DAFTAR ISI - kpsrb.bappenas.go.idkpsrb.bappenas.go.id/ppptoolkit/wp-content/uploads/2017/12/BUKU_5... · sehat, aman, nyaman, bahkan terkadang harganya lebih murah daripada membeli

TOOLKIT KPBU SEKTOR PASAR UMUM 2016

BUKU V i

DAFTAR ISI

LATAR BELAKANG .................................................................................................... 1

TUJUAN TOOLKIT KPBU ............................................................................................ 4

PENERIMA MANFAAT ................................................................................................ 4

MENGAPA PERLU KPBU? .......................................................................................... 5

INFRASTRUKTUR APA SAJA YANG BISA DIKERJASAMAKAN? .............................. 5

TEMPLATE PRASTUDI KELAYAKAN ......................................................................... 6

RINGKASAN EKSEKUTIF ........................................................................................... 7

BAB 1. PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang .................................................................................................... 9

1.2. Maksud dan Tujuan ............................................................................................ 9

1.2.1. Maksud .................................................................................................... 9

1.2.2. Tujuan ...................................................................................................... 10

1.3. Sistematika Pembahasan ................................................................................... 10

BAB 2. KAJIAN KEBUTUHAN DAN KEPATUHAN

2.1. Kajian Kebutuhan ................................................................................................ 11

2.1.1. Kondisi Eksisting Pasar Umum ................................................................ 11

2.1.2. Tren Wilayah Perkotaan Saat Ini .............................................................. 11

2.1.3. Inisiatif Pemerintah/Pemerintah Daerah ................................................... 11

2.1.4. Demografi dan Kependudukan ................................................................. 12

2.2. Kajian Kepatuhan ................................................................................................ 12

2.2.1. Rencana Pembangunan Jangka Panjang Nasional (RPJPN) ................... 12

2.2.2. Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional (RPJMN) .............. 12

2.2.3. Rencana Pembangunan Jangka Menengah Daerah (RPJMD) ................ 12

2.2.4. Rencana Strategis Kementerian Perdagangan ........................................ 12

2.2.5. Rencana Strategis Dinas Perdagangan ................................................... 12

2.3. Kesimpulan ......................................................................................................... 13


BUKU V ii

BAB 3. KAJIAN TEKNIS

3.1. Kondisi Eksisting ................................................................................................. 14

3.1.1. Tatanan Pasar Umum .............................................................................. 14

3.1.2. Potensi Ekonomi Daerah Setempat ......................................................... 14

3.1.3. Kondisi Pasar Eksisting ............................................................................ 14

3.1.4. Aksesibilitas Wilayah ............................................................................... 14

3.1.5. Perkembangan Permukiman Baru ........................................................... 14

3.1.6. Pola Kehidupan Masyarakat Setempat .................................................... 14

3.1.7. Kondisi Sosioekonomi .............................................................................. 15

3.1.8. Kondisi Fisik Alam .................................................................................... 15

3.2. Tinjauan Tata Ruang .......................................................................................... 15

3.3. Prakiraan Permintaan dan Penawaran ................................................................ 15

3.3.1. Prakiraan Permintaan (Demand) .............................................................. 15

3.3.2. Prakiraan Penawaran (Supply) ................................................................ 16

3.4. Pemilihan Lokasi Pasar Terbaik .......................................................................... 16

3.5. Aspek Fisik ......................................................................................................... 17

3.5.1. Menentukan Klasifikasi Pasar Tradisional ................................................ 17

3.5.2. Penataan Fasilitas Bangunan dan Tata Letak Pasar ................................ 17

3.5.3. Penataan Sarana Pendukung .................................................................. 18

3.5.4. Konstruksi Bangunan yang Ramah Lingkungan ....................................... 18

3.5.5. Perhitungan Struktur dan Perhitungan Umur Bangunan ........................... 19

3.5.6. Penataan Jalan Akses Masuk .................................................................. 19

3.5.7. Penataan Lalu Lintas ............................................................................... 19

3.5.8. Gambar Rencana Pasar Umum ............................................................... 19

3.5.9. Spesifikasi Keluaran ................................................................................. 20

3.5.10. Jadwal Pelaksanaan Konstruksi .............................................................. 21

BAB 4. KAJIAN EKONOMI DAN KOMERSIAL

4.1. Analisis Permintaah (Demand) ............................................................................ 22

4.1.1. Metodologi ............................................................................................... 22

4.1.2. Pelaksanaan Survey dan Pengolahan Data Survay ................................. 23


BUKU V iii

4.1.3. Analisis Deskriptif ..................................................................................... 23

4.1.4. Analisis Induktif ........................................................................................ 24

4.1.5. Analisis Model Logistic Multinomial .......................................................... 24

4.2. Analisis Pasar (Market) ....................................................................................... 24

4.3. Analisis Struktur Pendapatan KPBU ................................................................... 25

4.4. Analisis Biaya dan Manfaat Sosial (ABMS) ......................................................... 25

4.4.1. Asumsi Umum .......................................................................................... 25

4.4.2. Manfaat .................................................................................................... 26

4.4.3. Biaya ........................................................................................................ 26

4.4.4. Parameter Penilaian ................................................................................. 27

4.4.5. Analisis Sensitivitas .................................................................................. 27

4.5. Analisis Keuangan .............................................................................................. 27

4.5.1. Asumsi Analisis Keuangan ....................................................................... 27

4.5.2. Pendapatan ............................................................................................. 28

4.5.3. Biaya ........................................................................................................ 28

4.5.4. Indikator Keuangan .................................................................................. 29

4.5.5. Proyeksi Kinerja Keuangan Badan Usaha Pelaksana .............................. 29

4.5.6. Analisis Sensitivitas .................................................................................. 29

4.6. Analisis Value for Money (Nilai Manfaat Uang) ................................................... 29

4.6.1. Perhitungan Biaya Dasar (Base Cost) ...................................................... 30

4.6.2. Pembiayaan (Financing) .......................................................................... 20

4.6.3. Biaya Lain-lain (Ancillary Cost) ................................................................ 30

4.6.4. Risiko ....................................................................................................... 31

4.6.5. Competitive Neutrality .............................................................................. 31

4.6.6. Kesimpulan .............................................................................................. 31

BAB 5. KAJIAN REGULASI DAN KELEMBAGAAN

5.1. Kajian regulasi .................................................................................................... 32

5.1.1. Analisis Peraturan Perundang-undangan ................................................. 32

5.1.2. Risiko Hukum dan Stretgi Mitigasi ............................................................ 37

5.1.3. Kebutuhan Perizinan ................................................................................ 37


BUKU V iv

5.1.4. Rencana dan Jadwa, Pemenuhan Persyaratan Peraturan dan Hukum .... 37

5.2. Kajian Kelembagaan ........................................................................................... 37

5.2.1. Struktur Organisasi KPBU ........................................................................ 37

5.2.2. Penanggung Jawa Proyek Kerjasama ...................................................... 37

5.2.3. Tim KPBU ................................................................................................ 38

5.2.4. Badan Usaha Pelaksana (Special Purpose Company – SPC) ................. 38

5.2.5. Pemerintah Daerah (Dinas Pasar, dsb) ................................................... 38

5.2.6. Dewan Perwakilan Rakyat Daerah ........................................................... 38

5.2.7. Badan Regulator ...................................................................................... 38

5.2.8. PT Penjaminan Infrastruktur Indonesia (Persero) ..................................... 38

5.3. Perangkat Regulasi Kelembagaan ...................................................................... 38

5.4. Kerangka Acuan Pengambilan Keputusan .......................................................... 39

BAB 6. KAJIAN LINGKUNGAN DAN SOSIAL

6.1. Pengamanan Lingkungan ................................................................................... 40

6.2. Pengamanan Sosial dan Pengadaan Lahan ....................................................... 40

BAB 7. KAJIAN BENTUK KPBU

7.1. Alternatif Skema Kerjasama ................................................................................ 43

7.2. Penetapan Skema KPBU .................................................................................... 43

7.2.1. Lingkup Kerjasama KPBU ........................................................................ 43

7.2.2. Jangka Waktu dan Pentahapan KPBU ..................................................... 43

7.2.3. Keterlibatan Pihak Ketiga ......................................................................... 44

7.2.4. Alur Finansial Operasional ...................................................................... 44

7.2.5. Penggunaan Aset Daerah ........................................................................ 44

7.2.6. Status Kepemilikan Aset dan Pengalihan Aset ......................................... 44

BAB 8. KAJIAN RISIKO

8.1. Identifikasi Risiko ................................................................................................ 45

8.2. Prinsip Alokasi Risiko .......................................................................................... 46

8.3. Metode Penilaian Risiko ...................................................................................... 46

8.4. Mitigasi Risiko ..................................................................................................... 48


BUKU V v

BAB 9. KAJIAN KEBUTUHAN DNA DUKUNGAN PEMERINTAH DAN/ATAU JAMINAN

PEMERINTAH

9.1. Kajian Kemampuan PJPK ................................................................................... 55

9.2. Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah ............................................................ 55

9.3. Kajian Kebutuhan Jaminan Pemerintah .............................................................. 56

BAB 10. KAJIAN MENGENAI HAL-HAL YANG PERLU DITINDAKLANJUTI

(OUTSTANDING ISSUES)

10.1. Identifikasi Hal-hal Kritis ...................................................................................... 57

10.2. Rencana Penyelesaian Hal-hal Kritis .................................................................. 57

BAB 11. KAJIAN PENGADAAN

11.1. Landasan hukum Pengadaan KPBU ................................................................... 58

11.2. Pembentukan Panitia Pengadaan ....................................................................... 58

11.3. Tahapan Dalam Pengadaan KPBU ..................................................................... 58

11.4. Proses Pengadaan ............................................................................................. 58

11.5. Jadwal dan Kontrak ............................................................................................ 59


BUKU V vi

DAFTAR TABEL Tabel 1. Contoh Spesifikasi Keluaran Proyek KPBU Sektor Pasar Umum ............................... 20

Tabel 2. Contoh Manfaat dalam ABMS KPBU Sektor Pasar Umum ....................................... 26

Tabel 3. Kriteria Jenis Kegiatan Pembangunan Pasar Umum yang Wajib Amdal .................. 42

Tabel 4. Peringkat Kemungkinan Terjadi Risiko ..................................................................... 46

Tabel 5. Pemeringkatan Konsekuensi Risiko .......................................................................... 47

Tabel 6. Matriks Dampak Risiko ............................................................................................. 47

Tabel 7. Contoh Matriks Risiko Proyek KPBU Sektor Perkeretaapian .................................... 49

DAFTAR GAMBAR Gambar 1. Gambar Model Pengembangan Pasar Tradisional ................................................... 2


BUKU V 1

LATAR BELAKANG

Masuknya kekuatan ekonomi besar (multi corporate) tak mungkin terbendung dalam

ekspansi ekonomi dunia. Karena proyeksi pemberlakuan pasar bebas melalui AFTA

membuka peluang yang besar kearah liberalisasi ekonomi dunia menjadi semakin mapan.

Sehingga mempengaruhi strategi dan kebijakan Negara dunia ketiga termasuk Indonesia,

(Wiharto, 2006). Pasar tidak semata mewadahi kegiatan ekonomi, akan tetapi pelaku juga

dapat mencapai dapat mencapai tujuan-tujuan lain (Adiwisono, 1989). Dengan demikian

dapat dikatakan bahwa pasar tradisional dapat menjadi wadah kegiatan ekonomi, interaksi

sosial, dan sarana rekreasi baik suasana pasar maupun produk barang dagangan yang

khas.

Sisi kelabu yang tidak dapat diingkari, daya tarik pasar tradisional menurun akibat buruknya

kondisi serta kelengkapan sarana dan prasarana pasar tradisional, keadaan pasar yang

sangat padat dengan penataan barang dagangan yang meluber dari petak jualan, ruang

gerak koridor yang sangat terbatas, suasana yang sumpek dan kumuh, yang semua itu

bertolak belakang dengan keadaan pasar modern. Melemahnya penghargaan dan

kebanggaan masyarakat terhadap hal-hal yang bernuansa tradisional, seperti seni

tradisional, pakaian tradisional, bangunan tradisional bahkan pasar tradisional. (Sunoko,

2006).

Menurut survei AC Nielsen pada tahun 2004 didapatkan data bahwa pertumbuhan pasar

modern 31,4% dan pasar tradisional bahkan minus 8,1%. Hal ini menunjukkan adanya

masalah yang dihadapi pasar tradisional sebagai wadah utama penjualan produk-produk

kebutuhan pokok yang dihasilkan oleh para pelaku ekonomi skala menengah kecil.

Perkembangan suatu pasar dapat dijadikan sebagai suatu indikator terjadinya

perubahan dalam masyarakat. Hal ini bisa dilihat dari sejarah suatu masyarakat

tanpa pasarhingga ke suatu masyarakat yang berorientasi pasar (atau dari pasar

tradisional ke pasar modern). Hal ini sejalan dengan apa yang dikemukakan oleh

Polanyi dalam Damsar (2009), bahwa pasar adalah satu institusi ekonomi terpenting

dan merupakan suatu jalan hidup komunitas untuk transformasi, sosial, budaya dan

politik. Keberadaan pasar tradisional pada era modern sekarang ini tidak saja masih

dibutuhkan, tetapi juga tidak dapat dipisahkan dari sistem kehidupan masyarakat Indonesia.

Sampai saat ini, pasar tradisional masih dominan perannya di Indonesia dan masih sangat

dibutuhkan keberadaannya, terutama bagi kelas menengah ke bawah. Sebagai pusat

kegiatan ekonomi, pasar merupakan tempat bertemunya antara penjual dan pembeli,

sedangkan sebagai pusat kebudayaan merupakan sarana tempat terjadinya interaksi

antara warga masyarakat sebagai tempat pembauran dan pusat informasi.

Dari hasil survei AC Nielsen, 29% konsumen tetap mengunjungi pasar tradisional dengan

alasan harga lebih murah, harga dapat ditawar, banyak pilihan makanan dan produk segar,

lokasi dekat dengan rumah, menyediakan segala yang diperlukan dan lainnya.


BUKU V 2

Permasalahan umum yang dihadapi Pasar Tradisional antara lain:

• Banyaknya pedagang yang tidak tertampung.

• Pasar tradisional mempunyai kesan kumuh.

• Dagangan yang bersifat makanan siap saji terkesan kurang higienis.

• Pasar modern yang banyak tumbuh dan berkembang merupakan pesaing serius pasar

tradisional.

• Rendahnya kesadaran pedagang untuk mengembangkan usahanya dan menempati

tempat pasar yang sudah ditentukan.

• Banyaknya pasar yang berstatus sebagian tanah milik Pemerintah Daerah dan

sebagian milik Pemerintah Desa.

• Banyaknya pasar yang sampai saat ini tidak beroperasi secara maksimal, karena

adanya pesaing pasar lain sehingga perlu pemanfaatan lokasi secara efektif.

• Masih rendahnya kesadaran pedagang dalam membayar retribusi.

• Masih adanya pasar yang kegiatannya hanya pada hari pasaran.

Secara skematis kondisi tersebut dijelaskan sebagaimana gambar di bawah ini:

Gambar 1. Gambar Model Pengembangan Pasar Tradisional

Dari skema diatas dapat dijelaskan bahwa:

1. Persaingan yang terjadi antara pasar tradisional dan pasar modern terlihat tidak

seimbang.

2. Banyak kelemahan dan kekurangan yang ada di pasar tradisional antara lain adalah

pengelolaan yang tidak baik, bermodal kecil, skala usaha kecil dan lain-lain. Dengan

kondisi tersebut pasar tradisional harus bersaing pada kegiatan retail pasar modern

seperti mini market, mall, plaza, pusat perdagangan/perbelanjaan, departement

store, supermarket, hypermarket.


BUKU V 3

3. Sementara tidak ada perbedaan segmen antara pasar modern dengan pasar

tradisional. Tentu saja konsumen cenderung berbelanja ke tempat yang bersih,

sehat, aman, nyaman, bahkan terkadang harganya lebih murah daripada membeli di

pasar tradisional yang mempunyai kesan semrawut, gerah, becek, bau comberan,

dan tidak nyaman

4. Bagaimana model pengembangan pasar tradisional yang dapat dilakukan untuk

menjawab tantangan masa kini dan yang akan datang.

Dari uraian diatas, bahwa dalam rangka mendukung terbentuknya percepatan

perkembangan perekonomian di era otonomi daerah dan era persaingan bebas, salah satu

program yang diperlukan adalah melakukan pembangunan dan pengembangan pasar

umum dan pasar tradisional. Pembangunan dan pengembangan tersebut adalah berupa,

kelengkapan sarana dan prasarana infrastruktur pasar umum dan tradisional. Dengan

keberpihakan Pemerintah, Dunia Perbankan, Swasta dan upaya pengelola pasar akan

memberikan iklim yang kondusif terhadap perkembangan dan eksistensi pasar tradisional.

Kehadiran Peraturan Presiden Nomor 112 Tahun 2007 tentang Penataan dan Pembinaan

Pasar Tradisional, Pasar Tradisional Modern dan Toko Modern serta Peraturan Menteri

Perdagangan Nomor 53 Tahun 2008 tentang Pedoman Penataan dan Pembinaan Pasar

Tradisional, Pasar Tradisional Modern dan Toko Modern akan memberikan angin

perubahan atau tidak sama sekali apabila tidak ada upaya-upaya serius baik oleh

Pemerintah Pusat maupun Pemerintah Daerah.

Arah kebijakan Perpres 122 tahun 2007 ini sebagai berikut

1. Pemberdayaan pasar tradisional agar dapat tumbuh dan berkembang serasi, saling

memerlukan, saling memperkuat serta saling menguntungkan;

2. Memberikan pedoman bagi penyelenggaraan pasar tradisional, pusat perbelanjaan dan

toko modern;

3. Memberikan norma-norma keadilan, saling menguntungkan dan tanpa tekanan dalam

hubungan antara pemasok barang dengan toko modern;

4. Pengembangan kemitraan dengan usaha kecil, sehingga tercipta tertib persaingan dan

keseimbangan kepentingan produsen, pemasok, toko modern dan konsumen.

Terbatasnya dana yang dimiliki, menyebabkan pemerintah tidak mampu membiayai

pembangunan seluruh infrastruktur yang dibutuhkan oleh masyarakat, salah satunya

pembangunan infrastruktur pasar tradisional ini.

Dengan melihat kondisi tersebut, maka Pemerintah perlu membuat suatu terobosan

pembangunan ekonomi fasilitas perkotaan yang dalam studi ini berfokus pada Pasar Umum

yang memadai dengan memanfaatkan sumber pembiayaan alternatif, salah satunya melalui

skema Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU).


BUKU V 4

TUJUAN TOOLKIT KPBU

Sebagai amanat dari Peraturan Presiden Nomor 38 Tahun 2015, Menteri Perencanaan

Pembangunan Nasional/Kepala Badan Perencanaan Pembangunan Nasional telah

menerbitkan Peraturan Menteri PPN/Kepala Bappenas Nomor 4 Tahun 2015 tentang Tata

Cara Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan

Infrastruktur. Peraturan Menteri ini merupakan panduan umum (guideline) bagi pelaksanaan

KPBU. Dalam peraturan menteri ini telah disediakan tata cara proses perencanaan,

penyiapan dan transaksi proyek kerjasama. Panduan Umum tersebut bertujuan untuk:

1. Memberikan pedoman bagi Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah dan pemangku

kepentingan mengenai tata cara pelaksanaan KPBU dalam rangka mendorong

partisipasi Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur; dan

2. Memberikan pedoman bagi Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah untuk mengatur

tata cara pelaksanaan KPBU sesuai dengan kewenangan masing-masing.

Sebagai pendukung panduan umum tersebut, diperlukan perangkat-perangkat (tools) untuk

memudahkan PJPK dalam mengimplementasikan pengaturan panduan umum tersebut

menjadi dokumen pra studi kelayakan. Perangkat tersebut dapat berupa toolkit atau

petunjuk pelaksanaan Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha.

Tujuan penyusunan toolkit (petunjuk pelaksanaan) Kerjasama Pemerintah dengan Badan

Usaha Berbasis Website adalah

1) Mempermudah para pemangku kepentingan dalam memahami Peraturan Menteri No. 4

Tahun 2015 dalam bentuk yang lebih ramah bagi para pengguna (user friendly)

2) Mempermudah akses dalam memperoleh informasi karena toolkit dibuat berbasiskan

website

3) Toolkit yang dibuat per sektor diharapkan memperjelas pengguna dalam menentukan

tingkat kedalaman kajian yang diperlukan dalam penyusunan dokumen prastudi

kelayakan

PENERIMA MANFAAT

Penerima manfaat Toolkit (Petunjuk Pelaksanaan) Kerjasama Pemerintah dengan Badan

Usaha Berbasis Website adalah:

1. Kementerian/lembaga/pemerintah daerah

2. Badan usaha pemrakarsa

3. Badan usaha

4. Pemangku kepentingan lainnya


BUKU V 5

MENGAPA PERLU KPBU?

• Keterbatasan anggaran Pemerintah untuk pembangunan infrastruktur

• Skema KPBU dapat menjadi alternatif sumber pendanaan dan pembiayaan dalam

penyediaan infrastruktur atau layanan publik

• Skema KPBU memungkinkan pelibatan swasta dalam penentuan proyek yang layak untuk

dikembangkan

• Skema KPBU memungkinkan untuk memilih dan memberi tanggung jawab kepada pihak

swasta untuk melakukan pengelolaan secara efisien

• Skema KPBU memungkinkan untuk memilih dan memberi tanggung jawab kepada pihak

swasta untuk melakukan pemeliharaan secara optimal, sehingga layanan publik dapat

digunakan dalam waktu yang lebih lama.

INFRASTRUKTUR APA SAJA YANG BISA DIKERJASAMAKAN?

Sesuai dengan Peraturan Presiden No. 38 tahun 2015 tentang Kerjasama Pemerintah dengan

Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur, maka infrastruktur yang dapat dikerjasamakan

merupakan infrastruktur sosial dan infrastruktur ekonomi yang mencakup 19 infrastruktur sektor,

yaitu:

1) Infrastruktur transportasi

2) Infrastruktur jalan

3) Infrastruktur sumber daya air dan irigasi

4) Infrastruktur air minum

5) Infrastruktur sistem pengelolaan air

limbah terpusat

6) Infrastruktur sistem pengelolaan air

limbah setempat

7) Infrastruktur sistem pengelolaan

persampahan

8) Infrastruktur telekomunikasi dan

informatika

9) Infrastruktur energi dan

ketenagalistrikan

10) Infrastruktur minyak dan gas bumi

11) Infrastruktur konservasi energi

12) Infrastruktur fasilitas perkotaan

13) Infrastruktur kawasan

14) Infrastruktur pariwisata

15) Infrastruktur fasilitas pendidikan

16) Infrastruktur fasilitas sarana olahraga

17) Infrastruktur kesehatan

18) Infrastruktur pemasyarakatan

19) Infrastruktur perumahan rakyat


BUKU V 6

TEMPLATE PRASTUDI KELAYAKAN

Dalam pembahasan selanjutnya akan diuraikan mengenai isi Prastudi Kelayakan untuk

keperluan penyiapan Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha untuk sektor Pasar Umum.

Secara umum, isi prastudi kelayakan meliputi:

Ringkasan Eksekutif

Bab 1 : Pendahuluan

Bab 2 : Kajian Kebutuhan dan Kepatuhan

Bab 3 : Kajian Teknis

Bab 4 : Kajian Ekonomi dan Komersial

Bab 5 : Kajian Hukum dan Kelembagaan

Bab 6 : Kajian Lingkungan dan Sosial

Bab 7 : Kajian Bentuk KPBU

Bab 8 : Kajian Risiko

Bab 9 : Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah

Bab 10 : Kajian Mengenai Hal-hal yang Perlu Ditindaklanjuti (Outstanding Issues)

Bab 11 : Kajian Pengadaan

Bab 12: Rencana Pelaksanaan

Lampiran-lampiran

• Info Memorandum

• Bahan Market Sounding

• Lain-lain


BUKU V 7

Ringkasan Eksekutif

Ringkasan Eksekutif merupakan ringkasan isi Dokumen Prastudi Kelayakan yang akan menjadi

titik perhatian (highlight) perencanaan bisnis atau tesis dari rencana bagi pengambil keputusan

dalam proses KPBU ini. Tujuan ringkasan eksekutif adalah untuk memberikan gambaran

perencanaan pelaksanaan KPBU kepada pembaca.

Ringkasan eksekutif harus berisi gambaran singkat tentang latar belakang diperlukan proyek ini

dan tujuannya, serta rencana untuk mencapai tujuan tersebut. Terakhir memasukkan jumlah

dan tujuan pinjaman atau investasi, jangka waktunya, kelayakan pendanaan dan pernyataan

pembayaran bagi pihak PJPK maupun BUP serta manfaat bagi semua pihak.

Dalam membuat Ringkasan Ekskutif gunakan kata kunci dengan menjawab 6 pertanyaan

yaitu: Siapa, Apa, Dimana, Kapan, Mengapa dan Bagaimana. Adapun pembuatan ringkasan

eksekutif secara lengkap harus meliputi sebagai berikut :

1. Pengantar.

Awali Ringkasan Eksekutif dengan latar belakang diperlukannya proyek serta mengapa

perlunya proyek ini dilakukan dengan skema KPBU.

2. Lokasi Proyek

Mendefinisikan rencana lokasi pelaksanaan proyek, mulai dari provinsi, kabupaten/kota,

kecamatan, kelurahan/desa serta cakupan pelayanannya.

3. Peluang Pasar

Mendefinisikan dengan jelas peluang pasar dari proyek yang direncanakan berdasarkan

hasil analisa pasar yang dilakukan.

4. Skema Kerjasama yang ditawarkan

Mendefinisikan secara ringkas skema KPBU terpilih yang akan ditawarkan beserta

dengan alokasi risikonya bagi pihak PJPK dan BUP.

5. Rencana Investasi

Menjelaskan rencana investasi, terutama nilai CAPEX yang diperlukan dari pihak-pihak

yang terlibat dalam pembiayaan investasi (PJPK, BUP dan institusi lainnya bila ada)

mencakup Laba Rugi (Income Statement Projection), penghasilan yang diharapkan

(Expected Revenue), biaya (Expense) dan proyeksi laba bersih (net profit projection)

selama masa kerjasama.

6. Struktur Organisasi

Menjelaskan para pemangku kepentingan yang akan telibat dalam KPBU. Penjelasan

dapat dilakukan cukup melalui skema organisasi disertai dengan keterangannya.


BUKU V 8

7. Kesiapan Proyek

Menjelaskan prosedur yang telah dilewati serta kebutuhan apa saja yang sudah maupun

belum terpenuhi, seperti misalnya ketersediaan lahan, izin lingkungan, dan sebagainya.

8. Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah

Menjelaskan posisi Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah dalam proyek

KPBU yang akan dilaksanakan.

.


BUKU V 9

Bab 1. PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Menguraikan latar belakang diperlukannya proyek KPBU dilihat dari kebutuhan pengembangan

dan pembangunan infrastruktur pasar umum serta pemenuhan target-target pembangunan di

sektor infrastruktur ekonomi fasilitas perkotaan, khususnya pasar umum, baik secara nasional

maupun regional. Beberapa poin penting untuk dapat dimasukkan dalam Latar Belakang ini

meliputi:

• Kondisi infrastruktur ekonomi fasilitas perkotaan;

• Kendala dalam pengembangan pasar umum;

• Kebijakan umum pengembangan pasar umum;

• Pembiayaan pengembangan pasar umum;

• Kendala dalam penyediaan pembiayaan ataupun pengelolaan pasar umum khususnya

pasar tradisional modern;

• Kesimpulan kebutuhan penyediaan pembiayaan ataupun pengelolaan pasar umum

dengan melibatkan pihak swasta melalui skema KPBU.

1.2. Maksud dan Tujuan

1.2.1. Maksud

Mendefinisikan maksud penyusunan Prastudi Kelayakan proyek KPBU ini. Contoh dari

maksud tersebut antara lain sebagai berikut:

• Mengkaji kelayakan proyek KPBU dan mendorong minat swasta untuk berinvestasi

dalam pembiayaan penyediaan ataupun pengelolaan pasar umum.

• Mengembangkan struktur pembiayaan penyediaan ataupun pengelolaan pasar

umum melalui KPBU.

• Menyampaikan kajian kelayakan pembiayaan penyediaan ataupun pengelolaan

pasar umum melalui skema KPBU.

• Dan/atau lainnya.


BUKU V 10

1.2.2. Tujuan

Mendefinisikan tujuan penyusunan Prastudi Kelayakan proyek KPBU ini. Contoh dari

tujuan tersebut antara lain sebagai berikut:

• Memberikan pemahaman kelayakan pelaksanaan pembiayaan penyediaan

dan/ataupun pengelolaan pasar umum melalui skema KPBU.

• Meningkatkan pelayanan pasar umum kepada masyarakat.

• Terciptanya transfer teknologi maupun kemampuan manajerial dalam memberikan

pelayanan dan sarana pasar umum di wilayah proyek.

• Dan/atau lain-lain.

1.3. Sistematika Pembahasan

Menjelaskan sistematika pembahasan dokumen Prastudi Kelayakan, yaitu:

Ringkasan Eksekutif

Bab 1 : Pendahuluan

Bab 2 : Kajian Kebutuhan dan Kepatuhan

Bab 3 : Kajian Hukum dan Kelembagaan

Bab 4 : Kajian Teknis

Bab 5 : Kajian Ekonomi dan Komersial

Bab 6 : Kajian Lingkungan dan Sosial

Bab 7 : Kajian Bentuk KPBU

Bab 8 : Kajian Risiko

Bab 9 : Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah

Bab 10 : Kajian Mengenai Hal-hal yang Perlu Ditindaklanjuti (Outstanding Issues)

Bab 11 : Kajian Pengadaan

Bab 12: Rencana Pelaksanaan


BUKU V 11

Bab 2. KAJIAN KEBUTUHAN DAN KEPATUHAN

2.1. Kajian Kebutuhan

Permasalahan penyediaan dan pengelolaan pasar umum harus dapat diuraikan secara jelas.

Kadar dan kualitas dari jasa-jasa layanan pasar umum yang ada serta mengidentifikasi segala

permasalahan dan kekurangannya. Untuk mengidentifikasi permasalahan dimaksud, maka

beberapa pertanyaan berikut ini harus sudah dapat dijawab pada tahapan Prastudi Kelayakan

ini.

2.1.1. Kondisi Eksisting Pasar Umum

Menjelaskan kondisi eksisting pasar umum yang antara lain meliputi:

• Pasar umum apa saja yang ada

• Lokasi dan fungsi pasar umum

• Pengelola pasar umum

• Pengguna pasar umum

• Manfaat fasilitas pasar umum

• Kualitas pasar umum yang ada

• Biaya atau tarif penggunaan fasilitas pasar umum

2.1.2. Tren Wilayah Perkotaan Saat ini

Menjelaskan tren wilayah perkotaan saat ini apa saja misalnya pertumbuhan pedagang

yang pesat sehingga meningkatnya Pedagang Kaki Lima, Meningkatnya kemacetan,

Kondisi pasar yang terkesan kumuh yang apabila saat musim hujan masyarakatpun

enggan untuk berbelanja dan lain sebagainya.

2.1.3. Inisiatif Pemerintah/Pemerintah Daerah

Menjelaskan apa saja inisiatif Pemerintah/Pemda dalam meningkatkan fasilitas pasar

umum di wilayah tersebut, termasuk misalnya alokasi anggaran untuk pasar umum,

program apa saja yang sedang atau akan dijalankan, dan lain sebagainya.


BUKU V 12

2.1.4. Demografi dan Kebutuhan

Menjelaskan demografi di wilayah pelayanan fasilitas pasar umum baik saat ini maupun

proyeksi selama tahun perencanaan, kajian kebutuhan fasilitas pasar umum, gap antara

fasilitas yang ada dengan fasilitas yang diperlukan.

2.2. Kajian Kepatuhan

Kajian kepatuhan ini bertujuan untuk melihat kesesuaian rencana penyediaan atau pengelolaan

pasar umum dengan rencana-rencana, program-program, dan kebijakan-kebijakan yang ada.

Beberapa rencana yang perlu dikaji kesesuaiannya antara lain dijabarkan dalam sub-bab

berikut.

2.2.1. Rencana Pembangunan Jangka Panjang Nasional (RPJPN) 2005-2025

Dilakukan kajian bagaimana rencana pengembangan penyediaan pasar umum sesuai

dengan rencana pembangunan di sektor ekonomi fasilitas perkotaan dalam rencana

pembangunan jangka panjang nasional.

2.2.2. Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional (RPJMN) 2015-2019


dengan rencana pembangunan di sektor ekonomi fasilitas perkotaan nasional dalam

rencana pembangunan jangka menengah nasional.

2.2.3. Rencana Pembangunan Jangka Menengah Daerah (RPJMD)


dengan rencana pembangunan di sektor ekonomi fasilitas perkotaan jangka menengah

di wilayah pelayanan.

2.2.4. Rencana Strategis Kementerian Perdagangan


dengan rencana strategis Kementerian Perdagangan.

2.2.5. Rencana Strategis Dinas Perdagangan


dengan rencana strategis Dinas Perdagangan di wilayah pelayanan.


BUKU V 13

2.3. Kesimpulan

Menjelaskan bagaimana rencana pengembangan pasar umum dengan skema KPBU sesuai

dengan kebutuhan dan juga sesuai dengan rencana-rencana yang ada.


BUKU V 14

Bab 3. KAJIAN TEKNIS

3.1. Kondisi Eksisting

Umumnya, prastudi kelayakan merupakan studi yang dilakukan untuk menentukan lokasi

terbaik dari suatu alternatif pilihan lokasi dalam rangka pembangunan pasar umum baru.

Namun, pada pelaksanaannya, tidak tertutup kemungkinan berupa pengembangan/ revitalisasi

pasar umum eksisting. Oleh karena itu, sub-bab mengenai kondisi eksisting merupakan sub

bab yang berisikan penjelasan mengenai kondisi saat ini dari tiap-tiap alternatif lokasi pasar

umum baik alternatif lokasi yang telah memiliki pasar umum eksisting maupun tidak.

3.1.1. Tatanan Pasar Umum

Identifikasi terhadap tatanan pasar umum sesuai dengan ketentuan yang telah

ditetapkan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah dan Rencana Detail Tata Ruang

Wilayah, termasuk peraturan zonasinya.

3.1.2. Potensi Ekonomi Daerah Setempat

Menjelaskan mengenai identifikasi terhadap potensi ekonomi yang ada disekitar wilayah

perencanaan.

3.1.3. Kondisi Pasar Eksisting

Menjelaskan mengenai Jumlah, luas, tipe, lokasi, dan kondisi pasar lama (bila berupa

revitalisasi pasar umum eksisting)

3.1.4. Aksesibilitas Wilayah

Subbab ini berisi mengenai kondisi arus lalu lintas, fasilitas transportasi umum dan

kedekatan dengan daerah perumahan dan perkantoran pada alternatif lokasi pasar

umum.

3.1.5. Perkembangan Permukiman Baru

Menjelaskan mengenai identifikasi terhadap permukiman baru yang ada di wilayah

sekitar alternatif lokasi.

3.1.6. Pola Kehidupan Masyarakat Setempat

Menjelaskan mengenai kebiasaan belanja penduduk dalam memilih tempat untuk

berbelanja atau memenuhi kebutuhan sehari-hari.


BUKU V 15

3.1.7. Kondisi Sosioekonomi

Kondisi sosioekonomi merupakan faktor penting untuk meninjau potensi perkembangan

pasar umum ini. Beberapa kondisi sosioekonomi yang perlu ditinjau antara lain adalah:

• Struktur penduduk menurut mata pencarian dan pendidikan

• Tingkat kepadatan dan pertumbuhan penduduk sesuai data sensus BPS tahun

terakhir

• Tingkat pendapatan ekonomi rumah tangga

• Kondisi kemitraan dengan UMKM

• PDRB

• Pola pertumbuhan PDRB

• Proyeksi PDRB

Tinjauan terhadap kondisi-kondisi sosioekonomi tersebut harus dilakukan untuk tiap-tiap

alternatif lokasi.

3.1.8. Kondisi Fisik Alam

Kondisi fisik alam dapat dilihat dari topografi, kondisi geologis, rawan bencana dan

sebagainya.

3.2. Tinjauan Tata Ruang

Tinjauan tata ruang berisikan mengenai kondisi eksisting tata ruang wilayah dari set alternatif

lokasi Pasar umum tersebut meliputi:

• Struktur tata ruang

• Rencana detil tata ruang

• Peraturan Zonasi

• Rencana pengembangan

3.3. Prakiraan Permintaan dan Penawaran

3.3.1. Prakiraan Permintaan (Demand)

Prakiraan permintaan ini adalah permintaan baik secara total ataupun diperinci menurut

daerah, jenis konsumen, perusahaan besar pemakai. Disini juga perlu diperkirakan

tentang proyeksi permintaan tersebut.


BUKU V 16

3.3.2. Prakiraan Penawaran (Supply)

Prakiraan Penawaran ini baik yang berasal dari dalam negeri, maupun juga yang berasal

dari impor. Bagaimana perkembangannya di masa lalu dan bagaimana perkiraan di

masa yang akan datang. Faktor – faktor yang mempengaruhi penawaran ini, seperti

jenis barang yang bisa menyaingi, perlindungan dari pemerintah dan sebagainya.

3.4. Pemilihan Lokasi Pasar Terbaik

Pemilihan dan penentuan lokasi pasar dilakukan berdasarkan ketentuan dan pertimbangan

antara lain sbb:

• Mengacu pada RTRW Kabupaten/Kota.

• Dekat dengan pemukiman penduduk atau pusat kegiatan ekonomi manyarakat.

• Memiliki sarana dan prasarana transportasi yang menghubungkan Ibukota

• Kabupaten/Kota dan Ibukota Kecamatan dengan lokasi pasar baru yang akan dibangun.

Selanjutnya dari set alternatif lokasi dilakukan pembobotan untuk memilih lokasi terbaik yang

dapat dilakukan dengan analisis multikriteria.

a. Penentuan Kriteria

Kriteria yang sebaiknya dipenuhi dalam menentukan lokasi pasar adalah sebagai berikut:

• Zoning (peruntukan lahan)

• Fisik (physical features)

• Utilitas

• Transportasi

• Parkir

• Dampak lingkungan (sosial dan alam)

• Pelayanan publik

• Penerimaan/respon masyarakat (termasuk perubahan perilaku)

• Permintaan dan penawaran (pertumbuhan penduduk, penyerapan tenaga kerja,

distribusi pendapatan)

• Kedekatan dengan pangsa pasar

• Kedekatan dengan bahan baku

• Ketersediaan tenaga listrik dan air


BUKU V 17

• Iklim

• Ketersediaan modal

• Perlindungan terhadap kebakaran, perlindungan polisi, pelayanan kesehatan

• Perumahan/permukiman penduduk

• Peraturan setempat

• Pertumbuhan kota di masa yang akan datang.

b. Pembobotan Kriteria

Pembobotan dilakukan oleh seluruh stakeholder terkait seperti regulator, operator, dan

user.

c. Analisis Multikriteria

Analisis multikriteria dilakukan dengan melakukan skoring terhadap masing-masing

alternatif lokasi pasar umum berdasarkan kriteria yang telah ditetapkan sebelumnya.

3.5. Aspek Fisik

Aspek fisik pada hakekatnya adalah tata letak berbagai kegiatan sosial-ekonomi masyarakat

serta prasarana dan sarana yang diperlukan dalam ruang. Untuk melangsungkan berbagai

kegiatan sosial-ekonomi masyarakat dengan berdaya guna dan berhasil guna, prasarana dan

sarana yang diperlukan harus diadakan atau dibangun lebih dahulu.

3.5.1. Menentukan Klasifikasi Pasar Tradisional

Pasar Tradisional diklasifikasikan atas 4 (empat) tipe:

a. Pasar Tradisional tipe A

b. Pasar Tradisional tipe B

c. Pasar Tradisional tipe C

d. Pasar Tradisional tipe D

3.5.2. Penataan Fasilitas Bangunan Dan Tata Letak Pasar, meliputi:

- Bangunan ruko/toko/kios/los dibuat dengan ukuran standar ruang tertentu.

- Petak atau blok dengan akses jalan pengunjung kesegala arah.

- Pencahayaan dan sirkulasi udara yang cukup.

- Penataan ruko/toko/kios/los berdasarkan jenis barang dagangan.


BUKU V 18

- Bentuk bangunan pasar tradisional selaras dengan karakteritis budaya daerah.

3.5.3. Penataan Sarana pendukung, meliputi:

- Kantor pengelola.

- Areal parkir.

- Tempat pembuangan sampah sementara/sarana pengelolaan sampah.

- Air Bersih.

- Sanitasi / Drainase.

- Tempat Ibadah.

- Toilet UMUM.

- Pos keamanan.

- Tempat pengelolaan limbah/Instalasi Pengelolaan Air Limbah.

- Hidran dan fasilitas pemadam kebakaran.

- Sarana komunikasi.

- Area bongkar muat dagangan.

3.5.4. Konstruksi Bangunan Yang Ramah Lingkungan

Konstruksi bangunan dirancang untuk ramah dengan lingkungan. Sehingga tidak ada

pihak – pihak yang dirugikan oleh pembangunan pasar tradisional, bahkan

pembangunan pasar diupayakan untuk menguntungkan berbagai pihak yang terkait

dengan pembangunan pasar. Konstruksi yang ramah lingkungan diantaranya adalah :

a. Peralatan

Penggunaan peralatan yang tidak berlebihan dan sesuai prosposional, sehingga

fungsi bangunan menjadi lebih optimal dan lebih ramah lingkungan.

b. Kontrol Polusi Air dan Limbah

Disediakan kontrol air untuk mengantisipasi terjadinya polusi air yang diakibatkan

oleh aktivitas pasar, terutama untuk los – los yang rentan terhadap pencemaran air,

seperti los daging, ikan, sayuran – sayuran dan lain sebagainya.

c. Kontrol Polusi Udara

Kebutuhan udara segar bagi orang-orang yang ada didalam pasar juga telah

disediakan dengan rancangan yang lebih maksimal. Hal ini untuk menjaga

kesehatan manusia yang ada dalam pasar. Selain dampak terhadap kenyamanan


BUKU V 19

karena terpenuhinya kebutuhan udara segar di dalam areal pasar, juga akan

berdampak pada tingkat pembelian oleh konsumen.

d. Kontrol Polusi Suara

Kelancaran komunikasi antara pedagang dan pembeli perlu dipastikan berjalan

dengan lancar. Sehingga konstruksi bangunan juga perlu dirancang agar suara-

suara bising tidak terjadi. Perlu dilengkapi dengan fasilitas yang mampu memberi

kelancaran pada suara – suara yang dapat mengganggu komunikasi antara

pedagang dengan pembeli atau dengan berbagai pihak di dalam pasar.

e. Dampak Ekologis

Keseimbangan antara keberadaan pasar umum dengan lingkungan sekitar juga

perlu dijaga. Misalnya kawasan pasar selama ini adalah menjadi langganan banjir

apabila intensitas hujan dikawasan adalah tinggi. Sehingga bangunan pasar

didesain lebih tinggi serta dengan tetap memperhatikan lingkungan pendukung

disekitar pasar Trandisional.

f. Pemakaian Energi

Bangunan di desain dengan memberikan akses sinar matahari masuk kedalam

pasar, baik di lantai satu maupun di lantai 2. Hal ini dimaksudkan untuk menghemat

penggunaan energi juga dari sisi kesehatan lebih terjamin, karena kuman – kuman

serta berbagai sumber penyakit dapat diminimalisir oleh sinar matahari yang dapat

menjangkau di hampir semua sudut bangunan.

3.5.5. Perhitungan Struktur dan Perhitungan Umur Bangunan

Pembangunan pasar Tradisional ini diharapkan mempunyai umur yang panjang

(misalnya 30 tahun). Sehingga strukturnya juga disesuaikan dengan umur bangunan

yang ditetapkan.

3.5.6. Penataan Jalan Akses Masuk

Akses jalan masuk perlu ditata dengan baik, sehingga pengunjung dan pedagang

merasa nyaman dalam memasuki atau keluar pasar tradisional.

3.5.7. Penataan Lalu Lintas

Lalu lintas jalan raya yang berdekatan dengan akses masuk menuju kawasan pasar

perlu ditata. Hal ini dimaksudkan untuk memperlancar pejalan atau pengguna jalan lain.

Sehingga keberadaan pasar tradisional tidak mengganggu lalu lintas jalan raya.

3.5.8. Gambar Rencana Pasar Umum

Gambar rencana pasar umum memuat:

a. Lokasi Pasar


BUKU V 20

• Titik koordinat;

• Patok referensi (bench mark);

• Luas lahan;

• Tata guna lahan.

b. Tata letak/denah infrastruktur pasar

c. Skala gambar;

• Menggunakan besaran tertentu sehingga semua gambar dan notasinya dapat

terbaca dengan jelas;

• Menggunakan sistem skala batang (bar scale) dan/atau skala angka;

• Menggunakan skala gambar 1:1000 atau yang lebih besar.

d. Gambar Rencana

Rencana layout pasar umum untuk tiap-tiap alternatif lokasi disajikan dalam gambar

teknik.

3.5.9. Spesifikasi Keluaran

Variabel Spesifikasi keluaran antara lain seperti disajikan pada tabel di bawah ini.

Tabel 1. Contoh Spesifikasi Keluaran Proyek KPBU Sektor Pasar Umum

No Spesifikasi Teknis Keterangan

1 Klasifikasi Pasar Tradisional Tipe A/B/C/D

2 Luas lahan M2

3 Luas bangunan M2

4 Jumlah Pedagang orang

5 Jumlah los dan kios unit

6 Luas los dan kios M2

7 Jalan akses M2

8 Intensitas Kegiatan/ operasional Pasar Tradisional

..hari /minggu

9 Luas areal parkir

Luas areal bongkar muat

M2

10 Kesesuaian dengan RTRW setempat

11 Volume tempat pembuangan sampah M3

12 Biaya Konstruksi Rp

Biaya operasional dan pemeliharaan Rp


BUKU V 21

3.5.10. Jadwal Pelaksanaan Konstruksi

Menguraikan jadwal pelaksanaan konstruksi dan pengadaan peralatan yang akan

dilakukan.


BUKU V 22

Bab 4. KAJIAN EKONOMI DAN KOMERSIAL

4.1. Analisis Permintaan (Demand)

Analisis permintaan ini ditujukan untuk untuk mendapatkan gambaran yang lebih komprehensif

terkait proyek pasar umum, terutama dari aspek ekonomi, komersial dan jumlah kebutuhan

sarana, maka hubungan antara perilaku (kondisi) konsumen dengan perkembangan pasar,

hubungan antara perilaku (kondisi) pedagang dengan perkembangan pasar, dan analisa

kemampuan membayar pedagang menjadi sangat penting.

Kajian ini berisi ringkasan dari Survai Kebutuhan Nyata (Real Demand Survey – RDS) yang

akan memuat proporsi pelanggan yang mau berbelanja di pasar ini, kemampuan membayar

pedagang, kesediaan membayar tariff sewa dan retribusi, dan harapan pelayanan yang

diinginkan. Kajian RDS pasar ini juga dapat digunakan untuk mengkonfirmasi prakiraan

permintaan dan perlu dilampirkan dalam Lampiran Prastudi Kelayakan.

4.1.1. Metodologi

Dalam sub bab ini dijelaskan mengenai metodologi yang diterapkan dalam melakukan

Survai Kebutuhan Nyata/RDS. Beberapa hal penting yang perlu dimasukkan dalam

metodologi mencakup:

a. Metode pengumpulan data, misalnya dilakukan melalui wawancara kepada

responden dengan menggunakan daftar pertanyaan atau kuesioner. Kuesioner

memuat pertanyaan menyangkut karakteristik responden dan pertanyaan

menyangkut dengan pasar yang akan dibangun.

b. Metode Analisis, misalnya metode analisis deskriptif, analisis crosstabs,

dan/ataupun analisis multinomial logistic regression. Analisis deskriptif berusaha

menjelaskan atau menggambarkan karakteristik data hasil survei melalui

serangkaian tabel ataupun grafik, sedangkan analisis crosstabs (tabulasi silang)

pada prinsipnya menyajikan data dalam bentuk tabulasi, yang meliputi baris dan

kolom. Melalui analisis crosstabs dapat dilihat apakah antara variabel pada sisi baris

dan variabel pada sisi kolom memiliki hubungan. Hal tersebut dapat dilihat dari nilai

Chi-Square yang ditampilkan. Sedangkan untuk melihat sekuat apa hubungan

antara variabel dalam baris dengan variabel dalam kolom dapat dilihat dari nilai

korelasinya.

Analisis multinomial logistic regression (MLR) merupakan perluasan dari binary (dua

kategori) logistic regression, dimana variabel tidak bebasnya mempunyai kategori

lebih dari dua. Berbeda dengan analisis deskriptif yang unit analisisnya mencakup 1

(satu) variabel atau biasa disebut individual analisis dan crosstab tabulation yang


BUKU V 23

unit analisisnya mencakup 2 (dua) variabel atau dikenal dengan istilah analisis

korelasi.

Pada analisis MLR sedikit lebih kompleks karena melibatkan lebih dari dua variabel,

dimana terdapat satu variabel bebas yang akan diprediksi oleh beberapa variabel tidak

bebas.

4.1.2. Pelaksanaan Survey dan Pengolahan Data Survai

Pada sub-bab ini diterangkan pelaksanaan survai yang telah dilakukan, yang mencakup

diantaranya:

• Jumlah sampel beserta cara penentuan sampel jumlah responden beserta

persentase karakteristik respondennya.

• Kegiatan pelatihan enumerator untuk penguasaan kuesioner dan metode

mewawancarai rensponden.

• Waktu dan lokasi pelaksanaan survei.

• Receiving dan batching terhadap dokumen hasil survai yang berupa kuesioner.

• Proses editing dan pengkodean (coding).

• Tata cara data entry dan perangkat lunak yang digunakan untuk keperluan

pengolahan data.

4.1.3. Analisis Deskriptif

Pada sub-bab ini diuraikan hasil analisis secara deskriptif. Beberapa hal yang perlu

diuraikan antara lain namun tidak terbatas pada:

• Informasi kelompok usia responden.

• Informasi pekerjaan dan kewarganegaraan responden.

• Kebiasaan masayarakat berbelanja.

• Frekuensi berbelanja pelanggan dan frekuensi transaksi pedagang.

• Kesediaan membayar tariff kios/ los (willingnes to pay).

• Keinginan pelanggan untuk berbelanja di rencana pasar tersebut (willingness to

use).

• Ekspetasi utama responden terhadap rencana pasar tersebut. (misalnya,

kenyamanan pasar, kebersihan, tempat parkir, tarif sewa ruko/toko/kios/los, akses

ke pasar, dan fasilitas lainnya)


BUKU V 24

4.1.4. Analisis Induktif.

Analisis induktif digunakan untuk mengkaji ada tidaknya hubungan antara dua variabel

yang ada, juga akan melihat seberapa kuat hubungan yang terjadi jika memang

hubungan itu ada. Contoh analisis yang dilakukan adalah misalnya hubungan antara

perilaku (kondisi) konsumen dengan perkembangan pasar, hubungan antara perilaku

(kondisi) pedagang dengan perkembangan pasar.

4.1.5. Analisis Model Logistic Multinomial

Model yang akan dibangun adalah mengenai peluang tarif sewa ruko/toko/kios/los. Pada

model ini, ingin diprediksi mengenai peluang tarif sewa melalui sejumlah prediktor

(variabel bebas). Berdasarkan model yang berhasil dibangun, selanjutnya dilakukan

simulasi dengan memperhatikan kombinasi sejumlah variabel bebas (prediktor). Dengan

mengandalkan hasil simulasi dapat dibuat analisis lebih lanjut mengenai kecenderungan

kesediaan responden dalam membayar tarif sewa. Kemudian, berangkat dari simulasi

dan analisis kecenderungan (peluang) tarif sewa akan dapat disimpulkan besar tarif

yang pantas.

4.2. Analisis Pasar (Market)

Analisis pasar yang dimaksud adalah bukan pasar pelanggan pasar umum namun lebih pada

minat dunia usaha pada proyek KPBU ini. Dalam sub-bab ini perlu dimasukkan beberapa hal di

bawah ini:

• Tanggapan dan pendapat investor potensial terhadap rencana proyek KPBU yang

diperoleh dari hasil penjajakan minat (market sounding), diantaranya mencakup

ketertarikan investor potensial atas tingkat pengembalian investasi yang ditawarkan,

risiko utama yang menjadi pertimbangan investor, kebutuhan akan Dukungan

Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah.

• Tanggapan dan pendapat dari lembaga keuangan nasional dan/atau internasional

terhadap bankability rencana proyek KPBU, termasuk indikasi besaran pinjaman, jangka

waktu, tingkat suku bunga, dan persyaratan perolehan pinjaman yang dapat disediakan,

serta risiko utama yang menjadi pertimbangan.

• Tanggapan dan pendapat dari lembaga penjaminan terhadap rencana proyek KPBU,

diantaranya mencakup risiko-risiko yang dapat dijaminkan, persyaratan dan prosedur

perolehan penjaminan, dan lainnya.

• Identifikasi strategi untuk mengurangi risiko pasar dan meningkatkan persaingan yang

sehat dalam pengadaan proyek KPBU.

• Identifikasi struktur pasar untuk mendapatkan gambaran mengenai tingkat kompetisi

dari proyek-proyek KPBU sektor perkeretaapian.


BUKU V 25

4.3. Analisis Struktur Pendapatan KPBU

Berisikan uraian potensi-potensi sumber pendapatan proyek KPBU selama masa perjanjian

kerjasama. Untuk sektor pasar umum, meliputi:

1. Pendapatan dari sewa ruko/toko/kios/los;

2. Pendapatan dari Jasa pelayanan Listrik dan air;

3. Pendapatan dari Jasa pelayanan Kebersihan;

4. Pendapatan dari Jasa Keamanan;

5. Pendapatan dari perparkiran;

6. Pendapatan dari MCK; dan

7. Pendapatan dari Jasa pelayanan Fasilitas Umum.

Pada sub-bab ini juga dijabarkan mekanisme penyesuaian tarif serta diidentifikasi dampak

terhadap pendapatan jika terjadi:

• kenaikan biaya KPBU (cost over run);

• pembangunan KPBU selesai lebih awal;

• pengembalian KPBU melebihi tingkat maksimum yang ditentukan sehngga

dimungkinkan pemberlakuan mekanisme penambahan pembagian keuntungan

(clawback mechanism);

• pemberian insentif atau pemotongan pembayaran dalam hal pemenuhan kewajiban.

4.4. Analisis Biaya dan Manfaat Sosial (ABMS)

Analisis Biaya Manfaat Sosial (ABMS) atau Social Cost and Benefit Analysis (SCBA)

merupakan alat bantu untuk membuat keputusan publik dengan mempertimbangkan

kesejahteraan masyarakat. ABMS membandingkan kondisi dengan ada proyek KPBU dan

tanpa ada proyek KPBU. Hasil ABMS digunakan sebagai dasar penentuan kelayakan ekonomi

proyek KPBU serta kelayakan untuk dukungan pemerintah. Hal lain yang perlu diperhatikan

juga adalah bahwa hasil perhitungan ABMS akan menjadi rujukan bagi pemerintah dalam

menentukan besaran dukungan pemerintah. Beberapa hal yang perlu diuraikan dalam Prastudi

Kelayakan ini meliputi:

4.4.1. Asumsi umum

• Periode evaluasi;

• Faktor konversi;


BUKU V 26

• Dan asumsi lain yang diperlukan.

4.4.2. Manfaat

Pada sub-bab ini diuraikan berbagai manfaat yang didapatkan dari kegiatan proyek

KPBU Pasar umum. Berikut adalah contoh beberapa manfaat yang mungkin terjadi dari

investasi pasar umum:

Tabel 2. Contoh Manfaat dalam ABMS KPBU Sektor Pasar Umum

Manfaat yang diperhitungkan pada ABMS adalah manfaat yang dapat dikuantifikasi,

Manfaat tersebut selanjutnya dikonversi dari nilai finansial menjadi nilai ekonomi.

4.4.3. Biaya

• Biaya penyiapan KPBU;

• Biaya modal;

• Biaya operasional;

• Biaya pemeliharaan;

• Biaya lain-lain yang timbul dari adanya proyek.

Biaya yang diperhitungkan merupakan biaya konstan di luar biaya kontijensi dan pajak.

Biaya dikonversi dari nilai finansial menjadi nilai ekonomi.

Manfaat Langsung bagi Penyedia Jasa Pasar umum

Manfaat Langsung bagi Pengguna Jasa

Manfaat Tidak Langsung bagi Pihak Terkait

1. Pendapatan dari sewa

ruko/toko/kios/los;

2. Pendapatan dari Jasa pelayanan

Listrik dan air;


Kebersihan;

4. Pendapatan dari Jasa Keamanan;

5. Pendapatan dari perparkiran;

6. Pendapatan dari MCK; dan


Fasilitas Umum.

rasa aman dan nyaman ketika melakukan transaksi

meningkatnya pendapatan masyarakat disekitar

meningkatkan daya saing pedagang baik secara

harga maupun kualitas barang dagangan

pengurangan jumlah pengangguran

Bersih Keuntungan bagi transportasi umum dan kegiatan komersil lainnya

Menata pedagang berdasarkan jenis dagangan


BUKU V 27

4.4.4. Parameter Penilaian

Pada sub-bab ini diuraikan beberapa parameter penilaian ekonomi dari proyek KPBU

yang akan akan dilaksanakan. Parameter tersebut meliputI:

• Economic Internal Rate of Return (EIRR);

• Economic Net Present Value (ENPV);

• Economic Benefit Cost Ratio (BCR).

4.4.5. Analisis Sensitivitas

Analisis sensitivitas bertujuan untuk mengkaji pengaruh ketidakpastian pelaksanaan

KPBU terhadap tingkat kelayakan ekonomi proyek, misalnya:

• Perubahan nilai social discount rate;

• Penurunan/kenaikan komponen biaya;

• Penurunan/kenaikan komponen manfaat

4.5. Analisis Keuangan

Pada sub-bab ini diuraikan secara ringkas analisis keuangan dari proyek KPBU yang akan

dijalankan. Beberapa hal yang perlu diuraikan dalam analisis keuangan ini antara lain meliputi:

4.5.1. Asumsi analisis keuangan

Asumsi yang digunakan dalam melakukan perhitungan analisa keuangan proyek KPBU

Pasar Umum adalah antara lain sebagai berikut :

• Tingkat inflasi per tahun

• Persentase pembiayaan sendiri terhadap pinjaman serta tingkat bunga pinjaman

pertahun

• Jumlah penduduk (KK)

• Jumlah pegawai yang akan terlibat beserta penyesuaian gaji sesuai indeks inflasi

per tahunnya

• Besarnya tarif sewa

• Harga bahan bakar/energi yang digunakan dengan kenaikan sesuai indeks inflasi.

• Tarif pajak

• Biaya kontingensi yang juga merupakan biaya mitigasi risiko, biaya perijinan,

pemeliharaan lingkungan dan biaya lainnya.


BUKU V 28

• Jangka waktu pengembalian pinjaman termasuk masa tenggangnya

• Periode kerja sama

4.5.2. Pendapatan

Menguraikan jenis-jenis pendapatan yang bisa diperoleh dari proyek KPBU. Proyeksi

pendapatan disiapkan berdasarkan struktur pendapatan KPBU yang telah dianalisis

sebelumnya.

4.5.3. Biaya

Menguraikan biaya-biaya yang perlu dikeluarkan selama masa kerjasama mulai dari

tahap konstruksi hingga pengoperasian dan pemeliharaannya. Unsur biaya yang perlu

dikaji meliputi:

• Biaya investasi (CAPEX)

Berisikan ringkasan biaya investasi, baik oleh PJPK, Badan Usaha maupun secara

total. Ringkasan ini juga terdiri dari dua harga, yaitu harga konstan dan harga

berlaku. Ringkasan biaya investasi ini di-breakdown per tahun. Untuk biaya investasi

(CAPEX) sektor pasar umum ini antara lain meliputi :

- Biaya investasi untuk Fasilitas bangunan dan lahan pasar

- Biaya investasi untuk sarana pendukung

- Biaya investasi untuk pembangunan infrastruktur kawasan, termasuk jalan

akses, tempat parkir, dll.

Selain itu juga ada working capital yang timbul dari pengoperasian proyek investasi

ini, pihak manajemen memperkirakan adanya biaya lain-lain yang mencakup biaya

perizinan, biaya kunjungan pihak manajemen ke lokasi proyek, biaya bantuan

hukum, biaya peresmian, dan biaya pemasaran.

• Biaya operational dan pemeliharaan (OPEX)

Dalam perhitungan biaya OPEX ini, selain asumsi tersebut diatas, perlu juga asumsi

tentang biaya-biaya operasional, yang antara lain:

- Biaya tenaga kerja

- Biaya perbaikan dan pemeliharaan infrastruktur pasar umum

- Biaya listrik, bahan bakar, dan utilitas

- Biaya penyusutan

- Biaya asuransi

- Biaya bunga hutang


BUKU V 29

- Biaya lainnya

4.5.4. Indikator Keuangan

Indikator keuangan ini akan membahas beberapa indikator penting yang akan

menentukan layak tidaknya proyek ini dijalankan oleh Badan Usaha Pelaksana.

Beberapa indikator keuangan tersebut adalah:

• IRR, NPV dan DSCR dari proyek dan modalitas.

• Perbandingan FIRR proyek terhadap WACC. Jika FIRR lebih besar dari WACC

maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.

• Jika NPV yang dihasilkan lebih besar dari 0 maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.

• Jika FIRR ekuitas dibandingkan dengan Minimum Attractive Rate of Return (MARR)

masih lebih besar maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.

• Jika DSCR lebih besar dari 1 maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.

4.5.5. Proyeksi Kinerja Keuangan Badan Usaha Pelaksana

Pada sub-bab ini akan dikaji proyeksi kinerja keuangan Badan Usaha Pelaksana dengan

menggunakan asumsi-asumsi seperti dibahas diatas. Proyeksi keuangan yang perlu

dimasukkan dalam Prastudi Kelayakan:

• Proyeksi laba rugi (income statement)

• Proyeksi neraca (balance sheet)

• Proyeksi arus kas (cash flow)

4.5.6. Analisis Sensitivitas

Analisis sensitivitas bertujuan untuk mengkaji pengaruh ketidakpastian pelaksanaan

KPBU terhadap tingkat kelayakan keuangan proyek, misalnya:

• Penurunan/kenaikan biaya;

• Penurunan/kenaikan permintaan.

4.6. Analisis Value for Money (Nilai Manfaat Uang)

Tujuan dari Analisis Nilai Manfaat Uang (Value for Money – VFM) adalah untuk

membandingkan dampak finansial dari proyek KPBU (perkiraan penawaran badan usaha)

terhadap alternatif penyediaan infrastruktur secara tradisional oleh Pemerintah (Public Sector

Comparator – PSC). Nilai Manfaat Uang (VFM) merupakan selisih Net Present Value (NPV)


BUKU V 30

PSC dengan NPV KPBU (PPP Bid). Jika Nilai VFM adalah positif, maka proyek tersebut

memberikan nilai manfaat. Sebaliknya, jika VFM negatif, maka skema tersebut tidak dipilih.

4.6.1. Perhitungan Biaya Dasar (Base Cost)

Menguraikan perbandingan biaya yang dibutuhkan antara PSC dan KPBU untuk

menyediakan infrastruktur dan pelayanan yang sama.

Untuk PSC : CAPEX dan OPEX

Untuk KPBU : CAPEX, OPEX, dan profit

4.6.2. Pembiayaan (Financing)

Menguraikan perbandingan antara total pembiayaan KPBU dengan PSC. Biasanya total

pembiayaan KPBU lebih tinggi daripada PSC karena Badan Usaha memperoleh

pinjaman dengan suku bunga yang lebih tinggi.

4.6.3. Biaya Lain-lain (Ancillary Cost)

Menjelaskan biaya lain-lain yang timbul dari pelaksanaan proyek namun tidak terkait

langsung dengan proyek, seperti biaya manajemen proyek dan biaya transaksi.

PSC KPBU

Competitive neutrality

Risk

Ancillary cost

Financing

Base cost

Risk

Ancillary cost

Financing

Base cost

Value for Money


BUKU V 31

4.6.4. Risiko

Sub-bab ini menguraikan risiko-risiko yang ditanggung oleh Pemerintah. Pada PSC

seluruh risiko ditanggung oleh Pemerintah sedangkan pada KPBU sebagian risiko

ditransfer kepada Badan Usaha.

Dalam pembangunan infrastruktur, resiko merupakan salah satu hal didalam melakukan

keputusan investasi dalam kemitraan antara pemerintah dengan swasta, semakin besar

resiko yang dihadapi semakin kecil peluang untuk terjadinya kemitraan dan semakin

besar profit margin yang akan diambil oleh pihak mitra swastanya.

4.6.5. Competitive Neutrality

Sub-bab ini menguraikan competitive neutrality yang menghilangkan keuntungan dan

kerugian kompetitif yang dimiliki oleh publik. Beberapa biaya, seperti pajak atau asuransi

tertentu, yang terdapat pada base cost mungkin tidak dihitung pada komponen base cost

dari PSC yang menimbulkan kesalahpahaman. Oleh karena itu, untuk menetralkan hal

tersebut, competitive neutrality ditambahkan ke dalam PSC.

4.6.6. Kesimpulan

Merekapitulasi perhitungan dari setiap komponen untuk memperoleh gambaran besaran

VFM dari proyek KPBU.


BUKU V 32

Bab 5. Kajian Regulasi Dan Kelembagaan

Pada bab ini akan dibahas hasil-hasil kajian terhadap regulasi dan kelembagaan terkait dengan

penyediaan fasilitas rumah sakit dengan menggunakan skema KPBU.

5.1. Kajian Regulasi

Dalam sub-bab ini perlu dibahas berbagai regulasi yang terkait dengan penyediaan fasilitas

rumah sakit yang meliputi analisis peraturan perundang-undangan, risiko regulasi beserta

dengan mitigasinya, kebutuhan perijinan, serta rencana dan jadwal pemenuhan persyaratan

peraturan dan hukum.

5.1.1. Analisis Peraturan Perundang-undangan

Analisa Peraturan Perundang-undangan akan mengkaji berbagai peraturan perundang-

undangan yang terkait dengan Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha, sektor

perumahan, pengadaan, dan lainnya.

a. Peraturan Pemerintahan Daerah

Menjelaskan bahwa berdasarkan Undang-Undang No. 23 Tahun 2014 tentang

Pemerintahan Daerah terdapat pembagian urusan pemerintahan antara Pemerintah

Pusat, Pemerintah Provinsi dan Pemerintah Kabupaten/Kota di bidang Perumahan.

Pembagian urusan ini dapat dilihat pada Lampiran S dari Undang-undang tersebut.

b. Peraturan Kerjasama Pemerintah Dengan Badan Usaha

• Peraturan Presiden No. 38 Tahun 2015 tentang Kerjasama Pemerintah dengan

Badan Usaha Dalam Penyediaan Infrastruktur

Berdasarkan Peraturan Presiden No. 38 Tahun 2015 terdapat poin-poin penting

berkaitan dengan skema Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha (KPBU)

Dalam Penyediaan Infrastruktur:

- Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah dapat bekerjasama dengan Badan

Usaha dalam penyediaan infrastruktur yang dsebut dengan skema KPBU;

- Jenis infrastruktur yang dapat dikerjasamakan dengan skema KPBU

berdasarkan Peraturan Presiden ini, termasuk diantaranya infrastruktur

perumahan.

- KPBU dapat melakukan kerjasama lebih dari satu jenis infrastruktur atau

gabungan dari beberapa jenis infrastruktur.


BUKU V 33

- Menetapkan Penanggung Jawab Proyek Kerjasama (PJPK) dalam skema

KPBU dapat dilakukan oleh Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah/Badan

Usaha Milik Negara/Badan Usaha Milik Daerah sesuai dengan perundang-

undangan yang berlaku di sektor infrastruktur yang dikerjasamakan.

- PJPK menetapkan bentuk pengembalian investasi yang meliputi penutupan

biaya modal, biaya operasional, dan keuntungan Badan Usaha Pelaksana.

• Peraturan Menteri PPN/Kepala Bappenas No. 4 Tahun 2015 tentang Tata Cara

Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah Dengan Badan Usaha Dalam Penyediaan

Infrastruktur (Panduan Umum KPBU).

Berdasarkan Panduan Umum KPBU, pelaksanaan KPBU terdiri dari 3 (tiga)

tahap yaitu:

- Tahap Perencanaan

- Tahap Penyiapan

- Tahap Transaksi

Dalam Prastudi Kelayakan perlu dijelaskan tahapan-tahapan apa saja yang telah

dilakukan, terutama pada Tahap Perencanaan dan Tahap Penyiapan.

c. Peraturan terkait sektor pasar tradisional

Beberapa peraturan terkait pasar tradisional yang perlu dikaji diantaranya adalah:

• Peraturan Presiden No. 112 tahun 2007 tentang Penataan dan Pembinaan Pasar

Tradisional, Pusat Perbelanjaan Dan Toko Modern

• Peraturan Menteri Dalam Negeri Republik Indonesia Nomor 20 Tahun 2012

tentang Pengelolaan Dan Pemberdayaan Pasar Tradisional

• Peraturan Menteri Perdagangan No. 48 tahun 2013 tentang Pedoman

Pembangunan dan Pengelolaan sarana Distribusi Perdagangan

• Peraturan Menteri Perdagangan No. 70 tahun 2013 tentang Pedoman Penataan

dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern.

• Peraturan Pemerintah Nomor 50 Tahun 2007 tentang Tata Cara Pelaksanaan

Kerjasama Daerah

• Peraturan Pemerintah No. 50 Tahun 2007 Tentang Tata Cara pelaksanaan

Kerjasama Daerah

d. Peraturan Terkait Pendirian Badan Usaha

Berisi kajian tentang pendirian badan usaha sebagai badan usaha pelaksana proyek

KPBU. Peraturan perundang-undangan yang terkait adalah Undang-Undang No. 40

Tahun 2007 Tentang Perseroan Terbatas.


BUKU V 34

e. Peraturan Terkait Lingkungan

Berisi kajian terhadap peraturan-peraturan yang terkait dengan aspek lingkungan

dan dilakukan penetapan tingkat kajian lingkungan yang perlu dilakukan terkait

dengan besaran proyek KPBU yang akan dilakukan, apakah AMDAL, UKL/UPL atau

Izin Lingkungan. Peraturan tersebut antara lain:

• Undang-undang No. 32 tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan

Lingkungan Hidup.

• Peraturan Pemerintah No. 27 tahun 2012 tentang Izin Lingkungan.

• Peraturan Menteri Negara Lingkungan Hidup No. 5 tahun 2015 tentang Jenis

Rencana Usaha dan/atau Kegiatan yang Wajib Memiliki Analisis Mengenai

Dampak Lingkungan.

f. Peraturan Terkait Pengadaan Badan Usaha

Pada bagian ini akan dibahas beberapa peraturan terkait pengadaan badan usaha

dalam skema KPBU terutama untuk menentukan tahapan proses pengadaan,

apakah pengadaan dilakukan secara satu tahap atau dua tahap dengan melihat

spesifikasi keluaran proyek KPBU.

Beberapa peraturan yang perlu dikaji adalah:

• Peraturan Kepala LKPP No. 19 tahun 2015 tentang Tata Cara Pelaksanaan

Pengadaan Badan Usaha Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam

Penyediaan Infrastruktur.

g. Peraturan Terkait Penanaman Modal

Berisikan kajian mengenai kesesuaian proyek KPBU sektor penyediaan pasar umum

dengan Peraturan Presiden Nomor 44 Tahun 2016 tentang Daftar Bidang Usaha

yang Tertutup dan Bidang Usaha yang Terbuka dengan Persyaratan di Bidang

Penanaman Moda.

h. Peraturan Terkait Persaingan Usaha

Berisikan kajian kesesuaian proyek KPBU pengembangan pasar umum dengan

peraturan persaingan usaha diantaranya yaitu Undang-Undang No. 5 Tahun 1999

Tentang Larangan Praktek Monopoli dan Persaingan Usaha Tidak Sehat dan

peraturan pelaksanaannya.

i. Peraturan Terkait Ketenagakerjaan

Dalam kegiatan pengembangan dan pengelolaan pasar umum dapat menimbulkan

hubungan ketenagakerjaan. Dalam kajian ini berisikan kesesuaian Proyek KPBU

dengan Undang-Undang No. 13 Tahun 2003 Tentang Ketenagakerjaan. Misalkan


BUKU V 35

kajian hubungan antara pengelola pasar, penyewa fasilitas pendukung, dan

sebagainya.

j. Peraturan Terkait Pengadaan Tanah.

Apabila dilakukan pembangunan baru fasilitas pasar umum, maka perlu dikaji

peraturan terkait pengadaan tanah. Dalam kajian ini dianalisa kesesuaian proyek

KPBU dengan peraturan-peraturan berikut:

• UU No. 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk

Kepentingan Umum.

• Peraturan Presiden No. 71 Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan Pengadaan

Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum sebagaimana telah diubah

dengan Peraturan Presiden No. 40 Tahun 2014, Peraturan Presiden No. 99

Tahun 2014 dan Peraturan Presiden No. 30 Tahun 2015.

• Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 5 Tahun 2012 Tentang

Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah sebagaimana telah diuban

dengan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan

Nasional No. 6 Tahun 2015.

• Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 72 Tahun 2012 Tentang Biaya Operasional

dan Biaya Pendukung Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan

untuk Kepentingan Umum yang Bersumber dari Anggaran Pendapatan dan

Belanja Daerah.

• Peraturan Menteri Keuangan No. 13/PMK.02/2013 Tentang Biaya Operasional

dan Biaya Pendukung Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan

untuk Kepentingan Umum yang Bersumber dari Anggaran Pendapatan dan

Belanja Negara.

k. Peraturan Terkait Pemanfaatan Barang Milik Negara/Barang Milik Daerah

Dalam Prastudi Kelayakan perlu dikaji apakah perlu memanfaatkan barang/aset milik

negara atau daerah. Apabila pasar umum yang akan di KPBU-kan merupakan aset

negara/daerah makan perlu dianalisa beberapa peraturan berikut:

• UU No 1 Tahun 2004 tentang Perbendaharaan Negara

• UU No 5 Tahun 60 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria;

• Peraturan Pemerintah No. 27 Tahun 2014 Tentang Pengelolan Barang Milik

Negara/Daerah

• Peraturan Menteri Keuangan No. 78/PMK.06/2014 Tentang Tata Cara

Pelaksanaan Pemanfaatan Barang Milik Negara


BUKU V 36

• Peraturan Menteri Keuangan No. 164/PMK.06/2014 Tentang Tata Cara

Pelaksanaan Pemanfaatan Barang Milik Negara Dalam Rangka Penyediaan

Infrastruktur

• Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9

Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian Dan Pembatalan Hak Atas Tanah

Negara Dan Hak Pengelolaan;

• Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 17 Tahun 2007 tentang Pedoman Teknis

Pengelolaan Barang Milik Daerah;

l. Peraturan Terkait Perpajakan

Pada bagian ini dilakukan analisa terhadap peraturan perundang-undangan yang

berkaitan dengan perpajakan khususnya yang berkaitan langsung dengan

pengusahaan fasilitas kesehatan oleh Badan Usaha. Pada bagian ini diharapkan

dapat teridentifikasi kemungkinan pemberian insentif perpajakan terhadap Badan

Usaha.

m. Peraturan Terkait Dukungan Pemerintah

Dalam pelaksanaan skema KPBU, Pemerintah dapat memberikan dukungan

pemerintah terhadap badan usaha pelaksana dalam pelaksanaan KPBU. Berkaitan

dengan pemberian dukungan pemerintah atas sebagian biaya konstruksi, perlu

dilakukan analisa terhadap peraturan berikut:

• Peraturan Menteri Keuangan No. 223/PMK.011/2012 Pemberian Dukungan

Kelayakan Atas Sebagian Biaya Konstruksi Pada Proyek Kerjasama Pemerintah

Dengan Badan Usaha Dalam Pelaksanaan Infrastruktur.

n. Peraturan Terkait Jaminan Pemerintah

Dalam pelaksanaan skema KPBU, pemerintah dapat memberikan jaminan

pemerintah dalam bentuk penjaminan infrastruktur. Jaminan pemerintah dapat

diberikan oleh Menteri Keuangan melalui PT.Penjaminan Infrastruktur Indonesia

(Persero) selaku badan usaha penjaminan infrastruktur. Jaminan pemerinah

diberikan dengan memperhatikan prinsip pengelolaan dan pengendalian risiko

keuangan dalam APBN.

Proses pemberian jaminan pemerintah oleh PT PII diatur dalam:

• Peraturan Presiden Nomor 78 Tahun 2010 tentang Penjaminan Infrastruktur

dalam Proyek Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha yang Dilakukan

Melalui Badan Usaha Penjaminan Infrastruktur; dan

• Peraturan Menteri Keuangan Nomor 260/PMK.011/2010 tentang Petunjuk

Pelaksanaan Penjaminan Infrastruktur dalam Proyek Kerjasama Pemerintah

dengan Badan Usaha.


BUKU V 37

5.1.2. Risiko Hukum dan Strategi Mitigasi

Menguraikan isu-isu hukum yang berpotensi memberikan pengaruh/dampak pada

penyiapan, transaksi, maupun pelaksanaan proyek KPBU, serta menjabarkan strategi

mitigasi untuk meminimalisasi kemungkinan terjadi dan besaran dampaknya. Misalnya,

risiko yang diakibatkan dari diterbitkannya peraturan baru.

5.1.3. Kebutuhan Perizinan

Pada sub-bab ini akan diuraikan perijinan-perijinan yang diperlukan untuk pelaksanaan

proyek KPBU serta rencara strategi untuk memperoleh perijinan-perijinan tersebut, baik

perijinan sebelum proses pengadaan maupun setelah proses pengadaan. Sebagai

contoh adalah perijinan AMDAL, Izin Lingkungan, Surat Penetapan Lokasi dari

Gubernur, persetujuan prinsip dukungan dan/atau jaminan pemerintah (jika dibutuhkan),

Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan sebagainya diperlukan setelah proses pengadaan

dan penandatangan kerjasama.

5.1.4. Rencana dan Jadwal Pemenuhan Persyaratan Peraturan dan Hukum

Rencana dan jadwal pemenuhan persyaratan peraturan dan hukum disesuaikan dengan

rencana dan jadwal penyiapan, transaksi, serta pelaksanaan proyek KPBU.

5.2. Kajian Kelembagaan

Dalam sub-bab ini perlu dikaji instansi-instansi apa saja yang akan terlibat dalam KPBU yang

dilengkapi dengan skema atau struktur organisasi serta tugas dan tanggung jawab dari masing-

masing instansi tersebut. Kajian kelembagaan ini setidaknya meliputi hal-hal di bawah ini.

5.2.1. Struktur Organisasi KPBU

Pada sub-bab ini digambarkan skema atau struktur organisasi dari instansi-instansi yang

akan terlibat dalam KPBU beserta dengan penjelasan umumnya. Tugas, wewenang dan

tanggung jawab masing-masing instansi dijelaskan pada sub-bab berikutnya.

5.2.2. Penanggung Jawab Proyek Kerjasama

Pada bagian ini dilakukan analisa mengenai kewenangan Menteri/Kepala

Lembaga/Kepala Daerah/Direksi BUMN/Direksi BUMD sebagai PJPK dalam

melaksanakan KPBU. Diuraikan tugas dan tanggung jawab PJPK serta apa yang perlu

disiapkan oleh PJPK, serta menentukan peran dalam skema pengambilan keputusan.


BUKU V 38

5.2.3. Tim KPBU

Berisikan penjelasan mengenai pembentukan Tim Teknis KPBU berdasarkan Surat

Penetapan/Surat Keputusan dari PJPK, menguraikan tugas dan tanggung jawab Tim

KPBU, serta menentukan peran dalam skema pengambilan keputusan.

5.2.4. Badan Usaha Pelaksana (Special Purpose Company - SPC)

Menguraikan tugas dan tanggung jawab BUP, serta menentukan peran dalam skema

pengambilan keputusan.

5.2.5. Pemerintah Daerah (Dinas Pasar, dsb)

Menguraikan tugas dan peran Pemerintah Daerah dalam mendukung pelaksanaan

proyek KPBU ini.

5.2.6. Dewan Perwakilan Rakyat Daerah

Menguraikan peranan DPRD dalam tupoksinya untuk urusan legislasi, penganggaran

dan pengawasan. Peranan DPRD ini perlu diuraikan karena proyek KPBU akan

menyangkut masalah penganggaran daerah dan juga penetapan tarif. Menentukan

peran dalam skema pengambilan keputusan.

5.2.7. Badan Regulator

Menguraikan pembentukan Badan Regulator serta tugas dan tanggung jawab Badan

Regulator apabila memang akan dibentuk. Perlu diuraikan pula mengenai siapa saja

anggota Badan Regulator serta siapa yang akan mengesahkan keberadaan badan ini.

Menentukan peran dalam skema pengambilan keputusan.

5.2.8. PT. Penjaminan Infrastruktur Indonesia (Persero)

Menguraikan tugas dan tanggung jawab PT Penjaminan Infrastruktur Indonesia

(Persero) apabila proyek KPBU yang direncanakan memerlukan Jaminan Pemerintah.

5.3. Perangkat Regulasi Kelembagaan

Berdasarkan analisa terhadap peran dan tanggung jawab pemangku kepentingan (stakeholder)

terkait dan Tim KPBU, pada bagian ini dilakukan analisa kebutuhan regulasi untuk mendukung

peran dan tanggungjawab lembaga terkait sebagaimana dimaksud.


BUKU V 39

5.4. Kerangka Acuan Pengambilan Keputusan

Berdasarkan analisa terhadap peraturan perundang-undangan serta peran dan tanggung jawab

pemangku kepentingan (stakeholder) terkait diatas, pada bagian ini dilakukan analisa kerangka

acuan pengambilan keputusan terkait pelaksanaan Proyek KPBU. Perlu dijelaskan juga garis-

garis sistem pelaporan maupun koordinasi diantara pemangku kepentingan tersebut.


BUKU V 40

Bab 6. KAJIAN LINGKUNGAN DAN SOSIAL

Pada bab ini akan dibahas secara ringkas dari hasil studi lingkungan yang telah dilakukan.

Beberapa hal yang perlu masuk dalam bab ini meliputi:

6.1. Pengamanan Lingkungan

Pada Dokumen Pra-studi Kelayakan kajian lingkungan hidup yang dilakukan merupakan kajian

awal lingkungan (Initial Environmental Examination – IEE). Berikut adalah hal-hal yang perlu

dikaji dan disampaikan pada kajian awal lingkungan:

1. Latar belakang dan gambaran kegiatan, termasuk namun tidak terbatas pada latar

belakang, tujuan dan ruang lingkup kajian awal lingkungan, serta gambaran kegiatan

pada setiap tahapan proyek ((i) perencanaan/desain, (ii) konstruksi, (iii) operasi, (iv)

end-of-life);

2. Lokasi terkena dampak;

3. Kebijakan dan prosedur lingkungan yang diatur oleh peraturan perundang-undangan;

4. Evaluasi potensi dampak lingkungan -- matriks dampak proyek:

• Susun daftar potensi dampak;

• Identifikasi dan pertimbangkan daftar berdasarkan kelas/tipe dampak;

• Prediksi dan karakterisasi potensi dampak (besaran, arah

(menguntungkan/merugikan), jangkauan, durasi, frekuensi, reversibilitas,

kemungkinan terjadi);

5. Rekomendasi aksi penentuan dan mitigasi, termasuk pengawasan dan evaluasi.

6.2. Pengamanan Sosial dan Pengadaan Lahan

Sebagian potensi dampak sosial yang ditimbulkan dari proyek KPBU serta rencana mitigasinya

telah dibahas pada kajian lingkungan hidup. Namun, jika dampak sosial yang ditimbulkan

cukup besar maka perlu diperjelas atau dirinci pada bagian ini.

Selain itu, bagian ini juga berfokus pada kegiatan pengadaan tanah untuk tapak proyek KPBU.

Berikut adalah hal-hal yang perlu dikaji pada kajian ini:

1. Mengidentifikasi pihak-pihak yang terkena dampak beserta status lahannya;

2. Mengidentifikasi karakteristik sosial dan ekonomi dari pihak-pihak yang terkena dampak;


BUKU V 41

3. Mengidentifikasi aksi yang harus dilakukan untuk kebutuhan tapak proyek KPBU,

apakah pengajuan izin pemanfaatan, pembelian tanah, sewa, atau lainnya;

4. Mengidentifikasi nilai/harga lahan yang akan dibebaskan;

5. Menentukan kompensasi yang akan diberikan kepada pihak-pihak yang terkena dampak

dengan mempertimbangkan kapasitas PJPK dalam menyediakan kompensasi tersebut;

6. Menunjuk lembaga atau membentuk tim yang bertanggung jawab untuk pengadaan

tanah dan/atau pemukiman kembali;

7. Melaksanakan konsultasi publik kepada pihak-pihak yang terkena dampak;

8. Menyusun jadwal pelaksanaan pengadaan tanah dan/atau pemukiman kembali.

Bersamaan dengan penyusunan Dokumen Pra-Studi Kelayakan, PJPK juga harus

menyediakan dokumen pendukung terkait kajian lingkungan dan sosial yang dipersyaratkan

oleh peraturan perundang-undangan di bidang lingkungan hidup. Berikut adalah hal-hal yang

perlu diperhatikan oleh PJPK:

1. Identifikasi persyaratan dokumen yang perlu disiapkan (wajib AMDAL atau UKL-UPL atau

SPPL) untuk memperoleh izin lingkungan berdasarkan Peraturan Menteri Lingkungan Hidup

No. 5 Tahun 2012 tentang Jenis Rencana Usaha dan/atau Kegiatan yang Wajib Memiliki

Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup.

Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 51 tahun 1993, rumah sakit yang terkena wajib

AMDAL adalah rumah sakit dengan kapasitas lebih dari 400 tempat tidur.

Apabila proyek KPBU yang akan laksanakan merupakan pembangunan rumah sakit, maka

berikut adalah kriteria proyek KPBU yang wajib memiliki AMDAL (Analisis Mengenai

Dampak Lingkungan Hidup):

a. Berlokasi di dalam kawasan lindung dan/atau berbatasan langsung dengan kawasan

lindung (batas tapak bersinggungan atau dampak potensial diperkirakan

mempengaruhi kawasan lindung terdekat); dan/atau

b. Memenuhi salah satu kriteria seperti tertera dalam tabel di sebelah: Alasan ilmiah

khusus: berpotensi menimbulkan dampak berupa emisi, gangguan lalu lintas,

kebisingan, getaran, gangguan pandangan, ekologis, dampak sosial, gangguan

jaringan prasaranan sosial (gas, listrik, air minum, telekomunikasi) serta dampak

perubahan kestabilan lahan, land subsidence dan air tanah.


BUKU V 42

Tabel 3. Kriteria Jenis Kegiatan Pembangunan Gedung Olahraga yang Wajib Amdal

No Jenis Kegiatan Keterangan

1 Pembangunan bangunan

gedung dengan luas lahan 5

Ha

Besaran diperhitungkan berdasarkan:

a. Pembebasan lahan.

b. Daya dukung lahan.

c. Tingkat kebutuhan air sehari-hari.

d. Limbah yang dihasilkan.

e. Efek pembangunan terhadap lingkungan sekitar (getaran, kebisingan, polusi udara, dan lain-lain).

f. KDB (koefisien dasar bangunan) dan KLB. (koefisien luas bangunan)

g. Jumlah dan jenis pohon yang mungkin hilang.

h. Konflik sosial akibat pembebasan lahan (umumnya berlokasi dekat pusat kota yang memiliki kepadatan tinggi).

i. Struktur bangunan bertingkat tinggi dan basement menyebabkan masalah dewatering dan gangguan tiang-tiang pancang terhadap akuifer sumber air sekitar.

j. Bangkitan pergerakan (traffic) dan kebutuhan permukiman dari tenaga kerja yang besar.

k. Bangkitan pergerakan dan kebutuhan parkir pengunjung.

l. Produksi sampah, limbah domestik

m. Genangan/banjir lokal.

2 Pembangunan bangunan

gedung dengan luas bangunan

10.000 m2

2. Dalam menyusun dokumen pendukung (AMDAL ataupun UKL-UPL atau SPPL) PJPK dapat

menunjuk konsultan atau tim penyusun. Untuk Tim Penyusun AMDAL diatur oleh Peraturan

Menteri Lingkungan Hidup No. 7 Tahun 2010.


BUKU V 43

Bab 7. KAJIAN BENTUK KPBU

Pada bab ini akan dibahas alternatif-alternatif skema kerjasama yang dapat diterapkan sampai

dengan penetapan skemanya. Beberapa hal yang dikaji dalam bab ini meliputi:

7.1. Alternatif Skema Kerjasama

Pada sub-bab ini berisikan karakteristik alternatif-alternatif skema KPBU berikut dengan

keuntungan dan kerugian/kelemahan dari masing-masing alternatif tersebut. Hasil kajian ini

akan menjadi bahan pertimbangan dalam pemilihan alternatif skema KPBU terpilih di sub-bab

berikut.

7.2. Penetapan Skema KPBU

Berisikan pertimbangan-pertimbangan dalam menetapkan skema KPBU yang akan diterapkan.

Beberapa pertimbangan dapat meliputi pertimbangan hukum dan peraturan, kelembagaan,

ketersediaan infrastruktur yang ada, waktu untuk ketersediaan infrastruktur, kemampuan (teknis

dan finansial) pemerintah, optimalisasi investasi oleh Badan Usaha pelaksana, kemungkinan

pembiayaan dari sumber lain serta pembagian risikonya dan kepastian adanya pengalihan

keterampilan manajemen dan teknis dari sektor swasta kepada sektor publik.

Setelah didapatkan skema KPBU terpilih, maka dilakukan kajian lebih mendalam terhadap

skema terpilih tersebut.

7.2.1. Lingkup Kerjasama KPBU

Berisikan pembagian tanggung jawab antara PJPK dan Badan Usaha Pelaksana. Dalam

menentukan lingkup kerjasama ini perlu melihat peraturan yang berlaku, termasuk

tupoksi dari lembaga-lembaga terkait.

Dalam lingkup ini juga perlu diuraikan faktor-faktor kritis yang akan menentukan

suksesnya proyek KPBU, seperti misalnya komitmen, proses pengadaan yang efektif,

alokasi dan manajemen risiko, kejelasan spesifikasi keluaran, dan sebagainya.

7.2.2. Jangka Waktu dan Pentahapan KPBU

Penentuan jangka waktu mempertimbangkan tingkat dan jangka waktu pengembalian

investasi yang ditanamkan Badan Usaha. Untuk pembangunan pasar umum seringkali

perlu dilakukan pentahapan dengan memperhatikan kondisi permintaan ataupun

pertimbangan lainnya.


BUKU V 44

7.2.3. Keterlibatan Pihak Ketiga

Keterlibatan pihak ketiga perlu diidentifikasi termasuk peran, tanggung jawab,

kompensasi /pembayaran (jika ada), serta kebutuhan perjanjian.

7.2.4. Alur Finansial Operasional

Pada sub-bab ini diuraikan mengenai aliran keuangan yang direncanakan setelah proyek

KPBU diimplementasikan. Perlu dipertimbangkan pembentukan badan khusus pengelola

proyek dari sisi PJPK dengan mempertimbangkan legalitas badan usaha tersebut dalam

mengelola alur finansial operasional. Badan usaha tersebut bisa saja dalam bentuk

Badan Layanan Umum Daerah (BLUD) atau bentuk lainnya.

Uraian alur finansial ini adalah mulai dari penyewaan los pasar dan fasilitas

pendukungnya sampai dengan bagaimana membayar kepada SPC.

7.2.5. Penggunaan Aset Daerah

Dalam sub-bab ini akan dikaji aset-aset pemerintah daerah atau BUMN/BUMD apa saja

yang akan digunakan untuk kerjasama ini dan bagaimana sistem pemakaian yang akan

diterapkan.

7.2.6. Status Kepemilikan Aset Dan Pengalihan Aset

Sub-bab ini menguraikan status kepemilikan aset selama jangka waktu perjanjian

kerjasama dan mekanisme pengalihan aset setelah berakhirnya perjanjian kerjasama.


BUKU V 45

Bab 8. KAJIAN RISIKO

Risiko adalah kemungkinan terjadinya hal-hal yang tidak diinginkan selama kelangsungan suatu

proyek. Risiko tersebut dapat dinilai secara kualitatif ataupun kuantitatif. Proses analisa risiko

terdiri atas identifikasi risiko, alokasi risiko, penilaian risiko, dan mitigasi risiko. Tujuan analisa

risiko adalah agar stakeholder dapat memperoleh manfaat finansial sebesar-besarnya melalui

proses pengelolaan risiko yang meliputi menghilangkan, meminimalkan, mengalihkan, dan

menyerap/menerima risiko tersebut.

8.1. Identifikasi Risiko

Identifikasi risiko dilakukan untuk mengetahui jenis risiko yang mungkin timbul di dalam proyek.

Untuk sektor perkeretaapian, risiko-risiko tersebut biasanya antara lain meliputi:

a. Risiko Lokasi risiko kenaikan biaya pembebasan lahan atau bahkan lahan tidak bisa

dibebaskan, kontaminasi ke lingkungan lokasi, proses pemukiman kembali yang rumit,

keresahan masyarakat, kegagalan implementasi AMDAL, dan sebagainya.

b. Risiko Desain, Konstruksi dan Uji Operasi risiko keterlambatan penyelesaian

konstruksi dan kenaikan biaya, kesalahan desain atau desain yang tidak lengkap,

ketidakjelasan spesifikasi output, risiko uji operasi, dan sebagainya.

c. Risiko Sponsor adanya anggota konsorsium yang tidak dapat memenuhi kewajiban

kontraktualnya, kinerja kontraktor EPC dan OPC yang buruk,

d. Risiko Finansial risiko tidak tercapainya perolehan biaya proyek (financial close),

terjadinya fluktuasi nilai mata uang dan tingkat bunga pinjaman, perubahan tingkat

inflasi yang signifikan, dan sebagainya.

e. Risiko Operasional risiko terjadinya perubahan biaya operasi dan pemeliharaan,

operasional sistem yang tidak optimal, kualitas layanan yang buruk atau layanan tidak

tersedia, dan sebagainya.

f. Risiko Pendapatan risiko kegagalan penetapan harga awal, kegagalan penyesuaian

harga sesuai rencana dalam model finansial, kesalahan perhitungan volume

permintaan, dan sebagainya.

g. Risiko Politik risiko perubahan politik yang signifikan, pemutusan kerjasama akibat

perubahan regulasi, risiko mata uang asing (repatriasi, ekspropriasi, dan konversi).

h. Risiko Kahar risiko kahar politik akibat perang dan sebagainya, risiko bencana alam.

i. Risiko Kepemilikan Aset risiko hilang atau rusaknya aset, buruknya kondisi aset saat

serah terima, dan sebagainya.


BUKU V 46

8.2. Prinsip Alokasi Risiko

Dalam sub-bab ini diuraikan mengenai prinsip-prinsip alokasi risiko, dimana dalam pelaksanaan

proyek KPBU, pendistribusian atau alokasi risiko harus dapat dilakukan secara optimal dengan

cara mengalihkan risiko kepada pihak yang memang dapat mengelola risiko-risiko tersebut

secara lebih efisien dan efektif.

Prinsip alokasi risiko lazimnya adalah “Risiko sebaiknya dialokasikan kepada pihak yang relatif

lebih mampu mengelolanya atau dikarenakan memiliki biaya terendah untuk menyerap risiko

tersebut. Jika prinsip ini diterapkan dengan baik, diharapkan dapat menghasilkan premi risiko

yang rendah dan biaya proyek yang lebih rendah sehingga berdampak positif bagi pemangku

kepentingan proyek tersebut.

Dalam transaksi proyek KPBU, penentuan kewajiban PJPK dalam Perjanjian Kerjasama (yang

dilakukan setelah melakukan analisis risiko sebagai bagian dari studi kelayakan proyek) perlu

memenuhi prinsip Alokasi Risiko. Upaya menghasilkan suatu skema alokasi risiko yang optimal

penting demi memaksimalkan nilai manfaat uang (value for money).

8.3. Metode Penilaian Risiko

Dalam menentukan risiko yang paling besar kemungkinannya terjadi serta pengaruhnya yang

paling signifikan terhadap kelangsungan proyek KPBU ini, disusun suatu kriteria penilaian risiko

yang dilihat dari peringkat kemungkinannya untuk terjadi dan peringkat konsekuensi risiko.

Tabel 4. Peringkat Kemungkinan Terjadi Risiko

Peringkat Keterangan

Hampir Pasti Terjadi Ada kemungkinan kuat risiko ini akan terjadi sewaktu-waktu seperti yang telah terjadi di proyek lainnya.

Mungkin Sekali Terjadi Risiko mungkin terjadi sewaktu-waktu karena adanya riwayat kejadian kasual

Mungkin Terjadi Tidak diharapkan, tapi ada sedikit kemungkinan terjadi sewaktu-waktu

Jarang Terjadi Sangat tidak mungkin, tetapi dapat terjadi dalam keadaan luar biasa. Bisa terjadi, tapi mungkin tidak akan pernah terjadi

Hampir Tidak Mungkin Terjadi

Risiko ini secara teoritis dimungkin terjadi, namun belum pernah didapati terjadi di proyek lainnya.


BUKU V 47

Tabel 5. Pemeringkatan Dampak Risiko

Peringkat Dampak

Keuangan Keselamatan Penundaan Kinerja Hukum Politik

Tidak Penting

Varian <5% terhadap anggaran

Tidak ada/ hanya cidera pribadi,

Pertolongan Pertama dibutuhkan tetapi tidak ada penundaan hari

< 3 bulan Sesuai tujuan, tetapi ada dampak kecil terhadap unsur-unsur non-inti

Pelanggaran Kecil

Perubahan dan dampak kecil terhadap proyek

Ringan Varian 5%-10% terhadap anggaran

Cidera ringan, perawatan medis dan penundaan beberapa hari

3 – 6 bulan Sesuai tujuan, tetapi ada kerugian sementara dari sisi layanan, atau kinerja unsur-unsur non-inti yang berada dibawah standar

Pelanggaran prosedur/ pedoman internal

Perubahan memberikan dampak yang signifikan terhadap proyek

Sedang Varian 10%-20% terhadap anggaran

Cidera: Kemungkinan rawat inap dan banyak penundaan hari

6 – 12 bulan Kerugian sementara unsur proyek inti, atau standar kinerja unsur inti yang menjadi berada di bawah standar

Pelanggaran kebijakan/ peraturan pemerintah

Ketidakstabilan situasi berdampak pada keuangan dan kinerja.

Besar Varian 20%_30% terhadap anggaran

Cacat sebagian atau penyakit jangka panjang atau beberapa cidera serius

1 – 2 tahun Ketidakmampuan untuk memenuhi unsur inti, dan secara signifikan menjadikan proyek dibatalkan

Pelanggan lisensi atau hukum, pengenaan penalti

Ketidakstabilan berdampak pada keuangan dan kinerja

Serius Varian 30%-50% terhadap anggaran

Kematian atau cacat permanen

>2 tahun Kegagalan total proyek

Intervensi peraturan atau tuntutan, pengenaan penalti

Ketidakstabilan menyebabkan penghentian layanan

Metode penilaian risiko tersebut akan dimasukan dalam matriks peta risiko sebagai berikut:

Tabel 6. Matriks Peta Risiko

Kemungkinan

Konsekuensi

Tidak Penting

Ringan Sedang Besar Serius

Hampir Pasti Menengah Menengah Tinggi Tinggi Tertinggi

Mungkin Sekali

Rendah Menengah Menengah Tinggi Tertinggi

Mungkin Rendah Menengah Menengah Tinggi Tinggi

Jarang Rendah Rendah Menengah Menengah Tinggi

Hampir Tidak Mungkin

Rendah Rendah Rendah Menengah Menengah


BUKU V 48

8.4. Mitigasi Risiko

Mitigasi risiko bertujuan untuk memberikan cara mengelola risiko terbaik dengan

mempertimbangkan kemampuan pihak yang mengelola risiko dan juga dampak risiko. Mitigasi

risiko ini berisi rencana-rencana yang harus dilakukan pemerintah dalam kondisi preventif, saat

risiko terjadi, ataupun paska terjadinya risiko. Mitigasi risiko ini dapat berupa penghapusan

risiko, meminimalkan risiko, mengalihkan risiko melalui asuransi atau pihak ketiga lainnya, atau

menerima/menyerap risiko tersebut.

Berikut disampaikan contoh dari matriks risiko proyek KPBU di sektor infrastruktur pasar umum.


BUKU V 49

Tabel 7. Contoh Matriks Risiko Proyek KPBU Sektor Pasar Umum Kategori Risiko dan

Persitiwa Risiko Deskripsi PJPK BU Bersama

Strategi Mitigasi Sesuai Best Practice

Kondisi Spesifik terkait Alokasi Risiko

1. RISIKO LAHAN

Keterlambatan dan kenaikan biaya pembebasan lahan

Keterlambatan dan kenaikan Biaya akibat proses pembebasan lahan yang berkepanjangan

Pemerintah menyediakan lahan proyek sebelum proses pengadaan

Lahan tidak dapat dibebaskan

Kegagalan perolehan lokasi lahan proyek karena proses pembebasan lahan yang sulit

Status hukum lahan dan prosedur yang jelas dalam pembebasan lahan proyek

Kejelasan status hukum dan tata ruang lahan bisa menjadi kendala

Proses permukiman kembali yang rumit

Keterlambatan dan kenaikan biaya karena rumitnya isu proses pemukiman kembali

Kompensasi yang wajar dan komunikasi yang baik dengan pihak yang terkena dampak

Dampak sosial relatif luas bila lahan di perkotaan dan sifatnya masih produktif

Kesulitan pada kondisi lokasi yang tak terduga

Keterlambatan karena ketidakpastian kondisi lokasi

Data historis penggunaan lahan dan penyelidikan tanah

Kerusakan artefak dan barang kuno pada lokasi

Data historis penggunaan lahan dan penyelidikan tanah

Gagal menjaga keselamatan dalam lokasi

Implementasi prosedur keselamatan kerja yang baik

Kontaminasi/polusi ke lingkungan lokasi

Kesesuaian dengan studi Amdal yang baik

2. RISIKO DESAIN, KONSTRUKSI, DAN UJI OPERASI

Risiko design brief Kerugian akibat tidak jelasnya/tidak lengkapnya design brief

Konsultan desain yang

berpengalaman dan baik

Kesalahan desain Menyebabkan ekstra/revisi desain yang diminta operator

Konsultan desain yang berpengalaman dan baik

Biasanya teridentifikasi saat uji operasi teknis


BUKU V 50

Kategori Risiko dan Persitiwa Risiko

Deskripsi PJPK BU Bersama Strategi Mitigasi Sesuai

Best Practice Kondisi Spesifik terkait

Alokasi Risiko

Terlambatnya penyelesaian konstruksi

Dapat termasuk terlambatnya pengembalian akses lokasi

Kontraktor yang handal dan klausul kontrak yang standar

Kenaikan biaya konstruksi

Kesepakatan faktor eskalasi harga tertentu dalam kontrak

Risiko uji operasi Kesalahan estimasi waktu/ biaya dalam uji operasi teknis

Koordinasi kontraktor dan operator yang baik

3. RISIKO SPONSOR

Kinerja subkontraktor yang buruk

Proses pemilihan sub-kontraktor yang kredibel

Kegagalan/default dari sub-kontraktor

Proses pemilihan sub-kontraktor yang kredibel

Kegagalan/default dari Badan Usaha

Default Badan Usaha yang mengarah ke terminasi/step-in oleh Financier

Konsorsium didukung sponsor yang kredibel dan solid

Kegagalan/default dari sponsor proyek

Default pihak sponsor (atau anggota konsorsium)

Proses PQ untuk memperoleh sponsor yang kredibel

4. RISIKO FINANSIAL

Kegagalan mencapai financial close

Tidak tercapainya financial close karena ketidakpastian kondisi pasar

Koordinasi yang baik dengan potential lenders

Bisa juga karena conditions precedence tidak terpenuhi

Risiko struktur finansial Inefisiensi karena struktur modal proyek yang tidak optimal

Konsorsium didukung sponsor/lender yang kredibel dan solid

Risiko nilai tukar mata uang

fluktuasi (non ekstrim) nilai tukar mata uang

Instrumen lindung nilai


BUKU V 51




Alokasi Risiko

Risiko tingkat inflasi Kenaikan (non ekstrim) tingkat inflasi terhadap asumsi dalam life-cycle cost

Faktor indeksasi tarif;

Risiko suku bunga Fluktuasi (non ekstrim) tingkat suku bunga

Lindung nilai tingkat suku bunga

Risiko asuransi (1) Cakupan asuransi untuk risiko tertentu tidak lagi tersedia dari penyedia asuransi di pasaran

Konsultansi dengan spesialis/broker asuransi

Khususnya untuk cakupan asuransi risiko terkait keadaan kahar

Risiko asuransi (2) Kenaikan substansial tingkat premi terhadap estimasi awal

Konsultansi dengan spesialis/broker asuransi

5. RISIKO OPERASI

Ketersediaan fasilitas Akibat fasilitas tidak bisa terbangun

Kontraktor yang handal

Buruk atau tidak tersedianya layanan

Akibat fasilitas tidak bisa beroperasi

Operator yang handal; Spesifikasi output yang jelas

Aksi industri Aksi mogok, larangan kerja,dsb

Kebijakan SDM dan hubungan industrial yang baik

Bisa oleh staf operator, subkontraktor atau penyuplai

Kenaikan biaya O&M Akibat kesalahan estimasi biaya O&M atau kenaikan tidak terduga

Operator yang handal;

Faktor eskalasi dalam kontrak

Kesalahan estimasi biaya life cycle

Kesepakatan/kontrak dengan supplier seawal mungkin

Kecelakaan lalu lintas atau isu keselamatan

Asuransi kewajiban pihak ketiga

6. RISIKO PENDAPATAN

Perubahan volume permintaan

Pinjaman lunak di awal operasi

Bila dipicu aksi Pemerintah, jaminan


BUKU V 52




Alokasi Risiko

permintaan minimum dapat dipertimbangkan

Kesalahan estimasi pendapatan dari model awal

Survai lalu lintas yang handal Bila dipicu aksi Pemerintah, jaminan pendapatan minimum dapat dipertimbangkan

Pelanggan akhir gagal bayar (tarif tidak terjangkau)

Akibat kemampuan (affordability) dan keinginan (willingness) membayar pelanggan di bawah tingkat kelayakan

Subsidi (khususnya tarif)

Sosialisasi yang baik ke publik

Kegagalan memungut pembayaran tarif

Akibat kegagalan / tidak optimalnya sistem pemungutan tariff

Survai user affordability and willingness yang handal

Kegagalan mengajukan

penyesuaian tarif

Akibat BU tidak mampu memenuhi standar minimal yang disepakati

Kinerja operasi yang baik dan jelas;

Penyesuaian tarif periodic terlambat

Pada indeksasi tarif terhadap tingkat inflasi


Tingkat penyesuaian tarif lebih rendah dari proyeksi

khususnya setelah indeksasi tarif dan rebasing tariff


Kesalahan perhitungan estimasi tarif

Survai user affordability and willingness yang handal

7. RISIKO KONEKTIVITAS JARINGAN

Risiko jaringan (1) Ingkar janji otoritas untuk membangun dan memelihara jaringan sesuai rencana

Standar kinerja operasi dan pengawasan yang baik

Risiko jaringan (2) Ingkar janji otoritas untuk membangun fasilitas penghubung

Pemahaman kontrak yang baik oleh sektor publik


BUKU V 53




Alokasi Risiko

Risiko jaringan (3) Ingkar janji otoritas untuk tidak membangun fasilitas pesaing

Pemahaman kontrak yang baik oleh sektor publik

8. RISIKO INTERFACE

Risiko interface (2) Ketimpangan kualitas pekerjaan dukungan pemerintah dan yang dikerjakan BU.

Pekerjaan perbaikan oleh pihak yang kualitas pekerjaannya lebih rendah

Kontrak konstruksi dari pihak pemerintah maupun BU harus selaras dalam kualitas pekerjaan

Risiko interface(3) Rework yang substantial terkait perbedaan standar / metode layanan yang digunakan

Kesepakatan para pihak sedini mungkin tentang standar /metode yang akan diterapkan

Kontrak konstruksi dari pihak pemerintah maupun BU harus selaras dalam kualitas pekerjaan

9. RISIKO POLITIK

Mata uang asing tidak dapat dikonversi

Mata uang asing tidak tersedianya dan/atau tidak bisa dikonversi dari Rupiah

• Pembiayaan domestik

• Akun pembiayaan luar negeri

• Penjaminan dari bank sentral

Mata uang asing tidak dapat direpatriasi

Mata uang asing tidak bisa ditransfer ke negara asal investor

• Pembiayaan domestik

• Akun pembiayaan luar negeri

• Penjaminan dari bank sentral

Risiko ekspropriasi Bisa juga akibat default PJPK

• Mediasi

• Penjaminan pemerintah

Perubahan regulasi (dan pajak) yang umum

Perubahan regulasi (dan pajak) yang diskriminatif dan spesifik

Provisi kontrak yang jelas termasuk kompensasinya


BUKU V 54




Alokasi Risiko

Keterlambatan perolehan persetujuan perencanaan

Hanya jika dipicu keputusan sepihak /tidak wajar dari otoritas terkait


Gagal/terlambatnya perolehan persetujuan

Hanya jika dipicu keputusan sepihak /tidak wajar dari otoritas terkait


Biasanya terkait isu selain Perencanaan

10. RISIKO KAHAR

Bencana alam Asuransi, bila dimungkinkan

Kahar politis Peristiwa perang, kerusuhan, gangguan keamanan masyarakat

Asuransi, bila dimungkinkan

Cuaca ekstrim Asuransi, bila dimungkinkan

Kahar berkepanjangan Jika di atas 6-12 bulan,dapat mengganggu aspek ekonomis pihak yang terkena dampak

Setiap pihak dapat mengakhiri kontrak KPBU dan memicu prosedur terminasi proyek

Terutama bila asuransi tidak tersedia untuk risiko tertentu

11. RISIKO KEPEMILIKAN ALAT

Risiko nilai aset turun Kebakaran, ledakan, dsb Asuransi

Sumber: KPS di Indonesia, Acuan Alokasi Risiko; PT PII, 2012


BUKU V 55

Bab 9. KAJIAN KEBUTUHAN DUKUNGAN PEMERINTAH DAN/ATAU JAMINAN

PEMERINTAH

Bab ini menguraikan kebutuhan Dukungan Pemerintah serta cakupan kebutuhan Jaminan

Pemerintah berdasarkan hasil kajian ekonomi dan komersial serta kajian risiko, proses dan

strategi untuk mendapatkan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah, serta kajian

kesiapan proyek untuk mendapatkan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah.

9.1. Kajian Kemampuan PJPK

Dalam sub-bab ini dikaji kemampuan PJPK dalam membiayai porsi pembiayaan yang menjadi

tanggung jawabnya dan juga kemampuan pemerintah daerah dalam memberikan subsidi

dan/atau availability payment. Hal ini bisa dikaji dari kapasitas fiskal pemerintah daerah dan

laporan keuangan daerah selama 5 hingga 10 tahun ke belakang.

Selain kemampuan finansial, hal yan gperlu dikaji juga adalah kemampuan sumber daya

manusia untuk dapat menyelenggarakan proyek KPBU dan juga menjalankan fasilitas yang

akan di-KPBU-kan.

9.2. Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah

Pemberian Dukungan Pemerintah dalam bentuk VGF (Viability Gap Fund) diatur melalui

Peraturan Menteri Keuangan Nomor 223/PMK.011/2012 dimana disebutkan bahwa Dukungan

Kelayakan adalah Dukungan Pemerintah dalam bentuk kontribusi fiskal yang bersifat finansial

yang diberikan terhadap Proyek Kerja Sama. Proyek yang dapat diberikan dukungan kelayakan

memiliki total biaya investasi paling kurang senilai Rp100.000.000.000,- (seratus miliar rupiah).

VGF diberikan dalam bentuk tunai sebagai bagian dari biaya konstruksi dengan porsi yang tidak

mendominasi keseluruhan biaya konstruksi (maksimal 49%).

Dalam sub-bab ini diuraikan pemenuhan kriteria untuk mendapatkan VGF. Beberapa hal yang

perlu dijawab dalam sub-bab ini diantaranya adalah:

a. Apakah proyek secara ekonomi layak namun secara finansial belum layak?

b. Apakah proyek didasarkan pada “prinsip pengguna membayar”

c. Apakah pemilihan investor swasta dilakukan melalui proses tender yang terbuka dan

kompetitif dibawah skema KPBU?

d. Apakah draft perjanjian kerjasama telah memuat skema peralihan aset dan/ atau

manajemen aset dari investor ke PJPK pada akhir masa konsesi?


BUKU V 56

e. Apakah dalam studi kelayakan telah menunjukkan:

• Alokasi risiko yang optimal antara investor dan PJPK

• Menyimpulkan bahwa proyek layak secara ekonomis dan akan layak secara

finansial apabila diberikan VGF

f. Apakah sektor yang akan di-KPBU-kan termasuk dalam sektor yang disebutkan dalam

Perpres No. 38 tahun 2015?

9.3. Kajian Kebutuhan Jaminan Pemerintah

Jaminan Pemerintah juga dapat diberikan kepada proyek infrastruktur dengan tujuan untuk

mengurangi risiko yang dibebankan kepada Badan Usaha. Jaminan Pemerintah ini diberikan

oleh Menteri Keuangan dan/atau Badan Usaha Penjaminan Infrastruktur sesuai dengan

peraturanperundang-undangan yang berlaku.

Penyediaan fasilitas Jaminan Pemerintah ini diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan No.

265/PMK.08/2015 tentang Fasilitas dalam Rangka Penyiapan dan Pelaksanaan Transaksi

Proyek KPBU dalam Penyediaan Infrastruktur.

Fasilitas dapat disediakan untuk proyek KPBU prioritas ataupun proyek KPBU lainnya yang

memenuhi kriteria sebagaimana diatur dalam peraturan Menteri diatas. Jenis fasilitas yang

disediakan meliputi:

a. Fasilitas Penyiapan Proyek, yang meliputi:

• penyiapan Kajian Akhir Prastudi Kelayakan;

• penyiapan kajian dan/ atau dokumen pendukung untuk Kajian Akhir Prastudi

Kelayakan

b. Fasilitas Pendampingan Transaksi, yang meliputi:

• pelaksanaan pengadaan Badan Usaha;

• pelaksanaan penandatanganan Perjanjian KPBU;

• perolehan pembiayaan untuk Proyek KPBU (financial close), sepanjang merupakan

bagian dari tanggung jawab yang dialokasikan kepada PJPK berdasarkan Perjanjian

KPBU.


BUKU V 57

Bab 10. KAJIAN MENGENAI HAL-HAL YANG PERLU DITINDAKLANJUTI

(OUTSTANDING ISSUES)

Pada bab ini akan diuraikan hal-hal kritis yang perlu ditindaklanjuti dengan isi sub-bab sebagai

berikut:

10.1. Identifikasi Hal-Hal Kritis

Sub-bab ini akan menguraikan hal-hal kritis yang perlu diselesaikan pada tahap penyiapan

proyek KPBU dan juga sebelum dimulainya tahap transaksi KPBU, seperti misalnya

penyelesaian studi Amdal, perizinan, ekspose kepada DPRD, dan sebagainya.

10.2. Rencana Penyelesaian Hal-Hal Kritis

Sub-bab ini menguraikan strategi, rencana, jadwal dan penanggung jawab penyelesaian hal-hal

kritis yang perlu diselesaikan. Hal ini akan dijabarkan dalam bentuk matriks.


BUKU V 58

Bab 11. KAJIAN PENGADAAN

Dalam bab ini perlu diuraikan beberapa hal berikut.

11.1. Landasan Hukum Pengadaan KPBU

Menguraikan berbagai landasan hukum yang digunakan dalam melakukan pengadaan Badan

Usaha.

11.2. Pembentukan Panitia Pengadaan

Menguraikan surat keputusan pembentukan Panitia Pengadaan, serta tugas dan tanggung

Panitia Pengadaan.

11.3. Tahapan Dalam Pengadaan KPBU

Menguraikan tahapan pengadaan Badan Usaha, yaitu apakah perlu dilakukan pelelangan satu

tahap atau pelelangan dua tahap, beserta dengan berbagai pertimbangannya.

Pemilihan Badan Usaha Pelaksana dengan Pelelangan Satu Tahap, dilakukan untuk Proyek

KPBU yang memiliki karakteristik:

a. Spesifikasi dari Penyediaan Infrastruktur dapat dirumuskan dengan jelas; dan

b. Tidak memerlukan diskusi optimalisasi teknis dalam rangka mencapai output yang

optimal.

Pemilihan Badan Usaha dengan Pelelangan Dua Tahap dilakukan untuk Proyek KPBU yang

memiliki karakteristik:

a. Spesifikasi dari Penyediaan Infrastruktur belum dapat dirumuskan dengan pasti

karena terdapat variasi inovasi dan teknologi; dan

b. Memerlukan optimalisasi penawaran teknis dalam rangka mencapai output yang

optimal.

11.4. Proses Pengadaan

Menjelaskan proses pengadaan secara umum, sesuai dengan tahapan pengadaan seperti

tertuang pada sebelumnya.


BUKU V 59

11.5. Jadwal dan Kontak

Menguraikan perkiraan jadwal proses pengadaan Badan Usaha dan juga menguraikan alamat

sekretariat Panitia Pengadaan.

Documents

DAFTAR ISI - kpsrb.bappenas.go.idkpsrb.bappenas.go.id/ppptoolkit/wp-content/uploads/2017/12/BUKU_5... · sehat, aman, nyaman, bahkan terkadang harganya lebih murah daripada membeli