Cap 2 Analiza Terenului Si a Amplasamentului -CMBU)

8/17/2019 Cap 2 Analiza Terenului Si a Amplasamentului -CMBU)

1/28

Analiza si evaluareaterenului

EVALUAREAEVALUAREA TERENULUI TERENULUI

Dr.ing. StelianDr.ing. Stelian

NICOLAICIUCNICOLAICIUC


2/28

2

Caracteristicile pământului sunt acceptate de

comun acord de geografi, jurişti, sociologi şieconomişti:

1) Fiecare parcelă de teren este unică prin

localizare şi compozi ieț2) Terenul este imobil din punct de edere fizic

!) Terenul este durabil

") #ferta de pământ este finită

$) %ământul este util oamenilor


3/28

3

Teoria economică tradi ională sus in faptulț țcă e&istă patru factori de produc ieț carese combină pentru producerea proprietă iițimobiliare:

- Pământul

- Munca

- Capitalul

- Coordonarea antreprenorială


4/28

4

Defniţii: Teren - o parcelă de pământ căreia nu

i s-a adus nicio îmbunătăţire şi care

se afă în starea sa naturală. Amplasament - o supraaţă de

teren liber, zic delimitată şi

amenajată astel încât să e pregătită pentru o anumită utilizare.


5/28

5

'n planurile urbanistice (%*, %+, %), -n

certificatele de urbanism şi -n

documenta iile cadastrale intalnim notiuneațde:

. %#T. procent de ocupare a terenului

%#T / 0c0t ()

. CT 3 coeficient de utilizare a terenului

CT / 0cd0t


6/28

6

Calculati:

0t / 0c /

0cd /

%#T /CT /


7/28

7


8/28

8

CARACTERISTICILE FIZICE ALECARACTERISTICILE FIZICE ALE

TERENULUI/TERENULUI/AMPLASAMENTULUIAMPLASAMENTULUI Terenul în excesTeren în exces - nu este necesar susţinerii utilităţiicnstrucţiilr e!istente.

Caracteristici

"ate a#ea cea $ai %ună utili&are a sa sau "ate "er$ite #iitare e!tin'ere a cnstruc(iilr e!istente sau antici"ate

'acă este #an'a%il sau are #alare "entru utili&are#iitare) se esti$ea&ă se"arat #alarea lui *i aceasta estea'ăugată la #alarea "r"rietă(ii i$%iliare.


9/28

9

CARACTERISTICILE FIZICE ALECARACTERISTICILE FIZICE ALE

TERENULUI/TERENULUI/AMPLASAMENTULUIAMPLASAMENTULUI Terenul în în surplusTeren în surplus ! nu este necesar "entru susţinerea

utilităţii cnstrucţiilr e!istente *i nu "ate f se"arat 'e"r"rietate *i #+n'ut ca acti# in'i#i'ual.

Caracteristici

nu are cea $ai %ună utili&are a sa

"ate sau nu cntri%ui la #alarea "arcelei a$ena,ate


10/28

10

C90


11/28

11

C90


12/28

12

C90


13/28

13

C90


14/28

14

C90


15/28

15

C90


16/28

1616

Caracteristicile "#ice $i amena%&rile

amplasamentuluiCaracteristicile "#ice c'nsi(erate în e)aluare

*'rma

(esc+i(erea la accesul principal

t'p',ra"a

l'cali#area

'rientarea *a& (e ).nt (e punctele car(inale

$i pri)eli$tea etc0

Caracteristicile t'p',ra"ce se re*er& la

perimetrul

ni)elarea

(rena%ul terenului etc0


17/28

1717

Amena%&rile interne ale amplasamentului ni)elarea

lucr&rile (e peisa,istic&

pa)area rac'r(&rile la re1elele (e alimentare cu

ap& ,a# electricitate (e internet $i

tele*'nie


18/28

1818

Amena%&rile externe ale amplasamentului stri

rampe

tr'tuare ri,'le

canali#are

liniile (e rac'r(are la reelele (eutilit&i


19/28

1919

MET23EMET23E 3E E4ALUARE3E E4ALUARE

Met'(ele (e e)aluare a terenului li5er C'mparaia (irect& Te+nici alternati)e 6 Extracția

6 Alocarea 6 Tehnicile capitalizării venitului: - Capitalizarea directă: Tehnica reziduală a

terenului

- Capitalizarea directă: Capitalizarea rentei

funciare

- Actualizarea: Analiza uxului de numerar

actualizat/ Analiza parcelării

i dezvoltării


20/28

2020

C2MPARA7IA 3IRECT8C2MPARA7IA 3IRECT8

Cea mai utili#at& te+nic& pentru e)aluareaterenului $i cea mai pre*erat& met'(& atuncic.n( sunt (isp'ni5ile ).n#&ri c'mpara5ile

a Criterii 'e c$"aratie/unitati 'e c$"aratie

% Ele$ente 'e c$"araţie: 're"turi 'e "r"rietate restricţii legale cn'iţii 'e fnanţare cn'iţii 'e #+n&are /$ti#aţia

cn'iţii 'e "iaţă /'ata #+n&ării lcali&area caracteristici f&ice utilităţi 'is"ni%ile &narea

cea $ai %ună utili&are


21/28

21


22/28

22

TE9NICI ALTERNATI4ETE9NICI ALTERNATI4ECapitali#area (irect& Capitali#area rentei

*unciare

Renta *unciar& - su$a "lătită "entru 're"tul 'e utili&are *i cu"are

a terenului 0n cn1r$itate cu cn'iţiile 'e 0nc2iriere3aren'are a

terenului. Cres"un'e #alrii c+*tigului "r"rietarului 'e teren

*i 're"tului 'e 1lsinţă.

4p : R*/cRenta 1unciară capitalizată cu rată 'e ca"itali&are a'ec#ată

egal )al'area (e pia& a amplasamentului.

Dacă renta c'ntractual& : renta (e pia&) "rin a"licarea

ratei 'e ca"itali&are /a'ec#ate 'e "e "iaţă re&ultă

)al'area (e pia& a (reptului a5s'lut (e

pr'prietate


23/28

23

TE9NICI ALTERNATI4ETE9NICI ALTERNATI4EAnali#a ;uxului (e numerar actuali#at !

Anali#a parcel&rii $i (e#)'lt&rii

A"lica%ilă la e#aluarea terenurilr li%ere) a#+n' "ten(ial 'e

"arcelare 4i /re'eltare.

5arcelele "r"use tre%uie:

să fe conforme cu cerin!ele le"ale "ri#in' 'i$ensiunea)

'esc2i'erea la stra'ă) t"grafa) calitatea slului) "recu$ *i

a$ena,ările terenului

să res"ecte cerin!ele speci#ce pie!ei 0n care este a$"lasată

"r"rietatea


24/28

24

TE9NICI ALTERNATI4ETE9NICI ALTERNATI4E

Anali#a ;uxului (e numerar actuali#at !Anali#a parcel&rii $i (e#)'lt&rii


25/28

25


26/28

26


27/28

27


28/28

"e3nica compratiilor directe -"4546

Elemente (e c'mp0 Su5iect C'mp A C'mp < C'mp C C'mp 3

A(resa Sa'#eanu E$inescu Enescu C,%uc O.6ga

Su"ra1ata =>> ?>> ?@> ?>> =?>5ret /1erta3#an&are /Eur3$" 789 79 79 788Crectia 1ertei -;< -;< 9 9re crec a @B0? BB => B

C'n(itii piata mart,2416 ian52416 febr,2416 mart,2416 mart,241$

Valarea crectiei /Eur3$"

5ret crectat

L'cali#are Teatrului in1eriara si$ilara si$ilara si$ilara

Valarea crectiei

5ret crectat

Acces (esc+i(ere ! in1erir in1erir su"erir in1erir

Valarea crectiei

5ret crectat

Utilitati A)C)E)T)6 si$ilare si$ilare si$ilare si$ilare

Valarea crectiei

5ret crectat

Alte c'rectii 9 9 9 95RET CORECTAT > > > >

Ttal crectie %ruta

Ttal crectie neta

Valarea esti$ata rtun' 4U57mp

' teren ()++ mp ++

Documents

Cap 2 Analiza Terenului Si a Amplasamentului -CMBU)