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    e-book Locao

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    Dirio das LeisDirio das LeisDirio das LeisDirio das LeisDirio das LeisEditado por: 2013

    Proibida a reproduo total ou parcial, incluindo a reproduo de apostilas a partir deste e-book,

    de qualquer forma ou por qualquer meio eletrnico ou mecnico, inclusive atravs de processos xerogr-

    ficos, de fotocpia e de gravao, sem permisso expressa da Editora.

    Direitos Autorais

    Direo: Dominique Pierre Faga

    Conselho Editorial:Dominique Pierre Faga

    Alberto Prates dos Santos

    Heronides Dantas de Figueiredo

    Julio Cesar Borges Baiz

    Jornalista Responsvel:

    Julio Cesar Borges Baiz, MTB n [email protected]

    Administrao:[email protected]

    Comercial:[email protected]

    DIRIO DAS LEIS LTDA.

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    Tel./Fax: (11) 3673-3155

    Site: www.diariodasleis.com.br

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    Do prazo de vigncia no contrato de locao residencial .................................................................................... 4Locao de imvel urbano: Observaes sobre a interpretao das mutaes contratuais no formalizadas .... 6Locatrio deve renovar o seguro fiana sob pena de ser despejado .................................................................... 11rea comum dos Shopping Centers e direito de ocupao dos locatrios .......................................................... 12Prefixao de aluguis futuros Valores ao reajuste permitido em lei ............................................................... 13Atualizao do valor do aluguel em contrato a prazo indeterminado .................................................................. 13Acordo para pagamento parcelado de aluguis em atraso, deve ser por escrito?................................................ 14Cobrana de aluguis antes verbalmente dispensados de pagamento; retomada por denncia vazia;

    requisitos para a ao revisional ...................................................................................................................... 14Denncia do locatrio e fiador no cadastro de inadimplentes do Serasa e SPC.................................................. 15Prazo para comunicar a seguradora sobre aluguel no pago ............................................................................... 16Anulao de contrato locatcio obtido de forma ardilosa e vcios de consentimento ......................................... 16Contrato de locao pode ser protestado? ............................................................................................................ 17Locador pode interferir na cesso de quotas do capital social da locatria? ....................................................... 18Contrato prevendo condies na hiptese de venda ao locatrio Legalidade do registro ................................ 19Locador responde por consumo excessivo de gua provocado por defeito oculto na edificao ....................... 19

    Arrematante pode pedir para o locatrio desocupar o imvel? ............................................................................ 20Despejo com pedido de liminar: Cauo de trs alugueres .................................................................................. 20Locatrio que aps combinar verbalmente a compra do imvel, desiste do negcio e se nega em desocupar

    a casa ................................................................................................................................................................. 21Locatrio no tem direito indenizao no despejo por denncia vazia ............................................................ 22Denncia do locatrio e fiador no cadastro de inadimplentes do Serasa e SPC.................................................. 22Desistncia da locao, sem ocupao do imvel, por cliente que fizera reserva do imvel Penalidade

    possvel ............................................................................................................................................................. 23Direito de preferncia do locatrio sobre a totalidade do imvel, ainda que a locao seja apenas de parte

    do prdio ........................................................................................................................................................... 25

    Locador responsvel por infiltraes provenientes de vcios e defeitos da edificao .................................... 25Arbitragem e contratos de locao Benefcios e cuidados ................................................................................ 26Locao para apenas alguns dias da semana, possvel? .................................................................................... 28Multa e juros de mora - Pagamento pelo valor do aluguel integral ou proporcional aos dias de atraso ............ 29Ao renovatria contestada pelo locador por motivo de venda do imvel e reformas da edificao pelo

    novo proprietrio .............................................................................................................................................. 29Imvel residencial alugado para pessoa jurdica. Substituio do locatrio (empresa) para pessoa fsica

    scia da empresa ............................................................................................................................................... 30Ao cabvel para desalojar o intruso ................................................................................................................... 31Contrato de locao Desconto pelo pagamento pontual Multa moratria disfarada Nulidade ................ 32Lei de Locaes e Estatuto da Terra: Aplicabilidade da Lei 8.245/91 ................................................................. 32Liminar em ao de despejo: circunstncias do caso podem desautorizar o despejo imediato .......................... 33Locador pode no ser o proprietrio do imvel ................................................................................................... 34Direito de preferncia do locatrio Permuta do imvel alugado ...................................................................... 34Cobrana Responsabilidade do fiador at a entrega das chaves ....................................................................... 35Medida cautelar de produo antecipada de prova Percia destinada a atestar o estado em que o imvel

    foi devolvido pelo locatrio para, eventualmente, embasar futura ao indenizatria Cabimento ............. 36Execuo de crditos locatcios contra o fiador Morte do fiador Momento para a habilitao do crdito

    no processo de inventrio ................................................................................................................................. 37Responsabilidade da administradora e do locador por perdas e danos ................................................................ 38

    Sumrio

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    Do prazo de vigncia nocontrato de locao residencial

    BDI - Comentrios & Doutrina

    Daniel Alcntara Nastri Cerveira*

    O prazo do contrato de locao residencial merece especial ateno, em vista de suas particularida-des previstas na Lei do Inquilinato (Captulo II Seo I).

    Primeiramente, importante esclarecer que as locaes residenciais so aquelas em que o imvel serutilizado para a habitao do locatrio na qualidade de lar definitivo e sem qualquer objetivo econmico.

    Com efeito, o artigo 47, da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), estabelece que nas locaes pactuadasverbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, aps o trmino do prazo, o locadorsomente poder retomar a posse do imvel nas seguintes hipteses:

    1. por fora de acordo entre as partes;2. em razo de infrao legal ou contratual pelo locatrio, bem como falta de pagamento do aluguel

    e encargos;3. para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico, que no possam ser

    normalmente executadas com a permanncia do locatrio no imvel ou, podendo, ele se recuse a consen-ti-las.

    4. em virtude de extino do contrato de trabalho, se a ocupao do imvel pelo locatrio estiverrelacionada com o seu emprego;

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    5. no caso do locador pedir paraseu uso prprio, de seu cnjuge oucompanheiro, ou para usoresidencial de ascendente ou des-cendente que no disponha, assim

    como seu cnjuge ou companhei-ro, de imvel residencial prprio.Nesta hiptese, o pargrafo primei-ro do artigo em pauta dispe que anecessidade dever ser demons-trada judicialmente sempre que oretomante estiver ocupando, com a

    mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou usando im-vel alheio, j tiver retomado o imvel anteriormente. Ademais, igual comprovao judicial dever ocor-

    rer quando o ascendente ou descendente, bene-ficirio da retomada, residir em imvel prprio;6. no caso do locador pedir para demolio e edificao licenciada ou para a realizao de obras

    aprovadas pelo Poder Pblico, que aumentem a rea construda, em, no mnimo, vinte por cento ou, se oimvel for destinado a explorao de hotel ou penso, em cinquenta por cento; e

    7. se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar cinco anos.Note que o pargrafo segundo, do artigo 47, da Lei ora examinada, determina que nas hipteses 5 e

    6 acima, o retomante dever provar ser proprietrio, promissrio comprador ou promissrio cessionrio,em carter irrevogvel, com imisso na posse do imvel e ttulo registrado junto matrcula do mesmo.

    Como se verifica, nos pactos locatcios de imveis urbanos para fins residenciais verbais ou por

    escrito e com prazo inferior a trinta me