Condomínio em GeralCondomínio em Geral

UNIDADE X -UNIDADE X - DO CONDOMÍNIO E DO CONDOMÍNIO E DA PROPRIEDADE EM PLANOS DA PROPRIEDADE EM PLANOS HORIZONTAIS - Inovações do novo HORIZONTAIS - Inovações do novo Código Civil. Código Civil.

Condomínio em geralCondomínio em geral

IntroduçãoIntrodução Identificação da comunhão pacífica de Identificação da comunhão pacífica de

direitos:direitos:Direito das obrigações: Direito das obrigações: Direito de família:Direito de família:Direito sucessório:Direito sucessório:Direito das coisas:Direito das coisas:

Cada cota ideal/intelectual vale a Cada cota ideal/intelectual vale a mesma coisamesma coisa

ObjetoObjeto

A coisa em sua integralidadeA coisa em sua integralidade No condomínio a coisa é indivisa!No condomínio a coisa é indivisa! E o direito de cada (com)proprietário E o direito de cada (com)proprietário

seria dividido?seria dividido? A cada um estará assegurada uma A cada um estará assegurada uma

fração / cota, mas não uma parcela fração / cota, mas não uma parcela material.material.

““quota” ou cota é ...quota” ou cota é ...

Natureza Jurídica - teoriasNatureza Jurídica - teorias Divisão ideal da coisa – Lafayette Divisão ideal da coisa – Lafayette

PereiraPereira Quase contrato – Pothier, Teixeira de Quase contrato – Pothier, Teixeira de

FreitasFreitas Não-propriedade – BonelliNão-propriedade – Bonelli Pluralidade de propriedades – ScialojaPluralidade de propriedades – Scialoja Divisão do direito Divisão do direito divisão intelectual – divisão intelectual –

Serpa Serpa LopesLopes

divisão real do direito – divisão real do direito – Ferrini e Ferrini e Planiol Planiol

Há quem sustente a teoria da “propriedade integral”Há quem sustente a teoria da “propriedade integral”

ClassificaçãoClassificação

Comunhão voluntária:Comunhão voluntária: Aquisição da coisa a 2 ou + pessoasAquisição da coisa a 2 ou + pessoas Ocupação da coisa por 2 ou + pessoasOcupação da coisa por 2 ou + pessoas Disposição de última vontade (testamento)Disposição de última vontade (testamento)

Comunhão legal:Comunhão legal: Fortuita: Sucessão hereditária de bem Fortuita: Sucessão hereditária de bem

indivisível (Senão, é comunhão eventual, indivisível (Senão, é comunhão eventual, forçada e transitória)forçada e transitória)

Forçada: Relações de vizinhançaForçada: Relações de vizinhança Comunhão Transitória ou Perene:Comunhão Transitória ou Perene:

Referente à coisa o condomínio é Referente à coisa o condomínio é uma uma indivisãoindivisão

Referente às pessoas é uma Referente às pessoas é uma comunhãocomunhão, que pode ser: , que pode ser: Pro indiviso Pro indiviso – há comunhão de fato e de – há comunhão de fato e de

direito, mas indivisamente, sem direito, mas indivisamente, sem localização demarcada no bem.localização demarcada no bem.

Os condôminos sobre a coisa inteira; a área Os condôminos sobre a coisa inteira; a área comum no ’’prédio”.comum no ’’prédio”.

Pro diviso Pro diviso – aparente condomínio. Existe – aparente condomínio. Existe de direito, mas não de fato. de direito, mas não de fato.

Os condôminos em partes determinadas; Os condôminos em partes determinadas; unidades autônomas em edifíciosunidades autônomas em edifícios

DECISÃO: ACORDAM os Desembargadores DECISÃO: ACORDAM os Desembargadores integrantes da Décima Oitava Câmara Cível do integrantes da Décima Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em negar provimento a unanimidade de votos, em negar provimento a ambos os recursos. EMENTA: EMENTA: ambos os recursos. EMENTA: EMENTA: POSSESSÓRIA. DIVISÃO DE TERRAS. POSSESSÓRIA. DIVISÃO DE TERRAS. CONDOMÍNIOCONDOMÍNIO PRÓ DIVISOPRÓ DIVISO. POSSIBILIDADE. . POSSIBILIDADE. DISCUSSÃO QUE VERSA SOBRE O DISCUSSÃO QUE VERSA SOBRE O DIREITO DE DIREITO DE PROMOVER A DIVISÃOPROMOVER A DIVISÃO. CONDÔMINOS QUE NÃO . CONDÔMINOS QUE NÃO PODEM SER OBRIGADOS A INFINITAMENTE VIVER PODEM SER OBRIGADOS A INFINITAMENTE VIVER EM EM CONDOMÍNIOCONDOMÍNIO. USUCAPIÃO NÃO . USUCAPIÃO NÃO CONFIGURADO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONFIGURADO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CORRETAMENTE FIXADOS. RECURSOS CORRETAMENTE FIXADOS. RECURSOS DESPROVIDOS. DESPROVIDOS.

http://www.tj.pr.gov.br/consultas/jurisprudencia/JurisprudenciaDetalhes.asp?Sequencial=2&TotalAcordaos=3&Historico=1http://www.tj.pr.gov.br/consultas/jurisprudencia/JurisprudenciaDetalhes.asp?Sequencial=2&TotalAcordaos=3&Historico=1

DECISÃO: ACORDAM os Desembargadores da Nona Câmara DECISÃO: ACORDAM os Desembargadores da Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em negar provimento a ambos os unanimidade de votos, em negar provimento a ambos os recursos de apelação. EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. recursos de apelação. EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIOCONDOMÍNIO. CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. ART. . CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. ART. 1.139 DO CC/1916. ART. 504 DO CC/2002. INCIDÊNCIA. 1.139 DO CC/1916. ART. 504 DO CC/2002. INCIDÊNCIA. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO CONDÔMINO CO-HERDEIRO. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO CONDÔMINO CO-HERDEIRO. COMUNICAÇÃO PRÉVIA SOBRE INTENÇÃO DE VENDER COMUNICAÇÃO PRÉVIA SOBRE INTENÇÃO DE VENDER PARTE IDEAL DO IMÓVEL PARTE IDEAL DO IMÓVEL 'PRO INDIVISO'. OBRIGATORIEDADE. 1. Deve ser respeitada a regra do art. OBRIGATORIEDADE. 1. Deve ser respeitada a regra do art. 1.139 do Ccivil/1916, atual artigo 504 do Novo CCivil, a qual 1.139 do Ccivil/1916, atual artigo 504 do Novo CCivil, a qual obriga o condômino que pretende alienar sua parte em obriga o condômino que pretende alienar sua parte em coisa indivisívelcoisa indivisível, dar preferência a outro condômino antes , dar preferência a outro condômino antes de vendê-la a estranhos. 2. A comunicação prévia aos de vendê-la a estranhos. 2. A comunicação prévia aos demais condôminos e co-herdeiros é obrigatória e deve ser demais condôminos e co-herdeiros é obrigatória e deve ser realizada de forma expressa para que se possa resguardar realizada de forma expressa para que se possa resguardar direitos. Apelações desprovidas. direitos. Apelações desprovidas.

http://www.tj.pr.gov.br/consultas/jurisprudencia/JurisprudenciaDetalhes.asp?Sequencial=7&TotalAcordaos=7&Historico=5http://www.tj.pr.gov.br/consultas/jurisprudencia/JurisprudenciaDetalhes.asp?Sequencial=7&TotalAcordaos=7&Historico=5

Direitos e Deveres dos Direitos e Deveres dos condôminoscondôminos

A) em relação à A) em relação à coisacoisa Usá-la livremente conforme a Usá-la livremente conforme a

destinaçãodestinação Reivindicá-la na sua totalidadeReivindicá-la na sua totalidade Proteger a posseProteger a posse

Contra terceirosContra terceiros Contra outro (s) condômino (s)Contra outro (s) condômino (s)

Direitos dos CondôminosDireitos dos Condôminos

B) em relação à B) em relação à quotaquota Dispor dela livremente, Dispor dela livremente,

independentemente independentemente do consentimento do consentimento dos demais – art. 1.314. resguardado o dos demais – art. 1.314. resguardado o direito de preferência art. 1.322.direito de preferência art. 1.322.

Participar da administração - 1.323 c/c Participar da administração - 1.323 c/c 1.315.1.315.

[presunção de igualdade – art. 1.315, [presunção de igualdade – art. 1.315, §§]]

Deveres dos condôminosDeveres dos condôminos

Conservar a coisa – art. 1.315;Conservar a coisa – art. 1.315; Não alterá-la – art. 1.314, Não alterá-la – art. 1.314, §;§; Não dar a posse a terceiro – art. Não dar a posse a terceiro – art.

1.314, §;1.314, §; Ajudar nas despesas – art. 1.315Ajudar nas despesas – art. 1.315

Se não quiser ratear? Art. 1.316, Se não quiser ratear? Art. 1.316, § 2.§ 2. Pode perder sua participação. Art. 1.316, Pode perder sua participação. Art. 1.316,

§ 1.§ 1.

Um condômino pode se onerar Um condômino pode se onerar sozinho frente a credores?sozinho frente a credores?

Sim – direito de regresso = art. 1.318Sim – direito de regresso = art. 1.318 Vergílio de Sá Pereira: “razões”Vergílio de Sá Pereira: “razões”

Obra necessáriaObra necessária Manifesta utilidadeManifesta utilidade Voluptuárias?Voluptuárias?

Frutos e Alteração da coisaFrutos e Alteração da coisa

Colheita Colheita divisão divisão Mas ver o art. 1.319.Mas ver o art. 1.319.

Pode utilizar sozinho sem alterarPode utilizar sozinho sem alterar Mas e se a alteração for indispensável?Mas e se a alteração for indispensável? E se o usuário for o administrador? E se o usuário for o administrador?

Venda da coisaVenda da coisa

Dificuldades no convívio? Art. 1.320Dificuldades no convívio? Art. 1.320 Direito de preferência art. 1.322Direito de preferência art. 1.322

Mas e se todos forem iguais? Mas e se todos forem iguais?

licitação (licitação (§ único).§ único).

aplica-se à doação e à aplica-se à doação e à troca?troca?

É possível usucapir parte da coisa É possível usucapir parte da coisa condominiada?condominiada?

Analise: Analise: Se for Se for pro indiviso pro indiviso (o bem não está (o bem não está

dividido de fato entre os condôminos, dividido de fato entre os condôminos, nem o está de direito) = só se for nem o está de direito) = só se for posse exclusiva sobre a coisa toda.posse exclusiva sobre a coisa toda.

Se for Se for pro diviso pro diviso (apenas não está (apenas não está dividido juridicamente, mas já houve dividido juridicamente, mas já houve divisão de fato) = pode usucapir a divisão de fato) = pode usucapir a porção do outro condômino.porção do outro condômino.

No condomínio edilício é No condomínio edilício é tolerância/deten.tolerância/deten. Mas existe a “supressio” (verwirkung) Mas existe a “supressio” (verwirkung) V. V.

REsp 214/680/SPREsp 214/680/SP

AÇÃO DE AÇÃO DE USUCAPIÃOUSUCAPIÃO. EDIFÍCIO DE . EDIFÍCIO DE APARTAMENTOS. ÁREA CONDOMINIAL. APARTAMENTOS. ÁREA CONDOMINIAL. Utilização de área condominial por mera Utilização de área condominial por mera tolerância do tolerância do CondomínioCondomínio. Ausência de . Ausência de posse com animus domini. Impossibilidade posse com animus domini. Impossibilidade de declaração da prescrição aquisitiva. de declaração da prescrição aquisitiva. NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. (Apelação Cível Nº 70013426283, Décima (Apelação Cível Nº 70013426283, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: José Francisco Pellegrini, RS, Relator: José Francisco Pellegrini, Julgado em Julgado em

CONDOMÍNIOCONDOMÍNIO; PEDIDO DE EXTINÇÃO. ; PEDIDO DE EXTINÇÃO. Exceção de Exceção de usucapiãousucapião. Imóvel não . Imóvel não demarcado e individualizado, impassível de demarcado e individualizado, impassível de ser usucapido; ser usucapido; condomíniocondomínio indivisível. indivisível. Preliminar arredada. Parecer do custos Preliminar arredada. Parecer do custos legis. Apelo IMPROVIDO. (Apelação Cível Nº legis. Apelo IMPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70010201242, Décima Nona Câmara Cível, 70010201242, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mário Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mário José Gomes Pereira, Julgado em José Gomes Pereira, Julgado em 05/04/2005) 05/04/2005)

USUCAPIÃOUSUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. HERANÇA. EXTRAORDINÁRIO. HERANÇA. CONDOMÍNIOCONDOMÍNIO. POSSE EXERCIDA POR HERDEIROS. . POSSE EXERCIDA POR HERDEIROS. MERA CONCESSÃO. AUSÊNCIA DE POSSE MERA CONCESSÃO. AUSÊNCIA DE POSSE INDIVIDUAL. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. INDIVIDUAL. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. Mostra-se descabida a pretensão de ver Mostra-se descabida a pretensão de ver reconhecida a prescrição aquisitiva quando a reconhecida a prescrição aquisitiva quando a posse não foi exercida individualmente pela posse não foi exercida individualmente pela herdeira-condômina, tampouco com animus herdeira-condômina, tampouco com animus domini. Situação em que a postulante passou a domini. Situação em que a postulante passou a residir no imóvel usucapiendo por mera concessão residir no imóvel usucapiendo por mera concessão dos demais herdeiros-condôminos, após o dos demais herdeiros-condôminos, após o falecimento de seu pai, para fazer companhia à falecimento de seu pai, para fazer companhia à madrasta e, depois de falecida esta, passou a madrasta e, depois de falecida esta, passou a dividir o imóvel com sua cunhada, que para lá dividir o imóvel com sua cunhada, que para lá transferiu residência. Precedentes jurisprudenciais. transferiu residência. Precedentes jurisprudenciais. Apelação desprovida. (Apelação Cível Nº Apelação desprovida. (Apelação Cível Nº 70008508418, Décima Sétima Câmara Cível, 70008508418, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Jorge Luís Tribunal de Justiça do RS, Relator: Jorge Luís Dall'Agnol, Julgado em 08/06/2004) Dall'Agnol, Julgado em 08/06/2004)

Mas:Mas: Ação de usucapião ajuizada por condomínio edilício, tendo Ação de usucapião ajuizada por condomínio edilício, tendo

por objeto área integrada a sua estrutura comum, cuja por objeto área integrada a sua estrutura comum, cuja propriedade, todavia, é afirmada pelo espólio do falecido propriedade, todavia, é afirmada pelo espólio do falecido incorporador.incorporador. Ações simultâneas de indenização por danos Ações simultâneas de indenização por danos materiais e de interdito proibitório, ajuizadas pelo materiais e de interdito proibitório, ajuizadas pelo condomíniocondomínio tendo em vista o ressarcimento de prejuízos tendo em vista o ressarcimento de prejuízos causados à churrasqueira, bem como a cessação da turbação, causados à churrasqueira, bem como a cessação da turbação, imputados pelo imputados pelo condomíniocondomínio aos familiares do falecido. aos familiares do falecido. Sentença de integral procedência das ações. Recurso dos Sentença de integral procedência das ações. Recurso dos demandados. Questões preliminares e de mérito. Os embargos demandados. Questões preliminares e de mérito. Os embargos de declaração interrompem o prazo recursal. Não é nula a de declaração interrompem o prazo recursal. Não é nula a sentença que decide todas as questões preliminares sentença que decide todas as questões preliminares suscitadas, considerando-as como mérito da causa. suscitadas, considerando-as como mérito da causa. O pedido O pedido de usucapião de parte do condomínio edilício é de usucapião de parte do condomínio edilício é juridicamente possível, além de possuir legitimidade juridicamente possível, além de possuir legitimidade ativaativa. . Demonstrada que a área integrou-se à utilização do Demonstrada que a área integrou-se à utilização do condomínio, desde quando foi instituído há mais de 20 condomínio, desde quando foi instituído há mais de 20 anos, justifica-se o reconhecimento do usucapião anos, justifica-se o reconhecimento do usucapião extraordinário.extraordinário. O uso da coletividade condominial, O uso da coletividade condominial, relativamente às áreas comuns, não exclui o uso individual relativamente às áreas comuns, não exclui o uso individual do condômino, relativamente às áreas exclusivas, em do condômino, relativamente às áreas exclusivas, em conseqüência do que não procedem as ações de indenização e conseqüência do que não procedem as ações de indenização e interdito proibitório. Apelação provida em parte. interdito proibitório. Apelação provida em parte. (Apelação Cível Nº 70014853808, Vigésima Câmara Cível, (Apelação Cível Nº 70014853808, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Cini Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Cini Marchionatti, Julgado em 23/08/2006) Marchionatti, Julgado em 23/08/2006)

Administração do Administração do condomíniocondomínio

1.324 – mandato tácito1.324 – mandato tácito Poderes? Poderes?

proteção a terceiros!proteção a terceiros! Pena: art. 1319, segunda parte.Pena: art. 1319, segunda parte. O conflito pode gerar alienação ou O conflito pode gerar alienação ou

locaçãolocação

preserva-se o direito de preferênciapreserva-se o direito de preferência Mas e se vários querem locar? Art. Mas e se vários querem locar? Art.

1.322?1.322?

Ação de Divisão – arts. 946 a 981 Ação de Divisão – arts. 946 a 981 CPCCPC

Clássica forma de extinçãoClássica forma de extinção Prescreve? Prescreve? Aplica-se a bens divisíveis e Aplica-se a bens divisíveis e

indivisíveis??indivisíveis?? Potência da sentença?Potência da sentença?

““RI”!RI”!