33
Die Baunutzungsverordnung - terra incognita des Baurechts? Klaus Füßer Leipzig/Weimar, Dr. Hans-Peter Hüsch im August 2003

Die Baunutzungsverordnung - terra incognita des Baurechts? · PDF fileDie Baunutzungsverordnung - terra incognita des Baurechts? Klaus Füßer Leipzig/Weimar, Dr. Hans-Peter Hüsch

Embed Size (px)

Citation preview

Die Baunutzungsverordnung

- terra incognita des Baurechts?

Klaus Füßer Leipzig/Weimar,Dr. Hans-Peter Hüsch im August 2003

2

1. Funktion der BauNVO in der Bauleitplanung

Mit der Bauleitplanung steht den Gemeinden ein wichtiges Instrument zur planeri-schen Steuerung des Baugeschehens im Gemeindegebiet zur Verfügung. Durch den Bebauungsplan bestimmt die Gemeinde Inhalt und Schranken des Eigentums der im Planbereich gelegenen Grundstücke. Hierfür bedarf sie gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG einer gesetzlichen Grundlage, die sich in § 9 BauGB und in den ergänzenden Vorschriften der aufgrund der Ermächtigung in § 2 Abs. 5 BauGB erlassenen Baunutzungsverordnung (BauNVO) findet. Durch sie wird der festsetzungsfähige Inhalt eines Bebauungsplans abschließend geregelt (Typenzwang); die Gemeinde hat kein Festsetzungsfindungsrecht. Weicht die Gemeinde bei der Aufstellung von Bebauungsplänen von den Vorgaben des § 9 BauGB und der BauNVO ab, so ist die von diesem Fehler betroffene Festsetzung wegen Verstoßes gegen den bauplanungsrechtlichen Typenzwang, durch den die Beachtung des Gesetzesvorbehalts des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG gewährleistet wird, unwirksam (vgl. zum Vorstehenden etwa BVerwG, Beschluss vom 31.1.1995 – 4 NB 48.93 -, BRS 57 Nr. 23 = BauR 1995, 351 = NVwZ 1995, 696 = DVBl. 1995, 520 m. w. N.).

Beispiele:

Das planerische Ziel, auf Baugrundstücken von mindestens 1.000 m² Größe nur ein einziges Wohnhaus mit höchstens zwei Wohngrundstücken zuzulassen, kann nicht allein durch die Kombination der Festsetzung einer entsprechenden Grundstücksmindestgröße, der Festsetzung „Einzelhäuser“ und der Festsetzung der Zwei-Wohnungs-Klausel erreicht werden. Grund: Die Kombination verschiedener zulässiger Festsetzungen darf nicht zur Folge haben, dass auf diese Weise „neue“ Festsetzungen entstehen, die von den Vorgaben des abschließenden Festsetzungska-talogs inhaltlich abweichen (vgl. BVerwG, a. a. O.).

Unzulässig wäre etwa auch die bauplanerische Festsetzung eines „Wohngebiets für Einheimische“ (vgl. BVerwG, Urteil vom 11.2.1993 - 4 C 18.91 -, BVerwGE 92, 56 = NJW 1993, 2695).

Eine Ausnahme gilt für vorhabenbezogene Bebauungspläne (vgl. § 12 BauGB). Hier ist die Gemeinde im Bereich des (vom Vorhabenträger vorgelegten und mit der Gemeinde abgestimmten) Vorhaben- und Erschließungsplans nicht an die in § 9 BauGB und in der BauNVO vorgegebenen Festsetzungsmöglichkeiten ge-bunden (§ 12 Abs. 3 Satz 2, 1. Halbsatz BauGB).

2. Bedeutung der BauNVO für Vorhaben nach § 34 BauGB

Die Zulässigkeit von Vorhaben im nicht qualifiziert beplanten Bereich richtet sich nach § 34 BauGB. Diese Vorschrift stellt wie die für den Außenbereich geltende Vorschrift des § 35 BauGB einen Kompromiß zwischen dem Grundsatz der Planmäßigkeit, nach dem die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke

3

grundsätzlich durch Bauleitpläne vorzubereiten und zu leiten ist (§ 1 Abs.1 BauGB), und der verfassungsrechtlich verankerten Vorstellung der Rechtfertigungsbedürftigkeit der Einschränkung der Dispositionsbefugnisse des Grundstückeigentümers (sog. „Baufreiheit“) dar. § 34 BauGB ist insofern der gesetzlich geregelte „Planersatz“ (dazu BVerwG, Urt. v. 11.2.1993 – 4 C 15.92 -, ZfBR 1993, 191 (193)), der im Hinblick auf die geordnete städtebauliche Entwicklung der Gemeinde mit seinem maßgeblichen Kriterium des Sich-Einfügens in die örtlichen Gegenheiten der näheren Umgebung auf den vorfindlichen Bestand verweist. Diese „gesetzliche Ersatzplanung“ ist freilich von vornherein in ihrer Trennschärfe im Vergleich zum Bebauungsplan regelmäßig begrenzt, wegen der eher vagen Maßstäbe enthält die Regelung des § 34 BauGB im Grundsatz keinen detaillierten Ersatzplan, etwa im Sinne der Regelungen der im Rahmen von Bebauungsplänen geltenden BauNVO.

2.1. Grundfall des § 34 Abs. 1 BauGB: regelmässige Irrelevanz der BauNVO

Im unbeplanten Innenbereich kommt es für die Beurteilung eines Vorhabens grundsätzlich nicht auf die Vorschriften der BauNVO an. Gemäß § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil befindet, und es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der zu überbauenden Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewährt bleiben, eine Beeinträchtigung des Ortsbildes darf nicht eintreten (§ 34 Abs. 1 S. 2 BauGB).

Für die Frage des Sich-Einfügens ist davon auszugehen, dass sich der jeweils beachtlichen Umgebung eines Vorhabens ein Rahmen entnehmen lässt. Ein Vorhaben, dass sich – in jeder Hinsicht – in diesem Rahmen hält, fügt sich in der Regel seiner Umgebung ein (vgl. dazu Hoppe/Bönker/Grotefels, Öffentliches Baurecht, 2. Auflage, München 2003, Rn. 232 m.w.N.).

Für die Bestimmung der insofern maßgeblichen „Bandbreite“ kommt es vor allem auf die vorfindlichen faktischen Verhältnisse an. Es geht nicht um die Zuordnung von Rechtsbegriffen, sondern die Feststellung der Bandbreite der tatsächlich prägenden Bebauung, d.h. es ist auf die tatsächlich vorhandenen Nutzungen abzustellen (BVerwG, Urt. v. 3.4.1987 – 4 C 41.84 -, UPR 1987, 380 (382)).

Die BauNVO kommt für die Bestimmung des Rahmens insofern aber durchaus als Auslegungshilfe in Betracht:Nach der ständigen Rechtsprechung des BVerwG konkretisiert sie sachverständig allgemein anerkannte Grundsätze des Städtebaus (vgl. nur BVerwG, Urt. v. 23.3.1994 – 4 C 18.92 -, DVBl. 1994, 702f. m.w.N.). Auch wenn sie nicht pauschal im Rahmen der Anwendung des § 34 Abs. 1 BauGB herangezogen werden darf

4

(BVerwG, Urt. v. 15.12.1994 – 4 C 19.93 -, BauR 1995, 506), bilden die in der BauNVO für die jeweiligen Gebietstypen genannten absoluten Maße der Bebaubarkeit (vgl. § 17 BauNVO) vorbehaltlich einer nach dem faktischen Bestand der näheren Umgebung eindeutig anderen Prägung Anhaltspunkte dafür, was bei Grobzuordnung der näheren Umgebung zu den Baugebietstypen gemäß §§ 2 ff. BauNVO „noch im Rahmen“ liegt.

In ähnlicher Weise wird in der Rechtsprechung bei der Anwendung des sog. „Gebots der Rücksichtnahme“ – ein sich ansonsten „im Rahmen“ haltenden Vorhabens kann unzulässig sein, wenn es die gebotene Rücksichtnahme auf die in seiner unmittelbaren Nähe vorhandene Bebauung fehlt lässt – auf die in der BauNVO vorgenommene Einteilung der verschiedenen Baugebietstypen zurückgegriffen, wenn es um die Schutzansprüche der Umgebungsbebauung bspw. gegen die durch die Emissionen des hinzukommenden Vorhabens bewirkten Immissionen und in diesem Zusammenhang um die Frage „gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse“ (§ 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB) geht.

2.2. Spezialfall des § 34 Abs. 2 BauGB: „faktisches BauNVO-Gebiet“

Für die Beurteilung der Zulässigkeit eines Vorhabens hinsichtlich der Art der Nutzung - und nur für diese (!) – enthält § 34 Abs. 2 BauGB eine im Verhältnis zur Grundnorm des § 34 Abs. 1 BauGB verdrängende Spezialnorm: Entspricht die nähere Umgebung des zu beurteilenden Vorhabens einem der in der BauNVO beschriebenen Baugebiete, verweist § 34 Abs. 2 BauGB insofern auf die BauNVO, als das die Zulässigkeit insofern allein danach zu bewerten ist, ob es gemäß der BauNVO nach den Regelungen für den betreffenden Gebietstyp allgemein zulässig wäre (also nach Abs. 2 der Vorschriften zum jeweiligen Gebietstyp). Für die Beurteilung der Zulässigkeit des Maßes der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstückfläche kommt es hingegen weiterhin alleine auf die Anwendbarkeit des Maßstabes des Sich-Einfügens nach der Grundnorm des § 34 Abs. 1 BauGB an. Ebenso sind die übrigen Voraussetzungen dieser Norm weiter anwendbar, wie gesicherte Erschließung, gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse, keine Beeinträchtigung des Ortsbildes, kein Widerspruch zu einem ggf. bestehenden sog. einfachen Bebauungsplan (vgl. BVerwG, Beschl. v. 12.2.1990 – 4 B 240/89 -, NVwZ 1990, 557 (558)).

Freilich ist die mittelbare Anwendbarkeit der BauNVO nach § 34 Abs. 2 BauGB - was entgegen einer Tendenz in der Praxis mancher Bauverwaltungen nicht genügend betont werden kann – davon abhängig, dass die Eigenart der näheren Umgebung eindeutig einem bestimmten der in der BauNVO genannten Gebietstypen entspricht. Abstrakt kommt es insofern darauf an, dass nach der vorhandenen Bebauung und Nutzung der Bestand der näheren Umgebung der Art der Nutzung nach klar erkennbar dem jeweiligen in Abs. 1 der §§ 2 bis 9

5

BauNVO definierten Zwecke des Baugebiets dient, der näherem Umgebung gleichsam „ins Gesicht geschrieben“ ist, dass sie faktisch genauso einem der für den jeweiligen Gebietstyp definierten Zwecke dient wie ein entsprechend ausdrücklich durch Bebauungsplan verbindlich festgesetztes Gebiet. Es muß sich also um ein „typenreines Gebiet“ handeln. Das BVerwG warnt in ständiger Rechtsprechung ausdrücklich davor, gewachsene inhomogene städtebauliche Verhältnisse gleichsam „mit Gewalt“ unter einen BauNVO-Gebietstyp zu subsumieren. Weist die nähere Umgebung Merkmale zweiter Gebietstypen auf, verbietet sich die Anwendung des § 34 Abs. 2 BauGB (vgl. nur BVerwG, Beschl. v. 2.7.1991 – 4 B 1/91 -, NVwZ 1991, 982f.; Beschl. v. 24.7.1992 – 2 B 91 -, GewArch 1993, 96f.).

Auch sind nicht alle der in §§ 2 ff. BauNVO genannten Baugebietstypen für eine Anwendung des § 34 Abs. 2 BauGB geeignet: Eine entsprechende Anwendung der Regelungen über das besondere Wohngebiet (§ 4a BauNVO) gemäß § 34 Abs. 2 BauGB kommt insofern nach Auffassung des BVerwG schon deshalb im Grundsatz nicht in Betracht, weil diesem Gebietstyp ein klares städtebauliches Leitbild im Sinne eines auf bestimmte Nutzungen begrenzten Ideals, welches auf faktische Verhältnisse übertragen werden könnte, gerade nicht zu eigen ist (vgl. BVerwG, Beschl. v. 11.12.1992 – 4 B 209.92 -, ZfBR 1993, 144). Hieraus läßt sich nach Auffassung des Thüringer Oberverwaltungsgerichts nicht schlussfolgern, dass § 34 Abs. 2 BauGB auch auf die in § 10f. BauNVO behandelten Sondergebietstypen nicht anwendbar sei. Vielmehr sei § 34 Abs. 2 BauGB insbesondere auch auf die in § 11 BauNVO genannten Sondergebietstypen anwendbar (ThürOVG, Urt. vom 19. März 2003 – 1 KO 853/01 – mit dem Beispiel eines „faktischen Sondergebiets Einkaufszentrum“, unveröffentlicht, über juris zugänglich). Der Umstand, dass ein Sondergebiet seine spezifische Zweckbestimmung wegen der Art der Nutzung erst durch den jeweiligen Bebauungsplan enthalte, die BauNVO insofern keine zwingenden Vorgaben mache, stehe dem jedenfalls dann nicht entgegen, wenn sich im Einzelfall ungeplant ein Gebiet entwickelt habe, dass sich eindeutig einem der in § 11 Abs. 2 BauNVO beispielhaft aufgeführten Sondergebiete zuordnen lasse (ThürOVG a.a.O., S. 7 (juris)).

In der Praxis ist es häufig schwierig, das Vorliegen eines entsprechend typenreinen Baugebiets nach dem Maßstab der näheren Umgebung festzustellen:

Keine Probleme mit der Anwendbarkeit des § 34 Abs. 2 BauNVO bestehen, wenn die nähere Umgebung sowohl vom Gesamteindruck zu einem bestimmten Gebietstyp passt als auch sämtliche vorfindliche Nutzungen sich einem der für das betreffende Gebiet allgemein zulässigen Nutzungen (Abs. 2 der §§ 2 BauNVO) zuordnen lassen, einschließlich der Anwendbarkeit der Sondervorschrift in § 13 BauNVO für untergeordnete freiberufliche oder ähnliche gewerbliche Nutzungen.

6

Schwieriger wird es, wenn der in der näheren Umgebung vorfindliche Bestand an Nutzungen nur unter Zuhilfenahme der im jeweiligen Abs. 3 der §§ 2 BauNVO enthaltenen Regelungen für ausnahmsweise zulässige Nutzungen unter den in Betracht gezogenen Gebietstyp passt. Denn ein im engeren Sinne „typenreiner“ Gebietstyp, der dem Idealbild des Verordnungsgebers für den jeweiligen Baugebietstyp entspricht, liegt nicht (mehr) vor. Freilich gehört die Zulassung der ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nach der inneren Logik der §§ 2 BauNVO zumindest im weiteren Sinne zur „Typik“ des jeweiligen Baugebietstyps. Deshalb hindert nach der Rechtsprechung des BVerwG jedenfalls das Vorliegen einzelner nur nach Abs. 3 des jeweiligen Gebietstyps zulässiger Nutzungen in der näheren Umgebung die Anwendung des § 34 Abs. 2 BauGB nicht, solange diese Nutzungen so untergeordnet sind und sich in den sonstigen Bestand so einfügen, dass sie nicht ihrerseits prägend wirken:

„Der danach zu bestimmende Gebietscharakter wird durch Ausnahmen noch nicht in Frage gestellt, solange beispielsweise die erkennbaren "Grundzüge der Planung" nicht berührt werden (vgl. § 31 Abs. 1 BauGB). Daß in einem allgemeinen Wohngebiet nach § 4 Abs. 3 BauNVO Vorhaben nur ausnahmsweise zulässig sind, steht mithin der Annahme eines allgemeinen "faktischen" Wohngebiets noch nicht entgegen. Das ist dann anders, wenn die vorhandenen Vorhaben sich nicht auf wirkliche Ausnahmefälle beschränken, sondern gerade als "Ausnahmen" eine eigene prägende Wirkung auf die Umgebung ausüben“ (BVerwG, Beschl. v. 11. 2.2000, - 4 B 1/00 -, Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr 197 = BRS 63 Nr 102).

Als Faustregel kann formulieren: Muß man sich beim Vergleich des vorfindlichen Bestands mit den nach der BauNVO vorgesehenen Gebietstypen mühen, sich zwischen zwei „Kandidaten“ zu entscheiden, spricht alles dafür, dass § 34 Abs. 2 BauGB als eng begrenzte Ausnahme schon im Ansatz nicht passt und die Zulässigkeit des Vorhabens auch hinsichtlich der Art der Nutzung nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen ist.

Ist § 34 Abs. 2 BauGB anwendbar, und fällt die Nutzung des zur Beurteilung anstehenden Vorhabens unter Abs. 2 der anwendbaren Gebietsvorschrift nach §§ 2 ff. BauNVO, ist es gemäß § 34 Abs. 2 1. Hs. BauGB ohne weiteres wegen der Art der Nutzung zulässig. Gemäß § 34 Abs. 2 2. Hs. BauGB kann auf die nach der jeweiligen Gebietsvorschrift gemäß Abs. 3 ausnahmsweise zulässigen Nutzung über § 31 Abs. 1 BauGB zurückgegriffen werden und auch die Vorschrift des § 31 Abs. 2 BauGB über die Erteilung von Befreiungen gilt entsprechend.

3. Baugebiete und Nutzungsarten

7

3.1. Allgemeine Vorschriften für Bauflächen und Baugebiete

Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB kann der Bebauungsplan die Art der baulichen Nutzung festsetzen. Was unter „Art der Nutzung“ zu verstehen und wie sie im Bebauungsplan festzusetzen ist, ergibt sich nicht aus § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, sondern aus den Regelungen der BauNVO.

Nach § 1 Abs. 3 Satz 1 BauNVO können im Bebauungsplan die in § 1 Abs. 2 BauNVO bezeichneten Baugebiete festgesetzt werden, die im Einzelnen in den §§ 2 bis 11 BauNVO geregelt sind. Durch die Festsetzung eines (oder mehrerer) dieser Baugebiete werden nach § 1 Abs. 3 Satz 2 BauNVO die diese Baugebiete konkretisierenden Bestimmungen der §§ 2 bis 14 BauNVO grundsätzlich Be-standteil des Bebauungsplans (zu möglichen abweichenden Bestimmungen im Plan nach § 1 Abs. 4 bis 10 BauNVO s. unter 4.), d.h. die Zulässigkeit von Nut-zungen in den von der Gemeinde festgesetzten Baugebieten beurteilt sich grund-sätzlich allein nach den dafür geltenden Vorschriften der BauNVO.

Die Gemeinde ist an die in der BauNVO bereitgestellten Baugebiete gebunden (zu diesem Typenzwang s. schon oben). Sie muss (auch bei den noch zu erör-ternden abweichenden Bestimmungen) bei der Festsetzung des jeweiligen Bau-gebiets stets dessen allgemeine Zweckbestimmung wahren, wie sie sich aus den Bestimmungen der BauNVO (vgl. §§ 2 Abs. 1, 3 Abs. 1 u.s.w. BauNVO) er-gibt. Das bedeutet, dass die Gemeinde nicht (etwa aus Gründen des Immissions-schutzes) ein bestimmtes Baugebiet festsetzen darf, obwohl sie mit der Festset-zung in Wahrheit andere städtebauliche Ziele verfolgt oder - insbesondere bei der Überplanung bebauter Gebiete - das Ziel faktisch nicht erreicht werden kann. An-dernfalls handelt es sich um einen „Etikettenschwindel“, der zur Unwirksamkeit der jeweiligen Baugebietsfestsetzung und damit grundsätzlich zur Nichtigkeit des gesamten Bebauungsplans führt.

Beispiele:

Es ist mit § 9 Abs. 1 BauGB und den Bestimmungen der Baunutzungsver-ordnung nicht vereinbar, ein "eingeschränktes Industriegebiet" in der Weise festzusetzen, dass in ihm nur die bei Inkrafttreten des Bebauungs-plans bestehenden Anlagen nach § 9 Abs. 2 BauNVO sowie deren Ände-rungen und Erweiterungen im Rahmen des Bestandsschutzes zulässig sind, im Übrigen aber nur nicht erheblich belästigende Gewerbebetriebe im Sinne von § 8 Abs. 2 BauNVO (vgl. BVerwG, Beschluss vom 6.5.1993 - 4 NB 32.92 -, BRS 55 Nr. 10 = BauR 1993, 693).

Die Überplanung eines faktischen Mischgebiets, in dem die Wohnnutzung überwiegt, als Kerngebiet setzt eine erkennbare Bestandsaufnahme bei der Ermittlung der abwägungsrelevanten Gesichtspunkte voraus. Außer-dem müssen gewichtige Gründe für eine Umgestaltung des Gebietscha-rakters angeführt werden können, und die erforderlichen Veränderungen müssen zumindest langfristig realisierbar erscheinen (vgl. OVG NW, Urteil vom 21.8.1997 - 11 a D 156/93.NE -, BRS 59 Nr. 40 = BauR 1998, 294).

8

Die Gemeinde kann die Art der baulichen Nutzung allerdings nicht nur durch die Festsetzung von Baugebieten nach der BauNVO, sondern auch durch sonstige Flächenfestsetzungen bestimmen, soweit § 9 BauGB sie dazu ermächtigt (Bei-spiel: Flächen für den Gemeinbedarf nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB).

Ausnahmen vom Typenzwang ergeben sich durch die Möglichkeit der Festset-zung von Sondergebieten sowie für die bereits erwähnten vorhabenbezogenen Bebauungspläne.

3.2. Inhalt der einzelnen Baugebietstypen

Die §§ 2 bis 9 BauNVO enthalten Regelungen zu den standardisierten Gebietsty-pen; der Absatz 1 der Bestimmungen enthält jeweils eine Aussage über die all-gemeine Zweckbestimmung des Baugebiets; im zweiten Absatz werden jeweils die allgemein zulässigen und im dritten Absatz die ausnahmsweise zulässigen Vorhaben aufgeführt.

Es lassen sich grundsätzlich unterscheiden Baugebiete für eine Wohnnutzung, Gebiete mit gemischter Nutzungsstruktur und für gewerbliche Nutzung vorgese-hene Gebiete; hinzu kommen die in den §§ 10 und 11 BauNVO angesprochenen Sondergebiete (dazu s. unter 5.). Im Einzelnen:

3.2.1 Baugebiete für eine Wohnnutzung

Die BauNVO kennt vier Baugebiete, die ausschließlich oder vorwiegend dem Wohnen dienen: Kleinsiedlungsgebiete (§ 2), reine Wohngebiete (§ 3), allge-meine Wohngebiete (§ 4) und besondere Wohngebiete (§ 4 a). Während das reine Wohngebiet ausschließlich dem Wohnen dient und andere Nutzungen nur ausnahmsweise zulässig sind, sind in Kleinsiedlungsgebieten sowie allgemeinen und besonderen Wohngebieten daneben auch andere Nutzungen allgemein zu-lässig.

Der Begriff „Wohnen“ im planungsrechtlichen Sinn ist abzugrenzen insbesondere von den sozialen Einrichtungen, die im reinen Wohngebiet nur ausnahmsweise zulässig sind (vgl. § 3 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO). Kriterien für eine Wohnnutzung sind nach der Rechtsprechung „eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestal-tung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwillig-keit des Aufenthalts“ (BVerwG, Beschluss vom 25.3.1996 - 4 B 302.95 -, BRS 58 Nr. 56 = BauR 1996, 676 = NVwZ 1996, 893).

Zu beachten ist die Regelung des § 3 Abs. 4 BauNVO, die für alle Wohngebiete sowie für Misch- und Kerngebiete festlegt, dass zu den in diesen Gebieten zuläs-

9

sigen Wohngebäuden auch solche gehören, die ganz oder teilweise der Betreu-ung und Pflege ihrer Bewohner dienen.

Beispiel:

Zu den danach in einem reinen Wohngebiet zulässigen Wohngebäuden kann auch ein Übergangswohnheim für psychisch Kranke gehören (vgl. VG Gera, Urteil vom 12.11.1998 - 4 K 444/98 GE - in juris nur Leitsätze).

Eine Einschränkung der Wohnnutzung kann durch besondere - nutzungsbezo-gene - Festsetzungen im Bebauungsplan nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 bis 8 BauGB er-folgen.

3.2.2 Gebiete mit gemischter Nutzungsstruktur

Als Gebiete gemischter Nutzungsstruktur kennt die BauNVO Dorfgebiete (§ 5), Mischgebiete (§ 6) und Kerngebiete (§ 7).

Mischgebiete dienen nach § 6 Abs. 1 BauNVO dem Wohnen und der Unterbrin-gung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Diese bei-den Hauptnutzungen stehen gleichwertig nebeneinander und müssen auch quantitativ erkennbar vorhanden sein. Ein bestimmtes Mischungsverhältnis ist aber weder zwingend vorgegeben, noch ist die Gemeinde ermächtigt, das quan-titative Verhältnis von Wohnen und Gewerbe im Bebauungsplan festzulegen. Im Ergebnis darf allerdings keine der Hauptnutzungsarten die andere optisch ein-deutig dominieren. Die gebotene quantitative Mischung kann die Gemeinde durch die noch zu behandelnden Gliederungsinstrumente (s. unter 4.) sicherstellen.

Dorfgebiete als „ländliche Mischgebiete“ dienen nach § 5 Abs. 1 BauNVO der Unterbringung der Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe, dem Wohnen und der Unterbringung von nicht wesentlich störenden Gewerbebetrie-ben sowie der Versorgung der Bewohner des Gebiets dienenden Handelsbe-triebe. Diese drei Hauptnutzungen stehen grundsätzlich gleichwertig nebenein-ander, wobei die Wohnnutzung hier mehr als in anderen Gebieten Immissionen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe hinzunehmen hat (vgl. hierzu auch § 5 Abs. 1 Satz 2 BauNVO).

Kerngebiete dienen nach § 7 Abs. 1 BauNVO vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwal-tung und der Kultur. Wohnen ist im Kerngebiet (abgesehen von den in § 7 Abs. 2 Nr. 6 BauNVO geregelten Sonderfällen) nur zulässig, wenn der Bebauungsplan dies festsetzt (vgl. § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO). Das Kerngebiet dient u.a. auch der Unterbringung der sonst nur im Sondergebiet zulässigen Einkaufszentren und großflächigen Einzelhandelsbetriebe (vgl. § 11 Abs. 3 Satz 1 BauNVO) sowie der Unterbringung von Vergnügungsstätten.

10

3.2.3 für gewerbliche Nutzung vorgesehene Gebiete

Als Gebiete mit vorwiegender oder ausschließlicher gewerblicher Nutzung kennt die BauNVO Gewerbegebiete (§ 8) und Industriegebiete (§ 9).

Gewerbegebiete dienen nach § 8 Abs. 1 BauNVO vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Für die rechtliche Einord-nung einzelner Betriebe in diese Kategorie kommt es hier (wie auch bei ihrer Ein-ordnung in andere Kategorien, z.B. der das Wohnen nicht wesentlich störenden Gewerbebetriebe nach § 6 Abs. 1 BauNVO) auf eine typisierende Betrachtung an.

Industriegebiete dienen nach § 9 Abs. 1 BauNVO ausschließlich der Unterbrin-gung von Gewerbebetrieben, und zwar vorwiegend solcher, die (wegen ihres ho-hen Störungsgrades) in anderen Baugebieten unzulässig sind.

4. Gliederung von Baugebieten (§ 1 Abs. 4 bis 10 BauNVO)

Bei der Festsetzung der Baugebiete der §§ 2 bis 9 BauNVO sind nach Maßgabe der Regelungen des § 1 Abs. 4 bis 10 BauNVO weitere Differenzierungen hin-sichtlich der Art der Nutzung möglich. Durch diese „Feinsteuerung“ kann in be-grenztem Umfang örtlichen Gegebenheiten oder planerischen Detailvorstellungen der Gemeinde Rechnung getragen werden. Die Differenzierungen müssen stets städtebaulich gerechtfertigt sein und die allgemeine Zweckbestimmung des jeweiligen Baugebiets wahren, auch soweit dies in den einzelnen Bestimmun-gen nicht noch ausdrücklich gefordert wird.

Beispiel:

In einem Bebauungsplan, der ein allgemeines Wohngebiet festsetzt, dürfen nicht alle Nutzungen nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BauNVO ausge-schlossen werden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 8.2.1999 - 4 BN 1.99 -, BRS 62 Nr. 71BauR 1999, 1435 = NVwZ 1999, 1340).

Die Festsetzungen nach § 1 Abs. 4 bis 7 BauNVO können sich dabei auch auf Teile des jeweiligen Baugebiets beschränken (§ 1 Abs. 8 BauNVO).

Im Einzelnen sind folgende Differenzierungsmöglichkeiten zu unterscheiden:

3.1. Ausschluss oder Rückstufung von allgemein zulässigen Nutzungen (§ 1 Abs. 5, ggf. i.V.m. Abs. 9 BauNVO)

§ 1 Abs. 5 BauNVO erlaubt der Gemeinde, in den Baugebieten der §§ 2, 4 bis 9 BauNVO (also nicht in reinen Wohngebieten) bestimmte der dort nach der BauNVO zulässigen Arten von Nutzungen völlig auszuschließen oder für nur ausnahmsweise zulässig zu erklären. „Bestimmte Arten von Nutzungen“ in die-

11

sem Sinne sind die in den §§ 2, 4 bis 9 und 13 BauNVO mit einem typisierenden Begriff als allgemein zulässig bezeichneten Nutzungen. Der Ausschluss oder die „Rückstufung“ kann sich auf eine einzelne Nutzungsart beschränken und muss sich nicht etwa jeweils auf alle in einer Nummer zusammengefassten Nutzungen erstrecken (vgl. BVerwG, Beschluss vom 22.5.1987 - 4 N 4.86 -, BVerwGE 77, 308 = BRS 47 Nr. 54 = BauR 1987, 520 = NVwZ 1987, 1072).

Beispiele:

Vergnügungsstätten oder Einzelhandelsbetriebe, die in § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO jeweils als allgemein zulässige Nutzungen aufgeführt werden (zu ersteren vgl. BVerwG, a. a. O.).

Darüber hinaus lässt § 1 Abs. 9 BauNVO hier noch weiter gehende Differenzie-rungen zu: Danach kann die Gemeinde im Bebauungsplan aus den in der BauNVO aufgeführten Arten von Nutzungen nur bestimmte Arten von Anlagen (d.h. Unterarten von Nutzungen) herausgreifen und (im Anwendungsbereich des § 1 Abs. 5 BauNVO) im jeweiligen Baugebiet für nicht zulässig oder nur aus-nahmsweise zulässig erklären. Bei den bestimmten „Arten von Anlagen“ muss es sich jeweils um eine typisierbare Unterart der von der BauNVO in dem Bau-gebiet zugelassenen Nutzungen handeln.

Beispiele:

Spielhallen als Unterart der Vergnügungsstätten oder Einzelhandelsbe-triebe bestimmter Branchen (vgl. hierzu BVerwG, Beschluss vom 27.7.1998 - 4 BN 31.98 -, BauR 1998, 1197 = NVwZ-RR 1999, 9).

Es ist nicht zulässig, im Bebauungsplan einzelfallbezogene Regelungen für bestimmte konkrete Anlagen zu treffen (vgl. BVerwG, Urteil vom 22.5.1987 - 4 C 77.84 -, BVerwGE 77, 317 = BRS 47 Nr. 58 = NVwZ 1987, 1074).

Beispiel:

Differenzierungen nach der Größe von Anlagen (wie etwa die Verkaufs-fläche von Handelsbetrieben) sind nur dann ausnahmsweise zulässig, wenn die Größe zugleich bestimmte Arten von Anlagen typisiert (vgl. BVerwG, a.a.O.).

Voraussetzung für die „Feindifferenzierung“ nach § 1 Abs. 9 BauNVO ist stets ihre Rechtfertigung durch besondere städtebauliche Gründe. Damit ist nicht notwendig gemeint, dass die Gründe von größerem oder im Verhältnis zu § 1 Abs. 5 BauNVO zusätzlichem Gewicht sein müssen. Vielmehr ist erforderlich, aber auch ausreichend, dass es spezielle städtebauliche Gründe für die gegen-über § 1 Abs. 5 BauNVO noch feinere Ausdifferenzierung der zulässigen Nutzun-gen gibt (vgl. BVerwG, a.a.O.).

12

4.2. Ausschluss oder allgemeine Zulassung von Ausnahmen (§ 1 Abs. 6, ggf. i.V.m. Abs. 9 BauNVO)

§ 1 Abs. 6 BauNVO enthält zwei Regelungen für die in den Baugebietsvorschrif-ten der §§ 2 bis 9 jeweils in Abs. 3 aufgeführten Ausnahmen. Die Gemeinde kann entweder bestimmen, dass einzelne oder alle Ausnahmen nicht Bestandteil des Plans werden (Nr. 1) oder dass sie in dem jeweiligen Baugebiet allgemein zuläs-sig sind ( Nr. 2).

Die Regelung des § 1 Abs. 9 BauNVO erlaubt auch hier eine weitere Differenzie-rung nach Arten von Anlagen.

4.3. horizontale Gliederung (§ 1 Abs. 4 BauNVO)

§ 1 Abs. 4 BauNVO erlaubt für die in den §§ 4 bis 9 bezeichneten Baugebiete (also nicht für Kleinsiedlungsgebiete und reine Wohngebiete) Festsetzungen, die das Baugebiet entweder nach der Art der baulichen Nutzung (Satz 1 Nr. 1) oder nach der Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürfnissen und Eigenschaften (Satz 1 Nr. 2) „horizontal“ gliedern, so lange das Baugebiet in sei-ner Gesamtheit noch dem jeweiligen Gebietstypus entspricht.

Nr. 1 ermöglicht etwa die Gliederung eines Gewerbegebietes in einen Teil nur für „nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe“ (die mit einer benachbarten Wohn-nutzung vereinbar sind) und einen anderen Teil für „nicht erheblich belästigende Gewerbebetriebe“. Nicht zulässig ist dagegen etwa die Gliederung eines Misch-gebiets in der Weise, dass in der einen Hälfte nur eine (eingeschränkte) gewerbli-che Nutzung möglich ist und in der anderen Hälfte eindeutig die Wohnnutzung dominiert. Dies widerspräche der Zweckbestimmung des Mischgebiets, das durch die Mischung von Wohngebäuden einerseits und das Wohnen nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben andererseits charakterisiert ist (vgl. VGH BW, Urteil vom 6.2.1998 - 3 S 1699/97 -, BRS 60 Nr. 27 = BauR 1998, 976).

Nr. 2 lässt noch weiter gehende Differenzierungen zu. Praktisch bedeutsam ist insbesondere die nach dieser Bestimmung möglich Festsetzung von Emissi-onsgrenzwerten, da zu den hier erwähnten besonderen Eigenschaften von Be-trieben und Anlagen auch ihr Emissionsverhalten gehört (vgl. BVerwG, Beschluss vom 18.12.1990 - 4 N 6.88 -, BRS 50 Nr. 25 = NVwZ 1991, 881).

Für Gewerbe- und Industriegebiete können nach § 1 Abs. 4 Satz 2 BauNVO ent-sprechende Festsetzungen auch für mehrere Gebiete einer Gemeinde im Ver-hältnis zueinander getroffen werden, d.h. es genügt, wenn z.B. mehrere Gewer-begebiete, gemeinsam betrachtet, den Gebietstypus wahren.

13

3.4. vertikale Gliederung (§ 1 Abs. 7, ggf. i.V.m. Abs. 9 BauNVO)

§ 1 Abs. 7 BauNVO erlaubt (ergänzend zu den Sonderregelungen des § 4 a Abs. 4 Nr. 1 und des § 7 Abs. 4 Nr. 1 BauNVO) in den Baugebieten nach den §§ 4 bis 9 BauNVO (also nicht in Kleinsiedlungsgebieten und reinen Wohngebie-ten) generell eine sog. vertikale Gliederung baulicher Anlagen nach den im jewei-ligen Baugebiet allgemein oder ausnahmsweise zulässigen Nutzungen. Die Fest-setzung müssen sich auf bestimmte Geschosse, Ebenen oder sonstige Teile baulicher Anlagen beziehen (Beispiel: Festsetzung, dass im Mischgebiet ab ei-nem bestimmten Geschoss ausschließlich Wohnungen zulässig sind); die Fest-setzung prozentualer Anteile bestimmter Nutzungen ist von § 1 Abs. 7 BauNVO nicht gedeckt (vgl. dagegen für Kerngebiete die Regelung in § 7 Abs. 4 Nr. 2 BauNVO).

Eine „vertikale Gliederung“ nach § 1 Abs. 7 BauNVO muss stets durch beson-dere städtebauliche Gründe gerechtfertigt sein, d.h. es muss spezielle Gründe für eine Gliederung von Nutzungsarten gerade nach Geschossen etc. geben (vgl. BVerwG, Beschluss vom 4.6.1991 - 4 NB 35.89 -, BVerwGE 88, 268 = BRS 52 Nr. 9 = BauR 1991, 563).

Beispiele:

Das Planungsziel der Erhaltung einer gewachsenen Mischstruktur und Verhinderung des Verödens von Stadtteilen kann einen besonderen städtebaulichen Grund darstellen (vgl. BVerwG, a.a.O.).

Nicht ausreichend ist dagegen etwa die planerische Absicht, einen be-stimmten Anteil von Wohnnutzung in einem bestimmten Gebiet zu sichern (vgl. BVerwG, a.a.O.), oder ein allgemeiner Hinweis auf einen „hohen Bedarf an Gewerbeflächen“ (vgl. VGH BW, Urteil vom 30.7.1998 - 5 S 2181/97 -, BRS 60 Nr. 28).

Auch hier ist die weiter gehende Differenzierungen ermöglichende Bestimmung des § 1 Abs. 9 BauNVO anwendbar.

3.5. planungsrechtliche Absicherung vorhandener Anlagen (§ 1 Abs. 10 BauNVO)

Die Regelung des § 1 Abs. 10 BauNVO ermöglicht bei der Überplanung überwie-gend bebauter Gebiete eine über den Bestandsschutz hinausgehende planungs-rechtliche Absicherung solcher Anlagen, die nach der Festsetzung des Bauge-biets dort zu „Fremdkörpern“ werden, d.h. in dem Baugebiet nunmehr „an sich“ unzulässig sind. Die Bestimmung ist auch dann anwendbar, wenn die Anlage nur deshalb unzulässig ist, weil sie zu einer Nutzungsart gehört, die nach § 1 Abs. 5 BauNVO ausgeschlossen worden ist (BVerwG, Beschluss vom 11.5.1999 - 4 BN 15.99 -, BauR 1999, 1136 = NVwZ 1999, 1338). Nach Satz 1 kann die Gemeinde im Bebauungsplan festsetzen, dass Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsände-

14

rungen und Erneuerungen dieser Anlagen allgemein zulässig sind oder aus-nahmsweise zugelassen werden können. Satz 2 erlaubt der Gemeinde, nähere Bestimmungen über die Zulässigkeit dieser Erweiterungen etc. zu treffen, also konkret objektbezogene bindende Vorgaben zu machen. Satz 3 lässt es ge-nügen, wenn bei Festsetzungen nach Abs. 10 die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets „in seinen übrigen Teilen“ (d.h. in den nicht von den Festsetzun-gen erfassten Teilen) gewahrt bleibt.

5. Sondergebiete

Die BauNVO sieht in §§ 10 und 11 von der Systematik der §§ 2 bis 9 BauNVO abweichende Sonderregelungen vor, wobei sich freilich die jeweiligen Regeln erheblich unterscheiden:

5.1. Sondergebiete, die der Erholung dienen

Die Regelung in § 10 BauNVO über die der Erholung dienenden Sondergebiete durchbricht die Systematik der §§ 2 ff. BauNVO insofern, als aufgrund der Mannigfaltigkeit der unter diesem Titel vereinigten Gebiets(unter-)typen eine der im jeweiligen Abs. 1 der §§ 2 ff. BauNVO entsprechenden nähere Zweckbestimmung nicht möglich ist. Deshalb regelt § 10 Abs. 2 S. 1 BauNVO zwingend, dass die präzise Zweckbestimmung i.S.d. Art der Nutzung im Bebauungsplan näher darzustellen und festzusetzen ist. § 10 BauNVO sieht in den Absätzen 3 bis 5 für die in Abs. 1 genannten Untertypen neben einer Grundregel für die allgemein zulässige Nutzung (jeweils in Satz 1) neben einem Rahmen zusätzlicher Festsetzungsmöglichkeiten wegen der Art der Nutzung Regelungen zum notwendigen oder fakultativen Umfang der Festsetzungen zu dem Maß der Nutzung vor: In Wochenendhausgebieten muß (§ 10 Abs. 3 S. 2 BauNVO), in Ferienhausgebieten kann (§ 10 Abs. 4 S. 2 BauNVO) eine entsprechende Regelung getroffen werden.

5.2. Sondergebiete mit sonstiger Zweckbestimmung

Im Gegensatz zu § 10 BauNVO gibt § 11 BauNVO in noch geringerem Umfang inhaltliche Vorgaben an die Gemeinde bei der Wahl und Ausgestaltung von atypischen Festsetzungen der Nutzungsart. § 11 BauNVO enthält lediglich eine Rahmenvorschrift für solche Festsetzungen:

Tatbestandsvoraussetzung der Zulässigkeit der Festsetzung eines Sondergebiets durch die Gemeinde ist es, dass die durch die Festsetzung beabsichtigte Nutzung sich von den Baugebieten der §§ 2 bis 10 BauNVO wesentlich unterscheidet. § 11 BauNVO gibt der Gemeinde kein Mittel an die Hand, sich durch Sondergebietsfestsetzungen dem grundsätzlich geltenden Typenzwang der BauNVO zu entziehen; Festsetzungsgehalte, die unter Nutzung der

15

Gestaltungsmöglichkeiten gemäß § 1 Abs. 4 ff. BauNVO auch auf der Basis der in §§ 2 bis 10 BauNVO vorgesehenen Baugebietstypen „machbar“ sind, dürfen nicht künstlich in ein Sondergebiet verlagert werden (BVerwG, Urt. v. 28.2.2002 – 4 CN 5.01 -, UPR 2002, 313ff.; Beschl. v. 16.9.1998 – 4 B 60.98 -, NVwZ-RR 1999, 224; OVG Koblenz, Beschl. v. 6.3.2002 – 8c 11470/01 -, BauR 2002, 1205 ff.).

Unter Beachtung dieser Maßgabe ist allerdings die in § 11 Abs. 2 BauNVO enthaltene Aufzählung nicht abschließend, sondern bloß beispielhaft („insbesondere“). Zu beachten ist freilich, dass auch die Festsetzung eines Sondergebiets nicht davon entbindet, unter Beachtung des Abwägungsgebots (§ 1 Abs. 6 BauGB) im Hinblick auf die mit den im Gebiet ausgewiesenen Nutzungen selbst angelegten Konflikte sowie die Schutzbedürfnisse der Umgebung hinreichende Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung zu treffen. Sind mit der vorgesehenen Nutzungsart bspw. erhebliche Emissionen verbunden, die auf angrenzende immissionsempfindliche Nutzungen treffen, muß die Gemeinde durch geeignete Festsetzungen im Bebauungsplan für das Sondergebiet dafür sorgen, dass die Schutzbedürfnisse der Nachbarschaft im Rahmen der vorgesehenen Nutzungsart eingehalten werden. Eine vollständige Verlagerung der Problemlösung auf anschließende vorhabenbezogene Zulassungsverfahren kommt nach dem Gebot der Konfliktlösung auch unter Beachtung der Option planerischer Zurückhaltung nicht in Betracht.

6. Planungsrechtliche Beurteilung von Einzelhandel in Bauleitplänen, aktuelle Probleme

Besonderer Bedeutung kommt in letzter Zeit wieder die Problematik der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit großflächiger Einzelhandelsbetriebe und insofern insbesondere der in § 11 Abs. 3 BauNVO enthaltenen Regelung zu.

6.1. Sperrwirkung des § 11 Abs. 1 S. 1 BauNVO

§ 11 Abs. 3 S. 1 BauNVO schreibt vor, dass Einkaufszentren (Ziff. 1), großflächige Einzelhandelsbetriebe – d.h. Betriebe, die auf den Verkauf auf Endverbraucher gerichtet sind -¨(Ziff. 2) und sonstige großflächige Handelsbetreibe, die im Hinblick auf den Verkauf an Endverbraucher ähnliche Wirkungen haben wie großflächige Einzelhandelsbetriebe, außer in Kerngebieten nur in den für sie ausgewiesenen Sondergebieten zulässig sind (; zur – problematischen Figur - des „faktischen Sondergebiets ‚Einkaufszentrum’“ vgl. oben 2.2.).

Zum Begriff des „Einkaufszentrums“ für das BVerwG aus:

„In Übereinstimmung auch mit dem allgemeinen Sprachgebrauch ist ein Einkaufszentrum im Rechtssinne nur dann anzunehmen, wenn eine

16

räumliche Konzentration von Einzelhandelsbetrieben verschiedener Art und Größe - zumeist in Kombination mit verschiedenartigen Dienstleistungsbetrieben - vorliegt, die entweder einheitlich geplant ist oder sich doch in anderer Weise als "gewachsen" darstellt. Ein "gewachsenes" Einkaufszentrum setzt außer der erforderlichen räumlichen Konzentration weiter voraus, daß die einzelnen Betriebe a u s d e r S i c h t d e r K u n d e n als aufeinander bezogen, als durch ein gemeinsames Konzept und durch Kooperation miteinander verbunden in Erscheinung treten. Diese Zusammenfassung kann sich in organisatorischen oder betrieblichen Gemeinsamkeiten, wie etwa in gemeinsamer Werbung oder einer verbindenden Sammelbezeichnung, dokumentieren. Nur durch solche äußerlich erkennbaren Merkmale ergibt sich für die Anwendung des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO die notwendige planvolle Zusammenfassung mehrerer Betriebe zu einem "Zentrum" und zugleich die erforderliche Abgrenzung zu einer beliebigen Häufung von jeweils für sich planungsrechtlich zulässigen Läden auf mehr oder weniger engem Raum“ (BVerwG, Beschl. v. 15. Februar 1995 - 4 B 84/94 -, zitiert nach juris).

„Großflächigkeit“ eines Einzelhandelsbetriebs gemäß § 11 Abs. 3 S. 1 Ziff. 2 BauNVO liegt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ab einer Verkaufsfläche (incl. Treppen, Schaufenster, Kasse und Eingangsbereich sowie Regalstellflächen (dazu BVerwG, Urt. v. 22.5.1987 – 4 C 77.84 – NVwZ 1987, 1990 (1991)), aber in der Rechtspraxis regelmäßig ohne überdachte Aussenbereiche bspw. zum Abstellen von Einkaufswägen) von ca. 700qm (vgl. insb. BVerwG, Urt. v. 22.5.1987 – 4 C 19.85 -, NVwZ 1987, 1076 ff., seitdem st. Rspr.).

Soweit teilweise in der jüngeren Rechtsprechung die Auffassung vertreten wird, der Schwellenwert für die Großflächigkeit sei im Hinblick auf den Strukturwandel im Einzelhandel und den sich daraus typischerweise für den Betrieb eines betriebswirtschaftlich funktionsfähigen „Verbrauchermarkt“ ergebenen Mindestflächenbedarf eher bei 800 qm Verkaufsfläche anzusetzen (so OVG Koblenz, Urt. v. 2. März 2001 – 1 A 12338/99 -, BauR 2001, 1062 = NVwZ-RR 2001, 573; offen gelassen in ThürOVG, Urt. v. 21.8.2001 – 1 KO 1240/97 -, zitiert nach juris), kann dem nicht gefolgt werden (vgl. wie hier NdsOVG, BauR 2001, 1239 ff.): Das BVerwG hat im Rahmen eines auf die oben zitierten Entscheidungen folgenden jüngeren Beschlusses (Beschl. v. 11.2.1991 – 4 B 50.90 -, zitiert nach juris) ausdrücklich bekräftigt, dass mit der BauNVO 1990 die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben gegenüber dem vorher geltenden Recht der BauNVO 1977 – zu dem die erwähnten Entscheidungen ergangen waren - nicht erweitert werden sollte (BVerwG a.a.O.). Vor diesem Hintergrund verwundert es nicht, dass die jüngste Rechtsprechung – soweit ersichtlich – dem Vorschlag des OVG Koblenz nihct gefolgt ist, vielmehr ihm ausdrücklich widersprochen hat (vgl. NdsOVG a.a.O.).

Die in § 11 Abs. 3 S. 1 BauNVO angeordnete Rechtsfolge der Zulässigkeit nur im Kerngebiet und im Sondergebiet gilt für großflächige Einzelhandelsbetriebe und

17

sonstige großflächige Handelsbetriebe aber nur im Hinblick auf die ihnen zugeschriebenden ungünstigen Auswirkungen (vgl. § 11 Abs. 3 S. 2 BauNVO). Insofern ist die in § 11 Abs. 3 S. 3 BauNVO enthaltene Vermutungsregelungen zu beachten: Ab 1200 qm Geschossfläche (was üblicherweise circa 800 qm Verkaufsfläche entspricht) wird das Eintreten dieser Wirkungen vermutet; bei einer unter diesem Schwellenwert liegenden Geschossfläche wird vermutet, dass entsprechende Wirkungen nicht eintreten. Die Vermutungsregel gilt freilich gemäß § 11 Abs. 3 S. 4 BauNVO nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei mehr als 1200 qm Geschossfläche vorliegen bzw. trotz der Überschreitung des Schwellenwerts nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in § 11 Abs. 3 S. 2 BauNVO bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen. Hierbei geht § 11 Abs. 3 Sätze 1 bis 4 BauNVO von dem „negativen Leitbild“ des

„großflächigen Betriebs mit einem breiten Warenangebot für den privaten Bedarf der Allgemeinheit zugrunde, der insbesondere aus Gewerbe- und Industriegebieten grundsätzlich ferngehalten werden soll, weil er trotz seines angestrebten großen Einzugsbereichs in einer funktionalen Beziehung zum Wohnen steht“ (ThürOVG a.a.O., S. 9 (juris), im Anschluß an BVerwG, Urt. v. 3.2.1984 – 4 C 54.80-, BVerwGE 68, 342 (345)).

Abweichungen von der beschriebenen Fallgestaltung können auf betrieblicher Seite darin bestehen, dass der Betrieb beschränkt ist auf ein schmales Warensortiment, das durch Waren geprägt ist, die auf Transportmöglichkeiten der Kunden angewiesen sind, auf Artikel, die üblicherweise in Verbindung mit handwerklichen Dienstleistungen angeboten werden, wie z.B. ein Kraftfahrzeughandel mit Werkstatt, oder auf solche, die ein einer gewissen Beziehung zu gewerblichen Nutzungen stehen, wie z.B. ein Baustoffhandel. Sog. „Fachmärkte“ mit einem auf eine bestimmte Branche zugeschnittenen Warenangebot erfüllen die Voraussetzungen für einen atypischen Betrieb i.S.d. § 11 Abs. 3 S. 4 BauNVO indes allein wegen ihrer Fachmarkteigenschaft nicht (ThürOVG a.a.O., m.w.N. aus Rechtsprechung und Literatur).

6.2. Verbrauchermärkte im reinen und allgemeinen Wohngebiet

Unterschreiten Einzelhandelsbetriebe (z.B. kleinere sog. „Discounter“ oder insbesondere „Verbrauchermärkte“) den Schwellenwert der Großflächigkeit i.S.d. § 11 Abs. 3 S. 1 Ziff. 1 BauNVO, ist – entgegen einer verbreiteten Praxis – deshalb keineswegs auf die Zulässigkeit im allgemeinen bzw. reinen Wohngebiet zu schließen:Die allgemeine oder ausnahmsweise Zulässigkeit einer Nutzung – z.B. im Sinne eines „Verbrauchermarkt“-Vorhabens - im jeweiligen Gebietstyp ist bei direkter oder indirekter (§ 34 Abs. 2 BauGB) Anwendung der jeweiligen Vorschriften (§§ 3

18

Abs. 3 Ziff. 1, 4 Abs. 2 Ziff. 2 BauGB) in Einzelfall positiv festzustellen. M.a.W.: Die Verneinung der Anwendbarkeit des § 11 Abs. 3 S. 1 BauNVO entbindet nicht von der Notwendigkeit der Prüfung, ob es sich bei dem „Laden“ um einen solchen handelt, der auch „der Versorgung des Gebiets dient“ i.S.d. § 4 Abs. 2 Ziff. 1 BauNVO (vgl. dazu nur jüngst OVG Münster BauR 2001, 907 f.; VG Gelsenkirchen NWVBl 2001, 268 f.).

Damit kommt es bei der Beurteilung der Zulässigkeit des Vorhabens eines Verbrauermarktes im allgemeinen Wohngebiet darauf an, festzustellen, dass dieser darauf zugeschnittenen ist, dieses Gebiet (zwar nicht notwendig im Sinne des Gebietes des betreffenden Bebauungsplans, aber zumindest des „Ortsteils“ (vgl. § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB)) zu versorgen. Nach der insbesondere dem allgemeinen Wohngebiet zugrundeliegenden Typik (vgl. § 4 Abs. 1 BauNVO) sollen neben außer Wohnnutzung im allgemeinen Wohngebiet nur solche Nutzungen untergebracht werden, deren Störwirkungen geringfügig sind, insbesondere auch im Hinblick auf die mit ihnen typischerweise verbundenen Immissionen, einschließlich des ihnen zuzuschreibenden Verkehrsaufkommens. Hierbei kann nicht vorschnell ein Gebietsbezug angenommen werden, sondern die Frage ist näher zu betrachten:

„Ob eine Anlage als gebietsbezogen qualifiziert werden kann, ist ausgehend vom Betriebskonzept des Betreibers zu vorderst anhand objektiver Kriterien zu beurteilen, wie insbesondere die Größe und sonstige Beschaffenheit der Anlage, der daraus sich ergebenden Erfordernisse einer wirtschaftlich tragfähigen Ausnutzung, der örtlichen Gegebenheiten und der typischen Verhaltensweise der Bevölkerung“ (OVG Münster a.a.O., 906).

Dementsprechend wurde verschiedentlich in der jüngeren instanzgerichtlichen Rechtsprechung darauf abgestellt, ob – im Sinne des § 3f. BauNVO Idealbildes – eine Verkaufsstätte auf die Deckung des Einkaufsbedarfs der Wohnbevölkerung zielt, die jene typischerweise auch ohne Kraftfahrzeug erreichen kann (VG Gelsenkirchen a.a.O., 269) bzw. ob im Hinblick auf Lage und Ausstattung des Vorhabens mit Parkplätzen die Verkaufsstätte darauf zielt, sich weniger aus der Versorgung der umliegenden Wohnbevölkerung zu amortisieren als durch „Mitnahmeeffekte“ im Hinblick auf die an dem Grundstück vorbeifahrenden Kraftfahrer, bspw. auf einer an den Verbrauchermarkt angrenzenden Straße mit bedeutender innerörtlichen oder sogar überörtlicher Funktion (vgl. so NdsOVG, BauR 2001, 1239 f.: Ablehnung der Anwendbarkeit von § 4 Abs. 2 Ziff. 1 BauNVO auf einen ALDI-Markt mit 688 qm im Hinblick auf die verkehrsgünstige Lage und 45 vorgesehene Stellplätze).

19

7. Maß der baulichen Nutzung

Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB kann der Bebauungsplan auch das Maß der bauli-chen Nutzung festsetzen. Die näheren Einzelheiten ergeben sich aus den Be-stimmungen der §§ 16 ff. BauNVO.

Nach § 16 Abs. 2 BauNVO kann das Maß der baulichen Nutzung bestimmt wer-den durch Festsetzung− der Grundflächenzahl oder der Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen,− der Geschossflächenzahl oder der Größe der Geschossfläche,− der Baumassenzahl oder der Baumasse,− der Zahl der Vollgeschosse sowie − der Höhe der baulichen Anlagen.

6.1. Grundflächenzahl (GRZ) bzw. Größe der Grundfläche; Begrenzung der Bodenversiegelung

Wenn die Gemeinde im Bebauungsplan das Maß der baulichen Nutzung festset-zen will, muss sie nach § 16 Abs. 3 BauNVO stets die Grundflächenzahl oder die Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen festsetzen. Dies gilt auch dann, wenn im Bebauungsplan eine überbaubare Grundstücksfläche nach § 23 BauNVO festgesetzt wird (vgl. BVerwG, Beschluss vom 18.12.1995 - 4 NB 36.95 -, BRS 57 Nr. 25 = BauR 1996, 353 = NVwZ 1996, 894). Etwas anderes kann dann gelten, wenn in den textlichen Festsetzungen ausdrücklich bestimmt wird, dass die zulässige Grundfläche der im Plan festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche entspricht (vgl. OVG NW, Urteil vom 13.3.1998 - 11a D 128/93.NE -, BRS 60 Nr. 32; SächsOVG, Urteil vom 4.10.2000 - 1 D 19/00 -, BRS 63 Nr. 36 = SächsVBl. 2001, 34).

Unterlässt die Gemeinde eine Festsetzung der Grundflächenzahl oder Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen, ist der Bebauungsplan nichtig.

Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie viel qm Grundfläche baulicher Anlagen je qm Grundstücksfläche zulässig ist (§ 19 Abs. 1 BauNVO). Die genaue Bezugs-größe für die Berechnung ergibt sich aus § 19 Abs. 3 BauNVO (vgl. hierzu auch die ergänzende Regelung in § 21 a Abs. 2 BauNVO). Die „zulässige Grundfläche“ (vgl. § 19 Abs. 2 BauNVO) errechnet sich aus der Multiplikation der Grundstücks-größe mit der GRZ.

Beispiel:

Bei einer GRZ von 0,4 und einer Grundstücksgröße von 500 qm dürfen 200 qm überbaut werden.

20

Statt die zulässige Grundfläche relativ (in Abhängigkeit von der Grundstücks-größe) zu bestimmen, kann die Gemeinde im Bebauungsplan auch die absolute Größe der Grundfläche (GR) festsetzen (z.B.: GR 200 qm).

Bei der Berechnung der Grundfläche ist die Regelung des § 19 Abs. 4 BauNVO zu beachten, die der Begrenzung der Bodenversiegelung dient (vgl. hierzu auch die sog. Bodenschutzklausel in § 1 a Abs. 1 BauGB). Dieses Ziel soll da-durch erreicht werden, dass - anders als nach der BauNVO 1977 - grundsätzlich alle baulichen Anlagen (soweit sie nicht ohnehin schon nach Absatz 2 zu berück-sichtigen sind) bei der Ermittlung der GR berücksichtigt werden (vgl. § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO). Diese Anrechnungsregel wird durch die komplizierten Regelun-gen der Sätze 2 bis 4 in verschiedener Hinsicht modifiziert:

Nach Satz 2 darf die zulässige Grundfläche durch die Grundflächen der in Satz 1 bezeichneten Anlagen um bis zu 50 % überschritten werden, jedoch insgesamt nur bis zu einer GRZ von 0,8 („Kappungsgrenze“; vgl. auch die Regelung für überdachte Stellplätze und Garagen in § 21 a Abs. 3 BauNVO).

Beispiel:

Bei einer GRZ von 0,6 und einer Grundstücksgröße von 500 qm dürfen 300 qm von der jeweiligen Hauptanlage überbaut werden. Hinzu kommen „an sich“ 150 qm für die in Abs. 4 Satz 1 bezeichneten anderen baulichen Anlagen. Wegen der genannten „Kappungsgrenze“ dürfen aber insgesamt höchstens 400 qm überbaut werden.

Die Baugenehmigungsbehörde kann ohne besondere Voraussetzungen Über-schreitungen der 50 %-Grenze bzw. der Kappungsgrenze in geringfügigem Aus-maß zulassen. Darüber hinaus kann die Genehmigungsbehörde nach Satz 4 im Einzelfall Überschreitungen der sich aus Satz 2 ergebenden Grenzen zulassen, wenn diese entweder nur geringfügige Auswirkungen auf die natürlichen Funktio-nen des Bodens haben (Nr. 1) oder wenn die Einhaltung der Grenzen zu einer wesentlichen Erschwerung der zweckentsprechenden Grundstücksnutzung führen würde (Nr. 2).

Nach Satz 3 kann die Gemeinde ohne besondere Voraussetzungen im Bebau-ungsplan von Satz 2 abweichende Bestimmungen treffen, d.h. sie kann die 50 %-Grenze oder die Kappungsgrenze herauf- oder herabsetzen oder auch Über-schreitungen als Ausnahme zulassen. Die abweichenden Bestimmungen binden auch die Baugenehmigungsbehörde bei der Zulassung von Überschreitungen im Einzelfall (vgl. Satz 4, 1. Halbsatz).

21

6.2. Geschossflächenzahl (GFZ) bzw. Größe der Geschossfläche; Baumassenzahl (BMZ) bzw. Baumasse; zur Anrechnung von Aufent-haltsräumen

Durch die Festsetzung der auf den Grundstücken zulässigen Geschossfläche (§ 16 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO) kann die Gemeinde die Dimensionierung der Bau-körper und damit die Bebauungsdichte im Plangebiet steuern.

Die mögliche Festsetzung einer Geschossflächenzahl (GFZ) gibt dabei an, wie viel qm Geschossfläche je qm Grundstücksfläche zulässig sind (§ 20 Abs. 2 BauNVO). Sie wird nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen berechnet (§ 20 Abs. 3 Satz 1 BauNVO); die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen (z.B. im ausgebauten Dachgeschoss) einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich der Umfassungswände sind grundsätzlich nicht mitzurechnen. Die Gemeinde kann im Bebauungsplan aber vorsehen, dass Aufenthaltsräume in anderen als Vollgeschossen ganz oder teil-weise (z.B. nur zu 50 %) mitgerechnet werden. Von der festgesetzten Anrech-nung kann der Bebauungsplan wiederum Ausnahmen (z.B. für Wohnflächen bis zu einer bestimmten Größe) zulassen (§ 20 Abs. 3 Satz 2 BauNVO).

Bestimmte untergeordnete bauliche Anlagen bleiben bei der Ermittlung der Ge-schossfläche - anders als bei der Ermittlung der Grundfläche - unberücksichtigt (§ 20 Abs. 4 BauNVO; vgl. auch die Regelungen für Stellplätze und Garagen in § 21 a Abs. 4 und 5 BauNVO).

Alternativ zur Geschossflächenzahl kann die Gemeinde auch die absolute Größe der Geschossfläche (GF) festsetzen.

Bei GFZ und GF kann die Gemeinde zugleich auch Mindestmaße festsetzen (§ 16 Abs. 4 Satz 1 BauNVO).

In Gewerbe-, Industrie- und sonstigen Sondergebieten kann die Dimensionierung der Baukörper auch durch Festlegung einer Baumassenzahl oder der Baumasse erfolgen (vgl. § 17 Abs. 1 BauNVO). Die Baumassenzahl (BMZ) gibt an, wie viel Kubikmeter Baumasse je qm Grundstücksfläche zulässig sind (§ 21 Abs. 1 BauNVO); für die Berechnung gelten die Regelungen des § 21 Abs. 2 und 3 (i.V.m. § 20 Abs. 4) BauNVO). Aufenthaltsräume in anderen Geschossen als Voll-geschossen müssen hier - anders als bei der Berechnung der GF - mitgerechnet werden (§ 21 Abs. 2 Satz 2 BauNVO).

Alternativ kann im Bebauungsplan die Baumasse (BM) auch als absolute Zahl festgesetzt werden.

22

7.3. Obergrenzen für GRZ, GFZ und BMZ

Bei der Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung im Bebauungsplan ist die Gemeinde grundsätzlich an die von § 17 Abs. 1 BauNVO vorgegebenen Ober-grenzen für die GRZ, GFZ und BMZ (für reine und allgemeine Wohngebiete bei-spielsweise GRZ 0,4 und GFZ 1,2) gebunden. Die Obergrenzen gelten mittelbar auch für die Festsetzung der entsprechenden absoluten Werte GR, GF oder BM (vgl. hierzu näher Fickert/Fieseler, BauNVO, § 16 Rdn. 37 f., § 17 Rdn. 9). Sie dürfen nur unter den Voraussetzungen der Absätze 2 und 3 überschritten werden, insbesondere müssen (nach Abs. 2 Satz 1 Nr. 1: besondere) städtebauliche Gründe die Überschreitung erfordern. Ob eine Überschreitung der Ober-grenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO städtebaulich erforderlich ist, beurteilt sich nach dem mit der jeweiligen Planung verfolgten städtebaulichen Konzept und danach, ob eine vom städtebaulichen Standard abweichende städtebauliche Auf-gabe zu lösen ist; erforderlich ist mithin eine städtebauliche Ausnahmesituation (so - zu § 17 Abs. 3 BauNVO: BVerwG, Urteil v. 25.11.1999 - 4 CN 17.98 -, BRS 62 Nr. 26 = BauR 2000, 690 = NVwZ 2000, 813; Urteil vom 31.8.2000 - 4 CN 6.99 -, UPR 2001, 73 = ZfBR 2001, 126). „Erfordern“ im Sinne des § 17 Abs. 2 und 3 BauNVO bedeutet, dass die Überschreitung der Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO vernünftigerweise geboten sein muss (in diese Richtung schon BVerwG, Beschluss vom 23.1.1997 - 4 NB 7.96 -, BRS 59 Nr. 72 = BauR 1997, 442 = NVwZ 1997, 903).

Beispiele:

Belange der Stadtbildgestaltung und des Immissionsschutzes (z.B. ab-schirmende Wirkung eines Baukörpers) können besondere Gründe im Sinne von § 17 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO darstellen (vgl. VGH BW, Beschluss vom 10.12.1997 - 3 S 2023/97 -, BRS 60 Nr. 33 = BauR 1998, 977); ent-sprechendes gilt für die Umsetzung besonderer, qualifizierter planerischer Lösungen bzw. städtebaulicher Ideen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 26.1.1994 - 4 NB 42.93 -, Buchholz 406.12 § 17 BauNVO Nr. 5).

Der Zweck, in einem innerstädtischen und durch den öffentlichen Perso-nennahverkehr gut erschlossenen Gewerbe- und Industriegebiet unter Ergänzung und Erneuerung der vorhandenen Infrastruktur und Bebauung für vorhandene Betriebe mit vielen Arbeitsplätzen Entwicklungsmöglich-keiten zu sichern und Ansiedlungsmöglichkeiten für neue Betriebe zu schaffen, reich zur Begründung der städtebaulichen Erforderlichkeit im Sinne von § 17 Abs. 3 BauNVO aus (vgl. BVerwG, Urteil vom 31.8.2000, a.a.O.).

7.4. Zahl der Vollgeschosse

Auch durch die nach § 16 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO zulässige Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse kann die Gemeinde auf die Dimensionierung der Baukörper Einfluss nehmen. Die Zahl der Vollgeschosse (alternativ die Höhe baulicher Anla-gen) muss bei Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung im Bebauungsplan

23

festgesetzt werden, wenn sonst öffentliche Belange, insbesondere das Orts- und Landschaftsbild beeinträchtigt werden können (§ 16 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO). Die Festsetzung kann durch Angabe eines Höchstmaßes (dem ein Mindestmaß zu-geordnet werden kann) oder zwingend erfolgen (vgl. § 16 Abs. 4 BauNVO). Wei-tere Vorgaben (etwa Höchstgrenzen für die Zahl der Vollgeschosse in den ein-zelnen Baugebieten) enthält die BauNVO nicht. Hinsichtlich des Vollge-schossbegriffs verweist § 20 Abs. 1 BauNVO auf das jeweilige Landesrecht. Für Thüringen ist dies zurzeit die Regelung des § 2 Abs. 5 ThürBO, wonach Vollge-schosse solche Geschosse sind, deren Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragt und die über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m haben; eine gleich lautende Regelung enthält für Sachsen § 2 Abs. 6 SächsBO.

Zu beachten ist, dass ein Gebäude nur einzige Zahl von Vollgeschossen aufweist, so dass auch bei Hanglagen die Festsetzung nicht in der Weise erfolgen darf, dass bergseitig eine geringere Zahl von Vollgeschossen festgesetzt wird als talseitig. Regelmäßig unwirksam sind auch Festsetzungen, die vorschreiben, dass das oberste Geschoss als Dachgeschoss angelegt werden muss (Beispiel: „I + I DG“). Für derartige gestalterische Festsetzungen bietet die BauNVO nach Auffassung des BVerwG keine Grundlage (vgl. hierzu BVerwG, Beschluss vom 5.7.1991 - 4 NB 22.91 -, Buchholz 406.12 § 16 BauNVO Nr. 1 sowie Beschluss vom 25.2.1997 - 4 NB 30.96 -, BRS 57 Nr. 51 = BauR 1997, 603 = NVwZ 1997, 896). Das Thüringer Oberverwaltungsgericht hat sich dieser Auffassung in seinem (unveröffentlichten) Beschluss vom 14.11.1997 - 1 EO 975/96 - angeschlossen und hierzu ausgeführt:

„Die Unwirksamkeit der Festsetzung über die zulässige Geschosszahl er-gibt sich zudem daraus, dass sie mit der Ermächtigungsgrundlage des § 16 Abs. 2 BauNVO nicht in Einklang steht. § 16 Abs. 2 BauNVO enthält eine abschließende Aufzählung von vier Gruppen von Faktoren, durch die das Maß der baulichen Nutzung bestimmt werden kann. Einer der Fakto-ren ist die Zahl der Vollgeschosse nach § 16 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO. Die genannte Bestimmung enthält dagegen weder eine Ermächtigung für die Festsetzung, dass ein weiteres Vollgeschoss nur im Dachraum errichtet werden darf, noch für eine Festsetzung des Inhalts, dass über einem Vollgeschoss noch ein „ausgebautes Dachgeschoss“ erlaubt ist. Für der-artige gestalterische Festlegungen besteht auch kein Bedürfnis, da diese auf andere Weise - etwa durch die auch hier erfolgte Festsetzung einer bestimmten Dachneigung - vorgenommen werden können (vgl. ...).“

7.5. Höhe baulicher Anlagen

Durch die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse lässt sich keine genaue Be-grenzung der Höhe baulicher Anlagen erreichen, da die ThürBO (wie die anderen Landesbauordnungen) für Geschosse nur eine Mindesthöhe vorschreibt. Eine genauere Begrenzung kann die Gemeinde durch Festsetzung der Höhe baulicher

24

Anlagen vornehmen, die durch Angabe eines Höchstmaßes (dem ein Mindest-maß zugeordnet werden kann) oder zwingend erfolgen kann (§ 16 Abs. 4 BauNVO). Für Anlagen ohne Geschosse (z.B. Schornsteine) ist diese Festset-zung die einzige Möglichkeit, durch den Bebauungsplan die Höhe zu begrenzen. Bei Festsetzung der Höhe der baulichen Anlagen sind die erforderlichen Bezugs-punkte zu bestimmen, von und bis zu denen die Höhe der baulichen Anlagen ge-rechnet wird (vgl. § 18 Abs. 1 BauNVO). Unterer Bezugspunkt kann etwa eine Höhe über NN oder die im Bebauungsplan festgelegte Geländehöhe (vgl. dazu § 9 Abs. 2 BauGB) sein, oberer Bezugspunkt die Firsthöhe (bei Satteldächern).

8. Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen

Nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB kann der Bebauungsplan weiter die Bauweise so-wie die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen festsetzen. Die Einzelheiten regeln hier die §§ 22, 23 BauNVO.

8.1. Offene und geschlossene Bauweise; Doppelhausprobleme

Nach § 22 Abs. 1 BauNVO kann die Bebauung als offene oder geschlossene Bauweise festgesetzt werden; Abs. 4 lässt auch die Festsetzung einer davon ab-weichenden Bauweise zu.

Offene Bauweise bedeutet, dass die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand er-richtet werden, und zwar als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen bis zu einer Länge von 50 m (vgl. § 22 Abs. 2 Satz 1 und 2 BauNVO). Wie groß der bei der offenen Bauweise einzuhaltende Grenzabstand sein muss, ergibt sich aus der jeweiligen Landesbauordnung

Die Gemeinde kann im Bebauungsplan Flächen festsetzen, auf denen nur eine oder zwei der genannten Hausformen zulässig sind (§ 22 Abs. 2 Satz 3 BauNVO). Einzelhaus ist ein freistehendes Gebäude, Doppelhaus ein aus zwei funktionell selbständigen Gebäuden durch Aneinanderbauen an einer Seite zu einer Einheit zusammengefügtes Gebäude; eine Hausgruppe liegt vor, wenn mindestens drei selbständige Gebäude aneinandergebaut werden.

Ob von einem Doppelhaus im Sinne des § 22 BauNVO nur dann gesprochen werden kann, wenn es auf zwei (aneinander grenzenden) Grundstücken steht, war bisher umstritten (vgl. hierzu näher Fickert/Fieseler, BauNVO, § 22 Rdn. 6.3 - 6.3.2 m.w.N.; vgl. dort auch Rdn. 6.4 - zum Begriff der Hausgruppe), dürfte aber auf der Grundlage der neueren höchstrichterlichen Rechtsprechung zu bejahen sein (vgl. BVerwG, Urteil vom 24.2.2000 - 4 C 12.98 -, BVerwGE 110, 355 = BRS 63 Nr. 185 = BauR 2000, 1168 = NVwZ 2000, 1055; dem folgend etwa BayVGH, Beschluss vom 21.7.2000 – 26 CS 00.1348 -, BRS 63 Nr. 96 = BauR 2001 214 =

25

NVwZ-RR 2001, 228). In dieser Entscheidung hat das Bundesverwaltungsgericht den bauplanungsrechtlichen Begriff des Doppelhauses weitgehend geklärt. Die der Entscheidung vorangestellten amtlichen Leitsätze lauten:

„Ein Doppelhaus im Sinne des § 22 Abs. 2 BauNVO ist eine bauliche An-lage, die dadurch entsteht, dass zwei Gebäude auf benachbarten Grundstücken durch Aneinanderbauen an der gemeinsamen Grund-stücksgrenze zu einer Einheit zusammengefügt werden.

Das Erfordernis der baulichen Einheit ist nur erfüllt, wenn die beiden Ge-bäude in wechselseitig verträglicher und abgestimmter Weise aneinander gebaut werden. Insoweit ist die planerische Festsetzung von Doppelhäu-sern in der offenen Bauweise nachbarschützend.

Kein Doppelhaus entsteht, wenn ein Gebäude gegen das andere so stark versetzt wird, dass es den Rahmen einer wechselseitigen Grenzbebau-ung überschreitet, den Eindruck eines einseitigen Grenzanbaus vermittelt und dadurch einen neuen Bodennutzungskonflikt auslöst.“

Im Einzelfall kann allerdings problematisch sein, wann die beiden „Haushälften“ nach Maßgabe der in der zitierten Entscheidung genannten Kriterien noch als „Doppelhaus“ angesehen werden können (vgl. dazu etwa BayVGH, Beschluss vom 10.11.2000 - 26 CS 99.2102 -, BRS 63 Nr. 97 = BauR 2001, 382).

In der geschlossenen Bauweise werden die Gebäude ohne seitlichen Grenzab-stand gebaut, wenn nicht die vorhandene Bebauung eine Abweichung erfordert (§ 22 Abs. 3 BauNVO). Dieser planungsrechtlichen Vorgabe tragen die Landes-bauordnungen durch Bestimmungen Rechnung, wonach in diesen Fällen eine Abstandsfläche nicht erforderlich ist (vgl. etwa § 6 Abs. 1 Satz 2 Nr.1 ThürBO/SächsBO).

Abweichungen von der geschlossenen Bauweise sind zulässig, sofern die vor-handene Bebauung es erfordert (vgl. § 22 Abs. 3, 2. HS BauNVO). Nach landes-rechtlichen Vorschriften - z.B. § 6 Abs. 1 Satz 4 ThürBO/SächsBO - können Ab-weichungen wegen eines auf dem Nachbargrundstück vorhandenen Gebäudes nur gestattet oder verlangt werden, soweit hierfür eine planungsrechtliche Rechtfertigung besteht. Das ist insbesondere der Fall, wenn die Abweichung nach § 22 Abs. 3, 2. HS BauNVO oder im Rahmen des § 34 Abs. 1 BauGB we-gen des nachbarschützenden Rücksichtnahmegebots erforderlich ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 12.1.1995 - 4 B 197.94 -, BRS 57 Nr. 131 = BauR 1995, 365 = NVwZ-RR 1995, 310). Einer planungsrechtlichen Rechtfertigung bedarf auch die nach § 6 Abs. 1 Satz 3 ThürBO/SächsBO mögliche Abweichung von der offenen Bauweise.

Wenn die Gemeinde eine abweichende Bauweise zulassen will, muss diese im Bebauungsplan (durch zeichnerische oder textliche Festsetzungen) näher um-schrieben werden. Dabei ist die Gemeinde weitgehend frei; sie kann insbeson-

26

dere auch festsetzen, inwieweit an die vorderen, rückwärtigen und seitlichen Grundstücksgrenzen herangebaut werden darf oder muss (§ 22 Abs. 4 Satz 2 BauNVO). Denkbar ist z.B. die Festsetzung, dass an eine der seitlichen Grenzen angebaut werden muss (sog. halb offene Bauweise). Die Festsetzung einer ab-weichenden Bauweise kann auch durch Baulinien oder -grenzen erfolgen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 29.12.1995 - 4 NB 40.95 -, BRS 58 Nr. 36 = NVwZ-RR 1996, 629).

8.2. überbaubare Grundstücksflächen

Überbaubare Grundstücksflächen sind jeweils die Grundstücksteile, auf denen bauliche Anlagen errichtet werden können. Sie können durch die Festsetzung von Baulinien, Baugrenzen oder Bebauungstiefen bestimmt werden(§ 23 Abs. 1 Satz 1 BauNVO).

Im Falle der Festsetzung einer Baulinie muss grundsätzlich auf dieser Linie ge-baut werden (§ 23 Abs. 2 Satz 1 BauNVO). Durch Festsetzungen vorderer, hinte-rer und seitlicher Baulinien kann im Bebauungsplan somit der Grundriss von Ge-bäuden zwingend festgesetzt werden.

Eine festgesetzte Baugrenze darf grundsätzlich nicht überschritten werden (§ 23 Abs. 3 Satz 1 BauNVO); dies gilt entgegen dem zu engen bzw. missverständli-chen Wortlaut der Vorschrift nicht nur für Gebäude und Gebäudeteile, sondern für alle baulichen Anlagen (vgl. BVerwG, Urteil vom 7.6.2001 - 4 C 1.01 -, BRS 64 Nr. 79 = BauR 2001, 1698 = NVwZ 2002, 90).

Beispiel:

Eine Werbetafel ist außerhalb der im Bebauungsplan festgesetzten Bau-grenzen grundsätzlich nicht zulässig (vgl. BVerwG, a. a. O.)

Ein Zurücktreten hinter die Baugrenze ist dagegen stets zulässig.

Die Festsetzung einer Bebauungstiefe besagt, bis zu welcher Tiefe (gerechnet von der tatsächlichen Straßengrenze ab) gebaut werden kann (vgl. § 23 Abs. 4 BauNVO). Bei der Bebauungstiefe handelt es sich um eine hintere Baugrenze (vgl. den Verweis in § 23 Abs. 4 Satz 1 auf § 23 Abs. 3 BauNVO).

Auf den nicht überbaubaren Flächen können Nebenanlagen im Sinne von § 14 BauNVO und bauliche Anlagen, die nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können, errichtet werden. Die Gemeinde kann hierzu im Bebauungsplan abweichende Regelungen treffen (vgl. § 23 Abs. 5 BauNVO).

27

Eine besondere Festsetzung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen und der Stellung der baulichen Anlagen (vgl. § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) sieht die BauNVO nicht vor.

9. § 15 BauNVO

Die in einzelnen Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen sind nach § 15 Abs. 1 BauNVO im Einzelfall unzulässig, wenn sie- nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des

Baugebiets widersprechen oder- von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der

Eigenart des Baugebiets selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind oder

- wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden.

§ 15 BauNVO ist ein planungsrechtliches Korrektur- und Steuerungsinstrument. Zu beachten ist freilich, dass die Behörde bei der Anwendung von § 15 BauNVO keine eigene Entscheidung trifft. Nur soweit der Bebauungsplan selbst noch keine abschließende planerische Entscheidung enthält, ermöglicht § 15 BauNVO eine „Nachsteuerung“ (BVerwG, Beschl. v. 6.3.1989 – 4 NB 8.89 -, NVwZ 1989, 960).

9.1. Eigenart des Baugebiets

Die Eigenart eines Gebiets ergibt sich aus Abs. 1 der jeweiligen Baugebietsvorschrift. Sie wird mitbestimmt durch sonstige Festsetzungen des Bebauungsplans, etwa im Wege der Feinsteuerung nach § 1 Abs. 4 ff BauNVO, im übrigen auch durch Festsetzungen über das Maß der baulichen Nutzung und die überbaubaren Grundstückflächen und die im Bebauungsplan festgesetzten Verkehrsflächen und deren voraussichtliche Aufnahmefähigkeit für das im Gebiet ausgelöste Verkehrsaufkommen (BVerwG, Urt. v. 3.2.1984 – 4 C 17.82 – BVerwGE 68, 369 (377), st. Rspr.).

Ein „Widerspruch“ zur Eigenart des Gebiets liegt nicht schon bei jeder – auch nur geringfügigen – Abweichung von der Eigenart des Gebiets vor. Von Bedeutung sind nur solche Abweichungen, die sich im Verhältnis zu den nach dem Plan zulässigen, die Eigenart des Baugebiets bestimmten Vorhaben als Missgriff derstellen. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn durch die Zulassung eines Vorhaben eine von mehreren allgemein zulässigen oder eine ausnahmsweise zulässige Nutzungsart so zu dominieren droht, dass das Gebiet deshalb in einen anderen Gebietstyp „umkippt“. Um ein solches „Umkippen“ zu verhindern und die Eigenart des Gebiets zu wahren, ist es erforderlich und zugleich ausreichend, dass im jeweiligen Gebiet eine der zulässigen Hauptnutzungsarten bzw eine zugelassene ausnahmsweise Nutzung nicht nach Anzahl und Umfang

28

beherrschend und in diesem Sinne übergewichtig in Erscheinung tritt (BVerwG, Urt. v. 4.5.1988 – 4 C 34.86 -, BVerwGE 79, 309 (312f.)).

9.2. Verursachung von oder Ausgesetztsein gegenüber unzumutbare Belästungen und Störungen

Belästigungen sind – ohne das es auf die Begriffsbildung in § 3 BImSchG ankommt – Beeinträchtigungen des subjektiven Wohlbefindens. Störungen sind die aufgrund der von einer Anlage ausgehenden Einwirkungen aller Art resultieren Nachteile. Räumlicher Bezugspunkt für die Belästigungen und Störungen ist das konkrete Baugebiet selbst und dessen Umgebung. Die „Umgebung“ reicht hierbei so weit, als die unmittelbaren Auswirkungen einer Anlage reichen, welche die Nutzung anderer Grundstücke in bebauungsrechtlicher Hinsicht beeinträchtigen können. Auch Auswirkungen im Hinblick auf die dem einer baulichen Anlage zuzuordneten Verkehrslärm kommen insofern in Betracht.

Belästungen und Störungen führen nur dann zur Unzulässigkeit, wenn sie unzumutbar sind. Was zumutbar ist, hängt vom jeweiligen Gebietstyp ab. In Bereichen, in denen Gebiete unterschiedlicher Qualität und unterschiedlicher Schutzwürdigkeit zusammentreffen (sog. „Gemengelagen“) ist – im Sinne der Bildung einer Art von Mittelwert – davon auszugehen, dass wechselseitig eine gesteigerte Pflicht zur Rücksichtnahme besteht. Feste Grenzwerte bestehen insofern für die jeweiligen Immissionsarten nicht. Da sich der Umfang des i.R.d. § 15 BauNVO zumutbaren sich freilich regelmässig mit den sich aus dem Immissionsschutzrecht ergebenden Anforderungen deckt, kann insofern auch regelmässig auf die einschlägigen technischen Regelwerke und die dort genannten Grenzwerte zurückgegriffen werden (vg. nur BVerwG, Beschl. v. 3.5.1996 – 4 B 50.96 -, NVwZ 1996, 1001 (1002), für Lärm).

Hierbei ist zu beachten, welche Zielrichtung und welcher Verbindlichkeitsgrad entsprechenden Regelwerken zukommt: Zielt das technische Regelwerke aus immissionschutzrechtlicher Sicht auf ein absolutes Mindestschutzniveau i.S.d. maximal hinzunehmenden Zumutbarkeitsschwellen zielen, handelt es sich um Regelgrenzwerte, die beim Vorliegen von Besonderheiten auf seiten der immissionsbetroffenen Nutzung im Einzelfall nach unen korrigiert werden können und müssen; regelt die technische Norm hingegen die Bestimmung regelmässig hinzunehmender Immissionspegel, die in jedem Fall hinnehmbar sind, ist eine entsprechende Einzelfallbetrachtung entbehrlich (für den ersten Fall: 18. BImSchV („SportanlagenlärmschutzVO“; für den letzten Fall: TA Lärm und TA Luft). Technische Regelwerke ohne normativ klaren Verbindlichkeitscharakter können allenfalls als Anhalt dienen (bsp.: die sog. Geruchsimmissionsrichtlinie (GIRL) bzw. entsprechende VDI-Richtlinien).

29

10. Nachbarschutz

10.1. Allgemeines

Um den Umfang des Nachbarschutz im Rahmen der jeweiligen Norm zu beurtei-len, ist folgende systematische Unterscheidung nützlich, die auf einen Vorschlag von Ortloff (in Finkelnburg/Ortloff, Öffentliches Baurecht II. 4. Aufl. 1998, S. 221 ff.) zurückgeht und die mittlerweile auch Eingang in die Rechtsprechung gefunden hat (vgl. etwa ThürOVG, Beschluss vom 25.6.1999 - 1 EO 197/99 -, ThürVGRspr. 1999, 197 = ThürVBl. 1999, 257 = LKV 2000, 119 - dort zum Ab-standsflächenrecht):

Generell nachbarschützende Normen sind solche, bei denen der nachbarliche Interessenausgleich gleichsam schon im Gesetz vorweggenommen worden und direkt in die gesetzgeberische Wertung für die Festlegung der in der Norm ent-haltenen Anforderungen an das Bauen eingegangen ist. Diesen Vorschriften kommt ein nachbarschützender Charakter zu, ohne dass noch ein Blick auf die konkreten Verhältnisse des Nachbargrundstücks erforderlich wäre. Anders for-muliert: Der nachbarliche Abwehranspruch gegen eine Verletzung dieser Nor-men besteht unabhängig von den tatsächlichen Auswirkungen des Vorha-bens im Einzelfall. Beispiele für solche Regelungen sind die bauordnungsrecht-lichen Abstandsflächenregelungen oder die Festsetzungen eines Bebauungs-plans über die Art der baulichen Nutzung.

Partiell nachbarschützende Normen sind solche, die zum Ausdruck bringen, dass sie zwar nicht in voller Reichweite (generell) nachbarschützend sind, dass sie aber im konkreten Einzelfall einen nachbarlichen Interessenausgleich ermögli-chen oder verlangen. Durch dieses Erfordernis ist das Gebot der Rücksicht-nahme in der jeweiligen Vorschrift verankert und macht eine konkrete Einzelfall-beurteilung erforderlich. Nur dann, wenn die Verletzung der jeweiligen Norm im Einzelfall zugleich eine besonders schützenswerte Rechtsposition eines Nach-barn verletzt und dies zu unzumutbaren Beeinträchtigungen führt, steht dem Nachbarn ein Abwehranspruch zu. Beispiele für solche Regelungen sind etwa § 34 Abs. 1 BauGB oder § 15 Abs. 1 BauNVO.

9.2. Nachbarschutz im Bebauungsplangebiet

10.2.1 Festsetzungen des Bebauungsplans

Hier ist nach den einzelnen Festsetzungen im Bebauungsplan zu differenzieren: Festsetzungen über die Art der baulichen Nutzung sind nach ständiger Recht-sprechung des BVerwG kraft Bundesrechts für alle Eigentümer im Plangebiet ge-nerell drittschützend. Diese können sich gegen jede gebietsfremde Nutzung im

30

Plangebiet zur Wehr setzen, ohne dass es darauf ankommt, ob sie hierdurch (un-zumutbar) beeinträchtigt werden. Dieser Anspruch auf Bewahrung der fest-gesetzten Gebietsart beruht auf dem Gedanken des wechselseitigen Aus-tauschverhältnisses: Weil und soweit der Eigentümer eines Grundstücks in des-sen Ausnutzung öffentlich-rechtlichen Beschränkungen unterworfen ist, kann er deren Beachtung grundsätzlich auch im Verhältnis zum Nachbarn durchsetzen (so BVerwG, Urteil vom 16.9.1993 - 4 C 28.91 -, BVerwGE 94, 151 = BRS 55 Nr. 110 = BauR 1994, 223 = NJW 1994, 1546).

Beispiel:

Der Eigentümer eines Grundstücks im durch Bebauungsplan festgesetz-ten Gewerbegebiet hat einen Abwehranspruch gegen die Genehmigung eines im Sinne des § 8 Abs. 1 BauNVO erheblich belästigenden und da-her nur in einem Industriegebiet nach § 9 BauNVO allgemein zulässigen Gewerbebetriebs (im konkreten Fall einer Bauschuttrecyclinganlage). Darauf, ob die von dem Gewerbebetrieb ausgehenden Belästigungen un-zumutbar im Sinne des § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO oder erheblich im Sinne des § 5 Abs. 1 Nr. 1 BImSchG sind, kommt es für den Schutz des Gebiets gegen „schleichende Umwandlung“ nicht an (vgl. BVerwG, Be-schluss vom 2.2.2000 - 4 B 87.99 -, BauR 2000, 1019 = NVwZ 2000, 679).

Auch die Beschränkung der höchstzulässigen Zahl der Wohnungen in Wohnge-bäuden (durch eine sog. Zwei-Wohnungs-Klausel) nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB vermittelt Drittschutz, wenn sie den Gebietscharakter im Sinne einer Bebauung vorwiegend mit Familienheimen bestimmt und sich damit als Ausdruck der Art der Nutzung erweist (vgl. ThürOVG, Beschluss vom 26.7.1996 - 1 EO 662/95 -, BRS 58 Nr. 52 = NVwZ-RR 1997, 596 = ThürVGRspr. 1997, 29 = ThürVBl. 1997, 20).

Noch nicht abschließend geklärt ist die Reichweite des Anspruchs auf Wah-rung der Gebietsart, also die Frage, ob alle Eigentümer im jeweiligen Baugebiet sich gegen jede gebietsfremde Nutzung auf einem anderen Grundstück unab-hängig von der Entfernung zu ihrem Grundstück zur Wehr setzen können. Für den Gebietsartschutz im unbeplanten Innenbereich geht das BVerwG davon aus, dass dieser durch die wechselseitige Prägung der benachbarten Grundstücke be-grenzt ist und nicht notwendig alle Grundstücke in der Umgebung erfassen muss, die zu derselben Baugebietskategorie gehören (vgl. BVerwG, Beschluss vom 20.8.1998 - 4 B 79.98 -, BRS 60 Nr. 176 = BauR 1999, 26 = NVwZ-RR 1999, 105). Diese Beschränkung des Nachbarschutzes auf die „nähere Umgebung“ im Sinne des § 34 BauGB dürfte sich auf den beplanten Bereich übertragen lassen (dafür z.B. Mampel, BauR 1998, 697, 707). Einen generell wirkenden gebiets-übergreifenden Nachbarschutz dürfte es auch im Geltungsbereich eines Bebau-ungsplans nicht geben.

Festsetzungen über das Maß der baulichen Nutzung werden im Regelfall als grundstücksbezogen und damit nicht nachbarschützend angesehen (vgl. etwa

31

BVerwG, Beschluss vom 23.6.1995 - 4 B 52.95 -, BRS 57 Nr. 209 = BauR 1995, 823 = NVwZ 1996, 170; kritisch dazu Mampel, NJW 1999, 975, 979). Etwas an-deres gilt dann, wenn sich dem Bebauungsplan und seiner Begründung selbst entnehmen lässt, dass den entsprechenden Festsetzungen eine Schutzwirkung für den Nachbarn zukommen soll.

Für Festsetzungen über die Bauweise gilt: Die Festsetzung der geschlossenen Bauweise hat grundsätzlich keine nachbarschützende Wirkung; der Festsetzung der offenen Bauweise gemäß § 22 Abs. 2 Satz 1 BauNVO wird dagegen jeden-falls für die jeweils angrenzenden Nachbarn überwiegend drittschützende Wir-kung beigemessen (so für die Doppelhausfestsetzung in der offenen Bauweise das bereits zitierte Urteil des BVerwG vom 24.2.2000 - 4 C 12.98 -, BVerwGE 110, 355 = NVwZ 2000, 1055).

Für die Bestimmung der überbaubaren Grundstücksflächen durch die Festset-zung von Baulinien und Baugrenzen ergibt sich aus § 23 BauNVO kein Dritt-schutz kraft Bundesrechts, da das „Regelungsprogramm“ der Norm nur das ein-zelne Baugrundstück betrifft und keinen Bezug zu Flächen außerhalb des Grund-stücks aufweist (so Mampel, BauR 1998, 697, 711; aus der Rechtsprechung vgl. etwa BVerwG, Beschluss vom 10.10.1995 - 4 B 215.95 -, BRS 57 Nr. 219 = BauR 1996, 82 = NVwZ 1996, 888). Eine nachbarschützende Wirkung kann diesen Festsetzungen nur zukommen, wenn sich eine entsprechende Schutzrichtung dem jeweiligen Bebauungsplan und seiner Begründung entnehmen lässt. In der Rechtsprechung wird dies vielfach für die Festsetzung seitlicher Baulinien und Baugrenzen zugunsten der jeweils angrenzenden Nachbarn angenommen (so etwa VGH BW, Urteil vom 11.2.1993 - 5 S 2313/92 -, BRS 55 Nr. 71).

9.1.2 Unzulässigkeit im Einzelfall nach § 15 Abs. 1 BauNVO; Ertei-lung von Ausnahmen und Befreiungen (§ 31 BauGB)

Bei § 15 Abs. 1 BauNVO handelt es sich nach der (neueren) Rechtsprechung des BVerwG um eine Norm, in der das Rücksichtnahmegebot verankert ist, und die daher partiell nachbarschützend ist. Das BVerwG hat hierzu in seinem Grundsatzurteil vom 5.8.1983 - 4 C 96.79 - (BVerwGE 67, 334 = BRS 40 Nr. 48 = BauR 1983, 543 = NJW 1984, 138) ausgeführt:

„§ 15 Abs. 1 BauNVO stellt sich für den Fall der Anwendung von Bebau-ungsplänen als eine besondere Ausprägung des Rücksichtnahmegebotes dar (...). Die Lage oder der Umfang eines Gebäudes, besonders aber die von einem Gebäude ausgehenden Belästigungen oder Störungen können sich nämlich auch auf das nachbarliche Verhältnis der Planbetroffenen auswirken; deswegen ist nach dieser Vorschrift insoweit Rücksicht auf nachbarliche Belange zu nehmen. Allerdings hat der Senat bisher § 15 Abs. 1 BauNVO als eine nicht nachbarschützende Vorschrift angesehen, weil ein bestimmter und abgegrenzter Kreis Betroffener nicht hinreichend deutlich bezeichnet sei (vgl. Urteil vom 14. Dezember 1973 - BVerwG 4 C 71.71 - DVBl. 1974, 358 = DÖV 1974, 381, in BVerwGE 44, 244 nicht ab-

32

gedruckt). Er modifiziert nunmehr seine Ansicht wie folgt: Stellt sich § 15 Abs. 1 BauNVO (auch) als eine - zunächst objektiv-rechtliche - Ausprä-gung des Rücksichtnahmegebotes dar, so müssen auch insoweit die Re-geln gelten, die der Senat für den in besonderen Fällen anzuerkennenden Drittschutz des Rücksichtnahmegebotes aufgestellt hat (...). Dem in § 15 Abs. 1 BauNVO verankerten Gebot der Rücksichtnahme kommt danach eine drittschützende Wirkung zu, soweit in qualifizierter und zugleich indi-vidualisierter Weise auf schutzwürdige Interessen eines erkennbar abge-grenzten Kreises Dritter Rücksicht zu nehmen ist; das gilt für diejenigen A u s n a h m e f ä l l e , in denen - erstens - die tatsächlichen Umstände handgreiflich ergeben, auf wen Rücksicht zu nehmen ist, und - zweitens - eine besondere rechtliche Schutzwürdigkeit des Betroffenen anzuerken-nen ist (vgl. Urteil des Senats vom 25. Februar 1977 - BVerwG 4 C 22.75 - BVerwGE 52, 122 (130/131)). Die Schutzwürdigkeit des Betroffenen, die Intensität der Beeinträchtigung, die Interessen des Bauherrn und das, was beiden Seiten billigerweise zumutbar oder unzumutbar ist, sind dann ge-geneinander abzuwägen. Ein solcher Drittschutz des Rücksichtnahmege-botes wird nur selten eintreten, wo die Baugenehmigung im Einklang mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes erteilt wird. Er wird aber dort eher zum Zuge kommen, wo die Baugenehmigung von den Planfestset-zungen im Wege der Ausnahmeerteilung oder sogar unter Verstoß gegen sie abweicht.“

Bei der Erteilung von Ausnahmen (§ 31 Abs. 1 BauGB) oder Befreiungen (§ 31 Abs. 2 BauGB) von nachbarschützenden Festsetzungen in Bebauungsplänen können die Nachbarn beanspruchen, dass die Abweichung von der jeweiligen Festsetzung fehlerfrei erfolgt (vgl. etwa VGH BW, Urteil vom 18.1.1995 - 3 S 3153/94 -, BRS 57 Nr. 215).

Für die Erteilung von Befreiungen (§ 31 Abs. 2 BauGB) von nicht nachbar-schützenden Festsetzungen ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass das Tat-bestandsmerkmal der erforderlichen Würdigung der nachbarlichen Belange als Ausdruck des Rücksichtnahmegebots partiellen Nachbarschutz vermittelt (vgl. etwa BVerwG, Urteil vom 19.6.1986 - 4 C 8.84 -, BRS 46 Nr. 173 = BauR 1987, 70 = NVwZ 1987, 409).

Gegen eine (ohne Erteilung einer Befreiung) unter Verstoß gegen nicht nachbar-schützende Festsetzungen eines Bebauungsplans kann nach der Rechtspre-chung des BVerwG Nachbarschutz in entsprechender Anwendung des § 15 Abs. 1 BauNVO unter Berücksichtigung der Interessenbewertung des § 31 Abs. 2 BauGB gegeben sein (vgl. BVerwG, Urteil vom 6.10.1989 - 4 C 14.87 -, BVerwGE 82, 343 = BRS 49 Nr. 188 = BauR 1989, 710 = NJW 1990, 1192).

Demgegenüber erkennt das BVerwG für die Erteilung von Ausnahmen (§ 31 Abs. 1 BauGB) von nicht nachbarschützenden Festsetzung (bisher) einen entsprechenden partiellen Nachbarschutz nicht an, selbst wenn die Genehmi-gungsbehörde derartige rechtswidrige Ausnahmen bereits wiederholt erteilt und dadurch das Plangebiet verändert hat (vgl. BVerwG, Urteil vom 10.12.1982 - 4 C 49.79 -, BRS 39 Nr. 79 = NJW 1983, 1574).

33

9.1.1 Nachbarschutz im unbeplanten Innenbereich und im Außenbereich

Im unbeplanten Innenbereich besteht nach der neueren Rechtsprechung des BVerwG dann derselbe Nachbarschutz wie im Plangebiet, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO entspricht und demnach § 34 Abs. 2 BauGB zur Anwendung kommt. § 34 Abs. 2 BauGB ist danach also generell nachbarschützend (vgl. das bereits zitierte Grundsatzurteil des BVerwG vom 16.9.1993 - 4 C 28.91 -, BVerwGE 94, 151 = NJW 1994, 1546).

Im Anwendungsbereich des § 34 Abs. 1 BauGB sieht das BVerwG das Rück-sichtnahmegebot im Tatbestandsmerkmal des „Einfügens“ verankert, das aus-nahmsweise (s. dazu oben) drittschützende Wirkung hat. § 34 Abs. 1 BauGB ist also partiell nachbarschützend (vgl. schon BVerwG, Urteil vom 13.3.1981 - 4 C 1.78 -, BRS 38 Nr. 186 = BauR 1981, 354).

Im Außenbereich (§ 35 BauGB) kommt Nachbarschutz nur nach Maßgabe des in § 35 Abs. 3 BauGB verankerten Rücksichtnahmegebots in Betracht (grundle-gend BVerwG, Urteil vom 25.2.1977 - IV C 22.75 -, BVerwGE 52, 122 = BRS 32 Nr. 155 = NJW 1978, 62). § 35 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB sind demnach nur partiell nachbarschützend. Der Inhaber einer nach § 35 Abs. 1 BauGB privile-gierten Nutzung kann allerdings von anderen Vorhaben in seiner Umgebung eine besondere Rücksichtnahme erwarten. Es gibt jedoch auch für diesen keinen all-gemeinen Schutzanspruch auf Bewahrung des Außenbereichs (vgl. BVerwG, Beschluss vom 3.4.1995 - 4 B 47.95 -, BRS 57 Nr. 224).