor de laatste twee geldt dat tevens een maxi-mumbedrag moet worden vastgesteld. Je moet telkens constateren (controleren) dat de over-treding nog steeds plaatsvindt. Daarom is een dwangsom per dag nogal bewerkelijk en kun je beter voor een week of maand kiezen. Een pre-ventieve dwangsom is mogelijk als er ‘de dreiging bestaat dat binnen afzienbare tijd niet meer zal worden voldaan aan in het Bouwbesluit gegeven voorschriften’ (ABRS). Het is dus geen middel om een pand de komende 25 jaar onderhoudsvrij te krijgen.

Hoogte dwangsom De draagkracht van de overtreder is niet rele-vant voor de bepaling van de hoogte. Beleids-keuze: criteria ontwikkelen voor de hoogte van de dwangsom. Die moet gemotiveerd worden

in het besluit. De bestuursrechter kijkt of het bedrag van de dwangsom al dan niet “in een redelijke verhouding staat tot de zwaarte van het geschonden belang en de beoogde werking van de dwangsomoplegging”. Hij toetst dus margi-naal. De dwangsom is een financiële prikkel tot naleving, geen verkapt kostenverhaal. Behalve in zeer bijzondere omstandigheden, accepteert de rechter geen maximum dwangsom die hoger is dan tweemaal het bedrag van het in de toekomst te verwachten financiële voordeel van de over-treding. De dwangsom mag niet dienen om in het verleden genoten voordeel af te romen. Toch kan het verleden (recidive) wel een rol spelen bij het bepalen van de hoogte. Wetgeving en rechtspraak geven verder weinig houvast voor de bepaling van de hoogte van de dwangsom. Soms lijkt dat voor stadsdelen een reden om er (te) terughoudend mee om te gaan. De hoogte van de dwangsom moet per geval worden bepaald. Dat moet ook blijken uit je motivering. Bijvoor-beeld: “de berekening van de dwangsom hebben wij gerelateerd aan de aangenomen kosten van uitvoering van de op bijgaande lijst opgenomen voorzieningen. Deze kosten zijn begroot op XXX. Dit bedrag hebben wij als uitgangspunt gehanteerd voor het bepalen van de maximaal te verbeuren dwangsom”. Onder geraamde kosten kunnen voorbereiding, leges, uitvoeringskosten, algemene kosten, winst, risico en CAR-verzeke-ring vallen. Dat bedrag wordt dan vermenigvul-digd met 1,5 of 2, afhankelijk van de overtreding en de overtreder. De dwangsom is geen boete. Toch mag je van de rechter wel de duur en fre-quentie van de overtreding meenemen. Onder het motto: dit is iemand die kennelijk een sterke prikkel nodig heeft.

In het dwangsomprotocol van de DMB is de volgende dwangsomformule opgenomen:- Het maximumbedrag is het investeringsbedrag of het genoten voordeel, vermenigvuldigd met een

factor 1,5. Een dwangsombedrag moet redelijk en voldoende zijn met het oog op het ongedaan maken van de overtreding. Uit de praktijk is gebleken dat een dwangsom die gelijk is aan of lager dan het investeringsbedrag niet altijd voldoende werkt. In de formule is daarom de factor 1,5 op-genomen. Een hogere factor kan in bijzondere gevallen gerechtvaardigd zijn

- Het dwangsombedrag per dag of week is het maximumbedrag, gedeeld door het aantal dagen dat het redelijk is om de overtreding voort te laten duren. Uitgangspunt is een periode van 30 dagen

- Het dwangsombedrag per constatering is het maximumbedrag, gedeeld door een bepaald aantal constateringen. In de meeste gevallen is gekozen voor een maximum van vijf constateringen.

De verschillen in dwangsommen per dag, per week of per constatering hangen samen met de aard van de overtreding en de mogelijkheid om deze ongedaan te maken. Als uitgangspunt geldt dat dwangsommen per dag worden opgelegd voor overtredingen welke door de overtreder binnen een dag ongedaan kunnen worden gemaakt. Wanneer voor het overtreden van een voorschrift een derde moet worden ingeschakeld, bijvoorbeeld een keurende instantie, worden de dwangsommen zo veel mogelijk per week opgelegd. Voor overtredingen die naar hun aard tijdelijk zijn, maar vaker kunnen voorkomen, worden de dwangsommen per constatering opgelegd.


Bestuursdwang en dwangsom kunnen niet te-gelijkertijd worden toegepast. Als de maximale dwangsom is verbeurd, kun je vervolgens wel bestuursdwang aanzeggen. In principe kunnen dan met de betaalde dwangsom (een deel van) de uitvoeringskosten worden betaald (zie hiervoor). Ook kun je het bestuursdwangbesluit intrekken en vervolgens een last onder dwangsom opleggen.

Invordering dwangsomDe dwangsom wordt verbeurd op de dag dat de begunstigingstermijn is verstreken zonder dat de last is uitgevoerd of op het moment dat de over-treding plaatsvindt (bij de preventieve dwang-som). Een afzonderlijke verbeurdverklaring is dus niet nodig. Een constatering(srapport) wel! Met het oog op eventuele procedures raden we aan foto’s te maken. Na een dwangsomverbeuring kun je opnieuw een last onder dwangsom opleggen die (doorgaans) hoger is. Voorwaarde is uiteraard wel dat de overtreding voortduurt. Ook kun je in het besluit meteen oplopende dwangsommen opnemen. Bijvoorbeeld dat de overtreder na aflo-pen van de begunstigingstermijn een dwangsom van 1000 euro verbeurt en dat als een maand later de overtreding nog niet is beëindigd een dwang-som van 5000 euro en als twee maanden later de overtreding nog niet is beëindigd een dwangsom van 10.000 euro. In Haarlem hebben ze daar goede ervaringen mee. Je hoeft dan zelden nog een nieuw besluit te nemen. Intrekking van een last onder dwangsom heeft geen terugwer-kende kracht; eenmaal verbeurde dwangsommen moeten betaald worden. Het is verstandig per overtreden voorschrift een dwangsom op te leg-gen en dus niet alles op een hoop te gooien. Zo is het voor de overtreder ook duidelijker en kan hij per overtreding bekijken wat hij wil oplossen. Bovendien loop je dan niet het risico een enorme dwangsom verbeurd te moeten verklaren terwijl bijna alle overtredingen, op een enkele na, zijn weggenomen.

Verhaalbare kosten bij een verbeurde dwangsom zijn: dwangsom, wettelijke rente en invorderings-kosten. Uitgangspunt volgens het Stedelijk hand-havingsbeleid is, dat dwangsommen altijd worden geïnd. Bij onzekerheid over de invorderbaarheid van de dwangsom raden we ook aan om vooraf conservatoir beslag te leggen. De invordering moet zo snel mogelijk plaatsvinden; na zes maan-den is deze al verjaard (overigens wordt dit met de vierde tranche van de Awb verlengd tot een jaar). Laat het niet zo ver komen. Maak zo spoedig mogelijk een constateringsrapport. Stuur dit aan de overtreder met vermelding van de betalings-termijn (ingebrekestelling) en aanzegging dat anders verzuim intreedt (art 6:82 BW) en vanaf die

datum ook invorderingskosten en wettelijke rente zijn verschuldigd. Verjaring gaat ook ten koste van je geloofwaardigheid bij derden. De verjaring kan worden gestuit: je stuurt binnen zes maanden be-richt met de mededeling dat het bestuursorgaan zich zijn recht op nakoming voorbehoudt. Doe dit ook bij een verzetprocedure en zorg dat je een bewijs hebt dat de betreffende stuitingsbrief of andere stuitingsactie ook bij de geadresseerde is aangekomen. Dus aantekenen met bewijs van ontvangst of af laten leveren door de deurwaar-der. En houd ook goed in de gaten dat je bewijs van ontvangst retour komt. Invordering doe je met een verzoek om betaling. Als de dwangsom niet wordt betaald, dan volgt een aanmaning en daarna een dwangbevel van de deurwaarder (art 5:26 Awb). Daartegen staat gedurende zes weken verzet open. Verzet heeft schorsende werking. Op verzoek van de overtreder kan het bestuursorgaan de last opheffen, de looptijd opschorten of de dwangsom verminderen. Als daar aanleiding voor is.

Strafrecht De Wet Economische Delicten biedt voor over-treding van voorschriften uit het Bouwbesluit en de bouwverordening op het terrein van (brand)veiligheid en gezondheid (art 1a Ww) een instrument voor strafrechtelijke vervolging. Daar-toe moeten jaarlijks afspraken met de officier van Justitie worden gemaakt, gekoppeld aan de nota handhavingsbeleid. Overtreding van art 7b Ww le-vert een misdrijf op als het gaat om voorschriften van de bouwverordening over brandveiligheid.

5.5 Eindfase

5.5.1 Uitvoering en oplevering werkzaamheden

Zoals is afgesproken of zoals in het handhavings-besluit is vermeld, moet de eigenaar of degene die in zijn opdracht werkzaamheden uitvoert, de start van het werk melden bij de toezicht-houdende inspecteur. Idealiter wordt het werk binnen de afgesproken termijn voltooid waarna de inspecteur een gereedmelding ontvangt. Hij voert een eindcontrole uit en wanneer op alle punten aan de eisen is voldaan stuurt hij een schriftelijke bevestiging naar de eigenaar en naar de bewoners van het pand. Hij vermeldt het ook in zijn dossier waarna ‘het rapport kan aflopen’. Al naar gelang de omvang van de werkzaamheden kun je volstaan met een eenvoudige inspectie of is een formele oplevering nodig in aanwezigheid van de eigenaar en de aannemer. Nadat ook de hypotheekhouder is ingelicht, gaat een medede-ling van de voltooiing naar het register, zodat


een ‘verklaring van waardeloosheid’ kan worden opgemaakt. Zorgvuldigheid rond deze registra-ties is extra belangrijk geworden in verband met eventuele aansprakelijkheid (Wet kenbaarheid pu-bliekrechtelijke beperkingen onroerende zaken).

Als het handhavingsbesluit omvangrijke werk-zaamheden betreft, kan een afspraak over gefa-seerde uitvoering zijn gemaakt. Begin en einde van elke fase worden dan telkens gecontroleerd.De ideale gang van zaken is echter niet de meest voorkomende. Het juridisch instrumentarium voorziet daar weliswaar in, maar het is vooral een kwestie van ervaring en stuurmanskunst van de inspecteur om er voor te zorgen dat zaken tot een goed eind worden gebracht. Veelal kent hij zijn pappenheimers en weet waar hij op loyale medewerking kan rekenen en waar altijd zal worden tegengestribbeld. Op basis van zijn eigen inschatting zal hij de ene keer met enige coulance de betrokkenen wat meer tijd gunnen; de andere keer zal hij regels en termijnen strak uitvoeren, wetend dat je sommige mensen een beetje kort moet houden. Goede communicatie, op het juiste moment is ook hier weer erg belangrijk. Wat doet zich zoal voor?

5.5.2 Bestuursdwang

Bestuursdwang is een feitelijke handeling door het bestuursorgaan, ook wel uitvoering van gemeentewege (UVG) genoemd. Voorbeelden: wegnemen, ontruimen, beletten en in de vorige toestand herstellen. Ook het verzegelen van een pand is een vorm van bestuursdwang. Indien nodig kunnen zaken worden opgeslagen en mee-gevoerd (art. 5:29 Awb). In artikel 100d Ww staat dat bestuursdwang of een dwangsom ook gericht kan zijn op het staken van bouwen, gebruik of sloop, dan wel dat voorzieningen worden getrof-fen om gevaar voor gezondheid of veiligheid tegen te gaan of te beëindigen. Voorheen was de bevoegdheid tot het stilleggen van bouwen sloopwerkzaamheden beperkt tot de bij de bouw-verordening aan te geven gevallen, overeen-komstig de daarbij gegeven voorschriften. Deze nadere regeling vond de wetgever overbodig en is in de gewijzigde Ww vervallen.

Bestuursdwang vergt een zorgvuldige voorbe-reiding. Geef precies aan wat je gaat doen en kies voor de minst bezwarende aanpak (art 5:24 lid 4 Awb). De werkzaamheden moeten begroot worden (bij de Dienst Wonen is het Eenheidsprij-zenboek verkrijgbaar, zie www.wonen.amsterdam.nl ). Doe vooronderzoek naar de invorderbaarheid van de kosten. Besluit eventueel tot gefaseerde

uitvoering bij grote opdrachten (i.v.m. financieel risico) en vraag een prijsopgave aan de aannemer per voorziening. Let op eigendom VvE (splitsings-akte) en extra eigendomscontrole bij het kadaster.

Je kunt meerdere offertes vragen als kosten bo-ven een bepaald bedrag komen, afspraken maken over inschakelen aannemers bij toerbeurt (met het oog op integriteit); post ‘onvoorzien’ maxi-maal 10% (rechtszekerheid); hoogte opslagkosten en opslagpercentage aanneemsom (10-15%, met minimumbedrag van…) met het oog op ken-baarheid voor de burger. Dat alles kun je in een bestuursdwangprotocol opnemen.

Informeer de eigenaar over de datum aanvang van de werkzaamheden. Tegen deze mededeling is geen bezwaar mogelijk. Vervolgens gaat een schriftelijke opdracht naar de aannemer: welke werkzaamheden, tegen welke kosten (gespeci-ficeerd), wanneer beginnen. De opdracht voor meerwerk wordt schriftelijk gemotiveerd en er wordt een aparte offerte gevraagd. Tijdens en na UVG vindt inspectie plaats (met foto’s) en wordt schriftelijk verslag gelegd.

In sommige stadsdelen wordt bij het werk een bord opgehangen met een tekst als: ‘Hier doet het stadsdeel wat de eigenaar nalaat. Het opknappen van deze woning(en) geschiedt op kosten van de eigenaar. Voor informatie kunt u zich wenden tot ..’

Bij gevaarlijke situaties moet soms direct worden ingegrepen. In dat geval beperkt de bestuurs-dwang zich tot maatregelen die nodig zijn om het gevaar af te wenden (art 100d Ww en art 5:24 Awb) en kun je voor het overige kiezen voor een last onder dwangsom.

Kostenverhaal van bestuursdwang vindt plaats bij de overtreder (of zijn rechtsopvolger), ongeacht of deze het in zijn macht had om een einde aan de overtreding te maken. Overtreder is degene die het te handhaven voorschrift daadwerkelijk heeft geschonden; belanghebbende is de niet-overtreder die het in zijn macht heeft maatrege-len te treffen ter beëindiging van de illegale situ-atie of degene die door het besluit tot toepassing van bestuursdwang in zijn belang wordt geraakt. Aan allen wordt de bestuursdwangbeschikking verzonden.

Dankzij artikel 100e Ww is kostenverhaal bij rechtsopvolging geen probleem meer. Bestuurs-dwang en dwangsom hebben zakelijke werking gekregen. Bij verkoop hoef je dus niet opnieuw


een handhavingsbeschikking op te stellen voor de rechtsopvolger. Voorwaarde is wel dat het besluit bij het belemmeringenregister is ingeschreven.

Na bestuursdwang worden de volgende kosten verhaald: kosten van voorbereiding en feitelijke uitvoering (aanneemsom, inclusief BTW, opslag-kosten en opslagpercentage) na het einde van de begunstigingstermijn, sloopkosten, arbeidsu-ren, materiaalkosten, kosten van verzegeling van terreinen of gebouwen, schadevergoeding aan derden voor het noodzakelijk betreden van het terrein van die derde en kosten van meevoeren en opslaan van verwijderde goederen (art 5:25 lid 1 Awb). Voor het kostenverhaal van bestuursdwang is geen verjaringstermijn in de Awb vastgelegd. Toch is het ook hier verstandig om zo snel moge-lijk een nota te sturen, eventueel met vermelding dat er nog meer kosten zullen worden verhaald. Vermeld ook een duidelijke betalingstermijn en wat de sanctie is als niet binnen die termijn wordt betaald. In dat geval moet ook wettelijke rente betaald worden.

Advies: maak een instructie risicobeheer en zorg voor goede afstemming tussen BWT, juristen, financiën, administratie en een goede termijnbe-waking.

5.5.3 Procedurele problemen

Wie start de werkzaamheden? In geval van uitvoering van gemeentewege in het kader van bestuursdwang komt het wel voor dat de door het stadsdeel ingeschakelde aannemer aan de slag wil gaan en juist dan de aannemer van de eigenaar aantreft die toevallig net met het werk wilde starten. Formeel dat te laat. Het is ver-standig om in de beschikking te vermelden dat de eigenaar (aannemer) geen toegang meer krijgt tot het werk na het verstrijken van de begunstigings-termijn. Zo nodig kun je de sterke arm inschake-len. Het stadsdeel kan op een bord aan de gevel mededelen, dat de werkzaamheden in opdracht van de gemeente worden uitgevoerd. Maar soms is het verstandig de eigenaar toch maar zijn gang te laten gaan. De door het stadsdeel gemaakte kosten van voorbereiding komen dan wel voor zijn rekening. De beste handelwijze hangt af van de situatie en de geloofwaardigheid van de eigenaar.

Werk is niet binnen de gestelde termijn voltooid of deels niet uitgevoerdDe aangeschreven eigenaar en zijn aannemer zijn verantwoordelijk voor een adequate planning en voortgang van de werkzaamheden. Daarbij moeten ze rekening houden met de taken die

door derden worden uitgevoerd (stutten, slopen), maar ook met de mogelijkheid van (onvoorziene) verborgen gebreken. Als constructieve zaken aan de orde zijn (lateien, portaalconstructies, beton- en/of funderingswerkzaamheden) moeten tijdig tekeningen en berekeningen worden overgelegd. Wie te laat begint, kan nooit op tijd klaar zijn. Wie denkt te zijn gestart door een bord met de naam van een aannemersbedrijf op te hangen, bedriegt zichzelf maar niet het stadsdeel. Sommige situa-ties vragen, mede met het oog op de belangen en de medewerking van huurders de nodige begeleiding van de kant van de inspecteur. Huur-ders, eigenaren, maar ook aannemers kunnen zo hun gebruiksaanwijzing hebben. Als aan het einde van de termijn het werk nog niet helemaal klaar is, maar verzachtende omstandigheden bestaan of in ieder geval ‘goede wil’ aanwezig is, kun je de eigenaar nog enige ruimte bieden om het werk af te ronden. Is te weinig voortgang gemaakt, blijken voorzieningen niet uitgevoerd te zijn of is uitvoering op andere wijze getraineerd dan past de uitvoering van de in het handhavingsbesluit genoemde sanctie. Zonodig wordt de te verbeu-ren dwangsom in redelijkheid aangepast.

Kwaliteit van opgeleverde werk is onder de maatSoms meldt de eigenaar dat het werk klaar is, maar blijkt bij controle de uitvoering ver beneden de maat te zijn. Ook hier geldt weer: vraagt de situatie enige begeleiding of is sprake van kwade trouw?Probeert een eigenaar zich er met minimale kosten van af te maken of is een goedwillende ei-genaar het slachtoffer van een knoeiende aanne-mer? Strikt genomen is het niet aan de inspecteur om zich daar al te zeer in te verdiepen. Het werk deugt niet en wordt afgekeurd. Deze conclusie kan er toe leiden dat alsnog tot gehele of gedeel-telijke uitvoering van de aan het handhavingsbe-sluit verbonden sanctie moet worden overgegaan.

Conservatoir beslagOmdat het kostenverhaal na UVG nog wel eens problemen oplevert, kun je in bepaalde gevallen overwegen conservatoir beslag te leggen op (een deel van) de bezittingen van de overtreder. Er moet dan wel aantoonbaar twijfel bestaan over de verhaalbaarheid. De rechter verleent verlof voor conservatoir beslag onder voorwaarde dat het dwangbevel binnen een door de voorzieningen-rechter te bepalen termijn wordt uitgevaardigd. Je moet dan goed plannen wanneer de bestuurs-dwang wordt uitgevoerd, wanneer de kosten daarvan bekend kunnen zijn en wanneer het dwangbevel wordt uitgevaardigd. Het stadsdeel moet zelf aangeven wanneer het dwangbevel


uiterlijk wordt uitgevaardigd. Staat dat niet in het verzoekschrift, dan bepaalt de rechter zelf een termijn en is het maar de vraag of die haalbaar is. Zorg dat je het begrote bedrag van de UVG kunt onderbouwen. Bij conservatoir beslag op waar-devolle roerende zaken kan het van belang zijn om bij het verzoekschrift ook een verzoek om ge-rechtelijke bewaring van die roerende zaken in te dienen. Ook voor het invorderen van dwangsom-men is conservatoir beslag in principe mogelijk.

VvE’sEen apart probleem vormen de VvE’s. Mede dankzij het splitsingsbeleid zijn er veel kleine VvE’s bij gekomen, waar het vaak ontbreekt aan professioneel beheer. Een slapende VvE of een VvE die gedomineerd wordt door huisjesmelkers is een slechte partij om mee te onderhandelen. Ook kostenverhaal levert vaak problemen op. Veel gemeenten en stadsdelen worstelen hiermee en zien dit fenomeen als een (op termijn) serieuze bedreiging voor de kwaliteit van de woningvoor-raad. Momenteel wordt met verschillende oplos-singen geëxperimenteerd:• de VvE cedeert zijn recht op verhaal (UVG) op

onwillige leden aan de gemeente• Slapende VvE’s worden aangeschreven op

breukdeel• Meerdere kleine VvE’s samenvoegen en daar

een professionele beheerder (corporatie) op zetten.

Welke keuze uiteindelijk de beste oplossing biedt, moet nog blijken. Overigens moet iedere VvE sinds 1 mei 2005 een reservefonds hebben voor grote en/of onverwachte uitgaven. Is er op dit moment nog geen reservefonds, dan krijgen de VvE tot 1 mei 2008 de tijd om zo’n fonds te vormen.




6.1 Welk kwaliteitsniveau?

Als een bouwwerk eenmaal gebouwd is, behoort het tot de ‘bestaande bouw’. Toch is het niet zo dat het stadsdeel, wanneer later een voorziening moet worden getroffen, alleen nog maar kan ei-sen dat het bouwwerk voldoet aan de voorschrif-ten voor bestaande bouw.

Rechtens verkregen niveauEerder zagen we dat de kwaliteit van een gebouw niet substantieel achteruit mag gaan. Bestaande panden moeten blijvend voldoen aan de voor-schriften die golden bij de laatste vergunning-verlening: het rechtens verkregen niveau. Dat is meestal hoger dan het niveau voor bestaande bouw, dat alleen een absolute ondergrens vormt. Het probleem is echter dat het originele kwaliteitsniveau niet voor elk onderdeel van elk gebouw onmiddellijk kan worden vastgesteld. De bouwregelgeving van destijds is niet altijd be-schikbaar en is dus minder geschikt als toetsings-kader. We zien dus dat een bestaand gebouw eigenlijk zou moeten voldoen aan het rechtens verkregen niveau, maar dat noodzakelijke voorzie-ningen soms lastig tot concrete voorschriften zijn te herleiden. In de praktijk zal dat het beste luk-ken door gebruik te maken van artikel 13 Woning-wet. Een verdwenen of beschadigde bouwkundi-ge voorziening kan daar bijvoorbeeld mee worden teruggebracht of hersteld. Op voorwaarde dat er een rechtstreekse verbinding is met nieuwbouwei-sen uit het Bouwbesluit.

Bestaande bouw en nieuwbouwvoorschriftenAnders dan voor het rechtens verkregen niveau het geval is, zijn de voorschriften voor ‘bestaande bouw’ wel concreet en direct hanteerbaar. Ze staan in het Bouwbesluit en als ze worden onder-schreden moet de gemeente een handhavingsbe-sluit uitbrengen. Vervolgens moeten de maatre-gelen worden uitgevoerd. Het antwoord op de vraag aan welk niveau de te treffen voorzieningen moeten voldoen is niet zonder meer te geven. Het treffen van voorzieningen in het kader van een handhavingsbesluit valt onder de definitie van bouwen, zoals vermeld in artikel 1 van de Woning-

wet. Dat leidt tot het uitgangspunt dat ‘bouwen’ in strikt juridische zin betekent dat moet worden voldaan aan de voorschriften voor nieuwbouw. Dikwijls is dat echter praktisch niet uitvoerbaar. Een voorbeeld: de eis van 2.60 meter plafond-hoogte is niet realistisch in een gebouw dat op basis van oudere regelgeving is ontworpen. Bovendien komt uitvoering van een handhavings-besluit er meestal op neer dat aan een bestaand pand soms iets hersteld en soms iets vernieuwd wordt, terwijl op allerlei andere plaatsen de be-staande situatie onveranderd blijft. Ook dan kan verwarring ontstaan over de vraag op welk niveau een voorziening moet worden getroffen. Omdat volgens artikel 4 Woningwet de nieuwbouweisen bij gedeeltelijke vernieuwing slechts betrekking hebben op het te vernieuwen gedeelte van het bouwwerk, gaan binnen één gebouw verschil-lende kwaliteitsniveaus gelden.

BeleidsruimteBij veel voorschriften beschikt het DB over een beleidsmarge. Die kan verschillend worden inge-vuld:

• Door gebruik te maken van de bevoegdheid krachtens artikel 1.11 van het Bouwbesluit kan ontheffing verleend worden van een voorschrift voor nieuwbouw tot het niveau van de desbe-treffende voorschriften voor bestaande bouw. In de praktijk verleent het DB deze ontheffing meestal impliciet door in het handhavingsbesluit ‘herstellen’ in plaats van ‘vernieuwen’ voor te schrijven. De bevoegdheid is ook noodzakelijk in verband met kosten/baten-afwegingen, bij-voorbeeld bij panden waarvoor nog slechts een beperkte levensduur wordt voorzien

• Het DB kan ook welbewust geen ontheffing ver-

lenen van een bepaald nieuwbouwvoorschrift. In een handhavingsbesluit zal dat soms nader gemotiveerd moeten worden. Dat kan het beste in gestandaardiseerde vorm door beleid te formuleren voor de uitvoering van bepaalde voorzieningen (programma van eisen). Daar kan naar worden verwezen wanneer bij een bepaalde voorziening expliciete uitvoering op

Wat willen we bereiken? 6


nieuwbouwniveau wordt verlangd. Via het stan-daard wel of niet verlenen van een ontheffing of de ontheffing tot een bepaald niveau toe te staan, kan een gewenst kwaliteitsniveau worden vormgegeven. Beleidsmatige vastlegging heeft bovendien het voordeel dat alle eigenaren bin-nen een actief aanschrijfproject met hetzelfde voorzieningenniveau geconfronteerd worden, zodat het stadsdeel niet van willekeur beschul-digd kan worden

• In het handhavingsbesluit kunnen ook aanvul-lende bouwkundige voorzieningen worden geëist, op grond van artikel 13 Woningwet. Daaronder vallen ook de verbeteringen en energiebesparende voorzieningen, die vroeger in de artikelen 15 en 17a genoemd werden. Ook hier bepalen beleidsmatige afspraken de effectiviteit van maatregelen, waarmee het kwa-liteitsniveau van het betreffende gebouw tussen ‘rechtens verkregen‘ en nieuwbouwniveau komt te liggen. Vooral bij aanschrijfprojecten spelen deze een belangrijke rol. Vastgesteld beleid als achtergrond bij toepassing van artikel 13 Ww draagt er toe bij dat de vereiste voorzieningen van een noodzakelijkheidscriterium worden voorzien, waar elke voorziening uit een hand-havingsbesluit aan moet voldoen. Dit noodza-kelijkheidscriterium dient te worden gezien als een specifieke motiveringsplicht.

Al deze mogelijkheden maken deel uit van de be-leidsvrijheid waarover het DB beschikt. Zo kan in alle hierboven beschreven situaties een praktische oplossing worden bereikt. Beleidsvrijheid geldt overigens niet voor alle beoordelingsaspecten van het Bouwbesluit. Ook hier bestaan regels. Het Bouwbesluit laat in bepaalde situaties een verplichting tot ontheffingverlening zien, maar in andere een verbod. Ook verlening van ontheffing tot een aangegeven niveau komt voor (zie artikel 1.11 Bouwbesluit 2003).

Conclusie: het antwoord op de vraag welk kwali-teitsniveau kan worden voorgeschreven is, binnen de grenzen van het Bouwbesluit, dus vooral een kwestie van beleidsmatige vastlegging. Door de beleidsruimte zo goed mogelijk te benutten, kun je kwalitatief een optimaal resultaat behalen. Uiteraard moet je wel altijd motiveren waarom in het concrete geval de geëiste voorziening nood-zakelijk is.

GelijkwaardigheidIn een handhavingsbesluit vermeld je doorgaans met welke voorschriften strijd bestaat en tot welk niveau van de nieuwbouwvoorschriften voorzie-ningen moeten worden getroffen. Je hoeft niet

te vermelden welke concrete oplossing moet worden toegepast. Wel kunnen oplossingen of aanwijzingen daartoe in een bijlage worden opgenomen. Past de aangeschrevene andere oplossingen toe, dan zal hij, zo nodig, moeten aantonen dat die oplossingen voldoen aan het voorgeschreven prestatieniveau. Deze ‘gelijkwaar-digheidsbepaling’ is te vinden onder artikel 1.5 van het Bouwbesluit.

6.2 Concreet beleid

De mogelijkheden om gebouwen via een hand-havingsbesluit op een zo hoog mogelijk technisch niveau te brengen, hangen sterk af van de aanwe-zigheid van de door het DB vastgelegde beleids-regels. Dergelijk beleid zal naast de algemene keuze voor een bepaalde aanpak betrekking hebben op specifieke voorzieningen, gebouwen, plaatsen of omstandigheden. Stadsdeel de Baars-jes kent de complexmatige aanpak waarbij wordt geprobeerd de eenheid in kleur, materiaalgebruik en detaillering, die kenmerkend is voor de archi-tectuur van ’20 –’40 blokken, zo veel mogelijk te behouden. Westerpark hanteert een vergelijk-baar uitgangspunt voor rond 1900 gebouwde bouwblokken in de Fannius Scholtenbuurt. Beide stadsdelen besteden bovendien veel aandacht aan maatregelen op het gebied van energiezui-nigheid. Thermische isolatie is onderdeel van het beleid. Stadsdeel Amsterdam Centrum werkt met een eigen ‘Programma van eisen voor de bouw-kundige kwaliteit van gebouwen’.

Dwingt de gewijzigde Woningwet ons tot een andere opstelling? In de Memorie van toelichting wordt benadrukt dat de bevoegdheid van B & W (het DB) in dit opzicht ’per definitie slechts toe-pasbaar kan zijn op een beperkt aantal bijzondere gevallen’. De bevoegdheid moet van geval tot geval specifiek gemotiveerd en op consistente wijze toegepast worden. Ook wordt gesteld dat de bevoegdheid niet mag leiden tot een stelselmatige praktijk waarin generiek, in aanvul-ling op de in het Bouwbesluit 2003 opgenomen voorschriften voor de staat van bestaande bouw, verplichtingen worden opgelegd. Wel wordt geadviseerd beleidsregels vast te stellen ‘waar-bij op grond van artikel 4:84 van de Awb op het bestuursorgaan de verplichting rust om overeen-komstig de beleidsregel te handelen, tenzij dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandig-heden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen’. Tegelijkertijd wordt erkend dat uit toezicht een noodzaak tot het treffen van aanvullende voorzieningen kan


voortvloeien. In het bijzonder wordt gedacht aan functiewijzigingen en onveilige situaties bij horecagelegenheden en kamerverhuurbedrijven, waarbij het belang van ‘brandveilig gebruik’ uit de bouwverordening wordt benadrukt.

Naast artikel 13, dat alleen binnen de kaders van het Bouwbesluit kan worden toegepast, wordt het vangnetkarakter van de in artikel 1a Woningwet genoemde ‘zorgplicht’ genoemd. Die zorgplicht is echter beperkt tot situaties waarin evident gevaar voor de gezondheid of de veiligheid bestaat. Er zijn dus voorzieningen die vroeger ‘uit anderen hoofde’ noodzakelijk werden geacht, die daar waarschijnlijk niet meer onder zullen vallen. Je moet daarbij denken aan eisen van bruikbaarheid die niet in het Bouwbesluit of de bouwveror-dening zijn opgenomen, zoals het herstellen of terugplaatsen van een verandakast.

Het handboek als uitgangspuntIn deel 2 (Toepassing) van het Handboek Aan-schrijven (voorheen: Handboek Basiskwaliteit) wordt telkens wanneer voor te schrijven voorzie-ningen het woord ‘vernieuwen’ bevatten, expliciet toegevoegd dat bij het vernieuwen de nieuw-bouwvoorschriften van het Bouwbesluit gelden. Als vernieuwing een onderdeel betreft dat niet meer voldoet of niet meer dreigt te voldoen aan het niveau bestaande bouw, is de noodzaak van de voorziening onomstreden. In principe moet dan uitvoering conform nieuwbouwvoorschriften plaatsvinden, tenzij het DB aanleiding ziet onthef-fing te verlenen. In het kader van stedelijke ver-nieuwing of actieve aanschrijving, waarbij getracht wordt ook tot woningverbetering te komen, moet de noodzaak om voor specifieke voorzieningen uit te gaan van nieuwbouwvoorschriften mede wor-den onderbouwd door vastgesteld beleid. In het Handboek wordt daar op verschillende plaatsen op gewezen. De noodzaak van een vastgestelde beleidsachtergrond speelt met name bij: • Redelijke eisen van welstand Het gaat meestal om behoud en herstel van

bijzondere architectuurkenmerken van gebou-wen of complexen volgens criteria die in de welstandsnota’s van de stadsdelen worden ge-noemd. Bij reparatie of vervanging van onder-delen worden aan kleur-, vormen materiaalge-bruik eisen gesteld die alleen vanuit vastgesteld welstandsbeleid gemotiveerd kunnen worden

• Energiezuinigheid De vroegere artikelen 15 en 17A Woningwet

boden de mogelijkheid verbeteringen op het punt van energiezuinigheid voor te schrijven. Thermische isolatie van muren (incl. dubbel

glas), kruipruimtes en daken kon worden geëist, maar niet dan nadat het stadsdeel daartoe beleid had vastgesteld. Het huidige artikel 13 biedt dezelfde mogelijkheid, maar ook nu dient de noodzaak tot dergelijke maatregelen door een vastgesteld beleidsstuk te worden onder-steund

• Brandveiligheidsbeleid Het brandveiligheidsaspect speelt in menig

handhavingsbesluit een belangrijke rol. Kan op grond van art 13 geëist worden dat bij de noodzakelijke vernieuwing van wanden, dak-constructies of deuren een hoger niveau van WBDBO wordt bereikt dan het minimum uit de voorschriften bestaande bouw? Dat kan alleen als het DB de noodzaak daartoe onderbouwt met vastgesteld brandveiligheidsbeleid. Veelal betekent dit dat gewerkt wordt met materialen die op grond van certificatie voldoen aan de wettelijk gestelde eisen. Samenwerking tussen betrokken instanties heeft voor wat betreft de utiliteitsbouw het Amsterdamse beleidspakket brandpreventie bestaande bouw opgeleverd (zie www.amsterdam.brandweer.nl)

• Beleid gebruiksveiligheid en woongerief Het uitrustingsniveau van verouderde woningen

kan soms met betrekkelijk eenvoudige maatre-gelen aanzienlijk verbeteren. Toepassing van artikel 13 is beperkt tot een aantal bijzondere gevallen. De bovengrens wordt bepaald door de in het Bouwbesluit 2003 opgenomen voor-schriften voor nieuwbouw. Het kan dus gaan over eisen van bruikbaarheid, energiezuinig-heid en milieu (als die maar tot het Bouwbesluit terug te voeren zijn)

• Beleid geluidsisolatie Voor dit thema wordt onderscheid gemaakt in

twee soorten geluidwering: geluidwering tussen woningen (bijv. contactgeluiden) en geluid-wering van de gevel (tgv wegverkeerslawaai). Onvoldoende geluidsisolatie tussen woningen is een van de meest gehoorde klachten in de discussie over de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad, maar het is vaak lastig om verbeteringen af te dwingen. In het Bouwbesluit worden alleen de geluidseisen omschreven voor nieuwbouw. Voor bestaande bouw gelden geen geluideisen. Zodra er verbouwingen plaatsvin-den is er een ontheffingsmogelijkheid aanwezig van maximaal 10 dB. B&W verlenen maximaal 10 dB ontheffing bij verbouwingen van wanden en vloeren. B&W kunnen maximaal 10 dB(A) ontheffing verlenen bij gevelwijzigingen. Er is dus beleidsvrijheid. In Amsterdam wordt nader onderzocht hoe alle stadsdelen en de DMB


eenzelfde ontheffingenbeleid kunnen volgen. Er wordt gestreefd naar een zo hoog mogelijk kwaliteitsniveau van de woningen. In dit onthef-fingenbeleid zal aangegeven worden in welke situaties tot welk niveau ontheffing gegeven wordt. Bron voor dit voor te stellen beleid zijn de uitkomsten van de discussie die de Inter-gemeentelijke Werkgroep Bouwfysica over dit thema voert.

Ieder stadsdeel een eigen beleidspakket?Vaststelling van beleidsregels met betrekking tot de verschillende onderwerpen krijgt effectieve ondersteuning via het handboek deel 2, Toepas-sing. Elk stadsdeel zou in het kader van het hand-havingsbeleid, voor zover dat het toezicht op de bestaande bouw betreft, dit handboek kunnen doornemen. Het beleid kan natuurlijk naar eigen inzicht uitgebreid worden. Bij ieder aanschrijfpro-ject kan per maatregel worden aangegeven of je nieuwbouwniveau of een binnen de stedelijke ver-

nieuwing na te streven niveau wenst en waarom. Dit moet als beleid geformuleerd en vastgesteld worden. In concrete situaties kun je naar dit be-leid verwijzen. Vanzelfsprekend moet de aanpak van de verschillende voorzieningen per project met betrokken partijen worden besproken. Maar het is een eenvoudige manier om per stadsdeel een eigen beleidspakket samen te stellen. Zaken waar al een beleidsmatige oplossing voor is gere-geld kun je in het pakket meenemen.

Deel 2 van het Handboek: Toepassing, wordt integraal herzien en aangepast aan de nieuwe Woningwet. Wanneer staat vermeld dat de maatregel geëist kan worden op grond van art. 13, wordt de beleidsruimte gebruikt. Dit kan zijn op structurele basis maar ook in een incidenteel geval. Tot slot wordt ook de beleidsruimte benut bij gebruik van art. 12 juncto art. 13a. In deze situatie moet vanzelfsprekend wel sprake zijn van een vastgestelde welstandsnota.

Voorbeelden uit de nog uit brengen herziene verzie van deel 2: Basiskwaliteit welstandGebrek: sterk vervuild ten opzichte van omringende bebouwing.Strijd met: redelijke eisen van welstand; welstandscriteria.Maatregel: op grond van art. 12 jo. 13a Woningwet wegens strijd met de welstandsnota. 0012-a1-wc-001 / 0013a-al-wc-001 het reinigen van het metselwerk op een door de Dienst Milieu en Bouwtoezicht geaccepteerde wijze. Het huidige metselwerk is vervuild en de gevel is nu in ernstige mate in strijd met redelijke eisen van welstand;

Toelichting• Er kan alleen sprake zijn van strijd met redelijke eisen van welstand als daarvoor criteria zijn vastge-

legd in een vastgestelde welstandsnota en de welstandscommissie in een gemotiveerd advies heeft aangegeven dat dit in ernstige mate het geval is.

• Een gereinigde gevel is niet meer waterdicht en moet daarom aanvullend worden behandeld tegen vochtdoorslag door middel van bij voorbeeld hydrofoberen; zie onder Basiskwaliteit gezondheid.

• Relevante jurisprudentie: ABRvS, 11-3-1999, Gst 1999, 7101,7, Breda en 16-3-1999, BR 1999, blz. 789, Rotterdam-Kralingen.;

Beleid brandveiligheid Gebrek: WBDBO spiegelsymmetrisch < 60 minuten.Strijd met: veiligheidsaspect; beperking van uitbreiding van brand.Maatregel: op grond van art. 13 Woningwet wegens strijd met art. 2.103 Bouwbesluit:2.103-c1-vb-004 het verbeteren van de weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag van het dak. Het huidig dak beperkt onvoldoende de uitbreiding van brand. Bij het verbeteren gelden de nieuwbouwvoorschriften volgens art. 2.103 van het Bouwbesluit.motivatie:Het dak vormt de begrenzing van een brandcompartiment. Rekening houdende met de opkomsttijd van de brandweer, moet de constructie spiegelsymmetrisch minimaal een weerstand tegen brand-doorslag en brandoverslag hebben van 60 minuten wil de brandweer uitbreiding van een brand naar een belending kunnen voorkomen.


Toelichting• Om boven het minimum niveau voor de bestaande bouw te kunnen aanschrijven, moet door B&W

brandveiligheidsbeleid zijn vastgesteld.• Aanbrengen van een enkele gipskartonplaat zal afdoende zijn. Voordeel is dat dan ook tevens naden

en kieren zijn afgedicht.

Basiskwaliteit veiligheidGebrek: zit los, is gebroken.Strijd met: veiligheidsaspect; algemene sterkte van de bouwconstructie.Maatregel: op grond van art. 1b, lid 2a Woningwet wegens strijd met art. 2.5 Bouwbesluit:2.005-b10-vc-049 het deugdelijk vastzetten van het glas in het raam ter plaatse van …………… Het glas zit los en het raam is nu niet meer bestand tegen de daarop werkende krachten;2.005-b10-vc-051 het deugdelijk vastzetten van het glas in de ramen ter plaatse van …………… Het glas zit los en de ramen zijn nu niet meer bestand tegen de daarop werkende krachten;2.005-b10-vc-053 het vernieuwen van het glas in het raam ter plaatse van ……………….. Het glas is gebroken en het raam is nu niet meer bestand tegen de daarop werkende krachten;2.005-b10-vc-055 het vernieuwen van het glas in de ramen ter plaatse van ……………….. Het glas is gebroken en de ramen zijn nu niet meer bestand tegen de daarop werkende krachten;

Toelichting• Het laten vervangen van alle enkele beglazing door thermisch isolerende beglazing zonder bijko-

mende redenen, wordt nog niet haalbaar geacht. Weliswaar biedt art. 13 Woningwet de mogelijk-heid tot het laten aanbrengen van deze verbetering door middel van een handhavingsbesluit, maar de motivering om van deze bevoegdheid gebruik te maken zal terdege onderbouwd moeten zijn met een vastgesteld beleidsstuk. Voor deze onderbouwing wordt nog geen sluitende motivatie voor-zien.

Eisen des tijdsGebrek: eigen toilet op trapportaalStrijd met: bruikbaarheidsaspect; Eisen des tijdsMaatregel: op grond van art. 13 Woningwet wegens strijd met art. 4.34 Bouwbesluit:4.034-f7-bs-006 het aanbrengen van een toiletruimte in de woning. Het huidig toilet bevindt zich buiten de woning op het trapportaal. Dit is niet van deze tijd. Bij het realiseren van een toiletruimte gelden de nieuwbouwvoorschriften volgens de artikelen 3.22, 3.26, 3.31, 3.46 en 4.34 van het Bouw-besluit;motivatie:Volgens de eisen des tijds dient uit privacy-overwegingen een eigen toiletruimte zich binnen de wo-ning te bevinden. Gebruik van toiletruimte buiten de eigen woning is alleen acceptabel als sprake is van een gemeenschappelijk toilet.

Toelichting• Binnen de woning brengen van de toiletruimte vergt meestal een aanzienlijke aanpassing van de

plattegronden.• Voorschrijven van deze maatregel ligt alleen voor de hand als daarvoor beleid is vastgesteld, eventu-

eel onder aanwending van een premie.

Andere mogelijkheid voor extra beleidFunderingenEr komt een initiatief vanuit de Stichting Bouwre-search (SBR) om een richtlijn voor het aanschrijven van paalfunderingen te ontwikkelen. Deze richtlijn

is er nu nog niet. Na gereedkoming ervan is het aan te bevelen de richtlijn vast te stellen om te kunnen gebruiken bij funderingsproblemen.


Wetgeving


7.1 Instrumentarium

Algemene handhavingsbevoegdheid:• Algemene wet bestuursrecht (Awb) hoofdstuk 5:

Handhaving• Gemeentewet art 125: bevoegdheid om be-

stuursdwang toe te passen.

Specifieke handhavingsbevoegdheid Woningwet:• Woningwet art 100: algemene taak BWT en

artikelen 1b, 7b en 12 Ww• Hoofdstuk III Bijzondere verplichtingen • Art 1a Ww: dreigend gevaar voor veiligheid of

gezondheid (zorgplicht).

Aanschrijven Iedereen wordt geacht de bouwregelgeving na te leven. Wie dat niet doet is in overtreding en ris-keert door het DB op de vingers te worden getikt. Dat kan door middel van aanschrijving. Aanschrij-ven in strikte zin was voorheen het afdwingen van voorzieningen op grond van hoofdstuk III, afdeling 2 van de Woningwet. Daardoor ontstond een ver-plichting voor de burger die zo nodig kon worden gehandhaafd. Het was een voorwaarde om over te kunnen gaan tot handhaving. Men werd eerst in de gelegenheid gesteld zelf bepaalde voorzie-ningen te treffen. Pas als de begunstigingstermijn was verlopen en niet aan de aanschrijving was voldaan, was er sprake van een handhaafbare overtreding. Die procedure geldt nu alleen nog bij art 13 t/m 14a. Met de gewijzigde Woningwet levert het niet voldoen aan Bouwbesluit, bouw-verordening of welstandscriteria op grond van de artikelen 1b, 7b en 12 direct een overtreding op, waartegen het DB met de algemene handhavings-bevoegdheid op grond van artikel 125 Gemeen-tewet en de Algemene wet bestuursrecht kunnen optreden. Ook in deze gevallen spreken we in dit handboek van aanschrijving.

De gewijzigde WoningwetMet de gewijzigde Woningwet zijn de specifieke aanschrijfbevoegdheden grotendeels vervallen. Het gevolg daarvan is dat het niet naleven van de voorschriften van het Bouwbesluit 2003 en de bouwverordening een overtreding vormt waar-

tegen direct met toepassing van bestuursdwang of oplegging van een last onder dwangsom kan worden opgetreden, zonder dat daartoe nog een specifieke aanschrijving vereist is. Voor de voorschriften van het Bouwbesluit 2003 gaat deze systematiek voor alle gevallen gelden (artikel 1b Woningwet), voor de bouwverordening wordt dezelfde systematiek geïntroduceerd in de vorm van artikel 7b Woningwet. Deze vereenvoudiging houdt in dat burgemeester en wethouders, om de naleving van genoemde regelgeving af te dwingen, niet langer gebruik hoeven te maken van een bijzondere aanschrijfbevoegdheid alvo-rens tot de toepassing van bestuursdwang of de oplegging van een last onder dwangsom over te kunnen gaan. In de nieuwe systematiek zal bij het niet voldoen aan genoemde regelgeving sprake zijn van een overtreding waartegen direct met de generieke handhavingsbevoegdheid van artikel 125 van de Gemeentewet in samenhang met de artikelen 5:21 en volgende of de artikelen 5:32 en volgende van de Awb kan worden opgetreden. Met deze bevoegdheid kan worden afgedwon-gen dat het bouwen of de staat van een gebouw, ander bouwwerk of standplaats gaat voldoen aan de betreffende voorschriften van het Bouwbesluit 2003, dat het gebruik ervan of de staat of het ge-bruik van een open erf of terrein in overeenstem-ming is met de bouwverordening.Tenzij sprake is van spoedeisende omstandighe-den kan volgens artikel 4:8 Awb een belangheb-bende, die naar verwachting bedenkingen zal hebben tegen een voorgenomen handhavings-besluit, vooraf in de gelegenheid worden gesteld zijn zienswijze naar voren te brengen. In het handhavingsbesluit moet zorgvuldig worden om-schreven met welke voorschriften van het Bouw-besluit 2003, dan wel de bouwverordening, het bouwen of de staat van een gebouw in strijd is en met welke voorzieningen het bouwen of de staat van dat gebouw weer in overeenstemming met die voorschriften kan worden gebracht. Door zelf binnen de gestelde termijn maatregelen te nemen kunnen belanghebbenden dan overeenkomstig artikel 5:24, vierde lid, van de Awb de toepas-sing van bestuursdwang voorkomen dan wel overeenkomstig artikel 5:32, vijfde lid van de Awb

Wettelijk kader7


het verbeuren van een dwangsom voorkomen. Tegen een handhavingsbesluit staan de normale rechtsmiddelen open die de Awb in samenhang met de Wet op de Raad van State biedt (bezwaar, beroep, hoger beroep en daarnaast de mogelijk-heid om een voorlopige voorziening te vragen).

Andere belangrijke punten in relatie tot aanschrij-ving in de gewijzigde Woningwet:• introductie van een zorgplicht als vangnet voor

veiligheids- en gezondheidsrisico’s• ook het (actief gelegenheid geven tot het) laten

gebruiken van bouwwerken, open erven en ter-reinen in strijd met de bouwverordening geldt als verboden gedraging (zodat bijv, huisjesmel-kers beter aangepakt kunnen worden)

• betere handhavingsmogelijkheden na eigen-domsoverdracht; ook de dwangsom is niet meer persoonsgebonden maar zaakgebonden

• aanscherpen van de gemeentelijke handha-vingstaak met onder meer het introduceren van een beleids- en verslagleggingsplicht (zie hoofdstuk 3 over handhavingsbeleid)

• toepasselijk maken van de Wet op de economi-sche delicten op overtredingen van de bouwre-gelgeving (m.n. brandveiligheid).

ZorgplichtMinister en Tweede Kamer willen overheidsingrij-pen via de Ww beperkt houden. Hoe beperkt, dat zal de toekomst leren. Uit de MvA valt op te maken dat art 1a (zorgplicht) alleen mag wor-den toegepast als gezondheid en veiligheid in het geding zijn. De zorgplicht is geen complete vervanger van ‘uit anderen hoofde’ (dan het Bouwbesluit 2003, zie oude artt 14-1, 17 en 18 Ww). Art 1a moet ook voorzien in de behoefte van gemeenten aan een bevoegdheid om bij onverhoopte noodsituaties (die niet strijdig zijn met Bouwbesluit 2003 of bouwverordening) in te kunnen grijpen. Een regeling die begrensd (evident gevaar voor veiligheid of gezondheid) en rechtstreeks bindend is, dat wil zeggen dat zono-dig direct tot handhaving kan worden overgegaan met toepassing van art 5:24 lid 6 Awb. Overtre-ding van de zorgplicht wordt in artikel 1a, onder 2 van de WED strafbaar gesteld.

Reikwijdte artikel 13Hoewel dat niet met name genoemd wordt in de toelichting, is toepassing van artikel 13 slechts beperkt tot een aantal bijzondere gevallen en tot situaties waarbij veiligheid en gezondheid aan de orde zijn. De bovengrens wordt bepaald door de in het Bouwbesluit 2003 opgenomen voorschrif-ten voor nieuwbouw. Het kan dus ook gaan over eisen van bruikbaarheid, energiezuinigheid en

milieu (als die maar tot het Bouwbesluit terug te voeren zijn).

Ingevolge artikel 1b lid 2 moet elk bestaand bouwwerk voldoen aan de (rechtstreeks hand-haafbare) voorschriften voor bestaande bouw in het Bouwbesluit 2003. Met behulp van artikel 13 kan daar een schepje bovenop gedaan worden, mits de aanvullende voorziening in een specifieke situatie noodzakelijk kan worden geacht. Hier zit dus een zekere (begrensde) beleidsvrijheid voor het DB. De MvA noemt als voorbeeld bestaande bijeenkomstgebouwen die door functiewijziging een groter bezoekersaantal krijgen. Verder wordt gezegd dat van de bevoegdheid in de bestaande praktijk al gebruik wordt gemaakt, dat vooral de grotere gemeenten met vastgestelde beleids-regels werken en dat niet is gebleken van ten onrechte toepassen van de bevoegdheid. “Met name ook met het oog op de grootstedelijke problematiek van de integrale en complexgewijze aanpak van slecht onderhouden en verwaarloosde woningen … is het verder inperken van de gege-ven bevoegdheid niet overwogen…”. Vooralsnog is er dus geen aanleiding om de door enkele stadsdelen ingeslagen weg te verlaten.

7.2 Beleidsregels en beginselen

In hoofdstuk 4 van de Awb is een titel over be-leidsregels opgenomen. Definitie: onder beleidsregel verstaan we een bij besluit vastgestelde algemene regel, niet inhoudende een algemeen verbindend voorschrift, omtrent de afweging van belangen, de vaststelling van feiten of de uitleg van wettelijke voorschriften bij het gebruik van een bevoegdheid van een bestuurs-orgaan.Bij elke bestuursbevoegdheid hoort een zekere mate van beleidsvrijheid. Van die vrijheid mag het bestuur niet willekeurig gebruik maken. Het moet zich volgens de zelf vastgestelde beleidsregels gedragen (art 4:84 Awb). Burgers kunnen daarop een beroep doen via het vertrouwensbeginsel of het gelijkheidsbeginsel. Als een individuele belangenafweging daartoe aanleiding geeft, kan het bestuur afwijken van de beleidsregel.

In het handhavingsproces spelen beginselen een belangrijke rol. De meeste in de jurisprudentie ontwikkelde ‘algemene beginselen van behoorlijk bestuur’ zijn in de Algemene wet bestuursrecht opgenomen en hebben daarmee een wettelijke grondslag gekregen. Enkele belangrijke beginse-len bij het aanschrijfproces zijn:


• Legaliteitsbeginsel Voor elk overheidsoptreden is een wettelijke

grondslag vereist. Een bestuursorgaan kan alleen handhavend optreden als deze bevoegd-heid hem bij of krachtens wet is toegekend (zie bijvoorbeeld artikel 5:22 Awb). De aanschrijfbe-voegdheid is gebaseerd op de Woningwet

• Rechtszekerheidsbeginsel Rechtszekerheid betekent dat de regels voor

de burger duidelijk zijn en dat ze op een juiste wijze worden toegepast. De burger moet weten waar hij aan toe is

• Zorgvuldigheidsbeginsel Het bestuursorgaan moet zelfstandig onder-

zoek doen naar relevante gegevens en af te wegen belangen voordat een beslissing wordt genomen. Dat hoort allemaal bij een zorgvul-dige voorbereiding. Ook ter inzagelegging van stukken, kennisgeving, zienswijzemogelijkheid, nadere toelichting geven aan de burger, raad-plegen deskundigen voor advies, enz. moeten zorgvuldig gebeuren

• Vertrouwensbeginsel Door of namens het bestuursorgaan gewekte

verwachtingen moeten in beginsel worden gehonoreerd. Daarom moet je altijd oppassen met het doen van toezeggingen als je niet zeker bent van je zaak

• Gelijkheidsbeginsel Gelijke gevallen worden gelijk behandeld.

Ongelijke gevallen worden ongelijk behandeld, naar de mate waarin zij verschillen. Daarom moet het beleid consistent en consequent zijn. Overtreders doen vaak een beroep op het gelijkheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel. Als een derde verzoekt om handhaving zal de rechter aan zijn belang (rechtszekerheid) meer gewicht toekennen dan aan de belangen van de overtreder wiens vertrouwen is geschonden of tegen wie in strijd met het gelijkheidsbeginsel is gehandeld

• Prestatiebeginsel Dit beginsel is neergelegd in het Bouwbesluit.

Het houdt in dat de voorschriften aangeven welke prestaties worden geleverd, maar dat de overtreder zelf mag uitmaken hoe hij aan de voorgeschreven prestaties zal voldoen.

7.3 Enkele elementen uit het aanschrijfproces nader belicht

RedelijkheidstoetsIn art 23oud Ww stond dat, indien de kosten van de te treffen voorzieningen niet in redelijke verhouding staan tot de daarvan te verwachten opbrengsten, de keus moet worden gelaten tot het (doen) staken van bewoning. Daarvan zal niet snel sprake zijn. Kosten van voorzieningen die voortvloeien uit achterstallig onderhoud kunnen buiten beschouwing blijven. “Slijtage kan voorko-men worden door tijdig onderhoud te plegen”, aldus de ABRS 3 maart 2004. Krakers of een lage huur vormen evenmin een beletsel om aan te schrijven. De rechter toetst dit marginaal. Toch moet je bij elke aanschrijfprocedure zorgvuldig en kritisch blijven.

De redelijkheidtoets moet je gebruiken als een indicatie voor de belangenafweging. Je hoeft niet standaard een calculatie met de aanschrij-ving mee te sturen. Wel is het verstandig om een berekening in het dossier te voegen: kosten (niet-achterstallig onderhoud) versus geobjecti-veerde huuropbrengst (puntenhuur), over 15 –25 jaar, afhankelijk van de staat van de fundering. Dus niet eerst aanschrijven en pas achteraf (als er bezwaar wordt gemaakt) een berekening maken. Dat is in strijd met het beginsel van een zorgvul-dige voorbereiding en het motiveringsbeginsel. De huuropbrengst van de bedrijfsruimte op de begane grond mag voor kosten van voorzienin-gen aan het casco of andere gemeenschappelijke voorzieningen ook worden meegenomen. Kosten van onderzoek kunnen niet aan de eigenaar in rekening worden gebracht. Ingevolge artikel 100a Ww behoort onderzoek tot de taken van BWT. Dat geldt dus voor alle opnames en ander on-derzoek ter voorbereiding van een aanschrijving (voor voorbeeldberekening en uitspraak ABRS, zie bijlage 2)

Keuze laten Als de kosten van de uitvoering van een aan-schrijving niet in redelijke verhouding staan tot de daarvan te verwachten opbrengsten, moest het DB volgens het oude artikel 23 Woningwet de aangeschrevene de keuze laten om de voorzie-ningen te treffen of de bewoning of het gebruik te (doen) staken (zie hiervoor). Voor een woning gold echter één uitzondering op deze keuzere-geling. De keuzemogelijkheid kon achterwege blijven wanneer de woning ‘behoort tot een in het belang van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte bij verorde-


ning aangewezen categorie van woningen…’. In de Huisvestingsverordening 2003 (art 2.1.1) wordt een dergelijke categorie aangewezen; de zgn. kernvoorraad.

Als een verwaarloosde woning leeg staat of een in slechte staat verkerend niet-woongebouw niet meer wordt gebruikt is de kans groot dat verder-gaande verloedering optreedt. Zowel de eigenaar als het stadsdeel blijven zitten met een ‘rotte kies’. Omdat deze situatie ongewenst is, is het ver-standig dat eigenaar en het bouwtoezicht, in overleg met het DB naar een alternatieve oplos-sing zoeken. De praktijk leert dat via een andere exploitatievorm en/of verandering van eigendom een nieuwe ontwikkeling in gang kan worden gezet. Soms biedt onteigening de uiteindelijke oplossing.

Wanneer een onrendabele aanschrijving werd uit-gevaardigd wegens ernstige strijd met redelijk ei-sen van welstand of wanneer sprake was van ge-vaar of ernstige hinder kon ook een keuze worden geboden tussen het treffen van voorzieningen of slopen van het bouwwerk. Het alternatief gold niet voor gebouwen met een monumentenstatus. Vanuit de verbeterde aansluiting op de Awb zal aan handhavend optreden of het opleggen van een verplichting krachtens artikel 13 telkens een belangenafweging vooraf gaan. Alle alternatieven kunnen dan worden overwogen.

Derdenbescherming/WkpbVan een aanschrijving moet mededeling wor-den gedaan aan de hoofdbewoner of iedere afzonderlijke bewoner van de woning en aan de beslaglegger of hypotheekhouder. De bedoeling is dat elke belanghebbende, ook een eventuele koper van het bouwwerk waarop de aanschrij-ving rust, kennis kan nemen van de aanschrijving. Dat is van belang, omdat de verplichting tot het uitvoeren van een aanschrijving en het verhaal van kosten als die aanschrijving door het stads-deel/de gemeente is uitgevoerd met toepassing van bestuursdwang, ook kan worden opgelegd aan de rechtsopvolger(s) van de aangeschre-vene. Zodra aan zo’n aanschrijving is voldaan, die aanschrijving met toepassing van bestuursdwang ten uitvoer is gelegd en de daaraan verbonden kosten zijn voldaan, dan wel de aanschrijving is ingetrokken, doet het DB daarvan schriftelijk bin-

nen twee weken mededeling aan degene tot wie de aanschrijving was gericht en aan de overige personen die over de uitvaardiging van de aan-schrijving moesten worden geïnformeerd.

De Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beper-kingen onroerende zaken (Wkpb) moet het eenvoudiger maken om volledige informatie te verstrekken over de beperkingen die rusten op onroerende zaken. Aanschrijvingen, bestuurs-dwang- en dwangsombesluiten vallen daar ook onder. Er komt een eenduidige registra-tiemethodiek en de registers van gemeente en Kadaster worden gekoppeld. Inschrijving moet plaatsvinden binnen vier werkdagen na bekend-making van het besluit. Ook inschrijving van een ‘vervallen verklaring’ moet binnen vier dagen plaatsvinden. Een niet of niet juist geregistreerde publiekrechtelijke beperking is wel rechtsgeldig. De verantwoordelijke registrerende instantie (bijv. een stadsdeel) kan aansprakelijk gesteld worden voor schade die uit onjuiste registratie voort-vloeit. Naar verwachting gaat de Wkpb in 2007 in werking treden. Kijk voor actuele informatie op de VROM-site.

Bouwvergunning en aanschrijvenAls de bouwvergunning en nieuwbouwvoor-schriften van het Bouwbesluit 2003 met elkaar in strijd zijn gaat de bouwvergunning voor. Dat geeft zekerheid voor de vergunninghouder. Het bouwwerk moet wel steeds voldoen aan de eisen bestaande bouw van het Bouwbesluit. In art 1b en 7b wordt bepaald dat het verboden is een be-staand gebouw, bouwwerk of standplaats in een staat te brengen of te houden dat niet ten minste voldoet aan de desbetreffende eisen van het Bouwbesluit 2003 en de bouwverordening. Dan is aanschrijven dus wel mogelijk. Ook het gebruik in strijd met de gebruiksvoorschriften van de bouw-verordening is verboden. Hetzelfde geldt voor slopen in strijd met de bouwverordening. Over-treding van art 7b levert een misdrijf op als het gaat om voorschriften van de bouwverordening over brandveiligheid. Ook de welstandscriteria voor bestaande bouwwerken krijgen rechtstreeks verbindende werking via art 12. Noodzakelijk te treffen voorzieningen ter verbetering (artikel 13 Ww), die beleidsmatig zijn onderbouwd en waar-bij de noodzaak gemotiveerd kan worden, zijn in principe aanschrijfbaar.


Splitsingsvergunning en aanschrijven Ook een eerder verleende splitsingsvergunning staat een aanschrijving niet per definitie in de weg. Denk daarbij aan bepaalde voorzieningen die in het kader van splitsing noodzakelijk worden geacht, maar niet uitgevoerd blijken te zijn of die naderhand zijn verwijderd. Toch zullen dit uitzon-deringen blijven, want de overheid hecht veel waarde aan de rechtszekerheid van de vergun-ninghouder.

Monumentenvergunning en aanschrijvenOp grond van artikel 11 lid 2 Monumentenwet is strikt genomen voor het treffen van voorzieningen aan monumenten ingevolge een aanschrijving een monumentenvergunning vereist.

Artikel 11 lid 2 luidt:Het is verboden zonder of in afwijking van een vergunning:a een beschermd monument af te breken, te

verstoren, te verplaatsen of in enig opzicht te wijzigen;

b een beschermd monument te herstellen, te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze, waardoor het wordt ontsierd of in gevaar ge-bracht.

Uit de algemene beginselen van behoorlijk bestuur vloeit echter voort dat je als bestuursor-gaan niet een last oplegt op grond van de ene wet (Woningwet) die strijdig is met een andere wet (Monumentenwet). Voordat je een eigenaar van een monument gaat aanschrijven, zul je dat moeten afstemmen met monumentenzorg. In plaats van de eigenaar ook nog op te zadelen met een vergunningsprocedure ingevolge de Monu-mentenwet, wordt vaak aan de aanschrijving de voorwaarde verbonden dat uitvoering in overleg met het BMA plaatsvindt en dat aanwijzingen van dit bureau worden opgevolgd. Voordat de aanschrijving wordt uitgebracht, moet duidelijk zijn dat het mogelijk is de gevraagde voorziening uit te voeren zonder het monument aan te tasten. Over de wijze van uitvoering moet de aanvrager de aanwijzingen van het BMA opvolgen.

Overtreder/adressant(toekomstig) Overtreder bij aanschrijving op grond van Hoofdstuk III Woningwet is de eigenaar of diens rechtsopvolger. De overtreder bij de

dwangsom is degene die de overtreding pleegt of medepleegt. Kijk in het wetsartikel tot wie de norm gericht is. Bij bestuursdwangverhaal kunnen ook meer personen betrokken zijn dan alleen de overtreder. Bovendien is het zo dat soms de overtreder niet degene is die de overtreding kan (doen) beëindigen. Bijvoorbeeld een huurder die een brandonveilige verbouwing heeft uitgevoerd. In art 5:24 Awb staat dat het bestuursdwangbe-sluit wordt gestuurd aan overtreder, rechtheb-benden op het gebruik van de zaak en aan de aanvrager (als die er is). Als er meerdere overtre-ders zijn, zijn ze allen hoofdelijk aansprakelijk. Je kunt daarbij kiezen voor degene met de beste verhaalsmogelijkheden.

En wie schrijf je aan in geval van een VvE? Dat kan lastig zijn, wil je het precies weten dan moet je eerst de splitsingsakte bestuderen. Daarom wordt de aanschrijving vaak zowel naar de vereniging als naar de individuele leden verzonden.Troost: als blijkt dat je de verkeerde hebt aangeschreven, kun je altijd het besluit intrekken en alsnog de goede aanschrijven! Als er geen overtreder be-kend is, gelden de algemene bekendmakingsre-gels van art 3:42 Awb, bijvoorbeeld door publica-tie in een nieuwsblad.

RechtsopvolgerDankzij art 100e Ww kan een handhavingsbesluit ook worden opgelegd aan de rechtsopvolger(s) van de overtreder. Ook hier kun je kiezen voor de rechtsopvolger die de beste verhaalsmogelijkhe-den biedt (zie ook Hoofdstuk 5).


Bijlagen


1 Relevante artikelen

2 Redelijkheidstoets

3 Mogelijke onderwerpen startbijeenkomst

4 Het actieve en passieve aanschrijfproces in stappen

5 Checklists en voorbeelden

6 Grondslag handhavingsbesluit - eisen uitvoeringsniveau

7 Begrippen en afkortingen

8 Bronnen/literatuur


Gemeentewet, artikel 125

1 Het gemeentebestuur is bevoegd tot toepas-sing van bestuursdwang.

2 De bevoegdheid tot toepassing van bestuurs-dwang wordt uitgeoefend door het college, indien de toepassing van bestuursdwang dient tot handhaving van regels welke het gemeente-bestuur uitvoert.

3 De bevoegdheid tot toepassing van bestuurs-dwang wordt evenwel uitgeoefend door de bur-gemeester, indien de toepassing van bestuurs-dwang dient tot handhaving van regels welke hij uitvoert.

4 Een bestuurscommissie, een deelraad, het dagelijks bestuur van een deelgemeente of de voorzitter van het dagelijks bestuur van een deelgemeente waaraan bevoegdheden van de raad, het college of de burgemeester zijn over-gedragen, bezit de bevoegdheid tot toepassing van bestuursdwang en de bevoegdheid tot het geven van een machtiging tot binnentreden van een woning slechts indien ook die bevoegdheid uitdrukkelijk is overgedragen.

Woningwet (tekst gewijzigd voorstel van wet 21 maart 2006)

Artikel 1a1 De eigenaar van een bouwwerk, standplaats,

open erf of terrein of degene die uit anderen hoofde bevoegd is tot het daaraan treffen van voorzieningen draagt er zorg voor dat als gevolg van de staat van dat bouwwerk, die standplaats, dat open erf of terrein geen gevaar voor de gezondheid of veiligheid ontstaat dan wel voortduurt.

2 Een ieder die een bouwwerk of standplaats bouwt, gebruikt, laat gebruiken of sloopt, dan wel een open erf of terrein gebruikt of laat gebruiken, draagt er, voor zover dat in diens vermogen ligt, zorg voor dat als gevolg van dat bouwen, gebruik of slopen geen gevaar voor de gezondheid of veiligheid ontstaat dan wel voortduurt.

Artikel 1b1 Tenzij een bouwvergunning als bedoeld in artikel 40 het uitdrukkelijk toestaat, is het verboden:

a. een gebouw te bouwen, voor zover daarbij niet wordt voldaan aan de op dat bouwen van toepassing zijnde voorschriften, bedoeld in artikel 2, eerste lid;

b. een bouwwerk, niet zijnde een gebouw, te bouwen, voor zover daarbij niet wordt voldaan aan de op dat bouwen van toepas-sing zijnde voorschriften, bedoeld in artikel 2, derde lid;

c. een standplaats te bouwen, voor zover daar-bij niet wordt voldaan aan de op dat bouwen van toepassing zijnde voorschriften, bedoeld in artikel 2, vijfde lid.

2 Het is verboden:a. een bestaand gebouw in een staat te bren-

gen, te laten komen of te houden die niet voldoet aan de op de staat van dat gebouw van toepassing zijnde voorschriften, bedoeld in artikel 2, tweede lid;

b. een bestaand bouwwerk, niet zijnde een gebouw, in een staat te brengen, te laten komen of te houden die niet voldoet aan de op de staat van dat bouwwerk van toepas-sing zijnde voorschriften, bedoeld in artikel 2, vierde lid;

c. een bestaande standplaats in een staat te brengen, te laten komen of te houden die niet voldoet aan de op de staat van die standplaats van toepassing zijnde voorschrif-ten, bedoeld in artikel 2, zesde lid.

3 Tenzij een bouwvergunning als bedoeld in artikel 40 het uitdrukkelijk toestaat, is het ver-boden een gebouw, bouwwerk, niet zijnde een gebouw, of standplaats, dan wel deel daarvan, in stand te laten voor zover bij het bouwen daarvan niet is voldaan aan de op dat bouwen van toepassing zijnde voorschriften, bedoeld in het eerste lid.

Artikel 4Indien een bouwwerk of standplaats gedeeltelijk wordt vernieuwd, veranderd of vergroot, zijn de voorschriften, bedoeld in artikel 2, voor zover zij

Relevante artikelen1


betrekking hebben op dat bouwen, slechts van toepassing op die vernieuwing, verandering of vergroting.

Artikel 7b1 Tenzij een bouwvergunning als bedoeld in arti-

kel 40 het uitdrukkelijk toestaat, is het verbo-den te bouwen, voor zover daarbij niet wordt voldaan aan de op dat bouwen van toepas-sing zijnde voorschriften, bedoeld in artikel 8, tweede lid, onderdelen c en g, en vijfde lid, met dien verstande dat voorschriften van steden-bouwkundige aard als bedoeld in dat vijfde lid niet van toepassing zijn op het bouwen waar-voor op grond van artikel 43 geen bouwvergun-ning is vereist.

2 Het is verboden:a. een bouwwerk of standplaats te gebruiken

of te laten gebruiken, anders dan in over-eenstemming met de op dat gebruik van toepassing zijnde voorschriften, bedoeld in artikel 8, tweede lid, onderdeel a;

b. een open erf of terrein te gebruiken of te laten gebruiken, anders dan in overeenstem-ming met de op dat gebruik van toepassing zijnde voorschriften, bedoeld in artikel 8, tweede lid, onderdeel b;

c. een open erf of terrein in een staat te bren-gen, te laten komen of te houden die niet voldoet aan de op de staat van dat open erf of terrein van toepassing zijnde voor-schriften, bedoeld in artikel 8, tweede lid, onderdeel b;

d. te slopen, tenzij daarbij wordt voldaan aan de op dat slopen van toepassing zijnde voorschriften, bedoeld in artikel 8, tweede lid, onderdeel d en g.

3 Een verbod als bedoeld in het eerste of tweede lid heeft mede betrekking op het niet voldoen aan de voorschriften met betrekking tot het bouwen, het gebruik, de staat of het slopen van een bouwwerk, bedoeld in:a. artikel 8, zevende lid, voor zover deze

voorschriften in de bouwverordening zijn opgenomen;

b. artikel 8, achtste lid, indien en voor zover deze voorschriften op grond van het ne-gende lid van dat artikel rechtstreeks gelden.

4 Tenzij een bouwvergunning als bedoeld in artikel 40 het uitdrukkelijk toestaat, is het verboden een bouwwerk, standplaats dan wel deel daarvan in stand te laten voor zover bij het bouwen daarvan niet is voldaan aan de op dat bouwen van toepassing zijnde voorschriften, bedoeld in het eerste of derde lid.

Het eerste en tweede lid van artikel 12 komen te luiden:

1 Het uiterlijk van:a. een bestaand bouwwerk, met uitzondering

van een tijdelijk bouwwerk als bedoeld in artikel 45, eerste lid,

b. een bestaande standplaats,c. een te bouwen bouwwerk voor het bouwen

waarvan op grond van artikel 43 geen bouw-vergunning is vereist, mag niet in ernstige mate in strijd zijn met redelijke eisen van wel-stand, beoordeeld naar de criteria, bedoeld in artikel 12a, eerste lid, onderdeel b.

2 De gemeenteraad kan besluiten dat, in afwij-king van het eerste lid en artikel 44, eerste lid, onderdeel d, voor een daarbij aan te wijzen gebied of voor een of meer daarbij aan te wij-zen categorieën van bestaande en te bouwen bouwwerken of standplaatsen geen redelijke eisen van welstand van toepassing zijn.

Hoofdstuk III komt te luiden:HOOFDSTUK III. BIJZONDERE VERPLICHTINGEN

Artikel 13Burgemeester en wethouders kunnen, indien dit naar hun oordeel noodzakelijk is, degene die als eigenaar van een gebouw, bouwwerk, niet zijnde een gebouw, of standplaats, dan wel uit anderen hoofde bevoegd is tot het daaraan treffen van voorzieningen, verplichten tot het binnen een door hen te bepalen termijn treffen van zodanige voorzieningen, dat de staat van dat gebouw, dat bouwwerk of die standplaats nadien komt te liggen op een niveau dat hoger is dan het niveau dat overeenkomt met de voorschriften, bedoeld in artikel 1b, tweede lid, onderdeel a, b, respectievelijk c, zonder dat deze hoger komt te liggen dan het niveau dat overeenkomt met de voorschriften, bedoeld in artikel 1b, eerste lid, onderdeel a, b, respectievelijk c.

Artikel 13aIndien niet wordt voldaan aan artikel 12, eerste lid, kunnen burgemeester en wethouders, tenzij toepassing is gegeven aan het tweede lid van dat artikel, degene die als eigenaar van een bouw-werk of standplaats dan wel uit anderen hoofde bevoegd is tot het treffen van voorzieningen daaraan, verplichten tot het binnen een door hen te bepalen termijn treffen van zodanige door hen daarbij aan te geven voorzieningen, dat nadien wordt voldaan aan artikel 12, eerste lid.

Artikel 141 Indien een gebouw, een open erf of een terrein

op grond van artikel 97, dan wel een gebouw op grond van artikel 174a van de Gemeente-wet, een verordening als bedoeld in artikel 174 van die wet of artikel 13b van de Opiumwet


is gesloten, kan bij besluit van burgemeester en wethouders degene die als eigenaar of uit anderen hoofde bevoegd is tot het in gebruik geven van dat gebouw, worden verplicht om naar hun keuze het gebouw binnen een daarbij te bepalen termijn:a. in gebruik te geven aan een andere persoon

dan degene die als gevolg van de sluiting het gebruik van het gebouw heeft moeten staken, of

b. in beheer te geven aan een persoon, die uit hoofde van beroep of bedrijf op het terrein van de huisvesting werkzaam is, of aan een op dat terrein werkzame instelling.

2 Burgemeester en wethouders kunnen in hun besluit:a. personen of instellingen als bedoeld in het

eerste lid, onderdelen a en b, noemen uit welke degene tot wie het besluit is gericht een keuze moet maken, of, indien dit naar het oordeel van burgemeester en wethou-ders niet mogelijk is, een persoon of instel-ling als hier bedoeld noemen aan wie het gebouw binnen een daarbij aangegeven termijn en op een daarbij aangegeven wijze in gebruik dan wel in beheer moet worden gegeven,

b. indien het gebouw, al dan niet met het bij-behorende erf, noodzakelijke voorzieningen behoeft om weer op redelijke wijze tot be-woning of gebruik te kunnen dienen, degene die als eigenaar of uit anderen hoofde tot het treffen van die voorzieningen bevoegd is, ertoe verplichten om binnen een door hen te bepalen termijn de door hen aan te geven voorzieningen te treffen, en

c. zo nodig, andere voorwaarden aan de uitvoe-ring van het besluit stellen.

3 Indien het eerste lid, onderdeel b, van toepas-sing is stellen burgemeester en wethouders een beheersvergoeding vast. De in dat onderdeel bedoelde persoon of instelling stelt na overleg met degene tot wie het in dat lid bedoelde be-sluit is gericht, de huurprijs vast op een bedrag dat redelijk is in het economische verkeer en stelt de ontvangen huurprijs, na aftrek van de beheersvergoeding, ter beschikking van degene tot wie dat besluit is gericht.

4 Een in het eerste lid, onderdeel a of b, be-doelde persoon of instelling die het gebruik of beheer van het gebouw heeft beëindigd, doet daarvan binnen veertien dagen na de dag van beëindiging mededeling aan burgemeester en wethouders.

5 Onder beheer wordt in dit artikel verstaan het in gebruik geven van een gebouw en het daarna verrichten van al die handelingen met betrek-king tot dat gebouw die volgens het burgerlijk

recht tot de verantwoordelijkheid van een eige-naar behoren.

Artikel 14aDegene, tot wie een besluit als bedoeld in artikel 13, 13a of 14, eerste lid, is gericht, of zijn rechts-opvolger en iedere verdere rechtsopvolger, is verplicht daaraan te voldoen.

Artikel 151 Burgemeester en wethouders kunnen gelijktij-

dig met een besluit als bedoeld in artikel 13, 13a of 14, eerste lid, besluiten tot toepassing van bestuursdwang of oplegging van een last onder dwangsom, gericht op naleving van het eerstgenoemde besluit. In dat geval worden beide besluiten gelijktijdig bekendgemaakt.

2 Indien toepassing wordt gegeven aan het eerste lid maakt het besluit tot toepassing van bestuursdwang of oplegging van een last onder dwangsom, wat betreft de mogelijkheid van bezwaar en beroep, deel uit van het in artikel 13, 13a of 14, eerste lid, bedoelde besluit.

Artikel 16Degene die als eigenaar van een woning of uit an-deren hoofde daartoe bevoegd is, treft de voor-zieningen waarvoor ingevolge de Wet voorzienin-gen gehandicapten geldelijke steun is verleend.

Artikel 40 wordt als volgt gewijzigd:1. Het eerste lid komt te luiden:1 Het is verboden:

a. te bouwen zonder of in afwijking van een door burgemeester en wethouders verleende bouwvergunning,

b. een bouwwerk, standplaats of deel daarvan dat is gebouwd zonder of in afwijking van een door burgemeester en wethouders verleende bouwvergunning, in stand te laten, tenzij voor dat bouwen op grond van artikel 43 geen bouwvergunning is of was vereist.

2 Met ingang van 1 januari 2008 vervalt het tweede lid alsmede de aanduiding «1.» voor het eerste lid.

Artikel 43 wordt als volgt gewijzigd:1. Het eerste lid, aanhef en onderdeel a, komt te luiden:1 Geen bouwvergunning is vereist voor het bou-

wen:a. ingevolge een besluit als bedoeld in artikel

13, dan wel een besluit tot toepassing van bestuursdwang of oplegging van een last onder dwangsom;.

2 In de aanhef van het tweede lid wordt «Het eer-ste lid» vervangen door: Het eerste lid, onder-deel c.


Hoofdstuk VI, afdeling 2, komt te luiden:AFDELING 2. DE BESTUURSRECHTELIJKE HANDHAVING VAN DE HOOFDSTUKKEN I TOT EN MET IV.Artikel 100Burgemeester en wethouders dragen zorg voor de bestuursrechtelijke handhaving van het be-paalde bij of krachtens de hoofdstukken I tot en met IV.

Artikel 100a1 Met het toezicht op de naleving van het be-

paalde bij of krachtens de hoofdstukken I tot en met IV zijn belast de bij besluit van burgemees-ter en wethouders aangewezen ambtenaren.

2 De krachtens het eerste lid aangewezen amb-tenaren zijn bevoegd met medeneming van de benodigde apparatuur een woning te betreden zonder toestemming van de bewoner.

3 Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen voorschriften worden gegeven omtrent het uitoefenen van toezicht op de naleving van de bij of krachtens de in artikel 2 bedoelde algemene maatregel van bestuur gegeven voorschriften.

Artikel 100b1 Onze Minister kan, indien dat in het belang van

de naleving van het bepaalde bij of krachtens hoofdstuk I, II, III of IV dringend geboden is, vorderen dat burgemeester en wethouders ter zake van de overtreding van een bij of krach-tens hoofdstuk I, II, III of IV gesteld voorschrift binnen een door hem te stellen termijn een beschikking tot toepassing van bestuursdwang of oplegging van een last onder dwangsom uitvoeren, dan wel geven en uitvoeren. Bur-gemeester en wethouders doen van de wijze waarop gevolg is gegeven aan de vordering schriftelijk mededeling aan Onze Minister.

2 Indien burgemeester en wethouders niet of niet volledig gevolg geven aan een vordering kan Onze Minister voor rekening van de gemeente daarin voorzien.

3 Artikel 5:26 van de Algemene wet bestuurs-recht is van toepassing, met dien verstande dat voor «het bestuursorgaan dat bestuursdwang heeft toegepast» wordt gelezen: burgemeester en wethouders.

4 Onze Minister kan bij zijn vorderingsbesluit bepalen dat in afwijking van artikel 5:25 van de Algemene wet bestuursrecht de aan de uitvoe-ring van de beschikking verbonden kosten voor rekening van de gemeente blijven.

Artikel 100c1 Burgemeester en wethouders maken jaarlijks

hun voornemens bekend met betrekking tot de

wijze waarop in het komende jaar uitvoering zal worden gegeven aan de bestuursrechtelijke handhaving van het bepaalde bij of krachtens de hoofdstukken I tot en met IV.

2 Burgemeester en wethouders doen jaarlijks ver-slag aan de gemeenteraad van de wijze waarop in het voorgaande jaar uitvoering is gegeven aan de bestuursrechtelijke handhaving van het bepaalde bij of krachtens de hoofdstukken I tot en met IV, alsmede van het door hen gevoerde beleid bij de uitvoering van die hoofdstukken. Burgemeester en wethouders zenden gelijk-tijdig met de aanbieding van het verslag aan de gemeenteraad een afschrift ervan aan de inspecteur.

Artikel 100dEen besluit tot toepassing van bestuursdwang of oplegging van een last onder dwangsom gericht op naleving van het bepaalde bij of krachtens hoofdstuk I, II, III of IV kan inhouden dat het bou-wen, gebruik of slopen wordt gestaakt dan wel dat voorzieningen, met inbegrip van het slopen van een bouwwerk of standplaats, gericht op het tegengaan of beëindigen van gevaar voor de gezondheid of de veiligheid worden getroffen.

Artikel 100e1 Een besluit tot toepassing van bestuursdwang

of oplegging van een last onder dwangsom gericht op naleving van het bepaalde bij of krachtens hoofdstuk I, II, III of IV geldt mede jegens de rechtsopvolger van degene aan wie dat besluit is opgelegd alsmede jegens iedere verdere rechtsopvolger en kan, tenzij bijzondere omstandigheden zich daartegen verzetten, jegens die rechtsopvolger of iedere verdere rechtsopvolger worden ten uitvoer gelegd, met dien verstande dat de kosten van die tenuitvoerlegging en een te innen dwang-som bij de betreffende rechtsopvolger dan wel iedere verdere rechtsopvolger kunnen worden ingevorderd, zulks ter beoordeling van burge-meester en wethouders.

2 Het eerste lid geldt uitsluitend voor zover het in dat lid bedoelde besluit na de bekendmaking ervan is aangeboden ten behoeve van inschrij-ving in de openbare registers, bedoeld in arti-kel 16 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek. Artikel 24, derde lid, van dat boek is niet van toepassing.

Algemene wet bestuursrecht, tekst 19 april 2006

VoorbereidingArtikel 4:7


1 Voordat een bestuursorgaan een aanvraag tot het geven van een beschikking geheel of gedeeltelijk afwijst, stelt het de aanvrager in de gelegenheid zijn zienswijze naar voren te bren-gen indien:a. de afwijzing zou steunen op gegevens over

feiten en belangen die de aanvrager betref-fen, en

b. die gegevens afwijken van gegevens die de aanvrager ter zake zelf heeft verstrekt.

2 Het eerste lid geldt niet indien sprake is van een afwijking van de aanvraag die slechts van geringe betekenis voor de aanvrager kan zijn.

Artikel 4:81 Voordat een bestuursorgaan een beschikking

geeft waartegen een belanghebbende die de beschikking niet heeft aangevraagd naar verwachting bedenkingen zal hebben, stelt het die belanghebbende in de gelegenheid zijn zienswijze naar voren te brengen indien:a. de beschikking zou steunen op gegevens

over feiten en belangen die de belangheb-bende betreffen, en

b. die gegevens niet door de belanghebbende zelf ter zake zijn verstrekt.

2 Het eerste lid geldt niet indien de belangheb-bende niet heeft voldaan aan een wettelijke verplichting gegevens te verstrekken.

Artikel 4:9Bij toepassing van de artikelen 4:7 en 4:8 kan de belanghebbende naar keuze schriftelijk ofmondeling zijn zienswijze naar voren brengen.

Artikel 4:11Het bestuursorgaan kan toepassing van de artike-len 4:7 en 4:8 achterwege laten voor zover:a. de vereiste spoed zich daartegen verzet;b. de belanghebbende reeds eerder in de gele-

genheid is gesteld zijn zienswijze naar voren te brengen en zich sindsdien geen nieuwe feiten of omstandigheden hebben voorgedaan, of,

c. het met de beschikking beoogde doel slechts kan worden bereikt indien de belanghebbende daarvan niet reeds tevoren in kennis is gesteld.

BeleidsregelsArtikel 4:811 Een bestuursorgaan kan beleidsregels vaststel-

len met betrekking tot een hem toekomende of onder zijn verantwoordelijkheid uitgeoefende, dan wel door hem gedelegeerde bevoegdheid.

2 In andere gevallen kan een bestuursorgaan slechts beleidsregels vaststellen, voor zover dit bij wettelijk voorschrift is bepaald.

Artikel 4:82Ter motivering van een besluit kan slechts wor-den volstaan met een verwijzing naar een vaste gedragslijn voor zover deze is neergelegd in een beleidsregel.

Artikel 4:83Bij de bekendmaking van het besluit, inhoudende een beleidsregel, wordt zo mogelijk het wette-lijk voorschrift vermeld waaruit de bevoegdheid waarop het besluit, inhoudende een beleidsregel, betrekking heeft voortvloeit.

Artikel 4:84Het bestuursorgaan handelt overeenkomstig de beleidsregel, tenzij dat voor een of meer belang-hebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn inverhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen.

Bekendmaking van beleidsregels:Artikel 3:421 De bekendmaking van besluiten die niet tot

een of meer belang-heb--benden zijn gericht, geschiedt door kennisgeving van het besluit of van de zakelijke inhoud ervan in een van overheidswege uitgegeven blad of een dag-, nieuws- of huis-aan-huisblad, dan wel op een andere ge-schikte wijze.

2 Tenzij bij wettelijk voorschrift anders is bepaald, geschiedt de bekendmaking niet elektronisch.

3 Indien alleen van de zakelijke inhoud wordt kennisgegeven, wordt het besluit tegelijkertijd ter inzage gelegd. In de kennisgeving wordt vermeld waar en wanneer het besluit ter inzage ligt.

Artikel 3:43 1 Tegelijkertijd met of zo spoedig mogelijk na de

bekendmaking wordt van het besluit medede-ling gedaan aan degenen die bij de voorbe-reiding ervan hun zienswijze naar voren hebben gebracht. Aan een adviseur als bedoeld in arti-kel 3:5 wordt in ieder geval mededeling gedaan indien van het advies wordt afgeweken.

2 Bij de mededeling van een besluit wordt tevens vermeld wan-neer en hoe de bekend-making ervan heeft plaatsgevonden.

BestuursdwangArtikel 5:21Onder bestuursdwang wordt verstaan: het door feitelijk handelen door of vanwege een bestuurs-orgaan optreden tegen hetgeen in strijd met bij of krachtens enig wettelijk voorschriftgestelde verplichtingen is of wordt gedaan, ge-houden of nagelaten.


Artikel 5:22De bevoegdheid tot toepassing van bestuurs-dwang bestaat slechts indien zij bij of krachtens de wet is toegekend.

Artikel 5:23Deze afdeling is niet van toepassing indien wordt opgetreden ter onmiddellijke handhaving van de openbare orde.

Artikel 5:241 Een beslissing tot toepassing van bestuurs-

dwang wordt op schrift gesteld. De schriftelijke beslissing is een beschikking.

2 De beschikking vermeldt welk voorschrift is of wordt overtreden.

3 De bekendmaking geschiedt aan de overtreder, aan de rechthebbenden op het gebruik van de zaak ten aanzien waarvan bestuursdwang zal worden toegepast en aan de aanvrager.

4 In de beschikking wordt een termijn gesteld waarbinnen de belanghebbenden de ten-uitvoerlegging kunnen voorkomen door zelf maatregelen te treffen. Het bestuursorgaan omschrijft de te nemen maatregelen.

5 Geen termijn behoeft te worden gegund, in-dien de vereiste spoed zich daartegen verzet.

6 Indien de situatie dermate spoedeisend is dat het bestuursorgaan de beslissing tot toepassing van bestuursdwang niet tevoren op schrift kan stellen, zorgt het alsnog zo spoedig mogelijk voor de opschriftstelling en voor de bekendma-king.

Artikel 5:251 De overtreder is de kosten verbonden aan de

toepassing van bestuursdwang verschuldigd, tenzij de kosten redelijkerwijze niet of niet geheel te zijnen laste behoren te komen.

2 De beschikking vermeldt dat de toepassing van bestuursdwang op kosten van de overtreder plaatsvindt.

3 Indien echter de kosten geheel of gedeeltelijk niet ten laste van de overtreder zullen worden gebracht, wordt zulks in de beschikking ver-meld.

4 Onder de kosten, bedoeld in het eerste lid, worden begrepen de kosten verbonden aan de voorbereiding van bestuursdwang, voor zover deze kosten zijn gemaakt na het tijdstip waarop de termijn, bedoeld in artikel 5:24, vierde lid, is verstreken.

5 De kosten zijn ook verschuldigd indien de be-stuursdwang door opheffing van de onwettige

situatie niet of niet volledig is uitgevoerd.6 Onder de kosten, bedoeld in het eerste lid,

worden tevens begrepen de kosten voortvloei-ende uit de vergoeding van schade ingevolge

artikel 5:27, zesde lid.

Artikel 5:261 Het bestuursorgaan dat bestuursdwang heeft

toegepast, kan van de overtreder bij dwang-bevel de ingevolge artikel 5:25 verschuldigde kosten, verhoogd met de op de invordering vallende kosten, invorderen.

2 Het dwangbevel wordt op kosten van de over-treder bij deurwaardersexploit betekend en levert een executoriale titel op in de zin van het Tweede Boek van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

3 Gedurende zes weken na de dag van beteke-ning staat verzet tegen het dwangbevel open door dagvaarding van de rechtspersoon waar-toe het bestuursorgaan behoort.

4 Het verzet schorst de tenuitvoerlegging. Op verzoek van de rechtspersoon kan de rechter de schorsing van de tenuitvoerlegging ophef-fen.

Artikel 5:271 Om aan een beslissing tot toepassing van

bestuursdwang uitvoering te geven, hebben personen die daartoe zijn aangewezen door het bestuursorgaan dat bestuursdwang toepast, toegang tot elke plaats, voor zover dat redelij-kerwijs voor de vervulling van hun taak nodig is.

2 Voor het binnentreden in een woning zonder toestemming van de bewoner is het bestuursor-gaan dat bestuursdwang toepast bevoegd tot het geven van een machtiging als bedoeld in artikel 2 van de Algemene wet op het binnen-treden.

3 Een plaats die niet bij de overtreding is betrok-ken, wordt niet betreden dan nadat het be-stuursorgaan dat bestuursdwang toepast dit de rechthebbende ten minste achtenveertig uren tevoren schriftelijk heeft aangezegd.

4 Het derde lid geldt niet, indien tijdige aanzeg-ging wegens de vereiste spoed niet mogelijk is. De aanzegging geschiedt dan zo spoedig mogelijk.

5 De aanzegging omschrijft de wijze waarop het betreden zal plaatsvinden.

6 De rechtspersoon waartoe het bestuursorgaan behoort, vergoedt de schade die door het be-treden van een plaats als bedoeld in het derde lid wordt veroorzaakt, voor zover deze rede-lijkerwijs niet ten laste van de rechthebbende behoort te komen, onverminderd het recht tot verhaal van deze schade op de overtreder ingevolge artikel 5:25, zesde lid.

Artikel 5:28Tot de bevoegdheid tot toepassing van bestuurs-dwang behoort het verzegelen van gebouwen,


terreinen en hetgeen zich daarin of daarop bevindt.

Artikel 5:291 Tot de bevoegdheid tot toepassing van be-

stuursdwang behoort het meevoeren en op-slaanvan daarvoor vatbare zaken voor zover de toepassing van bestuursdwang dit vereist.

2 Indien zaken zijn meegevoerd en opgeslagen, doet het bestuursorgaan dat bestuursdwang heeft toegepast daarvan proces-verbaal op-maken, waarvan afschrift wordt verstrekt aan degene die de zaken onder zijn beheer had.

3 Het bestuursorgaan draagt zorg voor de bewa-ring van de opgeslagen zaken en geeft deze zaken terug aan de rechthebbende.

4 Het bestuursorgaan is bevoegd de afgifte op te schorten totdat de ingevolge artikel 5:25 verschuldigde kosten zijn voldaan. Indien de rechthebbende niet tevens de overtreder is, is het bestuursorgaan bevoegd de afgifte op te schorten totdat de kosten van bewaring zijn voldaan.

Artikel 5:301 Het bestuursorgaan dat bestuursdwang heeft

toegepast, is bevoegd, indien een ingevolge artikel 5:29, eerste lid, meegevoerde en opge-slagen zaak niet binnen dertien weken na de meevoering kan worden teruggegeven, deze te verkopen of, indien verkoop naar zijn oordeel niet mogelijk is, de zaak om niet aan een derde in eigendom over te dragen of te laten vernieti-gen.

2 Gelijke bevoegdheid heeft het bestuursorgaan ook binnen die termijn, zodra de ingevolge arti-kel 5:25 verschuldigde kosten, vermeerderd met de voor de verkoop, de eigendomsoverdracht om niet of de vernietiging geraamde kosten, in verhouding tot de waarde van de zaak oneven-redig hoog worden.

3 Verkoop, eigendomsoverdracht of vernietiging vindt niet plaats binnen twee weken na de verstrekking van het afschrift, bedoeld in artikel 5:29, tweede lid, tenzij het gevaarlijke stoffen of eerder aan bederf onderhevige stoffen betreft.

4 Gedurende drie jaren na het tijdstip van ver-koop heeft degene die op dat tijdstip eigenaar was, recht op de opbrengst van de zaak onder aftrek van de ingevolge artikel 5:25 verschuldig-de kosten en de kosten van de verkoop. Na het verstrijken van die termijn vervalt het eventuele batige saldo aan de rechtspersoon waartoe het bestuursorgaan behoort.

Artikel 5:31Een beslissing tot toepassing van bestuursdwang wordt niet genomen zolang een ter zake van de

betrokken overtreding reeds gegeven beschikking tot oplegging van een last onder dwangsom niet is ingetrokken.

DwangsomArtikel 5:321 Een bestuursorgaan dat bevoegd is bestuurs-

dwang toe te passen, kan in plaats daarvan aan de overtreder een last onder dwangsom opleg-gen.

2 Een last onder dwangsom strekt ertoe de over-treding ongedaan te maken of verdere overtre-ding dan wel een herhaling van de overtreding te voorkomen.

3 Voor het opleggen van een last onder dwang-som wordt niet gekozen, indien het belang dat het betrokken voorschrift beoogt te bescher-men, zich daartegen verzet.

4 Het bestuursorgaan stelt de dwangsom vast hetzij op een bedrag ineens, hetzij op een bedrag per tijdseenheid waarin de last niet is uitgevoerd, dan wel per overtreding van de last. Het bestuursorgaan stelt tevens een bedrag vast waarboven geen dwangsom meer wordt verbeurd. Het vastgestelde bedrag staat in redelijke verhouding tot de zwaarte van het ge-schonden belang en de beoogde werking van de dwangsomoplegging.

5 In de beschikking tot oplegging van een last onder dwangsom die strekt tot het ongedaan maken van een overtreding of het voorkomen van verdere overtreding, wordt een termijn gesteld gedurende welke de overtreder de last kan uitvoeren zonder dat een dwangsom wordt verbeurd.

Artikel 5:331 Verbeurde dwangsommen komen toe aan de

rechtspersoon waartoe het bestuursorgaan behoort dat de dwangsom heeft vastgesteld. Het bestuursorgaan kan bij dwangbevel het verschuldigde bedrag, verhoogd met de op de invordering vallende kosten, invorderen.

2 Artikel 5:26, tweede tot en met vierde lid, is van toepassing.

Artikel 5:341 Het bestuursorgaan dat een last onder dwang-

som heeft opgelegd, kan op verzoek van de overtreder de last opheffen, de looptijd ervan opschorten voor een bepaalde termijn of de dwangsom verminderen ingeval van blijvende of tijdelijke gehele of gedeeltelijke onmogelijkheid voor de overtreder om aan zijn verplichtingen te voldoen.

2 Het bestuursorgaan dat de last onder dwang-som heeft opgelegd, kan op verzoek van de overtreder de last opheffen indien de beschik-


king een jaar van kracht is geweest zonder dat de dwangsom is verbeurd.

Artikel 5:351 De bevoegdheid tot invordering van verbeurde

bedragen verjaart door verloop van zes maan-den na de dag waarop zij zijn verbeurd.

2 De verjaring wordt geschorst door faillissement, toepassing van de schuldsaneringsregeling natuurlijke personen en ieder wettelijk beletsel voor invordering van de dwangsom.

Artikel 5:36Een last onder dwangsom wordt niet opgelegd zolang een ter zake van de betrokken overtreding reeds genomen beslissing tot toepassing van bestuursdwang niet is ingetrokken.

Artikel 220 Boek 7 Burgerlijk Wetboek1 Indien gedurende de huurtijd dringende werk-

zaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd of de verhuurder krachtens artikel 56 van Boek 5 iets moet toestaan ten behoeve van een naburig erf, moet de huurder daartoe gelegenheid geven, onverminderd zijn aan-spraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding.

2 Lid 1 is van overeenkomstige toepassing wan-neer de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop die overeenkomst betrekking heeft, en daartoe aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder en eventuele onderhuurders, redelijk voorstel doet. Een dergelijk voorstel wordt schriftelijk gedaan. Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan.

3 Indien de renovatie tien of meer woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen, betreft wordt het in lid 2 bedoelde voorstel vermoed redelijk te zijn, wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft inge-stemd. De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan hem dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel.

4 De voorgaande leden doen niet af aan de be-voegdheid van de verhuurder om de huurover-eenkomst op te zeggen op de grond dat hij de zaak dringend nodig heeft voor renovatie, voor zover zulks kan worden gebracht onder de

wettelijke opzeggingsgronden die gelden voor een gebouwde onroerende zaak als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft.

Artikel 222Indien de huurder gebreken aan de zaak ontdekt of derden hem in zijn genot storen of enig recht op de zaak beweren, moet hij daarvan onverwijld aan de verhuurder kennis geven, bij gebreke waarvan hij verplicht is aan de verhuurder de door de nalatigheid ontstane schade te vergoeden.

Monumentenwet 1988

Artikel 111 Het is verboden een beschermd monument te

beschadigen of te vernielen. 2 Het is verboden zonder of in afwijking van een

vergunning: a. een beschermd monument af te breken, te


b. een beschermd monument te herstellen, te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze, waardoor het wordt ontsierd of in gevaar gebracht.

Monumentenverordening Amsterdam 2005

Artikel 10 Het is verboden zonder vergunning van het college of in strijd met bij zodanige vergunning gestelde voorschriften: • een gemeentelijk monument af te breken, te


• een gemeentelijk monument te herstellen, te gebruiken of te laten gebruiken op een dusda-nige wijze, dat het wordt ontsierd of in gevaar gebracht.


Citaat uitspraak ABRS 3-3 2004:

2.2 In het bezwaarschrift is door [partijen] naar voren gebracht dat ten onrechte geen toepassing is gegeven aan de in artikel 23, eerste lid, van de Woningwet neergelegde mogelijkheid hun de keuze te laten tussen het uitvoering geven aan de aanschrijving en het staken of doen staken van de bewoning van het pand, omdat de kosten verbonden aan de uitvoering van de aanschrijving niet in redelijke verhouding staan tot de daarvan te verwachten opbrengsten. Uit de tijdens de

bezwaarprocedure door hen gehanteerde be-woordingen kan worden afgeleid dat zij in dit verband aanvoeren dat de aanschrijving ten onrechte niet ziet op andere ingevolge artikel 14, eerste lid, van de Woningwet te treffen noodzakelijke voorzieningen.

Het betoog van appellant dat de rechtbank heeft miskend dat de bezwaren van [partijen] niet zien op de inhoud en de omvang van de aanschrijving, treft daarom geen doel.

2.3 Appellant betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte op grond van eerst in beroep

Redelijkheidstoets2

Voorbeeldberekening

Opbrengst:Huur incl. servicekosten:Souterrain € / mndBegane grond/beletage €

I-hoog €

II-hoog € III-hoog €

Zolder €

+Totaal € x 12 = €............per jaar

Geschatte levensduur van het pand:... jaar (doorgaans 15)Levensduur x jaarhuur: .. x .. = €

Kosten:Kostenraming aanschrijving (excl achterstallig onderhoud) €

Kostenraming elektra: €

Exploitatiekosten (is aantal jaren levensduur x vast bedrag) = €

Watergeld p.j. x aantal jaren levensduur = €

+Totaal kosten gedurende levensduur €................... +Netto opbrengst over levensduur €….................

(hierbij dient eventuele subsidie nog te worden opgeteld)


overgelegde stukken en verklaringen heeft overwogen dat het besluit op bezwaar is genomen in strijd met artikel 3:2 en 7:12 van de Algemene wet bestuursrecht.

Uit de stukken is gebleken en ter zitting is bevestigd dat het besluit van 29 december 1999 is gebaseerd op onderzoek dat naar aanleiding van klachten van bewoners van het pand is verricht. Tijdens de bezwaarfase is door [partijen] een offerte, gedateerd 3 juli 1998, overgelegd waarmee zij, in het kader van artikel 23, eerste lid, van de Woningwet, hebben beoogd aan te tonen dat de aan-schrijving ten onrechte niet ziet op andere ook ingevolge artikel 14, eerste lid, van die wet te treffen noodzakelijke voorzieningen. In die offerte is het gebrek aan de fundering niet genoemd. Dit vermeende gebrek is voor het eerst in beroep genoemd.

Het college heeft zich terecht op het stand-punt gesteld dat de wel in de offerte maar niet in de aanschrijving opgenomen werk-zaamheden geen noodzakelijke voorzienin-gen betreffen als bedoeld in voormeld artikel 14, eerste lid, maar zijn gericht op algehele renovatie van het pand. Die in de offerte opgenomen voorzieningen zijn niet als nood-zakelijk te treffen voorzieningen uit het door het college verrichte onderzoek naar voren gekomen.

Ten aanzien van het door [partijen] eerst in beroep gestelde gebrek aan de fundering moet worden vastgesteld dat het college dit niet bij de voorbereiding van het besluit op bezwaar heeft kunnen betrekken. Van het col-lege kon evenmin worden gevergd dat hij bij de heroverweging van het primaire besluit, buiten hetgeen in bezwaar is aangevoerd om, opnieuw een integraal onderzoek naar de staat van het pand en van de daaronder gelegen fundering zou verrichten. Hiervoor bestond te minder aanleiding, nu op basis van het onderzoeksrapport van 9 juni 1998 is geconcludeerd dat aan de fundering het kwaliteitsniveau II moest worden toegekend en er ten tijde van het nemen van het besluit op bezwaar geen aanwijzingen waren dat die kwalificatie onjuist zou zijn.

Gelet hierop slaagt het betoog van appellant dat de rechtbank haar uitspraak ten onrechte op de eerst in beroep overgelegde stukken en naar voren gebrachte stellingen heeft ge-baseerd. Niet kan staande worden gehouden dat het college de door [partijen] gewenste

voorzieningen, waaronder verbeteringen aan de fundering, ten onrechte niet bij de beoordeling omtrent de toepasselijkheid van artikel 23, eerste lid, van de Woningwet heeft betrokken. Het college heeft derhalve niet in strijd gehandeld met zijn bestuurspraktijk dat een pand 10 jaar grootonderhoudsvrij moet zijn. De rechtbank is ten onrechte tot een ander oordeel gekomen.

2.4 Appellant betoogt voorts terecht dat de rechtbank heeft miskend dat het college zich rekenschap heeft gegeven van het feit dat de kosten, verbonden aan de aanschrijving, in een redelijke verhouding dienen te staan tot de daarvan te verwachten opbrengsten. Aan de beslissing op bezwaar van 13 juli 2001 ligt een zogeheten lonendheidsberekening ten grondslag, waarmee het college, blijkens dat besluit, heeft beoordeeld of de kosten van de in de aanschrijving opgenomen voorzie-ningen in een redelijke verhouding staan tot de daarvan te verwachten opbrengsten, zoals bedoeld in artikel 23, eerste lid, van de Wo-ningwet. Daarbij heeft het de door [partijen] overgelegde offerte van 12 december 2000 betrokken.

[partijen] hebben niet aannemelijk gemaakt dat deze berekening onjuist zou zijn. Daarbij neemt de Afdeling in aanmerking dat het college zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat een deel van de in de aanschrij-ving opgenomen voorzieningen ziet op achterstallig onderhoud, gelet op de aard van die voorzieningen. Bij de toepassing van voormeld artikel 23, eerste lid, dienen de kosten van dit soort voorzieningen buiten beschouwing te blijven. In de omstandig-heid dat de aanschrijving een pand van circa 100 jaar oud betreft, ziet de Afdeling, anders dan de rechtbank, geen zelfstandige grond voor het oordeel dat het college een deel van de als achterstallig onderhoud aangemerkte te treffen voorzieningen als voorzieningen als gevolg van slijtage had dienen te beschouwen, nu slijtage voorko-men kan worden door tijdig onderhoud te plegen.

Gelet op het vorenstaande kan niet staande worden gehouden dat het college niet in redelijkheid tot het oordeel heeft kunnen ko-men dat de kosten van de in de aanschrijving opgenomen noodzakelijke voorzieningen in redelijke verhouding staan tot de daarvan te verwachten opbrengsten. De rechtbank heeft dit niet onderkend.


Uit: Draaiboek Particuliere Woningverbetering van de Dienst Wonen (zie www.wonen.amsterdam.nl)

Voor de volgende onderwerpen kunnen er op hoofdlijnen protocolafspraken worden gemaakt.Deze lijst met onderwerpen is niet uitputtend, maar kan dienen als handvat bij het bepalen vande agenda voor de startbijeenkomst.

1 Zijn de aanwezigen het eens met het voorlig-gende startdocument? (consensus bereiken)

Waarom wordt het project opgezet? Wat zijn de verwachtingen?

2 Welke rol kunnen (mandaat) en willen de betrokken partijen vervullen in het project particuliere woningverbetering?

3 Wat is ieders belang in het project particuliere woningverbetering? Het gaat hierbij om be-langen van de direct betrokkenen. Is er sprake van tegengestelde belangen en op welke wijze kan daarmee om worden gegaan? Zijn de wensen van de huurders duidelijk?

4 Welke partijen kunnen/ willen een financiële bijdrage aan het project leveren?

5 Op welke wijze kunnen de verschillende partijen worden betrokken in de organisatie van het proces? Welke projectstructuur zorgt voor een optimale inbreng van alle partijen? Wie gaat het proces trekken en begeleiden? Inhuren van onafhankelijk bouwbureau? Ont-wikkelingsmaatschappij? Juridische structuur (public-private partnership)

6 Welk kwaliteitsniveau wordt er voor het project gehanteerd? Bouwtechnische kwaliteit (basiskwaliteit, vernieuwbouw). Woontechni-sche kwaliteit (samenvoegen, woonomgeving, isolatie).

7 Welke aanpak is geschikt voor het project (afhankelijk van het kwaliteitsniveau)? In-ventarisatie van alle betrokkenen: huurders, verhuurders, eigenaren, beheerders en verte-genwoordigende organisaties (ook bewoners-comités)

Inventarisatie van de bouwkundige staat van de panden Stappenplan woningverbetering

Is er sprake van onrechtmatige bewoning en/of onrechtmatige verhuur? Haalbaarheids-onderzoek voor particulieren Mogelijkheden voor behoud en herstel Begeleiding bouwplan

Sociaal plan voor rechtmatige bewoners van particuliere panden (zie ook het Stimulerings-fonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeen-ten).

8 Wat is de doorlooptijd van het project en hoe verloopt de fasering in de tijd? Initiatief- en inventarisatiefase, ontwikkelingsfase, uitvoe-ringsfase, beheer, etc. Procesplanning.

9 Welke instrumenten zijn er om de particuliere eigenaren, verhuurders en beheerders te stimuleren om te investeren in het opknappen van hun woning? Denk aan onder andere:

Subsidiemogelijkheden (bv. Beter Verbete-ren), actieve aanschrijving (o.a. dwangsom), stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVN*), Rijksregel-geving, Belastingen, Geluidsproject, ISV-mid-delen, Regeling m.b.t. energiemaatregelen en vervanging loden leidingen, Splitsingsbe-leid particuliere huurwoningen Voorwaarden scheppen voor huurders om pro-actief te kun-nen reageren. Huurders hebben de mogelijk-heid zelf ook actief te investeren.

10 Welke grote kostenposten zijn er? Denk aan onder andere: Kosten van het bouwplan, het onderzoek naar de fundering, het casco en de installatie, interne proceskosten, ondersteu-

Mogelijke onderwerpen voor de startbijeenkomst

3


ning bewoners. Vergoeding kosten vertegen-woordigende partijen of eigen bijdrage.

11 Wat zijn de randvoorwaarden/ beleidskaders waarbinnen het project valt? Beleidskaders op stadsdeelniveau, waaronder stadsvernieu-wingsplan, bestemmingsplan, splitsingsbeleid, nota welstand, nota woningonttrekking en woningtoevoeging Onderhoudsplanning Ste-delijke afspraken.

12 Op welke wijze moet communicatie over het project zowel intern als extern plaatsvinden? Strategie: is uitvoerige communicatie gewenst of is beperkte communicatie afdoende? Doel-groepen, Communicatiedoelstelling, Com-municatieboodschap Communicatiemiddelen en organisatie (website opzetten, e-mailbrief, etc.).

*) Uit het SVN kan het stadsdeel, indien het stadsdeel is aange-

sloten bij de SVN, leningen verstrekken aan derden: woningcor-

poraties, particulieren, verenigingen van eigenaren, bedrijven

en maatschappelijke instellingen. De gemeente bepaalt zelf de

leningsvoorwaarden, maar over het algemeen gaat het om laag-

rentende of zelfs renteloze leningen. Met deze‘zachte’ leningen

stimuleert de gemeente projecten die anders niet of slechts

moeizaam van de grond komen. Door aflossing (en eventueel

rentebetaling) komt het uitgeleende geld weer terug in het

revolving fund en is weer beschikbaar voor nieuwe leningen.

Het revolving fund vormt daarmee een goed alternatief voor de

meer traditionele manier van subsidiëren met bijdragen ineens.

Het voordeel is dat de middelen tot in lengte van jaren – onein-

dig feitelijk – inzetbaar blijven. Met een revolving fund maakt

eenmalig subsidiëren plaats voor duurzaam financieren.


Actief aanschrijven

1 Beleidskader/ aanschrijfprogramma opstellen- Waarom, welke gebieden, welke panden,

welke voorzieningen, planning, communica-tieplan, welk budget? Integraal? Met welke sectoren?

- Hoe/waarmee kunnen we eigenaren verlei-den? (subsidie, gemeenschappelijke aanne-mer enz)

2 Vooronderzoek/dossiervorming per pand- Eigendomscontrole Kadaster, BVA, register

Amsterdam / dossiervorming; - Zijn al eerder klachten ingediend? Zijn er

andere zaken bekend?3 Voorlichten aanpak/aankondiging bezoek

- Gerichte communicatie met eigenaar en bewoners;

- Opnamebrieven, evt. nieuwe afspraak, 4 Complete opname

- Voorlopig onderhoudsplan/onderzoek - Zijn er klachten van de bewoners? Spelen er

andere relevante zaken?- Opname bij voorkeur met twee personen;

opnameformulier; is noodvoorziening nodig? Foto’s + aantekeningen op plattegrond; rap-portage;

- Welke artikelen van Bb en bv zijn van toepas-sing? Wel/niet handhaven?

- Raming; lijst van te verrichten werkzaamhe-den (codeboek); huurgegevens; (globale) redelijkheidstoets (zie voorbeeldberekening)

5 Voorleggen onderhoudsplan en voorzieningen-lijst aan eigenaar- Zijn er middelen voorhanden om de eigenaar

tegemoet te komen?6 Eigenaar is wel/niet bereid afspraken te maken;

zoja: controle of eigenaar zich aan afspraken houdt. Zoniet, zie verder bij 9 ‡

Passief aanschrijven 1 Klacht/handhavingsverzoek

- Bij voorkeur schriftelijk; klachtenformulier, ook te downloaden via internet

- Publieksfolder over rechten/plichten huurder en verhuurder enz.

2 Vooronderzoek- Eigendomscontrole Kadaster, BVA, register

Amsterdam / dossiervorming; - Zijn al eerder klachten ingediend?

3 Contact eigenaar- Informeel; functie is te kijken of hij van plan is

iets te ondernemen en of je de juiste persoon te pakken hebt

4 Beperkte opname en rapport- Opnameformulier - Is noodvoorziening nodig?

5 Onderzoek - Strijd met voorschriften Bb, bv? Welke? - belangenafweging, (globale) redelijkheids-

toets (zie voorbeeldberekening), enz.- Aanschrijving uit anderen hoofde (bouwver-

ordening: veiligheid/gezondheid)? - Afweging: wat valt binnen het handhavings-

beleid van het stadsdeel? Hoe ver ga je? 6 Rapportbrief 7 Overleg met eigenaar

- Informeel; gaat hij wat doen of wordt het een handhavingstraject, met een complete opname?

8 Controle- Is klacht afdoende verholpen? Heeft eigenaar

al enige actie ondernomen? Zo nee, dan volgt complete opname

9 Zienswijzebrief - concept-handhavingsbesluit (bestuursdwang,

dwangsom) - Is adressant juist? Wie is als eigenaar of uit

anderen hoofde bevoegd de voorzienin-gen te treffen? Bij dwangsom: overtreder is degene die het feitelijk in zijn macht heeft de overtreding te beëindigen;

- Adressant bestuursdwang luistert minder nauw dan bij dwangsom, zie art. 5:24 lid 3 Awb: overtreder, rechtmatige gebruikers en de aanvrager. Overtreder is degene die het te handhaven voorschrift daadwerkelijk heeft geschonden; belanghebbende is de niet-overtreder die het in zijn macht heeft maatregelen te treffen ter beëindiging van de illegale situatie of degene die door het besluit tot toepassing van bestuursdwang in

Het actieve en passieve aanschrijfproces in stappen

4


zijn belang wordt geraakt. - Termijn zienswijze moet redelijk zijn: door-

gaans 2 – 4 weken, tenzij vakantieperiode; - Zienswijze is vormvrij (post, e-mail, telefoon,

fax) en kan zowel door eigenaar als door derde-belanghebbende worden ingediend;

- Geeft zienswijze reden tot wijziging/ afzien van aanschrijving? Zo niet, dan gemotiveerd weerleggen in aanschrijvingsbesluit. Zo ja, gewijzigde beslissing.

10 Aanschrijving met dwangsom of bestuursdwang (zie checklists)

- Beleidsafspraken over begunstigingstermij-nen (langer, gelijk of korter dan 6-weken(= bezwaar)termijn? In welke gevallen?); begun-stigingstermijn moet redelijk zijn, maar maak hem ook niet te lang

- Voorbereiding bij UVG: begroting werk-zaamheden (eenheidsprijzenboek DW), evt. gefaseerde uitvoering bij grote opdrachten (i.v.m. financieel risico), aanvraag prijsopgave aannemer per voorziening; let op eigendom VvE (splitsingsakte), extra eigendomscontrole kadaster; leg conservatoir beslag bij drei-gende eigendomsoverdracht of als er anders-zins twijfel is over kostenverhaalbaarheid; Beleid: als kosten boven een bepaald bedrag komen, meerdere offertes vragen; afspraken over inschakelen aannemers bij toerbeurt (ihkv integriteit); post ‘onvoorzien’ maximaal 10% (i.v.m. rechtszekerheid); hoogte op-slagpercentage aanneemsom (10-15%, met minimumbedrag van…) i.v.m. kenbaarheid voor de burger

- Beschikking; bezwaar en beroep mogelijk binnen zes weken. Geen opschortende wer-king, tenzij…

Dwangsom:- Beleid: Richtlijn dwangsomhoogte (bedrag

ineens, per overtreding of per tijdseenheid), maximumbedrag, opschorting begunsti-gingstermijn, aanpassing hoogte in welke ge-vallen (om schijn van willekeur te voorkomen)

- Bij voorkoming van herhaling van overtreding is geen begunstigingstermijn nodig

- Beschikking - Het DB kan o.a.: last opheffen (ook als

dwangsom na een jaar niet is verbeurd), looptijd opschorten of hoogte verminderen (beleid)

- Constatering overtreding (= verbeuring dwangsom) na verloop begunstigingstermijn ‡ eenmalig, per overtreding of per tijdseen-heid.

Bestuursdwang:- Beschikking aankondiging bestuursdwang - Mededeling dat daadwerkelijk tot UVG

wordt overgegaan en eigenaar informeren

over datum aanvang werkzaamheden; geen bezwaar meer mogelijk

- Schriftelijke opdracht aannemer: welke werk-zaamheden, tegen welke kosten (gespeci-ficeerd), wanneer beginnen, opdracht voor meerwerk wordt schriftelijk gemotiveerd

- Inspectie tijdens en na UVG, liefst met foto’s; schriftelijk verslag (eind)controle

- Afrekening aannemer: specificatie werkzaam-heden controleren (ook i.v.m. VvE), meer-werk, stelposten

11 Invordering Dwangsom

- Moet binnen 6 maanden na verbeuring, anders is het verjaard (wordt 1 jaar met de vierde tranche van de Awb (naar verwachting in 2008)

- Beleidsafspraak: zsm constateringsrapport opmaken, nota aan overtreder sturen met betalingstermijn (ingebrekestelling) en aan-zegging dat anders verzuim intreedt cf art. 6:82 BW en vanaf die datum ook kosten van invordering en wettelijke rente verschuldigd zijn

Bestuursdwang- Art. 5:25 Awb - Rekening: aanneemsom, inclusief Btw,

opslagpercentage 10-15%, met minimumbe-drag van .. (beleid)

- Alle kosten van voorbereiding en feitelijke uitvoering, gemaakt na het einde van de begunstigingstermijn, kunnen worden ver-haald. Ook kosten van vervoer en opslag van verwijderde goederen.

- Na vervaldatum: rappel met dreiging deur-

waarder en berekening wettelijke rente - Na rappeltermijn: deurwaarder en dwang-

bevel.


Checklist rapportage

• Datum en tijdstip constatering

• Degene die overtreding heeft gemeld (klager), vzv van toepassing

• Naam en functie van inspecteur die overtreding heeft geconstateerd

• Plaats van overtreding

• Omschrijving van overtreding

• Welke wettelijke bepalingen zijn/worden overtreden?

• Is er gesproken met overtreder? Wanneer?

• Toegang geweigerd? Wanneer?

• Welke afspraken zijn gemaakt met overtreder?

• Gegevens van de overtreder

• Gegevens derde-belanghebbenden

• Te treffen maatregelen om overtreding ongedaan te maken of om het voor de toekomst te voorkomen

• Zijn er monsters genomen? Foto’s, meetrapporten?

• Zijn er nadelige effecten op de omgeving, zoals in het geval van milieu-overtredingen?

• Zijn er plaatsen betreden? Is gebruik gemaakt van andere toezichtbevoegdheden?

Checklists en voorbeelden5


Voorbeeld Opname formulier Stadsdeel De Baarsjes

omschrijving plaats gebrek eenheid kosten

prijs totaal

2001

Voorgevelgevelankers tstk 92,00 0,00

hijsbalk omdraaien stk 196,00 0,00

hydrofoberen gevel tm2 24,00 0,00

metselwerk 1 steens tm2 226,00 0,00

metselwerk 1/2 steens tm2 146,00 0,00

muurafdeking zink tm1 46,00 0,00

muurafdekking steen tm1 39,00 0,00

natuursteenbeplating tm2 90,00 0,00

reinigen gevel (welstand artikel 19) tm2 0,00

rep. scheur metselwerk m2 17,00 0,00

rollaag dakrand 1 steens m1 79,00 0,00

stalenlatei boven kozijn m1 57,00 0,00

vern. hijsbalk IPE stk 215,00 0,00

verw roest onderdelen tst 691,00 0,00

voegwerk (snijvoeg) tm2 21,00 0,00

voegwerk platvol tm2 96,00 0,00

voegwerk verdiept tm2 41,00 0,00

waterslag steenachtig tm1 47,00 0,00

balkonconsole tstk 39,00 0,00

balkonhek tm1 256,00 0,00

stalenkolom erker tstk 172,00 0,00

boeidelen tm1 174,00 0,00

dakkapel tstk 43,00 0,00

gootbodem hout incl. achterhout etc. tm1 2111,00 0,00

balkonvloer beton tm2 41,00 0,00

balkonvloer hout tm2 67,00 0,00

muisdichtrooster tstk 39,00 0,00

portiekvloer granito tm2 26,00 0,00

portiekvloer tegels tm2 788,00 0,00

ventilatierooster tstk 66,00 0,00

kozijnen inhaak (artikel 15 Woningwet) tm2 57,00 0,00

kozijnreparatie tstk 749,00 0,00

herst / vern stijl - onderdorpel tm1 30,00 0,00

stolpdeuren tstel 33,00 0,00

stolpramen tstel 121,00 0,00

vastzetten vensterglas tm1 802,00 0,00

hemelwaterafvoer pp( c ) tm1 429,00 0,00

slagvast ondereind tst 9,00 0,00

schilderwerk 100% tm2 19,00 0,00

schilderwerk 30% tm2 98,00 0,00

bekleding hijsbalk hout tstk 49,00 0,00

bekleding hijsbalk zink tstk 31,00 0,00

Totaal voorgevel 0,00

hers

telle

n

vern

ieuw

en

aant

al

eenh

eid


Checklist dwangsombeschikking (art 5:32 e.v. Awb)

1 Algemeen:• de dwangsombeschikking wordt zowel aan-

getekend (met bericht van ontvangst) als per gewone post verzonden;

• naam, adres en woonplaats overtreder;• dagtekening van het besluit;• de bevoegdheidskwestie en het onderliggende

mandaatbesluit;• de ondertekening door het bevoegde bestuurs-

orgaan;• inschrijving in register

2 De motivering van het besluit/de overweging–en:

• het geldende regime (het stelsel van regels dat van kracht is voor de overtreder);

• de datum waarop controle heeft plaatsge-vonden en de instantie die de controle heeft uitgevoerd;

• de constatering dat het voorschrift van de bo-vengenoemde regeling is overtreden;

• de inhoud van het voorschrift;• de data waarop en de instantie waardoor de

hercontrole is uitgevoerd;• verwijzing naar de vooraankondiging waarin

onder meer expliciet aangegeven staat wat de consequenties zullen zijn van de overtreding(en);

• verwijzing naar het artikel van de wet waarop de dwangsombeschikking is gebaseerd;

• verwijzing naar eventuele correspondentie door of namens het bestuursorgaan met de overtre-der;

• verwijzing naar eventueel gevoerde gesprekken met de overtreder;

• verwijzing naar de mogelijkheid die aan de overtreder is geboden om de zienswijze ken-baar te maken omtrent het mogelijk opleggen van een dwangsom;

• vermelding of van die gelegenheid tot het kenbaar maken van de zienswijze gebruik is gemaakt en op welke wijze die zienswijze door het bestuursorgaan is meegewogen;

• de omschrijving van de dwangsom in het besluit;• de hoogte van de op te leggen dwangsom en

of deze wordt verbeurd per overtreding of per tijdseenheid;

• het maximum van de dwangsom;• de begunstigingstermijn;• een eerdere dwangsombeschikking ter zake, en

het effect daarvan;• een indicatie van de ernst van de (klaarblijke-

lijke) overtreding en de gevolgen daarvan voor het belang dat met het betreffende voorschrift

is gediend;• aanbeveling: zonodig vermelden dat de Officier

van Justitie gebruik kan maken van de straf-rechtelijke bevoegdheden ter zake, onafhanke-lijk van het bestuursrechtelijk optreden;

• vermelding van de bezwaar- en beroepsmoge-lijkheden.

3 De lastgeving; de begunstigingstermijn:• het geven van de last/sommatie aan overtreder

om de overtreding niet te herhalen of voort te zetten op straffe van de verbeurte van een dwangsom;

• vermelding van de termijn die gegund wordt (tenzij er sprake is van spoedeisendheid) waar-binnen de overtreding beëindigd moet zijn.

Checklist Bestuursdwangbesluit (art. 5:24 e.v Awb)

1 Algemeen:• het bestuursdwangbesluit wordt zowel aan-

getekend (met bericht van ontvangst) als per gewone post verzonden;

• naam, adres en woonplaats overtreder(s)/belanghebbende(n);

• dagtekening van het besluit;• het artikel van de wet waarop het besluit is

gebaseerd;• de bevoegdheid van het bestuursorgaan;• een rechtsgeldig mandaatbesluit;• de ondertekening door het bevoegde bestuurs-

orgaan;• inschrijving in register.

2 De motivering van het besluit/de overweging-en:

• constatering dat de overtreding (klaarblijkelijk) plaatsvindt;

• feitelijke omschrijving van de handeling die aangemerkt wordt als overtreding, eventueel inclusief aantallen/hoeveelheden;

• precisering van het voorschrift dat (klaarblijke-lijk) wordt overtreden;

• datum/data van constatering overtreding en de instantie die de constatering heeft gedaan;

• (zoveel mogelijk) exacte aanduiding van de plaats van overtreding;

• verwijzing naar het wetsartikel, waarop de bestuursdwang steunt;• verwijzing naar eventuele correspondentie

waarin door of namens het bestuursorgaan de overtreder(s)/belanghebbende(n) er op gewe-zen is (zijn) een einde te maken aan de overtre-ding;

• verwijzing naar de mogelijkheid die aan de overtreder(s)/belanghebbende(n) is geboden om de zienswijze kenbaar te maken omtrent het


voornemen om bestuursdwang toe te passen;• vermelding of van die gelegenheid tot het

kenbaar maken van de zienswijze gebruik is gemaakt en op welke wijze die zienswijze door het bestuursorgaan is meegewogen;

• vermelding van eventueel reeds ondernomen handhavingsacties, zoals een eerdere dwang-sombeschikking ter zake, en het effect daarvan;

• vermelding van de bezwaar- en beroepsmoge-lijkheden;

• aanbeveling: vermelden dat de Officier van Jus-titie gebruik kan maken van de strafrechtelijke bevoegdheden ter zake, onafhankelijk van het bestuursrechtelijk optreden (indien van toepas-sing);

• waarom bestuursdwang in plaats van dwang-som.

3 De lastgeving; de begunstigingstermijn; het kostenverhaal:• het geven van de last om een einde te maken

aan de overtreding;• vermelding van de termijn die gegund moet

worden (tenzij er sprake is van spoedeisend-heid) waarbinnen de overtreding beëindigd moet zijn;

• aanzegging dat de verhaalbare kosten (incl Btw, opslag en opslagpercentage) van de bestuurs-dwanguitvoering voor rekening zullen komen van de overtreder, voor zover het bestuursor-gaan die kosten daadwerkelijk in rekening wil brengen;

• nadere omschrijving welke handelingen door overtreder(s)/belanghebbende(n) moeten wor-den uitgevoerd of nagelaten om de uitoefening van bestuursdwang te voorkomen;

• je dient de minst kostbare methode om aan de overtreding een einde te maken op te dragen;

• omschrijving van de maatregelen, waaruit de bestuursdwang zal bestaan.


Bevoegdheid Wettelijke grondslag Wegens strijd met……of Uitvoering

Algemeen: Woningwet Herstellen:Gemeentewet Artikel 1b, lid 2 Bb. bestaande bouw, artikel…. Bb best. bouw ofArtikel 125 Artikel 7b, lid 2 Bouwverordening, artikel…….. Rechtens verkreg. niveau Vernieuwen Artikel 12, lid 1 Welstandsnota Bbnieuwbouw, tenzijAwb, o.a. 5:21 ontheffing e.v. en 5:32 e.v.

Algemeen: Ww Verplichting tot noodzakelijk te Hoger dan Bb best. BouwGemeentewet Artikel 13 treffen aanvullende voorziening tot max. Bb nieuwbouwArtikel 125 (in dit specifieke geval) Hangt af van wat er Bb nieuwbouw, artikel……. beleidsmatig is vastgesteldAwb, o.a. 5:21 Beleid (energiezuinigheid (PvE) +e.v. en 5:32 sociale veiligheid noodzaak in dit specifiekee.v. brandveilig gebruik geval of stedelijke vernieuwing rechtens verkregen niveau welstand (mits lager of gelijk aan bruikbaarheid) nieuwbouweis Bb) Rechtens verkregen niveau

Algemeen: Ww noodzaak ‘uit anderen hoofde’ Maatregelen die nodig zijnGemeentewet Art 1a (zorgplicht (dan Bb): gevaar voor om gevaar voorArtikel 125 ivm veiligheid of veiligheid of gezondheid gezondheid of veiligheid gezondheid; vangnet) af te wendenAwb, o.a. 5:21 e.v. en 5:32 e.v.

Grondslag handhavingsbesluit - eisen uitvoeringsniveau

6


Begrippen

Actief aanschrijvenHet stadsdeel zoekt actief naar panden met achterstallig onderhoud of andere problemen, op grond van vastgesteld aanschrijfbeleid

AfloperHet woord ‘afloper’ is een aanduiding voor een dossier handhavingsbesluit, dat kan worden afgesloten omdat aan alle eisen en verplichtingen is voldaan. Het dossier kan naar het archief. De term wordt gebruikt door de toezichthouders van Bouw- en Woningtoezicht

BeleidsnotaDe beleidsnota wordt vastgesteld door het Dage-lijks Bestuur. In de nota kunnen de achterliggende visie, een verantwoording van de hoofdlijnen van de aanpak en de keuze voor een bepaald gebied worden neergelegd. In het algemeen wordt een dergelijke nota gemaakt wanneer een stevig aan-schrijvingstraject in gang wordt gezet

Bestaande bouwIn de systematiek van het Bouwbesluit 2003 wordt telkens onderscheid gemaakt in paragrafen met voorschriften voor nieuwbouw en voorschriften voor bestaande bouw. De nieuwbouwvoorschrif-ten gelden voor bouwwerken die nog gebouwd moeten worden of voor die onderdelen van een bestaand bouwwerk, waar een verbouwing plaats zal vinden. De voorschriften voor bestaande bouw gelden voor alle bestaande bouwwerken, los van de datum van oprichting

ConditiemetingDoor allerlei oorzaken verslijten bouwwerken. Daarom is regelmatig onderhoud noodzakelijk. Door conditiemeting kan de kwaliteit van bouw-werken worden vastgesteld, zodat de organisatie van periodiek onderhoud kan worden vormgege-ven. Conditiemeting kan inmiddels objectief plaats vinden aan de hand van de in NEN 2767 vervatte beoordelingsrichtlijn

GelijkwaardigheidMet de in het Bouwbesluit 2003 geformuleerde

prestatie-eisen wordt voldaan aan een aantal functionele eisen. Door een gebouwonderdeel op een bepaalde manier te bouwen of te kiezen voor bepaald materiaalgebruik zal het bijvoorbeeld vol-doen aan een sterkte-eis of een brandveiligheids-eis (de prestatie), waarmee tevens wordt voldaan aan een algemene functionele eis (veiligheid). Een aanvrager kan voor een andere, (nog) niet in het Bouwbesluit opgenomen oplossing kiezen, met een beroep op ‘gelijkwaardigheid’. Dat betekent dat ten genoege van het DB moet worden aan-getoond dat het bouwwerk tenminste eenzelfde mate van veiligheid, bescherming van gezond-heid, bruikbaarheid of energiezuinigheid biedt als beoogd is met de prestatie-eis in het Bouwbesluit. De gelijkwaardigheidsbepaling is in het Bouwbe-sluit opgenomen in artikel 1.5

HandhavingsbesluitBesluit van het DB inzake handhaving van de Wo-ningwet, waartegen bezwaar mogelijk is

Handleiding handhavingsbeleid Bouwregelgeving (‘de Handleiding’)Op basis van deze stedelijke handreiking uit 2005 zijn de stadsdelen en de centrale stad aan de slag gegaan met de uitwerking van de eigen handha-vingsopgave bouwregelgeving. Via een stappen-plan worden prioriteiten bepaald zodat taken en activiteiten een plaats krijgen in de handhavings-programma’s

Nota Handhavingsbeleid Bouwregelgeving (‘nota’)Deze gemeenschappelijke visie op handhaving bevat de stedelijke uitgangspunten van het beleid betreffende de handhaving van bouwregelgeving. De nota gaat vooral over het hoe van de hand-having, niet over wat en wanneer. Zowel in de centrale stad als in alle stadsdelen is (of wordt) de nota door B en W of het DB vastgesteld

MonumentRijksmonument of gemeentemonument (zie art 43-2 Ww)

OntheffingKrachtens artikel 1.11 van het Bouwbesluit kan het DB bij verbouw van een bestaand pand of bij het

Begrippen en afkortingen7


uitvoeren van een handhavingsbesluit, ontheffing verlenen van een voorschrift voor nieuwbouw tot het niveau van de desbetreffende voorschriften voor bestaande bouw. Het treffen van voorzienin-gen in het kader van een handhavingsbesluit valt onder de definitie van bouwen, zoals vermeld in artikel 1 Ww. ‘Bouwen’ betekent in juridische zin: voldoen aan de voorschriften voor nieuwbouw. Maar dat is in de praktijk niet altijd mogelijk of wenselijk

Passief aanschrijven Het stadsdeel gaat over tot handhaving als er klachten binnenkomen, in tegenstelling tot actief aanschrijven

ProjectplanIn een projectplan staan alle zaken die geregeld moeten worden op een rijtje. Het gaat om onder meer: wie doet wat, wat is daarvoor nodig, wat kost het, wat zijn de gevolgen voor de organisatie, welke planning wordt aangehouden, etc

Rechtens verkregen niveauHet ‘rechtens verkregen niveau’ van een gebouw is het kwaliteitsniveau dat bepaald wordt door de regelgeving die gold toen de bouwvergunning voor het gebouw werd verleend. Meestal gaat het om het niveau van het oorspronkelijke gebouw, zoals dat bij de oprichting tot stand kwam. Latere, met vergunning uitgevoerde verbouwingen vernieuwen als het ware het rechtens verkregen niveau. De verbouwing wordt immers vergund op basis van de regelgeving die op dat moment van toepassing is

RedelijkheidstoetsIn het oude art 23 Ww stond dat de kosten van de te treffen voorzieningen in redelijke verhouding moeten staan tot de te verwachten opbrengs-ten. Hoewel het artikel in de gewijzigde Ww is vervallen,zal de toets in het kader van een zorg-vuldige belangenafweging toch globaal moeten worden toegepast

StartbijeenkomstBij omvangrijke projecten, waar meerdere partijen bij betrokken zijn, kan het zinvol zijn om een startbijeenkomst te organiseren. Zo kan in een vroeg stadium worden gepeild hoe de plannen worden ontvangen en wat de betrokken partijen van elkaar kunnen verwachten

StartdocumentBij nieuw beleid of nieuwe projecten legt het DB aan de raad een startdocument voor

VrijstellingVrijstelling is een verouderde term uit het Bouw-

besluit uit 1992. Het is de aanduiding van wat in het Bouwbesluit 2003 ‘ontheffing’ wordt ge-noemd. In het spraakgebruik van BWT worden de termen nog al eens door elkaar gehaald.

Afkortingen:

ABRS Afdeling bestuursrecht van de Raad van StateAO Administratieve organisatieAOIC Administratieve organisatie en interne controleAWK Algemene woningkeuringArt artikelAwb Algemene wet bestuursrechtB & W Burgemeester en wethoudersBb BouwbesluitBMA Bureau Monumenten en ArcheologieBOA bijzonder opsporingsambtenaarBv bouwverordeningBWT bouwen woningtoezichtDB Dagelijks bestuurDW Dienst WonenDMB Dienst Milieu en BouwtoezichtMvA Memorie van AntwoordMvT Memorie van ToelichtingNota HB Nota Handhavingsbeleid Bouwregelgeving OGA Ontwikkelingsbedrijf Gemeente AmsterdamPDA Personal digital assistant (handcomputertje)UVG Uitvoering van gemeentewegeVvE Vereniging van eigenarenVBWTN Vereniging BWT NederlandWED Wet op de Economische delictenWw Woningwet


Dossier toezicht en handhaving Hoofdstuk 5 Awb – Y. van Setten, Kluwer, Deventer 2004

De organisatie van de handhaving; Beleids- en organisatieontwikkeling in gemeentelijke organisaties, R. de Waard, Elsevier Overheid, Den Haag 2004

Handhaving, bestuursdwang en dwangsom, Y. van Setten /J. Verbruggen, VNG uitgeverij bv, Den Haag 2003

Bestuursrechtelijke handhaving- handleiding voor de praktijk, Projectbureau Handhaven op niveau, Den Haag, december 2002

Met dank aan de stadsdelen en gemeenten met wie we de afgelopen jaren mochten samenwerken.

Bronnen/literatuur8


Documents

Handboek Aanschrijven - KCAFHandboek Aanschrijven deel beleidColofon Het Handboek Aanschrijven, deel 1 Beleid, is een uitgave van het Expertisecentrum Aanschrijven, Dienst Milieu en