CUPRINS

Introducere................................................................................................................................................3

CAPITOLUL I EVALUAREA MAȘINILOR ȘI UTILAJELOR...................................................4

1.1 Caracteristica și clasificarea bunurilor mobile ale întreprinderii............................................4

1.2 Metodele de evaluare a mașinilor și utilajelor........................................................................5

1.3 Abordările în cadrul procesului de evaluare a mașinilor și utilajelor.....................................9

CAPITOLUL II STUDIU DE CAZ: EVALUAREA UNUI BULDOZER/ EXCAVATOR.......11

Concluzii.................................................................................................................................................16

MAGDAS MONICA

MAN ANDREEA

DE. AN 2. MASTER ZI

Introducere

Mijloacele fixe amortizabile, de tipul instalaţiilor tehnice, mijloacelor de transport, mobilier,

aparatură birotică, echipamente de protecţie a valorilor umane şi materiale etc., sunt detaliate în

Catalogul privind clasificarea şi duratele normale de funcţionare a mijloacelor fixe.

Aceste categorii de mijloace fixe sunt constituite din maşini, ansambluri de maşini, aparate,

mecanisme sau dispozitive, inclusiv elemente de legătură sau conexiune ce îndeplinesc o funcţiune

într-un proces tehnologic la o maşină, la un vehicul, într-o instalaţie sau fabrică etc. O parte din aceste

imobilizări corporale este folosită în activităţile de exploatare pentru a produce venituri, iar valoarea

lor se transmite în timp asupra produsului finit sau serviciului prestat. O altă parte sunt mijloace fixe

auxiliare activităţilor de exploatare, asigurând suportul necesar acestora. Pentru evaluare, se

procedează la împărţirea mijloacelor fixe în trei categorii principale: mijloace fixe operaţionale, care

funcţionează fiind necesare activităţilor de exploatare, mijloace fixe în afara exploatării, deţinute în

surplus sau redundante, şi mijloace fixe deţinute ca stocuri în vederea vânzării. Scopul acestei grupări

este de a selecta cele mai adecvate metode de evaluare şi definiţii ale valorii.

Prezenta lucrare cuprinde două capitole, dintre care: primul capitol include o prezentare generală

asupra activităţii de evaluare a maşinilor şi utilajelor din cadrul unei întreprinderi, iar al doilea capitol

este un studiu de caz care ne prezintă evaluarea unui buldo-excavator prin metoda comparativă.

2

CAPITOLUL I EVALUAREA MAȘINILOR ȘI UTILAJELOR

1.1 Caracteristica și clasificarea bunurilor mobile ale întreprinderii

În conformitate cu standardele internaţionale de evaluare, instalaţiile, mașinile și utilajele sunt

active diferite de imobil:

a. deţinute de întreprindere pentru utilizare în procesul de producere sau pentru prestarea

serviciilor, pentru a fi date în arendă altor oraganizaţii sau în scopuri administrative;

b. utilizate, conform asteptărilor, într-o perioadă îndelungată.

În acest grup de bunuri sunt incluse:

• Instalaţii - active legate indispensabil cu alte active, ele pot încorpora instalaţii, masini si

utilaje specializate.

• Mașini - mașini separate sau complxe de mașini. Mașina reprezintă un aparat, utilizat pentru

un proces specific al activităţii de producere a întreprinderii.

• Utilaje - alte active ce facilitează exercitarea activităţii de producere a întreprinderii.

În procesul evaluării utilajelor și mijloacelor de transport evaluatorul se confruntă cu diverse probleme,

printre care se evidenţiază varietatea obiectelor și a modificărilor acestora. Cu atât mai mult, cu cât în

practică apare necesitatea evaluării obiectelor vechi, care, în multe cazuri, nici nu se mai produc. Prin

urmare, clasificarea obiectelor evaluării devine o necesitate stringentă. Clasificarea mașinilor și a

utilajelor este necesară în practică, în special, în cazul evaluării sau reevaluării fondurilor fixe în

termeni restrânsi, dar si în cazul evaluării prin abordarea prin comparaţie, când cunoaștem

caracteristicile tehnice ale utilajului evaluat, ale celui analogic și este necesară ajustarea pornind de la

compararea caracteristicilor de utilizare a lor.

Algoritmul clasificării utilajelor, echipamentelor, mijloacelor de transport cuprinde următorii

pași: identificarea obiectului evaluării; alegerea modalităţii de clasificare; aprecierea gradului de

detaliere; codificarea obiectului evaluării. În calitate de obiect al clasificării poate servi obiectul de

inventar, fie complexul tehnologic, fie parcul de masini al întreprinderii sau al unei structuri interne

(departament, secţie).

În practică adesea se aplică următoarele modalităţi de clasificare:

1. Conform tipului fondurilor fixe:

• productive

• neproductive

2. Conform etapei ciclului de viaţă:

• utilaje noi destinate instalării

• utilajele ce se află în exploatare

3

• temporar nu se exploatează si se află în reparaţie, reconstrucţie

• sunt conservate sau în rezervă

• pregătite spre casare, vânzare sau transmitere

• cele excluse din exploatare.

3. Conform dreptului de proprietate:

• aflate în proprietatea întreprinderii

• primite în utilizare temporară (ex. drept recompensă)

• arendate

• date în arendă.

4. Conform modalităţii de procurare si provenienţă:

• locale, procurate noi

• importate, procurate noi

• locale, foste în exploatare

• importate, foste în exploatare

• executate cu forţe proprii.

5. Conform gradului de universalitate:

• universale

• specializate

• speciale.

6. Conform destinaţiei funcţionale în corespundere cu clasificarea ramurală sau funcţională

existentă (unde există clasificatoare):

• fonduri fixe

• nomenclatură marfară pentru activitatea economică

externă (pentru export, import)

• ramurale.

1.2 Metodele de evaluare a mașinilor și utilajelor

Metodologic evaluarea cuprinde cele trei abordări examinate anterior: prin costuri, prin

comparaţie si prin venituri. Abordarea prin costuri presupune aprecierea valorii de reconstituire sau de

înlocuire si excluderea deprecierii acumulate.

Deprecierea acumulată, ca si în cazul bunurilor imobile, cuprinde uzura fizică,

deprecierea funcţională si deprecierea exterioară. Deosebim următoarele tipuri de uzură fizică a

utilajelor si mijloacelor de transport:

uzură mecanică - elementele se rod prin frecare, boţire, îndoire (prin forţă exterioară)

uzură abrazivă - între părţile componente ale utilajului apar particule străine care duc la

roaderea elementelor.4

boţire sau îndoire - prin presiune prea puternică

uzură prin obosire - este rezultatul acţiunii asupra obiectului a unor forţe periodice

uzură prin blocare (zaidanie), lipire

uzură prin corodare, ruginire

Uzura fizică poate fi apreciată prin examinarea fie a nodurilor aparte, fie a utilajului integral.

Deoarece determinarea uzurii fizice prin abaterea de la starea normală nu întotdeauna este posibilă

(sunt necesare multiple testări pentru a aprecia starea normală) ea poate fi determinată prin aplicarea

diferitor metode care sunt convenţional grupate astfel:

1. Metode expert – sunt axate pe părerea specialistului expert sau a evaluatorului referitor la starea

reală a utilajului, reieșind din rezultatele examinării vizuale, condiţiile de exploatare și altele. Metodele

expert necesită cunostinţe profunde în domeniul construcţiei și exploatării mașinilor:

a. metoda vîrstei efective - presupune determinarea cu un grad înalt de certitudine a duratei rămase de

lucru a utilajului (Dr). Cunoscând durata normativă (Dn) de lucru a utilajului, putem determina vârsta

efectivă, prin relaţia:

Def = Dn – Dr.

Respectiv uzura fizică se va determina prin raportarea vârstei efective la durata normativă de

lucru a utilajului:

Uf=Def / Dn

b. metoda vizuală de evaluare a stării fizice – presupune atragerea specialistilor pentru aprecierea stării

fizice a utilajului în conformitate cu o grila specială de evaluare . Pentru a ridica gradul de certitudine

se invită si alţi experţi, iar rezultatul va fi determinat ca media ponderată a părerilor experţilor.

Tabelul 1

Grila de evaluare a uzurii fizice a utilajului

Uzura fizică Evaluarea stării fizice Caracteristica stării tehnice

0 – 5% nouutilaj nou, instalat însă neexploatat, în stare excelentă

10-15% foarte bunăutilaj fost în exploatare, reparat sau reconstruit total, în stare foarte bună

20-25-30-35%bună

utilaj fost în exploatare, deteriorări şi deformări nu sunt, există unele probleme ce nu influenţează asupra exploatării elementelor şi care pot fi înlăturate prin reparaţie curentă

40-45-50-55-60% satisfăcătoare utilaj fost în exploatare, elementele în general sunt satisfăcătoare, însă necesită

5

reparaţii mărunte sau înlocuirea unor elemente auxiliare la etapa actuală de exploatare

65-70-75-80% convenţional utilă

utilaj fost în exploatare, poate fi utilizat în continuare, însă necesită reparaţia considerabilă, înlocuirea nodurilor de bază în cadrul agregatelor principale

85-90% nesatisfăcătoare, avariată

utilajul fost în exploatare, necesită reparaţia capitală, exploatarea este posibilă doar după reparaţie

97,5-100% inutilizabilă, fier vechi

utilajul nu poate fi comercializat decât conform preţului materialelor componente ce pot fi extrase

2. Metode economico-statistice - pot fi aplicate în cazul existenţei informaţiei veridice privind

indicatorii exploataţionali si economici ai utilajului în perioada retrospectivă.

a. metoda micșorării profitabilităţii - axează pe presupunerea că gradul de uzură sporeste proporţional

cu reducerea profitabilităţii utilajului, adică micsorarea profitului determinat a diferenţa dintre venitul

din vânzări si costul vânzărilor.

Formula de calcul este:

U = P0- Pt /P0

în care: P0 – profitul căpătat în urma exploatării mașnilor noi

Pt – profitul căpătat în perioada curentă.

b. metoda etapei ciclului de reparaţie se axează pe supoziţia că în procesul exploatării masinilor și

utilajelor capacităţile utile ale lor se micsorează odată cu sporirea uzurii fizice. În scopul evaluării se

consideră doar reparaţiile capitale.

3. Metode experimental-analitice. Aceste metode necesită testarea utilajului evaluat și existenţa

documentaţiei tehnicoeconomice și tehnologice pentru obiectul evaluării.

a. metoda micsorării capacităţilor utile - reflectă dependenţa capacităţilor utile ale masinilor si

utilajelor de uzura fizică. Capacitatea utilă sumară se determină ca media ponderată a capacităţilor utile

separate

b. metoda calculului pe elemente - presupune determinarea uzurii pentru fiecare element al utilajului

separat si sumarea acesteia, considerând cota fiecărui element în sine costul utilajului.

Uzura obiectului integral se va determina prin sumarea uzurilor calculate a elementelor aparte.

U=Σ Uel .

6

Deprecierea funcţională este determinată de apariţia noilor mașini mai ieftine sau cu

capacitate de producere mai mare si mult mai economicoase. Deprecierea funcţională se determină

prin metode expert sau în baza modelului de comparare a caracteristicilor obiectului evaluat si celui

analogic:

K=Xe / Xa

în care:

K – coeficientul de corecţie,

Xe, Xa – valoarea caracteristicii obiectului evaluat si a celui analogic.

Se determină coeficienţii de corecţie care mai apoi se includ în modelul de determinare a valorii.

Deprecierea exterioară se determină prin metoda comparaţiei vânzărilor pare. Se compară

două obiecte analogice dintre care unul are semne de uzură exterioară, altul – nu. Diferenţa de preţ este

considerată drept uzură exterioară sau economică.

În dependenţă de scopurile și destinaţia evaluării, obiect al evaluării poate fi:

- o singură mașină sau utilaj (determinarea valorii de asigurare, vânzare-cumpărare, arendă) se

efectuează evaluarea individuală;

- mai multe mașini sau utilaje independente unul de altul (reevaluarea fondurilor fixe) se evaluează în

flux;

- sistemele tehnologice de producere (complexe de masini si utilaje dependente una de alta în procesul

tehnologic), când se lichidează întreprinderea, vânzarea utilajelor care vor fi utilizate de cumpărător în

procesul de producere – se efectuează evaluarea sistematică.

În procesul evaluării adesea se operează cu obiecte analogice si obiecte similare. Pentru a

determina care din obiectele analizate se referă la identice si care la analogice, se studiază utilitatea

mașinilor/utilajelor și a indicatorilor ce le caracterizează:

Indicatori funcţionali: productivitatea (capacitatea); forţa de tracţiune; mărimea spaţiului de

lucru; exactitatea; gradul de automatizare.

Indicatori de exploatare: durabilitatea; posibilitatea de reparaţie; posibilitatea de păstrare;

capacitatea de deteriorare.

Indicatori constructivi: greutatea; volumul; componenţa materialelor constructive.

Indicatori de economisire a resurselor în procesul derealizare a masinilor: la o unitate de timp;

la o unitate de produs; la o unitate de lucrări.

Indicatori estetici.

Indicatori economici - caracterizează mașina /utilajul ca un element al sistemului „om-mașină”.

Procesul determinării asemănărilor dintre mașini /utilaje evidenţiază 3 nivele:

- asemănare funcţională - conform destinaţiei;

- asemănare constructivă -conform schemei constructive, componenţei și combinării elementelor;

- asemănare parametrică - conform valorii parametrilor.

7

1.3 Abordările în cadrul procesului de evaluăre a mașinilor și utilajelor

I. Abordarea costurilor în cadrul evaluării bunurilor mobiliare

În cadrul abordării costurilor se evidenţiază următoarele metode:

- metoda de calcul reiesind din preţul obiectului analogic;

- metoda calculelor pe elemente;

- metoda indicilor.

1.Metoda evaluării reieșind din preţul obiectului analogic – presupune

următoareleetape de calcul:

• pentru obiectul evaluat se alege unul analogic, în primul rând, conform tehnologiei de fabricare,

materialelor folosite, construcţiei. Preţul acestui obiect trebuie să fie cunoscut;

• se determină costul total de producţie a obiectului analogic,

• Se determină sinecostul total al obiectului evaluat, corectând obiectul analogic cu diferenţe

parametrice (greutate, volum, lungime etc.),

• Se determină valoarea de reconstituire a obiectului evaluat

2.Metoda calculelor pe elemente – ordinea calculelor este următoarea:

Se întocmeste lista agregatelor și nodurilor ce completează obiectul evaluat;

Se acumulează informaţie cu privire la preţurile fiecărui element;

Se determină sinecostul total al obiectului evaluării (Ce) ca suma preţului fiecărui element (Pe) si

cheltuielile producătorului pentru asamblare (Ca):

Ce = ΣPe + Ca ;

Se determină valoarea de reconstituire a obiectului conform formulei:

Ve=[(1 - IV) * Ct.e] / (1 - IV - R).

3.Metoda indicilor – presupune că evaluarea se efectuează prin actualizarea preţului iniţial al

obiectului evaluării cu ajutorul unui sau mai multor indici de modificare a preţurilor pentru grupa

corespunzătoare de masini si utilaje pe perioada respectivă.

Pentru a determina valoarea de piaţă la momentul evaluării, din valoarea de reconstituire se exclude

deprecierea acumulată calculată ca sumă a uzurii fizice, a deprecierii funcţionale si exterioară

(economică).

8

II. Abordarea comparativă în cadrul evaluării bunurilor mobiliare

În cadrul abordării comparative pentru evaluarea masinilor și mecanismelor se aplică în special

metoda comparaţiilor directe. Obiectul analog trebuie să posede aceeasi destinaţie funcţională,

asemănare calificativă absolută si asemănare parţială constructiv-tehnologică. Etapele de calcul

cuprind:

1. determinarea obiectului analog

2. corectarea preţului obiectului analog. Corecţiile sunt de 2 tipuri:

- corecţii relative, incluse prin înmulţire cu coeficienţi;

- corecţii absolute, incluse prin adunare sau scădere a valorii absolute.

Astfel, valoarea mașinii sau a utilajului se determină prin formula:

V = Pa*K1*K2*K3*...*Km ± Vsupl

În care: Pa-preţul obiectului analog,

K – coeficienţii de corecţie,

Vsupl – preţul elementelor suplimentare posedate de obiectul comparabil.

Coeficienţii iau în considerare diferenţele parametrice a obiectelor evaluate, iar corecţiile absolute iau

în consideraţie diferenţele suplimentare prin care se deosebesc aceste obiecte. În procesul aplicării

metodei comparaţiilor directe va fi respectată ordinea: în primul rând se aplică coeficienţii de corecţie,

apoi corecţiile absolute.

III. Abordarea veniturilor în cadrul evaluării bunurilor mobiliare

Pentru a aplica abordarea veniturilor este necesar să prognozăm veniturile asteptate în urma

utilizării obiectului evaluării. Cu referinţă la utilaj si masini separat, metoda respectivă nu poate fi

aplicată direct, deoarece veniturile se formează în urma activităţii comune a complexului patrimonial

de producţie.

În cadrul abordării veniturilor se recomandă evaluarea pe etape:

• determinarea venitului operaţional în urma activităţii sistemului de producţie (a întreprinderii,

sectorului).

• prin metoda reziduală se determină partea din venit ce poate fi atribuită parcului de masini al

sistemului respectiv.

• prin metoda actualizării sau capitalizării se determină valoarea parcului de maşini.

9

CAPITOLUL II STUDIU DE CAZ

EVALUAREA UNUI BULDOZER/ EXCAVATOR

Valoarea de piaţă are semnificaţia preţului de tranzacţionare curent practicat pe piaţă pentru un

mijloc fix similar sau comparabil cu obiectul evaluat, la care se aduc corecţii datorate unor factori ce

au un impact asupra valorii, rezultaţi din diferenţele de tip, model, vechime şi condiţie. Pentru

identificarea mijloacelor fixe identice sau asemănătoare, se folosesc metodele identificării, asimilării

sau corelării. Problema nu este atât de a identifica mijloacele fixe similare sau asemănătoare, cât de a

afla preţurile de tranzacţionare curente ale acestor mijloace fixe identice sau comparabile. Există două

aspecte semnificative ce pot fi distinse, şi anume oferta de mijloace fixe noi identice sau comparabile

cu cel evaluat şi piaţa secundară a acestora.

În condiţiile unei pieţe secundare dezvoltate, active, în care se tranzacţionează mijloace fixe

identice/comparabile ce prezintă un anumit grad de depreciere şi vechime, valoarea de piaţă a activelor

evaluate se poate extrage direct din tranzacţiile de pe piaţă. Pentru aceasta se identifică mijloacele fixe

identice/comparabile ce prezintă deprecieri apropiate şi se extrag preţurile de tranzacţionare curente.

Această alternativă este mai dificil de imaginat în condiţiile actuale de subdezvoltare a pieţei secundare

a majorităţii categoriilor de mijloace fixe care nu ţin de proprietăţi imobiliare. În mod normal, se

identifică preţul de tranzacţionare curent (preţ la producător, oferte, cataloage etc.) al mijloacelor fixe

similare/asemănătoare noi, după care din acesta se deduce mărimea procentuală a deprecierii totale

estimate. Acest proces reprezintă de fapt încadrarea activului evaluat în rândul celor

similare/comparabile tranzacţionate pe piaţă. Sunt însă mijloace fixe care implică cheltuieli

semnificative de montaj, punere în funcţiune, transport etc. În aceste cazuri, preţul de tranzacţionare

curent al mijlocului fix nou nu este o măsură adecvată. Ar fi mult mai potrivit să se lucreze cu o

valoare de înlocuire, care să înglobeze şi cheltuielile acestea suplimentare, absolut de neevitat şi care

au o valoare mare.

Valoarea de Înlocuire (VIn) este extrasă din piaţă şi poate fi definită ca fiind cuantumul

cheltuielilor legate de achiziţionarea unui mijloc fix nou, similar cu cel evaluat, inclusiv cele legate de

montare şi punere în funcţiune. Tehnic, VIn se stabileşte luând în considerare preţurile de piaţă ale

utilajelor similare la data evaluării. În mod obiectiv, însă, multe mijloace fixe din întreprinderile

evaluate, fie nu se mai produc în prezent, fie nu pot fi identificaţi producătorii, fie nu există informaţii

privind tranzacţionarea tipului, respectiv, de mijloc fix. Situaţia aceasta presupune ca, alături de

vechimea mijlocului fix, a parametrilor săi de funcţionare şi a caracteristicilor sale tehnice, să se

utilizeze una din următoarele patru metode pentru estimarea VIn:

10

1) Metoda identificării – se identifică obiectul evaluat cu unul sau cu unele obiecte identice, pentru

care se cunosc date privind tranzacţii recente şi care se comercializează în volume comparabile cu

cele ale obiectului evaluat, VIn fiind valoarea de tranzacţie cea mai scăzută. Practic, se pot

identifica producătorii sau furnizorii unor mijloace fixe ce pot fi considerate identice cu cel

evaluat din punct de vedere al funcţionalităţii şi caracteristicilor tehnice şi se pot solicita informaţii

sau oferte de preţ pe baza cărora să se poată selecta în mod adecvat VIn. Această metodă este însă

mare consumatoare de timp, necesitând un volum mare de muncă, timp îndelungat pentru

obţinerea datelor şi costuri ridicate.

2) Metoda asimilării sau similitudinii – asimilarea obiectului evaluat cu unul sau alte obiecte

tranzacţionate curent pe piaţă, în volume comparabile, se face pe baza parametrilor săi principali

de funcţionare, a caracteristicilor sale tehnice esenţiale, a consumurilor specifice, VIn fiind

valoarea de tranzacţie cea mai scăzută. Odată stabilite elementele de diferenţiere a celor două sau

mai multe mijloace fixe comparate, se cuantifică ponderile pozitive sau negative ale diferenţierilor

în preţurile curente cunoscute ale obiectelor folosite în comparaţie. Este un procedeu mai uşor de

aplicat, mai puţin consumator de timp şi mai puţin costisitor decât metoda identificării.

3) Metoda corelării – în anumite situaţii, apărute în cazul unor mijloace fixe vechi, care nu mai sunt

produse pe piaţă, se iau ca bază de estimare a VIn unul sau mai multe obiecte comparabile în mod

rezonabil, din punct de vedere al utilizării, caracteristicilor tehnice şi constructive şi parametrilor

funcţionali. Comparaţia se face între mijlocul fix evaluat şi unul sau mai multe mijloace fixe

comparabile, la care se cunosc preţurile de tranzacţionare. În baza diferenţei dintre utilizare,

parametrii funcţionali sau caracteristici tehnico-constructive, se estimează VIn prin calcule de

interpolare, proporţionalitate, extrapolare etc.

4) Metoda indicilor de actualizare (cea mai puţin recomandată) – costul istoric al obiectului evaluat

se actualizează cu indicii de evo-luţie a preţurilor respectivei categorii de mijloace fixe. Pentru

mijloacele fixe produse în ţară, indicii preluaţi pot fi cei publicaţi de Institutul Naţional de

Statistică, în timp ce pentru mijloacele fixe fabricate în afara ţării se pot prelua indicii de evoluţie

a preţurilor aferente economiilor respective.

În continuare, prezentăm un exemplu de evaluare a unui utilaj (buldozer/ excavator) prin metoda

comparaţiei de piaţă, după un model american de evaluare. Un exemplu de descriere pentru un

echipament individual ipotetic este prezentat mai jos:

Tabelul 2

Caracteristicile utilajului evaluat

Tipul echipamentului Buldo-excavator

Producător XYZ Industries

Model CT4

Seria CT478

11

Anul fabricaţiei 2009

Starea observată Foarte bună

Descriere Model cu presiune slabă asupra terenului, cu o lamă cu 6 tăişuri, sistem de protecţie la rulare, motor diesel, o foarte bună susţinere a greutăţii

Locaţie Houston, Texas

Data evaluării data curentă

În cazul în care, pentru buldo-excavatorul descris mai sus, premisa este valoarea de lichidare,

primul pas care ar trebui făcut ar fi căutarea unor surse de informaţii pentru vânzări comparabile la

nivelul lichidărilor. Sursele de informaţii ar putea include publicaţii ca „Equipment World” (Lumea

echipamentelor) şi „Top Bid” (Oferte de top), care acoperă tranzacţii cu echipamente pentru

construcţii, camioane şi remorci. De asemenea, ar putea fi utilă contactarea altor evaluatori şi

comercianţi, care deţin baze de date individuale.

În urma descrierii cu acurateţe a proprietăţii şi după efectuarea unei analize de piaţă, la licitaţii sunt

găsite10 vânzări potential comparabile. Acestea sunt prezentate în lista următoare:

Tabelul 3

Caracteristicile tranzacţiilor comparabile

1. Descriere XYZ Industries M/N CT4 S/N 430 (stare bună). Model cu presiune uşoară asupra terenului, lamă cu 6 tăişuri, structură de protecţie la rulare, osie.

2. Descriere XYZ Industries M/N CT4 S/N 414 (stare foarte bună). Model cu presiune uşoară asupra terenului, lamă cu 6 tăişuri,cârlig de remorcare, motor închis, structură de protecţie la rulare, apărătoare tip piramidă de 30”, osie foarte bună .

3. Descriere XYZ Industries M/N CT4 S/N 444 (stare bună). Model cu presiune uşoară asupra terenului, lamă cu 6 tăişuri, motor închis, structură deschisă de protecţie la rulare, şenile cu o singură bandă, apărătoare, osie foarte bună.

4. Descriere XYZ Industries M/N CT4 S/N 430 (stare bună). Model cu presiune uşoară asupra terenului, lamă cu 6 tăişuri, structură de protecţie la rulare, motor diesel, şenile de 30”, osie bună.

5. Descriere XYZ Industries M/N CT3 S/N 325 (starea necunoscută). Motor închis, boltă w/palete & ecran în spate.

6. Descriere XYZ Industries M/N CT3 S/N 190 (stare bună). Model cu presiune uşoară asupra terenului, lamă

12

cu 6 tăişuri, boltă, şenile cu o singură bandă de 36”, palete, osie destul de bună.

7. Descriere XYZ Industries M/N CT3 S/N 167 (stare bună). Model cu presiune uşoară asupra terenului, lamă cu 6 tăişuri, comenzi hidraulice, motor închis, structură de protecţie la rulare, palete de 30”, osie bună.

8. Descriere XYZ Industries M/N CT3 S/N 146 (stare bună). Model cu presiune uşoară asupra terenului, lamă cu 6 tăişuri, motor închis, structură de protecţie la rulare, boltă cu palete, osie bună.

9. Descriere XYZ Industries M/N CT3 S/N 350 (starea necunoscută). Lamă cu 6 tăişuri, structură de protecţie la rulare, motor diesel.

10. Descriere XYZ Industries M/N CT3 S/N 327 (starea necunoscută). Hidraulic, lamă cu 6 tăişuri, anexă cu mai multe tije metalice pentru despicat pământul, boltă.

Cele 10 vânzări sunt rezumate în Tabelul 4:

Tabelul 4

Sinteza vânzărilor comparabile

Vînzare Preţ Data vînzării Stare Locaţie

Vînzarea 1 54.000$ 4/2013 FB AL

Vînzarea 2 50.000$ 4/2013 FB TX

Vînzarea 3 45.000$ 1/2013 B TX

Vînzarea 4 55.000$ 2/2013 B FL

Vînzarea 5 48.000$ 3/2013 NEC. TN

Vînzarea 6 42.600$ 6/2013 B CAN

Vînzarea 7 51.000$ 2/2013 B TX

Vînzarea 8 52.000$ 4/2013 B AL

Vînzarea 9 42.000$ 4/2013 NEC. OH

Vînzarea 10 42.500$ 12/2012 NEC. CA

FB – foarte bună; B – bună; NEC. – necunoscută.

Următorul pas în procesul de evaluare îl reprezintă compararea acestor vânzări cu proprietatea în

cauză. În cazul buldo-excavatorului fabricat în 2009 , prima corecţie efectuată se referă la stare. Starea

subiectului este „foarte bună.” O verificare a vânzărilor arată faptul că vânzările 1 şi 2 erau în stare

„foarte bună”, în timp ce vânzările 3 şi 4, erau doar în stare „bună”. Ca urmare, evaluatorul trebuie să

ia în considerare cât de ridicate ar fi fost preţurile în cazul vânzărilor 3 şi 4 dacă starea acelor elemente

ar fi fost aceeaşi cu cea a subiectului în cauză. Având în vedere circumstanţele, ar fi probabil mai

13

adecvată o corecţie pozitivă a vânzărilor 3 şi 4. Însă, cu cât? Cuantificarea corecţiilor reprezintă unul

dintre cele mai dificile aspecte ale evaluărilor care utilizează abordarea prin comparaţia vânzărilor. Cea

mai bună metodă, în cazul în care există informaţii disponibile, o reprezintă tehnica „vânzărilor pe

perechi”. Evaluatorul remarcă faptul că vânzările 2 şi 3 sunt identice în privinţa oricărui fapt relevant,

cu excepţia stării şi a preţului de vânzare. Starea echipamentului din vânzarea 3 era „bună” şi s-a

vândut cu 45.000$; starea echipamentului din vânzarea 2 era „foarte bună” şi s-a vândut pentru

50.000$. Vânzările 2 şi 3 reprezintă „vânzări perechi” şi ar fi normal ca, în exemplul dat, să se tragă

concluzia că echipamentul din vânzarea 3 s-ar fi vândut cu 5.000$ mai mult, în cazul în care starea sa

ar fi fost „foarte bună”, comparativ cu cea a subiectului. Deşi echipamentul din vânzarea 4 nu este

identic cu cele din vânzările 2 sau 3, ar fi mai adecvat ca, în exemplul dat, preţul de vânzare al acestuia

să se ajusteze în sus cu 5.000$ pentru a egala starea sa cu cea a subiectului. De asemenea, este necesar

să se investigheze condiţiile de piaţă predominante, în momentul vânzării acestor buldo-excavatoare.

Trebuie notat că subiectul îşi are locaţia în Texas. Presupunând (în scopuri demonstrative):

(a) că o scădere a activităţii de construcţii în Texas, în 2013, a dus la restrângerea cererii pentru

buldo-excavatoare,

(b) că această situaţie continuă să existe în Texas la data evaluării,

(c) că activitatea de construcţii era la cote ridicate în Florida, în 2013, atunci când a avut loc

vânzarea 4, aceste circumstanţe sugerează faptul că preţul din vânzarea 4 ar trebui să fie corectat în jos

pentru a egala condiţiile de piaţă cu cele dominante ale subiectului în acel moment. La momentul

acestei vânzări, determinarea mărimii corecţiei va fi mult mai subiectivă decât determinarea corecţiei

în cazul stării (condiţiei), aşa cum a fost prezentată anterior, deoarece, în acest caz, informaţia

existentă nu furnizează evaluatorului o vânzare pereche (ceea ce în realitate va fi cazul destul de des).

Ideea este că evaluatorul a analizat condiţiile de piaţă ale diferitelor vânzări şi realizează că se impune

o corecţie negativă, în cazul vânzării 4. Mărimea corecţiei, adesea, nu va putea fi cuantificată precis,

însă evaluatorul şi-a îndeplinit misiunea prin cercetarea acelor condiţii, legate de vânzările de pe piaţă,

care sunt relevante prin prisma scopurilor evaluării.

14

Concluzii

De câte ori este posibil, evaluatorul ar trebui să ia legătura cu licitatorul pentru a determina

condiţiile de vânzare la licitaţie. Tot evaluatorul este acela care ar trebui să pună întrebări asupra

numărului de persoane care se află în aşteptare, a numărului de ofertanţi activi, a condiţiilor de mediu,

a tipului de reclamă şi a numărului de broşuri expediate. De exemplu, evaluatorul ar dori să cunoască

dacă au fost doar 5 persoane la licitaţie şi doar un singur ofertant activ, condiţii care ar fi dus la

prăbuşirea preţului de vânzare. Deşi acest tip de informaţii ar putea fi dificil de colectat, absenţa sa

poate diminua credibilitatea concluziilor evaluării. Această prezentare nu a avut ca intenţie ilustrarea

tuturor corecţiilor care ar fi trebuit efectuate pentru formularea unei concluzii în privinţa valorii buldo-

excavatorului în cauză. Mai degrabă, scopul a fost acela de a accentua faptul că misiunea evaluatorului

este de a cerceta şi analiza acele tranzacţii de pe piaţă, comparabile cu proprietatea în cauză, care sunt

relevante pentru scopul evaluării. Corecţiile diferă de la o proprietate la alta şi de la un proiect la altul.

Nu există reguli sau principii specifice care să aibă aplicabilitate în fiecare caz. De fapt, nu este

indicată aplicarea aceloraşi corecţii în fiecare misiune de evaluare. Evaluatorul nu poate să se sprijine

pur şi simplu pe bazele de date şi să utilizeze informaţia fără a avea în vedere necesitatea efectuării

corecţiilor. Evaluatorul este, în primul rând, un cercetător şi un analist de fapte – nu al tuturor faptelor

posibile, ci al acelor fapte care influenţează valoarea.

15

16