GRILA NOTARILOR 2014

TIMIOARA

2014

West Property Advisor SRL

Timioara 300064 Bd. Take Ionescu, nr. 32

Tel. + 40 769 68 89 98

+ 40 726 19 97 99

Fax: + 40 356 42 27 20

e-mail: [email protected]

http://www.westpropertyadvisor.ro

CERTIFICARE Prin prezenta, n limita cunotinelor i informaiilor deinute, certificm c afirmaiile prezentate i susinute n acest raport sunt adevrate i corecte. De asemenea, certificm c analizele, opiniile i concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate i condiiile limitative specifice i sunt analizele, opiniile i concluziile personale, fiind neprtinitoare din punct de vedere profesional.

n plus, certificm faptul c nu exist niciun interes prezent sau de perspectiv cu privire la imobilele care fac obiectul prezentului raport i niciun interes sau influen legat de prile implicate. n elaborarea lucrrii au fost luai n considerare toi factorii care au influen asupra valorii, nefiind omis n mod deliberat nicio informaie.

Suma ce revine drept plat pentru realizarea prezentului raport nu are nicio legtur cu declararea n raport a unei anumite valori sau interval de valori (din evaluare) care s favorizeze clientul i nu este influenat de apariia unui eveniment ulterior.

Evaluatorii au respectat Codul Deontologic al profesiei de evaluator.

La elaborarea prezentului raport a participat doar personal specializat, experi evaluatori sau persoane care au absolvit cursuri specializate n domeniul evalurii de proprieti imobiliare. La data elaborrii acestui raport, evaluatorii care semneaz mai jos sunt experi evaluatori, au ndeplinit cerinele programului de pregtire profesional continu i au competena necesar ntocmirii acestui raport.

Drd. Ec. Simona Pacioag expert evaluator EPI

Ctlin Lungu expert evaluator EPI, EBM

e-mail: [email protected]; tel: 0769688998; 0726199799; fax: 0356422720

WEST PROPERTY ADVISOR www.westpropertyadvisor.ro

Cuprins

Expertiz privind valoarea de circulaie a bunurilor imobile pentru judeul Timi ................................................................................... 4 Ipoteze restrictive i condiii limitative .................................................................................................................................................. 8 Scopul, obiectul i utilizarea raportului ................................................................................................................................................ 10 Data evalurii i sursele de informare .................................................................................................................................................. 11 Evaluarea global ............................................................................................................................................................................... 12 pentru impozitarea proprietii ............................................................................................................................................................ 12 Analiza de cea mai bun utilizare ........................................................................................................................................................ 14 Procesul de evaluare ........................................................................................................................................................................... 16

Circumscripia Judectoriei Timioara................................................................................................................................................. 16 Proprieti de tip rezidenial Apartamente .................................................................................................................................... 16 Spaii comerciale ........................................................................................................................................................................... 19 Proprieti imobiliare de tip nerezidenial - Teren ........................................................................................................................... 20 Proprieti imobiliare de tip rezidenial - Case de locuit .................................................................................................................. 21 Proprietai imobiliare de tip industrial - Hale .................................................................................................................................. 25 Proprieti imobiliare de tip zootehnic - Grajduri ............................................................................................................................ 27 Proprieti imobiliare de tip agricol - Magazii cereale ..................................................................................................................... 28

Procesul de evaluare ........................................................................................................................................................................... 30 Circumscripia Judectoriei Lugoj ....................................................................................................................................................... 30

Proprieti de tip rezidenial Apartamente .................................................................................................................................... 30 Proprieti imobiliare de tip nerezidenial - Spaii comerciale .......................................................................................................... 31 Proprieti imobiliare de tip nerezidenial - Teren ........................................................................................................................... 32 Proprieti imobiliare de tip rezidenial - Case de locuit .................................................................................................................. 33 Proprietai imobiliare de tip industrial - Hale .................................................................................................................................. 35 Proprieti imobiliare de tip zootehnic - Grajduri ............................................................................................................................ 36 Proprieti imobiliare de tip agricol - Magazii cereale ..................................................................................................................... 38

Procesul de evaluare ........................................................................................................................................................................... 39 Circumscripia Judectoriei Deta ......................................................................................................................................................... 39

Proprieti de tip rezidenial - Apartamente ..................................................................................................................................... 39 Proprieti imobiliare de tip nerezidenial - Teren ........................................................................................................................... 40 Proprieti imobiliare de tip rezidenial - Case de locuit .................................................................................................................. 40 Proprietai imobiliare de tip industrial - Hale .................................................................................................................................. 43 Proprieti imobiliare de tip zootehnic - Grajduri ............................................................................................................................ 44 Proprieti imobiliare de tip agricol - Magazii cereale ..................................................................................................................... 45

Procesul de evaluare ........................................................................................................................................................................... 46 Circumscripia Judectoriei Fget ....................................................................................................................................................... 46

Proprieti de tip rezidenial - Apartamente ..................................................................................................................................... 46 Proprieti imobiliare de tip nerezidenial - Teren ........................................................................................................................... 47 Proprieti imobiliare de tip rezidenial - Case de locuit .................................................................................................................. 47 Proprietai imobiliare de tip industrial - Hale .................................................................................................................................. 49 Proprieti imobiliare de tip zootehnic - Grajduri ............................................................................................................................ 50 Proprieti imobiliare de tip agricol - Magazii cereale ..................................................................................................................... 51

Procesul de evaluare ........................................................................................................................................................................... 53 Circ. Judectoriei Snnicolau Mare ..................................................................................................................................................... 53

Proprieti de tip rezidenial - Apartamente ..................................................................................................................................... 53 Proprieti imobiliare de tip nerezidenial - Spaii comerciale .......................................................................................................... 54 Proprieti imobiliare de tip nerezidenial - Teren ........................................................................................................................... 54 Proprieti imobiliare de tip rezidenial - Case de locuit .................................................................................................................. 55 Proprietai imobiliare de tip industrial - Hale .................................................................................................................................. 57 Proprieti imobiliare de tip zootehnic- Grajduri ............................................................................................................................. 58 Proprieti imobiliare de tip agricol - Magazii cereale ..................................................................................................................... 59

Anexe ................................................................................................................................................................................................ 60

WEST PROPERTY ADVISOR TIMIOARA 4

Expertiz privind valoarea de circulaie a bunurilor imobile pentru judeul Timi

Scopul prezentului raport este estimarea unei valori de pia orientative pentru fiecare tip de proprietate imobiliar aflat n raza judeului Timi, n vederea calculrii venitului impozabil rezultat din transferul proprietilor imobiliare din patrimoniul personal, a tarifului ANCPI i a onorariului notarilor. Proprietile imobiliare avute n vedere sunt umtoarele:

Case (P i P+M; P+E i P+E+M i anexele aferente); Apartamente (cu 1...4+ camere); Usctorii, boxe, terase de bloc, garaje i locuri de parcare; Camere de cmin; Spaii comerciale (inclusiv spaii pentru birouri); Spaii cu destinaie industrial (hale); Hoteluri i pensiuni; Grajduri; Magazii cereale Pduri, puni, vii i livezi; Terenuri extravilane i intravilane (pentru construcii, agricole i neagricole).

Fiecare tip de proprietate imobiliar a fost analizat n funcie de mai multe elemente care pot determina modificarea valorii acesteia:

Localizare (localitatea n care se afl imobilul); Tipul construciei; Zona (amplasare n cadrul localitii); Anul construciei; Numrul de camere; Suprafaa; Soluia constructiv.

Au fost identificate zonele municipiilor, oraelor, comunele cu satele aparintoare ce dispun de astfel de proprieti, pentru fiecare zon analizndu-se:

Caracteristicile i limitele zonei; Gradul de construire a zonei; Rata de cretere a populaiei n zon ; Tendina valorilor imobiliare n zon ; Raportul cerere-oferta; Timpul necesar estimat pentru vnzarea unei astfel de proprieti;


Factorii care pot afecta vnzarea (sociali, economici, reglementri, mediu); Utilitile zonei i calitatea acestora: electricitate, gaz, apa, canal, telefon, cablu TV, etc.; Acces la facilitile educaionale, religioase, sanitare i de agrement ; Facilitai de transport adecvate; Caracteristicile fizice ale terenului: privelite, riscuri; Regimul de nlime; Calitatea construciilor; Starea general (uzura fizic, neadecvri funcionale).

Pentru analiza pieei imobiliare s-au avut n vedere urmtorii factori determinani: rata de cretere sau descretere a populaiei, rata omajului, cantitatea i calitatea concurenei disponibile, volumul construciilor noi, disponibilitatea i preul terenului liber, costurile de construcie i dezvoltare, posibiliti de finanare.

Metodologia utilizat

Pentru estimarea unor valori de pia orientative a proprietilor imobiliare au fost urmrite urmtoarele etape: Identificarea proprietilor de evaluat; Definirea ariei de pia n termenii consecvenei comportamentale dintre proprietari i cumprtorii

poteniali; Identificarea caracteristicilor ofertei i cererii, care influeneaz crearea valorii n aria de pia definit; Constatri efectuate pe teren; Culegerea datelor tehnice, selectarea i prelucrarea acestora n vederea constituirii bazei de calcul:

documentarea, pe baza unei liste de informaii solicitate operatorilor de pe piaa imobiliar; stabilirea limitelor i ipotezelor care au stat la baza elaborrii raportului; analiza tuturor informaiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluatorului de proprieti imobiliare;

aplicarea metodelor considerate oportune pentru determinarea valorilor; verificarea i reconcilierea rezultatelor evalurii globale.

Elaborarea raportului propriu-zis i anexarea tabelelor aferente fiecrui tip de proprietate n conformitate cu caracteristicile avute n vedere la estimarea valorii de pia.

Procesul de evaluare cere ca evaluatorul s efectueze o cercetare adecvat i relevant, s efectueze analize competente i s trag concluzii informate i bine susinute. n acest proces, evaluatorii trebuie s ia n considerare toate evidenele pertinente ale pieei, tendinele, tranzaciile comparabile i alte informaii care privesc proprietile obiectiv. Abordrile avute n vedere pentru determinarea valorii proprietilor sunt: abordarea prin comparaie, abordarea prin venit, abordarea prin cost. Evaluatorul va reconcilia valorile rezultate din aplicarea a dou sau mai multe abordri sau metode asociate.

Abordarea prin comparaie stabilete limitele valorii de pia orientative, prin examinarea preurilor de pia pltite pentru proprietile concurente cu proprietatea de evaluat. Preurile de vnzare, care reflect motivaii diferite de cele ale unui participant tipic pe pia, de exemplu tranzaciile unor cumprtori cu interese speciale, care pltesc un supliment de pre pentru o anumit proprietate vor fi eliminate din calcul. Proprietatea subiect al evalurii (proprietatea de evaluat) este comparat cu proprieti similare, care au fost tranzacionate recent pe o pia liber. Preurile de vnzare sunt analizate prin aplicarea unor elemente de comparaie corespunztoare i sunt ajustate pentru diferenele fa de subiectul evalurii, pe baza elementelor de comparaie. Abordarea prin comparaia vnzrilor este aplicabil numai n cazul existenei unor date de pia suficiente.


Abordarea prin capitalizarea venitului const n utilizarea metodelor i tehnicilor prin care se estimeaz capacitatea unei construcii de a genera un venit (anual i valoarea rezidual) i de a transforma acest venit n valoarea lui prezent, prin tehnicile capitalizrii/ actualizrii venitului. Capitalizarea se face fie prin aplicarea unei singure rate (rat de capitalizare total, rat pentru toate riscurile) asupra venitului dintr-un singur an, fie prin aplicarea unei rate de actualizare (care reflect rentabilitatea investiiei) asupra unei serii de venituri previzionate pentru o anumit perioad.

Dac nu se pot obine suficiente informaii legate de veniturile sau de cheltuielile pe care proprietatea avut n vedere le presupune, n special n cazul proprietilor din mediu rural, unde nu se poate vorbi despre o pia imobiliar dezvoltat i nici despre obinerea unor venituri prin nchiriere, estimarea valorii de pia se va realiza prin abordarea prin cost. Punctul de plecare n estimarea sumei pe care ar trebui s o plteasc un cumprtor potenial al unei astfel de cldiri este costul de reproducie sau costul de nlocuire al cldirii, redat uneori prin expresia cost de nou. Din acest cost se va deduce o sum care reflect deprecierea total a cldirii obinndu-se astfel o valoare rmas actualizat sau costul de nlocuire net (CN). Rezultatele din prezentul raport se doresc a fi un instrument util i uor de utilizat pentru beneficiar, dar i o radiografie a pieei imobiliare din localitile de pe raza judeului Timi. Rezultatele i concluziile din raport nu sunt considerate exhaustive, acestea putnd fi rectificate i actualizate n cazul n care se constat o schimbare semnificativ a condiiilor sau evoluiei pieei imobiliare n spe. Raportul va fi valabil numai atunci cnd este prezentat n totalitatea sa i numai n scopul prezentat anterior. Concluziile acestui raport vor constitui n totalitate sau n parte, o opinie obiectiv i imparial asupra evalurii.

Informaiile din prezentul raport sunt destinate strict pentru uzul Camerei Notarilor Publici Timioara.

Localitile aflate n circumscripia Judectoriei Timioara (orae i comune): Municipiul Timioara Orasul Jimbolia

Orasul Reca Comuna Becicherecu Mic

Comuna Biled

Comuna Bogda Comuna Bucov Comuna Crpini Comuna Cenei

Comuna Checea Comuna Chevereu Mare Comuna Dudetii Noi Comuna Dumbrvia Comuna Fibi Comuna Foeni

Comuna Ghiroda

Comuna Giarmata Comuna Giroc

Comuna Giulvz Comuna Iecea Mare Comuna Maloc Comuna Monita Nou Comuna Ortioara Comuna Otelec

Comuna Para Comuna Peciu Nou

Comuna Pichia Comuna Remetea Mare Comuna Sacou Turcesc

Comuna Satchinez Comuna Sclaz Comuna Snandrei

Comuna Snmihaiu Romn

Comuna ag Comuna andra Comuna Uivar


Localitile aflate n circumscripia Judectoriei Lugoj (orae i comune): Oraul Lugoj Oraul Buzia Comuna Balin Comuna Bara

Comuna Brna

Comuna Belin

Comuna Boldur

Comuna Brestov Comuna Coteiu Comuna Criciova

Comuna Darova

Comuna Gvojdia

Comuna Ghizela

Comuna Ndrag Comuna Nichidorf Comuna Racovia Comuna Seca Comuna tiuca

Comuna Topolovu Mare

Comuna Victor Vlad Delamarina

Localitile aflate n circumscripia Judectoriei Deta (orae i comune):

Oraul Deta Comuna Ciacova

Oraul Gataia Comuna Denta

Comuna Jamu Mare Comuna Liebling

Comuna Jebel

Comuna Pdureni

Comuna Birda Comuna Tormac

Comuna Banloc

Comuna Livezile

Comuna Gera Comuna Ghilad

Comuna Moravia Comuna Voiteg

Localitile aflate n circumscripia Judectoriei Faget (orae i comune):

Orasul Fget Comuna Bethausen

Comuna Curtea

Comuna Dumbrava Comuna Frdea

Comuna Mntiur

Comuna Margina Comuna Ohaba Lunga

Comuna Pitroasa

Comuna Tometi Comuna Traian Vuia

Localitile aflate n circumscripia Judectoriei Snnicolau Mare (orae i comune):

Oraul Snnicolau Mare Comuna Beba Veche Comuna Cenad

Comuna Comlou Mare Comuna Gottlob

Comuna Lenauheim

Comuna Lovrin Comuna Periam

Comuna Pesac

Comuna Dudetii Vechi

Comuna Seravale

Comuna Snpetru Mare Comuna Teremia Mare

Comuna Tomnatic

Comuna Vlcani


Ipoteze restrictive i condiii limitative

La baza analizei stau o serie de ipoteze i condiii limitative, prezentate n cele ce urmeaz. Opinia evaluatorului este exprimat n concordan cu aceste ipoteze i concluzii, precum i cu cellalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze i limite de care s-a inut seama n elaborarea prezentului raport sunt urmtoarele:

a) n elaborarea lucrrii au fost luai n considerare toi factorii care au influen asupra valorii, nefiind omis n mod deliberat nicio informaie;

b) Situaia actual i scopul prezentei evaluri au stat la baza selectrii metodei de evaluare utilizate i a modalitilor de aplicare a acesteia, pentru ca valorile rezultate s conduc la estimarea celei mai probabile valori a bunurilor;

c) Raportul este valabil n condiiile economice, fiscale, juridice i politice de la data ntocmirii sale. Dac aceste condiii se modific, concluziile acestui raport i pot pierde valabilitatea;

d) Evaluatorul consider c presupunerile efectuate la aplicarea metodei de evaluare au fost rezonabile n lumina faptelor ce sunt disponibile la data evalurii;.

e) Previzionrile incluse n acest raport sunt utilizate pentru a asista n procesul de evaluare i sunt bazate pe condiiile actuale ale pieei i pe evoluia pe termen scurt a cererii i ofertei. Astfel, acestea pot fi subiectul unor modificri ca urmare a schimbrilor condiiilor viitoare ce nu pot fi anticipate cu acuratee de ctre evaluator i care pot afecta evoluia valorilor;

f) Evaluatorul a utilizat n estimarea valorii numai informaiile pe care le-a avut la dispoziie, fiind ns posibil existena i a altor informaii de care evaluatorul nu avea cunotin;

g) Orice valori estimate n raport se aplic ntregii proprieti i orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracionate va invalida valoarea estimat;

h) Devierea de la cerinele din Standardul Internaional de Practic n Evaluare (GN 13) rezult din meninerea consecvenei cerute cu prevederile legale obligatorii, cu instruciunile administrative sau cu termenii acceptai din contractele de evaluare;

i) Raportul rspunde cerinelor Camerei Notarilor Publici i este adaptat la informaiile disponibile utilizatorilor acestuia;

j) Evaluatorul nu are niciun interes prezent sau de viitor privind aceast lucrare; k) Evaluatorul nu este obligat s acorde consultan ulterioar sau s depun mrturie n instan; l) Folosirea preurilor cuprinse n ghid ca justificare a preului unor tranzacii imobiliare de ctre

persoanele fizice sau juridice, de drept public sau privat este strict interzis. De asemenea, este strict interzis folosirea preurilor din raport ca referin n rapoartele de evaluare i verificare ntocmite conform standardelor de evaluare;

m) Raportul prezint succint premisele evalurii, datele privind bunurile imobile i analiza acestora, procesul n urma cruia au fost fundamentate opiniile evaluatorului. Avnd n vedere tipul demersului pe care ne-am angajat s-l realizm potrivit cererii clientului, potrivit numrului mare de proprieti i caracterului statistic al lucrrii, forma raportului nu este n concordan total cu prevederile standardelor de evaluare.


n) n studiu, cea mai bun utilizare este considerat cea prezent (locuin, anexe locuin, spaiu comercial, teren liber);

o) Acest raport este destinat numai pentru uzul Camerei Notarilor Publici Timioara, a calculrii venitului impozabil rezultat din transferul proprietilor imobiliare din patrimoniul personal, a tarifului ANCPI i a onorariul notarilor;

p) Coninutul acestui raport i anexele sale sunt condiionate de scopul pentru care acesta a fost realizat i poate fi utilizat numai pentru acest scop;

q) Opinia evaluatorului trebuie analizat n contextul economic general, cnd are loc operaiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieei specifice, precum i scopul prezentului raport. Dac acestea se modific semnificativ n viitor, evaluatorul nu este responsabil dect n limita informaiilor valabile i cunoscute de acesta la data evalurii;

r) n concordan cu practica curent, nicio responsabilitate nu este acceptat n niciun mod fa de oricare alt utilizator al acestui raport care nu a primit n scris acceptul de a-l utiliza, utilizarea acestuia n alt

scop dect cel menionat fiind interzis; s) nainte ca acest raport, ca ntreg sau parte a acestuia, s fie repordus sau menionat, n orice document,

circular sau declaraie, ori pentru orice alt scop, este obligatoriu acordul scris al S.C. WEST PROPERTY ADVISOR S.R.L. sau al Camerei Notarilor Publici Timioara;

t) Prin reproducere, se nelege realizarea integral sau parial a uneia ori a mai multor copii ale raportului, direct sau indirect, temporar ori permanent, prin orice mijloc i sub orice form, inclusiv realizarea oricarei nregistrri sonore sau video, precum i stocarea permanent ori temporar a acestuia cu mijloace electronice.


Scopul, obiectul i utilizarea raportului

Scopul prezentului raport este estimarea unei valori de pia orientative pentru fiecare tip de proprietate imobiliar, aa cum au fost enumerate mai sus, pentru stabilirea valorii de baz a proprietilor imobiliare de ctre Camera Notarilor Publici Timioara n vederea calculrii venitului impozabil rezultat din transferul proprietilor imobiliare din patrimoniul personal, pentru calculul tarifului ANCPI i a onorariul notarilor.

Tipul de valoare, pentru evaluarea global, este valoarea de pia, concept care poate fi subiectul oricror modificri specificate n instruciuni sau legislaie. Dac acestea stipuleaz o alt baz de evaluare, diferit de valoarea de pia, aa cum este definit, evaluatorii trebuie s aplice metode de evaluare adecvate, pentru a realiza obiectivele standardelor IVS n aceste circumstane.

Obiectul lucrrii l constituie proprietile imobiliare situate n localitile aflate n Circumscripiile Judectoriilor Timioara, Lugoj, Deta, Faget i Snnicolau Mare. Raportul cuprinde analiza pieei pentru imobile formate din case (cu gospodrie i teren aferente), apartamente (cu 1...4+ camere), spaii comerciale (inclusiv spaii pentru birouri), hoteluri i pensiuni, spaii cu destinaie industrial (hale), construcii agricole (grajduri i magazii cereale), terenuri intravilane (pentru construcii i agricole), terenuri extravilane agricole, pduri, puni, vii i livezi.

Raportul este ntocmit pentru Camera Notarilor Publici Timioara.


Data evalurii i sursele de informare

Prezentul raport a fost realizat n perioada iulie decembrie 2013. Au fost analizate oferte i tranzacii de proprieti imobiliare pe toat perioada anului n curs. Includem aici peste 10.000 de oferte i tranzacii precum i peste 1000 de inspecii de proprieti imobiliare n Timioara, ct i n celelalte localiti din jude. Data expertizei privind valoarea de circulaie a bunurilor imobile pentru judeul Timioara este: 31 decembrie 2013, dat la care se consider valabile ipotezele luate n considerare i valorile estimate de ctre evaluator. Surse de informare utilizate:

Baza de date a evaluatorului Lucrri de specialitate editate de MATRIX ROM Bucureti Lucrri de specialitate editate de IROVAL Bucureti Costuri de reconstrucie Costuri de nlocuire Cldiri industriale, comerciale,

agricole i construcii speciale- Corneliu chiopu, IROVAL Costuri de reconstrucie - Costuri de nlocuire - Cldiri rezideniale- Corneliu

chiopu, IROVAL Ziare de mica publicitate Site-uri specializate Agenii imobiliare


Evaluarea global pentru impozitarea proprietii

Metodologia pentru evaluarea global este reglementat de Standardul Internaional de Practic n Evaluare GN 13 Evaluarea global pentru impozitarea proprietii. Standardele Internaionale de Evaluare reprezint norme obligatorii; astfel n cele ce urmeaz vom face referire la Standardul Internaional de Evaluare IVS 1: Valoarea de pia baz de evaluare i Standardul Internaional de Practic n Evaluare GN 13: Evaluarea global pentru impozitarea proprietii.

Obiectivul acestui Standard Internaional de Practic n Evaluare const n asigurarea unui cadru pentru realizarea misiunii evalurii globale n vederea impozitrii proprietii n funcie de valoare, aplicabil tuturor statelor membre ale IVSC. Ghidul de Practic n Evaluare reprezint un suport pentru nelegerea metodelor recunoscute ale evalurii globale, pentru crearea i implementarea sistemelor de impozitare a proprietii i pentru ralierea evalurii globale cu Standardele Internaionale de Evaluare.

Procesul de evaluare global poate fi utilizat ca o metodologie pentru impozitarea proprietii n funcie de valoarea acesteia sau ca studii statistice i economice subordonate programelor Administraiilor Financiare. Efectele evalurii faciliteaz impozitarea veniturilor i echitatea n impozitare, repartizarea beneficiilor financiare sau a

subveniilor acordate administraiei de stat. n acest Standard de Practic n Evaluare, care se refer la evaluarea global, se prezint utilizarea acesteia pentru toate scopurile de mai sus.

Procesul de evaluare global include:

identificarea proprietilor de evaluat; definirea ariei de pia n termenii consecvenei comportamentale dintre proprietari i

cumprtorii poteniali; identificarea caracteristicilor ofertei i ale cererii, care influeneaz crearea valorii n aria de pia

definit; crearea unei structuri a modelului care s reflecte relaia dintre caracteristicile care influeneaz

valoarea, n aria de pia definit; calibrarea structurii modelului pentru a determina, printre alte atribute, contribuia caracteristicilor

individuale ale proprietii, care influeneaz valoarea; aplicarea concluziilor evideniate n model la caracteristicile proprietii (proprietilor) ce vor fi

evaluate;


validarea procesului de evaluare global, a modelului, a cuantificrilor sau a altor rezultate, incluznd indicatorii de performan pe baz de continuitate i/sau n diverse faze distincte ale procesului;

verificarea i reconcilierea rezultatelor evalurii globale.

Tipul de valoare, pentru evaluarea global, este valoarea de pia. Conform Standardelor Internaionale n Evaluare, definiia valorii de pia este urmtoarea: Valoarea de pia reprezint suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. Devierea de la cerinele din Standardul Internaional de Practica n Evaluare (GN 13) rezult din meninerea consecvenei cerute cu prevederile legale obligatorii, cu instruciunile administrative sau cu termenii acceptai din contractul de evaluare.

Avnd n vedere specificul prezentului raport, a fost estimat o valoare de pia orientativ pentru proprietile menionate.


Analiza de cea mai bun utilizare

Cea mai bun utilizare (CMBU) este un concept fundamental pe piaa imobiliar fiind conturat de forele competitive de pe pia, fore care fundamenteaz i valoarea de pia. Pentru a estima valoarea de pia, analiza CMBU identific cea mai profitabil utilizare competitiv n care poate fi pus proprietatea.

Conform Standardelor Internaionale de Evaluare, cea mai buna utilizare este definit ca fiind:

utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui teren liber sau construit care este fizic posibil, fundamentat adecvat, fezabil financiar i are ca rezultat cea mai mare

valoare.

Caracteristicile eseniale ale amplasamentului rmn neschimbate chiar dac pe teren se afl sau nu un imobil (destinaia imobilului poate fi schimbat). Prin urmare, valoarea terenului este elementul conductor iar valoarea proprietii imobiliare este n funcie de venitul adus de acest teren.

Caracteristicile unice ale terenului determin utilitatea lui optim. Atunci cand terenul este evaluat separat de construciile de pe el, principiile economice cer ca amenajarile terenului i construciile atasate s fie evaluate ca o contribuie sau o deteriorare adus la valoarea total a proprietii. Astfel, valoarea de pia a terenului, bazat pe conceptul de cea mai bun utilizare, reflect utilitatea i permanena terenului, n contextul pieei, iar valoarea amenajrilor terenului i a construciilor ataate lui reflect diferena dintre valoarea terenului i valoarea de pia a proprietii ca fiind construit. Cea mai bun utilizare a terenului sau amplasamentului ca fiind liber poate fi utilizarea prezent, construcia, submprirea sau unirea, n mod alternativ, terenul poate fi pstrat ca investiie.

Cele mai multe proprieti sunt evaluate ca o combinaie ntre teren i amenajrile acestuia i construciile ataate. n aceste cazuri, evaluatorul va estima valoarea de pia lund n considerare cea mai bun utilizare a proprietii construite.

Cea mai bun utilizare a unei proprieti ca fiind construit poate fi continuarea utilizrii existente, renovarea sau reabilitarea, extinderea, adaptarea sau conversia la o alt utilizare, demolarea parial sau total, ori o combinaie a acestor alternative.


Cea mai bun utilizare a unei proprieti trebuie s fie: permis legal - utilizri permise de lege, reglementri privind zonarea, restricii de construire, normative

de construcie, impactul asupra mediului; posibil fizic; fezabil financiar - posibilitatea de obinere unui venit care s acopere cheltuielile de exploatare,

obligaiile financiare i amortizarea capitalului; maxim productiv s genereze venitul maxim dinte toate opiunile de utilizare.

O utilizare care nu este permis legal sau nu este fizic posibil, nu poate fi considerat ca fiind cea mai bun utilizare. O utilizare permis legal i posibila fizic poate cere evaluatorului, cu toate acestea, s justifice de ce acea utilizare este rezonabil probabil. Dup ce a rezultat din analiza c una sau mai multe utilizri sunt rezonabil probabile, se trece la verificarea fezabilitii financiare. Astfel, utilizarea din care rezult valoarea cea mai mare, n corelare cu celelalte utilizri, este considerat cea mai bun utilizare.

Pe pieele caracterizate de o volatilitate deosebit sau de dezechilibre severe ntre ofert i cerere, cea mai bun utilizare a proprietii poate fi pstrarea acesteia pentru utilizarea viitoare. n alte situaii, n care sunt identificate mai multe tipuri poteniale de cea mai bun utilizare, evaluatorul ar trebui s analizeze aceste utilizari alternative n funcie de nivelele de venituri i cheltuieli viitoare previzionate. n cazul n care documentaia de urbanism se afl n curs de modificare, cea mai bun utilizare imediat a proprietii poate fi o utilizare intermediar.


Procesul de evaluare Circumscripia Judectoriei Timioara

Proprieti de tip rezidenial Apartamente n vederea ntocmirii prezentului raport, apartamentele au fost mprite n mai multe categorii, n funcie de zona de amplasare n cadrul localitii, numrul de camere, anul construciei i suprafaa util. Din analiza pieei imobiliare aferent municipiului Timioara se observ faptul c valorile exprimate n euro/mp ale apartamentelor se modific n funcie de numrul de camere. Astfel pe msura ce numrul de camere crete, valoarea pe metrul ptrat scade.

n funcie de anul punerii n funciune, PIF, au fost delimitate dou categorii: Apartamente vechi construite pn n anul 1999 (inclusiv) Apartamente noi construite dup anul 2000 (inclusiv)

De asemenea, constituie obiectul evalurii apartamentele la mansard, apartamentele situate n case apartamentate, camerele de cmin, usctoriile, garajele, locurile de parcare, terasele de blocuri neamenajate. Din punct de vedere al zonei de amplasare n cadrul municipiului Timioara, acestea au fost mprite n 5 zone i anume: zona 0, zona 1, zona 2, zona 3 i zona 4. Valorile au fost exprimate n euro pe unitatea de msur, metrul ptrat de suprafa util. Valorile pentru apartamentele situate n blocuri noi, construite dup anul 2000 (inclusiv) i care se vnd fr a avea realizate finisaje, se obin prin scderea din valoarea exprimat pentru zona din care face parte apartamentul a valorii de 120 euro/mp. Aceast valoare reprezint costul finisajelor. Acesta se refer la costul executrii de finisaje noi (gletuit, vruit, vopsit, placare cu faiana, gresie, parchet, etc.) i nu la nlocuirea unor finisaje deja existente de ctre un nou proprietar.

Apartamente

Municipiul Timioara

Locaie Apartamente construite nainte de anul 2000

Apartamente

construite

dup anul 2000 (inclusiv)

Apartamenete

la mansard Camere

de cmin

1 camera 2 camere 3 camere 4+ camere

Zona 0 1000 1000 970 930 1200 700 940

Zona 1 860 840 800 760 940 670 810

Zona 2 780 760 730 710 840 640 760

Zona 3 750 730 690 660 800 580 720

Zona 4 630 600 570 550 700 490 630


Pentru imobilele compuse din apartamente, n bloc de locuine i teren aflat n proprietate, valoarea terenului se adug la valoarea apartamentului. Valorile pentru apartamente situate n imobile istorice (conform Legii 422/2001 art.3 lit.a, b, i c) se vor calcula n acelai mod ca valorile pentru apartamente construite nainte de anul 1999. Raportul cuprinde ca anex nominalizarea strzilor pe zone, coninnd att denumirile noi ct i cele vechi.

Pentru localitile adiacente municipiului Timioara, au fost exprimate valori pentru apartamente construite dup anul 2000 (inclusiv) n: Dumbrvia, Ghiroda, Giroc, Chioda, Giarmata, Giarmata Vii, Monia Nou, Sclaz i Utvin.Valori pentru apartamente construite nainte de anul 2000 au fost exprimate pentru oraul Jimbolia precum i pentru alte localiti n care sunt construite blocuri de locuine.

Valorile exprimate n raportul de evaluare au fost obinute n urma parcurgerii urmtoarele etape:

S-a realizat o analiz de pia detaliat pentru fiecare categorie de apartamente. Au fost astfel analizate oferte de vnzare a apartamentelor pentru anul n curs, innd cont de particularitile fiecrui tip de proprietate, urmrindu-se evoluia pieei, stabilind un trend i estimnd o evoluie viitoare. O atenie deosebit a fost acordat ofertelor recente, fiind cele mai apropiate de data raportului, pentru toate celelalte fcndu-se corecii n funcie de data publicrii lor;

n funcie de specificul fiecrui tip de proprietate, sumele solicitate n ofertele de vnzare au fost diminuate cu procente cuprinse ntre 5-10 %. Acest lucru s-a dovedit necesar n urma analizei ofertelor

i interviurile realizate cu persoanele ofertante. S-a observat astfel o diferen ntre preul solicitat i valoarea la care s-a efectuat tranzacia i obinut n urma negocierii;


Ofertele atipice, pentru proprieti ale cror preuri erau situate cu mult deasupra sau sub valorile medii ale pieei imobiliare nu au fost incluse n prezentul studiu;

Aceast analiz a inut cont i de rezultatele obinute n urma altor rapoarte de evaluare realizate de ctre evaluator n timpul anului 2013, n judeul Timi.


Spaii comerciale

n vederea realizrii prezentului raport, spaiile comerciale (magazine, birouri, spaii cu alt destinaie SAD, restaurante, etc.) au fost clasificate dup dou criterii:

n funcie de amplasarea n cadrul cldirii: Spaii comerciale situate la parter i la etaj Spaii comerciale situate la demisol

Din punct de vedere al zonei de amplasare n cadrul municipiului Timioara, spaiile comerciale sau fost nprite pe 5 zone i anume: zona 0, zona 1, zona 2, zona 3 i zona 4. Raportul cuprinde anexele cu nominalizarea strzilor pe zone, cuprinznd att denumirile noi ct i cele vechi.

Spaii comerciale Municipiul Timioara

Locaie Spatiu comercial situat la

parter sau etaj Spatiu commercial situat la demisol

Zona 0 1200 800

Zona 1 1000 710

Zona 2 860 620

Zona 3 730 570

Zona 4 620 430


Valorile sunt exprimate n euro pe unitatea de msur, metrul ptrat de suprafa util. n acest categorie sunt incluse spaiile de birouri precum i spaiile cu alt destinaie, nregistrate corespunztor n documentaia cadastral.

Pentru imobilele compuse din spaii comerciale i teren aflat n proprietate, valoarea terenului se adug la valoarea spaiului comercial. Valorile pentru proprietile imobiliare de tip nerezidenial - spaii comerciale - au fost obinute parcurgnd urmtoarele etape:

S-a realizat o analiz de pia detaliat pentru fiecare categorie de spaii comerciale. Au fost astfel analizate oferte de vnzare ale acestora pentru anul 2013, innd cont de particularitile fiecrui tip de proprietate, urmrindu-se evoluia pieei, stabilind un trend i estimnd o evoluie viitoare. O atenie deosebit a fost acordat ofertelor recente, fiind cele mai apropiate de data raportului, pentru toate celelalte facndu-se corecii n funcie de data publicrii lor;

n funcie de specificul fiecrui tip de proprietate, sumele solicitate n ofertele de vnzare au fost diminuate cu procente cuprinse ntre 5-10 %. Acest lucru s-a dovedit necesar n urma analizei ofertelor i interviurilor realizate cu persoanele ofertante. S-a observat astfel o diferen ntre preul solicitat n ofert i valoarea la care s-a efectuat tranzacia i obinut n urma negocierii;


Aceast analiz a inut cont i de rezultatele obinute n urma altor rapoarte de evaluare realizate de ctre evaluator n timpul anului 2013.

Proprieti imobiliare de tip nerezidenial - Teren

Prezentul raport ine cont n exprimarea valorii, att de poziia terenurilor (n intravilan sau extravilan) ct i de zona de amplasare a acestora. Terenurile au fost considerate lipsite de sarcini i restricii de utilizare. n cadrul municipiului Timioara, n funcie de zona de amplasare, pentru o poziionare mai exact, terenurile n intravilan au fost grupate dup cum urmeaz: zona 0, zona 1, zona 2, zona 3, zona 4.

Teren intravilan Municipiul Timioara

Locatie Valoare euro/mp

Zona 0 500

Zona 1 240

Zona 2 140

Zona 3 90

Zona 4 35

Zona 4 >5000 mp 20

Valorile sunt exprimate n euro pe unitatea de msur, metrul ptrat. Pentru terenul intravilan situat n zona D, cu suprafaa mai mare de 5000 mp s-a stabilit o valoare diferit, estimndu-se faptul c parcelele de teren cu astfel de dimensiuni sunt preponderent amplasate n afara zonelor construite rezideniale, n zone n care se dezvolt cartiere noi sau zone industriale.


Pentru localitatea Dumbrvia, valorile pentru terenul intravilan au fost estimate n funcie de cele 3 zone ale localitii, zona A, zona B i zona C. Se menioneaz faptul c parcelele de teren mai mari de 10000 mp situate n zona C au o alt valoare. Raportul cuprinde anexele cu nominalizarea strzilor pe zone. Pentru cellalte localiti situate n Circumscripia Judectoriei Timioara, valorile terenului att intravilan ct i extravilan au fost estimate pentru ntreaga localitate.

Valori ale terenului din intravilan cu suprafee care depesc 10000 mp s-au stabilit i pentru alte localiti din Circumscripia Judectoriei Timioara i vor fi calculate la 35% din valoarea exprimat pentru terenul intravilan din fiecare localitate (excepie fac localitile unde valoarea terenului cu suprafaa mai mare de 10000 mp este precizat expres - Reca, Becicherecul Mic, Dumbravia, Ghiroda, Giarmata Vii, Giarmata, Giroc, Chioda, Monia Nou, Monia Veche, Urseni, Remetea Mare, Sclaz, Snandrei, ag).

Etape urmrite n estimarea valorilor de pia orietative pentru terenuri: S-a realizat o analiz de pia detaliat pentru fiecare categorie de terenuri. Au fost luate n considerare

ofertele de vnzare ale terenurilor pentru anul 2013, innd cont de particularitile fiecrui tip de proprietate, urmrindu-se evoluia pieei, stabilind un trend i estimnd o evoluie viitoare. O atenie deosebit a fost acordat ofertelor recente, fiind cele mai apropiate de data raportului, pentru toate celelalte facndu-se corecii n funcie de data publicrii lor. Acestea au fost grupate n tabele i sunt anexate acestui raport;

n funcie de specificul fiecrui tip de proprietate, sumele solicitate n ofertele de vnzare au fost diminuate cu procente cuprinse ntre 10-15 %. Acest lucru s-a dovedit necesar n urma analizei ofertelor i interviurilor realizate cu persoanele ofertante. S-a observat astfel o diferen ntre preul solicitat n ofert i valoarea la care s-a efectuat tranzacia i obinut n urma negocierii;

Ofertele atipice, cu proprieti ale cror preuri erau situate cu mult deasupra sau sub valorile medii ale pieei imobiliare nu au fost incluse n prezentul studiu;

Aceast analiz ine cont de rezultatele obinute n urma altor rapoarte de evaluare realizate de ctre evaluator n anul 2013, n judeul Timi;

Pentru fiecare proprietate analizat a fost calculat preul pe metrul ptrat sau hectar, ntruct exprimarea valorii finale a fost fcut unitar, euro/mp, respectiv euro/ha.

Proprieti imobiliare de tip rezidenial - Case de locuit Pentru o reprezentare ct mai just a valorii unei proprieti, casele de locuit au fost grupate dup mai multe criterii: n funcie de zona de amplasare n cadrul localitii, numrul de nivele, gradul de finisare, soluia constructiv i anul punerii n funciune (PIF). Considerm casele de locuit ca fiind spaii de tip rezidenial unifamiliale care dispun de toate utilitile i au o suprafa de teren aferent.

n funcie de numrul de nivele: Case de locuit de tip parter cu etaje i mansard Case de locuit cu parter i mansard.

n funcie de gradul de finisare: Case de locuit la rou Case de locuit la cheie

n funcie de anul construciei: Case de locuit construite dup anul 2000 (inclusiv) Case de locuit construite ntre anii 1990 i 1999 (inclusiv) Case de locuit construite ntre anii 1965 i 1989 (inclusiv) Case de locuit construite nainte de anul 1965


n funcie de soluia constructiv: Case de locuit cu perei din crmid, piatr sau nlocuitori Case de locuit cu perei din lemn, paiant, chirpici, pmnt stabilizat

Dupa zona de amplasare n municipiul Timioara: Zona 0 Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4

Raportul cuprinde anexele cu nominalizarea strzilor pe zone, cuprinznd att denumirile noi ct i cele vechi.

Pentru celelalte localiti situate n Circumscripia Judectoriei Timioara, valorile caselor au fost estimate pentru ntreaga localitate, acestea fiind grupate pe categorii n funcie de numrul de locuitori, venituri, dezvoltare, etc. Au rezultat astfel dou grupe de localiti, dup cum urmeaz:

Grupul A cuprinde urmtoarele localiti: Jimbolia, Becicherecu Mic, Biled, Crpini, Cenei, Chioda, Chevereu Mare, Dudetii Noi, Dumbrvia, Giarmata, Giarmata Vii, Ghiroda, Giroc, Izvin, Monia Noua, Monia Veche, Orioara, Reca, Remetea Mare, Sclaz, andra, Snandrei, Snmihaiu Roman, ag. Grupul B cuprinde urmtoarele localiti: Albina, Alio, Altringen, Bazo, Bazou Nou, Brteaz, Bencecu de Jos, Bencecu de Sus, Beregsu Mare, Beregsu Mic, Berini, Bobda, Bogda, Bucova, Buzad, Calacea, Carani, Cernteaz, Checea, Charlottenburg, Comeat, Corneti, Covaci, Crai Nou, Cruceni, Dinia, Dragina, Sintar, Fibi, Foeni, Giulvz, Herneacova, Hodoni, Ianova, Iecea Mare, Icloda, Iecea Mica, Iohanisfeld, Ivanda, Maloc, Murani, Nad, Otelec, Otveti, Para, Peciu Nou, Petrovaselo, Pichia, Pustini, Rui, Remetea Mic, Rudicica, Rudna, Sacou Turcesc, Snmihaiu German, Snmartinu Srbesc, Snmartinu Maghiar, Satchinez, Salcia Nou, Seceani, Stanciova, Stamora Romn, Uliuc, Unip, Uivar, Urseni, Utvin, Uihei, Vucova.

Suprafaa construit luat n calcul este suprafaa proiectat la sol pe conturul exterior al pereilor cldirii, iar pentru cldirile cu mai multe nivele, suprafaa construit desfurat reprezint suma suprafeelor fiecrui nivel.


Costul infrastructurilor fr subsol a avut la baz informaiile privind adncimea minim de nghe precum i o presiune admisibil specific unui teren de fundare considerat bun. n analiza costurilor aferente suprastructurii cldirii s-au calculat costuri pentru structuri cu rezisten la cutremure de 6 i respectiv 7 grade, utilizndu-se materiale precum zidria din crmid, blocuri ceramice, lemn, paiant, etc. Acestea au fost calculate pentru grosimi medii ale zidurilor.

Au fost luate n calcul fundaii din beton simplu, executate cu elevaie de 30 cm deasupra terenului pentru cldiri cu parter i cldiri cu vechime sau cele din mediul rural. De asemenea s-au calculat valori pentru fundaii din beton simplu i cuzinei armai precum i tip grind continu pentru cldirile cu etaje. Pentru cldirile cu un singur nivel sau P+M a fost calculat o structur din zidrie portant cu stlpiori de rigidizare pe colurile cldirii i la interseciile zidriilor portante cu armtur fixat n fundaii i scar din beton armat pentru cldirile cu mai multe nivele. Pentru casele cu structur din lemn, infrastructura cldirii este realizat din beton simplu i cuzinet armat cu pardoseal din beton slab armat cu plase STM. Suprastructura este realizat din grinzi i dulapi de lemn ignifugate i tratate mpotriva cariilor, termitelor i alte insecte duntoare, cu mbinri cu eclise din tabl zincat groas. nchiderile sunt realizate cu panouri de tip OSB pe ambele pri asigurnd stabilitatea cldirii la sarcinile dinamice. Finisajele exterioare sunt de tip termosistem, iar finisajul interior cu placaje tip ghips carton.

Pentru cldirile din paiant, fundaia este de tip ciclopian pe care se sprijin structura din lemn. Structura din lemn este format din stlpi i grinzi cu contravnturi din lemn neprelucrat i umplutur din acelai material lemnos. Finisajul este realizat prin tencuire cu mortar de var-ipsos.

Valorile cldirilor au fost calculate pentru fiecare component a acestora, fundaie, subsol, demisol, suprastructur, finisaje, instalaii funcionale, etaje, mansard i acoperi. Astfel au fost obinute valori pentru suprafaa construit a cldirii, incluznd fundaie i acoperi i valori pentru subsol/demisol, etaje i mansard. Valorile stabilite astfel, doar pentru municipiul Timioara, sunt valabile strict pentru fiecare nivel al construciei. Valorile pentru sau sunt valabile numai pentru calcularea valorii pe suprafaa construit a imobilului (amprenta pe sol/parter), pentru celelalte nivele (subsol, demisol, etaj/e, mansard) adugndu-se valoarea obinut pentru fiecare n parte n funcie de suprafaa construit a acestora. Valoarea constructiei se calculeaz dup formula de mai jos, unde V = valoare i Sc = suprafaa construit:

V constructie = V parter x Sc parter + V etaj x Sc etaj/etaje + V mansarda x Sc mansarda + V demisol/subsol x Sc demisol/subsol

Pentru celelalte localiti aferente Circumscripiei Judectoriei Timioara, valorile au fost exprimate pentru ntregul imobil, cu meniunea c pentru subsol, demisol locuibil i mansard valorile se calculeaz la 40% din valoarea exprimat pe metrul patrat pentru fiecare tip de proprietate.

Pentru imobilele compuse din cas i teren n proprietate, la valoarea casei se adaug i valoarea terenului. De asemenea, la valoarea proprietii se va aduga i valoarea anexelor. Valorile sunt exprimate n euro pe unitatea de msur, metrul ptrat de suprafa construit desfurat.

Valorile exprimate n prezentul raport de evaluare au fost obinute astfel: S-a realizat o analiz de pia detaliat pentru fiecare categorie de proprietate. Au fost astfel analizate

ofertele de vnzare ale caselor de locuit pentru anul 2013, innd cont de particularitile fiecrui tip de proprietate, urmrindu-se evoluia pieei, stabilind un trend i estimnd o evoluie viitoare. Analiza de pia a reprezentat un instrument important n stabilirea diferenelor de valoare ntre proprieti, n funcie de zon i localitate, acest lucru fiind necesar n estimarea deprecierilor din cauze externe. O atenie deosebit a fost acordat ofertelor recente, fiind cele mai apropiate de data raportului, pentru


toate celelalte facndu-se corecii n funcie de data publicrii lor. Acestea au fost grupate n tabele i sunt anexate acestui raport;

Ofertele atipice, cu proprieti ale cror preuri sunt situate cu mult deasupra sau sub valorile medii ale pieei imobiliare nu au fost incluse n prezentul studiu;

n aceasta analiz au fost incluse i rezultatele obinute n urma altor rapoarte de evaluare realizate de ctre evaluator n anul 2013, n judeul Timi;

Valoarea estimat pentru casele de locuit se va compune din valoarea estimat a construciei, obinut n urma metodei costului de nlocuire net, valoarea terenului pentru zona de amplasare a proprietii i valoarea estimat a anexelor. Valorile estimate ale construciilor i ale anexelor sunt anexate acestui raport;

Estimarea valorilor caselor din acest raport are la baz abordarea prin cost, folosirea cataloagelor specializate n determinarea costurilor de nlocuire i reconstrucie (autor Corneliu chiopu) i aplicarea coreciilor necesare pentru uzuri, neadecvri i cauze externe. Coreciile au fost estimate prin analiza pieei imobiliare.

Costului de nlocuire net (CIN)

Abordarea prin cost este bazat pe ipoteza c participanii pe pia fac legtura ntre valoare i cost. n aceast abordare, valoarea unei proprieti imobiliare se estimeaz prin adugarea valorii terenului la valoarea costului de construcie pentru reproducerea sau nlocuirea construciilor existente i apoi scznd deprecierea aprut din diferite cauze. n practic, abordarea presupune o estimare a deprecierii pentru proprietile mai vechi i/sau cu deficiene n funcionare, cnd o estimare a costului de nou ar depi nepermis preul cel mai probabil pltibil pentru proprietatea evaluat.

Fundamental pentru metoda costului este principiul substituiei, care arat ca niciun cumprtor prudent nu va plti mai mult pentru o proprietate imobiliar dect costul de a achiziiona imediat un teren i o cldire cu o utilitate i o atractivitate similar. Estimarea valorii prin metoda costului se bazeaz pe comparaia costului de reconstrucie a unei proprieti cu valoarea unei proprieti existente sau a uneia similare n construcie. Cu alte cuvinte, preul unei proprieti, stabilit pe o pia dat, este limitat de preurile pltite n mod frecvent pentru proprieti competitive pe acelai segment de pia, de alternativele financiare pentru investirea banilor n altceva i de costul de construire a unei noi proprieti sau de adaptare a unei proprieti vechi pentru o utilizare similar cu cea a proprietii evaluate.

Metoda costurilor este abordat prin Costul de nlocuire Net (CIN) - folosit n circumstane specifice. Costul de nlocuire net (CIN) este o metod acceptabil pentru estimarea unui surogat pentru valoarea de pia a proprietilor specializate. Metoda este aplicat, de obicei, n situaia evalurii unei proprieti pentru care nu exist informaii disponibile sau pertinente pentru estimarea valorii de pia. Costul de nlocuire net reprezint costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la data evalurii, o cldire cu utilitate echivalent celei de evaluat, folosind materiale moderne, normative i planuri actualizate. Costul de reconstrucie reprezint costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la data evalurii, o copie, o replic exact a cldirii de evaluate, folosind aceleai materiale, normative de construcie, arhitectur, planuri i calitate de manoper i nglobnd toate deficienele, supradimensionrile i uzura cldirii evaluate. Obinerea valorii finale se realizeaz apoi prin estimarea deprecierilor cumulate.

Deprecierea reprezint o pierdere de valoare a proprietii imobiliare datorat oricrei cauze, deprecierea fiind, de fapt, diferena dintre costul de nlocuire - reconstrucie a cldirii i valoarea ei de pia. Cele 5 tipuri de uzur ce pot afecta o cldire, sunt: Uzura fizic recuperabil se estimeaz n cazul elementelor ce necesit reparaii la data evalurii, cuantificndu-se prin costul de readucere al elementului analizat la starea normal (starea de nou). Acest cost nu trebuie sa depeasc valoarea elementului respectiv, atunci cnd acesta este nou. Uzura fizic este evideniat de rosturi, czturi, fisuri, infestri sau defecte de structur.


Uzura fizic nerecuperabil se refer la elementele deteriorate fizic, care, din diferite motive practice sau economice, nu pot fi corectate n prezent; se aplic la diferena dintre costul de nlocuire / reconstrucie i costul de eliminare a uzurii fizice recuperabile.

Elementele unei cldiri se clasific n elemente cu via scurt i elemente cu via lung. - Uzura fizic nerecuperabil a elementelor cu via scurt se determin astfel:

se selecteaz costul de reconstrucie / nlocuire pentru elementul respectiv; se scade din costul de reconstrucie costul de eliminare a uzurii fizice recuperabile; la diferena rezultat se aplic raportul dintre vrsta efectiv (scriptic) i durata de via total estimat; se adun uzurile pentru toate elementele cu vrsta scurt, existente n cldire.

- Uzura fizic nerecuperabil a elementelor cu via lung se determin astfel: se afl costul de reconstrucie / nlocuire prin diferena dintre costul de reconstrucie total i costul de reconstrucie al elementelor fizice recuperabile i costul componentelor cu via scurt; La acest cost se aplic raportul dintre vrsta efectiv (scriptic) i durata de via fizic total estimat.

Deprecierea funcional reprezint o pierdere de valoare din cauza deficientelor de concepie sau proiectare a cldirii. Neadecvarea funcional poate fi:

- recuperabil, reprezint o pierdere de valoare datorat deficienelor de concepie sau proiectare a cldirii, de schimbrile n timp referitoare la aspectul cldirii, materialelor sau standardele de construcie; - nerecuperabil, poate fi cauzat de o deficien datorat unui element neinclus n costul de nou (dar care trebuia inclus) sau unui element inclus n costul de nou (dar care nu trebuia sa fie inclus) sau de

supradimensionare.

Deprecierea extern (economic) este dat de utilizarea diminuat a unei cldiri din cauza unor influene negative din mediul exterior cldirii (poate fi temporar); aceasta poate fi cauzat de o serie de factori cum ar fi: declinul vecintii, localizarea proprietii, condiiile pieei locale etc. Durata de via economic este perioada de timp n care construcia contribuie la valoarea proprietii imobiliare. Prin reparaii i modernizri, durata de viata fizic poate depi durata de viata economic. Durata de via economic rmas este perioada de timp estimat n care construcia va continua s contribuie la valoarea proprietii imobiliare. Vrsta scriptic reprezint numrul de ani care au trecut de la terminarea construciei (diferena dintre data punerii n funciune a construciei i data evalurii). Vrsta efectiv reprezint vrsta determinat de starea tehnic i utilitatea construciei. Vrsta efectiv poate diferi de vrsta scriptic n funcie de lucrrile de ntreinere i reamenajare realizate asupra cldirii. Se pot folosi mai multe metode de estimare a deprecierii cumulate, dar, pentru a avea o estimare corecta, trebuie

luate n considerare toate elementele care ar diminua valoarea, lund n calcul fiecare element numai o singur dat.

Proprietai imobiliare de tip industrial - Hale

n prezentul raport au fost analizate halele cu structura din beton armat i nchideri din crmid, BCA, etc., hale cu structur metalic i nchideri din panouri de tip sandwich, precum i hale de tip vechi cu tronsoane.

n funcie de anul realizrii, construciile de tip industrial au fost mprite n: Cldiri de tip industrial construite dup anul 2000 (inclusiv) Cldiri de tip industrial construite ntre anii 1990 i 1999 (inclusiv) Cldiri de tip industrial construite ntre anii 1965 i 1989 (inclusiv) Cldiri de tip industrial construite nainte de anul 1965


Cladiri industiale de tip hale Municipiul Timioara

Structura Construite dup

anul 2000 Construite n

perioada 1990-1999 Construite n

perioada 1965-1989 Construite nainte

de anul 1965

Beton armat 427 342 150 75

Metalica 341 273 - -

Halele cu structur din beton armat s-au considerat a fi realizate cu stlpi prefabricai, din beton armat, cu nlimi ntre 6 i 10 m, ncastrai n fundaii izolate tip pahar. Pe conturul exterior al halei sunt executate fundaii de beton simplu i cuzinet armat, pentru asigurarea sprijinirii zidriei de nchidere. Pardoseala halei este din beton de marc superioar, pozat pe umplutura de pmnt i strat de balast cilindrat. Pe capetele stlpilor sunt montate grinzi prefabricate, ca legtur ntre traveele cadrelor halei. Hala cu structur metalic este realizat din stlpi metalici executai din europrofile zincate. Stlpii sunt fixai de fundaiile izolate, printr-un sistem de placi sandwich cu buloane. ntre fundaiile izolate au fost executate fundaii continui, de beton simplu i cuzinei armai. n interior a fost executat pardoseala de beton slab armat, pe umplutur de pmnt, compactat i balastat. Pe capetele superioare ale stlpilor au fost fixate ferme cu zbrele, de asemenea din europrofile zincate, pe care se sprijin pane din europrofile, pe care sunt fixate panouri izolatoare de tip izopan.

Pentru halele de tip vechi cu tronsoane s-au analizat doar tronsoanele de producie i depozitare. Structura cldirii este realizat din cadre de beton armat, cu stlpi ncastrai n fundaii izolate. Pe conturul exterior al cldirii, al spaiilor de compartimentare se gsesc fundaii din beton simplu i cuzinet armat. Pe capetele stlpilor, pe console se sprijin grinzi de beton armat att la parter ct i la etaj. Peste grinzile de beton armat se sprijin elemente de planeu rezistent la ncrcturi mari.

Cldiri industiale de tip hale Circumscripia Judectoriei Timioara

Locaie Structura Construite dup anul

2000

Construite n perioada 1990-1999


Construite nainte de anul

1965

Grup A Beton armat 296 236 89 45


Brup B Beton armat 218 175 66 33


Valorile exprimate n raportul de evaluare au fost obinute n urma parcurgerii urmtoarelor etape: S-a realizat o analiz de pia detaliat pentru fiecare categorie de cldire industrial. Au fost astfel

analizate toate ofertele de vnzare a acestora pentru anul 2013, innd cont de particularitile fiecrui tip de proprietate, urmrindu-se evoluia pieei, stabilind un trend i estimnd o evoluie viitoare. O atenie deosebit a fost acordat ofertelor recente, fiind cele mai apropiate de data raportului, pentru toate celelalte. fcndu-se corecii n funcie de data publicrii lor. Acestea au fost grupate n tabele i sunt anexate acestui raport;

n funcie de specificul fiecrui tip de proprietate, sumele solicitate n ofertele de vnzare au fost diminuate cu procente cuprinse ntre 10-15%. Acest lucru s-a dovedit necesar n urma analizei

proprietilor deja vndute i interviurilor realizate cu persoanele ofertante. S-a observat astfel o


diferen ntre preul solicitat n oferta i valoarea la care s-a efectuat tranzacia i obinut n urma negocierii;

Ofertele atipice, cu proprieti ale cror preuri erau situate cu mult deasupra sau sub valorile medii ale pieei imobiliare nu au fost incluse n prezentul studiu.

Aceast analiz ine cont i de rezultatele obinute n urma altor rapoarte de evaluare realizate de ctre evaluator n anul 2013;

Valoarea estimat pentru cldirile industriale se va compune din valoarea estimat a construciei, obinut n urma metodei costului de nlocuire net i valoarea terenului pentru zona de amplasare a proprietii;

Estimarea valorilor cldirilor industriale din acest raport are la baz abordarea prin cost, folosirea cataloagelor specializate n determinarea costurilor de nlocuire i reconstrucie (autor Corneliu Schiopu) i aplicarea coreciilor necesare pentru uzuri, neadecvri i cauze externe. Coreciile au fost estimate prin analiza pieei imobiliare.

Proprieti imobiliare de tip zootehnic - Grajduri

n prezentul raport sunt analizate cldirile zootehnice pentru creterea animalelor n sistem industrial. n funcie de anul realizrii construciilor, acestea au fost mprite n:

Cldiri agricole construite dup anul 2000 (inclusiv) Cldiri agricole construite ntre anii 1990 i 1999 (inclusiv) Cldiri agricole construite ntre anii 1965 i 1989 (inclusiv) Cldiri agricole construite nainte de anul 1965

Grajdurile pentru creterea porcinelor, de tip nou, au fost considerate ca fiind realizate cu structura de rezisten din cadre de beton armat, cu stlpi ncastrai n fundaii de tip pahar i ferme de beton armat precomprimat. Pe fermele de beton armat se sprijin chesoane prefabricate. nchiderile laterale sunt realizate cu zidrie din blocuri BCA sau crmida. Pardoselile sunt diferite in funcie de destinaia halei, fiind de tip cald, cu canal de dejecie acoperit cu grtar din beton sau din crmid ceramic. Grajdurile pentru creterea bovinelor de tip vechi au structura realizat din zidrie portant de crmid, sprijinit pe o fundaie continu din beton simplu. Acoperiul se sprijin pe stlpi de lemn. Grajdurile pentru creterea bovinelor au fost considerate ca fiind realizate cu structura de rezisten din cadre de beton armat, cu stlpi ncastrai n fundaii de tip pahar i ferme de beton armat precomprimat. Pe fermele de beton armat se sprijin chesoane prefabricate. nchiderile laterale sunt realizate cu zidrie din blocuri BCA sau crmid. Pardoselile sunt diferite n funcie de destinaia halei, fiind de tip cald, din calupuri din lemn de esen tare, fixai ntr-un strat de mixtura asfaltica i reci realizate din grtare din beton armat traforat. Halele pentru creterea ginilor au o structur mixt, cu ziduri portante din crmid pentru nchiderea halei i stlpi din lemn, postai central, pentru susinerea grinzilor nvelitoarei. Fundaiile sub grinzi sunt din beton ciclopian. Pentru toate acestea a fost estimat o valoare unic orientativ.

Cldiri agricole de tip grajduri Circumscripia Judectoriei Timioara

Locaie Construite dup anul

2000




1965

Grup A 115 89 26 9

Brup B 92 72 21 7


Valorile exprimate n raportul de evaluare au fost obinute parcurgnd urmtoarele etape: S-a realizat o analiz de pia detaliat pentru fiecare categorie de cldire agricol. Au fost astfel

analizate ofertele de vnzare a acestora pentru anul 2013, innd cont de particularitile fiecrui tip de proprietate, urmrindu-se evoluia pieei, stabilind un trend i estimnd o evoluie viitoare. O atenie deosebit a fost acordat ofertelor recente, fiind cele mai apropiate de data raportului, pentru toate celelalte fcndu-se corecii n funcie de data publicrii lor. Acestea au fost grupate n tabele i sunt anexate acestui raport;


proprietilor deja vndute i interviurilor realizate cu persoanele ofertante. S-a observat astfel o diferen ntre preul solicitat n oferta i valoarea la care s-a efectuat tranzacia i obinut n urma negocierii;


Valoarea estimat pentru cldirile agricole se va compune din valoarea estimat a construciei obinut n urma metodei costului de nlocuire net i valoarea terenului pentru zona de amplasare a proprietii;

Estimarea valorilor cldirilor agricole din acest raport are la baz abordarea prin cost, folosirea cataloagelor specializate n determinarea costurilor de nlocuire i reconstrucie (autor Corneliu Schiopu) i aplicarea coreciilor necesare pentru uzuri, neadecvri i cauze externe. Coreciile au fost estimate prin analiza pieei imobiliare.

Proprieti imobiliare de tip agricol - Magazii cereale

n prezentul raport sunt analizate magaziile de cereale cu structur din crmid.

n funcie de anul realizrii construciilor, acestea au fost mprite n: Cldiri agricole construite dup anul 2000 (inclusiv) Cldiri agricole construite ntre anii 1990 i 1999 (inclusiv) Cldiri agricole construite ntre anii 1965 i 1989 (inclusiv) Cldiri agricole construite nainte de anul 1965

Magaziile pentru cereale au fost considerate ca fiind realizate cu structur din crmid cu centuri i stlpi din beton, cu fundaii din beton ciclopian i cuzinei armai.

Magazii cereale cu structur din crmid Circumscripia Judectoriei Timioara

Locaie Construite dup anul

2000




1965

Grup A 123 94 51 22

Brup B 97 74 40 17

Valorile exprimate n raportul de evaluare au fost obinute parcurgnd urmtoarele etape: S-a realizat o analiz de pia detaliat. Au fost astfel analizate ofertele de vnzare a acestora pentru anul

2013, innd cont de particularitile fiecrui tip de proprietate, urmrindu-se evoluia pieei, stabilind un trend i estimnd o evoluie viitoare. O atenie deosebit a fost acordat ofertelor recente, fiind cele mai apropiate de data raportului, pentru toate celelalte fcndu-se corecii n funcie de data publicrii lor. Acestea au fost grupate n tabele i sunt anexate acestui raport;





Valoarea estimat pentru cldirile agricole se va compune din valoarea estimat a construciei obinut n urma metodei costului de nlocuire net i valoarea terenului pentru zona de amplasare a proprietii;

Estimarea valorilor magaziilor pentru cereale din acest raport are la baz abordarea prin cost, folosirea cataloagelor specializate n determinarea costurilor de nlocuire i reconstrucie (autor Corneliu Schiopu) i aplicarea coreciilor necesare pentru uzuri, neadecvri i cauze externe. Coreciile au fost estimate prin analiza pieei imobiliare.


Procesul de evaluare Circumscripia Judectoriei Lugoj

Proprieti de tip rezidenial Apartamente n vederea ntocmirii prezentului raport, apartamentele au fost mprite n mai multe categorii, n funcie de zona de amplasare n cadrul localitii, numrul de camere i suprafaa util. Din analiza pieei imobiliare aferent municipiului Lugoj se observ faptul c valorile exprimate n euro/mp ale apartamentelor se modific

n funcie de numrul de camere. Astfel pe msur ce numrul de camere crete, valoarea pe metrul ptrat scade.

Din punct de vedere al zonei de amplasare n cadrul

municipiului Lugoj, s-au identificat 3 zone i anume: central, median i periferic. Raportul cuprinde ca anex nominalizarea strzilor pe zone. Pentru imobilele compuse din apartamente, n bloc de

locuine i teren aflat n proprietate, valoarea terenului se adug la valoarea apartamentului.

Valorile pentru apartamente situate n imobile istorice

(conform Legii 422/2001 art.3 lit.a, b, i c) se vor calcula n acelai mod ca valorile pentru apartamente construite nainte de anul 1999.

Apartamente Municipiul Lugoj

Locaie Valori euro/mp Camere de

cmin

1 camer 2 camere 3 camere 4 + camere

Central 620 550 510 470 620

Median 550 460 420 410 540

Periferic 450 400 380 360 430

Valorile au fost exprimate n euro pe unitatea de msur, metrul ptrat de suprafaa util.


Valorile exprimate n raport au fost obinute urmrind urmtoarele etape: S-a realizat o analiz de pia detaliat pentru fiecare categorie de apartamente. Au fost astfel analizate

oferte de vnzare a apartamentelor pentru anul n curs, innd cont de particularitile fiecrui tip de proprietate, urmrindu-se evoluia pieei, stabilind un trend i estimnd o evoluie viitoare. O atenie deosebit a fost acordat ofertelor recente, fiind cele mai apropiate de data raportului, pentru toate celelalte fcndu-se corecii n funcie de data publicrii lor;


i interviurile realizate cu persoanele ofertante. S-a observat astfel o diferen ntre preul solicitat i valoarea la care s-a efectuat tranzacia i obinut n urma negocierii;


Aceast analiz a inut cont i de rezultatele obinute n urma altor rapoarte de evaluare realizate de ctre evaluator n timpul anului 2013, n judeul Timi;

Proprieti imobiliare de tip nerezidenial - Spaii comerciale

n vederea realizrii prezentului raport, spaiile comerciale (magazine, birouri, spaii cu alt destinaie SAD, restaurante, etc.) au fost clasificate dup dou criterii:

n funcie de amplasarea n cadrul cldirii: Spaii comerciale situate la parter i la etaj Spaii comerciale situate la demisol

Din punct de vedere al zonei de amplasare, n cadrul municipiului Lugoj s-au identificat 3 zone i anume: central, median i periferic.

Raportul cuprinde anexele cu nominalizarea strzilor pe zone.

Spaii comerciale Municipiul Lugoj

Locaie Spatiu comercial

situat la parter sau etaj Spatiu comercial situat la demisol

Central 730 530

Median 640 450

Periferic 440 360

Valorile sunt exprimate n euro pe unitatea de msura, metrul ptrat de suprafa util. n acest categorie sunt incluse spaiile de birouri precum i spaiile cu alt destinaie, nregistrate corespunztor n documentaia cadastral.

Pentru imobilele compuse din spaii comerciale i teren aflat n proprietate, valoarea terenului se adug la valoarea spaiului comercial.

Valorile pentru proprietile imobiliare de tip nerezidenial - spaii comerciale au fost obinute urmrind etapele: S-a realizat o analiz de pia detaliat pentru fiecare categorie de spaii comerciale. Au fost astfel

analizate oferte de vnzare ale acestora pentru anul 2013, innd cont de particularitile fiecrui tip de


proprietate, urmrindu-se evoluia pieei, stabilind un trend i estimnd o evoluie viitoare. O atenie deosebit a fost acordat ofertelor recente, fiind cele mai apropiate de data raportului, pentru toate celelalte facndu-se corecii n funcie de data publicrii lor;


i interviurilor realizate cu persoanele ofertante. S-a observat astfel o diferen ntre preul solicitat n ofert i valoarea la care s-a efectuat tranzacia i obinut n urma negocierii;


Aceast analiz a inut cont i de rezultatele obinute n urma altor rapoarte de evaluare realizate de ctre evaluator n timpul anului 2013.

Proprieti imobiliare de tip nerezidenial - Teren Prezentul raport ine cont n exprimarea valorii, att de poziia terenurilor (n intravilan sau extravilan) ct i de zona de amplasare a acestora. Terenurile au fost considerate lipsite de sarcini i restricii de utilizare. n cadrul municipiului Lugoj, n funcie de zona de amplasare, pentru o poziionare mai exact, terenurile n intravilan au fost grupate dup cum urmeaz: central, median, periferic.

Teren intravilan Municipiul Lugoj

Locatie Valoare euro/mp

Central 70

Median 30

Periferic 13

Periferic > 5000 mp 5

Valorile sunt exprimate n euro pe unitatea de msur, metrul ptrat. Pentru terenul intravilan situat n zona periferic, cu suprafaa mai mare de 5000 mp s-a stabilit o valoare diferit, estimndu-se faptul c parcelele de teren cu astfel de dimensiuni sunt preponderent amplasate n afara zonelor construite rezideniale, n zone n care se dezvolt cartiere noi sau zone industriale. Raportul cuprinde anexele cu nominalizarea strzilor pe zone. Pentru cellalte localiti situate n Circumscripia Judectoriei Lugoj, valorile terenului att intravilan ct i extravilan au fost estimate pentru ntreaga localitate. Valori ale terenului din intravilan cu suprafee care depesc 10000 mp s-au stabilit i pentru alte localiti din Circumscripia Judectoriei Lugoj i vor fi calculate la 35% din valoarea exprimat pentru terenul intravilan din fiecare localitate.

Etape urmrite n estimarea valorilor de pia orietative pentru terenuri: S-a realizat o analiz de pia detaliat pentru fiecare categorie de terenuri. Au fost luate n considerare

ofertele de vnzare ale terenurilor pentru anul 2013, innd cont de particularitile fiecrui tip de proprietate, urmrindu-se evoluia pieei, stabilind un trend i estimnd o evoluie viitoare. O atenie deosebit a fost acordat ofertelor recente, fiind cele mai apropiate de data raportului, pentru toate celelalte facndu-se corecii n funcie de data publicrii lor. Acestea au fost grupate n tabele i sunt anexate acestui raport;



i interviurilor realizate cu persoanele ofertante. S-a observat astfel o diferen ntre preul solicitat n ofert i valoarea la care s-a efectuat tranzacia i obinut n urma negocierii;


Aceast analiz ine cont de rezultatele obinute n urma altor rapoarte realizate de ctre evaluator n anul 2013, n judeul Timi;

Pentru fiecare proprietate analizat a fost calculat preul pe metrul ptrat sau hectar, ntruct exprimarea valorii finale a fost fcut unitar, euro/mp sau euro/ha;

Proprieti imobiliare de tip rezidenial - Case de locuit Pentru o reprezentare ct mai just a valorii unei proprietti, casele de locuit au fost grupate dup mai multe criterii: n funcie de zona de amplasare n cadrul oraului, numrul de nivele, gradul de finisare, soluia constructiva i anul punerii n funciune (PIF).

Considerm casele de locuit ca fiind spaii de tip rezidenial unifamiliale care dispun de toate utilitile i au o suprafa de teren aferent. n funcie de numrul de nivele:

Case de locuit de tip parter cu etaje i mansard Case de locuit cu parter i mansard

n funcie de nivelul de finisare: Case de locuit la rou Case de locuit la cheie

n funcie de anul construciei: Case de locuit construite dup anul 2000 (inclusiv) Case de locuit construite ntre anii 1990 i 1999 (inclusiv) Case de locuit construite ntre anii 1965 i 1989 (inclusiv) Case de locuit construite nainte de anul 1965

n funcie de soluia constructiv: Case de locuit cu perei din crmid, piatr sau nlocuitori Case de locuit cu perei din lemn, paiant, chirpici, pmnt stabilizat

Dupa zona de amplasare n municipiul Lugoj:

Central Median Periferic

Raportul cuprinde anexele cu nominalizarea strzilor pe zone. Pentru celelalte localiti situate n Circumscripia Judectoriei Lugoj, valorile caselor au fost estimate pentru ntreaga localitate, acestea fiind grupate pe categorii n funcie de numrul de locuitori, venituri, dezvoltare, etc. Au rezultat astfel trei grupe de localiti, dup cum urmeaz:

Grupul A: Bacova, Balin, Belin, Boldur, Chiztu, Coteiu, Criciova, Darova, Gvojdia, Herendeti, Iosiflu, Jena, Lugojel, Mguri, Ndrag, Nichidorf, Racovia, Silagiu, Sinersig, tiuca, utra, Tapia, Topolovu Mare, Victor Vlad Delamarina.


Grupul B: Baba, Brna, Bodo , Brestov, Cireu, Crivina, Drgoieti, Dragomireti, Fictari, Ghizela, Gruni, Hezeri, Hitia, Hodo, Honorici, Ictar-Budin, Jabr, Jdioara, Oloag, Ohaba Forgaci, Paniova, Petroasa Mare, Pini, Sacou Mare, Slbgel, anovia, Srbova, Seca, Trgovite, ipari, Topolovu Mic, Visag.

Grupul C: Bara, Blajova, Boteti, Botineti, Cpt, Cherche, Cireu Mic, Coari, Cralov, Crivobara, Dobreti, Drinova, Duboz, Fdimac, Hisia, Hodo, Jureti, Lpunic, Lucre, Pdureni, Pru, Pogneti, Rdmneti, Srzani, Spata, Te, Valea Lung, Vizma, Zgribeti.

De asemenea au fost exprimate valori pentru casele aparinnd oraului Buzia.

Suprafaa construit luat n calcul este suprafaa proiectat la sol pe conturul exterior al pereilor cldirii, iar pentru cldirile cu mai multe nivele, suprafaa construit desfurat reprezint suma suprafeelor fiecrui nivel. Costul infrastructurilor fr subsol a avut la baz informaiile privind adncimea minima de nghe precum i o presiune admisibil specific unui teren de fundare considerat bun. n analiza costurilor aferente suprastructurii cldirii s-au calculat costuri pentru structuri cu rezisten la cutremure de 6 i respectiv 7 grade, utilizndu-se materiale precum zidria din crmid, blocuri ceramice, lemn, paiant, etc. Acestea au fost calculate pentru grosimi medii ale zidurilor.

Au fost luate n calcul fundaii din beton simplu, executate cu elevaie de 30 cm deasupra terenului pentru cldiri cu parter i cldiri cu vechime sau cele din mediul rural. De asemenea s-au calculat valori pentru fundaii din beton simplu i cuzinei armai precum i tip grind continu pentru cldirile cu etaje. Pentru cldirile cu un singur nivel sau P+M a fost calculat o structur din zidrie portant cu stlpiori de rigidizare pe colurile cldirii i la interseciile zidriilor portante cu armtura fixat n fundaii i scara din beton armat pentru cldirile cu mai multe nivele. Pentru casele cu structur din lemn, infrastructura cldirii este realizat din beton simplu i cuzinet armat cu pardoseala din beton slab armat cu plase STM. Suprastructura este realizat din grinzi i dulapi de lemn ignifugate i tratate mpotriva cariilor, termitelor i alte insecte duntoare, cu mbinri cu eclise din tabl zincat groas. nchiderile sunt realizate cu panouri de tip OSB pe ambele pri asigurnd stabilitatea cldirii la sarcinile dinamice. Finisajele exterioare sunt de tip termosistem, iar finisajul interior cu placaje tip ghips carton.

Pentru cldirile din paiant, fundaia este de tip ciclopian pe care se sprijin structura din lemn. Structura din lemn este format din stlpi i grinzi cu contravnturi din lemn neprelucrat i umplutur din acelai material lemnos. Finisajul este realizat prin tencuire cu mortar de var-ipsos.

Valorile cldirilor au fost calculate pentru fiecare component a acestora, fundaie, subsol, demisol, suprastructur, finisaje, instalaii funcionale, etaje, mansard i acoperi. Astfel au fost obinute valori pentru suprafaa construit a cldirii, incluznd fundaie i acoperi i valori pentru subsol/demisol, etaje i mansard.

Pentru imobilele compuse din cas i teren n proprietate, la valoarea casei se adaug i valoarea terenului. De asemenea, la valoarea proprietii se va aduga i valoarea anexelor. Valorile sunt exprimate n euro pe unitatea de msura, metrul ptrat de suprafa construit desfurat. Valorile exprimate n prezentul raport au fost obinute urmrind urmtoarele etape:

S-a realizat o analiz de pia detaliat pentru fiecare categorie de cas de locuit. Au fost astfel analizate toate ofertele de vnzare a acestora pentru ntreg anul 2013, innd cont de particularitile fiecrui tip de proprietate, urmrindu-se evoluia pieei, stabilind un trend i estimnd o evoluie viitoare. O atenie deosebit a fost acordat ofertelor recente, fiind cele mai apropiate de data raportului, pentru toate celelalte fcndu-se corecii n funcie de data publicrii lor. Acestea au fost grupate n tabele i sunt anexate acestui raport;




Ofertele atipice, cu proprieti ale cror preturi erau situate cu mult deasupra sau sub valorile medii ale pieei imobiliare nu au fost incluse n prezentul studiu;

Aceact analiz ine cont i de rezultatele obinute n urma altor rapoarte de evaluare realizate de ctre evaluator n anul 2013;

Valoarea estimat pentru casele de locuit se va compune din valoarea estimat a construciei obinuta n urma metodei costului de nlocuire net, valoarea terenului pentru zona de amplasare a proprietaii i valoarea estimat a anexelor. Valorile estimate ale construciilor i ale anexelor sunt anexate acestui raport;

Estimarea valorilor caselor din acest raport are la baz abordarea prin cost, folosirea cataloagelor specializate n determinarea costurilor de nlocuire i reconstrucie (autor Corneliu chiopu) i aplicarea coreciilor necesare pentru uzuri, neadecvri i cauze externe. Coreciile au fost estimate prin analiza pieei imobiliare.

Proprietai imobiliare de tip industrial - Hale

n prezentul raport au fost analizate halele cu structura din beton armat i nchideri din crmid, BCA, etc., hale cu structur metalic i nchideri din panouri de tip sandwich, precum i hale de tip vechi cu tronsoane.

n funcie de anul realizrii, construciile de tip industrial au fost mprite n: Cldiri de tip industrial construite dup anul 2000 (inclusiv) Cldiri de tip industrial construite ntre anii 1990 i 1999 (inclusiv) Cldiri de tip industrial construite ntre anii 1965 i 1989 (inclusiv) Cldiri de tip industrial construite nainte de anul 1965

Cldiri industiale de tip hale Municipiul Lugoj

Structur Construite dup

anul 2000 Construite n

perioada 1990-1999 Construite n

perioada 1965-1989 Construite nainte

de anul 1965

Beton armat 273 212 82 41

Metalic 222 172 - -

Halele cu structur din beton armat s-au considerat a fi realizate cu stlpi prefabricai, din beton armat, cu nlimi ntre 6 i 10 m, ncastrai n fundaii izolate tip pahar. Pe conturul exterior al halei sunt executate fundaii de beton simplu i cuzinet armat, pentru asigurarea sprijinirii zidriei de nchidere. Pardoseala halei este din beton de marc superioar, pozat pe umplutura de pmnt i strat de balast cilindrat. Pe capetele stlpilor sunt montate grinzi prefabricate, ca legtur ntre traveele cadrelor halei.

Hala cu structur metalic este realizat din stlpi metalici executai

Documents

GRILA NOTARILOR 2014