GRUNDLAGEN DER IMMOBILIEN-PROJEKTENTWICKLUNG¶fer__Grundl._der... · GRUNDLAGEN DER IMMOBILIEN-PROJEKTENTWICKLUNG 7. ... verantwortlich für die Projektentwicklung von der Initiierung

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GRUNDLAGEN DER IMMOBILIEN-PROJEKTENTWICKLUNG

7. Jahrgang des Intensivstudiums Immobilien-Projektentwicklung

Oestrich-Winkel, 14. November 2015, EBS Universität – Real Estate Management Institut

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Curriculum Vitae

Seine Dissertation wurde 1999 mit dem Immobilien-Forschungspreis der Gesellschaft für Immobilien-wirtschaftliche Forschung e.V. (gif) ausgezeichnet. Dr. Isenhöfer ist Mitglied des Urban Land Institute(ULI) sowie der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif). Er doziert regelmäßigan der IREBS Immobilienakademie der Universität Regensburg und am Real Estate ManagementInstitute der EBS.

Kontakt: CONCEPTA Projektentwicklung GmbH, Steinstraße 1-3, 40212 Dü[email protected], www.concepta-projekt.de

Dr. Björn Isenhöfer, Immobilienökonom (EBS), ist seit 2004 geschäfts-führender Gesellschafter der CONCEPTA Projektentwicklung GmbH inDüsseldorf, die er mit zwei Partnern gründete. Das Unternehmen ist aufdie Entwicklung gewerblicher Immobilienprojekte, insbesondere inner-städtischer Einkaufsgalerien, und auf die Revitalisierung von Bestands-immobilien spezialisiert. Von 1998 bis 2004 war er als Prokurist bei derBrune Consulting GmbH in Düsseldorf tätig. Dort verantwortete er alsProjektleiter die Entwicklung bedeutender Handelsimmobilien und dieAkquisition neuer Projekte.

Dr. Isenhöfer hat Betriebswirtschaftslehre an der EBS Business Schoolin Oestrich-Winkel und London sowie der UADE Universidad de laEmpresa in Buenos Aires studiert. 1998 promovierte er an der EBS überdas strategische Management von Projektentwicklungsunternehmen.

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Imagefilm

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Ziele der Vorlesung

Allgemeine Definition und Abgrenzung der Projektentwicklung

Verständnis für das Zusammenspiel der verschiedenen Akteure im Rahmen der

Projektentwicklung

Verständnis für die Bedeutung der Projektentwicklung im Lebenszyklus von Immobilien

Verständnis für die Phasen, die der Projektentwicklungsprozess von der Idee bis zur

Fertigstellung durchläuft und die Aufgaben, die der Projektentwickler hier zu erfüllen hat

Verständnis für die Bedeutung ökonomischer, ökologischer und sozialer Nachhaltigkeit

Verständnis für die Risiken im Rahmen des Projektentwicklungsprozesses und

Möglichkeiten zur Risikoreduktion

Befähigung zur Erstellung von Developer Rechnungen unterschiedlicher Detaillierungsgrade

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Inhaltsverzeichnis

1. GRUNDLAGEN DER PROJEKTENTWICKLUNG1.1 Definition der Projektentwicklung1.2 Drei Ausgangssituationen der Projektentwicklung1.3 Prozessuale Betrachtungsweise der Projektentwicklung1.4 Akteure der Projektentwicklung1.5 Nachfrager von Projektentwicklungen1.6 Anbieter von Projektentwicklungen

1.6.1 Klassifizierung von Projektentwicklungsunternehmen1.6.2 Developer-Typen1.6.3 Anforderungen an den Projektentwickler

1.7 Phasen und Kostenrelevanz der Projektentwicklung1.8 Der Lebenszyklus einer Immobilie1.9 Zunehmende Bedeutung von Re-Developments1.10 „Dilemma der Projektentwicklung“

2. AUFGABENFELDER UND INSTRUMENTE DER PROJEKTENTWICKLUNG2.1 Projektinitiierung

2.1.1 Ideengenerierung2.1.2 Developer Rechnung – Teil 1

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Inhaltsverzeichnis

2.2 Projektkonzeption

2.2.1 Bausteine der Feasibility Analysis

2.2.2 Marktanalyse

2.2.3 Standortanalyse

2.2.4 Entwicklung des Nutzungskonzeptes

2.2.5 Wettbewerbsanalyse

2.2.6 Risikoanalyse

2.2.7 Developer Rechnung – Teil 2

2.2.8 Projektfinanzierung

2.3 (Bau-) Projektmanagement

2.4 Projektvermarktung2.4.1 Kommunikationspolitik2.4.2 Vertriebspolitik2.4.3 Kontrahierungspolitik

Literaturhinweis: Björn Isenhöfer, Strategisches Management von Projektentwicklungsunternehmen, in Schulte, K.-W. (Hrsg.): Schriften zur Immobilienökonomie, Band 8, Köln 1999

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GRUNDLAGEN DER PROJEKTENTWICKLUNG

Inhaltsverzeichnis

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1.1 Definition der Projektentwicklung

Keine gesetzliche Regelung der Projektentwicklungstätigkeit an sich und damit keine

Marktzugangsbeschränkungen

Gesetzliche Regelungen lediglich für Teilaspekte der Projektentwicklung, beispielsweise:

Vertragsbeziehungen zwischen den Projektbeteiligten (HOAI, VOB, Zivilrecht)

Genehmigung des Bauvorhabens (Planung- und Baurecht)

Zulassung bestimmter Vertriebstätigkeiten (z.B. nach Makler- und Bauträgerverordnung)

Überlassung der Nutzungsrechte an den Flächen (Mietrecht, Kaufvertragsrecht)

Keine einheitliche Definition von Begriff und Funktionen der Projektentwicklung

“Durch Projektentwicklungen sind die Faktoren Standort, Projektidee und Kapital so mitein-

ander zu kombinieren, daß einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige, arbeitsplatzschaffende und

-sichernde sowie gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträgliche Immobilienobjekte

geschaffen und dauerhaft rentabel genutzt werden können.”

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1.2 Drei Ausgangssituationen der Projektentwicklung

① Standort sucht Projektidee (und Kapital)

② Projektidee sucht Standort (und Kapital)

③ Kapital sucht Standort und Projektidee

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1.3 Prozessuale Betrachtungsweise der Projektentwicklung

Der Projektentwicklungsprozess umfasst sämtliche Tätigkeiten, die erforderlich sind, um ein

Projekt von der Initiierung bis zur Fertigstellung und Nutzungsübergabe heranzubilden.

Management

Objekt-Projektentwicklung

Projekt- Projekt- Projekt- Projekt-

initiierung konzeption management vermarktung

Objektmanagement bedeutet das ganzheitliche Betreiben von Immobilien in kaufmännischer

(kfm. Hausverwaltung, Vermietungsmanagement, Marketing / PR etc.) und technischer

(technisches Gebäudemanagement) Hinsicht, mit dem Ziel, die Wertschöpfung durch die

Immobilie zu optimieren.

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1.3 Centermanagement bei Retail-Immobilien

Kaufmännisches Centermanagement

Technisches Centermanagement

Infrastrukturelles Centermanagement

Pre Opening Management Technische Betriebsführung Sicherheitsdienste

Marketing / Werbegemeinschaft / Öffentlichkeitsarbeit

Instandhaltungsmanagement Reinigungsdienste

Mieterbetreuung / -beratung / Vertragswesen

Versorgung und Entsorgung

Buchhaltung / Zahlungsverkehr Rechnungswesen

Brandschutz und Sicherheit

Abrechnung der Betriebs- und Nebenkosten

Technische Gewährleistungsverfolgung

Versicherungs- und Risikomanagement

Objektoptimierung / Nachvermietung

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1.4 Akteure der Projektentwicklung

ProjektentwicklerGrundstücks-eigentümer

Bau-unternehmen

Financiers

ÖffentlicheHand +

Öffentlichkeit

Immobilien-dienstleister

Investoren

Architekten+

Ingenieure

Nutzer

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1.5 Nachfrager von Projektentwicklungen

Unternehmen

Selbst-nutzung

Kapital-anlage

Produzieren

Lagern

Verwalten

Verkaufen

Forschen

PrivateInvestoren

Selbst-nutzung

Kapital-anlage

Direktanlage

IndirekteAnlage

Institutionelle Investoren

Versicherungs-unternehmen

Pensions-kassen

Leasing-gesellschaften

AusländischeInvestoren

Immobilien-AG/-Holding

Mischformen(Projektentw.,Bauuntern.)

OffeneImmobilien-

fonds

single asset portfolio multi asset portfolio

GeschlosseneImmobilien-

fonds

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1.6.1 Klassifizierung von Projektentwicklern

Wohnimmobilien Gewerbeimmobilien Sonderimmobilien

Immobilienart

Ser

vice

-Dev

elop

erT

rade

r-D

evel

oper

Dev

elo

per

-Typ

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1.6.2 Developer - Typen

Investor-Developer:

verantwortlich für die Projektentwicklung von der Initiierung bis zur Fertigstellung

fertiggestellte Immobilie geht in den Bestand des Projektentwicklers über

Trader-Developer:

verantwortlich für die Projektentwicklung von der Initiierung bis zur Fertigstellung

Verkauf der Immobilie nach Fertigstellung oder in einer früheren Phase des

Projektentwicklungsprozesses

klassischer Developer-Typ

Service-Developer:

Erbringung einer reinen Dienstleistung im Sinne der Entwicklung eines Projektkonzeptes

bis zur Planungsreife bzw. Baufreigabe

bei kleineren Developern zunehmend die Regel

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1.6.3 Anforderungen an den Projektentwickler

Kreativität/Intuition

• Nutzungsideen entwickeln

• Standortpotentiale erkennen

• Marktnischen entdecken

• Nachfrageentwicklungen einschätzen

Soziale Kompetenz

• Führung heterogener Gruppen

• Teamfähigkeit

• Aufgeschlossenheit gegenüber politischen und gesellschaftlichen Entwicklungen

• Umgang mit der Öffentlichkeit

Analytische Fähigkeiten

• Marktkenntnis (Anbieter/Nachfrager; Mieter/Investoren)

• Entscheidungskriterien der Nach-frager kennen

• Lagekenntnis (Trends erkennen)

Kaufmännisches und juristisches

Handwerkszeug

• Investitionsrechnung

• Marketing

• Immobilien-Besteuerung

• Grundstücks-, Bau- und Vertragsrecht

Technische Kenntnisse

• Architektonische Grundlagen

• Bauverfahren/Bauweisen und ihre

Besonderheiten

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1.7 Phasen und Kostenrelevanz der Projektentwicklung

Kostenbeeinflußbarkeit

Projekt-initiierung

Projekt-konzeption

Projekt-management

Projekt-vermarktung

NutzungZeit

Kosten

Baubeginn Fertigstellung

Kostenverlauf

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1.8 Der Lebenszyklus der Immobilie

Projektentwicklung erstreckt sich auf Neubauprojekte und die Revitalisierung von Bestandsobjekten

Dauer der Projektentwicklungsphase i.d.R. zwischen zwei und fünf Jahren, in Abhängigkeit u.a. von Standort und Gebäudetyp

Projektentwicklung wird im Laufe des Lebenszyklusses einer Immobilie ggf. mehrfach erforderlich

Durch Projektentwicklung läßt sich die Dauer der Phasen des Lebenszyklusses beeinflussen

Grundstück

Projekt-entwicklung

Abriß Nutzung

Redevelopment

Nutzung Leerstand

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1.9 Zunehmende Bedeutung von Re-Developments

Restriktives Baurecht für neue Projektentwicklungen

Quelle: Retail Real Estate Report – Germany, 7. Ausgabe 2012/2013, Hahn Gruppe

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Mangelnde Verfügbarkeit unbebauter Grundstücke in innerstädtischen Lagen

Köln

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KölnDüren

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Vielzahl an in die Jahre gekommenen Shopping Centern

Bamberg, Atrium, Samstag, 16.04.2011 gegen 14 Uhr Bild: Martina Reif Mainz, Fort Malakoff Park, Samstag, 16.04,2011 gegen 11 Uhr Bild: ImmobilienZeitung

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Vielzahl an in die Jahre gekommenen Shopping Centern

Wiesbaden, Mauritius-Galerie, Ostersamstag, 23.04,2011 gegen 11 Uhr Bild: Berthold Michelt Ludwigsburg, Marstall-Center, Samstag, 16.04.2011 gegen 14 Uhr Bild: ImmobilienZeitung

Kürzere Umsetzungsdauer im Vergleich zu neuen Projektentwicklungen

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20

12

Miete (in DM/m²)

Bestand (in Mio. m²)

Angebot

Nachfrage

Büroflächenmarkt Berlin in 1989

20

12

Miete (in DM/m²)


Angebot

Nachfrage


60

12,05

20

12,05

Miete (in DM/m²)


Angebot

Nachfrage


60

30

12,85

1.10 „Dilemma der Projektentwicklung“

Komparativ-statische Betrachtung des Immobilienmarktes am Beispiel der Büroflächenentwicklung in Berlin von 1989 bis 1995

Betrachtung des Vermietungsmarktes unter der Prämisse, dass Büroflächen ein homogenes Gut sind

FAZIT:

Angebot und Nachfrage reagieren preis-unelastisch

Extreme Preisausschläge bereits bei leichten Verschiebungen der Angebots- oder Nachfragekurven

Gleichgewichtspreise stellen sich, wenn überhaupt, erst nach einer gewissen Zeit stabiler Marktverhältnisse ein

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AUFGABENFELDER UND INSTRUMENTE DER PROJEKTENTWICKLUNG

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2. Phasenmodell des Projektentwicklungsprozesses

Projektvermarktung (teilweiser) VerkaufVermietung

ProjektmanagementPlanung & Kontrolle

der KostenPlanung & Kontrolle

der TerminePlanung & Kontrolle

der Qualitäten

Projektkonzeption

Analyse des Nut-zungskonzepts

Markt-analyse

Standort-analyse

Wettbewerbs-analyse

Feasibility Analysis

Detaillierte Wirtschaftlichkeits- und Renditeanalyse (Developer Rechnung – Teil 2)

Risiko-analyse

Kosten-analyse

Pro

jekt

wirt

scha

ftlic

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cht t

ragf

ähig

Projektinitiierung Kapital sucht Standortund Projektidee

Projektidee suchtStandort und Kapital

Standort sucht Kapitalund Projektidee

Grobe Zusammenstellung der Grundzüge des Projektes (Nutzung, Flächen etc.)

Einfache Projektentwicklungsrechnung (Developer Rechnung – Teil 1)

Grundstückssicherung

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2.1.1 Ideengenerierung

Zentrale Frage nach der optimalen Kombination der drei Faktoren Standort

Projektidee

Kapital

Kreativer Prozess der Ideengenerierung auf Basis von Analysen/Fakten sowie Inspiration/Vision

Frage nach der besonderen Eignung des Grundstücks für eine bestimmte Immobiliennutzung

bzw. Suche nach einem der Nutzung angemessenen Grundstück

Grobe Beschreibung der Grundzüge des Projektes

Einfache Developer Rechnung

Grundstückssicherung, sofern möglich

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2.1.2 Developer Rechnung

⑤ Vertragsmiete Einzelhandel p.a.: 12.500 m² * 18,00 €/m² * 12 2.700.000 €Vertragsmiete Parken p.a.: 400 Plätze * 90,00 €/Platz * 12 432.000 €

3.132.000 €

⑥ Nicht umlegbare Nebenkosten: 7,5% -235.000 €

Nettomiete p.a. ca. 2.897.000 €

① Grundstückskosten (inkl. Erwerbsnebenkosten) 5.000.000 €

② Baukosten 200-600: 12.500 m² vermietbare Fläche, Pauschalansatz 2.000 €/m² 25.000.000 €400 PKW-Stellplätze, Pauschalansatz 7.500 € / Platz 3.000.000 €

③ Baunebenkosten 700 : 15% 4.200.000 €

④ Vermietungs-, Beratungs-, Finanzierungskosten und Sonstiges: 15% 4.830.000 €

Projektkosten ca. 42.030.000 €

Erstellungsfaktor 14,5

Verkaufspreis (Verkaufsfaktor 17,0 bzw. 5,9% Renditeerwartung) ca. 49.250.000 €

Developer-Profit ca. 7.220.000 €

ca. 17,2%

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2.1.2 Developer Rechnung (Residualwert)

① Vertragsmiete Einzelhandel p.a.: 12.500 m² * 18,00 €/m² * 12 2.700.000 €Vertragsmiete Parken p.a.: 400 Plätze * 90,00 €/Platz * 12 432.000 €

3.132.000 €

② Nicht umlegbare Nebenkosten: 7,5% -235.000 €

Nettomiete p.a. ca. 2.897.000 €

Verkaufspreis (Verkaufsfaktor 17,0 bzw. 5,9% Renditeerwartung) ca. 49.250.000 €

Developer-Profit ca. 6.400.000 €

ca. 15,0%

Maximale Höhe der Projektkosten ca. 42.850.000 €

Maximale Höhe der Projektkosten ca. 42.850.000 €③ Baukosten 200-600: 12.500 m² vermietbare Fläche, Pauschalansatz 2.000 €/m² 25.000.000 €

400 PKW-Stellplätze, Pauschalansatz 7.500 € / Platz 3.000.000 €

④ Baunebenkosten 700 : 15% 4.200.000 €

⑤ Vermietungs-, Beratungs-, Finanzierungskosten und Sonstiges: 15% 4.830.000 €

Maximale Grundstückskosten (inkl. Erwerbsnebenkosten) 5.820.000 €

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2.2.1 Bausteine der Feasibility Analysis

Feasibility Analysis

Standort-analyse

• Analyse desMakrostandortes

• Analyse desMikrostandortes

• Analyse harterStandortfaktoren

• Analyse weicherStandortfaktoren

Markt-analyse

• QuantitativAnalyse & Prog-nose von Flächen-angebot undFlächennachfrage

• QualitativAnalyse & Prog-nose der Nutzer-anforderungen

Analyse desNutzungs-konzeptes

• Erste Planungs-unterlagen:FunktionQualitätAusstattung

• Kostenanalyse

Wettbewerbs-analyse

Bestimmung der rel.Marktposition des be-stehenden Nutzungs-konzeptes (Stärken / Schwächen-Analyse)

Risiko-analyse

• Entwicklungs-R.• Zeitrisiko• Kostenrisiko• Finanzierungs-R.• Baugrundrisiko• Genehmigungs-R.

Rentabilitätsanalyse(Developer Rechnung)

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2.2.2 Marktanalyse

Untersuchung der kurz- bis mittelfristigen Angebots- und Nachfragesituation bestimmter Nutzungsarten

Marktanalyse

Gesamtmarkt Teilmarkt

Quantitative Analyse Qualitative Analyse

Die quantitative Marktanalyse ist darauf ausgerichtet, das Flächenangebot und die Flächennach-frage in Quadratmeterangaben auszuweisen sowie Aussagen zu erzielbaren Mieten und Kaufpreisen zu machen

Die qualitative Marktanalyse untermauert die im Rahmen der quantitativen Angebots- und Nachfrageanalyse getroffenen Aussagen mit qualitativen Kriterien

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Untersuchung der langfristig wirksamen Charakteristika des Makro- und Mikrostandortes eines Immobilienprojektes

Makrostandort = Stadt oder Ballungsraum

Mikrostandort = Grundstück und dessen unmittelbares Umfeld

2.2.3 Standortanalyse

Standortanalyse

Makrostandort Mikrostandort

Harte Standortfaktoren Weiche Standortfaktoren

Mit Hilfe der Standortfaktoren soll der nicht quantifizierbare Begriff „Lage“ in einzelne, messbare und intersubjektiv vergleichbare Kriterien zerlegt werden

Harte Standortfaktoren lassen sich im Gegensatz zu weichen Standortfaktoren relativ leicht quantifizieren

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Entwurf erster Planungsunterlagen (Vorentwurf) für das Projekt, auf der Grundlage der gewonnenen Erkenntnisse bzgl. des Makro- und Mikrostandortes, der Konzeption von Konkurrenzimmobilien sowie der gegenwärtigen und zukünftigen Bedürfnisstruktur der avisierten Nutzergruppe

Planungsaspekte am Beispiel einer Shopping-Center-Entwicklung:

Eine Nutzungsart vs. mixed-use Projekt

Festlegung der Eingänge und des Mallsystems

-Mall

Racetrack-Mall

-Mall

-Mall

Cluster

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Entwicklung des Branchenmixes sowie Mieterdisposition

Quelle: Shoppingcenters.de / Institut für Gewerbezentren, Starnberg, Januar 2011

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Entwicklung des Branchenmixes sowie Mieterdisposition


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Entwicklung gestalterischer und atmosphärischer architektonischer Details


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Entwicklung gestalterischer und atmosphärischer architektonischer Details


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Festlegung der PKW-Stellplatzkapazität


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Ökonomische Nachhaltigkeit

Eindeutige Profilierung, Individualität

Flächeneffizienz, Flexibilität, Funktionalität, Bauqualität

Ausgewogener Branchenmix

Standortgerechtes Mietniveau / Akzeptable Nebenkostenhöhe

Ökologische Nachhaltigkeit

Integrierte, innerstädtische Lagen

Anbindung an den ÖPNV

Ressourcenschonender Bau

Energieeffizienter Betrieb

Soziale Nachhaltigkeit

Integration in die städtebaulichen Zielvorstellungen

Offene Konzepte vs. geschlossene Megakomplexe

Aufenthaltsqualität

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2.2.5 Wettbewerbsanalyse

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2.2.6 Risikoanalyse

Genehmigungsrisiko:

Erteilung zusätzlicher Auflagen, welche die Wirtschaftlichkeit des Projektes in Frage stellen

Verzögerungen durch langwierige Genehmigungsverfahren (Zeitrisiko)

u.U. Verweigerung der Baugenehmigung wegen Verstoßes gegen öffentlich-rechtliche Interessen

Finanzierungsrisiko:

existentielles Risiko der Projektentwicklung wegen i.d.R. unzureichender Eigenkapital-ausstattung der Projektentwicklungsunternehmen

Leistung des Kapitaldienstes unabhängig vom Projektfortschritt

Zusätzliche Zinsbelastungen infolge einer Überschreitung der geplanten Entwicklungs-und/oder Vermarktungsdauer

Zinsänderungsrisiko

Zeitrisiko:

Überschreitung der geplanten Entwicklungs- und/oder Vermarktungsdauer

Kosten Einnahmen Timing ?

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2.2.6 Risikoanalyse

Boden- und Baugrundrisiko:

Kontaminationen aus Altlasten, Sprengkörperfunde

Nutzungseinschränkungen oder Bauzeitverzögerungen aus vorgefundenen Baudenkmälern

Einschränkungen der zulässigen Bodenpressung bzw. Zusatzkosten aus erforderlichen Sondergründungen

Überraschungen aus unerwarteten hydrogeologischen Verhältnissen mit dem Erfordernis besonderer Auftriebssicherungen und Abdichtungsmaßnahmen

Kostenrisiko:

sämtliche dargestellten Risikofaktoren (insbesondere die Palette der Baugrundrisiken, langwierige Genehmigungsverfahren, zusätzliche Auflagen, Bauzeitverzögerungen) wirken sich direkt auf die Kosten und damit letztlich auf den potentiellen Developer-Gewinn aus

Kostenrisiko auch durch ungenaue Ausschreibungen, Pläne und Anforderungsprofile sowie durch nachträgliche Abänderungen der Pläne

Vermarktungsrisiko:

Vermarktungsschwierigkeiten infolge nicht marktkonformer Projektkonzeption sowohl hinsichtlich der Vermietung als auch des Projektverkaufs

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2.2.6 Maßnahmen zur Risikoreduktion

gewissenhafte Einschätzung eigener Fähigkeiten und Ressourcen

systematische und umfassende Analysetätigkeit (Feasibility Analysis)

Auswahl fachlich versierter und erfahrener Projektpartner

professionelle Vertragsgestaltung mit Planern und ausführenden Firmen

frühzeitige und regelmäßige Kommunikation mit sämtlichen Projektbeteiligten / Öffentlichkeitsarbeit

umfangreiche Baugrunduntersuchungen (Baugrundgutachten / Altlastenuntersuchungen)

ggf. Einholung eines Bauvorbescheides

Grundstückskauf unter aufschiebenden Bedingungen

Risikoteilung durch Bildung strategischer Allianzen

rechtzeitige Aufnahme der Projektvermarktung

Aufbau eines positiven öffentlichen Images (Projekt und Projektentwickler)

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2.2.6 Entwicklung der Risikokomponenten im Zeitablauf

Bau

gene

hmig

ung

Bau

begi

nn

Fer

tigst

ellu

ngProjekt-

konzeptionProjekt-

initiierungProjekt-

managementProjekt-

vermarktungNutzung

Boden- und Baugrundrisiko

Finanzierungsrisiko

Zeitrisiko

Kostenrisiko

Vermarktungsrisiko

Genehmigungsrisiko

Bau

gene

hmig

ung

Bau

begi

nn

Fer

tigst

ellu

ng

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2.2.7 Developer Rechnung – I

ECKDATEN DER PROJEKTKONZEPTION

Innerstädtisches Shopping Center mit Einzelhandels‐ und Gastronomieflächen im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss

Parkflächen im 2.Obergeschoss und auf dem Dach

Grundstücksgröße gesamt

BGF (inkl. Parken)

Vermietbare Einzelhandels‐, Gastronomie‐ und Lagerfläche

Anzahl der PKW‐Stellplätze

Projektentwicklungsdauer (ohne Akquisitionsphase)

Bauzeit

30.500 m²

12.721 m²

400 Stck.

24 Monate

18 Monate

9.650 m²

INVESTITIONSKOSTEN A lle Kost en o hne M wSt .

100 GRUNDSTÜCK

Grundstück 1 4.900 m² 350 €/m² 1.715.000 €

Grundstück 2 2.750 m² 260 €/m² 715.000 €

Bestandsimmobilie 2.000 m² 1.900.000 €

9.650 m² 449 €/m² 4.330.000 €

Grunderwerbsteuer 6,5 % 281.450 €

Notargebühren / Grundbuch 1,5 % 64.950 €

Maklerhonorar 0,0 % 0 €

Kosten Ankaufs‐Due‐Diligence 1,0 % 43.300 €

Ablösung von Rechten pauschal 120.000 €

Grundstück gesamt 30.500 m² 159 €/m² 4.839.700 € 12%

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2.2.7 Developer Rechnung – II

200 HERRICHREN UND ERSCHLIESSEN

Abbruch 825.000 €

Entsorgung Altlasten 210.000 €

Öffentliche Erschließung 250.000 €

Nicht öffentliche Erschließung 80.000 €

Herrichten und Erschließen gesamt 30.500 m² 45 €/m² 1.365.000 € 3%

300 BAUWERK‐BAUKONSTRUKTION

Baugrube 800.000 €

Gründung 2.900.000 €

Außenwände 4.900.000 €

Innenwände 1.200.000 €

Decken 1.900.000 €

Dächer 2.600.000 €

Baukonstruktion ‐ Einbauten 700.000 €

Sonstiges Baukonstruktion 900.000 €

Bauwerk‐Baukostruktion gesamt 30.500 m² 521 €/m² 15.900.000 € 38%

400 BAUWERK ‐ TGA

Abwasser / Wasser / Gas 620.000 €

Wärme 550.000 €

Lufttechnik 1.600.000 €

Starkstromanlagen 2.000.000 €

Fernmelde 410.000 €

Förderanlagen 1.100.000 €

Nutzungsspezifische Anlagen 200.000 €

Gebäudeautomation 450.000 €

Bauwerk ‐ TGA gesamt 30.500 m² 227 €/m² 6.930.000 € 17%

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2.2.7 Developer Rechnung – III

500 AUSSENANLAGEN

Pauschal 500.000 €

Außenanlagen gesamt 30.500 m² 16 €/m² 500.000 € 1%

600 AUSSTATTUNG

Mieterausbauten pauschal 400.000 €

Mieterausbauten Großmieter 600.000 €

Ausstattung gesamt 30.500 m² 33 €/m² 1.000.000 € 2%

200‐600 BAUKOSTEN

Baukosten gesamt 30.500 m² 842 €/m² 25.695.000 € 62%

UNVORHERGESEHENES 7,50% 25.695.000 € 1.927.125 € 5%

700 BAUNEBENKOSTEN

Architekten / Fachingenieure 15,00% 27.622.125 € 4.143.000 €

Technisches Projektmanagement 1,00% 27.622.125 € 276.000 €

Genehmigungsgebühren 0,80% 27.622.125 € 221.000 €

Zertifizierungskosten 0,40% 27.622.125 € 110.000 €

SiGeKo 0,10% 27.622.125 € 28.000 €

Mieterkoordination 0,50% 27.622.125 € 138.000 €

Baunebenkosten gesamt 17,80% 4.916.000 € 12%

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2.2.7 Developer Rechnung – IV

800 SONSTIGE KOSTEN / EINNAHMEN

Akquisition und Baurechtschaffung pauschal 100.000 €

Projektkonzeption und Vermietung 55% 3.082.800 € 1.696.000 €

Marketing / PR pauschal 25.000 €

Kaufmännsiches Projektmanagement pauschal 150.000 €

Rechtliche und steuerliche Beratung pauschal 150.000 €

MwSt. Schaden 0,0% ‐ € 0 €

Sonstige Kosten pauschal 50.000 €

Mietfreie Zeiten pauschal 0 €

Mieteinnahmen während der Bauzeit pauschal 0 €

Sonstige Kosten gesamt 2.171.000 € 5%

900 Finanzierungskosten Anteil Monate Zinssatz

Eigenkapital 100% 21 10,00% 6.500.000 € 1.137.500 €

100 Grundstück 0% 18 2,50% 0 € 0 €

200‐600 Baukosten inkl. Unvorhergesehenes 94% 15 2,50% 25.961.825 € 405.654 €

700 Baunebenkosten 100% 18 2,50% 4.916.000 € 92.175 €

800 Sonstige Kosten 100% 21 2,50% 2.171.000 € 47.491 €

Fremdkapital 79% 33.050.000 €

Arrangement Fee 1,00% 33.050.000 € 330.500 €

Sonstige Kosten pauschal 50.000 € Finanzierungskosten gesamt 2.063.319 € 5%

GESAMTINVESTITIONSKOSTEN 41.612.144 € 100%

Folie 58Folie 58

2.2.7 Developer Rechnung – V

MIETEINNAHMEN

Nr. Mieter v/u Mietfläche Miete min. Miete max. Miete Ø Miete / Monat Miete / JahrErdgeschoss

1 NN v 1.016 m² 11,00 € 13,00 € 12,00 € 12.192 € 146.304 €

2 NN 84 m² 27,50 € 32,50 € 30,00 € 2.520 € 30.240 €

3 NN v 82 m² 27,50 € 32,50 € 30,00 € 2.460 € 29.520 €

4 NN v 102 m² 27,50 € 32,50 € 30,00 € 3.060 € 36.720 €

5 NN 220 m² 25,00 € 30,00 € 27,50 € 6.050 € 72.600 €

6 NN v 380 m² 25,00 € 30,00 € 27,50 € 10.450 € 125.400 €

7 NN v 92 m² 27,50 € 32,50 € 30,00 € 2.760 € 33.120 €

8 NN 491 m² 16,00 € 20,00 € 18,00 € 8.838 € 106.056 €

9 NN 62 m² 27,50 € 32,50 € 30,00 € 1.860 € 22.320 €

10 NN v 259 m² 27,50 € 32,50 € 30,00 € 7.770 € 93.240 €

11 NN v 2.227 m² 10,00 € 14,00 € 12,00 € 26.724 € 320.688 €

12 NN 252 m² 22,50 € 27,50 € 25,00 € 6.300 € 75.600 €

13 NN v 243 m² 25,00 € 30,00 € 27,50 € 6.683 € 80.190 €

14 NN 227 m² 25,00 € 30,00 € 27,50 € 6.243 € 74.910 €

15 NN 206 m² 25,00 € 30,00 € 27,50 € 5.665 € 67.980 €

16 NN 138 m² 27,50 € 32,50 € 30,00 € 4.140 € 49.680 €

17 NN 106 m² 27,50 € 32,50 € 30,00 € 3.180 € 38.160 €

18 NN 125 m² 27,50 € 32,50 € 30,00 € 3.750 € 45.000 €

19 NN 169 m² 27,50 € 32,50 € 30,00 € 5.070 € 60.840 €

20 NN 205 m² 27,50 € 32,50 € 30,00 € 6.150 € 73.800 €

6.686 m² 19,72 € 131.864 € 1.582.368 €

Folie 59Folie 59

2.2.7 Developer Rechnung – VI

21 NN v 1.090 m² 11,00 € 13,00 € 12,00 € 13.080 € 156.960 €

22 NN 542 m² 12,00 € 16,00 € 14,00 € 7.588 € 91.056 €

23 NN 88 m² 22,50 € 27,50 € 25,00 € 2.200 € 26.400 €

24 NN 73 m² 22,50 € 27,50 € 25,00 € 1.825 € 21.900 €

25 NN v 480 m² 12,00 € 16,00 € 14,00 € 6.720 € 80.640 €

26 NN v 321 m² 12,00 € 16,00 € 14,00 € 4.494 € 53.928 €

27 NN v 80 m² 25,00 € 30,00 € 27,50 € 2.200 € 26.400 €

28 NN 119 m² 25,00 € 30,00 € 27,50 € 3.273 € 39.270 €

29 NN 103 m² 25,00 € 30,00 € 27,50 € 2.833 € 33.990 €

30 NN v 125 m² 22,50 € 27,50 € 25,00 € 3.125 € 37.500 €

31 NN 1.250 m² 10,00 € 14,00 € 12,00 € 15.000 € 180.000 €

32 NN v 476 m² 19,50 € 22,50 € 21,00 € 9.996 € 119.952 €

33 NN 232 m² 20,00 € 25,00 € 22,50 € 5.220 € 62.640 €

34 NN 154 m² 22,50 € 27,50 € 25,00 € 3.850 € 46.200 €

35 NN 93 m² 22,50 € 27,50 € 25,00 € 2.325 € 27.900 €

36 NN 409 m² 10,00 € 14,00 € 12,00 € 4.908 € 58.896 €

37 NN 400 m² 5,00 € 7,00 € 6,00 € 2.400 € 28.800 €

6.035 m² 15,08 € 91.036 € 1.092.432 €

Parken

Parken v 400 Stck. 80,00 € 90,00 € 85,00 € 34.000 € 408.000 €

400 Stck. 85,00 € 34.000 € 408.000 €

Gesamt

Vertragsmiete p.a. 12.721 m² 20,19 € 256.900 € 3.082.800 €

Nicht umlegbare Nebenkosten 7,5% 231.210 €‐

Nettomiete p.a. 12.721 m² 18,68 € 237.633 € 2.851.590 €

Vermietungsstand

vermietet v 6.973 m² 54,8% 56,7% 1.748.562 €

Folie 60Folie 60

2.2.7 Developer Rechnung – VII

RENTABILITÄT

A RENDITEKENNZAHLEN

Gesamtinvestitionskosten 41.612.144 €

Nettomiete p.a. 2.851.590 €

Nettoanfangsrendite 6,85%

Erstellungsfaktor 14,59

Eigenkapitalrendite p.a. 25,07%

B SCENARIO MATRIX 16,50 17,00 17,50 Verkaufsfaktor

6,1% 5,9% 5,7% Nettorendite

49.403.797 € 50.900.882 € 52.397.966 € Verkaufspreis

2.994.170 € 7.791.653 € 9.288.737 € 10.785.822 € Developer Profit

18,7% 22,3% 25,9% ROI

47.051.235 € 48.477.030 € 49.902.825 € Verkaufspreis


13,1% 16,5% 19,9% ROI

44.698.673 € 46.053.179 € 47.407.684 € Verkaufspreis


7,4% 10,7% 13,9% ROI

C BREAK‐EVEN‐MIETE Gesamtinvestitionskosten 41.612.144 € Verkaufsfaktor 17,00 2.447.773 €

86%

5%

Nettomiete / Jahr

‐5%

Folie 61Folie 61

2.2.8 Projektfinanzierung

15%Developer-Gewinn

1-10%10-30% Eigenkapital

Eigenkapital 9-29%Mezzanine-Kapital

100% 70-90% 70-90%Investitionskosten Fremdkapital Fremdkapital

LTC: 70-90% LTC: 70-90%LTV: 60-80% LTV: 60-80%

Verkehrswert Finanzierungsstruktur Finanzierungsstruktur

Folie 62Folie 62

2.2.8 Typische Struktur einer Joint-Venture-Finanzierung

Eigenkapitaloder

Projekt- Unternehmenskreditentwickler

10 - 30 %

Equity-Partner

Bankkredit gegenSicherheit

weitere aus dem ProjektPartner

70 - 90%

Dienstleistung Besicherung

Grundstück / Immobilie

Projekt GmbH(oder GmbH & Co. KG)

Eigentum Profit

Folie 63Folie 63

2.3 Projektmanagement

Umsetzung der Ergebnisse der Projektinitiierung und Projektkonzeption in konkrete Ausführungs-pläne und Beginn der Baumaßnahmen

Kosten Termine Qualität

Folie 64Folie 64

2.4 Projektvermarktung

Mit der nahenden Fertigstellung des Bauprojektes verlagern sich die Aktivitäten zugunsten der Projektvermarktung, wobei einzelne Marketingaufgaben bereits den gesamten Projektentwicklungs-prozess begleitend wahrzunehmen sind.

Produkt-politik

Kommunikations-politik

Vertriebs-politik

Kontrahierungs-politik

Projektvermarktung

Die Produktpolitik setzt sich mit der Festlegung der Produktart und seiner konkreten Eigenschaften auseinander und wurde daher bereits im Rahmen der Projektkonzeption erörtert.

Folie 65Folie 65

2.4.1 Kommunikationspolitik

Die Kommunikationspolitik zielt darauf ab, Informationen des Developers über sein Unternehmen und das Projekt zu übermitteln und richtet sich insbesondere an die Immobilienmakler sowie die Immobilienspezialisten und die tatsächlichen Entscheidungsträger des miet- bzw. kaufinteressierten Unternehmens

BroschüreRadio Spot

Logo und Objektname

HomepageAnzeige

Events

Folie 66Folie 66

2.4.2 Vertriebspolitik

Die Vertriebspolitik zielt darauf ab, das Projekt am Absatzmarkt verfügbar zu machen und den Developer mit potentiellen Mietern respektive Investoren zusammenzuführen

Vor dem Hintergrund, daß der Vertrieb zu den kritischen Erfolgsfaktoren einer Projektentwicklung zählt, spricht aus Sicht des Developers dafür, die Koordination dieser Aufgaben in eigenen Händen zu behalten. Dies gilt auch dann, wenn zur Identifikation potentieller Mieter und Investoren auch Immobilienmakler eingeschaltet werden

Optimaler Vertriebszeitpunkt: Vermietung und/oder (teilweise) Veräußerung des Projektes grundsätzlich in jeder Phase des Projektentwicklungsprozesses möglich

Vorteile einer prozeßbegleitenden Projektvermarktung:

Frühzeitige, detaillierte Kenntnis des Vermarktungsteams über das Projekt

Wertvolle Hinweise für die Projektkonzeption aus den Erfahrungen des Vermarktungsteams mit ähnlichen Immobilien

Aussicht auf schnellere Vermietung bzw. Veräußerung infolge frühzeitiger Vermarktungs-bemühungen

Mögliche Berücksichtigung spezieller Wünsche der zukünftigen Nutzer

Folie 67Folie 67

2.4.3 Kontrahierungspolitik

Die Kontrahierungspolitik bezeichnet die Gesamtheit der unternehmerischen Leistungen, die sich mit dem Preis und ggf. zusätzlichen Vermarktungskonditionen des Immobilienprojektes auseinandersetzen

Endgültige Festlegung der Vermietungs- bzw. Verkaufsbedingungen und der Zahlungsbedingungen

Bei frühzeitiger vertraglicher Bindung von Seiten der Mieter bzw. Investoren werden zunehmend Konzessionen hinsichtlich der Miet- bzw. Kaufpreise gewährt, z.B. in Form von:

mietfreien Zeiten

direkten Preisabschläge

kostenlosen Zugaben

Mietgarantien

Vergleichsweise starke und schnelle Auswirkung auf den Vermarktungserfolg, zum Aufbau dauerhafter Wettbewerbsvorteile jedoch kaum geeignet

Folie 68Folie 68

Vielen Dank!

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