HABITER SANS S'ÉTALER

CARNET 2

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LES LOTISSEMENTSRSIDENTIELSPour une composition urbaine et paysagre de qualit dans lHrault

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LES LOTISSEMENTSRSIDENTIELSPour une composition urbaineet paysagre de qualitdans lHrault

CARNET 2

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CARNET 25

LES LOTISSEMENTS RSIDENTIELSFaire du lotissement un vritable projet !

Le lotissement de maisons individuelles est la forme durbanisation la plus dveloppe, ces dernires dcennies. Montr du doigt, aujourdhui, comme facteur dun talement urbain affectant notre environnement, ce nest pas tant le lotissement en lui-mme qui est mis en question, mais plutt ses modes de faire ou de ne pas faire !

Car la pratique du lotissement ne doit pas se rsumer un simple dcoupage parcellaire. Au-del de la procdure juridique, il sagit de mettre en uvre un projet ncessitant un travail de conception urbanistique, architecturale et paysagre.

Si lon doit, aujourdhui, privilgier un habitat plus dense - gestion conome de lespace oblige - le lotissement nest pas, pour autant, carter. Il a toute sa place, contribuant la ncessaire mixit de formes urbaines. Encore faut-il lui accorder toute lattention quil mrite, car il sagit, ni plus ni moins, de btir un morceau de quartier, de dvelopper le tissu urbain, le village

Si le premier carnet sintressait un habitat individuel plus dense, ce second carnet est une invitation faire du lotissement rsidentiel une vritable opration durbanisme, un vritable projet qui concilie les questions dintrt public et les attentes individuelles.

Cest aussi un outil daide aux lus, soucieux de la construction dun cadre de vie harmonieux, en leur permettant de mieux formuler leurs exigences dans la production de telles oprationset de sinscrire dans un ncessaire partenariat avec les diffrents porteurs de projets.

Le Prsident du Conseil gnral de lHrault,Dput

Le Prsident du CAUE de lHrault,Conseiller gnral du canton du Caylar,Maire de Pgairolles-de-lEscalette

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CARNET 26

LES LOTISSEMENTS RSIDENTIELS

Un enjeu, une dmarche... ... pour des projets de qualit

DVELOPPEMENT URBAIN ET LOTISSEMENT DANS LHRAULT

LES ENjEUx DE LA QUALIT

DENSITS ET LOTISSEMENTS DE LHRAULT

COMMENT PROCDER ?La procdure de lotissementLotissement ou ZACLe nouveau rgime rglementaire des lotissementsLa politique foncireLes comptences professionnelles ncessaires

LE PROjET DE LOTISSEMENT Les tapes

TApE 1 - LE pROgRAMME TApE 2 - LA CONCEpTION TApE 3 - LE SuIvI

LES LOTISSEMENTS DENSES

DE LA DENSIFICATION ET DE L VOLUTIONDES LOTISSEMENTS RSIDENTIELS

BIBLIOGRAPHIE

DES ACTEURS ENGAGS ContactsComitsRemerciementsRalisationSO

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CARNET 27

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LES LOTISSEMENTS RSIDENTIELSun enjeu, une dmarche...

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CARNET 28

Ce document sinscrit dans une dmarche conduite par le Conseil gnral et le CAUE de lHrault et mene en concertation avec lensemble des acteurs de lamnagement : lus, reprsentants des services de lEtat, cole darchitecture, organisations professionnelles, associations, amnageurs, lotisseurs, promoteurs, architectes, urbanistes, paysagistes, ingnieurs, gographes, gomtres et constructeurs de maisons individuelles. Il prend place dans un panel dactions de sensibilisation et dinformation destines aider les communes, concernes par des problmatiques dextension urbaine, sengager dans des oprations dhabitat de qualit et, ainsi, mieux matriser leur dveloppement tout en offrant leurs habitants un cadre de vie plus harmonieux.

Un programme dactions Trois colloquesPour mesurer lampleur des questions, pour changer des expriences, pour apprendre des autres. Habiter sans staler - Vers un nouvel habitat, enjeu des prochaines dcennies, le 25 octobre 2005 Habiter sans staler - Dmarches pour un enjeu, le 16 novembre 2006Habiter sans staler - Pour un habitat individuel qualit environnementale, le 4 dcembre 2007.

Trois carnets Pour proposer des dmarches et des rfrences, porteuses de qualit.Carnet 1 Lhabitat individuel autrement - Pour une matrise du dveloppement urbainHabitat individuel et densit , lments rfrents pour concevoir de nouveaux quartiers.Carnet 2 Les lotissements rsidentiels - Pour une composition urbaine et paysagre de qualit dans lHrault Elments rfrents pour concevoir des lotissements de qualit, densit et volutivit des lotissements rsidentiels.Carnet 3 Lhabitat individuel qualit environnementale - Pour une production bioclimatique et innovante en MditerraneLhabitat, le dveloppement durable et les dfis environnementaux, lments rfrents pour concevoir un habitat mditerranen citoyen.

Des rencontres-formationsPour donner aux communes et leurs groupements les moyens de matriser leur dveloppement urbain. A ladresse des lus et professionnels des collectivits territoriales.

Un appel projetsPour encourager et soutenir les initiatives communales innovantes et pertinentes.

Le dveloppement des lotissements* rsidentiels, favoris par un urbanisme de zonage** et lessor du march de la maison individuelle, est le principal facteur dtalement urbain. Cals sur des standards rglementaires, les lotissements ont dvelopp une forme urbaine lie la juxtaposition de maisons individuelles isoles en milieu de parcelle. Les paysages, gnrs par le collage doprations ralises au gr des opportunits foncires, souffrent des dficiences de cette urbanisation : absence dancrage dans lenvironnement, quil soit naturel ou bti, banalisation et dvalorisation de limage du territoire, inadaptation la ralit des besoins. Si les communes dveloppent des politiques de valorisation des centres anciens, elles ne portent gnralement que peu dattention aux extensions urbaines considres, a priori, sans intrt patrimonial.

Pour le Conseil gnral de lHrault et son Ple dAmnagement durable du territoire, comme pour le CAUE de lHrault, la qualit du cadre et des modes de vie passe, dabord, par des politiques urbaines claires et volontaristes. Les actions quils ont engages ont pour but dappuyer les communes dans la mise en uvre de telles politiques.Les trois carnets quils publient, traitent de la relation entre habitat individuel et dveloppement urbain. Y sont proposes un ensemble de mthodes, de rfrences et dinformations, relayes par diffrentes rencontres avec les lus et les professionnels, ainsi que par des actions vise oprationnelle.

Le CARNET 2 sattache dfinir des critres qualitatifs applicables aux lotissements rsidentiels, quelles que soient lchelle de lopration et la nature du territoire, afin den finir avec limage ngative du lotissement. Le but du CARNET 2 est dapporter des rponses aux questions suivantes :

quelles qualits peut-on attendre dun lotissement rsidentiel ? quels sont les phases et lments dterminants pour concevoir un lotissement de qualit ? quelle place donner lespace public ? quelles sont les pistes de rflexion pour apprhender les questions de densit et dvolutivit des lotissements rsidentiels ?

Par lotissement, nous nous rfrons une typologie urbaine, lie la maison individuelle isole en milieu de parcelle ou aux maisons mitoyennes le plus souvent jumeles, issue de la production de ces vingt-cinq dernires annes. Le mot lotissement est entendu au sens courant et commun employ par les amnageurs, avec une tendance mlanger la procdure juridique avec la typologie urbaine rsultante. Zonage : dcoupage dun territoire en zones affectes des fonctions ou activits spcifiques.

LES LOTISSEMENTS RSIDENTIELS... pour des projets de qualit

Le lotissement rsidentiel serait-il incapable de produire

des espaces agrables, respectueux des contextes

et adapts aux usages ?

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CARNET 29

DvELOppEMENT uRBAIN ET LOTISSEMENT DANS LHRAuLT

Les lotissements aux densits et formes variables obissent des rgles standard.

Notre dpartement, limage du sud de la France, est confront dimportantes vagues migratoires. Lhliotropisme, le dveloppement du march de la maison individuelle, la dprise agricole, laccroissement du parc automobile, une plus grande mobilit des gens, la rarfaction et la flambe des cots du foncier constructible en mi-lieu urbain favorisent un talement urbain o lotissements rsidentiels, sous la forme de zones monofonctionnelles, et secteurs diffus se confondent.

La recherche dun terrain au cot et aux charges foncires moins levs, au caractre rural encore prsent ainsi que le dveloppement des infrastructures concourent ce que les gens nhsitent pas faire de longs parcours pour fixer leur lieu de rsidence. De nombreuses familles font ce choix dhabiter une maison individuelle, de bnficier de plus despace et de tran-quillit, mme si ce choix les loigne des services publics et des commerces.

Le lotissement, facteur dun dveloppement urbain standardLe dveloppement du march de la maison individuelle pose rapidement, dans les annes 70, des problmes fonciers et urbanistiques avec, notamment, le mitage de lespace ru-ral. Afin dy remdier, le lgislateur et ladministration vont favoriser les oprations de lotissement qui permettent le dveloppement de la maison individuelle tout en recherchant son regroupement. En 1976, une rforme du rgime de la procdure de lotissement la dfinit comme une opration durbanisme prive, effectue sous le contrle de la puissance publique.

Ainsi, pendant une trentaine dannes, le dveloppement urbain de la majorit des communes priurbaines du d-partement, mais aussi parfois rurales, orchestr par les POS*, se dploie sous la forme de collage doprations de lo-tissements dchelles diverses et dhabitat diffus. Les structures paysagres, lies aux activits agricoles, sont effaces afin dimplanter des maisons, le plus souvent dites traditionnelles. Labsence de rflexion pralable ou dexigences communales, les archtypes diffuss par les administrations, les pratiques dune certaine catgorie de professionnels qui rduisent cette opration durbanisation un simple dcoupage foncier ainsi que lapplication de rgles stan-dard, ignorantes du contexte, contribuent, peu peu, gnrer un paysage urbain sans qualit.

* Plan dOccupation des Sols

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CARNET 210

Grce lusage de lautomobile, les individus se dispersent sur un territoire de plus en plus vaste, dans des zones rsidentielles aux densits variables o maisons, garages, cltures maonnes, jardinets, rues bitumes, culs-de-sac et raquettes de retournement se rptent et constituent le cadre de vie de plus de la moiti des habitants.

Les nouvelles limites de nos villages

Quelle soit prsente ou absente, lautomobile est au cur des dispositifs des lotissements.


La conception du lotissement rsidentiel se rduit, trop souvent, un dcoupage foncier o lespace public ne comporte que peu denjeux, sinon la desserte des parcelles.La pauvret des espaces qui en rsulte et, dans de nombreux cas, lina-chvement des projets font partie de limage type du paysage des lotisse-ments. Cette absence de qualit interroge, a posteriori, certaines quipes municipales.Avec la monte des proccupations environnementales dont la presse na-tionale et locale se fait lcho aujourdhui, ltalement urbain, largement assimil aux lotissements rsidentiels, inquite.

Un paysage rduit une procdureLe dveloppement de la maison individuelle, isole en milieu de parcelle, a fortement banalis nos paysages. Sans matrise communale, le caractre priv des oprations de lotissement rpond rarement aux exigences qualitatives de lamnagement global, reformules par les lois Solidarit et Renouvellement Urbains et Urbanisme et Habitat.

Il est symptomatique de constater quun paysage urbain, construit sur la seule base juridique de la procdure de lotissement, est identifi, avec une connotation parfois pjorative, par le grand public, cette procdure. Do lamalgame courant entre la procdure de lotissement et le type de forme urbaine, lie la maison individuelle isole en milieu de parcelle ou jumele, produite sur les seules bases rglementaires du POS.Une procdure dsigne, alors, un paysage mme si ce dernier na pas t forcment produit par ladite procdure. Certaines ZAC, appliques au milieu priurbain, ont produit la mme forme urbaine, le mme paysage.

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CARNET 211


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CARNET 212

Une situation paradoxaleLe lotissement rsidentiel est dcri tandis que la maison individuelle est plbiscite.Malgr les critiques, le lotissement rsidentiel ne cesse de se dvelopper car la maison individuelle, son corollaire, reste le logement prfr de la grande majorit des Franais. La qualit du paysage, le respect de lenvi-ronnement ou encore les valeurs patrimoniales ou culturelles seraient-ils des critres secondaires dans les choix des collectivits comme des habi-tants ? Ou bien les avantages du lotissement rsidentiel seraient-ils dune autre nature ?

Une tendance la densification

De nombreuses communes, confrontes au prix lev du foncier, souhaitent mettre en uvre des lotissements re-lativement denses. Cette tendance est surtout visible sur le littoral hraultais o le lotissement dense constitue une offre concurrentielle au logement group ou collectif. Mais lapplication des modles rglementaires standar-diss des lotissements denses ne peut pas produire de rsultats satisfaisants.

Les quelques expriences rcentes, menes au plan natio-nal *, ont rvl tout lintrt dune recherche portant sur la forme urbaine ainsi que la ncessit dun partenariat fort avec la collectivit. Ces expriences devraient pou-voir se gnraliser.

*Appel projets lotissements denses SNAL et PUCA 2003Syndicat national des amnageurs-lotisseurs et Plan urbanisme, construction et architecture

Quelques avantages...Pour les communes, il sagit du mode de dveloppement le moins coteux en terme dinvestissement. Le lotissement rsidentiel est peru comme une succession doprations prives dont les cots induits ne sont gnralement pas identifis. Les particuliers, qui sinstallent loin de la ville, sont supposs prendre en charge leurs dplacements, la diffrence de ceux de la ville-centre, dpendant du service de transports en commun que celle-ci doit assurer.Pour les particuliers, le cot global dachat dun terrain et de la construction dune maison reste comptitif au regard du cot dachat dun logement issu de la promotion prive. Autre avantage, le temps de la construction est plus las-tique et permet dchelonner le financement du projet.Dans le refus de la concentration urbaine, le lotissement apparat comme le synonyme dun environnement social slectionn et dune possible mise distance du voisinage. La maison, si les occupants en sont propritaires, peut faire lobjet de transformations et dadaptations, lies aux volutions de la structure familiale.

...mais loin dun idalSi la maison est clairement dsire, il nen est pas de mme pour le mode de vie qui en dcoule. Par exemple, la question des d-placements met certaines catgories dindividus, comme les ado-lescents, les personnes ges ou les handicaps, en situation de dpendance. Les budgets ncessaires aux transports ne cessent daugmenter et fragilisent les personnes en situation de prca-rit. Le bruit, les conflits de voisinage existent aussi lhorizontal

et enfin, la campagne idalise sloigne au fur et mesure de la progression de ltalement ur-bain.

Le problme de la banalisation ou de la dgradation des paysages se pose avec dautant plus dacuit dans un dpartement touristique o la vente dun sjour ou dun produit de qualit sappuie sur limage dun territoire. Entre limage dEpinal propose et la ralit, des carts se creusent.

Dautres enjeux recoupent les domaines du social, de lconomie, de lenvironnement et du patrimoine, posant dautres questions :

Quelle est lattractivit dun dpartement o les jeunes gnrations ne peuvent esprer se loger dans de bonnes conditions ? Que deviennent les liens transgnrationnels dans une socit compartimente par loffre de logements ? Quel est lavenir de ces zones dhabitat sans qualit, dj porteuses de problmes dans les domaines environnemental et social ? Mesure-t-on lirrversibilit des transformations des milieux ? Et enfin, de quelles cultures et rfrences urbaines seront nourries les gnrations futures ?Si le lotissement peut rpondre une forme de demande et de pratique de lamnagement, la question de la qualit est plus que jamais dactualit.

Il est urgent de ne plus concevoir dextensions urbaines au gr des opportunits foncires, sous la forme de lotissements sans qualit. Ce systme de dveloppement du laisser faire ou de lopportunisme, consommateur despace, en rupture avec lenvironnement urbain originel et en dni de lenvironnement naturel, est en contradiction avec les notions de dveloppement durable et les enjeux de socit venir. Reprer dans une commune les terrains urbanisables est ncessaire mais insuffisant.

La production de lotissements rsidentiels rpondant des critres de qualit doit sinscrire dans une dmarche raisonne qui suppose le respect dun certain nombre dtapes et lexistence dun vritable partenariat entre les acteurs de lamnagement.

LES ENjEux DE LA QuALIT

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CARNET 213

Lapplication de rgles standard aux lotissements denses produit, autour des maisons, des espaces rsiduels difficilement appropriables... dautant plus lorsque la voiture en est souvent un habitant privilgi.

Un nouveau lotissement viendra saccoler au prcdent sans autre considration, laissant au temps le soin de grer cette nouvelle limite urbaine.

DENSITS ET LOTISSEMENTS DE LHRAuLT

Centre ancien de Colombiers (34) d.r.b.environ 50 logements/ha - espace public et collectif environ 38%

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Grand-rue Colombiers (34)

Nos villes et villages sont gnralement constitus de lotissements, irrguliers ou rguliers, aux densits variables.Ainsi, lobservation chronologique des cadastres anciens montre comment, partir dun dcoupage parcel-laire originel, une densification progressive sest mise en place tant pour lhabitat que pour le bti utilitaire. Les densits des tissus urbains, formant les villages ou les centres anciens, oscillent entre 70 logements lhectare, parfois plus, et 30 logements lhectare.

Bien souvent, il nexiste pas de transition entre la ville historique et lapparition des lotissements contempo-rains. Conjugus lessor de lhabitat diffus, ceux-ci vont se dvelopper partir des annes 70 sur une base de densit variant de 12 logements lhectare 3 logements lhectare, parfois moins.

Dans le lotissement mdival, les logements sont en relation directe avec lespace public, constitu de ruelles et placettes. Ce nest qu partir du XVIIIe sicle que lon observe un relatif desserrement avec lapparition de retraits par rapport la rue, avec des cours et des jardins qui forment des espaces de transition entre la maison et lespace public.

d.r.b. = densit rsidentielle brute La rfrence, adopte dans ce carnet, prend en compte les espaces privs, collectifs et publics car ceux-ci participent, au mme titre que les logements, de la forme urbaine et contribuent la qualifi er.

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CARNET 214

Le lotissement de la Cadoule Castries (34), ralis en 1963, prsente la particula-rit de sorganiser autour de vastes espaces boiss, en cur dlots. Les maisons en rez-de-chausse ou R+1 sont accoles par deux ou trois sur des parcelles de 330 m2 en moyenne. La densit relative du bti est largement compense par la gnrosit de lespace public arbor. Ce dernier a ajout une plus-value cette opration, au dpart modeste. d.r.b. environ 17 logts/ha - espace public environ 40%

Le lotissement de la cit Mion Montpellier (34), approuv en 1937 aprs de multiples adaptations, est travers par une voie structurante sur laquelle sarticulent deux entits au trac rgulier. La diversit des maisons des annes 40, 50 et 60 cre des ambiances varies, selon les rues parcourues. d.r.b. environ 20 logts/haespace public environ 30%

Des espaces naturels en cur dlot prolongentles jardins et forment un rseau de promenade.

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Le lotissement se fond dans la ville grce la permabilit du rseau viaire.

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CARNET 215


0 250 500m

Le lotissement des Enclos Carnon, ralis entre 1970 et 1980, sur la commune de Mauguio, entre mer et tang,

prsente plusieurs intrts. Sa composition rgulire, selon une trame orthogonale, a facilit le phasage

de lopration. Au centre, une promenade pitonne arbore traverse les diff rentes oprations. Les maisons sont,

le plus souvent, patio de manire crer des espaces privs extrieurs, protgs et appropriables.

Elles sont mitoyennes afi n de librer un petit jardin. Une relative unit architecturale contribue loriginalit du

quartier, les toitures toit plat ou terrasse affi rment le caractre mditerranen.

A lest, une cinquime opration diff re des quatre pre-mires dans le dessin de lespace public et lutilisation dun

vocabulaire de toitures en tuiles, mais elle reprend les principes de relation entre bti et rue.

Ces densits rsidentielles moyennes correspondent du lotissement dense, associ des maisons de ville ou des maisons patio, sur des parcelles variant de 180 280 m2 environ, ou des oprations dhabitat individuel group.

Matrise duvre : Mertens et dOutreligne, architectes en chef, Botrel, Pre-Lahaille, Marqus & Thuile, architectes doprations1re, 2me, 3me et 4me phases : 306 logements sur une superfi cie globale de 17 ha et 5me phase : 116 logements sur une superfi cie globale de 6,5 ha

Lotissement dense avec maisons mitoyennesLes parcelles sont en moyenne de 220 m2

d.r.b. environ 30 logements/ha - espace public et collectif = 34%

Lotissement dense avec maisons mitoyennes en bandeLes parcelles sont en moyenne de 230 m2

d.r.b. environ 33 logements/ha - espace public et collectif = 25%

d.r.b. environ 20 logements/ha - espace public et collectif environ 38%

1 hectare

Densits rsidentielles brutes de 40 20 logements/ha

1 hectare

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CARNET 216


SCHMAS DE PRINCIPE DE LOTISSEMENTS

1 hectare

Le quartier des Villas la Grande Motte est un lotissement rsidentiel de plus de 50 ha, ralis dans les annes 70. Sa composition sappuie sur un principe despaces publics hirarchiss, conu partir dun systme de lignes brises. On y distingue voiries de transit, de desserte, placettes de distribution et cheminements pitons. Ces derniers constituent un maillage indpendant qui connecte lensemble du quartier. La gnrosit des espaces publics arbors confre au quartier une ambiance particulire. A lorigine, les cltures paddock, basses, permettaient des continuits visuelles entre jardins et espaces publics et donnaient le sentiment dhabiter une pinde. Initialement lotissement de vacances, ce quartier se reconvertit peu peu en lotissement rsidentiel lanne. Trois oprations dhabitats individuels groups (en bande) sont implantes en limite nord.

Ces densits rsidentielles moyennes correspondent soit du lotissement dense, cest--dire un dcoupage parcellaire de 250 m2 350 m2, associ des maisons accoles, soit des oprations dhabitat group (voir CARNET 1) .

1 hectare

Lotissement avec maisons jumelesLes parcelles sont en moyenne de 315 m2

d.r.b. = 20 logements/ha - espace public et collectif = 37%

Lotissement avec maisons jumelesLes parcelles sont en moyenne de 360 m2

d.r.b. = 20 logements/ha - espace public et collectif = 28%

Matrise duvre : Atelier J. Baladur, architecte en chef, P. Gineste , P. Dezeuze, architectes - P. Pillet, paysagiste - 740 logements sur environ 55 ha


0 250 500m

d.r.b. = 13 logements /ha - espace public et collectif environ 30 %

1 hectare

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CARNET 217



PLAN

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La premire tranche durbanisation de Maurin, sur la commune de Lattes, a t ralise entre 1964 et 1970. A partir dune voie structurante en ligne brise, se dveloppe un systme de plans, une rinterprtation des closes fermes des cits-jardin. Ce systme permet de dfi nir une unit de voisinage et de distribuer les parcelles.Les plans sont des placettes arbores, en impasse, o se rangent les voitures. Ils constituent une forme de seuil partag. Un petit cheminement permet systmatiquement de rejoindre directement la voie structurante pied.Limplantation des maisons jumeles ou isoles, en rez-de-chausse et en R+1, conforte la gomtrie des plans.

Ces densits rsidentielles moyennes correspondent aux lotissements largement majoritaires sur le dpartement, conus sur la base dune division en parcelles de 800 500 m2 en moyenne, associes des maisons isoles, et dun systme de voies de distribution.

Le Plan du Mjan Maurin I (34)


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CARNET 218

1 hectare

Matrise duvre : H. Castella, M. Revel, architectesMaurin 1 : environ 210 logements sur 16 ha

0 250 500m

1 hectare


1 hectare

Maurin Id.r.b. = 13 logements/ha - espace public environ 27%

lotissement standard avec maisons isoles en milieu de parcelle Les parcelles sont de 600 m2 en moyenne

d.r.b. = 15 logements/ha - espace public = 17%

SIMuLATION DuNE pRATIQuE pROSCRIRE


1 hectare

Lotissement standard avec maisons isoles en milieu de parcelle Les parcelles sont de 1900 m2 en moyenne

d.r.b. = 5 logements/ha - espace public de 10 5%

1 hectare

Un hameau sur 1 haLes parcelles sont en moyenne de 1800 m2

d.r.b. environ 5 logements/ha - espace public environ 11%

Un mas sur 1 haCet exemple simule une d.r.b. denviron 50 logements /ha

16 logements collectifs, 16 habitats intermdiaires et 18 maisons de village sont associs des jardins. Le tout structure des espaces collectifs ouverts.

Ces faibles densits rsidentielles correspondent aux lotissements dits ars et au secteur diffus - construction individuelle la parcelle - largement dvelopps dans les extensions de village. Sauf exception, plus la densit est faible, plus lespace public est sommaire. Ces secteurs peuvent prendre laspect dun mitage organis o lespace est largement compartiment et privatis. Habiter des paysages agricoles ou naturels, bnficier dun cadre rural, tout en respectant les valeurs initiales de cet environnement, suppose l encore dinnover sur les concepts et de concevoir autrement limplantation du bti lchelle du grand paysage.

Le principe du masRegrouper plusieurs logements sous une mme volumtrie, limage des mas, permet de construire des entits lchelle du paysage. Ces chelles peu-vent tre source dinspiration lorsquil sagit de proposer des programmes dhabitats indivi-duels denses dans des contextes de ce type, associs ou non des activits.

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Reconversion dun mas en plusieurs logements Gignac (34)

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CARNET 219


Le hameau du Viala Prades-le -Lez (34)

SIMuLATION DuNE pRATIQuE pROSCRIRE


Dans cette coproprit, les maisons ont t glisses entre les pins.Les jardins privs et les espaces collectifs arbors et non clturs

contribuent la qualit du cadre.

Le principe du hameau En milieu rural, il permet dviter le mitage tout en associant, aux btiments rassembls, de gran-des parcelles. Il construit, partir du rseau de communication et de limplantation des maisons, un espace collectif identifi able (parvis, carrefour, placette...)

0 50 100m

Exemple dun projet de lotissement priv - Commune dOcton (34)Opration de 10 lots en cours de dfi nition

COMMENT pROCDER ?

LA PROCDURE DE LOTISSEMENT loutil le plus utilis pour rpondre au march de la maison individuelle

Le lotissement est une procdure damnagement oprationnel, couramment utilise car plus simple et relevant, le plus souvent, dune initiative prive, qui rpond des projets mesurs, de petites tailles et peu complexes. Constitue un lotissement, lopration damnagement qui a pour objet ou qui, sur une priode de moins de dix ans, a eu pour eff et la division, quelle soit en proprit ou en jouissance, quelle rsulte de mutations titre gratuit ou onreux, de partage ou de location, dune ou plusieurs proprits foncires, en vue de limplantation de btiments. (article L.442-1 du Code de lUrbanisme)La simplicit de la procdure ne doit pas faire oublier que, comme pour tout amnagement, le lotissement doit faire lobjet dtudes pralables ainsi que dune grande attention sur le plan de la qualit urbaine et paysagre, quelque soit lchelle dintervention.

LE PERMIS DE CONSTRUIRE VALANT DIVISION OU GROUPun outil pour fi xer la qualit architecturale dun programme de construction

Le permis de construire group est une autorisation donne un ou plusieurs ptitionnaires pour construire, sur un mme terrain, plusieurs btiments dont le terrain dassiette doit faire lobjet dune division, en proprit ou en jouissance, avant achvement de lensemble du projet. La division foncire est, ainsi, la rsultante dune opration de construction unique et initiale, mise en uvre dans sa totalit. Le permis group peut tre luvre dune personne publique. La collectivit dcide alors de la forme urbaine du dveloppement communal. Lautorit comptente peut apprcier dans sa globalit la qualit architecturale du programme bti et celle des amnagements associs. A ne pas confondre avec le lotissement qui ne donne aucun droit acquis construire.

LA PROCDURE DE ZACun outil plus complet pour lamnageur

Une Zone damnagement Concert est une procdure qui permet une collectivit locale ou un tablissement public y ayant vocation, de raliser ou faire raliser lamnagement et lquipement de terrains en vue de les cder ou de les concder, ultrieurement, des utilisateurs publics ou privs. Elle permet de recourir un rgime de participations fi nancires de nature contractuelle, dfi nissant la nature des quipements publics fi nancer ainsi que le montant de ce fi nancement.Cette procdure a pour but de favoriser des amnagements qui concilient habitations, activits, commerces et quipements publics et privs dans une composition densemble. Les ZAC ncessitent une vision plus prospective de lurbanisme, sappuyant sur le diagnostic communal et lidentifi cation de secteurs cls du territoire et de son dveloppement. Elles permettent ainsi dviter un dveloppement au coup par coup au gr des opportunits foncires.

HABITER SANS STALER

CARNET 220

0 50m 100m

Exemple dun projetde ZAC : la ZAC des Vignes - Commune de Servon-sur-Vilaine (35)Sur environ 1,4 ha, dans le prolongement direct du centre, cette ZAC poursuit deux objectifs : rpondre au besoin urgent de diversifi cation de loff re de logement et conforter la vie du centre. Elle prvoit 54 logements collectifs et 36 habitats individuels qui se dclinent selon plusieurs typologies, 4 cellules commerciales, un rseau de venelles et une nouvelle rue borde dun mail.

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CARNET 221

COMMENT PROCDER ? LOTISSEMENT OU ZAC ?

Objectifs

Matre douvrage

Matrise foncire

Dmarche pralable

Etudes pralables

Cration

Concertation

Dcision

Arrts et publicit

Ralisation et travaux

Commercialisation

Risques

Amnagement et quipement de terrains pour raliser logements, quipements collectifs publics et privs, commerces et services.

Une personne publique (collectivit, tablissement public)

La matrise des terrains nest pas un pralable.

Prise en compte des tudes durbanisme gnrales lies au SCOT, au PLU, au PLH, etc.

Faisabilit technique, sociologique et conomique de lopration, apprciation de son insertion dans le cadre urbain et naturel et de ses consquences sur lenvironnement.

Dossier de cration : rapport de prsentation indiquant lobjet et la justifi cation de lopration, description et plan du site, programme et apports du projet, tude dimpact, modes de ralisation (rgie ou concession)

Concertation pralable : doivent tre associs, pendant toute la dure de llaboration du projet, les habitants, les associations locales et autres personnes concernes.

Les dcisions relatives la mise en uvre de la ZAC - cration, ralisation, suppression - et lorganisation de la concertation appartiennent la collectivit comptente (commune, tablissement public ou prfet).

Affi chage des dlibrations ou arrts prfectoraux approuvant les dossiers de cration et ralisation en mairie, insertion aux recueils des Actes administratifs ainsi que dans un journal diff us dans le dpartement.

Dossier de ralisation : programme prvisionnel des constructions et des quipements publics, modalits prvisionnelles de fi nancement de lopration, complments ltude dimpact. Travaux : lamnageur met en tat les sols, construit les ouvrages et quipements de desserte de la ZAC.

La commercialisation des terrains nest pas subordonne lachvement des travaux de viabilisation et aux garanties dachvement. Elle peut tre mene paralllement aux travaux damnagement. Les cessions de terrain saccompagnent de cahiers des charges.

Opration en rgie : risque support par la collectivit.Opration en concession : risque fi nancier partag avec lamnageur.

Zone dAmnagement ConcertDivision foncire en vue de limplantation de btiments.

Une personne prive ou publique

La matrise des terrains est un pralable.

Consultation des documents durbanisme - PLU, carte communale, schmas de voirie associs, etc. - des services de lEtat et des organismes conseils - SDAP si ncessaire, DDE , CAUE, etc.

Etudes lies la conception du projet architectural, urbanistique et environnemental du lotissement.

Une demande de permis damnager doit tre adresse la mairie. Elle prcise le projet architectural, paysager et environnemental du futur lotissement. Les lotissements qui ne sont pas soumis un permis damnager doivent faire lobjet dune dclaration pralable.

Dlai dinstruction : 3 mois pour le permis damnager, 1 mois pour la dclaration pralable. A lissue de ce dlai et sans objections reues, lautorisation de lotir est considre comme accorde, sauf dans certains cas prciss larticle R. 424-2 (sites ou monuments bnfi ciant de protections, etc.)

Laccord de la commune fait lobjet dun arrt qui impose les prescriptions concernant la ralisation de la viabilisation.Celui-ci est affi ch en mairie ou sur le terrain, afi n douvrir un droit de recours aux personnes.

Les travaux de viabilisation doivent correspondre la notifi cation de larrt et tre entrepris dans le dlai de deux ans - sauf si larrt prvoit un dlai plus court - ou 6 ans si larrt prvoit des tranches successives.

Un certifi cat de dblocage est ensuite dlivr en vue de faire constater que les travaux de viabilisation de lensemble des lots sont bien termins, ou pour le moins garantis.A ce stade, le lotisseur peut vendre les lots.

Lopration est porte fi nancirement par le matre douvrage.

Lotissement

COMMENT PROCDER ?

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CARNET 222

Le peRmIs DamnaGeR Articles R.441-1 8 et R.442-3 8Contenu du dossier de demande Les informations gnrales : identit, situation et superfi cie du terrain, nombre maximum de lots, surface de plancher hors uvre nette maximale envisage, etc.

Le Projet Architectural, Paysager et Environnemental (PAPE) : plan du terrain, tat initial de celui-ci et de ses abords, parti retenu pour assurer la prise en compte des paysages et linsertion du projet dans son environnement, modifi cations apportes au terrain initial, com-position et organisation du projet densemble, traitement des espaces publics et collectifs, des accs, des limites et du stationnement des vhicules, quipements usage collectif dont collecte des dchets, vues et coupes prsentant la situation du projet dans le profi l du terrain naturel, photographies permettant de situer le terrain, programme et plans de travaux dqui-pement, trac des voies, des rseaux, modalits de raccordement aux btiments, dispositifs de collecte des dchets, document graphique faisant apparatre une ou deux hypothses dimplantation des btiments.

Les annexes : rglement, attestation de dfrichement, garantie dachvement, engage-ment sur la constitution dune association syndicale - sauf en cas dattribution des voies et espaces communs, en proprit, aux acqureurs de lots ou, dans le cadre dune convention, la commune ou ltablissement public de coopration intercommunale, une fois les travaux achevs.

Le rglement : facultatif, le rglement fait partie du dossier de permis damnager. Repre-nant la trame des articles dun PLU (zone AU), il est gnralement plus restrictif pour transcrire des concepts urbanistiques propres au projet de lotissement et son contexte. Des aspects

LE NOUVEAU RGIME RGLEMENTAIRE DES LOTISSEMENTSLe dcret n2007-18 du 5 janvier 2007 fi xe le nouveau rgime des autorisations durbanisme, en vigueur au 1er octobre 2007 et les articles L.442-1 et suivants, R.421-19 et R.421-23, R.442-1 R.442-25 du Code de lUrbanisme dfi nissent les dispositions applicables aux lotissements.

Le peRmIs DamnaGeR sera solllicit pour tout lotissement crant plus de deux lots, sur une priode de moins de dix ans, ralisant des voies ou espaces communs ou situs dans un site class ou un secteur sauvegard.

La DcLaRatIon pRaLaBLe sera sollicite pour les autres lotissements.

rglementaires peuvent tre prciss, graphiquement, sur le plan de composition gnral : emprise constructible de chaque parcelle, alignement ou mitoyennet obligatoire, sens de fatage des toitures des constructions principales...Cest sur la base de ce rglement que les autorisations de construire sont dlivres par lauto-rit comptente. Sa dure de validit est de 10 ans compter de la date darrt de lotir. Pass ce dlai, sil ne fait pas lobjet dune demande de maintien, il devient caduc et le rglement du PLU sapplique.

Le cahier des charges : document de droit priv, il fait partie du contrat de vente pass chez le notaire. Cr linitiative de lamnageur, de la collectivit ou dun tiers, il fi xe les obligations de chacun des contractants ainsi que les modalits de tenue des lots.

Lassociation syndicale : regroupant les acqureurs de lots, il lui est dvolu la proprit, la gestion et lentretien des terrains et quipements communs. Lassociation syndicale est obli-gatoire ds lors quil nexiste pas de convention de transfert dans le domaine de la collectivit des voies et espaces communs, une fois les travaux achevs.

La DcLaRatIon pRLaBLe Articles R.441-9 et 10 Contenu du dossier de demande

les informations gnrales (voir ci-dessus) une description de la nature des travaux croquis et plan.

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CARNET 223

COMMENT PROCDER ?

Tout projet ncessite des comptences professionnelles appropries, tout au long de sa conception comme de sa ralisation. Quil sagisse dune procdure de lotissement ou dune ZAC, une mme attention doit tre porte lvolution et limpact de ces projets long terme. Toute commune, tout matre douvrage, doit donc sentourer des comptences ncessaires et qualifies.

Equipe de matrise duvre Selon lchelle et la complexit du projet, lquipe de matrise duvre peut associer diffrents pro-fessionnels, le croisement des disciplines contribuant gnrer un projet densemble cohrent.

Des concepteurs Urbanistes - perception globale, programmation et composition urbaine.Paysagistes - structures paysagres et cologiques, dfinition des espaces publics, rues, station-nements, places, mails, dfinition des ambiances.Architectes - structure urbaine, dfinition des espaces publics, implantation et qualit des habitations.

Des techniciens de lamnagement Gomtres - dfinition et dcoupage des lots.Bureaux dtudes techniques - viabilisation, calibrage des rseaux, qualifications spcifiques.

La mission du concepteur - urbaniste, paysagiste, architecte - doit stendre jusqu laccom-pagnement des acqureurs. Elle est garante de la cohrence de lensemble de lopration. Elle comprend lmission davis sur les projets particuliers, avant leur transmission au service instructeur des permis de construire.

Conseil la matrise douvrage Certains organismes sont la disposition des communes. Leurs prrogatives varies les rendent utiles des stades bien identifis du projet. Parmi eux :Conseil dArchitecture, dUrbanisme et de lEnvironnement - diagnostics prliminaires, d-marches de qualit, sensibilisation et information, assistance la matrise douvrage dans le choix des matres duvre et dans le suivi des projets.Direction dpartementale de lEquipement - faisabilit technique, instruction des dossiers, avis.Service dpartemental de lArchitecture et du patrimoine - recommandations spcifiques, instruction des dossiers lis aux abords des monuments historiques et aux sites protgs.Services du Conseil gnral - conseils, prospective et actions foncires.amnageurs publics - montage de projet, matrise douvrage dlgue.Architectes-conseil ou Paysagistes-conseil - les communes ou communauts de communes peuvent confier une mission de conseil, en amont de la matrise duvre, des professionnels issus du milieu libral.

Les comptences pRoFessIonneLLes ncessaIRes

La politique foncire du Dpartement de lHraultDes objectifs

Promouvoir le logement aid et la mixit de lhabitat Favoriser un habitat plus dense en faveur dun environnement durable

Des moyens Pour mieux matriser le cot du foncier, le Dpartement propose :

Des aides aux tudes de faisabilit Des portages fonciers pour des oprations mixtes dhabitat

Des rserves foncires pour lurbanisation long terme

Pour bnficier du soutien dpartemental, lopration doit : Intgrer au moins 30% de logements aids,

Prsenter une densit minimale (dfinie en fonction des territoires), Prendre en compte les risques, notamment ceux lis aux inondations.Les cas particuliers doprations lies un quipement dpartemental

-comme un collge par exemple- peuvent bnficier dun mme soutien.Une prise en charge plafonne du surcot foncier, dans le cas de la construction de logements aids, complte ce dispositif.

La politique foncire contribue matriser le dveloppement urbain et rguler le march foncier. Une bonne politique foncire est une politi-que danticipation, subordonne une stratgie.Fonde sur lobservation de lvolution des transactions des terrains, logements et locaux dactivits, lchelle dune agglomration, elle sinscrit dans une tempora-lit longue. Les SCOT et PLU jouent un rle majeur dans sa dfinition et sa mise en uvre, les PLH galement. Des outils dacquisition et dintervention foncire sont la disposition des communes et des intercommunalits, comme le droit de premp-tion urbain, la constitution de rserves foncires (ZAD* notamment).Dans le cadre dun PLH, lchelle dun groupement de communes, lEtablissement Public Foncier ne peut procder des acquisitions que sur la demande de la com-mune concerne. Celle-ci conserve sa prrogative de puissance publique sur son territoire.

*Zone dAmnagement Diffr : la ZAD dlimite un primtre de futures oprations durbanis-me et permet de lutter contre la spculation foncire. Un droit de premption peut tre exerc sur la zone sur une priode de 14 ans, permettant ainsi la mise en uvre dune politique locale de lhabitat et la constitution de rserves foncires.

La poLItIque FoncIRe

E X E M P L E

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CARNET 224

La mise en uvre dun projet de lotissement fait lobjet dun processus o, tour tour et en concertation, la collectivit, lamnageur, le matre duvre, les acqureurs jouent un rle.A chaque opration correspond un projet particulier qui rpond des objectifs et des besoins exprims dans un PROGRAMME , complts par la prise en compte dun contexte.Le travail de CONCEPTION consiste retranscrire spatialement ces donnes, associes aux contraintes techniques, aux choix cologiques et de composition urbaine. Enfi n, la qualit du rsultat suppose un SUIVI de la ralisation, de la commercialisation et de la gestion du site.

Les projets de lotissements, qui peuvent tre de dimensions variables, doivent sinscrire dans un projet urbain, issu dune rfl exion globale initie par la commune (cf carnet 1). Ce travail de rflexion permet aux lus de dfinir leur politique et de se donner des objectifs concrets en matire de gestion de lespace communal.Ce projet urbain prend place dans le PADD du Plan Local dUrbanisme ou, ventuellement, dans le rapport de prsentation de la carte communale.Il est accompagn de documents de rfrence qui traduisent les orientations spatiales du projet urbain et prcisent les principes damnagement qui serviront de cadre aux oprations publiques ou prives. Les terrains appropris pour recevoir quipements et logements y sont reprs dans une vision densemble, ainsi que les secteurs affects la procdure de lotissement. Cest dans ce cadre que se dfi nissent les enjeux gnraux paysagers, de fonctionnement urbain et de densit.

Llaboration du programme du lotissement est loccasion pour la commune, que celle-ci soit ma-tre douvrage ou non, dexprimer ses exigences et ses objectifs qui ne peuvent tre remis en cause par le matre douvrage ou le concepteur.La taille des parcelles, le panachage de logements et les densits se dfinissent en amont, ainsi que lim-plantation dun quipement public, la cration dun espace public spcifique, des liaisons, une rserve foncire. La moindre opration de logements collectifs ne doit plus tre parachute, mais intgre dans le plan de composition.Dans le fonctionnement urbain apprhend ce stade, la gestion du stationnement fait lobjet dune d-finition spcifique.A partir de ces diff rentes donnes et dune analyse du site choisi, un schma dorganisation spa-tiale traduit en plan les lments de programme.Ce schma rpartit les lments de programme, indique les types de liaisons crer, situe les protections paysagres ou environnementales. Limplication de la collectivit est importante ce stade.

La prise en compte du contexte - caractristiques du site et de lenvironnement- peut orienter le pro-gramme et contribuer dfinir la composition urbaine et paysagre des projets venir.Contraintes gomorphologiques, topographiques, orientations, vents dominants, eaux de ruissellement, mais aussi contexte urbain et structures paysagres environnantes, propres au site, restanques, fosss, bois, arbres isols, lments btis insrer, murets, chemins, etc. qualifient ce contexte.

TAPE 1 - LE PROGRAMMELe programme prcise, lchelle du secteur concern, les orientations du projet urbain dfi ni par la commune et son adaptation au contexte.

LE pROjET DE LOTISSEMENT

Les tapesTrois tapes principales sont identifi es

tape 1 LE PROGRAMMEprise en compte du projet urbain et de la stratgie de dveloppement,

tudes de faisabilit et dfi nition du programme

tape 2 LA CONCEPTIONcomposition urbaine et paysagre, dfi nitions techniques et rglementaires

tape 3 LE SUIVI ralisation, commercialisation, coordinations, informations

Exercices SAINT-CHRISTOL Saint-Christol est une commune denviron 1 350 habitants, situe lest du dpartement, entre Montpellier et Nmes. Malgr un dveloppement rsidentiel sous forme dhabitat diff us et de lotissements excentrs, le village conserve des caractristiques rurales, une activit viticole prsente, des services et des commerces.Le village ancien sest dvelopp sur un peron qui domine, au sud et lest, une vaste plaine stendant jusqu Aigues-Mortes. La vigne est omniprsente dans les coteaux, plateaux et plaines qui entourent le village. Quelques propritaires viticoles exploitent des terres situes entre le village ancien et les lotisse-ments, ce qui conforte limage rurale de la commune.La matrise de la production de lhabitat entre lotissements et centre ancien devient lenjeu majeur du dveloppement urbain venir.

requalifi cation de lespace public du centre et de la traverse du village

Cration de quartiers court termeCration de quartiers moyen et long terme

Equipements lis lactivit viticoleLimite de lurbanisation existante0 250m 500m

Reprage des sites et des units foncires enjeu

Site et programmeLe terrain est situ l entre du village, entre la cave cooprative et le centre ancien. En arrire-plan lest, la silhouette du centre ancien se profi le avec le clocher, le beff roi, ses toitures et la masse arbore dun parc priv. Le site, ancien terrain viticole, prsente une lgre pente vers le sud-ouest. En relation visuelle directe avec la cave cooprative, il est une interface entre le milieu urbain et le milieu viticole. Dune superfi cie de 1,8 ha, le primtre de rfl exion est largi la parcelle adjacente au nord, dans un souci de restructuration urbaine. Deux pins sont prsents sur le site, ainsi quun muret de pierre sche, des fosss et des drains.

E X E M P L E

Le site - support des simulations des pages suivantes

Analyse du site

0 100m 200mHABITER SANS STALER

CARNET 225

LE PROJET DE LOTISSEMENT

Le projet de lotissement ne doit pas tre rduit une sim-ple opration de dcoupage foncier dans laquelle on in-sre, lconomie, une voie de distribution des parcelles, voie le plus souvent rduite une fonction circulatoire.

Le dcoupage parcellaire seff ectue, ce stade, en croisant les logiques du site et celles du programme.Larmature des espaces publics est dfi nie selon les usages, les continuits et les mises en scne recherches.

Tracs, dcoupages et structures paysagresLa composition des lotissements met en jeu : les tracs qui permettent dinscrire le lotissement dans la continuit de la ville ou du village et dterminent son maillage les dcoupages qui affectent une vocation lespace et influencent limplantation du bti les structures paysagres existantes - un foss, un chemin, une ligne darbres, une haie... - qui, rinscrites dans la com-position, permettent dancrer le lotissement dans son site.

Perspectives, hirarchie et represLa matrise du dessin de composition passe par la prise en compte des perspectives, des chelles, des gomtries, des symtries ou dissymtries et des ponctuations.Ce travail se superpose avec la prise en compte des diff-rentes fonctions que doit assurer lespace public (ou col-lectif ) et des hirarchies quil doit dvelopper pour une meilleure lisibilit de lespace.

TAPE 2 - LA CONCEPTION I composItIon uRBaIne et paYsaGRe ET PRISE EN COMPTE DES CONTRAINTES ENVIRONNEMENTALES

0 50m 100m

Simulation 1 - Lotissement standardapplication du pos sans autre rfl exion

Le rglement impose : une implantation du bti en retrait de 5 mtres par rapport la rue et de 3 mtres par rapport aux limites sparatives un COS de 0,3 pour des parcelles dune superfi cie minimale de 600 m2.

Bilan 23 parcelles dune superfi cie moyenne de 600 m2, desservies par une voie de desserte en boucle dune emprise de 8 mtres. typologie de logement : maisons individuelles isoles

soit : 23 logementsd.r.b. = 12 logements/haProportion despace public* environ17%

Exercices SAINT-CHRISTOL

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CARNET 226

*Espaces publics = rues, sentiers, venelles, placettes, parvis, mail, stationnement, cession ct avenue

Angle de vision des croquis de simulation prsents page 26

0 50m 100m

Simulation 2 - Evolution du lotissement Avec modifi cations rglementaires

jumelage des constructions par les garages alignements sur rue imposs une place de stationnement extrieure sur chaque lot cration dune liaison automobile et pitonne transversale, asso-cie des placettes structures accs au centre ancien amnag.

Bilan 23 parcelles de superfi cies variables - de 450 m2 550 m2. typologie de logement : maisons individuelles isoles ou jumeles par le garage

soit :23 logementsd.r.b. = 12 logements/ha Proportion despace public* = environ 30%

AVERTISSEMENT Les simulations proposes correspondent des attitudes de principe et sont, ce titre, trs schmatiques. Elles ne peuvent tre considres comme base de projet.

0 50m 100m

Simulation 4 - Lotissement et habitat intermdiaireAvec rvision du PLU et ZAC et/ou matrise foncire

priorit la diversifi cation de loff re de logements rserve foncire pour un petit quipement ou espace public stationnement public proche du centre ancien liaisons inter-quartiers et de desserte

Bilan 30 parcelles dune surface moyenne de 260 m2 (entre 225 et 360 m2) typologie des logements : 5 maisons individuelles isoles, 6 maisons individuelles accoles, 23 maisons en bande - maisons de village ou habitat intermdiaire - 12 logements individuels en petits collectifs

soit :46 logements et un petit quipementd.r.b. = 30 logements/haProportion despace public* et collectif = environ 50%

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CARNET 227

Exercices SAINT-CHRISTOL LE PROJET DE LOTISSEMENT / SIMULATIONS

0 50m 100m

Simulation 3 - Une opration dhabitat intermdiaireAvec modifi cations rglementaires et matrise foncire

alternative aux 23 maisons prsentes en lotissement opration de 23/24 habitats individuels en bande - type maisons de village sur des petites parcelles - conome en foncier programme despaces publics, associ aux logements.

Bilan 24 parcelles en moyenne de 220 m2

typologie des logements : 13 maisons en bande et 11 logements intermdiaires

soit :24 logements et une rserve foncire denviron 5 400 m2

d.r.b = 30 logements/haProportion despace public* = environ 40%

Schma de principe volontairement sommaire la-bor dans le cadre dun travail de conception avec prise en compte du programme et du contexteSur la base : des lments de programme rpartir des types de liaisons crer des protections paysagres ou environnementales situer de lapproche environnementale laquelle tout projet de lotissement doit donner lieu (voir page 30 du CARNET 1).

0 50m 100m

Cession pour amnagement de lavenueFront bti ou premier planVgtation structuranteEquipement public et espace public associStationnement proximit du centre ancienDensit forteDensit moyenneDensit faibleEspace bois classVignes en terrasses - rserve foncire

LE PROJET DE LOTISSEMENT / COMMENTAIRES

simulation 1 Lotissement standardApplication du POS

Loff re de logement est rduite une seule typologie et ne rpond pas aux besoins de la commune.Lespace public est rduit un minimum, tant dans sa fonction - desserte des parcelles - que dans sa forme.il nexiste pas de lien avec le sud. La liaison au centre ancien nest pas valorise. Du point de vue du paysage, la cession sur lavenue principale risque dtre rsiduelle avec, comme premier plan, des cltures prives de fond de jardin.

simulation 2 Evolution du lotissement Modifi cations rglementaires

La diversifi cation de loff re de logement nest pas rsolue.La surface plus importante aff ecte lespace public permet de dvelopper des confi gurations varies et arbores, ainsi que des circulations pitonnes plus confortables. Limplantation matrise du bti permet de librer de vritables curs dlot consacrs aux jardins.Le projet est loccasion de crer de nouvelles liaisons entre quartiers et de valoriser ce qui pr-existe.

simulation 3 Une opration dhabitat intermdiaireModifi cations rglementaires et matrise foncire

Lconomie foncire et la cration dun habitat individuel com-pact rpondent aux besoins immdiats de la commune.Cette confi guration permet de dfi nir une rserve foncire - une vigne face la cave cooprative, lentre du village. Elle permet aussi de construire un front bti matris associ un chemine-ment piton. Une liaison inter-quartiers et de desserte est cre. Lamnagement de laccs au village, depuis lavenue, permet de dgager une plateforme arbore et du stationnement public.

Seules les cltures dfi nissent le paysage urbain limage de la photo p. 11. Les alignements ct gauche dfi nissent une chelle villageoise la diff rence du ct droit.

Les limites, les alignements btis, les garages et les cltures forment un ensemble indissociable qui caractrise la rue.

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CARNET 228

Exercices SAINT-CHRISTOL

La recherche de la qualit urbaine, dans le cadre dun projet de lotissement, suppose une forte implication de la commune et ne saurait tre laisse aux seuls amnageurs ou lotisseurs. La commune doit vrifier lapplication des principes dfinis par le programme, elle doit aussi procder une lecture attentive des diffrentes composantes du projet de lotissement.

Le parti damnagement, qui sappuie sur le contexte et les densits recherches, doit tre clair et lisible dans ces diffrentes composantes, relatives lespace public, aux limites et la parcelle.

Car la dfi nition des espaces partags est essentielle la qualit du lien entre mode de vie et cadre de vie. Lespace public et collectif

P. 28 > LES EAUX PLUviALES P. 29 > LE rLE DE LArBrE P. 30 > LES rUES, rUELLES, imPASSES ET CoUrS UrBAinES P. 34 > LES PLACES, PLACETTES, PArCS ET PromEnADES P. 35 > LES CHEminEmEnTS P. 37 > LES PETiTS QUiPEmEnTS P. 38 > LE STATionnEmEnT PUBLiC ET CoLLECTiF

Car le travail sur les limites est fondamental pour la dfi nition de la qualit du paysage urbain. Les limites

P. 39 > LE BTi ET LES SEUiLS P. 40 > LE STATionnEmEnT PrivATiF P. 42 > LES CLTUrES ET LES HAiES P. 43 > LES CoFFrETS TECHniQUES

Car chaque parcelle mrite une gestion prcise qui sinscrit dans un ensemble. La parcelle

P. 44 > LES JArDinS, CLTUrES, AnnEXES, TErrASSES, BASSinS ET PiSCinES

TAPE 2 - LA CONCEPTION II Les composantes Du pRoJet


simulation 4 Lotissement et habitat intermdiaireRvision du PLU - ZAC et/ou matrise foncire

A partir dune programmation plus fi ne, il est possible de construire de 40 50 logements, avec jardins ou terrasses, tout en proposant un espace public gnreux et des places de stationnement public en-tre le centre ancien et le nouveau quartier. Les diff rentes typologies bties introduisent de la diversit dans ce nouveau paysage. Des phases oprationnelles distinctes peuvent tre facilement dfi nies sur ce principe.

Les espaces publics sont diversifi s et hirarchiss.

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CARNET 229

La ralisation de nouveaux quartiers gnre des volumes importants deau de ruissellement, lis limportance des surfaces impermables cres : chausses, stationnement, emprises bties et toitures. La loi sur leau encourage les collectivits intgrer des notions de gestion environnementale, soucieuses de dveloppement durable. Afin de mieux grer le ruissellement des eaux pluviales, la collecte et le circuit des eaux, une recherche de solutions intgres doit accompagner la concep-tion du lotissement, notamment au niveau des espaces publics.

Plusieurs objectifs interactifs guident les choix damnagement :- Rduire les surfaces impermabilises tant sur le domaine public que sur le domaine priv, notamment sur les aires de stationnement.- Collecter leau de pluie avant quelle ne se charge dimpurets, en diminuant les surfaces impermables, lchelle du quartier comme de la parcelle.- Diminuer la production des eaux de ruissellement par lutilisation de systmes dabsorption, de surfaces drainantes et de vgtaux adapts (jusquaux toitures des maisons ou des annexes...).- Ralentir le transit des eaux de ruissellement par la mise en uvre de dispositifs intgrs aux espaces publics : bassins tampon, fosss enherbs, filtrants, haies vgtales, etc.

La rgion mditerranenne, la plus sche de France, alterne des priodes daridit avec de cour-tes priodes de fortes pluies. Le ruissellement et le stockage des eaux sont deux aspects g-rer spcifiquement, dans la me-sure o les fosss enherbs et les bassins dorages peuvent aussi connatre de longues priodes de scheresse.


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CARNET 230

Une large noue latrale, enherbe et plante darbres en alignemement,

filtre les eaux de ruissellement.

LES EAux pLuvIALES Lespace public et collectif

En cur dlot, des jardins structurs par des grandes noues enherbes canalisent les eaux pluviales. ZAC de la Morinais Saint-Jacques de la Lande (35)

Le bassin de rtention, au cur de lopration, est intgr un parc, lieu de promenade du quartier. ZAC de Croze Vitrolles (13)

LE RLE DE LARBRE Lespace public et collectif

Alignements, ponctuations Les arbres peuvent tre plants selon une organisation gomtrique, dfinie par des alignements et des intervalles rguliers, de manire souligner une direction, marquer une continuit, cadrer une perspective, accompagner une promenade ou crer un ombragePour le mme alignement, le choix des essences peut crer des effets varis. Il est prfrable que les arbres choisis prsentent une homognit afin que lalignement acquire sa force dans les rgularits et les continuits instaures.

Larbre doit tre utilis comme un lment intrinsque de la composition urbaine et non comme un rajout d-coratif en fin de projet.

Le choix du type darbre est conditionn par plusieurs critres :- Le contexte spatial, les lments btis, le statut des espaces, les ambiances recherches et les usages sont autant dlments qui dterminent le type darbre : premire ou deuxime grandeur, tige ou haute tige, formation des charpentires suprieures 2,50 m.- Le port de larbre et son dveloppement ltat adulte vont orienter le choix de lessence vgtale.- Les critres cologiques, car larbre est un tre vivant qui doit pouvoir sadapter et crotre dans un milieu appropri. Les sols, les conditions de luminosit, lorientation, la mise en uvre, les fosss de plantation et le tuteurage sont examins avec prcision. De mme, les modalits de gestion sont prvoir court, moyen et long terme.

De nombreux projets de lotissements se ralisent sur des sites danciennes cultures ou de friches peu arbores : quelques chnes verts, vestiges de la garrigue proche, un bosquet de pins ou un figuier prennent alors une valeur que leur confre la raret.

Les projets qui intgrent la prsence des arbres exis-tants gagnent en qualit immdiate.

Utilis ponctuellement, larbre peut devenir un repre en fond de perspective, langle dune rue. Il peut marquer un accs, une chicane, etc

Un chne centenaire devient un des repres du quartier.Quartier Malagueira Evora (Portugal)

Alignement dissymtrique dans une rue de desserteFrontignan-La Peyrade (34)

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CARNET 231


HABITER SANS STALER

CARNET 232 Ph

oto

CAU

E 68


LES RuES Lespace public et collectif

Lespace public structure la ville, le village et permet leur dcouverte. Lespace public des extensions urbaines, des lotissements, participe de ce rle.

Par espace public, il faut entendre lespace o lon circule, o lon stationne - avenues, boulevards, rues, ruelles, sentiers, venelles - mais aussi lespace o lon se promne, o lon flne - mails, esplanades, places - ou encore celui o lon attend, o lon joue - placettes, jardins, terrains de jeux - en rsum, lespace de la vie collective.

Un quilibre entre espace public et espace priv doit tre recherch. Plus la densit augmente, plus lespace public se doit dtre gnreux !

Le stationnement, les plantations, les accs doivent tre conus de manire crer une ambiance.. Un cheminement piton peut connecter des placettes entre elles ou dautres voies. Lespace public est aussi un espace technique qui accueille linstallation de divers rseaux - eaux pluviales, coffrets, quipements utilitaires, etc. - lments quil convient dintgrer dans sa conception, notamment comme base crative .

HirArCHiE DES voiESChaque opration est particulire et, ce titre, la conception des voies et leur amnagement - tracs, largeurs, profils, traitements et plantations - diffre selon le contexte et les fonctions assurer.

A partir dune mme emprise, il est possible de dcliner de nombreux profils. Les variations seffectuent davantage sur les abords - trottoirs, talus, fosss, contre-alles, etc - que sur la largeur proprement dite de la chausse.

Quatre types de voie sont distinguer :1 La voie principale ou inter-quartiers2 La voie de desserte3 La voie de desserte mixte4 La cour urbaine

1 La voie principale ou inter-quartiers de type avenue, boulevard ou ruePolyvalente, elle se dfinit dans le cadre dun schma de dveloppement urbain large et assure la connexion des quartiers entre eux.Transports en commun, voitures, deux roues et pitons y cohabitent. La circulation automobile fluide ne doit pas, a priori, tre confronte des accs individuels, mais plutt des accs collectifs assurant la desserte dun ensemble de parcelles. Ces voies sont le plus souvent structures par des alignements darbres et les bas-cts sont amnags confortablement pour les circulations pitonnes et cyclables. Les largeurs des chausses sont comprises entre 6 m et 7 m.

Voie de liaison inter-quartiers et de distribution, son amnagement dissymtrique intgre des bandes pi-tonnes et cyclables, soulignes par un alignement darbres et des bandes vgtalises. La largeur de lemprise du domaine public varie de 16 m 21 m.Quartier des Villas la Grande-Motte (34)

Cette voie structurante intgre du stationnement latral sur ses bas-cts.

ZAC les portes de la Fort, Bois Guillaume (76)

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CARNET 233

2 La voie de desserte ou rue de quartierCe type de voie assure la desserte du lotissement ainsi que les accs aux parcelles. Son gabarit et sa morphologie sont moduls en fonction du flux de circulation envisag. La scurit et la tranquillit des riverains sont assures par une rgulation de la vitesse automobile.

Les profils de ce type de rue peuvent tre varis selon les usages, les ambiances recherches et le contexte. Les emprises du domaine public et collectif prsentent une largeur pouvant varier de 8 m 20 m pour des largeurs de chausse comprises entre 4,50 m et 5,50 m.

Cette rue est borde, dun ct, par une noue enherbe plante de peu-pliers et, de lautre ct, par un trottoir minral. La largeur de lemprise du domaine public est denviron 9 m. Lotissement Saint-Martin-de-Londres (34)

Ces voies de desserte sont composes sur le principe dune chausse denviron 5,50 m de large, encadre par de larges bas-cts enherbs et plants dalignements de pins parasol distance des cltures.

Un stationnement latral, parallle ou perpendiculaire la voie, seffectue sur les cts, soit en alternance, soit simultanment.

La qualit de ces espaces est lie la simplicit naturelle du traitement des bas-cts, aux alignements structurants de pins parasol ainsi quaux haies vgtales qui bordent les parcelles.La largeur de lemprise du domaine public varie de 16 m 20 m.Quartier des Villas la Grande-Motte (34)

LES RuES Lespace public et collectif


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CARNET 234

3 La voie de desserte mixte, rue ou ruelle Ce type de voie assure la desserte dun nombre de parcelles prcis. Son emprise est limite et la chausse, dun gabarit volontairement rduit, assure les circulations des pitons, des automobiles et des cycles.

Son traitement, la nature du revtement de sol, ses limites doivent exprimer la polyvalence des usages. La mixit des usages favorise la rduction de la vitesse.

Les largeurs de chausses peuvent varier de 3,50 m 5 m.

Cette petite rue en boucle dessert chaque parcelle.

Sa qualit tient labsence de stationnement,

celui-ci tant gr soit lintrieur des parcelles, soit

sur des petites aires publiques. Lhomognit et le soin

apport aux cltures, le dveloppement dune

vgtation mditerranenne mergeant des jardins

en terrasses, contribuent grandement son agrment

Lotissement Cadaqus (Espagne)

Des masses arbustives dbordent sur cette petite rue en chicane, incitant lauto-mobiliste sy engager avec prudence. Quartier de lAiguelongue Montpellier (34)

Croquis dune ruelle en chicane

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68

Des pavs en pierre bordent la chausse et structurent un caniveau central, limage dun traitement de rue de village.De larges bas-cts plants appartiennent aux jardins privatifs. Pitons, cyclistes et automobilistes se partagent lespace. Lotissement Ottrot (67)


LES RuES ET RuELLES Lespace public et collectif

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CARNET 235

LES IMpASSES, LES COuRS uRBAINES Lespace public et collectif


Une opration densemble doit offrir au minimum deux dbouchs, conus en cohrence avec la trame viaire existante et venir. Les voies en impasse sont proscrire, sauf si elles se rduisent la desserte de petits ensembles de 5 6 parcelles. Elles participent alors du concept unit de voisinage et sont conues comme de vritables cours urbaines, intgrant un local technique - stockage des dchets, botes aux lettres, etc. - accessible depuis la voie principale.Un ensemble de placettes aux superficies gnreuses

distribue les parcelles et autorise un stationnement informel. La position du bti, lalignement ou en retrait, renforce lanimation des limites en redents. Quartier des Villas la Grande-Motte (34)

4 La cour urbaine Connecte une voie principale ou de desserte, la cour urbaine - appele aussi plan - permet de dvelopper un espace collectif, regroupant : du stationnement de prfrence ombrag, un abri-conteneurs, des poubelles, des botes aux lettres. Structure par le maillage piton et quelques plantations, elle peut tre anime par des bandes-seuils plantes par les riverains.

A partir dune voie principale, un systme de plans distribue les parcelles. Ils sont structurs par un

alignement darbres - pins pignon - implants au centre et sous lesquels se garent les vhicules.La conception de ces aires de stationnement,

le traitement des accs et la nature des plantations contribuent crer une ambiance.

Un cheminement piton connecte les cours entre elles ou dautres voies.

Maurin I Lattes (34)

Principe dune cour urbaine

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CARNET 236


LES pLACES, pLACETTES, pARCS ET pROMENADES Lespace public et collectif

A la croise des circulations pitonnes, une place arbore offre une aire de jeux, au centre du lotissement. Le traitement de sol souligne les directions pitonnes les plus empruntes. Lotissement Cadaqus (Espagne)

Un mail piton structurant sappuie sur la trame de lancienne haie bocagre.Mail Saint-Jacques-de-la-Lande (35)

Une promenade arbore serpente travers lensemble des oprations constituant le quartier, selon un axe central. Quartier des Enclos Carnon, Mauguio (34)

Au rseau de voirie hirarchis sont associs des espaces publics de type places, promenades, esplanades, jardins, aires de jeux, etc. que lon destine certains usages. Ces lieux enrichissent le rseau despaces publics, lchelle du quartier.

De grandes dimensions, ils doivent tre apprhends dans le cadre de la programmation urbaine pralable. Ils permettent darticuler plusieurs oprations entre elles.

A lchelle de lopration, des espaces publics de plus petite taille peuvent tre dfinis tels que placettes, cours, jardins de cur dlot, en veillant les connecter entre eux et former un rseau de circulations douces.Les espaces rsiduels ou espaces verts sans usage, sont proscrire. Ils sont souvent source de problmes.

En cur dlot, un jardin collectif, travers par un cheminement piton,

prolonge les jardins privatifs. ZAC de Beaudsert Mrignac (33)

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CARNET 237


La continuit des cheminements pitons et cyclables ne sarrte pas au seuil de lopration, mais doit tre tudie dans un cadre plus large, daccs aux quipements, aux commerces, aux services, au centre.

Ces cheminements peuvent constituer un rseau autonome ou offrir de simples passages, associs aux rseaux de circulation mixte et permettant aux pitons de prendre des raccourcis, dun lieu un autre.Leur conception doit faire lobjet dune grande attention et privilgier le confort, lagrment et la scurit des pitons et cyclistes.Selon le contexte, ces chemins peuvent sapparenter une venelle de village ou un sentier. Leurs abords, leurs limites bties ou vgtalises, leur revtement de sol, leur clairage doivent tre dfinis dans le cadre du projet.

Entre les maisons, des venelles serpentent jusqu la rivire, en limite dopration. Quartier Vauban Fribourg (Allemagne)

Un rseau de cheminements pitons permet, ici, de rejoin-dre un axe central amnag en parc public. Quartier des Enclos Carnon, Mauguio (34)

Un autre, amnag en pas dne et bord de murets homognes ocre rouge, traverse le quartier. Quartier des Cteaux boiss Montpellier (34)

Les sentes pitonnes se dessinent de manire informelle, travers les espaces libres et arbors. ZAC de Liourat Vitrolles (13)

Comme dans un village, un rseau de venelles troites, ponctu de petites placettes, distribue les maisons patio. Village Candau Pessac (33)

LES CHEMINEMENTS Lespace public et collectif

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CARNET 238

Un traitement homogne du sol - en dalles bton - participe de la lecture du maillage.Quartier des Villas la Grande-Motte (34)

En bordure des avenues, un cheminement pitonnier protg complte le rseau.

Quartier les Villas la Grande-Motte (34)

Schma du Quartier des Villas :en vert apparait le rseau pitonnier,en jaune clair les espaces circulables et mixtes comme les placettes.



A la Grande-motte, la place du piton et du cycliste a t particulirement prise en compte dans le concept gnral des espaces publics de la ville. Il est possible de traverser diff rents quartiers sans tre confront la circulation automobile.On retrouve le maillage du rseau pitonnier et cyclable dans le Quartier des Villas. Il traverse les lots, toujours sur le principe de la ligne brise, et relie les placettes de distibution des parcelles entre elles. Ainsi, le rseau pitonnier et cyclable off re une relle alternative lusage de la voiture.

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CARNET 239


LES pETITS QuIpEMENTS Lespace public et collectif

Les petits quipements usage collectif concernent principalement la collecte des dchets, le regroupement des botes aux lettres, lclairage et, plus largement, le mobilier urbain.Le choix du mobilier urbain - luminaire, banc, poubelle, signaltique, abribus - doit a priori se dfinir lchelle du village ou de lagglomration. Le concepteur du lotissement doit prciser les besoins et limplantation de mobiliers adapts aux espaces et aux usages.La prennit des luminaires et leur qualit dintgration seront recherches. Transformateurs lectriques, points de collecte des dchets et points dapport volontaire pour recyclage doivent faire lobjet dune rflexion spcifique quant leur implantation et leur traitement.

Ce quartier est dot dun ensemble de petits quipements structure mtallique : 1 Abris poubelles et vlos protgs par une toiture vgtalise - sedum - participant ainsi la rduction des eaux de ruissellement.2 Abris pour conteneurs collectifs et abris vlos en bois, disposs en limite des espaces collectifs. 3 Abri pour poubelles individuelles, dont la structure est le support de plantes grimpantes. Quartier Vauban Fribourg (Allemagne)

... Personnes en fauteuil roulant, non-voyants, personnes avec handicap lger ou passager, personnes ges, personnes avec enfants en poussette, etc.

Les cheminements pitons doivent garantir lautonomie et la scurit physique de toutes les personnes et particulirement des personnes mobilit rduite.

Leur conception et leur traitement doivent respecter un certain nombre de rgles :- largeur dau moins 1,40 m- libre de tout mobilier ou obstacle - abaisss de trottoirs au droit de chaque traverse pitonne- paliers de repos horizontaux, en bas ou en haut dun plan inclin et devant les portillons ou portails- pente infrieure 5%- accs horizontaux sans ressauts - sol ferme - revtement non glissant

Loi n2005-102 du 11 fvrier 2005 pour lgalit des droits et des chances, la participation et la citoyennet des personnes handicapes. Accessibilit de la voirie et des espaces publics : Dcrets n2006-1657 et n2006-1658 du 21 dcembre 2006Ministre des Transports, de lquipement, du tourisme et de la mer.


DES CHEminEmEnTS PoUr ToUS !

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CARNET 240


LE STATIONNEMENT PUBLIC ET COLLECTIF Lespace public et collectif

Stationnement collectif : des abris collectifs, disposs paralllement la voie de desserte, procurent de lombre et offrent des possibilits de rangement au-dessus de chaque place de stationnement.Quartier Riesefeld Fribourg (Allemagne)

Stationnement public latral : un stationnement latral, amnag sur une surface permable, complte le stationnement privatif.Lotissement Vrargues (34)

La gestion du stationnement et de son impact sur la qualit des espaces doit faire lobjet dune rflexion spcifique et de propositions explicites.

Lhabitat individuel, notamment en lotissement, est assujetti lusage de la voiture. Il est courant de comptabiliser deux trois voitures par mnage. La rintroduction dune relative mixit de fonctions - services, professions librales, commerces - dans les quartiers rsidentiels que forment les lotissements ainsi que la prise en compte de visiteurs potentiels supposent la cration de places de stationnement public, autres que les ncessaires places de stationnement affectes aux rsidents.

Plusieurs options compatibles peuvent tre prises : crer du stationnement longitudinal, associ aux voies structurantes et autres espaces publics, crer des petites aires de stationnement arbores, judicieusement implantes au regard de la distribution du lotissement, regrouper les places de stationnement aux entres, en priphrie de lopration, pour librer celle-ci de la circulation automobile - sauf accs utilitaires - et ainsi crer des curs dlot sans voiture.Cette dernire hypothse est plus particulirement pertinente pour les lotissements qui dveloppent une relative densit.

Le stationnement public peut tre associ au stationnement privatif dans le cas o ce dernier serait dissoci de la parcelle.

Le stationnement public doit prendre en compte les rgles daccessibilit aux personnes mobilit rduite, par lintgration de places signales et adaptes, prsentant une largeur minimale de 3,30 m. Cette caractristique peut tre applique plus systmatiquement aux places privatives.

Stationnement public : des petites aires, encadres par des masses vgtales, sont disposes en oblique par rapport la voie de desserteQuartier Cteaux Boiss Montpellier (34)

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CARNET 241


LE BTI ET LES SEuILS Les limites

Le traitement des limites participe pleinement de la qualit du paysage des lotissements. Les caractristiques de ces limites doivent tre dfinies avec soin dans le cadre de la conception du lotissement et donner lieu ltablissement de prescriptions. Celles-ci doivent tre respectes quelles que soient les modalits de ralisation - amnagement global effectu avant livraison ou ralisation associe aux projets des particuliers.Ces prescriptions doivent tre intgres au rglement.

Traiter les limites, cest prendre en compte limplantation du bti, les seuils et les accs, le stationnement privatif ouvert sur lextrieur, les diffrentes formes de cltures, la gestion des coffrets, etc. Les limites peuvent tre construites par le bti.

Le bti, implant en limite de lespace public, accueille escaliers daccs privatifs aux lo-gements et abris pour vhicules. Les faades matrialisent et animent le cur de llot, libr de tout stationnement. Gtzis Hohenems (Autriche)

Des bandes jardines, entre maisons et trottoirs, agrmentent la rue. Les retraits sous toiture signalent les seuils daccs aux maisons, tout en les protgeant des intempries. Clos de Magonty Mrignac (33)

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Entre voie de desserte et logements, une bande vgtalise assure la transition. Les plantations existantes ont t renforces et le stationnement privatif y a pris place. Le village des Galips la Teste de Buch (33)

En limite de lespace collectif, lauvent abrite porte dentre et portillon daccs direct au jardin. Zum Wisse Segel Arlesheim (Suisse)

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CARNET 242

LE STATIONNEMENT PRIVATIF Les limites


Le positionnement du garage, en recul par rapport la voirie, permet dintgrer une place de stationnement privatif contre la maison. ZAC de la Morinais St-Jacques de la Lande (35)

Au recul du garage de 2 m est associ laccs la parcelle. Mur de clture, garage et portail forment un ensemble soigneusement mis en uvre. Lotissement Cadaqus (Espagne)

Le garage et lauvent de protection de laccs la parcelle forment un module align sur la rue. La rptition de celui-ci, en alternance avec les cltures vgtales, assure la cohrence de lespace, les maisons en retrait dveloppant des variations. Quartier des Enclos Carnon-Mauguio (34)

Les garages jumels sont implants en biais par rapport la voie de des-serte. Lassociation de masses arbustives amliore considrablement la perception que lon pourrait avoir dun alignement de portes de garages. Quartier du Hameau des Vignes Montpellier (34)

Souvent conus sous forme de modules annexes, parfois volontairement rpts, les garages constituent, par leur lien direct avec la rue, un enjeu non ngligeable dans le paysage et dans la qualit de la relation de lhabitat la rue ainsi que de la perception du passant quant lenvironnement bti.

Une attention spcifique doit leur tre porte, tant lchelle globale du lotissement qu loccasion des projets individuels de particuliers.Volumtries, matriaux, positionnement en association des lments btis - maisons, cltures, annexes, auvents - ou en relation des masses vgtales, sont autant daspects considrer.La ralit de leur usage mrite aussi une rflexion : nombreux sont les garages, reconvertis en ateliers, buanderies, remises.

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CARNET 243


LE STATIONNEMENT pRIvATIF Les limites

Afin dassurer le principe minimum dune place de stationnement associe une parcelle, la grande majorit des documents durbanisme ont impos la cration dune place privative, ouverte sur lextrieur. Lapplication technique et systmatique de ce mode de gestion du stationnement a gnr des redents trapzodaux perpendiculaires aux voies, le plus souvent disgracieux.

Lobligation de satisfaire ce principe doit, tout dabord, tre vrifie ainsi que le nombre de places concernes. Sa prise en compte fait alors lobjet dune rflexion en amont, associant la notion de seuil daccs la parcelle ou au logement. De tels espaces doivent tre organiss en fonction des portillons, des portails et de limplantation du garage, voire de la maison. Une pergola, un seuil plant permettent aussi de ranger les voitures et de les rendre moins prsentes dans lespace public.

Dans les lotissements peu denses, o les linaires de cltures sont importants et de prfrence vgtaliss, le seuil daccs la parcelle peut faire lobjet dun traitement particulier, prvoyant : regroupement des accs, amnagement de deux ou trois places de stationnement, plantations, murets intgrant les coffrets

Les lignes de dalles en bton, intgres dans lesbas-cts enherbs, marquent au sol lespace consacr au stationnement, mitoyen du garage. Ce principe, en vitant dtendre le bitume jusquen pied de clture ou de maison, permet de vgtaliser les bas-cts et contribue qualifier lambiance.Lotissement le Peyrat Cahors (46)

La prise en compte et la ralisation, avant livraison du lotissement, dlments tels que maonneries, portails, portillons, coffrets, revtements de sols et plantations, permettent de garantir une qualit damnagement lespace public ainsi quune relative matrise de la gestion des accs aux parcelles.

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esUn espace plant, structur par un muret en pierre sche qui intgre portillon, portail et coffrets, accueille le stationnement privatif.

Une bande arbore spare et accompagne les accs deux parcelles.

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CARNET 244

Les cltures sur rue participent de la qualit du paysage urbain. Servant dlimiter une parcelle, elles la protgent et assurent la transition entre es-pace public et espace priv. rpondant des besoins dintimit, elles sont des lments de rgulation des relations de voisinage. Elles peuvent enfin jouer un rle de protection au vent, dombrage, de niche cologique. Les cltures peuvent tre constitues de murs, murets, palissades, claustras, grilles, talus, haies vgtales, ces lments pouvant se combiner.

Le contexte et le programme conditionnent le choix et la composition des cltures. Elles peuvent tre un lment dunification du lotissement ou se grer au cas par cas, en harmonie avec la maison mais aussi avec la rue. Il convient de diffrencier les cltures entre espace public et espace priv - cltures sur rue - des cltures entre espaces privs. Ces dernires correspondent en gnral des linaires importants en re

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