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Derecho Civil, Bienes y
Sucesiones
DERECHO CIVIL, BIENES Y SUCESIONES
Lic. en Derecho y Ciencias Jurídicas
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Sesión No. 4
Nombre: Derechos reales. Parte II.
Contextualización
¿Cómo se interpreta la copropiedad?
De acuerdo con De Ibarrola (1977):
Hay situaciones jurídicas propias para dos: el matrimonio. Hay otras
propias de varios: las asociaciones y las sociedades. En cambio la
propiedad es una institución jurídica absoluta y exclusiva: se concibe
bien para una sola persona; pero no es fácil siempre concebirla en
manos de dos titulares simultáneos, especialmente si son extraños. (P.
371).
Para Rojina (2009) “los copropietarios no tienen dominio sobre partes
determinadas de la cosa, sino un derecho de copropiedad sobre todas y cada
una de las partes de la cosa en cierta proporción, es decir, sobre parte alícuota”
(P. 347).
Cosa
Copropietario
Copropietario
Copropietario
Copropietario
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Introducción al Tema
¿Cuál es la diferencia entre copropiedad y propiedad?
De Ibarrola hace una distinción entre el significado de copropiedad y la
propiedad común:
No puede confundirse la copropiedad con la propiedad común, que
tienen todos los hombres comunalmente, porque ésta recae sobre
bienes que no son susceptibles de propiedad privada; ni tampoco con la
propiedad colectiva, porque en ésta la propiedad recae en una persona
moral que es distinta de todos los socios. (De Ibarrola, 1977, p. 373).
¿Cuáles son los tipos de copropiedades existentes?
En el siguiente cuadro se presentan los diferentes tipos de copropiedad:
.
Tipos de copropiedad
Copropiedades voluntarias y
forzosas
Copropiedad temporales y permanentes
Copropiedades reglamentadas y no
reglamentadas Copropiedad sobre bienes
determinados y sobre un
patrimonio o universalidad
Copropiedad por acto entre vivos y
por causa de muerte
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Explicación Derecho real de copropiedad y régimen de condominio
¿Qué es la copropiedad?
Existe copropiedad cuando varios sujetos son poseedores de un mismo derecho,
es decir, tienen un derecho en común.
¿Cuáles son los tipos de copropiedad?
De acuerdo con Rojina (2009, Pp. 351-353) las formas de la copropiedad
pueden clasificarse desde los siguientes puntos de vista:
1) Copropiedades voluntarias y forzosas.- Existe un principio fundamental en
esta materia: nadie está obligado a permanecer en la indivisión, y en
consecuencia no es válido el pacto por el cual los codueños se obligan a
permanentemente permanecer en dicho estado...Las copropiedades forzosas
son aquellas en que, por la naturaleza de las cosas, existe una imposibilidad
para llegar a la división.
2) Copropiedad temporales y permanentes.- Toda copropiedad ordinariamente
es temporal, como consecuencia de que es voluntaria. Excepcionalmente puede
ser permanente, cuando sea forzosa.
3) Copropiedades reglamentadas y no reglamentadas.- Las reglamentadas son
aquellas formas especiales que han merecido una organización del legislador,
tomando en cuenta ciertas características y conflictos que pueden presentarse,
dada su naturaleza.
4) Copropiedad sobre bienes determinados y sobre un patrimonio o universalidad.- Generalmente la propiedad recae sobre un bien o bienes
determinados; pero existe un caso de copropiedad sobre un patrimonio integrado
con su activo y pasivo.
5) Copropiedad por acto entre vivos y por causa de muerte.- La copropiedad
que se crea por acto entre vivos puede tener como fuente un contrato, un acto
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jurídico unilateral, un hecho jurídico o la
misma prescripción. Ordinariamente la
copropiedad se origina por contrato, es
decir por un acto jurídico… También la
copropiedad pueden originarse por causa
de muerte, que es el caso que ocurre en
el intestado o sucesión legítima y en el de
la copropiedad nacida por testamento.
¿Qué es el régimen en condominio?
También es conocido como propiedad horizontal, por pisos, departamentos o
propiedad colectiva se encuentra regulado en el Código Civil Federal junto a la
copropiedad.
Este tipo de propiedad pretende resolver, al menos en forma parcial, el problema de
alojamiento apropiado para las familias en las grandes ciudades, no sólo por el
espacio sino por los altos costos que representa (De Pina, 1998).
Planiol y Ripert (Citados por De Pina, 1998) al exponer sobre la naturaleza de la
propiedad en condominio explican:
…que no es la de una verdadera copropiedad, en consideración a que
cada uno de los propietarios tiene derecho exclusivo y completo a su
piso o a su departamento, pudiendo ejercitar sobre los mismos todos los
derechos de un propietario, excepto los que se deriven de obligaciones
resultantes de las relaciones especiales de la voluntad a que está sometido,
y que, al mismo tiempo, determinadas porciones de inmuebles se hallan
en indivisión forzosa. (P.p.122 a 123).
A decir de De Pina (1998) la característica distintiva de este tipo de propiedad es
“…la coexistencia de la propiedad exclusiva de parte de la cosa y la
copropiedad de otra parte.” (P. 123). Es decir, el titular de la propiedad en
condominio es propietario de una parte de la cosa objeto de esta propiedad
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(Casa, departamento, etc.) y, copropietario de otra parte distinta de la misma
(Áreas comunes).
¿Cuáles son los derechos y obligaciones de los condóminos?
Dispone el artículo 951 del Código Civil
Federal que la copropiedad sobre los
elementos comunes del inmueble no es
susceptible de división. La parte alícuota de
los condueños sobre los elementos de los
condueños, es inseparable del derecho de
propiedad exclusivo que les corresponde respecto de las unidades privativas.
Sólo se podrá enajenar, gravar la parte alícuota cuando se haga conjuntamente
con la propiedad privativa.
El citado artículo 951 del Código Civil Federal dispone en cuanto a los derechos
y obligaciones de los condóminos en su último párrafo lo siguiente:
Artículo 951.- Los derechos y obligaciones de los propietarios a que se refiere este
precepto, se regirán por las escrituras en que se hubiera establecido el régimen de
propiedad, por las de compraventa correspondientes, por el Reglamento del Condominio
de que se trate, por la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles,
para el Distrito y Territorios Federales, por las disposiciones de este Código y las demás
leyes que fueren aplicables.
De la interpretación del multicitado artículo
951 del Código Civil Federal se desprende
que, el condómino es propietario exclusivo
de su departamento, vivienda, casa o local,
según el tipo de propiedad de que se trate
(industrial, comercial o habitacional) y que
además, tiene derecho a la copropiedad de
los elementos y partes del condominio que
se consideren comunes (El terreno, sótano, pórtico, puertas de entrada, vestíbulos,
galerías, corredores, escaleras, patios, jardines, senderos y calles interiores, espacios
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que hayan señalado las licencias de construcción como suficientes para
estacionamiento de vehículos siempre que sean de uso general será proporcional al
valor de su propiedad exclusiva, fijada en la estructura constitutiva para ese efecto. los
locales destinados a la administración, portería y alojamiento del portero y los vigilantes,
más los destinados a las instalaciones generales y a los servicios comunes; las obras,
instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan al uso y disfrute común, tales como
fosas, pozo, cisternas, tinacos, ascensores, montacargas, incineradores, estufas,
hornos, bombas y motores, etc.; los cimientos, estructuras, muros de carga y los techos
de uso general: en cualesquiera otras partes del inmueble, locales; obras, aparatos o
instalaciones que resuelvan por unanimidad de los condóminos usar o disfrutar en
común, o que se establezcan con tal carácter en el reglamento del condominio o de la
escritura constitutiva; de propiedad común sólo de los condóminos colindantes serán los
entrepisos, muros y demás divisiones que separen entre sí los departamentos,
viviendas, casas o locales).
¿Qué es la Asamblea de Condóminos?
Expone De Pina (1998) que la asamblea de condóminos es el órgano supremo
del condominio, las cuales puedes ser generales (Se celebran por lo menos una
vez al año) o de grupo de condominio (Tantas veces sean convocadas conforme
a Ley o su reglamento), y se rigen bajo ciertas leyes, ejemplo de ellas son:
• Cada condómino goza de un número de votos igual al porcentaje del valor de
su propiedad.
• En la elección o remoción del administrador, cada unidad (departamento o
vivienda) corresponde a un único voto.
• La votación es personal, nominal y directa.
• Las resoluciones se toman por mayoría simple.
• Las asambleas son presididas según su reglamento.
• El secretario lleva un libro de actas autorizado por las autoridades locales.
• La convocatoria para las asambleas requiere un quorum de 90% en la primera
convocatoria, 51% en la segunda o por mayoría en la tercera.
• Las determinaciones adoptadas obligan a todos los condóminos, ausentes o
disidentes.
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• Establece cuotas a favor de los condóminos.
• La ley establece el nombramiento y constitución de un comité de vigilancia, que
se integrará con una o hasta tres personas que podrán ser condóminos o no.
• El reglamento de condominio determinará obligatoriamente determinadas
pautas para mantener un orden.
• Los gravámenes son divisibles entre los diferentes departamentos, viviendas,
casas o locales de un condominio. Cada uno de los condóminos responderá
sólo al gravamen que corresponda a su propiedad.
Además, el régimen de propiedad de condominio puede extinguirse
voluntariamente por acuerdo de un mínimo del 75% de los condóminos, salvo
que la escritura constitutiva prevea un porcentaje superior.
Si el condominio se destruyere en su
totalidad o en una porción que represente
por lo menos las tres cuartas partes de su
valor, según el peritaje practicado por las
autoridades competentes o institución
fiduciaria, una mayoría especial del 51% de
los condóminos podrá acordar la distribución
o división del terreno y los bienes comunes que queden, o en su caso la venta,
con arreglo a las disposiciones legales sobre planificación, desarrollo o
regeneración urbana y otras que fueren aplicables. (De Pina, 1998).
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Conclusión Existe copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen a dos o más
personas. Los tipos de copropiedad que existen son:
1) Voluntarias y forzosas.
2) Copropiedades temporales y permanentes.
3) Copropiedades reglamentadas y no reglamentadas.
4) Copropiedad sobre bienes determinados y sobre un patrimonio o universalidad.
5) Copropiedad por acto entre vivos y por causa de muerte.
La copropiedad en nuestro país tuvo un auge como consecuencia del
incremento de la población, lo que originó la creación de diversas viviendas,
sin embargo, ante la falta de espacios se idearon nuevas formas para
aprovechar los existentes y poder afrontar la demanda de nuevas casas, por
lo que se constituyó la construcción de departamentos que permitan el
establecimiento de un número considerado de viviendas en un espacio
reducido.
Ya se ha visto lo referente a la copropiedad, lo cual es importante en el estudio
del Derecho Civil, sin embargo, todavía existen aspectos por conocer, por
ejemplo:
¿Qué es la sucesión mortis causa?
¿Cuáles son los elementos de la sucesión mortis causa?
¿Qué es el derecho hereditario?
Las respuestas a las preguntas anteriores las conocerás en la siguiente sesión.
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Para aprender más
Para aprender más de los temas de copropiedad, propiedad de departamentos y
derecho de condominios, te invito a ver los siguientes recursos:
¿Qué es la propiedad por departamentos?
• Borja, M. (S/f). Propiedad por departamentos y condominio horizontal.
Documento obtenido de:
http://brd.unid.edu.mx/propiedad-por-departamentos-y-condominio-horizontal/
¿Existe copropiedad en la sociedad conyugal?
• Brena, I. (S/f). Naturaleza jurídica de la sociedad conyugal. ¿Sociedad,
copropiedad o mano común? Documento obtenido de:
http://brd.unid.edu.mx/naturaleza-juridica-de-la-sociedad-conyugal/
¿En qué consiste el condominio y la cooperativa?
• De Souza, A. (S/f). El condominio y la cooperativa como formas de
copropiedad. Documento obtenido de:
http://brd.unid.edu.mx/el-condominio-y-la-cooperativa...
¿En qué consiste el derecho de condominio en México?
• Frisch, W. (S/f). Comparación sistemática del derecho de condominio en
México, Alemania, Austria y Suiza. Documento obtenido de:
http://brd.unid.edu.mx/comparacion-sistematica-del-derecho...
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Actividad de Aprendizaje
Instrucciones
Con la finalidad de reforzar los conocimientos adquiridos a lo largo de esta
sesión, ahora tendrás que realizar una actividad en la cual a través de un mapa
mental describas lo referente a la copropiedad.
Puedes realizarlo en cualquier programa especializado en mapas mentales, al
final tendrás que guardarlo como imagen en formato JPG, con la finalidad de
subirlo a la plataforma de la asignatura.
Recuerda que esta actividad te ayudará a retener los aspectos generales de la
copropiedad, los cuales son esenciales para continuar con el estudio de la
materia.
En esta actividad se tomará en cuenta lo siguiente:
• Tus datos generales.
• Referencias bibliográficas.
• Ortografía y redacción.
• Título.
• Representación gráfica.
• Organización de la información.
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Bibliografía
Bonnecase, J. (2002). Tratado elemental de derecho civil. México: Oxford.
De Ibarrola, A. (1977). Cosas y Sucesiones. México: Porrúa.
De Pina V. R. (1998). Elementos de Derecho Civil Mexicano. México: Porrúa.
M. Planiol; J. Ripert. (2002). Derecho Civil. México: Oxford.
Rojina V. R. (2008). Compendio de Derecho Civil. México: Porrúa.
