EVIDENCA TRGA NEPREMIČNIN

(spremljanje cen nepremičnin)

MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN

ETN je evidenca podatkov o sklenjenih kupoprodajnih (in najemnih) pravnih poslih z nepremičninami oziroma dejanskih, na trgu doseženih, transakcijskih cen (in najemnin) nepremičnin.

Podatki v ETN so taki kot jih posredujejo zakonsko predpisani posredovalci: DURS, nepremičninske družbe, notarji, občine in UE. Na UMVN se posredovani podatki o sklenjenih pravnih poslih sistematično pregledajo in pretvorijo na transakcije s posameznimi nepremičninami ter tako pripravijo za nadaljnje analize cen in trgov nepremičnin, za potrebe MVN (poročila za javnost, indeksi cen, generalno vrednotenje, indeksi vrednosti) in morebitnih drugih uporabnikov.

Predstavitev ETN in možnosti priprave podatkov iz ETN, za potencialne sistemske uporabnike javnega in zasebnega sektorja, bo GURS organiziral 17. in 18. decembra 2007.

Evidenca trga

nepremičnin

(ETN)

Dostop do podatkov ETN za registrirane uporabnike je organiziran v okviru spletne aplikacije računalniški dostop do geodetskih podatkov (PREG) in je namenjen:– sistemskim uporabnikom (javnemu

sektorju - znotraj HKOM omrežja) z uporabniškim imenom in geslom, na naslovu: http//prostor.sigov.si

– strokovni javnosti (zasebnemu sektorju – registrirajo se lahko vse pravne osebe in samostojni podjetniki), z digitalnim spletnim potrdilom, na naslovu: http//prostor.gov.si

Registriranim uporabnikom je omogočeno napredno prostorsko in časovno iskanje sklenjenih pravnih poslov, vpogled v vse posredovane podatke (razen podatkov o pogodbenih strankah), grafični pregled in izvoz podatkov.

Registriraniuporabniki

-DOSTOP

inVPOGLED

v ETN

Registriraniuporabniki

-DOSTOP

inVPOGLED

v ETN

http://prostor.sigov.si, http://prostor.gov.si

Brezplačen javni vpogled za neregistrirane uporabnike je namenjen širši javnosti. Na spletni strani: http://prostor.gov.si/jv_etn – omogoča vpogled v osnovne podatke o

realiziranih transakcijah (skupna cena; seznam nepremičnin po vrsti nepremičnine; površina; starost; kraj) in v statistična poročila o gibanju cen in analizah slovenskega trga nepremičnin, ki jih pripravlja geodetska uprava

Iskanje realiziranih kupoprodajnih poslov poteka preko grafičnega vmesnika: po analitični območjih, občinah, naseljih in po preteklih obdobjih (četrtletjih, polletjih, letih) in vrstah nepremičnin (stanovanja, hiše, lokali, pisarne, stavbna zemljišča).

Neregistrirani

uporabniki-

VPOGLED

Neregistrirani

uporabniki-

VPOGLED

http://prostor.gov.si/jv_etn

Razvoj ETN

• Izboljšanje kakovosti podatkov• Povezava ETN z Registrom

nepremičnin• Sistemsko zajemanje in vzdrževanje

podatkov transakcij novogradenj• Sistemsko zajemanje in vzdrževanje

podatkov o najemnih poslih

Sistemska uporaba podatkov ETN na GURS

• ETN in širša javnost- Enostavni trendi po posameznih vrstah nepremičnin- Po občinah, regijah, cenovnih območjih- Četrtletno, polletno, letno- Letna statistična poročila • ETN in indeksi cen nepremičnin- Metodologija- Po cenovnih območjih- Četrtletno, polletno, letno- Letna statistična poročila• ETN in letni indeksi vrednosti nepremičnin- Metodologija- Po cenovnih območjih- Letno

Cenovna območja• Geografsko zaokrožena območja s

podobno spremembo ravni cen• Sestavljena iz ene ali več vrednostnih

con• Določena za vsako vrsto nepremičnin• Merila za oblikovanje cenovnih območij:

– Obseg (število) transakcij– Podobna sprememba cen– Ravni cen (vrednostne ravni)– Primerjava s podobnimi skupinami

nepremičnin• Iterativni postopek = f (con, ravni,

transakcij)

Cenovna območja – hišePrva iteracija

Letni indeksi cen“Pravilnik po ZMVN”

• Izvedena analiza različnih metod:– Metoda ponavljajočih prodaj– Hedonski indeks cen– Hibridni indeks cen– Prilagoditev sestave vzorca

• Predlog Pravilnika je metoda prilagoditve sestave vzorca:– Indeksi cen za posamezne skupine nepremičnin se

določa po cenovnih območjih– Spremenljivke na podlagi katerih se oblikujejo

razredi je vrednost nepremičnin– Utež določa število nepremičnin v vrednostnem

razredu

Letni indeksi cen

Letni indeks cen za m2 uporabne površine stanovanja, m2 neto tlorisne površine eno in dvostanovanjske stavbe, m2 neto tlorisne površine garaže, m2 uporabne površine pisarne ter m2 uporabne površine lokala se za cenovna območja posamezne skupine istovrstnih nepremičnin ter za območje celotne Republike Slovenije izračuna tako, da se pomnožijo posamezni četrtletni indeksi v obdobju enega leta.

i

i

ii

i

i

ii

k

jijij

k

jijij

i

tpbN

tpbNttI

1

1

1

)(100,1

utež, ki predstavlja delež nepremičnin posamezne podskupine istovrstnih nepremičnin v cenovnem območju i in v razredu ji od skupnega števila nepremičnin posamezne podskupine v cenovnem območju i, v baznem obdobju,

povprečna cena prodanega m2 / stanovanja / eno in dvostanovanjske hiše / garaže / pisarne / lokala / v cenovnem območju i in v razredu ji, v tekočem četrtletju t,

povprečna cena prodanega m2 / stanovanja / eno in dvostanovanjske hiše / garaže / pisarne / lokala / v cenovnem območju i in v razredu ji, v preteklem četrtletju t-1,

• ki: število razredov nepremičnin za posamezno podskupino istovrstnih nepremičnin / stanovanj / eno in dvostanovanjskih stavb / garaž / pisarn / lokalov / v cenovnem območju i;ki stanovanja = od 1 do 5, ki eno in dvostanovanjske stavbe = od 1 do 3, …

• ji: razred v posameznem cenovnem območju i je določen glede na vrednost nepremičnin v posamezni podskupini istovrstnih nepremičnin / stanovanj / eno in dvostanovanjskih stavb / garaž / pisarn / lokalov /;

• i: cenovno območje i za posamezno podskupino istovrstnih nepremičnin / stanovanj / eno in dvostanovanjskih stavb / garaž / pisarn / lokalov /,;

• l: število cenovnih območij za posamezno podskupino istovrstnih nepremičnin / stanovanj / eno in dvostanovanjskih stavb / garaž /; in

• b: bazno obdobje, ki je obdobje med dvema generalnima vrednotenjema za posamezno podskupino istovrstnih nepremičnin (/ stanovanja / eno in dvostanovanjske stavbe / garaže / pisarne / lokali).

Indeks vrednostibmxk

VrednostCenak • k: koeficient k,

• m: naklon funkcije, ki nam pove za koliko se je v določenem obdobju v povprečju povečala vrednost koeficienta k

• x: čas (dan v določenem obdobju) in• b: vrednost koeficienta k v začetku obdobja (na dan 0).

k

k = m * X + b

Čas

x

x

xx

xx

xx

x

xx

xx

xx

x

x

xx

x

x

xx

x

x

x

k = Cena / Vrednost

x

Q1 Q2 Q3 Q4

)1(

)365(100t

tt k

kI

Indeksi vrednosti se za posamezne skupine istovrstnih nepremičnin določajo po cenovnih območjih