Dozent: Henning Meister Stand: August 2007henning-meister.info/unterl/Stadtentwicklung_Ziele_und_Massnahmen.pdf · Thema: Stadtentwicklung - Ziele und Maßnahmen Dozent: Henning Meister

Thema: Stadtentwicklung - Ziele und Maßnahmen Dozent: Henning Meister

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Stadtentwicklung - Ziele und Maßnahmen

Dozent: Henning Meister

Stand: August 2007



Portrait

Henning Meister

Jahrgang: 1975 Ausbildung: Bankkaufmann Aktuelle Tätigkeit: seit 2007 stellvertretender Leiter Referat Immobilienbewertung

bei der Sparkasse Bremen AG Weitere Tätigkeiten: 1998 – 2001 Immobilienberater bei der Immobilienservice der

Bremische Volksbank GmbH 2001 – 2005 Immobilienberater bei der LBS Immobilien GmbH in Bremen

seit 2006 Dozent am Bildungszentrum der Wirtschaft im Unterwesergebiet e.V. seit 2007 Mitglied im HypZert e.V. seit 2008 persönliches Mitglied im gif e.V. seit 2008 Dozent an der Handelskammer Hamburg

Qualifikationen: 1997 Ausbildereignungsprüfung (IHK) 2001 - 2003 Fachfortbildung mit Abschlussprüfung

„geprüfter Immobilienfachwirt (IHK)“ 2003 - 2005 Fachfortbildung mit Abschlussprüfung

„geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung (EIPOS)“ 2006 Zertifizierung zum Immobiliengutachter CIS HypZert (S)



Stadtentwicklung - Ziele und Maßnahmen

Inhalt: 1. Die Projektentwicklung

1.1 Projektentwickler

1.2 Definition Projektentwicklung

1.3 Vorgehensweisen in der Projektentwicklung

1.4 Analysen und Risikominimierung

1.5 Standortfaktoren

1.6 Das Residualwertverfahren

1.7 Raumordnung

1.8 Leitvorstellung der Raumordnung

1.9 Instrumente der Raumordnungspolitik

2. Bauleitplanung

2.1 Flächennutzungsplan

2.2 Bebauungsplan

2.3 Umlegung und Enteignung

2.4 Stadtentwicklung

2.5 Städtebauliche Sanierungsmaßnahme

2.6 Ziele der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme

2.7 Das Sanierungsverfahren

2.8 Der städtebauliche Vertrag

2.9 Public Private Partnership (PPP)

3. Quellenverzeichnis zum Studienbrief

Hinweis:

Der Vortrag -Stadtentwicklung - Ziele und Maßnahmen- soll dem Studierenden die Möglichkeit der kompakten Übersicht über dieses vielfältige Themengebiet geben. Aufgrund der vielen Besonderheiten und Details der Thematik kann nicht auf jeden Bereich eingegangen werden. Für ein tiefergehendes Studium wird daher die einschlägige Fachliteratur empfohlen!

Die Vervielfältigung und die Verbreitung des Studienbriefes

-Stadtentwicklung - Ziele und Maßnahmen-

ist nur mit schriftlicher Genehmigung des Dozenten zulässig!



Stadtentwicklung - Ziele und Maßnahmen 1. Die Projektentwicklung

• die Konzeption und Erstellung von Immobilienprojekten • Einbindung umfassender Leistungen:

1. Grundstückerwerb 2. die Planung 3. die Finanzierung 4. den Bau von schlüsselfertigen Bauten 5. anschließend Verkauf oder Betrieb

• es sollen Objekte mit folgenden Eigenschaften geschaffen werden:

1. einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähig 2. arbeitsplatzschaffend und –sichernd 3. gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträglich

1.1 Projektentwickler

• Eigentümer • Bauunternehmen • beratende Dienstleister (Architekten und Makler)

1.2 Definition Projektentwicklung Eine Definition über ihre Wirkungsweise zeigt sie als Summe aller technischen, juristischen und wirtschaftlichen Maßnahmen, die darauf abzielen, dass ein Projekt innerhalb eines vorgegebenen Kosten-, Qualitäts- und Zeitrahmens realisierbar ist.

• Vorbereitung der Projektrealisierung • Berücksichtigung der Analysen in Bezug auf Standort • Berücksichtigung der Analysen in Bezug auf Marktbedürfnisse • Berücksichtigung der Analysen in Bezug auf Finanzierung • Berücksichtigung der Analysen in Bezug auf Durchführbarkeit • bis zur baurechtlichen Genehmigung



Definition von Diederichs Durch Projektentwicklung sind die Faktoren

• Standort • Projektidee • Kapital

so miteinander zu kombinieren, dass einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige, arbeitsplatzschaffende und zugleich gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträgliche Immobilienprojekte geschaffen und dauerhaft rentabel genutzt werden können. 1.3 Vorgehensweisen in der Projektentwicklung

• je nachdem, welche Faktoren beim Projektstart vorhanden sind, gestaltet sich die Vorgehensweise des Projektentwicklers

1. Idee sucht Kapital und Standort

• ausgereifte Projektidee ist vorhanden • es werden noch Investoren gesucht • es werden noch geeignete Standorte gesucht/überprüft

2. Standort sucht Idee und Kapital

• Grundstück ist vorhanden • neue Nutzungsmöglichkeiten werden noch gesucht/überprüft • Immobilienfinanzierung ist noch nicht gesichert

3. Kapital sucht Idee und Standort

• der klassische Fall in der Projektentwicklung • z.B. bei Immobilienfonds • finanzielle Mittel sind ausreichend vorhanden • geeignete Objekten werden noch gesucht/überprüft • klassischer Fall



1.4 Analysen und Risikominimierung Die Marktanalyse

• Aussage über die kurz- und mittelfristige Angebots- und Nachfragesituation auf den betroffenen Immobilien-Teilmärkten

• Umfeld des geplanten Objekts auf Potential untersuchen • rechtliche, technische, soziokulturelle und ökonomische Aspekte • Flächenanalyse klärt Angebot und Nachfrage nach geplanten Flächen • Berücksichtigung von aktuell vorhandenen Flächen und auch in Bau

befindliche Flächen • abzüglich der Flächen, die zukünftig nicht mehr zur Verfügung stehen

werden (z.B. Alter) • Ergebnis ist eine Prognose über die Marktreaktion auf die neuen

Flächen Die Standortanalyse

• Auskunft über die Faktoren der Lage- und Standortqualitäten • weiche Faktoren wie z. B. Image, Freizeit- und Wohnqualität,

Bekanntheit der Geschäftsadresse • harte Faktoren wie z. B. Infrastruktur, Erschließung, Branchen- oder

Bevölkerungs-Mix und Topographie • Standortanalyse soll objektive Aussage über die heutige und künftige

Qualität der „Lage“ und des „Standortes“ treffen • Entscheidungsgrundlage für Auswahl möglicher Standorte • Frage des Baurechts ist unbedingt zu klären

Die Nutzungsanalyse

• Anforderungen der künftigen Nutzer bilden das Ziel • unterschiedliche Aspekte berücksichtigen

1. Anforderungen an Größe und Beschaffenheit der Flächen 2. mögliche Raumkonzepte 3. Stellplätze 4. Bauqualität und Bausführung 5. Dienstleistungen 6. technische Einrichtungen

• nicht nur aktuellen Bedarf, sondern auch künftige

Bedarfsveränderungen analysieren



Die Risikoanalyse 1. Entwicklungsrisiko

• Risiko, dass bei der Vermarktung des Objektes Probleme auftreten • Objekt ist nicht nutzungs- und standortadäquat konzipiert worden • Ursachen kann z.B. Unerfahrenheit der Beteiligten sein

2. Prognoserisiko

• Risiko, dass die Wirklichkeit von diesen Annahmen abweicht

3. Planungsrisiko

• Erkenntnis während der Planungsphase, dass das Objekt nicht wie beabsichtigt realisiert werden kann

• Aufwendungen für Initiierung und Konzeption gehen verloren 4. Zeitrisiko

• wirtschaftliche Objektvermarktung innerhalb eines Zeitrahmens wird überschritten

5. Genehmigungsrisiko

• das konzipierte Projekt nicht wie geplant genehmigt • gesamte Konzeption kann in sich zusammenbrechen • dies bezeichnet man als Genehmigungsrisiko • Reduzierung dieses Risikos durch frühzeitige Einbindung der

maßgeblichen öffentlichen Stellen 6. Finanzierungsrisiko

• die notwendigen Kapitalmittel können nicht aufgebracht werden 7. Boden- und Baugrundrisiko

• im Verlauf des Projektes festgestellte Altlasten, Kontaminationen oder ungünstige Baugrundverhältnisse

• erheblichen Mehraufwendungen nötig • Projekt kann daran scheitern • Vorbeugung durch Voruntersuchungen und entsprechende

vertragliche Regelungen bei der Grundstückssicherung 8. Kostenrisiko

• Kostenüberschreitungen während der Projektlaufzeit



Die Wettbewerbsanalyse

• Synthese der Ergebnisse von Markt-, Standort- und Nutzungsanalyse • Darstellung der Positionierung des geplanten Objekts im Vergleich zu

konkurrierenden Objekten • Konkurrenzobjekte identifiziert und bewertet werden • es wird eine Rangliste aller Objekte einschließlich des eigenen Objekts

im Wettbewerb herausgearbeitet (Prognose) • Ergebnis liefert Stärken und Schwächen des eigenen Konzepts • Ziel ist die geeignete Modifikation der eigenen Konzeption • Ziel dieser Modifikation ist optimale Anpassung an die Bedürfnisse der

künftigen Nutzer und eine Abgrenzung von Wettbewerbern • Modifikation läuft während der gesamten Konzeptionsphase

1.5 Standortfaktoren

a) harte Standortfaktoren

• topographische Gegebenheiten • technische Ver- und Entsorgung • Nachbarschaft (Umfeld) • Verkehrsanbindung • Raumordnung, Bauleitplanung, Bauordnung • Arbeitsmarkt

b) weiche Standortfaktoren

• Wohn- und Wohnumfeldqualität • Umweltqualität • Schulen/Bildung • Reiz der Stadt/Region • Freizeitangebot • Kulturangebot • Freizeitwert

c) soziokulturelle- und ökonomische Standortfaktoren

• Bevölkerungsentwicklung • Sozialstruktur • rechtliche-, steuerliche- und devisen-technische Situation

(bei Auslandsinvestment) • „Adresse“ (Standort-Image) • Verwaltungsstruktur • Investitionsklima • Fördermittel • Wirtschaftsklima Stadt/Region



1.6 Das Residualwertverfahren

• auch Investorenmethode genannt • Ermittlung des maximalen Bodenkaufpreises • Verfahren wird im Rahmen der Projektentwicklung • Investor interessiert, welchen maximalen Grundstückspreis er

zahlen kann, um das Projekt wirtschaftlich zu realisieren • vom vorläufig ermittelten Verkehrswert werden im Anschluss

alle für die Realisierung der Baumaßnahme notwendigen Kosten einschließlich der Finanzierungskosten abgezogen

• daraus ergibt sich der max. tragfähige Bodenwert • man spricht vom Residuum

1.7 Raumordnung

• planmäßige Ordnung, Entwicklung und Sicherung von

größeren Gebietseinheiten • Gewährleistung der bestmöglichen Nutzung des Lebensraumes • gesetzliche Regelung im Raumordnungsgesetz (ROG)

1.8 Leitvorstellung der Raumordnung

• Leitvorstellung der Raumordnung ist eine nachhaltige

Raumentwicklung • soziale und wirtschaftliche Ansprüche an den Raum mit seinen

ökologischen Funktionen in Einklang bringen • dauerhafte, großräumig ausgewogene Ordnung wird angestrebt • umfasst alle Maßnahmen, die der vorsorgenden Planung einer

zweckentsprechenden räumlichen Verteilung von Anlagen und Einrichtungen dienen

• zielt auf eine im Sinn der öffentlichen Interessen liegende Ordnung des Raumes ab



1.9 Instrumente der Raumordnungspolitik

• Ergebnisse der Raumordnung werden in zusammenfassenden

und übergeordneten Planwerken festgehalten • im Raumordnungspolitischen Orientierungsrahmen sowie dem

ergänzenden Raumordnungsbericht ist das Leitbild • Entwicklungsziele werden in Raumordnungsplänen, die durch

erläuternde Raumordnungsprogramme ergänzt werden, dargestellt

Wesentliche Planungsinstrumente, die in den Plänen und Programmen der Raumordnung eingesetzt werden, sind:

1. System der zentralen Orte 2. Aufbau von Entwicklungsachsen 3. Prinzip der Vorranggebiete 4. Aufbau städtischer Netze

Definition Raumplanung Raumplanung ist die Gesamtheit aller zur Erarbeitung, Aufstellung und Durchsetzung einer erstrebten strukturräumlichen Ordnung (Raumordnung) eingesetzten planerischen Mittel.

Träger der Raumordnung

• auf Bundesebene das Bundesministerium für Verkehr, Bau und

Stadtentwicklung • oberste Bundesbehörde ist das Bundesamt für Bauwesen und

Raumordnung • auf Landesebene Ministerkonferenz für Raumordnung

(MKRO) (gemäß § 19 Abs. 4 Raumordnungsgesetz) Hinweis: Träger der Raumordnung sind alle Stellen, die aufgrund gesetzlicher Ermächtigung in der Lage sind, Gesetze, Pläne und Programme der

Raumordnung und somit verbindliche Vorgaben für Planungen und Maßnahmen nachgeordneter Stellen zu schaffen. Unterhalb der Bundes- und Landesebenen ist dabei an die Träger der Regionalplanung und an die Träger der Regionalen Flächennutzungsplanung zu denken.



2. Bauleitplanung

• wichtigstes Planungsinstrumentarium zur Lenkung und

Ordnung der städtebaulichen Entwicklung • wird zweistufig in amtlichen Verfahren vollzogen • gesetzliche Regelung im Baugesetzbuch (BauGB) • in der vorbereitenden Bauleitplanung ein Flächennutzungsplan

für das gesamte Gemeindegebiet aufgestellt (§§ 5-7 BauGB) • in der verbindlichen Bauleitplanung werden dann

Bebauungspläne für räumliche Teilbereiche des Gemeindegebiets aufgestellt (§§ 8 - 10 BauGB)

• Flächennutzungsplan enthält nur behördenverbindliche Darstellungen über die Grundzüge der Bodennutzung

• Bebauungspläne regelt die bauliche und sonstige Nutzung von Grund und Boden detailliert und allgemeinverbindlich

• Bebauungspläne bestimmen wesentliche bauplanungsrechtliche Voraussetzungen für Bauvorhaben und Baugenehmigungen

• Aufstellung der Bauleitpläne durch Gemeinden zuständig

2.1 Flächennutzungsplan

• Flächennutzungsplan (FNP) • stellt die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung einer

Gemeinde dar • Inhalte richten sich nach § 5 Baugesetzbuch (BauGB) • vorbereitender Bauleitplan • keine direkte Rechtskraft für den Bürger • verbindliche Hinweise für Behörden zur Entscheidung über

Genehmigungen von Vorhaben oder den Inhalt von Bebauungsplänen gibt

• muss von der übergeordneten Verwaltungsbehörde genehmigt werden

• ist für die Entwicklung nachgeordneter Planwerke bindend



Aufstellung und Inhalte eines Flächennutzungsplanes

• übergeordnete Ziele der Raumordnung, Landes- und

Regionalplanung beachten • Darstellungen (Inhalte) des Flächennutzungsplans sind nicht

flächenscharf, d.h. , das weder Flurstücksgrenzen abgebildet noch Flurstücksnummern angegeben werden

• Flächennutzungsplan besitzt Übersichtscharakter • muss Begründung für die gewählten Darstellungen beinhalten

Dargestellt werden im Flächennutzungsplan beispielsweise:

1. Flächen, die zur Bebauung vorgesehen sind, untergliedert nach Nutzungsarten:

• Wohnbauflächen (W) • gemischte Gebiete (M) • gewerbliche Bauflächen (G) • Sonderbauflächen (S)

2. Flächen für Versorgungsanlagen und Gemeinbedarfseinrichtungen,

z.B. Kläranlage, Umspannwerk, Kirche, Sportplatz, Kultureinrichtungen

3. überörtliche Verkehrsflächen wie z.B. Autobahnen, Bundesstraßen und Ausfallstraßen

4. Grünflächen, z. B. Parks, Kleingärten, Sportplätze, Friedhöfe

5. Wasserflächen, z. B. Seen, Häfen, Hochwasserschutzanlagen

6. Landwirtschaftliche Flächen und Wald

7. Flächen für Nutzungsbeschränkungen, z. B. Abstandsflächen

8. Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen und zur Gewinnung von

Bodenschätzen

9. Flächen zum Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft



Öffentlichkeitsbeteiligung

• Bürgerinnen und Bürger sowie Verbände sind möglichst

frühzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu unterrichten

• ihnen ist Gelegenheit zu geben, sich zur Planung zu äußern und Änderungsvorschläge einzureichen

• die eingereichten Stellungnahmen sind mit anderen Interessen abzuwägen, bevor der Plan genehmigt werden kann

• das Beteiligungsverfahren bei der Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Flächennutzungsplanes läuft i. d. R. über zwei Stufen:

1. frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung 2. Öffentliche Auslegung des Planentwurfes

• FNP entfaltet erst über einen verbindlichen Bauleitplan

(Bebauungsplan), eine Baugenehmigung oder über eine Planfeststellung Rechtswirkung für den Bürger

2.2 Bebauungsplan

• rechtsverbindlich Festsetzung für die Bodenordnung der

Gemeinde • konkretisiert den Flächennutzungsplan • bestimmt die Bebaubarkeit im Detail • ist von der Gemeinde als Satzung aufzustellen • rechtskräftig mit Beschluss • Sonderform: Vorhabens- und Erschließungsplan

Sinn und Zweck der Bebauungsplanung

• Planungshoheit der Gemeinden • im Rahmen des Baugesetzbuches und der jeweiligen

Landesbauordnung ist die Steuerung der städtebaulichen Entwicklung durch rechtsverbindliche Satzungen (B-Pläne) möglich

• Instrument, das die Entwicklung in bestimmte Bahnen lenken oder dort halten soll

• im Innenbereich kann baurechtlich auf einen B-Plan verzichtet werden (§ 34 BauGB)

• größere Vorhaben im Außenbereich (§ 35 BauGB) können nur im Rahmen eines B-Plan-Verfahrens umgesetzt werden

• B-Plan muss aus dem Flächennutzungsplan, dem vorbereitenden Bauleitplan für das gesamte Gemeindegebiet, entwickelt werden



Regelungsinhalt des B-Planes

• gesetzliche Regelung in § 9 BauGB • Voraussetzung für eine Festsetzung ist eine städtebauliche

Begründung • aus der BauNVO werden die näheren Angaben und Maße zu

den Nutzungen entnommen • BauNVO liefert die Feinsteuerung für die Festsetzungen in

einem B-Plan • Gebietstypen • Grundflächenzahl (GRZ) • Geschossflächenzahl (GFZ) • Bauhöhen • Anzahl der Vollgeschosse • Dachform und Neigung • Baulinie • Baugrenze und Firstrichtung • Bauweise (offen oder geschlossen) • überbaubare Grundstücksfläche • Zulässigkeit von Nebengebäuden (Nebenanlagen) • Stellplätze und Garagen • Verkehrsflächen • Gemeinbedarfsflächen • Flächen für Ver- und Entsorgung • Anpflanzungen • für Nutzungsregelungen und Maßnahmen, wie z.B. Natur- und

Landschaftsschutz • Landwirtschafts- und Waldflächen • Flächen Sport- und Spielanlagen • Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen

Umwelteinwirkungen • Pflanzbindungen • Ausgleichsmaßnahmen im Plangebiet oder außerhalb

des Plangebietes



Einfacher und qualifizierter Bebauungsplan

• kein gesetzlicher Zwang, alle Regelungen, die möglich wären,

in einem Bebauungsplan zu treffen • zumindest Art und Maß der baulichen Nutzung, die

überbaubare Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen müssen festgesetzt sein

• in diesem Fall: „qualifizierten B-Plan“ • fehlt eine dieser vier Festsetzungen, handelt es sich um einen

„einfachen Bebauungsplan“ • zur Beurteilung des Sachverhaltes, für den die Festsetzung

fehlt, muss nach wie vor §34 BauGB (wenn Innenbereich) oder §35 BauGB (wenn Außenbereich) herangezogen werden

• Bebauungsplan wird in der Regel nur für einen Teil des Gemeindegebietes, etwa ein einzelnes Grundstück oder einen Stadtteil, aufgestellt

• der Plan besteht in der Regel aus 2 Teilen, der Planzeichnung mit zeichnerischen Festsetzungen und dem Text mit weiteren schriftlichen Festsetzungen

• darüber hinaus gehört zu einem Bebauungsplan eine Begründung, in dem der Plan erläutert wird

• Begründung ist allerdings nicht Teil der Satzung

2.3 Umlegung und Enteignung

• gesetzlich geregeltes förmliches Grundflächentauschverfahren • gesetzliche Regelung im Baugesetzbuch (BauGB) • bei einer Umlegung sollen im Wesentlichen Grundstücke

geschaffen werden, die nach Lage, Form und Größe für eine bauliche oder sonstige Nutzung geeignet sind

• wird von der Gemeinde angeordnet • Erfordernis zur Umlegung gegeben muss gegeben sein • Konformitätsprinzip, d.h. die Rechtsverhältnisse der

Grundstücke werden durch Grenzveränderung an die beabsichtigte Verbesserung der Nutzung angepasst

• Solidaritätsprinzip, d.h. die Grundflächen für gemeinschaftliche und öffentliche Anlagen müssen zu gleichen Anteilen von allen betroffen Grundstückseigentümern aufgebracht werden

• Konservationsprinzip, d.h. das die Substanz des Grundeigentums darf durch die Umlegung nicht vermindert werden

• Privatnützigkeitsprinzip, d.h. die Umlegung muss im Interesse der Grundeigentümer erfolgen

• das Gegenstück für land- und forstwirtschaftliche Neuordnung ist die Flurbereinigung



Voraussetzungen für eine Umlegung

1. qualifizierter Bebauungsplan liegt vor (§ 30 BauGB)

oder

2. Gebiet muss innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile liegen (§ 34 BauGB)

Arten der Umlegung

• Erschließungsumlegung

(nicht zur Bebauung geeignete Grundstücke baureif machen)

• Neuordnungsumlegung (Neuordnung eines bebauten Gebietes, wobei diese Art auch die Sanierungsumlegung beinhaltet)

Enteignung

• Entzug des Eigentums an einer unbeweglichen oder

beweglichen • Enteignungen von Produktionsmitteln, Grund und Boden

und/oder bestimmten Firmen werden in der Regel durch den Staat vorgenommen

2.4 Stadtentwicklung

Definition Stadtentwicklung Als Stadtentwicklung bezeichnet man die räumliche, historische und sowie strukturelle Gesamtentwicklung einer Stadt. Hierunter kann zum einen die Planung und Entwicklung der gesamten Stadt sowie zum anderen die Entwicklung einzelner Stadtquartiere verstanden werden.

Stadtentwicklungsplan

• langfristiges Entwicklungskonzept einer Kommune • informelles Steuerungsinstrument • Entwicklungsschwerpunkte und Leitlinien für die mittel- bis

langfristige informelle Planung einer Stadt • neben der formellen Planung wichtiges Instrument der

Stadtplanung



Stadtteilentwicklungsplan

• Ausbau der Infrastruktur in bestimmten Stadtteilen • man spricht auch von Zonen • Beispiel: Altstadtzone, Industriezone, etc.

Städtebauliche Ziele:

• eine nachhaltige Entwicklung • soziale, wirtschaftliche und umweltschützende Anforderungen • Verantwortung gegenüber künftige Generationen • dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte

Bodenordnung • menschenwürdige Umwelt • Schutz und Entwicklung der natürlichen Lebensgrundlagen • Klimaschutz • städtebauliche Gestalt • baukulturelle Erhaltung und Entwicklung des Orts- und

Landschaftsbildes • gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse • soziale und kulturelle Bedürfnisse • Denkmalschutz • Belange des Umweltschutzes (sehr umfangreich) • Belange der Wirtschaft • Belange des Verkehrs

Hinweis: Ein wichtiger Grundsatz laut Baugesetzbuch ist, im Rahmen der Planung die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Eine nicht korrekte oder gewissenhafte Befolgung

dieser Vorgabe kann zur teilweisen oder völligen Ungültigkeit eines B-Planes führen.

Städtebauförderung

• Förderprogramm des Bundes und der Länder für:

1. erneuerungsbedürftige Altstadtkerne und Gründerzeitstadtteile 2. städtebaulicher Denkmalschutz in historischen Stadtkernen 3. Stadtumbau in von Leerstand betroffenen Wohnvierteln 4. soziale Stadt in sozial bedrängten Gebieten 5. Entwicklung neuer Stadtteile in besonderen städtebaulichen Lagen

• große städtebauliche, wirtschaftliche, soziale, kulturelle und

ökologische Bedeutung



2.5 Städtebauliche Sanierungsmaßnahme

• gesetzliche Regelung in § 136 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) • Maßnahmen zur Behebung städtebaulicher Missstände • Gebiete werden wesentlich verbessert oder umgestaltet • einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung müssen im

öffentlichen Interesse liegen

2.6 Ziele einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen

1. Bewahrung des städtebaulichen Erbes, soweit es erhaltenswert ist 2. Wohn- und Arbeitsbedingungen verbessern 3. Begleitung des Strukturwandels der gewerblichen Wirtschaft und

der Landwirtschaft Hinweis: Anwendung bei der Sanierung in Historischen Stadtkernen oder bei der

Stadterneuerung in älteren Stadtteilen, in Bereichen des städtebaulichen Denkmalschutzes und beim Stadtumbau. Als Voraussetzung für die Möglichkeit der Durchführung einer Sanierungsmaßnahme müssen in dem betreffenden Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen oder sich zumindest abzeichnen.

städtebauliche Gesamtmaßnahme

• Gesamtmaßnahmen (§ 149 Abs. 2 und 3 BauGB) • Einzelmaßnahmen sind nur von Bedeutung, wenn sie

Bestandteil der Gesamtmaßnahme sind • d.h., Einzelmaßnahmen können für sich allein nicht Gegenstand

einer städtebaulichen Sanierung sein • Ausnahmsweise können sie auch außerhalb des

Sanierungsgebietes liegen, allerdings muss die Einzelmaßnahme durch die Sanierung bedingt sein

Merkmale der Sanierung als Gesamtmaßnahme

• Bezug auf ein bestimmtes Gebiet • Behebung städtebaulicher Missstände als allgemeines Ziel • Ausrichtung auf eine einheitliche Konzeption und Planung • langfristige Dauer • Bündelung und zielgerichtete Ausrichtung einer Vielzahl zum

Teil verschiedenartiger Einzelmaßnahmen • gesteigerte Verantwortung der Gemeinde



Einzelmaßnahmen

• konkrete Vorhaben oder Projekte im Rahmen der

Gesamtmaßnahme, z.B.:

1. Aufstellung eines Bebauungsplanes 2. Erwerb eines bestimmten Grundstücks 3. Verlagerung eines bestimmten Betriebs

Behebung der städtebaulichen Missstände

1. durch eine wesentliche Verbesserung des Gebietes

• unter der Aufrechterhaltung der Struktur werden bauliche

oder sonstige Anlagen errichtet, modernisiert oder instand gesetzt

2. durch eine wesentliche Umgestaltung des Gebietes

• die Art der baulichen oder sonstigen Nutzung • das Maß der baulichen Nutzung • die überbaubaren Grundstücksflächen • die Erschließung

Hinweis: Um eine Behebung der städtebaulichen Missstände zu erreichen, ist es

nicht erforderlich, dass alle Missstände beseitigt werden. Es reicht aus, wenn die vorhandenen Missstände wesentlich gemindert werden.

2.7 Das Sanierungsverfahren

• nach Baugesetzbuch sind zwei Arten vorgesehen:

1. das umfassende Sanierungsverfahren 2. das vereinfachte Sanierungsverfahren



Das umfassende Sanierungsverfahren

• auch klassisches Sanierungsverfahren • Anwendung, wenn eine erhebliche Gebietsumgestaltung

angestrebt wird • das Baugesetzbuch geht davon aus, dass bei Vorliegen

städtebaulicher Missstände, die durch Sanierungsmaßnahmen behoben werden sollen, die Anwendung des gesamten besonderen Sanierungsrechts grundsätzlich gerechtfertigt ist

• Gemeinde kann Entschädigungs- und Ausgleichszahlungen sowie Kaufpreise auf den sanierungsunbeeinflussten Bodenwert beschränken

• Abschöpfung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen zur Finanzierung der Sanierungsmaßnahme

• Erschließungsbeitragsrecht findet keine Anwendung

Das vereinfachte Sanierungsverfahren

• städtebauliches Sanierungsverfahren • Anwendung, wenn die Erhaltung und Verbesserung des

Bestandes im Vordergrund der Sanierung steht • Durchführung unter ausdrücklichem Ausschluss der

besonderen bodenrechtlichen Vorschriften (§§ 152-156 BauGB)

Hinweis: Die Entscheidung zwischen dem umfassenden und dem vereinfachten Verfahren ist keine Ermessensentscheidung der Gemeinde. Vielmehr muss die Gemeinde in der Sanierungssatzung die Anwendung der §§ 152 -156 BauGB ausschließen, wenn diese Vorschriften für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich sind und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird.



Verfahrensgang

1. Vorbereitung (§ 140 BauGB): Aufgabe der Gemeinde

• vorbereitende Untersuchungen (§ 141 BauGB) • Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung

(§ 142 BauGB) • städtebauliche Planung (§§ 3, 8, 10 BauGB) • Erörterung der beabsichtigten Sanierung (§§ 137 - 139 BauGB) • Erörterung und Fortschreibung des Sozialplanes (§ 180 BauGB) • förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes durch eine

Sanierungssatzung (§ 142 BauGB)

2. Durchführung (§ 146 BauGB)

• Ordnungsmaßnahmen wie Umzüge, Grundstücksfreilegungen, Erschließungsanlagen (§ 147 BauGB)

• Baumaßnahmen, also Modernisierungen oder auch Neubauten, sowie die Betriebsverlagerungen sind Aufgabe der Eigentümer; bei Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen ist das die Gemeinde (§ 148 BauGB)

• Kosten- und Finanzierungsübersicht (§ 149 BauGB)

3. Maßnahmen zum Abschluss

• Aufhebung der Satzung zur Gebietsfestlegung (§ 162 BauGB) • Fortfall von Rechtswirkungen für einzelne Grundstücke

(§ 163 BauGB) • förderungs- und beitragsrechtliche Abrechnung • Erhebung von Ausgleichsbeträgen (§§ 153 - 155 BauGB) • Härteausgleich (§ 181 BauGB)

Finanzierung

• Finanzhilfen für die Gemeinde durch Länder und Bund im

Rahmen der Städtebauförderung (§§ 164a, 164b BauGB) • Ausgleichbeträge der Eigentümer nach Abschluss des

Sanierungsverfahrens • Investitionen der privaten Bauherren mit evtl. Zuschüssen der

Gemeinde • rechtliche Grundlage für Sanierungs- Entwicklungs- und

Fördergebiet und für deren Förderung finden sich im „Besonderen Städtebaurecht“ (§§ 136-191 BauGB)



Dauer des Sanierungsverfahrens

• Zeitrahmen ist im BauGB nicht geregelt • beginnt mit dem Beschluss über den Beginn der vorbereitenden

Untersuchungen (§ 141 Abs. 3 Satz 1 BauGB) • endet mit der Abwicklung der Sanierung • Zeitraum einer Gesamtmaßnahme von 10 bis 15 Jahre ist

anzustreben 2.8 Der städtebauliche Vertrag

• regelt die Zusammenarbeit der öffentlichen Hand mit privaten Investoren

• gemäß BauGB ist dieser Vertrag als vereinfachtes Verfahren (ohne Bebauungsplanverfahren o.ä.) der Bauleitplanung möglich

• gesetzliche Regelung im Baugesetzbuch (§ 11) • Sonderform der öffentlich-rechtlichen Verträge • dienen der Erfüllung städtebaulicher Aufgaben • ergänzen das hoheitliche Instrumentarium des Städtebaurechts • Einteilung in Maßnahmen-, Zielbindungs- und

Folgekostenverträge ist möglich und üblich 2.9 Public Private Partnership (PPP)

• Mobilisierung privaten Kapitals und Fachwissens zur Erfüllung staatlicher Aufgaben bezeichnet

• langfristig vertraglich geregelte Zusammenarbeit zwischen öffentlicher und Privatwirtschaft

• PPP geht in vielen Fällen mit einer Teil-Privatisierung von öffentlichen Aufgaben einher

• aufgrund der Vielgestaltigkeit der Anwendungsfelder fehlt noch eine allgemein anerkannte Definition

• erforderliche Ressourcen werden von den Partnern zum gegenseitigen Nutzen in einem gemeinsamen Organisationszusammenhang eingestellt

• vorhandene Projektrisiken entsprechend der Risikomanagementkompetenz der Projektpartner optimal verteilt



Gründe und Risiken

• öffentliche Hand die Entlastung der öffentlichen Haushalte • der private Unternehmer stellt die Finanzierung maßgeblich auf

die Wirtschaftlichkeit des Projektes ab • die normale, oft langwierige Haushaltsplanung für eine eigene

(Neu-)Kreditaufnahme entfällt für die öffentliche Hand • Zeitgewinn bei PPP Projekten durch schnellere und Termin-

und Budgettreue Fertigstellung sowie eine Effizienssteigerung • Konzentration der Stärken und Kernkompetenzen optimieren

den Service für die Nutzer und die Gesamteffizienz bei der Leistungserstellung

• langjährige Erfahrungen der privaten Unternehmer hilft bei Einschätzung der Risiken und Chancen des Projekts

• insgesamt eine wirtschaftlichere Leistungserbringung im Interesse aller

• private Unternehmen versprechen sich von der Beteiligung an PPP Vorhaben neue profitable Geschäftsfelder

• öffentliche Hand ist noch nicht vollständig von der Nützlichkeit von PPP als alternative Beschaffungsmethode überzeugt

• es sind noch nicht alle Konzepte ausgereift • Staat macht sich auch in höherem Maße von den Privaten

abhängig • Chance auf potentiellen Effizienzgewinn und die Möglichkeit

für die öffentliche Hand neuverschuldungsfrei zu Investieren



3. Quellenverzeichnis zum Studienbrief

Erwin Sailer und Hans-Eberhard Langemaack Kompendium für Makler, Hausverwalter und Sachverständige Helmut W. Jenkis Kompendium der Wohnungswirtschaft Stefan Kofner Wohnungsmarkt und Wohnungswirtschaft Wirtschaftsministerium Baden-Württemberg Arbeitshilfe für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen nach dem Baugesetzbuch Batis, Krautzberger, Löhr Kommentar zum Baugesetzbuch Zinkahn, Bielenberg ,Krautzberger Baugesetzbuch, 82.Ergänzungslieferung; Krautzberger Städtebauförderungsrecht, 42. Ergänzungslieferung; Sandner-Weber Lexikon der Immobilienwertermittlung Muhrfeld Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft Immobilien-Fachwissen im Internet www.immobilien-fachwissen.de www.wikipedia.org

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