ANALES JUDICIALES - AÑO JUDICIAL 2003

CAS. Nº 214-2003SANTA.SUMILLA:

AFECTACIÓN DE LA HIPOTECA A LA FUTURA PROPIEDADHORIZONTAL

En caso de autos la hipoteca del inmueble sub-judice no se encontraba sujeta alrégimen de propiedad horizontal, sino que estaba constituida sólo por el terrenomás la edificación de una planta; posteriormente terminadas las edificacionesde la segunda y tercera planta pasó al régimen de propiedad horizontal; por loque dicha conversión no extinguió el gravamen sino que lo transmitió al nuevo

Inmueble individual. En conclusión, si el sobresuelo soporta gravamen, la futuraPropiedad horizontal soportará también dicho gravamen.

LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; vista la causa doscientos catorce dos mil tres; en Audiencia Pública el día de la fecha y producida la votación con arreglo a Ley emite la siguiente sentencia; MATERIA DELRECURSO : Se trata del recurso de casación interpuesto por el Banco Wiese Sudameris Sociedad Anónima Abierta, contra la sentencia de vista de fojas ciento ochenticinco, su fecha seis de Diciembre del dos mil dos, que revocando la resolución apelada de fojas ciento veintiocho, fechada el veintidós de Julio del dos mil dos, declara Fundada en parte la demanda; FUNDAMENTOS DEL RECURSO: La Corte mediante resolución de fecha diecisiete de Febrero del dos mil tres ha estimado procedente el recurso solo por la causal de inaplicación de normas de derecho material; expresando el Banco recurrente como fundamentos: a) que el Superior Colegiado, en principio, ha inaplicado los artículos mil trescientos cincuenticuatro, mil trescientos cincuentiséis, mil trescientos sesentiuno y mil trescientos sesentidós del Código Civil, toda vez que no ha tenido en cuenta que el Banco juntamente con la co - demandada celebraron un contrato de hipoteca en donde las partes libres y voluntariamente pactaron que la hipoteca comprendía lo edificado existente y lo que se introduzca con posterioridad, sin que puede ser excluido; b) que, entonces, la construcción posterior del segundo y tercer piso constituyen partes integrantes dado que no pueden ser separados del primer piso sin deteriorar o destruir el bien conforme a los artículos ochocientos ochentisiete y mil ciento uno del Código sustantivo; por tanto, la hipoteca sub - judice alcanza también a los referidos pisos; lo que significa qué el Banco recurrente, como acreedor hipotecario, goza de los derechos de persecución y venta judicial del bien hipotecado, de conformidad con los artículos mil noventisiete y mil ciento diecisiete del Código material; normas estas últimas que han sido inaplicadas; y, c) que se ha inaplicado también el artículo dos mil veintidós del Código Civil, dado que el título de la actora ha sido inscrito con posterioridad a la inscripción de la hipoteca a favor del recurrente; en tal virtud, el derecho del Banco tiene prioridad sobre el derecho de la actora; máxime si el título de ésta en realidad resulta inválido al ser su objeto física y jurídicamente imposible, de acuerdo a los artículos ciento cuarenta, inciso segundo, doscientos veinte y doscientos diecinueve, inciso tercero, del Código sustantivo; CONSIDERANDO: Primero.- Que conforme a reiterada y uniforme jurisprudencia de esta Suprema Corte y a la doctrina nacional, los caracteres jurídicos de la hipoteca son: a) constituye un derecho real sobre un bien determinado; b) es un derecho accesorio, puesto que se constituye en seguridad del cumplimiento de una obligación determinada o determinable; y, c) es indivisible, de tal modo que recae sobre el todo y cada una de las partes y si el bien hipotecado se divide, todas y cada una de las partes continúan gravadas en garantía del cumplimiento o pago, como así lo establecen los artículos mil cien, mil ciento uno y mil ciento dos del Código Civil; Segundo.- Que tal como puede apreciarse este derecho real de garantía reme sobre un bien determinado y la extensión de la hipoteca alcanza hasta donde comprenda este mismo bien, vale decir, las partes integrantes del bien y sus accesorios, además del importe de las indemnizaciones de los seguros y de

la expropiación-en su caso; lo que significa qué todo lo ajeno al bien hipotecado no está afecta a dicho gravamen; Tercero.- Que asimismo, de acuerdo a los artículos ochocientos ochenticinco y novecientos cincuenticuatro del Código sustantivo son bienes inmuebles de modo independiente tanto, el suelo, como el subsuelo y el sobresuelo; y el artículo novecientos cincuenticinco del acotado establece que el subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a propietario distinto que el dueño del suelo; lo que significa que el suelo o terreno no comprende el sobresuelo o edificación, dado que son bienes distintos y no es jurídicamente posible considerarlo como parte integrante del suelo; en tal virtud la hipoteca del suelo no comportará el gravamen del sobresuelo si es que no se ha indicado ello expresamente y señalado la información que identifique y determine el sobresuelo; Cuarto.- Que sin embargo, en caso de que exista edificación en dicho momento, y se determine el mismo en el contrato; lógicamente el gravamen comprenderá el sobresuelo y lo que se construya en adelante, dado que todo ello entrará en la categoría de sobresuelo, por ende perteneciente o integrante a él conforme al artículo mil ciento uno del Código Civil y el aplicable, recién en este caso, artículo ochocientos ochentisiete del acotado; toda vez que los siguientes pisos y ampliaciones no pueden ser objeto de derechos singulares; pudiendo respecto de tales, el titular del derecho real de garantía ejercer los derechos de persecución y venta judicial del bien hipotecado de conformidad con los artículos mil noventisiete y mil ciento diecisiete del citado Código; Quinto.- Que una excepción a lo procedentemente expuesto son los inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal conforme al artículo novecientos cincuentiocho del Código sustantivos el mismo que nos remite a la Ley veintisiete mil ciento cincuentisiete el cual establece en su artículo treintisiete que los edificios de departamentos, quintas, casas en copropiedad; centros y galerías comerciales o campos feriales, y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, cuando pertenezcan a propietarios distintos, están sujetos al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común; inmuebles que pese a estar conformados por pisos que constituyen partes integrantes de una edificación, gozan de independencia jurídica y están sujetos a dominio particular, Sexto.- Que ahora bien, en el presente caso, la tercerista está peticionando que se excluya del remate ordenado el inmueble de su propiedad constituido por el Departamento D - dos, sito en parte del primer piso, el segundo y tercer piso del Lote cuarenticinco, Manzana K uno, del Programa de Vivienda Sectores cinco B, cinco C, Zona cinco, de la Urbanización Buenos Aires, Nuevo Chimbote, Chimbote, dentro del proceso sobre Ejecución de Garantías seguido por el Banco Wiese Sudameris contra Mario Del Rosario Chávez Oliveros y otros; Lote cuarenticinco que fuera hipotecado por su propietaria María Del Rosario Chávez Oliveros a favor del citado Banco cuando éste se encontraba constituido por terreno y edificación de una sola planta; Sétimo.- Que no obstante lo expuesto, la pretensión de la tercerista carece de asidero legal, toda vez que la excepción al carácter indivisible de la hipoteca, constituida por el citado régimen de propiedad horizontal, no se presenta en el presente caso, dado que, tal como ella misma lo declara, cuando se constituyó la hipoteca el inmueble sub - judice no se encontraba sujeta al régimen de propiedad horizontal sino que estaba constituido por el terreno mas una edificación de una planta; de tal modo que las posteriores edificaciones de la segunda y tercera planta seguían teniendo la calidad de sobresuelo y por ende afectas también al gravamen; Octavo.- Que si bien, luego de terminadas éstas, el inmueble pasó al mencionado régimen de propiedad horizontal, dicha conversión no extinguió el gravamen sino que lo transmitió al nuevo inmueble individual; vale decir que si el sobresuelo soporta gravamen la futura propiedad horizontal, en tanto no se extinga éste, soportará también el gravamen; afectación que en el presente caso, era de conocimiento de la tercerista por el principio de publicidad registral previsto en el artículo dos mil doce del Código Civil, y ella misma así también lo reconoce en el numeral cinco punto tres de la cláusula Quinta de su contrato de compraventa; Noveno.- Que por consiguiente, si bien es cierto no resulta de aplicación relevante los artículos mil trescientos cincuenticuatro, mil trescientos cincuentiséis, mil trescientos sesentiuno y mil trescientos sesentidós del Código material, toda vez que la tercerista no suscribió el contrato de hipoteca; así como tampoco los artículos dos mil veintidós, ciento cuarenta, doscientos veinte y doscientos diecinueve, inciso tercero, del mismo Código, toda vez que, como ya se indicó, el título de propiedad de la tercerista no puede ser declarado nulo en este proceso sino que tiene que peticionarse en vía de acción; máxime si la facultad prevista en el artículo doscientos veinte del Código Civil requiere como requisito indispensable que el vicio de nulidad resulta manifiesto, lo cual no ocurre en autos y mucho menos corresponde discernirlo en sede casatoria; también es cierto que si se

configura la inaplicación de los artículos ochocientos ochentisiete, mil ciento uno, mil noventisiete y mil ciento diecisiete del Código sustantivo; de conformidad con el inciso primero del artículo trescientos noventiséis del Código Procesal Civil, estando a las consideraciones que preceden declararon FUNDADO el recurso de casación interpuesto a fojas ciento noventicinco; en consecuencia, NULA la sentencia de vista de fojas ciento ochenticinco, su fecha seis de diciembre del dos mil dos; y, actuando en sede de instancia, CONFIRMARON la apelada de fojas ciento veintiocho, fechada el veintidós de julio del dos mil dos, que declara INFUNDADA la demanda; DISPUSIERON que la presente resolución sea publicada en el diario oficial «El Peruano»; en los seguidos por Claudia Consuelo EmperatrizLarraín Chávez con el Banco Wiese Sudameris Sociedad Anónima Abierta - sucursal Chimbote - y otros; sobre Tercería de Propiedad; y los devolvieron.-

S.S.ECHEVARRÍA ADRIANZÉNMENDOZA RAMÍREZAGUAYO DEL ROSARIOLAZARTE HUACOPACHAS ÁVALOS

SECCIÓN JUDICIAL - SALA CIVIL

SALA CIVILCAS. Nº 1304-2003

ICA.SUMILLA:

LA REDUCCIÓN DE LA HIPOTECA

La hipoteca es un derecho real accesorio, que como tal depende de la existenciade una obligación principal que es la que respalda; por lo tonto ante la eventualvariación de las condiciones por las que se constituyó; esto es de la disminucióndel importe de la obligación, y a fin de evitar un perjuicio al deudor hipotecario,es que se justifica la institución de la reducción; pues de lo contrario significaría

un abuso en el ejercicio del derecho del acreedor.

Lima, veinticuatro de octubre del dos mil tres.-LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DEJUSTICIA DE LA REPÚBLICA, vista la causa mil trescientos cuatro guión dos mil tres, en Audiencia Pública de la fecha y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia; MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casación de fojas ciento diecisiete, interpuesto por don Oscar Honorio Martínez Chuquín contra la sentencia de vista de fojas ciento ocho, emitida por la Primera Sala Mixta Descentralizada de Chincha el primero de abril del año en curso, que revoca la apelada de fojas sesentisiete, de fecha nueve de octubre del dos mil dos, y reformándola declara infundada la demanda en todos sus extremos; FUNDAMENTOS DEL RECURSO: Que por «resolución de fecha treinta de junio del año en curso se declaró procedente el recurso de casación según obra a fojas veintidós en el cuadernillo formado ante este Supremo Tribunal, por la causal del inciso primero del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil, al haberse acusado: a) La aplicación indebida de una norma de derecho material de la Sala Superior ha debido aplicar correctamente la norma legal contenida en el artículo mil ciento dieciséis del Código Civil, toda vez que la figura de reducción de hipoteca que contempla el Código Civil han considerado necesario otorgar este derecho de manera específica, a fin de que el deudor hipotecario no sea víctima del abuso del derecho, tal como lo consigna y preceptúa la Constitución Política del Estado en su artículo ciento tres; en consecuencia, en escrita aplicación de ésta norma y en atención a que el recurrente ha dado cumplimiento a lo dispuesto por el artículo ciento noventiséis del Código Procesal Civil, es que el A quo declaró fundada la demanda incoada ordenando la reducción de la hipoteca; y b) La aplicación errónea del artículo mil trescientos sesentiuno del Código Civil, toda vez que la Sala no ha considerado que la fuerza de ley que tiene el contrato entre las partes contratantes ha evolucionado, adecuándose a las exigencias sociales y económicas que actualmente se vive, pues poco a poco se ha ido tomando conciencia en el sentido de que no todo lo consignado en el contrato puede tomarse al pié de la letra, abriéndose la posibilidad de que éste acuerdo sea revisado o modificado, en aplicación del principio «rebus sic stantibus», que permite la recomposición del contrato con miras a la realización de justicia; YCONSIDERANDO: PRIMERO.- Que en autos don Oscar Honorio Martínez Chuquín por demanda de fojas veintitrés, pretensiona la reducción de la hipoteca constituida a favor del Banco Internacional del Perú, sustentado en el pago parcial del monto de la hipoteca constituida por Escritura Pública de cancelación y nuevo mutuo con garantía hipotecaria del quince de noviembre de mil novecientos noventiuno; SEGUNDO.- Que la reducción judicial se encuentra regulada en el artículo mil ciento dieciséis del Código Civil; según el cual «el deudor hipotecario puede solicitar al juez la reducción del monto de la hipoteca, si ha disminuido el monto de la obligación»; TERCERO.- Que dicho dispositivo constituye, sin lugar a dudas, una limitación a la autonomía de las partes que prima en materia de contratos, que es forma como se ha constituido la hipoteca de autos que se quiere reducir o que encuentra su justificación en las propias normas que regulan los contratos, como son los artículos mil trescientos cincuenticinco y mil trescientos sesentidós del Código Civil, que dispone que la ley por

considerandos de interés social, público o ético puede imponer reglas o establecer limitaciones al contenido de los contratos, los que deben negociarse, celebrarse y ejecutarse según las reglas de la buena fe y común intención de las partes; CUARTO:- Que la hipoteca es un derecho real accesorio, que como tal depende de la existencia de una obligación principal que es la que respalda; característica por la cual, ante la eventual variación de las condiciones por las que se constituyó; esto es, de la disminución del importe de la obligación, a fin de evitar un perjuicio al deudor hipotecario, es que se justifica la institución de la reducción, en aras de la equidad que debe primar, pues lo contrario significaría un abuso en el ejercicio del derecho por el acreedor que aún con la reducción debe encontrar suficientemente respaldado su crédito, para lo cual es importante recordar que los contratos deben ejecutarse según las reglas de la buena fe. Así el principio del «pacta sunt servanda» encuentra su limitación en otro principio como es el contenido en el aforismo rebuc sic stantibus; QUINTO.- Que, no obstante lo expuesto, es labor trascendental del juez para que opere la reducción no sólo verificar la disminución del importe de la obligación sino también que subsista en grado suficiente elrespaldo al acreedor hipotecario, lo que dependerá por tanto de la valoración de la prueba conforme al artículo ciento noventisiete del Código Procesal Civil; SEXTO.- Que en el caso de autos el demandante se ha sustentado en que su deuda original era de cincuenta mil dólares americanos, y por ella constituyó hipoteca sobre los inmuebles sitos en el Conjunto Habitacional El Rosedal, Manzana J, Lote trece, prolongación Lima s/n, Distrito de Pueblo Nuevo y el de la Urbanización Julio Arboleda, Manzana C, Lote cinco, Distrito de Chincha Alta, Provincia de Chincha y Departamento de Ica, hasta por la suma de cincuenta mil dólares americanos; habiéndose valorizado los mismos en cuarentinueve mil tresciento noventicuatro dólares americanos y ciento cuatro mil tres ochentiún dólares americanos respectivamente, por lo que estimando suficiente respaldo el primero de ellos solicita la reducción mediante la ilusión del segundo por ser su deuda actual de once mil setecientos catorce dólares, americanos con cuarentiséis centavos, conforme a la transacción extrajudicial que manifiesta; se efectuó el veinticinco de junio de mi novecientos noventisiete, que convertía su deuda en veinticinco mil setecientos catorce dólares americanos con cuarentiséis centavos de los cuales canceló catorce mil dólares americanos; SÉTIMO.- Que el banco emplazado por su parte se ha opuesto a la demanda alegando que de acuerdo a la cláusula décimo cuarto de la Escritura Pública de la fecha quince de noviembre de mil novecientos noventiuno, se pactó que la garantía mantendría su vigencia hasta la total cancelación de todas las obligaciones del contrato, de modo que conforme al «pacta sunt servanda» el contrato debe cumplirse; existiendo un documento de transacción extrajudicial en que los deudores hipotecarios los autorizaron a la ejecución de las garantías hipotecarias; precisando que existe un saldo deudor al primero de febrero del dos mil uno de veinticuatro mil setecientos sesentidós dólares americanos con nueve centavos, del cual el capital es de once mil dólares americanos, los intereses moratorios de cinco mil cuatrocientos sesenta dólares americanos con sesentinueve centavos y los compensatorios de ocho mil trescientos un dólares americanos con cuarenta centavos; OCTAVO.- Que el juez de la causa amparó la demanda exponiendo: a) Que por testimonio del quince de noviembre de mil novecientos noventiuno, denominado de cancelación y nuevo mutuo con garantía hipotecaria, el banco otorgó en préstamo al actor y a su cónyuge la suma de cincuenta mil dólares americanos; b) Que conforme a la liquidación de fojas diecinueve, el saldo deudor al primero de febrero del dos mil uno, es de once mil dólares americanos, mientras que la demandada señala que el saldo deudor es de veinticuatro mil setecientos sesentidós dólares americanos con nueve centavos; c) Que aceptándose la tesis de la demandada, la deuda es de veinticuatro mil setecientos sesentidós dólares americanos con nueve centavos, debe excluirse el inmueble de la Urbanización Julio Arboleda, Manzana C, Lote Cinco, Distrito de Chincha Alta, Provincia de Chincha y Departamento de Ica toda vez que el inmueble del Conjunto Habitacional El Rosedal, Manzana J, Lote trece, prolongación Lima s/n, Distrito de Pueblo Nuevo, resulta mas que suficiente para garantizar la deuda; y d) Que no obstante la cláusula décimo cuarta, no puede ampararse el abuso del derecho, porestá proscrito en la Constitución; NOVENO.- Que la Sala Superior revocó la resolución del juez argumentando que -el actor no ha acreditado haber cancelado la deuda, pues incluso en su demanda refiere adeudar once mil setecientos catorce dólares americanos con nueve centavos y que si bien conforme al artículo mil ciento dieciséis del Código Civil se puede solicitar la reducción de la hipoteca, la garantía hipotecaria es una modalidad de contrato, por que se sujeta al artículo mil trescientos sesentiuno del Código Civil, de modo que se debe estar a lo pactado entre las partes; no habiendo cumplido el actor con pagar su obligación en el plazo fijado en la transacción extrajudicial; máxime si la cláusula décimo cuarta de la Escritura Pública señala «...que la garantía mantendrá su vigencia hasta la total cancelación de todas las obligaciones provenientes de éste contrato...»; DÉCIMO.- Que, como ya

se expresó, la reducción de la hipoteca constituye una limitación por la cual mediante por ley se reglamenta el contrato, por lo que la interpretación efectuada de los artículos mil trescientos sesentiuno y mil ciento dieciséis del Código Civil no se ajusta a derecho, pues se permitiría el abuso en el ejercicio de un derecho; en tanto que, presentándose las condiciones que se exigen para la reducción de la hipoteca, ella debe prosperar; por tales consideraciones, de conformidad con el artículo trescientos noventiséis inciso primero del Código Procesal Civil, declararon: FUNDADO el recurso de casación interpuesto a fojas ciento diecisiete; por Oscar Honorio Martínez Chuquin; en consecuencia NULA la resolución de vista de fojas ciento ocho, su fecha primero de abril del año en curso y actuando en sede de instancia; CONFIRMARON la apelada de fojas sesentisiete su fecha nueve de octubre del dos mil dos, que declaró FUNDADA la demanda, sobre reducción de hipoteca; gravamen que debe subsistir únicamente sobre el inmueble de Conjunto Habitacional El Rosedal Manzana «J», Lote trece, Prolongación Lima s/n, distrito de Pueblo Nuevo, excluyéndose el inmueble de UrbanizaciónJulio Arboleda, Manzana C, Lote cinco, Distrito de Chincha Alta, Provinciade Chincha, Departamento de Ica; con lo demás que contiene;DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el DiarioOficial «El Peruano»; en los seguidos por Oscar Honorio Martínez Chuquíncontra Banco Internacional del Perú � Sucursal Chincha sobre Reducciónde Hipoteca; y los devolvieron.-

S.S.AGUAYO DEL ROSARIOLAZARTE HUACOPACHAS ÁVALOSQUINTANILLA QUISPEWALDE JÁUREGUI