LANGKAH-LANGKAH DI LAPANGAN

1

DEL HARGA

SKENARIO BERAT

SKENARIO MEDIUM

SKENARIO RINGAN Tawarkan salah satu permen

Jika permen ditolak 2 jalan keluar

Konversi + DOP

Permen diterima

PPJB

Lempar Platform

Terima DP, gunakan platform sbg penggoda

Sisa paymen + ttd dinotaris

STRATEGI A1 (INTEREST FORWARD PLUS STAY)

Contoh beli rumah

a. Di perum CITRA LAND dgn harga 2 M-an

A B C

(penjual) (Saya) (pembeli)

Rumah di citra lend sy beli di A dengan dengan harga 1,8 M

kemudian sy jual kepada si C dgn harga 2,2 M, sehingga sy

mendapatkan selisih harga 400jt.

Direct Least Back (DLB)/sewa dibayar dari selisih harga yaitu

400jt sehingga kita bisa menempati rumah secara gratis

selama 4,5 tahun.

Cara menghitungnya:

DLB (4% selama 5 tahun) = 4% x 2,2 M = 88jt

( masih belum memiliki)

Dengan satu flatform saja bisa menempati rumah gratis dan

bisa kita ulang ke alamat berikutnya.

2

Range harga dari 2M

2.3M atau 1,3M (tidak merasa kemahalan atau kemurahan)

Cara pembayaran rumah sering sebut dengan julukan KOTAK FITNES

A B C

(penjual) (Saya) (pembeli)

1 Lunas lunas tersrh

plh

BLB or BBG

2 Lunas KPR tersrh

plh

BLB or BBG

3 Angsuran 1 tahun Angsuran 1 tahun idem

4 Lunas Angsur 10 thn idem

Penjelasan:

Kotak 1 Jika si C bayar lunas kita bayar lunas juga ke si A

Kotak 2 jika si C macet bayar kita masih mengunci resiko

karena dua hal

3

a. Kita sudah terima lunas

b. Tinggal gratis karena sudah bayar DLB

Kotak 3 si A diangsur 1 tahun, maka ada 2 keuntungan yg dia

dapatkan

a. Dpt uang banyak dari uang muka

Jika C macet maka kita masih menang karena 3 hal:

1. Selisih uang muka

2. Selisih uang angsuran

3. Tinggal gratis karena sudah bayar DLB

Kotak 4 si C membayar sedikit demi sedikit sementara kita

bayar lunas kepada si A, uang dari mana, yaitu dari 3 hal:

1. Jeruk ketemu jeruk (jika ada org melempar platform maka

ambil duluan karena itu sumber uang)

2. Frofit sharing dgn badu, badu diberi tugas sertifikat dari si

A dan membayarnya lunas ada 3 ke untungan untuk badu

1. Mendapat sertifikat rumah

2. Mendapat bagian, profit

3. Mendapt Penghasilan bulanan yg lebih tinggi dari

deposito

3. Bagi yang terlanjur KPR

Contoh: bagi yang terlanjur KPR bank mandiri untk masa

10 tahun dgn 10%, maka yang harus kita lakukan hanya

satu yaitu meluncurkan Flatform.

Contoh iklan

- Pasti bias di cicil selama 10 tahun

4

- BU (butuh uang) rumah cantik di Citra land harga

pasar 2,5 M dijual 2,2M. bisa angsur selama 10

thn.pasti disetujui atau libur bayar 2 tahun, sdh

menghasilkan uang bulanan 1000 dolar/bln lebih bagus

dari deposito, harga kedepan pasti naik tinggi, dpt

dapat dicairkan kembali dgn kenaikan harga. Terbatas

1 unit. Hub budi no. hp…

Jika C macet kita masih menang karena 4 hal:

1. Sertifikat masih nama kita

2. Selisih uang muka

3. Selisih angsuran

4. Tinggal gratis karena sudah bayar DLB

Bagan strategi A1

5 Batasan + 40 tahun racun seharsnya membuat kita game

over

5 Batasan 12 Misi

Platform Volaatilitas

PLATFORM

5

Tunjuk, beli

1. Harga lebih rendah2. Bisa dibyr lunas/angsuran tanpa bunga3. Bs dingsur lebh lama sampai dengan 10 thn (arti sampai

dengan : separuh sekarang, separuh dua tahun lagi, libur bayar 2 thun atau 40% cicil 2 tahun sisanya 60% akhir tahun ketiga atau byr rata 8 thn)

4. Bunga lebih rendah dari pasar5. Diberi uang 10 dolar/bln selama 5 tahun atau DLB6. Tahu menjadi tahu, harga kedepan tambah naik bisa di

buktikan dgn dpt dijual balik kembali dgn kenailan harga (BBG/BBO)

VOLATILITAS HARGA PROPERTY

contoh

1. Beli rumah di wisata bukit masLT 800 m2

LB 1000 m2

HGB => baru

Hitungan volatilitasSi bagong bilang harga rumah itu Rp.10M, si unyil bilang harga rumah tersbt 8M, si badu bilng harga rumah tersebut 7M, si tata bilang harga rumah tersbt 5M dan si didi bilang har rumah tersbt 4M, shga kalao di urut harga tersebut adalah:

10 M8 M7 M5 M4 M

Kemudian kita mengetahui Range harganya yaitu 49%.Yg didapatkan dari:

6

Dari harga tersbt di ambil tiga angka yg mendekati, yaitu 5M, 7M, 8M, kemudian di cari selisih harga dr harga tertinggi dikurangi harga terendah; 8 M – 5 M = 3M

8M/3M = 38%5M/3M = 60%

Range = 38 %+60 %

2 = 49%

Dgn demikian, RangeDLB = 49 %

4 % = 12

Sehingga, rumah ini kita tempati gratis selama 12 tahun.

Dilanjutkan dengan mencari rumah di alamat yang baru.

2. Beli rumah di pakuan cityLT 200 m2

LB 300 m2

HGB7M6,5M4M Rangenya= 83%3M2,5M

RangeDLB

= 83 %4%

= 21, jd kita bisa mempati rumah ini selama

21 thn

Karena sudah tiga alamat satu diantaranya bisa kita kontrakan ke org lain missal yg di wisata bukit mas, kita sewakan selama 12 tahun maka kita akan mendapatkan 3,3 m yg didapat dari:

4% x harga rumah 7M x 12 thn = 3,3 M

Bisa beli rumah baru lagi.Jadi dgn satu platform saja kita sudah kontan

3. Beli rumah di Ray darmoRuko

7

LT. 100M2

LB 300 M2

HGB20M15M7M Rangenya: 93%4M3M

RangeDLB

= 93 %6%

= 15, jd kita bisa menempati rumah ini

selama 15 thn

DLB BBG/BBO

Tujuan Menempati/haus

Memiliki/lapar/cinta

Sumber uang

RangeVolatilitas

1. Cara rajin2. Cara

malas

Nilai uang

3% - 5%1. Kostanta2. Definisi

Perjanjian

sewaJualbeli

Keterangan:

1. Cara rajin => strategi cara A1 ini bisa dikawinkan dengan

nomer yang lain sehingga kita punya uangnya di awal

tahun

2. Cara malas => 5 tahun lagi masih belum cukup uang

untuk beli rumah maka kita bisa ulangi strategi A1

Keterangan:

8

1. Konstanta => harga rumah dimasa depan dinaikan

sebesar peretujuan tertentu dengan bunga berbunga.

2. Definisi => harga rumah dimasa depan didefinisan

sebagai penilaian rata-rata 3 bank.

Beberapa pertanyaan:

1. Cari A memang mudah tapi cari C sulit

2. Bagaimana jika C juga menempati rumah tersebut

3. Jika rumah sy jual ke C bukankah rumah jadi milik C

4. Bagaimana jika C menolak BBG berarti rumah itu lepas

dari saya.

Jawaban

STRATEGI A2 (TAX TRIGGER)

Tujuan Strategi A2 adalah Mengikat A karena A pasti minta uang cepat.

Saat pertama kali bertemu dengan A, maka B akan bingung jika catatan tidak cermat.

Konsentrasi awal saat bertemu dengan A adalah DIL HARGA (dalam 2-3 kali

kunjungan)

Setelah dil Harga, A pasti minta uang cepat. Kita masuk 3 skenario

9

1. Scenario berat

2. Scenario medium

3. Scenario ringan

Penjelasan:

1. Skenario Berat

A minta 200jt dari rumah seharga 2 Milyar, ini kita jawab 200jt itu tanda jadi

bukan DP, DP adalah untuk orang yang kredit, sy tidak kredit sy bayarnya lunas.

A bertanya jadi kita maunya apa? Kita jawab, saya maunya bayar tanda jadi

sisanya bayar lunas dinotaris.

2. Skenario Medium

A menurunkan pembayaran uang muka misal 80 jt dari harga rumah 2M, ini kita

jawab ikut praktek umumnya saja, umumnya jual rumah lebih besarpun terima

uang di awal lebih kecil contoh developer.(kita benturkan dengan praktek umum).

3. Skenario Ringan

Menurunkan harga ringan menjadi harga wajar 5jt – 10jt, ini kita jawab “pilih

tangan kiri atau tangan kanan” maksudnya tangan kiri adalah uang tanda jadi

yang dia minta, tangan kanan maksudnya salah satu dari 7 permen.

7 Macam Permen

1. Tambah harga di atas harga del

2. Manfaatkan surat bersih, tanyakan 9 hal jangan minta foto kopi sertifikat.

Jika pakai permen ini biaya kepengurusan surat kita tanggung, bukan kita

bayar dulu dan bukan kita y gurus suratnya.

3. Pajak ditanggung + notaris ditanggung.

4. Tanda jadi + top up

Maksudnya tanda jadi tidak mengurangi harga rumah malah menambah harga

bila dibayar dibelakang.

5. Tanda jadi (TJ) seminimal mungkin + klausul (artinya jika klausul maka tanda

jadi dikembalikan).

Contoh Klausul

Saya beri 5 juta namun, jika rumah lama saya belum terjual sampai

oktober maka TJ dikembalikan.

Saya beri 5 juta namun, jika surat tidak bias dinaikkan jadi sertifikat,

maka TJ dikembalikan.

10

Saya beri 5 juta namun, Jika tidak ada minimarket yang siap sewa,

maka TJ dikembalikan.

Saya beri 5 juta namun, jika KPR di tolak, maka TJ dikembalikan.

Saya beri 5 juta namun, jika tanah di depan tidak ikut terjual, maka TJ

dikembalikan.

Dan lain-lain.

Catatan:

- Jika permen di tolak masih ada dua 2 jalan keluar yaitu

a. konferensi ke permen no.5 TJ + Klausul

b. DOP ( Dateline, opportunity, Pasukan) contoh saya beri waktu

untuk memutuskan jadi jual ke saya atau tidak. Pasukan

maksudnya minta teman lain yg nawar dengan catatan penawaran

lebih rendah dari yg kita tawar.

- Jika permen di terima maka beres masuk perjanjian dengan alasan

supaya tidak lupa => jika permen di terima berarti kita tidak keluar

uang.

- Permen keluar saat scenario ringan

- Jangan minta perjanjian ke penjuan

- Permen diberikan hanya Satu

- Yang memilih permen adalah kita bukan penjual

- Jangan bertukar permen dengan platform

- Platform untuk C, permen untuk A

5 Larangan Mengikat A

1. Jangan minta tapi beri, 2 kata alarm yang tidak boleh muncul saat bernegosiasi dengan A,

yaitu kata “ Minta” dan “ waktu” atau “PPJB”

2. Jangan mengejar pemilik, jika rumah ditempel papan nama broker, sering kita salah dua

hal, yaitu;

a. Melompati broker dan mengejar pemilik

b. Sebaliknya malah takut broker.

Yang benar adalah negosiasi dengan broker, tanda jadi dengan pemilik.

3. Jangan beri permen kepagian

4. Jangan beri sampah kepagian

11

5. Jangan kaku dengan judul perjanjian, judul bias diganti dengan risalah rapat/surat kuasa

menjual atau letter of intern.

STRATEGI A3 (OWN-PRESELLING)

Tujuannya yaitu Beli tanah dengan 3 tusuk garfu ( di beli, di

bangun dan di miliki).

3 hal diatas dikerjakan tanpa uang tanpa hutang

Contoh

Beli tanah dengan luas 2000m2 seharga 1 juta /m2 jadi total

seluruh harga tanah tersebut adalah 2 Milyar.

Langkah-langkah yang harus dilakukan sbb:

1. Ikat A dengan strategi A2

2. buat paket tanpa DP dengan dua laternatif

a. 8% x 3 bulan

b. 5% x 5 bulan

Setelah 5 bulan terkumpul uang 25% yaitu 2,5 M bisa

dipake untuk membayar tanah 2 M sisa uang 500jt

3. Tusuk garfu ke dua yaitu bagun rumah

Scenario:

12

10.000.000.000 total biaya rumah yang akan dibangun

2.500.000.000 dana yang terkumpul

7.500.000.000 dana yang akan dibutuhkan

6.000.000.000 biaya kontraktor

1.500.000.000 profit dari membangun rumah

500.000.000 profit dari penjualan tanah

2.000.000.000 total profit keseluruhan

Skema pembayaran rumah dari dana yg dibutuhkan untuk

pembangunan rumah senilai 7.500.000.000

B C

lunas

KPR termin (bertahap)

angsuran 1 thn

angsn sd 10 thn => lunas dengan 3 cara 1. Jeruk ketemu jeruk 2. profit sharing dengan

badu3. bagi yang terlanjur KPR

4. Tusuk garfu ke 3 dimilik dan ditempati, diikat dengan cara

DLB dan BBG

STRATEGI A4 (INTEREST OFFER FORWARD)

Tujuan:

Mengikat A dengan permen yang lain

13

Setiap hari menunggu dihitung 2 kali bunga deposito

Contoh iklan

Bonus dua kali deposito kami siap beli rumah daerah X

ada bonus untuk anda 2 kali bunga deposito meski rumah

sudah kami beli. Terbatas 1 org pertama yg kami setujui.

Hub…

Untuk mengikat A bisa pakai permen ke 6

Permen ke-6 adalah

Bunga deposito 6% /thn, kita tawarkan 2,4% /3 bulan yg

didapatkan dari

4.8 %12bln

= 0.4 %1bln

= 1.2%3bln

=> 2 x bunga deposito = 2 x 1.2% = 2.4%

per 3 bulan

Permen ini cocok untuk 2 H

Memperpanjang untuk jatuh tempo dengan A Mengikat A untuk tanah yang sangat luas yg di kavling-

kavling

Catatan:

o Permen pajak bersifat sekalio Permen bunga bersifat kontinu

STRATEGI A5 ( COMMISSION SHARE)/Strategi Pemalu

Tujuan strategi ini:

14

Mengikat A dengan strategi pemalu, ada 3 alasan kenapa kita malu bertemu dengan A.

1. Perbedaan status ekonomi2. Perbedaan usia3. Saling kenal sebelumnya

Ketiga hal di atas menghalangi kita dalam bernegosiasi dengan A.

SOLUSI

1. Kerjasama dengan broker ekslusifContoh iklanHead linenya: “Banus dua kali komisi untuk broker”Isi iklan “ dicari rumah daerah X ada kalangan dokter siap beli akan dipake bulan oktober. khusus untuk broker 2 kali komisi untuk anda. Terbatas 1 kali untuk anda, hub…Hp..”

2. Menggunakan SKM ( Surat Kuasa Menjual)Contoh iklanHead line “ dekat dengan kalangan expaiet/ bule”Isi iklan “ anda jual apartement daerah X? harga bisa lebih tinggi jika ada kalangan bule siap sewa. Kami dekat dengan expaiet, siap bantu anda untuk jual apartement sehingga harga jual lebih tinggi. Terbatas 1 orang pertama yang kami setujui, hub..hp..”

Catatan

Umumnya mau di bantu tapi tidak mau menulus SKM, kalahkan penolakan itu dengan 3 alasan:1. Tidak dipercaya orang jika tidak ada Kuasa tertulis2. Jatuh no antrian pembeli yang ada kita berikan yang lain

dulu.3. Trauma dilompati sepihak oleh penjual jika tidak ada

kuasa tertulis. Dalam SKM perlu kesepakan harga supaya tidak dimintai

semua oleh A

15

STRATEGI: RENTED POOL

Tujuan:

Beli property tanpa uang, tanpa hutang dengan memanfaatkan sewa yg ditarik didepan.

Contoh:

Membeli ruko seharga 1 M ditepi jalan raya, pembayaran didapat dari:

1. Dari hasil sewa spot :13% x 5 tahun= 65 % = 650jt2. Dari sewa lantai 1 dan 2 : 7% x 5 tahun = 35% =

350jt 100% = 1 M

STRATEGI: AUCTION HOUSE

Contoh

Jika ingin membeli ruko dengan harga 3 M.

Langkah2

1. Membuat 10 paket penawaran yang masing2 bernilai 300 jt. Dan setiap produsen missal persawat TV boleh mengambil lebih dari satu paket.

2. Paket yg ditawarkan berbentuk kontrak dagang ( plus kontrak display)

3. Paket kontrak di ambil dimuka4. Langkah selanjutnya bisa di pelajari dibuku “strategi

membeli banyak property tanpa uang tanpa KPR” nggak pelu nunggu harga miring Hal:61-66.

STRATEGI : REFINANCING ITERATION

Contoh:

16

Budi membeli rumah dengan harga 1 milyar dengan menggunakan KPR.

Langkah2

1. Tahun pertama si budi mengajukan KPR ke Bank kemudian di ACC oleh bank tersebut dengan mendapat KPR senilai rumah tersebut yaitu 1 milyar.

2. Dana untuk pembayaran KPR di danai dari strategic media spot (Passive Income Dobel) atau Business Driven.

3. Lakukan iterasi, yaitu di tahun ke dua si budi mendatangi bank kedua untuk mendapatkan KPR lagi dengan cara men-Take Over kredit KPR lama sehingga nilai property si budi naik menjadi 1,2 M, maka budi mendapat selisih sebesar 200jt.

4. Uang selisih yg 200jt tadi digunakan untuk uang muka rumah kedua dan sisanya menggunakan KPR lagi.

5. Rumah kedua disewakan untuk mendapatkan passive income.

STRATEGI SEKUTU PASIF ( BUSINESS DRIVEN)

Langkah-langkah:

1. Meyeleksi sekutu aktif ( pengelola bisnis/manager)2. Bertindak sebagai sekutu pasif ( investor)3. Sekutu aktif tidak pelu keluar uang4. Memberi saham kepada sekutu aktif5. Meminta surat komitmen target penjualan (SKTP) dari

sekutu aktif6. Meminta target profit dari sekutu aktif7. Meminta SKTP/SPU ( surat pernyataan utang)8. Meinta tambahan komitment dari sekutu aktif9. Melakukan factoring atau penjualan/pengalihan piutang

STRATEGI: BELI TANAH YANG DIKAVLING

17

Tujuan => Beli tanah yang luas yg dikavling-kavling untuk dijadikan perumahan.

Contoh:

Beli tanah seluas 8000m2 seharga 1jt/m2 jadi total harga tanah tersebut adalah 8 Milyar.

Solusi membayar tanpa hutang

Karena akan dipotong untuk FASUM/jalan maka tanah kita jual 3jt/m2

1. Tahap pembebasan lahanKita harus menjual sebagian tanah untuk membayar harga tanah yg 8 milyar tadi seluas 2,600 m2 yang didapatkan dari:8000 m2

3 jt = 2,600 m2

2,600 m2 x 3jt = 8MJd, tanah seluas 8000m2 sudah lunas tanpa hutang.

2. Tahap membangunSisa tanah yaitu 8000 m2 - 2,600 m2 = 5,400 m2 Dipotong fasum/jalan 30%Sehingga sisa tanah yang akan dibangunkan rumah yaitu5,400 m2 – 2,400m2 = 3,000m2

1 kavling = 200m2, jadi dengan tanah seluas 3000m2 siap dibangun sebanyak 15 kavling/rumah.

3. Tahap memiliki

Strategi yang lain

1. Platform2. Bumbel 17

Tujuan: bisa bayar separuh, separuh tidak usah membayar3. B5

18

Bisa menempati gratis rumah atau ruko si A tanpa beban apapun

4. B4Bisa menghasilkan uang tunai 20Muntuk jangka waktu lamatanpa hutang

5. B24Bisa membuat perumahan dan setiap rumah kita beri alpard baru meskipun harga rumah 2,2M

6. B13Spesialis bisa bayar penuh harga rumah, tapi setelah dibayar bisa ambil lagi, rumah tetap untuk kita.

7. Mounster HouseSelesaikan hutang dengan kunci resiko sebagai pasif patner

8. B1Spesialis bisa bayar lebih rendah disbanding harga dil malah si A yang minta

19