Documents 40 Atelier Dihal

7/24/2019 Documents 40 Atelier Dihal

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40ème

atelier de la Dihal

Solibail et l’intermédiation locative dans les territoires,une clé pour le logement des publics fragiles

Ce document reprend les présentations diaporamas

et les éléments du dossier de l’atelier du 6 novembre 2015

1. Déroulé de la matinée

2. Présentations diaporamas

L’intermédiation locative, son cadre juridique (Anil)

Le conventionnement des logements dans le cadre de l’intermédiationlocative (Anah)

Retour d’expérience de location sous location avec bail glissant auprès de



Déroulement de l’atelier

09h00 : Accueil café

09h30 Ouverture des échanges de la journée

« La contribution du parc privé aux politiques publiques de logement desménages en difficultés »

par Sylvain Mathieu, délégué interministériel hébergement – logement (Dihal),

etLaurent Girometti, directeur de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages (DHUP)

10h00 « L’intermédiation locative, son cadre juridique »

par Géraldine Chalencon - directrice générale,

et Nicole Maury – chargée de mission - Agence nationale d’information sur lelogement (Anil).

11h00 « Le conventionnement des logements dans le cadre de l’intermédiationlocative »

par Thierry Moine, responsable de pôle - Agence nationale de l’habitat

(Anah)



15h40 « La relation avec les propriétaires et l’accompagnement des ménages »

par Hélène Bernard, directrice - Tandem Immobilier (Oise) / Fapil

16h15 Perspectives et conclusions

16h30 : Fin des échanges



PRESENTATIONS DIAPORAMA



L’intermédiation locative, son cadre j(Anil)



Présentation

des

disposit juridiques relatives à

l’intermédiation

locativ6 novembre 2015



L’intermédiation locative

Dans le parc privé, l’intermédiation locative corr

deux

formes

de

mobilisation

de

logements

à des Le mandat de gestion

La location /sous‐location

Le dispositif

Solibail

est

un

dispositif

de

location

location

D

l

i l

l’i édi i

l i



L’intermédiation locative

Définition

Intervention d’un tiers social entre le propriétaire bailleur e

occupe le logement

Objet : sécuriser la relation locative

‐ Faciliter l’accès au logement à des ménages pouvant présen

‐ Inciter les bailleurs à mettre en location leur logement

Le tiers social est aussi dénommé opérateur, association ou



L’agrément Intermédiation locative et gestion l

sociale

Activités soumises à agrément La location de logements du parc privé ou social, en vue de leur sou

d’hébergement en faveur des personnes défavorisées

La

gérance

de

logements

en

tant

que

mandataire,

dans

le

parc

priv La gestion de résidences sociales

Conditions de l’agrément L’agrément peut‐être délivré pour tout ou partie des activités entra

Pour

l’activité de

mandataire,

l’organisme

doit

justifier

de

la

produprofessionnelle (loi du 2 janvier 1970 : art. 3)

Modalités d’obtention et de renouvellement de Demande au préfet (LRAR) / le défaut de réponse dans un délai de

d’acceptation

L’ é dé d é d i



Le mandat de gestion

Principes

Le bailleur donne mandat à un organisme agréé afin qu’il a

locative « adaptée »

L’occupant est

locataire

du

logement

et

dispose

d’un

bail

(

trois ans ) régi par la loi du 6.7.89 conclu directement avec

Le logement est décent

Conditions

L’organisme agréé est une Agence immobilière sociale (AIS) qui do

détenir une carte professionnelle « Gestion immobilière »,

disposer d’une garantie financière auprès d’une banque ou

i i f i ll




Missions Le

mandat

écrit

donné à l’AIS

lui

confère

le

pouvoir

s

location, soit d’effectuer la gestion du logement

Dans le cas le plus fréquent où l’AIS dispose d’un ma

du logement le service rendu est global, l’AIS assure

‐la gestion locative comptable et fiscale

‐l’accompagnement du locataire



La location /sous‐location

Principes Le bailleur loue son logement à un organisme agréé qui le so

personne physique

Le contrat principal et le contrat de sous‐location sont soum

dispositions du code civil

Le logement est décent

Un loyer (ou redevance) est dû en contrepartie de la mise à

logement par

le

sous

locataire/

locataire

principal

et

par

le

lo

bailleur

Si le logement est conventionné avec l’Anah en loyer interm

social ou très social : le loyer maximum payé par l’opérateu

l f d

d

l

i



Conventionnement avec l’Anah

Subvention pour travaux

Primes complémentaires

Si le logement est conventionné avec l’Anah en loyer social o

bailleur peut

sous

conditions

disposer

de

différentes

primes

‐ Prime de réduction de loyer

‐ Prime de réservation

‐ Prime à l’intermédiation locative

Avantage fiscal

Le bailleur peut bénéficier d’une défiscalisation jusqu’à 70 %

en contrepartie d’un loyer plafonné

‐ 30 % pour les conventions à loyer intermédiaire



Le dispositif Solibail

Solibail s’inscrit dans une démarche de location /sous‐location

Conditions de la location

Les logements sont loués nus et font l’objet d’un bail d’une

renouvelable avec

l’association

agréée

Le loyer maximum payé par l’opérateur au bailleur est le loy

aux loyers plafonds du conventionnement intermédiaire Bor

voire le prix du marché locatif si nécessaire

Si

le

logement

est

conventionné avec

l’Anah

en

loyer

interm

social ou très social : application du loyer plafond de la conv

Conditions de la sous‐location

d f é à d



Le dispositif Solibail

Avantages pour le bailleur

Un paiement des loyers garanti pendant la durée du bail, mê

vacance

Un logement

restitué libre

de

tout

occupant

et

en

bon

état

d

Avantages pour l’occupant

Un logement autonome

Une redevance

à payer

tenant

compte

de

ses

ressources

(et

Un accompagnement adapté aux besoins

Conditions de financement pour l’association ag



L’intermédiation locative dans le parc soc

Le

régime

de

la

location/

sous

location

est

forte

L’autorisation de louer des logements du parc so

sous‐louer est accordée aux organismes bénéfic

l’agrément intermédiation locative et gestion lo

(CCH : L.365‐4)



Le rôle des ADIL



L’information des bailleurs

Les outils de la campagne Solibail :

Le site Internet

Les affiches ou encart

Hors IDF,

renvoi

vers

le

n° national

de

l’ANIL

: le

bailleur

département et est automatiquement renvoyé vers l’AD

ou vers l’ADIL du département adjacent pour les départ

d’ADIL (20)



L’information des bailleurs

Les informations apportées par les ADIL aux bai

L’ADIL apporte un premier niveau d’information sur le

juridiques et fiscaux de l’intermédiation locative

Si le

bailleur

est

intéressé,

elle

le

renvoie

vers

les

asso

du territoire

Le renvoi vers les associations agréées du territo

Par le site Internet : liste mise à jour à partir du recue

de l’ADIL du département ou du département adjacen



Un apport d’expertise

L’ADIL peut apporter un éclairage sur toutes les

juridiques et fiscales de l’intermédiation locative

Aux services déconcentrés

Aux collectivités locales susceptibles d’être intéressée

L’ADIL peut

aider

à faire

des

simulations

économ

Outil de simulation du loyer payé par le ménage en fo

d’effort

Fiscalité du bailleur



Les outils pour le grand public

Plaquettes

Intermédiation locative

Fiscalité du bailleur



Les outils « experts »

La note de présentation générale sur l’interméd

Intermédiation locative dans le parc privé

Les

autres

dispositions

juridiques

en

lien

avec

l’Iinternet de l’ANIL

La réforme des agréments des organismes agissant en fave

personnes défavorisées



Le conventionnement des logements dansl’intermédiation locative

(Anah)



40ème atelier de la Dihal

Le conventionnement An



Qu’est ce que le conventionnement ?

C’est la conclusion d'une convention entre l’Agence nationalebailleur, par laquelle celui-ci s’engage pour une durée minimulouer son logement en respectant certains plafonds de loyerslocataires et le cas échéant certaines conditions de choix des

En contrepartie de la signature de cette convention, le bailleuavantage fiscal dit "Borlooancien".

Le conventionnement Anah – les grands princip



Détermination du revenu foncier

Produits (loyers, recettes accessoires, subventions icelles de l’Anah, …)

Moins les charges déductibles :

travaux, intérêts des emprunts,charges liées àla gestion (honoraires, frais de procédéductibles, assurances,…)

éventuellement amortissement de dispositifs fiscauxcompatibles avec le Borlooancien

Le conventionnement Anah - l’avantage fis



Le conventionnement Anah – les grands princip

Pourquoi conclure une convention ?

Côté Anah : obtenir un engagement du propriétaire bailleur vocation sociale de l’Agence portant notamment sur :

La minoration du loyer pratiqué par rapport au niveau dumontant du loyer est fixé par l’Anah à des niveaux inférieurréglementairement

La location du logement àdes locataires dont les ressourcesvaleurs plafonds fixées par arrêté

Côté bailleur : l’obtention de contreparties financières :



3 conventions –types (annexées àun décret) donc de portée2conventions «sans travaux »

L’une àniveau de loyer et de ressources intermédiaire

L’autre à niveau de loyer et de ressources social ou t

l’ouverture au droit à l’APLpour le locataire (L.321-8) –1 convention «avec travaux»

Elle porte sur un ou plusieurs logements et peut comportde loyers LI, LS ou LTS

Le conventionnement Anah-articulation du dis



Les conventions s’accompagnent d’un document appelébai lleur » :

Il est délivré par l’Anah, sur présentation, de la conbaux et des justificatifs de ressources des locataires

Ce document est à joindre par le bailleur (ou à tenil’administration fiscale) lors de sa déclaration des im(déclaration annexe 2044-revenus fonciers ou 2044

Le conventionnement Anah-articulation du dis



Respect des plafonds de loyers et de ressources

Dans tous les cas les logements doivent être loués à deaux loyers du Borlooancien et aux plafonds de ressources

le loyer plafond est fixépar la convention

c’est l’Anah qui détermine secteur par secteur, au nivedécisionnelle, le loyer à pratiquer en référence au marché et de la typologie du logement, ce loyer local au loyer national

Le conventionnement Anah - les règles comm



Quelques repères

Loyer intermédiaire, prix au m² de surface utile

Loyer social et très social, prix au m² de surfac



Comme tout logement loué, conventionné ou pas, le logement

le logement ne présente pas de risques manifestes pour la séoccupants;

le logement ne présentepas de risques manifestespour la san

il doit être pourvu des équipements habituels permettant d’hab

Décence du logement



Déduction spécifique des revenus fonciers :

30 % en loyers intermédiaires (L.321-4)

60 % en loyers conventionnés (social ou très social) (L.321-8)

70 % en cas de location à un organisme public ou privé, en vuemeublée ou non, à des personnes défavorisées ou à des personnécessite une solution locative de transition ou pour l’hébergement




Déduction spécifique des revenus fonciers : Comment ça marc

Pour mémoire, en régime normal, deux régimes sont proposé

- régime micro-foncier (forfait)

- conditions : loyers et revenus accessoires < 15 000 € sauf

- porter sur la déclaration 2042 le montant brut des(abattement automatique de 30% : imposition sur 70% des re

- régime réel : si option : 3 ans minimum

recettes annuelles encaissées

- charges déductibles payées (frais de gestion, travaux

= revenu à déclarer






Actualité 2015 : Programme Réfugiés

Principe d’opération « tiroir »pour libérer des places dansles Centres d’Accueil des Demandeurs d’Asile

Prime d’Intermédiation Locative (PIL)

1 000 €pour les Bailleurs, en Loyer ConventionnéSocial eacceptent une intermédiation locative

Attention le Loyer Intermédiaire le plus souvent pratiqué dpas l’attribution de la PIL

Cumulable avec d’autres primes de l’Anahpossiblespour les propriétaires bailleurs : prime réduction de loyer et prime réservation

En Conventionnement Avec ou Sans Travaux, pour tout dnon accordéàpartir du 01.11.15 jusqu’en2017



Pour en savoir plus

Sur le site ANAH.FR

Rubrique propriétaires/propriétaires bailleurs – formula

Items Conventionnement sans travaux etConventionnement avec travaux les notices explicativetéléchargeables



Merci de votre



Retour d’expérience de location, sous-locatglissant auprès de réfugiés syrien

(Coallia)



«Ret our d’ ex pér iencelocat i on, sous-locat i on

bai l gl i ssant auprès dréf ugiés sy r i ens. »

Direction de l’Habitat et du Logement Accompagné / 40ème atelier de la Dihal / 06/1





Les pr i nci pes d’ act i on

-L’accès direct au logement, sans transition par une structuredans le cadre d’un dispositif de location/sous-location avec bail gl

-Une procédure accélérée d’ouverture des droits sociaux eaccélérée

-un accompagnement global prenant en compte l’accès auxressources, la santé, les apprentissages linguistiques et civiquformation et à l’emploi, l’accompagnement dans le logeml’intégration dans le tissu local



L’ accuei l en chi f f r es

Campagne 2014

- 77 ménages accueillis par Coallia, soit 300 personnes sur 5

- Dans 8 départements différents : la Manche, la Cote d’Or,

Vilaine, les Côtes d’Armor, la Seine Maritime, l’Aisne, la Somme

Campagne 2015

- 72 ménages accueillis ou en cours d’accueil, soit 272 perso

• 149 ménages, représentant 572 personnes



Mét hodol ogi e d’ i nt er vent i on

- Des implantations déterminés en concertation avec les servide l’Etat et les Villes d’accueil

- Un travail préalable en amont avec les bailleurs pour adaptaux compositions familiales et aux besoins particuliers

- Une articulation étroite avec le service de l’asile de la DGEFopérations de transfert vers la France est subordonné à l’existence

logement

- Prise à bail et équipement des logements par Coallia 4 à 6l’arrivée des familles



Un di sposi t i f d ’ accuei l évolut i f

Phase 1 :un statut d’hébergé dans l’attente de l’ouverture des drosociaux et aux ressources – 2 à 3 mois

Phase 2 :

un statut de sous-locataire dès l’accès aux ressources et l’éli

Phase 3 :un statut de locataire en titre dès le glissement du bail – 4 à



Le cont enu de l ’ accompagnement

-Soutenir les personnes dans leurs démarches administra

juridiques et sociales

-Assurer l’accès à une prise en charge sanitaire et psych

adaptée

-Accompagner les familles dans le logement

-Faciliter l’insertion socio-professionnelle des familles a



Les ét apes de l ’ accompagnem

- Soutenir les personnes dans leurs démarches administra

et sociales

- suivi de la procédure de transfert de la protection internationall’obtention des documents d’état civil, en lien avec l’Ofpra

- démarches visant la délivrance de leur titre de séjour, en li

préfectoraux - ouverture des droits sociaux : Couverture maladie universelle, dé

référent, accès aux RSA, prestations familiales et aide au logement, bancaire…

- scolarisation des enfants en lien avec les Villes et l’Education na






- Accompagnement des familles dans le logement

- aide et soutien à la gestion du budget familial

- formation des familles à la bonne occupation du logement

- formation des personnes au bon fonctionnement et à la béquipements (système de ventilation, chauffe-eau, chauffage, pl

- travail sur l’intégration dans les groupes d’habitations : place dudes immeubles, liens avec les gardiens d’immeubles

- gestion locative de proximité

- organisation, en lien avec le bailleur, le glissement du bail a




- Faciliter l’insertion socio-professionnelle des familles ac

- travail sur l’acquisition des bases de l’autonomie linguistique, par le bi

formation linguistique dispensée dans le cadre du contrat d’accueil et d’intégratio

- informations sur les caractéristiques du marché du travail en France,que sur les acteurs et dispositifs de l’insertion professionnelle, tant

commun que dans celui de l’insertion par l’activité économique

- analyse partagée avec les personnes de leurs difficultés en matièremais également des leviers et ressources mobilisables

- démarches de valorisation des formations, compétences, expériences e

- élaboration d’un projet professionnel réaliste, tenant compte des attemais également des contraintes objectives







Le pilotage et l’animation de Solibail en Ile

(Drihl)



Ordre du jour



Ordre du jour

I) Le cadre juridique

II) Le cadre budgétaire

III) L'animation du dispositif

IV)L'animation du réseau

V) Actualité et perspectives d'évolution



I) L d j idi




3) Outils conventionnels● Convention entre la DRIHL et les 24 opérateurs gestionna

●

Convention entre la DRIHL et les 10 opérateurs capteurs

- Objet et durée de la convention : objectifs en nombà capter ou à gérer par département

- Détermination de la contribution financière etversement

- Sanctions et évaluations

- Avenant et résiliation






4) Référentiel d'accès à Solibail

Préalable : Solibail vise à l’insertion vers le logement de droit comm● Critères d'accès :

- Les ressources : nature, montant, reste pour vivre

- La prise en compte des dettes- La situation administrative

● Procédure d'accès :

- Les ménages éligibles

- Le mode attribution des logements





5) Rapports locatifs● Un contrat de location entre le propriétaire et l'opérateur gestionnaire :

- Données administratives : identification des parties, objet, désignatioconvention

- État des lieux, documents à fournir, conditions d’occupation- Obligations du bailleur et du locataire

- Conditions financières, durée de la location, congé, clause résolutoire

- Annexe relative à la gri lle de vétusté, à la conservation du DG, à la dé

●

Une convention d'occupation entre le ménage et l'opérateur gestionnaire :

- Données administratives : identification des parties, objet, désignatioconvention

- Contreparties financières de l'occupant




1) Présentation

● Un dispositif financé par subvention sur le BOP 177

● R-BOP 177 : Service Accueil, Hébergement et Insertion de la

●

Gestion et animation du dispositif Solibail : Service Accès auPrévention des expulsions de la DRIHL

2) Outils de suivi budgétaire

● Une maquette financière pour la captation des logements :

Captation en

direct

Captation par

agence

Frais

d’agence




● Une maquette financière pour la gestion des logements etl'accompagnement social des ménages :

lignes de dépenses

49,8 €

Entretien 23,0 €

Procédures contentieuses 11,0 €

88,2 €

160,0 €

Total forfait 332,0 €

Vacance à la captation financement au réel

SOLIBAIL FINANCEMENT :

Exprimé en mois/logt

Règles de financement Solibail à p

du 1

er

janvier 2014

Frais de structure + frais de

fonctionnement

Gestion locative et sescoûts annexes

Accompagt. social et ses

coûts annexes




● Plusieurs versements :

- Un versement ferme à la signature de la conve

- Des versements conditionnés à la transmissionde tableaux de suivi financier et d'activité

= un suivi très précis de l’allocation pro

crédits publics après constatation de servproduction de certificats administratifs





● Un exercice annuel : le dialogue de gestion

> Bilan financier et de mise en œuvre du dispositif par chaque opde chaque logement

> Clôture de l’exercice N-1

> Impacte le solde de l'exercice N

- Constat et analyse des coûts et des recettes entre le réalisé

- Suivi des dépôts de garantie versés aux opérateurs, cpropriétaires, récupérés par les opérateurs = gestion d’une d

- Suivi des impayés, des créances douteuses, des créanceétude ménage par ménage = gestion d’une dotation







V) Actualité et perspectives d'év



V) Actualité et perspectives d év

2) Perspectives d'évolution> Des nouveaux outils pour faciliter et améliorer la gestion eSolibail :

● Mettre en place des commissions de réorientation État/SISolibail

● Interfacer les SI du GIP HIS et de l’UR SOLIHA

● Développer un outil de gestion informatique

Conclusion



> Solibail en Île-de-France :

●

10 opérateurs capteurs● 24 opérateurs gestionnaires

● 3757 logements

●

3 opérateurs transversaux● L’appui de la FNARS

● Une gestion et un pilotage à l'échelle régionale







LE MOUVEMENT SOLIHA



20 mai 2015

Les fédérations PACT et Habitat & Développement ont fusi

SOLIHA, Solidaires pour l’Habitat

LE MOUVEMENT SOLIHA

• Notre objectif : Apporter plus de solutions aux personnes q

des difficultés pour se maintenir ou accéder à un logement

leurs ressources.

SOLIHA PAYS BASQUE



• Un acteur associatif clé du territoire basque sur le loge


Un pôle social important, en plein développement.

Fil conducteur : accès au logement des personnes défavaccompagnement social et volet mobilisation d’une offre

De nombreux partenariats (financier, institutionnel et o

SOLIHA PAYS BASQUE

SOLIHA PAYS BASQUE



• Un acteur associatif clé du territoire basque sur le loge


Opérateur de la mise en place des politiques nationale

(Conseil Départemental des Pyrénées Atlantiques/PDALPD

Animateur de dispositifs locaux (Bureau d’Accès au Log

Relais, intermédiation locative auprès de publics spécifiqu

SOLIHA PAYS BASQUE

L’INTERMEDIATION LOCATIVE, POURQUOI ?



Un outil clé pour permettre l’accès durable au logem

personnes défavorisées dans le parc privé, accès à u

de bonnes conditions, couplé à un accompagnemen

préparation à l’accès à un logement autonome

Un enjeu de continuité de l’action de SOLIHA Pays B

territoire

Une réponse adaptée aux problématiques du territ

immobilière importante, territoire attractif mais pe

personnes démunies, parc social insuffisant)

, Q



L’INTERMEDIATION LOCATIVE, COMMENT ?



LA LOCATION/SOUS-LOCATION (1/2)

Principes et fonctionnement de la sous location : SOLIHA es

logement (bail de droit commun) qu’il met à disposition à un s

(contrat de sous location).

Garantie du paiement du loyer, la vacance, les dégradations

éventuel.

Les différents « usages » de la sous location : logements tem

logements pérennes avec glissement

Une palette d’outils « à la carte »





Outil souple, qui peut s’adapter « à la carte », au service de d

dispositifs et publics spécifiques : sortants de prison, publics

maison relais

S’adapter au plus près de la situation des ménages : le glisse

Conditions de réussite :- personnes en capacité d’occuper un logement autonome en secteur diff

ti d l t t i t l f i l d l’i






Avantages de la sous location :sécurisation du bailleur (argument important de prospectio

s’adapte aux dispositifs et aux publics,

phase de stabilisation du sous locataire

Limites de la sous location :

risques financiers importants pour l’association

diffi lté à l h l li t d b il t t



l d’ il à l




Financements de la sous location :Partenariat financier, co financement Etat (moyens humain

l’accompagnement social, la gestion locative et la prospection

(prise en charge risques locatifs, gestion locative, accompagne

110 sous locations




La relation avec les propriétaireet l’accompagnement des ménag

(Fapil)



Mobiliser du parc privé à vocation so



p p

quelles

relations

avec

les

bailleur

1. Accompagner le propriétaire : une action pédagog

2. Associer le propriétaire : un acteur des

politiques publiques pour le logement






p p

quelles relations avec les bailleurs




p p

quelles

relations

avec

les

bailleur• Le bailleur privé met à disposition un logement : SON loge

il doit le retrouver en bon état

• Il attend un loyer = un complément de ressources, un prê

le payement du loyer doit être garanti

• Il

confie

le

logement

à un

professionnel

:

il

ne

sait

pas

fair

il doit être accompagné dans la gestion ( et le conten

Plus le public à loger est réputé « à risque » plus la sécu




EXIGENCES

Un loyer minoré

logement amélioré

ou réhabilité

Un locataire non choisi

Un engagement

Sur la durée

CONTREP

cofinanc

de la réha

Avantag

sécurisation(gestion

adap

assura

suivi tec

En contrepartie d’aides

et d’avantages un

propriétaire privéaccepte de devenir un

bailleur social

quelles relations avec les bailleur

Mobiliser du parc privé à vocation sociale



p p

Les arguments pour convaincre le propriéta

• Le logement est confié à un professionnel de l’immobilier.

• Le service rendu est global :

• Gestion locative comptable et fiscale

• Gestion Locative

Adaptée

• Suivi technique du logement

• Accompagnement du locataire

• Diagnostic avant attribution du logement

• Gestion des aides sociales, garanties, recouvrement, contentieux

• Accès

aux

subventions,

conventionnement,

avantages

fiscaux

• L‘AIVS est reconnue, labellisée, légitimée.

• La rentabilité est acquise malgré la baisse du loyer :

Sé i i d i





Le label AIVS ®



Le label AIVS

• Un label de la FAPIL

• Un cahier

des

charges

des

AIVS

®

• Un ancrage dans les PDAHLPD

• Une démarche qualité (auto‐évaluation ADEL)

• Une formation continue

• Des outils partagés

• 46 AIVS en France





ELEMENTS DU DOSSIER REMIS AUX PAR



Intermédiation locative dans le parc privé

L’intermédiation locative correspond à deux formes de mobilisation du parc privé à des fins sociales :le mandat de gestion et la location / sous-location. Le terme « intermédiation », de manièregénérique, renvoie à l’intervention d’un tiers social (dénommé opérateur, organisme agréé ouassociation) entre le propriétaire et la personne occupant le logement, afin de sécuriser la relationlocative. Il s’agit à la fois de faciliter le logement de ménages pouvant présenter des difficultés etd’inciter les bailleurs à mettre en location leur logement, y compris à des ménages pouvant présenterdes difficultés.


Le propriétaire fait appel à un tiers social pour qu’il assure une gestion locative « adaptée », avec un

suivi individualisé et dans une logique de prévention. Il s’agit d’agence immobilière sociale (AIS) :AIVS (Réseau FAPIL), AIS (Soliha). Un référentiel de la gestion locative adaptée a été réalisé sous lepilotage de la DHUP.L’occupant est locataire du logement et dispose d’un bail d’une durée minimale de trois ans, régi parla loi de 1989, conclu directement avec le propriétaire.

La sous-location

1. Historique

d f d’ éd l dé l é d l l d



Les dispositifs d’intermédiation locative se sont développés depuis la loi Besson du 31 mai 1990, sousl’impulsion d’initiatives locales portées par des associations et des collectivités territoriales.

Afin de diversifier les modalités d’accueil des personnes démunies (notamment en hôtels oustructures d’hébergement), un dispositif d’intermédiation locative, a été dans un premier temps, misen place par la ville de Paris sous l’intitulé « Louez solidaire et Sans Risque ».

En 2008, le dispositif de sous-location « Solibail » a été expérimenté sur le territoire de la petitecouronne francilienne (hors Paris pour les départements des Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne).

La loi du 25.3.09 (art. 74) a introduit dans le PDALPD la mise en place d’une stratégie de mobilisationde logements dans le parc privé, en définissant les actions à mettre en œuvre, dont l’intermédiationlocative (loi du 31.5.90 : art.4).

Par la circulaire du 5 mars 2009, le dispositif d’intermédiation locative « Solibail » a été élargi à sixrégions identifiées au regard de critères de tension (nombre de recours DALO, nombre de chambresd’hôtels…) : Île-de-France, Languedoc-Roussillon, Nord-Pas-de-Calais, Pays-de-Loire, Provence-Alpes-Côte-D'azur, Rhône-Alpes. Cette liste a été complétée par la région Midi-Pyrénées (en raison de latension du marché locatif) et en 2015, par la Lorraine et la Basse-Normandie (en raison du nombrede nuitées d’hôtelières).

Les autres régions peuvent également proposer des mesures d’intermédiation

La loi ALUR prévoit un renforcement du dispositif d’intermédiation locative dans lescommunes SRU (ALUR : art 34 / CCH : L 302-7 al 4 et L 302-9-1 / décret à paraître)

http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;jsessionid=88A8188DE8729AA4FF3CFDAE22CFF60D.tpdila16v_3?cidTexte=JORFTEXT000020438861&categorieLien=id



http://www.bulletin-officiel.developpement-durable.gouv.fr/fiches/BO20096/met_20090006_0100_0044.pdf



http://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Textes_officiels/Circulaire/2013_05_03.pdf








communes SRU (ALUR : art. 34 / CCH : L.302 7, al. 4 et L.302 9 1 / décret à paraître)Pour inciter les communes à mobiliser le parc privé par la mise en œuvre de dispositifs

d’intermédiation locative à des fins sociales, le prélèvement sur leurs ressources fiscales en raison dunon-respect du quota de logements locatifs sociaux (CCH : L.302-5) sera diminué du montant desdépenses engagées pour subventionner le dispositif de location, sous-location dans le cadre deslogements conventionnés Anah (CCH : L.321-10). Ceci dans la limite d’un plafond ne dépassant pas 5000 € par logement et par an, selon la localisation de la commune (plafond fixé par décret en Conseild’État). S’agissant des communes faisant l’objet d’un constat de carence au titre de l’article L.302-5 du CCH(quota de logements locatifs sociaux), le préfet pourra les contraindre à mettre en place des

dispositifs d’intermédiation locative. Après avoir recueilli l’avis de la commune en état de carence, ildevra conclure une convention avec des organismes agréés afin de mettre en œuvre sur sonterritoire, au sein du parc privé, un dispositif d’intermédiation loca tive (CCH : L.321-10). Cetteconvention prévoira la contribution obligatoire et plafonnée de la commune. Les dépenses engagéespar la municipalité (accompagnement social, gestion locative, différentiel de loyer...) pourrontdonner lieu à déduction du prélèvement Solidarité renouvellement urbain (SRU) sur ses ressourcesfiscales (CCH : L.302-7).

2.

Mandat de gestion et Agences immobilière sociale (AIS)

Une Agence immobilière sociale (AIS) est une structure à but social (association, Unité Économiqueet Sociale, Société Coopératives d’intérêt collectif). Pour pouvoir exercer son activité, elle doitsatisfaire à plusieurs conditions :- détenir une carte professionnelle « Gestion immobilière », soumise à des conditions d’aptitudeprofessionnelle et de moralité délivrée pour 10 ans

Lorsque l’AIS est mandatée pour la gestion d’un logement, elle effectue les actes d'administration surle logement qu'elle gère : établissement du bail, perception de loyers, réparations d'entretien,

t d dé t t ti l ti dit d té (GLA) C ll i



engagement des dépenses courantes et assure une gestion locative dite « adaptée » (GLA). Celle-ciconsiste en une activité de gestion de logements « rapprochée » comportant un suivi individualisé,

éventuellement un accueil et une animation au quotidien, et, le cas échéant, une médiation avecl’environnement, vis-à-vis des occupants. L’objectif est la prévention des difficultés de l’occupant etla sécurisation de la relation bailleur/locataire. La GLA par sa gestion locative adaptée se distingue del’accompagnement vers et dans le logement dans la mesure où elle est intégrée, son support est larelation locative, même si elle permet de détecter d’autres besoins.

2.2 Financement de l’AIS

2.2.1 Gestion locative sociale ou adaptée (GLA)

Depuis le 1er janvier 2005, le Fonds de solidarité logement (FSL) peut accorder une aide, dans lesconditions définies par son règlement intérieur, destinée à financer les suppléments de dépenses degestion locative aux associations, aux centres communaux et intercommunaux d'action sociale, auxorganismes sans but lucratif et aux unions d'économie sociale, qui sous-louent des logements à despersonnes défavorisées ou qui en assurent la gestion pour le compte des propriétaires.Cette aide peut également être accordée aux associations, organismes et aux bailleurs sociaux louantdirectement aux personnes défavorisées des logements dont ils sont propriétaires.Toutefois, elle ne peut porter sur des logements bénéficiant de l'aide aux associations logeant à titretemporaire des personnes défavorisées (ALT).

Depuis la loi ALUR, chaque FSL doit se prononcer, dans des conditions définies par son règlementintérieur, sur les aides qu’il accorde, notamment, au titre des suppléments de dépenses de gestion

/

La mise en œuvre opérationnelle de la captation des logements, de la gestion locative, del’accompagnement social des ménages dans et vers le logement est confiée par la Directiondépartementale de cohésion sociale (DDCS) après appels à projets et dans le cadre d’une convention



départementale de cohésion sociale (DDCS), après appels à projets et dans le cadre d une conventionsignée pour trois ans, à des organismes agréés dans le domaine de l’hébergement et de l’insertion

par le logement.Pour exercer cette activité, l’organisme doit être agréé par le préfet au titre de la missiond’intermédiation locative (CCH : L.365-4). L’agrément est accordé pour une durée de cinq ansrenouvelable, après examen des capacités de l’organisme à mener de telles activités.

3.1 Conditions de la location

Les logements sont conformes aux caractéristiques de la décence (décret du 30.1.02).

Ils sont loués nus et font l’objet d’un bail d’une durée de trois ans renouvelable avec un organisme(association, opérateur, tiers social).

3.2 Avantages offerts au propriétaire privé

Le propriétaire privé bénéficie d’une garantie de paiement des loyers par l’organisme pendant ladurée du bail, même en cas de vacance. Le logement est restitué libre de tout occupant et en bonétat d’usage. La circulaire du 5 mars 2009 indique que le loyer payé par l’opérateur au bailleur est le loyercorrespondant aux loyers plafonds du conventionnement intermédiaire Borloo dans l’ancien, voire leprix du marché locatif si nécessaire.À compter du 1er janvier 2015, les plafonds de loyers mensuels du conventionnement intermédiaireBorloo dans l’ancien sont les suivants :

doit faire l'objet d'un examen et d'un accord des services de l'État (DDCS). Dans le cas contraire leménage est réorienté vers une autre solution.L’association veille à la mise en place d’un accompagnement social lié au logement adapté



L association veille à la mise en place d un accompagnement social lié au logement adapté.

3.3.1 Régime juridique de la sous-location

Le régime juridique de la sous-location sera fonction des engagements pris ou non par le bailleur,propriétaire du logement.Il pourra s’agir : - soit d’un contrat de sous-location conforme aux dispositions du Code civil s’agissant d’unlogement pour lequel le bailleur n’a pris aucun engagement ou s’est engagé dans unconventionnement Anah à loyer intermédiaire ;

- soit d’un contrat de sous-location conforme aux dispositions relatives au conventionnement Étatsi le bailleur s’est engagé dans une convention État suite à l’obtention d’un financement particulier(PLS, PLAI…).

Dans ce cas, le bailleur est autorisé à louer les logements à certaines personnes morales dans le butde les sous-louer. Le sous-locataire est assimilé au locataire pour le bénéfice des aides au logement.Le contrat de sous-location est partiellement assujetti à la loi du 6 juillet 1989 (loi du 6.7.89 : art.40III) ainsi qu’à certaines dispositions des conventions (CCH : L.353-20) ;

- soit d’un contrat de sous-location conforme aux dispositions Anah loyer social et très social.Les logements conventionnés Anah à loyer social et très social obéissent en partie aux règles duconventionnement État. Ils peuvent être loués à certaines personnes morales dans le but de les sous-louer (CCH : L.353-19-2 et L.353-20).Le sous-locataire est assimilé au locataire pour le bénéfice des aides au logement.

4. Conventionnement Anah et autres aides fiscales ou financières

Cf le Guide sur le conventionnement et l’analyse juridique n° 2010-07 « Modification du

http://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Acces_cibles/autres_documents_ANIL/guide_anil_conventionnement.pdf


http://www.anil.org/analyses-et-commentaires/analyses-juridiques/analyses-juridiques-2010/modifications-du-conventionnement-anah/






Cf. le Guide sur le conventionnement et, l analyse juridique n 2010 07 « Modification duconventionnement Anah » et les plafonds en vigueur.

Le conventionnement consiste en la conclusion d’une convention entre l’Agence nationale del’habitat et un bailleur réalisant ou non des travaux subventionnés par l’Anah dans son logement. En signant cette convention, le bailleur s’engage pour une durée minimum de six ou neuf ans à louerson logement en respectant certains plafonds de loyers, de ressources des locataires et, le caséchéant, certaines conditions de choix des locataires.Le conventionnement avec l’Anah peut porter sur un ou plusieurs logements d’un même immeuble.En contrepartie de la signature de cette convention, le bailleur peut bénéficier d’un av antage fiscal

dit « Borloo ancien ».Au terme de la convention, le bailleur peut décider de la poursuivre par la signature d’un avenantd’une durée minimale de 3 ans. La convention est reconduite dans les mêmes conditions quel quesoit le niveau de ressources du locataire en place.Si le bailleur reconduit sa convention, il devra respecter ses engagements sur la durée deprolongation, sous peine de sanctions. Dans ce cas, le bénéfice de l’avantage fiscal est reconduit dansles mêmes conditions.

4.1 Avantage fiscal du « Borloo ancien » (CGI : art. 31 m)

En contrepartie des engagements qu’il a souscrits auprès de l’Anah dans le cadre duconventionnement avec ou sans travaux, le bailleur personne physique, et parfois personne morale,bénéficie d’une déduction spécifique à valoir sur les revenus bruts fonciers tirés de la location dulogement conventionné.







http://www.anil.org/profil/vous-achetez-vous-construisez/investissement-locatif/dispositif-borloo-ancien/plafonds-de-loyers-et-de-ressources/









En cas de location consentie à un organisme public ou privé, les conditions de ressources et de loyers’apprécient en tenant compte : - du loyer payé au bailleur par l’organisme locataire ;



du oye payé au ba eu pa o ga s e ocata e ;- du loyer payé le cas échéant à cet organisme par la personne occupant le logement ;

- des ressources de la personne occupant le logement.

4.2 Subvention de l’Anah pour travaux d’amélioration

Les travaux éligibles aux aides de l’Anah sont répartis en deux catégories : les projets de travauxlourds pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé et les projets de travaux d’amélioration.

En dehors de ces cas (lorsque le bailleur envisage de réaliser des travaux non subventionnés par

l’Anah), celui-ci dispose toujours de la possibilité de conventionner son logement et ainsi debénéficier d’avantages fiscaux.

Pour être éligibles, les travaux doivent faire partie de la liste des travaux recevables par l'Anah etremplir les conditions suivantes :- être exécutés par des professionnels du bâtiment ;- être d'un montant minimum de 1 500 € HT ; - ne pas avoir commencé avant le dépôt de la demande de subvention ;- avoir fait l'objet d'une évaluation énergétique.

Travaux lourds : l’aide peut prendre la forme d’une subvention de 35 % du montant des travaux dansla limite d’un plafond de travaux subventionnables fixé à 1 000 € HT/ m² dans la limite de 80 000 €par logement.Ces travaux visent la réhabilitation d’un logement ou d’un immeuble indigne ou très dégradé.

4.3 Prime de réduction de loyer

Cette prime, vient compléter la subvention principale accordée par l’Anah pour chaque logement



p , p p p p p q gfaisant l’objet d’un conventionnement social ou très social. Elle est octroyée par l’Anah quel que soit

le type de projet de travaux financés (projet de travaux lourds ou projet de travaux d'amélioration)dans les conditions suivantes :- le logement subventionné est situé dans un secteur de tension du marché. La notion de tensiondu marché locatif se caractérise par un écart entre le loyer de marché constaté localement et leniveau du loyer social défini annuellement supérieur à 5 euros mensuels par m² de surfacehabitable) ;- une aide est attribuée, pour le même projet de travaux, par le ou les co-financeurs suivants : lacommune, l'établissement public de coopération intercommunale, le département, la région.

Le montant de la prime est égal au maximum à la plus petite des deux valeurs suivantes :- le triple de la participation totale des co-financeurs ;- 150 € par m² de surface habitable dite fiscale (telle que déf inie à l'article R.321-27 du CCH /Surface habitable + la moitié des surface annexes à usage exclusif du locataire dans la limite de 8 m²),dans la limite de 80 m² par logement).

4.4 Prime de réservation

Cette prime peut être accordée en cas de conventionnement très social, dans le cadre d’un dispositifopérationnel permettant l’attribution effective du logement à un ménage reconnu prioritaire, autitre du DALO, du PDALHPD ou de la lutte contre l’habitat indigne. Son montant de base reste inchangé (2 000 €) mais la prime est doublée (4 000 €) en secteur tendu.

4.5 Complément de subvention au titre de l’assistance à maitrise d’ouvrage

Lorsque le bailleur fait appel à un opérateur spécialisé agréé par l’État ou habilité pas l’Anah, dans le



cadre d’un contrat d’assistance à maitrise d’ouvrage, et que le logement n’est pas situé dans le

périmètre d’une opération programmée (OPAH, programme d’intérêt général), un complément desubvention peut être attribué au titre de cette subvention :- 809 € par logement pour un projet de travaux lourds ;- 556 € par logement pour un projet de travaux d’améliorat ion éligibles au programme HabiterMieux ;- 453 € par logement pour un autre projet de travaux d’amélioration.

Une majoration de 453 € supplémentaire peut être accordée au titre du financement de l’assistance

à maitrise d’ouvrage, en cas d’octroi d’une prime liée à un dispositif de réservation au profit depublics prioritaires, si l’opérateur assiste le bailleur dans les démarches spécifiques à mettre enœuvre pour permettre l’attribution effective du logement à un ménage prioritaire.

Voir également :- Solibail : http://www.solibail.fr/ - Anah : http://www.anah.fr - Louez solidaire : http://www.paris.fr/louezsolidaire - Evaluation du programme d’intermédiation locative - DIHAL (2012) :http://www.gouvernement.fr/sites/default/files/contenu/piece-jointe/2014/09/dihal_hl_-

_rapport_detude_intermediation_locative.pdf

L’intermédiation locativeLe propriétaire qui s’engage dans un dispositif d’intermé-diation locative peut bénécier d’avantages scaux allantde 30 % à 70 % des revenus locatifs sous conditions deressources du locataire et de plafond de loyer.

Il s’agit de permettre à des familles qui rencontrent des difcultéspour se loger, de trouver un logement tout en sécurisant lepropriétaire bailleur sur la relation locative. Le propriétaire peutfaire appel à deux dispositifs d’intermédiation locative :- soit coner la gestion de son bien à une Agence immo-

bilière sociale (AIS),

Fiscalitédu bailleur

L’ADIL réunit l’État, les collectivités locales,Action Logement, des organismes d’intérêtgénéral, des professionnels publicset privés concourant au logementet des représentants des usagers.

Agréée par l’État, l’ADIL s’appuie sur le centrede ressources de l’ANIL (Agence nationalepour l’information sur le logement) et vousoffre un conseil complet, neutre et gratuit surtoutes les questions juridiques, financières

http://www.solibail.fr/



http://www.anah.fr/

http://www.anah.fr/

http://www.anah.fr/

http://www.paris.fr/louezsolidaire



http://www.gouvernement.fr/sites/default/files/contenu/piece-jointe/2014/09/dihal_hl_-_rapport_detude_intermediation_locative.pdf






http://www.anah.fr/




- soit louer son bien à une association agréée dans le cadre dedispositifs mis en place par l’État ou les collectivités locales(”Solibail”, “Louez solidaires et sans risques”, …). Dans ce cas,l’association devient locataire, verse le loyer et s’assure dubon entretien du logement. L’occupant signe un contrat avecl’association.

Contactez votre ADIL pour connaître la liste des organismesagréés et obtenir plus de renseignements sur ces dispositifs.

PLAFOND DES AVANTAGES FISCAUX

L’ensemble des avantages scaux est plafonné à 10 000 € par an.Ce plafond est porté à 18 000 € par an pour les investisse-ments “Pinel” réalisés en outre-mer.

PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX

Les revenus locatifs sont soumis à plusieurs prélèvementssociaux dont le taux global est xé à 15,5 %. Une déduction de5,1% de la Contribution sociale généralisée (CSG) s’appliquepour les contribuables relevant de l’impôt sur le revenu.

Quel régime

d’impositionQuels avantagesfiscauxapplicables

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Convention d’occupation

Entre l’organisme agréé et l’occupant.







L’occupant doit répondre des dégradations survenues pendant la durée de la convention dans les locaux dont ila la jouissance exclusive, et dans les parties communes si elles sont de son fait, à moins qu’il ne prouve qu’ellesont eu lieu suite à un cas de force majeure ou par la faute d’un tiers. Lors de la sortie du logement, le montantdu dépôt de garantie est restitué à l’occupant dans un délai de deux mois maximum sauf si l’état des lieux de



du dépôt de garantie est restitué à l occupant dans un délai de deux mois maximum, sauf si l état des lieux de

sortie fait

apparaître

des

travaux

à effectuer

pour

remettre

le

logement

dans

son

état

initial

ou

en

cas

de

défaut

de règlement de la participation financière (si l’occupant ne règle pas ses contreparties financières stipulées àl’article 5). Si le montant du dépôt de garantie ne couvre pas l’intégralité du coût des travaux ou des sommesdues par l’occupant, l’organisme agréé peut lui demander de s’acquitter des montants complémentaires.

Article 7

Obligations

devoirs

de

l’organisme

agréé

L’organisme agréé s’engage à :

a) Mettre

à disposition

de

l’occupant

un

logement

décent

ne

laissant

pas

apparaître

de

risques

pouvant

porter

atteinte à la sécurité et à la santé des membres du ménage ;

b) Remettre une quittance à l’occupant chaque mois après le paiement de la redevance.

c) Assurer le logement convenablement contre les risques locatifs (incendie, explosions, dégâts des eaux, etc.)afin de respecter ses propres obligations à l’égard du bailleur ;

d) Mettre en place, au bénéfice de l’occupant et en vue d’accéder à un logement pérenne, un accompagnementsocial lié au logement assuré par le travailleur social désigné comme référent par l’organisme agréé (cf annexe «

contrat d’accompagnement

»)

;

e) Prévenir l’occupant dans un délai de ………… jours avant toute intervention si des travaux sont nécessaires à laremise en état du logement (sauf s’ils doivent être effectués en urgence) ;

f) Remettre à l’occupant, le cas échéant, le règlement intérieur de l’immeuble.

Article

8

Obligations devoirs de l’occupant



CONTRAT D’ACCOMPAGNEMENT SOCIAL LIE AU LOGEMENT DANS SOLIBAIL.

L’objectif principal de l’accompagnement social dans Solibail est le relogement dans le droit commun.



j p p p g g

Les parties signataires du présent contrat d’accompagnement social sont :

L’organisme agréé…………………………………………………………………………………dont le siège social est situé au

……………………………………………………………………………………………………………….

………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Ci‐après désigné « l’organisme agréé ».

ET :

Les membres majeurs composant le ménage occupant (préciser)

Madame / Monsieur……………………………………………….……………………………………………………………

domiciliés ……………………………………………………………..…….……………………………………………………

…………………………………………………………………………………………………………………………………………

Ci‐après désigné « l’occupant ».

Article

1

:

Objet

du

contrat

:

Dans le cadre du dispositif Solibail, l’organisme agréé dans les conditions prévues aux articles L364‐3 et L364‐4du CCH, qui a mis à disposition à titre temporaire un logement dont il est locataire, assure également àl’occupant un accompagnement social lié au logement et personnalisé.





Contrat de location établi dans le cadre du dispositif Solibail



Préambule

Ce contrat de location est conclu au titre du dispositif « Solibail » visant à la mobilisation du parc privé de

logements à des fins d’intermédiation locative.

Ce dispositif est financé par l’État dans le cadre de la circulaire du 5 mars 2009 pour la relance relative à

l’hébergement, conformément aux articles L.321‐10 et L.301‐1 II du Code de la Construction et de l’Habitation.

Il est précisé que l’État à travers sa représentation régionale apporte une sécurisation financière à l’organisme

ci‐

après

désigné

locataire.

Article

Identification des parties

Bailleur

M………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Propriétaire, demeurant

à………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

Dénommé au présent acte le bailleur.

Locataire

L’organisme agréé…………………………………………………………………………………………………………..

l iè i l i é à

Lorsque le logement fait l’objet d’une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) au titre de

l’article L.321‐8 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH), le contrat de location est soumis à certaines

dispositions prévues par cette convention (plafonds de ressources et plafonds de loyers, voir document annexé).

Le bailleur s’engage à remettre au locataire une copie de la convention, lors de la signature du contrat de



g g p , g

location.

Article

3

Destination

des

locaux

loués

Les locaux sont destinés à accueillir, dans le cadre d’une convention d’occupation à titre onéreux, des ménages

modestes

dont

la

situation

nécessite

une

solution

locative

de

transition.

Ils

bénéficient

d’un

accompagnementsocial.

Article 4 Détermination des locaux

Adresse :

Numéro d’identification du logement :

Les locaux sont situés : ……………………………………………………………………………………………………………………..

Bâtiment :……………………………………………. Escalier :……………………………

Étage : ………………………………………………… Porte :………………………………

Les parties déclarent et reconnaissent qu’un état des lieux a été établi contradictoirement entre elles le

………………………………………………… (ou : par acte de Me…………………………………………….., huissier de justice

à………………………………………………, le……………………………………………).

Pendant le premier mois de la période de chauffe le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété



Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l état des lieux soit complété

par l’état

des

éléments

de

chauffage.

Chacune des parties se reconnaît en possession d’un exemplaire de ce(s) document(s).

Remise des clefs :

Le bailleur s’engage à remettre trois jeux de clefs au locataire le jour ci‐après fixé pour la date d’effet du présent

contrat

de

location,

soit

le

……………………………………………………………………………….Leur acceptation par le locataire ne déchargera pas le bailleur de son obligation de délivrer les lieux conformes à

la destination ci‐dessus prévue ni des réparations alors à sa charge suivant ce qui est ci‐après convenu à leur

sujet.

De son côté, le locataire s’engage à les restituer au bailleur le jour de l’expiration de la location, après libération

totale des lieux. Leur acceptation par le bailleur ne vaudra pas décharge au locataire des réparations à sa charge

qu’il reste à effectuer ni des sommes dont il pourrait être débiteur.

Article 6 Documents à fournir

Les documents suivants sont obligatoires et annexés au contrat :

Article

8

Obligations

du

Bailleur



Le bailleur

s’engage

à :

Délivrer un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la

sécurité physique ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation et dont

les caractéristiques correspondent à celles définies par le décret n° 2002‐120 du 30 janvier 2002 relatif

aux caractéristiques du logement décent. La charge de tous les travaux qui pourraient être nécessaires

pour mettre l'immeuble loué en conformité avec cette réglementation est supportée par le bailleur ;

Délivrer à l’organisme locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les éléments

mentionnés au

contrat

en

bon

état

de

fonctionnement

;

Assurer à l’organisme locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de

l’article 1721 du Code Civil, le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ;

Transmettre, tous les ans, les éléments justificatifs de la régularisation des charges ainsi que le procès‐

verbal de l’Assemblée approuvant le décompte ;

Entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et à y faire toutes les réparations

nécessaires autres que locatives, conformément au décret n°87‐712 du 26 août 1987 pris en application

de l'article 7 de la loi n° 86‐1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif,

l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et relatif aux

réparations locatives ;

S’assurer convenablement contre les risques dont il doit répondre en qualité de propriétaire non

occupant

Article 9 Obligations du Locataire

Le locataire s’oblige à :



Payer le

loyer

et

les

charges

récupérables

aux

termes

convenus

;

Veiller à une occupation paisible des locaux occupés par le ménage ; l’organisme locataire s’engage en

outre à respecter et à faire respecter les prescriptions du règlement intérieur, lorsqu’il existe ;

Ne pas céder les locaux loués ;

Prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les

menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret (décret n°87‐712

du 26 août 1987), sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit

ou force

majeure

;

Répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat de location dans

les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ;

Laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties

privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien

normal des locaux loués. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article 1724 du Code

Civil sont applicables à ces travaux.

Garantir que

les

locaux

loués

et

équipements

ne

soient

pas

transformés

sans

l’accord

écrit

du

propriétaire. À défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur

remise en état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse

réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur ayant toutefois la faculté d’exiger, aux frais du

locataire, la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon

fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ;



Congé du locataire

Le locataire peut donner congé, à tout moment en cours de contrat de location, sous réserve de respecter un



préavis

de

trois

mois,

réduit

à

1

mois

dans

les

zones

tendues

définies

par

le

décret

n°

2013‐

392

du

10

mai

2013.Le congé est notifié par lettre motivée en recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier, le congé

peut également être remis en mains propres contre récépissé ou émargement. Le délai court à compter du jour

de la première présentation de la lettre recommandée ou de la date de l’acte d’huissier ou encore de la date

d’émargement. .

Article 3

Clause

résolutoire

À défaut de paiement de 2 mois de loyer ou en cas d’inexécution de l’une des clauses du contrat de location, et

un mois après une mise en demeure de payer ou d’exécuter, adressée par lettre recommandée avec accusé de

réception restée sans effet, le contrat de location et toute convention d’occupation en résultant sera résilié de

plein droit. Le bailleur pourra faire constater cette résiliation et faire procéder à l’expulsion du locataire et de

tout occupant de son chef par le tribunal d’instance en référé.

De même,

en

cas

d’inexécution

de

l’une

des

obligations

du

propriétaire,

et

un

mois

après

une

mise

en

demeure

d’exécuter, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, le contrat de location

sera résilié de plein droit par le locataire.



ANNEXE PORTANT SUR LA GRILLE DE VÉTUSTE, L’INDEMNITÉ DE REMISE EN ÉTAT DES

LOGEMENTS ET LA DÉCENCE DU LOGEMENT.

Entre



Entre,

D’une part, l’organisme agréé………………………………………………………, dont le siège social est

situé…………………………………………………………………………………………………………………………..,

représenté par son (sa) directeur (trice)…………………………………………

Ci‐après dénommé(e) le « locataire »,

Et,

D’autre part, ……………………………………………………………………………………………………………………………………

Domicilié………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Ci‐après dénommé le « bailleur ».

Article

Principes

généraux

Le bailleur est obligé, notamment, de délivrer à l’organisme locataire le logement en bon état d’usage et de

réparation, ainsi

que

d’entretenir

les

locaux

en

état

de

servir

à l’usage

prévu

et

d’y

faire

les

réparations

autres

que locatives.

Le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, et

de prendre à sa charge le nettoyage régulier, l’entretien courant du logement et des équipements, les menues

réparations et l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice

de construction cas fortuit ou force majeure





Il

n’existe

pas

de

textes

réglementaires

sur

l’application

d’une

franchise,

mais

certaines

grilles

de

vétusté

ont

été

établies

suite

à

des

négociations

entre

bailleurs

et

associations

de

locataires.

‐ La période de franchise est celle durant laquelle les équipements du bien loué ne subissent pas d’altération

donc il n’est pas appliqué d’abattement.



En

cas

de

détérioration

d’un

équipement

durant

la

période

de

franchise,

le

locataire

supporte

doncintégralement le coût de son remplacement.

Par exemple : un locataire rentre dans un logement neuf. Il quitte le bien deux ans après en indiquant que le

chauffe‐eau est défectueux. Cet élément est en période de franchise. Il n’y a donc pas d’abattement.

‐ Passé la période de franchise, la valeur de remplacement est minorée chaque année d’un coefficient

d’abattement.

Par exemple : un locataire est rentré dans un appartement neuf. Lors de son départ 5 ans après, on constate

que la moquette est brûlée. On pourrait penser que la réparation est entièrement à sa charge. Or, ce n’est pas le

cas. En effet, il faut d’abord enlever la franchise (2 ans). L’abattement sera calculé sur 3 ans (5 ans ‐2 ans). Cet

abattement s’élèvera à 3 ans X 18% = 54%. Le locataire ne supporterait donc que 46% des frais de

remplacement.

‐ Lorsqu’un élément a dépassé sa durée de vie, une quote‐part résiduelle de la dépense reste à la charge du

locataire.

Article 6 Décence du logement

Le bailleur doit fournir au locataire un logement décent donc les caractéristiques figurent dans la loi SRU du 13

décembre 2000, lors de l’entrée dans les lieux et à tout moment au cours du contrat de location.



Le locataire

informe

le

propriétaire

de

tout

désordre

constaté

pendant

la

période

de

location

et

relevant

de

la

responsabilité du propriétaire.

Le bailleur s’engage donc à intervenir à tout moment de la location afin de garantir la décence du logement et à

remplacer les équipements nécessaires qui auraient été rendus défectueux ou hors service par vétusté.

Dans le cas où le propriétaire n’interviendrait pas, le locataire signalera par écrit au propriétaire la nature du

problème par lettre recommandée avec accusé de réception. Le propriétaire s’engage à faire connaître sa

décision sous 48h dès réception du courrier et à effectuer les réparations sous 8 jours et tout au plus 1 mois

après réception de la lettre de signalement en RAR.

En cas d’impossibilité pour le bailleur d’agir dans les délais, le locataire pourra, sur accord écrit de ce premier,

faire réaliser les travaux et lui présenter les factures correspondantes.

En cas de non‐respect de ces délais, et sauf sollicitation pour avis d’un expert par le propriétaire, le locataire

pourra soit :

- effectuer les travaux et déduire du montant du loyer les sommes engagées

- saisir le tribunal d’instance compétent après mise en demeure du propriétaire

A contrario si la décence du logement résulte d’une faute du locataire, ce dernier s’engage à prendre à sa charge

la totalité des réparations nécessaires pour remettre en l’état le logement.



Cette liste est non exhaustive. Pour connaître la répartition des charges récupérables se référer audécret n°87‐713 du 26 août 1987.



Pour en savoir plus consulter le site Legifrance : liste des charges récupérables décret 87‐713

Fait à……………………………….……………………le……………………………………………

Le « locataire » Le « bailleur »



Le dispositif Solibail vise à l'insertion vers le logement de droit commun, dans le parc social ou privé.

Il s'adresse à des f amilles qui s'inscrivent dans un parcours d'accès à un logement autonome et qui doivent être

accompagnées dans ce parcours au travers d'un accompagnement vers et dans le logement.

En priorité, le dispositif Solibail s'adresse aux familles hébergées à l'hôtel financé par l'État1.



Critères d’accès :

1/ Les ressources

Nature des ressources :

‐ Tous types de revenus d'activité (CDI, intérim, CDD, temps plein, temps partiel), de transfert (prestations familiales,

pensions de retraite, d'invalidité, indemnités chômage, RSA, AAH) et autres ressources (formations rémunérées).

‐Prise

en

compte

des

ressources

de

tous

les

membres

majeurs

du

ménage.

Montant des ressources : il

n'y

a

pas

de

condition

minimale

de

ressources, l'État finançant au réel le différentiel de loyer,

dès lors que le reste à vivre minimum est de 7 € par jour et par unité de consommation.

→Mode de calcul du reste pour vivre :

Ressources (du demandeur, des co‐titulaires et des adultes fiscalement à charge) ‐ Participation (25 %) ‐ Charges

locatives (y compris assurance habitation).

→ Calcul du nombre d'UC : échelle Oxford :→Mode de calcul du taux d'effort :





ANNEXE RELATIVE AU CONTENU DES EVALUATIONS SOCIALES

1/ Brève description de l’accompagnement social dans Solibail :

Il s’agit d’un accompagnement de type vers et dans le logement. Il ne s’agit en aucun cas d’un accompagnement

l b l l é t S lib il ’ t ti à b tit à l ét d d it d i



global, les opérateurs Solibail n’ayant pas vocation à se substituer à la compétence de droit commun des services

sociaux de secteur.

L’accompagnement Solibail peut être schématisé ainsi :

Un accompagnement à l’entrée dans le logement : démarches administratives, prise en main technique du

logement, formation à l’occupation du logement, bon usage des parties communes.

Un accompagnement du ménage pendant la durée de la sous‐location : en moyenne, une visite à domicile

par

mois

est

assurée

par

les

travailleurs

sociaux,

autour

de

l’aide

à

la

gestion

du

budget,

l’aide

auxdémarches administratives, l’élaboration du projet de relogement définitif, la médiation en cas de troubles

de voisinage, etc.

2/ Contenu attendu des évaluations sociales :

L’évaluation sociale présidant à l’orientation d’un ménage vers Solibail doit contenir un certain nombre d’éléments

nécessaires à l’accès à un logement autonome. La liste suivante a été établie sur la base de l’arrêté du 14 juin 2010 et

des documents

justificatifs

demandés

par

les

opérateurs

Solibail

lors

de

l’admission

des

ménages,

et

ce

afin

de

limiter les refus de la part des opérateurs gestionnaires :

L’identité et la régularité du séjour :

Les pièces d’identité et titres de séjour de l’ensemble des membres du ménage seront demandés par l’opérateur

gestionnaire du logement.

L’ACCÈS AU LOGEMENT DANS LE PARC PRIVÉ,

C’EST NOTRE MISSIONFAVORISERLe Mouvement SOLIHA, Solidaires pour l’habitat est né de la

fusion des fédérations PACT et HABITAT & DEVELOPPEMENT

le 20 mai 2015.C’est le premier réseau associatif national du secteur

de l’amélioration de l’habitat. Son objectif est

de favoriser le maintien et l’accès dans l’habitat

des personnes défavorisées, fragiles et vulnérables.

197

organismes r i e u x , E r i c M o r e n c y - O c t o b r e 2 0 1 5 - C r é a t i o n B u g A g e n c y e t F é d é r a

t i o n S O L I H A



soliha.fr

Mobiliser le parc locatif privé pour répondreaux besoins sociaux, c’est possible !

Il déploie 5 métiers sur l’ensemble du territoire national

organismes

2 700 salariés

3200 administrateurs bénévoles

Guadeloupe MayotteMartinique NouvelleCalédonie

Guyane Réunion

LA RÉHABILITATION

ACCOMPAGNÉE

AU SERVICE DESPARTICULIERS

L’ACCOMPAGNEMENT

DES PERSONNES

LA GESTION

LOCATIVE SOCIALE

LA PRODUCTION

D’HABITAT

D’INSERTION

LA CONDUITE

DE PROJETS DE

TERRITOIRE

P h o t o s : R é m i L e c o u

Fédération SOLIHA

27 rue de la Rochefoucauld - 75009 Paris01 42 81 97 70 - [email protected] soliha.fr

L’INTERMEDIATIONLOCATIVE Depuis plus de 20 ans, les associationsdu Mouvement SOLIHA développent des

solutions d’intermédiation locative surl’ensemble du territoire français.

En 2015, elles gèrent plus de 26 000 loge -ments, dont 16 000 en intermédiationlocative.

L’intermédiation locative est aujourd’huidéveloppée dans le réseau par les AgencesImmobilières Sociales SOLIHA.Notre mission : appuyer les pouvoirs publics pour développer l’offre de

logements locatifs abordables dans les territoires.

Nos associations sont agréées au titre del’intermédiation locative et la gestion loca-

tive sociale (Loi MLLE du 25 mars 2009)

Elles bénéficieront d’un régime favorable dans l’application de la nouvelle garantie desloyers Vis@le

Les dépenses consacrées au développe-ment de l’intermédiation locative sont déduc-tibles du prélèvement SRU des communes (LoiALUR)

AGENCE

IMMOBILIÈRE

SOCIALE

https://www.soliha.fr/

mailto:l.assmann%40soliha.fr?subject=









UN ACCOMPAGNEMENTAU PLUS PRÈS DES MÉNAGES

Outre un niveau de loyer adapté à ses res-sources, nos associations apportent à leurslocataires un accompagnement adapté à leursbesoins (accès aux droits, appropriation dulogement, médiation avec le voisinage, etc.)

UN SERVICE PROFESSIONNEL AU BAILLEUR

Le propriétaire bailleur, en nous confiant sonlogement, bénéficie :

D’un conseil détaillé sur la meilleure utili-sation de son bien (aides financières, travaux,fiscalité)

D’un suivi technique du logement

Une gestion du logement assurée par desprofessionnels, soumis à l’ensemble des exi-gences de la loi Hoguet

L’INTERMÉDIATION LOCATIVE,UNE PALETTE D’OUTILS ADAPTÉS

Le mandat de gestion sociale avec lequel leménage est locataire de droit commun.

Il encourage une offre pérenne, diffuse et dequalité et constitue un véritable levier de mixi-té sociale.

La Location/sous-location

Elle permet de mobiliser rapidement des loge-ments complémentaires aux dispositifs d’hé-bergement et offre une véritable alternative

aux nuitées d’hôtel.