Finantarea imobilului

7/30/2019 Finantarea imobilului

http://slidepdf.com/reader/full/finantarea-imobilului 1/12

Ministerul Educaţiei şi Tineretului al Republicii Moldova

Universitatea Tehnică a Moldovei Catedra :Management si Evaluarea imobilului

PROIECT DE AN

La disciplina: „Finantare in imobil ”

Tema :Schema de finantare a unui bun imobil comercial

Efectuat : studentul gr CDI 1102m Ciumas T. Verificat : conf.univ.dr. Albu S.

Chişinău 2012



2

INTRODUCERE

În toată lumea, construcţiile reprezintă unul din cele mai mari si mai valoroase active ale statului,

municipalităţilor, firmelor şi ale persoanelor fizice, motiv pentru care tot mai frecvent, în practică

întâlnim situaţii în care proprietarul, statul sau oricare altă persoană fizică sau juridică, doreşte să

cunoască valoarea reală, de piaţă a acestora.

Aşa dar, proprietatea imobiliara reprezintă o parte considerabila a avuţiei mondiale iar activitatea

de evaluare este fundamentală pentru asigurarea viabilităţii proprietăţii globale şi a pieţelor financiare.

Evaluarea bunurilor imobiliare este o direcţie în ştiinţa şi practica economică, aparută la noi

relativ recent. Necesitatea de a determina valoarea de piaţă a bunurilor imobiliare a apărut în procesul

formării pieţei imobiliare secundare, cînd s-au activizat şi s-au intensificat operaţiile de vînzare,

cumpărare, donaţie, gajare a bunurilo imobile ş.a.

Evaluarea se face conform ,,Legii cu privire la activitatea de evaluare” care stabileşte cadrul

juridic al activităţii de evaluare a bunurilor şi drepturilor patrimoniale, al activităţii de evaluare

profesională, al reglementării de stat şi obşteşti a acestei activităţi, asigură crearea sistemului de evaluare

independentă a bunurilor şi a drepturilor asupra lor pentru protecţia intereselor legitime ale statului, ale

altor subiecţi ai raporturilor de drept în domeniul evaluării bunurilor şi drepturilor patrimoniale, precum şi

pentru aplicarea adecvată a rezultatelor evaluării.

Evaluarea bunurilor imobile este o activitate profesională complexă care necesită din parteaevaluatorului un complex întreg de cunoştinţe şi deprinderi. În cadrul acestei activităţi se împletesc străs

norme şi reglementări juridice, economice etc. Evaluatorul trebuie să cunoscă bine legislaţia, să ştie a

aplica în mod corect metodele actuale de evaluare, să aibă acces la informaţie sigură şi completă privind

piaţa imobiliară, totodată o atenţie mare se acordă bunei reputaţii a evaluatorului, perceperii lui de a lucra

cu clienţii şi colegii. În lucrarea dată , autorul şi-a propus să îndeplinească toate aceste cerinţe faţă de

activitatea de evaluare.



3

I. EVALUAREA PIETII OFICIILOR DIN MUNICIPIUL CHISINAU

1.1. Analiza pietii imobiliare al oficiilor

Oficii, birouri şi centre de afaceri fac parte din unul dintre segmentele principale de piaţă

de bunuri imobiliare comerciale. Chiria oficiilor şi încăperilor, devine mai actuală nu numai

pentru companiile mari, ci şi pentru întreprinderile mici, antreprenorii şi diverse organizaţii.Odată cu sfârşitul anului 2008, şi până în prezent, există o reducere semnificativă a ocupării

oficiilor. Centrele de oficii, care au fost date în exploatare î n 2008 şi la începutul anului 2009, nu

s-a ocupat nici în volumul minim estimat, ceea ce a provocat renunţarea la chiria şi a altor clienţi.

În general, acest segment de piaţă imobiliară de oficii după nivelul de ocupare de spatii a scazut

cu mai mult de 35% şi continue să scadă. Companii - clienţi ale centrelor de oficii reduc

personalul şi, prin urmare, suprafeţe oficiilor închiriate, în timp ce insistă asupra reducerii plăţii

pentru chirie. În cele din urmă, acest fapt a condus la reducerea valorii imobilului propriu zis.Cererea de birouri nu este satisfacuta pe deplin din cauza mai multor factori:

- in perioada de criza, multe companii ezita sa aloce resurse financiare pentru arenda unor oficii

moderne si bine amenajate, preferind sa se concentreze asupra altor probleme mai presante.

- companiile prefera sa achizitioneze sau sa arendeze unitati imobiliare rezidentiale si sa le

reamenajeze conform propriilor necesitaţi;

- o mare parte din birourile oferite spre chirie sau vinzare nu sunt dotate cu infrastructura care sa

raspunda cerintelor unei companii moderne (internet prin fibre optice, sala pentru

videoconferinte, tehnica de birou de ultima ora etc.)

- spatiile pentru oficii din cladirile noi au suprafete mari (100 m2 si mai mult), nepotrivite pentru

afacerile mici si mijlocii;

- concurenta pe piata este inca destul de slaba, oferta nu este suficient de variata;

Oferta este concentrata preponderent in sectorul Centru, fapt ce implica preturi net

superioare celor medii pe municipiu; de asemenea, localizarea centrala poate sa nu fie potrivita

pentru activitatile unor anumite companii, in cazul in care prioritatile acestora includ amplasarea

biroului linga consumator sau linga producator.

Piata este inca extrem de subdezvoltata, cu un potential imens de crestere, in conditiile

evolutiei pozitive a cererii, eventual dupa perioada de recesiune. Cea mai mare problema a



4

centrelor de oficii moderne din Chisinau consta in faptul ca acestea pina acum nu au existat.

Respectiv, atit ofertantii, cat si potentialii clienti, au de infruntat anumite probleme de

mentalitate pentru a crea o piata de birouri de nivel vest-european.

Toate acestea vor putea fi realizate doar dupa depasirea crizei economice. Pina atunci,

piata de birouri stagneaza, fara mari perturbari in nivelul cererii sau al ofertei, si cu o scadere

lenta, dar continua, a preturilor.

Oferta pentru chirie

In prezent, in municipiul Chisinsu exista aproximativ 15 centre de oficii noi din clasa A, de

dimensiuni mari si mijlocii, care ofera birouri pentru chirie. Cele mai mari 5 centre de birouri

noi, dupa suprafata totala, sunt indicate in tabelul de mai jos:

Tabelul 1.1 Pretul mediu de arenda, euro/m.p/luna din municipiul Chisinau al celor mai

mari centre de birouri

Nr. Denumirea Adresa Suprafaţa

totala, m2

Nr.etaje Pret

arenda,€ /

m2 lunar

1 Sky Tower Str.V.Pircalab,

63

10 000 11 23

2 Kentford Bul.Stefan celMare, 202

11 000 10 17

3 Ipteh Bul.Stefan cel

Mare, 65

7 000 9 16

4 Building

Group

Bul. Stefan cel

Mare, 171/1

6 000 10 16

5 Le Roi Str.Sfatul

Tarii, 29

5 600 9 23



5

Sky Tower

Kentford

Ipteh

Building Group

Le Roi

Figura 1.1 Preţurile ofertelor pentru chirie, euro/m.p., al celor mai mari centre de birouri

Pretul mediu de chirie la birourile pe municipiu pentru luna mai 2010 a fost de 15.2 €/m2

lunar,. In ceea ce priveste birourile din clasa A, situate in complexe noi, dotate cu toata

infrastructura si serviciile aditionale necesare, pretul mediu este de 19 €/m2 lunar.

Contractele se incheie pe un termen minim de 1 an. Toate preturile includ TVA si

majoritatea platilor comunale, in afara de internet, telefon si electricitate. Majoritatea centrelor

mari de oficii presteaza servicii aditionale de curatenie, organizarea conferintelor s.a. Toate

centrele dispun de spatii pentru parcarea automobilelor.

Clientul este practic redus in alegerea sa la birouri situate in sectorul Centru, cu preturi

medii si ridicate. In ceea ce priveste celelalte sectoare ale capitalei, in prezent se construiesc

complexe de birouri in sectorul Botanica, exista proiecte pentru sectorul Riscani.

Preţurile ofertelor pentru chirie, euro/m.p/lună

Oferta este concentrată preponderent în sectorul Centru, fapt ce implică preţuri net

superioare celor medii pe municipiu; de asemenea, localizarea centrală poate să nu fie potrivită

pentru activităţile unor anumite companii, în cazul în care priorităţile acestora includ amplasarea

biroului lângă consumator sau lângă producător.

Potrivit experţilor piaţa birourilor este încă extrem de subdezvoltată, cu un potenţial imens de

creştere, în condiţiile evoluţiei pozitive a cererii, eventual după perioada de recesiune. Cea mai

mare problemă a pieţei oficiilor moderne din Chişinău constă în faptul că aceasta abia acum se



6

formează. Respectiv, atât ofertanţii, cât şi potenţialii clienţi, au de înfruntat anumite probleme de

mentalitate pentru a crea o piaţă de birouri de nivel european.

Tabelul 1.2 Pretul mediu al al ofertelor pentru chirie, euro/m.p/luna din municipiul

Chisinau

Raioane Centru Botanica Riscanovca Ciocana Telecentru Buiucani

€ / м²

1 12.5 14 10 7 11 7.5

2 15 12 8 13 7 4.5

3 13.5 21 14 11.5 8 5

4 23 15 12 8.5 6 7

mediu 16 15,5 11 10 8 6

Figura 1.2 Preţurile ofertelor pentru chirie, euro/m.p.

Pe parcursul anului 2011 segmentul imobiliar de oficii a fost cel mai puţin activ. În oraş

există spaţiu suficient de mare de oficii libere, care oferă cumpărătorilor şi chiriaşilor o gamă

largă. Majoritatea proprietarilor au fost dispuşi să accepte cerinţele chiriaşilor: scăderea valoriide arenda lunară, efectuarea lucrărilor de finisare din sursele proprii, concediu de plată pentru

achitare chiriei şi rambursarea ulterioară de către arendaş pentru lucrările de finisaj.

Cea mai mare erere a fost pentru oficii mici de 50-100 de metri patrati, precum şi camere şi

apartamente la primele etaje, cu perspectiva schimbării destinaţiei şi ieşirii stradale. Preţul mediu

de vânzare de oficii a constituit 600-1 000 de euro pe metru pătrat, în funcţie de suprafaţă şi

amplasare.



7

Preţuri de chirie oficiilor a constituit 8-15 euro pe metru pătrat pe lună în funcţie de

amplasament şi nivelul amenajări interioare.

Este de remarcat faptul că în acest an a reinviat cererea de spaţii de birouri mici, în zona

centrală a oraşului (15 la 50 de metri patrati). Chiriaşii nu sunt deranjaţi de preţul de 10-18 de

euro pe metru pătrat pe lună. Bugetul acestui tip de oficiu este de 600 de euro pe lună. Practic,

acestea sunt luate în arenda de start-up companii, inclusiv cele străine, care au venit prima dată

pe piaţă în Republica Moldova. Domeniul lor de activitate: consultanta, servicii juridice, IT-

tehnologie, imobiliare şi construcţii. În ciuda problemelor de ocupare a clădirilor de birouri,

investitorii continuă să le construiască. Loturile de teren potrivite pentru construirea de clădiri de

birouri sunt vândute la un preţ de 40 de mii de euro pe ar în centrul oraşului şi în jurul valorii de

20 mii de euro - în alte sectoare.

Printre obiectele noi care au apărut în ultimii ani, se poate constata în complex de birouri

pe bd. Cantemir 1/1, si centrul de afaceri de pe str. Socoleni (1.49 mii de metri pătraţi) care a

fost dat în exploatare în ianuarie 2011. Acest obiect a fost construit din fondurile mai multor

investitori cointeresati in construcţia oficiului propriu. Astfel, astăzi, fiecare şapte etaje au un

proprietar



8

1.2. Caracteristica generala al obiectului evaluat (oficiul- Toma Ciorba 10)

Obiectul evaluat reprezinta un imobil cu destinatie comerciala, mai bine zis oficiu cu

suprafata totala de 350 de metri patrati, inclusiv o mica gradina. Oficiul dat este situat pe un

teren dreptunghiular de 1,2 ari. Oficiul este situat în zona cu clădiri istorice, administrative,

rezidentiale, comerciale, situat in central capitalei.

Tabelul 1.3 Caracteristica obiectului evaluat

Parametri Caracteristica

Obiectul evaluat

Adresa obiectului Mun. Chisinau, str. Toma Ciorba 10

beneficiar ХХХ

Destinaţia evaluării Vinzarea – cumpărarea obiectului evaluării Segmental pietii imobiliare Imobilul comercial

Scopul evaluării Aprecierea valorii de piaţă a obiectului evaluării Parcare 5 locuri

Dreptul de proprietate Privat (deplin)

Data evaluarii 15 iunie 2012

Cursul euro la data evaluarii 1€ = 15,14 lei

Caracteristica terenului

Suprafata obiectului 1,2

Conditii nefavorabile de mediu

Obiectul dat nu este supus urmatoarelor riscuri: de

inundatii, alunecarilor de teren, nu se afla in apropiereaapelor subterane, capacitatii portante scazuta a solului.

Particularitati locale de amplasare:

- iesire la magistrale mari

- accesul transportului

-amplasarea in raport cu strada

principala

- intensitatea deplasarii transportului

pe strada

este

inalt

la intersectia cu strada principala

deplasarea in ambele direcţii corespund normelor

Tipul drumului şosea de tip greu (asfalt) Seismicitatea 7 puncte

Retele ingineresti Electriciate, telefon, canalizare, gaz, apeductBonitatea 65

Caracteristica imobilului propri- zisa

Anul constructiei ххх

Suprafata, m² 350

Utilizarea Se exploatează in calitate de oficiu

Numarul de etaje 3

Strarea cladirii buna

Informatii suplimentareElectricitate, apa calda si rece, canalizare, gaz, incalzire

autonoma, telefon , internet



9

1.3. Evaluarea obiectului prin metoda comparative a vinzarilor

Metoda vinzarilor comparabile este cea mai des utilizata pentru estimarea valorii terenului

si metoda prioritara in cazul in care sunt disponibile suficiente vinzari comparabile. Vinzari

comparabile sunt considerate vinzarile proprietatilor imobiliare similar proprietatii evaluate din

punct de vedere al caracteristicilor legale, economice si fizice.

Urmatoarea regula generala este aplicata in cazul selectarii vinzarilor comparabile:

evaluatorul trebuie sa reduca la maxim diferentele intre proprietatile comparabile si obiectul

evaluat, pentru caracteristicile care prezinta dificultati in determinarea marimii ajustarilor, in

special daca ajustarile necesare sunt destul de inseminate.

De regula vinzarile comparabile sunt selectate in baza caracteristicilor principale ale

terenurilor, in primul rind tinind cont de amplasare si marime. Este important de selectat unitatea

de comparative adecvata. Prin reducerea pretului la o unitate de comparatie, deosebirile fizice in

marime sau forma pot fi mai usor luate in consideratie.

Un aspect important al metodei vinzarilor comparabile este caracterul nelinear al valorii

terenului. Odata cu cresterea suprafetei totale, valoarea pe unitate de masura tinde sa descreasca.

Metoda analizei comparative a vinzărilor este cea mai utilă metodă atunci cand recent au fost

vandute un număr de bunuri imobile similare, sau in prezent ele sunt puse in vanzare in piaţa

bunului imobil evaluat. Folosind această metodă un evaluator obţine un indicator de valoare prin

comparaţia bunului imobil studiat cu bunuri imobile similare, numite vanzări comparabile. Preţurile de vanzare a bunurilor imobile care sunt considerate ca fiind cele mai

comparabile, au tendinţa de a indica un interval in care se va afla valoarea bunului imobil studiat.

Un evaluator estimează măsura similarităţii sau diferenţele dintre bunul imobil studiat şi

vanzările comparabile prin examinarea diferitor elemente de comparaţie.

* drepturile transmise

* condiţiile de finanţare

* condiţiile de vanzare

* cheltuialile făcute imediat după cumpărare

* condiţiile pieţei

* amplasarea

* caracteristicile fizice

* caracteristicile economice

* utilizarea

După aceea se aplică ajustări in bani sau in procente la preţul vanzării fiecărui din bunuri

imobile comparabile. Ajustările se fac la preţurile vanzărilor deoarece preţurile acestor bunuri

imobile sunt cunoscute, atunci cand valoarea obiectului studiat nu este cunoscută. Prin această



10

procedură comparativă evaluatorul estimează valoarea definită in problemă la o dată anumită.

Aşa factori cum ar fi multiplicatorul venitului sau rata capitalizării la fel poate fi extrasă

prin analiza comparaţiei vanzărilor. In metoda comparaţiei vanzărilor evaluatorii consideră

acestea date, dar nu le tratează ca elemente de comparaţie. Aceşti factori de obicei sunt folosiţi in

metoda capitalizării venitului. Metoda se bazează pe două comparaţii a vanzărilor pe piaţă pentru a determina corecţia in

unul dintre elementele de comparaţie. In acelaşi timp, implicarea in vanzarea de obiecte

comparabile trebuie să fie identică in toate modurile, cu excepţia unuia pe care ajustarea se

efectuează.

Tabelul 1.4 Caracteristica bunurior immobile luate pentru comparatie

Obiecte

analogiceSector

Suprafata,

ariNr de etaje Caracteristici

Pretul de vinzare,

euro

Obiect

analogic 1Telecentru 1,4 3 Parcare, fara mobila 275 000

Obiect

analogic 2Centru 1,0 2

Parcarea , fara

mobila310 000

Obiect

analogic 3Centru 0,4 3 Parcare, mobiliat 300 000

Obiect

analogic 4Buiucani 0,6 3 Parcare, mobiliat 265 000

Tabelul 2.2 Estimarea valorii bunului imobiliar prin metoda vânzărilor comparabile

Caracteris-

ticile bunurilor imobiliare

Bunul

imobili ar

evaluat

Bunul

imobili ar

Nr. 1

Bunul

imobili ar

Nr. 2

Bunul

imobili ar Nr. 3

Bunul

imobili ar Nr. 4

Pretul de vinzare, € 275 000 310 000 300 000 265 000

Suprafata imobilului, m² 350 240 350 325 300

Dreptul de

proprietate

Privat (deplin) Privat (deplin) Privat

(deplin)

Privat

(deplin)

Privat (deplin)

Corectia 1 1 1 1

Pretul corectat 275 000 310 000 300 000 265 000

Condiţiilefinanfării De piata

De piata De piata De piata De piata

Corectia 1 1 1 1

Pretul corectat 275 000 310 000 300 000 265 000

Conditiile tranzactiei De piata diferit diferit diferit diferit

Corectia 0,95 0,95 0,95 0,95



11

Ajustările au fost aplicate astfel:

1. Corectiile pentru dreptul de proprietate, conditiile finantarii si data vinzari, este egala cu zero,

deoarece obictul evaluat si obiectele analogice sunt asemanatoare.

2. Corectia pentru conditiile tranzactiei sunt egale cu -5 %, deoarece pretul obiectelor analogice

va scadea cu cinci procente, la monentul de fata pretul de vinzare este ridicat.

3. Locul amplasarii obiectului evaluat se afla in central orasului, dar nu la periferia, ceea ce

putem afirma ca va fi mai scump in comparative cu alte raioane. Asta ne da psibiliatea se

Pretul corectat 261250 294500 285000 251750

Data vinzarii - 15 iunie 15 iunie 15 iunie 15 iunie

Corectia 1 1 1 1

Pretul corectat 261250 294500 285000 251750

Locul amplasarii Centru Telecentru Centru Centru Buiucani

Corectia 1,1 1 1 1,1

Pretul corectat 287375 294500 285000 279442,5

Conditiile fizice buna buna buna buna buna

Corectia 1 1 1 1

Pretul corectat 287375 294500 285000 279442,5

Suprafata

imobilului, m2 350 240 350 325 300

Corectia 1,16 1 1,04 1,055

Pretul corectat 333355 294500 296400 294811,8375

Retele ingineresti toatetoate toate toate toate

Corectia 1 1 1 1

Pretul corectat 333355 294500 296400 294811,8375

Parcare este este nui este este

Corectia 1 1,1 1 1

Pretul corectat 333355 323950 296400 294811,8375

Mobiliat nu Nu Da Da da

Corectia 1 0,95 0,95 0,95

Pretul corectat 333355 307752,5 281580 280071,2456Suprafata teritoriului

unde este amplasat

oficiul 1.2 1.4 1.0 0.6 0.9

Корректировка 0,94 1,06 1,12 1,09

Скорректированнаяцена 313353,7 326217,65 315369,6 305277,6577

Total corectia 1,185 1,0523 1,0512 1,1981

Coeficientul de

pondere 2 3 4 1

Valoarea de piata abunului imobil,

euro

30452610

1*65.3052772*7.3133533*65.3262174*6.315369

РС



12

evaluam obictul dat mai scum psi se facem corectia pentru celellate obiecte care au amplasarea

diferita de central orasului.

5. Caracteristicile fizice sunt asemanatoare de aceea vom avea o corectie egala cu 1 pentru toate

obiectele analizate.

6. Fiecare diferenta de 0,2 ari din suprafata obiectului evaluat mareste sau descreste procentul

corectiei cu 0,06 %

7. Lipsa mobilerului scade pretul cu 0,5 %

8. Lipsa parcarii scade pretulcu 1 %.

Documents

Finantarea imobilului