‰valuation des Usines de Fabrication de Sucre et de Produits de ... ‰VALUATION DES USINES DE FABRICATION

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  • RAPPORT DVALUATION DU

    MARCH

    VALUATION DES USINES DE FABRICATION DE

    SUCRE ET DE PRODUITS DE CONFISERIE EN

    ONTARIO

    ANNE DE RFRENCE 2016

    En vigueur le 31 janvier 2016

  • Socit d'valuation foncire des municipalits En vigueur le 31 janvier 2016 1

    31 janvier 2016

    La Socit dvaluation foncire des municipalits (SFM) a publi des rapports dvaluation du

    march pour les secteurs suivants :

    Fabrication arospatiale

    Exploitation minire

    Fabrication de produits chimiques

    Transformation des aliments

    Raffineries de ptrole

    Fabrication de produits pharmaceutiques

    Ces rapports dvaluation du march partagent lanalytique du march au niveau du secteur; ils

    sont conus pour rendre plus claire et transparente la manire dont les types de proprits

    dans les secteurs susmentionns seront valus en vue de la mise jour de lvaluation

    foncire lchelle provinciale 2016. La SFM se rserve le droit de modifier les rapports

    dvaluation du march, le cas chant. Les mises jour seront publies sur www.mpac.ca.

    Antoni Wisniowski Rose McLean, M.I.M.A. Prsident-directeur gnral Chef des oprations

  • Socit d'valuation foncire des municipalits En vigueur le 31 janvier 2016 2

    Remerciements

    Dans le cadre de la prparation des rapports dvaluation du march, la SFM a consult les

    contribuables fonciers, les municipalits et les reprsentants concerns. La SFM a retenu les

    services de lInstitut international de la fiscalit immobilire en tant que facilitateur

    indpendant pour procder des sances de consultation touchant les industries suivantes :

    Fabrication arospatiale

    Exploitation minire

    Fabrication de produits chimiques

    Transformation des aliments

    Raffineries de ptrole

    Fabrication de produits pharmaceutiques

    La SFM remercie les parties suivantes qui ont pris part au processus de consultation dans le

    cadre de forums spcifiques chaque secteur (de novembre 2015 janvier 2016).

    Canton de Terrace Bay

    Cit de Thunder Bay

    Ville dEspanola

    Canton de James

    Ville de Fort Frances

    Cit de Mississauga

    Ville de Marathon

    Cit de Sarnia

    Cit de North Bay

    Canton de St. Clair

    Cit de Cambridge

    Cit de Sault Ste. Marie

    Ville de Toronto

    Ville de Whitchurch-Stouffville

    Cit de Guelph

    Ville de Milton

    Ville dOakville

    Cit de St. Catharines

    Rgion de Durham

    Ville dIngersoll

    Comt dOxford

    Cit de Brampton

  • Socit d'valuation foncire des municipalits En vigueur le 31 janvier 2016 3

    Cit de Brampton

    Cit de Guelph

    Canton de Matachewan

    Grand Sudbury

    Tembec

    Resolute Forest Products

    Aditya Birla

    Domtar

    Ontario Mining Association

    Goldcorp Canada Ltd.

    Unimin Canada Ltd.

    Sudbury Integrated Nickel Operation (a Glencore Company)

    Primero Mining Corp.

    Imperial

    Suncor

    Shell Canada

    Altus Group

    Nova Chemicals

    Gerdau Corporation

    ASW Steel Inc.

    Max Aicher North America

    Taylor Steel

    Ivaco Rolling Mills LP

    ArcelorMittal Dofasco Inc.

    Hamilton Specialty Bar

    DJ Glavanizing

    Fisher Canada Stainless Steel

    Sandvik Materials Technology

    Valco Manufacturing Inc.

    Welded Tube of Canada Corp.

    Associated Tube Industries

    U.S. Steel Canada Inc.

    Tenaris Algoma Tubes In

    Sanofi Pasteur

    GlaxoSmithKline

    Purdue Pharma

    Toyota Motor Manufacturing Canada Inc.

  • Socit d'valuation foncire des municipalits En vigueur le 31 janvier 2016 4

    Ford du Canada

    Honda Canada Inc.

    General Motors du Canada Limite.

    Fiat Chrysler Automotives Canada Inc.

    Fiat Chrysler Automotives U.S. LLC

    Magna International Inc.

    Canadian Mist

    Constellation Brands

    Arnprior Aerospace

    AEC Property Tax Solutions

    Walker West Longo LLP

    DuCharme, McMillen & Associates, Inc.

    Nixon Fleet & Poole LLP

    Municipal Finance Officers Association of Ontario

    Municipal Tax Equity Consultants Inc.

    James Petrin Property Assessment Services

    Ryan ULC

    MinsterLaw

    PS JOHNSON Valuation Consultants Ltd.

    Altus Group Ltd.

    Carrel + Partners LLP

    PS Johnson Legal Services

    Institut international de la fiscalit immobilire

    Equitable Value Inc.

    Nixon Fleet and Poole

    Aird & Berlis LLP

    Cushman and Wakefield

    Yeoman & Company

    Prestige Property Tax Specialists

    Conway Davis Gryski

    Kingmont Consulting

    Nous remercions galement les propritaires qui ont soumis des renseignements dans le cadre

    de la demande officielle de renseignements de la SFM.

  • Socit d'valuation foncire des municipalits En vigueur le 31 janvier 2016 5

    Table des matires

    REMERCIEMENTS .................................................................................................................. 2

    INTRODUCTION ..................................................................................................................... 7

    RAPPORT DEXAMEN DE LVALUATION DES BIENS COMMERCIAUX USAGE PARTICULIER ET DIVULGATION

    ANTICIPE ........................................................................................................................................ 9

    TROIS NIVEAUX DE DIVULGATION ANTICIPE ........................................................................................... 9

    LA MEILLEURE MANIRE DUTILISER LE PRSENT RAPPORT ........................................................................ 10

    DESCRIPTION DES PROPRITS EN QUESTION ...................................................................... 11

    SECTEURS MANUFACTURIERS ............................................................................................................. 11

    USINES DE FABRICATION DE SUCRE ET DE PRODUITS DE CONFISERIE EN ONTARIO .......................................... 13

    RESPONSABILIT DE LA SFM ............................................................................................... 14

    RLE DE LVALUATEUR .................................................................................................................... 14

    THORIE DE LVALUATION ................................................................................................. 16

    UTILISATION OPTIMALE .................................................................................................................... 16

    COMMENT CALCULER LA VALEUR ACTUELLE .......................................................................................... 17

    COMMENT CALCULER LA VALEUR ACTUELLE DES PROPRITS EN QUESTION ................................................. 17

    MTHODE DVALUATION DES PROPRITS EN QUESTION................................................... 21

    COMMENT LA SFM CALCULERA LA VALEUR ACTUELLE DES PROPRITS EN QUESTION .................................. 21

    PARAMTRES PRLIMINAIRES DE LA VALEUR ACTUELLE POUR 2016 .................................... 36

    COT DE REPRODUCTION NEUF ....................................................................................................... 36

    COT DE REMPLACEMENT NEUF ...................................................................................................... 36

    DSUTUDE FONCTIONNELLE COTS DEXPLOITATION EXCESSIFS ............................................................ 36

    DTRIORATION PHYSIQUE ................................................................................................................ 37

    DSUTUDE FONCTIONNELLE COTS DEXPLOITATION EXCESSIFS ............................................................ 37

    DSUTUDE EXTERNE ....................................................................................................................... 37

  • Socit d'valuation foncire des municipalits En vigueur le 31 janvier 2016 6

    COMPARAISON ENTRE LES PARAMTRES DE LA VALEUR ACTUELLE POUR 2012 ET CEUX POUR

    2016 .................................................................................................................................... 39

    MESURES QUE PEUT PRENDRE UN PROPRITAIRE POUR AIDER LVALUATEUR .................... 40

    INSPECTIONS IMMOBILIRES .............................................................................................................. 40

    RENSEIGNEMENTS COMPLMENTAIRES ................................................................................................ 40

    DISCUSSIONS ITRATIVES .................................................................................................................. 41

    TAPES SUIVANTES .......................................................................................................................... 41

    CLIENT ET UTILISATEURS ...................................................................................................... 42

    ANNEXE A ANALYSE DE LA DSUTUDE CONOMIQUE : SECTEUR DE LA TRANSFORMATION DALIMENTS ET DE BOISSONS EN ONTARIO

    ANNEXE B TABLEAU DE LA DURE DE VIE UTILE

    ANNEXE C ANALYTIQUE DU COT : DRIVATION DES COTS DE REMPLACEMENT NEUF

    PRLIMINAIRES PAR PIED CARR (RAPPORT COMPLET)

  • Socit d'valuation foncire des municipalits En vigueur le 31 janvier 2016 7

    Introduction

    La Socit