EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE CLĂDIRI, CONSTRUCŢII SPECIALE ŞI MIJLOACELE FIXE GRUPA II-VI

LECTOR CURS EVALUARE

ing.ŞCHIOPU CORNELIUCAPITOLUL I - GENERALITĂŢI

Evaluarea mijloacelor fixe este necesar a fi efectuată atunci când într-o economie de tranziţie la economia de piaţă, fenomenul inflaţionist modifică controlat, sau de mai multe ori necontrolat valoarea acestora. Agenţii economici imobilizează capital în active corporale care sunt supuse deprecierii prin utilizare în timp.

Activele corporale aferente capitalului imobilizat se împart în 2 categorii şi anume:-a/ terenurile, inclusiv investiţiile pentru amenajarea lor

-b/ mijloacele fixe*

*Mijloacele fixe sunt considerate obiectele, sau grupul de obiecte care :1./ au o valoare de intrare mai mare de 15.000.000 lei2./ au o durata normală de utilizare de minim 2 ani

H.G.R. 2.139 /2005 ( publicată în Monitorul Oficial 46 ianuarie 2005 ) prezintă clasificarea în 3 grupe principale şi anume :

1- Grupa 1 Clădiri şi construcţii speciale2- Grupa 2 Echipamente tehnologice ( maşini şi instalaţii de lucru );

Aparate şi instalaţii de măsură, control şi reglare ;Mijloace de transport ;Animale şi plantaţii

3- Grupa 3 Mobilier, aparatură birotică, echipamente de protecţie a valorilor umane şi materiale şi alte active corporale.

Prin noua abordare s-a apreciat că se impune o apropiere de clasificarea mijloacelor fixe promovată pe plan mondial, adică de reducere a numărului de grupe pentru o operare cât mai uşoară a amortizării.

De asemenea, H.G.R 2.139 a anulat drept criteriu de clasificare natura materialului din care s-a realizat activul, aplicându-se criteriul de performanţă care stabileşte că un activ trebuie să îndeplinească o anumită funcţiune pe o anumită durată de funcţionare indiferent de naura materialului.

De asemenea în noul s-a anulat criteriul de selectare funcţie de material pentru condiţii speciale generice de mediu normal sau agresiv, trecându-se la durate de funcţionare diferenţiate pentru construcţiile din mediu agresiv ( alimentară, materiale de construcţii, metalurgică, şi chimică ).

O noutate o constituie şi posibilitatea pe care o are consiliul de administraţie de a reduce sau majora cu 20 % durata de viaţă a activului funcţie de situaţia concretă a acestuia. Doar menţinerea peste durata de viată legală a mijloacelor fixe care pot crea prejudicii asupra sănătăţii şi mediului impune aprobări şi avize de la organismele naţionale de atestare.

În privinţa evaluării terenurilor care trec din adinistrarea statului în proprietatea societăţilor comerciale, prezentăm elementele de bază din H.G.R. 834 / 1991 ( publicată în Monitorul Oficial nr. 54 din febr.1992 ), hotărâre care impune o abordare unitară pentru întocmirea documentaţiei care stă la baza obţinerii certificatului de proprietate asupra terenului. Valorile rieşite din formulele de calcul au fost folosite doar pentru înscrierea în contabilitate.

Pentru terenurile din administrarea primăriilor, care sunt scoase la licitaţie în vederea concesionării s-au asocierii, s-a considerat că trebuie aplicată Decizia 79 / 1992 a C.P.M.B decizie care a fost preluată şi de alte oraşe ale ţării. Această evaluare presupune din partea evaluatorului cunoaşterea zonării teritoriale din localitate, precum şi preţurile propuse aferente acestor zone. Acest mod de evaluare este acceptat pentru stabilirea unui preţ tehnic, impozitare sau închiriere,etc. Nu reprezintă niciodată valoare de piaţă

Pentru terenurile agricole, care trec din proprietatea statului către altă proprietate a statului, pe care se fac culturi de păioase, modalitatea de abordare a evaluării presupune selectarea informaţiilor tehnice promovate de Legea 18/ 1991 şI Legea 16 / 1994 ( Legea Arendei ).

Pentru aceste 3 situaţii valorile pentru 1mp de teren se vor considera valori contabile sau tehnice şi niciodată nu pot fi considerate valori de piaţă.

1

Pentru abordarea evaluării mijloacelor fixe, suportul de curs va prezenta paşii pe care evaluatorul trebuie să-i respecte la elaborarea raportului de evaluare patrimonială, astfel încât acesta să fie complet, justificat şi explicit. Vor fi prezentate metode de calcul pentru stabilirea valorilor de înlocuire, criterii de abordare a deprecierii sau a uzurii efective, de conţinut al descrierii clădirilor sau de prezentare a memoriului de evaluare patrimonială.

Cursul asigură şi un rezumat al Standardelor de Evaluare Patrimonială, cu acele criterii de selecţie a practicii de raportare pentru proprietăţile supuse tranzacţiilor imobiliare. Se impune deasemnea a fi prezentate câteva dintre elementele codului deontologic al evaluatorului în lumina respectării acestor standarde profesionale Europene.

EVALUAREA TERENURILOR PENTRU ÎNREGISTRARE CONTABILA SAU TEHNICA

Terenurile din intravilan sau extravilan se supun evalurii fie că acestea sunt terenuri libere fie că sunt ocupate de cladiri sau alte construcţii, agricole sau ocupate cu plantaţii.

Terenul are valoare pentru că el are utilitate ca amplasament pentru construcţii, de recreere, de cultivare agricolă sau de suport al căilor de comunicaţii.

În literatura de specialitate din ţară avem 3 metode bazate pe formule de calcul al preţului terenului şi aceste metode sunt :

A./ Metoda de evaluare conform cu H.G.R. 834 / 1991

B./ Metoda de evaluare pe baza Decizie 79/II/1992 a CPMB

C./ Evaluarea terenurilor agricole Evaluarea terenurilor care aparţin societăţilor comerciale cu capital majoritar de stat se face folosind criteriile

din H.G.R. 834 / 1991 ( publicat in M.O .54 /1992 ), evaluare care se face în scopul dobândirii certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului şi înscrierea acestor valori în contabilitate ( cont 2112 ). În prezenta expunere vom puncta elementele ce reprezintă interes in evaluarea propriuzisă a terenului. Documentaţia de evaluare conţine 2 piese principale

1./ piesele desenate ale documentaţiei de evaluare 2./ piesele scrise care cuprind evaluarea propriuzisă

PIESELE DESENATE

Planurile obligatorii ce se ataşează sunt :a./ planul de încadrare în zonă a incintei, sau incintelor societăţii

comerciale şi se întocmesc la scara 1: 10.000 până la scara 1: 100.000 funcţie de mărimea incintei şi cuprind căile de comunicaţii, principalele reţele edilitare şi vecinătăţile

b./ planurile topografice cu situaţia planimetrică a incintei societăţii întocmite la scara 1:500 până la scara 1: 2.000. Aceste planuri au forma pătrate sau dreptunghiulare şi nu trebuie să depăşească dimensiunile 80/65 cm.şi cuprind în mod obligatoriu următoarele: împrejmuirile incintei, clădirile, reţelele edilitare, căile de transport, terenurile libere, elementele hidrografice. Sunt precizate:

Sc- suprafaţa construită ce reprezinta proiecţia la sol a conturului exterior al clădiriiSr- suprafaţa reţelelor edilitare şi reprezintă suma suprafeţelor de reţele exterioare amplasate subteran şi suprateran St- suprafaţa reţelelor de transport ce reprezintă drumuri, căi ferate navale, aeriene, tunele, parcări, poduriSl- suprafeţele libere, adică altele decât cele menţionate mai sus -exemplu fiind spaţiile verziÎn anexa suportului de curs este prezentat un plan de incintă întocmit conform metodologiei H.G.R.834 /1991

PIESELE SCRISEPiesele srise privind evaluarea propriuzisă porneşte de la următoarea formulă :

Vt = V b x ( 1 + N )în care :

Vt = valoarea terenuluiVb = valoarea de bază determinată pe baza preţului de 495 lei/mp Această valoare s-a determinat

pornindu-se de la preţul de 5 lei/mp x 99 ani perioada de concesionare. La aplicarea H.G.R. 500/1994 preţul de 495 lei /mp se multiplică cu coeficientul 8,873, iar pentru reactualizarea contabilă conformă cu H.G.R. 983-1999 coeficientul de reactualizare este 7, 352

2

( 1 + N ) reprezintă coeficientul de corecţie a preţului de bază a terenului, în care N reprezintă suma coeficienţilor pe baza criteriilor de localizare.

Criteriile pentru care N se poate selecta sunt :1./ Categoria localităţii 2./ Amplasarea terenului 3./ Funcţiile economice şi caracterisiticele

sociale ale localităţii 4./ Poziţia terenului faţă de accesul la reţelele de transport -5./ Echiparea tehnico-edilitară a zonei în care se află terenul 6./ Caracteristicele geotehnice ale terenului 7./ Restricţii de folosire a terenului conform planului urbanistic 8. / Terenuri poluate cu reziduuri

Valoare a terenului se va inregistra în patrimoniul societăţilor comerciale în contul activ 212 ,, alte fonduri “ În anexele prezentului suport de curs este ataşată un exemplu de plan cadastral de incintă, în care sunt promovate informaţii privitoare la abordarea analizelor privind suprafeţele menţionate în expunerea teoretică.

METODA CONF. DECIZIEI 79 /II/ 1992

Metoda a fost propusă în anul 1992 de către primăria municipiului Bucureşti pentru stabilirea unui preţ de concesionare a terenurilor destinate construcţiei pentru o perioadă de 49 ani. Punctul 1 al deciziei nr. 79 aproba metoda de calcul si formula din anexa 1. Aceasta este:

P = ( A + S + D + T + Tf + E + G ) x M x F x H x U

unde A = amplasamentul conform zonificării din municipiu S = instalaţii sanitare apa-canal M = mărimea terenului D = drumuri F = natura terenului de fundareT = termoficare H = regimul de înălţime Tf = telefonie U = utilizare E = electricitate G = gaze

Pentru fiecare dintre aceşti parametrii sunt stabilite valori în lei, coeficienţi sau procente care asigură valoarea corectă după localizarea terenului în cadrul localităţii.

Voi prezenta mai jos câtiva dintre aceşti parametrii pentru a se putea opera pe exemple de evaluare ( Valoarea lui A este data pentru anul 1992 )

A zona ,,0 “ 18.000 lei/mp zona I - 14.000 lei/mp zona II - 10.800 lei /mpD 16,7 % din A drum asfaltat ,betonat 9,14 % drum pietruitS 16,7 % retele la gard ; 14,20 % retele la 100 m ; 11,7 % pana la 200 mT 16,7 % retea la gard ; 13,7 % retele la 100m ; 10,63 % pana la 200 mTf 3,4 % la gard ; 2,86 % pana la 100 m ; 2,31 % pana la 200 mE 6,7 % la gard ; 5,63 % pana la 100 m ; 4,56 % pana la 200 mG 6,7 % la gard ; 5,63 % pana la 100 m ; 4,56 % pana la 200 m M 1,0 suprafata < 300 mp 1,05 suprafata 300-500 mp 1,25 supr> 10.000 F 1,0 teren bun fundare 0,85 teren macroporic 0,5 terenuri cu umpluturi H 1,0 pentru P+1-3 E ; 1,25 pentru P+4-6 E ; 1,40 pentru P+7-12 E U 3= cladiri comerciale, hotel, birouri, mica industrie 2 blocuri locuinte

1 vile 0,5 pentru activitati non profit, caracter social cultural, umanitarAceasta formulă a fost îmbunătăţită în anul 1998 de către specialişti din cadrul

Corpului Expertilor Tehnici şi publicată în buletinul nr. 46 /1998, dar incorect apreciată ca fiind formula care stabileşte valoarea de piaţă pentru terenuri.

EVALUAREA TERENURILOR AGRICOLE

Evaluarea terenurilor agricole care sunt în patrimoniul societăţilor comerciale cu capital majoritar de stat şi au profil agricol se bazează pe o analiză care se face pornind de la analiza calităţii terenului agricol pe clase de fertilitate şi după modalitatea de acces la aceste terenuri agricole pentru lucrările de arături şi pentru strânsul recoltei.În scopul analizei corecte a condiţiilor menţionate mai sus face recomandarea ca analiza fertilităţii solului pentru terenurile agricole să se preia de la Institutele Pedologice din teritoriu. Acestea sunt informaţiile date de Legea 16/1994 -Legea Arendării. Această lege consideră că potenţialul de producţie al terenurilor agricole se clasifică în funcţie de sol pe baza normelor de bonitare naturală pentru terenul arabil în 5 clase de fertilitate:

Clasa I-a ( 81-100 puncte ) - pentru terenurile cu soluri foarte fertile, profunde, cu textura mijlocie, permeabile, neafectate de fenomene de degradare şi aflate pe suprafeţe plane sau forte slab înclinate.

Clasa a II-a ( 61-80 puncte ) - terenuri cu soluri foarte fertile, profunde, cu textura mijlocie sau mijlociu-fină, cu permeabilitate bună sau mijlocie-mică, slab afectate de fenomene de degradare şi aflate pe suprafete plane sau slab înclinate.

3

Clasa a III-a (41-60 puncte) - terenuri cu soluri mijlociu fertile, profunde sau moderat profunde, cu textura mijlocie, mijlociu-grosieră sau fină, moderat afectate de fenomene de degradare, situate pe suprafete plane sau mijlociu înclinate.

Clasa a IV-a (21-40 puncte) - terenuri cu soluri slab fertile, cu textura variata, puternic afectate de fenomene de degradare.

Clasa a V-a (1-20 puncte) - terenuri cu soluri foarte slab fertile, improprii pentru folosinta arabilă, foarte puternic afectate de fenomene de degradare.

Fiecare clasă de calitate a terenului se împarte în 3 categorii, în funcţie de gruparea parcelelor, forma şi obstacole, distanţa faţă de centrul de localitate, de centrul de depozitare şi valorificare a produselor, de calitatea drumurilor şi de alţi factori, după cum urmează:

Categoria A - terenuri cu sol uniform, cu forme şi dimensiuni optime pentru mecanizare, grupate, drumuri foarte bune, acces uşor şi distanţă mică de centrul de localitate, de centrul de depozitare şi valorificare sau gară.

Categoria B - terenuri cu sol moderat, uniform, cu forme şi dimensiuni ce asigură condiţii medii de mecanizare, moderat grupate, acces mediu, cu drumuri întreţinute.

Categoria C - terenuri cu sol neuniform, cu forme şi dimensiuni ce au condiţii diferite de mecanizare, dispersate, drumuri necorespunzatoare şi la distanţe mari faţă de centrul de localitate sau gară.

Clasele de fertilitate ale solului sunt stabilite de către institutele pedologice din judeţ, iar categoriile de teren sunt stabilite de evaluator.

În anexele Legii 16/1994 sunt stabiliţi şi coeficienţi de bonitare funcţie de tipul culturilor agricole precum şi coeficienţi de convertibilitate pentru tipurile de produse şi grâu ca produs de referinţă. În Legea 18 sunt trecute preţuri pentru tipurile de terenurile agricole .

METODE DE PIAŢĂ PENTRU EVALUAREA TERENURILOR Pentru terenuri, prezentăm 6 metode de evaluare bazate pe principii de piaţă,la care suma estimată de evaluator

reprezintă o opinie bazată pe informaţiile la zi pentru tranzacţiile efectuate pentru terenurile considerate libere sau ocupate de clădiri. Aceste informaţii precum şi tehnica de evaluare va fi susţinută de exemple de astfel de evaluări.

Se vor prezenta 6 procedee de evaluare :

1./ Metoda comparaţiei directe2./ Proporţiei 3./ Extracţiei 4./ Parcelării5./ Tehnica reziduală 6./ Capitalizării rentei de bază

Metoda comparaţiei directe

Se utilizează evaluarea terenului liber sau care se consideră liber pentru scopul evaluarii. Metoda este cea mai utilizată şi preferabilă când există date comparabile.Prin această metoda informaţiile ce se fac pentru loturile similare sunt analizate, comparate şi corectate funcţie de asemănări şi de diferenţieri. Elementele de comparaţie sunt :1./ drepturile de proprietate 2./ restricţiile legale 3./ condiţiile pieţii ( data vânzării )4./ localizarea 5./ caracteristicele fizice ( vom reveni asupra lor ) 6./ utilităţile disponibile 7./zonarea 8./ cea mai bună utilizare.

Pentru caracteristicele fizice avem în vedere: suprafaţa, forma, lungimea la faţadă, topografia, localizarea şi vederea.

Pentru evaluare este indicat să se coreleze rezultatele a 2 sau mai multe comparatii. Pentru că preţurile s-au schimbat relativ mult din 1990-1992 încoace, loturile de teren comparabile trebuie să fie alese cu date cât mai recente.În sistemul acesta de evaluare a terenurilor este importantă baza de date privitoare la aceste tranzacţii. Uneori evaluatorul este obligat să aleagă informaţiile despre tranzacţii între proprietăţi situate în apropierea subiectului, dar încheiate cu mult timp în urmă şi tranzacţii recente cu terenuri situate în aprpriere dar cu o suprafaţă mult mai mare.De asemenea este cunoscut că exista tendinţa ca preţul terenului să scadă. Se subînţelege că este logic să se selecteze terenuri cu suprafeţe cât mai apropiate în suprafaţă şI cât mai recent tranzacţionate astfel ca evaluarea să fie apreciată ca foarte corectă. Zonarea este unul dintre criterii şi este recomandat să se aleagă amplasamente din aceiaşi zonă.cu terenul subiect.

Informaţiile directe se pot obţine cu părţile implicate în tranzacţii, cu avocaţi, notari, agenţi imobiliari. Preţurile de analiză este ideal să reprezinte, pentru terenurile în discuţie, preţuri tranzactionate, iar dacă acest lucru este dificil se pot lua în consideraţie preţurile nenegociate. Pentru corecţiile ce se impun asupra preţurilor se recomandă ca acestea să fie făcute funcţie de datele disponibile ( calitatea lor) şi să fie exprimate în monedă sau în procente. Se propune să se înceapă cu aceste corecţii de la dreptul de proprietate, conditiile pietii apoi cu cele referitoare la localizare si caracteristicele fizice.

4

Este necesar să avem în vedere în analiza terenurilor libere supuse tranzacţiilor şi aspectul legat de cea mai buna utilizare deoarece pot fi identificate utilizări care crează valoare şi evaluatorul poate începe selecţia proprietăţii comparabile şi apoi se estimează valoarea terenului.

Ca regulă generală, cu cât sunt mai mici şi mai putine deosebirile între subiect şi terenurile comparabile cu atât este mai mare precizia şi posibilitatea de a pronunţa valori corecte.Toate corecţiile trebuie prezentate într-o formă logică şi uşor de înţeles.

În anexa suportului de curs este prezentat un exemplu de evaluare a terenului prin metoda comparaţiei directe folosind procedeul comparaţiei pe perechi de date.

În anexele ataşate prezentului suport de curs este explicat principiul analizei pe principilu perechilor de date un caz de evaluare a terenului folosind această metodă.

În anexele acestui suport de curs vă este prezentat un model de evaluare prin metoda procedeului bazat pe perechi de date.

Metoda proporţiei

În localităţile urbane dezvoltate se găsesc foarte rar amplasamente libere şi valoarea lor nu poate fi estimată prin comparaţie directă motiv pentru care se foloseşte metoda proporţiei. Metoda este bazata pe principiul echilibrului şi pe conceptul contribuţiei, adică între diferite componente ale proprietăţii există o proporţie adecvată şi nici una nu conduce la o disproporţie in raportul teren / clădire / proprietate. Se fac analize pe tipuri de proprietăţi şi localizări între care se stabileşte un raport tipic. Metoda nu dă o valoare determinantă proprietăţii dar poate fi folosită când este insuficient numărul de tranzacţii de terenuri libere comparabile. Aprecierea prin aceasta metoda este grosieră pentru că se pot ridica ( sau exista ) clădiri mai scumpe sau mai ieftine pe loturi de teren de valoare egală.

Metoda extracţiei

Metoda este o varianta a metodei proporţiei, mai simpla, întrucât din valoarea proprietăţii se scade contribuţia construcţiei evaluată prin costuri depreciate.

Analiza se face deasemenea pe baza unor date legate de localizarea proprietăţilor de implicarea unui specialist în evaluarea clădirilor. Valoarea dată pentru teren prin metoda extracţiei poate fi utilizată pentru comparaţie cu preţurile pentru terenurile libere şi se pot considera drept parametrii normalizaţi mai mult decât valori absolute.

Metoda parcelării

Metoda se referă la terenurile libere cu suprafeţe mari sau foarte mari pentru care analiza celei mai bune utilizări propune ca prin parcelare să se obţină terenuri obtime pentru clădiri rezidentiale într-o combinaţie favorabilă. O astfel de analiză se face prin dimensionarea loturilor din punct de vedere fizic, legal şi economic şi în primul rând să îndeplinească cerinţele pieţii locale.

În această metodă este necesară implicarea unor persoane de specialitate privind dezvoltarea proprietăţilor imobiliare şi în acelaşi timp să se asigure că poate găsi prin analogie o parcelare pentru extragerea de informaţii. În cele mai multe cazuri se face apoi o analiză comparativă cu loturile deja construite. Pentru loturile construite se vor scădea costurile directe şi indirecte aferente dezvoltarii imobiliare, marketingului şi vânzării proprietăţilor construite pe loturi. Aceste costuri ar putea cuprinde şi cheltuielile de eliberare, nivelare şi finisare a terenului, de construire a străzilor, trotuarelor şi a reţelelor edilitare. Se vor lua în consideraţie şi taxele, primele de asigurare, onorariile, comisioanelor şi cheltuielile de publicitate. Se vor deduce sumele reprezentând fructificarea capitalului investit pe perioada de dezvoltare şi profitul antreprenorului. Se obţin veniturile generate prin vânzarea proprietăţilor din care se extrag valorile aferente construcţiilor obţinându-se valorile aferente numai terenului. Pentru comparaţie aceste fluxuri vor fi actualizate cu o rată de actualizare care ţine totuţi cont de riscul aferent dezvoltării.

Metoda parcelării se utilizează şi în studiile de fezabilitate şi în zonele unde sunt puţine tranzacţii comparabile. Precizia metodei este determinată de precizia ratei de actualizare, a ratei de actualizare, a ratei de absorbţie a costurilor indirecte şi pentru servicii. În anexa suportului de curs vă este prezentat un exemplu de analiză.

Metoda reziduală

Metoda se utilizează acolo unde nu sunt disponibile date referitoare la laturi similare de teren liber. Există informaţii privitor la teren mână de lucru şi capital de investit şi se pot cunoaşte cu precizie următoarele :

a./ valoarea clădirilor este cunoscută sau se poate estima cu mare precizieb./ venitul net anual generat de proprietate se poate estima cu preciziec./ se pot extrage de pe piaţă ratele de capitalizare separat pentru clădiri şi teren Clădirile se vor estima în

condiţiile celei mai bune utilizări, sunt noi şi nu au deprecieri funcţionale şi fizice. Pentru a se deduce valoarea terenului

5

se procedează în primul rând la determina valoarea construcţiei ( existenta sau ipotetica).Apoi se va determina sau estima venitul net obţinut din exploatare, chirie şi cheltuielile de operare estimate la data evaluării .

Se determină ce parte din venituri se atribuie clădirii şi se obţin veniturile pentru teren pentru perioada de un an. Acest venit se capitalizează cu o rată de capitalizare obtinuţa de pe piaţa imobiliară şi se obţine valoarea terenului.

Metoda capitalizării rentei de baza

Pentru folosirea acestei metode este util să se cunoască informaţii de pe piaţa închirierilor imobiliare Renta de bază este mărimea plătită pentru dreptul de utilizare şi ocupare a terenului în conformitate cu regulile de închiriere a terenului

Dacă renta curentă corespunde cu cea de piaţă atunci valoarea obţinută prin capitalizarea cu o rată de pe piaţă este echivalentă cu valorea de piaţă. În cazuri în care aceasta nu corespunde cu condiţiile contractuale sunt necesare corecţii.Renta poate avea diferite clauze de escaladare şi de plată şi în acest caz trebuie reflectate în renta de bază.

EVALUAREA CLĂDIRILOR

Întrucât cursul de evaluare trebuie să promoveze şi modalitatea de abordare a evaluării de active, s-a impus necesitatea prezentării clădirilor de toate tipurile, structura, finisajul şi instalaţiile funcţionale. Sunt prezentate noţiunile de bază despre infrastructura şi suprastructura clădirilor, despre finisajul interior şI exterior, despre instalaţiile funcţionale şI pentru fiecare dintre acestea informaţii asupra modalităţii de apreciere a uzurii.

Clădirile ce se supun evaluării sunt împărţite conform H.G.R. 964 /1998 în 9 categorii, funcţie de activitatea ce se desfăşoară în ea. Vom meţiona că acestea sunt:

1.1. CLĂDIRI INDUSTRIALE

1.2. CLĂDIRI AGRICOLE

1.3. CLĂDIRI PENTRU TRANSPORTURI POŞTĂ ŞI TELECOMUNICAŢII

1.4. CONSTRUCŢII HIDROTEHNICE

1.5 CLĂDIRI PENTRU AFACERI, COMERŢ, DEPOZITARE

1.6. CLĂDIRI DE LOCUIT ŞI CL. SOCIAL - CULTURALE

1.7. CONSTRUCŢII PENTRU TRANSPORTUL ENERGIEI ELECTRICE

1.8. CONSTRUCŢII PENTRU ALIMENTARE CU APĂ, CANALIZARE ŞI ÎMBUNĂTĂŢIRI FUNCIARE1.9 CONSTRUCŢII PENTRU TRANSPORTUL ŞI DISTRIBUŢIA PETROLULUI, GAZELOR, LICHIDELOR INDUSTRIALE, AERULUI COMPRIMAT ŞI PENTRU TERMOFICARE

Standardele Europene de Evaluare promovează practica raportării proprietăţilor în scopul elaborării documentelor financiare sau alte scopuri comerciale în patru categorii principale după cum urmează:

A Ocupate de proprietar -destinate a fi utilizate în afacere;B Ca investiţie -cu scopul de a genera venit sau câştig de capital ;C În surplus faţă de necesităţile de exploatare a afaceriiD Plasamente sau proprietăşi pentru vânzare, deţinute ca stocuri şiînregistrate ca active circulante.În finalul expunerii metodelor de evaluare care se folosesc pentru evaluarea clădirilor sau a construcţiilor

speciale, după o prezentare a practicii de prelucrare a informaţiilor, a modului de finalizare printr-un raport de evaluare vom da amănunte legat de practica raportării pentru fiecare dintre aceste patru cazuri prezentate mai sus.

Deocamdată este neceasară abordarea metodelor de evaluare patrimonială a clădirilor indiferent de clasificarea lor abordată de H.G.R. 2.139/2005. Abordarea acestora presupune ca datele primare, verificările, prelucrarea şi finalizarea să fie efectuată de o persoană pregătită special în acest scop.

Pentru evaluarea clădirilor putem folosi mai multe metode de evaluare care să

6

permită obţinerea unor valori cât mai precise, capabile să reprezinte valoric situaţia reală din teren la data evaluării. Aceste metode pe care le putem folosi sunt :

A./ Metoda costurilor 1./ metoda costurilor depreciate 2./ metoda costurilor de reconstrucţie / reconstruire3./ metoda costurilor de inlocuire 4./ metoda costurilor segregate5./ metoda costurilor folosind preţurile barem

B./ Metoda indicială 1./ aplicaţii restrânse, la apartamente sau proiecte tip

Funcţie de importanţa, mărimea şi cantităţile de informaţii pe care evaluatorul le preia din lista mijloacelor fixe a societătii pentru care face evaluarea se pot folosi oricare dintre aceste metode, dar important este calitatea răspunsului pe care îl oferi beneficiarului lucrării. Pentru corectitudinea operaţiei de evaluare a clădirilor este necesar să fie respectate 5 etape distincte în procesul evaluarii şi anume: 1./ Verificarea situaţiei scriptice a societăţii reale din teren

2./ Verificarea situaţiei reale din teren3./ Evaluarea propriuzisă4./Prezentarea datelor evaluate şi descrierea mijloecelor fixe clădiri şi construcţii speciale.5./ Memoriu de evaluare

1./ Verificarea situaţiei scriptice.Această operaţie se efectuează de către specialistul în evaluarea clădirilor, inginer constructor, care ajuns la

sediul societăţii solicită lista mijloacelor fixe grupa I-a din balanţa mijloacelor fixe. Preia această listă şi solicită deasemenea planul incintei, în copie, planuri întocmite la H.G.R. 834/1991 după care împreună cu o persoană desemnată de conducere efectuează verificarea situaţiei în teren.

2./ Verificarea situaţiei reale din teren.

Sunt verificate pe rând toate clădirile din incinta pe baza numerelor de inventar înscrise în lista şi eventual a celor găsite în teren pentru care nu există număr de inventar. Este posibil ca aceste clădiri să fie înscrise pe o listă a mijloacelor fixe clădiri amortizate în funcţiune sau să nu fie înregistrate pur şi simplu.

Obligatoriu aceste clădiri fără număr de inventar găsite în teren se vor evalua la stadiul fizic la care se găseşte la data verificarii. Operaţiunea de verificare impune analiza sistemului constructiv al clădirii, anul punerii în funcţiune, finisajul interior şi exterior precum şi instalaţiile funcţionale existente în clădire. La verificarea instalaţiilor se va consulta şi lista de mijloace fixe construcţii speciale, pentru a verifica înscrierea separată pe numere de inventar a instalaţiilor tehnologice. În cazul în care ele sunt înscrise corect la grupa I-a se vor analiza pe numărul de inventar găsit, iar în caz contrar se solicită planuri sau se întocmesc relevee pentru fiecare dintre acestea întrucât va fi necesară evaluarea lor separată de clădire.

În acest caz se vor propune numere de inventar noi, cu folosirea codului de încadrare asemănător celui din H.G.R. 964 /1998. Durata de viaţă scriptică şi fizică a mijloacelor fixe construcţii speciale este mai redusă decât a clădirilor, au valori importante şi ceea ce este mai important că înlocuirea lor se poate face pe investiţii şi nu pe producţie cum s-ar impune dacă ar rămâne înregistrate la clădiri.

Sunt situaţii frecvente în care clădirile inventariate au anul real de punere în funcţiune ( P.I.F. )diferit de cel înscris în actele contabile fie datorită preluării de la o altă societate după ce au funcţionat o anumită perioadă de timp, fie datorită nationalizarii ( 1948 ), fie datorită lipsei de informaţii. Inginerul constructor evaluator are obligaţia să ţină cont de aceste date la analiza gradului de uzură fizică real estimat. Verificarea tuturor mijloacelor fixe clădiri şi construcţii speciale este corect să se încheie cu o discuţie în cadrul societăţii în care să se lămurească diferenţele între listele mijloacelor fixe din balanţă şi situaţia reală din teren, anii în care pentru o serie de mijloace fixe sau efectuat remedieri importante.

Se vor solicita pentru clădirile importante planurile de execuţie existente la cartea tehnică, relevee pentru modificările sau amenajările efectuate, planuri de reţele apă-canal, reţele de instalatii electrice de forţă şi reţele tehnologice exterioare.

După finalizarea etapei de verificare a situatiei reale din teren se poate trece la etapa de evaluare propriu-zisă.

3./ Evaluarea propriu-zisă

Pentru fiecare dintre mijlocele fixe grupa I-a clădiri se alege metoda de evaluare şi se determina valorile de înlocuire ( de nou ) pentru data la care s-a convenit cu beneficiarul raportului de evaluare. Se recomandă folosirea

7

metodei costurilor de reconstrucţie sau segregate pentru clădirile cu suprafeţe mari şi pentru care există planuri de execuţie, metoda costurilor pornindu-se de la preţurile barem pentru clădirile de mai mică importanţă

Pentru informaţiile necesare obţinerii valorilor de înlocuire ( de nou ) prin metoda costurilor se vor studia Indicatoarele Republicane de consum pentru lucrările de construcţii, cunoscute sub denumirea indicatoarelor C ; Ts ; E ; I ; S ; Tf ; Ac ; Iz ; M ; V ; D etc. publicate de către I.N.C.E.R.C. Deasemenea pentru structura devizelor pe categorii de lucrări este necesar să fie consultate Normativele P187 /1987, C 140/1987 , I 18 / 1984 etc. Aceasta propunere este făcută în ideea că precizia determinării valorii de înlocuire folosind preţurile barem este mai mică, iar în cazul suprafeţelor mari de clădirii valorile sunt deformate substanţial.

Operaţia de determinare a gradului de uzură fizică real estimat este legată de informaţiile date de vechimea clădirii, mediul normal sau agresiv în care se gaseşte clădirea gradul de întreţinere, dimensiunile agabaritice ale clădirii precum şi de zona seismică la care a fost proiectată clădirea şi zona seismică în care se găseşte acum.

În literatura de specialitate, în standardele internaţionale, denumirea gradului de uzură fizică real estimat este înlocuită de cuvântul depreciere sau uzură efectivă.

Primele informaţii legate de aceşti coeficienţi de uzură fizică se pot prelua din Normativul P135 / 1995, care coeficienţii de uzură sunt prezentaţi pe cod asemănător cu cei din Legea 15/1994. Preluate primele informaţii despre uzura fizica a clădirii pentru durata de viaţă scursă de la punerea în funcţiune şi până în prezent, aceştia se pot corecta de evaluator funcţie de toţi ceilalţi factori pe care i-am menţionat mai sus. Stabilirea deprecierii pentru fiecare dintre clădiri este o operaţie de mare responsabilitate, are şi un grad de subiectivitate şi din acest motiv trebuiesc găsite toate argumentele pentru cazul în care acest grad de uzura suferă modificări importante faţă de normativ.

În acest sens sens aplicarea Normativelor sus menţionate se va face în strictă concordanţă cu starea de fapt din teren, constatată şi consemnată detaliat în foi de lucru. Aprecierea clădirilor porneşte de la structura de rezistenţă, configuraţia acesteia funcţie de gradul seismic al zonei, de regimul de înălţime şi de existenţa sau nu a subsolului. Pentru finisaj se fac aprecieri asupra finisajului pereţilor clădirii, asupra pardoselilor, tâmplăriei şi a invelitorii. Se fac aprecieri asupra instalaţiilor funcţionale ale clădirii, asupra modului în care a fost întreţinută clădirea, precum şi asupra tipului de materiale folosite la aceste finisaje. Fac referire la duratele de viaţă fizică ale materialelor care participă la aceste finisaje. Ca exemplu aş aprecia că una este să ai o pardoseală din covor pvc cu durata de 8-10 ani durata de viaţă şi alta este să ai o pardoseală din parchet de stejar cu durata de viaţă fizică de 60 ani.

Operaţia de modificare a valorilor de înlocuire cu ajutorul coeficienţilor de uzură fizică real estimaţi conduce la obţinerea pentru fiecare dintre clădirile evaluate la determinarea valorilor rămase actualizate pentru data la care s-a efectuat evaluarea acestor mijloace fixe.

Valorile rămase actualizate vor fi detaliat înscrise în foi de lucru, întocmite separat pentru terenuri, separat pentru clădiri cuprinzând toate datele de identificare necesare ( nr. inventar, denumire, valoare contabilă, uzura -valoarea rămasă ; eventual plan de situaţie) Foile de lucru astfel întocmite în termenul prevăzut vor fi predate colaboratorilor din echipa care determină ,, bilanţul economic “ respectiv activul net contabil corijat.

4./ Prezentarea datelor evaluate şi descrierea mijloacelor fixe clădiri şi construcţii speciale

După finalizarea evaluării tuturor mijloacelor fixe clădiri şi construcţii speciale, se impune prezentarea sumară a clădirilor din punct de vedere al sistemului constructiv, al finisajului interior şi exterior precum şi elemente despre instalaţiile funcţionale ale clădirii. Orice apreciere suplimentară este totdeauna bine venită, iar transmitrea de date ale dimensiunilor, suprafeţelor, gradului de utilizare şi aprecierea uzurii efective face parte din conţinutul obligatoriu al raportului. Dacă aceste informaţii vor fi susţinute şi de fotografii color explicative, calitatea informaţiilor transmise beneficiarului lucrării va apreciată ca superioară. În toate rapoartele de evaluare efectuate se impune ca în capitolul de descriere a clădirilor să se menţioneze aprecierea evaluatorului privind stabilitatea structurii, supradimensionările clădirilor pentru funcţiunile pe care le îndeplinesc, funcţiunile conforme procesului tehnologic, precum şi uzura fizică şi gradul de întreţinere.

5./ Memoriu de evaluare.

Ultima piesă a raportului de evaluare patrimonială este Memoriu de evaluare propriuzis, unde evaluatorul prezintă concluziile, apreciază corectitudinea balanţei mijloacelor fixe preluate de la societatea comercială, prezintă clădirile la care este necesar să fie calculată şi deprecierea funcţională ( uzura morală ). Orice informaţie legată de surplusuri sau scăpări ale balanţei de mijloace fixe este binevenită.

C./ Metoda indicialăMetoda se poate aplica foarte bine în cazul clădirilor de locuit care au fost construite pe baza preţului ferm dat de

H.C.M. 256 /1984. În acest caz preţul de construire pentru 1 mp de suprafaţă desfăşurată construită a fost decis de regimul de înălţime al blocului de locuinţe,de gradul de seismicitate al zonei în care este construit blocul, de etajul la care se afla apartamentul. Coeficienţii de reactualizare elaborati de M.L.A.P.T. sunt aceia care aduc la zi valoarea de înlocuire pentru cazul în cauza.

8

Procurarea acestor indici de reactualizare se recomandă a fi preluaţi din publicaţiile lunare ale I.N.C.E.R.C., din Buletinul Informativ al Corpului Experţilor Tehnici ce apare lunar. Aceste evaluari se pot face şi pentru o serie de clădiri de mică importanţă, realizate pe bază de proiecte tip. Aceste ultime metode de evaluare se pot aplica în condiţiile în care există o bază de date apreciabilă, cu tipuri diversificate de structuri cu localizări pe zone de seismice. Corecţiile ce se impun de la caz la caz sunt obligatorii pentru ca subiectul ce se evalueaza prin aceasta metodă să permită obţinerea unor date sigure.

În metodele prezentate mai sus nu au fost prezentate elementele de tehnica evaluării pentru obţinerea valorilor de înlocuire prin metoda costurilor, datorită gradului de specializare ridicat. Totuşi în anexele suportului de curs sunt ataşate exemple prin care sunt promovate metodele de obţinere a valorilor de înlocuire.

EVALUAREA CONSTRUCŢIILOR SPECIALE

Evaluarea construcţiilor speciale se face pe aceleaşi principii cu ale clădirilor, cu menţiunea că avem structurate aceste construcţii pe coduri asemănătoare celor de la clădirile din societate, pe baza profilului de activitate.Le vom prezenta pentru a fi posibila codificarea.

1.1.3. - 1.1.15. Constructii speciale industriale 1.2.3. - 1.1.10 Constructii speciale agricole1.3.2. - 1.3.24 Constructii pt.transporturi poştă şi telecomunicaţii1.4.1. - 1.4.6. Construcţii hidrotehnice 1.5.4. - 1.5.11. Construcţii pentru afaceri comerţ şi depozitare1.6.3. - 1.6.6. Construcţii speciale pentru locuinţe şi social culturale1.7.1. - 1.7.2. Construcţii pentru transportul energiei electrice1.8.1.- 1.8.14. Construcţii pentru alimentarea cu apă, canalizare şI îmbunătăţiri funciare1.9.1. - 1.9.3. Construcţii pentru transportul şi distribuţia petrolului, gazelor, lichidelor industriale, aer

comprimat şi pentru termoficare.

În cele mai multe cazuri de evaluare numărul poziţiilor din lista grupei II-a pentru cladirile de tip industrial sunt foarte numeroase şi de cele mai multe ori foarte greu de indentificat pe numere de inventar in cazul reţelelor tehnologice, apa-canal şi transport de energie electrică. Din practica evaluării se cunoaşte ca pentru foarte puţine dintre numerele de inventar se cunosc aspectele fizice ale fiecaruia dintre ele şi deci este dificil de evaluat luându-se în analiză fiecare număr de inventar separat. În cazurile concrete de evaluare pentru situaţii de multiple numere de inventar înscrise în balanţa de mijloace fixe se propune evaluarea globală pentru acelaşi tip de reţea tehnologică existentă în incintă. Determinarea valorii de înlocuire pentru aceasta evaluare globala se efectuaează având la bază planul de reţele din care se extrag lungimile pe diametre ale conductelor. Se efectuează evaluarea întregii reţele şi apoi se obţine determinarea valorilor de înlocuire pe fiecare număr de inventar pe principiul raportului dintre valorile de înlocuire contabileactualizate ( la H.G.R.500 /1993 ) pe număr de inventar şi valoarea de înlocuire totală însumată pentru toate numerele de inventar. Valoarea astfel obţinută se va multiplica cu rezultatul evaluarii întregii reţele obţinut prin metoda costurilor şi se v-a obţine astfel valoarea de înlocuire pentru acel număr de inventar. Pe acelaşi principiu se va obţine şi restul valorilor de înlocuire. Funcţie de anul de punere în funcţiune, de gradul de întreţinere şi de mediul normal sau agresiv în care se găseşte reţeaua şi preluând primele date din Normativul P135/1995 se vor aplica, in procente, uzurile fizice real estimate pentru fiecare dintre numere de inventar. Multiplicarea valorii de înlocuire cu uzura fizica exprimată în procente va conduce la determinarea valorii ramase actualizate pentru acel numar de inventar. Acelaşi principiu se foloseţte şi pentru celelalte numere de inventar, iar însumarea valorilor rămase va determina valorea rămasă actualizată pentru data la care se face evaluarea.

Prin folosirea tehnicii de calcul în evaluarea mijloacelor fixe aceasta soluţie este foarte rapidă şi precisă, cu conditia preciziei cu care se determina valoarea de înlocuire.

Vom prezenta un exemplu în care să fie exprimată această metod de analiză--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Nr. Nr. inv. Denumire mijloc fix An/Luna Val .inventar Val. inlocuire Grad Val. ramasa

( contabila ) reactualizata uz.fiz. actualizata --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

1. 200064 Retele termice A25-A26 1984/10 42139 849* 127.512527 ** 54 % 58.655.762 2. 200113 Retele termice A19-H4 1985/7 119148680 360.536.397 50 % 180.268.198

3. 200145 Termice B10-A17 -G2 1987/11 33586112 101.629.458 31 % 70.124.326

------ ,, ------ -------.. ----- 10. 200238--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

9

792.687.686 * 2.398.622.983. 1.941.270.606

Exemplul - se va face cu nr.de inventar 200064 la care valoarea de inlocuire contabila este de:

42.139.849 ------------------ = 0,0532 apoi 2.398.622.983 x 0,0519 = 127.512.527 **

792.687.686

Obtinerea informaţiilor privitor la gradul de uzură fizică pentru mijloacele fixe de tip construcţii speciale se preiau din cadrul Normativului P135/1995 unde duratele de viaţă fizică precum şi uzurile fizice pentru duratele de timp scurse de la punerea în funcţiune sunt selectate pe baza codurilor de recunoastere a mijloacelor fixe existente în Legea 15 / 1994. Este important să se reţină selectarea făcută pe baza criteriilor de de repartizare pe coduri. Pentru HGR 964 / 1998 se vor asimila codurile construcţiilor speciale cu codurile echivalente din Legea 15- 1994.

Este totuşi neceasr să menţionez că pentru multe dintre mijloacele fixe construcţii speciale avem coduri care se pot confunda ( ex. 2.5.8.2. -rezervoare din beton armat ) cu rezervoarele de depozitare apa din beton -cod 2.7.18. sau avem coduri la care uzura fizică se apreciază în 2 poziţii ( ex. cod 2.4.1.1.1./Legea 15/1994 ) are în Normativul P135/1995 2 poziţii adică infrastructura şi suprastructura căii ferate.

Este deasemeni bine să menţionăm ca evaluările mijloacelor fixe grupa I-a necesită multă incisivitate din partea evaluatorilor deoarece într-o serie de cazuri ele nu sunt inventariate, sunt în teren şi este obligatoriu ca acestea să fie separate şi evaluate separat.

Se găsesc situaţii în care s-a impus aprecierea unei uzuri totale pentru mijloace fixe precum reţele apa-canal, castele de apă sau silozuri care nu funcţionează fiind defecte cu toate ca durată de viaţă scriptică nu s-a consumat.

Aprecierea uzurii fizice real estimate este în cazul mijloacelor fixe grupa I-a, construcţii speciale este asociată cu analiza comparativă care trebuie făcută între condiţiile STAS de calitate a lucrărilor şi ceea ce se execută in fapt, când din condiţii cunoscute de termene şi mână de lucru necalificată se recepţionau lucrări de foarte slabă calitate. Se impune deci ca evaluatorul să fie în posesia informaţiilor privitoare la condiţiile minime de acceptare ale recepţiei unor astfel de lucrări. La anumite tipuri de construcţii speciale se poate aprecia că dezvoltarea tehnologiilor impune analiza situaţiei existente în teren şi sub aspectul uzurii morale.

Evaluatorul va lua în consideraţie natura mijlocului fix ce este supus evaluarii, condiţiile de mediu, tehnologia anilor în care se face evaluarea şi apreciază, cu justificarea acestei aprecieri în foi de lucru speciale uzura suplimentară ce se impune.

PREZENTAREA ŞI INSPECŢIA CLĂDIRILOR SUPUSE EVALUĂRII

Acest capitol al cursului s-a impus dat fiind dorinţa noastră a C..E.C.C.A.R. de a da posibilitatea absolventului să aibă capacitatea de întocmi un raport de evaluare pentru un activ. Conţinutul raportului de evaluare pentru active ( proprietăţi ) impune un capitol obligatoriu de descriere a clădirii, ca parte posibilă a unei proprietăţi.

În literatura de specialitate termenul ,, activ ,, a fost adoptat pentru a reflecta accentul pus în standardele de evaluare pe documentele financiare. Se poate totuşi ca evalatorul să înlocuiască termenul activ cu termenul ,,proprietate ,, ca termen substitut cuvântului activ.

Vom da informaţii despre structura de rezistenţă a clădirilor pentru orice fel de funcţiuni, despre finisajul interior şi exterior, despre terase şi învelitori, despre instalaţiile funcţionale ale clădirilor.

STRUCTURA DE REZISTENŢĂ

Clădirile asigură protecţia oamenilor care desfăşoară activităţi socio-profesionale, asigură protecţia utilajelor care participă la procesele de fabricaţie, sunt pentru evaluatori mijloace fixe care împreună cu terenurile realizează o proprietate, dar singură realizează doar un bun.

Funcţie de scopurile pentru care sunt executate clădirile, structura de rezistenţă are diferite forme, cunoscute sub denumirile :

1.-structură pe zidărie portantă2.-structură pe cadre din beton armat sau metal3.-structură pe diafragme din beton armat4.-structuri mixte

Pentru fiecare dintre aceste tipuri de structuri vom prezenta informaţii suficiente astfel ca evaluatorul să aibă posibilitatea să recunoască, în urma verificării din teren, care tip de structură este specifică clădirii supusă evaluării.

Structura pe zidărie portantă

10

Structura pe zidărie portantă este structura care asigură stabilitatea clădirii având ca elemente zidăriile de închidere şi de compartimentare cu grosiuea mai mare de 24 cm grosime. Grosimea zidurilor poate ajunge până la 75 cm grosime.

Clădirile construite pe acest sistem au inerţie termică importantă, o sensibilitate redusă faţă de diferenţele de temperatură noapte-zi.

Aceste tipuri de clădiri au şi o bună izolare fonică faţă de zgomotele exterioare provenite din afara şi din interiorul clădirii

Structura de rezistenţă este rigidă, elementele structurale au stabilitate considerabilăDurata de viaţă a materialelor este forte mare sau mare, implicit durata de viaţă a clădirii este mare.

Structura pe cadre

Structura pe cadre din beton armat, beton armat prefabricat, sau pe cadre din profile metalice la care elementele structurale sunt stâlpii şi grinzile care permit închideri cu zidărie de diferite grosimi, care au mai multe deschideri şi mai multe travei. Din punct de vedere al regimului de înălţime clădirile cu structura pe cadre poate fi clasificată în 2 categorii importante funcţional.

clădiri pe cadre cu regim de înălţime parterclădiri pe cadre cu regim etajat.

Clădirile care au conceput un astfel de sistem constructiv, asigură flexibilitate în compartimentarea interioară.Durata de viaţă a materialelor este mare asigurându-se stabilitatea atunci când secţiunile elementelor structurale

stâlpi şi grinzi corespund încărcărilor permanente şi din sarcini dinamice. Atunci când regimul de înălţime este mare, pentru aceste tipuri de clădiri se impun condiţii severe pentru ca în

zonele seismice să fie îndeplinite condiţiile de rigiditate care să micşoreze deplasarea la vârful clădirii.Este important să fie cunoscut că majoritatea clădirilor de tip industrial au structura pe cadre cu regim de

înălţime parter cu una sau mai multe deschideri.

Structura pe diafragme

Clădirile de acest sistem constructiv, au pereţii structurali realizaţi din beton armat dispuşi în 2 sisteme şi anume :

sistem de diafragme dispuse în sistem fagure sistem de diafragme dispuse în sistem celular.

Sistemul de diafragme dispuse fagure presupune că toţi pereţii dintre camere sunt realizaţi din beton armat, cu excepţia pereţilor de compartimentare situaţi între 2 diafragme adiacente.

Sistemul de diafragme dispuse în sistem celular presupune că pereţii dintre apartamente sunt din beton armat, în rest pereţii de compartimentare sunt realizaţi din pereţi uşori, autoportanţi.

Industrializarea a impus sistemul constructiv al diafragmelor de beton armat prefabricat, multe dintre clădirile de tip bloc de locuinţe cu regim de înălţime P+4E şi P+8 E.

Din punct de vedere al stabilităţii, structura de rezistenţă pe diafragme din beton armat este considerată foarte sigură la acţiunile seismice.

Structura pe diafragme are ca inconvenient inflexibilitatea compartimentării.

Structura mixtă

Pentru unele tipuri de clădiri, datorită funcţiunilor impuse prin proiectare, se regăsesc sisteme constructive considerate ca structuri mixte cum ar fi :

zidărie portantă cu cadre din beton armatcadre din beton armat cu diafragme din beton armat.

Pentru multe dintre clădirile de tip rezidenţial structura de rezistenţă mixtă este aceea care asigură confortul şi funcţiunile cele mai sigure.

Structura de rezistenţă pentru blocurile de locuinţe foarte înalte a impus sistemul constuctiv cu diafragme din beton armat monolit ca un nucleu central şi stâlpi cu grinzi pe exteriorul acestui nucleu de diafragme.

Deasemenea clădirile de birouri au conceput un astfel de sistem constructiv, dat fiind posibilitatea flexibilităţii zonelor de birouri.

Structura de rezistenţă se poate împărţi la rândul său în 2 categorii şi anume :infrastructura clădiriisuprastructura clădirii

11

Infrastructura clădirilor este totdeauna acea parte a clădirii care se găseşte sub cota +- 0,00 şi este cunoscută deobicei sub denumirea de fundaţie a clădirii. Clădirile pot avea subsol, cu pereţi din beton , beton armat sau cărămidă, dar sub aceşti pereţi de subsol se găsesc fundaţiile clădirii.

FUNDAŢII

Fundaţiile au rolul de a transmite încărcările clădirii asupra terenului. Pentru îndeplinirea acestei funcţiuni ele trebuie să repartizeze încărcările terenului, care trebuie să aibă suficientă rezistenţă pentru a suporta presiunile corespunzătoare, iar deformaţiile sunt acceptabile pentru stabilitatea clădirii.

Fundaţiile de sub clădiri sunt fundaţii directe, iar prin aceasta se înţeleg lucrările efectuate sub nivelul terenului pentru executarea corpului fundaţiei care reazemă direct pe patul de fundaţie.

La alegerea sistemului de fundare, a adâncimilor de fundare, a materialelor şI izolatiilor, se va ţine seama de următoarele:

a- condiţiile de seismicitate a regiunii;b- natura terenului de fundaţie, adâncime, stratificaţie, presiune admisibilă, compresibilitate;c- condiţiile hidrologice ale terenului,apele subterane şi cele de suprafaţă, posibilităţile pătrunderii acestora la

fundaţii, variaţia sezonieră a nivelului apelor subterane;d- caracteristicile structurii de rezistenţă a construcţiei ;e- particularităţile funcţionale ale construcţiei care pot influenţa comportarea fundaţiilor ;f- condiţiile locale care în unele cazuri determină materialele ce trebuie folosite în fundaţii ;În cazurile terenurilor macroporice, sensibile la înmuiere, sau al pământurilor argiloase cu contracţii mari se vor

prevedea obligatoriu masurile şi detaliile suplimentare speciale pentru aceste cazuri. Fundaţiile unei clădiri se pot clasifica după cum urmează :

1./ fundaţii continui sub ziduri2./ fundaţii izolate 3./ fundaţii de tip radier general4./ fundaţii pe piloţi

Fundaţiile continui din beton armat se promovează de către proiectant atunci când terenul are presiunea admisibilă de calcul pentru sarcini fundamentale de calcul şi prin armarea tălpii de fundare se va limita lăţimea acesteia. Aşezarea armăturii pentru fundaţie se face pe suprafaţa unui beton de egalizare de 3-5 cm grosime.

Fundaţiile clădirilor cu subsol sunt dimensionate din punct de vedere al adâncimii subsolului, gradului de seismicitate şi al naturii terenului de fundare.

Aceste fundaţii sunt completate cu materiale hidroizolante şi de protecţie astfel încât să fie realizată hidroizolarea acestor pereţi. Pentru structurile concepute pe zidărie portantă la care sunt prevăzuţi stâlpişori din beton armat, fundaţiile subsolului au centuri la baza soclurilor şi în fundaţii.

Deseori problema etanşării subsolului poate fi promovată şi cu ajutorul drenajului perimetral dirijat spre exteriorul incintei proprietăţii.

Alegerea tipului de fundare depinde de încărcarea dată de clădire, de calitatea terenului, precum şi de dorinţa viitorului proprietar de a avea subsol sau nu.

Pentru o informare prealabilă asupra calităţii terenului de fundare se poate apela la proprietarii clădirilor învecinate, care ne pot comunica asupra eventualelor dificultăţi avute atunci când s-au executat fundaţiile clădirii în care locuiesc.

Se preiau deobicei informaţii privitoare la presiunea admisibilă la nivelul temperaturii minime de îngheţ, asupra nivelului pânzei de apă freatică, a caracterului agresiv al acestei ape.

Ca definiţie tehnică prin adâncime minimă de îngheţ se înţelege nivelul cel mai coborât al izotermei 0 °C. Adâncimile de îngheţ din România variază între 70 cm şi 110 cm faţă de cota terenului natural.

Prin prezentarea mai jos a hărţii României având zonate adâncimile se vor putea prelua primele informaţii legate de aceste obligaţii tehnice.

Adâncimea de îngheţ

Dacă prin condiţiile tehnice fixate pentru beton, apa rezultă a fi agresivă, trebuiesc luate măsuri speciale care se stabilesc de la caz la caz cum ar fi:

*hidroizolaţii *mărirea secţiunii elementelor faţă de calculele de rezistenţă.Fundaţiile izolate sunt executate întotdeauna sub stâlpii de rezistenţă a clădirii, cu dimensiunile calculate astfel

încât să poată prelua încărcările date de stâlpul în cauză. Pentru fundaţiile izolate avem 3 tipuri distincte şi anume:fundaţie izolată bloc şi cuzinet fundaţie izolată bloc armat - talpă rigidăfundaţie izolată tip pahar- pt. stâlpii prefabricaţi.

12

Fundaţiile izolate sunt în majoritatea cazurilor fundaţii capabile să preia eforturile transmise terenului prin intermediul structurii stâlpului, au armare constructiv alcătuită sau armătură calculată pentru cazul în care sunt posibile apariţii ale unor zone întinse pe această talpă.

Pentru fundaţiile clădirilor cu subsol, la care terenul de fundare este compresibil, dimensiunile grinzilor continui de fundare pot fi înlocuite cu fundaţii de tip radier general. Aceste fundaţii de tip radier general au grosimea variind de la 35 cm până la 1,2 m . Fundaţia de tip radier general este realizată cu armare pe două direcţii, cu pozarea armăturii la partea inferioară şi superioară a radierului. Fundaţiile speciale sunt cele proiectate şi executate pentru cazul în care terenul este dificil pentru fundare şi se impune executarea de piloţi prefabricaţi bătuţi în teren până la atingerea terenului bun de fundare. Acest gen de fundaţii se numesc fundaţii pe piloţi şi pot fi sub fundaţii de tip izolat sau fundaţii de tip radier general.

SUPRASTRUCTURA CLĂDIRILOR

Structuri pe zidărie portantă

Pentru clădirile de locuit de tip unifamilial ( rezidenţiale ), sistemul structural cel mai răspândit este acel cunoscut sub denumirea de ,, structură pe zidărie portantă,, care poate fi conceput şi dimensionat pentru structuri cu subsol sau fără, cu etaj sau fără etaj, pentru gradele de intensitate seismică 6,7,8 şi 9.( scara Mercalli )

Prevederile generale de alcătuire, de calcul şi de execuţie sunt promovate în Normativul P2-1985 pentru materiale precum cărămizile pline, cu goluri, blocuri ceramice, blocuri din beton celular autoclavizat. Având în vedere importanţa deosebită de asigurare a stabilităţii clădirii, structurile pe zidărie portantă sunt de natura structurilor spaţiale, cu pereţi dispuşi după forme geometrice regulate

Pentru pereţii portanţi funcţie de rolul pe care-l îndeplinesc în clădire ei se împart în :Pereţi structurali portanţi, în sensul că aceştia pot prelua sarcini verticale şi orizontale ;Pereţi structurali de contravântuire în sensul că pot prelua doar sarcinile orizontale şI greutatea lor proprie ;Pereţi nestructurali care îndeplinesc rolul de compartimentare, greutatea lor fiind preluată de planşee şi de

pereţii portanţi.

Structuri pe cadre din beton armat sau metal

Aceste sisteme structurale sunt copuse dintr-un ansamblu de bare verticale şi orizontale ( numite stâlpi şi grinzi ), îmbinate rigid în noduri pe cele două direcţii ortogonale corespunzător axelor principale ale construcţiei.

La aceste tipuri de structuri pereţii au rolul de închidere şi de compartimentare, asigură prin grosimea lor izolarea fonică şi termică. Acest gen de structuri dispune de lubertatea de alegere a distribuţiei pereţilor interiori. Planşeele din beton armat reazemă pe riglele cadrelor şi pot avea diferite grosimi. Aceste sistem constructiv este folosit pentru un regim de înălţime de 4-10 etaje.

Odată cu modificările apărute în harta zonelor de seismicitate a ţării, sistemul constructiv pe cadre din beton armat capătă atenţie sporită în analiza evaluatorului doar atunci când s-au petrecut modificări însemnate de calcul la sarcini dinamice. Acest aspect va fi tratat ca depreciere suplimentară în cazurile trecerii structurii la un grad superior de calcul al stabilităţii.

Structuri pe diafragme din beton armat

Structurile din beton armat pe diafragme se împart în 2 categorii, funcţie de modul în care sunt dispuse şi anume:1./ diafragme din beton armat dispuse în sistem fagure2./ diafragme din beton armat dispuse în sistem celular

Deasemenea se poate face o clasificare pe baza sistemului constructiv folosit la executarea clădirilor cu structuri pe diafragme şi anume:

1./ diafragme din beton armat executate monolit în cofraje 2./ diafragme din beton armat prefabricate

Executarea clădirilor folosind diafragmele din beton armat este indicată pentru zonele de intensitate seismică mare, care împreună cu diafragmele orizontale ( planşeele ) realizează un sistem spaţial rigid.

Acest sistem constructiv este un sistem avantajos din punct de vedere tehnico-economic, la clădirile cu un număr mare de nivele, la care cerinţele funcţionale permit o distribuţie identică a pereţilor portanţi la toate etajele.

Structuri mixte din beton armat

Structurile mixte se realizează la clădirile pe zidărie portantă, unde la camerele cu deschidere mare se impune prezenţa unui stâlp pe care reazemă grinzi din beton armat. Este deasemenea considerat ca structură mixtă clădirea care

13

are un nucleu central pe diafragme din beton armat, iar perimetral clîdirea are structura realizată pe cadre din beton armat monolit.

Structura mixtă este şi acea structură la care parterul clădirii este un parter pe cadre din beton armat monolit, iar etajele au concepută o structură pe diafragme din beton armat dispuse în sistem celular sau dispuse în sistem fagure.

Pentru parterul acestor clădiri, funcţiunile clădirii sunt realizate mai uşor dat fiind elasticitatea cu care se pot realiza compartimentările.

Analiza efectuată de evaluator privitor la modul în care este alcătuită infra şi suprastructura unei clădiri se va descrie în partea de prezentare a activului.

INSPECŢIA STRUCTURILOR DE REZISTENŢĂ

Inspeţia structurilor poate pune în evidenţă trei tipuri de defecţiuni funcţie de costurile ce se pot implica pentru remediere:

defecte esteticedefecte funcţionaledefecte de stabilitate

Pentru inspectorul de clădiri este necesar să fie prezentată o clasificare a avariilor structurale.1./ Avarii superficiale, care pot fi apreciate ca fisurile fine, uşor de rectificat prin reparaţii minore sau care

produc înclinarea, sau umflarea unora dintre elementele structurale.2./ Avarie problematică superficială, care poate fi apreciată ca deschidere în continuare a fisurilor de la

prima etapă, crăpăturile existente devenind mai proeminente şi apar noi fisuri.3./ Avarie problematică, apare o îngrijorare, iar stabilitatea clădirii este pusă la îndoială. Se apreciază că

structura pare vulnerabilă.4./ Avarie serioasă, presupune că se impun măsuri de evitare a unei eventuale prăbuşiri, integritatea şi

stabilitatea strucutrală prezintă un risc ridicat ,I se pune problema siguranţei pentru locatari.5./ Prăbuşirea, este sitaţia în care clădirea se poate prăbuşi în orice moment, fiind necesar un program de

reconstrucţie.

FINISAJUL INTERIOR ŞI EXTERIOR

Clădirile, indiferent de destinaţia pe care o au, sunt finisate la interior şi la exterior pentru a permite celor care o folosesc să-şi desfăşoare activitatea de zi cu zi.

O clasificare a finisajelor se poate concepe având la bază elementele clădirii şi anume:pereţii interiori şi exterioritavanelepardoseliletâmplăria şarpanta cu învelitoareaterasa

TENCUIELI INTERIOARE ŞI EXTERIOARELA PEREŢI ŞI TAVANE

Pentru pereţii interiori şi exteriori finisajul implică în primul rând executarea lucrărilor de tencuieli executate cu scopul asigurării planeităţii pereţilor executaţi din zidărie sau din beton. Această activitate implică trei etape succesivecunoscute tehnic sub numele de şpriţ, grund şi tinci, iar grosimea medie trebuie să fie de circa 2 cm. Materialul cu care se execută această operaţiune se numeşte mortar şi pentru că se fabrică în consistenţe diferite datorită cantităţii variabile de ciment se recunosc după titulatura M10-T ; M25-T ; M50-T şi M100-T.

În cazul în care pe suprafaţa pereţilor se vor executa placaje ceramice sau placaje cu lambriuri tencuiala poate fi executată doar prin aplicarea a două straturi succesive şi anume şpriţ şi grund.

Dacă finisajul interior este umed atunci după aplicarea tinciului, la 24 ore, să se execute o gletuire cu var pentru cazul zugrăvelilor executate în culori de apă şi cu glet de ipsos în cazul în care peretele va fi vopsit.

Zugrăvelile interioare la pereţi se clasifică în trei categorii funcţie de calitate şi anume : zugrăveli inferioare, zugrăveli obişnuite, zugrăveli superioare. Spoielile se pot considera zugrăveli inferioare, zugrăvelile în culori de apă cu aplicare a 2 mâni de var, humă în amestec cu coloranţi se pot aprecia ca obişnuite, iar cele cu aplicarea de coloranţi în modele, calcio-vechio, strop sunt de tip superior.

Tot în categoria de finisaje superioare la pereţi se introduc şi placajele cu faianţă, gresie, lambriuri, marmoră.La exterior tencuielile se din mortar de consitenţă superioară mortarului de la tencuielile interioare şi anume

M50-T sau M100-T.

14

Tencuielile exterioare sunt executate în grosime medie de 2,5 cm şi se clasifică funcţie de calitate în tencuieli obişnuite şi superioare. Ca şi tencuieli obişnuite se recunosc tencuielile de faţadă drişcuite zugrăvite în culori de apă, vinace, acrilice, tencuielile de faţadă cu finisajul realizat cu praf de piatră şi ciment alb aplicat strop sau drişcuit. Ca şi tencuieli exterioare superioare se pot aprecia cele executate cu terasit, similipiatră simplu sau în asize şi placajele de ceramică sau marmoră. Pe faţada clădirilor pot fi executate şi profile sau ancadramente florare în zona ferestrelor şi a aticului.

Din punct de vedere al aprecierii duratei de viaţă fizică tencuielile interioare rezistă circa 70 ani şi poate ajunge până la 100 ani. Tencuielile exterioare drişcuite sau stropite din var ciment au durata de viaţă de circa 20 ani, tencuielile din praf de piatră 40-50 ani , tencuielile din similipiatră, terasit, placaje ceramice, marmoră de circa 70-100 ani.

Ca durate de viaţă zugrăvelile la pereţi şi tavane se apreciază la 3-6ani, tapetele 9 ani, placajele de faianţă şi lambriurile 25- 30 ani, iar cele cu marmoră 70-100 ani.

Evaluatorul poate aprecia uzura efectivă funcţie de gradul de întreţinere şi de mediul normal sau agresiv al încăperii.

PARDOSELI

Pardoselile unei clădirii se clasifică în 2 categorii distincte în :1./ pardoseli calde 2./ pardoseli reci

această clasificare este dată de senzaţia pe care o dă pardoseala piciorului gol ce calcă pe aceasta.Funcţie de tipul materialului folosit pardoselile calde sunt:

pardoseli din covor p.v.c. pe suport textilpardoseli din mochetăpardoseli din parchet

iar pardoselile reci sunt :pardoseli sclivisite sau rolatepardoseli din covor pvc fără suport textilpardoseli mozaicate, sau plăci mozaicatepardoseli din mozaic veneţianpardoseli din gresiepardoseli din marmoră

Pardoselile reci sau calde existente într-o clădire se diferenţiază prin costurile diferite care le implică, apreciere a calităţii materialelor şi implicit a duratei de viaţă de la care se porneşte în aprecierea uzurii efective.

Pardoselile din scândură 20-25 ani, pardoselile din parchet pe duşumea oarbă, 25-45 ani, pardoselile din p.v.c. pe suport textil 10-15 ani, pardoselile din gresie, mozaic sau marmoră 70-100 ani.

Evaluatorul apreciază aceste durate de viaţă fizică în baza constatărilor de la inspecţia clădirilor şi aprecierii mediului normal sau agresiv.

Tehnologia de execuţie a pardoselilor este descrisă în manualele de specialitate, va fi expusă detaliat cursanţilor în timpul seminarului şi vor fi date elemente de particularitate a tipului de defecţiune specifică fiecărui tip de pardoseală.

TÂMPLĂRIE INTERIOARĂ ŞI EXTERIOARĂ

Tâmplăria interioară şi exterioară pentru clădirile de locuit reprezintă în fapt uşile şi ferestrele clădirii, clasificarea putând fi efectuată funcţie de tipul materialului din care este confecţionată.

Tâmplărie din lemn * lemn de răşinoase* lemn de stejar

Tâmplărie de metal* tâmplărie din tablă ambutisată sau profile laminate* tâmplărie de aluminiu

Tâmplărie din diverse materiale* tâmplărie din p.v.c.* tâmplărie de beton.

Ferestrele se poate clasifica funcţie de numărul de canate în :ferstre cu ochiuri fixeferestre cu ochiuri mobile avînd

1 canat2 canate

15

3 canateUşile interioare sau exterioare, indiferent de tipul materialului din care sunt confecţionate se pot clasifica în :

1 canat2 canateglisantetip rulou

Pentru fiecare dintre aceste elemente componente ale unei clădiri se vor prezenta elementele informative detaliate, precum şi elemente informative cu precizări asupra modului în care evaluatorul apreciază prin inspecţia efectuată gradul de depreciere. În datele tehnice publicate în decizia 630-1980 se propun următoarele durate de viaţă :

ferestre şi uşi metalice vopsite la 3ani 70 aniferestre şi uşi de stejar la interior 70 ani ferestre şi uşi de brad sau molid la interior 50 aniferestre şi uşi exterioare din stejar 50 aniferestre şi uşi exterioare din brad 40 aniluminatoare metalice 35 anitâmplărie de mase plastice 35 aniuşi celulare de tip Pipera 15 ani

Pentru cazurile în care evaluatorul constată că în interiorul clădirii este un mediu agresiv, aprecierile legate de duratele de viaţă vor fi strâns legate de gradul de întreţinere a acestor elemente.

TERASĂ, ŞARPANTĂ ŞI ÎNVELITORI

Clădirile sunt protejate de intemperii, prin aplicarea la partea superioară a unor sisteme constructive promovate prin proiectare şi care pot fi :

*terase circulabile sau necirculabile *şarpante şi învelitori

Terasele clădirilor sunt executate la nivelul planşeului de peste ultimul etaj, cu aplicarea unor straturi succesive de hidroizolaţie care în cele mai frecvente situaţii asigură şi protecţia termoizolaţiei de acoperiş.

Terasele de tip necirculabil sunt frecvente la clădirile de tip industrial, la blocurile de locuinţe, clădirile de birouri sau spaţii comerciale proiectate cu acest sistem de protecţie.

Ca ordine de execuţie prpunem o descriere a acestor operaţiuni, cu stratul de carton perforat pozat ca barieră de vapori, cu stratul de termoizolaţie montat având grosimi variabile funcţie de tipul termoizolaţiei. Peste stratul de termoizolaţie se toarnă o şapă de egalizare peste care se aşterne stratul de hidroizolaţie alcătuit din 2 straturi de pânză asfaltată ( PA55 ) şi 3 de bitum peste care se pozează un stat de carton asfaltat ( CA400 ). Pentru terasele de tip necirculabil se impune aşternerea unui strat de pietriş de 5cm grosime, ca protecţie împotriva razelor ultraviolete.

Pentru terasele de tip circulabile, se înlocuieşte soluţia de pietriş cu aşezarea pe şapă de tip M100-T a dalelor din beton mozaicat. Aceleaşi straturi de hidroizolaţie se păstrează la aticul clădirii, protecţia racordului la atic realizându-se cu un glaf de tablă zincată, iar pe înălţimea hidroizolaţiei cu mortar fixat pe plasă de rabiţ.

Pentru clădirile protejate cu şarpantă, se asigură fixarea şarpantei pe planşeul ultimului nivel, pe aceasta montându-se învelitoarea. Învelitorile se pot clasifica în 2 tipuri şi anume:

* învelitori de tip uşorînvelitoare din tablă zincată;învelitoare din azbociment ondulat, sau foi planeînvelitoare din şiţă ( draniţă )învelitoare din 2-3 straturi de carton asfaltatînvelitori din tablă cutată sau ondulată

* învelitori de tip greuînvelitori din tiglă solzi sau profilatăînvelitori din olane ceramice

INSTALAŢIILE FUNCŢIONALE ŞI TEHNOLOGICE

Instalaţiile unei clădiri sunt de 2 categorii şi anume :* instalaţii funcţionale * instalaţii tehnologice

16

Instalaţiile funcţionale sunt acele tipuri de instalaţii care au sarcina de a deservi omul, fie că acesta se găseşte într-o clădire de locuit fie că se găseşte într-o clădire în care îşi desfăşoară activitatea profesională. Vom aprecia pentru instalaţiile electrice funcţionale, instalaţiile de iluminat şi prize, instalaţia de paratrăznet şi instalaţia de împământare.

Instalatiile functionale sanitare sunt instalaţiile de la baie , bucătărie, instalţia de preluare a apelor pluviale de pe terasă, înstalaţiile de gaze la clădirile de locuit. Instalaţia funcţională de încălzire ar fi aceea de la calorifere sau aer cald, ventilaţie interioară, gaze la sobe.

Ceea ce este bine de cunoscut şi reţinut este faptul că aceste instalaţii funcţionale intră în preţul clădirii, pe linia evaluării la mijloacele fixe clădiri.

Instalaţiile tehnologice sunt acele tipuri de instalaţii care participă la procesul de producţie, sau de servicii. Instalaţiile de forţă ( 380 V ), instalaţiile de abur, lichide frigorifice, lichide tehnologice, precum şi toate alte tipuri de instalaţii care îndeplinesc rolul de sursă de energie sau de transport al materialelor tehnologice se pot încadra în categoria instalaţiilor tehnologice. Acestea este bine şi corect să fie evaluate separat de clădire.

Concluzie:Evaluatorul trebuie să ştie că în costul clădirii este cuprins:

costul structurii de rezistenţăcostul finisajului interior şi exteriorcostul învelitorii sau al terasei costul instalaţiilor funcţionale

Instalaţiile tehnologice se evaluează de regulă separat, doar acceptul beneficiarului permite adăugarea acestor costuri la costurile clădirii. Trebuie să fie explicate beneficiarului dezavantajele cumulării costurilor la preţul clădirii.

CATEGORII DE PROPRIETĂŢI ŞI METODELE DE EVALUARE CONFORM STANDARDELOR EUROPENE - EVS

În continuare vom prezenta categoriile de proprietăţi imobiliare pe baza Standardelor Europene de Evaluare şi deasemenea practica raportarii acestor evaluari pentru fiecare dintre aceste categorii de proprietăţi.

A / Proprietăţile ocupate de proprietar-destinat a fi utilizate în afacere.

În această categorie de active sunt 2 clase:1.- Proprietăţi specializate - Acestea sunt proprietăţi specializate şI care nu se vând în mod

curent ( dacă se vând vreodată ) , decât ca parte a unei afaceri. Exemple am pute da rafinăriile,combinatele chimice,unde cladirea de cele mai multe ori reprezintă un suport pentru instalaţii. Pot fi tratate la fel clădirile care prin localizarea lor,dimensiunile, designul şI mărimea lor nu sunt nici vândute nici închiriate.

2.- Proprietăţi nespecializate - Acestea includ tipuri normale de clădiri, cum ar fi magazinele, birourile, fabricile şi depozitele care sunt deobicei vândute, sau închiriate pe piaţă.

Evaluarea pentru aceste tipuri de active se face la valoarea de piaţă pentru teren şi la valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă pentru clădiri. Pentru clădirile specializate se poate aplica evaluarea prin metoda costului de înlocuire net ( CIN )

B /Proprietăţile deţinute ca investiţii care pot genera venit sau câştig anual

Acestea sunt care sunt deţinute pentru scopul de a obţine un venit financiar dintr-o închiriere normală unei terţe părţi.

Evaluarea pentru aceste tipuri de active se face la valoarea de piaţă. Aceasta se face atât pentru teren cât şi pentru clădiri.

C / Proprietăţile în surplus faţă de necesităţile de exploatare a afacerii

În această categorie este inclus terenul cu sau fără clădiri, care este în surplus pentru utilizările de exploatare ale societăţii previzibile în viitor şI, în mod normal, este deşinut pentru a fi vândut.

Evaluarea pentru aceste tipuri de active se face la valoarea de piaţă atât pentru teren cât şI pentru clădiri.

D / Plasamente sau proprietăţi pentru vânzare.

17

Aceste proprietăţi pot fi cumpărate pentru a fi revândute; ca urmare, în bilanţ nu sunt clasificate ca active corporale , ci ca active circulante.

Evaluarea pentru aceste tipuri de proprietăţi nu impun folosirea evaluării prin metode de piaţă.

În evaluarea proprietăţilor am evidenţiat permanent prezenţa terenului şi a clădirii. Standardele EVS promovează ideea promovării unei defalcări pentru teren şi clădiri necesară unei contabilizări separate, pentru analiza deprecierii, deci pentru pregătirea documentelor financiare. În evaluarea proprietăţilor se impune cunoaşterea dreptului deplin de proprietate, iar apoi modelul de abordare care să prezinte proprietatea reală. Proprietatea reală reprezintă toate drepturile, beneficiile aferente deţinerii unei proprietăţi fizice imobiliare. Un drept sau un interes asupra proproietăţii imobiliare este şi un drept patrimonial.

Pentru o proprietate imobiliară de tip rezidenţial, valoarea reală este dată de satisfacţia pe care o ai datorită intimităţii şi a relaxării în perioada de timp în care locuieşti.

Pentru o proprietate comercială sau industrială, valorea reală este dată de totalitatea beneficiilor obţinute pentru o perioadă de timp determinată.

Abordarea valorii de piaţă se poate analiza prin trei metode şi anume :

1- Metoda costurilor ( metodă surogat ) unde valoarea de piaţă a proprietăţii este obţinută prin însumarea valorii de piaţă a terenului considerat liber şi valoarea cu uzură a clădirii.

2- Metode de randament ( capitalizarea veniturilor sau a actualizării fluxurilor viitoare )3- Metoda comparaţiilor, unde valoarea de piaţă a unei proprietăţi este determinată comparând

proprietatea supusă evaluării cu minimul 3 proprietăţi asemănătoare din zone apropriate

Întrucât metodele de randament vor fi explicate în celelalte module ale cursului de evaluare, în acest curs vomprezenta metoda comparaţiei, cu un exemplu de analiză calitativă, ce este capabil să ofere valoare de piaţă unei proprietăţi analizate comparativ cu alte cinci proprietăţi.

METODA COMPARAŢIEI DIRECTE Metoda comparaţiei directe utilizează analiza pieţii pentru proprietăţile similare, compararea acestora cu

proprietatea de evaluat şi efectuarea corecţiilor asupra preţurilor de vânzare pentru estimarea valorii de piaţă. Valoarea obţinută reprezintă o sumă estimată pentru data la care se efectuează evaluarea, pentru o piaţă imobiliară existentă la acea dată, sau la o dată foarte apropiată.

Metoda comparaţiei directe se aplică tipurilor de proprietăţi imobiliare pentru care există suficiente informaţii privind tranzacţiile.

Prin aplicarea acestei metode se transmit cele mai corecte informaţii referitoare la :* valoarea de piaţă a proprietăţilor imobiliare care nu sunt cumpărate în scopul obţinerii de venituri ( locuinţe )* valoarea unor proprietăţi comerciale sau industriale exploatate de proprietar.

Evaluatorul va trebui să parcurgă obligatoriu următoarele etape:a/ să verifice datele de piaţă obţinute şi să înţeleagă motivaţiile, comportamentul şi preferinţele părţilor implicate

în tranzacţiile imobiliare;b/ să analizeze un număr suficient de tranzacţii efectuate pe acel tip de proprietate ;c/ să accepte informaţiile obţinute de la terţi cu condiţia verificării acestora ;d/ să nu se bazeze doar pe datele statistice fără să efectueze şi o analiză a comportamentului pieţii.

Ca surse de informaţii evaluatorul poate folosi date despre tranzacţiile încheiate, oferte oferite prin publicaţiile de specialitate, informaţii verificabile ale agenţiilor imobiliare, administratorii de blocuri de locuinţe, antreprenori de construcţii, firme de evaluare din localitatea în care se găseşte proprietatea. Statistic, evaluatorul selectează informaţiile funcţie de zona geografică, de tipul proprietăţii evaluate, de data la care s-a efectuat tranzacţia.

Pentru o corectă aplicare a metodei se impun a fi parcurse 5 etape şi anume :I - Cercetarea pieţii, etapă în care evaluatorul culege informaţii privitoare la tranzacţiile de proprietăţi

imobiliare de acelaşi tip cu proprietatea evaluată, cu dimensiuni şi caracteristici fizice cât mai asemănătoare şi pe cât posibil cu datele tranzacţiei cât mai recente.

II - Verificarea informaţiilor, etapă când prin investigaţii efectuate la faţa locului şi prin discuţii purtate cu părţile implicate se apreciază corectitudinea datelor.

III - Analiza comparativă, presupune că evaluatorul va alege criteriile de comparaţie între proprietăţi.IV-Compararea şi corecţiile, se efectuează comparaţia cu proprietatea evaluată şi se

ajusteazăcorespunzător preţul de vânzare al acestora.V - Alegerea valorii, după analiza rezultatelor şi stabilirea la o valoare din intervalul de valori obţinut.

18

Criteriile şi elementele de comparaţieCriteriile

Preţul de vânzare al proprietăţilor poate fi exprimat în funcţie de nişte criterii de comparaţie stabilite după scopul şi natura proprietăţii, de exemplu:

apartamentele se analizează la preţ / mp construit sau preţ / cameră;depozitele la preţ / mp sau mc;hotelurile la preţ / cameră;restaurantele preţ / loc;casele de locuit la preţ/ mp util sau la preţul total de vânzare.

Elementele

Definiţie. Elementele de comparaţie sunt acele caracteristici ale proprietăţilorşi tranzacţiilor imobiliare care determină variaţiile preţurilor de vânzarepe piaţa imobiliară. Elementele de comparaţie care vor face corecţile preţurilor sunt următoarele:

1. drepturile de proprietate transmise2. condiţiile de finanţare3. condiţiile de vânzare4. condiţiile pieţii5. localizarea6. caracteristicile fizice7. caracteristicile economice8. utilizarea 9. componentele non-imobiliare ale valorii

1. Drepturile de proprietate transmise sunt elemente preliminare pentru evaluator în parcurgerea procesului de evaluare. În toate cazurile evaluatorul trebuie să se asigure că proprietarul este deţinătorul legal şi că este posibilă sau nu această transmitere.2. Condiţiile de finanţare. La definiţia valorii de piaţă s-a făcut afirmaţia că valoarea de piaţă se referă la plata în cash făcută integral. Dacă chiriaşul a obţinut o finanţare sub nivelul pieţii, el la cumpărare va plăti probabil un preţ mai mare pentru această proprietate. Este firesc dat fiind obligaţia de a folosi în analiză valorile culese de pe piaţă pentru mai multe tranzacţii încheiate. Preţul tranzacţiei pentru o tranzacţie imobiliară poate diferi deci, funcţie de aranjamentele financiare stabilite3. Condiţiile de vînzare. Aceasta reflectă motivaţia cumpărătorului sau a vânzătorului privind proprietatea care se tranzacţionează.4. Condiţiile pieţii. Această apreciere se referă la evoluţia pieţei în intervalul de timp scurs între momentul tranzacţionării şi data evaluării, ( inflaţie, comportamentul investitorilor, modificări legislative, fluctuaţiile cererii şi ofertei )5. Localizarea Dacă o proprietate diferă prea mult în ceea ce priveşte amplasarea într-o zonă, ea poate fi eliminată dintre proprietăţile comparabile. Cu ale cuvinte se apreciază corect localizarea proprietăţii într-un cartier, sau între 2 cartiere foarte asemanătoare. 6. Caracteristicile fizice. La evaluarea clădirii comparaţia se face referindu-se la diferenţe între dimensiunile clădirii, calitatea şi aspectul construcţiei, materialele de construcţie utilizate, dotările, vechimea clădirii, starea fizică, compartimentarea interioară, numărul de nivele ale clădirii, localizarea casei pe lot.7. Caracteristicile economice. Aici sunt cuprinse toate atributele unei proprietăţi imobiliare care pot influenţa profitul net cum ar fi : cheltuielile de exploatare, managementul, chiriile condiţiile de închiriere.8. Utilizarea. Se face analiza comparativă între utilizarea existentă şi cea mai bună utilizarea unei proprietăţi comparabileşi utilizarea proprietăţii de evaluat.9. Componentele non-imobiliare. Acestea cuprind toate elementele care afectează valoarea unei proprietăţi, dar nu se constituie în părţi componente ale acesteia ( situaţia econnomică, garanţiile, etc. )

Tehnica uzuală este aceea de aplicare a metodei comparaţiei directe pe principiul perechilor de date, este o tehnică numită cantitativă şi se aplică în evaluarea unei proprietăţi cu 2 sau mai multe proprietăţi tranzacţionate. Prin acest sistem se stabilesc mărimile corecţiilor pentru fiecare dintre elementele supuse analizei comparative. Pentru aceasta , evaluatorul trebuie să analizeze o serie de perechi de proprietăţi comparabile care diferă numai sub aspectul unei singure caracteristici cu proprietatea de evaluat.

Problema se aplică tipurilor de proprietăţi pentru care există o piaţă a tranzacţiilor imobiliare, la noi ar fi spre exemplu o piaţă a tranzactiilor pentru apartamente, terenuri şi spaţii comerciale. Mai rar dar se pot aprecia şi proprietăţile de tip rezidenţial cu limitarea unora dintre informaţiile implicate. În anexe este prezentat un exemplu de evaluare pentru clădiri folosind comparaţia relativă.

19

Analiza s- efectuat pentru cinci proprietăţi asemănătoare sitate în acelai cartier cu proprietatea supusă evaluării, aceste cinci proprietăţi fiind vândute sau expuse pe piaţa liberă de transferuri. După analizarea fiecarei proprietăţi comparativ cu proprietatea supusă evaluării după criteriile prezentate mai sus, apreciem avantajele sau dezavantajele proprietăţilor comparabile, apoi pentru fiecare dintre ele ne pronunţăm ; este inferioară proprietăţii supuse evaluării sau este superioară. Dacă este inferioară atunci pentru a atinge valoarea proprietăţii supuse evaluării se impune un aport financiar pozitiv. Dacă proprietatea comparabilă este superioară proprietăţii supuse evaluării, va trebui să acceptăm că facem o economie, sau altfel spus proprietatea ar scădea la preţ dacă ar fi asemănătoare cu proprietatea supusă evaluării.

Pentru evaluator se impune aprecierea proprietăţii financiar, cu suprafaţa cunoscută şi preţul cunoscut. Se va obţine un preţ/ mp. pentru fiecare dintre ele. Preţul de piaţă aferent proprietăţii supuse evaluării va fi obţinut ca o medie a valorii cele mai ridicate de la proprietăţile cu corecţii pozitive cu valoarea ce mai mică din cadrul proprietăţilor cu corecţii negative.

Pentru aceste analize se pretinde de la evaluator cunoaşterea precisă a elementelor de corecţie şi starea reală a fiecareia dintre proprietăţi.

Agenţiile imobiliare pot ajuta evaluatorii în cunoaşterea acestor date, dar datele despre cartier sau starea de venit se obţin prin verificări ale zonei.

Tabelul de analiză comparativă se prezintă sub această formă :

Nr.cr.

Localizare proprietate

Aprecierecalitativă

Preţ tranzacţie

$

SuprafeţeTeren+cl.

Preţ / mp.

$

Observaţii

1 Str. Greaca nr.16 pozitivă 53.000 358 mp. 148,042 Str. Gripescu

nr. 1negativă 150.000 780 mp. 192,30

3 Str. Moara Roşie nr.1

negativă 92.000 490 mp. 187,75

4 Str. Suhaia nr.40 negativă 76.000 336 mp. 226,19Str. Şoseaua Viilor

nr.34pozitivă 57.000 402 mp 141,79

Preţ mediu corecţie pozitivă /

negativă

167,89

Suprafaţă proprietate

416 mp

5 Preţ proprietate 69.845 $

EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE GRUPA II-III

Pentru mijloacele fixe grupele 2 - 3, se vor prezenta criterii de abordare a elementelor de evaluare în ideea obligaţiei de a se stabili valoarea de înlocuire a mijlocului fix. Tehnica folosită, criteriile de apreciere a uzurii fizice şi morale sunt formulate astfel încât să fie posibilă selectarea datelor primare, a duratei de folosire viitoare pe criteriul eficienţei mijlocului fix.

Evaluarea mijloacelor fixe ce fac parte din grupele 2-6 au regim de evaluare fata de metodele de evaluare a mijloacelor fixe cladiri si construcţii speciale. Conform H.G.R. 2.139 /2005 aceste mijloace fixe avem urmatoarea repartizare:

2.1- 2.27 MAŞINI, UTILAJE ŞI INSTALAŢII DE LUCRU

3.1- 3.9. APARATE ŞI INSTALAŢII DE MĂSURĂ, CONTROL, REGLARE

4.1.-4.7. MIJLOACE DE TRANSPORT

20

5.1-5.2 ANIMALE ŞI PLANTAŢII

6.1.- 6.4. UNELTE, DISPOZITIVE, MOBILIER, APARATURĂ BIROTICĂ

Pentru evaluare avem 2 metode distincte de evaluare :

- A./ Metoda informatiilor de piata

- B./ Metoda procedeelor specifice

A./Metoda informaţiilor de piaţă presupune că numărul mijloacelor fixe este relativ mic, sau numărul poziţiilor asemenea este relativ mic. Din punct de vedere al preciziei, metoda se recunoaşte a fi cea mai precisă, dat fiind obligaţia evaluatorului de a prelua informaţiile de la producatori. În condiţiile în care se regăsesc preţuri diferite pentru un produs cu aceleaşi performanţe, evaluatorul va alege pe cel mai mic. Acesta va fi trecut ca valoare de înlocuire pentru mijloacele fixe evalate prin aceasta metodă.

Pentru mijloacele fixe care au fost procurate din import este important să se extragă informaţiile legate de ţara de provenienţă, caracteristicile utilajului din cartea tehnică, informaţiile privind denumirea uzinei şi localitatea în care se află amplasată. Pentru precizia informaţiei se poate apela la agenţia comerciala a ţării din care provine utilajul respectiv. Aceste informaţii se pot obţine direct prin corespondenţă cu aceste agenţii comerciale.

Trebuie să fie cunoscut faptul că în afara preţului de produs aici sunt incluse taxele vamale, comisonul importatorului, taxe şi impozite ale Guvernului Romaniei, cheltuielile cu transportul de la frontieră. Evaluarea exclude cheltuielile pentru transportul utilajelor de la vamă până la hala de montaj.

Atenţia trebuie îndreptată asupra cheltuielilor efectuate pentru procurarea utilajului şi cheltuielile legate de montajul lui în hală. Evidenţierea acestor cheltuieli s-a facut deobicei în structura devizului general de pe coloana Montaj Utilaj din devizul pe obiect de investiţii. Există uneori înregistrarea valorii utilajului alături de costul fundaţiilor acestuia, caz în care se impune ca aceste fundaţii să fie evaluate şi eliminate din valoarea de înlocuire a utilajului. Trebuie să fie evaluat doar utilajul, fiind exclus deasemenea costul racordării acestuia la instalaţia electrică de forţă.

B./ Metoda procedeelor specifice presupune 4 sisteme de determinare a valorilor de înlocuire care sunt cunoscute ca fiind :

1./ Procedeul identificarii

2./ Procedeul similitudinii

3./ Procedeul colerarii

4./ Procedeul actualizarii indiciale a valorilor

Există două proceduri în inventarierea şi identificarea bunurilor mobile : macoidentificarea şi microidentificarea. Macro-identificarea informaţiile culese include : produsele, data punerii în funcţiune, eficienţa exploatării,

randamente sau pierderi, consumuri de energie şi combustibil, vârstă cronologică sau efectivă, programul de reparaţii, echipamente de control, durata de viaţă rămasă, mijloace de întreţinere.

Micro- identificarea presupune in primul rând identificarea producătorilor de utilaje identice cu cele supuse evaluarii. După analiza producătorilor i stabilirea utilajelor cu performante asemanatoare celui supus evaluarii se preia ca valoare de inlocuire. Se preiau informaţii despre marca utilajului sau numele fabricantului, modelul şi dimensiunile, seria şi data fabricaţiei, capacitatea, dimensiunile fizice, vârsta şi starea tehnică.

Procedeul identificarii La situatia in care avem cel putin 2 preţuri pentru acelasi produs, cu furnizori diferiţi, cu randamente

asemănătoare, pentru valoarea de înlocuire se va alege preşul ce mai mic se alege cel cu pretul mai mic.

Procedeul similitudinii ( asimilarii ) presupune ca evaluarea se face prin comparatie cu 2 echipamente asemanatoare pentru care se cunosc preturi, apreciind pentru fiecare dintre ele care sunt plusurile sau minisurile de performante si din analiza comparativa se stabileste cu aproximatie foarte mica pretul de nou a utilajului supus evaluarii.Aceasta metoda este practicata indeosebi atunci cand ne gasim in fata unor utilaje din import ,cu fabricant din fostul CAER la care o serie de produse s-au modificat pe parcursul perioadei de la achizitionare.

Procedeul corelarii este asemanator procedeului similitudinii ,dar

21

evaluarea se efectuează pe cel putin 2-3 echipamente asemanătoare. Dat fiind necesitatea de majorare a sferei de cunoaştere avem de multe ori dificultăti în cunoaşterea pieţei de produse similare dat fiind costurile de obţinere a informaţiilor. Acest procedeu este mai putin folosit.

Procedeul actualizarii indiciale a valorilor este metoda cea mai raspandita deoarece presupune cunoasterea a valorilor la punerea in functiune, verificarea veridicitatii acestora.Reactualizarea se face prin indici de reactualizare .La HGR 945/1990 ; HGR 26/1992 si LA HGR 500 /1994 acesti indici au fost dati prin lege cu conditia verificarii pretului pe produs pe piata de desfacere. Cand aceste preturi de pe piata au fost mai mici deacat valorile de inlocuire s-au trecut preturile de pe piata.

Dupa HGR 500/1994 indicii de reactualizare nu s-au mai transmis centrralizat motiv pentru care va recomandam ca surse de informatii indicatorii oficiali de crestere a preturilor publicati in Buletinele de Statistica.

Metoda se recomanda a fi folosite la echipamentele relativ vechi la care diferentele dintre metoda indiciala si cele mai precise sunt relativ mici si nu pot modifica prea mult valorile ramase actualizate.

Investigarea se face de un grup de persoane experimentate si de specialitate si sub toate aspectele ; stare fizica,performante tehnice,nivel tehnologic,dispensabilitatea de echipament in procesul de fabricatie. Constatarile fiecaruia dintre specialisti va conduce la o concluzie comuna privind deprecierea echipamentului la data evaluarii.In functie de nivelul de depreciere constatat se poate pronunta o perioada de timp, in ani sau in luni, cat ar mai putea functiona acest utilaj.

In acest fel se apreciaza DURe din coloana 6 tabel T-II pg.22 al cartii sus mentionate. Privitor la aspectul evaluarii mijloacelor fixe se recomanda sa se aiba in vedere prevederile HGR 909/1997 publicat in M.O. 7 din 4/1998 privind aprobarea Normelor Metodologice de aplicare a Legii 15/1994 privind amortizarea capitalului imobilizat in active corporale si necorporale ( modificata si completata prin O.G. 54/1997 care abroga Normele precedente aprobate prin Ordin M.F. 746/1994 publicate in M.O. nr. 180/994 Aprecierea uzurii se face prin stabilirea numărului de ani sau ani şi luni rest de viaţă după care se stabileste amortizarea lunară pe noua valoare de înlocuire. Aceastăvaloare de înlocuire se multiplică cu numărul de luni propuse ca rest de viaţă obţinând astfel valorile rămase actualizate.

Se va folosi formula de determinare a uzurii utilajului folosindu-se formula:

a ---------- x 100 = ....... % a+b

în care :a reprezintă durata de viaţă scursă de la punerea în funcţiune b reprezintă restul duratei de viaţă a utilajului Pentru utilajele neamortizate, dar scoase din funcţiune pentru diverse motive, valoarea rămasă actualizată se

apreciază a fi preţul în fier vechi. Se cunoaşte că oricum la amortizare aceste utilaje se desmembreaza se casează si se vând la fier vechi.

În orice situaţie evaluatorul trebuie să verifice fiecare dintre utilajele importante, să stabilească restul duratei de viaţă şi apoi să determinea valoarea rămasă actualizată.

În anexele suportului de curs este prezentat un exemplu de evaluare pentru un utilaj care s-a scos la licitaţie pentru a fi vândut.

In cazul evaluării pentru auditul financiar, evaluatorul va determina valoarea de înlocuire printr-un procedeu sigur, apoi va stabili restul duratei de viaţă ,, b ,, ca diferenţă între durata de viaţă scriptică stabilită prin HGR 964 şi durata de viaţă consumată.

STANDARDE DE EVALUARE

Vom trece în rezumat definiţii şi extrase din cartea ,, Standarde Internaţionale de Evaluare,, , cu convingerea că toţi cursanţii vor dori să se alinieze unor concepte Europene, să pătrundă în lumea evaluării susţinut de aceste concepte.

Evaluatorul -definiţieEvaluatorul este o persoană responsabilă pentru elaborarea şi/sau supervizarea evaluărilor, este o

persoană responsabilăcare să poată demonstra că:a/ a obţinut o diplomă post universitară adecvată şi poate demonstra că şi-a menţinut şi sporit cunoştinţele

profesionaleprintr-un program relevant de pregătire continuă ;b/ are suficiente cunoştinţe şi experienţă locală în evaluarea activelor, sau obţine asistenţă de la persoanele

competenteţi cunoscătoare;

22

c/ îndeplineşte cerinţele legale, regulamentare, etice şi contractuale legate de lucrare ;d/ are o asigurare profesională adecvată cu resposabilităţile asumate;

În cazurile complexe, dacă ajunge la concuzia că-i lipseşte experienţa necesarăpentru îndeplinirea corespunzătoare a misiunii, evaluatorul trebuie să-şi prevină clientul şi să solicite asistenţă profesională de la specialişti.

Evaluatorul poate fi :evaluator intern ;evaluator extern ;evaluator independent;

Evaluatorul extern este un evaluator care nu are interes financiar semnificativ în companie-client sau vive-versa, nici direct nici indirect.

Evaluatorul independent este un evaluator extern care, în plus nu a avut în ultimile 24 luni şi nu are nici în prezent o relaţie pecuniară cu clientul, cu excepţia plăţii evaluării şi a declarat în scris orice implicare directă sau indirectă cu proprietatea evaluată.

Alte definiţii preluate şi necesar a fi prezentate sunt:Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, între un

cumpărător hotărât să vândă într-o tranzacţie liberă, după un marcketing adecvat, în care fiecare a trnzacţionat în cunpştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.

Valoarea justă este sum ape care un active ar putea fi schombat sau o datorie decontată, de bună voie, între două părţi aflate în cunoştinţă de cauză, în cadrul unei tranzacţii cu preţul determinat obiectiv. ( IAS16, paragraph 16 )

Valoarea amortizabilă Costul activului sau o altă valoare substituită costului ( în situaţiile financiare ) din care s-a scăzut valoarea reziduală

Valoarea reziduală este valoarea netă pe care o întreprindere estimează că o va obţine pentru un active la sfârşitul duratei de viaţă utilă a cestuia, după deducerea prealabilă a costurilor de cedare estimate ( IAS16, paragraph 16 )

Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă, este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluării, pe baza ipotezei de continuare a utilizării actuale, dar presupunând că activul este liber/neopcupat, între un cumpărător hotărât să cumpereşi un vânzător hotărâtt să vândă, într-o tranzacţie liberă, după un marketing adecvat,în care fiecare a acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.

Valoarea de piaţă pentru utilizarea alternativă, poate fi definită ca fiind valoarea cu cea mai bună utilizare, alta decât cea prezentă, respectiv cea intenţionată sau cea care ar corespunde unei redezvoltăride către proprietarul activului, de societatea de dezvoltare imobiliară sau de către ocupantul presupus.

Valorile negative apar atunci când activele imobiliare, care constituie subiect al unor obligaţii contractuale , fizice, legale sau financiarew, generează un cash flow negativ, real sau ipotetic, sau necesitălucrări substanţiale de remediere. Aceste active devin astfel o datorie sau o valoare negativă.

Costul de înlocuire net ( CIN ), este o procedură de evaluare folosită în stabilirea valorii pentru utilizarea existentă în cazul proprietăţilor specializate, care se vând foarte rar sau niciodată, altfel decăt părţi ale unei afaceri. Aceasta nu este o metodă derivată din piaţă, deşi unele analize, care stau la baza unor estimări ale valorii de piaţă , se bazează pe date derivate din analiza CIN al vânzărilor instalaţiilor de producţie. În absenţa unor date de piaţă, CIN este adoptat ca substitut al analizei de piaţă. Prin urmare, este nepotrivită utilizarea CIN pentru proprietăţi deţinute ca investiţii sau care constituie un surplus faţă de necesităţile de exploatare ale companiei.

Pentru stabilirea costului de înlocuire net din costul brut, sau mai bine zis din valoarea de înlocuire, este de analizat deprecierea care afectează activul în stabilirea valorii rămase actualizate.

Deprecierea, sau mărimea uzurii fizice, este o micşorare a valorii rezultată din trecerea timpului şi de utilizarea trecută şi poate fi mărimea probabilă a costului viitor de utilizare comparativ cu o clădire modernă substitut.

Deprecierera funcţională este o analiză ce presupune adecvarea cădirii pentru utilizarea curentă şi pentru perspectiva continuării acesteia, sau pentru utilizarea în alte scopuri.

Deprecierea strategică, este analizată ca urmare a unei decizii luate în cadrul afacerii facând astfel clădirea improprie desfăşurării afacerii. Aceasta sitaţie poate afecta parţial sau integral unproces integrant, chiar dacă clădirile aracea valoare pentru o altă întrprindere sau chiar pentru proprietarul actual, dacă decizia respectivă nu ar fi fost luată.

Deprecierea legată de reglementările de mediu, presupune o analiză pentru utilizarea existentă în contextul reglementărilor actuale sau celor anticipate, la nivel local, naţional şi supranaţional, de decrete, directive şi / sau de controlul asupra poluării şi de politicile de administrare a deşeurilor.

Durata de viaţă utilă este perioada de timp de-a lungul căruia un activ aşteaptă să fie utilizat de către o entitate

Evaluări conform IAS16

Atunci când o entitate adoptă opţiunea de reevaluare pe baza valorii juste, conform IAS16, activele sunt incluse în bilanţul contabil la valoarea justă, după cum urmează :

a/ Valoarea justă a terenurilor şi construcţiilor este stabilită de regulă pe baza informaţiilor de piaţă prin evaluarea efectuată, în mod normal , de evaluatori calificaţi profesional. Valoarea justă a elementelor de imobilizări corporale este, de regulă valoarea de piaţă determinată prin evaluare.

23

b/ În cazul în care informaţiile de piaţă privind valoarea justă a unui element specializat de imobilizări corporale nu sunt disponibile, iar elementul este rar tranzacţionat, cu excepţia cazului în care face parte din activitatea continuă de afaceri, entitatea va trebui să estimeze valoarea justă a activului specializat prin abordarea pe venit sau prin abordarea prin costul de înlocuire net. ( IAS 16, paragraful 33 )

Garanţiile pentru credite/ garanţii ipotecare Analiza problemelor de evaluare care privesc garanţiile pentru credite constituite din proprietăţi imobiliare, care

poartă un nivel ridicat de responsabilitate fiduciară, ar trebui să ia în considerare scopul evaluării, evaluarea obiectivă a riscului indus de condiţiile detaliate de acordare a creditului propus, precum şi transparenţa modului de prezentare a datelor raportului evaluării, conjucturii pieţei şi fluxului de lichidităţi. Proprietăţile ce se pot constitui ca garanţii de credite sunt:

* Proprietăţile deţinute ca investiţii* Proprietăţile ocupate de proprietar* Proprităţile în dezvoltare* Proprietăţile evaluate pe baza proiecţiilor financiare* Activele epuizabile ( resursele minerale )

Garanţiile pentru asigurarePentru evaluările efectuate atunci când sunt în cauză interesele actuale şi viitoare ale deţinătorilor de titluri

/poliţe de asigurare şi ale investitorilor în combinaţii financiare, care depind total sau parţial de vânzarea sau lichidarea activelor imobiliare ca o categorie de investiţiipe pieţele de capital, se vor adopta numai procedurile de evaluare bazate pe o evaluare patrimonială la data asigurării.

CODUL ETIC AL EVALUATORULUI

Codul etic nu are o autoritate oficialălrgală şi nuse pretinde să fie decât un complement la normele legale, la reglementările şi la corecta practică a organizaţiilor naţionale care controlează sau supraveghează activitatea evaluatorilor.

Clasificarea Numai acei practicieni care au participat la un curs de nivel superior şi sunt apţi să se conformeze definiţiei

evaluatorului de active ar trebui să angajeze lucrări.Probitate

Întotdeauna , prima îndatorire a evaluatorilor este de a reprezenta interesele legitime şi etice ale clienţilor lor, pe cât stă în putinţă, în conformitate cu inalt standard de comportament profesional faţă de alte părţi.

Evaluatorii nu vor lucra pentru două sau mai multe părţi în acelaşi subiect, în afara cazului când părţile sunt de acord cu aceasta.

Recunoaşterea asistenţei externeEvaluatorii vor recunoşte orice asistenţă externă primită de la alţi profesioniştişi, în cazurile normale, ei vor face

cunoscut clientului şi altor părţi interesate despre implicarea comună. Evaluatorii vor trata întotdeauna afaceriler clientului cu discreţia adecvată.

Conflicte de interese Evaluatorii trebuie să ia toate precauţiile rezonabile pentru a fi siguri că nu pot apare conflicte între interesele

clienţilor lor şi cele proprii ale evaluatorilor,ale firmei, rudelor , asociaţilor. Conflictele potenţiale trebuie dezvăluiteînainte de acceptarea angajării lucrării. Întotdeauna evaluatorii vor desfăşura activitatea lor şi a afacerii lor cu onoare, demntitate, corectitudine, integritate şi independenţă pentru binele cllienţilor lor şi al profesiei. Ei îşi vor reglementa afacerile lor cu clienţii şi cu alţi profesionişti, astfel încât să promoveze cele mai înalte standarde de etică, de competenţă tehnică şi de prestigiu.

Sprijinirea şi promulgarea standardelorEvaluatorii vor sprijini standardele şi vor folosi cea mai bună metodă pentru a asigura adoptarea lor şi de a

asigura că evaluările relevante sunt conforme cu acestea.

BIBLIOGRAFIE

H.G.R. 834 1991 din M. O. 54 - II 1992- evaluarea terenurilor DECIZIA 79/ 1992 a C.P.M.Bucureşti Legea 18 /1991 şi Legea 16- 1994 Legea 15 / 1995

24

H.G.R. 964 1998STANDARDELE EUROPENE DE EVALUAREMODERN METHODS OF VALUATION - W. BRITTONTHE APPRAISAL OF REAL ESTATE- Appraisal Institute S.U.A.YOUR HOME INSPECTION -GUIDE William VentoloA GUIDE APPRAISING INDUSTRIAL PROPERTYSTANDARDELE INTERNAŢIONALE DE EVALUARE –EDIŢIA 7 2005

LECTOR ING. ŞCHIOPU CORNELIU

25