Benchmarking des formes urbaines pour l'accueil … · 2 Benchmarking des formes urbaines pour l'accueil d'activités novembre 2011 Les villes "benchmarkées" comprennent en priorité

INTRODUCTION

L’étude

Cette étude vise à alimenter la définition des

perspectives d’évolution des implantations

économiques dans le cadre de l’élaboration

conjointe du SCOT de MPM et de la révision

générale du PLU de Marseille.

Les résultats attendus sont un benchmar-

king des formes économiques urbaines

développées actuellement sur d’autres terri-

toires de configurations urbaines voisines de

celles de Marseille pour l’accueil d’activités

(artisanat, PMI, petite logistique, bureau…),

ceci selon des logiques :

de fonctionnalité (réponse aux besoins des

entreprises) ;

de densité ;

de mixité, notamment avec les fonctions

d’habitat et de services.

L’identification et caractérisation des projets

se décline :

selon le type de produits immobiliers ;

selon deux types d’échelles : le bâtiment, et

le site (opérations d’aménagement,

îlot…) ;

et en fonction du contexte urbain.

Le benchmarking est ciblé sur les produits

suivants :

Hôtels d’activité ;

Hôtels industriels ;

Locaux mixtes (bureaux/activités) ;

Bâtiments mixtes (habitat/activités) ;

Hôtels technologiques ;

Hôtels logistiques ;

Zones d’activité en tissu urbain :

- nouvelles zones d’activité ;

- densification de zones existantes ;

- friches et territoires industriels

en reconversion.

Benchmarking desformes urbaines pour l'accueil d'activités

Enseignements généraux

N O V E M B R E 2 0 1 1 /

2Benchmarking des formes urbaines pour l'accueil d'activités novembre 2011

Les villes "benchmarkées" comprennent en priorité

Paris, les premières couronnes parisiennes, Lyon, Lille,

d’autres grandes villes de province et Barcelone.

Le benchmark porte sur des territoires de ces villes

soumis à des problématiques comparables à celles des

différents secteurs d’études de Marseille ; par exemple

pour le territoire Nord Littoral on a recherché parmi des

territoires arrières portuaires, des faubourgs ancienne-

ment industriels (en voie de mutation ou en renouvel-

lement urbain) et/ou avec des projets de requalification

de zones d’activité.

FORMES URBAINES

1. Hôtels d’activité

Les hôtels d’activités sont fréquents en zone urbaine

dense et dans les quartiers industriels et portuaires en

mutation.

Ces hôtels d’activité permettent de concilier densité et

maintien des activités dans la ville dense. Ces produits

peuvent être de simples remises à niveau de friches

industrielles (valorisation conjointe du patrimoine in-

dustriel) ou bien des locaux neufs.

Ils ont été particulièrement développés à Paris et à Mon-

treuil dans les années 1980 à 2000, s’accompagnant de

l’affirmation de principes clairs en faveur du maintien de

l’activité en ville, et plus récemment à Lille, mais aussi

dans la petite et la grande couronne parisienne, et dans

les villes moyennes, où ces formes urbaines sont com-

munes, avec des produits précis (par exemple à Tulle).

Ils sont considérés avec intérêt dans les études écono-

miques lyonnaises.

Les hôtels d’activité fonctionnent et s’intègrent bien

dans la ville dense (centre-ville, quartiers industriels et

portuaires en mutation), avec des fonctionnalités adap-

tées en particulier aux activités d’artisanat et de petite

production, et aux activités un peu plus tertiaires et à

plus forte valeur ajoutée comme les industries créatives.

Ils accueillent souvent une grande diversité d’activités,

comme les services aux entreprises (gestion, informa-

tique), industries créatives, haute technologie, petite

production…

Ce sont des produits denses (entre R+3 et R+6 à Paris).

Ils peuvent s’insérer dans différents types de tissus ur-

bains denses : tissu ancien très dense (où ces activités

peuvent être regroupées dans un seul îlot voire un seul

immeuble), boulevards urbains, quartiers industriels et

portuaires en mutation et se décliner de l’hôtel artisa-

nal à l’immeuble d’activité de "standing". Ils présentent

des fonctionnalités adaptées aux entreprises (plateaux,

monte charges, hauteurs de plafond, charges au sol, en-

trées séparées personnel et livraisons, etc.). Ils peuvent

le cas échéant s’insérer dans des îlots présentant une

3Enseignements généraux

mixité de fonctions activités-habitat-commerces. Ils

fonctionnent généralement avec des loyers plafonnés

pendant un certain temps (comme c’est le cas à Paris).

Les limites

Ils sont généralement moins adaptés pour des acti-

vités présentant des contraintes fonctionnelles fortes

(activités industrielles et logistiques), et pour les PMI

ayant des besoins en surfaces annexes (stockage, etc.).

Leur mise en œuvre demande une politique volon-

tariste des collectivités et des montages intégrant des

aides publiques ou en foncier, permettant notamment

de plafonner les loyers.

Ces produits tendent à s’opposer aux tendances

lourdes du marché foncier et immobilier dans les villes

comme Paris et sa proche banlieue, ils peuvent aussi

permettre d’anticiper des mutations économiques

(exemple de la filière multimédia à Montreuil).

Ils constituent des outils prometteurs pour le maintien, l’organisation, voire le développement de l’activité dans la ville très dense. Ils présentent des performances intéres-santes : immeubles entre R+ 3 et R+6 en zone dense, COS entre 2 et 3, fonctionnalités adaptées pour les entreprises, etc. Mais leur mise en œuvre exige une politique volonta-riste des collectivités et des montages financiers intégrant des aides publiques.

Tulle Tulle

CAP 2, Montreuil

CAP Fleurus, Montreuil

Houplines, communauté urbaine de Lille

Impasse Bouvier, Paris Cité Aubry, Paris

4novembre 2011Benchmarking des formes urbaines pour l'accueil d'activités

TYPE DE PRODUITLOCALISATION / TYPE

DE TISSU EXEMPLES ACTIVITÉS FORMES FONCTIONNALITÉS

BÂTIMENTS

1. Hôtels d’activité (produits standards)

Tissu urbain très dense :

centre de Paris.

Hôtels pour artisans (3) :

Cité Aubry, Allée verte,

Beauharnais.

Artisans, artisanat d’art. R+3 à R+4, COS : 2 à 3.

Densité d’emploi variable.

Monte-charges intégrés,

parkings en surface,

entrées livraisons.

Hôtels non spécialisés

(10) : Le Dorian, Bisson.

Petite production,

recherche hospitalière,

quelques services.

Immeubles peu adaptés

pour de l’activité extensive.

R+3 à R+4, COS : 2 à 3.

Densité d’emploi : variable

de (7 à 29,5 m² pour 1

emploi)

Monte-charges intégrés,

hauteur de plafond élevée,

plateaux, entrée pour les

livraisons avec quai sur cours ou

sur la rue, aires de livraison (le

+souvent).

Tissu urbain dense :

proximité du boulevard

périphérique parisien.

Hôtels non spécialisés

(8). Exemples : Bastion

Masséna.

Activités diverses, un peu

plus tertiaires et High Tech /

avec petite production.

Immeubles peu adaptés

pour de l’activité extensive.

Entre R+4 et R+6 Monte-charges, hauteur de

plafond élevée, plateaux, entrée

pour les livraisons avec quai

sur cours ou sur la rue, aires de

livraison (le + souvent).

Petite couronne

parisienne.

Montreuil : 35 CAP.

Exemples :

CAP Fleurus, Chapal,

CAP Kléber, CAP 1 et

CAP 2, CAP Rousseau /

CAP Valmy, CAP Gaillard,

Friche Dumas.

Activités diverses avec

filières dominantes :

industries créatives et

urbaines, services aux

entreprises, commerce de

gros.

Activités productives et

extensives très minoritaires.

Entre R+1 et R+6.

Un COS moyen de 1,5 des

CAP du bas-Montreuil,

Densité d’emploi : la

moyenne est de 43 m² par

emploi.

Réflexion poussée sur

l’intégration physique des

activités : accès, stationnements,

livraisons en cœur d’îlot.

Plateaux pour les activités.

Saint-Ouen :

réhabilitation ancienne

usine.

R+2

Montrouge Industries créatives,

activités de service et de

conseil.

R+6

Aulnay R+1 à R+2, 16 ateliers

avec mezzanine de 95 à

220 m²

2. Hôtels industriels (rares)

Petite couronne

parisienne.

Pantin : centre d’activité

de l’Ourcq.

Activités mixtes : logistique,

commerce de gros, services

aux entreprises.

R+2.

SHON 55 000 m².

Entre 15 et 20 000 m²

d’emprise au sol.

Locaux d’activité de grande

hauteur.

Forte charge au sol,

Cour intérieure à deux niveaux

permettant la desserte en

véhicules lourds.

Montreuil : Mozinor. Imprimerie, métallurgie,

ateliers d’artistes…

R+3, lots de 531 à

2 700 m², 41 000 m² de

planchers industriels.

20 000 m² d’espaces verts.

Hauteur de plafond :

6,30 m.

Parkings, aires de déchargement

18 000 m2 de voirie intérieure.

2 rampes d’accès pour les

camions, plateaux articulés

autour d’une zone centrale.

Clichy, entreprise Béchet

Montreuil OCE.

Peinture intérieure.

Fabrication de matériel de

plomberie -zinguerie.

R+3

15 000 m².

La parcelle traversante trouve un

accès de service direct pour ses

entreprises situées en cœur d’îlot.

Pantin : ateliers Hermès. Ateliers de fabrication :

production de sellerie et

maroquinerie de la firme.

5 bâtiments en R+5, total

de 29 000 m².


MIXITÉ INTÉGRATION URBAINE PRIX MODE DE PRODUCTION

Compatible avec tissu mixte (logements /activités) et

très dense.

Cohérence totale avec les

immeubles résidentiels alentour.

Permet de regrouper ces activités

dans des îlots spécifiques.

130 à 180 euros HT HC

pair /an.

Loyers plafonnés pendant 7 ans.

La ville a acheté et cédé les terrains.

Compatible avec tissu mixte /très dense.

Activités diverses, plusieurs cas de mixité

équipements/activités et de mixité commerces/

activités à l’îlot.

Architecture cohérente avec les

immeubles de logement situés à

proximité.

100 à 260 euros le m2.

Loyers généralement

plus élevés que les

précédents.

Loyers plafonnés.

Gestionnaires divers.

Activités diverses, locaux indifférenciés.

Profil un peu plus tertiaire que les précédents.

Immeubles semblables aux

immeubles d’habitation.

Offre de grande qualité

esthétique.

150 à 190 euros le m2. La ville continue à construire de nouveaux

immeubles d’activité.

Une majorité d’opérations mixtes à l’îlot :

bureaux-activités-logements-commerces (ex : ZAC

Beaumarchais).

Rôle prescriptif du PLU en matière de densité et de

mixité urbaine.

Politique volontariste en faveur de la mixité urbaine

(soutien à l’activité) à l’échelle d’un quartier dans un

contexte de tertiarisation rapide.

Reconquête des friches

industrielles et mise en valeur du

patrimoine industriel.

Loyer entre 50 et 190

euros en seconde main

(Mozinor).

Ville à l’initiative des premières opérations.

À partir de 1995, partenariat entre

commercialisateurs, demandeurs et promoteurs

investisseurs.

Arrêt récent des préemptions.

Grande mixité d’activités extensives + services. Bâtiment en ossature d’acier

d’un seul tenant au droit d’un

boulevard urbain.

Grande qualité architecturale. Loyer de 220 à 290

euros en neuf, et 50

euros en seconde main.

Gestion publique par SADEMO depuis 1973.


2. Hôtels industriels (activités extensives)

Les hôtels industriels sont des produits rares en ville

dense. Cependant des tentatives ont eu lieu de concep-

tion d’immeubles d’activité avec accès des poids lourds

en étage, comme à Montreuil (le Mozinor), mais ils ne

sont pas forcément utilisés aujourd’hui par un type d’ac-

tivités lié à ces fonctionnalités (le Mozinor accueille ainsi

des ateliers d’artistes).

Certains produits existent aux portes de Paris ; c’est le

cas du centre d’activité de l’Ourcq-Pantin qui fonctionne

bien, à des coûts raisonnables. D’un seul tenant, ils se

rapprochent de la catégorie des espaces d’activité (sur-

face minimum). Des réflexions en cours dans la logis-

tique, avec les produits Sogaris, proposent une mixité

bureaux-entrepôts-quais de messageries dans un seul

bâtiment..

Enfin, plusieurs cas intéressants ont été observés

concernant la relocalisation et l’intégration urbaine de

PMI d’activités de fabrication en proximité immédiate de

Paris. Mais il s’agit alors d’une seule entreprise.

Les limites

Le produit étudié à Pantin date des années quatre-

vingt dix et demeure plutôt exceptionnel en proximité

de Paris.

Les hôtels industriels nécessitent des emprises au

sol importantes et devenues rares dans la ville dense.

Cf. tableau page précédente

Les hôtels industriels constituent un produit peu déve-loppé pour le maintien ou pour le regroupement d’activi-tés industrielles ou logistiques dans la ville dense ou en mutation. Parmi les rares exemples on citera le cas de Pan-tin (R+3 proposant une mixité bureaux-entrepôts-quais de messagerie sur 15 000 à 20 000 m² d’emprise au sol).

Mozinor, Montreuil

Hôtel industriel Béchet, Clichy

Centre d’activité de l’Ourcq, Pantin

Ateliers Hermès, Pantin


3. Locaux mixtes (bureaux-activités)

Les locaux mixtes constituent une réponse intéressante

à l’évolution du secteur productif du fait de l’augmenta-

tion de la part des bureaux dans certaines entreprises,

de la mixité bureaux/activités dans les quartiers en mu-

tation, de la polyvalence des locaux et de l'essor des

activités créatives.

Les professionnels distinguent généralement :

Le local d’activité PMI, avec un accès en rez-de-chaus-

sée ou en étage avec rampe d’accès, une hauteur sous

plafond de 3,5 à 7 mètres, une charge au sol de 1,5

tonne/m² à 3 tonnes/m², un quai de déchargement pour

camionnettes, une polyvalence des surfaces et une plus

ou moins grande mixité activités-bureaux.

Les locaux PME-PMI, composés d’un local d’activité

d’une hauteur de 4 à 6 mètres et d’une proportion de

bureaux inférieure à 30%.

Enfin, les locaux mixtes, d’une hauteur de plafond

de 3,5 à 5 mètres, en R+1 ou R+2, d’apparence tertiaire,

associant des bureaux (au moins 40% contre moins de

30% pour les locaux PME-PMI) et des locaux d’activité

destinés à des activités légères avec des contraintes

fonctionnelles (livraison, stockage) plus réduites.

Aucun cas de locaux mixtes n’a pu être observé dans les

tissus de type centre-ville. Ces locaux se développent

dans les quartiers de type périphériques de grandes

villes.

TYPE DE PRODUITLOCALISATION / TYPE

DE TISSU EXEMPLES ACTIVITÉS FORMES FONCTIONNALITÉS

3. Locaux mixtes

(bureaux-activités).

Paris : périphérique. Porte des Lilas RDC activités,

bureaux en étage.

R+8

Petite couronne

parisienne.

Saint-Denis

Aubervilliers

RdC activités,

bureaux en étage.

R+6

SHON 19 250 m²

R+3

SHON 10 530 m²

Choisy-le-Roi RdC activités

bureaux en étage.

De 11 000 à 15 900 m² de

SHON.

Modulable.

Grande couronne

parisienne.

Les Mureaux Modulable.

Accès poids lourds.

Portes sectionnelles permettent

la desserte des véhicules

utilitaires.

Hauteur sous plafond 6,09 m.

Grandes agglomérations

de province.

Lille

Bordeaux

Rdc : petite production

étages : services.

R+3

La Tossée/l’Union, Lille communauté urbaine

Parc des portes de Paris, 521 rue Waldeck Rochet, Aubervilliers

Parc des portes de Paris, 287 Avenue des magasins généraux, Aubervilliers


Les locaux mixtes "classiques" abritent le plus sou-

vent des activités en rez-de-chaussée et des bureaux

dans les niveaux supérieurs et sont réalisés en neuf ou

par réhabilitation (Lille, Bordeaux, Marseille). Ces opéra-

tions de réhabilitation contribuent à la fois au traitement

des friches industrielles ou portuaires et à la valorisa-

tion du patrimoine industriel et portuaire. On trouve à

présent des formes plus denses, comme à Lille avec

un immeuble R+3, voire récemment un R+8 comme

à la Porte des Lilas, à Paris (dans le cadre d’une ZAC

intégrant un programme de logements et des locaux

d’activités inclus dans des immeubles mixtes industrie/

tertiaire, combinant ainsi densité et mixité fonctionnelle

à destination d’entreprises artisanales et de PME variées.

Les produits modulaires se développent. La modu-

larité des locaux est devenue un argument essentiel et

beaucoup de nouveaux programmes essaient de déve-

lopper cette dimension, qui favorise la multifonction-

nalité des locaux. Ce type de produit est développé en

grande couronne parisienne (par exemple aux Mureaux).

Certaines opérations, plus rares, proposent également

une modularité complète, pouvant intégrer des activi-

tés plus extensives : bureaux, locaux d’activité, parkings

souterrains ou stockage en sous-sol, avec accès poids

lourds (Choisy-le-Roi) dans un concept assez novateur.

Les limites

Certains produits modulaires trop audacieux ou

mixtes ont échoué par le passé. Il y a donc une réelle

nécessité de concevoir des produits plus ciblés par rap-

port à la demande et au marché.

Les produits modulaires adoptent des formes très

diverses, il n’y a donc pas de produits standards.

Ils constituent des produits risqués pour les investisseurs compte tenu de la difficulté fonctionnelle à faire cohabiter bureaux et activités, mais le développement de produits modulaires peut être une solution par rapport à un marché urbain caractérisé par une grande mixité des activités. Les produits rencontrés vont de R+1 à R+8 avec des SHON comprises entre 8 000 et 20 000 m2.

Modul’air, Choisy-le-Roi

Modul’air, Choisy-le-Roi


4. Bâtiments mixtes logements-activités

Les nouvelles opérations "communicantes" récentes

sur ce sujet sont des produits le plus souvent "haut

de gamme", comme l’opération Mac Donald (un ancien

entrepôt de 165 000 m²) ou celle de Brûlon-Cîteaux. Les

pistes de réflexion plus fécondes concernent souvent

des projets au niveau de l’îlot.

On citera à titre d'exemples la ZAC Beaumarchais et le

CAP (Centre d’Activités de Pointe) de Montreuil qui re-

lèvent de projets plus élaborés d’intégration dans un

même îlot d’activité et de logements. Ces opérations

relèvent toutefois davantage du contexte des années

1980-1990 que d’opérations récentes.

Ces opérations restent assez rares, a fortiori lorsqu’elles concernent des activités de fabrication, de logistique ou d’artisanat.

TYPE DE PRODUITLOCALISATION / TYPE DE TISSU

EXEMPLES ACTIVITÉS FORMES MIXITÉ INTÉGRATION URBAINE

4. Bâtiments mixtes

(habitat / activités)

Paris Mac Donald Bureaux-commerce-

équipements.

Logements.

Activités (un peu).

R+ 3

Un ancien entrepôt

de 165 000 m²

transformé en une

opération mixte.

Une opération mixte

emblématique, mais

dans laquelle la place à

l’activité est réduite.

Opération intégrée dans

le cadre d’une grande

opération d’aménagement

(Paris Nord-Est).

Brûlon-Cîteaux Artisanat d’art

et nouvelles

technologies.

R+ 3

Beauharnais Artisanat intégré

dans une opération

d’ensemble.

R+5 bâtiment 1 étage

pour activités plus

logistiques.

Mixité des activités +

centre commercial à

l’échelle de l’îlot.

Site conçu comme

un cœur d’îlot, avec

différenciation des

fonctions et des activités.

Montreuil ZAC Beaumarchais

/ cap 89

Service aux

entreprises, BTP,

services.

R+3 Îlot

Opération Macdonald, Paris

ZAC Beaumarchais


5. Hôtels technologiques

Les hôtels technologiques sont développés depuis une

quinzaine d’années dans les sites technopolitains de la

plupart des grandes agglomérations (Lyon, Montpellier,

Bordeaux, Marseille, grande couronne parisienne…).

La politique des hôtels d’activités à Paris comporte aussi

une offre haut de gamme pour les activités innovantes

en tissu urbain dense, activités qui ne relèvent donc pas

seulement des espaces technopolitains et peuvent être

amenées à requérir des équipements spécifiques néces-

sitant de grands volumes (animalerie, salles blanches,

etc.).

Certains quartiers industriels et portuaires en mutation

(à Barcelone ou à Lille) et certains anciens bâtiments

industriels remarquables font ainsi l’objet de transfor-

mations en pôles technologiques. Le cas d’Euratechno-

logies à Lille est sans doute le plus emblématique.

Les limites

Les prix encore trop élevés en tissu dense.

L’immobilier pour l’innovation se développe même en tissu urbain dense (en région parisienne). Les bâtiments sont des R+ 3 à R+4 avec des surfaces variables (entre 4 240 m² et 150 000 m²). Mais la question des coûts de sortie de-meure parfois un obstacle en tissu dense, nécessitant une intervention publique.

Immeuble Losserand, Paris

Immeuble Losserand, Paris

Projet d’hôtel Technoptic à Marseille, Château Gombert


6. Hôtels logistiques

Il existe un contraste fort entre la prise de conscience

d’une nécessité de maintenir (voire de faire revenir

dans certains cas) la logistique d’approvisionnement en

proximité et dans les villes, et la faiblesse de l’offre en

matière de nouveaux produits logistiques.

Des réflexions existent par exemple sur l’entrepôt à

étages mais sont peu appliquées. Les produits les plus

intéressants sont ceux proposés par Sogaris, qui décline

aujourd’hui une gamme de produits entre la plate-forme

de logistique urbaine mutualisant différentes fonctions

logistiques (messagerie, e-commerce, bureaux, etc.) et

l’espace logistique urbain (moins de 2 000 m²) en pas-

sant par l’hôtel logistique (entre 5 et 15 000 m²).

Les seuls produits réellement existants sont la plate-

forme Sogaris de Marseille et le quai de messagerie

Sogaris à Créteil. Le seul produit réellement réalisé est la

plate-forme Sogaris de Marseille et Créteil.

Des préoccupations nouvelles, avec notamment l’esthé-

tique d’intégration de la logistique urbaine, du com-

merce de gros et du BTP, apparaissent néanmoins et se

traduisent par plusieurs opérations intéressantes (l’opé-

ration Métro à Paris, les Marchés d’Intérêts Nationaux à

Rungis et Corbas, Lafarge à La Capelette).

Les limites

Les terrains concernés par des projets d’hôtels logis-

tiques sont souvent concurrencés par d'autres vocations

plus rentables (logement notamment). Le nouvel immo-

bilier logistique est encore trop cher et n’a pas encore

trouvé son marché en tissu dense.


EXEMPLES ACTIVITÉS FORMES FONCTIONNALITÉ

5. Hôtels

technologiques

Paris Biopark Biotech R+4, 31 794 m² Laboratoires, plateaux privatifs Plug and

Play, salles techniques…

Vauvenargues Image-création R+ 3

Losserand TIC R+4, 3 725 m²

Brûlon-Cîteaux Artisanat d’art R+5, 4 240 m²

Belleville Numérique Espace livraisons en rez-de-chaussée.

Lille Euratechnologies TIC R+ 3

Barcelone Poble Nou TIC R+ 3

Grandes villes de

province

Montpellier

Marseille

Lyon

Bordeaux

Biotech-TIC

Optique-photonique

Biotech

Divers

Le nouvel immobilier logistique reste embryonnaire. Le nouveau quai de messagerie de Créteil (5 000 m² dont 1 000 m² de Bureaux + 10 000 m² d’entrepôts) donne une tendance. La plate-forme de Sogaris à Marseille en est également une illustration. L’esthétique des bâtiments logistiques (entrepôts, etc.) constitue aussi une piste im-portante pour renouveler les zones logistiques urbaines.

6. Hôtels logistiques Petite Couronne Créteil Hôtel logistique

15 000 m².

Province Bordeaux Stockage Entrepôt à étages

Prologis.

Étranger Hôtel Sogaris, Bruxelles

TYPE DE PRODUITLOCALISATION /TYPE DE TISSU

EXEMPLES ACTIVITÉS FORMES


Quai de messagerie Sogaris à Créteil

Entrée du MIN à Rungis (projet Franck Hammoutène)

Hôtel logistique proposé par Sogaris pour Paris et les grandes villes régionales


7. Nouvelles zones d’activité en tissu urbain

Les professionnels de l’immobilier constatent réguliè-

rement que la demande immobilière des PME ne faiblit

pas, mais ils s’aventurent peu sur ce type de produit

dans le tissu urbain, si ce n’est sous la forme de parcs

d’activité en proche périphérie. Selon CBRE en Ile-de-

France, trois quarts des locaux d’activité mixtes mis sur

le marché en 2007 l’ont été dans ce cadre.

La zone CAP 18 à Paris (15 ha, 68 000 m² de SHON et un

COS de 0,4) regroupe notamment sur un même site des

activités de distribution urbaine, un hôtel industriel et

des services techniques de la ville, mais sa création date

d’une vingtaine d’années (1983). La tendance la plus

intéressante observée est l’apparition d’une nouvelle

génération de parcs d’activités dans la zone métropo-

litaine dense de Paris, en petite couronne parisienne, à

proximité de l’A 86 (à partir de laquelle l’accessibilité à

Paris est plus fluide que sur le périphérique). 45 zones de

ce type ont été produites depuis 2000.

Le type d’activité qui s’y localise est très majoritairement

constitué par des activités dévolues au fonctionnement

urbain : distribution et logistique urbaine et services

techniques rendus en flux tendus. La majorité de ces

opérations se situent entre 12 000 et 20 000 m², avec

des bâtiments en R+1 et des COS autour de 0,5. Les prix

varient entre 80 et 110 euros le m² pour l’activité. Les

opérations ont été généralement réalisées par des pro-

moteurs qui ont acheté les terrains.

Le succès de ces opérations semble reposer sur :

une taille suffisante (5 000 m² au moins) pour susciter

l’intérêt des investisseurs, avec des coûts contrôlés par

la standardisation d’une offre destinée à des besoins sur

mesure ;

une attention à la bonne gestion du site, avec des

services (sécurité, entretien, restauration) que la taille

des opérations permet de mutualiser ;

une accessibilité autoroutière, stratégique pour l’acti-

vité de ces PME ;

la recherche par les entreprises de locaux polyvalents

(avec une part du bureau qui augmente), et d’une image

qualitative (architecture du bâti, insertion paysagère,

haute qualité environnementale).

Ces produits ne sont pas orientés en priorité sur des

densités très élevées (COS de 0,5) ou sur une grande

variété d’activités (standardisation de l’offre), mais ils


EXEMPLES ACTIVITÉS FORMES FONCTIONNALITÉINTÉGRATION

URBAINE PRIX

MODES DE PRODUCTION

7. Nouvelles zones

d’activité

Paris Cap 18 Distribution urbaine,

services techniques,

PME.

15 ha

68 000 m² de

SHON

COS de 0,4

Terrains

cédés aux

investisseurs.

Petite et

moyenne

couronnes

parisiennes.

11 exemples

dont 9 parcs

d’activité

pour PME

classiques

Distribution et

logistique urbaine,

services techniques

rendus en flux

tendus.

R+1

Opérations

entre 12 000 et

20 000 m²

COS de 0,5.

Locaux polyvalents.

Accessibilité

autoroutière.

Bonne image des

sites : architecture

du bâti, insertion

paysagère.

Haute qualité

environnementale.

Entre

80 et

110

euros

Zone d’activité CAP 18, Paris


prennent place dans la zone dense, proposant un immo-

bilier polyvalent, multi-fonctionnel, multi-usage, évo-

lutif, sur des tènements relativement restreints (12 à

20 000 m² en moyenne).

Les limites

Aucun nouveau produit particulièrement dense n'a été

rencontré. On citera deux cas spécifiques :

La zone des Bonnettes à Arras, construite entière-

ment en R+2, mais pour des activités tertiaires (parc

d’affaires), pour lesquelles la construction en étage est

commune ;

Une zone d’activité très contemporaine dans l’an-

cienne zone arrière portuaire d’Amsterdam, qui relève

plus d’un type atelier (espace très réduit), de bureau

ou de "quasi -bureau" pour des TPE, que d’un produit

adapté pour des PME variées.

Il existe une forte demande des entreprises de nature à permettre la construction de nouveaux parcs d’activité par le privé en proche périphérie des villes. Certains produits offrent une certaine compacité prometteuse pour le main-tien d’activités en zones urbaines. D’une emprise au sol de 12 à 20 000 m², ils présentent un COS autour de 0,5 avec des bâtiments en R+1.

Péripark, Gennevilliers

Parc d’activité de l’Étoile, Villeneuve-la-Garenne


8. Densification des zones d’activité

existantes en ville dense

Les zones d’activité situées dans les quartiers industriels

ou portuaires sont souvent peu denses, déqualifiées,

obsolètes et peu ouvertes sur la ville. Elles offrent en re-

vanche des conditions de loyer soutenables permettant

le maintien d’un tissu de PMI-PME dans la ville dense,

mais dans des espaces sans qualité. Le benchmarking

réalisé ici renseigne sur les tentatives de requalification

et de densification des zones urbaines.

La densification

Les études de Lyon et de Saint-Nazaire sur la densifi-

cation des zones d’activité ouvrent des pistes intéres-

santes en la matière. La densification passe néanmoins

le plus souvent par une modification des produits.

Augmenter les densités grâce au bâti

Il y a tout d’abord la possibilité d’élever les bâtiments

sur plusieurs niveaux : avec la réalisation de systèmes

de rampe pour les activités de production ou plus sim-

plement de monte-charges tels qu’ils existent dans les

hôtels d’activité parisiens, avec l’assouplissement des

limitations des hauteurs de bâti dans certaines zones.

Cette solution est préconisée pour :

les zones d’activités mixtes, dans l’optique de ne

construire que des produits à étage ;

les zones d’activité industrielles pour implanter des

surfaces de stockage sur deux niveaux ;

les zones d’activité artisanales pour implanter des pro-

duits indépendants mitoyens ou collectifs de type

hôtels d’activité ;

les parcs technologiques où les écrins de verdure, qui

participent à l’attrait des sites, peuvent être conservés

mais en visant une densité (et donc une hauteur) dou-

blée, ce qui n’est pas forcément préjudiciable à leur

concept.

Pour les zones d’activité logistiques en revanche, pro-

poser des bâtiments à étages ne semble pas encore

envisageable aujourd’hui.

D’autres options envisagées dans ces études sont :

harmoniser les densités vers 1,5 pour les zones d’acti-

vité mixtes en ville (cette solution est envisagée pour

Lyon, mais reste ambitieuse pour Marseille) ;

de doubler voire tripler les densités des parcs d’af-

faires et des parcs technologiques, en supprimant les

règles de densité, mais sans changer la conception

paysagère ;

enfin, il est possible d’augmenter l’emprise au sol des

bâtiments sur une même parcelle, notamment grâce à

l’imposition de Coefficient d’Emprise au Sol minimum,

avec par exemple la proposition d’un CES minimum

de 0,5 pour les zones d’activité logistiques ou indus-

trielles.

Parc d’activité de l’Étoile, Villeneuve-la-Garenne


Rationaliser les stationnements

Il est possible de limiter l’emprise au sol des station-

nements des salariés à l’échelle de la parcelle ou de la

zone avec des parkings en silo ou intégrés aux bâti-

ments. Pour les zones d’activité économiques mixtes,

une des solutions est de supprimer au maximum les

stationnements de surface pour les produits autres que

logistiques.

La requalification

La requalification des parcs d’activités se limite souvent

aujourd’hui aux enjeux d’accessibilité et de desserte,

d’offre de services aux entreprises et aux salariés, de sé-

curité, d’environnement, et de signalétique. La question

du renouvellement urbain et économique des espaces

d’activité existants (hors le sujet des friches industrielles)

a été moins explorée.

Concernant l’esthétique et la mutualisation du station-

nement des parcs d’activités, une des solutions consiste

à changer la disposition des parcelles. Cette solution

peut être mise en place en regroupant les espaces bâtis

des différents établissements ou en privilégiant les es-

paces de stockage en fond de parcelle.

Dans l’optique d’une meilleure mixité urbaine, les prin-

cipaux enjeux portent sur l’intégration urbaine, l’ouver-

ture sur la ville, une plus grande porosité entre la zone

d’activités et la ville. L’autre question est celle de la

mixité interne à la zone d’activités : mixité des activités

(bureau/activités notamment), voire mixité logements/

habitat. Ce dernier aspect apparaît très prématuré pour

les zones d’activités existantes, qui sont par ailleurs le

plus souvent classées en UE. Aucun cas probant de re-

qualification ou renouvellement urbain de zones d’acti-

vités avec un objectif principal de maintien des activités

sur place n’a pu être rencontré.

Sans se prononcer sur le fond (le maintien de PME-PMI

en ville), le benchmark s’est intéressé aux processus de

réflexion sur deux zones d’activités. Ces deux cas sont

ceux de la zone Cartier Bresson, à Pantin, en proximité

immédiate de Paris, et plusieurs zones d’activités de

Gennevilliers, dans la petite couronne parisienne, dans

un secteur marqué par la présence des infrastructures

de transport fluviales, ferroviaires et autoroutières.

Le premier de ces deux cas illustre bien la problématique

de l’intégration urbaine de la ZA à travers le maillage

proposé, et les questions de densification, de connexion


EXEMPLES ACTIVITÉS FORMES

8. Zones d’activité

existantes.

Grandes

agglomérations.

Lyon :

préconisations.

Toutes zones. Préconisations de densité 0,5.

Zones d’activité économiques

mixtes.

Ne construire que des produits à étages.

Harmoniser la densité vers 1,5 en ville.

Zones d’activité industrielles. Implanter des surfaces de stockage sur 2

niveaux.

CES min : 0,5.

Zones d’activité artisanales. Implanter des produits collectifs de type hôtels

d’activité.

Parcs technologiques. Garder les "écrins de verdure" mais doubler la

densité par la hauteur.

Les deux études ci-dessus donnent des indications intéres-santes pour la densification et le renouvellement urbain des zones d’activité des grandes agglomérations. On citera l’exemple des préconisations générales pour les zones d’activité lyonnaises (qui prévoient notamment systémati-quement un COS supérieur ou égal à 0,5).


aux nouveaux pôles de transport, et de valorisation des

franges et du patrimoine industriel. La ville entend à

moyen terme faire muter ce site vers un "éco-pôle" en

limitant notamment les activités génératrices de nui-

sances, consommatrices d’espaces, ou faiblement créa-

trices d’emploi.

À Gennevilliers l’objectif est d’avantage orienté vers la

"renaturation" d’un secteur industriel sans qualité ur-

baine (incluant à la fois zone industrielle et zone résiden-

tielle) dans la logique de l’aménagement paysager du

Grand Paris. L’objectif de densité est assuré par la créa-

tion "d’hôtels industriels" et de structures de parkings

plus économes en espace. La proposition d’un COS de

1 a été retenue en jouant sur la nature des activités

proposées : l’hypothèse retenue est celle d’une mixité

organisée avec 50% de bureaux et 50% d’activités.

Les exemples présentés ci-avant portent sur la place des zones d’activités dans la ville et leur intégration. Cette intégration se fait avant tout grâce à la recommandation de COS élevés (supérieurs à 0,5) et grâce à une plus grande mixité fonctionnelle (et surtout une mixité activités tertiaires/secondaires). La requalification ne pouvant être effectuée sous la forme d’un produit standardisé, les exemples examinés conduisent à préconiser la réalisation de diagnostics économiques et urbains des zones d’acti-vités intégrées au projet d’aménagement global de la commune.

Zone d’activité de Cartier Bresson, Pantin


9. Reconversion de friches et de territoires

industriels

Au niveau de l’îlot : le cas de Greenopolis

La reconversion d’îlots anciennement industriels en

opérations à vocation économique est particulière-

ment bien illustrée par le cas de Greenopolis à Lyon.

Cette opération de reconversion, en cours, vise l’évolu-

tion d’une vocation industrielle vers une vocation plus

tertiaire, en intégrant une réelle mixité économique :

négoce, bureaux (R+ 3), activités (un hôtel d’activité est

notamment prévu), village d’entreprises pour les petites

structures (20 000 m²). Cette opération prévoit notam-

ment une mixité de programmes avec un panel de sur-

faces et de produits complémentaires (dans le cadre de

8 bâtiments) dont 7 037 m² d’activités et de négoce et

11 753 m² de bureaux). Située en zone franche urbaine

dans un quartier industriel en plein renouvellement

urbain, elle est innovante sur le plan de la conception

environnementale, de la mise en valeur du patrimoine

industriel (conservation de 3 bâtiments et d’une façade

emblématique du patrimoine), et de l’insertion et ou-

verture du site sur la ville (création d’une respiration

urbaine, aménagement végétal des espaces extérieurs,

etc.).

Cet exemple illustre la possibilité de conduire des opéra-tions de renouvellement urbain dans des anciens quartiers industriels, en maintenant des vocations productives avec une mixité d’activités très variées dans des programmes mixtes (TPE, activités, bureaux…).

TYPE DE PRODUIT

LOCALISATION/TYPE DE TISSU

EXEMPLES ACTIVITÉS FORMES FONCTIONNALITÉS MIXITÉ

9. Friches et

territoires

industriels

Ilot Greenopolis Négoce, bureaux,

activités, village

d’entreprises

pour les petites

structures.

Reconversion d’un ancien site industriel

en plusieurs types de bâtiments.

SHON : 21 260 m²

COS prévu : 0,97

Activités et négoce : 7 037 m²

Bureaux : 11 753 m²

277 Places de

stationnement.

Activités mixtes.

Mise en valeur du

patrimoine industriel.

Quartier Poble Nou TIC Requalification d’un ancien quartier

industriel de 200 ha sur des principes de

densité urbaine et l’accueil de TIC.

COS de 0,5 pour les activités de TIC

COS de 2 ,2

Ilot Greenopolis, Lyon

Ilot Greenopolis, Lyon


Au niveau d’un quartier industriel : cas de

Montreuil et de Poble Nou

Les cas de Montreuil et de Poble Nou relèvent d’une

problématique de quartiers industriels en mutation. Ils

ont toutefois fait émerger des politiques globales de

reconversion économique à l’échelle d’un quartier : à

Montreuil, la politique de traitement des friches indus-

trielles a d’abord fait l’objet d’une démarche de projets

de quartier. La politique des CAP et les autres opérations

d’immobilier d’entreprises ont mobilisées entre 85 et

1998 environ 11 ha, soit 8% du quartier. Le PLU de Mon-

treuil est d’autre part fortement mobilisé pour défendre

la mixité urbaine dans le bas-Montreuil (voir plus bas). Le

cas de Poble Nou est un autre cas intéressant de réhabi-

litation d’un ancien quartier industriel de 200 ha caracté-

risé par la réhabilitation de l’ancienne aire industrielle de

la ville et la transformation de ses activités productives

en activités technologiques et TIC, mais également par

l’application de principes ambitieux en matière de den-

sité urbaine, de mixité activités-habitat-équipements.

Les exemples illustrent la nécessité de mettre en œuvre :

une politique globale de quartier de traitement des friches et de l’immobilier d’entreprises ;

une stratégie globale d’intervention à l’échelle d’un quartier industriel ;

le maintien d’une vocation productive tout en assurant une mutation vers des activités à forte valeur ajoutée ;

un rôle prescripteur pour le PLU sur les questions de densité, de mixité urbaine, de maintien des activités en ville, dans un contexte de tertiairisation accrue (Montreuil, Paris).

INTÉGRATION URBAINE PRIX MODE DE PRODUCTION

Intégration du plan masse

dans le tissu environnant.

Accès et voies réservées

aux déplacements doux.

Accès et voies réservés

aux déplacements doux.

Aménagement des espaces

extérieurs.

Poble Nou

Montreuil


Les grands projets urbains de reconversion

économique

Deux opérations emblématiques sont apparues inté-

ressantes pour traiter de la prise en compte des ques-

tions de mixité urbaine et de place de l’activité dans les

grandes opérations d’aménagement (*) :

Paris Nord-Est, qui constitue une opération de renou-

vellement urbain ambitieuse au nord de Paris, dans un

secteur marqué par les grandes infrastructures ferro-

viaires et par une ancienne activité industrielle. Avec

l’opération Mac Donalds, CAP 18 et le projet de halle

ferroviaire de Paris, ce projet constitue une source d’en-

seignement sur le maintien de la mixité habitat/activités

dans les grands projets de renouvellement urbain.

La plaine Saint-Denis a constitué un des plus grands

projets de reconversion économique d’un secteur indus-

triel majeur de la région parisienne (794 ha). La mixité

a été le fil conducteur du cahier des charges de cette

opération.

(*) Plusieurs opérations emblématiques d’éco-quartiers

ont été examinées (ZAC de bonne Grenoble, ZAC andro-

mède de Toulouse, l’île Saint Denis.). Il a été constaté que

la mixité fonctionnelle s’y limitait à une mixité logements/

commerces/bureaux/équipements.

L’impératif de mixité urbaine dans les grands projets d’aménagement doit être pris en compte dès l’amont.

Paris Nord-Est Plaine Saint-Denis


ENSEIGNEMENTS POUR

L’INTERVENTION DES COLLECTIVITÉS

L’analyse et la stratégie économique

Il y a une réelle nécessité d’une connaissance et d’une

analyse fine du tissu économique et du marché (un dia-

gnostic économique est nécessaire pour l’implantation

d’hôtels industriels et de zones d’activité) : le travail

mené par l’IAU sur "les PME-PMI en zone dense métro-

politaine" a montré que la relative méconnaissance des

PME-PMI franciliennes (qui sont éparses, diverses et évo-

lutives) était la première difficulté rencontrée. Les cartes

de l’IAU montrent par exemple que le tissu économique

de Paris est loin de se résumer à des activités tertiaires.

Il faut établir une typologie précise des types d’entre-

prises, des types d’immobiliers et des types de tissus

urbains. L’étude IAU citée plus haut donne des éléments

de typologie intéressants (sur les deux premiers aspects)

pour les PME-PMI de la région parisienne (en zone mé-

tropolitaine dense), mais elle ne prend en compte que

les PME-PMI entre 10 et 250 emplois. Elle distingue no-

tamment les activités "aval" (distribution), les activités

"péri-productives amont" (petite production et services

techniques), et les "activités créatives et innovantes"

dont elle détaille la composition. Elle distingue encore

précisément dans cette nomenclature les locaux PME-

PMI des locaux mixtes.

La nécessité d’afficher des objectifs clairs dans le cadre

d’un projet urbain d'ensemble a été soulignée. Les études

comme celle de l’IAU montrent que le phénomène d’évic-

tion des PME-PMI des zones urbaines centrales entraîne

des dysfonctionnements économiques et fonctionnels

(surcroît de déplacements radiaux) pour toute l’agglomé-

ration et des déficits d’emploi pour les actifs de la zone cen-

trale, que les collectivités cherchent à réduire. On constate

récemment, non seulement le maintien, mais également

parfois le retour des PME-PMI vers le tissu dense (particulière-

ment pour les activités dévolues au fonctionnement urbain :

distribution urbaine, services techniques, etc.).

Pour éviter l’éviction de ces activités de la zone centrale,

il incombe aux collectivités locales de préserver des res-

sources foncières pour l’activité et d’inciter au renouvel-

lement de l’offre, dans un contexte où le recyclage des

grands territoires mutables péri-centraux et les grands

projets de renouvellement urbain s’opèrent souvent au

détriment de l’activité.

Dans ce contexte, il est nécessaire d’afficher des prin-

cipes clairs dans le cadre d’un projet urbain cohérent et

conciliant : l’objectif de maintien et d’accueil des PME-

PMI dans la zone dense, les objectifs de densité et de

mixité urbaine et la conduite de grands projets urbains

dans les territoires mutables péricentraux. Cette cohé-

rence conduit à maintenir une offre suffisante (équi-

valente) et renouvelée pour l’activité de type PME-PMI

dans la zone dense (en commençant par le maintien des

zones UE dans les PLU).

L’emploi dans les PME de la filière commerce de gros (10 à 50 salariés) en Ile-de-France

L’emploi dans les PME du secteur industriel (10 à 50 salariés) en Ile-de-France


Il s’agit de tenir compte des spécificités de l’agglomé-

ration marseillaise (en tant que ville-port). La spécificité

de l’agglomération marseillaise, et notamment sa spé-

cificité portuaire, militerait en faveur d’un travail com-

plémentaire de comparaison avec des villes portuaires

ayant un profil similaire à Marseille.

Les modes de production des hôtels et parcs

d’activité en zone dense

Les hôtels d’activité

Le benchmark a révélé l’existence actuelle de nom-

breuses politiques locales dynamiques en faveur des

hôtels d’activité, outil particulièrement performant par

rapport à notre objet d’étude. Les politiques les plus

audacieuses et pionnières menées par Paris et Montreuil

ont tendance à s’essouffler dans leur modèle initial du

fait de la diminution des moyens financiers. Le mode

de production était (et demeure, pour Paris) le suivant :

achat des terrains par la commune, maîtrise d’œuvre par

les SEM, ou plus rarement par les promoteurs privés avec

l’octroi de baux emphythéotiques de longue durée pour

l’aménageur-gestionnaire, plafonnement des loyers du-

rant un certain nombre d’années pour les entreprises,

ajustement des loyers selon le type d’activité, etc. Mais

d’autres territoires prennent le relais (par exemple Lille,

avec l’action de la SEM Ville Renouvelée). Ces opéra-

tions peuvent également s’inscrire dans des dispositifs

de type ZAC, ZFU, OIN, etc. Les collectivités locales sont

généralement à l’initiative mais des partenariats inno-

vants sont sans doute possibles.

Les parcs d’activité (nouveaux où à renouveler)

Lorsque le foncier est trop cher, lorsqu’il est situé dans

des territoires dévalorisés et réclame une mise à niveau

coûteuse (dépollution, requalification urbaine…), les

opérateurs privés ne peuvent pas équilibrer financière-

ment les opérations.

Paris, territoires de développement et services aux entreprises

Hôtels d’activité à Montreuil


Les pouvoirs publics ont mis en place dans ce domaine

des aides financières aux collectivités qui s’impliquent

dans le maintien d’une offre de locaux d’activité, le plus

souvent pour monter en régie des opérations d’en-

sembles immobiliers dédiés au TPE-PME. Ces dispositifs

ne peuvent toutefois bénéficier qu’à des maîtres d’ou-

vrage publics.

Quatre acteurs interviennent dans ce domaine :

le Conseil Régional, qui propose des prêts bonifiés à

des maîtres d’ouvrage publics ;

la Caisse des Dépôts, qui intervient en tant qu’inves-

tisseur de moyen terme, en partenariat avec des

investisseurs privés, et octroie des prêts spécifiques ;

l’établissement public foncier régional, qui consacre

une partie importante de ses actions au renouvelle-

ment de sites et de locaux d’activité ;

certains départements s’impliquent également, en

général sur des territoires prioritaires.

Par ailleurs, certaines collectivités locales encouragent

directement des réponses innovantes aux besoins des

TPE-PME, en terme de gestion ou d’insertion (cités arti-

sanales, hôtels logistiques…) par des opérateurs privés.

Le PLU

Outil de planification essentiel pour traiter des questions

de maintien de l’activité dans la zone dense, de densité

et de mixité urbaine, le PLU permet de fixer des règles

d’urbanisme qui contraignent la destination des sols de

certaines zones (vocation, gabarits, densité, etc.), orien-

tent les mécanismes de valorisation foncière et incitent

à une certaine mixité des fonctions. On se reportera avec

intérêts aux fiches consacrées aux politiques de Paris et

de Montreuil qui constituent des outils juridiques très

élaborés pour encourager la mixité urbaine, la densité

et le maintien de l’activité de type TPE-PMI-PME en zone

dense. Le PLU de Montreuil privilégie ainsi la réhabilita-

tion pour l'activité en zone dense ; il empêche les opéra-

tions de bureaux ou logements (les lofts restant margi-

naux à Montreuil) et permet d’orienter l’aménagement

futur, à défaut de forte capacité financière publique.

La piste de la péréquation

Les collectivités sensibilisées à la question des PME-PMI

disposent également du levier de la péréquation (dans

les bilans d’opérations mixtes) entre charges foncières

des programmes d’activité, de bureaux et de logements.

Ceci, à condition que les projets d’aménagements soient

suffisamments importants et que le coût moyen des bu-

reaux et logements soit assez élevé. Le soutien aux PME-

PMI, dans les secteurs où celles-ci subsistent encore,

s’assimile (comme dans les hôtels d’activité parisiens) au

soutien au logement social.

Les ZFU

Le régime des ZFU est un atout que certaines collectivi-

tés mettent à profit pour développer des locaux d’acti-

vité. Il vise la relance de territoires très défavorisés par la

création d’emplois au bénéfice des habitants des quar-

tiers en difficulté. Le dispositif des ZFU vise des entre-

prises désireuses de s’installer et de créer de l’emploi

local, par un soutien direct, par une aide à l’accès au

foncier et par la construction d’immobilier d’entreprise

(hôtel d’activité, pépinière, etc.). Il propose aux entre-

prises des exonérations fiscales et sociales. La probléma-

tique de maintien d’un tissu dense et actif de PME-PMI

en zone centrale semble bien se croiser avec le dispositif

ZFU. Des réflexions pourraient se poursuivre sur les bas-

sins d’emploi, les TPE-PME potentiellement intéressées,

les capacités de formation et les multiples dispositifs

locaux de la politique de la ville sur les quartiers en

difficulté (aide à l’accès à l’emploi de leurs habitants,

requalification urbaine, amélioration de la desserte et en

général de l’attractivité de ces quartiers).

Document réalisé parl'Agence d'urbanisme de l'agglomération marseillaise

APPLICATION AU TERRITOIRE

MARSEILLAIS

La transposition des enseignements du benchmarking

sur Marseille devra tenir compte de la spécificité de la

structure économique et urbaine de Marseille et de son

agglomération proche, compte tenu notamment de la

présence d’un important tissu logistique et portuaire au

centre de l’agglomération, étroitement imbriqué avec

des entreprises d’autres secteurs (distribution, tertiaire,

etc.), comme avec les cas emblématique des Arnavants.

Cette spécificité rend a priori les solutions observées sur

les autres territoires non immédiatement transposables

sans opérer une réinterprétation préalable de ces ensei-

gnements dans le contexte marseillais, assortie d’une

analyse approfondie de son tissu et de ses espaces éco-

nomiques.

Documents

Benchmarking des formes urbaines pour l'accueil … · 2 Benchmarking des formes urbaines pour l'accueil d'activités novembre 2011 Les villes "benchmarkées" comprennent en priorité