Contracte Speciale

Contractul de inchiriere a locuintelorI.Consideratii generale

1.Inchirierea locuintelor(Legea nr. 114/1996)

Contractul de inchiriere a locuintelor constituie o varietate a contractului de locatiune, nefiind un contract distinct, desi este reglementat de catre o lege speciala. In prezent, inchirierea locuintelor din mediul urban si rural, indiferent de titularul dreptului de proprietate (persoana fizica, persoana juridica, unitate administrativ-teritoriala si stat), este reglementata de prevederile Legii nr. 114 din 21 octombrie 1996, intitulata "legea locuintei". Odata cu intrarea in vigoare a acestei legi, a fost abrogata Legea nr. 5/1973 privind administrarea fondului locativ si reglementarea raporturilor dintre proprietari si chiriasi, cu exceptia cap. 4 si a art. 63 cu referire la cap. 4 din aceeasi lege, exclusiv dispozitiile referitoare la suprafetele proprietate personala. Potrivit dispozitiilor art. 72 din Legea nr. 114/1996, prevederile acestei legi privind inchirierea locuintelor se vor completa cu dispozitiile Codului civil referitoare la contractul de locatiune.

Noua lege a locuintei, dupa ce explica intelesul termenilor utilizati in cuprinsul acestui act normativ, reglementeaza, in primul rind, modul in care persoanele fizice sau juridice romane pot realiza constructii de locuinte pentru folosinta proprie sau in scopul valorificarii acestora (art. 4-20), in al doilea rind, reglementeaza inchirierea locuintelor (art. 21-60). Vom retine posibilitatea acordata de lege persoanelor fizice sau juridice romane de a edifica, cu respectarea prevederilor legale, constructii de locuinte si pentru ca acestea sa fie valorificate, prin aceasta intelegindu-se nu numai instrainarea lor, dar si eventuala inchiriere.

Potrivit art. 1410 Cod civil, obiectul contractului de locatiune poate fi un lucru, fara ca legea sa distinga intre lucrurile mobile ai cele imobile. Art. 1413 alin. 1 Cod civil prevede ca locatiunile sint de mai multe feluri si ca fiecare locatiune este condusa de reguli proprii. Legea dispune ca "Se cheama inchiriere, locatiunea edificiilor si aceea a miscatoarelor" (art. 1413 alin. 2 Cod civil), iar arendarea se refera la "locatiunea fondurilor rurale" (art. 1413 alin. 3 Cod civil). Un capitol special este dedicat "locatiunii edificiilor", dar, prin intrarea in vigoare a legii locuintei, dispozitiile Codului civil referitoare la inchirierea edificiilor au fost abrogate, locatiunea lucrurilor din Codul civil raminind valabila numai in ceea ce priveste mobilele. Exista si alte acte normative care reglementeaza inchirierea locuintelor. Astfel, potrivit art. 30 din Legea nr. 15/1990, "Bunuri din proprietatea statului pot face obiectul unui contract de inchiriere, pe baza aprobarii guvernului sau a organului administratiei locale de stat, dupa caz". inchirierea nu va putea avea loc decit pe baza de licitatie si este posibil ca contractul sa fie incheiat cu orice persoana fizica sau juridica, romana sau straina. Legea se refera la "bunuri", fara sa distinga intre bunurile mobile sau imobile, important fiind ca organul de stat, in evidenta si administrarea caruia se afla asemenea bunuri, sa incheie contractul de inchiriere numai in temeiul licitatiei, obligativitatea celui care inchiriaza bunul fiind de a asigura exploatarea bunului inchiriat conform specificului acestuia. Unele prevederi referitoare la inchirierea locuintelor cuprinde Legea nr. 85 din 22 iulie 1992 privind vinzarea de locuinte si spatii cu alta destinatie, construite din fondurile statului si din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat. Legea nr. 112 din 25 noiembrie 1995 privind reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatia de locuinle, trecute in proprietatea statului, se refera in capitolul al III-lea la "Protectia chiriasilor". In sfirsit, prin Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 196 din 17 noiembrie 1997 s-a dispus modificarea si completarea unor prevederi din Legea locuintei nr. 114/1996.

2.Modalitati de inchiriere a locuintelor

Modalitati de inchiriere a locuintelor, in raport de titularul dreptului de proprietate si natura dreptului de proprietate

Proprietatea privata fiind privata sau publica, exista locuinte proprietate privata sau publica, ele urmind regimul juridic in raport de felul proprietatii. Desi proprietatea publica este inalienabila, legea permite titularului domeniului public, printre altele, sa inchirieze bunurile din aceasta categorie.

Titularii domeniului public sint statul si unitatile administrativ-teritoriale; unele locuinte fac parte exclusiv din domeniul public al statului, cum ar fi locuintele de protocol .

In ce priveste locuintele sociale, acestea intra in patrimoniul public al unitatilor administrativ-teritoriale (art. 39 din Legea nr. 114/1996); tot din domeniul public al unitatilor administrativ-teritoriale fac parte si locuintele de necesitate deoarece, conform art. 55 din Legea nr. 114/1996, "Locuinta de necesitate se finanteaza si se realizeaza in conditiile stabilite pentru locuinta sociala".

Din domeniul privat al unitatilor administrativ-teritoriale pot face parte si locuintele de serviciu, sub acest aspect art. 52 alin. a din Legea nr. 114/1996 prevazind: "Locuintele noi se finanteaza, in condiliile legii, din bugetul de stat si bugetele locale, in limitele prevederilor bugetare aprobate anual cu aceasta destinatie".

Cind asemenea locuinte sint finantate din bugetul de stat, ele vor apartine atunci domeniului privat al statului, iar daca sint finantate din bugetele locale, atunci vor face parte din domeniul privat al unitatilor administrativ-teritoriale.

Din domeniul privat al statului sau unitatilor administrativ-teritoriale pot face parte si locuintele obisnuite, daca construirea lor ar fi finantata din bugetul de stat sau din bugetele locale.

Locuintele de interventie urmeaza regimul juridic al locuintelor de serviciu, dar, datorita scopului precis pentru care sint realizate, legea interzice expres posibilitatea vinzarii lor chiriasilor (art. 54 alin. 3 din Legea nr. 114/1996).

Persoanele juridice, ca titulare ale dreptului de proprietate privata, vor putea construi locuinte propriu-zise, inclusiv locuinte de serviciu, si locuinte de interventie. Astfel, agentii economici isi vor putea forma un fond de locuinte de serviciu, din bugetele proprii, pentru salariatii sai (art. 52 lit. b din Legea nr. 114/1996), pe terenurile proprietatea agentilor economici respectivi. Persoanele juridice vor putea realiza si locuinte de interventie, din bugetul propriu, odata cu obiectivul de investitie, amplasindu-le in incinta lor sau in imediata lor apropiere.

Orice persoana juridica romana sau orice persoana fizica va putea realiza, in conditiile legii, "constructii de locuinte pentru folosinta proprie sau in scopul valorificarii acestora" (art. 4 din Legea nr. 114/1996). Sint instituite facilitati fiscale persoanelor juridice romane care investesc, din profit, pentru construirea de locuinte sociale, de serviciu, de interventie si de necesitate, sau construiesc locuinte pentru a fi inchiriate sau vindute.

II.Categorii de locuinte cu destinatie speciala

1.Locuinta sociala

Potrivit art. 2 lit. c din Legea nr. 114/1996, locuinta sociala este acea "Locuinta care se atribuie cu chirie subventionata unor persoane sau familii, a caror situatie economica nu le permite accesul la o locuinta in proprietate sau inchirierea unei locuinte in conditiile pietei". In orice localitate se poate constitui un fond de locuinte sociale, fie prin edificarea unor constructii noi, fie prin reabilitarea constructiilor existente. Potrivit Normelor metodologice pentru punerea in aplicare a prevederilor Legii locuintei, nr. 114/1996, reabilitarea constituie, in sensul legii, "ansamblul operatiunilor de modificare constructiva si/sau functionala prin care se realizeaza refacerea si/sau ameliorarea constructiilor, astfel incit acestea sa satisfaca cerintele de siguranta, de confort si de economicitate pina la nivelul exigentelor minimale stabilite de lege". Controlul si raspunderea pentru fondul de locuinte sociale revin consiliilor locale.

Ceea ce este esential, "Locuintele sociale apartin domeniului public al unitatilor administrativ-teritoriale" (art. 39 din Legea nr. 114/1996), ceea ce inseamna ca ele nu vor putea fi vindute, ci numai inchiriate. Amplasarea locuintelor sociale va avea loc numai pe terenurile proprietatea unitatilor administrativ-teritoriale si la realizarea lor va trebui sa se tina seama de suprafata utila si dotarile stabilite in limita suprafetei construite, conform Anexei nr. 1 la Legea locuintei.

Vor putea beneficia de inchirierea unor locuinte sociale numai familiile cu un venit mediu net lunar realizat in ultimele 12 luni, sub nivelul net lunar pe familie, pentru care se acorda ajutor social conform legii, majorat cu 10% (art. 42 alin. 1). Periodic, guvernul va corecta nivelul minim calculat, tinindu-se seama de evolutia situatiei economice si sociale, incepind cu anul 1996. In baza declaratiei de venit si a actelor doveditoare, se va calcula venitul net lunar, orice nesinceritate in declaratie atragind raspunderea materiala si penala, dupa caz. In practica, este posibil ca numarul locuintelor sociale sa fie mai mic decit numarul solicitantilor, imprejurare in care autoritatile administratiei publice locale vor constitui comisii care sa examineze cererile solicitantilor, stabilind si criteriile in temeiul carora vor fi repartizate locuintele. Criteriile se stabilesc anual de consiliile locale si vor beneficia de ele, in ordinea de prioritate stabilita de consiliile locale, urmatoarele categorii de persoane:

- tinerii casatoriti care au fiecare virsta de pina la 35 de ani; tinerii proveniti din institutii de ocrotire sociala si care au implinit virsta de 18 ani;

- invalizii de gradul I si II;

- persoanele handicapate;

- pensionarii;

- veteranii si vaduvele de razboi;

- beneficiarii prevederilor Legii nr. 42/1990, republicata;

- beneficiarii Decretului-lege nr. 118/1990, republicat;

- alte persoane sau familii indreptatite.

Enumerarea nu este limitativa, consiliile locale avind libertatea sa stabileasca si alte categorii de persoane sau familii, cu singura conditie impusa de lege, ca acestea sa fie indreptatite sa beneficieze de asemenea locuinte. De asemenea, in cadrul fiecarui criteriu, se vor avea in vedere, la stabilirea ordinii de prioritate, urmatoarele:

- conditiile de locuit ale solicitantilor;

- numarul copiilor si al celorlalte persoane care gospodaresc impreuna cu solicitantii;

- starea sanatatii solicitantilor sau a unor membri ai familiilor acestora;

- vechimea cererilor.

Cererile solicitantilor vor fi analizate pina la data de 1 noiembrie a anului in curs si vor fi supuse aprobarii consiliilor locale si, in raport de ordinea de prioritate, vor fi alcatuite listele solicitantilor indreptatiti pentru anul urmator, care vor fi afisate la sediile primariilor. Hotarirea consiliului local va putea fi atacata la instanta competenta, conform procedurii contenciosului administrativ.

In raport de ordinea stabilita in lista de prioritati ramasa definitiva, consiliul local va emite repartitii care, impreuna cu alte documente, vor fi avute in vedere la incheierea contractului de inchiriere. Conform Anexei nr. 1 la Legea nr. 114/1996, la repartizarea locuintelor sociale se va avea in vedere numarul de persoane pe locuinta (o persoana - o camera; doua persoane doua camere; trei persoane - trei camere; patru persoane - trei camere; cinci persoane - patru camere; sase persoane - patru camere; sapte persoane - cinci camere; opt persoane - cinci camere).

Nu este posibil sa se incheie un contract de inchiriere pentru o locuinta sociala in absenta repartitiei; daca s-ar incheia totusi un asemenea contract, in absenta repartitiei emisa de organul competent, contractul va fi lovit de nulitate absoluta. Nici simpla repartitie, neurmata de incheierea contractului de inchiriere, nu confera vreun drept locativ solicitantului. Sintem in prezenta unui act juridic

complex, dreptul locativ asupra unei locuinte sociale fiind dobindit numai daca actul de repartitie este urmat de incheierea contractului de inchiriere.

Chiria nu va putea depasi 10% din venitul net lunar, calculat pe ultimele 12 luni, pe familie (prin familie intelegindu-se, in sensul Legii nr. 114/1996, sotul, sotia, copiii, precum si parintii sotilor care locuiesc si gospodaresc impreuna - art. 17). Nivelul chiriei datorate nu ramine neschimbat pe durata contractului, chiria stabilita la inchirierea contractului recalculindu-se atunci cind vor fi prezentate documente referitoare la schimbarea venitului mediu net lunar al familiei.

Art. 47 din lege, care prevede ca locuintele sociale realizate conform legii nu pot fi vindute, pare inutil in conditiile in care conf. art. 39 asemenea locuinte apartin domeniului public al unitatilor administrativ-teritoriale. Caracterul inalienabil al acestei forme de proprietate scoate locuintele din circuitul civil, facind imposibila nu numai vinzarea, dar si instrainarea lor, sub orice forma. Mentiunea legala ca locuintele sociale apartin domeniului public era suficienta dar, probabil, legiuitorul a dorit sa fie mai explicit si sa evite eventualele presiuni ale beneficiarilor unor asemenea locuinte de a le cumpara.

Destinatia speciala a unor asemenea locuinte l-a determinat pe legiuitor sa introduca o serie de restrictii in sarcina beneficiarilor locuinlelor sociale (art. 49):

- interdictia de a subinchiria locuinta;

- interdictia transmiterii dreptului de locuire;

- schimbarea destinatiei spatiului inchiriat;

- suportarea eventualelor daune aduse locuintei si cladirii, dupa caz.

Subinchirierea este interzisa, chiar daca subinchiriasul ar indeplini conditiile legale pentru a putea beneficia de o locuinta sociala. Imposibilitatea transmiterii dreptului de locuire se refera la schimbul de locuinte si la cesiunea contractului de inchiriere.

Nu vor putea beneficia de locuinte sociale persoanele sau familiile care:

- detin o locuinta in proprietate;

- au instrainat o locuinta dupa data de 1 ianuarie 1990;

- au beneficiat de sprijinul statului in credite si executie pentru realizarea unei locuinte;

- detin o alta locuinta, in calitate de chirias.

Conform art. 46 din Legea nr. 114/1996, contractul de inchiriere a unei locuinte sociale se poate rezilia in urmatoarele cazuri:

- in conditiile prevazute de art. 24 din Legea nr. 114/1996;

- atunci cind venitul mediu net lunar pe familie, realizat in 2 ani fiscali consecutivi, depaseste cu peste 20 % nivelul minim prevazut de art. 42 din lege, iar titularul contractului de inchiriere nu a achitat valoarea nominala a chiriei in termen de 90 de zile de la comunicare.

Art. 24 din lege reglementeaza cazurile generale in care opereaza rezilierea contractului de inchiriere, aplicabile si in cazul in care obiectul contractului il formeaza locuinta sociala. Cazurile de reziliere prevazute de art. 46 din lege sint facultative. Sanctiunea rezilierii nu mai este facultativa atunci cind titularul contractului de inchiriere avea obligatia sa comunice primarului, in termen de 30 de zile, orice modificare a venitului net lunar al familiei acestuia, si nu a respectat aceasta obligatie.

2.Locuinta de serviciu si locuinta de interventie

Locuinta de serviciu este "Locuinta destinata functionarilor publici, angajatilor unor institutii sau agenti economici, acordata in conditiile contractului de munca, potrivit prevederilor legale" (art. 2 lit. d), iar locuinta de interventie este "locuinta destinata cazarii personalului unitatilor economice sau bugetare, care, prin contractul de munca, indeplineste activitati sau functii ce necesita prezenta permanenta sau in caz de urgenta in cadrul unitatilor economice" (art. 2 lit. e). Atit locuinta de serviciu, cit si cea de interventie fac obiectul contractului de inchiriere, iar acesta este un accesoriu la contractul individual de munca.

In cazul contractului de inchiriere avind ca obiect locuinta de serviciu, partile contractante vor stipula conditiile si durata de inchiriere. Din fondul de locuinte de serviciu fac parte atit locuintele existente, care isi pastreaza destinatia de locuinte de serviciu la data intrarii in vigoare a legii locuintei, cit si locuintele noi, acestea din urma fiind finantate din bugetul de stat si bugetele locale, precum si din bugetele agentilor economici, pentru salariatii acestora. Conform Ordonantei de urgenta nr. 40 din 10 iulie 1997 pentru modificarea si completarea Legii locuintei nr. 114/1996,cu aprobarea Guvernului, locuintele de serviciu realizate in conditiile legii locuintei, finantate din bugetul de stat si din bugetele locale, vor putea fi vindute in conditiile legii, "in situatia in care activitatea care a generat realizarea locuintelor respective s-a restrins sau a incetat" (art. 53 alin 4).

Locuinta de serviciu si locuinta de interventie se inchiriaza numai salariatilor proprii, cu contract accesoriu la contractul individual de munca. Caracterul accesoriu al contractului de inchiriere determina incetarea acestuia in momentul in care inceteaza contractul de munca, astfel ca beneficiarul contractului va fi evacuat neconditionat, actiunea in evacuare urmind a fi solutionata potrivit dreptului comun. Va fi evacuat nu numai titularul contractului, ci si membrii familiei acestuia, tot neconditionat.^1) In conditiile actualei legislatii locative, tacita relocatiune, dupa incetarea contractului de munca, nu mai este posibila, inclusiv in cazul pensionarii titularului contractului de munca sau in cazul cind acesta ar deceda. Face exceptie situatia in care, desi inceteaza contractul de munca, titularul contractului de inchiriere primeste ajutor de somaj sau alocatie de sprijin, situatie in care, potrivit prevederilor Legii nr. 1/1991, dreptul asupra locuintei de serviciu va fi pastrat pe intreaga perioada in care chiriasul va primi ajutorul de somaj sau alocatia de sprijin. Conducerile agentilor economici detinatori ai locuintelor de serviciu si al celor de interventie vor stabili conditiile de administrare si de inchiriere a acestor locuinte.

Regimul juridic al locuintelor de interventie este identic cu cel al locuintelor de serviciu (art. 54 alin. 1), ceea ce inseamna ca locuintele de interventie nu vor putea fi inchiriate decit salariatilor unitatii, iar incetarea contractului de munca are ca efect incetarea contractului de inchiriere.

Ceea ce particularizeaza locuinta de interventie de locuinta de serviciu sint urmatoarele:

- locuintele de intervenlie se arnplaseaza in incinta obiectivului de investitie sau in imediata lui apropiere; locuintei de serviciu nu i se cere sa fie amplasata in incinta unitatii sau in imediata ei apropiere;

- locuintele de interventie nu vor putea fi vindute chiriasilor (art. 54 alin. 3);

- la incetarea contractului de munca, titularul contractului de inchiriere si familia sa vor fi evacuati, chiar daca titularul contractului de inchiriere primeste ajutor de somaj sau alocatie de sprijin, cu mentiunea ca evacuarea va fi conditionata de oferirea altui spatiu de locuit corespunzator.

De locuinta de interventie nu beneficiaza orice salariat, ci numai cei care indeplinesc activitati sau functii care impun prezenta permanenta sau in caz de urgenta in cadrul unitatii. De exemplu, casa parohiala, fiind locuinta de interventie, impune prezenta permanenta a preotului in aceasta locuinta. Instanta suprema a decis ca nu va putea fi considerata locuinta de interventie locuinta care nu este situata in incinta unitatii si nu are legatura nemijlocita cu atributiile de serviciu ale persoanei care o ocupa.^2)

3.Locuintele de necesitate

Legea defineste locuinta de necesitate ca fiind acea: "Locuinta destinata cazarii temporare a persoanelor si familiilor ale caror locuinte au devenit inutilizabile in urma unor catastrofe naturale sau accidente, sau ale caror locuinte sint supuse demolarii in vederea realizarii de lucrari de utilitate publica, precum si lucrarilor de reabilitare ce nu se pot efectua in cladiri ocupate de locatari" (art. 2 lit. f din lege). Finantarea si realizarea locuintelor de necesitate au loc in aceleasi conditii stabilite de lege pentru locuintele sociale.

In cazuri de maxima urgenta, consiliile locale vor putea declara locuintele

libere, aflate in fondul de locuinte sociale, drept locuinte de necesitate.

Ceea ce particularizeaza contractul de inchiriere care priveste locuinta de

necesitate sint urmatoarele:

- scopul inchirierii il constituie cazarea temporara a persoanelor si familiilor

ale caror locuinte nu pot fi utilizate;

- locuinta celor care necesita cazarea temporara sa fie inutilizabila; credem

ca inutilizabilitatea trebuie sa fie totala sau intr-o proportie atit de mare, incit sa faca imposibila locuirea;

- locuinta sa fie inutilizabila nu din culpa celor care o ocupa, ci din cauza

unor catastrofe naturale sau accidente, e supusa demolarii in vederea

executarii unor lucrari de utilitate publica ori unor lucrari de reabilitare,

are nu pot fi efectuate in cladirea ocupata de locatari.

In temeiul hotaririi consiliului local, primarul localitatii sau persoana imputernicita de acesta va incheia contractul de inchiriere. Deoarece din insasi definitia data de legiuitor locuintei de necesitate rezulta ca aceasta este destinata cazarii temporare, inseamna ca contractul de inchiriere va fi incheiat pe o perioada determinata. Momentul pina la care va exista contractul este cel la care efectele care au facut inutilizabile locuintele au fost inlaturate (art. 55 alin.3).

Momentul limita pina la care isi produce efectele contractul de inchiriere este cel al inlaturarii efectelor care au facut inutilizabile locuintele. Practic, se pune problema cui ii revine obligatia inlaturarii efectelor si in tacerea legii ne vom raporta la fiecare cauza in parte care a facut locuinta inutilizabila. Astfel, in cazul in care locuinta, devenita inutilizabila ca urmare a catastrofei naturale sau accidentului, mai poate fi reparata, obligatia de reparare revine proprietarului locuintei.

Daca insusi chiriasul este proprietar, atunci el are obligatia de reparare si, daca ar refuza cu rea-credinta sa realizeze reparatiile, consiliul local i-ar putea stabili un termen pina la care sa faca reparatiile, in caz contrar putindu-se cere evacuarea.

Repartizarea unei locuinte din fondul locativ de stat va fi posibila, in opinia noastra, atunci cind locuinta a fost distrusa ca urmare a catastrofei naturale sau accidentului si locatarul nu are posibilitatea dobindirii unei alte locuinte, incadrindu-se in categoria celor care pot beneficia de o locuinla sociala. Atit timp cit persoana are acces la o locuinta in proprietate sau sa inchirieze o locuinta in conditiile pietii, atunci nu va putea beneficia de o locuinta de necesitate, decit pina in momentul in care si-a procurat sau avea posibilitatea sa procure o proprietate noua sau sa inchirieze o locuinta in conditiile pietii.

Pentru locuintele de necesitate, stabilirea chiriei nominale se va face la propunerea primarului, cu aprobarea consiliului local, cu respectarea dispozitiilor art. 55 din Legea nr. 114/1996, nivelul chiriei fiind stabilit in momentul incheierii contractului de inchiriere. In timp ce beneficiarii locuintelor sociale se bucura de chirie subventionata, cei care sint cazati temporar intr-o locuinta de necesitate vor achita chiria asemenea celor care dobmdesc o locuinta din fondul locativ de stat. Daca solicitantul unei locuinte de necesitate indeplineste conditiile legale pentru a dobindi o locuinta sociala, atunci i se vor aplica dispozitiile legale referitoare la locuinta sociala. Inchirierea unei locuinte de necesitate nu este conditionata de situatia economica a solicitantului.

In mod normal, ar trebui sa existe un fond de locuinte de necesitate, finantarea si realizarea acestora urmind a se face m conditiile stabilite pentru locuinta sociala. In "cazuri de maxima urgenta", locuintele libere, aflate in fondul de locuinte sociale, vor putea fi declarate de consiliul local drept locuinte de necesitate, fara ca legea sa defineasca notiunea de "cazuri de maxima urgenta".

Titularul contractului de inchiriere a unei locuinte de necesitate va putea denunta oricind contractul, deoarece, inchirierea facindu-se in interesul sau, el este singurul in masura sa-si aprecieze interesul.

Titularul contractului de inchiriere nu va putea subinchiria locuinta de necesitate, nu va putea efectua un schimb de locuinte si nici cesiona contractul.

4.Locuinta de protocol

Conform art. 2 alin. g din Legea nr. 114/1996, locuinta de protocol este acea "Locuinta destinata utilizarii de catre persoanele care sint alese sau numite in unele functii ori demnitati publice, exclusiv pe durata exercitarii acestora".

Locuintele de protocol se impart, conform art. 58 ,si 59 din Legea nr. 114/1996, in doua categorii:

- locuinta de protocol cu destinatie de resedinta oficiala (art. 58);

- locuinta de protocol propriu-zisa (art. 59).

In conditiile legii locuintei au loc atribuirea, ocuparea si folosirea locuintelor de protocol. In cazul ambelor forme ale locuintelor de protocol, contractul de inchiriere inceteaza de drept in termen de 60 de zile, calculat de la data eliberarii din functie a beneficiarului locuintei. Drepturile locative detinute de persoanele prevazute la art. 58 si 59 nu sint afectate de atribuirea unei resedinte oficiale sau a unei locuinte de protocol. Aceasta inseamna ca nu mai este aplicabila in acest caz dispozitia cuprinsa in art. 27 alin. ultim din lege, potrivit careia contractul de inchiriere inceteaza in termen de 30 de zile de la data parasirii domiciliului de catre titularul contractului sau de la data inregistrarii decesului. Pe perioada cit este detinuta locuinla de protocol, locuinta detinuta initial, in baza contractului de inchiriere, nu se considera parasita, evident, in absenta persoanelor mentionate la art. 27 alin. 1 care ar putea solicita locuinta. Nimic nu-l va impiedica pe beneficiarul locuintei de protocol sa subinchirieze locuinta pe perioada ocuparii locuintei de protocol.

Locuinta de protocol cu destinatie de resedinta oficiala se atribuie numai Presedintelui Romaniei, presedintelui Senatului, presedintelui Camerei Deputatilor si primului-ministru, pe perioada cit detin functiile respective, contractul de inchiriere a unei asemenea locuinte fiind incheiat cu Regia Autonoma "Administratia Patrimoniului Protocolului de Stat".

Atribuirea resedintei oficiale se realizeaza de catre Guvern, care va pune la dispozitie locuinta de protocol cu toate dotarile aferente, pe intreaga perioada de exercitare a functiei, prin intermediul Regiei Autonome "Administratia Patrimoniului Protocolului de Stat". In limitele prevederilor bugetare aprobate anual, plata chiriei pentru resedintele oficiale se va face din bugetele Presedintiei, Senatului, Camerei Deputatilor si Secretariatului General al Guvernului.

Locuinta de protocol propriu-zisa se atribuie, la cerere, persoanelor care indeplinesc urmatoarele functii publicea vicepresedinti ai Senatului si ai Camerei Deputatilor, ministri de stat, ministri si asimilatii acestora, precum si presedintele Curtii Supreme de Justitie, presedintele Curtii Constitutionale, presedintele Curtii de Conturi, presedintele Consiliului Legislativ si Avocatul poporului, pe durata exercitarii functiei sau a mandatului.

In timp ce resedinta oficiala se atribuie de catre Guvern, locuinta de protocol de care pot beneficia persoanele prevazute de art. 59 alin. 1 se atribuie prin decizie de catre primul-ministru, iar punerea efectiv la dispozitie a locuintei se realizeaza de catre Regia Autonoma "Administratia Patrimoniului Protocolului de Stat".

Contractul de inchiriere se va incheia, pentru asemenea locuinte de protocol, direct cu beneficiarii directi, de catre regia autonoma, iar in baza contractului, titularul contractului va putea ocupa locuinta impreuna cu membrii familiei sale. Dimpotriva, in cazul resedintelor oficiale contractul de inchiriere nu se va incheia cu persoanele prevazute la art. 58 alin. 1, ci de catre Regia Autonoma "Administratia Patrimoniului Protocolului de Stat" cu serviciile de specialitate ale institutiilor in care persoanele beneficiare isi desfasoara activitatea.

5.Spatii locative proprietate de stat-alta destinatie decat locuinta

Spatii locative proprietate de stat, a regiilor autonome si a societatilor comerciale cu capital majoritar de stat, cu alta destinatie decit cea de locuinta

Legea nr. 114/1996 este aplicabila exclusiv spatiilor locative care au destinatia de locuinta, indiferent de titularul dreptului de proprietate (persoana fizica, persoana juridica, unitate administrativ-teritoriala ai de stat). Legea nu opereaza in cazul suprafetelor locative proprietate de stat, proprietatea regiilor autonome sau a societatilor comerciale cu capital majoritar de stat. Bunurile proprietatea statului vor putea fi inchiriate, in temeiul prevederilor art. 30 si 31 din Legea nr. 15/1990, cu aprobarea prealabila a Guvernului sau a organului administratiei locale de stat, prin licitatie publica, inchirierea propriu-zisa a contractului facindu-se potrivit dreptului comun.

6.Spatii locative proprietate privata-alta destinatie decat locuinta Spatii locative cu alta destinatie decit cea de locuinta, proprietate privata, avind ca titulari persoanele fizice, persoanele juridice si unitatile administrativ-teritoriale

Ca titulari ai dreptului de proprietate privata, persoanele fizice, persoanele juridice, unitatile administrativ-teritoriale si statul pot avea in proprietate orice bun mobil sau imobil care se gaseste in circuitul civil, printre acestea fiind si suprafetele locative cu alta destinatie decit cea de locuinta. In virtutea dreptului de dispozitie, titularul poate inclusiv sa inchirieze asemenea suprafete locative.

Conform art. 1410 Cod civil, obiectul contractului de locatiune poate fi si un lucru, fara sa se distinga intre bunurile mobile sau imobile, iar in cadrul acestora din urma intrind si spatiile cu alta destinatie decit locuinta. De asemenea, art. 1413 alin. 2 Cod civil se refera la "locatiunea edificiilor". Daca nu s-a interzis expres in contract, locatarul va putea subinchiria spatiul sau sa cesioneze contractul unui tert (art. 1418 alin. 1 Cod civil).

Daca transformarea spatiului in locuinta s-ar face fara acordul proprietarului locator, atunci se va putea cere rezilierea contractului de inchiriere. "Locatarul trebuie sa restituie lucrul in starea in care l-a primit" (art. 1431 Cod civil), cu alte cuvinte, imobilul va fi restituit cu destinatia pe care a avut-o la data incheierii contractului de inchiriere.

Moartea locatorului sau a locatarului nu va duce la desfiintarea contractului de inchiriere. Atunci cind proprietarul ar vinde imobilul inchiriat, cumparatorul are obligatia sa respecte locatiunea facuta anterior vinzarii, "intrucit a fost facuta prin un act autentic sau prin un act privat, dar cu data certa" (art. 1441 Cod civil), exceptie facind situatia cind s-a stipulat expres in contract ca locatiunea se va desfiinta ca urmare a vinzarii.

La inchirierea suprafetelor locative cu alta destinatie decit cea de locuinta, cind locatiunea s-a facut pe o perioada determinata, este posibila tacita relocatiune.

III.Incheierea contractului de locatiune

1.Partile contractante

Potrivit dispozitiilor art. 21 din Legea nr. 114/1996, inchirierea locuintelor se va realiza "pe baza acordului dintre proprietar si chirias". Titularul dreptului de proprietate privata (persoana fizica, persoana juridica, unitate administrativ-teritoriala si de stat) sau a dreptului de proprietate publica (unitate administrativ-teritoriala ai de stat) va putea incheia contractul de inchiriere cu chiriasul, in conditiile legii. In timp ce persoana fizica sau persoana juridica va incheia direct contractul de inchiriere, in calitate de proprietar, in ceea ce priveste locuinta proprietatea statului sau cele ale unitatilor administrativ-teritoriale, "contractul va fi incheiat de catre persoana juridica care are in administrare imobilul in cauza sau de catre organul prevazut de lege".

Va incheia contractul de inchiriere nu numai titularul dreptului de proprietate ci si titularul unui alt drept real principal, cum ar fi, de exemplu, uzufructuarul.

Daca nu s-a prevazut in contract durata inchirierii, atunci aceasta va fi considerata valabila cit timp va opera uzufructul. Daca uzufructul este fara termen, el va inceta la moartea uzufructuarului si, tot pina in acest moment, isi va produce efectele inchirierea pe durata nedeterminata (,,Fructele civile se socotesc dobindite zi cu zi, si se cuvin uzufructuarului, in proportie cu durata uzufructului sau art. 525 Cod civil).

Uzuarul nu poate inchiria dreptul sau altuia (art. 571 Cod civil), iar "Cel ce are dreptul de abitatiune poate inchiria partea casei ce nu locuieste" (art. 572 alin. 2 Cod civil). Inchirierea partii de locuinta disponibila se va face de catre titularul dreptului de abitatie in conditiile legii locuintei, cu respectarea dispozitiilor Codului civil referitoare la abitatie. In ce priveste titularul dreptului de superficie, de vreme ce acesta are un drept de proprietate asupra constructiei, va putea inchiria liber locuinta, in conditiile legii.

Legea permite chiriasului sa subinchirieze locuinta (art- 26 alin 1 din Legea nr. 114/1996) numai cu acordul prealabil scris si in conditiile impuse de proprietar. Solutia se justifica de faptul ca prin contractul de inchiriere si subinchiriere nu se transmite dreptul de proprietate asupra locuintei de la o persoana la alta. Totusi, Codul civil, in art. 1418, da posibilitatea locatarului sa subinchirieze locuinta, desigur, numai daca nu a fost interzisa in total sau in parte.

In fapt, contractul de inchiriere nu se incheie cu toti membrii familiei titularului contractului, ci numai cu titularul, celelalte persoane care locuiesc impreuna cu el fiind trecute in contract si avind calitatea tot de chiriasi. Deci, nu numai titularul cu care se incheie contractul de inchiriere are calitatea de chirias, ci si celelalte persoane care locuiesc impreuna cu el, fiecare din acestea dobindind un drept locativ propriu. Faptul ca unul dintre membrii familiei apare in contract ca titular al contractului de inchiriere nu-i confera un drept locativ distinct de cel al celorlalti membri ai familiei sale. Persoanele care locuiesc impreuna cu titularul nu este obligatoriu sa fie membrii familiei sale. De aceea legiuitorul foloseste in numeroase rinduri, pe linga notiunea de titular al contractului, pe cea de beneficiar al contractului. Art. 27 lit. c din lege se refera la alte persoane care au avut acelasi domiciliu cu titularul contractului si care nu sint in raporturi de rudenie cu acesta. Definitia data de art. 17 din Legea nr. 114/1996 notiunii de familie nu are in vedere raporturile locative, ci construirea de locuinte sau dobindirea unei locuinte in proprietate, in conditiile art. 7 si urm. din lege.

In situatia in care titularul contractului de inchiriere paraseste definitiv domiciliul sau a decedat, inchirierea va continua in folosul urmatoarelor categorii de persoane:

- in beneficiul sotului sau al sotiei, daca a locuit impreuna cu titularul;

- in beneficiul descendentilor sau al ascendentilor, daca au locuit impreuna cu acesta;

- in beneficiul altor persoane care au avut acelasi domiciliu cu titularul cel putin un an si care au fost inscrise in contractul de inchiriere.

In cazul locuintelor cu destinatie speciala, pe linga titularul contractului, calitatea de chiriasi o vor dobindi numai membrii familiei acestuia, nu si alte persoane.

In conditiile legii locuintei, se pune problema daca pot avea calitatea de chiriasi persoanele juridice, unitatile administrativ-teritoriale si statul. Consideram ca numai persoanele fizice pot avea calitatea de chiriasi, in temeiul Legii nr. 114/1996, pentru ca numai ele pot locui, suprafetele locative cu alta destinatie decit cea de locuinta vor putea fi inchiriate de catre persoanele juridice, unitatile administrativ-teritoriale si stat, dar numai in conditiile Codului civil sau ale altor legi speciale.

2.Capacitatea partilor contractante

Inchirierea fiind un act de administrare si nu unul de dispozitie, inseamna ca locatorul si locatarul trebuie sa aiba capacitatea de a face acte de administrare. Inchirierea unei locuinte bun comun de unul dintre soti este posibila si fara acordul expres al celuilalt sot deoarece, in virtutea mandatului tacit, se prezuma ca sotul locator are si consimtamintul tacit al celuilalt sot.^1) Contractul de inchiriere nefiind translativ de drepturi, inseamna ca el poate fi incheiat si de catre o persoana care nu este proprietarul locuintei inchiriate.

Inchirierea unei locuinte pe o perioada de pina la 5 ani constituie un act de administrare si, daca durata inchirierii depaseste 5 ani, actul va fi de dispozitie.

Daca locuinta se afla in indiviziune, inclusiv inchirierea acesteia trebuie sa aiba loc cu acordul tuturor coindivizarilor, ca urmare a principiului unanimitatii, care actioneaza cu privire la exercitarea atributelor dreptului de proprietate.

3.Obiectul contractului-locuinta

Art. 21 din Legea nr. 114/1996 se refera expres la inchirierea locuintelor, ceea ce inseamna ca celelalte suprafete locative, cu alta destinatie decit cea de locuinta, sint supuse prevederilor Codului civil sau ale altor legi speciale cu ocazia inchirierii. Legea nu distinge daca locuinta se afla in mediul urban sau in mediul rural.

Locuinta care se inchiriaza se refera la camerele de zi, dormitoare, bai, WC, dus, bucatarie, spatii de depozitare si de circulatie din interiorul locuintei, podul, curtea, gradina etc. Suprafata locativa, dotarile, curtile, gradinile etc. pot fi folosite in exclusivitate sau in comun. In contractul de inchiriere vor fi mentionate toate spatiile care se inchiriaza, cu inventarul obiectelor si al dotarilor aferente. Chiriasul are dreptul sa foloseasca suprafetele comune ale cladirilor (spalatorii, uscatorii, casa scarii, inclusiv anexele pentru colectarea, depozitarea si evacuarea deseurilor menajere, casa liftului etc.). Desigur, el nu are un drept de proprietate pe cote-parti cu privire la aceste spatii, ci un drept de folosinta indiviz. In contractul de inchiriere vor putea fi incluse, prin acordul partilor, suprafetele aferente boxelor de la subsol si ale garajelor, atit timp cit acestea se inchiriaza in acelasi timp cu locuinta, caracterul lor accesoriu urmind regimul juridic al bunului principal care se inchiriaza.

Locuinta trebuie sa existe in momentul incheierii contractului, dar si o locuinta viitoare poate face obiectul contractului de inchiriere ("Lucrurile viitoare pot fi obiectul obligaliei" - art. 965 alin. 1 Cod civil).

4.Chiria

Este un element esential al contractului de inchiriere si este achitata de chirias, in schimbul folosintei locuintei, pe durata contractului. Conform art. 27 lit. d din Legea nr. 114/1996, contractul va trebui sa cuprinda, printre altele, "valoarea chiriei lunare, regulile de modificare a acesteia si modul de plata"; art. 1411 Cod civil dispune ca "Locatiunea lucrurilor este un contract prin care una din partile contractante se indatoreste a asigura celeilalte folosinta unui lucru pentru un timp determinat, drept un pret determinat". Legea face numeroase trimiteri la chirie, modul ei de calcul, efectele neplatii la termenele stipulate etc. Conform art. 21 lit. 2 din Legea nr. 114/1996, in contract trebuie sa se mentioneze suma platita in avans in contul chiriei; rezilierea contractului de inchiriere inainte de termenul stabilit va putea avea loc la cererea proprietarului, atunci cind chiriasul nu a platit chiria cel putin 3 luni consecutiv.^1) Daca exista o hotarire de evacuare a chiriasului, acesta are obligatia sa plateasca chiria prevazuta in contractul de inchiriere pina la data cind hotarirea de evacuare va fi executata efectiv.

Dispozitia cuprinsa in art. 32 din Legea nr. 114/1996 este de stricta interpretare, referindu-se exclusiv la locuintele aflate in proprietatea statului. Dar titulari ai dreptului de proprietate privata pot fi persoanele fizice, persoanele juridice si unitatile administrativ-teritoriale, fiecare din acestea putind avea in proprietate locuinte. Aceasta inseamna ca, in cazul inchirierii locuintelor proprietatea persoanelor fizice, persoanelor juridice si unitatilor administrativ-teritoriale, stabilirea cuantumului chiriei se va face dupa criteriile mentionate in art. 31 din lege. Desigur, in situatia in care alte legi speciale vor dispune alte criterii de stabilire a chiriei (asa dupa cum vom vedea, asemenea exceptii exista in cazul unitatilor administrativ-teritoriale), atunci acestea din urma vor fi avute in vedere.

Astfel, locuintele sociale fac parte din domeniul public al unitatilor administrativ-teritoriale si nivelul chiriei nu va depasi 10% din venitul net lunar, calculat pe ultimele 12 luni, pe familie. Diferenta pina la valoarea nominala a chiriei, calculata conform art. 31, "va fi subventionata de la bugetul local al unitatii administrativ-teritoriale unde este situata locuinta sociala".

Recalcularea chiriei se va face in momentul prezentarii documentelor referitoare la schimbarea venitului mediu net lunar al familiei. Pentru ca diferenta dintre chiria nominala a locuintei sociale si cea platita de beneficiarul repartitiei va fi acoperita de la bugetul local, unitatile care administreaza locuintele sociale au obligatia sa depuna la consiliile locale situatia privind justificarea sumelor necesare acoperirii de la bugetul local a diferentei pina la valoarea nominala a chiriei aferente locuintelor sociale.

Acelasi mod de calcul al chiriei pentru locuintele sociale va fi aplicat si locuintelor de necesitate.

Referitor la locuinta de serviciu si la locuinta de interventie, acestea fac parte din patrimoniul agentilor economici, institutiilor publice centrale sau locale, fiind inchiriate doar salariatilor proprii. Deoarece administrarea si inchirierea acestor locuinte se realizeaza de catre conducerile agentilor economici detinatori, tot ei vor stabili conditiile de inchiriere, inclusiv privind determinarea cuantumului chiriei (pct. 34 din Norme).

In cazul locuintelor de protocol cu destinatia de resedinte oficiale, plata chiriei se va face din bugetele Presedintiei Romaniei, Senatului, Camerei Deputatilor si Secretariatului General al Guvernului, in limitele dispozitiilor bugetare anual aprobate. In contractele de inchiriere privind celelalte locuinte de protocol, se va determina cuantumul chiriei pe care urmeaza sa o plateasca beneficiarii directi.

5.Termenul inchirierii

Termenul este de esenta contractului de inchiriere, deoarece acest contract prin natura lui este cu executare succesiva. Art. 21 lit. 1 din lege prevede ca in contract va trebui sa se mentioneze durata si, raportat la aceasta, data cind incepe sa curga termenul. Legea se refera la durata, fara sa impuna o perioada minima sau maxima in care contractul isi produce efectele. Daca vom lua cuvintul cu intelesul de interval de timp in care se petrece sau se desfasoara o actiune ori perioada de timp intre doua evenimente succesive, s-ar putea trage concluzia ca intentia legiuitorului a fost sa reglementeze doar contractul de inchiriere incheiat pe timp determinat.

Cind contractul de inchiriere s-a incheiat pe o durata determinata, atunci el isi va produce efectele numai pe aceasta perioada, iar cind a fost incheiat pe o durata nedeterminata, in orice moment in care va interveni o cauza de incetare, inclusiv denuntarea unilaterala, contractul nu-si va mai produce efectele.

Un contract incheiat pe durata nedeterminata nu are nevoie de reinnoire. Pe de alta parte, reinnoirea contractului nu poate avea loc decit prin acordul partilor ("In cazul in care partile nu convin asupra reinnoirii contractului"), ceea ce inseamna ca nu i s-a mai permis chiriasului sa procedeze la reinnoirea contractului. Daca la implinirea termenului nu s-a realizat acordul cu privire la continuarea locatiunii, obligatia chiriasului consta in evacuarea locuintei.

Partile contractante vor putea "conveni" in mod expres sau in mod tacit la reinnoirea contractului, "conventia tacita" fiind cunoscuta sub denumirea de tacita relocatiune.

Reinnoirea expresa a contractului de inchiriere este posibil sa se realizeze pe inca o perioada determinata, pe cind tacita relocaliune determina ca inchirierea sa devina din durata determinata in durata nedeterminata, adica o inchiriere fara termen. in cazul in care s-a convenit asupra tacitei relocatiuni, locatorul va putea oricind denunta contractul (art. 1438); chiar daca dupa notificarea "concediului", adica a intentiei locatorului de a inceta localiunea, locatarul va continua sa ocupe locuinta, el va trebui sa o evacueze, pentru ca nu poate opune reinnoirea tacita a relocatiunii. In consecinta, potrivit art. 1452 Cod civil, daca chiriasul "si dupa expirarea termenului locatiunii, continua a ramine in casa sau apartamentul inchiriat, fara nici o impiedicare din partea locatorului, el se considera ca voieste a le ocupa sub aceleasi conditii si pentru un timp determinat de obiceiul locului, si nu poate nici sa iasa, nici sa fie concediat inainte de a se fi facut vestirea, in termenul obisnuit in localitate". Tacita relocatiune presupune continuarea contractului de inchiriere in conditiile in care a fost incheiat.

Potrivit art. 969 Cod civil, contractul de inchiriere are putere obligatorie nu numai intre partile care l-au incheiat, dar si fata de judecator si chiar fata de lege, pentru ca orice interventie a tertilor in contract echivaleaza cu o stirbire a vointei partilor contractante. Cu toate acestea, uneori legea intervine in contractul de inchiriere si modifica termenul pina la care urmeaza sa-si produca efectele contractul, aceasta fiind cunoscuta sub denumirea de prorogare legala sau reinnoire legala a contractului. Prorogarea legala nu a operat in cazul contractelor de inchiriere incheiate dupa 1 ianuarie 1990 sau, desi contractul s-a incheiat anterior acestei date, chiriasul i-a schimbat destinatia din locuinta in spatiu comercial, ceea ce echivaleaza cu o incalcare a obligatiilor contractuale si justifica cererea de reziliere a contractului de catre proprietar. Legea nu a facut distinctie cu privire la titularul dreptului de proprietate asupra suprafetei locative.

Legea nr. 112/ 1995, a caselor nationalizate, cuprinde o alta prorogare legala, potrivit careia contractele de inchiriere incheiate in temeiul Legii nr. 5/1973, in ceea ce priveste apartamentele din imobilele prevazute in art. 1, "se prelungesc, de drept, pe o perioada de cinci ani de la data raminerii definitive a hotaririi comisiei prevazute la art. 15 ultimul alineat" (art. 7 alin. 1). Legea se refera numai la imobilele cu destinatia de locuinte, trecute ca atare in proprietatea statului sau a altor persoane juridice, dupa 6 martie 1945, cu titlu, si care se gaseau in posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989. Legea mai dispune ca chiriasii prevazuti la art. 5 alin. 3 (chiriasii care locuiau in acelasi apartament cu fostul proprietar sau mostenitorii acestuia) beneficiaza, in perioada de prelungire a contractului de inchiriere, de dispozitiile legale privind construirea unei locuinte proprii prin sprijinul statului sau sa aiba prioritate la atribuirea unei locuinte din fondul locativ administrat de autoritatile publice locale. Protectia chiriasilor prin efectul prorogarii legale este limitata si, potrivit art. 7 alin. 3 din Legea nr. 112/1995, poate fi evacuat in termen de un an de la data intrarii in vigoare a legii:

- chiriasul titular sau membrii familiei sale - sot, sotie, copii minori - care au dobindit ori au instrainat dupa 1 ianuarie 1990, in localitatea de domiciliu, o locuinta corespunzatoare normelor stabilite prin Legea nr. 5/1973;

- chiriasul care refuza sa preia in folosinta o alta locuinta corespunzatoare, potrivit Legii nr. 5/1973;

- chiriasul care subinchiriaza locuinta fara consimtamintul proprietarului;

- chiriasul care a schimbat total sau partial destinatia ori structura interioara a apartamentului, fara consimtamintul proprietarului.

Chiriasii care locuiesc in imobile ce nu au fost restituite in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora vor continua sa-si pastreze calitatea de chiriasi, in baza contractului de inchiriere incheiat initial. Vor continua sa pastreze aceasta calitate si in situatia in care nu au posibilitatea sa cumpere locuinta asupra careia au folosinta. In cazul in care fostul proprietar sau mostenitorii acestuia locuiau, la data de 22 decembrie 1989, in aceeasi locuinta cu alti chiriasi, vor dobindi proprietatea intregului apartament, iar locatiunea chiriasilor va continua pina in momentul in care li se va acorda o locuinta corespunzatoare de catre autoritatile publice sau de catre proprietar (art. 5 alin. 3 din Legea nr. 112/1995).

In ce priveste inchirierea locuintelor cu destinatie speciala, termenul de inchiriere este intotdeauna limitat, in cazul acestora neoperind tacita relocatiune (art. 44 alin. 1 din Legea nr. 114/1996).

Locuintele de serviciu si locuintele de interventie sint inchiriate numai salariatilor proprii ai agentilor economici detinatori, in baza unor contracte de inchiriere care sint accesorii la contractul individual de munca. Practic, durata inchirierii poate fi egala cu perioada in care isi produce efectele contractul de munca, la incetarea caruia inceteaza ai inchirierea.

Resedinta oficiala, ca locuinta de protocol, va fi pusa la dispozitia persoanelor prevazute de art. 58 alin. 1, "pe intreaga durata a exercitarii functiei" (art. 58 alin. 2), iar celelalte locuinte de protocol vor fi inchiriate "pe durata exercitarii functiei sau a mandatului" (art. 59 alin. 1).

6.Forma contractului de inchiriere

Potrivit art. 21 din Legea nr. 114/1996: "Inchirierea locuintelor se face pe baza acordului dintre proprietar si chirias, consemnat prin contract scris", dispozitie care consacra principiul consensualismului, potrivit caruia contractul este valabil incheiat prin simplul acord de vointa al partilor. Textul legii prevede expres ca inchirierea este posibila in temeiul ,,acordului dintre proprietar si chirias", acord care nu trebuie exteriorizat intr-o anumita forma speciala. Consensualismul permite manifestarea consimsamintului partilor in forma scrisa, verbal, inclusiv tacit. Faptul ca art. 21 dispune ca acordul partilor contractante trebuie consemnat prin ,,contract scris" nu inseamna ca forma scrisa este impusa de lege ad validitatem, ci adprobationem. Forma scrisa a contractului de inchiriere a fost impusa, pentru probatiunea contractului, si de legislatiile locative anterioare si in mod corect s-a precizat in doctrina juridica: "Intocmirea in scris a contractului are insa o mare insemnatate practica, deoarece existenta si continutul lui nu pot fi dovedite cu martori si prezumtii, ci numai cu inscrisuri".^1) Admiterea formei scrise ca o conditie de validitate a contractului ar face imposibila tacita relocatiune.

Revenind la contractul de inchiriere a locuintelor, vom retine ca forma scrisa a contractului este ceruta de lege ad probationem. Absenta contractului scris nu face nevalabila conventia, dar face imposibila dovedirea ei cu alte mijloace de proba. ^2)

Pentru locuintele sociale, incheierea contractului de inchiriere este precedata de emiterea unor repartitii in ordinea stabilita in lista de prioritati ramasa definitiva; contractul de inchiriere pentru asemenea locuinte se va incheia conform contractului-cadru de inchiriere prezentat in Anexa nr. 4 din Normele metodologice.

Pentru locuintele de necesitate, incheierea contractului de inchiriere este precedata de emiterea unei hotariri de catre consiliul local, dupa care partile contractante vor completa contractul-cadru cuprins in Anexa nr. 4 din Normele metodologice. Contractele de inchiriere pentru locuintele de serviciu si de interventie vor fi incheiate tot in forma scrisa. In ceea ce priveste inchirierea locuintelor din proprietatea statului sau a unitatilor economice cu capital majoritar de stat, contractul de inchiriere se va incheia conform contractului-cadru din Anexa nr. 5 la Normele metodologice.

Art. 21 din Legea nr. 114/1996 impune obligativitatea inregistrarii contractului scris la organele fiscale teritoriale. Inregistrarea contractului la organul fiscal nu este impusa de lege pentru validitatea contractului, astfel ca neinregistrarea actului la organul fiscal va atrage doar aplicarea unor sanctiuni fiscale.

IV.Efectele contractului de inchiriere intre partile contractante

1.Drepturile proprietarului

In prezenta chiriasului, proprietarul locuintei are dreptul sa verifice modul in care sint executate obligatiile asumate prin contract cu privire la folosirea si intretinerea locuintei. Cind proprietarul se decide sa efectueze o asemenea verificare, aceasta va fi facuta numai in zilele lucratoare si numai dupa ce chiriasul a fost instiintat, in scris, despre intentia de verificare. In comunicarea scris se vor mentiona ziua lucratoare si orele intre care se va face verificarea. Pentru a nu se contesta cele constatate, proprietarul va putea fi insotit de catre un alt chirias din imobil sau de catre un reprezentant al asociatiei de chiriasi. Intr-un proces verbal vor fi consemnate toate constatarile, act care va fi semnat nu numai de proprietar, ci si de persoanele care l-au insotit cu ocazia verificarii.

Daca s-au constatat degradari la partile comune ale imobilului, produse din culpa chiriasului, atunci "proprietarul este in drept sa stabileasca masurile pentru efectuarea reparatiilor si recuperarea cheltuielilor" (pct. 41 din Normele metodologice).

Aceste drepturi sint recunoscute proprietarului in cazul repartizarii unei locuinte din fondul locativ de stat.

Consideram insa ca, in cazul oricarui contract de inchiriere, indiferent de titular, locatorul are dreptul de a verifica modul in care chiriasul isi respecta obligatiile asumate (de exemplu, daca nu se schimba destinatia locuintei etc.). Verificarea va trebui facuta astfel incit sa nu fie afectata pasnica folosinta a locuintei de catre chirias, deoarece, in caz contrar, va exista abuz de drept din partea proprietarului.

Proprietarul are dreptul sa accepte tacita relocatiune, iar in timpul relocatiunii sa-l notifice oricind pe chirias sa evacueze locuinta.

2.Obligatiile proprietarului

Potrivit prevederilor art. 28 din Legea nr. 114/1996, proprietarul are urmatoarele obligatii:

- sa predea chiriasului locuinta in stare normala de folosinta;

- sa ia masuri pentru repararea si mentinerea in stare de siguranta in exploatare si de functionalitate a cladirii pe toata durata inchirierii locuintei;

- sa intretina in bune conditiuni elementele structurii de rezistenta a cladirii, elementele de constructie exterioare ale cladirii (acoperis, fatada, imprejurimi, pavimente), curtile si gradinile, precum si spatiile comune din interiorul cladirii (casa scarii, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scari exterioare);

- sa intretina in bune conditii instalatiile comune proprii cladirii (ascensor, hidrofor, instalatii de alimentare cu apa, de canalizare, instalatii de incalzire centrala si de preparare a apei calde, instalatii electrice si de gaze, centrale termice, crematorii, instalatii de colectare si evacuare a deseurilor, instalatii de antena colectiva, telefonice etc.).

In cazul in care locuinta face parte din fondul locativ de stat, revine obligatia proprietarului sa inregistreze contractul de inchiriere la organele fiscale teritoriale. Tot in cazul inchirierii locuintei din fondul locativ de stat, cu 30 de zile inainte de incetarea contractului, proprietarul are obligatia sa-l instiinteze in scris pe chirias daca mai intentioneaza sa prelungeasca contractul de inchiriere, inclusiv eventualele modificari care ar dori sa le faca la contract. Prin neefectuarea acestei comunicari chiriasului, contractul se va considera mentinut in continuare in aceleasi conditii, ceea ce echivaleaza cu o tacita relocatiune (pct. 38 din Normele metodologice).

Daca proprietarul nu-si respecta obligatia de a intretine si de a repara imobilul detinut in proprietate, in urma notificarii scrise a chiriasilor, in temeiul art. 28 si 30 din lege, proprietarul va trebui sa treaca la executarea lucrarilor necesare. Proprietarul are obligatia sa raspunda sesizarii chiriasilor in termen de 30 de zile si sa ia masuri de executare a lucrarilor in acelasi termen, in caz contrar, chiriasii vor efectua ei lucrarile, comunicind proprietarului decizia lor. Lucrarile vor fi efectuate in contul proprietarului.

In cazul in care locuinta se afla in proprietate comuna pe cote-parti, obligatiile impuse de art. 28 din lege vor fi aduse la indeplinire de coproprietari, proportional cu cota-parte care revine fiecaruia din locuinta. Daca imobilul in care se afla locuinta proprietate exclusiva a unui proprietar se afla in coproprietate, atunci partile de folosinta comuna ale imobilului vor fi reparate de catre coproprietari, tot proportional cu cota-parte care revine fiecaruia. Sub acest aspect, art. 35 din lege prevede ca in cladirile de locuit cu mai multe locuinte, proprietarul raspunde de asigurarea conditiilor de functionare normala a locuintei aflate in proprietate exclusiva si a spatiilor aflate in proprietate indiviza". Cind cladirea cu mai multe locuinte se afla in coproprietate si unul din coproprietari ii prejudiciaza pe chiriasi, impiedicindu-i cu intentie sa foloseasca normal imobilul, instanta sesizata va putea decide asupra masurilor necesare folosirii normale a imobilului.^1)

Toti proprietarii de locuinte vor suporta cheltuielile de intretinere a partilor aflate in coproprietate fortata, nefiind relevanta "imprejurarea ca unele apartamente se afla la subsol, la parter sau la primul etaj",^2) aceasta nedispensindu-i pe coproprietari de obligatia de a contribui la plata cheltuielilor. Conform art. 28 lit. c din lege, toti coproprietarii au obligatia sa contribuie la repararea acoperisului imobilului, fatadei acestuia, indiferent de etajul, tronsonul unde isi are fiecare apartamentul in proprietate; tot astfel, coproprietarii vor suporta cheltuielile necesare intretinerii in bune conditii a instalatiilor comune proprii cladirii (art. 28 lit. d).

3.Drepturile chiriasilor

Conform prevederilor art. 26 din lege, chiriasul are dreptul sa subinchirieze locuinta, sa-i aduca modificari sau imbunatatiri, dar numai cu consimtamintul prealabil scris si in conditiile stabilite de proprietar.

Neindeplinirea obligatiilor de intretinere si reparare a locuintei de catre proprietar da dreptul chiriasului sa execute el aceste lucrari, in contul proprietarului, retinind contravaloarea acestora din chirie. Legea permite chiriasului sa execute lucrarile, "daca degradarea produsa este de natura sa afecteze folosinta normala a cladirii sau a locuintei si numai atunci cind proprietarul, la sesizarea scrisa a chiriasului, nu a luat masuri de executare a lucrarii, in termen de 30 de zile de la data sesizarii" (art. 30 alin. 2). Lucrarile vor fi executate de chirias fara acordul proprietarului, atunci cind acesta, desi sesizat in scris de catre chirias, nu a luat masurile de executare a lucrarii, in termen de 30 de zile de la data sesizarii, numai ca inceperea executarii lucrarilor va trebui anuntata proprietarului. S-a considerat chiar ca, "in caz de urgenta, chiriasul ar putea imputa asupra chiriei contravaloarea reparatiilor efectuate, chiar daca le-a efectuat inainte de expirarea termenului de 30 de zile".^1)

4.Obligatiile chiriasilor

Art. 29 din Legea nr. 114/1996 prevede care sint obligatiile chiriasului:

- efectuarea lucrarilor de intretinere, reparatii sau inlocuire a elementelor de constructii si instalatii din folosinta exclusiva;

- sa repare sau sa inlocuiasca elementele de constructii si de instalatii deteriorate din folosinta comuna, ca urmare a folosirii lor necorespunzatoare, indiferent daca acestea sint in interiorul sau exteriorul cladirii; daca persoanele care au produs degradarea nu sint identificate, cheltuielile de reparatii vor fi suportate de cei care au acces sau folosesc in comun elementele de constructii, de instalatii, obiectele si dotarile aferente;

- sa asigure curatenia si igienizarea in interiorul locuintei si la partile de folosinta comuna pe durata contractului de inchiriere.

Art. 22 din lege dispune ca nu vor putea fi cuprinse unele clauze in contractul de inchiriere, sub sanctiunea nulitatii, interdictii vizind obligatii pe care chiriasii si le-ar asuma sau ar fi obligati prin contract sa si le asume:

- chiriasul s-ar obliga sa recunoasca sau sa plateasca in avans proprietarului orice suma cu titlu de reparatie in sarcina proprietarului;

- includerea clauzei care se refera la responsabilitatea colectiva a chiriasilor in caz de degradare a elementelor de constructii si a instalatiilor, a obiectelor si dotarilor aferente spatiilor comune;

- obligarea chiriasilor sa faca asigurari de daune;

- exonerarea proprietarului de obligaliile ce ii revin potrivit prevederilor legale;

- includerea clauzei prin care proprietarul ar fi autorizat sa oblina venituri din nerespectarea clauzelor contractului de inchiriere.

Art. 1429 din Codul civil prevede ca chiriasul are doua indatoriri principale:

- folosirea locuintei inchiriate ca un bun proprietar si numai conform destinatiei stabilite prin contract, iar in absenta unei stipulatii speciale, in functie de destinatia prezumata dupa circumstante;

- plata chiriei la termenele stabilite.

Indatoririle prevazute in Codul civil si cele care se regasesc in art. 22 din Legea nr. 114/1996, contureaza o ierarhizare a obligatiilor chiriasilor:

a) Folosirea locuintei inchiriate ca un bun proprietar si numai potrivit destinatiei sale.

Modificarea sau imbunatatirile aduse locuintei vor putea fi realizate "numai cu acordul prealabil scris si in conditiile stabilite de proprietar" (art. 26 alin. 1). Acordul proprietarului trebuie sa fie prealabil si sa imbrace forma scrisa iar orice modificare sau imbunatatire la locuinta nu poate avea loc decit in conditiile impuse de proprietar.^1)

b) Plata chiriei.

Chiriasul are obligatia de a plati chiria la termenele stabilite in contractul de inchiriere. Fac exceptie locuintele proprietate de stat, situati in care chiriasul salariat va achita chiria prin retineri din salariu, lunar, chiar daca se mai fac chiriasului si alte retineri.

Nivelul maxim al chiriei pentru locuintele aflate in proprietatea statului se va stabili printr-o lege speciala.

Pentru locuintele proprietatea persoanelor fizice, persoanelor juridice si unitatilor-administrative, plata chiriei va avea loc conform dreptului comun.

c) Plata cheltuielilor de intretinere.

Prin contractul de inchiriere, chiriasul se poate obliga sa achite obligatiile care ii revin din cheltuielile comune si neplata acestor cheltuieli, timp de trei luni, permite asociatiei de proprietari sa solicite justitiei rezilierea contractului de inchiriere (art. 24 lit. c din Legea nr. 114/1996). Potrivit Anexei nr. 2 la lege, care cuprinde regulamentul-cadru al asociatiei de proprietari, cheltuielile comune sint acele cheltuieli sau obligatii financiare ale asociatiei, care sint legate de proprietatea comuna sau care nu pot fi inregistrate pe fiecare locuinta. La rindul sau, art. 31 din lege dispune ca in cuantumul chiriei vor fi incluse si cheltuielile de intretinere a locuintei. Daca insa in contract nu s-a prevazut obligatia chiriasului de a plati cota-parte din cheltuielile comune, atunci acestea vor fi platite de proprietar.

Cheltuielile de intretinere la partile de constructii si instalatii aflate in folosinta comuna se vor repartiza proportional cu cota-parte care revine fiecarui apartament proprietate, din proprietatea comuna, fiind cuprinse in aceasta categorie lucrarile aferente spalatoriilor, uscatoriilor, casei scarii, subsolului, terasei sau acoperisului, podului, precum si ascensorului, centralelor termice, crematoriilor si a altor asemenea parti ale condominiului.

In ce priveste cheltuielile privind consumul de apa si pentru canalizare, ele se vor repartiza proportional cu numarul de persoane care locuiesc in cladire, pe baza facturilor prezentate de furnizor si insusite de asociatia de proprietari. Daca nu exista aparate de inregistrare a consumului de apa, consumul va fi determinat in acest caz in sistem pausal, pe fiecare tip de consumator. Daca chiriasii folosesc bai sau dusuri comune, atunci consumul de apa se va stabili luindu-se in calcul jumatate din suma ce revine fiecarei persoane din apartamentele dotate cu dusuri si bai..

Cheltuielile privind consumul de energie electrica, aferent partilor comune ale

cladirii, vor fi stabilite cu ajutorul contoarelor montate separat de cele din apartamente, defalcindu-se apoi pe numarul de persoane care locuiesc in cladire.

In ce priveste cheltuielile privind furnizarea energiei termice prin centrale

termice sau puncte termice aflate in exploatarea unitatilor de gospodarie comunala sau a altor furnizori, plata cheltuielilor se face conform tarifelor pe care le practica acesti furnizori. Si in acest caz, cheltuielile pentru incalzirea locuintelor vor fi repartizate proportional cu cota-parte indiviza care ii revine fiecarui proprietar din proprietatea comuna. Daca proprietarul va modifica suprafata radianta a elementilor de incalzire la apartamentul sau, se va recalcula si suma datorata.

Cheltuielile privind consumul de apa calda se vor repartiza pe proprietari,

proportional cu numarul de persoane care locuiesc in cladire, iar daca in cladire

exista si spatii cu alta destinatie decit cea de locuinta, cheltuielile vor fi repartizate

potrivit cotelor stabilite prin conventii anuale cu detinatorii acestor spatii.

Cheltuielile referitoare la consumul de gaze la sobe in scopul incalzirii, aparate

de masurare a acestui consum neexistind, se vor repartiza proportional cu cota-parte care revine fiecarui proprietar din proprietatea comuna; cind consumul de gaze naturale priveste prepararea hranei si nu exista aparate de masurare a consumului de gaze pentru fiecare apartament, atunci aceste cheltuieli vor fi repartizate pe fiecare proprietar, in functie de numarul de persoane care locuiesc in cladire.

Cheltuielile referitoare la ridicarea reziduurilor si gunoaielor menajere, inclusiv cheltuielile pentru vidanjarea haznalelor, vor fi repartizate proportional cu

numarul de persoane care locuiesc in cladire. Pentru functionarea hidrofoarelor,

cheltuielile aferente energiei electrice vor fi repartizate tot proportional cu

numarul de persoane care locuiesc in cladire.

Cind cladirea are si spatii cu alta destinatie decit cea de locuinta sau proprietarii unor apartamente primesc la domiciliul lor si alte persoane (croitori, coafori, cosmeticieni etc.), atunci cota-parte din cheltuieli se va stabili prin conventiile anuale incheiate cu acesti detinatori.

Desigur, normele metodologice se refera la obligativitatea proprietarilor de a plati cheltuielile comune, dar daca prin contractul de inchiriere incheiat intre proprietar si chirias s-a prevazut expres ca acesta va achita cota-parte din cheltuieli care revine proprietarului, pe perioada locatiunii, atunci obligatia de plata apartine chiriasului.

d) Obligatia de intretinere a locuinei Inchiriate.

Obligatia principala a proprietarului este aceea de a preda locuinta in stare normala de folosinta, iar chiriasul sa o restituie in aceeasi stare. Aceasta impune ca, in perioada locatiunii, chiriasul sa ia toate masurile pentru intretinerea locuintei, in acest scop art. 29 din Legea nr. 114/1996 reglementind expres o serie de obligatii care cad in sarcina chiriasului, cu privire la intretinerea imobilului.

In primul rind, chiriasul va trebui sa execute lucrarile de intretinere, reparatii sau inlocuire a elementelor de construclii si instalatii din folosinla exclusiva (art. 29 lit. a). Lucrarile de reparatii ale chiriasului nu se confunda cu lucrarile de reparatii care cad in sarcina proprietarului, acesta din urma fiind obligat sa execute lucrarile de reparatii care vizeaza mentinerea in stare de siguranta in exploatare si de functionalitate a cladirii pe timpul inchirierii, pe cind lucrarile de reparatii care trebuie realizate de chirias se refera exclusiv la spatiul si instalatiile aflate in folosinta exclusiva.

Obligatia chiriasului nu se limiteaza la intretinerea spatiului in folosinta exclusiva, dar legea il obliga sa asigure curatenia si igienizarea nu numai in interiorul locuintei inchiriate, dar si la partile de folosinta comuna.

Chiriasul raspunde de deteriorarile produse locuintei nu numai ca urmare a faptei sale, dar si de catre membrii familiei sale sau de catre subchirias. El va fi exonerat de raspundere daca va face dovada ca pierderea ori deteriorarea sint consecinta vechimii sau fortei majore (art. 1431 Cod civil).

V.Contractul de subinchiriere a locuintei

1.Cadrul legislativ.Notiuni generale

Potrivit prevederilor art. 26 din Legea nr. 114/1996, chiriasul are dreptul sa subinchirieze locuinta, dar "numai cu acordul prealabil scris si in conditiile stabilite de proprietar". Posibilitatea subinchirierii este exclusa, daca prin contractul de inchiriere partile contractante au convenit ca, pe toata perioada locatiunii, subinchirierea este interzisa. Codul civil, in art. 1418 alin. 1, dispune ca "Locatarul are dreptul de a subinchiria", in conditiile in care "o asemenea facultate nu i-a fost interzisa". Interdictia de a subinchiria nu se prezuma niciodata, ci va trebui sa rezulte expres din contractul de inchiriere.

Modul de redactare a art. 26 din Legea nr. 114/1996 este confuz din punct de vedere juridic, deoarece prevede ca subinchirierea nu poate avea loc decit cu consimtamintul proprietarului si in conditiile impuse de acesta, numai "daca acestea nu sint interzise prin contractul de inchiriere principal".^1) De aceea s-a considerat ca consimtamintul proprietarului ar fi necesar doar atunci cind prin contractul de inchiriere s-ar fi stipulat interdictia subinchirierii, iar ulterior, in timpul locatiunii, partile ar fi revenit asupra clauzei de interzicere.^2) Dimpotriva, din interpretarea art. 26 alin. 1 din lege, credem ca in toate cazurile de subinchiriere este necesar acordul proprietarului, in absenta acordului, contractul de subinchiriere fiind anulabil.

2.Conditiile de fond si forma ale contractului de subinchiriere

Pentru a opera subinchirierea, este necesar ca aceasta sa indeplineasca mai multe conditii. Astfel, contractul trebuie sa imbrace forma scrisa, ca o conditie ad probationem; cum legea nu prevede nimic in legatura cu forma contractului de subinchiriere, incheierea acestuia se va face conform prevederilor art. 26 din lege. Forma scrisa este ceruta de lege ad probationem si nu ad validitatem si actul poate fi autentic sau sub semnatura privata.

Legea conditioneaza subinchirierea si de acordul proprietarului, care trebuie sa fie scris si prealabil incheierii contractului. Si acordul scris al proprietarului poate imbraca forma autentica sau actul sa fie sub semnatura privata, continutul lui putind fi cuprins chiar in contractul de subinchiriere, ori actul separat al acordului face parte integranta din contract.

Actul care consfinteste subinchirierea va trebui inregistrat la organele fiscale teritoriale, astfel, vor fi aplicabile sanctiunile fiscale, fara ca neinregistrarea sa afecteze valabilitatea contractului de subinchiriere.

Contractul de subinchiriere se va incheia intre titularul contractului de inchiriere (locatar) si subchirias, iar prin aceasta subinchiriere titularul nu are voie sa incalce drepturile locative ale celorlalti membri ai familiei sale.

Situatia juridica a subchiriasului este deosebita de cea a toleratului. Toleratii sint persoane care locuiesc temporar In locuinta locatarului, in absenta oricarui contract, nebeneficiind de vreun titlu locativ, astfel ca vor putea fi oricind evacuati. Instanta suprema a stabilit ca, atunci cind se stabileste cuantumul chiriei, nu se va avea in vedere si salariul persoanei tolerate, deoarece aceasta nu are nici un drept locativ in locuinta.

Concubinul poate fi inclus printre "persoanele care vor locui impreuna cu titularul contractului", imprejurare in care el va dobindi un drept locativ. Neincluderea lui in contract i-ar putea conferi calitatea de tolerat, dar va putea fi evacuat oricind de chirias sau proprietar.

Durata subinchirierii va fi stabilita de parti in contract.

3.Efectele contractului de subinchiriere

Principiul relativitatii contractelor determina ca si contractul de subinchiriere sa produca efecte juridice numai intre partile care l-au incheiat, adica intre chirias (locatar) si subchirias. Art. 26 alin. 2 din Legea nr. 114/1996 prevede expres ca "Beneficiarul contractului de subinchiriere nu se poate prevala de nici un drept impotriva proprietarului si nici asupra oricarui titlu de ocupare".

Subinchirierea nu intrerupe obligatia chiriasului de a plati chiria proprietarului si de a executa celelalte obligatii care ii revin din contractul de inchiriere. Sub acest aspect, art. 29 alin. 2 din lege prevede ca "obligatiile chiriasului cu privire la intretinerea si repararea spatiului inchiriat se pastreaza si in cazul subinchirierii locuintei". Consideram ca partile vor putea include in contractul de subinchiriere clauza potrivit careia, pe perioada sublocatiunii, obligatia de executare a lucrarilor de intretinere, reparatii sau inlocuirea elementelor de constructii si instalatii din folosinta exclusiva sa fie preluata de subchirias. Numai ca o asemenea conventie nu este opozabila proprietarului care, in temeiul art. 29 din lege, il va urmari nemijlocit pe chirias asupra modului cum isi indeplineste obligatiile asumate in contractul de inchiriere.

Contractelor de subinchiriere le sint aplicabile dispozitiile dreptului comun in materia locatiunii. Daca contractul s-a incheiat pe durata determinata, la implinirea termenului subchiriasul va trebui sa paraseasca locuinta; daca subinchirierea este pe perioada nedeterminata, este posibila tacita relocatiune,^1) dar chiriasul va putea oricind sa dea preaviz subchiriasului sau sa-l cheme in judecata pentru evacuare (ceea ce inseamna tot o punere in intirziere).

Caracterul accesoriu al contractului de subinchiriere face ca acesta sa fie dependent de contractul de inchiriere.

Eventuala nulitate absoluta sau relativa a contractului de inchiriere atrage si desfiintarea contractului de subinchiriere. Existenta unei cauze de nulitate a contractului de subinchiriere nu va influenta valabilitatea contractului de inchiriere. Neexecutarea obligatiilor asumate de subchirias in contractul de subinchiriere da dreptul chiriasului sa solicite rezilierea contractului de subinchiriere (art. 24 din lege).

VI.Cesiunea contractului de subinchiriere

1.Partile.Forma cesiunii

Contractul de cesiune se incheie intre chiriasul cedent si cesionar dar, asa cum am vazut, cu acordul prealabil scris al proprietarului locuintei si in conditiile impuse de acesta. Proprietarul se limiteaza a-si da acordul si a impune conditiile cesiunii, fara a fi parte in contractul de cesiune, asa cum nu este nici la subinchiriere. Cesiunea fiind o conventie, partile trebuie sa indeplineasca toate conditiile legale pentru a incheia o asemenea conventie, iar aceasta sa indeplineasca toate conditiile de validitate ale oricarui contract.

Cesiunea trebuie sa imbrace la rindul ei forma scrisa, ca o conditie de validitate, iar actul sa fie inregistrat la organele fiscale teritoriale. Asa cum nu pot fi subinchiriate, nu vor putea fi cesionate nici contractele de inchiriere care au ca obiect anumite locuinte cu destinatie speciala (protocol, de necesitate, de serviciu sau interventie etc.).

2.Efectele cesiunii

Deoarece Legea nr. 114/1996 nu cuprinde nici o dispozitie referitoare la cesiunea contractului de inchiriere a locuintei, inseamna ca vor fi aplicabile dispozitiile dreptului comun in materie. In cazul in care cesiunea ar avea loc fara acordul prealabil scris si in conditiile impuse de proprietar, acesta va fi in drept sa solicite rezilierea contractului de inchiriere. Cum art. 1418 Cod civil se refera la cesiunea contractului de locatiune, isara nici o alta prevedere speciala inseamna ca vor fi aplicabile dispozitiile dreptului comun in materia cesiunii (art. 1391 si urm. Cod civil). Cu acordul proprietarului, este posibil ca cesionarul sa dobindeasca nu numai drepturile locative, ci sa treaca asupra lui si obligatiile locative. Raminerea acestor obligatii in continuare in sarcina chiriasului decent determina ca raporturile dintre proprietar si chirias sa continue sub acest aspect.

VII.Schimbul voluntar de locuinte

1.Cadru legislativ.Admisibilitate

Legea nr. 5/1973, In art. 26, prevedea posibilitatea ca locatarii principali sa faca schimb de locuinte. Si Legea nr. 114/1996, in art. 33, reglementeaza dreptul titularilor contractelor de inchiriere sa faca intre ei schimb de locuintea "Titularii de contracte de inchiriere pot face intre ei schimb de locuinte, cu avizul autoritatii care a aprobat inchirierea sau, dupa caz, a proprietarului locuintei". In acest context legislativ, inseamna ca nu exista nici un impediment pentru realizarea schimbului voluntar de locuinte. Cum si in acest caz legea este lacunara, nereglementind in detaliu schimbul voluntar de locuinte, dispozitiile Legii nr. 114/1996 se vor complini cu cele ale Codului civil.

2.Parti.Conditii

Schimbul se realizeaza intre titularii de contracte de inchiriere si poate avea loc intre doi sau mai multi titulari. Pot face obiectul schimbului locuintele care fac obiectul dreptului de proprietate privata, indiferent de titular, precum si locuintele din fondul de stat, pentru ca legea nu distinge, dimpotriva, impunind conditia ca, atunci cind inchirierea s-a facut cu aprobarea autoritatii, aceasta va trebui sa-si dea avizul si la schimbul voluntar.

Pentru ca schimbul sa fie valabil, "trebuie indeplinite, pe linga conditiile speciale prevazute de lege, conditiile generale inscrise in Codul civil pentru existenta si validitatea oricarei conventii".^1) Sub acest aspect, in practica judiciara s-a pus problema disparitiei cauzei care a determinat schimbul. Fictivitatea cauzei poate justifica neefectuarea schimbului. In fond, scopul urmarit de coschimbasi este ca fiecare sa obtina o locuinta adecvata necesitatilor lor.

Locuintele sociale, conform art. 49 din Legea nr. 114/1996, nu pot face obiectul subinchirierii sau cesiunii, inclusiv al schimbului voluntar de locuinte, deoarece ele apartin domeniului public al unitatilor administrativ-teritoriale (art. 39 alin. 1).

Locuintele de necesitate nu pot face obiectul schimbului voluntar, avind in vedere ca ele folosesc doar la cazarea temporara a persoanelor si familiilor ale caror locuinte au devenit inutilizabile in urma unor catastrofe naturale etc.

Locuintele de protocol cu destinatie de resedinte oficiale nu pot face obiectul schimbului voluntar, pe cind in cazul celorlalte locuinte de protocol, cu aprobarea Regiei Autonome "Administratia Patrimoniului Protocolului de Stat", schimbul ar putea avea loc, in conditiile legii, daca interesele titularilor de contracte o cer. Evident, schimbul voluntar ar putea avea loc nunmai intre persoanele mentionate expres de art. 59 alin. 1 din lege, prin efectul schimbului nefiind posibila iesirea locuintei din fondul locativ de protocol.

Locuintele de serviciu si cele de interventie se inchiriaza salariatilor proprii de catre agentii economici, institutiile publice centrale sau locale, contractele de

inchiriere fiind accesoriu la contractul de munca. Locuintele de interventie urmeaza regimul juridic al locuintei de serviciu, cu deosebirea ca locuintele de serviciu, in anumite conditii legale, vor putea fi vindute, pe cind locuintele de interventie, nu.

3.Efectele schimbului voluntar de locuinte

Daca schimbul voluntar s-a realizat cu indeplinirea tuturor conditiilor de forma si de fond cerute de lege, inclusiv cu toate avizele necesare, el va "produce efectele unei duble cesiuni de creanta, avind ca obiect drepturile de folosinta locativa".^1)

Titularii contractelor de inchiriere care au operat schimbul voluntar vor inceta raporturile locative cu locatorii initiali si vor avea raporturi locative cu noii locatori.

Efectuarea unui schimb de locuinte fara aprobarile prealabile nu va produce nici un efect juridic,^2) cu alte cuvinte schimbul nu va opera, dar actul incheiat de titulari poate avea valoarea unui antecontract, titularii obligindu-se reciproc sa depuna toate diligenlele pentru a obtine aprobarile necesare efectuarii schimbului.

Locuintele care fac obiectul schimbului voluntar pot sa nu fie similare, avind incaperi si conforturi diferite sau sint situate in cladiri cu elemente de constructii si instalatii tot diferite, ceea ce si determina ca si obligatiile fata de proprietar sa fie diferite; cum drepturile de folosinta nu sint similare, aceasta obliga ca, dupa schimb, sa fie incheiate noi contracte, in care sa fie mentionate noile chirii si obligatii etc.

O cauza de nulitate absoluta, care ar afecta contractul de schimb voluntar, va putea fi invocata de orice persoana care are un interes juridic, actiunea in constatarea nulitatii fiind imprescriptibila; in cazul in care o cauza de nulitate relativa ar afecta actul, atunci partea vatamata, in termen de trei ani, va putea sesiza justitia, in vederea anularii contractului.

VIII.Schimbul obligatoriu de locuinteConsideratii generale

Legea nr. 114/1996 nu mai cuprinde nici o dispozitie cu privire la schimbul obligatoriu de locuinte, asa cum era reglementat de art. 64 din Legea nr. 5/1973, in prezent abrogata. Legea permitea persoanelor care aveau o locuinta proprietate personala, dar nu locuiau in ea, sa se poata muta in locuinta, la cererea lor, impreuna cu familia. In prezent, art. 33 din Legea nr. 114/1996 permite doar schimbul voluntar de locuinte intre titularii contractelor de inchiriere. Pentru contractele de inchiriere incheiate pina la data de 1 ianuarie 1990, legea permitea proprietarului sa se mute in locuinta proprietatea sa, ocupata de chirias, in baza unui contract valabil, recurgindu-se la un schimb obligatoriu de locuinta, oferindu-se chiriasului locuinta ocupata de proprietar. Se putea oferi chiriasului si alta locuinta din fondul locativ de stat.

In absenta reglementarii schimbului obligatoriu de catre Legea nr. 114/1996, ar urma sa revenim la dreptul comun in materia locatiunii, dar Codul civil nu prevede posibilitatea schimbului obligatoriu. Nici un act normativ nu mai reglementeaza in prezent posibilitatea schimbului obligatoriu de locuinte, inclusiv pentru contractele de inchiriere incheiate anterior datei de 1 ianuarie 1990.

IX.Incetarea contractului de inchiriere

1.Consideratii generale

Vom distinge doua categorii de cauze care pot determina incetarea contractului de inchiriere, unele fiind reglementate expres de Legea nr. 114/1996, altele reglementate de Codul civil sau alte legi speciale. Cauzele care pot duce la incetarea contractului, potrivit Legii nr. 114/1996 sint:

- expirarea termenului pentru care s-a incheiat contractul, si nu a operat relocatiunea (art. 23);

- rezilierea contractului, la cererea proprietarului (art. 24 lit. b), la cererea asociatiei de locatari (art. 24 lit. c), la cererea primarului sau a persoanei imputernicite de catre acesta (art. 46 lit. b);

- denuntarea contractului de inchiriere de catre chiria,s (art. 24 lit. a);

- incetarea contractului de inchiriere in situatia in care titularul contractului paraseste definitiv domiciliul sau a decedat si nu exista persoane care sa solicite locuinta (art. 27 alin. 2);

- cumpararea locuintei inchiriate de catre chiria,s (art. 53 alin. ultim);

- incetarea de drept a contractului (art. 60 alin. 3).

Rezilierea contractului atrage si evacuarea chiriasului si a familiei sale ("Evacuarea chiriasului se face numai pe baza unei hotariri judecatoresti" - art. 25 alin. 1), evacuarea nefiind conditionata de atribuirea altei locuinte. In cazul in care contractul a expirat si nu a fost reinnoit, a incetat de drept sau chiriasul nu paraseste locuinta, in conditiile in care a denuntat unilateral contractul, proprietarul va putea recurge la justitie, solicitind evacuarea din locuinta. Prin cumpararea locuintei de serviciu de catre chirias, locatiunea inceteaza si locuinta va fi stapinita in calitate de proprietar.

Codul civil reglementeaza incetarea contractului de locatiune, in citeva cazuri:

a) denuntarea contractului de catre locator, in situatia in care contractul este pe durata nedeterminata;

b) pieirea bunului inchiriat;

c) vinzarea locuintei de catre locator, cind in contract nu s-a stipulat clauza incetarii contractului de inchiriere, in cazul vinzarii bunului (art. 1442 Cod civiD.

Exista, de asemenea, cazuri de incetare a contractului de inchiriere atunci cind se constata nulitatea lui sau este anulat, deoarece a fost incheiat cu incalcarea dispozitiilor legale (actiunea in justitie va fi in nulitate sau in anulare, dupa cum norma de drept care a fost incalcata este sau nu imperativa).

In cazul in care instanta a dispus evacuarea chiriasului, obligatia de a plati chiria nu inceteaza nici macar la data cind hotarirea a ramas definitiva si irevocabila, ci la data cind hotarirea de evacuare va fi pusa efectiv in executare. Punerea in executare a hotaririi trebuie sa aiba loc in termenul general de prescriptie, care este de trei ani. Sub acest aspect, art. 25 alin. 2 din Legea nr. 114/1996 este categorica "Chiriasul este obligat la plata chiriei prevazute in contractul de inchiriere, pina la data executarii efective a hotaririi de evacuare". Actele premergatoare de executare (somatii etc.) nu inceteaza plata chiriei.

2.Incetarea contractului de inchiriere(Legea nr. 114/1996)

a)Ajungerea contractului de inchiriere la termen

Textul legii prevede ca, in situatia in care partile au convenit asupra reinnoirii contractului, pe o noua perioada determinata sau nedeterminata, atunci "chiriasul este obligat sa paraseasca locuinta la expirarea termenului contractual". Asa dupa cum am mai vazut, reinnoirea contractului poate avea loc prin acordul expres sau tacit al partilor contractante. In doctrina juridica s-a susginut ca reinnoirea contractului va putea avea loc "si in temeiul clauzei exprese si in conditiile prevazute in contractul initial".^1)

Art. 23 din Legea nr. 114/1996 se coroboreaza cu art. 1436 Cod Civil, care prevede ca: "Locatiunea facuta pentru un timp determinat inceteaza de la sine cu trecerea termenului, fara sa fie trebuinta de o prealabila instiintare". Tacita relocatiune, in temeiul art. 1437 Cod civil, echivaleaza cu o reinnoire a contractului de inchiriere, transformind contractul de pe o perioada determinata, intr-unul pe o durata nedeterminata.

b)Rezilierea contractului

Deoarece Legea nr. 114/1996 nu reglementeaza decit conditiile in care poate avea loc rezilierea, in temeiul art. 72 din lege, dispozitiile acestui act normativ se vor completa cu cele ale Codului civil in materia rezolutiunii - art. 1020-1021 Cod civil. Rezilierea opereaza in cazul in care una din partile contractante, cu rea-credinta, refuza sa-si execute obligatiile asumate prin contract. Rezolutiun