3

CUPRINS

Despre autori ........................................................................................................... 7

Prefaţă ...................................................................................................................... 8

Capitolul 1. Aspecte generale ale evaluării bunurilor imobiliare ...................... 10

1.1. Bunurile imobiliare şi drepturile de proprietate asupra lor ... 11

1.2. Esenţa procesului de evaluare şi valoarea de piaţă ................. 12

1.3. Cadrul juridic al activităţii de evaluare a bunurilor imobiliare în

Republica Moldova ................. . ........................................................ 13

Capitolul 2. Principiile de evaluare ...................................................................... 14

2.1. Principii ce reflectă atitudinea utilizatorului ................................. 14

2.2. Principii ce ţin de relaţiile între părţile componente ale proprietăţii

imobiliare ........................................................... ...................................... 15

2.3. Principii ce reflectă atitudinea pieţei .............................................. 15

2.4. Principiul celei mai bune şi eficiente utilizări ................................. 16

Capitolul 3. Procesul de evaluare ......................................................................... 17

Capitolul 4. Scopurile evaluării şi tipurile de valori ........................................... 21

Capitolul 5. Clasificarea bunurilor imobiliare .................................................... 24

Capitolul 6. Factorii de influenţă asupra valorii bunului imobiliar. ................. 28

Capitolul 7. Metodele de analiză a pieţei imobiliare........................................... 32

Capitolul 8. Inspectarea şi descrierea bunurilor imobiliare .............................. 35

8.1. Inspectarea bunului imobiliar .................... ................................... 35 8.2. Descrierea obiectului evaluării ................................................... .....36

Capitolul 9. Metode matematice în evaluare ....................................................... 40

9.1. Bazele teoriei de actualizare a cheltuielilor diferitor perioade ...... 40

9.2. Şase funcţii ale ratei compuse a dobânzii ....................................... 44

Capitolul 10. Metodele de evaluare a terenurilor. .............................................. 52

Capitolul 11. Determinarea valorii bunurilor imobiliare prin metoda

costului........57

11.1. Regulile generale de aplicare a metodei costului .......................... 57

11.2. Estimarea valorii terenului ........... ............................................... 60

11.3. Estimarea valorii construcţiei noi .................................................. 60

11.4. Structura costului de construcţie .................................................... 62

11.5. Estimarea deprecierii................................................ ....................... 65

11.5.1. Uzura fizică ...................................................................... 66

11.5.2. Estimarea deprecierii funcţionale şi deprecierii

economice...70

Capitolul 12. Metoda vânzărilor comparabile .............................................. ..... 74

12.1. Etapele de aplicare a metodei vânzărilor

comparabile.....».......................74

12.2. Criteriile de selectare a bunurilor imobiliare similare şi elementelor

de

comparaţie ............................. ........................ ........................................ 75

12.3. Metodele şi etapele de estimare a ajustărilor........»...»»...»».»».»..»»78

Capitolul 13. Metoda venitului.».»»»»»»»....»»»».»»»»».»»»..»» ........................ 82

13.1. Estimarea venitului operaţional net»».»».»..»»».»»»»»»»»»»»»»»»83

13.2. Metoda capitalizării directe»»»»».»».»»»»»»»»»........................... 88

13.3. Fluxurile de numerar actualizate ............ .............. ...................... 90

13.3.1. Rata de actualizare.....»»»»»»»..»»»»».»».»» .................. 92

13.3.2. Venitul de la vânzarea bunului imobiliar

(Reversie)..........».»»94

Capitolul 14. Reconcilierea valorilor estimate ..................................................... 96

Capitolul 15. Raportul de evaluare ....................................................................... 99

Bibliografie........... ................ ,.„»,».».„. .......... »».».—--- ------------- .».»»» ....... 101

Anexa 1. Legislaţia Republicii Moldova în domeniul de evaluare a bunurilor

imobiliare .............................................................................................................. 104

Anexa 2. Scopurile evaluării şi bazele de evaluare recomandate ..................... 107

Anexa 3. Tabele financiare ......... ....................................................................... 108

Tabelul 1. Valoarea viitoare a

unităţii».»»»»»»..»»»»».»»..<>»»».»»»»»»109

Tabelul 2. Valoarea prezentă a unităţii»»»».»».»».»»»»»»»»»»»»»»»»»lll

Tabelul 3. Valoarea prezentă a

anuităţii...»..»...»....»»......».»»...»...»»»...113

Tabelul 4. Valoarea viitoare a

anuităţii»»»».»..»»»»».»».»»».»»».»».»»»115

Tabelul 5. Rata de amortizare a unităţii.».»...»»..»......»»»».»»..»...».»»..117

Tabelul 6. Factorul fondului de

compensare.............»..................».»»........119

Anexa 4. Deducerile orientative pentru uzura construcţiilor ............. ............ 121

Anexa 5. Conţinutul recomandat al raportului de evaluare.»»».»...»..».»..»..»122

Anexa 6. Dicţionar de termeni de evaluare român-rus-englez ......................... 126

Despre autori

Olga Buzu a absolvit Institutul Politehnic din Chişinău, specialitatea inginer- economist în domeniul economiei construcţiilor. în anul 1989 a susţinut teza de candidat cu tema „Bazele economice ale formării complexelor de construcţie la nivel regional" la Institutul de Inginerie şi Construcţii din Kiev. A urmat cursurile de macroeconomie şi analiză financiară organizate de Institutul Băncii Mondiale (Viena, Austria), precum şi cursurile de economie a bunurilor imobiliare (Universitatea Wisconsin, SUA).

începând cu anul 1989 şi până în prezent, activează la catedra „Evaluarea imobilului, economie şi management" al Universităţii Tehnice din Moldova. Din 1997 activează, la fel, în cadrul Agenţiei de Stat Relaţii Funciare şi Geodezie, deţine funcţia de şef de secţie „Evaluarea bunurilor imobiliare" al Oficiului de Implementare al Primului Proiect de Cadastru. A participat la elaborarea unui şir de acte normative ce ţin de domeniul evaluării şi impozitării bunurilor imobiliare, este una din autorii Legii cu privire la activitatea de evaluare.

Pe parcursul unei perioade îndelungate a reprezentat asociaţiile obşteşti ale evaluatorilor din Moldova în Grupul European al Asociaţiilor de Evaluatori.

Olga Buzu este autorul a circa 40 de lucrări pe problemele dezvoltării pieţei imobiliare, organizării activităţii de evaluare în Republica Moldova, particularităţilor evaluării bunurilor imobiliare în scopul impozitării.

Angela Matcov este absolventa facultăţii „Relaţii Economice Internaţionale" a Academiei de Studii Economice din Moldova. în perioada 1998-1999 a participat la programul de masterat cu specializarea „Administrarea Proprietăţii Imobiliare" din cadrul Institutului Tehnologic Regal din Stockholm, Suedia. în anul 2001 a susţinut teza de masterat cu tema „Evaluarea proprietăţii imobiliare în scopul impozitării. Experienţa Republicii Moldova" şi a obţinut titlul de Magistru în Administrarea Proprietăţii Imobiliare. Din 1999 şi până în prezent activează în calitate de economist- evaluator în cadrul Oficiului de Implementare a Primului Proiect de Cadastru, pe lângă Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru. A participat la elaborarea Legii Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare şi altor acte normative ce ţin de domeniul evaluării bunurilor imobiliare.

Angela Matcov este autoare şi coautoare a unui şir de articole de specialitate, precum şi a lucrării „Metodologia evaluării terenurilor cu destinaţie agricolă" (2000), elaborată de un grup de specialişti cu susţinerea proiectului TACIS.

Vor veni vremuri când urmaşii se vor uimi

că nu cunoşteam nişte lucruri atât de evidente.

Seneca Senior

PREFAŢĂ

Dezvoltarea relaţiilor economice de piaţă în Republica Moldova a creat condiţii favorabile pentru apariţia unor noi genuri de activitate şi profesiuni. în ultimul deceniu, bunăoară, au devenit cunoscute şi în ţara noastră profesiunile de manager, marketolog, broker, agent imobiliar, developer şi evaluator.

Deşi activitatea de evaluare a proprietăţilor imobiliare nu este un domeniu absolut nou de activitate în Moldova, în ultimul timp ea a căpătat un aspect nou.

8

Proprietarii bunurilor imobiliare, investitorii, companiile de asigurare, instituţiile financiar - creditare, într-un cuvânt, beneficiarii serviciilor de evaluare, se interesează tot mai des de valoarea de piaţă a bunurilor imobiliare decât de preţul normativ, care reflectă cheltuielile socialmente necesare pentru construirea obiectului evaluat. Valoarea de piaţă, la rândul ei, reflectă utilitatea bunului imobiliar din punctul de vedere al pieţei şi este considerată de majoritatea cumpărătorilor şi vânzătorilor drept valoare reală a bunului.

Noul conţinut al activităţii de evaluare, dictat de necesitatea de a determina valoarea de piaţă a bunurilor imobiliare, a creat confuzii în concepte care păreau a fi temeinice şi nu erau puse la îndoială. în lipsa unui cadru metodologic unic, evaluatorii care activează atât în cadrul întreprinderilor de stat, cât cei ai întreprinderilor private, folosesc diferite metode de evaluare, utilizând, de regulă, metodici proprii şi interpretând după bunul plac metodele de evaluare de piaţă general acceptate în lumea profesioniştilor.

Deşi preţul normativ al bunurilor imobiliare este un impediment serios în calea dezvoltării pieţei imobiliare care contribuie la formarea economiei tenebre şi nu corespunde strategiei reformelor economice, majoritatea întreprinderilor de stat îl calculează pentru toate tipurile de bunuri imobiliare, indiferent de scopul evaluării. Evaluatorii care activează la întreprinderile private folosesc diferite metodici de determinare a valorii de piaţă a bunurilor imobiliare, dar imperfecţiunea cadrului metodologic contribuie la apariţia unei diferenţe mari între rezultatele obţinute la evaluarea unui obiect efectuată de diferiţi evaluatori.

Legea Republicii Moldova privind activitatea de evaluare, adoptată recent de Paramentul ţării, este menită să contribuie la unificarea conceptelor şi metodelor aplicate în evaluarea de piaţă a proprietăţilor imobiliare. Conform prevederilor legii, în majoritatea cazurilor când este solicitată evaluarea, evaluatorul determină valoarea de piaţă a proprietăţii. Totodată, legea stipulează expres că atât evaluatorii din cadrul întreprinderilor private, cât şi ai întreprinderilor de stat vor folosi aceleaşi metode de evaluare - metodele de piaţă. Astfel, crearea cadrului metodologic unic şi elaborarea standardelor naţionale de evaluare sunt două probleme foarte actuale pentru domeniul evaluării. Soluţionarea acestor probleme va conduce la interpretarea şi aplicarea corectă a conceptelor economice, metodelor şi tehnicilor de evaluare, va îmbunătăţi calitatea serviciilor de evaluare.

Prezenta monografie este o primă încercare în Moldova de a prezenta în mod

sistematizat metodele de estimare a valorii de piaţă a proprietăţilor imobiliare. Drept

bază teoretică a lucrării au servit Standardele Internaţionale şi Europene de Evaluare,

în care şi-a găsit reflectare cea mai bună practică mondială în domeniul evaluării.

în lucrarea de faţă sunt examinate principiile de bază ale evaluării bunurilor

imobiliare, factorii ce influenţează valoarea lor. Ea include recomandări practice

privind colectarea datelor despre caracteristicile fizice şi economice ale bunurilor

imobiliare.

Un capitol aparte este consacrat metodelor matematice folosite în evaluare şi

teoriei actualizării cheltuielilor diferitor perioade, care este aplicată pe larg la analiza

investiţiilor şi evaluarea bunurilor imobiliare prin metoda venitului.

O atenţie deosebită este acordată descrierii metodelor de evaluare: metodei

costului, metodei vânzărilor comparabile şi metodei venitului. Sunt prezentate

algoritmii efectuării calculelor şi exemple de estimare a valorii prin diferite metode.

în monografie sunt prezentate etapele procesului de evaluare, analizate

caracteristicile de bază ale etapelor şi descrise acţiunile evaluatorului la fiecare etapă

a evaluării.

9

Prezenta lucrare se încheie cu expunerea criteriilor cărora trebuie să corespundă

raportul de evaluare şi recomandări privind structura şi conţinutul raportului.

în monografie sunt incluse anexe care, după părerea autorilor, vor fi utile

evaluatorilor. Anexele cuprind tabelele financiare, tabelul calculării uzurii fizice a

construcţiei, structura recomandată a raportului de evaluare, precum şi lista actelor

normative ce reglementează activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare. Ţinând

cont de faptul că evaluarea de piaţă a bunurilor imobiliare este o activitate relativ

nouă pentru ţara noastră, autorii au elaborat un dicţionar român-rus-englez de termeni

de evaluare. Acest dicţionar este o primă încercare de a sistematiza terminologia

specializată, urmând a fi completat în viitor.

Autorii au evitat în mod intenţionat expunerea simplificată a materialului,

lucrarea fiind destinată unui cititor iniţiat în problemele evaluării, care posedă

cunoştinţe economice generale, este familiarizat cu domeniul tehnologiei construcţii-

lor, arhitecturii, materialelor de construcţie, economiei construcţiilor şi analizei finan-

ciare.

Autorii îşi exprimă speranţa că prezenta monografie va fi utilă colaboratorilor

ştiinţifici, evaluatorilor, lectorilor, aspiranţilor şi studenţilor facultăţilor cu profil

economic, va contribui la asimilarea cunoştinţelor noi şi familiarizarea lor cu

experienţa acumulată în Moldova şi ţările dezvoltate cu economie de piaţă în

domeniul evaluării.

Sugestiile şi observaţiile Dumneavoastră referitor la monografie, Vă rugăm să le

expediaţi pe adresa: Republica Moldova, 2005, Chişinău, strada Puşkin 47, biroul 514 sau pe adresa e-mail: biizu@pio. cadastre.md sau angela@pio.cadastre.md.

Autorii Toate ideile sunt vechi ca lumea,

doar noţiunile conţin ceva nou.

Alfred Nobel

Capitolul 1

ASPECTE GENERALE

ALE EVALUĂRII BUNURILOR IMOBILIARE

Noţiuni de bază:

Activitate de evaluare

Bun imobiliar

Cost

Drept de proprietate

Drepturi reale

Evaluare

Evaluator

Patrimoniu

Preţ

Valoare

Valoare de piaţă

10

Acest capitolul descrie bazele teoriei evaluării; examinează esenţa şi atributele

bunurilor imobiliare, drepturile patrimoniale, conceptul valorii de piaţă, cadrul

juridic al activităţii de evaluare.

Pe parcursul întregii istorii a dezvoltării civilizaţiei, omul a considerat pământul şi

tot ceea ce este legat de el (construcţiile, plantaţiile perene, etc.) drept cele mai

importante resurse pentru satisfacerea atât a necesităţilor sale vitale (locuinţă, hrană),

cât şi pentru susţinerea activităţilor economice, pământul fiind considerat drept unul

din cele patru mijloace de producţie. La momentul actual, importanţa pământului şi a

altor bunuri imobiliare pentru variate domenii de activitate ale omului este tratată de

diverse ştiinţe, cum ar fi jurisprudenţa, economia şi sociologia. Acest fapt a

determinat interesul pentru valoarea proprietăţilor menţionate - concept economic ce

este bazat pe următoarele caracteristici ale bunurilor imobiliare:

• orice bun imobiliar este unic din punctul de vedere al amplasării şi structurii

lui;

• pământul, din punct de vedere fizic, este imobil, iar celelalte bunuri

imobiliare nu pot fi deplasate fară a cauza prejudiciu considerabil destinaţiei lor;

• bunul imobiliar este viabil - pentru o perioadă îndelungată de utilizare;

• oferta de bunuri imobiliare este limitată;

• bunul imobiliar este util oamenilor.

Din punctul de vedere al teoriei evaluării, valoarea bunurilor imobiliare este

determinată de atitudinea pieţei, vânzătorilor şi cumpărătorilor potenţiali, pentru

preţiozitatea bunurilor imobiliare. în urma interacţiunii factorilor pieţei ia naştere

expresia reală a valorii, piaţa fiind acel mediu care reflectă atitudinea şi acţiunile

oamenilor ca răspuns la interacţiunea forţelor sociale şi economice. 1.1. Bunurile imobiliare şi drepturile de proprietate asupra lor

în diferite sisteme juridice sunt acceptate diferite definiţii ale bunurilor imobiliare. Diferenţa se exprimă doar prin gradul de detaliere şi extinderea listei obiectelor care sunt considerate bunuri imobiliare.

Conform legislaţiei federale a SUA, bun imobiliar este considerat „pământul şi totul ce este mai mult sau mai puţin legat de el. Dreptul de proprietate asupra pământului se extinde mai jos de linia solului până la centrul pământului şi mai sus de linia solului până la cer".

Codul Funciar al Suediei stipulează: "Bun imobiliar este pământul"1Legislaţia

Federaţiei Ruse atribuie noţiunii de bun imobiliar terenurile, subsolul, obiectele acvatice, precum şi totul ce este legat de pământ, adică obiectele care nu pot fi deplasate fără a cauza prejudicii considerabile destinaţiei lor, inclusiv pădurile, culturile perene, edificiile. Din categoria bunurilor imobiliare fac parte aeronavele, navele maritime şi navele cosmice pasibile înregistrării.'

In Codul Civil al Republicii Moldova, la categoria de bunuri imobiliare sunt raportate „terenurile, porţiunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantaţiile prinse de rădăcini, clădirile, construcţiile şi alte lucrări legate solid de pământ, precum şi tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este incorporat durabil în acestea, adică bunurile a căror deplasare nu este posibilă fără a cauza prejudicii considerabile destinaţiei lor' . Bunurile imobiliare şi drepturilor reale asupra lor sunt supuse înregistrării de stat în Registrul Bunurilor Imobile.

1 Jordabalk (SFS 1970:994).

11

Este important să menţionăm că în procesul evaluării, obiectul evaluării este examinat atât ca obiect fizic, cât şi ca totalitate a drepturilor şi obligaţiunilor legate de el. în practica evaluării drepturile patrimoniale şi bunurile imobiliare la care se referă aceste drepturi sunt cunoscute sub denumirea de „proprietate imobiliară".

în legislaţia Moldovei sunt folosite noţiunile „patrimoniu", care reprezintă "totalitatea drepturilor şi obligaţiilor patrimoniale (care pot fi evaluate în bani), privite ca o sumă de valori active şi pasive strâns legate între ele...' şi „bun imobiliar", definiţia căruia a fost prezentată anterior. în prezenta lucrare, pentru a înţelege mai uşor aspectele procesului de evaluare şi aspectele economice legate de bunul imobiliar şi dreptul de proprietate asupra lui vom utiliza noţiunea de „proprietate imobiliară" ca totalitate a drepturilor şi obligaţiunilor cu valoare economică, precum şi a bunurilor imobiliare la care se referă aceste drepturi şi obligaţiuni, ce aparţin unei persoane fizice sau juridice.

Drepturile şi obligaţiunile asupra unui bun imobiliar pot varia, de aceea în mod general este acceptată ideea că proprietatea imobiliară reprezintă un „mănunchi" de drepturi incluse în definiţia drepturilor de proprietate. Dreptul de proprietate asupra bunului imobiliar include dreptul de posesiune, de folosinţă şi de dispoziţie. Posesiunea presupune stăpânirea efectivă a bunurilor. Folosirea constă în întrebuinţarea calităţilor utile ale bunurilor, iar dispoziţia bunurilor prevede determinarea destinului lor. Drepturile de proprietate asupra bunurilor imobiliare pot fi limitate de existenţa unor drepturi care aparţin altor persoane şi care pot fi impuse prin lege sau apar în rezultatul acordului mutual. De exemplu, dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare este limitat de "patru drepturi ale statului" care se manifestă prin:

1) impozitare - dreptul statului de a percepe impozite pe bunurile imobiliare;

2) expropriere - dreptul statului de a lua bunul imobiliar din proprietatea privată

pentru satisfacerea anumitor scopuri de utilitate publică;

3) ocrotirea ordinii de stat - dreptul statului de a impune anumite reglementări

asupra exercitării dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare pentru a asigura

protecţia publică, sănătatea, bunăstarea generală. Acest drept se manifestă prin

emiterea actelor normative privind zonarea localităţilor, normelor de construcţii, etc.

4) succesiunea vacantă - dreptul statului de a intra în posesiunea bunului imobiliar care după decesul stăpânului nu a fost revendicat de moştenitori.

1.2. Esenţa procesului de evaluare şi valoarea de piaţă

Evaluarea este definită ca proces de determinare a valorii bunului la o dată concretă, ţinând cont de factorii fizici, economici, sociali şi de altă natură, care influenţează valoarea

2. Evaluatorul analizează şi formulează concluzia referitor la

natura, calitatea, utilitatea şi valoarea bunului imobiliar şi a drepturilor reale asupra lui. în dependenţă de scopul evaluării, care este determinat de client, în procesul de evaluare poate fi estimată valoarea de piaţă, valoarea de asigurare, valoare de investiţie sau oricare alt tip de valoare recunoscut de legislaţia naţională şi standardele profesionale.

în perioada de tranziţie la economia de piaţă, conceptul valorii de piaţă are o semnificaţie deosebită în relaţiile economice şi în activitatea de evaluare. Trecerea de la calcularea preţului normativ la estimarea valorii de piaţă a bunurilor imobiliare contribuie la dezvoltarea pieţei imobiliare, activizarea proceselor de privatizare,

2 Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, nr. 989 - XV din 18.04.2002,

art.l.

12

demonopolizare şi restructurare a întreprinderilor. Valoarea de piaţă reprezintă expresia obiectivă a faptului cât de preţios este bunul imobiliar dat pentru participanţii la piaţa imobiliară.

în literatura economică pot fi întâlnite diferite definiţii ale noţiunii „valoare de piaţă". După părerea noastră, importanţa teoretică şi practică a noţiunii date este redată în definiţia Standardelor Europene de Evaluare (ediţia anului 2000): „ Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărât să cumpere şi un vânzător hotărât să vândă, într-o tranzacţie liberă, după un marketing adecvat, în care fiece parte a acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere."

în teoria şi practica evaluării sunt clar delimitate noţiunile economice, strâns legate de conceptul „valoare": „preţ" şi „cost". Astfel, evaluatorii utilizează noţiunea de „cost" referitor la producţia unui bun, având în vedere totalitatea cheltuielilor exprimate în bani suportate pentru construcţia bunului imobiliar şi aducerea lui la condiţia în care poate fi consumat, adică utilizat în scopul stabilit iniţial. Noţiunea de „preţ", de regulă, se referă Ia o tranzacţie concretă de vânzare-cumpărare şi reprezintă suma de bani care un cumpărător concret a plătit-o sau este gata să o plătească unui vânzător concret pentru a obţine dreptul de proprietate asupra unui bun imobiliar concret şi care a fost (sau este) acceptată de către vânzător, în circumstanţe specifice tranzacţiei date.

Valoarea, la rândul său, reprezintă expresia monetară a faptului cât de preţios este bunul imobiliar şi dreptul de proprietate asupra lui pentru vânzătorii şi cumpărătorii potenţiali de pe piaţa imobiliară. O proprietate imobiliară poate avea o valoare anumită pentru proprietarul său (valoare utilă) care este egală cu suma pe care acest proprietar este gata să o accepte (de regulă în numerar) în schimbul proprietăţii sale, fără a suferi pierderi. Aceeaşi proprietate poate avea o valoare de piaţă diferită de valoarea utilă care este egală cu suma care poate fi obţinută de la vânzarea proprietăţii imobiliare date pe piaţa deschisă când este posibilă intrarea liberă pe piaţă a tuturor cumpărătorilor şi vânzătorilor potenţiali.

1.3. Cadrul juridic al activităţii de evaluare a bunurilor imobiliare în

Republica Moldova

Confirmarea activităţii de evaluare în calitate de activitate independentă în economia Moldovei s-a produs în absenţa unui cadru juridic şi metodologic bine determinat. Deşi companiile de evaluare au început prestarea serviciilor de evaluare la începutul anilor 90 ai secolului trecut, iar activitatea de evaluare era supusă licenţierii de stat, primul proiect al actului legislativ care a stabilit cerinţele minime faţă de evaluatori şi activitatea de evaluare, şi care a specificat în linii generale metodologia evaluării de piaţă a apărut de abia în anul 2000. în aprilie 2002 Parlamentul Republicii Moldova a adoptat Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare. Astfel, pentru prima dată în legislaţia Moldovei a apărut definiţia de evaluator şi au fost specificate cerinţele faţă de calificarea evaluatorului. Evaluator poate fi orice persoană cu studii superioare în evaluare, sau după caz studii superioare economice sau tehnice şi care posedă certificatul de calificare eliberat de Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru - organul de stat abilitat cu funcţia de control asupra activităţii de evaluare a bunurilor imobiliare. La fel, legea cu privire la activitatea de evaluare prevede definirea strictă a rolului organelor de stat, asociaţiilor obşteşti ale evaluatorilor şi întreprinderilor de evaluare în organizarea activităţii de evaluare.

O prezentare sistematizată a actelor normative ce influenţează procesul de evaluare a bunurilor imobiliare şi care sunt la moment în vigoare, este inclusă în Anexa 1.

13

Cunoaşterea unor principii poate înlocui neştirea unor factori.

Helveţiu

Capitolul 2

PRINCIPIILE DE EVALUARE

Noţiuni de bază: Principii de evaluare Cerere Ofertă Concurenţă Conjunctura pieţei Coeficient de absorbţie

In acest capitol prezentăm fundamentarea teoretică a procesului de evaluare, principiile şi legităţile care stau la baza determinării valorii bunurilor imobiliare.

Baza teoretică a procesului de evaluare o reprezintă totalitatea legităţilor, principiilor şi regulilor care s-au format în rezultatul analizei cazurilor concrete de evaluare, precum şi a comportamentului participanţilor la piaţa imobiliară, în practică, principiile de evaluare sunt grupate în următoarele categorii:

1) principii ce reflectă atitudinea utilizatorului; 2) principii de ţin de relaţiile între părţile componente ale proprietăţii imobiliare; 3) principii ce reflectă atitudinea pieţei; 4) principiul celei mai bune şi eficiente utilizări. Principiile de evaluare sunt interdependente. Este necesar să menţionăm că

influenţa mediului înconjurător, gradul de dezvoltare a pieţei imobiliare pot împiedica manifestarea unuia din principii. Astfel, la evaluarea unei proprietăţi imobiliare concrete pot fi aplicate doar unele din principiile menţionate mai sus şi cu anumite limitări.

2.1. Principiile ce reflectă atitudinea utilizatorului

Următoarele principii sunt incluse în grupul dat: principiul utilităţii, principiul substituţiei şi principiul de anticipare.

Principiul utilităţii (utility) se bazează pe premisa că oricare bun imobiliar va avea valoare doar în cazul dacă va fi util proprietarului, contribuind la satisfacerea necesităţilor personale, economice sau sociale ale acestuia. Utilitatea bunului imobiliar este determinată de capacitatea lui de a satisface necesităţile utilizatorului într-un loc dat şi la un moment dat.

Principiul substituţiei (substitution) afirmă că un cumpărător raţional nu va plăti pentru un bun imobiliar o sumă mai mare decât suma minimă pentru care poate fi procurat un alt bun imobiliar cu o utilitate similară. Acest principiu stă la baza tuturor metodelor de evaluare a bunurilor imobiliare. După conţinut, principiul substituţiei este asemănător cu noţiunea de costuri alternative. Costurile alternative reprezintă pierderile eventuale ale investitorului în urma respingerii unor proiecte investiţionale de alternativă şi investirea mijloacelor în proiectul analizat.

Principiul de anticipare (anticipation) reflectă atitudinea utilizatorului pentru valoarea prezentă a veniturilor viitoare. La baza acestui principiu stă teoria valorii banilor în timp.

2.2 Principiile ce ţin de relaţiile între părţile componente ale proprietăţii imobiliare

Grupul dat întruneşte următoarele principii: principiul productivităţii reziduale, principiul contribuţiei, principiul veniturilor crescătoare şi descrescătoare, principiul echilibrului, principiul mărimii economice şi principiul diviziunii economice.

Principiul productivităţii reziduale (residual productivity) presupune determinarea venitului net atribuit terenului, după deducerea costurilor pentru forţa de muncă, capital şi antreprenoriat. în dependenţă de situarea şi calitatea lotului de teren utilizatorul lotului poate optimiza veniturile, reduce costurile, satisface necesităţile de confort.

Principiul contribuţiei (contribution) se bazează pe ipoteza că valoarea bunului imobiliar poate creşte sau scădea în urma prezenţei sau lipsei unui element al proprietăţii imobiliare. Contribuţia valorică a elementului la valoarea totală a proprietăţii poate fi diferit de costul propriu zis al elementului. De exemplu, pentru a îmbunătăţi aspectul unei clădiri ea este zugrăvită. Dar dacă culoarea nu corespunde standardelor pieţei, valoarea clădirii va scădea.

Principiul veniturilor crescătoare şi descrescătoare (increasing and decreasing returns) afirmă că pe măsura atragerii unor resurse suplimentare la mijloacele de producţie de bază, la prima etapă, veniturile nete vor spori rapid; peste o perioadă de timp rata de creştere se va micşora, iar la un anumit moment rata de creştere a valorii va fi mai mică decât cheltuielile pentru resursele adiţionale.

Principiul proporţionalităţii sau echilibrului (balance) este legat de principiul veniturilor crescătoare şi descrescătoare. Principiul dat susţine că fiecărui tip de folosire a pământului îi corespunde o anumită combinaţie a mijloacelor de producţie, datorită cărora valoarea terenului este maximală. Acest principiu poate fi aplicat nu numai în cazul terenurilor ci şi în cazul analizei unei localităţi, regiuni sau unei ţări. De exemplu, într-o economie prin prisma principiului echilibrului, putem analiza echilibrul între dezvoltarea sectorului de stat şi cel privat, între sfera productivă şi sfera neproductivă.

Principiul mărimii economice (economic size) presupune că pentru asigurarea folosirii optimale a pământului în conformitate cu condiţiile pieţei, este necesar ca terenul să corespundă unei anumite mărimi. De exemplu, dacă lângă un centru comercial nu este loc pentru parcarea transportului auto, atracţia centrului în ochii potenţialului cumpărător va avea de suferit. Şi contrariul, dacă o staţie de alimentare cu combustibil ce se află la intersecţia unor străzi, este amplasată pe un lot de pământ prea mare, surplusul de pământ nu va aduce proprietarului un venit adiţional.

Principiul divizării economice (economic division) se aplică în cazul când apar mai multe drepturi reale asupra unui bun imobiliar, în rezultatul cărora valoarea totală a bunului se majorează. Divizarea poate fi efectuată după următoarele criterii: perioada de posesiune (diferite tipuri de arendă, folosinţă viageră, etc.); dreptul de folosinţă (servitutea, arenda, administrarea fiduciară, etc.); dreptul ipotecar; divizarea fizică.

2.3. Principii ce reflectă atitudinea pieţei

15

în grupul principiilor ce reflectă atitudinea pieţei sunt incluse: principiul cererii şi ofertei, principiul concurenţei, principiul schimbării, principiul dependenţei şi principiul conformităţii.

Principiul cererii şi ofertei (supply and demand) indică că preţul pentru un bun imobiliar este determinat de interacţiunea cererii şi ofertei. Valoarea bunului imobiliar este determinată nu numai de utilitatea lui ci şi de raritate. Interacţiunea cererii şi ofertei pe parcursul unei perioade de timp îndelungate poate stabili destul de efectiv preţul pentru bunul imobiliar. Pe termen scurt, din cauza imperfecţiunii pieţei imobiliare, inelasticităţii ofertei şi elasticităţii cererii piaţa imobiliară, deseori, se află în dezechilibru. De exemplu, în perioada 1999-2001 în municipiul Chişinău, oferta de bunuri imobiliare cu destinaţie locativă depăşea de câteva ori cererea, ceea ce a rezultat într-o scădere semnificativă a preţurilor.

Principiul concurenţei (competition) presupune că în cazul când pe piaţă beneficiul depăşeşte plata pentru mijloacele de producţie, pe piaţa dată se înăspreşte concurenţa, ceea ce duce la scăderea nivelului mediu al beneficiului.

Principiul schimbării (change) afirmă că valoarea bunurilor imobiliare se schimbă continuu. Bunurile imobiliare sunt supuse uzurii; se schimbă modul de folosinţă a terenurilor; apar tehnologii noi; se schimbă politica statului; se schimbă preferinţele consumatorilor - aceşti factori duc la schimbarea utilităţii bunului imobiliar.

Principiul dependenţei (dependency) presupune că valoarea unui bun imobiliar este influenţată şi influenţează valoarea altor bunuri imobiliare amplasate în apropierea lui. De exemplu, construcţia unui bun imobiliar cu destinaţie industrială într-un sector cu destinaţie locativă va duce, inevitabil, la reducerea valorii caselor de locuit amplasate în sectorul dat.

Principiul conformităţii (conformity) afirmă că stilul arhitectural, gradul de confort al bunului imobiliar trebuie să corespundă cerinţelor şi aşteptărilor pieţei. De exemplu, valoarea apartamentelor de stil vechi, cu odăi mici şi fără loggii este mai mică decât valoarea apartamentelor moderne.

Principiul conformităţii este strâns legat de principiile progresiei şi regresiei. Principiul progresiei acţionează în cazurile când datorită valorii înalte a obiectelor vecine, creşte valoarea obiectului evaluării. Şi din contra, dacă costul de construcţie al unei case este de 200 mii dolari SUA şi este construită între-un sector inferior, unde, de obicei nu se construiesc case scumpe sunt o raritate, valoarea de piaţă a acestei case nu va reflecta cheltuielile reale suportate pentru construcţia ei.

2.4. Principiul celei mai bune şi eficiente utilizări

Cea mai bună şi eficientă utilizare (highest and best use) este un concept utilizat de Standardele Internaţionale de Evaluare şi este folosit pe larg de evaluatorii din America de Nord. Descrierea acestui principiu se conţine şi în Standardele Europene de Evaluare.

Principiul celei mai bune şi eficiente utilizări este definit ca utilizarea cea mai probabilă a bunului, care este posibilă din punct de vedere fizic, justificată în mod corespunzător, admisibilă din punct de vedere legal, eficientă din punct de vedere economic şi din care rezultă cea mai mare valoare a bunului supus evaluării. Utilizarea care duce la cea mai mare valoare este considerată ca cea mai bună utilizare şi va corespunde definiţiei valorii de piaţă.

3

3 P. Champnes. Standardele Europene de Evaluare, ediţia anului 1997, Addenda 11.01.

16

Principiul celei mai bune şi eficiente utilizări ia în considerare factorii majori ce influenţează valoarea bunului imobiliar: economici, sociali, juridici, fizici, întrunind şi alte principii de evaluare menţionate anterior.

Nu există lucruri mari fără obstacole mari.

Voltaire

Capitolul 3

PROCESUL DE EVALUARE

Noţiuni de bază: Misiune de evaluare Metode de evaluare Metoda vânzărilor comparabile Metoda costului Metoda venitului Cea mai bună şi eficientă utilizare

In prezentul capitol sunt examinate esenţa şi etapele de bază ale procesului de evaluare; de asemeni sunt prezentate recomandări practice privind conţinutul fiecărei etape.

Procesul de evaluare reprezintă o consecutivitate de proceduri, care sunt utilizate de către evaluator pentru a estima valoarea bunului imobiliar. De regulă, lucrările de evaluare sunt precedate de desfăşurarea unui plan conform căruia se va face evaluarea şi care va reflecta previziunile, tehnicile şi metodele folosite pentru estimarea valorii bunului imobiliar. Dat fiind faptul că conţinutul lucrărilor de evaluare depinde de sarcinile ce stau în faţa evaluatorului, de tipul valorii ce urmează a fi estimată, prevederile legislaţiei şi standardelor profesionale, planurile lucrărilor de evaluare vor varia pentru diferite obiecte ale evaluării. în majoritatea cazurilor procesul evaluării constituie următoarele etape (fîg. 3.1):

1) definirea misiunii de evaluare; 2) colectarea şi analiza datelor; 3) analiza celei mai bune şi eficiente utilizări; 4) aplicarea metodelor de evaluare; 5) reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale; 6) întocmirea raportului de evaluare.

Etapa 1. Definirea misiunii de evaluare

Prezenta etapă include următoarele elemente:

• identificarea bunului imobiliar;

• identificarea drepturilor patrimoniale care sunt evaluate;

• determinarea scopului evaluării;

• determinarea bazei de evaluare (tipului valorii);

• determinarea datei de evaluare;

• conţinutul misiunii de evaluare;

• alte condiţii limitative.

F ' S ^ ^ Ş r ^ i T Q l S Ş Î f ^ ' 1 cadastral sau adresa poştală.

Identificarea include descrjereacompletăa bunulu^imobiliar evaluat, precum şi starea ^^ir'!

1_

v £- l

în care se află bunul. De regulă, descrierea obiectului evaluării este compusă din două compartimente: descrierea terenului şi descrierea construcţiilor, şi se întocmeşte în

18

baza rezultatelor inspectării bunului imobiliar în natură. Identificarea completă a bunului presupune, pe lângă descrierea amplasării şi caracteristicilor tehnice ale obiectului, descrierea legală a bunului imobiliar, efectuată în baza documentelor ce confirmă drepturile asupra bunului imobiliar.

Valoarea bunului imobiliar depinde nu numai de caracteristicile fizice ale bunului, ci şi de drepturile patrimoniale legate de bun. Persoana, drepturile căreia sunt evaluate, poate să posede doar, de exemplu, dreptul de arendă, sau dreptul de administrare economică. Bunul imobiliar poate avea servitute pe alte terenuri sau dreptul de proprietate poate fi grevat de servi-tute stabilit în folosul altor bunuri imobiliare, la fel dreptul de proprietate poate fi limitat de diferite reglementări de stat. Astfel, pentru a determina valoarea bunului imobiliar trebuie de ţinut cont de toate aspectele legale.

Evaluarea presupune determinarea valorii bunului la o dată anumită, deoarece valoarea unui obiect variază în timp. De exemplu, o decizie a autorităţilor publice care va influenţa conjunctura pieţei poate influenţa în mare măsură şi valoarea bunului imobiliar. De regulă, data evaluării coincide cu data ultimei inspectări a bunului imobiliar, efectuată în scopul determinării stării reale a bunului evaluat şi conjuncturii pieţei.

Problema determinării scopului evaluării şi tipului valorii estimate este tratată în capitolul 4 al prezentei monografii.

Etapa 2. Colectarea şi analiza datelor

Corectitudinea rezultatelor evaluării depinde de exactitatea şi volumul datelor analizate. Datele colectate de evaluator trebuie să satisfacă următoarele criterii:

• să fie adecvate obiectului evaluării;

• să fie exacte (datele colectate trebuie să reflecte situaţia reală la data

evaluării);

• să fie demne de încredere; • să fie complete (datele trebuie să fie suficiente pentru justificarea opiniei

evaluatorului). La etapa de colectare şi analiză a datelor evaluatorul este familiarizat cu situaţia

pieţei şi segmentul pieţei pe care se află bunul imobiliar evaluat, precum şi cu proprietatea evaluată propriu zisă. Evaluatorul examinează factorii generali care determină valoarea bunului imobiliar, colectaţi la nivel de sector (cartier), ofaş, regiune, ţară. Din categoria factorilor generali fac parte factorii sociali, economici, politici şi factorii de mediu.

După examinarea factorilor generali, evaluatorul examinează grupul factorilor specifici al obiectului evaluării, care include următoarele elemente: costul şi deprecierea, veniturile şi cheltuielile, rata capitalizării, drepturile de proprietate, modul de utilizare a bunului.

Ultimul grup de factori ce urmează a fi analizat de evaluator sunt factorii specifici pentru piaţa dată şi segmentul pieţei la care se referă bunul imobiliar evaluat. Elementele de analiză pentru acest grup de factori sunt: lista proprietăţilor competitive, obiectele oferite pentru vânzare, obiectele propuse pentru arendă, studiul cererii, ratele de absorbţie ale pieţei.

Etapa 3. Analiza celei mai bune şi eficiente utilizări

Prin intermediul analizei celei mai bune şi eficiente utilizări evaluatorul stabileşte influenţa factorilor pieţei asupra obiectul evaluat şi identifică modul de utilizare pe care se bazează estimarea valorii finale. Există două temeiuri pentru care este necesară analiza

celei mai bune şi eficiente utilizări. Primul temei este de a facilita procesul de identificare a bunurilor imobiliare comparabile. Fiecare bun imobiliar comparabil trebuie să fie identic sau similar din punct de vedere a celei mai bune şi eficiente utilizări. Cel de al doilea temei constă în faptul de a decide necesitatea menţinerii bunului imobiliar în starea actuală sau e nevoie de o modificare pentru a asigura obţinerea profiturilor maxime de la utilizarea lui. Un bun imobiliar trebuie menţinut în starea curentă atâta timp cât profitul obţinut de la utilizarea curentă este mai mare decât profiturile ce pot fi obţinute în cazul unei utilizări noi, rămase după scăderea costurilor pentru schimbarea modului de utilizare a bunului imobiliar. Totodată este necesar să menţionăm că cea mai bună şi eficientă utilizare trebuie să fie realizabilă din punct de vedere fizic, posibilă din punct de vedere legal şi eficientă din punct de vedere economic.

Etapa 4. Aplicarea metodelor de evaluare

In standardele activităţii profesionale se menţionează că în procesul evaluării evaluatorul trebuie să utilizeze cele trei metode general acceptate:

• metoda vânzărilor comparabile; • metoda costului; • metoda venitului. In cazul când utilizarea uneia din metodele menţionate nu este posibilă,

evaluatorul trebuie să argumenteze în raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei date. Dat fiind faptul că piaţa imobiliară este un exemplu clasic al unei pieţe imperfecte, valorile obţinute prin aplicarea diferitor metode pot fi diferite.

Etapa 5. Reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale

Următoarea etapă a procesului de evaluare reprezintă reconcilierea valorilor obţinute în urma aplicării metodelor de evaluare şi determinarea valorii finale a bunului imobiliar. Concluzia referitoare la valoarea finală a bunului imobiliar se va baza pe estimările valorii rezultate din metodelor de evaluare aplicate. La etapa reconcilierii, evaluatorul, bazându-se pe propria experienţă şi cunoştinţele acumulate, va argumenta alegerea metodelor de evaluare şi importanţa acordată rezultatelor obţinute prin metodele folosite.

Etapa 6. Elaborarea raportului de evaluare

Etapa finală a procesului de evaluare este elaborarea raportului de evaluare, care este prezentat beneficiarului (clientului). în dependenţă de înţelegerea prealabilă între client şi evaluator, raportul de evaluare poate avea forma unei simple scrisori sau a unui raport detaliat prezentat în formă scrisă. De regulă, forma şi conţinutul raportului de evaluare sunt reglementate de legislaţia naţională şi standardele profesionale internaţionale şi naţionale, cum ar fi Standardele Europene de Evaluare".

20

Definirea Misiunii de Evaluare

Identificar

ea

bunului

Imobil

Identificar

ea

drepturilo

r

patrimoni

ale

Conţinutu

l

misiunii

de

evaluare

Colectarea şi Analiza Datelor

Factorii Externi

• Factori economici

• Factori juridici, politici

• Factori sociali

• Factori de mediu

Factorii Interni

• Amplasarea

• Modul de utilizare

• Caracteristicile fizice ale

bunului imobil

Analiza celei mai bune şi eficiente utilizări

• Terenul considerat liber

• Fizic realizabil

• Legal admisibil

• Economic eficient

Aplicarea metodelor de evaluare

Reconcilierea Valorilor şi Estimarea Valorii Finale

Raportul de Evaluare

Scopul

evaluă

rii

Tipul

valor

ii

Data

evaluă

rii

Alte

cond

iţii

limit

a-

tive

I

Metoda

vânzărilor

comparabile

Metoda

Venitul

ui

Metoda

Costului

Figura 3.1. Procesul de evaluare

22

După definiţie: când exploraţi necunoscutul,

nu ştiţi ce veţi descoperi.

Artur Bloh

Capitolul 4

SCOPURILE EVALUARII SI TIPURILE DE VALORI

Noţiuni de bază: Scopul evaluării Baza de evaluare Obiect al evaluării Valoarea estimată Valoarea de piaţă Valoarea de lichidare Valoarea impozabilă Valoarea de investiţie Valoarea de piaţă pentru utilizare curentă

Prezentul capitol examinează scopurile evaluării, tipurile de valori, care corespund anumitor scopuri de evaluare; conţine recomandări privind efectuarea evaluării pentru diferite scopuri.

Scopul oricărei evaluări este determinarea valorii unui bun. Unul din principiile fundamentale ale evaluării de piaţă presupune existenţa mai multor valori ale unui şi acelaşi bun.

Valoarea este un concept economic fundamental pentru care nu există o definiţie univoc acceptată. Apariţia şi existenţa valorii este determinată de următoarele atribute:

• utilitatea - capacitatea bunului de a contribui la bunăstarea omului şi de a aduce satisfacţie de la posesiunea lui; • raritatea - valoarea unui bun este cu atât mai mare cu cât mai rar este întâlnit. Drept exemplu poate servi apa şi diamantul

4: deşi apa este foarte necesară şi utilă

pentru existenţa omului, din cauza faptului că fiecare are acces liber la ea valoarea apei este mică. Iar diamantul, deşi este o piatră care nu este necesară sau

utilă pentru existenţa omului, are o valoare mare deoarece se întâlneşte foarte rar.

în dependenţă de scopul pentru care este efectuată evaluarea, un bun imobiliar poate avea mai multe valori diferite una de cealaltă. Să presupunem că proprietarul unei case individuale de locuit se adresează unei companii de asigurare în vederea asigurării proprietăţii imobiliare. în acest caz, specialistul evaluator va estima valoarea de reconstituire sau valoarea de înlocuire a casei. Dacă proprietarul va

decide să vândă bunul imobiliar, el va dori să afle preţul probabil pentru care proprietatea va putea fi vândută pe piaţa liberă. în cazul dat, evaluatorul va estima valoarea de piaţă.

4 Adam Smith "Wealth ofNations" (1776), book I, chapter 4.

21

23

Scopul evaluării este determinat de tipul tranzacţiei sau a altor acţiuni în care este implicat bunul imobiliar evaluat, şi pentru efectuarea cărora evaluatorul poate recomanda o mărime anumită a valorii bunului. De regulă, evaluarea este solicitată în următoarele cazuri:

• Vânzarea bunului imobiliar. în acest caz va fi determinat preţul probabil pentru care bunul imobiliar poate fi vândut pe piaţa liberă - valoarea de piaţă. La estimarea valorii se va ţine cont de toţi cumpărătorii potenţiali şi de toate proprietăţile competitive expuse pe piaţă.

• Cumpărarea bunului imobiliar. în cazul efectuării evaluării în scopul cumpărării bunului imobiliar, evaluatorul va ţine cont de necesităţile şi posibilităţile financiare ale clientului. Astfel, valoarea estimată va reflecta gradul de utilitate a bunului imobiliar evaluat pentru un cumpărător concret. Cerinţele subiective ale clientului pot rezulta într-o valoare care este mai mică, mai mare sau egală cu valoarea de piaţă a bunului imobiliar. Valoarea estimată va fi valoarea de investiţie.

• Ipotecarea bunului imobiliar. Evaluarea în scopul ipotecării se efectuează pentru obţinerea unui împrumut bancar garantat cu bunul imobiliar depus în gaj. Valoarea estimată va fi valoarea de piaţă, ceea ce va da posibilitate creditorului să recupereze suma creditului în cazul insolvabilităţii debitorului. Dat fiind faptul că în cazul unei astfel de vânzări, bunul imobiliar este expus pe piaţă în condiţii mai puţin favorabile, perioada de comercializare fiind redusă, iar evaluarea este efectuată pentru un creditor ce nu doreşte să-şi asume riscuri nejustificate, evaluatorul trebuie să adopte nişte criterii riguroase pentru evaluarea în scopul ipotecării. Uneori, pentru bun imobiliar care este sau intenţionează să fie garanţie pentru un credit bancar se estimează valoarea de vânzare forţată sau valoarea de lichidare.

• Arenda bunului imobiliar. în baza contractului de arendă proprietarul bunului imobiliar (arendatorul) îi transmite arendaşului, pentru o perioadă de timp determinată şi contra plată, dreptul de posesiune şi folosinţă a bunului imobiliar. Evaluarea bunului imobiliar în cazul dării în arendă presupune determinarea valorii de piaţă a bunului, care ulterior serveşte pentru determinarea mărimii plăţii de arendă.

• Asigurarea bunului imobiliar. Evaluarea în scopul asigurării necesită o abordare specifică. Valoarea de piaţă, în acest caz, este irelevantă, iar evaluatorul trebuie să determine valoarea de reconstituire sau valoarea de înlocuire a clădirii. Valoarea de piaţă a bunului imobiliare poate fi mai mare decât cea de înlocuire, unul din motive fiind că în valoarea de piaţă a clădirii este reflectată valoarea terenului. La fel, valoarea de piaţă poate fi mai mică decât cea de înlocuire, în cazul când piaţa imobiliară se află într-o perioadă de recesiune sau în cazul când edificiul este de un stil arhitectura] elegant şi sofisticat, sau la construcţia lui sau folosit materiale de construcţie extrem de costisitoare.

• întocmirea rapoartelor financiare. Evaluarea în scopurile financiare este efectuată pentru prezentarea conturilor şi bilanţurilor anuale, pentru emiterea hârtiilor de valoare. în aceste cazuri evaluatorul determină valoarea de piaţă, valoarea de piaţă pentru utilizarea curentă, valoarea de înlocuire sau valoare de bilanţ, în dependenţă de categoria activelor evaluate şi în dependenţă de prevederile actelor legislative şi normative în vigoare.

24

• Exproprierea pentru utilitate publică. Evaluarea în scopul exproprierii este efectuată pentru determinarea cuantumului despăgubirii, care se calculează în baza valorii de piaţă a bunului imobiliar sau a drepturilor patrimoniale supuse exproprierii.

• Impozitarea bunurilor imobiliare. Evaluarea în scopul impozitării este efectuată în scopul calculării impozitului pe bunurile imobiliare sau impozitul pe adaos de capital, prevăzute de legislaţia în vigoare şi reprezintă o evaluare obligatorie, efectuată de organizaţiile abilitate de stat. Valoarea impozabilă se determină în baza valorii de piaţă a bunului imobiliar, astfel satisfăcând criteriul de echitate a impozitului imobiliar.

• Calcularea onorariilor pentru serviciile notarilor. în unele cazuri, onorariile pentru serviciile notarilor sunt calculate în funcţie de valoarea bunului ce constituie subiect al contractului pasibil autentificării notariale. Evaluarea este necesară când contractul nu conţine date privind valoarea bunului imobiliar. în acest caz valoarea estimată este valoarea de piaţă.

Scopul evaluării este fundamental în alegerea bazei de evaluare, care se stabileşte de evaluator în strânsă colaborare cu beneficiarul serviciilor de evaluare la momentul definirii misiunii de evaluare. Următoarele baze de evaluare sunt cel mai des întâlnite în practica evaluării şi sunt recomandate spre aplicare de către standardele internaţionale de evaluare.

Valoarea de piaţă - suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluării între un cumpărător hotărât să cumpere şi un vânzător hotărât să vândă, într-o tranzacţie liberă, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere

5.

Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă - suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluării pe baza ipotezei de continuare a utilizării actuale, dar presupunând că activul este neocupat, între un cumpărător hotărât să cumpere şi un vânzător hotărât să vândă, într-o tranzacţie liberă, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere .

Valoarea de înlocuire - suma costurilor totale necesare pentru construcţia unei clădiri sau alte construcţii analogice clădirii sau construcţiei evaluate, calculată în baza preţurilor de piaţă, existente la data evaluări, ţinând cont de uzura clădirii sau construcţiei evaluate.

Valoarea de reconstituire - suma costurilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a clădirii sau a construcţiei evaluate, calculată în baza preţurilor de piaţă existente la data evaluării, cu aplicarea materialelor şi tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea clădirii sau construcţiei evaluate, ţinând cont de uzura clădirii sau a construcţiei evaluate.

Valoarea de investiţie - valoarea bunului imobiliar determinată în baza rentabilităţii bunului imobiliar pentru o persoană concretă ţinând cont de scopurile investiţionale concrete.

Valoarea de lichidare (sau valoarea de vânzare forţată) - valoarea bunului imobiliar în cazul când obiectul evaluării este sau urmează a fi înstrăinat într-o perioadă de timp foarte scurtă şi în condiţii de expunere pe piaţă neadecvate, comparativ cu perioada şi măsurile necesare pentru a obţine cel mai bun preţ de piaţă.

Practica evaluării sugerează că oricare ar fi scopul evaluării, criteriul fundamental este determinarea şi explicarea valorii de piaţă. Astfel, în procesul unei evaluări,

5

TEGoVA: Standarde Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietăţilor

Imobiliare, Ediţia română 1998. Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România ANEVAR,

Institutul Român de Cercetări în Evaluare IROVAL.

25

evaluatorul va determina valoarea de piaţă a bunului imobiliar şi acel tip al valorii asup>ra căruia s-a convenit cu beneficiarul evaluării ţinând cont de scopul evaluării.

în prezenta monografie se va pune accentul pe estimarea valorii de piaţă, totodată, prezentând definiţiile diferitor tipuri de valori derivate din valoarea de piaţă sau din alte abordări diferite de cele de piaţă, aprobate pentru a fi utilizate în diverse scopuri, circumstanţele adecvate pentru utilizarea lor şi recomandările privitoare la modul de aplicare.

Nici un talent nu poate birui slăbiciunea pentru detalii.

Artur Bloh

Capitolul 5

CLASIFICAREA BUNURILOR IMOBILIARE

Noţiuni de bază: Fondul funciar Cote echivalente de teren Tipul bunului imobiliar Utilizare funcţională

In prezentul capitol vom prezenta diverse tipuri de clasificări ale bunurilor imobiliare întâlnite în legislaţia Republicii Moldova: Codul Funciar şi Codul Fiscal; de asemenea vom expune criteriile de clasificare a bunurilor imobiliare.

în scopul efectuării unei analize complexe a pieţei imobiliare, a aplicării corecte a metodelor de evaluare, evidenţei corecte şi înregistrării bunurilor imobiliare este nevoie de un sistem de clasificare a bunurilor imobiliare. Unul din fccopurite) clasificării bunurilor imobiliare este identificarea caracteristicilor şi tipurilor bunurilor imobiliare în scopul asigurării comparabilităţii în procesul evaluării.

în prezent, în Moldova nu există o clasificare unică a bunurilor imobiliare.

Actele

normative conţin diferite criterii de clasificare în dependenţă de problemele tratate în

ele.

O clasificare detaliată a terenurilor agricole este prezentată în Codul Funciar6,

conform căruia toate terenurile, indiferent de destinaţie şi proprietate constituie

fondul

funciar al Republicii Moldova. Fondul Funciar, în dependenţă de destinaţia

principală

a terenurilor, este compus din următoarele categorii de terenuri:

• cu destinaţie agricolă;

• din intravilanul localităţilor;

• destinate industriei, transporturilor, telecomunicaţiilor şi cu alte destinaţii

speciale;

• destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sănătăţii, activităţii recreative, terenuri de

valoare istorico-culturală, terenuri ale zonelor suburbane şi cele ale zonelor verzi;

6 Legea Republicii Moldova. Codul Funciar, nr. 828-XII, din 25.12.91 (cu amendamente şi

completări).

26

• terenuri ale fondului silvic;

• terenuri ale fondului apelor;

• terenuri ale fondului de rezervă.

Fiecare din aceste categorii poate fi examinată în detalii. De exemplu, la categoria terenurilor cu destinaţie agricolă se referă cotele de teren echivalente distribuite în procesul de privatizare, grădini şi loturi pentru legumicultură (construcţia clădirilor capitale este interzisă pe aceste loturi), terenuri atribuite întovărăşirilor pomicole. La categoria terenurilor din intravilanul localităţilor sunt atribuite terenurile destinate

construcţiilor; terenuri de uz public (pieţe, străzi, parcuri, scuaruri, cimitire, obiecte ale gospodăriei comunale); terenurile destinate transportului rutier, feroviar, naval, aerian, pentru liniile de telecomunicaţii şi transport electric, pentru exploatările miniere şi pentru alte industrii; terenurile împădurite; terenurile cu destinaţie agricolă şi alte terenuri.

Codul Fiscal tratează bunurile imobiliare din punct de vedere al creării unui sistem optim de estimare a valorii bunului, calculare şi percepere a impozitelor . De exemplu, terenurile cu destinaţie agricolă sunt clasificate ca terenuri cu indici cadastrali şi terenuri fară indici cadastrali. Terenurile din intravilanul localităţilor sunt grupate în terenuri pe care sunt amplasate fondul de locuinţe, garaje din cooperativele de construcţie, loturile de pe lângă casă; terenuri destinate industriei, transporturilor,

telecomunicaţiilor, întreprinderilor agricole şi terenuri cu o altă destinaţie specială. Grupuri distincte formează terenurile distribuite întovărăşirilor pomicole; terenurile din extravilan destinate industriei, transporturilor, telecomunicaţiilor şi cu altă destinaţia specială; terenurile pe care sunt amplasate construcţii şi instalaţii pentru carierele şi pământurile distruse în urma activităţii de producţie.

Bunurile imobiliare din clasificarea prezentată se divizează în bunuri imobiliare

ce aparţin persoanelor juridice (cu excepţia cooperativelor de construcţie a locuinţelor şi a cooperativelor de construcţie a garajelor), bunurile imobiliare ce aparţin persoanelor fizice (locuinţe privatizate, proprietăţi imobiliare, construcţii şi instalaţii pe sectoarele pentru vile, garaje), bunurile imobiliare ale membrilor cooperativelor de construcţie a locuinţelor, de construcţie a garajelor şi membrilor întovărăşirilor pomicole.

în activitatea practico-ştiinţifică şi literatura metodologică lipseşte o abordare unică a clasificării bunurilor imobiliare.

De regulă, drept criterii pentru clasificarea bunurilor imobiliare în scopul evaluării servescjjiri2plasaE£a, tipul bunurilor imobiliare, destinaţia funcţională.

Din punct de vedere al amplasării, toate bunurile imobiliare pot fi divizate în două grupuri: bunurile imobiliare din intravilanul localităţilor şi bunuri imobiliare din

extravilan. Dat fiind că există deosebiri esenţiale între aceste două grupuri de bunuri

imobiliare, vom examina detaliat fiecare din ele. Bunurile imobiliare din intravilanul localităţilor pot fi divizate în: bunuri

imobiliare amplasatfiin.capitală, îq^enţrele judeţene, în localitălilejwale. " Bunurile imobiliare din extravilan întrunesc: terenurile cu destinaţie agricolă;

bunurile imobiliare cu destinaţie comercială şi industrială^"amplasate în extravilan; loturile din cadrul întovărăşirilor pomicole (pentru case sezoniere); bunuri imobiliare cu destinaţie specială. Valoarea bunurilor imobiliare menţionate este influenţată în mare măsură de distanţa faţă de centrele de realizare şi prelucrare a producţiei, oraşele mari, bazinele de apă naturale, drumuri cu înveliş durabil.

Drept exemplu de clasificare după tipul bunurilor imobiliare prezentăm

clasificarea bunurilor imobiliare cu destinaţie locativă. De exemplu, pentru apartamente pot fi evidenţiate următoarele grupuri:

• apartamente, formate prin modificarea încăperilor izolate din cămine (apartamente pentru familii mici sau garsoniere);

• apartamente compacte în case construite după proiecte vechi; • apartamente standard în case de serie;

• apartamente în case "de elită", construite după proiecte îmbunătăţite.

Case de locuit individuale pot fi grupate în următoarele categorii:

• case construite în perioada anilor 1930 -1960 (de regulă, cu un singur nivel şi

calitate medie);

28

• case construite în perioada anilor 1960 - sfârşitul anilor 1980 (proiect

standard);

• case construite în anii 1990 (conform standardelor europene);

• vile (construcţii capitale);

• căsuţe sezoniere.

Cel mai frecvent este utilizată clasificarea bunurilor imobiliare după destinaţia funcţională (fig. 5.1.), conform căreia bunurile imobiliare sunt divizate în următoarele categorii: bunuri imobiliare cu destinaţie locativă, care includ bunurile imobiliare utilizate în scopuri locative fie de proprietar, arendaş sau altă persoană care posedă dreptul de folosinţă, utilizarea având un caracter permanent (case de locuit

individuale, apartamente, vile, etc.); • bunuri imobiliare cu destinaţie comercială, ce cuprind bunurile imobiliare

folosite în scopul obţinerii de venituri (hoteluri, restaurante, magazine, oficii, staţii de alimentare cu combustibil, etc.);

• bunuri imobiliare cu destinaţie industrială, ce cuprind bunurile imobiliare folosite pentru prelucrarea materiei prime şi producerea de bunuri (uzine, fabrici,

mine, cariere, ateliere de producţie, etc.); • loturi de pământ fără construcţii, care se împart în terenuri amplasate în

intravilan (terenuri destinate construcţiei; zone de recreare, terenurile de uz public (pieţe, străzi, parcuri, etc.) şi terenuri amplasate în extravilan, inclusiv terenurile cu destinaţie agricolă (teren arabil, grădini, vii, păşuni);

• bunurile imobiliare specializate care datorită caracterului său specific nu se

vând în mod curent (dacă se vând vreodată). Caracterul specific al unor astfel de bunuri imobiliare este determinat de tipul construcţiei, mărime, amplasare, caracteristicile funcţionale şi modul de utilizare, tipul echipamentului tehnologic care poate fi amplasat în clădire, etc. Bunuri imobiliare specializate sunt considerate: centralele electrice, clădirile instituţiilor de învăţământ şi institutelor de cercetări, obiecte ale ocrotirii sănătăţii şi instituţiilor de cultură, muzeele, bibliotecile, obiectele

de cult şi altele. în conformitate cu clasificarea prezentată şi în rezultatul unei analize a pieţei

imobiliare am constatat că cel mai des solicitate sunt apartamentele (în special, cele amplasate în case construite după proiecte standard, cu 2-3 odăi), casele de locuit individuale, construite în anii 1970-1980 şi bunurile imobiliare cu destinaţie comercială de mărime mică. în localităţile rurale, cel mai des sunt vândute terenurile

cu destinaţie agricolă. în cazul tranzacţiilor în care participă terenurile cu destinaţie agricolă o importanţă deosebită o au următorii factori: distanţa faţă de localitate, existenţa drumurilor de acces şi distanţa faţă de bazinele de apă naturale.

Bunuri Imobile

Bunuri imobile cu destinatie locativă Bunuri imobile cu destinatie comercială Bunuri imobile cu destinatie

industrială Bunuri imobile specializate

oficiile băncilor si

institutiilor financiare clădiri ale cultelor

Loturi de pământ întreprinderi industriale obiecte ale sectorului energetic,

transportului, comunicaţiilor case de locuit destinate construcţiei magazine

centre

comerciale

aferente obiectelor industriale

si comerciale

hoteluri,

moteluri,

camping

depozite obiecte ale gospodăriei

comunale

apartamente

de uz public vile statii de aprovizionare cu

combustibil

institutii ale învăţământului

si medicinii

ateliere de producere

cu destinatie agricola:

teren arabil, livezi, vii, păşuni

întreprinderi ale alimentaţiei

publice (restaurant, cafenea)

institute de cercetări casute sezoniere

obiecte ale culturii, muzee

oficii

Bunuri Imobile

centre de distractie,

cinematografe, cluburi

Figura 5.1. Clasificarea bunurilor imobiliare

după destinaţia funcţională

28

Când elimini imposibilul, neverosimilul devine adevăr.

Din Legile lui Murphy

Capitolul 6

FACTORII DE INFLUENŢĂ

ASUPRA VALORII BUNULUI IMOBILIAR

Noţiuni de bază:

Factori interni

Factori externi

Cererea

Oferta

Elasticitate

în prezentul capitol sunt examinaţi factorii externi şi factorii interni, ce

influenţează valoarea bunurilor imobiliare; factorii ce determină cererea şi oferta

pentru proprietăţile imobiliare. O atenţie deosebită este atrasă factorului amplasării

şi caracteristicilor fizice ale bunurilor imobiliare.

Valoarea bunului imobiliar este influenţată de interacţiunea unor factori care pot

fi externi şi interni.

Factorii externi sunt factorii generali, care influenţează în aceeaşi măsură

valoarea tuturor tipurilor de bunuri imobiliare. Ei sunt divizaţi în următoarele grupuri:

1) factorii economici;

2) factorii juridici, administrativi şi politici;

3) factorii sociali; 4) factorii naturali şi de mediu.

1. Factorii Economici

Factorii economici reflectă situaţia generală a economiei ţării, regiunii sau a

localităţii. Din grupul factorilor economici fac parte factorii ce influenţează cererea şi

oferta proprietăţilor imobiliare. Cererea pentru proprietăţile imobiliare este afectată de

situaţia economică generală:

• gradul de ocupare a populaţiei;

• mărimea salariului şi veniturilor populaţiei;

• solvabilitatea populaţiei;

• variaţia numărului populaţiei (tendinţele istorice, curente şi prognozate);

• modificările în preferinţele populaţiei;

• nivelul inflaţiei;

• disponibilitatea mijloacelor creditare;

• mărimea ratei dobânzii;

• mărimea costurilor asociate cu efectuarea tranzacţiilor;

• şi altele.

29

Creşterea cererii determină sporirea activităţii pieţei imobiliare. O con-diţie

obligatorie pentru asigurarea creşterii cererii este extinderea posibili-tăţilor economice

ale potenţialilor cumpărători, majorarea veniturilor popu-laţiei. Ca urmare a creşterii

cererii, vor creşte plăţile de arendă şi preţurile de vânzare a proprietăţilor imobiliare.

Majorarea arenzii şi preţurilor pe toate segmentele pieţei imobiliare este determinată

şi de procesele inflaţioniste.

Este important să fie studiată cererea pe termen scurt, deoarece cererea pe piaţa

imobiliară este foarte elastică, reacţionează repede la variaţia preţurilor pentru

proprietăţile imobiliare şi influenţează, astfel, situaţia pe piaţa imobiliară.

Spre deosebire de cerere, oferta bunurilor imobiliare este inelastică. Fluctuaţiile

de proporţii pe piaţa imobiliară pot fi explicate anume de această caracteristică a

cererii. Oferta de bunuri imobiliare este influenţată de:

• stocurile de bunuri imobiliare libere (neocupate) care sunt expuse la vânzare

pe un anumit segment al pieţei imobiliare;

• volumul construcţiilor noi şi cheltuielile aferente, inclusiv:

^ cheltuieli suportate la pregătirea terenului pentru construirea obiectivului şi

executarea lucrărilor de construcţii-montaj;

- impozitul pe bunurile imobiliare;

- cheltuieli pentru reparaţia şi reconstrucţia bunurilor imobiliare;

- cheltuieli pentru menţinerea bunurilor imobiliare şi plata serviciilor

comunale;

- modificări curente şi potenţiale ale tehnologiilor de construcţii şi influenţa lor

eventuală asupra costurilor de construcţie;

- corelaţia costurilor de construcţie şi a preţurilor de vânzare a bunurilor imobiliare.

2. Factorii juridici, administrativi şi politici

Factorii juridici, administrativi şi politici pot avea o influenţă atât pozitivă cât şi

negativă asupra cererii. La categoria de factori juridici, administrativi şi politici se

raportă:

• politica statului îndreptată spre a stimula folosirea pământului şi valorificarea

terenurilor (acordarea înlesnirilor fiscale, controlul asupra plăţilor de arendă, etc.);

• condiţiile asigurate de organele administraţiei publice locale; existenţa drumurilor cu înveliş durabil, şcolilor, grădiniţelor de copii, transportului public, etc.

3. Factorii sociali sau preferinţele cumpărătorului

In condiţiile perioadei de tranziţie, factorii sociali devin tot mai importanţi în

determinarea valorii proprietăţilor imobiliare. La categoria factorilor sociali se

atribuie:

• prestigiu. în anumite perioade de timp, anumite sectoare ale oraşului sau

careva regiuni ale ţării, anumite tipuri de clădiri devin populare şi prestigioase.

Valoarea proprietăţilor imobiliare sporeşte de câteva ori, cu toate că cheltuielile de

construcţie şi valorificare a terenului sunt similare cheltuielilor pentru obiectele

amplasate în alte regiuni.

• compoziţia populaţiei pe grupe de vârstă;

• variaţia raportului dintre diferite pături ale societăţii: raportul dintre grupele

populaţiei cu diferite nivele de educaţie, nivelul de migraţiune, numărul căsătoriilor şi

divorţurilor;

30

• situaţia criminogenă;

• atitudinea faţă de dreptul de proprietate.

4. Factorii naturali şi de mediu

Valoarea proprietăţii, amplasate în perimetrul unui oraş sau al unei regiuni, este

sensibilă la impactul factorilor naturali şi de mediu. La această categorie de factori se

referă:

• clima;

• seismicitatea;

• nivelul apelor subterane;

• zonele de inundaţii sau zonele alunecărilor de teren;

• construcţii pe rocile sedimentare;

• prezenţa în regiune a staţiilor atomice, uzinelor metalurgice, întreprinderi de

producere a substanţelor chimice, staţii de purificare;

• alţi factori.

Factorii interni întrunesc elementele ce caracterizează un anumit bun imobiliar şi

sunt determinanţi în procesul de estimare a valorii proprietăţii imobiliare. Pentru

diferite tipuri de bunuri imobiliare factorii interni ce exercită o influenţă mai mare

asupra valorii sunt diferiţi. Din categoria factorilor interni care afectează în cea mai

mare măsură valoarea oricărui bun imobiliar este amplasarea. In sensul larg al

cuvântului amplasarea reprezintă situarea bunului imobiliar într-un anumit oraş sau

regiune a ţării, care este caracterizată prin anumite elemente distinctive: valoarea

urbanistică, accesibilitatea mijloacelor de transport, peisaj agreabil, etc. Amplasarea,

în sensul restrâns al cuvântului, presupune identificarea particularităţilor situării

locale, la care se referă:

• amplasarea bunului imobiliar pe teritoriul localităţii;

• distanţa faţă de centrul localităţii;

• amplasarea în cartier;

• distanţa faţă de cea mai apropiată staţie a transportului public;

• etajul amplasării încăperii izolate, etc.

Pe lângă factorul amplasării, valoarea proprietăţii imobiliare este influenţată de caracteristicile ei fizice. Astfel în procesul examinării proprietăţii imobiliare este important să fie determinate particularităţile atât ale construcţiei ca obiect unic, amplasat separat, cât şi ale elementelor de structură, cum ar fi, apartamente amplasate în blocuri locative cu multe niveluri, construcţii încorporate sau anexate, precum şi caracteristicile terenului.

în continuare vom examina mai detaliat atributele care influenţează cel mai mult valoarea bunurilor imobiliare.

Valoarea terenului este determinată de manifestarea următorilor factori interni: suprafaţa terenului, topografia, forma terenului, prezenţa reţelelor inginereşti (electrice, apă, canalizare, gaze); accesul la teren (drumuri cu înveliş durabil), relieful,

solurile, seismicitatea, pericolul de inundaţie, nivelul apelor subterane, mediul

înconjurător.

Valoarea clădirilor şi construcţiilor, în dependenţă de modul lor de utilizare, este

sensibilă la impactul următorilor factori interni: suprafaţa construcţiei - totală (m ) şi

locativă (m~); vârsta construcţiei, orientarea construcţiei (nord, sud, est, vest);

31

numărul nivelurilor; gradul de durabilitate; caracteristica elementelor constructive de

bază (tipul, materialul de construcţie, starea): fundamentul, pereţii, planşeele,

pardoseala, uşile, ferestrele, finisajul interior, finisajul exterior, calitatea construcţiei,

arhitectura, racordarea la reţelele publice (apă, canalizare, energie electrică, energie

termică, gaze, telecomunicaţii), sistem de securitate, utilizarea curentă a spaţiilor.

Un factor important este şi modul de utilizare curentă a obiectului evaluării:

locativă, comercială, industrială sau specializată.

In dependenţă de tipul bunului imobiliar, evaluatorul acordă prioritate unor

anumiţi factori. Dar în procesul de evaluare este imposibil să fie identificaţi şi

analizaţi toţi factorii de influenţă asupra valorii. Cu toate acestea, ţinem să menţionăm

că nu toţi factorii influenţează într-un mod semnificativ valoarea proprietăţii

imobiliare, pe când colectarea lor poate antrena cheltuieli substanţiale de timp şi

mijloace financiare. Evaluatorii cu experienţă cunosc factorii ce afectează în mare

măsură valoarea anumitor bunuri imobiliare şi mobilizează toate resursele disponibile

pentru colectarea lor.Dacă pentru aceasta trebuie de plătit - ea merită să fie analizată.

Legea evaluatorilor din Grecia antică.

Capitolul 7

32

METODELE DE ANALIZĂ A PIEŢEI IMOBILIARE *

Noţiuni de bază: Piaţa imobiliară Segmentarea pieţei imobiliare Analiza pieţei Infrastructura pieţei

Surse de informaţie

Prezentul capitol examinează criteriile de segmentare a pieţei imobiliare, cererea şi oferta pe piaţa imobiliară, prezintă direcţiile principale ale analizei pieţei imobiliare.

Valoarea bunului imobiliar este examinată în contextul pieţei imobiliare,

descrierea pieţei imobiliare şi a segmentelor acestei pieţe fiind o parte esenţială a

procesului de evaluare.

Piaţa imobiliară este un sistem complex şi se caracterizează printr-un număr mare de atribute. Deşi, nu există o definiţie unică după formulare şi conţinut a noţiunii de "piaţă imobiliară", în opinia noastră, cea mai completă este următoarea definiţie: "Piaţa imobiliară reprezintă un ansamblu de mecanisme prin intermediul cărora sunt

transmise drepturile asupra unei proprietăţi şi interesele legate de ea, sunt stabilite preţurile şi este delimitat spaţiul pentru diferite variante de utilizare a terenurilor. "

Reieşind din cele cinci categorii de bază ale bunurilor imobiliare, examinate în capitolul 5 al prezentei monografii, pot fi evidenţiate cinci segmente ale pieţei imobiliare:

1. Piaţa imobiliară locativă, care cuprinde case de locuit individuale,

apartamente în blocuri de locuit cu multe etaje, condominiumuri locative. 2. Piaţa bunurilor imobiliare comerciale, care include oficii, bunuri imobiliare

utilizate pentru activitatea de comerţ cu amănuntul sau en-gros, întreprinderi de prestare a serviciilor, hoteluri, restaurante şi alte bunuri imobiliare cu destinaţie comercială.

3. Piaţa imobiliară industrială constituită din unităţi de producere din diferite

ramuri ale economiei naţionale. De regulă, bunurile imobiliare industriale sunt examinate ca complexe patrimoniale, care reunesc clădirile de producţie, clădirile administrative şi alte construcţii auxiliare.

4. Piaţa loturilor de pământ fără construcţii, care include terenurile libere, precum şi terenurile cu destinaţie agricolă (păşuni, livezi, plantaţii de vie).

5. Piaţa bunurilor imobiliare specializate, cum ar fi: clădirea aerogării, podurile, clădirile cultelor, teatre şi alte construcţii care după stil şi utilizare sunt unice.

'/ţac.OpuAMaH, H.Op;iy3H «AHOJIU3 U OIFEHKA npuHoaimeu doxod nedeu.wuMocmu», M.

«flejio». 1995, crp.5.

Există şi alte criterii de segmentare a pieţei imobiliare, printre care pot fi

enumerate: amplasarea geografică, tipul tranzacţiilor imobiliare, tipul investiţiilor în proprietatea imobiliară şi altele. Segmentarea pieţei imobiliare permite efectuarea unei analize profunde a impactului factorilor de piaţă asupra valorii bunurilor imobiliare, contribuie la determinarea exactă a situaţiei pe piaţa imobiliară şi prognozarea tendinţelor de dezvoltare a pieţei.

Analiza pieţei reprezintă identificarea şi studiul pieţei pentru un anumit bun sau

serviciu. Analiza pieţei, ca parte componentă a evaluării, trebuie să raporteze

33

condiţiile pieţei la bunul imobiliar evaluat, determinând efectul interacţiunii cererii şi ofertei asupra formării valorii bunului imobiliar.

Analiza pieţei permite: • determinarea celei mai bune utilizări a bunului imobiliar; • determinarea bunurilor imobiliare competitive cu bunul imobiliar evaluat, în

scopul efectuării analizei comparative ce stă la baza metodei vânzărilor comparabile şi ajustării preţurilor bunurilor imobiliare comparabile, ţinând cont de condiţiile pieţei;

• determinarea costurilor (cheltuielilor) curente ale construcţiei pentru a fi

utilizate în metoda costurilor. Totodată informaţia dată poate fi utilizată în scopul determinării alocaţiei pentru uzura bunului imobiliar.

• determinarea mărimii ofertei bunurilor imobiliare în exces faţă de cerere, rata de absorbţie a pieţei, renta de piaţă, rata profitului curentă şi viitoare, la aplicarea metodei capitalizării venitului această informaţie este utilizată pentru estimarea fluxurilor de capital, precum şi a ratelor de actualizare şi capitalizare.

Nu există proceduri universale recomandate pentru analiza pieţei, deoarece fiecare misiune de evaluare depinde de necesităţile specifice ale clientului şi prin urmare de scopul pentru care această evaluare este efectuată. Totodată ţinem să menţionăm că analiza pieţei se bazează pe anumite principii fundamentale, care rămân constante, indiferent de metodologia analizei, şi anume:

1) definirea pieţei; 2) identificarea cererii; 3) identificarea obiectelor ofertei.

Definirea pieţei

La etapa iniţială de analiză a pieţei, evaluatorul trebuie să identifice tipul

obiectului evaluării şi piaţa imobiliară pe care este expus obiectul, ceea ce permite:

• identificarea corectă a obiectelor comparabile;

• efectuarea analizei pieţei imobiliare din care face parte obiectul evaluării;

• determinarea impactului factorilor externi care influenţează valoarea.

Pentru identificarea unei pieţe imobiliare sau a unui segment al pieţei imobiliare,

evaluatorul investighează următorii factori:

• tipul bunului imobiliar evaluat (casă de locuit individuală, centre comerciale,

oficii, etc.);

• caracteristicile bunului imobiliar:

- ocuparea - ocupat de proprietar sau este dat în arendă, numărul arendaşilor;

- calitatea elementelor constructive şi stilul arhitectural;

• baza consumatorilor - determinarea utilizatorilor potenţiali. Sunt analizate datele privind populaţia, nivelul de ocupare în economia naţională, veniturile şi altele.

• piaţa - definirea din punct de vedere geografic sau amplasament. Piaţa poate fi locală, regională, naţională sau internaţională. Ea poate fi urbană sau rurală.

• bunurile imobiliare substituente - sunt identificate obiectele care posedă o utilitate similară şi care sunt comparabile cu bunul imobiliar evaluat după caracteristicile legale, fizice şi economice^

Identificarea cererii

Cererea reflectă necesităţile, dorinţa materială, puterea de cumpărare şi

preferinţele consumatorilor. Analiza cererii are drept scop identificarea utilizatorilor

34

potenţiali ai bunului imobiliar - cumpărători, arendaşi sau clientela care va fî atrasă, dacă obiect al evaluării este o proprietate de tip comercial.

Următorii factori sunt importanţi în analiza cererii: • numărul populaţiei localităţii piaţa imobiliară a căreia este cercetată; • venitul populaţiei; • rata şomajului; • raportul dintre proprietarii şi arendaşii bunurilor imobiliare ; • nivelul economiilor populaţiei şi condiţiile de atragere a împrumuturilor (rata

dobânzii, raportul dintre valoarea bunului imobiliar şi mărimea împrumutului, etc.); • perspectivele de creştere şi dezvoltare ale localităţii; • factorii naturali şi de mediu care determină atractivitatea cartierului şi

bunului imobiliar; • sistemul fiscal şi administraţia locală; • disponibilitatea obiectelor social-culturale (instituţii de cultură, instituţii de

învăţământ, instituţii medicale, etc.).

Identificarea obiectelor ofertei

Oferta se referă la producerea şi disponibilitatea bunurilor imobiliare de un anumite tip pe piaţa imobiliară. Pentru a efectua o analiză minuţioasă a ofertei, evaluatorul trebuie să examineze toate bunurile imobiliare ce ar putea face concurenţă obiectului evaluat. în lista bunurilor imobiliare "competitive" obiectului evaluării sunt incluse bunurile imobiliare neocupate, bunurile imobiliare în curs de dezvoltare (nefinalizate) şi eventualele proiecte.

Analiza ofertei urmează să se concentreze asupra examinării următorilor factori: • numărul şi calitatea obiectelor libere; • volumul construcţiilor noi - în curs de dezvoltare sau în proiect; • disponibilitatea şi preţul terenurilor libere; • costurile de construcţie; • disponibilitatea creditelor pentru construcţii;

• impactul reglementărilor locale (zonarea, condiţiile de eliberare a autorizaţiei de construcţie) asupra volumului construcţiilor şi costului de construcţie.

Există destulă lumină pentru cei care vor să vadă şi destul "întuneric pentru cei care nu vor.

B. Pascal

Capitolul 8

INSPECTAREA Şl DESCRIEREA BUNURILOR IMOBILIARE

Noţiuni de bază Inspectarea obiectului Expertiza tehnică Perioada de marketing Clădire Construcţie încăpere izolată Registrul bunurilor imobile

35

în acest capitol este prezentată esenţa procedurii de inspectare a obiectului evaluării şi expertizei tehnice a bunului imobiliar; sunt expuse criteriile de descriere a bunurilor imobiliare şi specificate cerinţele veridicităţii informaţiei folosite la evaluare.

8.1. Inspectarea bunului imobiliar

Procesul de evaluare solicită evaluatorului utilizarea unor date sistematizate şi veridice obţinute din diferite surse demne de încredere.

La etapa iniţială de desfăşurare a lucrărilor de evaluare, evaluatorul trebuie să studieze minuţios toată documentaţia tehnică a obiectului evaluării, să determine parametrii de bază care caracterizează obiectul la data evaluării şi să inspecteze obiectul evaluării. Inspectarea obiectului evaluării trebuie să fie adecvată scopului evaluării. Evaluatorul urmează să stabilească din timp limitele inspectării şi să le menţioneze ulterior în raportul de evaluare.

In practică există o distincţie clară între inspectarea bunului imobiliar şi expertiza tehnică a clădirii. Spre deosebire de inspectarea bunului imobiliar, care este o condiţie obligatorie a evaluării, expertiza tehnică este efectuată destul de rar şi doar în cazurile când evaluatorul nu este în stare să estimeze de sine stătător starea tehnică a construcţiei sau a unor elemente constructive. Expertiza tehnică este efectuată de specialişti calificaţi care dispun de autorizaţiile corespunzătoare. Ea presupune analiza detaliată a stării clădirii în general şi elementelor constructive, structurii, materialelor de construcţie, materialelor de finisare, terenului (solului). Cunoştinţele evaluatorului pot să se limiteze doar la cunoştinţe generale privind expertiza construcţiei, la metodele de analiză a stării construcţiilor şi la interpretarea corectă a rezultatelor expertizei. Inspectarea, la rândul său, poartă un caracter mult mai general şi superficial şi reprezintă vizitarea şi examinarea bunului imobiliar în scopul obţinerii informaţiei necesare pentru formularea unei opinii profesionale privind valoarea

proprietăţii imobiliare, necesitatea efectuării unor lucrări necesare pentru a aduce bunul imobiliar în conformitate cu cerinţele pieţei sau privind alte aspecte.

1

Este recomandabil ca inspectarea bunului imobiliar să se desfăşoare cu participarea reprezentantului serviciului tehnic responsabil pentru întreţinerea bunului imobiliar.

In procesul de inspectare este necesar să fie remarcate toate deficienţele în construcţii şi se recomandă să fie fotografiat întregului obiect, precum şi deficienţele remarcate, cum ar fi: crăpăturile pereţilor, deficienţele finisajului, pereţii umezi, etc.

Unul din scopurile inspectării este şi verificarea corespunderii obiectelor indicate în documentaţia tehnică şi cea de evidenţă cu situaţia reală de pe teren. Este important să fie comparată denumirea bunurilor imobiliare conform Registrului Bunurilor Imobile şi conform actelor evidenţei contabile (în cazul bunurilor imobiliare utilizate în activitatea economică). De regulă, pentru bunurile imobiliare cu destinaţie industrială datele din Registrul Bunurilor Imobile şi datele evidenţei contabile nu corespund. O astfel de analiză a corespunderii înscrierilor oficiale şi a stării lucrurilor în realitate, va permite evitarea majorării sau diminuării neîntemeiate a valorii proprietăţii imobiliare.

Este important să fie fixată data inspectării obiectul evaluării, deoarece conform practicii generale data evaluării, indicată în raport, este considerată data ultimei inspectări a bunului imobiliar.

8.2. Descrierea obiectului evaluării

în standardele practicii profesionale nu sunt specificate cerinţele pentru descrierea bunului imobiliar în raportul de evaluare. Totodată pe piaţa imobiliară s-a stabilit deja o practică în cât priveşte prezentarea avantajelor şi dezavantajelor bunului imobiliar în raportul de evaluare. Criteriile principale de care trebuie să se conducă evaluatorul sunt:

• datele prezentate trebuie să fie clare şi neechivoce; • datele trebuie să fie corecte şi confirmate de sursele originale de informaţie. în Republica Moldova, de asemenea, nu există nici un document care ar stabili

standardul descrierii bunului imobiliar evaluat. în opinia noastră descrierea bunului imobiliar prezentată în tabelul 8.1 ar permite o înţelegere adecvată a factorilor ce determină valoarea de piaţă a obiectului evaluării şi a valorii estimate.

Tabelul 8.1 Descrierea proprietăţii imobiliare

37

Elementele Descrierii Semnificaţia

Referinţe Destinaţia proprietăţii imobiliare

Locativă (rezidenţială), comercială, industrială, recreaţională, specială, agricolă, etc.

Modul de utilizare curentă Casă de locuit individuală; apartament; casă sezonieră (căsuţă de livadă); magazin; oficiu; depozit; restaurant; hotel; bancă; şcoală; bloc de producere, etc.

Amplasarea Localitatea şi adresa. Se vor descrie caracteristicile localităţii în care este amplasat bunul imobiliar, nivelul de dezvoltare a localităţii, disponibilitatea obiectelor de infrastructură care influenţează valoarea bunului imobiliar (transport, starea drumurilor, reţele electrice, termice, canalizare, apă potabilă).

1 RICS Appraisal and Valuation Manual, 1995

36

38

Continuare tabelul 8.1

Descrierea Juridică

Natura drepturilor evaluate. • Dreptul de proprietate, dreptul de arendă sau alte

drepturi

• Limitările dreptului evaluat (servitute, termenii

arenzii).

Existenţa contractelor de arendă sau sub-arendă.

Detalii privind contractele de arendă sau subarendă: termenii şi plata de arendă, cazurile modificării clauzelor contractului, condiţiile de reziliere a contractului.

Obligaţiuni financiare legate de proprietate imobiliară.

Acorduri financiare privind creditarea proprietăţii în curs de dezvoltare.

Cerinţele legale

Planul general de dezvoltare a localităţii

Permite determinarea zonei utilizării funcţionale în care este amplasată construcţia, precum şi efectuarea unor previziuni privind dezvoltarea teritoriului: construcţia unor magistrale (drumuri) auto, etc.

Factorii de Mediu

Prezenţa unor materiale sau a tehnicii periculoase sau dăunătoare

Descrierea observaţiilor

Prezenţa construcţiilor ridicate ilegal şi contrar normelor şi standardelor existente în construcţii

Descrierea observaţiilor

Prezenţa liniilor electrice de tensiune înaltă în apropierea bunului imobiliar, ceea ce poate fi privit de participanţii la piaţa imobiliară ca dăunător pentru sănătate

Descrierea observaţiilor

Terenul

Suprafaţa terenului

Forma Dreptunghiulară, multilaterală, etc.

Topografia Pantă, etc.

Starea terenului Nedezvoltat, pregătit pentru construcţie, cu plantaţii, etc.

Accesul la teren • Transportul public;

• Calitatea şi starea drumurilor de acces

Reţele de utilităţi • Reţele electrice

• Conducta de gaz

• Sistemul de asigurare cu apă potabilă

• Sistemul de canalizare

• Sistemul de asigurare cu energie termică

• Reţelele telefon

Clădiri şi Construcţii

Anul construcţiei

Anul ultimei reconstrucţii Se va indica şi componenţa generală a lucrărilor de

reconstrucţie

Continuare tabelul 8.1

39

Numărul etajelor

Suprafaţa Totală

Suprafaţa utilă (locativă) Suprafaţa utilă este determinată în cazul bunurilor imobiliare ne-locative, deoarece sunt cazul când plăţile de arendă pentru suprafaţa utilă (nemijlocit ocupată de arendaş pentru activitatea sa) şi plata de arendă pentru spaţiile secundare (holuri, WC-uri, etc.) sunt diferite.

Volumul clădirii

Starea tehnică a clădirii

• Bună (uzura < 20%)

• Satisfăcătoare (uzura 21 -40%)

• Nesatisfăcătoare (uzura 41 -60%)

• Şubredă (61-80%)

• Inutilizabil (uzura > 80%)

• Construcţie nefinisată

Grupul de durabilitate

Descrierea elementelor construcţiei

• Fundaţie

• Pereţi şi pereţi despărţitori

• Planşeu

• Acoperiş

• Uşi, ferestre

• Alte elemente

Serviciile comunale • Electricitate

• Apă potabilă

• Apă caldă

• încălzire

• Telefon

Construcţii adiţionale Descrierea succintă a construcţiilor

încăperi Izolate

Amplasarea în clădire Etaj, subsol, demisol, mansardă, anexă, etc.

Suprafaţa totală

Lucrări de finisare Standard european, reparaţie cosmetică, etc.

Informaţia privind veniturile şi cheltuielile operaţionale

Tipul arenzii Im2, pentru încăpere

Tipul contractului de arendă • Termen scurt (< 1 an)

• Termen mediu (1-5 ani)

• Termen lung (> 5 ani)

Tipul plăţii de arendă • In monedă sau în natură

• Fixă, variabilă, cu indexare

Mărimea plăţii de arendă

Periodicitatea de plată

Pierderile de la colectarea plăţii de arendă şi spaţiilor libere

Cheltuieli operaţionale fixe • Impozitul pe bunurile imobiliare

• Primele pentru asigurare

40

în procesul de descriere a bunului imobiliar evaluatorul trebuie să atragă o atenţie deosebită veridicităţii informaţiei. în multe cazuri, informaţia necesară pentru evaluare este pusă la dispoziţia evaluatorului de către client sau de reprezentanţii acestuia. La evaluare evaluatorul va utiliza informaţia obţinută în urma inspectării bunului imobiliar sau din alte surse, care pot fi verificate în vederea determinării acurateţii şi deplinătăţii lor. în fiecare din aceste cazuri evaluatorul trebuie să determine în ce măsură o informaţie sau alta este demnă de încredere şi în ce măsură ea poate fi utilizată în procesul de evaluare. Opinia evaluatorului privind calitatea informaţiei şi sursa de unde a fost obţinută trebuie să fie inclusă în raportul de evaluare. în cazul evaluării proprietăţilor imobiliare mari (complex patrimonial, bunuri imobiliare evaluate în baza potenţialului comercial) evaluatorul poate solicita opinia auditorului privind informaţia şi ipotezele aplicate în procesul de evaluare.

înainte de a acţiona - calculează. William Petty

Capitolul 9

METODE MATEMATICE ÎN EVALUARE

Noţiuni de bază:

Teoria actualizării cheltuielilor diferitor perioade

Flux de numerar

Continuare tabelul 8.1

Cheltuieli operaţionale • Serviciile comunale

variabile • întreţinerea teritoriului • Securitatea • Salariul personalului • Altele

Cheltuieli pentru menţinere şi

reparaţii

Fondul de înlocuire

Data vânzării precedente

Perioada de marketing

Condiţiile de vânzare • De piaţă • Inferioare • Superioare • Altele

Condiţiile de finanţare • De piaţă • Rata inferioară • Rata superioară • Altele

Suma mijloacelor

împrumutate

Ponderea mijloacelor

împrumutate în capitalul total

Rata dobânzii

Termenii de rambursare

41

Investiţii

Valoare prezentă

Valoare viitoare

Risc

Rata simplă a dobânzii

Rata compusă a dobânzii

Anuitate

Constanta ipotecară

Fond de compensare

Capital

In prezentul capitol este expusă esenţa teoriei de actualizare a cheltuielilor

diferitor perioade, sunt introduse noţiunile „rata simplă a dobânzii" şi „rata

compusă a dobânzii". Totodată sunt explicate procedurile de actualizare şi

capitalizare ale fluxurilor de numerar, precum şi cele şase funcţii ale ratei compuse a dobânzii-

9.1. Bazele teoriei de actualizare a cheltuielilor diferitor perioade

Caracteristicile specifice proprietăţii imobiliare, cum ar fi durata de exploatare,

ciclul de investiţii de lungă durată, volumul de capital necesar pentru dezvoltarea

bunului imobiliar, au determinat necesitatea analizei veniturilor şi cheltuielilor legate

de proprietatea imobiliară, obţinute în diferite perioade de timp. Evoluţia banilor în

timp este explicată de teoria de actualizare a cheltuielilor diferitor perioade. La baza

teoriei date stă principiul „valoarea banilor în prezent este diferită de aceeaşi sumă la

un moment din trecut sau în viitor".

Un element important în teoria actualizării cheltuielilor este noţiunea „flux de

numerar". Fluxul de numerar (cash-flow sau CF) reprezintă sumele veniturilor sau

cheltuielilor care se repetă pe parcursul unei perioade de timp. Drept exemplu de

fluxuri de numerar pot servi: beneficiul întreprinderii, salariul, bursele, plata pentru

serviciile comunale, impozitele, etc. în linii generale, fluxurile de numerar se

determină ca diferenţă între veniturile şi cheltuielile obţinute în urma desfăşurării unei

activităţi. în dependenţă de raportul între veniturile (income sau I) şi cheltuielile

(expenses sau E) înregistrate, fluxurile de numerar pot fi pozitive, negative sau egale

cu zero (fig. 9.1.).

42

A

A1 2

2

-------------- • ------------------- 1 -------------- ►

CF!<0 CF2 = 0 CF3>0 Ani V

E 3

CFj = Ii - Ei

Figura 9.1. Tipul fluxurilor de numerar

Analizând rolul investiţiilor în dezvoltarea pieţei imobiliare, este necesar să examinăm noţiunile de valoare economică şi valoare financiară a investiţiilor. Să examinăm esenţa acestor noţiuni în baza exemplului investiţiilor într-o proprietate imobiliară.

Valoarea financiară a investiţiilor reprezintă valoarea reflectată în rapoartele

financiare. Valoarea financiară rămâne neschimbată în timp. Spre deosebire de valoarea financiară, valoarea economică a investiţiilor nu există în realitate şi reflectă aşteptările investitorului privind mărimea valorii prezente şi valorii viitoare a sumei investite. Dat fiind faptul că aceste aşteptări depind de calităţile personale ale investitorului, de acceptarea individuală a riscului şi atitudinea lui personală faţă de valoarea banilor, valoarea economică a investiţiilor poartă, mai mult, un caracter

subiectiv. Teoria de actualizare a cheltuielilor diferitor perioade, folosind anumite tehnici matematice specifice, permite atenuarea elementelor subiective la momentul calculării valorii economice a investiţiilor.

Valoarea economică poate fi de două tipuri: prezentă (actuală, reală) şi viitoare (acumulată).

Valoarea prezentă (Present Value, sau PV) reprezintă valoarea unei sume de bani

care va fi obţinută în viitor şi raportată la momentul prezent. Procesul de determinare a valorii prezente se numeşte actualizare (discounting). Valoarea prezentă indică suma de bani necesară de investit astăzi, pentru a obţine o sumă anumită în viitor.

Venit

Ii

A 3 1

1

7

Cheltuieli

Ei

E

43

Valoarea viitoare (Future Value, sau FV) reprezintă o sumă de bani pe care o posedăm în prezent (sau fluxurile de numerar generate pe parcursul unei perioade de

timp determinate), raportată la un moment definit în viitor. Procesul de determinare a valorii viitoare poartă denumirea de capitalizare (capitalization).

44

Următorii factori exercită influenţă asupra mărimii veniturilor sau cheltuielilor

diferitor perioade:

• suma cheltuielilor sau veniturilor;

• timpul când aceste sume urmează a fi plătite sau obţinute;

• riscurile deliberate;

• rata rentabilităţii.

Influenţa sumei veniturilor sau cheltuielilor este evidentă, deoarece cu cât mai

mare este această sumă, cu atât mai mare va fi influenţa factorului timpului asupra ei.

Timpul este una din cele mai valoroase şi indispensabile resurse. Timpul utilizat

neefectiv, de regulă, duce la pierderi băneşti. Binecunoscutele afirmaţii precum că

tipul costă bani sau banii trebuie să facă bani, se bazează pe teoria actualizării

cheltuielilor diferitor perioade. Banii investiţi într-o afacere trebui^ în termeni cât mai

restrânşi să genereze venituri, care, la rândul lor, se reinvestesc pentru a obţine o

majorare a capitalului. Timpul de obţinere a venitului din investiţii este exprimat în

perioade de calcul. Perioadele de calcul sunt divizate în intervale de calcul, durata

cărora poate varia de la o zi până la un an. Perioada de timp, în care trebuie să fie

efectuate investiţiile sau obţinut un credit, are o importanţă primordială în procesul de

analiză a investiţiilor. Noţiunile „perioadă de calcul" şi „interval de calcul" sunt

utilizate şi în procesul de estimare a valorii bunurilor imobiliare prin metoda

venitului.

Rata rentabilităţii reprezintă raportul între venitul net şi capitalul investit. Ea este

estimată ţinând cont de suma investiţiilor iniţiale şi perioada de timp când sunt

obţinute veniturile scontate. Rata rentabilităţii este folosită ca numitor comun pentru

analiza comparativă a diferitor proiecte investiţionale. în linii generale, în procesul

analizei comparative a diferitor proiecte investiţionale, un investitor raţional va

acorda prioritate acelui proiect care are o rată mai înaltă a rentabilităţii, ţinându-se

cont de scopul şi obiectivele proiectului. Totodată, este necesar să menţionăm că o

rată înaltă a rentabilităţii se asociază cu un grad înalt al riscului aferent proiectului în

cauză.

Riscul reprezintă condiţiile de incertitudine şi instabilitate asociate cu investiţiile.

Riscul poate fi definit ca o probabilitate a faptului că veniturile care urmează a fi

obţinute în rezultatul valorificării investiţiilor £ot fi mai mici sau mai mari decât cele

prognozate. Investiţiile de capital sunt mereu asociate cu anumite riscuri.

Unul din factorii de influenţă a valorii banilor în timp este rata dobânzii i (în

continuare - rată), care reprezintă raportul între venitul net şi valoarea investiţiei. în

cazul acumulării mijloacelor ea poartă denumirea de rată a capitalizării, iar în cazul

actualizării - rată a actualizării.

Toate calculele financiare sunt bazate pe rata simplă şi rata compusă.

Rata simplă

Rata simplă este folosită în operaţiunile financiare pe termen scurt, când

intervalul de calcul corespunde perioadei de calcul şi, de regulă, este egal un an, sau

în cazul când investitorului i se plăteşte dobânda calculată la sfârşitul fiecărui interval

de calcul.

în cazul ratei simple, dobânda este calculată de fiecare dată reieşind din suma

iniţial investită.

Pentru calcularea sumei acumulate în baza ratei simple se va aplica următoarea

formulă:

S = P(l + ni) (9.1.) unde:

S - suma acumulată;

P - suma iniţial investită;

n - perioada de calcul (în ani);

i -rata anuală simplă.

Coeficientul de acumulare în cazul ratei simple va fi: K =( L + N F ) (9.2.)

în practică, deseori este necesar să fie determinată mărimea sumei iniţiale

investite P, pentru a obţine în viitor suma cunoscută S. Suma P reprezintă valoarea

prezentă a sumei capitalizate S. Determinarea valorii prezente a sumei P se numeşte

actualizare, iar determinarea sumei acumulate S poartă denumirea de capitalizare sau

compounding.

Rata compusă

în procesul analizei investiţiilor şi estimării valorii proprietăţii imobiliare este

aplicată pe larg rata dobânzii compusă. în cazul ratei compuse, valoarea sau dobânda

calculată pentru un interval dat, nu sunt plătite investitorului, ci sunt adiţionate sumei

iniţial investite.

Suma acumulată în baza ratei compuse a!- dobânzii este determinată după

următoarea formulă: S = P(i + i(.)

n (9.3.)

unde, ic - rata compusă a dobânzii.

Coeficientul de acumulare în cazul ratei compuse va fi:

*„=a+/ r r (9.4.)

Comparând coeficienţii de acumulare pentru rata simplă şi cea compusă, putem

deduce că cu cât este mai mare perioada de calcul, cu atât mai mare este diferenţa

între suma acumulată în baza ratei simple şi suma acumulată în baza ratei compuse.

în cazurile când intervalul de calcul este mai mic de un an, următoarea formulă de

calcul a ratei efective anuale a dobânzii se aplică:

W =("+ '/» ' ) '" - l (9-5.) unde,

icfectivă - rata efectivă anuală a dobânzii;

m - numărul intervalelor de calcul într-un an.

Astfel, pentru fiecare an de exploatare a proiectului investiţional poate fi

determinată valoarea economică a investiţiei în baza unor fonnule corespunzătoare.

Dat fiind faptul că toate calculele cu aplicarea ratei dobânzii poartă un caracter

mai mult mecanic, iar structura veniturilor provenite din investiţii poate fi diferită

pentru diferite rate ale dobânzii, au fost elaborate tabele financiare speciale. In

practică, evaluatorii din ţările dezvoltate utilizează pe larg tabelele financiare care, de

regulă, sunt prevăzute pentru o durată de viaţă economică a bunului imobiliar de

30/40 de ani şi cuprind ratele dobânzii de la 1 la 40%. Cunoscând formula de calcul a

diferitor indicatori, putem determina valoarea economică a investiţiei în baza oricărei

rate ale dobânzii şi pentru orice perioadă de calcul.

9.2. Şase funcţii ale ratei compuse a dobânzii

46

în baza ratei compuse pot fi calculate următoarele mărimi: 1) valoarea viitoare a unităţii (future value ofl);

2) valoarea prezentă a unităţii (present value of 1)', 3) valoarea prezentă a anuităţii (present value ofannuity)', 4) valoarea viitoare a anuităţii (future value ofannuity); 5) rata de amortizare a unităţii (installment to amortize 1). 6) factorul fondului de compensare (sinking fund factor).

1. VALOAREA VIITOARE A UNITĂŢII

Valoarea viitoare a unităţii reprezintă suma acumulată a unei unităţi monetare pe parcursul unei perioade anumite de timp, fiind cunoscută rata anuală a dobânzii.

Noţiunea „valoare viitoare" este utilizată pentru determinarea valorii pe care o vor avea în viitor mijloacele investite în bunul imobiliar în prezent sau valoarea pe care o vor avea în viitor fluxurile de numerar generate de bunul imobiliar în prezent.

Formula pentru calcularea valorii viitoare este: FV = PV(l + i)

n (9.6)

unde, FV - valoarea viitoare a investiţiilor; PV - valoarea prezentă a investiţiilor; i - rata anuală nominală a dobânzii; n - perioada de calcul.

în cazul calculării dobânzii în intervale de timp mai mici decât 1 an, valoarea viitoare va fi determinată după următoarea formulă:

FV = PV(l + i/m)nm

(9.7.) unde, m - numărul intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1 an. Exemplu: Să se determine mărimea sumei ce va fi acumulată peste trei ani în

contul bancar, dacă depunem astăzi suma de 15 mii lei, rata dobânzii anuale fiind de 16%. Vom examina două variante posibile: a) dobânda se calculează anual; b) dobânda se calculează trimestrial.

Soluţie: Varianta A: dobânda se calculează anual.

FV = 15000 x(1+0,16)3 = 15000x 1,5609 = 23414 lei.

Varianta B: dobânda se acumulează trimestrial. Astfel, n - 3 şi m = 4 FV = 15000 x(l + 0,16/4)

3x4 = 15000x1,601 = 24015 lei

2. VALOAREA PREZENTA A UNITĂŢII

Valoarea prezentă a unităţii (reversie) reprezintă valoarea de azi a unei sume

care urmează a fi obţinută în viitor. Valoarea prezentă reprezintă funcţia inversă a

capitalizării şi este calculată după următoarea formulă:

PV = FV—-— (9.8.) (1 + 0"

unde: ^ \ reprezintă coeficientul de actualizare (factorul valorii prezente).

în cazul când dobânda este calculată cu o frecvenţă mai mare decât o dată pe an, valoarea prezentă calculăm după formula:

PV = FV --------- ------- (9.9.)

47

(1 + i/rn)nm

Procesul de determinare a valorii prezente este funcţia inversă a procesului de

acumulare şi are denumirea de actualizare.

Exemplul Să se determine mărimea sumei de bani care trebuie să fie depusă la bancă, rata dobânzii anuală fiind de 20%, pentru a putea procura peste 5 ani cu banii depuşi un apartament în valoarea de 150 mii lei.

Vor fi examinate două variante de calcul a dobânzii: a) dobânda este calculată

anual şi b) dobânda este calculată lunar.

Soluţie: Varianta A: calcularea anuală a dobânzii.

PV = 150000x -------- - ----- — = 150000x0,4019 = 60285 lei (1 + 0,20)

Varianta B: calcularea lunară a dobânzii.

PV = 150000x -------------------- — = 150000x0,3709 = 55637 lei a + 0,20/12)

60

3. VALOAREA PREZENTĂ A ANUITĂŢII

Anuitatea este o serie de plăţi (încasări) echivalente efectuate peste intervale egale de timp. în cazul când plăţile sau încasările sunt efectuate la începutul intervalului, avem o anuitate avansată sau prenumerado. în cazul când plăţile sau încasările sunt efectuate \la sfârşitul fiecărui interval avem o anuitate ordinară sau postnumerado (fig. 9.2).

48

a) anuitate anticipată (prenumerado)

A 1 = A2 = A 3 =.....= A n-1 = An

Figura 9.2. Tipul anuităţilor

Valoarea prezentă a anuităţii ordinare (PVAO) este calculată după următoarea formulă:

1-—TT P V A O = A ------ fljtiL (9.10.)

i unde, A - mărimea anuităţii.

1 —L- (1+i)"

- coeficientul de actualizare a anuităţii ordinare, în cazul efectuării i

plăţilor s#u încasărilor la sfârşitul anului.

în cazul când intervalele de plată sunt mai frecvente decât o dată pe an,

valoarea

prezentă a anuităţii este determinată după următoarea formulă: 1

A i A 4

Ai

4 fc 4

i A A

a2

I i

A k

A3

I A 4

k i

An-|

| i

L An

§

1 2

b)

anuitate

3

î ordinară (postnumerado)

n-1 n

A, i L a2 < i A, ' k An-l ^ An ţ

•

-----------------

4

>—

----------

4

---------- 4 >- ------- • ------- <

► ----------- •

n-1

1

PVAO=A- (9.11.)

49

1-

(l + f'/m)"

Hm

50

unde, m - numărul intervalelor de efectuare a plăţilor sau încasărilor în decursul

unui an.

Formula standard pentru determinarea valorii prezente a anuităţii anticipate este:

1 1-

(1 + 0" (9.12)

Valoarea prezentă a anuităţii pentru cazurile când intervalele de calcul sunt mai

frecvente decât un an este calculată după formula:

1 1 -<

(l + i/m) PYAA-Â

Hm

Relaţia între coeficienţii de actualizare (K) a anuităţilor anticipate şi ordinare se

reflectă în următoarea formulă: K anuităţii anticipate n

= K anuităţii ordinare (n*l) 1 (9.14)

Exemplu: Contractul de arendă este încheiat pentru o perioadă de 2 ani. Să se

determine valoarea prezentă a plăţilor de arendă, rata de actualizare fiind 12%.

Soluţie:

Varianta 1: Plata de arendă în mărime de 6000 lei se plăteşte la sfârşitul fiecărui

an.

PVA0 = 6 000 x 1,69 = 10140 lei.

Varianta 2: Plata de arendă în mărime de 500 lei se plăteşte la sfârşitul fiecărei

luni.

PVA0 = 500 x 21,2 = 10 600 lei.

Varianta 3: Plata de arendă în mărime de 6000 lei se plăteşte la începutul

fiecărui an.

PVAA = 6 000X 1,89 = 77 340 lei.

Varianta 4: Plata de arendă în mărime de 500 lei se plăteşte la începutul fiecărei

luni.

PVAA = 500x21,5 = 10 750 lei.

4. VALOAREA VIITOARE A ANUITĂŢII

Sensul economic al valorii viitoare a anuităţii constă în determinarea sumei

acumulate a plăţilor sau încasărilor efectuate pe parcursul unei perioade de timp

determinate, în intervale egale.

Formula standard pentru determinarea valorii viitoare a anuităţii ordinare (cu

efectuarea plăţilor sau încasărilor la sfârşitul intervalului) este:

1. în cazul plăţilor efectuate la sfârşitul anului:

+1

nm—l

• + 1 (9.13.)

(9.15)

51

d + 0"-l

52

, (1 + iT- l unde, -------------- -- coeficientul de acumulare a anuităţii ordinare.

I 2. în cazul plăţilor efectuate mai frecvent decât o dată pe an:

(l + i/m)n m

- l F V A O = A -

Hm

- coeficientul de acumulare (compounding) a anuităţii

avansate.

2. în cazul plăţilor sau încasărilor efectuate mai frecvent decât o dată pe an la

începutul fiecărui interval de timp:

(l + i/m)nm+

* -l

Hm

- coeficientul de acumulare (compounding) a anuităţii

avansate, în cazul efectuării plăţilor sau încasărilor cu o frecvenţă mai mare de o dată pe an.

Exemplu: Să se determine suma care va fi acumulată în contul bancar la sfârşitul anului, dacă în fiecare lună vom depune suma de 100 lei, rata dobânzii anuale fiind 14%.

Soluţie: Vom examina două variante posibile:

1. plăţile sunt efectuate la începutul fiecărei luni: FVM = 100 x 12,95 = 1295 lei

2. plăţile sunt efectuate la sfârşitul fiecărei luni: FVAO = 100 x 12,80 = 1280 lei

(9.16)

unde,

(l + 0n+1

-l -l

-l (9.18)

unde,

(l + i/m)nm+l

- l

H m -l

53

5. RATA DE AMORTIZARE A UNITĂŢII (CONSTANTA IPOTECARĂ)

Rata de amortizare a unităţii mijloacelor împrumutate ne indică mărimea plăţilor

obligatorii succesive necesare pentru rambursarea unui credit, care includ dobânda şi

capitalul de bază, şi care permit amortizarea (rambursarea) creditului în termenele

stabilite.

Rata exprimată prin raportul dintre suma anuală pentru deservirea creditului şi

mărimea creditului este cunoscută sub denumirea de constantă creditară anuală

(annual loan constant) sau constantă ipotecară (mortgage constant).

în sens economic, constanta ipotecară este coeficientul de capitalizare pentru

credit sau pentru capitalul împrumutat din suma totală a unei investiţii în proprietatea

imobiliară.

Dacă e să admitem că suma creditului (Ia care se calculează dobânda) este egală

cu 1, atunci constanta ipotecară corespunde coeficientului de amortizare a unităţii.

în cazul plăţilor efectuate o singură dată pe parcursul anului, rata de amortizare va

fi egală cu:

A = PV -------- — ---- (9.19)

1 ------ — (1 + 0"

unde,

------ 7— ------ coeficientul de amortizare a unităţii, în cazul plăţilor efectuate o

1 _( l+0"

singură dată pe

an.

în cazul plăţilor efectuate de mai multe ori în decursul anului, rata de amortizare a

unităţii va fi egală:

A = PV -------- l— --------- (9.20)

"(1 + i/m)nm

unde,

i/m ----------- ----------coeficientul de amortizare a unităţii în cazul plăţilor efectuate

1 ---------- ------- (1 + i/rn)

nm

mai des decât o singură dată pe an.

7 în cazul plăţilor sau încasărilor efectuate la o singură dată la începutul anului

"(l + 0n + 1

- l «Si»**

54

Funcţia ratei de amortizare a unităţii este invers proporţională funcţiei valorii

prezente a anuităţii ordinare, de aceea în formule este folosit simbolul anuităţii.

Exemplu: Un client al băncii a obţinut un credit în valoare de 50 mii lei, pe un

termen de 3 ani, rata anuală a dobânzii fiind 24%, plăţile pentru amortizarea

creditului urmează a fi efectuate anual. Soluţie: A =50 000 x 0,5123 =25 615 lei.

6. FACTORUL FONDULUI DE COMPENSARE

Factorul fondului de compensare reprezintă suma de bani ce urmează a fi depusă la sfârşitul fiecărei perioade pentru a obţine la momentul expirării unui număr determinat de perioade suma de o unitate monetară.

în cazul plăţilor sau încasărilor efectuate o singură dată pe an, mărimea plăţilor va fi:

A m FV ------- - ------ (9.21)

(1 + 0"-l

unde,

i

(1 ' " I ~ factoru

' fondului de compensare, în cazul plăţilor (încasărilor)

periodice efectuate o singură dată pe an. în cazul plăţilor sau încasărilor efectuate de mai multe ori pe parcursul unui an,

mărimea plăţilor date va fi egală cu:

A=FV—ilm— (9.22) (1-ff/m) - l

unde, i

-- factorul fondului de compensare, în cazul plăţilor (încasărilor) fl+O'-i

periodice efectuate de mai multe ori pe parcursul anului.

Toate funcţiile ratei compuse a dobânzii sunt interdependente. Fiecare din funcţiile date se bazează pe aplicarea formulei de bază (l+i)

n, care reprezintă suma

acumulată a unei unităţi. Toţi factorii sunt derivate ale formulei de bază. Factorii daţi se bazează pe ipoteza că dobânda este generată de banii depuşi în contul bancar. Interdependenţa funcţiilor ratei compuse a dobânzii este prezentată în tabelul 9.1.

8

Tabelul 9.1 Funcţiile de bază ale ratei compuse a dobânzii şi expresiile lor inverse

8 QpHAMaH JXTK., Opuyifi H. A nano u oiţeHKa nedeuoKUMoemu, npuHOCHmeu

doxod. M:

«Aejio», 1995, crp. 64.

55

Funcţia Expresia inversă

Valoarea viitoare a unităţii Valoarea prezentă a unităţii

Valoarea viitoare a anuităţii Factorul fondului de compensare

Valoarea prezentă a anuităţii Rata de amortizare a unităţii

Valorile funcţiilor ratei compuse menţionate mai sus pot fi calculate fie cu

aplicarea formulelor prezentate, fie cu ajutorul tabelelor financiare (vezi anexa 3). In

ţările occidentale, în practica evaluării sunt aplicate pe larg tabelele financiare, care

prezintă calculele ratei compuse pentru intervale de timp anuale, semianuale,

trimestriale şi lunare.

în final, este necesar să menţionăm că teoria de actualizare a cheltuielilor diferitor

perioade şi funcţiile procentului compus prezentate de teoria dată nu sunt invenţii ale

savanţilor contemporani. Primele tabele financiare pentru calcularea valorii prezente a

banilor au fost publicate în anul 1693 de John Newton şi Edmund Halley. în anul

1726 John Smart a publicat tabelele funcţiilor ratei compuse, care au rămas

neschimbate până în pfezent. în anii următori teoria şi practica actualizării

cheltuielilor diferitor perioade au continuat să se dezvolte, abordările generale, însă,

rămânând neschimbate.

în practica evaluării proprietăţii imobiliare toate cele şase funcţii ale ratei

compuse pot fi folosite pentru soluţionarea diferitor probleme legate de evaluarea

proprietăţii imobiliare care generează venituri.Pământul este singurul lucru în lume

care echivalează cu toate celelalte bunuri, singurul lucru care va dăinui,

singurul lucru pentru care merită să munceşti, să lupţi

şi pentru care merită să-ţi dai viaţa. Margaret Mitchell

Capitolul 10

METODELE DE EVALUARE A TERENURILOR

Noţiuni de bază: Rata de capitalizare a terenului Rata de capitalizare a clădirii Rata de absorbţie Teren Expoziţia obiectului

In acest capitol pământul este analizat în calitate de bun economic şi marja. Sunt examinate valoarea lotului de pământ, oferta terenurilor, metodele de evaluare de piaţă a terenurilor: metoda vânzărilor comparabile, metoda alocaţiei, metoda extragerii, metoda capitalizării directe şi metoda parcelării.

Scopul prezentului capitol este de a servi referinţă pentru discuţiile privind valoarea terenurilor, care sunt prezentate în alte capitole ale lucrării şi de a prezenta aspectele specifice evaluării terenurilor. Metodele de evaluare sunt prezentate la general pentru toate terenurile indiferent de modul lor de utilizare. Pentru o aprofundare a cunoştinţelor în domeniul evaluării terenurilor cu destinaţie agricolă, recomandăm consultarea Metodologiei de evaluare a terenurilor cu destinaţie agricolă, elaborată cu participarea Agenţiei Naţională Cadastru, Resurse Funciare şi

57

Geodezie şi Camera Naţională de Imobil a Republicii Moldova, cu susţinerea proiectului TACIS (mai 2000).

Dacă privim pământul ca un bun economic şi ca marfă, putem constata că oferta acestui bun este relativ constantă. Există totuşi mici excepţii ale "permanenţei" pământului care sunt legate atât de influenţa factorilor naturali-climaterici cât şi de activitatea iraţională a omului, cum ar fi: aluviunile sau eroziunile, poluarea pământului cu substanţe nocive, epuizarea terenurilor agricole din cauza utilizării metodelor incorecte de desfăşurare a activităţii agricole şi transformarea terenurilor fertile în pustiuri, drept urmare a dezechilibrului ecologic.

Pământul are valoare deoarece este util. El poate servi ca teren pentru construirea clădirilor, pentru agricultură, pentru crearea spaţiilor de recreare, pentru construcţia drumurilor. în afară de utilitatea de bază a pământului există multipli factori şi principii care determină valoarea lui şi care trebuie analizaţi în procesul eva' i i (vezi capitolul 6 „Factorii de influenţă asupra valorii bunului imobiliar"). Deşi la prima vedere acest proces pare a fi o sarcină foarte uşoară, totuşi evaluarea pământului necesită o analiză minuţioasă a unui complex de factori.

în multe cazuri condiţiile misiunii de evaluare cer evaluarea separată a terenului şi clădirilor. De exemplu, în cazul aplicării metodei costului este necesar să fie

determinată valoarea de piaţă a terenului pe care este amplasată construcţia; analiza celei mai bune şi eficiente utilizări solicită opinia evaluatorului privind diferenţa între valoarea terenului considerat liber şi valoarea terenului cu construcţia actuală. La fel, evaluarea separată a terenului şi construcţiilor este solicitată în cazul evaluării pentru rapoartele financiare sau evaluării în scopul asigurării.

Metodele tradiţionale de evaluare a loturilor de teren sunt: 1) metoda vânzărilor comparabile; 2) metoda alocaţiei; 3) metoda extragerii; 4) metoda capitalizării, care include: • tehnica reziduală; • capitalizarea plăţii de arendă; • actualizarea fluxurilor de numerar.

Toate metodele prezentate mai sus sunt derivate din cele trei metode tradiţionale de evaluare. Metoda vânzărilor comparabile se bazează pe estimarea valorii obiectului evaluării în baza analizei terenurilor compara-bile. Metoda extragerii şi alocaţiei se bazează pe tehnicile metodei costului şi metodei vânzărilor comparabile. Metodele capitalizării plăţii de arendă şi actualizării fluxurilor de numerar sunt tehnici ale metodei venitului.

Metoda Vânzărilor Comparabile (comparable sales analysis)

Metoda vânzărilor comparabile este cea mai des utilizată pentru estimarea valorii terenului şi metoda prioritară în cazul când sunt disponibile suficiente vânzări comparabile. Vânzări comparabile sunt considerate vânzările proprietăţilor imobiliare similare proprietăţii evaluate din punct de vedere al caracteristicilor legale, economice şi fizice. Următoarea regulă generală este aplicată în cazul selectării vânzărilor comparabile: evaluatorul trebuie să reducă la maxim diferenţele între proprietăţile comparabile şi obiectul evaluat, pentru caracteristicile care prezintă dificultăţi în determinarea

58

mărimii ajustărilor, în special dacă ajustările necesare sunt destul de însemnate.

De regulă, vânzările comparabile sunt selectate în baza caracteristicilor principale ale terenurilor, în primul rând ţinând cont de amplasare şi mărime. Este important de selectat unitatea de comparaţie adecvată. De exemplu, drept unitate de comparaţie a suprafeţei terenului este selectat 1 m

2, 1 ar, 1 ha, un lot de teren standard. Prin reduce-

rea preţului la o unitate de comparaţie, deosebirile fizice în mărime sau formă pot fi mai uşor luate în consideraţie.

Un aspect important al metodei vânzărilor comparabile este caracterul nelinear al valorii terenului. Odată cu creşterea suprafeţei totale, valoarea pe unitate de măsură tinde să descrească.

Calcularea şi aplicarea ajustărilor pentru vânzările comparabile se efectuează după principiul şi tehnica prezentate în capitolul 11 „Metoda vânzărilor comparabile".

Metoda alocaţiei (allocation)

Metoda alocaţiei, poate fi aplicată pentru determinarea valorii de piaţă a terenului în cazul când loturile libere participă rar în tranzacţii din motivul că localitatea se caracterizează fie prin densitatea dezvoltării terenurilor şi terenurile libere se întâlnesc foarte rar, fie prin inerenţa pieţei terenurilor, proprie mai mult localităţilor rurale.

Metoda alocaţiei se bazează pe următoarele principii:

• principiul echilibrului;

• principiul contribuţiei.

Ambele principii susţin afirmaţia că există un raport tipic (standard) între valoarea terenului şi valoarea proprietăţii imobiliare care depinde de categoria bunului imobiliar şi de locul amplasării. Informaţia privind raportul dat poate fi obţinută atât din rezultatele evaluării masive în scopul impozitării, cât şi din consultarea companiilor de construcţii sau companiilor de investiţii capitale care propun spre vânzare terenuri cu construcţii şi care în baza experienţei lor ar putea aloca preţul de vânzare între teren şi îmbunătăţiri. Ţinem să menţionăm că procedura de determinare a raportului între preţul terenului şi preţul întregii proprietăţi imobiliare este destul de complicată, ceea ce nu permite utilizarea frecventă a metodei date în procesul de evaluare.

Exemplu: Conform informaţiei evaluatorului casele de locuit din cartierul în care este amplasată proprietatea imobiliară evaluată au fost vândute la preţuri de piaţă situate în intervalul 625,000 lei — 700,000 lei, iar raportul dintre valoarea terenului şi valoarea proprietăţii imobiliare pentru proprietăţile, imobiliare locative amplasate în cartierul dat este de 10%. Respectiv, valoarea terenului pentru proprietatea imobiliară evaluată se va situa în intervalul de la 62,500 lei la 70,000 lei.

Metoda extracţiei (extraction)

Metoda extracţiei presupune extragerea valorii terenului din preţul de vânzare a proprietăţii imobiliare cu construcţii, prin deducerea valorii construcţiilor, care este considerată egală cu valoare de reconstituire sau de înlocuire. Metoda dată produce cele mai exacte rezultate în cazul proprietăţilor imobiliare cu construcţii, noi, pentru care poate fi estimată cu acurateţă mărimea tuturor formelor deprecierii.

Metoda capitalizării

59

Tehnica reziduală (residual method)

Tehnica reziduală se aplică pentru estimarea valorii terenurilor în cazul când

datele privind vânzările comparabile nu sunt disponibile şi următoarele condiţii sunt

satisfăcute:

• valoarea construcţiei este cunoscută sau poate fi estimată cu exactitate;

• venitul operaţional net este cunoscut sau poate fi estimat; • rata de capitalizare a clădirii şi rata de capitalizare a terenului pot fi extrase

din analiza pieţei imobiliare.

Procedura de aplicare a tehnicii reziduale presupune următoarele etape: 1) se va determina dacă construcţiile actuale sau cele proiectate reprezintă cea

mai bună şi cea mai eficientă utilizare a terenului; 2) se va estima venitul operaţional net în baza plăţii de arendă de piaţă şi a

cheltuielilor operaţionale, la data evaluării; 3) se va calcula partea din venitul total atribuită clădirii şi se va sustrage suma

dată din venitul operaţional net total;

4) partea din venitul operaţional net rămasă reprezintă venitul atribuit terenului, care la rândul său se capitalizează, aplicând rata de capitalizare a terenului, pentru a obţine valoarea terenului.

Exemplu: Venitul operaţional net anual generat de proprietatea imobiliară, formată din lotul de teren şi o clădire nouă, este estimat la 100,000 lei. Studiul pieţei indică rata de capitalizare a clădirii (Rc) - 11% şi rata de capitalizare a terenului (Ri) - 6%. Valoarea de reconstituire a clădirii noi (Vc) este estimată la 800,000 lei.

Venitul Operaţional Net 100,000 lei Venitul atribuit clădirii (Ic) (Ic= VcxRc) 800,000x0,11 88,000 lei Venitul atribuit terenului (1,) 12,000 lei Valoarea terenului (V,) (V, = I, /Rt) 12,000/0,06 200,000 lei

Capitalizarea plăţii de arendă (rent capitalization)

Tehnica dată presupune transformarea plăţii de arendă pentru teren în valoarea de

piaţă a terenului prin intermediul ratei de capitalizare. Plata de arendă reprezintă

suma

plătită pentru dreptul de a utiliza şi dreptul de a ocupa terenul, în conformitate cu

prevederile contractului de arendă. în cazul capitalizării directe a plăţii de arendă se

presupune că:

• perioada de arendare a terenului este nelimitată sau destul de îndelungată; • plata de arendă va rămâne constantă pentru întreaga perioadă a arendei.

în baza următoarei formule este determinată valoarea terenului:

Vt=- (10.1.) r

unde, Vi — valoarea terenului (value of land); I - venitul anual obţinut din darea în arendă a terenului (income); r - rata de capitalizare.

Pentru terenurile destinate construcţiilor venitul anual este determinat ca totalitate a plăţilor de arendă încasate pe parcursul unui an de gestiune; pentru terenurile agricole venitul poate fi constituit fie din plăţile de arendă, fie din venitul obţinut în urma desfăşurării activităţii agricole.

Actualizarea Fluxului de Numerar (subdivision analysis)

Metoda dată reprezintă alternativa tehnicii de capitalizare a plăţii de arendă şi presupune actualizarea fluxurilor de numerar ce urmează a fi obţinute pe parcursul unei perioade finite de gestiune şi a preţului de vânzare obţinut la sfârşitul perioadei de gestiune. în practica de evaluare a terenurilor metoda dată este cunoscută sub denumirea de metoda parcelării Metoda actualizării fluxurilor de numerar sau metoda parcelării este utilizată la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezintă cea mai bună şi eficientă utilizare. Pentru aplicarea metodei date este necesar să fie analizate costurile parcelării şi preţurile de vânzare ale parcelelor valorificate. O parcelare bine planificată permite formarea unei proprietăţi imobiliare atractive acolo unde zonarea, reţelele de utilităţi disponibile, accesul şi alte elemente sunt într-o combinaţie favorabilă. Principalele etape ale metodei parcelării sunt:

55 1) determinarea numărului şi dimensiunilor loturilor ce pot fi create din punct

de vedere fizic, legal şi economic. Loturile trebuie să corespundă cerinţelor legale locale, în ceea ce priveşte suprafaţa şi asigurarea cu elemente ale infrastructurii (reţele inginereşti - apă, canalizare, gaze; căi de acces, etc.), şi să îndeplinească cerinţele pieţei imobiliare locale. Rezultatul analizei desfăşurate în cadrul primei etape este fixat într-un plan de valorificare a terenului evaluat. în planul de valorificare vor fi indicate: numărul şi dimensiunile parcelelor, lucrările de construcţie necesare, costurile de construcţie, timpul necesar pentru parcelare şi construirea îmbunătăţirilor şi cheltuielile care urmează a fi suportate în perioada de expunere pe piaţă (perioada de marketing).

2) analiza pieţei pe care vor fi expuse parcelele: cererea şi oferta, rata de absorbţie a pieţei şi perioada de marketing pentru parcele formate.

3) estimarea preţului de vânzare cel mai probabil al fiecărei parcele prin aplicarea metodei vânzărilor comparabile şi estimarea mărimii profitului întreprinzătorului pentru valorificarea terenului şi comercializarea parcelelor.

4) proiectarea fluxului de venituri şi cheltuieli pe parcursul perioadei de previziune. Perioada de previziune va începe din momentul când terenul a fost preluat pentru a iniţia parcelarea şi va lua sfârşit în momentul când toate parcelele vor fi vândute. Fluxul de numerar net pentru fiecare perioadă va fi actualizat (readus la "punctul zero") pentru a obţine valoarea prezentă a fluxurilor nete de numerar. Rata de actualizare, care este extrasă din datele de piaţă, trebuie să reflecte gradul de risc asociat afacerii date.

5) estimarea valorii de piaţă a terenului.

Metoda parcelării va fi utilizată în cazurile când sunt puţine vânzări comparabile ale terenurilor libere. Precizia metodei este determinată de precizia ratei de actualizare, ratei de absorbţie şi costurilor, legate de procesul de parcelare şi vânzare a bunurilor imobiliare create.

Nimic şi niciodată nu se construieşte la termen

şi în limitele devizului de cheltuieli aprobat. Artur Bloh

Capitolul 11

DETERMINAREA VALORII BUNURILOR IMOBILIARE PRIN

METODA COSTULUI

Noţiuni de bază: Valoare de reconstituire Valoare de înlocuire Deprecierea acumulată Uzura fizică Deprecierea funcţională Deprecierea economică Valoarea construcţiei noi Beneficiul investitorului Valoare de deviz

Durata de viaţă economică Vârsta efectivă

în prezentul capitol sunt examinate algoritmul şi domeniile de aplicare a metodei

costului; simt prezentate metodele de estimare a valorii de reconstrucţie şi valorii de

înlocuire; este descrisă structura costului de construcţie; analizată baza normativ — informaţională a metodei costului, precum şi metodele de calculare a deprecierii.

11.1. Regulile generale de aplicare a metodei costului

Costul reprezintă suma de bani necesară pentru crearea unui bun imobiliar similar

celui evaluat. Costurile totale sunt determinate ca produs al numărului de mijloace de

producţie şi preţul lor, pentru o anumită perioadă de timp.

Metoda costului este aplicată în următoarele cazuri:

• evaluarea bunurilor imobiliare noi sau construite recent (în acest caz costul

construcţiei, care include şi beneficiul investitorului se apropie de mărimea valorii de

piaţă); • evaluarea construcţiilor nefinisate; • analiza tehnico-economică a bunurilor imobiliare; • reevaluarea mijloacelor fixe ale întreprinderilor (reevaluarea mijloacelor fixe

ale întreprinderii presupune estimarea valorii de reconstituire); • argumentarea construcţiei unei noi clădiri sau edificii; • determinarea celei mai bune şi eficiente utilizări; • evaluarea clădirilor şi edificiilor cu destinaţie specială; • evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobiliare.

63

Aplicarea limitată a metodei costului în economiile de piaţă se explică prin faptul că pentru clădirile cu o vârstă efectivă mai mare de 10 ani metoda dată nu dă rezultate exacte, deoarece este dificil să se determine mărimea deprecierii construcţiilor şi cea mai bună utilizare a proprietăţii imobiliare. La fel, este practic imposibil să reproduci o copie exactă a obiectului construit cu mult timp în urmă.

Metoda costului se bazează pe estimarea fie a valorii de înlocuire (replacement cost), fie a valorii de reconstituire (reproductlorf cost).

Valoarea de înlocuire reprezintă totalitatea costurilor, exprimate în preţuri curente, pentru a construi un obiect cu utilitate echivalentă cu cea a obiectului evaluat, folosind materiale moderne de construcţie, tehnologii de construcţie contemporane, proiecte şi design actualizate.

Valoarea de reconstituire reprezintă totalitatea costurilor, exprimate în preţuri curente, pentru a construi o copie exactă a construcţiei evaluate, folosind aceleaşi materiale de construcţie, tehnologii şi manoperă.

In aspect teoretic, ar trebui să acordăm avantaj determinării valorii de înlocuire, deoarece nu este raţional să reproducem o copie exactă a obiectului evaluării, construită după un proiect învechit, cu aplicarea tehnologiilor şi materialelor de construcţie învechite.

Dar, din punct de vedere practic, aplicând metoda costului evaluatori! acordă preferinţă valorii de reconstituire, pentru a evita determinarea costurilor de construcţie a unei clădiri noi, caracteristicile căreia diferă de cele ale obiectul evaluării.

Consecutivitatea etapelor de determinare a valorii de piaţă a bunului imobiliar prin aplicarea metodei costului este prezentată în următorul algoritm:

1. Determinarea valorii terenului pe care este amplasată clădirea sau edificiul, fiind considerat liber şi disponibil pentru cea mai bună utilizare;

2. Determinarea valorii construcţiei noi (valoarea de înlocuire sau valoarea de reconstituire) a clădirii sau edificiului . în raportul de evaluare este necesar să fie menţionat care din valorile de mai sus este determinată. în valoarea construcţiei noi sunt incluse cheltuielile legate nemijlocit de construcţie, costurile indirecte şi beneficiul investitorului;

3. Estimarea deprecierii (sunt determinate toate formele deprecierii) - uzura fizică (recuperabilă şi nerecuperabilă); deprecierea funcţională - (recuperabilă şi nerecuperabilă) şi deprecierea economică.

4. Estimarea valorii construcţiei ţinând cont de mărimea deprecierii (valoarea netă).

5. Estimarea valorii de piaţă a bunului imobiliar (estimarea valorii finale a bunului imobiliar, prin însumarea valorii terenului şi valorii nete a construcţiilor).

Formula generală de determinare a valorii proprietăţii imobiliare prin metoda

costului este: v = v,+(Y(.-D) (ii;i)

unde: V - valoarea proprietăţii imobiliare; Vt - valoarea terenului; D - mărimea deprecierii; Vc - valoarea construcţiei noi, care se calculează după formula,

Vc = CC+Cl + Bl ^b (11*2) unde CC - costul de construcţie (cheltuielile legate nemijlocit de lucrările de

construcţie);

64

CI - costurile indirecte - cheltuieli legate de efectuarea lucrărilor de cercetări şi prospectări, cheltuieli investiţionale, alte cheltuieli ce nu sunt legate în mod direct de lucrările de construcţie;

Bl - beneficiul investitorului.

Fiecare din elementele ce participă la calcularea valorii proprietăţii imobiliare poate fi estimat prin diferite metode prezentate în continuare în tabelul 11.1.

Tabelul 11.1 Determinarea valorii bunului imobiliar prin metoda costului

Etapele Conţinutul etapei

Conţinutul elementelor Metodele aplicate

1 Estimarea valorii terenului

Metoda vânzărilor comparabile; Metoda alocaţiei; Metoda extragerii; Metoda capitalizării.

2 Estimarea costului de construcţie

Cheltuieli directe; Cheltuieli de regie; Beneficiul antreprenorului.

Metoda de resurse Metoda comparaţiilor unitare; Metoda costurilor segregate; Metoda indicilor

3 Determinarea costurilor indirecte

Cheltuieli pentru demararea construcţiei; Lucrări de cercetare şi prospectare; Cheltuieli marketing; Asigurarea, şi altele.

Metoda normativă; Metoda elaborării normelor de deviz orientative

Crearea bazei normative proprii.

4 Estimarea bene- ficiului întrep- rinzătorului

Metoda celei mai bune utilizări

5 Estimarea valorii de înlocuire (reconstrucţie) noi

Costul de construcţie; Costurile indirecte; Beneficiul întreprinzătorului.

însumarea elementelor

(p.2 + p.3 + p.4)

6 Estimarea uzurii

fizice

Uzura recuperabilă;

Uzura nerecuperabilă.

Metoda normativă (vizuală);

Metoda valorii nominale; Metoda vârstei efective.

7 Estimarea deprecierii funcţionale

Deprecierea recuperabilă; Deprecierea nerecuperabilă.

Metoda capitalizării pierderii plăţii de arendă; Metoda capitalizării surplusului cheltuielilor normative.

Continuare tabelul 11.1

65

11.2. Estimarea valorii terenului

în cadrul metodei costului este necesar să fie estimată valoarea de piaţă a terenului, considerat liber (fără construcţii). Valoarea de piaţă a terenului este determinată prin următoarele metode:

1) metoda vânzărilor comparabile; 2) metoda alocaţiei; 3) metoda extracţiei; 4) metoda capitalizării: • tehnica reziduală; • capitalizarea plăţii de arendă; • actualizarea fluxurilor de numerar. Metodele de estimare a valorii de piaţă a terenului sunt descrise în capitolul 10

„Metodele de evaluare a terenurilor".

113. Estimarea valorii construcţiei noi

Valoarea de reconstituire a obiectului evaluării este estimată în preţuri curente (la data evaluării) ca pentru un obiect nou, fără < a lua în consideraţie deprecierea acumulată. Esenţa valorii de reconstituire şi a valorii de înlocuire au fost examinate anterior. Deşi aceste două noţiuni sunt diferite, la baza estimării atât a valorii de reconstituire cât şi a valorii de înlocuire stă calcularea costurilor legate de construcţia obiectului şi transmiterea lui beneficiarului.

Există câteva metode pentru determinarea valorii de reconstituire sau valorii de înlocuire a bunului imobiliar:

1) metoda cantitativă sau metoda de resurse; 2) metoda costurilor segregate; 3) metoda comparaţiilor unitare; 4) metoda obiectului-analog (metoda indicilor).Metoda cantitativă constă în întocmirea devizelor pe obiect şi a devizelor

generale pentru obiectul evaluării, ca şi cum ar fi construit din nou. Metoda dată necesită eforturi mari din partea evaluatorului, care pot fi reduse dacă beneficiarul dispune de devizele în baza cărora a fost construit obiectul evaluării. în cazul când

8 Deprecierea economică

Metoda capitalizării pierderii plăţii de arendă; Metoda vânzărilor comparabile; Metoda vieţii economice.

9 Determinarea deprecierii acumulate

Uzura fizică; Deprecierea funcţională; Deprecierea economică.

însumarea elementelor (p.6 + p.7 + p.8)

10 Estimarea valorii de înlocuire (reconstrucţie) nete

Diferenţa între valoarea de înlocuire construcţiei noi şi mărimea deprecierii acumulate. (p.5 - p.9)

11 Estimarea valorii bunului imobiliar

Valoarea construcţiilor, Valoarea terenului.

însumarea elementelor. (p.l+p.10)

devizele nu sunt disponibile şi evaluatorul trebuie să le elaboreze, el poate apela la ajutorul unui specialist în domeniu] elaborării devizelor.

în procesul utilizării metodei cantitative, bunul imobiliar evaluat este privit ca un obiect nou ce va fi construit prin aplicarea tehnologiilor standard modeme. Estimarea valorii bunului se bazează pe modelarea devizului pentru construcţie. Evaluatorul schiţează structura comasată a devizului pentru construcţie. în calitate de analog poate servi atât obiectul evaluării ca un tot întreg (când este folosit un proiect standard), cât şi elementele constructive separate. Astfel, evaluatorul poate determina cu exactitate cantitatea materialelor necesare pentru construcţie şi costul lor, folosind preţurile unitare pentru fiecare tip de resurse materiale. Apoi, pe obiectul evaluat se "suprapune" tehnologia modernă de construcţie, ceea ce permite determinarea timpului de funcţionare a utilajelor şi manopera. Cheltuielile de deviz pentru funcţionarea utilajelor de construcţii şi manoperă pot fi estimate în baza preţurilor curente pentru indicii de resurse: 1 oră-utilaj (h-ut.) şi 1 oră-om (h-om). în continuare, utilizând datele privind mărimea medie a cheltuielilor de regie, evaluatorul determină valoarea actuală a construcţiei noi, similară obiectului evaluării.

Metoda costurilor segregate utilizează costurile unitare pentru diferite componente ale clădirii, exprimate în unităţi de măsură adecvate. Metoda dată este o modificare a metodei cantitative, deoarece pentru determinarea costurilor unitare se folosesc normele de deviz comasate. Totodată, metoda costurilor segregate nu prezintă mari dificultăţi în aplicare. în comparaţie cu metoda cantitativă, exactitatea rezultatelor obţinute prin metoda costurilor segregate este mai mică, dar acest fapt este compensat de reducerea timpului necesar pentru aplicarea metodei. Unităţi de măsura ale elementelor constructive pot servi: 1 m

3 de beton, 1 m

3 de zidire, 1 m

2 de

suprafaţă tencuită sau vopsită, 1 m2 de acoperiş, etc. Sursele principale de informaţie

pentru metoda costurilor segregate sunt normele de deviz comasate pentru diferite lucrări de construcţie şi subramuri ale construcţiilor capitale. Normele date au fost elaborate în preţurile de deviz 1984 şi necesită o indexare la data evaluării.

Metoda comparaţiilor unitare este utilizată pentru a determina costurile pentru o unitate de măsură - lm

2 a suprafeţei totale a casei de locuit, 1 m

2 a suprafeţei utile a

obiectelor de comerţ, etc. Valoarea totală a bunului imobiliar evaluat va fi egală cu produsul între cheltuielilor pentru o unitate de măsură şi cantitatea unităţilor date. Rezultatele obţinute prin metoda unităţilor comparabile nu pot fi caracterizate printr-o precizie înaltă, de aceea metoda dată este recomandabilă în cazurile unor clădiri construite în baza proiectelor standard, pentru care sunt elaborate listele de preţuri ale unităţilor de comparaţie. în cadryl metodei unităţilor comparabile este necesar să fie aplicaţi Indicii specifici ai costurilor de construcţie.

Metoda indicilor (sau metoda obiectului analog) determină valoarea bunului imobiliar în baza valorii obiectului analog. în cazul diferenţei între elementele constructive ale bunului imobiliar evaluat şi elementele constructive ale obiectului analog se fac corectările necesare. Informaţia veridică privind valoarea de deviz şi elementele constructive ale obiectelor analoage poate fi obţinută în institutele de proiectare de profil. Pentru clădirile construite anterior, datele despre valoarea de

67

reconstituire pot fi găsite în dosarele de inventariere tehnică, ţinute de oficiile cadastrale teritoriale. Valoarea de reconstituire corespunde mărimii tuturor

cheltuielilor suportate pentru construirea bunului imobiliar. în acest caz, evaluatorul trebuie să recalculeze valoarea de reconstituire în preţurile curente la data evaluării.

11.4. Structura costului de construcţie

Din punct de vedere al conţinutului economic, valoarea de reconstituire şi valoarea de înlocuire sunt analogice cu costurile de construcţie, în condiţiile actuale, a unei clădiri noi (valoarea construcţiei noi). Valoarea construcţiei noi trebuie să reflecte cheltuielile şi beneficiile tuturor participanţilor la procesul de creare a construcţiei noi în condiţiile economiei de piaţă.

In practica evaluării, cheltuielile asociate cu construcţia unui obiect includ cheltuielile şi beneficiul companiei de construcţie (întreprinderii de antrepriză), cheltuielile legate de proiectare, expertiza proiectelor, lucrări de prospectare, plăţile pentru asigurarea construcţiei, impozitele şi alte plăţi obligatorii, valoarea de achiziţionare a terenului, plata dobânzii pentru mijloacele financiare împrumutate, cheltuielile de publicitate, investiţii adiţionale în încăperile arendate, cheltuielile administrative şi beneficiul investitorului (fig. 11.1).

Valoarea construcţiei noi

Costul construcţiei Beneficiul investitorului

Alte

chetuieli

indirecte

) Valoarea de reconstituire Valoarea

de înlocuire

sau

Cheltuieli indirecte

Preţul de cost Lucrările

preliminare

Beneficiul

antrepre-

norului

Cheltuieli

pentru

proiectarea şi

expertiza

proiectului

Cheltuieli

investitionale

Cheltuieli pentru

publicitate,

marketing,

asigurare

69

Figura 11.1. Structura valorii construcţiei noi

62

Cel mai important element al valorii construcţiei noi este costul construcţiei care este determinat în baza normelor de deviz şi altor acte normative specializate. Normele de deviz reprezintă totalitatea normelor şi normativelor, preţurilor unitare şi preţurilor în construcţii, reunite în culegeri separate. De rând cu cerinţele generale faţă de lucrările de construcţie - montaj, normele conţin datele necesare pentru determinarea valorii de deviz a construcţiei şi reconstrucţiei clădirilor, extinderea şi reutilarea tehnică a întreprinderilor în funcţiune.

Cel de al doilea element al valorii construcţiei noi reprezintă costurile indirecte. Fiecare din componentele costurilor indirecte este determinat fie în baza unor norme oficial aprobate, fie în baza unei analize a pieţei construcţiilor sau a lucrărilor de construcţie. De exemplu, cheltuielile asociate proiectării şi expertizei construcţiei sunt determinate în baza Culegerilor de preţuri pentru lucrările de proiectare în construcţii, elaborate pentru fiecare ramură a economiei naţionale. Costurile normative sunt exprimate în preţuri curente, prin aplicarea coeficienţilor de trecere. Cheltuielile pentru publicitate, marketing, asigurare sunt estimate în baza analizei practicii pieţei locale a construcţiilor. Cheltuielile investiţionale sunt estimate ţinând cont de practica pieţei financiare locale.

Cel de al treilea element al valorii construcţiei noi este beneficiul investitorului, care reprezintă recompensa investitorului pentru riscul legat de realizarea proiectului. Mărimea beneficiului investitorului depinde de situaţia concretă de pe piaţă.

în continuare vom examina detaliat unul din cele mai importante elemente ale valorii construcţiei noi-costul de construcţie. Pentru estimarea costului de construcţie evaluatorii, de regulă, calculează valoarea de deviz.

Valoarea de deviz reprezintă suma mijloacelor băneşti, necesară pentru construirea clădirii în conformitate cu documentaţia de proiect.

în procesul de determinare a valorii de deviz evaluatorul se bazează pe: • proiect şi documentaţia tehnică; • normele de deviz în vigoare; • preţurile curente ale utilajelor; • hotărârile organelor administraţiei publice centrale şi locale, ce vizează

obiectul construcţiei.

Valoarea de deviz include următoarele elemente: • costul lucrărilor de construcţii; • costul lucrărilor de montare a utilajului tehnologic; • cheltuielile pentru procurarea sau confecţionarea utilajului; • alte cheltuieli.

Pentru a determina valoarea de deviz, este întocmită documentaţia de deviz, care constă din calculele şi devizele locale, calculele şi devizele pe obiect, calculele de deviz pe tipuri de cheltuieli, calculele şi devizele generale, centralizatoare de cheltuieli şi altele.

Documentaţia de deviz întruneşte devizele investitorului şi ale antreprenorului, care se întocmesc conform condiţiilor contractului de antrepriză şi ţinând cont de situaţia generală economică.

71

Baza normativ-informaţională a sistemului de formare a preţurilor de deviz şi elaborare a normelor de deviz în construcţii se constituie din normele de construcţii şi alte acte normative de deviz. Scopul principal al normelor de deviz este determinarea cantităţii normative de resurse necesare pentru efectuarea unui tip de lucrări şi determinarea preţurilor resurselor.

în Moldova documentaţia de deviz este elaborează în conformitate cu "Instrucţiuni metodologice privind modul de întocmire a devizului centralizator pentru realizarea obiectivelor de investiţii ţinând cont de preţurile curente", aprobate prin ordinul

Ministerului Mediului şi Amenajării Teritoriului, nr.30 din 24.01.2000; Instrucţiunile privind întocmirea devizelor pentru lucrările de construcţii-montaj prin metoda de resurse (CP L.01.01-2001), elaborate de Ministerul Ecologiei, Construcţiilor şi Dezvoltării Teritoriului al Republicii Moldova, în baza instrucţiunilor privind determinarea cheltuielilor de deviz la salarizarea în construcţii (CP L.01.02-2000), privind calcularea cheltuielilor de regie la determinarea valorii obiectivelor (CP L.01.03-2000), privind determinarea cheltuielilor de deviz pentru funcţionarea utilajelor de construcţii (CP L.01.04-2000), privind determinarea valorii beneficiului de deviz la formarea preţurilor la producţia de construcţii (CP L.01.05-2000).

Actele normative menţionate reglementează procedura întocmirii devizelor pentru lucrările de construcţii-montaj prin metoda de resurse şi se folosesc pentru determinarea valorii de deviz a obiectivelor de investiţii, formarea preţurilor contractuale la producţia de construcţii.

Valoarea de deviz în construcţii se compune din cheltuielile directe, cheltuielile de regie şi beneficiu) antreprenorului (fig. 11.2.).

Costul de construcţie

Beneficiul întreprin- derii de antrepriză

Cheltuieli de regie

Cheltuieli pentru de-

servirea lucrătorilor

din construcţii

Preţul de cost al construcţiei

Cheltuieli directe

Cheltuieli pen-

tru materiale,

construcţii şi

detalii

Cheltuieli generale şi administrative

Salariul de

bază a

lucrătoril

or Cheltuieli

pentru

utilaje

Cheltuieli pentru

organizarea

Jucrărilor de şantier

73

Alte cheltuieli

directe

Figura 11.2. Structura costului de construcţie

64

Cheltuielile directe şi cheltuielile de regie, legate de efectuarea lucrărilor de

construcţie, sunt cheltuieli de producţie suportate de organizaţia de antrepriză.

Cheltuielile directe sunt legate nemijlocit de executarea lucrărilor de construcţii,

şi includ: • cheltuielile pentru cumpărarea materialelor, articolelor şi elementelor de

construcţie; • cheltuielile pentru salarizare, ţinând cont de contribuţiile la asigurările sociale; • cheltuielile pentru funcţionarea utilajelor de construcţii, ţinând cont de defalcările

pentru amortizare; • alte cheltuieli directe.

Cheltuielile de regie ca parte componentă a preţului de cost al lucrărilor de antrepriză, reprezintă totalitatea cheltuielilor legate de crearea condiţiilor pentru execuţia construcţiilor, mobilizarea forţei de muncă, activitatea administrativă a întreprinderii de antrepriză. Spre deosebire de cheltuielile directe, cheltuielile de regie se stabilesc în mod indirect, în procente din baza de calcul acceptată (de regulă în procente din suma cheltuielilor directe).

Conform Standardelor Naţionale de Contabilitate 11 "Contractele de construcţii" (S.N.C. 11) cheltuielile de regie cuprind cheltuielile generale aferente contractului (cheltuielile generale şi administrative, cheltuieli pentru deservirea lucrătorilor din construcţii şi alte cheltuieli generale de antrepriză) şi cheltuielile pentru organizarea de şantier.

Un element important al valorii de deviz îl constituie beneficiul de deviz sau beneficiul antreprenorului, care reprezintă beneficiul organizaţiei de antrepriză realizat în urma efectuării lucrărilor de antrepriză. Beneficiul de deviz se determină în procente din preţul de cost de deviz al lucrărilor executate. Pentru ridicarea competitivităţii sale pe piaţa lucrărilor şi serviciilor de construcţii, întreprinderile de antrepriză trebuie să analizeze în permanenţă beneficiul de deviz în scopul reducerii costul construcţiei şi pentru a exclude cheltuielile neproductive.

11.5. Estimarea deprecierii

Deprecierea reprezintă reducerea calităţilor de consum ale bunului imobiliar din punct de vedere al investitorului potenţial şi se manifestă prin diminuarea valorii bunului în rezultatul acţiunii diferitor factori. De regulă, deprecierea se exprimă în procente, iar expresia ei valorică poartă denumirea de depreciere acumulată a bunului imobiliar. Următoarele forme ale deprecierii sunt specificate în Standardele Internaţionale de Evaluare 2001:

• uzura fizica;

• deprecierea funcţională;

• deprecierea economică.

75

Uzura fizică este determinată de deteriorarea bunului imobiliar sub influenţa diferitor factori (factorii fizici, chimici, exploatarea incorectă a clădirii, întreţinerea nesatisfacătoarea a construcţiei, etc.). Pentru determinarea uzurii fizice pot fi aplicate mai multe metode. Unele metode au drept scop calcularea sumei cheltuielilor necesare pentru îmbunătăţirea stării fizice a construcţiei, altele se bazează pe compararea obiectului evaluării cu alte bunuri imobiliare ce au caracteristici similare.

Deprecierea funcţională ţine de dezvoltarea tehnologiilor contempo-rane, care permit crearea unor bunuri imobiliare noi, cu capacităţi mai înalte de a satisface necesităţile pieţei. Tehnologiile noi de construcţie pot contribui la deprecierea parţială sau completă a valorii bunului imobiliar. Deprecierea funcţională sau învechirea funcţională, este determinată de necorespunderea caracteristicilor clădirilor şi

construcţiilor standardelor contemporane ale pieţei şi cerinţelor consumatorilor (proiecte învechite, utilaj tehnologic învechit, etc.).

Atât uzura fizică cât şi deprecierea funcţională sunt fenomene legate nemijlocit de caracteristicile bunului imobiliar.

Deprecierea economică este determinată de influenţa unor factori externi bunului imobiliar. Factorii externi includ: schimbările în economia ţării, ce se răsfrânge asupra cererii pentru mărfuri şi servicii, şi ca rezultat asupra rentabilităţii

întreprinderii, schimbările pe piaţa imobiliară, schimbările în legislaţia naţională, modificarea condiţiilor de finanţare, etc.

în procesul de analiză a caracteristicilor fizice ale obiectului evaluării este important de determinat deprecierea acumulată, care reprezintă reducerea valorii de reconstituire sau înlocuire a bunurilor imobiliare, exprimată prin însumarea uzurii fizice, deprecierii funcţionale şi economice sau combinarea unora din ele.

Deprecierea este strâns legată de factorul timpului, ciclul de viaţă a bunului imobiliar şi reprezintă o pierdere continuă a calităţilor de consum ale bunului imobiliar. Uzura fizică şi deprecierea funcţională pot fi recuperabile şi nerecuperabile.

Deprecierea recuperabilă reprezintă deprecierea recuperarea căreia este posibilă din punct de vedere fizic şi eficientă din punct de vedere economic. Deprecierea recuperabilă include mărimea cheltuielilor legate de înlăturarea unuia din elementele

deprecierii şi contribuie la majorarea valorii bunului imobiliar. Deprecierea nerecuperabilă este deprecierea, cheltuielile pentru înlăturarea

căreia vor fi mai mari decât creşterea probabilă a valorii bunului imobiliar în rezultatul înlăturării elementelor deprecierii.

11.5.1. Uzura fizică

Uzura fizică poate apare atât în rezultatul învechirii construcţiei cât şi în rezultatul acţiunii unor factori din exterior. Esenţa uzurii fizice este determinată de trecerea

timpului în care elementele construcţiei, utilajul şi întreaga clădire pierd o parte din calităţile lor iniţiale: se reduce rezistenţa construcţiei în rezultatul căreia clădirea se învecheşte şi se deteriorează.

în afară de factorii de mediu şi termenul de exploatare a construcţiei, uzura fizică poate apărea şi în urma nerespectării condiţiilor de exploatare şi menţinere a bunului, înlocuirea şi reparaţiile diferitor elemente de construcţie la timpul cuvenit.

Importantă este şi observarea dinamicii uzurii fizice. Factorii ce provoacă uzura acţionează în mod diferit asupra elementelor construcţiei. Elementele construcţiei au diferite grade de durabilitate şi diferite durate de exploatare. Pe parcursul perioadei de viaţă a construcţiei, intensitatea exploatării diferitor elemente de construcţie este diferită: de exemplu, scările şi pereţii despărţitori.

Factorul timpului, de asemenea joacă un rol important în determinarea mărimii

uzurii fizice. Uzura fizică depinde în mare măsură de vârsta efectivă a construcţiei şi

76

+

Durata de viaţă economică rămasă

Figura 11.3. Durata de viaţă a bunului imobiliar

Acumularea uzurii fizice poate fi oprită sau încetinită în rezultatul efectuării

reparaţiei capitale a construcţiilor, înlocuirii sau înnoirii elementelor constructive.

Metodele de estimare a uzurii fizice

Există mai multe metode de estimare a uzurii fizice, cea mai răspândită în

rândurile evaluatorilor fiind metoda normativă (vizuală). Metoda solicită

evaluatorului estimarea mărimii uzurii fizice în baza analizei stării tehnice a

elementelor constructive de bază ale clădirii. Oricare construcţie este un sistem care

include diferite elemente: elemente de construcţie, utilaj tehnico-sanitar alte utilaje

inginereşti. Fiecare din elemente are durata sa de viaţă, ponderea sa în volumul total

al construcţiei. Uzura bunului imobiliar se determină în urma examinării obiectului şi

se exprimă în procente din valoarea construcţiei. Mărimea uzurii se determină ţinând

cont de: starea generală a construcţiei, care depinde de modul de menţinere,

amplasare, perioada de exploatare, tipul şi calitatea materialelor de construcţie; starea

elementelor constructive - fundamentul, acoperişul, pereţii şi altele.

Determinarea mărimii uzurii fizice a bunurilor imobiliare prin metoda normativă

presupune aplicarea următoarelor două etape:

1. determinarea uzurii fizice a fiecărui element constructiv;

2. determinarea uzurii fizice a construcţiei după formula:

SE 8

O

termenul limită de exploatare. Termenul limită de exploatare este definit ca perioada

de timp în decursul căreia elementele constructive ale clădirii îşi păstrează rezistenţa,

în procesul estimării uzurii fizice evaluatorul examinează vârsta efectivă a

construcţiei şi durata de viaţă economică. Legătura între diferiţi indicatori care

reflectă influenţa factorului timpului este prezentată în figura 11.3.

Vârsta efectivă < Vârsta scriptică sau data evaluării

Durata de viaţă fizică

Durata de viaţă economică

>

77

Uronstr. — Uelement. * 100/ GS element. (11.3)

unde,

Uconstr. - uzura fizică a construcţiei (%);

Ueiement. — uzura elementelor construcţiei (%);

GSciemem - greutatea specifică a elementelor constructive (%).

Pentru determinarea uzurii fizice a elementelor constructive evaluatorul poate

folosi "Normele de evaluare a construcţiilor ce aparţin cetăţenilor R.S.S.

Moldoveneşti în scopul asigurării de stat", ediţia 1982, aprobate prin Hotărârea

Sovietului de Miniştri a R.S.S. Moldoveneşti din 29 martie 1982, Nr. 119. Uzura

fiecărui element constructiv poate fi estimată în baza datelor tabelului 3

"Determinarea mărimii uzurii construcţiilor ce aparţin cetăţenilor în cazul evaluării

după elemente".

Normele date recomandă determinarea uzurii pentru următoarele elemente

constructive: fundamente; pereţi; pereţi despărţitori; planşeu; acoperiş; pardoseală;

ferestre; uşi.

Starea elementelor constructive poate fi clasificată în următoarele categorii: bună,

destul de satisfăcătoare, satisfăcătoare, nesatisfăcătoare, foarte rea. Fiecare categorie

se distinge prin trăsăturile caracteristice ale stării clădirii şi ale manifestărilor uzurii

elementelor constructive, descrierea cărora este prezentată în tabelul 3 al Normelor

menţionate.

Determinarea mărimii uzurii elementelor constructive poartă mai mult un caracter

subiectiv şi depinde de experienţa şi pregătirea profesională a specialistului care

inspectează bunul imobiliar. în cazul când evaluatorul nu posedă suficiente cunoştinţe

în domeniul tehnicii de determinare a uzurii, el poate folosi tabelul 2 "Deducerile

orientative pentru uzura construcţiilor", inclus în Norme. Acest tabel poate fi folosit

pentru evaluarea construcţiei după volumul fizic sau suprafaţa soclului (anexa 4).

Evaluatorul poate folosi, de asemenea, tabelele 5-57 din Normele menţionate

"Greutatea specifică a valorii diferitor elemente ale construcţiei în funcţie de

materialul pereţilor şi acoperişului".

Astfel, uzura fizică a oricărui element constructiv al unei clădiri poate fi

determinat în baza normelor şi normativelor elaborate anterior. Este important de

menţionat că documentele normative detaliate pentru determinarea uzurii există doar

pentru construcţiile locative şi prin urmare nu pot fi aplicate pentru construcţiile cu

destinaţie nelocativă. Limitele metodei normative sunt determinate de aplicarea bazei

normative vechi, care nu reflectă apariţia tehnologiilor moderne în construcţii şi

folosirea materialelor noi de construcţii. Este evident că în clădirile cu destinaţie

locativă contemporane greutatea specifică a elementelor constructive este diferită de

cea existentă în construcţiile mai vechi.

Exemplu: Să se determine mărimea uzurii unei case de locuit cu 1 nivel,

construită în anul 1986.

Caracteristicile elementelor constructive: fundamentul - piatră brută; pereţi

despărţitori — piatră de calcar; pereţi - piatră de calcar; planşeu — lemn, pardoseală

- din scânduri, vopsită; uşi - în tăblii, acoperiş - ţiglă; instalaţii electrice.

78

Soluţie: în baza "Normelor de evaluare a construcţiilor ce aparţin cetăţenilor

R.S.S. Moldoveneşti în scopul asigurării de stat" evaluatorul va determina greutatea

specifică a fiecărui element constructiv. In rezultatul examinării stării fiecărui

element se va determina uzura lui (tabelul 11.2).

Tabelul 11.2

79

Uzura fizică a clădirii evaluate este egală cu: 10,1 x 100 /97 = 10,4 %

Un avantaj important al metodei date este simplitatea ei, rezultatele obţinute sunt

convingătoare şi pot fi uşor verificate. Totuşi, rezultatele obţinute prin metoda

normativă poartă un caracter subiectiv pronunţat, ce se datorează calificării

evaluatorilor şi nu iau în considerare deprecierea funcţională şi deprecierea

economică a obiectului evaluării.

Alte două metode de estimare a uzurii sunt metoda valorică şi metoda vârstei

efective.

Premisa metodei valorice este determinarea costului reparaţiei capitale a

construcţiei. în acest caz evaluatorul foloseşte coeficientul care reprezintă raportul

între costul reparaţiei capitale şi valoarea de reconstituire a clădirii, estimată la data

evaluării, ţinând cont de mărimea uzurii. Coeficientul dat indică caracterul nelinear al

cheltuielilor pentru reparaţia capitală pe parcursul perioadei de exploatare. De regulă,

mărimea cheltuielilor pentru reparaţia capitală reprezintă 0,28 - 0,40 din valoarea

clădirii.

Aceste calcule pot fi folosite pentru determinarea mărimii cheltuielilor pentru

reparaţia curentă a clădirii în procesul de estimare a cheltuielilor operaţionale.

Cercetările efectuate de specialiştii în domeniul exploatării construcţiilor au constatat

că cheltuielile operaţionale anuale pentru clădirile cu destinaţie locativă reprezintă 3-

5% din valoarea de reconstituire a clădirii.

Costurile reparaţiilor capitale trebuie estimate în cazurile când:

1) beneficiarul evaluării intenţionează să exploateze clădirea locativă;

2) cheltuielile pentru reparaţia capitală se compensează la vânzarea obiectului

(diferenţa între preţul obiectului după reparaţia capitală şi preţul obiectului înainte de

reparaţia capitală este mai mare decât cheltuielile pentru reparaţia capitală);

3) bunul imobiliar este dat în arendă sau ipotecat.

Estimarea uzurii construcţiei

Denumirea Starea Greutatea Procentul Procentul

elementelor elementelor specifică de uzură a de uzură

constructive (%) elementului din clădire m m

Fundament Bună 12 5 0,60

Pereţii Bună 34 5 1,70

Pereţii despărţitori Bună 5 5 0,25

Planşeu Bună 7 5 0,35

Pardoseala Bună 9 10 0,90

Ferestre duble Bună 7 10 0,70

Uşi Destul de satisf. 7 15 1,05

Acoperiş Satisfăcătoare 15 30 4,50

Instalaţii electrice Bună 1 5 0,05

Total: 97 10,1

80

Dat fiind că estimarea uzurii se efectuează în baza informaţiei reale despre cheltuielile pentru reconstrucţia sau pentru reparaţia elementelor uzate, rezultatele obţinute prin metoda valorică sunt considerate destul de realiste. Limitele metodei date sunt determinate de necesitatea efectuării unor calcule detaliate ale cheltuielilor pentru reparaţie.

Metoda vârstei efective solicită efectuarea expertizei obiectului evaluării şi se bazează pe ipoteza că raportul între vârsta efectivă şi vârsta fizică a construcţiei este

egal cu raportul între valoarea de reconstituire şi mărimea Uzurii. Astfel, VE

VE + DVFR \ / \ /

unde, U - uzura; VE - vârsta efectivă, determinată de evaluator în baza stării tehnice a elementelor

constructive şi a clădirii întregi; DVF - durata totală de viaţă fizică; DVFR - durata de viaţă fizică rămasă; VR - valoarea de reconstituire a obiectului evaluării. -

Prin această metodă poate fi estimată atât uzura elementelor constructive cât şi uzura construcţiei.

In procesul estimării uzurii fizice, evaluatorul va ţine cont de următoarele: 1. Durata de viaţă economică a clădirii sau construcţiei va fi determinată ţinând

cont de faptul că reparaţiile capitale sunt efectuate în mod obligatoriu. Efectuarea reparaţiilor poate prelungi durata de viaţă de la 30% la 50%. Ignorarea necesităţii reparaţiilor capitale contribuie la uzura completă a elementelor ce au o durată de viaţă mai mică decât cea a elementelor constructive de bază.

2. în procesul evaluării bunului imobiliar este inadmisibilă folosirea ratei de amortizare sau ratei normative a uzurii, utilizate în contabilitate, deoarece:

• dinamica uzurii fizice la diferite etape ale vieţii obiectului este diferită; • condiţiile reale de exploatare a construcţiei, precum şi efectuarea lucrărilor de

reparaţie a ei sunt diferite de cele prevăzute în normele generale; • în procesul evaluării individuale a bunurilor imobiliare este necesar să fie

examinată starea reală a construcţiei, şi nu aplicarea unor rate generale de amortizare, elaborate pentru toate clădirile ce aparţin unei anumite categorii de durabilitate.

11.5.2. Estimarea deprecierii funcţionale şi deprecierii economice

Spre deosebire de uzura fizică, deprecierea funcţională şi deprecierea economică nu au un caracter material. Aceste tipuri de depreciere a bunului imobiliar pot fi observate doar în momentul comparării obiectului evaluării cu alte bunuri imobiliare.

Estimările deprecierii funcţionale şi deprecierii economice nu sunt obiective, dat fiind că se bazează pe ipotezele şi preferinţele evaluatorului.

Determinarea deprecierii funcţionale şi deprecierii economice este o problemă mult mai complexă decât determinarea uzurii fizice, deoarece:

• deprecierea funcţională depinde de destinaţia bunului imobiliar. Pentru diferite tipuri de bunuri imobiliare deprecierea funcţională se manifestă diferit.

U = xVR (11.4.)

f VE " xVR sau

DVF

81

• procesul deprecierii funcţionale şi economice nu poate fi standardizat, de

aceea în unele cazuri estimarea lor nu este posibilă. în cazul estimării deprecierii

funcţionale, în raportul de evaluare este necesar să fie inclusă o argumentare a

calculelor efectuate.

• mărimile estimate ale deprecierii funcţionale şi deprecierii economice nu pot

fi absolut obiective din cauza influenţei evaluatorului asupra rezultatului estimărilor şi

influenţei factorului comportamentului consumatorilor asupra mărimii cererii.

Distingem două tipuri ale deprecierii funcţionale: deprecierea funcţională

recuperabilă şi deprecierea funcţională nerecuperabilă. Deprecierea funcţională recuperabilă este determinată în baza cheltuielilor

pentru reconstrucţia necesară a obiectului evaluării, pentru a asigura o utilizare mult mai efectivă a bunului imobiliar.

Cauzele deprecierii funcţionale sunt: neadecvarea construcţiei din punct de vedere al conceptului spaţial, ceea ce necesită introducerea unor elemente noi; deficienţe ce necesită efectuarea lucrărilor de modernizare sau înlocui-rea elementelor demodate; surplusul de elemente. în acest caz deprecierea funcţională recuperabilă va fi egală cu costul lichidării acestor elemente.

Deprecierea funcţională nerecuperabilă este estimată în baza următorilor factori: insuficienţa unor elemente ale construcţiei sau ale unor caracteristici calitative ale elementelor; surplusul de îmbunătăţiri. Deprecierea funcţională nerecuperabilă apărută din cauza insuficienţei unor elemente constructive va fi egală cu diferenţa între valoarea capitalizată a pierderilor venitului net (rata capitalizării fiind egală cu rata capitalizării de piaţă pentru bunurile imobiliare similare) şi costurile de construcţie a elementelor date. în practică, pierderile venitului net sunt determinate prin comparaţia plăţilor de arendă de piaţă pentru construcţiile în care sunt prezente elementele corespunzătoare şi construcţiile în care ele lipsesc.

Pierderea din valoare a bunului imobiliar în cazul deprecierii funcţionale este determinată de evoluţia tehnico-ştiinţifică - folosirea tehnicii eficiente, perfecţionarea materialelor de construcţie, dezvoltarea tehnologiilor în construcţii, creşterea productivităţii muncii. Cu cât mai mare este perioada între data construcţiei bunului imobiliar şi data evaluării, cu atât mai mare este deprecierea funcţională.

Deprecierea funcţională începe să se acumuleze din momentul creării bunului imobiliar. Construcţia bunului imobiliar este desfăşurată în baza unor proiecte aprobate, în timp ce ar putea fi folosite concepte constructive şi spaţiale perfecţionate. Astfel, deprecierea funcţională apare cu mult înainte de apariţia uzurii fizice, deoarece construcţiile nu mai corespund cerinţelor noi faţă de gradul de confort, calitate şi amenajare. Deprecierea funcţională este caracteristică tuturor bunurilor imobiliare, deoarece piaţa tehnologiilor de construcţie este în continuă dezvoltare şi tinde spre crearea unor construcţii moderne şi mult mai calitative, decât cele construite anterior.

Prin urmare, deprecierea funcţională este prezentă permanent şi influenţează considerabil calităţile de consum ale bunului imobiliar, contribuind la diminuarea valorii lui.

în condiţiile dezvoltării neuniforme a pieţei imobiliare, existenţei diferitor segmente formate în dependenţă de nivelul veniturilor cumpărătorilor potenţiali, deprecierea funcţională este determinată pentru fiecare obiect individual, evaluarea căruia se face pentru un anumit cumpărător, cu un anumit nivel de venituri. în urma analizei deprecierii funcţionale facem următoarele concluzii:

1. Deprecierea funcţională va exista permanent, reprezentând diferenţa între

caracteristicile reale ale bunului imobiliar şi preferinţele consumatorilor.

82

2. Deprecierea funcţională completă a unui tip de bunuri imobiliare corespunde

situaţiei când cererea la bunurile imobiliare din categoria dată va fi nulă.

3. Mărimea deprecierii funcţionale este egală cu valoarea totală a lucrărilor de

reconstrucţie necesare pentru a aduce bunul imobiliar în conformitate cu cerinţele

pieţei.

Deprecierea economică reprezintă pierderea valorii bunului imobiliar ca rezultat

al acţiunii factorilor de origine externă. Acest tip de depreciere este caracteristic doar

pentru bunurile imobiliare, dat fiind că ele nu pot fi deplasate. în practică, sunt

folosite două metode pentru determinarea deprecierii economice:

• capitalizarea pierderilor venitului datorită influenţei factorilor externi;

• compararea preţurilor de vânzare ale bunurilor imobiliare similare asupra

cărora influenţează factorii externi şi celor care nu sunt influenţate de manifestarea

factorii externi.

Procedura de estimare a deprecierii economice prin metoda capitalizării

pierderilor venitului (plăţii de arendă) este cea mai des utilizată şi este prezentată în

exemplul ce urmează.

Exemplu: în rezultatul construcţiei unui restaurant şi centru de distracţii la

demisolul unui bloc locativ s-au înrăutăţit condiţiile de trai în blocul dat, şi, în

consecinţă, a scăzut nivelul plăţii lunare de arendă pentru apartamentele în clădirea

dată, în mediu cu 30 dolari SUA comparativ cuplata de arendă înregistrată până la

amplasarea restaurantului şi a centrului de distracţii. Este necesar să fie estimată

mărimea deprecierii economice în baza următoarelor date:

• preţul de vânzare a apartamentelor similare, amplasate în vecinătatea

blocului locativ în care este situat obiectul evaluării, este egal cu 15 mii dolari SUA;

• plata de arendă este egală cu 100 dolari SUA Aunar sau 1200 dolari SUA

/anual;

Pierderile anuale ale plăţii de arendă vor fi egale cu 30 x 12 =360 dolari SUA.

Rata de capitalizare pentru apartamentul evaluat este: 1200/15000=8%.

Deprecierea apartamentului cauzată de influenţa factorilor externi este egală cu:

360/0,08 = 4500 dolari SUA

în procesul de estimare a valorii proprietăţilor imobiliare prin metoda costului, evaluatorul estimează deprecierea acumulată a bunului imobiliar, care este egală cu suma uzurii fizice (recuperabilă şi nerecuperabilă), deprecierii funcţionale (recuperabilă şi nerecuperabilă) şi deprecierii economice.

Astfel, valoarea de reconstituire a bunului imobiliar este determinată după algoritmul prezentat în tabelul 11.3.

Tabelul 11.3 Algoritmul estimării valorii de reconstrucţie

Nr. Indicatorii Calculele

1 Valoarea terenului

2 Costul construcţiei şi cheltuielilor de regie

3 Beneficiul antreprenorului

4 Valoarea construcţiei noi Nr.2 + Nr. 3

Continuare tabelul 11.3

83

în scopul asigurării acurateţei calculelor efectuate pentru determinarea valorii de

reconstituire şi estimarea deprecierii acumulate, evaluatorul trebuie să folosească

diferite metode de calculare a indicatorilor menţionaţi. în practică, evaluatorul este

obligat să opereze cu deprecierea exprimată în mărimi relative: rate sau procente din

valoarea de reconstituire. Lipsa unui model unic de calculare a valorii de reconstituire

şi a diferitor tipuri ale deprecierii, poate duce la rezultate paradoxale.

Să admitem că uzura fizică, deprecierea funcţională şi cea economică a unui bun

imobiliar sunt egale, respectiv, cu: 29%, 48% şi 32%. însumarea mărimilor date va

duce Ia un rezultat ilogic, deprecierea acumulată va fi egală cu 107%. Este necesar să

fie menţionat că în practică astfel de rezultate pot fi obţinute destul de des. Pentru

clădirile construite la începutul sec. XX uzura fizică este foarte mare. Clădirile

contemporane, construite pentru un beneficiar concret pot avea o depreciere

funcţională şi economică însemnată. în asemenea cazuri, în locul modelului aditiv

este recomandabilă aplicarea modelului multiplicativ. în modelul multiplicativ,

deprecierea acumulată va fi determinată după formula:

& acumulată ~ 1 ~ (1 fizică) ^ (l '^funcţională) X (l economică) (-1 L5)

Uzura fizică, deprecierea funcţională şi cea economică sunt exprimate în cote

părţi dintr-o unitate.

în exemplul prezentat mai sus, deprecierea acumulată calculată după modelul

multiplicativ va fi egală cu 75%, ceea ce corespunde realităţii. Astfel, în cazul operării

cu mărimile relative ale uzurii, aplicarea modelului multiplicativ generează rezultate

mult mai realiste decât modelul aditiv.

La aplicarea metodei costului în procesul de estimare a valorii bunului imobiliar,

evaluatorul va obţine preţul minim de vânzare, care nu ţine cont de influenţa factorilor

amplasării şi conjuncturii pieţei, mai jos de care bunul imobiliar nu poate fi vândut

fără a leza interesele vânzătorului. In condiţiile crizei economice prin care trece

Moldova, această regulă nu este respectată pentru anumite bunuri imobiliare, preţul

de vânzare fiind mai mic decât valoarea de reconstrucţie a obiectului.Totul în această lume se cunoaşte prin comparaţie.

Seneca

5 Uzura fizică recuperabilă

6 Uzura fizică nerecuperabilă

7 Total uzura fizică Nr.5 + Nr.6

8 Deprecierea funcţională recuperabilă

9 Deprecierea funcţională nerecuperabilă

10 Total deprecierea funcţională Nr.8 + Nr.9

11 Deprecierea economică

12 Deprecierea acumulată Nr.7 + Nr.10 + Nr.ll

13 Valoarea de reconstituire a obiectului evaluării

determinată prin metoda costului

Nr. 1 + Nr. 4 - Nr. 12

Capitolul 12

METODA VÂNZĂRILOR COMPARABILE

Noţiuni de bază:

Obiecte similare Elemente de comparaţie Unităţi de comparaţie Ajustări Tranzacţie comercială

Prezentul capitol examinează esenţa metodei comparaţiei vânzărilor şi etapele aplicării ei, criteriile de selectare a obiectului-analog şi a elementelor de comparaţie, precum şi consecutivitatea estimării ajustărilor.

în cazul efectuării unei tranzacţii comerciale, preţul tranzacţiei reprezintă cel mai buh indicator al valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare. în cazul când proprietatea imobiliară nu a participat niciodată într-o tranzacţie de vânzare-cumpărare sau informaţia privind detaliile tranzacţiilor anterioare nu este disponibilă, valoarea de piaţă a proprietăţii poate fi determinată în baza datelor despre preţurile de vânzare a proprietăţilor imobiliare similare proprietăţii subiect.

Metoda vânzărilor comparabile modelează comportamentul participan-ţilor la piaţa imobiliară, în baza datelor despre tranzacţiile efectuate recent la care au participat obiectele similare obiectului evaluării sau în baza ofertei curente a proprietăţilor imobiliare similare. Criteriul de selectare a obiectelor similare presupune asemănarea acestor obiecte cu obiectul evaluat după caracteristicile de bază. Preţurile proprietăţilor imobiliare similare sunt ajustate, pentru diferenţele între obiectele similare şi proprietatea imobiliară evaluată.

Aplicarea practică a metodei vânzărilor comparabile este posibilă doar în cazul unei pieţe imobiliare dezvoltate. Dacă piaţa imobiliară este insuficient de dezvoltată, sau dacă obiectul evaluării este un bun imobiliar specializat sau posedă anumite calităţi economice şi tehnice unice, ce nu sunt tipice pentru piaţa imobiliară, aplicarea metodei vânzărilor comparabile nu este apropriată.

12.1. Etapele de aplicare a metodei vânzărilor comparabile

Aplicarea metodei vânzărilor comparabile este efectuată în baza următoarei proceduri standarde:

1) definirea misiunii de evaluare; 2) colectarea datelor de piaţă şi analiza datelor de piaţă în scopul selectării

proprietăţilor comparabile; 3) identificarea unităţilor şi elementelor de comparaţie; 4) determinarea mărimii ajustărilor; 5) comparaţia bunului imobiliar evaluat cu bunurile imobiliare comparabile, în

scopul corectării preţurilor de vânzare a bunurilor imobiliare comparabile; 74

6) analiza preţurilor ajustate ale proprietăţilor comparabile pentru a determina

valoarea de piaţă a proprietăţii evaluate.

85

Exactitatea rezultatului evaluării depinde de definirea corectă a scopului evaluării, veridicitatea surselor de informaţie, principiilor metodologice ce stau la baza identificării obiectelor comparabile şi de metodele de ajustare a preţurilor.

Definirea misiunii de evaluare presupune identificarea proprietăţii imobiliare, a drepturilor reale asupra obiectului evaluării, modului de utilizare, determinarea datei evaluării şi tipului valorii ce urmează a fi estimată. Cele mai frecvente scopuri ale

evaluării sunt prezentate în capitolul 4 „Scopurile evaluării şi tipurilor valorii estimate".

Colectarea şi analiza datelor de piaţă pentru bunurile imobiliare similare obiectului evaluării este una din cele mai importante etape ale metodei vânzărilor comparabile. Pentru efectuarea analizei datelor de piaţă şi selectarea bunurilor imobiliare comparabile, evaluatorul determină numărul vânzărilor comparabile

necesar pentru analiză. De regulă, pentru comparare sunt suficiente trei - cinci vânzări, dar cu cât mai mare este numărul vânzărilor analizate cu atât e mai precisă estimarea. Metoda vânzărilor comparabile presupune efectuarea corectărilor preţurilor bunurilor imobiliare similare pentru data tranzacţiei, amplasare, caracteristicile fizice ale obiectelor şi alţi factori.

12.2. Criteriile de selectare a bunurilor imobiliare similare

şi elementelor de comparaţie

In procesul de aplicare a metodei vânzărilor comparabile este important ca bunurile imobiliare selectate în calitate de obiecte comparabile şi obiectul evaluării să fie similare. Ele pot fi comparate din punct de vedere al datei tranzacţiei, al caracteristicilor fizice şi capacităţii de competitivitate. Din toate caracteristicile indicate mai sus, cea mai importantă este capacitatea de competitivitate. Dacă

bunurile imobiliare nu concurează pe aceeaşi piaţă, ele nu sunt influenţate de aceiaşi factori ai cererii şi ofertei.

De regulă, criteriul de comparaţie a bunurilor imobiliare este preţul pentru o unitate de măsură. Unitate de comparaţie poate servi atât întregul bun imobiliar, cât şi o parte componentă a bunului. Alte unităţi de comparaţie pot fi: lm" de suprafaţă totală, 1 m

2 de suprafaţă de producţie sau locativă, 1 m de suprafaţă arendată, etc.

Preţul pentru o unitate de comparaţie este indicele care urmează a fi estimat. Preţul este o mărime determinată de caracteristicile bunului imobiliar.

In practica de evaluare elementele de comparaţie care urmează a fi analizate sunt următoarele:

1) drepturile de proprietate şi alte drepturi reale transmise; 2) condiţiile de finanţare;

3) condiţiile tranzacţiei; 4) condiţiile pieţei; 5) amplasarea; 6) caracteristicile fizice; 7) caracteristicile economice; 8) modul de folosinţă (devierile de la modul de folosinţă stabilit în conformitate

cu legislaţia); 9) componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobiliar.

86

Drepturile de proprietate şi alte drepturi reale transmise. în majoritatea cazurilor, preţul bunului imobiliar este funcţie a avantajelor obţinute odată cu preluarea dreptului de proprietate asupra lui. Dat fiind toate celelalte caracteristici identice, preţul de vânzare va fi cel mai mare în cazul transmiterii dreptului de proprietate absolut:

dreptul de proprietate nelimitat asupra terenului şi construcţiei. Apariţia unor restricţii asupra dreptului de proprietate (lipsa dreptului de dispoziţie a bunului imobiliar, existenţa unor grevări a dreptului de proprietate - servitute, etc.) contribuie la reducerea valorii bunului

imobiliar, prin urmare şi a preţului de vânzare. Dacă dreptul de proprietate asupra obiectului evaluării este absolut, iar dreptul de proprietate asupra bunului imobiliar comparabil este grevat de alte drepturi, evaluatorul trebuie să aplice corectările respective ale preţului de vânzare a obiectului comparabil, mărimea ajustării fiind egală cu valoare de piaţă a drepturilor adiţionale asupra bunului imobiliar.

Sunt frecvente cazurile când bunurile imobiliare cu destinaţie comercială sunt vândute împreună cu contractele curente de arendă. Dacă plata de arendă prevăzută în contractele curente este diferită de plata de arendă de piaţă, noul proprietar al bunului imobiliar va primi venituri diferite de cele obţinute pe piaţa liberă. Diferenţa între plata de arendă de piaţă şi plata de arendă contractuală va fi considerată drept ajustare pentru drepturile de proprietate transmise. Mărimea ajustării poate fi estimată după

următoarele metode: metoda capitalizării directe a diferenţei între plăţile de arendă şi metoda actualizării diferenţei între plăţile de arendă pentru perioada până la expirarea contractului de arendă.

Condiţiile de finanţare. Estimarea corectării pentru condiţiile de finanţare depinde de acordul între cumpărător şi vânzător privind condiţiile efectuării şi finanţării tranzacţiei. Aceste corectări sunt aplicate în următoarele cazuri:

• cumpărătorul plăteşte creditorului dobândă pentru creditul acordat cu scopul procurării bunului imobiliar. în acest caz din preţul de vânzare se scade suma dobânzii.

• vânzătorul participă la finanţarea tranzacţiei, acordând cumpărătorului un credit ipotecar.

în cazurile când tranzacţia este finanţată integral din mijloacele cumpărătorului,

la data vânzării, nu este necesar să fie aplicate careva corectări la preţul tranzacţiei, deoarece tranzacţia este efectuată ţinând cont de valoarea prezentă a banilor la data tranzacţiei. în cazul când vânzătorul finanţează tranzacţia, acordând un credit ipotecar cumpărătorului, mărimea corectării este determinată prin metoda actualizării fluxurilor de numerar a creditului ipotecar, acordat la rata dobânzii de piaţă.

Condiţiile tranzacţiei. Acest element de comparaţie reflectă condiţiile atipice ale tranzacţiei. De exemplu, ajustarea pentru condiţiile tranzacţiei este aplicată când vânzarea este efectuată în termeni restrânşi, sau când între părţile implicate în tranzacţie există relaţii speciale: de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune.

.87

Principala problemă constă în identificarea condiţiilor speciale (atipice) şi estimarea mărimii ajustării.

în general, mărimea ajustării poate fi estimată ca diferenţa între valoarea de piaţă a bunului imobiliar care a fost vândut în condiţii "normale" pentru piaţa liberă şi valoarea de piaţă a unui bun imobiliar similar obiectului evaluării, care a participat într-o tranzacţie cu condiţii atipice.

Ţinând cont de dificultatea estimării ajustării pentru condiţiile tranzacţiei, este recomandabil să fie excluse din analiză bunurile imobiliare ce au participat în tranzacţii cu condiţii atipice.

Condiţiile pieţei. Ajustările pentru condiţiile pieţei presupun estimarea evoluţiei preţurilor pe piaţa imobiliară pe parcursul ultimelor perioade de timp. Este important să fie luată în considerare influenţa inflaţiei sau deflaţiei, modificarea legislaţiei

fiscale şi legislaţiei în general, schimbările în structura cererii şi a ofertei bunurilor imobiliare, etc.

Cel mai bun indicator al condiţiilor pieţei este vânzarea repetată a unui bun imobiliar în diferite perioade de timp. In practică, mărimea ajustării pentru condiţiile pieţei este, deseori, determinată în baza evoluţiei indicilor generali ai preţurilor.

Amplasarea. Corectarea preţurilor pentru amplasare este efectuată doar în cazurile când bunurile imobiliare comparabile şi obiectul evaluării sunt amplasate în locuri diferite. Pentru diferite tipuri de bunuri imobiliare factorul amplasării cuprinde diferite caracteristici. Pentru terenurile cu destinaţie agricolă caracteristicile principale analizate sunt bonitatea solului, existenţa sistemului de irigaţie, existenţa şi calitatea

drumurilor de acces, distanţa faţă de pieţele de desfacere ale producţiei agricole, şi altele. Pentru terenurile amplasate în intravilanul localităţilor importante sunt următoarele caracteristici: dezvoltarea infrastructurii, popularitatea zonei în care este amplasat terenul şi altele. în scopul determinării mărimii ajustării pentru elementul dat de comparaţie este estimată partea venitul provenit din arendă, care se datorează amplasării mai favorabile a bunului imobiliar, din diferenţa între preţurile de vânzare

a bunurilor imobiliare similare amplasate în locuri diferite. în general, putem afirma că ajustarea pentru amplasare reflectă diferenţa între valoarea loturilor de teren ale proprietăţilor imobiliare analizate.

Caracteristicile fizice. Toate bunurile imobiliare comparabile au caracteristici fizice diferite din punctul de vedere al vârstei, suprafeţei, elementelor constructive, uzurii şi aspectului exterior. Ajustările pentru caracteristicile fizice sunt determinate

în urma analizei fiecărui element de comparaţie. Totodată, este important să menţionăm că mărimea ajustării poate să nu coincidă cu costul elementului de diferenţiere, deoarece nu orice cumpărător este de acord să plătească un preţ mai mare doar pentru, de exemplu, o finisare interioară sau exterioară deosebită.

Caracteristicile economice. Acest element de comparaţie, de regulă, este analizat în cazul evaluării bunurilor imobiliare care generează venituri. Caracteristicile

economice cuprind: cheltuielile operaţionale curente, calitatea administrării bunului, plata de arendă, condiţiile şi termenii contractului de arendă, şi altele.

Modul de folosinţă. Din lista bunurilor imobiliare selectate pentru analiza comparativă evaluatorul trebuie să excludă bunurile care au un mod de folosinţă diferit de cel al obiectului evaluării. De exemplu, în cazul evaluării unui bloc locativ cu mai multe niveluri, dacă în calitate de bun imobiliar comparabil este selectat un

88

bloc locativ la parterul căruia este amplasată o cafenea, ceea ce va cauza anumite incomodităţi locatarilor acestui bloc, evaluatorul trebuie să opereze ajustările necesare preţului bunului comparabil, modul de folosinţă a căruia deviază de cel prevăzut iniţial.

Componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobiliar. Aceste elemente

de comparaţie, cel mai frecvent, sunt întâlnite în cazul proprietăţilor imobiliare comerciale şi industriale. Din componentele ce nu sunt legate de bunul imobiliar fac parte: utilajul tehnologic, mobilierul, vesela dintr-un complex hotelier, etc. în metoda vânzărilor comparabile aceste componente trebuie evidenţiate şi excluse din calcule.

12.3. Metodele şi etapele de estimare a ajustărilor

în evaluare sunt folosite următoarele metode de determinare a mărimii ajustărilor:

1. Metoda analizei pare Această metodă constă în analiza a două vânzări comparabile pentru a determina

mărimea ajustării pentru un element de comparaţie. în acest caz, bunurile imobiliare care au participat în tranzacţie trebuie să posede caracteristici identice, cu excepţia caracteristicii pentru care este estimată corecţia.

2. Metoda analizei datelor secundare Această metodă este utilizată pentru determinarea ajustărilor în baza informaţiei

care nu este legată nemijlocit de obiectul evaluării sau bunul comparabil. La categoria datelor secundare se referă: rapoartele companiilor de analiză şi cercetare, articolele analitice de specialitate şi altele.

3. Metoda analizei statistice Metoda analizei statistice presupune aplicarea metodelor statistice, în special,

metoda analizei de corelare şi regresie. Prin această metodă sunt identificaţi factorii care au cea mai mare influenţă asupra valorii bunului imobiliar şi ponderea fiecărui factor. Aplicarea metodei date este foarte efectivă în cazul când evaluatorul are de analizat un număr mare de bunuri imobiliare standard, de aceea este pe larg utilizat în procesul de evaluare masivă în scopul impozitării.

în practică, evaluatorii utilizează şi alte metode pentru estimarea mărimii ajustărilor: metoda analizei grafice, analiza trendului, analiza costurilor, analiza comparativă relativă, analiza distributivă, intervievări personale şi altele. Aceste metode sunt prezentate detaliat în manualele de statistică şi evaluare.

Etapele aplicării ajustărilor

în procesul aplicării metodei vânzărilor comparabile preţurile bunurilor imobiliare similare obiectului evaluări sunt analizate şi corectate în funcţie de diferenţieri. Dacă elementul de comparaţie este de o calitate mai bună la bunul imobiliar comparabil decât la obiectul evaluării, preţul bunului imobiliar comparabil va fi micşorat cu suma ajustării respective, şi Viceversa, dacă element de comparaţie la proprietatea comparabilă este de o

.89

calitate mai inferioară decât acelaşi element la obiectului evaluării sau lipseşte - preţul proprietăţii comparabile va fi majorat cu suma ajustării pentru elementul în cauză.

Corecţiile sau ajustările pot fi aplicate pentru majorarea sau diminuarea preţurilor bunurilor imobiliare comparabile şi exprimate în mărimi absolute (în monedă) sau în mărimi relative (în procente).

De regulă, ajustările sunt aplicate în următoarea consecutivitate: 1) ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise; 2) ajustarea pentru condiţiile de finanţare; 3) ajustarea pentru condiţiile de vânzare; 4) ajustarea pentru condiţiile pieţei - data tranzacţiei; 5) ajustarea pentru amplasare şi caracteristicile fizice.

Ajustările pentru drepturile de proprietate, condiţiile de finanţare, condi-ţiile de vânzare şi data tranzacţiei sunt efectuate după regula următoare: preţul de vânzare

90

este recalculat după fiecare corectare a elementului de comparaţie. Ajustările pentru

celelalte elemente de comparaţie pot fi aplicate în dependenţă de preferinţele

evaluatorului. Ordinea aplicării corecţiilor nu va influenţa rezultatul final.

Exemplu de estimare a valorii bunului imobiliar

prin metoda vânzărilor comparabile.

Să se estimeze valoarea unui apartament cu 3 odăi, suprafaţa totală a căruia este

de 74 m2, amplasat în sectorul Buiucani, municipiul Chişinău. Caracteristicile

bunurilor imobiliare similare sunt prezentate în tabelul 12.1.

Tabelul 12.1

Caracteristicile bunurilor imobiliare comparabile

91

Caracteris- Bunul Bunul Bunul Bunul Bunul Bunul Bunul

ticile imobili imobili imobili imobili imobili imobiliar imobiliar

bunurilor ar ar ar ar Nr. 3 ar Nr. 4 Nr. 5 Nr.6

imobiliare evaluat Nr. 1 Nr. 2

1 2 3 4 5 6 7 8

Preţul de 10800 13900 10000 12200 11100 12800

vânzare

(dolari SUA)

Dreptul de Dreptul Identic Identic Identic Identic identic Identic

proprietate de proprie- tate

Condiţiile Dc piaţă Diferite Diferite De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă

finanfării decât cele de piaţă (preţul este mai mare cu

500 USD)

decât cele de piaţă (preţul este mai mare cu

300 USD)

Condiţiile De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă

tranzacţiei

Data 2 săptă- 1 săptă- 1 an în 1 an în 1 an în 1 an în

tranzacţiei mâni în

urmă

mână în

urmă

urmă urmă urmă urmă

Suprafaţa 74 m' 70 m' 74 mz 74 nr 74 m" 74 m" 74 m'

totală

a apartamen- tului

Materialul de Piatră Panouri Piatră Panouri Piatră Piatră de Piatră de

construcţie de dc beton de de beton de calcar calcar

a blocului calcar armat calcar armat calcar

locativ

Telefon în Da Da Da Da Da Nu Da

apartament

Raportul 0,65 0,8 0,65 0,65 0,8 0,65 0,65

între

suprafaţa locativă şi

suprafaţa totală

92

Calcularea mărimii ajustărilor

1. Ajustarea pentru drepturile transmise nu se face deoarece în toate cazurile

sunt transmise drepturile de proprietate asupra bunului imobiliar.

2. Ajustarea pentru condiţiile finanţării. Tranzacţiile Nr.l şi Nr.2 au fost

efectuate

în condiţii diferite de cele considerate uzuale pe piaţa imobiliară. Prin urmare, preţurile

de vânzare ale tranzacţiilor menţionate vor fi corectate pentru a corespunde condiţiilor

tipice de finanţare. Ajustarea dată este prezentată în tabelul 12.2.

3. Ajustarea pentru condiţiile vânzării nu se face, deoarece pentru simplitatea

calcu-

lelor în exemplul dat au fost selectate doar vânzările care au avut loc în condiţii de

piaţă.

4. Ajustarea pentru data vânzării. Dat fiind că toate tranzacţiile au avut loc în

diferite perioade de timp este necesar de readus toate preţurile la ziua evaluării. Patru

din cele şase vânzări comparabile au avut loc un an în urmă. Să examinăm vânzările

comparabile Nr.2 şi Nr.6 şi să observăm cum au evoluat preţurile de vânzare pentru

bunurile imobiliare similare în decursul ultimului an:

(13.600 - 12.800): 12.800 = 0,063 sau 6.3%

Astfel, pentru a corecta preţurile bunurilor imobiliare comparabile care au fost

vândute un an în urmă şi a le aduce la ziua de astăzi este necesar să fie majorate

preţurile acestor bunuri imobiliare cu coeficientul 1,063 (tabelul 12.2).

5. Ajustarea pentru amplasare, suprafaţa apartamentului, materialul de

construcţie a blocului, telefon, raportul între suprafaţa locativă şi suprafaţa totală va fi

estimată în baza analizei pare a bunurilor imobiliare comparabile:

• Ajustarea pentru amplasare nu se aplică, deoarece toate bunurile imobiliare

comparabile sunt situate în acelaşi sector al municipiului Chişinău.

• Ajustarea pentru materialul de construcţie a blocului este egală cu diferenţa

între

preţul de vânzare a bunului imobiliar Nr.2 şi preţul de vânzare a bunului imobiliar Nr.

3:

13.600 - 10.630 = 2.970 (dolari SUA)

• Ajustarea pentru suprafaţa apartamentului este aplicată pentru bunul

imobiliar comparabil Nr.l şi este determinată în baza diferenţei preţurilor de vânzare

a bunurilor imobiliare comparabile Nr.l şi Nr. 3.

10.630- 10.300 = 330 (dolari SUA)

• Ajustarea pentru telefon este determinată în baza analizei bunurilor

imobiliare Nr.2 şi Nr.5:

13.600 - 11.800 = 1.800 (dolari SUA)

• Ajustarea pentru raportul între suprafaţa locativă şi suprafaţa totală este

determinată prin compararea bunului imobiliar Nr.4 şi bunului imobiliar Nr.6:

13.606 - 12.968 = 638 (dolari SUA)

în rezultatul aplicării tuturor corecţiilor determinăm preţul corectat ale bunurilor

imobiliare comparabile.

în exemplul prezentat mai sus intervalul în care sunt amplasate preţurile corectate

este destul de mic: de la 13.600 dolari SUA până la 14.238 dolari SUA. Totodată vom

remarca că pentru unele bunuri imobiliare au fost aplicate corecţii minime (nici o

corecţie pentru Nr. 2; o corecţie pentru Nr. 6 şi două corecţii pentru Nr. 5), iar alte

bunuri imobiliare au fost corectate pentru diferenţierile mai multor elemente de

93

comparaţie. Din tabelul 12.2 observăm că un număr minim de corecţii au fost aplicate

pentru bunurile imobiliare comparabile Nr. 2 şi Nr. 6. Astfel, valoarea de piaţă a

obiectului evaluării, determinată prin metoda vânzărilor comparabile, va fi o mărime

maximal apropiată de mărimea preţurilor de vânzare corectate ale bunurilor

imobiliare Nr. 2 şi Nr. 6 şi va constitui 13.600 dolari SUA.

94

Tabelul 12.2 Estimarea valorii bunului imobiliar prin metoda vânzărilor comparabile

95

Elementul de Bunul Bunul Bunul Bunul Bunul Bunul Bunul

comparaţie imobiliar imobiliar imobiliar imobiliar imobiliar imobiliar imobiliar evaluat Nr.l Nr.2 Nr. 3 Nr. 4 Nr. 5 Nr.6

1 2 3 4 5 6 7 8

Preţul de 10.800 13.900 10.000 12.200 11.100 12.800

vanzare

Dreptul de Dreptul de Identic Identic Identic Identic Identic Identic

proprietate prop- rietate

Corecţia 0 0 0 0 0 0

Preţul corectat 10.800 13.900 10.000 12.200 11.100 12.800

Condiţiile finanţării

De piaţă Diferite decât cele de piaţă (preţul este mai mare cu 500 USD)

Diferite decât cele de piaţă (preţul este mai mare cu 300 USD)

De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă

Corecţia -500 -300 0 0 0 0

Preţul corectat 10.300 13.600 10.000 12.200 11.100 12.800

Condiţiile De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă

tranzacţiei

Corecţia 0 0 0 0 0

Preţul corectat 10.300 13.600 10.000 12.200 11.100 12.800

Data 2 săptă- 1 săptă- 1 an în 1 an în 1 an în 1 an în

tranzacţiei mâni în urmă

mână în urmă

urmă urmă urmă urmă

Corecţia 0 0 + 6,3% + 6,3% + 6,3% + 6,3%

Preţul corectat 10.300 13.600 10.630 12.968 11.800 13.606

Amplasarea Buiucani Buiucani Buiucani Buiucani Buiucani Buiucani Buiucani

Corecţia 0 0 0 0 0 0

Materialul de Piatră de Panouri de Piatră de Panouri de Piatră de Piatră de Piatră de

construcţie a calcar beton calcar beton calcar calcar calcar

blocului armat armat

locativ

Corecţia + 2.970 0 + 2.970 0 0 0

Suprafaţa 74 m2 70 m

2 74 m

2 74 m

2 74 nr 74 m

z 74 m

2

totală a

apartamen- tului

Corecţia + 330 0 0 0 0 0

Telefon în Da Da Da Da Da Nu Da

apartament

Corecţia 0 0 0 0 + 1.800 0

Raportul între 0,65 0,8 0,65 0,65 0,8 0,65 0,65

suprafaţa locativă şi

suprafaţa totală

Corecţia + 638 0 0 + 638 0 0

Preţul 14.238 13.600 13.600 13.606 13.600 13.606

corectat

Total corecţia 3.438 -300 3.600 1406 2.500 806

netă

Total corecţia 24,1% 2,4% 26,5% 10,3% 18,4% 5,9%

netă în % din

preţul de

vanzare

96

Câteodată banii costă prea scump. Ralf Emerson

Capitolul 13

METODA VENITULUI

Noţiuni de bază: Capitalizare Actualizare Reversie Rata de capitalizare Rata rentabilităţii Venit operaţional Cheltuieli operaţionale

In acest capitol sunt descrise procedurile de capitalizare şi actualizare a fluxurilor de numerar pentru a determina valoarea proprietăţii imobiliare; structura veniturilor şi cheltuielilor operaţionale; metodele de estimare a ratei capitalizării şi ratei actualizării.

Metoda Venitului examinează datele privind venitul şi cheltuielile generate de bunul imobiliar care urmează a fi evaluat şi estimează valoarea lui aplicând procedura de capitalizare sau actualizare a fluxurilor de numerar. Capitalizarea şi actualizarea presupun transformarea venitului (de cele mai dese ori a venitului net) în valoarea bunului imobiliar.

Proprietarul poate obţine venit fie din utilizarea bunului imobiliar în activitatea comercială sau cea de producţie, fie din darea în arendă a bunului imobiliar. în lucrarea prezentă va fi examinat doar cea de a doua posibilitate de utilizare a bunului imobiliar, deoarece în procesul utilizării bunului în procese operaţionale include în valoarea bunului imobiliar şi o componentă a afacerii, pentru analiza şi estimarea căreia este necesară o abordare particulară.

în cadrul metodei venitului sunt cunoscute două tehnici de estimare a valorii: • capitalizarea directă; • actualizarea fluxurilor de numerar.

Prin metoda capitalizării directe venitul unui singur an este transformat în valoarea bunului imobiliar, prin aplicarea unei rate de capitalizare, iar metoda fluxurilor financiare actualizate presupune că valoarea bunului imobiliar reprezintă suma valorilor prezente ale fluxurilor de venit, care urmează a fi obţinute de proprietar în perioada de posesie şi valoarea reziduală (reversie), care urmează a fi obţinută de proprietar la sfârşitul perioadei de posesie din realizarea bunului imobiliar.

Indiferent de tehnica metodei venitului care urmează a fi aplicată, primul pas întreprins de evaluator este estimarea mărimii veniturilor. Venitul care reprezintă cel mai mare interes pentru evaluator este venitul operaţional net. Venitul operaţional net este parametrul de bază care ne indică nivelul de productivitate a bunului imobiliar şi este suma în baza căreia este calculat impozitul pe venit, din care sunt rambursate creditele şi sunt plătite dividendele.

13.1. Estimarea venitul operaţional net

Estimarea venitului operaţional net (net operating income - NOI) este efectuată

în baza veniturilor obţinute în perioada unui an de activitate şi prin aplicarea

următorului algoritm:

Venitul brut potenţial

(-) Deducerea pentru spaţiile libere şi pierderile la

colectarea plăţii de arendă

(+) Alte venituri = Venitul brut efectiv

_________(-) Cheltuielile operaţionale _________ = Venitul operaţional net

In continuare vom examina fiecare din elementele algoritmului prezentat.

Venitul brut potenţial

Venitul brut potenţial (potential gross income - PGI) reprezintă suma arenzii (plata

de arendă, renta) ce poate fi obţinută în urma dării în arendă a bunului imobiliar dat, în

cazul când bunul imobiliar este ocupat la 100 %, iar toţi arendaşii îşi onorează

obligaţiunile contractuale faţă de arendator în termenii stabiliţi de contract. în procesul

estimării venitului brut potenţial, următoarele informaţii pot fi utilizate de evaluator:

• informaţia despre bunurile imobiliare similare; • informaţia despre bunul imobiliar evaluat; • rezultatele cercetărilor pieţei imobiliare publicate în ediţiile specializate.

Procesul de extragere a mărimii arenzii din informaţia despre bunurile imobiliare

similare obiectului evaluat este identic celui utilizat în metoda vânzărilor comparabile

Având la dispoziţie un număr suficient de bunuri imobiliare comparabile, pentru

estimarea mărimii plăţii de arendă poate fi aplicată şi metoda analizei regresionale.

Ignorarea datelor despre bunul imobiliar evaluat în procesul estimării venitului

brut potenţial ar fi o eroare gravă. Bunul imobiliar evaluat este cel mai bun obiect

comparabil, şi ca şi celelalte obiecte comparabile este parte componentă a pieţei

imobiliare. Evaluatorul trebuie să obţină de la proprietar toată informaţia privind

veniturile şi cheltuielile legate de funcţionarea bunului imobiliar, atât pentru perioada

curentă, cât şi pentru perioadele anterioare.

în ultimul timp, publicaţiile specializate au devenit o sursă de informaţie importantă

pentru evaluatorii bunurilor imobiliare, deoarece prezintă un spectru larg de date despre

bunurile imobiliare ce sunt expuse spre vânzare. Astfel, informaţia privind bunurile

imobiliare ce sunt expuse pentru a fi date în arendă, poate fi utilizată în analiza

comparativă după efectuarea tuturor ajustărilor care corespund situaţiei pieţei

imobiliare, în special acelui segment la care poate fi atribuit bunul imobiliar evaluat.

Există cazuri când unele bunuri imobiliare au o utilitate funcţională mixtă, de

exemplu oficii şi depozite, sau locativă şi oficii. în acest caz evaluatorul are de afacere

cu un bun imobiliar, părţile cărui fac parte din diferite segmente ale pieţei imobiliare. 83

Astfel, pentru fiecare mod de utilizare se va face o estimarea separată a venitului brut şi a celorlalţi indicatori care sunt necesari pentru calcularea venitului operaţional net.

98

Selectarea bunurilor imobiliare comparabile după criteriul geografic este o prioritate, deşi nu reprezintă o regulă care trebuie urmată în orice condiţii, deoarece

limitează esenţial numărul de obiecte similare celui evaluat. Astfel, respectând principiul

Ucu cât mai aproape, cu atât mai bine", evaluatorul trebuie să cerceteze şi

pieţele similare pieţei pe care este amplasat bunul imobiliar evaluat, chiar dacă nu sunt amplasate în imediata vecinătate a obiectului evaluării.

Nivelul de ocupare a spaţiilor şi pierderile plăţii de arendă

După cum ne demonstrează studiul pieţei bunurilor imobiliare date în arendă, o

parte a venitului brut potenţial este pierdută din cauza:

• imposibilităţii de a asigura ocuparea deplină a spaţiilor destinate dării în

arendă pe parcursul întregii perioade de operare;

• necolectarea plăţii de arendă în termenii stabiliţi de contractul de arendă.

Aceste două elemente sunt incluse în "deducerea pentru spaţiile libere şi pierderile la colectarea plăţii de arendă" (vacancy and losses). Deducerea dată poate fi calculată în baza analizei comparative a bunurilor imobiliare similare obiectului evaluării şi de regulă se exprimă în procente faţă de venitul brut potenţial.

Alte venituri

De regulă, venitul brut potenţial este format de sursa primară de venituri generată de o proprietate - arenda spaţiilor disponibile. Totuşi, un bun imobiliar, deseori, poate

produce şi alte venituri, ce nu sunt legate nemijlocit de acordarea spaţiilor în arendă. Două exemple uzuale pot fi, venitul generat de funcţionarea parcărilor auto şi venitul produs de automatele de vânzare (exemplu: automatele de vânzare a apei gazoase), venituri de la darea în arendă a mobilei şi utilajului, etc.

Veniturile produse în procesul de exploatare a bunului imobiliar, diferit de cele generate de darea în arendă a spaţiilor, sunt incluse într-o poziţie separată, deoarece

este destul de dificil de a cuantifica legătura între venitul provenit din darea în arendă a spaţiilor şi venitul provenit din sursele secondare.

Venitului brut efectiv

Venitul brut efectiv (effective gross income) reprezintă venitul generat de proprietatea imobiliară şi este definit ca suma veniturilor provenite din darea în arendă a proprietăţii imobiliare şi altor venituri obţinute din exploatare, luând în considerare pierderii. provenite de la spaţiile neînchiriate şi plăţile de arendă necolectate.

Cheltuieli operaţionale

Cheltuielile operaţionale (operating expenses) sunt cheltuielile legate de asi£ur?*-ea funcţionării bunului imobiliar. Aceste cheltuieli sunt sustrase din venitul

brut elvctiv pentru a estima mărimea venitului operaţional net. Cheltuielile operaţionale sunt grupate în 4 categorii: 1) cheltuieli operaţionale fixe; 2) cheltuieli operaţionale variabile; 3) cheltuieli operaţionale pentru menţinere şi reparaţii; 4) rezerve pentru înlocuirea elementelor construcţiei, termenul de utilitate ale

cărora a expirat.

1. Cheltuieli operaţionale fixe Cheltuielile fixe sunt cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spaţiilor,

ceea ce le face a fi uşor prognozate. Un exemplu standard al cheltuielilor operaţionale

99

fixe este impozitul pe bunurile imobiliare şi primele pentru asigurarea bunurilor imobiliare. Cheltuielile operaţionale fixe pot fi uşor estimate în baza datelor perioadelor anterioare.

2. Cheltuieli operaţionale variabile Cheltuielile variabile sunt cheltuielile ce au o legătură directă cu nivelul de

ocupare a spaţiilor şi reprezintă mai mari dificultăţi în prognozare decât cheltuielile

fixe. Conţinutul cheltuielilor variabile variază în dependenţă de tipul proprietăţii. Cheltuielile operaţionale variabile considerate tipice pentru majoritatea proprietăţilor imobiliare sunt prezentate şi discutate în continuare:

• Cheltuieli de gestiune (management fee). Toate proprietăţile imobiliare sunt gestionate fie de proprietar, fie de un profesionist angajat. Cheltuielile de gestiune sunt exprimate în expresie procentuală din venitul brut efectiv. Ponderea cheltuielilor

variază în dependenţă de tipul bunului imobiliar şi mărimea lui. Proprietăţile imobiliare mari pot avea oficii separate pentru administratori, precum şi cheltuieli legate de serviciile poştale, telefonice, consultaţii juridice şi contabile, publicitate, etc.

• Cheltuieli pentru serviciile comunale (Utilities). Acest capitol de cheltuieli include cheltuielile pentru electricitate, apă-canalizare, energia termică, încălzire. Prognozarea cheltuielilor date poate fi efectuată în baza datelor pentru perioadele

anterioare de gestiune, analizei comparative a cheltuielilor pentru bunurile imobiliare similare sau în baza informaţiei acordate de furnizorii serviciilor susmenţionate.

• Cheltuieli pentru salarizare. Capitolul dat include remunerarea personalului implicat nemijlocit în menţinerea şi exploatarea obiectului evaluării - dereticătoare, serviciul de securitate, personalul de deservire a instalaţiilor inginereşti.

• Alte cheltuieli variabile. Alte tipuri de cheltuieli variabile sunt cheltuielile

pentru ridicarea deşeurilor, curăţarea zăpezii, salubrizare, cheltuielile pentru întreţinerea teritoriului şi a spaţiilor verzi, cheltuielile legale şi profesionale acordate pentru întocmirea contractelor de arendă, cheltuielile pentru publicitate şi acţiuni de promoţie.

3. Cheltuieli operaţionale pentru menţinere şi reparaţii Cheltuielile pentru menţinere şi reparaţii sunt divizate într-un capitol separat de

cheltuieli deoarece ele pot reprezenta o sumă importantă de cheltuieli şi nu se incorporează prea bine în categoria cheltuielilor fixe sau a celor variabile. Deşi unele surse de specialitate includ cheltuielile pentru menţinere şi reparaţii în cheltuieli variabile, pentru a asigura o prognozare mai exactă ele trebuie considerate în mod separat. Categoria dată de cheltuieli este un hibrid. Astfel, pe de o parte, cheltuielile pentru reparaţia acoperişului şi decorarea pereţilor exteriori tind a fi cheltuieli fixe, care urmează a fi efectuate indiferent de numărul arendaşilor şi suprafaţa spaţiilor arendate. Pe de altă parte, cheltuielile pentru menţinerea ascensoarelor sunt legate de nivelul de utilizare a lor ceea ce este mai aproape de cheltuielile variabile. Alte cheltuieli operaţionale pentru menţinere şi reparaţii includ cheltuielile pentru reparaţia curentă a proprietăţii imobiliare. La acest capitol menţionăm că evaluatorul trebuie să evite dubla evidenţă a cheltuielilor. De exemplu, la capitolul cheltuieli variabile - cheltuieli pentru salarizare este deja inclus salariul personalului responsabil pentru micile reparaţii sau renovări, prin urmare el trebuie să fie inclus la capitolul cheltuieli pentru menţinere şi reparaţii Deoarece prognozarea exactă a cheltuielilor viitoare este destul de dificilă, în rândul evaluatorilor

100

este o practică comună de a utiliza o expresie procentuală din venitul brut efectiv pentru determinarea mărimii cheltuielilor pentru menţinere şi reparaţii.

4. Rezerve pentru înlocuirea elementelor construcţiei, termenul de utilitatea ale cărora a expirat

De regulă, elementele construcţiilor au diferite termene de exploatare ceea ce determină necesitatea creării unui fond de rezervă pentru înlocuirea elementelor termenul de exploatare ale cărora a expirat. Din categoria acestora fac parte: acoperişul, pardoseala, finisajul exterior şi interior, utilajul mecanic şi altele.

Aceste cheltuieli nu sunt incluse în capitolul cheltuielilor operaţionale pentru menţinere şi reparaţii deoarece ele constituie nişte investiţii importante care urmează a fi efectuate de proprietar. De regulă este creat un fond de înlocuire în care este defalcat periodic o anumită parte din venituri, pentru a acumula acea sumă de bani care va fi necesară la sfârşitul perioadei n pentru a acoperi cheltuielile pentru înlocuirea elementelor uzate. Mărimea defalcărilor anuale este determinată ca produs al sumei necesare pentru efectuarea înlocuirii şi coeficientului fondului de compensare

9. Coeficientul fondului

de compensare este determinat în baza termenului de exploatare a elementului şi rata dobânzii pentru conturile de acumulare (depozite) ale băncilor comerciale.

Regula de bază pentru a decide atribuirea elementelor pentru rezerva de înlocuire este: se vor include acele elemente perioada de exploatare a cărora este mai mică decât perioada de exploatare a construcţiei de bază. Odată ce elementul a fost clasificat ca subiect pentru formarea rezervei de înlocuire, costul necesar este repartizat (distribuit) proporţional pe întreaga perioadă de utilitate funcţională.

Cheltuieli care nu sunt incluse în cheltuieli operaţionale: Uzura şi dobânda pentru mijloacele împrumutate

Venitul operaţional măsoară performanţa proprietăţii imobiliare. El nu reprezintă beneficiul în sensul contabil, nici venitul impozabil. Astfel, mărimea uzurii şi dobânda calculată pentru capitalul împrumutat nu sunt incluse în calcularea venitului operaţional net, deoarece aceste cheltuieli nu au nimic comun cu funcţionarea propriu zisă a proprietăţii imobiliare.

Folosirea datelor din documentaţia financiară

Una din sursele de informaţie pentru estimarea venitului operaţional net este documentaţia financiară şi cea contabilă a proprietarului bunului imobiliar.

Datele din documentaţia contabilă şi financiară nu pot fi utilizate direct în evaluare fără a fi supuse corectărilor. Unele poziţii urmează a fi excluse din rapoartele financiare, cum ar fi cheltuielile legate de desfăşurarea afacerilor; uzura contabilă; impozitul pe venit; majorările de capital.

Exemplu de calculare a venitului operaţional net

în tabelul 13.1 este prezentat un exemplu de calculare a venitului operaţional net al unei proprietăţi imobiliare comerciale (spaţii pentru oficii), cu suprafaţa totală de 710 m

2, amplasată în municipiul Chişinău.

Tabelul 13.1

9

Calculele matematice ale fondului de înlocuire sunt prezentate în capitolul "Metode

matematice aplicate în evaluarea bunurilor imobile".

101

Calcularea venitului operaţional net

în ţările cu economia de piaţă, în condiţiile transparenţei relative a informaţiei, s-a stabilit un raport între venituri şi cheltuieli. în procesul de analiză comparativă, evalu- atorii aplică coeficientul cheltuielilor operaţionale (operating expense ratio - OER).

Coeficientul cheltuielilor operaţionale este definit ca raportul între cheltuielile operaţionale şi venitul brut.

Cheltuieli Operaţionale . . . . . (JLR — ---------------------------------- (13.1.)

Venitul Brut Astfel, pentru exemplul prezentat mai sus coeficientul cheltuielilor operaţionale

este egal cu: OER = = 0.498 156915

în exemplul prezentat coeficientul cheltuielilor operaţionale este calculat în baza venitului brut efectiv. Acest coeficientul poate fi calculat şi în baza venitului brut potenţial. Selectarea tipului de venit ţine de preferinţele clientului sau de practica locală. Este de notat, că oricare tip de venit este utilizat important e să fie respectat

Total

(dolari SUA)

1 mz (dolari

SUA)

Venitul Brut Potenţial

71 Om2 x 19$/ lună x 12 luni

162000 228,0

Deducere pentru spaţiile neocupate şi pierderile de la colectarea arenzii (6,25%)

10125 14,25

Plata de arendă colectată 151875 213,75

Alte venituri, din care: 5040 7,0

Automate de vânzare 85

Parcarea auto 4955 7,0

Venitul Brut Efectiv 156915 220,75

Cheltuieli Operaţionale Fixe, total 15150 21,3

Prima de asigurare 3910 5,5

Impozitul pe bunurile imobiliare 11240 15,8

Cheltuieli Operaţionale Variabile, total 62340 87,75

Gestiune 8350 11,76

Electricitatea 12620 17,77

încălzirea 8310 11,70

Apă-canalizare 4275 6,02

Salarizare 9500 13,40

Colectarea deşeurilor 1620 2,30

Salubrizarea 550 0,77

întreţinerea teritoriului 295

Televiziunea prin cablu 1150 1,60

Onorarii pentru serviciile legale şi profesionale 520 0,73

Cheltuieli operaţionale pentru întreţinere şi reparaţii 9800 13,80

Rezerve pentru înlocuire 6000 8,45

Total cheltuieli operaţionale 78140 110,0

Venitul operaţional net 78775 110,9

102

principiul consistenţei. Un coeficient calculat în baza venitului brut efectiv nu poate fi comparat cu coeficientul calculat în baza venitului brut potenţial.

13.2. Metoda capitalizării directe

Esenţa metodei capitalizării directe constă în faptul că valoarea bunului imobiliar este exprimată prin raportul între venitul anual generat de proprietate şi randamentul scontat al investiţiei:

V = — (13.2) R

unde, V - valoare (value); I - venit (income); R - rata capitalizării (capitalization rate).

Premisele aplicării metodei capitalizării directe sunt:

• perioada pe parcursul căreia este planificată obţinerea venitului care tinde

spre infinit; • mărimea venitului este constantă pentru întreaga perioadă de posesie; • la determinarea valorii nu se ţine cont de investiţiile iniţiale.

Metoda capitalizării directe poate fi utilizată pentru estimarea valorii oricăror drepturi reale. Astfel, în calitate de venit ce urmează a fi capitalizat se va lua venitul brut potenţial, venitul brut efectiv, venitul operaţional net, venitul realizat de capitalul propriu, venitul realizat de capitalul împrumutat, venitul de la teren sau venitul de la clădire. Respectiv, la numărător vor fi rata generală de capitalizare, rata de capitalizare a capitalului propriu, rata de capitalizare a mijloacelor împrumutate, rata de capitalizare a terenului şi rata de capitalizare a clădirii.

Pentru estimarea valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare este utilizat venitul brut potenţial, iar în calitate de rată a capitalizării - rata generală de capitalizare. Rata generală de capitalizare (R0) (overall capitalization rate) reprezintă raportul între venitul operaţional net (NOI) şi preţul de vânzare (S):

Rata generală de capitalizare poate fi determinată cu ajutorul următoarelor metode:

• metoda analizei vânzărilor comparabile;

• metoda multiplicatorului venitului brut efectiv;

• tehnica grupului investiţional;

• metoda coeficientului de acoperire a datoriei. Metoda analizei vânzărilor comparabile

O condiţie necesară pentru utilizarea metodei comparaţiei este nivelul înalt de comparabilitate între proprietăţile în baza cărora a fost estimat R0 şi proprietatea imobiliară evaluată, atât din punct de vedere al veniturilor viitoare cât şi al riscului. în cazul unor elemente care sunt diferite de datele pieţei, înainte de a extrage R0 este necesar să fie efectuate toate ajustările corespunzătoare ca în cazul metodei vânzărilor comparabile prezentate în capitolul 12.

Metoda coeficientului venitului brut efectiv

Metoda dată este aplicată în cazurile când nu este disponibilă informaţia completă despre bunurile imobiliare comparabile, în schimb poate fi obţinută informaţia despre

103

veniturile brute efective şi cheltuielile operaţionale. Formula pentru calcularea ratei generale de capitalizare este:

EGIM unde; Ro - coeficientul de capitalizare; OER - coeficientul cheltuielilor operaţionale; EGIM - multiplicatorul venitului brut efectiv (effective gross income multiplier).

Miltiplicatorul venitului brut efectiv (EGIM) reprezintă raportul între preţul de vânzare a bunului imobiliar (sau valoarea de piaţă) şi venitul brut efectiv (effective gross income - EGI).

EGIM (13.5) EGI

Tehnica grupului de investiţii

De regulă, pot exista mai multe interese legate de o proprietate imobiliară. Aceste interese pot fi atât de origine financiară, în cazul când proprietăţile imobiliare sunt cumpărate cu atragerea resurselor creditare, cât şi de origine fizică, când terenul şi clădirea, care sunt părţi componente ale proprietăţii imobiliare sunt analizate separat.

Drept exemplu, vom examina tehnica grupului de investiţii pentru estimarea valorii intereselor financiare.

Tehnica grupului de investiţii pentru interesele financiare este aplicată în cazurile când pentru procurarea proprietăţii imobiliare au fost atrase resurse creditare. Astfel, venitul operaţional net este divizat în două părţi. Prima parte reprezintă plăţile ipotecare (rambursarea creditului ipotecar). Aceasta reprezintă un venit al creditorului. Cea de a doua parte este venitul rămas al proprietarului ce a investit capitalul propriu, şi poartă denumirea de fluxul financiar înainte de impozit (before- tax cash flow - BTCF). Din cele expuse mai sus rezultă că rata generală de capitalizare, care este utilizată pentru capitalizarea venitului operaţional net, trebuie să ţină cont atât de capitalul propriu, cât şi de capitalului împrumutat, reprezentând o mărime medie ponderată a ratei venitului pentru creditor (mortgage capitalization rate - Rm) şi ratei venitului pentru proprietar (equity capitalization rate - Re). în acest caz, rata de capitalizare generală se determină după următoarea formulă:

R0=(m)(Rm)+(l-m)(Re) (13.6.)

unde, m - ponderea mijloacelor împrumutate, exprimată în procente;

(1-m) - ponderea capitalului propriu în valoarea proprietăţii imobiliare, exprimată în procente;

Rm - rata capitalizării pentru mijloacele împrumutate; Re - rata capitalizării pentru capitalul propriu.

Rata capitalizării pentru mijloacele împrumutate, care în practica evaluării este cunoscută şi sub denumirea constanta ipotecară (mortgage constant) şi este determinată după următoarea formulă:

R-

(13-7) ML

unde, DS - plăţile anuale pentru deservirea creditului ipotecar (debt service); ML - suma creditului ipotecar (mortgage loan).

104

Rata capitalizării pentru capitalul propriu este determinată după următoarea funcţie:

m EI

unde, BTCF - fluxul de numerar înainte de impozit; EI - suma capitalului propriu investit (equity investment).

Metoda coeficientului de acoperire a datoriei

Metoda coeficientului de acoperire a datoriei este una din metodele care se aplică pentru calcularea ratei generale de capitalizare, în cazul când sunt atrase mijloace creditare pentru finanţarea tranzacţiei. în acest caz rata generală de capitalizare se calculează după formula:

R0 = DCR xRmXm (13.9)

unde, DCR - coeficientul de acoperire a datoriei (debt coverage ratio); Rm - constanta ipotecară; m - ponderea mijloacelor împrumutate, exprimată în procente.

La rândul său, coeficientul de acoperire a datoriei reprezintă raportul dintre venitul operaţional net şi plata anuală pentru deservirea creditului.

133. Fluxurile de numerar actualizate

Metoda fluxurilor de numerar actualizate este bazată pe estimarea veniturilor ce pot fi obţinute pe parcursul întregii perioade de posesie a bunului imobiliar şi determinarea valorii curente a acestor fluxuri de venituri. Această metodă devine tot mai populară atât în rândurile evaluatorilor cât şi în rândurile investitorilor. Acest lucru se datorează faptului că modelele bazate pe ratele extrase din analiza de piaţă sunt depind în mare măsură de calitatea datelor despre tranzacţiile cu bunurile imobiliare similare, ceea ce formulează cerinţe stricte faţă de similaritatea bunurilor imobiliare comparabile. Dat fiind că bunurile imobiliare au un caracter eterogen, iar tranzacţiile imobiliare devin tot mai complexe, deseori evaluatorul nu poate găsi un număr suficient de vânzări comparabile. Astfel, aplicarea metodei fluxurilor financiare actualizate devine o necesitate. Metoda dată este utilă şi pentru efectuarea analizei investiţionale.

Deşi proprietatea imobiliară este deţinută şi utilizată de către un investitor pentru

o perioadă egală cu durata de viaţă economică, majoritatea investitorilor îşi

construiesc planuri investiţionale pentru perioade mult mai scurte. în procesul de

evaluare evaluatorul încearcă să simuleze comportamentul investitorului raţional,

formulând ipoteze că perioada de posesie este limitată, iar la sfârşitul acestei perioade

proprietatea imobiliară este vândută. Astfel, modelul fluxurilor financiare presupune

actualizarea veniturilor operaţionale nete ce vor fi obţinute în perioada de posesie,

actualizarea venitului care va fi obţinut de la vânzarea proprietăţii imobiliare la

sfârşitul perioadei de posesie şi sumarea acestora pentru a obţine valoarea curentă a

proprietăţii imobiliare.

„ 4 , V O N „ S P

V = y ------- —+ --------- (13.10) T L ( I + Y 0 Y ( I + K J '

unde,

105

Y0 - rata de actualizare (yield); n - perioada de calcul; SP - venitul obţinut în urma vânzării (sale proceeds) sau reversie (reversion).

în scopul aplicării metodei fluxurilor financiare actualizate este necesar să fie

obţinute următoarele date iniţiale:

• mărimea veniturilor viitoare;

• perioada în care aceste venituri se preconizează a fi obţinute (perioada

prognozată de posesie);

• rata de actualizare.

Mărimea veniturilor viitoare este determinată pentru fiecare an inclus în perioada

de posesie. Algoritmul de calcul a fost prezentat anterior (vezi paragraful 13.1.). La

momentul prognozării veniturilor viitoare, evaluatorul trebuie să ţie cont de creşterea

veniturilor şi cheltuielilor. Rata de creştere poate fi prognozată în baza unei analize

minuţioase a tendinţelor pieţei imobiliare şi a tendinţelor generale în economia ţării.

Venitul obţinut în urma vânzării proprietăţii imobiliare la sfârşitul perioadei de

posesie sau reversia, poate fi calculat prin metoda capitalizării venitului obţinut în

anul următor perioadei de posesie. Astfel, în faţa evaluatorului stau următoarele

sarcini:

• prognozarea ratei de capitalizare pentru anul (n+1);

• prognozarea ratei de creştere a valorii bunului imobiliar în perioada de

posesie.

Practica internaţională de evaluare presupune că perioada prognozată de posesie

este în mediu 10 ani. Situaţia economică şi politică care caracterizează Moldova face

imposibilă prognozarea veniturilor pentru o perioadă atât de lungă. De aceea în

practica locală a fost acceptată perioada de 3 ani. în cazul unei eventuale îmbunătăţiri

a condiţiilor economice şi atingerii unei stabilităţi în creşterea economică această

perioadă ar putea fi extinsă la 5 ani.

Metoda fluxurilor financiare actualizate este o metodă perfectă pentru

determinarea valorii investiţionale, care se bazează nu atât pe informaţia pieţei

imobiliare ci pe informaţia ce reflectă interesele şi situaţia unui investitor concret.

Astfel, aplicarea metodei date în cazul determinării valorii investiţionale prezintă mai

puţine dificultăţi decât aplicarea ei pentru determinarea valorii de piaţă.

13.3.1. Rata de actualizare

Rata de actualizare reflectă caracteristicile unei investiţii pentru care un investitor

aşteaptă să fie compensat. Aceste caracteristici sunt:

1) rata reală „pură" a rentabilităţii (rrentabiiităţii)î

2) rata inflaţiei aşteptate (rjnflatjej);

3) prima pentru risc (Wuiui)»

4) prima pentru costurile în afara riscului (rnon-risc)-

Astfel, formula generală de calculare a rate de actualizare (Y0) este:

^o ^rentabilitatii 'inf lafatiui 'riscului 'non-risc (13.11)

106

în continuare vor fi analizate părţile componente ale formulei prezentate. 1. Rata reală "pură" a rentabilităţii reprezintă mărimea compensaţiei pe care

un investitor aşteaptă să o primească pentru faptul că s-a dezis de consumul unei anumite sume de bani în prezent pentru a o investi într-o afacere. Rata "pură" nu

include riscurile şi este legată doar de faptul că consumul mijloacelor financiare a fost amânat pentru o anumită perioadă. Rata reală "pură" a rentabilităţii este identică pentru toate tipurile de investiţii.

2. Rata inflaţiei aşteptate reprezintă compensaţia investitorului pentru faptul că puterea de cumpărare a veniturilor viitoare este erodată de efectele inflaţiei.

3. Prima pentru risc reprezintă rata riscului aferent unei investiţii concrete.

Există trei categorii generale ale riscului investiţiei: riscul afacerii, riscul inflaţiei neaşteptate şi riscul lichidităţii. Riscul afacerii este legat de variaţia veniturilor operaţionale din motivul schimbării condiţiilor pieţei sau condiţiilor economice generale. Variaţia situaţiei economice va influenţa, inevitabil, mărimea veniturilor şi cheltuielilor prognozate în perioada iniţială de desfăşurare a proiectului (lucrărilor). Pentru majoritatea investiţiilor riscul afacerii are două elemente: rişcuţ pieţei şi riscul

rezidual. Riscul pieţei este acel risc care rămâne chiar şi în cazul când portofoliul investitorului este diversificat, adică în portofoliul investitorului sunt incluse investiţii în mai multe sectoare ale economiei sau segmente ale pieţei ceea ce face ca riscul afacerilor să fie distribuit între diferite genuri de investiţii şi respectiv rata riscului afacerilor pentru investitor este mai mică. Riscul rezidual este riscul ce rezultă din investiţiile nediversificate.

Riscul pentru inflaţia neaşteptată este luat în consideraţie separat, din motivul că toate previziunile legate de evoluţia inflaţiei sunt asociate cu un grad înalt al incertitudinii. Astfel, investitorul şi evaluatorul pot avea propriile viziuni asupra evoluţiei proceselor inflaţioniste, diferite de cele prezentate oficial de instituţiile ce se ocupă de prognozarea evoluţiei indicilor macroeconomici ai ţării.

Riscul lichidităţii ne indică cît de costisitoare este transformarea unui activ în flux

de numerar. Bunurile imobiliare sunt relativ lichide şi riscul că bunul imobiliar va fi

expus vânzării o perioadă mult mai mare decât perioada considerată normală pentru

expunere sau că va fi vândut la un preţ mai mic decât preţurile pe piaţă, trebuie să fie

compensat printr-o majorare a ratei de actualizare.

4. Cea de a patra parte componentă a formulei - prima pentru costurile în afara

riscului, reprezintă compensarea investitorului pentru costurile de intrare pe piaţa

imobiliară şi cele de ieşire. Unele costuri din această categorie sunt reflectate în

estimarea fluxurilor de numerar, de exemplu: comisionul agentului imobiliar când

proprietatea imobiliară este expusă vânzării. Totodată, costurile legate de investigaţii

sau cele legate de tranzacţiei nu sunt reflectate în previziunile fluxurilor de numerar,

ceea ce determină necesitatea introducerii unei prime pentru aceste costuri în rata de

actualizare. La fel, şa acest capitol este inclusă şi prima pentru managementul

investiţiei, dat fiind faptul că proprietatea imobiliară reprezintă o investiţie activă şi

necesită asumarea unor anumite responsabilităţi de gestiune de către proprietar. Chiar

dacă proprietarul angajează un profesionist pentru gestionarea bunului imobiliar,

proprietarul va rămâne responsabil pentru monitorizarea activităţii de gestiune şi

performanţelor managerului. Dat fiind faptul că aceste costuri nu influenţează direct

fluxul de numerar, ele trebuie reflectate în rata de actualizare.

Economia Moldovei este într-un stadiu incipient al dezvoltării unei economii

de piaţă şi există un grad ridicat de incertitudine referitor la evoluţia sa viitoare. Acest

107

fapt nu permite prognozarea exactă a mărimii şi evoluţiei ratei de actualizare, ceea ce

determină capacitatea redusă a metodei fluxurilor de numerar actualizate de a genera

rezultate tot atât de exacte ca şi în cazul aplicării în ţările cu economii dezvoltate.

Metode de estimare a ratei de actualizare

Trecerea de la modelul teoretic de determinare a ratei de actualizare la estimarea

în practică a ratei este destul de complicată. în primul rând din cauza faptului că spre

deosebire de rata de capitalizare ea nu poate fi direct observată în proprietăţile

imobiliare similare. în al doilea rând, profiturile realizate la finele proiectului pot fi

absolut diferite ce profiturile prognozate, care sunt folosite pentru determinarea

valorii curente.

în pofida obstacolelor enumerate există patru metode de bază pentru determinarea

ratei de actualizare:

1) metoda adiţionării;

2) metoda extracţiei;

3) metoda investiţiilor de alternativă;

4) metoda investigaţiei.

Metoda adiţionării

Metoda dată presupune estimarea individuală a fiecărei componente a formulei

generale prezentate mai sus: ratei reale a profitului, ratei inflaţiei anticipată, ratei

riscului şi primei pentru costurile neasociate cu riscul.

în practica de evaluare din Moldova, în calitate de rată reală "pură" a rentabilităţii

este utilizată rata dobânzii pentru hârtiile de valoare de stat pentru 364 de zile.

Există anumite probleme care trebuie luate în consideraţie când este aplicată

metoda adiţionării. în primul rând estimările produse pot fi mai mari decât valoareareală, fiind influenţate de rata inflaţiei aşteptate şi neaşteptate. în al doilea, rând rata de actualizare poate fi instabilă pe parcursul perioadei de calcul. în al treilea rând, metoda adiţionării generează o rată medie de actualizare, care este bazată pe indicatori comasaţi şi poate să nu fie reprezentativă pentru toate proprietăţile imobiliare.

Metoda extracţiei Metoda extracţiei de piaţă este bazată pe analiza informaţiei despre vânzările

comparabile, cu condiţia că modul curent de utilizare a bunurilor imobiliare comparabile corespunde principiului celei mai bune utilizări. Mărimea ratei de actualizare reflectă aşteptările investitorului privind veniturile viitoare. Informaţia privind aşteptările investitorului pot fi obţinute din contactele nemijlocite cu el. Datele prezentate de evaluator pot fi verificate, calculând mărimea ratei interne a rentabilităţii (internai rate of return - IRR). Rata internă a rentabilităţii reprezintă rata de actualizare care egalează valoarea prezentă a fluxurilor de numerar ce vor fi obţinute în viitor cu valoarea investiţiei (suma investită iniţial).

Investiţia într-o proprietate imobiliară reprezintă o afacere complexă şi, de regulă, este compusă din următoarele elemente: suma investiţiei, fluxurile de numerar produse în anumite perioade şi venitul obţinut în urma vânzării bunului imobiliar.

108

Veniturile viitoare utilizate pentru determinarea valorii prezente pot fi neschimbate pe parcursul întregii perioade de posesie, sau pot să se modifice după un scenariu linear sau exponenţial.

Metoda investiţiilor de alternativă Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuată în baza sumei ratei curente a

profitului pe pieţele de capital (ex. dobânda pentru hârtiile de valoare de stat) şi diferenţa istorică între mărimea ratei rentabilităţii pe pieţele de capital şi rata rentabilităţii pentru proprietăţile imobiliare. Este important de remarcat similaritatea metodei adiţionării şi metodei investiţiilor de alternativă. Astfel, formula determinării ratei de actualizare după metoda investiţiilor de alternativă este:

Y0 = Rata pură a rentabilităţii + (Rata HVS - Rata pură a rentabilităţii) + Prima pentru risc (13.12)

unde, HVS - hârtiile de valoare de stat.

Metoda investigaţiei Dat fiind faptul că aşteptările investitorilor dictează regulile de joc pe piaţă, o

modalitate de a determina rata de actualizare este intervievarea celor ce sunt nemijlocit prezenţi pe piaţa imobiliară: investitorii, creditorii, agenţii imobiliari sau evaluatorii referitor la mărimea ratei profitului pentru anumite tipuri de proprietăţi imobiliare. Avantajul acestei metode este că evaluatorul obţine mărimea rate de actualizare, confirmată de practica cotidiană, fără a efectua careva estimări sau justificări ale diferitor părţi componente ale ratei.

13.3.2. Venitul de la vânzarea bunului imobiliar (Reversie)

Venitul obţinut de la vânzarea bunului imobiliar la sfârşitul perioadei de posesie (reversie) reprezintă diferenţa dintre preţul probabil la care va fi vândută proprietatea imobiliară şi costurile legate de efectuarea tranzacţiei. Există două metode de estimare a preţului viitor de vânzare:

1) capitalizarea venitului operaţional net prognozat pentru anul imediat următor

ultimului an de posesie; 2) susţinerea ipotezei că preţul viitor de vânzare este o funcţie a valorii prezente

a proprietăţii imobiliare, bazată pe anticiparea unei creşteri relative a valorii pe parcursul perioadei de posesie.

Cea mai răspândită metodă de estimare a venitului obţinut în rezultatul vinderii proprietăţii imobiliare este metoda capitalizării venitului obţinut în anul (n+J). Pentru determinarea valorii reziduale este utilizat venitul anului (n+1), fiind primul an de exersare a drepturilor de proprietate pentru cumpărătorul proprietăţii imobiliare.

Cea de a doua metodă reflectă aşteptările investitorului privind evoluţia preţului proprietăţii imobiliare ca funcţie a valorii prezente a proprietăţii. în această metodă două poziţii sunt clare: 1) proprietatea imobiliară are o valoarea de piaţă curentă (chiar şi neestimată încă); 2) valoarea viitoare (preţul de vânzare anticipat) poate fi exprimată în termenii valorii de piaţă curente. Astfel, formula va fi:

■SP,=(l+Sv)*00 03-13) unde, SP„ - preţul de vânzare în anul n; gv - rata anuală de creştere a valorii (growth rate); V - valoarea de piaţă curentă.

Astfel, conform metodei actualizării fluxurilor de numerar, valoarea proprietăţii imobiliare va fi egală cu suma valorii prezente a fluxurilor de numerar şi valorii prezente a venitului obţinut din vânzarea proprietăţii la sfârşitul perioadei de posesie.

în lume nu există un alt adevăr decât cel în care vrem să

credem. înţelepciunea populară

Capitolul 14

RECONCILIEREA VALORILOR ESTIMATE

Noţiuni de bază: Reconciliere Valoarea finală Metoda mediei ponderate Interval valoric

Capitolul dat prezintă esenţa procesului de reconciliere, etapele şi criterii reconcilierii; metodele aplicate în procesul de reconciliere şi estimare a valorii finale.

Principalul scop al procesului de evaluare este determinarea valorii bunului imobiliar evaluat. Pentru a obţine o opinie veridică privind valoarea proprietăţii imobiliare, evaluatorul aplică diverse metode de evaluare. Dar, este important de

110

menţionat, că nici una din metodele de evaluare nu este universală şi nu generează rezultate absolut corecte.

Fiecare din metodele de evaluare conţine elemente ale previziunii. Metoda vânzărilor comparabile este limitată de disponibilitatea datelor veridice despre vânzările comparabile. Metoda costului este limitată de dificultăţile asociate cu estimarea deprecierii (uzurii), în special pentru proprietăţile imobiliare vechi. Modelele venitului sunt bazate pe previziuni şi estimări subiective ale veniturilor anticipate şi ratei rentabilităţii. în rezultatul aplicării diferitor metode pentru evaluarea unei proprietăţi imobiliare, evaluatorul obţine mai multe rezultate. Astfel, ultimul pas care urmează a ti întreprins de evaluator este de a ajunge la un indicator unic al valorii obiectului evaluat, prin intermediul analizei concluziilor alternative obţinute în procesul de evaluare. Această parte a procesului de evaluare este denumită reconciliere. în procesul de reconciliere, evaluatorul are posibilitatea de a revedea datele folosite în evaluare şi de a argumenta estimarea valorii finale a proprietăţii.

Procedura de reconciliere este constituită din două etape: 1) revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale ale analizei, care include

explicarea diferenţelor între valorile estimate şi determinarea celei mai credibile valori;

2) estimarea valorii finale.

Revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale trebuie să fie bazată pe următoarele aspecte:

• corectitudinea bazei de evaluare selectate în raport cu scopul evaluării;

• corectitudinea metodelor aplicate;

• profunzimea analizei elementelor pieţei imobiliare;

• veridicitatea datelor utilizate în analiză;

• corectitudinea interpretării şi utilizării datelor; • logica efectuării ajustărilor individuale în cadrul diferitor metode;

• consistenţa datelor utilizate în evaluare (ex. rata de creştere a valorii pe parcursul perioadei de posesie, rata de ajustare a preţurilor vânzărilor comparabile pentru inflaţie şi rata inflaţiei anticipată trebuie să posede un grad înalt de consistenţă; mărimea uzurii calculate trebuie să fie consistentă cu vârsta efectivă a construcţiei).

Estimarea valorii finale a bunului imobiliar evaluat este una din cele mai complicate sarcini ale evaluatorului. Valoarea finală este o funcţie a scopului

evaluării, constrângerilor de ordin legal şi celor legate de disponibilitatea datelor. Deseori scopul evaluării sau necesităţile clientului dictează care din valorile obţinute în urma aplicării metodelor de evaluare va avea cea mai mare influenţă asupra valorii finale. Spre exemplu, dacă în procesul evaluării urmează a fi estimată valoare de asigurare, cea mai mare prioritate va fi acordată metodei costului, în cazul estimării valorii de investiţie prioritatea va fi de partea metodei venitului. Dacă scopul evaluării

este determinarea valorii de piaţă, drept bază pentru calcularea valorii finale va fi considerată valoarea obţinută prin metoda vânzărilor comparabile. Dar, în cazurile când datele utilizate în metoda comparaţiei sunt departe de a fi perfecte, evaluatorul va fi forţat să acorde prioritate fie metodei costului, fie metodei veniturilor. Prin urmare, superioritatea unei sau altei metode sunt dictate atât de scopul evaluării cât şi de disponibilitatea şi veridicitatea datelor utilizate în analiză.

Standardele Europene de Evaluare 2000 (Guidance Note 8) stipulează următoarele cerinţe faţă de valoarea finală a proprietăţii:

" Valoarea finală va depinde de:

• tipul valorii estimate;

111

• informaţia disponibilă la data evaluării, relevantă scopului misiunii de

evaluare;

• ... metodele de evaluare aplicate. Selectarea metodei apropriate depinde de

opinia evaluatorului.

Evaluatorul trebuie să prezinte temeiul şi justificarea pentru selectarea metodelor de evaluare utilizate şi pentru acordarea ponderilor rezultatelor obţinute de diferite metode, în procesul reconcilierii."

în procesul de reconciliere a valorilor, evaluatorul, mai mult decât pe parcursul

celorlalte etape ale evaluării se bazează pe experienţa sa profesională şi perceperea

proprie a fenomenelor de pe piaţa imobiliară. Următoarele criterii stau la baza

reconcilierii:

• adecvarea;

• exactitatea;

• cantitatea evidenţelor.

Aplicând criteriul de adecvare, evaluatorul apreciază cât de potrivită este fiecare metodă scopului evaluării şi utilizării ulterioare a raportului de evaluare. Adecvarea metodei este, de regulă, legată de tipul bunului imobiliar şi viabilitatea pieţei. De

exemplu, în procesul de estimare a valorii de piaţă a unui centru comercial va fi aplicată în primul rând metoda venitului, deoarece acest tip de bunuri imobiliare este procurat pentru a obţine ulterior venit. Chiar dacă în procesul de evaluare sunt utilizate toate trei metode, mărimea valorii finale trebuie să fie apropiată de valoarea generată de metoda cea mai adecvată pentru evaluarea dată.

Rezultatul unei evaluări depinde de confidenţa evaluatorului în veridicitatea datelor analizate şi corectitudinea ajustărilor aplicate în procesul comparaţiei bunului imobiliar evaluat cu bunurile imobiliare comparabile. Evaluatorul poate să acorde un grad mai mare de confidenţă exactităţii datelor şi calculelor unei metode decât altei.

Cantitatea evidenţelor este privită prin prisma celor două criterii prezentate mai sus. Chiar şi datele care corespund criteriilor de adecvare şi exactitate, pot avea o latură slabă care ţine de numărul lor limitat.

Valoarea finală a proprietăţii imobiliare poate fi calculată prin aplicarea a două metode: metoda mediei aritmetice şi metoda mediei ponderate. Evaluatorii din întreaga lume au fost mereu impuşi să facă cea mai bună alegere între aceste două metode. în SUA, în anii 1930 asociaţiile ipotecare cereau aplicarea obligatorie a trei metode de evaluare şi determinarea valorii finale în baza mediei aritmetice ale celor trei rezultate. Utilizarea mediei aritmetice a adus de cele mai dese ori la subestimarea sau supraestimarea rezultatelor finale ale evaluării. Metodele de evaluare au la bază ipotezele, de regulă, subiective ale evaluatorului.

în prezent, aplicarea mediei ponderate pentru determinarea valorii finale este considerată mult mai acceptabilă, deoarece unele rezultate pot avea o justificare mai bună decât altele. Procedura de ponderare poate să se bazeze atât pe aplicarea coeficienţilor de ponderare cât şi pe ponderarea relativă a rezultatelor.

Exemplu: în rezultatul aplicării celor trei metode de evaluare au fost obţinute următoarele mărimi ale valorii:

• metoda costului -1.000.000 lei • metoda comparaţiei -1.200.000 lei • metoda venitulu -1.700.000 lei In opinia evaluatorului metoda comparaţiei este cea mai acceptabilă în cazul dat,

atribuind rezultatului obţinut prin metoda comparaţiei ponderea de 0,75. Metodei

112

costului i s-a atribuit ponderea de 0,20, iar metodei venitului — 0,05. Valoarea finală va fi egală cu:

0.75 x 1.200.000+ 0.20x1.000.000+ 0.05x1.700.000 = 1.185.00Olei

în raportul de evaluare, valoarea finală poate fi prezentată ca o cifră concretă, un interval de valori sau o combinaţiei a celor două variante expuse mai sus. Totodată, menţionăm că în cazul indicării intervalului valoric, valoarea minimă sau maximă a intervalului nu poate fi mai mică sau respectiv mai mare decât valorile obţinute din aplicarea metodelor de evaluare.

Studiile întreprinse au demonstrat că procesul de reconciliere este practic ignorat în rapoartele de evaluare, limitându-se de cele mai dese ori doar la prezentarea unor mărimi calculate, fără a fi însoţite de explicaţii şi argumentări. Este mult regretat acest fapt, deoarece anume în procesul reconcilierii apare rezultatul final al întregului proces de evaluare. De aceea, analiza întreprinsă în vederea obţinerii valorii finale trebuie să fie explicită şi accesibilă clientului.

Deşi valoarea finală reprezintă o concluzie imparţială, expertă şi justificată privind valoarea obiectului evaluat, prezentată de un specialist în domeniu, ea totuşi rămâne doar o opinie, care reprezintă perceperea evaluatorului a preţului cel mai probabil care ar putea fi obţinut într-o tranzacţie.

Totul trebuie expus cât se poate de simplu, dar nu mai mult.

Albert Einstein

Capitolul 15

RAPORTUL DE EVALUARE

Noţiuni de bază: Raport de evaluare

Forma raportului de evaluare Semnătură electronică

Acest capitol prezintă recomandările standardelor europene şi internaţionale dă evaluare, privind elaborarea raportului de evaluare, precum şi cerinţele legislaţiei Moldovei privind conţinutul raportului de evaluare.

Rezultatul lucrărilor de evaluare este prezentat în raportul de evaluare. Un

nomenclator cuprinzător, dar nu exhaustiv, al clauzelor raportului de evaluare este prezentat în Standardele Europene de Evaluare 2000 (EVS 9) şi Standardele Internaţionale de Evaluare 2001 (GN9).

Raportul de evaluare este un document care explică procesul analitic întreprins de evaluator pe parcursul evaluării şi care prezintă explicit informaţia utilizată în analiză, de asemenea descrie rezultatele analizei, ipotezele şi calculele care au condus la

formarea opiniei privind valoarea estimată.10

Raportul de evaluare trebuie să fie întocmit în conformitate cu prevederile

legislaţiei naţionale şi prevederile standardelor profesionale. La nivel practic, un raport incomplet afectează credibilitatea evaluării propriu zise şi rezultatelor ei. Conform Standardelor Europene de Evaluare 2000 (EVS 9): "Raportul de evaluare, prin modul de prezentare şi prin terminologia sa, trebuie să exprime o opinie clară,

neechivocă şi suficient de detaliată pentru a garanta că informează despre toate aspectele cheie şi că nu poate da naştere la o neînţelegere asupra situaţiei reale a obiectului evaluat".

Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare stipulează că raportul de evaluare este întocmit de evaluator în formă scrisă şi pe suport electronic, în scopul asigurării calităţii raportului de evaluare legea prevede un set de cerinţe

minim faţă de raportul de evaluare. Astfel, raportul de evaluare trebuie să conţină: a) data întocmirii raportului; b) scopul evaluării; c) denumirea întreprinderii de evaluare şi rechizitele ei; d) copiile actelor care dau dreptul de prestare a serviciilor de evaluare (licenţa,

certificatul de calificare);

e) denumirea beneficiarului şi rechizitele lui; f) data la care a fost estimată valoarea; g) tipul şi definiţia valorii estimate, care explică sensul noţiunii utilizate;

10

IVSC: International Valuation Standards 2001, International Valuation Guidance Note No.9.

' Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, nr. 989-XV, din 18.04.2002.

99

h) descrierea obiectului evaluării şi datele privind proprietarul acestuia, iar în cazul când obiectul evaluării aparţine persoanei juridice - rechizitele acesteia;

i) standardele, metodele, sursele de informaţie utilizate pentru evaluare şi ipotezele evaluatorului pe care se bazează evaluarea;

j) etapele evaluării şi temeiul valorii recomandate, precum şi factorii restrictivi şi limitele utilizării valorii estimate.

La fel, raportul de evaluare trebuie să includă copiile documentelor utilizate de evaluator, care determină caracteristicile calitative şi cantitative ale obiectului evaluării, precum şi copiile actelor care acorda dreptul de prestare a serviciilor de evaluare: licenţa întreprinderii de evaluare şi certificatul de calificare al evaluatorului care a efectuat evaluarea.

Dat fiind faptul că raportul de evaluare poate fi transmis şi în formă electronică, evaluatorul trebuie să întreprindă toate măsurile pentru a proteja integritatea datelor şi textului raportului şi să se asigure că nu au survenit erori în momentul transmiterii. Conform prevederilor Standardelor Internaţionale de Evaluare, raportul prezentat în formă electronică trebuie să fie un fişier destinat doar pentru citire, limitarea dată păstrându-se pentru toţi, doar cu excepţia autorului. Evaluatorul, la fel, trebuie să se asigure că semnătura electronică este protejată şi se află întru totul sub controlul evaluatorului prin intermediului parolei (codului personal de identificare) sau altor mijloace. Aceasta este necesar din motivul că semnătura electronică implică acelaşi grad de responsabilitate ca şi semnătura din raportul scris pe hârtie.

De regulă, rapoartele de evaluare sunt păstrate de evaluator o anumită perioadă de timp. Conform legislaţiei Republicii Moldova această perioadă este de 5 ani.

Bibliografie

1. Codul Civil al Republicii Moldova, Nr. 1107-XV din 06.06.2002. Monitorul Oficial al Republicii Moldova Nr. 82-86 din 22.06.2002.

2. Legea Republicii Moldova. Codul Funciar, nr. 828-XII, din 25.12.91. Monitorul Oficial al Republicii Moldova Nr. 107 din 04.09.2001.

3. Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, Nr. 989-XV din 18.04.2002. Monitorul Oficial al Republicii Moldova Nr. 102 din 16.07.2002.

4. Ministerul Mediului şi Amenajării Teritoriului al Republicii Moldova, ordin Nr. 30 din 24.01.2000. Instrucţiuni metodologice privind modul de întocmire a devizului centralizator pentru realizarea obiectivelor de investiţii ţinând cont de preţurile curente.

5. Ministerul Ecologiei, Construcţiilor şi Dezvoltării Teritoriului al Republicii Moldova. Instrucţiunile privind întocmirea devizelor pentru lucrările de construcţii - montaj prin metoda de resurse. CP L.01.01-2001.

6. Ministerul Ecologiei, Construcţiilor şi Dezvoltării Teritoriului al Republicii Moldova. Instrucţiunea privind determinarea cheltuielilor de deviz la salarizarea în construcţii. CP L.01.02-2000.

7. Ministerul Ecologiei, Construcţiilor şi Dezvoltării Teritoriului al Republicii Moldova. Instrucţiunea privind calcularea cheltuielilor de regie la determinarea valorii obiectivelor. CP L 01.03-2000.

8. Ministerul Ecologiei, Construcţiilor şi Dezvoltării Teritoriului al Republicii Moldova. Instrucţiunea privind determinarea cheltuielilor de deviz pentru funcţionarea utilajelor de construcţii. CP L.01.04-2000.

9. Ministerul Ecologiei, Construcţiilor şi Dezvoltării Teritoriului al Republicii Moldova. Instrucţiunea privind determinarea valorii beneficiului de deviz la formarea preţurilor la producţia de construcţii. CP L.01.05-2000.

10. Standardul Naţional de Contabilitate 11 „ Contractele de construcţie ", 1999.

115

11. CoBeT MHHHCTPOB MojmaBCKoii CCP, npw<a3 >f2 119 OT 29.03.1982. HopMbi no oifeHKe npuuadneoicauţux zpaDtcdanaM MondaecKoii CCP, cmpoenuu d/m iţeneu eocydapcmeeHHoeo cmpaxoeaHUR.

12. RPAOTCDAHCKUU KodeKC POCCUUCKOU 0edepaifuu, 1994. 13. Appraisal Institute. The appraisal of real estate. ll

th ed. Chicago, 1996.

14. Buzu O. Dezvoltarea pieţei serviciilor de evaluare a bunurilor imobiliare în Republica Moldova. Rezumatele lucrărilor. Conferinţa tehnico - ştiinţifică jubiliară „Tehnologii moderne în construcţii", Chişinău, 2000.

15. Buzu O., Ţurcanu N. Metodologia de evaluare a bunurilor imobiliare. Informaţie - expres. Institutul de Cercetări Ştiinţifice în Domeniul Informaţiei Tehnico - Economice, 1997.

16. Champness, Peter. Standarde Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietăţilor Imobiliare. ANE VAR, 1998.

17. Friedman, J. P., Dictionary of real estate . 4th ed. Barron's Educaţional Series, Inc., 1997.

18. International Valuation Standards Committee, International Valuation Standards 2001.

19. Jordabalk (Swedish Land Code). SFS 1970:994. 20. Lucht, Kenneth M. Real estate valuation: principles and

applications. IR WIN, 1997. 21. Metodologia evaluării terenurilor cu destinaţie agricolă. Chişinău, 2000.

22. RICS Appraisal and Valuation Manual, Royal Institution of Chartered

Surveyors Books, London, 1995.

23. Smith, Adam "Wealth ofNations", 1776.

24. The European Group of Valuers Associations. European Valuation

Standards 2000.

25. EamapHH r.I~I. Hancuia (puHancoeou MamejuamuKU. M.: HHOPA-M, 1997.

26. By3y O. SKOHOMunecKue acneiaiibi (j)opMupoeauwi pbWKa

nedeiotcuMocmu e

Pecny6nuKe Mojidoea. „Revista econmică", Chişinău, mai 1995.

27. EcunoB B., Max0BMK0Ba I\, TepexoBa B. OifeHKa âwsneca. CI16.:

FlHTep,

2001.

28. JKunuufHOH SKOHOMUKa. riep. c aHrji. M.: ^ţejio, 1996.

29. KoBaneB B.B. Apetida: npaeo, ynem, ancuim, HajioeoodjiootceHue.

M.:<T>HHaHCbi H CTaTHCTHKa, MocKBa, 2000.

30. MaKCHMOB C. H. Ocnoebi npednpuuimamejibCKou deumejibHOcmu Ha

pbiHKe

nedeuD/cuMOcmu. Cn6.: IlMTep, 2000.

31. OiţeHKa 6u3Heca.l RIOFL PEA- A.r.rp«3HOBOH H M.A.Oe^OTOBOH.

M.:OHHaHCbi H CTaTHCTHKa, 2002.

32. OifeHKa HedeuoKUMoemuJ I~IOA pe^,. A.r.rpH3H0B0K h M.A.

Oe/JOTOBOH. M.:

OHHaHCbl H CTaTHCTHKa, 2002.

33. OifeHKa pbinoHHou emouMoemu HedeuotcuMoemu. yneSHoe H

npaKTHHecicoe

nocoSne. M.: /ţejio, 1998.

34. llpopBHH B. A. OcHoeu 3KOHOMunecKOu oifenKu eopodcKux 3eMejib.

yne6HO-

npaKTHMecKoe noco6He. M.: .ZJejio, 1998.

35. TapaceBHH E.H. AHOJUG uneecmuifuu e HedeuotcuMoemb. Cn6.: MKC,

2000.

36. TapaceBHH E. H. OifeHKa uedeuotcuMocmu. CI16.: Cnsrry, 1997.

37. 4>pHAMaH Jţ)k., OpAyan H. AHOJIU3 U oiţeHKa npuHocnuţeu doxod

nedeuD/cuMocmu. M.: «^ejio JIT/ţ», 1995.

38. SKOHOMUKa u ynpaejienue Hedeuoicuxiocmbio. YHe6HHK AJM By30B /

["loa

o6men pe^. n.r.rpa6oBoro. CMOJICHCK: H3A-BO «CMOJIHH HJHOC»; M.: H3A-BO

«ACB», 1999.

39. Nix, J., Hill P., Williams, N. Land and estate management. Packard

Publishing Limited, Chichester, 1989Anexa 1

Continuare anexa 1 Legislaţia Republicii Moldova în domeniul de evaluare a bunurilor imobile

Nr. Legi, Hotărâri de Guvern, Regulamente Numărul şi data aprobării Domeniul de aplicare

1 Codul Civil al Republicii Moldova. Nr. 1107-XV din 06.06.2002

Temeiul apariţiei drepturilor de proprietate, reglementarea obligaţiilor contractuale şi altor raporturi patrimoniale.

2 Codul Fiscal al Republicii Moldova, (Titlul

VI).

Nr. 1055-Xmdin 16.06.2000 Evaluarea bunurilor imobiliare în scopul impozitării.

3 Codul Funciar al Republicii Moldova. Nr. 828-XII din 14.01.1992 Reglementarea relaţiilor funciare.

4 Legea cu privire la activitatea de evaluare. Nr. 989-XV din 18.04.2002 Reglementarea activităţii de evaluare.

5 Legea bugetului de stat pentru anul 2002. Nr.681-XV din 27.11.2001 Calcularea cuantumului minim al plăţii de arendă pentru bunurile instituţiilor finanţate de la buget.

6 Legea insolvabilităţii. Nr. 632-XV din 14.11.2001 Evaluarea patrimoniului în cazul intentării procedurii de insolvabilitate.

7 Legea pentru punerea în aplicare a Titlului VI al Codului Fiscal.

Nr. 1056-XIV din 16.06.2000

Evaluare bunurilor imobile în scopul impozitării, la etapa perioadei de tranziţie (până la 01.01.2004).

8 Legea exproprierii pentru cauza de utilitate publică.

Nr. 488-XIV din 08.07.1999

Determinarea mărimii despăgubirii în cazul transferului de bunuri sau drepturi patrimoniale din proprietate privată în proprietate publică.

9 Legea cu privire la preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului, nr. 1308-XIII, din 25.07.1997.

Nr. 1308-XIII din 25.07.1997

Determinarea valorii normative a pământului.

10 Legea cu privire la programul de privatizare pentru anii 1997-1998.

Nr. 1217-XIII din 25.06.1997

Reglementarea procesului de privatizare a proprietăţii publice.

11 Legea privind societăţile pe acţiuni. Nr. 1134-XIII din 02.04.1997

Evaluarea patrimoniului societăţilor pe acţiuni

12 Legea privatizării fondului de locuinţe. Nr. 1324-XII din 10.03.1993

Metodologia estimării valorii apartamentelor în scopul privatizării.

13 Hotărârea Guvernului privind aprobarea Regulamentului privind modul de evaluare a bunurilor imobiliare impozabile.

Nr. 638 din 07.07.1999 Determinarea valorii bunurilor imobile în scopul impozitării.

Continuare anexa 1 14 Hotărârea Guvernului pentru aprobarea Regulamentului cu privire la modul de comercializare a activelor neutilizate în procesul tehnologic al întreprinderilor.

Nr. 665 din 29.11.1996 Determinarea preţului de comercializare a activelor neutilizate în procesul tehnologic al întreprinderilor.

15 Hotărârea Guvernului despre măsurile de realizare a Legii cu privire la Programul de privatizare pentru anii 1997-1998.

Nr. 1056 din 12.11.1997 Estimarea valorii estimative a complexului patrimonial al întreprinderii şi stabilirea preţului de vânzare a patrimoniului.

16 Hotărârea Guvernului despre aprobarea Regu- lamentului cu privire la modul de transmitere a întreprinderilor de stat, organizaţiilor, instituţiilor, a subdiviziunilor lor, clădirilor, construcţiilor, mijloacelor fixe şi altor active.

Nr. 688 din 09.10.1995 Determinarea valorii estimate a întreprinderilor şi subdiviziunilor lor ce se transmit; determinarea valorii patrimoniului şi drepturilor patrimoniale, inclusiv asupra terenurilor.

17 Hotărârea Guvernului pentru aprobarea Regulamentului cu privire la vânzarea - cumpărarea terenurilor aferente obiectelor privatizate sau care se privatizează şi întreprinderilor private.

Nr. 562 din 23.10.1996 Determinarea preţului de vânzare a terenurilor aferente obiectelor privatizate sau întreprinderilor private.

18 Hotărârea Guvernului cu privire la reglementarea modului de sechestrare şi comercializare a bunurilor.

Nr. 685 din 23.07.1997 Modul de evaluare a bunurilor sechestrate.

19 Hotărârea Guvernului cu privire la modul de evaluare şi vânzare-cumpărare a obiectelor din fondul de imobile nelocuibile arendate.

Nr. 349 din 21.06.1996 Metodologia determinării valorii reale a bunurilor imobile nelocative.

20 Hotărârea Guvernului cu privire la reevaluarea mijloacelor fixe.

Nr. 30 din 16.01.1996 Măsurile pentru reevaluarea mijloacelor fixe ale

agenţilor economici.

21 Ministerul Finanţelor. Hotărâre cu privire la modul de calculare şi achitare la buget a impozitelor funciare şi pe bunurile imobiliare.

Nr. 11 din 4.09.2001 Evaluarea bunurilor imobiliare în scopul impozitării.

Anexa 2 Scopurile evaluării şi bazele de evaluare recomandate

11

11

Lista scopurilor evaluării prezentate mai sus nu este exhaustivă şi poate fi completată de evaluator, reieşind din experienţa sa profesională. în tabel sunt indicate doar cele mai des utilizate baze de evaluare.

Continuare anexa 1 22 Ministerul Finanţelor al Republicii

Moldova. Hotărâre cu privire la modul de dare în arendă şi cuantumul arenzii

patrimoniului de stat.

Nr. 148 din 24.12.1998 Determinarea cuantumului arendei patrimoniului de

stat.

23 Ministerul Finanţelor. Ordin cu privire la aprobarea şi punerea în aplicare a Standardelor Naţionale de Contabilitate şi Planului de conturi contabile al activităţii economico-fînanciare a întreprinderilor.

Nr. 174 din 25.12.1997 S.N.C. 16 „Contabilitatea activelor materiale pe termen lung". Evaluarea activelor materiale pe termen lung pentru a fi incluse în documentaţia financiară.

24 Ministerul Finanţelor al Republicii Moldova. Culegerea indicilor comasaţi ai valorii de inventariere a bunurilor imobiliare pentru impozitare.

15.07.1997 Metodologia estimării valorii de inventariere a bunurilor imobile ale persoanelor fizice în scopul impozitării.

25 Ministerul Finanţelor al Republicii Moldova. Culegerea indicilor comasaţi ai valorii de inventariere a bunurilor imobiliare pentru calcularea taxei de stat la efectuarea tranzacţiilor gen cumpărare, vânzare, schimb, donaţie, gaj, moştenire.

15.07.1997 Metodologia estimării valorii de inventariere a bunurilor imobile ale persoanelor fizice în scopul efectuării tranzacţiilor cumpărare, vânzare, schimb, donaţie, gaj, moştenire.

Scopul Evaluării Valoarea

de piaţă

Valoarea de

înlocuire sau valoarea de reconstituire

Valoarea de

piaţă pentru utilizare existentă

Valoarea

de

lichidare

Valoarea

de investiţie

Valoarea

specială

Notă

Vânzare / Legea RM cu privire la activitatea de evaluare, nr.989- XV. din 18.04.2002

Cumpărare / / / / Legea RM cu privire la activitatea de evaluare, nr.989- XV, din 18.04.2002

Ipotecare / Legea RM cu privire la activitatea de evaluare, nr.989- XV, din 18.04.2002

Asieurare / Leaea RM cu Dtivire la asigurări, nr. 1508-XH. din

15.06.1993

Schimb y

Vânzare fortatâ S

Arendă /

Inmozitare / Codul Fiscal Titlul VI. nr.t055-XIV. din 16.06.2000

Privatizare ✓ / Hotărârea Guvernului RM despre măsurile de realizare a Legii cu privire la programul de privatizare pentru anii

1997-1998: nr. 1056 din 12.11.1997

Expropriere / Legea RM exproprierii pentru cauză de utilitate publică,

nr. 488-XIV, din 08.07.1999

Naţionalizare / Legea RM privind investiţiile străine, nr.998-XH din 01.04.1992

Transmiterea în fondul social

/ Legea RM cu privire la societăţile pe acţiuni, nr.l 134- XIII, din 02.04.1997

Determinarea eficienţei proiectelor investiţionale

/ ✓ Standardele Europene de Evaluare (TEGoVA. 1997).

SEV 8.

Determinarea mărimii despăgubirii pentru prejudiciu

/

încheierea contractului

de căsătorie

/

întocmirea documen-

taţiei financiare / / Standardele Naţionale de Contabilitate S.N.C. 16

„Contabilitatea activelor materiale pe termen lung"

Valoarea viitoare a unităţii Tabelul l

Bydytqax cmouMocnib ediiMutibi

_________ (»+»)" _________________________________________________________________

n 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20%

1 1.0100 1.0200 1.0300 1.0400 1.0500 1,0600 1.0700 1.0800 1,0900 1,1000 1,1100 1,1200 1,1300 1,1400 1.1500 1,1600 1,1700 1,1800 1,1900 1,2000

2 1.0201 1.0404 1.0609 1.0816 1,1025 1,1236 1,1449 1,1664 1,1881 1.2100 1,2321 1.2544 1,2769 1,2996 1,3225 1.3456 1,3689 1,3924 1.4161 1.4400

3 1.0303 1.0612 1.0927 1.1249 1,1576 1,1910 1,2250 1,2597 1,2950 1,3310 1,3676 1,4049 1,4429 1,4815 1,5209 1,5609 1,6016 1,6430 1,6852 1,7280

4 1.0406 1,0824 1,1255 1,1699 1,2155 1,2625 1,3108 1,3605 1,4116 1,4641 1,5181 1,5735 1.6305 1,6890 1,7490 1,8106 1,8739 1,9388 2,0053 2,0736

5 1.0510 1,1041 1,1593 1.2167 1.2763 1,3382 1.4026 1,4693 1,5386 1,6105 1,6851 1.7623 1.8424 1,9254 2,0114 2,1003 2,1924 2,2878 2,3864 2,4883

6 1.0615 1,1262 1.1941 1.2653 1,3401 1.4185 1,5007 1,5869 1,6771 1,7716 1,8704 1,9738 2,0820 2,1950 2,3131 2.4364 2,5652 2,6996 2,8398 2.9860

7 1.0721 1,1487 1.2299 1.3159 1,4071 1,5036 1.6058 1,7138 1.8280 1.9487 2,0762 2,2107 2.3526 2,5023 2.6600 2.8262 3,0012 3,1855 3,3793 3,5832

8 1.0829 1,1717 1.2668 1,3686 1.4775 1,5938 1.7182 1,8509 1,9926 2,1436 2,3045 2.4760 2.6584 2,8526 3.0590 3,2784 3,5115 3,7589 4,0214 4.2998

9 1.0937 1,1951 1.3048 1.4233 1,5513 1.6895 1,8385 1,9990 2,1719 2.3579 2,5580 2.7731 3.0040 3,2519 3.5179 3,8030 4,1084 4,4355 4,7854 5.1598

10 1,1046 1.2190 1.3439 1.4802 1,6289 1.7908 1.9672 2,1589 2,3674 2.5937 2,8394 3.1058 3.3946 3,7072 4,0456 4,4114 4,8068 5,2338 5.6947 6,1917

11 1.1157 1.2434 1.3842 1,5395 1.7103 1.8983 2,1049 2,3316 2,5804 2.8531 3,1518 3.4785 3.8359 4,2262 4,6524 5,1173 5,6240 6,1759 6.7767 7,4301

12 1,1268 1.2682 1.4258 1.6010 1.7959 2,0122 2,2522 2.5182 2,8127 3,1384 3.4985 3.8960 4,3345 4,8179 5,3503 5,9360 6,5801 7,2876 8.0642 8.9161

13 1.1381 1,2936 1.4685 1.6651 1.8856 2,1329 2,4098 2.7196 3,0658 3,4523 3,8833 4.3635 4,8980 5.4924 6.1528 6.8858 7,6987 8,5994 9.5964 10,699

14 1.1495 1,3195 1,5126 1,7317 1,9799 2,2609 2,5785 2,9372 3,3417 3,7975 4,3104 4.8871 5.5348 6,2613 7,0757 7,9875 9,0075 10,147 11.420 12,839

15 1,1610 1.3459 1.5580 1.8009 2,0789 2,3966 2.7590 3,1722 3,6425 4,1772 4.7846 5.4736 6.2543 7,1379 8,1371 9,2655 10,539 11,974 13,590 15,407

16 1,1726 1,3728 1.6047 1.8730 2,1829 2.5404 2,9522 3,4259 3.9703 4,5950 5,3109 6.1304 7,0673 8,1372 9.3576 10,748 12.330 14,129 16.172 18.488

17 1,1843 1.4002 1.6528 1,9479 2.2920 2.6928 3.1588 3,7000 4,3276 5,0545 5.8951 6.8660 7,9861 9,2765 10,761 12.468 14.426 16.672 19,244 22,186

18 1,1961 1,4282 1.7024 2,0258 2.4066 2,8543 3.3799 3.9960 4,7171 5,5599 6,5436 7.6900 9,0243 10,575 12.375 14,463 16,879 19,673 22,901 26,623

19 1.2081 1.4568 1,7535 2,1068 2.5270 3.0256 3.6165 4,3157 5,1417 6,1159 7.2633 8.6128 10,197 12,056 14,232 16.777 19,748 23,214 27,252 31.948

20 1.2202 1.4859 1.8061 2.1911 2.6533 3,2071 3,8697 4.6610 5.6044 6,7275 8.0623 9.6463 11,523 13,743 16,367 19,461 23,106 27,393 32,429 38,338

21 1.2324 1.5157 1.8603 2.2788 2,7860 3.3996 4.1406 5.0338 6,1088 7,4002 8.9492 10,804 13,021 15,668 18,822 22,574 27,034 32,324 38,591 46,005

22 1.2447 1,5460 1,9161 2.3699 2,9253 3,6035 4,4304 5.4365 6.6586 8,1403 9,9336 12,100 14,714 17,861 21,645 26.186 31,629 38,142 45.923 55,206

23 1,2572 1.5769 1,9736 2.4647 3,0715 3,8197 4,7405 5,8715 7,2579 8,9543 11,026 13,552 16,627 20,362 24.891 30.376 37,006 45,008 54.649 66,247

24 1.2697 1.6084 2.0328 2,5633 3,2251 4.0489 5,0724 6,3412 7,9111 9,8497 12.239 15,179 18,788 23,212 28,625 35.236 43,297 53,109 65.032 79,497

25 1.2824 1.6406 2,0938 2.6658 3.3864 4,2919 5.4274 6.8485 8.6231 10,835 13.585 17,000 21.231 26,462 32,919 40.874 50,658 62,669 77.388 95.396

26 1,2953 1.6734 2.1566 2.7725 3.5557 4.5494 5.8074 7.3964 9.3992 11,918 15,080 19,040 23,991 30,167 37,857 47,414 59,270 73,949 92.092 114,48

27 1.3082 1.7069 2.2213 2.8834 3.7335 4.8223 6,2139 7.9881 10.245 13,110 16,739 21.325 27.109 34.390 43,535 55.000 69,345 87,260 109,59 137,37

28 1.3213 1,7410 2.2879 2.9987 3,9201 5,1117 6.6488 8.6271 11,167 14,421 18.580 23,884 30,633 39,204 50,066 63,800 81,134 102,97 130,41 164,84

29 1.3345 1.7758 2.3566 3.1187 4.1161 5.4184 7,1143 9.3173 12,172 15,863 20.624 26,750 34,616 44.693 57,575 74.009 94,927 121.50 155.19 197.81

30 1.3478 1.8114 2.4273 3.2434 4.3219 5.7435 7,6123 10.063 13.268 17,449 22.892 29,960 39,116 50,950 66.212 85.850 111,06 143.37 184.68 237.38

Valoarea viitoare a unităţii

Bydyuţax cmouMocmb eduHuifbi

(l+i)°

n 21% 22% 23% 24% 25% 26% 27% 28% 29% 30% 31% 32% 33% 34% 35% 36% 37% 38% 39% 40%

1 1,2100 1,2200 1,2300 1,2400 1,2500 1,2600 1,2700 1,2800 1,2900 1,3000 1,3100 1,3200 1,3300 1,3400 1,3500 1,3600 1,3700 1,3800 1,3900 1,4000

2 1,4641 1,4884 1,5129 1,5376 1,5625 1,5876 1,6129 1,6384 1,6641 1,6900 1,7161 1,7424 1,7689 1,7956 1,8225 1,8496 1,8769 1,9044 1,9321 1,9600

3 1,7716 1,8158 1,8609 1,9066 1.9531 2,0004 2,0484 2,0972 2,1467 2,1970 2,2481 2,3000 2,3526 2,4061 2,4604 2,5155 2,5714 2,6281 2,6856 2,7440

4 2,1436 2,2153 2,2889 2,3642 2,4414 2,5205 2,6014 2,6844 2,7692 2,8561 2,9450 3,0360 3,1290 3,2242 3,3215 3,4210 3,5228 3,6267 3,7330 3,8416

5 2,5937 2,7027 2,8153 2,9316 3,0518 3,1758 3,3038 3,4360 3,5723 3,7129 3,8579 4,0075 4,1616 4,3204 4,4840 4,6526 4,8262 5,0049 5,1889 5,3782

6 3,1384 3,2973 3,4628 3,6352 3,8147 4,0015 4,1959 4,3980 4,6083 4,8268 5,0539 5,2899 5,5349 5,7893 6,0534 6,3275 6,6119 6,9068 7,2125 7,5295

7 3,7975 4,0227 4,2593 4,5077 4,7684 5,0419 5,3288 5,6295 5,9447 6,2749 6,6206 6,9826 7,3614 7,7577 8,1722 8,6054 9,0582 9,5313 10,025 10,541

8 4,5950 4,9077 5,2389 5,5895 5,9605 6,3528 6,7675 7,2058 7,6686 8,1573 8,6730 9,2170 9,7907 10,395 11,032 11,703 12,410 13,153 13,935 14,758

9 5,5599 5,9874 6,4439 6,9310 7,4506 8,0045 8,5948 9,2234 9,8925 10,604 11,362 12,166 13,022 13,930 14,894 15,917 17,001 18,151 19,370 20,661

10 6,7275 7,3046 7,9259 8,5944 9,3132 10,086 10,915 11,806 12,761 13,786 14,884 16,060 17,319 18,666 20,107 21,647 23,292 25,049 26,925 28,925

11 8,1403 8,9117 9,7489 10,657 11,642 12,708 13,862 15,112 16,462 17,922 19,498 21,199 23,034 25,012 27,144 29,439 31,910 34,568 37,425 40,496

12 9,8497 10,872 11,991 13,215 14,552 16,012 17,605 19,343 21,236 23,298 25,542 27,983 30,635 33,516 36,644 40,037 43,717 47,703 52,021 56,694

13 11,918 13,264 14,749 16,386 18,190 20,175 22,359 24,759 27,395 30,288 33,460 36,937 40,745 44,912 49,470 54,451 59,892 65,831 72,309 79,371

14 14,421 16,182 18,141 20,319 22,737 25,421 28,396 31,691 35,339 39,374 43,833 48,757 54,190 60,182 66,784 74,053 82,052 90,846 100,51 111,12

15 17,449 19,742 22,314 25,196 28,422 32,030 36,062 40,565 45,587 51,186 57,421 64,359 72,073 80,644 90,158 100,71 112,41 125,37 139,71 155,57

16 21,114 24,086 27,446 31,243 35,527 40,358 45,799 51,923 58,808 66,542 75,221 84,954 95,858 108,06 121,71 136,97 154,00 173,01 194,19 217,80

17 25,548 29,384 33,759 38,741 44,409 50,851 58,165 66,461 75,862 86,504 98,540 112,14 127,49 144,80 164,31 186,28 210,98 238,75 269,93 304,91

18 30,913 35,849 41,523 48,039 55,511 64,072 73,870 85,071 97,862 112,46 129,09 148,02 169,56 194,04 221,82 253,34 289,05 329,48 375,20 426,88

19 37,404 43,736 51,074 59,568 69,389 80,731 93,815 108,89 126,24 146,19 169,10 195,39 225,52 260,01 299,46 344,54 396,00 454,68 521,53 597,63

20 45,259 53,358 62,821 73,864 86,736 101,72 119,14 139,38 162,85 190,05 221,53 257,92 299,94 348,41 404,27 468,57 542,51 627,45 724,93 836,68

21 54,764 65,096 77,269 91,592 108,42 128,17 151,31 178,41 210,08 247,06 290,20 340,45 398,92 466,88 545,77 637,26 743,24 865,89 1007,7 1171,4

22 66,264 79,418 95,041 113,57 135,53 161.49 192,17 228,36 271.00 321,18 380,16 449,39 530,56 625,61 736,79 866,67 1018,2 1194,9 1400,6 1639,9

23 80,180 96,889 116,90 140,83 169,41 203,48 244,05 292,30 349,59 417,54 498,01 593,20 705,65 838,32 994,66 1178,7 1395,0 1649,0 1946,9 2295,9

24 97,017 118,21 143,79 174,63 211,76 256,39 309,95 374,14 450,98 542,80 652,40 783,02 938,51 1123,4 1342,8 1603,0 1911,1 2275,6 2706,2 3214,2

25 117,39 144,21 176,86 216,54 264,70 323,05 393,63 478,90 581,76 705,64 854,64 1033,6 1248,2 1505,3 1812,8 2180,1 2618,3 3140,3 3761,6 4499,9

26 142,04 175,94 217,54 268,51 330,87 407,04 499,92 613,00 750,47 917,33 1119,6 1364,3 1660,1 2017,1 2447,2 2964,9 3587,0 4333,7 5228,6 6299,8

27 171,87 214,64 267,57 332,95 413,59 512,87 634,89 784,64 968,10 1192,5 1466,6 1800,9 2208,0 2702,9 3303,8 4032,3 4914,2 5980,5 7267,7 8819,8

28 207,97 261,86 329,11 412,86 516,99 646,21 806,31 1004,3 1248,9 1550,3 1921,3 2377,2 2936,6 3621,9 4460,1 5483,9 6732,5 8253,0 10102 12348

29 251,64 319,47 404,81 511,95 646,23 814,23 1024,0 1285,6 1611,0 2015,4 2516,9 3137,9 3905,7 4853,3 6021,1 7458,1 9223,5 11389 14042 17287

30 304,48 389,76 497,91 634,82 807,79 1025,9 1300,5 1645,5 2078,2 2620,0 3297,2 4142,1 5194,6 6503,5 8128,5 10143 12636 15717 19518 24201

Continuare tabelul 1

Valoarea prezentă a unităţii Tabelul 2

TeKyufaH emouMoemb eduHutfbi

_________ 1/(1-H)n ____________________________________________________________

n 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20%

1 0,9901 0,9804 0,9709 0,9615 0,9524 0,9434 0,9346 0,9259 0,9174 0,9091 0,9009 0,8929 0,8850 0,8772 0,8696 0,8621 0,8547 0,8475 0,8403 0,8333

2 0,9803 0,9612 0,9426 0,9246 0,9070 0,8900 0,8734 0,8573 0,8417 0,8264 0,8116 0,7972 0,7831 0,7695 0,7561 0,7432 0,7305 0,7182 0,7062 0,6944

3 0,9706 0,9423 0,9151 0,8890 0,8638 0,8396 0,8163 0,7938 0.7722 0,7513 0,7312 0,7118 0,6931 0,6750 0,6575 0,6407 0,6244 0,6086 0,5934 0,5787

4 0,9610 0,9238 0,8885 0,8548 0,8227 0,7921 0,7629 0,7350 0.7084 0,6830 0,6587 0,6355 0,6133 0,5921 0,5718 0,5523 0,5337 0,5158 0,4987 0,4823

5 0,9515 0,9057 0,8626 0,8219 0,7835 0,7473 0,7130 0,6806 0,6499 0,6209 0,5935 0,5674 0,5428 0,5194 0,4972 0,4761 0,4561 0,4371 0.4190 0,4019

6 0,9420 0,8880 0,8375 0,7903 0,7462 0,7050 0,6663 0,6302 0,5963 0,5645 0,5346 0,5066 0,4803 0,4556 0,4323 0,4104 0,3898 0,3704 0,3521 0,3349

7 0,9327 0,8706 0,8131 0,7599 0,7107 0,6651 0,6227 0,5835 0,5470 0,5132 0,4817 0,4523 0,4251 0,3996 0,3759 0,3538 0,3332 0,3139 0,2959 0,2791

8 0,9235 0,8535 0,7894 0,7307 0,6768 0,6274 0,5820 0,5403 0,5019 0,4665 0,4339 0,4039 0,3762 0,3506 0,3269 0,3050 0,2848 0,2660 0,2487 0,2326

9 0,9143 0,8368 0,7664 0,7026 0,6446 0,5919 0,5439 0,5002 0,4604 0,4241 0,3909 0,3606 0,3329 0,3075 0,2843 0,2630 0,2434 0,2255 0,2090 0,1938

10 0,9053 0,8203 0,7441 0,6756 0,6139 0,5584 0,5083 0,4632 0,4224 0,3855 0,3522 0,3220 0,2946 0,2697 0,2472 0,2267 0,2080 0,1911 0,1756 0,1615

11 0,8963 0,8043 0,7224 0,6496 0,5847 0,5268 0,4751 0,4289 0,3875 0,3505 0,3173 0,2875 0,2607 0,2366 0,2149 0,1954 0,1778 0,1619 0,1476 0,1346

12 0,8874 0,7885 0,7014 0,6246 0,5568 0,4970 0,4440 0,3971 0,3555 0,3186 0,2858 0,2567 0,2307 0,2076 0,1869 0,1685 0,1520 0,1372 0.1240 0,1122

13 0,8787 0,7730 0,6810 0,6006 0,5303 0,4688 0,4150 0,3677 0,3262 0,2897 0,2575 0,2292 0,2042 0,1821 0,1625 0,1452 0,1299 0,1163 0,1042 0,0935

14 0,8700 0,7579 0,6611 0,5775 0,5051 0,4423 0,3878 0,3405 0,2992 0,2633 0,2320 0,2046 0,1807 0,1597 0,1413 0,1252 0,1110 0,0985 0,0876 0,0779

15 0,8613 0,7430 0,6419 0,5553 0,4810 0,4173 0,3624 0,3152 0,2745 0,2394 0,2090 0,1827 0,1599 0,1401 0,1229 0,1079 0,0949 0,0835 0,0736 0,0649

16 0,8528 0,7284 0,6232 0,5339 0,4581 0,3936 0,3387 0,2919 0,2519 0,2176 0,1883 0,1631 0,1415 0,1229 0,1069 0,0930 0,0811 0,0708 0,0618 0,0541

17 0,8444 0,7142 0,6050 0,5134 0,4363 0,3714 0,3166 0,2703 0,2311 0,1978 0,1696 0,1456 0,1252 0,1078 0,0929 0,0802 0,0693 0,0600 0,0520 0,0451

18 0,8360 0,7002 0,5874 0,4936 0,4155 0,3503 0,2959 0,2502 0.2120 0,1799 0,1528 0,1300 0,1108 0,0946 0,0808 0,0691 0,0592 0,0508 0,0437 0,0376

19 0,8277 0,6864 0,5703 0,4746 0,3957 0,3305 0,2765 0,2317 0,1945 0,1635 0,1377 0,1161 0,0981 0,0829 0,0703 0,0596 0,0506 0,0431 0,0367 0,0313

20 0,8195 0,6730 0,5537 0,4564 0,3769 0,3118 0,2584 0,2145 0,1784 0,1486 0,1240 0,1037 0,0868 0,0728 0,0611 0,0514 0,0433 0,0365 0,0308 0,0261

21 0,8114 0,6598 0.5375 0,4388 0,3589 0,2942 0,2415 0,1987 0,1637 0,1351 0,1117 0,0926 0,0768 0,0638 0,0531 0,0443 0,0370 0,0309 0,0259 0,0217

22 0,8034 0,6468 0,5219 0.4220 0,3418 0,2775 0,2257 0,1839 0,1502 0,1228 0,1007 0,0826 0,0680 0,0560 0,0462 0,0382 0,0316 0,0262 0,0218 0,0181

23 0,7954 0,6342 0,5067 0,4057 0,3256 0,2618 0,2109 0,1703 0,1378 0,1117 0,0907 0,0738 0,0601 0,0491 0,0402 0,0329 0,0270 0,0222 0,0183 0,0151

24 0,7876 0,6217 0,4919 0,3901 0,3101 0,2470 0,1971 0,1577 0,1264 0,1015 0,0817 0,0659 0,0532 0,0431 0,0349 0,0284 0,0231 0,0188 0,0154 0,0126

25 0,7798 0,6095 0,4776 0,3751 0,2953 0,2330 0,1842 0,1460 0,1160 0,0923 0,0736 0,0588 0,0471 0,0378 0,0304 0,0245 0,0197 0,0160 0,0129 0,0105

26 0,7720 0,5976 0,4637 0,3607 0,2812 0,2198 0,1722 0,1352 0,1064 0,0839 0,0663 0,0525 0,0417 0,0331 0,0264 0,0211 0,0169 0,0135 0,0109 0,0087

27 0,7644 0,5859 0,4502 0,3468 0,2678 0,2074 0,1609 0,1252 0,0976 0,0763 0,0597 0,0469 0,0369 0,0291 0,0230 0,0182 0,0144 0,0115 0,0091 0,0073

28 0,7568 0,5744 0,4371 0,3335 0,2551 0,1956 0J504 0,1159 0,0895 0,0693 0,0538 0,0419 0,0326 0,0255 0.0200 0,0157 0,0123 0.0097 0,0077 0,0061

29 0,7493 0,5631 0,4243 0,3207 0,2429 0,1846 0,1406 0,1073 0,0822 0,0630 0,0485 0,0374 0,0289 0,0224 0.0174 0,0135 0,0105 0,0082 0,0064 0,0051

30 0,7419 0,5521 0,4120 0,3083 0,2314 0,1741 0,1314 0,0994 0,0754 0,0573 0,0437 0,0334 0,0256 0,0196 0,0151 0,0116 0,0090 0,0070 0,0054 0,0042

Valoarea prezentă a unităţii Continuare tabelul 2 TeKJman emouMoemb edummbi

_________ 1/(1+1)" _______________________________________________________________ n 21% 22% 23% 24% 25% 26% 27% 28% 29% 30% 31% 32% 33% 34% 35% 36% 37% 38% 39% 40%

1 0,8264 0,8197 0,8130 0,8065 0,8000 0,7937 0,7874 0,7813 0,7752 0,7692 0.7634 0,7576 0,7519 0,7463 0,7407 0,7353 0,7299 0,7246 0,7194 0,7143

2 0,6830 0,6719 0,6610 0,6504 0,6400 0,6299 0,6200 0,6104 0,6009 0,5917 0,5827 0,5739 0,5653 0,5569 0,5487 0,5407 0,5328 0,5251 0,5176 0,5102

3 0,5645 0,5507 0,5374 0,5245 0,5120 0,4999 0,4882 0,4768 0,4658 0,4552 0,4448 0,4348 0,4251 0,4156 0,4064 0,3975 0,3889 0,3805 0,3724 0,3644

4 0,4665 0,4514 0,4369 0,4230 0,4096 0,3968 0,3844 0,3725 0,3611 0,3501 0,3396 0,3294 0,3196 0,3102 0,3011 0,2923 0,2839 0,2757 0,2679 0,2603

5 0,3855 0.3700 0,3552 0,3411 0,3277 0,3149 0,3027 0,2910 0,2799 0,2693 0,2592 0,2495 0,2403 0,2315 0,2230 0,2149 0,2072 0,1998 0,1927 0,1859

6 0,3186 0,3033 0,2888 0,2751 0,2621 0,2499 0,2383 0,2274 0,2170 0,2072 0,1979 0,1890 0,1807 0,1727 0,1652 0,1580 0,1512 0,1448 0,1386 0,1328

7 0,2633 0,2486 0,2348 0,2218 0,2097 0,1983 0,1877 0,1776 0,1682 0,1594 0,1510 0,1432 0,1358 0,1289 0,1224 0,1162 0,1104 0,1049 0,0997 0,0949

8 0,2176 0,2038 0,1909 0,1789 0,1678 0,1574 0,1478 0,1388 0,1304 0,1226 0,1153 0,1085 0,1021 0,0962 0,0906 0,0854 0,0806 0,0760 0,0718 0,0678

9 0,1799 0,1670 0,1552 0,1443 0,1342 0,1249 0,1164 0,1084 0,1011 0,0943 0,0880 0,0822 0,0768 0,0718 0,0671 0,0628 0,0588 0,0551 0,0516 0,0484

10 0,1486 0,1369 0,1262 0,1164 0,1074 0,0992 0,0916 0,0847 0,0784 0,0725 0,0672 0,0623 0,0577 0,0536 0,0497 0,0462 0,0429 0,0399 0,0371 0,0346

11 0,1228 0,1122 0,1026 0,0938 0,0859 0,0787 0,0721 0,0662 0,0607 0,0558 0,0513 0,0472 0,0434 0,0400 0,0368 0,0340 0,0313 0,0289 0,0267 0,0247

12 0,1015 0,0920 0,0834 0,0757 0,0687 0,0625 0,0568 0,0517 0,0471 0,0429 0,0392 0,0357 0,0326 0,0298 0,0273 0,0250 0,0229 0,0210 0,0192 0,0176

13 0,0839 0,0754 0,0678 0,0610 0,0550 0,0496 0,0447 0,0404 0,0365 0,0330 0,0299 0,0271 0,0245 0,0223 0,0202 0,0184 0,0167 0,0152 0,0138 0,0126

14 0,0693 0,0618 0,0551 0,0492 0,0440 0,0393 0,0352 0,0316 0,0283 0,0254 0,0228 0,0205 0,0185 0,0166 0,0150 0,0135 0,0122 0,0110 0,0099 0,0090

15 0,0573 0,0507 0,0448 0,0397 0,0352 0,0312 0,0277 0,0247 0,0219 0,0195 0,0174 0,0155 0,0139 0,0124 0,0111 0,0099 0,0089 0,0080 0,0072 0,0064

16 0,0474 0,0415 0,0364 0,0320 0,0281 0,0248 0,0218 0,0193 0,0170 0,0150 0,0133 0,0118 0,0104 0,0093 0,0082 0,0073 0,0065 0,0058 0,0051 0,0046

17 0,0391 0,0340 0,0296 0,0258 0,0225 0,0197 0,0172 0,0150 0,0132 0,0116 0,0101 0,0089 0,0078 0,0069 0,0061 0,0054 0,0047 0,0042 0,0037 0,0033

18 0,0323 0,0279 0,0241 0,0208 0,0180 0,0156 0,0135 0,0118 0,0102 0,0089 0,0077 0,0068 0,0059 0,0052 0,0045 0,0039 0,0035 0,0030 0,0027 0,0023

19 0,0267 0,0229 0,0196 0,0168 0,0144 0,0124 0,0107 0,0092 0,0079 0,0068 0,0059 0,0051 0,0044 0,0038 0,0033 0,0029 0,0025 0,0022 0,0019 0,0017

20 0,0221 0,0187 0,0159 0,0135 0,0115 0,0098 0,0084 0,0072 0,0061 0,0053 0,0045 0,0039 0,0033 0,0029 0,0025 0,0021 0,0018 0,0016 0,0014 0,0012

21 0,0183 0,0154 0,0129 0,0109 0,0092 0,0078 0,0066 0,0056 0,0048 0,0040 0,0034 0,0029 0,0025 0,0021 0,0018 0,0016 0,0013 0,0012 0,0010 0,0009

22 0,0151 0,0126 0,0105 0,0088 0,0074 0,0062 0,0052 0,0044 0,0037 0,0031 0,0026 0,0022 0,0019 0,0016 0,0014 0,0012 0,0010 0,0008 0,0007 0,0006

23 0,0125 0,0103 0,0086 0,0071 0,0059 0,0049 0,0041 0,0034 0,0029 0,0024 0,0020 0,0017 0,0014 0,0012 0,0010 0,0008 0,0007 0,0006 0,0005 0,0004

24 0,0103 0,0085 0,0070 0,0057 0,0047 0,0039 0,0032 0,0027 0,0022 0,0018 0,0015 0,0013 0,0011 0,0009 0,0007 0,0006 0,0005 0,0004 0,0004 0,0003

25 0,0085 0,0069 0,0057 0,0046 0,0038 0,0031 0,0025 0,0021 0,0017 0,0014 0,0012 0,0010 0,0008 0,0007 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003 0,0003 0,0002

26 0,0070 0,0057 0,0046 0,0037 0,0030 0,0025 0,0020 0,0016 0,0013 0,0011 0,0009 0,0007 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003 0,0003 0,0002 0,0002 0,0002

27 0,0058 0,0047 0,0037 0,0030 0,0024 0,0019 0,0016 0,0013 0,0010 0,0008 0,0007 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003 0,0002 0,0002 0,0002 0,0001 0,0001

28 0,0048 0,0038 0,0030 0,0024 0,0019 0,0015 0,0012 0,0010 0,0008 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003 0,0003 0,0002 0,0002 0,0001 0,0001 0,0001 0,0001

29 0,0040 0,0031 0,0025 0,0020 0,0015 0,0012 0,0010 0,0008 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003 0,0003 0,0002 0,0002 0,0001 0,0001 0,0001 0,0001 0,0001

30 0,0033 0,0026 0,0020 0,0016 0,0012 0,0010 0,0008 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003 0,0002 0,0002 0,0002 0,0001 0,0001 0,0001 0,0001 0,0001 <0.000

1

Valoarea prezentă a anuităţii

Texyiifax emouMoemb aHHyumema

_________ [l-l/(l+i)n /i

n 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20%

1 0,9901 0,9804 0,9709 0,9615 0,9524 0,9434 0,9346 0,9259 0,9174 0,9091 0,9009 0,8929 0,8850 0,8772 0,8696 0,8621 0,8547 0,8475 0,8403 0,8333

2 1,9704 1,9416 1,9135 1,8861 1,8594 1,8334 1,8080 1,7833 1,7591 1,7355 1,7125 1,6901 1,6681 1,6467 1,6257 1,6052 1,5852 1,5656 1,5465 1,5278

3 2,9410 2,8839 2,8286 2,7751 2,7232 2,6730 2,6243 2,5771 2,5313 2,4869 2,4437 2,4018 2,3612 2,3216 2,2832 2,2459 2,2096 2,1743 2,1399 2,1065

4 3,9020 3,8077 3,7171 3,6299 3,5460 3,4651 3,3872 3,3121 3,2397 3,1699 3,1024 3,0373 2,9745 2,9137 2,8550 2,7982 2.7432 2,6901 2.6386 2,5887

5 4,8534 4,7135 4,5797 4,4518 4,3295 4,2124 4.1002 3,9927 3,8897 3,7908 3,6959 3,6048 3,5172 3,4331 3.3522 3,2743 3,1993 3,1272 3,0576 2,9906

6 5,7955 5,6014 5,4172 5,2421 5,0757 4,9173 4,7665 4,6229 4,4859 4,3553 4,2305 4,1114 3,9975 3,8887 3,7845 3,6847 3,5892 3,4976 3.4098 3,3255

7 6,7282 6,4720 6,2303 6,0021 5,7864 5,5824 5,3893 5,2064 5,0330 4,8684 4,7122 4,5638 4,4226 4,2883 4,1604 4,0386 3,9224 3,8115 3.7057 3,6046

8 7,6517 7,3255 7,0197 6,7327 6,4632 6,2098 5,9713 5,7466 5,5348 5,3349 5,1461 4,9676 4,7988 4,6389 4.4873 4,3436 4,2072 4,0776 3,9544 3,8372

9 8,5660 8,1622 7,7861 7,4353 7,1078 6,8017 6,5152 6,2469 5,9952 5,7590 5,5370 5,3282 5,1317 4,9464 4,7716 4,6065 4,4506 4,3030 4,1633 4,0310

10 9,4713 8,9826 8,5302 8,1109 7,7217 7,3601 7,0236 6,7101 6,4177 6,1446 5,8892 5,6502 5,4262 5,2161 5,0188 4,8332 4,6586 4,4941 4,3389 4,1925

11 10,3676 9,7868 9,2526 8,7605 8,3064 7,8869 7,4987 7,1390 6,8052 6,4951 6,2065 5,9377 5,6869 5,4527 5,2337 5,0286 4,8364 4,6560 4,4865 4,3271

12 11,2551 10,5753 9,9540 9,3851 8,8633 8,3838 7,9427 7,5361 7,1607 6,8137 6,4924 6,1944 5,9176 5,6603 5,4206 5,1971 4,9884 4,7932 4,6105 4.4392

13 12,1337 11,3484 10,6350 9,9856 9,3936 8,8527 8,3577 7,9038 7,4869 7,1034 6,7499 6,4235 6,1218 5,8424 5,5831 5,3423 5,1183 4,9095 4,7147 4,5327

14 13,0037 12,1062 11,2961 10,5631 9,8986 9,2950 8,7455 8,2442 7,7862 7,3667 6,9819 6,6282 6,3025 6,0021 5,7245 5,4675 5,2293 5,0081 4,8023 4,6106

15 13,8651 12,8493 11,9379 11,1184 10,3797 9,7122 9,1079 8,5595 8,0607 7,6061 7,1909 6,8109 6,4624 6,1422 5,8474 5,5755 5,3242 5,0916 4,8759 4,6755

16 14,7179 13,5777 12,5611 11,6523 10,8378 10,1059 9,4466 8,8514 8,3126 7,8237 7,3792 6,9740 6,6039 6,2651 5,9542 5,6685 5,4053 5,1624 4,9377 4,7296

17 15,5623 14,2919 13,1661 12,1657 11,2741 10,4773 9,7632 9,1216 8,5436 8,0216 7,5488 7,1196 6,7291 6,3729 6,0472 5,7487 5,4746 5,2223 4,9897 4,7746

18 16,3983 14,9920 13,7535 12,6593 11,6896 10,8276 10,0591 9,3719 8,7556 8,2014 7,7016 7,2497 6,8399 6,4674 6,1280 5,8178 5,5339 5,2732 5,0333 4,8122

19 17,2260 15,6785 14,3238 13,1339 12,0853 11,1581 10,3356 9,6036 8,9501 8,3649 7,8393 7,3658 6,9380 6,5504 6,1982 5,8775 5,5845 5,3162 5,0700 4,8435

20 18,0456 16,3514 14,8775 13,5903 12,4622 11,4699 10,5940 9,8181 9,1285 8,5136 7,9633 7,4694 7,0248 6,6231 6,2593 5,9288 5,6278 5,3527 5,1009 4,8696

21 18,8570 17,0112 15,4150 14,0292 12,8212 11.7641 10,8355 10,0168 9,2922 8,6487 8,0751 7,5620 7,1016 6,6870 6,3125 5,9731 5.6648 5,3837 5,1268 4,8913

22 19,6604 17,6580 15,9369 14,4511 13,1630 12,0416 11,0612 10,2007 9,4424 8,7715 8,1757 7,6446 7,1695 6,7429 6,3587 6,0113 5,6964 5,4099 5,1486 4,9094

23 20,4558 18,2922 16,4436 14,8568 13,4886 12,3034 11,2722 10,3711 9,5802 8,8832 8,2664 7,7184 7,2297 6,7921 6,3988 6,0442 5.7234 5,4321 5,1668 4,9245

24 21,2434 18,9139 16,9355 15,2470 13,7986 12,5504 11,4693 10,5288 9,7066 8,9847 8,3481 7,7843 7,2829 6,8351 6,4338 6,0726 5,7465 5,4509 5,1822 4,9371

25 22,0232 19,5235 17,4131 15,6221 14,0939 12,7834 11,6536 10,6748 9,8226 9,0770 8,4217 7,8431 7,3300 6,8729 6,4641 6,0971 5,7662 5,4669 5,1951 4.9476

26 22,7952 20,1210 17,8768 15,9828 14,3752 13,0032 11,8258 10,8100 9,9290 9,1609 8,4881 7,8957 7,3717 6,9061 6,4906 6,1182 5,7831 5,4804 5,2060 4,9563

27 23,5596 20,7069 18,3270 16,3296 14,6430 13,2105 11,9867 10,9352 10,0266 9,2372 8,5478 7,9426 7,4086 6,9352 6,5135 6,1364 5,7975 5,4919 5.2151 4,9636

28 24,3164 21,2813 18,7641 16,6631 14,8981 13,4062 12,1371 11,0511 10,1161 9.3066 8,6016 7,9844 7,4412 6,9607 6,5335 6,1520 5,8099 5,5016 5,2228 4.9697

29 25,0658 21,8444 19,1885 16,9837 15,1411 13,5907 12,2777 11,1584 10,1983 9,3696 8,6501 8,0218 7.4701 6,9830 6,5509 6,1656 5,8204 5,5098 5,2292 4,9747

30 25,8077 22.3965 19.6004 17,2920 15,3725 13,7648 12,4090 11,2578 10,2737 9,4269 8,6938 8,0552 7,4957 7,0027 6,5660 6,1772 5,8294 5,5168 5,2347 4,9789

Tabelul 3

Valoarea prezentă a anuităţii Continuare tabelul 3 Tetcymaa cmouMocmb anHyumema

________ [l-l/(l+i)"]/i ____________________________________

n 21% 22% 23% 24% 25% 26% 27% 28% 29% 30% 31% 32% 33% 34% 35% 36% 37% 38% 39% 40%

1 0,8264 0,8197 0.8130 0,8065 0,8000 0,7937 0,7874 0,7813 0,7752 0,7692 0,7634 0,7576 0,7519 0,7463 0,7407 0,7353 0,7299 0,7246 0,7194 0.7143

2 1,5095 1,4915 1,4740 1,4568 1,4400 1,4235 1,4074 1,3916 1,3761 1,3609 1,3461 1,3315 1,3172 1,3032 1,2894 1,2760 1,2627 1,2497 1,2370 1,2245

3 2.0739 2,0422 2,0114 1,9813 1,9520 1,9234 1,8956 1,8684 1,8420 1,8161 1,7909 1,7663 1,7423 1,7188 1,6959 1,6735 1,6516 1,6302 1,6093 1,5889

4 2,5404 2,4936 2,4483 2,4043 2,3616 2,3202 2,2800 2,2410 2,2031 2,1662 2,1305 2,0957 2,0618 2,0290 1,9969 1,9658 1,9355 1,9060 1,8772 1,8492

5 2,9260 2,8636 2,8035 2,7454 2,6893 2,6351 2,5827 2,5320 2,4830 2,4356 2,3897 2,3452 2,3021 2,2604 2,2200 2,1807 2,1427 2,1058 2,0699 2,0352

6 3,2446 3,1669 3,0923 3,0205 2,9514 2,8850 2,8210 2,7594 2,7000 2,6427 2,5875 2,5342 2,4828 2,4331 2,3852 2,3388 2,2939 2,2506 2,2086 2,1680

7 3,5079 3,4155 3,3270 3.2423 3,1611 3,0833 3,0087 2,9370 2,8682 2,8021 2,7386 2,6775 2,6187 2,5620 2,5075 2,4550 2,4043 2,3555 2,3083 2,2628

8 3,7256 3,6193 3,5179 3.4212 3,3289 3,2407 3,1564 3,0758 2,9986 2,9247 2,8539 2,7860 2,7208 2,6582 2,5982 2,5404 2,4849 2,4315 2,3801 2,3306

9 3,9054 3,7863 3,6731 3,5655 3,4631 3,3657 3,2728 3,1842 3,0997 3,0190 2,9419 2,8681 2,7976 2,7300 2,6653 2,6033 2,5437 2,4866 2,4317 2,3790

10 4,0541 3,9232 3,7993 3,6819 3,5705 3,4648 3,3644 3,2689 3,1781 3,0915 3,0091 2,9304 2,8553 2,7836 2,7150 2,6495 2,5867 2,5265 2,4689 2,4136

11 4,1769 4,0354 3,9018 3,7757 3,6564 3,5435 3,4365 3,3351 3,2388 3,1473 3,0604 2,9776 2,8987 2,8236 2,7519 2,6834 2,6180 2,5555 2,4956 2,4383

12 4,2784 4,1274 3,9852 3,8514 3,7251 3,6059 3,4933 3,3868 3,2859 3,1903 3,0995 3,0133 2,9314 2,8534 2,7792 2,7084 2,6409 2,5764 2,5148 2,4559

13 4,3624 4,2028 4,0530 3,9124 3,7801 3,6555 3,5381 3,4272 3,3224 3,2233 3,1294 3,0404 2,9559 2,8757 2,7994 2,7268 2,6576 2,5916 2,5286 2,4685

14 4,4317 4,2646 4,1082 3,9616 3,8241 3,6949 3,5733 3,4587 3,3507 3,2487 3,1522 3,0609 2,9744 2,8923 2,8144 2,7403 2,6698 2,6026 2,5386 2,4775

15 4,4890 4,3152 4,1530 4,0013 3,8593 3,7261 3,6010 3,4834 3,3726 3,2682 3,1696 3,0764 2,9883 2,9047 2,8255 2,7502 2,6787 2,6106 2,5457 2,4839

16 4,5364 4,3567 4,1894 4,0333 3,8874 3,7509 3,6228 3,5026 3,3896 3,2832 3,1829 3,0882 2,9987 2,9140 2,8337 2,7575 2,6852 2,6164 2,5509 2,4885

17 4,5755 4,3908 4,2190 4,0591 3,9099 3,7705 3,6400 3,5177 3,4028 3,2948 3,1931 3,0971 3,0065 2,9209 2,8398 2,7629 2,6899 2,6206 2,5546 2,4918

18 4,6079 4,4187 4,2431 4,0799 3,9279 3,7861 3,6536 3,5294 3,4130 3,3037 3,2008 3,1039 3,0124 2,9260 2,8443 2,7668 2,6934 2,6236 2,5573 2,4941

19 4,6346 4,4415 4,2627 4,0967 3,9424 3,7985 3,6642 3,5386 3,4210 3,3105 3,2067 3,1090 3,0169 2,9299 2,8476 2,7697 2,6959 2,6258 2,5592 2,4958

20 4,6567 4,4603 4,2786 4,1103 3,9539 3,8083 3,6726 3,5458 3,4271 3,3158 3,2112 3,1129 3,0202 2,9327 2,8501 2,7718 2,6977 2,6274 2,5606 2,4970

21 4,6750 4,4756 4,2916 4,1212 3,9631 3,8161 3,6792 3,5514 3,4319 3,3198 3,2147 3,1158 3,0227 2,9349 2,8519 2,7734 2,6991 2,6285 2,5616 2,4979

22 4,6900 4,4882 4,3021 4,1300 3,9705 3.8223 3,6844 3,5558 3,4356 3,3230 3,2173 3,1180 3,0246 2,9365 2,8533 2,7746 2,7000 2,6294 2,5623 2,4985

23 4,7025 4,4985 4,3106 4,1371 3,9764 3,8273 3,6885 3,5592 3,4384 3,3254 3,2193 3,1197 3,0260 2,9377 2,8543 2,7754 2,7008 2,6300 2,5628 2,4989

24 4,7128 4,5070 4,3176 4,1428 3,9811 3,8312 3,6918 3,5619 3,4406 3,3272 3,2209 3,1210 3,0271 2,9386 2,8550 2,7760 2,7013 2,6304 2,5632 2,4992

25 4,7213 4,5139 4,3232 4,1474 3,9849 3,8342 3,6943 3,5640 3,4423 3,3286 3,2220 3,1220 3,0279 2,9392 2,8556 2,7765 2,7017 2,6307 2,5634 2,4994

26 4,7284 4,5196 4,3278 4,1511 3,9879 3,8367 3,6963 3,5656 3,4437 3,3297 3,2229 3,1227 3,0285 2,9397 2,8560 2,7768 2,7019 2,6310 2,5636 2,4996

27 4,7342 4,5243 4,3316 4,1542 3,9903 3,8387 3,6979 3,5669 3,4447 3,3305 3,2236 3,1233 3,0289 2,9401 2,8563 2,7771 2,7022 2,6311 2,5637 2,4997

28 4,7390 4,5281 4,3346 4,1566 3,9923 3,8402 3,6991 3,5679 3,4455 3,3312 3,2241 3,1237 3,0293 2,9404 2,8565 2,7773 2,7023 2,6313 2,5638 2,4998

29 4,7430 4,5312 4,3371 4,1585 3,9938 3,8414 3,7001 3,5687 3,4461 3,3317 3,2245 3,1240 3,0295 2,9406 2,8567 2,7774 2,7024 2,6313 2,5639 2,4999

30 4,7463 4,5338 4,3391 4,1601 3,9950 3,8424 3,7009 3,5693 3,4466 3,3321 3,2248 3,1242 3,0297 2,9407 2,8568 2,7775 2,7025 2,6314 2,5640 2,4999

Valoarea viitoare a anuităţii

Bydymax emouMoemb aHnyumema [(1+i)"-l]/i ____________________

n 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20%

1 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

2 2.0100 2.0200 2.0300 2.0400 2.0500 2.0600 2.0700 2.0800 2.0900 2.1000 2.1100 2.1200 2.1300 2.1400 2.1500 2.1600 2.1700 2.1800 2.1900 2.2000

3 3.0301 3.0604 3.0909 3.1216 3.1525 3.1836 3.2149 3.2464 3.2781 3.3100 3.3421 3.3744 3.4069 3.4396 3.4725 3.5056 3.5389 3.5724 3.6061 3.6400

4 4.0604 4.1216 4.1836 4.2465 4.3101 4.3746 4.4399 4.5061 4.5731 4.6410 4.7097 4.7793 4.8498 4.9211 4.9934 5.0665 5.1405 5.2154 5.2913 5.3680

5 5.1010 5.2040 5.3091 5.4163 5.5256 5.6371 5.7507 5.8666 5.9847 6.1051 6.2278 6.3528 6.4803 6.6101 6.7424 6.8771 7.0144 7.1542 7.2966 7.4416

6 6.1520 6.3081 6.4684 6.6330 6.8019 6.9753 7.1533 7.3359 7.5233 7.7156 7.9129 8.1152 8.3227 8.5355 8.7537 8.9775 9.2068 9.4420 9.6830 9.9299

7 7.2135 7.4343 7.6625 7.8983 8.1420 8.3938 8.6540 8.9228 9.2004 9.4872 9.7833 10.089 10.405 10.730 11.067 11.414 11.772 12.142 12.523 12.916

8 8.2857 8.5830 8.8923 9.2142 9.5491 9.8975 10.260 10.637 11.028 11.436 11.859 12.300 12.757 13.233 13.727 14.240 14.773 15.327 15.902 16.499

9 9.3685 9.7546 10.159 10.583 11.027 11.491 11.978 12.488 13.021 13.579 14.164 14.776 15.416 16.085 16.786 17.519 18.285 19.086 19.923 20.799

10 10.462 10.950 11.464 12.006 12.578 13.181 13.816 14.487 15.193 15.937 16.722 17.549 18.420 19.337 20.304 21.321 22.393 23.521 24.709 25.959

11 11.567 12.169 12.808 13.486 14.207 14.972 15.784 16.645 17.560 18.531 19.561 20.655 21.814 23.045 24.349 25.733 27.200 28.755 30.404 32.150

12 12.683 13.412 14.192 15.026 15.917 16.870 17.888 18.977 20.141 21.384 22.713 24.133 25.650 27.271 29.002 30.850 32.824 34.931 37.180 39.581

13 13.809 14.680 15.618 16.627 17.713 18.882 20.141 21.495 22.953 24.523 26.212 28.029 29.985 32.089 34.352 36.786 39.404 42.219 45.244 48.497

14 14.947 15.974 17.086 18.292 19.599 21.015 22.550 24.215 26.019 27.975 30.095 32.393 34.883 37.581 40.505 43.672 47.103 50.818 54.841 59.196

15 16.097 17.293 18.599 20.024 21.579 23.276 25.129 27.152 29.361 31.772 34.405 37.280 40.417 43.842 47.580 51.660 56.110 60.965 66.261 72.035

16 17.258 18.639 20.157 21.825 23.657 25.673 27.888 30.324 33.003 35.950 39.190 42.753 46.672 50.980 55.717 60.925 66.649 72.939 79.850 87.442

17 18.430 20.012 21.762 23.698 25.840 28.213 30.840 33.750 36.974 40.545 44.501 48.884 53.739 59.118 65.075 71.673 78.979 87.068 96.022 105.93

18 19.615 21.412 23.414 25.645 28.132 30.906 33.999 37.450 41.301 45.599 50.396 55.750 61.725 68.394 75.836 84.141 93.406 103.74 115.27 128.12

19 20.811 22.841 25.117 27.671 30.539 33.760 37.379 41.446 46.018 51.159 56.939 63.440 70.749 78.969 88.212 98.603 110.28 123.41 138.17 154.74

20 22.019 24.297 26.870 29.778 33.066 36.786 40.995 45.762 51.160 57.275 64.203 72.052 80.947 91.025 102.44 115.38 130.03 146.63 165.42 186.69

21 23.239 25.783 28.676 31.969 35.719 39.993 44.865 50.423 56.765 64.002 72.265 81.699 92.470 104.77 118.81 134.84 153.14 174.02 197.85 225.03

22 24.472 27.299 30.537 34.248 38.505 43.392 49.006 55.457 62.873 71.403 81.214 92.503 105.49 120.44 137.63 157.41 180.17 206.34 236.44 271.03

23 25.716 28.845 32.453 36.618 41.430 46.996 53.436 60.893 69.532 79.543 91.148 104.60 120.20 138.30 159.28 183.60 211.80 244.49 282.36 326.24

24 26.973 30.422 34.426 39.083 44.502 50.816 58.177 66.765 76.790 88.497 102.17 118.16 136.83 158.66 184.17 213.98 248.81 289.49 337.01 392.48

25 28.243 32.030 36.459 41.646 47.727 54.865 63.249 73.106 84.701 98.347 114.41 133.33 155.62 181.87 212.79 249.21 292.10 342.60 402.04 471.98

26 29.526 33.671 38.553 44.312 51.113 59.156 68.676 79.954 93.324 109.18 128.00 150.33 176.85 208.33 245.71 290.09 342.76 405.27 479.43 567.38

27 30.821 35.344 40.710 47.084 54.669 63.706 74.484 87.351 102.72 121.10 143.08 169.37 200.84 238.50 283.57 337.50 402.03 479.22 571.52 681.85

28 32.129 37.051 42.931 49.968 58.403 68.528 80.698 95.339 112.97 134.21 159.82 190.70 227.95 272.89 327.10 392.50 471.38 566.48 681.11 819.22

29 33.450 38.792 45.219 52.966 62.323 73.640 87.347 103.97 124.14 148.63 178.40 214.58 258.58 312.09 377.17 456.30 552.51 669.45 811.52 984.07

30 34.785 40.568 47.575 56.085 66.439 79.058 94.461 113.28 136.31 164.49 199.02 241.33 293.20 356.79 434.75 530.31 647.44 790.95 966.71 1181.9

Tabelul 4

Valoarea viitoare a anuităţii Continuare tabelul 4

Eydyufax cmouMocmb annyinnema _________ Kl+i)"-l]/i __________________________________________________________________ _

n 21 y , 22% 33% | 24% 25% 26% 27% 28% 29% 30% 31% 32% 33% 34% 35% 36% 37% 38% 39% 40%

1 1,0000 1,0000 1,0000 i ,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

2 2,2100 2,2200 2,2300 2,2400 2,2500 2,2600 2,2700 2,2800 2,2900 2,3000 2,3100 2,3200 2,3300 2,3400 2,3500 2,3600 2,3700 2,3800 2,3900 2,4000

3 3,6741 3,7084 3,7429 3,7776 3,8125 3,8476 3,8829 3,9184 3,9541 3,9900 4,0261 4,0624 4,0989 4,1356 4,1725 4,2096 4,2469 4,2844 4,3221 4,3600

4 5,4457 5,5242 5,6038 5,6842 5,7656 5,8480 5,9313 6,0156 6,1008 6,1870 6,2742 6,3624 6,4515 6,5417 6,6329 6,7251 6,8183 6,9125 7,0077 7,1040

5 7,5892 7,7396 7,8926 8,0484 8,2070 8,3684 8,5327 8,6999 8,8700 9,0431 9,2192 9,3983 9,5805 9,7659 9,9544 10,146 10,341 10,539 10,741 10,946

•6 10,183 10,442 10,708 10,980 11,259 11,544 11,837 12,136 12,442 12,756 13,077 13,406 13,742 14,086 14,438 14,799 15,167 15,544 15,930 16,324

7 13,321 13,740 14,171 14,615 15,073 15,546 16,032 16,534 17,051 17,583 18,131 18,696 19,277 19,876 20,492 21,126 21,779 22,451 23,142 23,853

8 17,119 17,762 18,430 19,123 19,842 20,588 21,361 22,163 22,995 23,858 24,752 25,678 26,638 27,633 28,664 29,732 30,837 31,982 33,168 34,395

9 21,714 22,670 23,669 24,712 25,802 26,940 28,129 29,369 30,664 32,015 33,425 34,895 36,429 38,029 39,696 41,435 43,247 45,135 47,103 49,153

10 27,274 28,657 30,113 31,643 33,253 34,945 36,723 38,593 40,556 42,619 44,786 47,062 49,451 51,958 54,590 57,352 60,248 63,287 66,473 69,814

11 34,001 35,962 38,039 40,238 42,566 45,031 47,639 50,398 53,318 56,405 59,670 63,122 66,769 70,624 74,697 78,998 83,540 88,336 93,398 98,739

12 42,142 44,874 47,788 50,895 54,208 57,739 61,501 65,510 69,780 74,327 79,168 84,320 89,803 95,637 101,84 108,44 115,45 122,90 130,82 139,23

13 51,991 55,746 59,779 64,110 68,760 73,751 79,107 84,853 91,016 97,625 104,71 112,30 120,44 129,15 138,48 148,47 159,17 170,61 182,84 195,93

14 63,909 69,010 74,528 80,496 86,949 93,926 101,47 109,61 118,41 127,91 138,17 149,24 161,18 174,06 187,95 202,93 219,06 236,44 255,15 275,30

15 78,330 85,192 92,669 100,82 109,69 119,35 129,86 141,30 153,75 167,29 182,00 198,00 215,37 234,25 254,74 276,98 301,11 327,28 355,66 386,42

16 95,780 104,93 114,98 126,01 138,11 151,38 165,92 181,87 199,34 218,47 239,42 262,36 287,45 314,89 344,90 377,69 413,52 452,65 495,37 541,99

17 116,89 129,02 142,43 157,25 173,64 191,73 211,72 233,79 258,15 285,01 314,64 347,31 383,30 422,95 466,61 514,66 567,52 625,66 689,56 759,78

18 142,44 158,40 176,19 195,99 218,04 242,59 269,89 300,25 334,01 371,52 413,18 459,45 510,80 567,76 630,92 700,94 778,51 864,41 959,50 1064,7

19 173,35 194,25 217,71 244,03 273,56 306,66 343,76 385,32 431,87 483,97 542,27 607,47 680,36 761,80 852,75 954,28 1067,6 1193,9 1334,7 1491,6

20 210,76 237,99 268,79 303,60 342,94 387,39 437,57 494,21 558,11 630,17 711,38 802,86 905,88 1021,8 1152,2 1298,8 1463,6 1648,6 1856,2 2089,2

21 256,02 291,35 331,61 377,46 429,68 489,11 556,72 633,59 720,96 820,22 932,90 1060,8 1205,8 1370,2 1556,5 1767,4 2006,1 2276,0 2581,2 2925,9

22 310,78 356,44 408,88 469,06 538,10 617,28 708,03 812,00 931,04 1067,3 1223,1 1401,2 1604,7 1837,1 2102,3 2404,7 2749,3 3141,9 3588,8 4097,2

23 377,05 435,86 503,92 582,63 673,63 778,77 900,20 1040,4 1202,0 1388,5 1603,3 1850,6 2135,3 2462,7 2839,0 3271,3 3767,6 4336,8 4989,4 5737,1

24 457,22 532,75 620,82 723,46 843,03 982,25 1144,3 1332,7 1551,6 1806,0 2101,3 2443,8 2840,9 3301,0 3833,7 4450,0 5162,6 5985,8 6936,3 8033,0

25 554,24 650,96 764,61 898,09 1054,8 1238,6 1454,2 1706,8 2002,6 2348,8 2753,7 3226,8 3779,5 4424,4 5176,5 6053,0 7073,7 8261,4 9642,5 11247

26 671,63 795,17 941,46 1114,6 1319,5 1561,7 1847,8 2185,7 2584,4 3054,4 3608,3 4260,4 5027,7 5929,7 6989,3 8233,1 9692,0 11402 13404 15747

27 813,68 971,10 1159,0 1383,1 1650,4 1968,7 2347,8 2798,7 3334,8 3971,8 4727,9 5624,8 6687,8 7946,8 9436,5 11198 13279 15735 18633 22047

28 985,55 1185,7 1426,6 1716,1 2064,0 2481,6 2982,6 3583,3 4302,9 5164,3 6194,5 7425,7 8895,8 10649,7 12740,3 15230 18193 21716 25900 30867

29 1193,5 1447,6 1755,7 2129,0 2580,9 3127,8 3789,0 4587,7 5551,8 6714,6 8115,8 9802,9 11832 14271,5 17200,4 20714 24926 29969 36003 43214

30 1445,2 1767,1 2160,5 2640,9 3227,2 3942,0 4813,0 5873,2 7162,8 8730,0 10633 12941 15738 19124,9 23221,6 28172 34149 41358 50045 60501

Rata de amortizare a unităţii Tabelul 5 B3HOC HO aMopmiaaifuto edumm>i

________ i/[l-l/(l+i)"l _____________________________________________________________________

n 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20%

1 1,0100 1,0200 1,0300 1,0400 1,0500 1,0600 1,0700 1,0800 1,0900 1,1000 1,1100 1,1200 1,1300 1,1400 1,1500 1,1600 1,1700 1,1800 1,1900 1,2000

2 0,5075 0,5150 0,5226 0,5302 0,5378 0,5454 0,5531 0,5608 0,5685 0,5762 0,5839 0,5917 0,5995 0,6073 0,6151 0,6230 0,6308 0,6387 0,6466 0,6545

3 0,3400 0,3468 0,3535 0,3603 0,3672 0,3741 0,3811 0,3880 0,3951 0,4021 0,4092 0,4163 0,4235 0,4307 0,4380 0,4453 0,4526 0,4599 0,4673 0,4747

4 0,2563 0,2626 0,2690 0,2755 0,2820 0,2886 0,2952 0,3019 0,3087 0,3155 0,3223 0,3292 0,3362 0,3432 0,3503 0,3574 0,3645 0,3717 0,3790 0,3863

5 0,2060 0,2122 0,2184 0,2246 0,2310 0,2374 0,2439 0,2505 0,2571 0,2638 0,2706 0,2774 0,2843 0,2913 0,2983 0,3054 0,3126 0,3198 0,3271 0,3344

6 0,1725 0,1785 0,1846 0,1908 0,1970 0,2034 0,2098 0,2163 0,2229 0,2296 0,2364 0,2432 0.2502 0,2572 0,2642 0,2714 0,2786 0,2859 0,2933 0,3007

7 0,1486 0,1545 0,1605 0,1666 0,1728 0,1791 0,1856 0,1921 0,1987 0,2054 0,2122 0,2191 0,2261 0,2332 0,2404 0,2476 0,2549 0,2624 0,2699 0,2774

8 0,1307 0,1365 0,1425 0,1485 0,1547 0,1610 0,1675 0,1740 0,1807 0,1874 0,1943 0,2013 0,2084 0,2156 0,2229 0,2302 0,2377 0,2452 0,2529 0,2606

9 0,1167 0,1225 0,1284 0,1345 0,1407 0,1470 0,1535 0,1601 0,1668 0,1736 0,1806 0,1877 0,1949 0,2022 0,2096 0,2171 0,2247 0,2324 0,2402 0,2481

10 0,1056 0,1113 0,1172 0,1233 0,1295 0,1359 0,1424 0,1490 0,1558 0,1627 0,1698 0,1770 0,1843 0,1917 0,1993 0,2069 0,2147 0,2225 0,2305 0,2385

11 0,0965 0,1022 0,1081 0,1141 0,1204 0,1268 0,1334 0,1401 0,1469 0,1540 0,1611 0,1684 0,1758 0,1834 0,1911 0,1989 0,2068 0,2148 0,2229 0,2311

12 0,0888 0,0946 0,1005 0,1066 0,1128 0,1193 0,1259 0,1327 0,1397 0,1468 0,1540 0,1614 0,1690 0,1767 0,1845 0,1924 0,2005 0,2086 0,2169 0,2253

13 0,0824 0,0881 0,0940 0,1001 0,1065 0,1130 0,1197 0,1265 0,1336 0,1408 0,1482 0,1557 0,1634 0,1712 0,1791 0,1872 0,1954 0,2037 0,2121 0,2206

14 0,0769 0,0826 0,0885 0,0947 0,1010 0,1076 0,1143 0,1213 0,1284 0,1357 0,1432 0,1509 0,1587 0,1666 0,1747 0,1829 0,1912 0,1997 0,2082 0,2169

15 0,0721 0,0778 0,0838 0,0899 0,0963 0,1030 0,1098 0,1168 0,1241 0,1315 0,1391 0,1468 0,1547 0,1628 0,1710 0,1794 0,1878 0,1964 0,2051 0,2139

16 0,0679 0,0737 0,0796 0,0858 0,0923 0,0990 0,1059 0,1130 0,1203 0,1278 0,1355 0,1434 0,1514 0,1596 0,1679 0,1764 0,1850 0,1937 0,2025 0,2114

17 0,0643 0,0700 0,0760 0,0822 0,0887 0,0954 0,1024 0,1096 0,1170 0,1247 0,1325 0,1405 0,1486 0,1569 0,1654 0,1740 0,1827 0,1915 0,2004 0,2094

18 0,0610 0,0667 0,0727 0,0790 0,0855 0,0924 0,0994 0,1067 0,1142 0,1219 0,1298 0,1379 0,1462 0,1546 0,1632 0,1719 0,1807 0,1896 0,1987 0,2078

19 0,0581 0,0638 0,0698 0,0761 0,0827 0,0896 0,0968 0,1041 0,1117 0,1195 0,1276 0,1358 0,1441 0,1527 0,1613 0,1701 0,1791 0,1881 0,1972 0,2065

20 0,0554 0,0612 0,0672 0,0736 0,0802 0,0872 0,0944 0,1019 0,1095 0,1175 0,1256 0,1339 0,1424 0,1510 0,1598 0,1687 0,1777 0,1868 0,1960 0,2054

21 0,0530 0,0588 0,0649 0,0713 0,0780 0,0850 0,0923 0,0998 0,1076 0,1156 0,1238 0,1322 0,1408 0,1495 0,1584 0,1674 0,1765 0,1857 0,1951 0,2044

22 0,0509 0,0566 0,0627 0,0692 0,0760 0,0830 0,0904 0,0980 0,1059 0,1140 0,1223 0,1308 0,1395 0,1483 0,1573 0,1664 0,1756 0,1848 0,1942 0,2037

23 0,0489 0,0547 0,0608 0,0673 0,0741 0,0813 0,0887 0,0964 0,1044 0,1126 0,1210 0,1296 0,1383 0,1472 0,1563 0,1654 0,1747 0,1841 0,1935 0,2031

24 0,0471 0,0529 0,0590 0,0656 0,0725 0,0797 0,0872 0,0950 0,1030 0,1113 0,1198 0,1285 0,1373 0,1463 0,1554 0,1647 0,1740 0,1835 0,1930 0,2025

25 0,0454 0,0512 0,0574 0,0640 0,0710 0,0782 0,0858 0,0937 0,1018 0,1102 0,1187 0,1275 0,1364 0,1455 0,1547 0,1640 0,1734 0,1829 0,1925 0,2021

26 0,0439 0,0497 0,0559 0,0626 0,0696 0,0769 0,0846 0,0925 0,1007 0,1092 0,1178 0,1267 0,1357 0,1448 0,1541 0,1634 0,1729 0,1825 0,1921 0,2018

27 0,0424 0,0483 0,0546 0,0612 0,0683 0,0757 0,0834 0,0914 0,0997 0,1083 0,1170 0,1259 0,1350 0,1442 0,1535 0,1630 0,1725 0,1821 0,1917 0,2015

28 0,0411 0,0470 0,0533 0,0600 0,0671 0,0746 0,0824 0,0905 0,0989 0,1075 0,1163 0,1252 0,1344 0,1437 0,1531 0,1625 0,1721 0,1818 0,1915 0,2012

29 0,0399 0,0458 0,0521 0,0589 0,0660 0,0736 0,0814 0,0896 0,0981 0,1067 0,1156 0,1247 0,1339 0,1432 0,1527 0,1622 0,1718 0,1815 0,1912 0,2010

30 0,0387 0,0446 0,0510 0,0578 0,0651 0,0726 0,0806 0,0888 0,0973 0,1061 0,1150 0,1241 0,1334 0,1428 0,1523 0,1619 0,1715 0,1813 0,1910 0,2008

Rata de amortizare a unităţii Continuare tabelul 5 B3HOC Ha aMopmiaaifwo eduHutfbi

________ i/[ 1-1/(1+0"] __________________________________________________________________ n 21% 22% 23% 24% 25% 26% 27% 28% 29% 30% 31% 32% 33% 34% 35% 36% 37% 38% 39% 40%

1 1,2100 1,2200 1,2300 1,2400 1,2500 1,2600 1,2700 1,2800 1,2900 1,3000 1,3100 1,3200 1,3300 1,3400 1,3500 1,3600 1,3700 1,3800 1,3900 1,4000

2 0,6625 0,6705 0,6784 0,6864 0,6944 0,7025 0,7105 0,7186 0,7267 0,7348 0,7429 0,7510 0,7592 0,7674 0,7755 0,7837 0,7919 0,8002 0,8084 0,8167

3 0,4822 0,4897 0,4972 0,5047 0,5123 0,5199 0,5275 0,5352 0,5429 0,5506 0,5584 0,5662 0,5740 0,5818 0,5897 0,5976 0,6055 0,6134 0,6214 0,6294

4 0,3936 0,4010 0,4085 0,4159 0,4234 0,4310 0,4386 0,4462 0,4539 0,4616 0,4694 0,4772 0,4850 0,4929 0,5008 0,5087 0,5167 0,5247 0,5327 0,5408

5 0,3418 0,3492 0,3567 0,3642 0,3718 0,3795 0,3872 0,3949 0,4027 0,4106 0,4185 0,4264 0,4344 0,4424 0,4505 0,4586 0,4667 0,4749 0,4831 0,4914

6 0,3082 0,3158 0,3234 0,3311 0,3388 0,3466 0,3545 0,3624 0,3704 0,3784 0,3865 0,3946 0,4028 0,4110 0,4193 0,4276 0,4359 0,4443 0,4528 0,4613

7 0,2851 0,2928 0,3006 0,3084 0,3163 0,3243 0,3324 0,3405 0,3486 0,3569 0,3652 0,3735 0,3819 0,3903 0,3988 0,4073 0,4159 0,4245 0,4332 0,4419

8 0,2684 0,2763 0,2843 0,2923 0,3004 0,3086 0,3168 0,3251 0,3335 0,3419 0,3504 0,3589 0,3675 0,3762 0,3849 0,3936 0,4024 0,4113 0,4201 0,4291

9 0,2561 0,2641 0,2722 0,2805 0,2888 0,2971 0,3056 0,3140 0,3226 0,3312 0,3399 0,3487 0,3575 0,3663 0,3752 0,3841 0,3931 0,4022 0,4112 0,4203

10 0,2467 0,2549 0,2632 0,2716 0,2801 0,2886 0,2972 0,3059 0,3147 0,3235 0,3323 0,3412 0,3502 0,3592 0,3683 0,3774 0,3866 0,3958 0,4050 0,4143

11 0,2394 0,2478 0,2563 0,2649 0,2735 0,2822 0,2910 0,2998 0,3088 0,3177 0,3268 0,3358 0,3450 0,3542 0,3634 0,3727 0,3820 0,3913 0,4007 0,4101

12 0,2337 0,2423 0,2509 0,2596 0,2684 0,2773 0,2863 0,2953 0,3043 0,3135 0,3226 0,3319 0,3411 0,3505 0,3598 0,3692 0,3787 0,3881 0,3976 0,4072

13 0,2292 0,2379 0,2467 0,2556 0,2645 0,2736 0,2826 0,2918 0,3010 0,3102 0,3196 0,3289 0,3383 0,3477 0,3572 0,3667 0,3763 0,3859 0,3955 0,4051

14 0,2256 0,2345 0,2434 0,2524 0,2615 0,2706 0,2799 0,2891 0,2984 0,3078 0,3172 0,3267 0,3362 0,3457 0,3553 0,3649 0,3746 0,3842 0,3939 0,4036

15 0,2228 0,2317 0,2408 0,2499 0,2591 0,2684 0,2777 0,2871 0,2965 0,3060 0,3155 0,3251 0,3346 0,3443 0,3539 0,3636 0,3733 0,3831 0,3928 0,4026

16 0,2204 0,2295 0,2387 0,2479 0,2572 0,2666 0,2760 0,2855 0,2950 0,3046 0,3142 0,3238 0,3335 0,3432 0,3529 0,3626 0,3724 0,3822 0,3920 0,4018

17 0,2186 0,2278 0,2370 0,2464 0,2558 0,2652 0,2747 0,2843 0,2939 0,3035 0,3132 0,3229 0,3326 0,3424 0,3521 0,3619 0,3718 0,3816 0,3915 0,4013

18 0,2170 0,2263 0,2357 0,2451 0,2546 0,2641 0,2737 0,2833 0,2930 0,3027 0,3124 0,3222 0,3320 0,3418 0,3516 0,3614 0,3713 0,3812 0,3910 0,4009

19 0,2158 0,2251 0,2346 0,2441 0,2537 0,2633 0,2729 0,2826 0,2923 0,3021 0,3118 0,3216 0,3315 0,3413 0,3512 0,3610 0,3709 0,3808 0,3907 0,4007

20 0,2147 0,2242 0,2337 0,2433 0,2529 0,2626 0,2723 0,2820 0,2918 0,3016 0,3114 0,3212 0,3311 0,3410 0,3509 0,3608 0,3707 0,3806 0,3905 0,4005

21 0,2139 0,2234 0,2330 0,2426 0,2523 0,2620 0,2718 0,2816 0,2914 0,3012 0,3111 0,3209 0,3308 0,3407 0,3506 0,3606 0,3705 0,3804 0,3904 0,4003

22 0,2132 0,2228 0,2324 0,2421 0,2519 0,2616 0,2714 0,2812 0,2911 0,3009 0,3108 0,3207 0,3306 0,3405 0,3505 0,3604 0,3704 0,3803 0,3903 0,4002

23 0,2127 0,2223 0,2320 0,2417 0,2515 0,2613 0,2711 0,2810 0,2908 0,3007 0,3106 0,3205 0,3305 0,3404 0,3504 0,3603 0,3703 0,3802 0,3902 0,4002

24 0,2122 0,2219 0,2316 0,2414 0,2512 0,2610 0,2709 0,2808 0,2906 0,3006 0,3105 0,3204 0,3304 0,3403 0,3503 0,3602 0,3702 0,3802 0,3901 0,4001

25 0,2118 0,2215 0,2313 0,2411 0,2509 0,2608 0,2707 0,2806 0,2905 0,3004 0,3104 0,3203 0,3303 0,3402 0,3502 0,3602 0,3701 0,3801 0,3901 0,4001

26 0,2115 0,2213 0,2311 0,2409 0,2508 0,2606 0,2705 0,2805 0,2904 0,3003 0,3103 0,3202 0,3302 0,3402 0,3501 0,3601 0,3701 0,3801 0,3901 0,4001

27 0,2112 0,2210 0,2309 0,2407 0,2506 0,2605 0,2704 0,2804 0,2903 0,3003 0,3102 0,3202 0,3301 0,3401 0,3501 0,3601 0,3701 0,3801 0,3901 0,4000

28 0,2110 0,2208 0,2307 0,2406 0,2505 0,2604 0,2703 0,2803 0,2902 0,3002 0,3102 0,3201 0,3301 0,3401 0,3501 0,3601 0,3701 0,3800 0,3900 0,4000

29 0,2108 0,2207 0,2306 0,2405 0,2504 0,2603 0,2703 0,2802 0,2902 0,3001 0,3101 0,3201 0,3301 0,3401 0,3501 0,3600 0,3700 0,3800 0,3900 0,4000

30 0,2107 0,2206 0,2305 0,2404 0,2503 0,2603 0,2702 0,2802 0,2901 0,3001 0,3101 0,3201 0,3301 0,3401 0,3500 0,3600 0,3700 0,3800 0,3900 0,4000

Factorul fondului de compensare

OaKmop (f)onâa eorueufeHitx

i/[(l+i)"-l] __________

n 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20%

1 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

2 0,4975 0,4950 0,4926 0,4902 0,4878 0,4854 0,4831 0,4808 0,4785 0,4762 0,4739 0,4717 0,4695 0,4673 0,4651 0,4630 0,4608 0,4587 0,4566 0,4545

3 0,3300 0,3268 0,3235 0,3203 0,3172 0,3141 0,3111 0,3080 0,3051 0,3021 0,2992 0,2963 0,2935 0,2907 0,2880 0,2853 0,2826 0,2799 0,2773 0,2747

4 0,2463 0,2426 0,2390 0,2355 0,2320 0,2286 0,2252 0,2219 0,2187 0,2155 0,2123 0,2092 0,2062 0,2032 0,2003 0,1974 0,1945 0,1917 0,1890 0,1863

5 0,1960 0,1922 0,1884 0,1846 0,1810 0,1774 0,1739 0,1705 0,1671 0,1638 0,1606 0,1574 0,1543 0,1513 0,1483 0,1454 0,1426 0,1398 0,1371 0,1344

6 0,1625 0,1585 0,1546 0,1508 0,1470 0,1434 0,1398 0,1363 0,1329 0,1296 0,1264 0,1232 0,1202 0,1172 0,1142 0,1114 0,1086 0,1059 0,1033 0,1007

7 0,1386 0,1345 0,1305 0,1266 0,1228 0,1191 0,1156 0,1121 0,1087 0,1054 0,1022 0,0991 0,0961 0,0932 0,0904 0,0876 0,0849 0,0824 0,0799 0,0774

8 0,1207 0,1165 0,1125 0,1085 0,1047 0,1010 0,0975 0,0940 0,0907 0,0874 0,0843 0,0813 0,0784 0,0756 0,0729 0,0702 0,0677 0,0652 0,0629 0,0606

9 0,1067 0,1025 0,0984 0,0945 0,0907 0,0870 0,0835 0,0801 0,0768 0,0736 0,0706 0,0677 0,0649 0,0622 0,0596 0,0571 0,0547 0,0524 0,0502 0,0481

10 0,0956 0,0913 0,0872 0,0833 0,0795 0,0759 0,0724 0,0690 0,0658 0,0627 0,0598 0,0570 0,0543 0,0517 0,0493 0,0469 0,0447 0,0425 0,0405 0,0385

11 0,0865 0,0822 0,0781 0,0741 0,0704 0,0668 0,0634 0,0601 0,0569 0,0540 0,0511 0,0484 0,0458 0,0434 0,0411 0,0389 0,0368 0,0348 0,0329 0,0311

12 0,0788 0,0746 0,0705 0,0666 0,0628 0,0593 0,0559 0,0527 0,0497 0,0468 0,0440 0,0414 0,0390 0,0367 0,0345 0,0324 0,0305 0,0286 0,0269 0,0253

13 0,0724 0,0681 0,0640 0,0601 0,0565 0,0530 0,0497 0,0465 0,0436 0,0408 0,0382 0,0357 0,0334 0,0312 0,0291 0,0272 0,0254 0,0237 0,0221 0,0206

14 0,0669 0,0626 0,0585 0,0547 0,0510 0,0476 0,0443 0,0413 0,0384 0,0357 0,0332 0,0309 0,0287 0,0266 0,0247 0,0229 0,0212 0,0197 0,0182 0,0169

15 0,0621 0,0578 0,0538 0,0499 0,0463 0,0430 0,0398 0,0368 0,0341 0,0315 0,0291 0,0268 0,0247 0,0228 0,0210 0,0194 0,0178 0,0164 0,0151 0,0139

16 0,0579 0,0537 0,0496 0,0458 0,0423 0,0390 0,0359 0,0330 0,0303 0,0278 0,0255 0,0234 0,0214 0,0196 0,0179 0,0164 0,0150 0,0137 0,0125 0,0114

17 0,0543 0,0500 0,0460 0,0422 0,0387 0,0354 0,0324 0,0296 0,0270 0,0247 0,0225 0,0205 0,0186 0,0169 0,0154 0,0140 0,0127 0,0115 0,0104 0,0094

18 0,0510 0,0467 0,0427 0,0390 0,0355 0,0324 0,0294 0,0267 0,0242 0,0219 0,0198 0,0179 0,0162 0,0146 0,0132 0,0119 0,0107 0,0096 0,0087 0,0078

19 0,0481 0,0438 0,0398 0,0361 0,0327 0,0296 0,0268 0,0241 0,0217 0,0195 0,0176 0,0158 0,0141 0,0127 0,0113 0,0101 0,0091 0,0081 0,0072 0,0065

20 0,0454 0,0412 0,0372 0,0336 0,0302 0,0272 0,0244 0,0219 0,0195 0,0175 0,0156 0,0139 0,0124 0,0110 0,0098 0,0087 0,0077 0,0068 0,0060 0,0054

21 0,0430 0,0388 0,0349 0,0313 0,0280 0,0250 0,0223 0,0198 0,0176 0,0156 0,0138 0,0122 0,0108 0,0095 0,0084 0,0074 0,0065 0,0057 0,0051 0,0044

22 0,0409 0,0366 0,0327 0,0292 0,0260 0,0230 0,0204 0,0180 0,0159 0,0140 0,0123 0,0108 0,0095 0,0083 0,0073 0,0064 0,0056 0,0048 0,0042 0,0037

23 0,0389 0,0347 0,0308 0,0273 0,0241 0,0213 0,0187 0,0164 0,0144 0,0126 0,0110 0,0096 0,0083 0,0072 0,0063 0,0054 0,0047 0,0041 0,0035 0,0031

24 0,0371 0,0329 0,0290 0,0256 0,0225 0,0197 0,0172 0,0150 0,0130 0,0113 0,0098 0,0085 0,0073 0,0063 0,0054 0,0047 0,0040 0,0035 0,0030 0,0025

25 0,0354 0,0312 0,0274 0,0240 0,0210 0,0182 0,0158 0,0137 0,0118 0,0102 0,0087 0,0075 0,0064 0,0055 0,0047 0,0040 0,0034 0,0029 0,0025 0,0021

26 0,0339 0,0297 0,0259 0,0226 0,0196 0,0169 0,0146 0,0125 0,0107 0,0092 0,0078 0,0067 0,0057 0,0048 0,0041 0,0034 0,0029 0,0025 0,0021 0,0018

27 0,0324 0,0283 0,0246 0,0212 0,0183 0,0157 0,0134 0,0114 0,0097 0,0083 0,0070 0,0059 0,0050 0,0042 0,0035 0,0030 0,0025 0,0021 0,0017 0,0015

28 0,0311 0,0270 0,0233 0,0200 0,0171 0,0146 0,0124 0,0105 0,0089 0,0075 0,0063 0,0052 0,0044 0,0037 0,0031 0,0025 0,0021 0,0018 0,0015 0,0012

29 0,0299 0,0258 0,0221 0,0189 0,0160 0,0136 0,0114 0,0096 0,0081 0,0067 0,0056 0,0047 0,0039 0,0032 0,0027 0,0022 0,0018 0,0015 0,0012 0,0010

30 0,0287 0,0246 0,0210 0,0178 0,0151 0,0126 0,0106 0,0088 0,0073 0,0061 0,0050 0,0041 0,0034 0,0028 0,0023 0,0019 0,0015 0,0013 0,0010 0,0008

Tabelul 6

Factorul fondului de compensare Continuare tabelul 6

(Paxmop (fronda eo3Meu(eHux

________ i/[(l+i)"-l] __________________________________________________________________

n 21% 22% 23% 24% 25% 26% 27% 28% 29% 30% 31% 32% 33% 34% 35% 36% 37% 38% 39% 40%

1 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

2 0,4525 0,4505 0,4484 0,4464 0,4444 0,4425 0,4405 0,4386 0,4367 0,4348 0,4329 0,4310 0,4292 0,4274 0,4255 0,4237 0,4219 0,4202 0,4184 0,4167

3 0,2722 0,2697 0,2672 0,2647 0,2623 0,2599 0,2575 0,2552 0,2529 0,2506 0,2484 0,2462 0,2440 0,2418 0,2397 0,2376 0,2355 0,2334 0,2314 0,2294

4 0,1836 0,1810 0,1785 0,1759 0,1734 0,1710 0,1686 0,1662 0,1639 0,1616 0,1594 0,1572 0,1550 0,1529 0,1508 0,1487 0,1467 0,1447 0,1427 0,1408

5 0,1318 0,1292 0,1267 0,1242 0,1218 0,1195 0,1172 0,1149 0,1127 0,1106 0,1085 0,1064 0,1044 0,1024 0,1005 0,0986 0,0967 0,0949 0,0931 0,0914

6 0,0982 0,0958 0,0934 0,0911 0,0888 0,0866 0,0845 0,0824 0,0804 0,0784 0,0765 0,0746 0,0728 0,0710 0,0693 0,0676 0,0659 0,0643 0,0628 0,0613

7 0,0751 0,0728 0,0706 0,0684 0,0663 0,0643 0,0624 0,0605 0,0586 0,0569 0,0552 0,0535 0,0519 0,0503 0,0488 0,0473 0,0459 0,0445 0,0432 0,0419

8 0,0584 0,0563 0,0543 0,0523 0,0504 0,0486 0,0468 0,0451 0,0435 0,0419 0,0404 0,0389 0,0375 0,0362 0,0349 0,0336 0,0324 0,0313 0,0301 0,0291

9 0,0461 0,0441 0,0422 0,0405 0,0388 0,0371 0,0356 0,0340 0,0326 0,0312 0,0299 0,0287 0,0275 0,0263 0,0252 0,0241 0,0231 0,0222 0,0212 0,0203

10 0,0367 0,0349 0,0332 0,0316 0,0301 0,0286 0,0272 0,0259 0,0247 0,0235 0,0223 0,0212 0,0202 0,0192 0,0183 0,0174 0,0166 0,0158 0,0150 0,0143

11 0,0294 0,0278 0,0263 0,0249 0,0235 0,0222 0,0210 0,0198 0,0188 0,0177 0,0168 0,0158 0,0150 0,0142 0,0134 0,0127 0,0120 0,0113 0,0107 0,0101

12 0,0237 0,0223 0,0209 0,0196 0,0184 0,0173 0,0163 0,0153 0,0143 0,0135 0,0126 0,0119 0,0111 0,0105 0,0098 0,0092 0,0087 0,0081 0,0076 0,0072

13 0,0192 0,0179 0,0167 0,0156 0,0145 0,0136 0,0126 0,0118 0,0110 0,0102 0,0096 0,0089 0,0083 0,0077 0,0072 0,0067 0,0063 0,0059 0,0055 0,0051

14 0,0156 0,0145 0,0134 0,0124 0,0115 0,0106 0,0099 0,0091 0,0084 0,0078 0,0072 0,0067 0,0062 0,0057 0,0053 0,0049 0,0046 0,0042 0,0039 0,0036

15 0,0128 0,0117 0,0108 0,0099 0,0091 0,0084 0,0077 0,0071 0,0065 0,0060 0,0055 0,0051 0,0046 0,0043 0,0039 0,0036 0,0033 0,0031 0,0028 0,0026

16 0,0104 0,0095 0,0087 0,0079 0,0072 0,0066 0,0060 0,0055 0,0050 0,0046 0,0042 0,0038 0,0035 0,0032 0,0029 0,0026 0,0024 0,0022 0,0020 0,0018

17 0,0086 0,0078 0,0070 0,0064 0,0058 0,0052 0,0047 0,0043 0,0039 0,0035 0,0032 0,0029 0,0026 0,0024 0,0021 0,0019 0,0018 0,0016 0,0015 0,0013

18 0,0070 0,0063 0,0057 0,0051 0,0046 0,0041 0,0037 0,0033 0,0030 0,0027 0,0024 0,0022 0,0020 0,0018 0,0016 0,0014 0,0013 0,0012 0,0010 0,0009

19 0,0058 0,0051 0,0046 0,0041 0,0037 0,0033 0,0029 0,0026 0,0023 0,0021 0,0018 0,0016 0,0015 0,0013 0,0012 0,0010 0,0009 0,0008 0,0007 0,0007

20 0,0047 0,0042 0,0037 0,0033 0,0029 0,0026 0,0023 0,0020 0,0018 0,0016 0,0014 0,0012 0,0011 0,0010 0,0009 0,0008 0,0007 0,0006 0,0005 0,0005

21 0,0039 0,0034 0,0030 0,0026 0,0023 0,0020 0,0018 0,0016 0,0014 0,0012 0,0011 0,0009 0,0008 0,0007 0,0006 0,0006 0,0005 0,0004 0,0004 0,0003

22 0,0032 0,0028 0,0024 0,0021 0,0019 0,0016 0,0014 0,0012 0,0011 0,0009 0,0008 0,0007 0,0006

2

0,00054 0,0004

8

0,0004

2

0,00036 0,00032 0,00028 0,00024

23 0,0027 0,0023 0,0020 0,0017 0,0015 0,0013 0,0011 0,0010 0,0008 0,0007 0,0006 0,0005 0,0004

7

0,00041 0,0003

5

0,0003

1

0,00027 0,00023 0,00020 0,00017

24 0,0022 0,0019 0,0016 0,0014 0,0012 0,0010 0,0009 0,0008 0,0006 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003

5

0,00030 0,0002

6

0,0002

2

0,00019 0,00017 0,00014 0,00012

25 0,0018 0,0015 0,0013 0,0011 0,0009 0,0008 0,0007 0,0006 0,0005 0,0004 0,0004 0,0003 0,0002

6

0,00023 0,0001

9

0,0001

7

0,00014 0,00012 0,00010 0,00009

26 0,0015 0,0013 0,0011 0,0009 0,0008 0,0006 0,0005 0,0005 0,0004 0,0003 0,0003 0,0002 0,0002

0

0,00017 0,0001

4

0,0001

2

0,00010 0,00009 0,00007 0,00006

27 0,0012 0,0010 0,0009 0,0007 0,0006 0,0005 0,0004 0,0004 0,0003 0,0003 0,0002 0,0002 0,0001

5

0,00013 0,0001

1

0,0000

9

0,00008 0,00006 0,00005 0,00005

28 0,0010 0,0008 0,0007 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003 0,0003 0,0002 0,0002 0,0002 0,0001 0,0001

1

0,00009 0,0000

8

0,0000

7

0,00005 0,00005 0,00004 0,00003

29 0,0008 0,0007 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003 0,0003 0,0002 0,0002 0,0001 0,0001 0,0001 0,0000

8

0,00007 0,0000

6

0,0000

5

0,00004 0,00003 0,00003 0,00002

30 0,0007 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003 0,0003 0,0002 0,0002 0,0001 0,0001 0,0001 0,0001 0,0000

6

0,00005 0,0000

4

0,0000

4

0,00003 0,00002 0,00002 0,00002

Anexa 4

121

Deducerile orientative pentru uzura construcţiilor

Nr. Starea

construcţiei

Indiciu uzurii construcţiei Uzura,

%

1. Excelentă Nu sunt remarcate deteriorări vizibile ale

elementelor constructive de bază, atât în

interiorul construcţiei cât şi în exteriorul

ei. Construcţia nu necesită reparaţii.

-

2. Bună Fundamentul, pereţii, pardoseala, planşeul

încăperilor sunt într-o stare bună şi nu

necesită reparaţii. Este necesar de efectuat

lucrări minore de reparaţie a ferestrelor,

uşilor sau sobelor.

5-10

3. Destul de

satisfăcătoare

Fundamentul şi pereţii construcţiei sunt

într-o stare bună şi nu necesită reparaţii.

Acoperişul este deteriorat nesemnificativ

şi necesită reparaţii. încăperile necesită

reparaţii curente.

10-20

4. Satisfăcătoare Construcţia necesită reparaţii atât în

interior cât şi exterior. în fundament şi în

pereţi s-au format crăpături, este necesară

înlocuirea unor porţiuni ale acoperişului.

Este necesară reparaţia pardoselei şi

planşeului.

20-30

5. Nesatisfăcătoar

e Construcţia necesită reparaţie capitală.

Construcţia se caracterizează prin tasarea

fundamentul şi crăpături ale pereţilor.

30-40

6. Destul de

nesatisfăcătoare

Construcţia s-a înclinat. Este necesară

reparaţia fundamentul, pereţilor,

pardoselei, planşeului şi acoperişului.

40-60

7. Rea Construcţia are semne de ruinare, toate

elementele constructive sunt deteriorate.

Acoperişul, fundamentul, pereţii sunt

puternic deteriorate. Nu pot fi efectuate

lucrări de reparaţie.

60-80

8. Foarte rea Există pericol de prăbuşire a clădirii. 80-90

122

1 Modelul prezentat al raportului de evaluare este schiţat doar în linii mari, intenţia autorilc

fiind să ilustreze forma şi conţinutul unui raport de evaluare întocmit în conformitate c

Anexa 5

Nr. Secţiunea Conţinutul secţiunii

1 Scrisoare de

însoţire

Raportul este adresat beneficiarului serviciilor de evaluare: proprietarului obiectului evaluării, directorului companiei evaluate sau consiliului directorilor, etc. în scrisoarea de însoţire se va 1 nominaliza obiectul evaluării, scopul evaluării, baza 1 de evaluare, data evaluării şi valoarea finală estimată. 1

2 Date despre

evaluator şi

întreprinderea de

evaluare

Sunt incluse numele evaluatorului, datele privind caii- 1

ficarea lui, experienţa profesională, numărul şi data 1

eliberării certificatului de calificare; denumirea în- 1

treprinderii de evaluare şi datele de identificare ale ei, 1

data eliberării licenţei pentru activitatea de evaluare. 1

3 Scopul evaluării Se indică scopul concret al evaluării, agreat de client. 1

De exemplu: pentru vânzare, pentru întocmirea 1

documentaţiei financiare, pentru ipotecarea bunului 1

imobiliar, etc. (vezi capitolul 4) 1

4 Instrucţiuni Evaluatorul indică instrucţiunile primite de la client 1

relevante evaluării.

5 Data evaluării Data evaluării poate fi aceeaşi sau anterioară datei 1

raportului de evaluare. De regulă, data evaluării este 1

data ultimei inspectări a obiectului evaluării. 1

6 Moneda

raportului

Se indică valuta în care sunt raportate valorile, precum 1

şi rata de schimb oficială la data evaluării, în cazul 1

când moneda raportului este diferită de moneda

naţională. 1

7 Adresa şi

identificarea

obiectului

evaluării

Se indică adresa obiectului evaluării, numărul de

identificare (numărul cadastral), părţile componente 1

ale proprietăţii imobiliare (terenul, construcţiile şi / 1

sau încăperile izolate, instalaţiile tehnologice, maşini 1

şi echipamente). 1

8 Baza de evaluare

şi definiţia ei

Baza de evaluare este stabilită ţinând cont de scopul 1

evaluării. Cele mai des utilizate baze de evaluare sunt 1

prezentate în Capitolul 4 al prezentei lucrări.

Evaluatorul determină baza de evaluare în

conformitate cu legislaţia naţională, standardele de

evaluare naţionale sau cele internaţionale. Evaluatorul

include în raport definiţia completă a bazei de

1 evaluare.

CONŢINUTUL RECOMANDAT AL RAPORTULUI DE EVALUARE1

123

standardele internaţionale de evaluare. Pentru adaptarea raportului la situaţiile specific

dictate de scopul evaluării, este necesară omiterea sau completarea unor secţiuni.

Continuare anexa 6

124

9 Ipoteze şi condiţii

limitative

Raportul conţine ipotezele şi condiţiile limitative privind:

1. veridicitatea documentelor ce confirmă dreptul de proprietate şi/sau alte drepturi reale asupra bunului imobiliar (au fost investigate sau nu documentele originale);

2. inspecţia bunului imobiliar şi / sau expertiza tehnică a clădirii;

3. impactul prezenţei substanţelor periculoase şi / sau dăunătoare;

4. verificarea corespunderii utilizării curente a proprietăţii imobiliare destinaţiei legale;

5. altele.

10 Condiţiile de publicare a raportului de evaluare

Sunt enunţate condiţiile publicării raportului de evaluare, de exemplu: 1. cu consimţământul beneficiarului; 2. în cazurile prevăzute de legislaţie sau în baza

hotărârii instanţei de judecată; 3. în cazul unor investigaţii oficiale, pentru apărarea

intereselor profesionale ale evaluatorului, 4. în cazul când beneficiarul a implicat evaluatorul

intenţionat şi ilegal în acţiuni ce contravin practicii şi eticii profesionale.

11 Sursele de informaţie şi importanţa lor

Sursele de informaţie, conţinutul informaţiei şi responsabilitatea pentru veridicitatea ei. Evaluatorul indică în raport necesitatea verificării informaţiei pe care se bazează evaluarea şi dacă o asemenea verificare a fost efectuată.

12 Declaraţia de conformitate cu standardele profesionale (naţionale sau internaţionale)

Evaluatorul exprimă conformitatea evaluării cu legislaţia naţională, standardele naţionale de evaluare şi / sau standardele internaţionale de evaluare. Dacă evaluatorul consideră că există anumite circumstanţe care ar justifica derogarea de la standardele profesionale, acest lucru este declarat în raportul de evaluare.

13 Ocuparea Se indică dacă obiectul evaluării este ocupat de proprietar sau de chiriaşi; se indică oricare obligaţiuni şi / sau restricţii legate de obiectul evaluării; se indică suprafeţele vacante.

14 Data şi caracterul inspectării obiectului evaluării

Evaluatorul indică data când a fost inspectat obiectul evaluării şi condiţiile în care a fost efectuată inspectarea. Evaluatorul menţionează efectuarea expertizei tehnice a construcţiilor, dacă au fost inspectate toate părţile componente ale proprietăţii imobiliare şi motivele din care nu a fost posibilă inspectarea completă a obiectului evaluării.

Continuare anexa 6

125

15 Descrierea

amplasării

obiectului

evaluării

Se descrie locul amplasării obiectului evaluării (localitatea, sectorul, strada, cartierul); evaluatorul va expune opinia sa privind amplasarea proprietăţii imobiliare faţă de centrele de influenţă a valorii (centrul localităţii sau unele obiectele ale infrastructurii), etc.

16 Descrierea obiectului evaluării

Sunt descrise terenul, construcţiile amplasate pe teren şi încăperile izolate. Sunt indicate: 1. suprafeţele terenului, construcţiilor şi încăperilor

izolate; 2. anul construcţiei şi anul ultimei reparaţii capitale; 3. reţelele de utilităţi şi reţelele de echipare tehnico-

edilitară; 4. starea construcţiilor; 5. altele.

17 Instalaţii tehnologice, maşini şi echipamente (părţi componente ale proprietăţii imobiliare)

Sunt descrise instalaţiile tehnologice, maşinile şi echipamentele care formează capacitatea de producţie, fiind proiectate pentru a genera venituri şi sunt părţi componente ale activelor unei companii. La această categorie de active nu sunt incluse instalaţiile de servicii ale clădirii care asigură funcţionalitatea ei, cum ar fi: instalaţiile electrice, conductele de gaze, rezervoarele şi conductele de apă, instalaţiile de încălzire şi aer condiţionat, lifturi.

18 Date economice despre

proprietatea

imobiliară

Sunt prezentate: 1. rata spaţiilor vacante; 2. date despre cheltuielile operaţionale (vezi

capitolul 13); 3. valoarea impozabilă pentru anul curent; 4. suma impozitului pentru anul curent; 5. informaţia privind creditele ipotecare (suma

creditului, rata dobânzii, perioada de rambursare).

19 Date despre chirie

(arendă)

Sunt descrise condiţiile de chirie (arendă) a spaţiilor: termenii contractului de chirie (arendă), plăţile anuale şi condiţiile de revizuire a plăţilor, partajarea responsabilităţii între proprietar şi chiriaşi pentru întreţinerea şi reparaţia bunului imobiliar, plata primei de asigurare şi a impozitului pe bunurile imobiliare.

20 In cazul evaluării unei proprietăţi imobiliare în calitate de unitate operaţională (afacere): Date despre afacere

Sunt prezentate: 1. mediul competitiv (existent şi prognozat); 2. factorii ce influenţează afacerea; 3. rezultatele operaţionale (financiare) anterioare

(istorice); 4. tendinţele de dezvoltare a afacerii, bugetul, etc. 5. altele.

Continuare anexa 1

Anexa 6 Dicţionar de termeni de evaluare Român - Rus - Englez

21 Analiza pieţei

imobiliare

Sunt descrise:

1. tendinţele de dezvoltare a pieţei imobiliare;

2. categoria cumpărători lor potenţial i;

3. perioada de marketing;

4. criteriile de selectare a bunurilor imobiliare

comparabile.

(vezi capitolul 7)

22 Determinarea

valorii obiectului

evaluării

Metodele de evaluare sunt selectate în conformitate cu scopul evaluării şi baza de evaluare agreate de client. Evaluatorul foloseşte doar metodele recunoscute sau admise de legislaţia naţională, standardele

profesionale naţionale sau internaţionale. în raport vor fi explicate pe scurt regulile de bază pentru utilizarea metodelor de evaluare selectate şi vor fi prezentate explicit ipotezele, datele, calculele şi valoarea estimată în cadrul fiecărei metode de evaluare.

23 Estimarea valorii finale

Se indică valorile estimate în rezultatul aplicării metodelor de evaluare. Evaluatorul expune opinia sa privind ponderea fiecărui rezultat în determinarea valorii finale a proprietăţii imobiliare şi va prezenta

calculul valorii finale.

24 Fotografii şi

planuri ale

bunului imobiliar,

altă documentaţie

auxiliară

în secţiunea anexelor, evaluatorul include fotografiile,

schiţele, planurile proprietăţii imobiliare sau ale unor

părţi componente; extrasele din Registrul Bunurilor

Imobile şi alte informaţii considerate relevante pentru

evaluare.

Continuare anexa 6

127

1 Actualizarea cheltuie- lilor diferitor perioade

npHBe,zţeHHe

pa3HOBpeMeHHbix 3aTpaT

Time value of money

2 Actualizarea fluxurilor de numerar

TţHCKOHTHpOBaHHe

/ţeHeacHbix noTOKOB

Cash Flow discounting

3 Amplasarea MecTonojioaceHHe Location 4 Analiza investiţiilor MHBeCTHUHOHHblH aHajlH3 Investment analysis 5 Anticipare OxcH/ţaHHe Anticipation 6 Anuitate AHHywTeT Annuity 7 Anuitate anticipată ABaHCOBblH aHHyHTeT Annuity in advance

(prenumerado) 8 Anuitate ordinară 06biHHbift aHHyHTeT Annuity

postnumerado 9 Bazele evaluării Ea3bi oueHKH Basis of value 10 Beneficiul

antreprenorului

npHGbuib noApjiAMHKa Contractor's profit

11 Beneficiul investitorului

npe^npHHHMaTejibCKan

npH6biJib

Developer's profit

12 Bonitate EOHHTeT Productivity grade 13 Bun imobil 06l»eKT He^BHHCHMOro

HMymecTBa, He^BH»cHMOCTb

Real estate

14 Bunuri imobile cu destinaţie comercială

KoMMepHecKaa

HeABH>KHMOCTb

Commercial real estate

15 Bunuri imobile cu destinaţie industrială

IlpoMbmiJieHHaH

He^BHHCHMOCTb

Industrial real estate

16 Bunuri imobile cu destinaţie locativă

)KHJia^ HeABHKHMOCTb Residential real estate

17 Bunuri imobile specializate

CneunajiH3HpoBaHHaH

He^BHHCHMOCTb

Special real estate

18 Capitalizarea directă npaMaa KanHTajiH3auH» Direct

capitalization 19 Capitalizarea plăţii de

arendă KanHTajiH3aiţH;i apeHAHoft

njiaTbi

Rent capitalization

20 Cea mai bună şi eficientă utilizare

HaHJiymiiee H HaH6ojiee 3<j)-

(jjeKTHBHoe Hcn0Jib30BaHHe

Highest and best use

21 Cererea Cnpoc Demand 22 Cheltuieli directe ripflMbie pacxoAbi Direct cost 23 Cheltuieli indirecte KocBeHHbie pacxo/ibi Indirect cost 24 Cheltuieli

operaţionale OnepauHOHHbie pacxo/ţbi Operating expenses

25 Cheltuieli operaţionale fixe

flocTOJiHHbie OnepauHOHHbie

pacxoAbi

Fixed operating expenses

26 Cheltuieli

operaţionale variabile

IlepeMeHHbie OnepauHOHHbie

pacxojîţbi

Variable operating expenses

Continuare anexa 6

128

27 Coeficientul venitului brut efectiv

Ko3(ţ>(ţ>imHeHT fleHCTBHTejibHoro BajiOBoro floxoaa

Effective Gross Income Multiplier (EGIM)

28 Condiţii limitative OrpaHHHHBaiomHe ycjioBHa Limiting conditions

29 Constanta ipotecară HnoTenHaa nocTOHHHaa Mortgage constant

30 Corecţie KoppeKTHpOBKa Adjustment

31 Cost 3aTpaTbi Cost

32 Cost de construcţie CTOHMOCTb CTpOHTeJIbCTBa Construction costs

33 Data evaluării /ţaTa oiţeHKH Date of value, Appraisal date

34 Deprecierea economică

3KOHOMHHeCKHH H3HOC Economic obsolescence

35 Deprecierea funcţională

OyHKUHOHaJIbHblH H3HOC Funcţional obsolescence

36 Deviz de cheltuieli CMera 3aTpax Budget of expenditures

37 Drept de proprietate ripaBO C06cTBeHH0CTH Ownership

38 Drepturi reale MMymecTBeHHbie npaBa Interest

39 Durata de viaţă economică

CpOK 3KOHOMHHeCKOH

3KH3HH

Economic life

40 Durata de viaţă fizică CpOK <{>H3HHeCKOH JKH3HH Usefiil life

41 Durata de viaţă rămasă

OcxaBHIHHCa CpOK 5KH3HH Remaining life

42 Elemente de comparaţie

3jieMeHT cpaBHeHHH Comparison element

43 Evaluare Ouemca Appraisal, Valuation

44 Expertiza tehnică TexHHHecKaa aKcnepnm Building survey

45 Flux de numerar ^eHOKHblH IIOTOK Cash flow

46 Flux de numerar înainte de impozitare

^eHe>KHbIH IIOTOK £0

yiuiaTbi HajioroB

Before tax cash flow (BTCF)

47 Fond de compensare HaKonHTejibHbiH Sinking fund

48 Grevări 06peMeHeHHH npaB

C06CTBeHH0CTH

Encumbrances

49 Indici comasaţi ai valorii de reconstituire

y KpynHeHHbie noKa3aTejm

BOCCTaHOBHTeJIbHOH

CTOHMOCTH

Segregated indexes of reconstruction value

50 Interval de calcul HHTepBan HaHHCJieHHa Interval of payment

51 Ipotecă HnoTexa Mortgage

52 Ipoteze /JonymeHHH Assumptions

53 îmbunătăţiri pe teren yjiyHiueHHa Ha ynacTKe On-site improvements

Continuare anexa 6

129

Continuare anexa 6

130

54 încăperi izolate HsojiupoBaHHbie

noMeuţeHHfl

Isolated premises

55 Lichiditate JlHKBimHOCTb Liquidity

56 Metoda alocaţiei MeroA pacnpeaejieHHfl Allocation method

57 Metoda analizei pare MeroA nonapHoro aHanH3a Paired data analysis

58 Metoda costului (cheltuielilor)

3aTpaTHbiH Merofl Cost method

59 Metoda extragerii Merofl BbmejieHHH Extraction

60 Metoda parcelării Merofl pa36uBKH Ha ynacTKH Subdivision method

61 Metode de evaluare Mero^bi oueHKH Valuation methods

62 Mijloace fixe OCHOBHbie (ţ)OHAbI Fixed assets

63 Misiunea de evaluare 3aaaHHe Ha oueHicy Assignments

64 Obiect analog 06-beKT aHanor Comparable

property

65 Oferta IlpeAJiOMceHHe Supply

66 Patrimoniu HMymecTBO Property

67 Perioada de calcul IlepHOA HanHCJieHHfl Period of payment

68 Piaţa imobiliară PbIHOK He^BH>KHMOCTH Real estate market

69 Plata de arendă ApeHAHa^ njiara Rent

70 Preţ UeHa Price

71 Previziuni riporH03bi Forecasts

72 Procent compus Cjl05KHbIH npoueHT Compound interest

73 Procent simplu npOCTOH npoueHT Simple interest

74 Proces de evaluare Ilpouecc oueHKH Appraisal process

75 Proprietate imobiliară HeABuxcHMoe HMyuţecTBO Real property

76 Raport de evaluare OrHeT 06 oueHKe Appraisal report

77 Rata actualizării CxaBKa

AHCKOHTHpOBaHHH Discount rate

78 Rata anuală de roAOBOH TeMn pocTa Value annual creştere a valorii CTOHMOCTH growth rate

79 Rata capitalizării OaBKa KanHTajiH3aiţHH Capitalization rate

80 Rata cheltuielilor

operaţionale

K03(})C))HUHeHT

onepauwoHHbix pacxo^OB

Operating Expenses

Rate (OER)

81 Rata de absorbţie Ko3(j>4)HUHeHT

norjiomeHHH Absorbtion rate

82 Rata de capitalizare a

clădirii

CTaBKa KanHTajiH3auHH

AJIH

3AaHHfl

Building

capitalization rate

83 Rata de capitalizare a

terenului

CTaBKa KanHTajiH3auHH juin

3CMJIH

Land capitalization

rate

84 Rata internă a

rentabilităţii BHyTpeHHHH HOpMa

peHTa6ejibH0CTH

Internai rate of

return (IRR)

85 Reconciliere CorjiacoBaHHe Reconciliation

86 Reversie PeBepcHH Reversion

Continuare anexa 6

131

Continuare anexa 6

132

87 Revizuiri de evaluări PeTpocneKTHBHaa ouemca Valuation reviews

88 Scop al evaluării Lţejib oueHKM Purpose of valuation

89 Substituire 3aMemeHHe Substitution

90 Teren 3eMejibHbifi yHacTOK Land plot

91 Tranzacţie imobiliară C^eJIKa C HeABHHCHMOCTbK) Real estate transaction

92 Unităţi de comparaţie E^HHHUa CpaBHeHHfl Unit of comparison

93 Utilitate riOJie3HOCTb Utility

94 Uzura acumulată HaKonjieHHbiH H3HOC Accrued depreciation

95 Uzura fizică 0H3HHeCKHH H3HOC Physical depreciation

96 Uzura nerecuperabilă H3HOC HeyCTpaHHMblH Incurable depreciation

97 Uzura recuperabilă M3HOC yCTpaHHMblH Curable depreciation

98 Valoare CTOHMOCTb Value

99 Valoare de deviz CMeTHafl CTOHMOCTb Estimated cost

100 Valoare de înlocuire CTOHMOCTb 3aMemeHHfl Replacement cost

101 Valoare de

reconstituire BoccTaHOBHTejibHaa

CTOHMOCTb

Reproduction cost

102 Valoare de utilitate CTOHMOCTb B

HCn0JIb30BaHHH

Value in use

103 Valoare de utilizare alternativă

CTOHMOCTb npn ajibTepHa-

THBHOM HCn0Jlb30BaHHH

Alternative use value

104 Valoare finală OKOHHaTeJlbHaa CTOHMOCTb Final value

105 Valoare prezentă Teicymafl CTOHMOCTb Present value

106 Valoare viitoare Eyaymafl CTOHMOCTb Future value

107 Valoarea de asigurare CTpaxoBaa CTOHMOCTb Insurance value

108 Valoarea de investiţie MHBeCTHUHOHHafl CTOHMOCTb Investment value

109 Valoarea de ipotecare 3anoroBaa CTOHMOCTb Mortgage value

1 1 0 Valoarea de lichidare JLHKBH^aUHOHHafl

CTOHMOCTb

Forced sale value

1 1 1 Valoarea de piaţă PbIHOHHaa CTOHMOCTb Market value

1 1 2 Valoarea de piaţă pen- tru utilizare existentă

PblHOHHaH CTOHMOCTb flJIfl

Teicymero Hcn0Jib30BaHHfl

Existing use market value

113 Valoarea medie ponderată

CpeAHeB3BeuieHHa5i

CTOHMOCTb

Weighted average value

114 Valoarea normativă HopMaTHBHaa CTOHMOCTb Normative value

115 Vânzare comparabilă ConocTaBHMa^ npo^a^ca Comparable sale

1 1 6 Vârsta cronologică OaKTHHeCKHH B03paCT Actual age

Continuare anexa 1 1 J.P. Friedman, J.C. Harris, J.B. Lindeman, Dictionary of Real Estate Terms, 4

lh cdition,

Barron's Educaţional Series, Inc., 1997. 3 RPAJTCDAHCKUU KODEKC POCCUUCKOU 0edepaifiiu, Hacn» I (cran»» 130), 24.10. 1994.

4 Codul Civil al Republicii Moldova, nr. 1107-XV din 06.06.2002, art. 228 (2).

5 Codul Oivil al Republicii Moldova, art. 284.

2 European Valuation Standards 2000, EVS4 .

1 Standardele Internaţionale de Evaluare (1VS) şi Standardele Europene de Evaluare.

' European Valuation Standard 2000, EVS 9.

19 2 Idem.

1 Codul Fiscal. Titlul VI. Impozitul pe bunurile imobiliare. Nr. 1055-XI1I, din 16.06.2000.

25 - coeficientul de acumulare a anuităţii, în cazul plăţilor

efectuate mai frecvent decât odată pe an.

Valoarea viitoare a anuităţii avansate (prenumerado) se determină după următoarele formule:

1

117 Vârsta efectivă 3(})<})eKTHBHblfi B03paCT Effective age

118 Venitul brut efectiv .ZţefiCTBHTeJIbHblfî BaJIOBblH AOXOA

Effective gross income

119 Venitul brut potenţial FIoTeHUHanbHbiH BanoBbiî!

AOXOA

Potential gross income

120 Venitul operaţional net

MMCTbIH OnepaUHOHHbIM

JIOXOR

Net operating income