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Gewerbliche Gebäudenutzung  

Der rechtssichere Abschluss langfristiger Miet- und Pachtverträge   

Von:Rechtsanwalt & Notar Dr. H.-P. Ensenbach

   

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I.

- Vorbemerkung / Bindungsstufen -

1. Zwei Wege / ein Ziel

▪ Investor: Profiliertes Gebäudemanagement

▪ Betreiber / Nutzer: Konzentration auf das Kerngeschäft

 

Gerade langfristige Miet- und Pachtverträge sollen die Vertragsparteien auf

Augenhöhe bringen und profilierte, zukunftsfähige Konzepte sichern.

 

   

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2. Letter of intent

Populäres Mittel für das Memorandum of understanding. Typischer Inhalt:

▪ Zwischen welchen Beteiligten wird was verhandelt?

▪ Kurze Beschreibung der voraussichtlichen Leistung und Gegenleistung.

 

▪ Kurze Beschreibung der offenen Punkte.

 

▪ Kurze Beschreibung der Voraussetzungen, unter denen der Hauptvertrag

zustande kommen soll.

   

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▪ Beschreibung der Pflichten in den Bereichen

Rücksichtnahme/Geheimhaltung.

▪ Klarstellung, ob/welche Bindung durch den LOI entstehen soll.

Die Verletzung von Geheimhaltungs- und Rücksichtnahmepflichten kann

Schadensersatzansprüche auslösen. U.U. auch der grundlose Abbruch von

Verhandlungen (Fritz, Gewerberaummietrecht, 4. Aufl., S. 11; Lindner-Figura, Kap 3

Rdn. 40).

3. Vorvertrag

Vertrag mit der Verpflichtung zum Abschluss eines Hauptvertrages. Erzeugt im

Zweifel keine echte Bindung (BGH NJW 86, 2820; BGH NJW 80, 1577).

   

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4. Vormietrecht

Wegen Vertragsfreiheit zulässig. Begründet das Recht, in einen mit einem

Dritten abgeschlossenen Miet-/Pachtvertrag einzutreten. I.d.R. entsprechende

Anwendung der Vorschriften über das Vorkaufsrecht (Fritz, a.a.O., S. 13).

5. Vorhand

Vermieter muss Fläche vor der Vermietung an Dritte einem bestimmten

Berechtigten anbieten (Palandt, BGB, 66. Aufl., vor § 145 Rdn. 24).

   

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II.

- Miete/Pacht -

1. Mietvertrag

§ 535 BGB. Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache

während der Mietzeit zu gewähren. Die Bestimmung enthält die gesetzliche Regelung

über die Erhaltung und Unterhaltung der Mietsache.

2. Pachtvertrag

a) Abgrenzung: Bei der Pacht nicht nur Gebrauchsüberlassung, sondern

auch Fruchtgenuss nach den Regeln ordnungsgemäßer Wirtschaft, § 581 Abs. 1

BGB („Fruchtziehung“: Lindner-Figura, Kap 1 Rdn. 19 ff.). Beispiele:

   

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▪ Mit überlassen wird die Ausstattung als „Quelle der Erträgnisse“, z.B.

voll eingerichtetes Hotel, Krankenhaus oder die löffelfertige

Pflegeeinrichtung (Lindner-Figura, Kap 1 Rdn. 21).

 

Nicht ausreichend ist die Überlassung eines voll ausgestatteten Büros

für Rechtsanwälte (Lindner-Figura, a.a.O., Rdn. 21).

b) Abgrenzung relevant, da für Pachtvertrag teilweise Besonderheiten gelten:

▪ Verpflichtung zur Erhaltung des Inventars (§ 582 Abs. 1 BGB)

  ▪ Kündigungsfristen (§ 584 BGB)

 

   

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3. Genehmigungserfordernis im Sanierungsgebiet

§ 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB: Vereinbarungen über den Gebrauch und die Nutzung

eines Grundstückes/Gebäudes im Sanierungsgebiet bedürfen der

Genehmigung, wenn eine Nutzungsdauer von mehr als 1 Jahr festgelegt wird.

 

Dies gilt auch für befristete Gewerberaum-Mietverträge (Battis, BauGB, § 134

Rdn. 12).

 

Besteht das Genehmigungserfordernis, wird der Vertrag erst mit Erlass des

Verwaltungsaktes (rückwirkend) wirksam (Palandt, 66. Aufl., vor § 182 Rdn. 6).

   

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III.

- Schriftform: Risiko & Chance -

1. Grundsatz

▪ Miet-/Pachtverträge mit einer Laufzeit länger als 1 Jahr müssen die

gesetzliche Schriftform wahren (§§ 550 Satz 1, 126 BGB).

 

▪ Bei Nichtbeachtung gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen,

§ 550 Satz 2 BGB. Er ist mit gesetzlicher Frist kündbar.

   

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2. Einheit der Urkunde

▪ Die unterzeichnete Urkunde muss alle wesentlichen, der Schriftform

unterliegenden Abreden enthalten (BGH NZM 03, 281).

 

▪ I.d.R. mechanische Verbindung, ausreichend ist auch fortlaufende

Paginierung, Nummerierung der Bestimmungen, einheitliche grafische oder

inhaltlich zusammenhängende Darstellung des Textes (BGH NJW 98, 58; BGH

ZMR 01, 97).

▪ Einfallstor für formelle Streitpunkte sind oft Vereinbarungsbestandteile, die

aus Anlagen, Zeichnungen, technischen Beschreibungen bestehen oder sich

aus Festlegungen ergeben, die erst – z.B. im Bauverlauf – noch entstehen

oder konkretisiert werden sollen.

 

▪ No go: „Darüber werden wir uns noch verständigen. Das fügen wir bei, wenn

die Pläne (etc.) fertig sind.“

   

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3. Andere „weiche“ Stellen

3.1. Grundsatz

Formbedürftig sind alle Vereinbarungen, die nach dem Willen der Parteien

von wesentlicher Bedeutung sind (Lindner-Figura, Kap 6 Rdn. 22).

3.2. Schwerpunkte

▪ Klare und richtige Bezeichnung der Vertragspartner und deren Vertreter,

insb. betr.

- Rechtsform

- Registerverhältnisse

- Gesellschaften in Gründung

- Erbengemeinschaften

- GbR´s

   

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▪ Es sind klare Verhältnisse erforderlich, wenn eine Personenmehrheit

entweder vermietet oder mietet. Grundsatz: Alle nennen, alle zeichnen.

▪ Genaue Bezeichnung der Lage und Beschaffenheit des

Mietgegenstandes ist zwingend. Der Spielraum für Toleranzen

ist klein (z.B. für den mitvermieteten Kellerraum z.B.: OLG Frankfurt

ZMR 07, 532).

▪ Klare Regelungen über den Mietbeginn und die Mietdauer sind

zwingend. Nach derzeitiger Auffassung reicht wegen der Laufzeit die

Bestimmbarkeit aus (BGH NJW 06, 139; anders noch: BGH

NZM 02, 20).

   

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3.3. Unterschrift

▪ Namensunterschrift / begl. Handzeichen auf derselben Urkunde, § 126

Abs. 1/2 BGB.

▪ Unterschrift: Schrift, nicht zwingend lesbar, aber kennzeichnender

Schriftzug. Nicht nur Striche, Bögen, Haken. Die fehlerhafte Unterschrift

einer Vertragspartei zerstört die Schriftform (z.B. OLG Düsseldorf

ZMR 00, 91).

▪ Bei Unterzeichnung jedenfalls durch rechtsgeschäftliche Vertreter ist

die Schriftform gefährdet, wenn ein das Vertretungsverhältnis

anzeigender Zusatz fehlt. Einzelheiten sind teilweise unklar (BGH

ZMR 04, 106, 107; BGH ZMR 05, 691, 694; Übersicht auch bei

Hildebrandt ZMR 07, 588 ff.).

   

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3.4. Zeitpunkt der Unterzeichnung

Der Vertrag besteht aus Angebot und Annahme.

Hat eine Vertragspartei der anderen den Miet-/Pachtvertrag schon

unterzeichnet übersandt und um Rücksendung nach

Gegenzeichnung gebeten, ist die Schriftform nur gewahrt, wenn

Rücksendung innerhalb

 

▪ einer dafür gesetzten Frist

 

oder

 

▪ einer angemessenen Frist

 

erfolgt.

 

   

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→ OLG Dresden: 2 ½ Wochen (NZM 04, 826)

→ KG Berlin: 1 Woche (GE 03, 48)

Die verspätete Annahme ist Ablehnung, verbunden mit einem neuen

Angebot. Bei unerkanntem Formmangel ggf. schlüssig durch Übernahme der

Mietsache.

 

3.5. Nachträge

 

Der nicht formgerechte Nachtrag hebt die Schriftform für das

Vertragsverhältnis insgesamt auf.

 

→ BGHZ 99, 54

→ KG ZMR 07, 535

 

Z.B.: Formlose Mietpreisanpassung, etwa durch Bestätigungsschreiben.

   

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3.6. Optionsrechte

 

Auch die Verlängerungsoption bedarf der Schriftform. Die Erklärung durch

Telefax genügt nicht.

 

→ OLG Köln 29.11.05 – 22 U 105/05 –

 

3.7. Vorsorgeklauseln

 

Jeder befristete Miet-/Pachtvertrag im gewerblichen Bereich sollte heute

eine Bestimmung enthalten, wonach die Parteien sich verpflichten, den

Mietvertrag nicht wegen Schriftformmängeln zu kündigen und alles zu tun, um

erforderlichenfalls nachträglich die Formwirksamkeit des Mietvertrages

herbeizuführen.

   

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Nach heutiger Auffassung wird davon ausgegangen, dass eine solche

Bestimmung den Anspruch auf Herbeiführung der Schriftform begründet (BGH

NZM 02, 823; OLG Düsseldorf ZMR 04, 749; Lindner-Figura, Kap 6 Rdn. 62).

 

4. Zusammenfassend

 

a) Die Anforderungen an die Schriftform befristeter Miet-/Pachtverträge sind

streng.

 

b) Die Quote langfristig „vereinbarter“ Verträge mit Schriftformmängeln ist sehr

hoch. Fachkreise vermuten, dass jeder 2. Vertrag betroffen sein könnte. M.E. trifft

diese Einschätzung mit hoher Wahrscheinlichkeit zu.

   

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c) Fundgrube für Schriftformmängel sind insb.

 

▪ im Vertrag genannte, dann aber ganz fehlende Anlagen

 

▪ teilweise fehlende Anlagen

 

▪ die fehlende feste Verbindung oder sonst erkennbare Zugehörigkeit von

Anlagen zum Hauptvertrag

 

▪ fehlerhafte Nachträge, die die Schriftform für das Vertragsverhältnis

insgesamt aufheben

sowie viele andere der hier erörterten Punkte.

   

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d) Ob die „Rettungsklausel“ auch zukünftig in der Rechtsprechung anerkannt

bleibt, ist m.E. nicht sicher.

 

Insb. AGB-rechtlich sind Einwendungen hiergegen durchaus denkbar. Ein

Haus sollte man auf diese Klausel allein nicht bauen, wenn der Miet- oder

Pachtvertrag 10, 15 oder 20 Jahre halten soll.

 

   

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IV.

- Sonderkündigungsrechte -

 

1. Es besteht nicht nur das Risiko außerordentlicher Kündigung.

 

2. Sonderkündigungsrechte

 

a) § 57 a ZVG

 

In der Zwangsversteigerung ist der Ersteher berechtigt, mit gesetzlicher Frist

zu kündigen. Eine im Mietvertrag vereinbarte Befristung bindet den Ersteher

nicht.

 

b) § 111 Abs. 1 InsO

 

Veräußert der Insolvenzverwalter die Immobilie, tritt der Erwerber in das

Miet- /Pachtverhältnis ein, kann aber unter Einhaltung der gesetzlichen Frist

kündigen.

   

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c) § 1056 Abs. 2 BGB

 

Hat der Nießbraucher vermietet, steht dem Grundstückseigentümer bei

Beendigung des Nießbrauches das Recht zur Sonderkündigung zu.

 

d) § 2135 BGB

 

Ein vergleichbares Recht hat der Nacherbe, wenn die Vermietung durch den

Vorerben erfolgt ist.

 

e) § 30 ErbbauVO

 

Hat der Erbbauberechtigte vermietet/verpachtet, steht dem

Grundstückseigentümer im Fall des Erlöschens des Erbbaurechts durch

Zeitablauf das Sonderkündigungsrecht nach § 30 Abs. 2 ErbbauVO zu.

   

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f) §§ 578 Abs. 1, 566 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB

 

Beim Verkauf der Immobilie erfolgt kein Eintritt in bestehende

Miet-/Pachtverträge, wenn:

 

▪ Der Miet-/Pachtvertrag nicht durch den Verkäufer als Vermieter

geschlossen war.

 

▪ Ebenfalls keine Überleitung kraft Gesetzes, sofern die Veräußerung vor

der tatsächlichen Gebrauchsüberlassung an den Mieter erfolgt. Überleitung

dann nur, wenn der Erwerber nach § 567 a BGB in das Miet-/Pachtverhältnis

eintritt.

   

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V.

- Beschränkt persönliche Dienstbarkeit -

  1. Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 ff. BGB kann ein

wesentliches Sicherungsmittel für den langfristigen Miet-/Pachtvertrag über eine

Gesamtimmobilie sein.

 

Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit hat dingliche Wirkung, sie ist nicht

übertragbar oder vererblich. Die Sicherung des Nutzungsanspruches aus einem

Mietvertrag durch Dienstbarkeit wird zwischenzeitlich ausdrücklich als zulässig angesehen

(Stapenhorst/Voß NZM 03, 875).

 

   

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2. Zwangsversteigerung

 

▪ An der erster Rangstelle eingetragene Dienstbarkeit hat die größte

Sicherheit. Wird aus einem nachrangigen Grundpfandrecht vollstreckt, fällt die

Dienstbarkeit in das geringste Gebot und bleibt bei der Versteigerung

nach § 52 Abs. 1 ZVG bestehen.

Anm.: Die sachgerecht gestaltete Dienstbarkeit kann an sich nicht

wertmindernd wirken, wenn nur die „vertragskonforme“ Benutzung besichert wird.

Abhängig ist dies von der Gestaltung der Ausübungsbedingungen.

▪ Hat die Dienstbarkeit Nachrang hinter Grundpfandrechten, erlischt es im Fall

des Zuschlages nach § 52 Abs. 1 Satz 2 ZVG. Ggf. Wertersatz nach § 92 Abs. 1

ZVG.

Belassungserklärung aber möglich. Die Dienstbarkeit bleibt dann durch

abweichende Versteigerungsbedingung nach § 59 ZVG bestehen .

   

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3. Insolvenz

 

▪ Die Dienstbarkeit ist nach heutiger Auffassung keine Umgehung von §§ 111,

119 InsO.

 

4. Sicherungsvereinbarung

 

Ausübungsregeln müssen so gefasst sein, dass dem Mieter/Pächter in allen

Fällen der von ihm nicht zu vertretenden vorzeitigen Beendigung des Miet-/Pachtvertrages

die Nutzung zu weitgehend bisherigen Bedingungen möglich bleibt.

   

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Regelungsbedarf bei der Gestaltung der beschränkt persönlichen

Dienstbarkeit:

 

▪ Sicherungsfall

▪ Ausübung/Entgelt

▪ Instandhaltung/Instandsetzung

▪ Kosten

   

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