BAB II x.docx

8/15/2019 BAB II x.docx

1/37


2/37

II.2 Pengertian Tanah, Nilai Tanah, !a"t#r $ang %e&'engar(hi Nilai Tanah,

)#na Nilai Tanah, Nilai Pr#'erti dan Nilai Pasar

2.2.1 Tanah

anah adalah permukaan bumi, sebagaimana dimaksud dalam ketentuan Pasal &

%ndang %ndang omor - ahun /01! tentang Peraturan 2asar Pokok#

Pokok 3graria, di daratan maupun di ba)ah air, termasuk ruang di atas maupun

di ba)ahnya, dalam batas#batas tertentu termasuk kekayaan alam yang

terkandung di dalamnya, yang mempunyai batas#batas dan sistem#sistem tertentu,

baik batas dan sistem alam, batas dan sistem administrasi, maupun batasdan sistem penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatannya4 2alam

pengertian ini maka tanah termasuk baik tanah yang sudah ada sesuatu hak di

atasnya, maupun yang belum dilekati oleh sesuatu hak menurut peraturan

perundang#undangan yang berlaku.

2.2.2 Nilai Tanah

2i Indonesia, nilai pasar tanah yang )ajar jauh lebih rendah daripada nilai

ekonomisnya. Pernyataan tersebut dikemukakan oleh seorang penilai senior, 2olly

2. Siregar dalam sebuah pertemuan dengan penulis. Pernyataan tersebut memang

perlu diteliti dan dikaji lebih lanjut untuk dibuktikan kebenarannya, akan tetapi

apabila hal itu benar # benar terbukti, maka nilai pasar tanah di Indonesia belum

mencerminkan nilai tanah yang sebenarnya.

5ay +. ortham (/0"- mengemukakan dua buah pengertian tentang nilai tanah,

yakni 6

a. ilai tanah adalah nilai pasar (market value yaitu harga jual beli tanah yang

terjadi pada suatu )aktu tertentu.

b. ilai tanah adalah nilai assessment (assessed value yaitu nilai yang diestimasi

oleh seorang penilai. Market value merupakan data dasar bagi assessed value.

%ntuk melakukan penilaian tanah, perlu diketahui beberapa prinsip penilaian.

Joseph $. 7ckert (/00! mengemukakan empat prinsip penilaian tanah, yakni

7


3/37

pena)aran dan permintaan ( supply and demand , penggunaan yang tertinggi dan

terbaik (highest and the best use, keuntungan produkti*itas ( surplus productivity,

serta prinsip perubahan dan antisipasi (change and anticipation.

$ekuatan pena)aran dan permintaan ( supply and demand saling berinteraksi

mempengaruhi nilai tanah yang direfleksikan oleh harga penjualan. 2alam jangka

pendek, pena)aran menjadi sangat kaku (inelastic, karena luas tanah tidak dapat

ditambah secara cepat dan drastis (8uritno, /00&. Sementara itu kebutuhan akan

tanah sebagai tempat tinggal atau tempat usaha maupun sebagai barang in*estasi

semakin lama semakin mendekati gejala konsumtif (durable consumption goods.

Sementara itu juga, penilaian tanah harus didasarkan atas penggunaan tanah yang

terbaik dan yang paling maksimal (highest and the best use agar penggunaannya

menjadi lebih ekonomis. Penggunaan atas sebidang tanah harus dapat memberikan

harapan keuntungan yang paling besar, baik keuntungan yang bersifat material

maupun yang bersifat non material. Sebenarnya, tanah itu sendiri sudah memiliki

nilai, akan tetapi pengembangannya dapat memberikan kontribusi baru terhadap

bertambahnya nilai tanah. ,ilai tanah adalah nilai tanah sebagaimana dimaksud

di atas, dalam keadaan 9kosong:, tidak termasuk nilai benda#benda yang melekat padanya.

2.2.* !a"t#r + !a"t#r $ang %e&'engar(hi Nilai Tanah

Seorang ahli real estate (anonim, pernah menyatakan bah)a ada ' cara untuk

menguji apakah suatu real estate 9baik: atau tidak, yaitu pertama lokasi, kedua

lokasi, dan ketiga lokasi (5ay +. ortham, /0"-. Berbagai penelitian jugamenunjukkan bah)a harga tanah dipengaruhi oleh faktor lokasi yang ditunjang

dengan fasilitas dan infrastruktur kota.

Selain daripada itu, dengan menyadari bah)a harga tanah menyebar mengikuti

pola keruangan tertentu, maka penataan ruang memberikan kontribusi yang cukup

berarti dalam membentuk harga tanah. Penataan ruang yang tercermin dalam pola

penggunaan tanahnya akan memberikan kontribusi yang cukup besar dalam

pembentukan nilai tanah.

8


4/37

Jika dicermati lebih jauh maka dapat diketahui bah)a pola harga tanah cenderung

mengikuti pola keruangan penggunaan tanahnya. ;akta tersebut masih rele*an

dengan teori yang dikemukakan Von Thunen yang membuat model tentang se)a

tanah dan jarak. +akin dekat jarak dari pusat kota, makin tinggi harga se)a tanah.

2emikian pula sebaliknya, makin jauh jarak dari pusat kota, maka makin rendah

harga se)a tanah.

Pola keruangan penggunaan tanah juga telah dikemukakan oleh Walter Christaller

(/0'', seorang ahli geografi Jerman dalam eori empat


5/37

dan kebanggaan memiliki (daerah bergengsi) adalah $aktor-$aktor

sosial yang mempengaruhi nilai tanah.

c. ;aktor politik dan kebijakan pemerintah.$ebijakan pemerintah di bidang hukum dan politik mempengaruhi nilai tanah.

Beberapa contoh kebijakan yang dapat mempengaruhi biaya dan alokasi

penggunaan tanah yang pada gilirannya akan meningkatkan harga tanah, antara

lain4 kebijakan pemilikan sertifikat tanah, peraturan penataan ruang dengan

penentuan mintakat atau >oning, peraturan perpajakan, peraturan perijinan

(SIPP, I+B dan lain#lain ataupun penentuan tempat pelayanan umum

(sekolah, pasar, rumah sakit, dan lain#lain.

d. ;aktor fisik dan lingkungan.

3da dua konsep yang harus dipahami dalam faktor fisik dan lingkungan, yaitu

site dan situasi ( situation. Pengertian tentang site adalah semua sifat atau

karakter internal dari suatu persil atau daerah tertentu, termasuk di dalamnya

adalah ukuran ( size, bentuk, topografi dan semua keadaan fisik pada persil

tanah. Sedangkan yang dimaksud dengan situasi ( situation ialah yang

berkenaan dengan sifat#sifat eksternalnya. Situasi suatu tempat berkaitan erat

dengan relasi tempat itu dengan tempat # tempat di sekitarnya pada suatu ruang

geografi yang sama. ermasuk dalam pengertian situasi adalah aksesibilitas

jarak ke pusat pertokoan (


6/37

baik secara indi*idual (berbasis bidang tanah maupun secara masal (berbasis

ka)asan atau )ilayah. 2an maksud dari ? itu sendiri adalah suatu poligon

yang menggambarkan nilai tanah yang relatif sama dari sekumpulan bidang tanah

didalamnya, yang batasanya bisa bersifat imajiner ataupun nyata sesuai dengan

penggunaan tanah dan mempunyai perbedaan nilai antara satu dengan yang

lainnya berdasarkan analisa petugas dengan metode perbandingan harga pasar

dan biaya.

8ambar ./


7/37

b. Biaya in*estasi khususnya untuk konstruksi bangunan, ditentukan dengan

memperhitungkan seluruh biaya yang telah dikeluarkan dalam rangka

memperbaiki atau mempertahankan nilai bangunan tersebut4

c. Penyusutan, yang dibedakan atas penyusutan fisik, penyusutan fungsi, dan

penyusutan ekonomi.

erdapat dua metode penilaian dalam pendekatan biaya, yaitu metode kalkulasi

biaya dan metode biaya pengganti terdepresiasi (Hariono, !!"6-. +etode

kalkulasi biaya sesuai digunakan untuk menentukan indikasi nilai pasar dari

properti bukan khusus (non specialised properties). Sedangkan metode biaya

pengganti terdepresiasi adalah penilaian yang didasarkan kepada estimasi nilai

pasar saat ini atas tanah untuk penggunaan yang ada ditambah dengan biaya

pengganti (atau biaya reproduksi kotor saat ini dari bangunan dikurangi

kerusakan fisik dan semua bentuk keusangan dan optimasi yang rele*an. Hasil

dari metode biaya pengganti yaitu estimasi berdasarkan pada potensi keuntungan.

+elalui metode kalkulasi biaya, nilai properti diperoleh dengan menganggap

tanah sebagai tanah kosong, nilai tanah dihitung dengan menggunakan metode

perbandingan data pasar (market data approach). Sedangkan nilai bangunan

dihitung dengan metode kalkulasi Biaya. ilai pasar bangunan dihitung dengan

menghitung biaya reproduksi baru (5


8/37

A. %enghit(ng Biaya Pengganti Bar( (Replacement Cost New)

2alam menghitung biaya pengganti baru terdapat & macam metode yang dapat

digunakan, yaitu 6

a. +etode sur*ey kuantitas (#uantity survey method).

2alam menerapkan metode ini, penilai properti )ajib memperoleh data 6

a. Biaya langsung, antara lain biaya persiapan lahan, biaya material, dan

biaya tenaga kerja4

b. Biaya tidak langsung, antara lain biaya sur*ey, biaya peri>inan, biaya

asuransi, biaya lain#lain (overhead cost)$ keuntungan, dan pajak4 dan

. Harga satuan yang digunakan, meliputi biaya bahan dan biaya upah4

/. +etode unit terpasang (unit inplace method).

2alam menggunakan metode unit terpasang, penilai properti )ajibmenghitung estimasi biaya bangunan atau konstruksi berdasarkan harga

satuan unit terpasang.

c. +etode meter persegi (s#uare meter method).

2alam menggunakan metode meter persegi (s#uare meter method)$ penilai

properti )ajib 6

a. +enghitung estimasi biaya pembangunan dengan memperhatikan harga

kontrak atau biaya pembangunan dari properti pembanding yang

sebanding dan sejenis yang baru selesai dibangun dalam jangka )aktu

paling lama satu tahun sejak anggal Penilaian (Cut %&& 'ate)

b. +elakukan penyesuaian terhadap data properti pembanding yang

sebanding dan sejenis, dalam hal terdapat perbedaan data secara

signifikan antara obyek penilaian dan properti pembanding yang

sebanding dan sejenis yang dapat mempengaruhi nilai4

c. +elakukan penyesuaian estimasi biaya pembangunan terhadap

kecenderungan perubahan biaya pembangunan pada tanggal kontrak atau

tanggal konstruksi sampai dengan tanggal penilaian (cut o&& date)d. +enghitung estimasi biaya pembangunan yang dapat diambil dari biaya

pembangunan properti pembanding yang sebanding dan sejenis atau

biaya pembangunan properti yang baru selesai dibangun dalam jangka

)aktu paling lama satu tahun sebelum tanggal penilaian (cut o&& date),

dalam hal biaya pembangunan pada tanggal kontrak atau tanggal

konstruksi tidak diketahui, sepanjang memenuhi persyaratan sebagai

berikut 6

%


9/37

/ Properti pembanding yang sebanding dan sejenis memenuhi prinsip

penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use)4

Properti pembanding yang sebanding dan sejenis dalam kondisi pasar

yang stabil4' ilai lokasi (site value) dari properti pembanding yang sebanding dan

sejenis dapat diketahui.

e. +etode IndeE biaya (inde method).

2alam menggunakan metode indeks biaya (cost indeing method)$

penilai properti )ajib mengalikan biaya pembangunan properti

pembanding yang sebanding dan sejenis dengan indeks biaya tertentu

untuk menghasilkan estimasi biaya pembangunan obyek penilaian.

B. %enghit(ng Peny(s(tan Bang(nan0De'resiasi

Penyusutan adalah pengurangan nilai dari biaya pembuatan baru. 2alam

melakukan penilaian dengan pendekatan kalkulasi biaya (cost approach),

diperlukan suatu tahapan yang cukup penting, yaitu memperkirakan besarnya

penyusutan atau depresiasi dari bangunan untuk dapat memperoleh nilai pasar dari

bangunan atau nilai pasar dari properti yang dinilai.

2epresiasi dari bangunan tidak hanya dipengaruhi oleh umur bangunan saja, tetapi

juga keadaan bangunan, )alaupun bangunan dalam keadaan /!!F baru. $arena

dalam penilaian yang kita tentukan adalah nilai bangunan bukan biaya

membangun baru bangunan. Ingat bah)a biaya membangun bangunan tidak sama

dengan nilai bangunan. Bangunan akan mempunyai nilai bila bangunan tersebut

mempunyai kegunaan bagi manusia. 2alam menghitung penyusutan terdapat '

macam metode yang dapat digunakan, yaitu6

/. +etode ekstraksi pasar +etode ekstraksi pasar hanya dapat digunakan jika6

a. Harga jual properti pembanding yang berasal dari asosiasi penilai

tersedia4

b. Properti pembanding yang digunakan )ajib memiliki kriteria sebanding

dan sejenis4

c. Perhitungan nilai tanah danGatau Biaya 5eproduksi Baru ( *eproduction

Cost +e, atau Biaya Pengganti Baru ( *eplacement Cost +e, atas

properti pembanding dapat dilakukan dengan akurat.

%


10/37

Prosedur perhitungan penyusutan dengan menggunakan metode ekstraksi

pasar adalah 6

a. +emperoleh data transaksi atau pena)aran properti pembanding dari

asosiasi penilai4

b. +elakukan penyesuaian data transaksi atau pena)aran properti

pembanding4

c. +enghitung nilai properti pembanding yang telah disusutkan

(depreciated cost o& improvements) untuk properti yang terdiri atas tanah

dan bangunan serta prasarana lain dilakukan dengan cara mengurangkan

data transaksi atau pena)aran properti pembanding dengan nilai tanah

properti pembanding4

d. +enghitung biaya reproduksi baru (reproduction cost ne,) atau biaya

pengganti baru (replacement cost ne,) properti pembanding4

e. +enghitung penyusutan dengan cara mengurangkan biaya reproduksi

baru (reproduction cost ne, atau biaya pengganti baru (replacement cost

ne,) properti pembanding dengan nilai properti pembanding yang telah

disusutkan4

f. +engkon*ersikan penyusutan dalam bentuk persentase dengan cara

membagi penyusutan dengan biaya reproduksi baru (reproduction cost

ne,) atau biaya pengganti baru (replacement cost ne,) properti

pembanding.

. %et#de &(r E"#n#&is

2alam menghitung penyusutan dengan menggunakan metode umur ekonomis,

penilai properti )ajib terlebih dahulu memperoleh data sebagai berikut 6

/. %mur aktual properti dengan cara menghitung jumlah tahun sejak properti

selesai didirikan atau dibuat sampai dengan tanggal penilaian4

. %mur efektif dengan cara melakukan penyesuaian terhadap umur aktual

berdasarkan kondisi dan kegunaan properti, atau sisa umur ekonomis

properti dengan cara melakukan estimasi terhadap sisa umur yang masih

tersisa sebelum properti tidak dapat digunakan atau dioperasikan secara

ekonomis4

'. %mur ekonomis (economic li&e atau umur manfaat (use&ul li&e) dengan cara

menghitung jumlah tahun sejak properti didirikan atau dibuat sampai dengan

%*


11/37

estimasi )aktu properti tidak dapat digunakan atau dioperasikan secara

ekonomis4

Prosedur perhitungan penyusutan dengan menggunakan metode umur ekonomisadalah 6

/. +enentukan umur ekonomis dan umur efektif obyek penilaian4 dan

. +enentukan penyusutan dalam bentuk persentase dengan cara membagi

umur efektif dengan umur ekonomis obyek penilaian.

D. %et#de Breakdown

2alam metode breakdo)n, penyusutan dikelompokkan kedalam tiga bagian utama

yaitu $erusakan fisik ( physcal deterioration contohnya rusak, lapuk, retak,mengeras atau kerusakan pada strukturnya. Prosedur perhitungan penyusutan

berdasarkan kemunduran fisik ( physical deterioration, antara lain 6

/. $emunduran fisik (physical deterioration) yang tidak dapat diperbaiki

(incurable didasarkan pada faktor umur, dihitung dengan cara membagi

umur efektif dengan umur ekonomis.

$emunduran fisik ( physical deterioration yang dapat diperbaiki (curable

didasarkan pada faktor kondisi terlihat, dihitung dengan cara

memperkirakan besaran biaya perbaikan yang diperlukan.5umus umum A (umur efektif G umur manfaat /!!F.

. $eusangan ;ungsional (&unctional obsolescence.)


12/37

a. 2alam hal obyek penilaian dapat diperjualbelikan, maka dihitung dari

besarnya nilai perbandingan harga penjualan pada saat sebelum

terjadinya keusangan ekonomis (economic obsolescence) dengan pada

saat sesudah terjadinya keusangan ekonomis (economic obsolescence)4

b. 2alam hal obyek penilaian merupakan properti komersial, maka dihitung

dari besarnya penurunan pendapatan obyek penilaian dengan

memperhatikan penyebab penurunan pendapatan tersebut4 dan

c. 2alam hal obyek penilaian merupakan properti industri, maka dihitung

dari besarnya penurunan produksi obyek penilaian dengan

memperhatikan penyebab penurunan produksi tersebut. (S@PI edisi III,

!/'.

5umus umum A $eusangan ekonomis A F keusangan ekonomis

(/!!F # Fpenyusutan fisik.

2.2.3 Nilai Pasar

ilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat

diperoleh dari transaksi jual beli atau penukaran suatu properti, antara yang pembeli yang berniat membeli dan penjual yang berniat menjual, dalam suatu

transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua

belah pihak masing#masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya,

kehati#hatian, dan tanpa paksaan. (Standar Penilaian Indonesia !!" SPI /

Butir

'./.

2.* Peta )NT 4 )#na Nilai Tanah 5

Peta ? ini adalah peta yang menyajikan informasi harga tanah yang sesuai

dengan standar harga tanah yang berlaku dimasyarakat dan dapat menjadi

informasi mengenai transaksi yang up#to#date tentang transaksi dipasar tanah,

serta memberikan gambaran yang cepat mengenai perkembangan perekonomian

suatu )ilayah atau lokasi dengan menampilkannya dalam bentuk pembuatan

model indeks harga tanah yang ditampilkan dalam suatu model Peta ematik yang

%7


13/37

menggambarkan besaran#besaran ilai Harga anah dan potensi tanah di suatu

)ilayah tertentu yang berfungsi sebagai informasi spasial maupun informasi

tekstual. 2an dalam pembuatannya memerlukan data harga tanah berdasarkan

nilai pasar.

8ambar .


14/37

+enentukan metode pengumpulan data yaitu dengan metode strati&ied

random sampling yang artinya dalam pengembilan data minimal ' sampel

yang harus diambil secara menyebar untuk tiap >ona yang telah ditentukan.

' Sur*ey lapangan untuk mengumpulkan data fisik dan aspek legal.& +engumpulkan data harga pasar tanah dan data sosial ekonomi sebagai

pembanding.

- $ompilasi dan *erifikasi ( pemilahan data yang sesuai

b. Pengolahan 2ata 6

/ +enetapkan metode pengolahan data

+enganalisa hasil pengumpulan data untuk perhitungan

' +enelaah kembali semua hasil perhitungan

& +enentukan ?

c. Penyajian Hasil 6

/ +enyusun Peta ?

+enyusun Caporan Penilaian

2.- Standar De6iasi

Standar de*iasi adalah nilai statistik yang biasa disebut dengan simpangan baku

(yang biasanya dilambangkan dengan huruf s yaitu suatu ukuran yang

menggambarkan tingkat penyebaran data dari nilai rata#rata.

Sebuah standar de*iasi dari kumpulan data sama dengan nol menunjukkan bah)a

semua nilai # nilai dalam himpunan tersebut adalah sama. Sebuah nilai de*iasi

yang lebih besar akan memberikan makna bah)a titik data indi*idu jauh dari nilai

rata # rata. (Jasa kalibrasi, !/'.

2.-.1 7arian dan standar de6iasi

arian dan standar de*iasi (simpangan baku adalah ukuran # ukuran keragaman

(*ariasi data statistik yang paling sering digunakan. Standar de*iasi (simpangan

baku merupakan akar kuadrat dari *arian. (5umus statistik, !/'.

s=√ s ² ...................................................................................................... (./

@leh karena itu, jika salah satu nilai dari kedua ukuran tersebut diketahui maka

akan diketahui juga nilai ukuran yang lain.

%#


15/37

A. Penghit(ngan

2asar penghitungan *arian dan standar de*iasi adalah keinginan untuk

mengetahui keragaman suatu kelompok data. Salah satu cara untuk mengetahui

keragaman dari suatu kelompok data adalah dengan mengurangi setiap nilai data

dengan rata # rata kelompok data tersebut, selanjutnya semua hasilnya

dijumlahkan. amun cara seperti itu tidak bisa digunakan karena hasilnya akan

selalu menjadi !.

xᵢ−´ x(¿)

∑i=1

n

¿ A ! .................................................................................. (.

@leh karena itu, solusi agar nilainya tidak menjadi ! adalah dengan

mengkuadratkan setiap pengurangan nilai data dan rata#rata kelompok data

tersebut, selanjutnya dilakukan penjumlahan. Hasil penjumlahan kuadrat ( sum o&

s#uares tersebut akan selalu bernilai positif.

∑i=1

n

( xᵢ−´ x )2 K ! ............................................................................... (.'

ilai *arian diperoleh dari pembagian hasil penjumlahan kuadrat ( sum o& s#uares

dengan ukuran data (n.

sL A∑i=1

n

( xᵢ−´ x)2

n

........................................................................................ (.&

amun begitu, dalam penerapannya, nilai *arian tersebut bisa untuk menduga

*arian populasi. 2engan menggunakan rumus tersebut, nilai *arian populasi lebih

besar dari *arian sampel.

@leh karna itu, gar tidak bisa dalam menduga *arian populasi, maka n sebagai

pembagi penjumlahan kuadrat ( sum o& s#uares diganti dengan n-/ (derajat bebas

agar nilai *arian sampel mendekati *arian populasi. @leh karena itu rumus *arian

sampel menjadi 6

'&

http://www.rumusstatistik.com/2013/07/rata-rata-mean-atau-rataan.htmlhttp://www.rumusstatistik.com/2013/07/rata-rata-mean-atau-rataan.html


16/37

sL A∑i=1

n

( xᵢ−´ x)2

n−1....................................................................................... (.-

ilai *arian yang dihasilkan merupakan nilai yang berbentuk kuadrat. +isalkan

satuan nilai rata # rata adalah gram, maka nilai *arian adalah gram kuadrat. %ntuk

menyeragamkan nilai satuannya maka *arian diakarkuadratkan sehingga hasilnya

adalah standar de*iasi (simpangan baku.

sL A √s ²=∑i=1n

( xᵢ−´ x )2

n−1

............................................................................. (.1

%ntuk mempermudah penghitungan, rumus *arian dan standar de*iasi (simpangan

baku tersebut bisa diturunkan 6

5umus *arian 6

sL An∑

i=1

n

xi

2−(∑i=1

n

x1

❑)2

n−1................................................................. (."

5umus standar de*iasi (simpangan baku 6

sL A √n∑

i=1

n

xi

2−(∑i=1

n

x1

❑)2

n(n−1)..................................................................... (.=

B. #nt#h Penghit(ngan

+isalkan dalam suatu kelas, tinggi badan beberapa orang sis)a yang dijadikan

sampel adalah sebagai berikut.

/0$ 1/$ 23$ /3$ 14$ 13$ /5$ 15$ /6$ /3

2ari data tersebut diketahui bah)a jumlah data (n A /!, dan (n # / A 0.

Selanjutnya dapat dihitung komponen untuk rumus *arian.

2ari tabel tersebut dapat diketahui 6

'%



17/37

∑i=1

n

xᵢ A 1891

∑i=1

n

xᵢ2 A 2:;31*

( ∑i=1

n

xᵢ ¿ L A 1891< = 2:;31*

2engan demikian, jika dimasukkan ke dalam rumus *arian, maka hasilnya adalah

sebagai berikut.

sL A 10.289613−2893401

10.9 A2729

90 A *9,*2

2ari penghitungan, diperoleh nilai *arian sama dengan '!,'. 2ari nilai tersebut

bisa langsung diperoleh nilai standar de*iasi (simpangan baku dengan cara

mengakarkuadratkan nilai *arian.

s=√ 30,32 . A -,-1

$eterangan 6

s A *arian

s A standar de*iasi (simpangan baku

i A nilai ke#i

A rata#rata

n A ukuran sampel

''

i xᵢ xᵢ²

/ /" 0-=&

/1" "==0

' /=! '&!!& /"! =0!!

- /10 =-1/

1 /1! -1!!

" /"- '!1-

= /1- "-

0 /"' 000

/! /"! =0!!

> 1891 2:;31*



18/37

2.3 ara %enent("an Standar De6iasi 'ada )NT

2alam hal ini, cara menentukan standar de*iasi atau kontrol kualitas terhadap tiap

>ona adalah dengan menggunakan soft)are arc*ie) gis '.' yang telahdimodifikasi dari BP 5I dalam pelaksanaan sur*ei dan pemetaan potensi tanah

pada tahun !/' dengan membuat sebuah toolbar baru yaitu standar de*iasi yang

tujuannya untuk mengidentifikasi nilai harga yang ekstrem atau jauh berbeda pada

tiap >ona secara otomatis sehingga nilai dari standar de*iasi yang M '!F atau K

'!F dapat diketahui. %ntuk melakukan proses standar de*iasi tersebut, ada

beberapa hal yang perlu disiapkan seperti 6

a. 2ata tekstual dan numeris yang telah dirubah dengan format dbf

b. 2ata shp poligon a)al

Hasil proses dari standar de*iasi tersebut dapat dilihat nantinya seperti gambar

berikut 6

8ambar .' +enentukan Standar 2e*iasi Pada Soft)are arc*ie) 8is '.'

2.3.1 Analisis Nilai Pasar Tanah 'ada setia' )#na Nilai Tanah 4)NT5

Berdasarkan petunjuk standar oprasional prosedur internal (S@PI sur*ei potensi

tanah edisi III tahun !/', ?ona ilai anah harus memenuhi syarat persen

standar de*iasi M '! F maksudnya adalah untuk mendapatkan harga >ona setelah

didapatkan nilai tanah yang telah dikoreksi dan dilakukan perhitungan I5 (ilai

'


19/37

Indikasi 5ata#rata yang merupakan harga rata rata dari >ona tersebut dengan

syarat I5 tiap >ona memiliki standar de*iasi kurang dari '!F. 2an apabila

persen standar de*iasi K '!F dari suatu >ona maka dilakukan 6

a. 3nalisis ulang atas batas # batas >ona, jika 6

/ ?ona a)al kurang menggambarkan kondisi lapangan dan memiliki tutupan

lahan yang *ariatif dengan jumlah sample lebih dari yang disyaratkan,

maka dapat dipecah menjadi beberapa >ona.

Jika terdapat sample yang nilainya lebih tepat berada pada >ona

disebelahnya, maka dilakukan editing >ona sehingga mendapatkan >ona

dengan sample yang bersesuaian dengan memperhatikan kondisi sebenarnya

di lapangan.Jika proses editing sudah selesai maka dilakukan penghitungan ulang >ona

nilai tanah sampai memenuhi syarat.

b. 3nalisis ulang terhadap titik # titik sample

erhadap sample#sample dalam >ona yang tidak memenuhi syarat dapat

dilakukan analisis ulang atau dihapus dengan prioritas menghapus sample

bangunan disbanding sample tanah kosong, prioritas menghapus nilai

pena)aran dibanding nilai transaksi, serta prioritas menghapus sample

transaksi dengan bangunan dibanding sample pena)aran tanah kosong. Jika

proses editing sudah selesai maka dilakukan penghitungan ulang >ona nilai

tanah sampai memenuhi syarat.

8ambar .' ?onasi terhadap titik sampel, S@PI BP 5I (!/'

'


20/37

8ambar .& ?onasi yang tidak memenuhi syarat K '!F, S@PI BP 5I (!/'

8ambar .- ?ona yang telah disesuaikan dengan simpangan baku K '!F, S@PI BP 5I

(!/'

2.8 S"#ring

Selain pengukuran jarak, skoring atau pemberian nilai terhadap sifat dari

parameter yang digunakan dalam analisis juga dilakukan pada subsistem ini. 3gar

kamu lebih memahaminya, perhatikanlah contoh pemberian skor terhadap

parameter yang digunakan untuk penentuan daerah ra)an bahaya lahar gunung

api.

abel ./


21/37

Sumber 6 7ni 3 dan ri H.!/

abel .


22/37


abel .-


23/37


Perhatikan tabel pembobotan di atas. Bobot tertinggi diberikan pada parameter

jarak terhadap sungai, kemudian parameter bentuk lahan diberikan nilai yang jugatinggi. +engapa kedua parameter ini mempunyai bobot tinggiN Penentuan bobot

ini menggunakan pertimbangan logis sesuai dengan keilmuannya.

Calu, menurutmu bagaimana logikanya sehingga kedua parameter (jarak terhadap

sungai dan bentuk lahan diberikan bobot yang tinggiN 3pabila kamu perhatikan

lahar berasal dari gunung berapi yang keluar melalui kepundan. entu saja

)ilayah bentuk lahan di sekitar kepundan menjadi sangat ra)an terhadap bahaya

lahar. Begitu pula dengan keberadaan sungai. Cahar dingin kerap kali terba)a

aliran sungai, sehingga )ilayah yang dekat dengan sungai diberikan skor yang

tinggi. Hal ini pulalah yang menjadi alasan mengapa parameter jarak terhadap

sungai diberikan bobot yang tinggi.

2.; Siste& Inf#r&asi ?e#grafis 4SI?5

SI8 merupakan suatu bidang kajian ilmu dan teknologi yang relatif baru,

digunakan oleh berbagai bidang disiplin ilmu, dan berkembang dengan cepat. SI8

adalah sistem komputer yang digunakan untuk memasukkan, menyimpan,

memeriksa, mengintegrasikan, memanipulasi, menganalisa, dan menampilkan

datadata yang berhubungan dengan posisi#posisi di permukaan bumi. $elebihan

dari emampuan SI8 dibandingkan sistem informasi lainya terletak pada analisis

spasial yang mampu diintegrasikan dengan atribut non spasial.

SI8 dapat didefinisikan sebagai kombinasi perangkat keras dan perangkat lunak

komputer yang memungkinkan untuk mengelola, menganalisa, memetakan

'8


24/37

informasi spasial berikut data atributnya (data deskriptif dengan akurasi

kartografi (Prahasta, !!.

2.;.1 ara Ker@a Siste& Inf#r&asi ?e#grafis 4SI?5

$emampuan SI8 adalah untuk merepresentasikan dunia nyata di atas monitor

komputer atau memodelkan dunia nyata. SI8 menyimpan semua informasi obyek

sebagai atribut#atribut di dalam basisdata. $emudian SI8 membentuk dan

menyimpannya ke dalam tabel#tabel. Setelah itu, SI8 menghubungkan obyek#

obyek tersebut dengan tabel#tabel yang bersangkutan. 2engan demikian, atribut#

atribut ini dapat diakses melalui lokasi obyek pada peta, dan sebaliknya obyek#

obyek pada peta juga dapat diakses melalui atribut#atributnya. $arena itu, obyek#obyek tersebut dapat dicari dan ditemukan berdasarkan atributatributnya.

SI8 menghubungkan sekumpulan unsur#unsur peta dengan atribut#atributnya di

dalam satuan#satuan yang disebut layer.


25/37

pengetahuan mengenai bagaimana cara mengelola data tersebut dan bagaimana

menggunakannya merupakan kunci analisis di dalam SI8. Salah satu fungsi tools

SI8 yang paling mendasar adalah integrasi data dengan cara baru. Salah satu

contohnya adalah overlay$ yang memadukan layer data yang berbeda. SI8 juga

dapat mengintegrasikan data secara matematis dengan melakukan operasi#operasi

terhadap atribut#atribut tertentu dari datanya (Prahasta, !!.

2.;.* O'erasi Dasar SI?

Proyek ini mengunakan beberapa operasi dasar yang terdapat di 3rc8IS, yaitu 6

1. Merge 4'engga/(ngan5

+erupakan analisis penggabungan dua buah &eature menjadi sebuah &eature.

Ilustrasi operasi merge dapat dilihat pada 8ambar .=.

8ambar .=. Ilustrasi operasi merge Merge$ 7rihandito (424)

2. Clip

+erupakan analisis pemotongan sebuah &eature dengan memanfaatkan &eature

lain sebagai batas pemotongan. Ilustrasi operasi clip dapat dilihat pada contoh

8ambar .0.

8ambar .0. Ilustrasi operasi clip$ 7rihandito (424)

3. Overlay

+erupakan analisis spasial ensensial yang mengombinasikan dua layerGtematik

yang menjadi masukkannya. Secara umum teknis, mengenai analisis ini terbai

kedalam format datanya.

A. Intersect

+erupakan analisis penggabungan sekaligus pemotongan dua buah &eature.

8eature pertama merupakan &eature yang akan dipotong, sedangkan &eature yang

kedua merupakan batas pemotongan. 9ntersect hampir mirip dengan operasi clip,

perbedaanya adalah jika pada operasi clip feature yang dihasilkan memiliki data

&


26/37

atribut yang sama dengan salah satu &eature sebelumnya, tetapi pada menu

intersect menghasilkan atribut yang merupakan gabungan dari &eature-&eature

sebelumnya.

8ambar ./! Proses 9ntersect$ 7rihandito (424)

B. Union

%nion yaitu menggabungkan fitur dari sebuah tema input dengan poligon dari

tema o*erlay untuk menghasilkan output yang mengandung tingkatan atau kelas

atribut.

8ambar .// Proses "nion, 7rihandito (424)

. !iessen polygon

+erupakan analisis pembuatan poligon thiessen berdasarkan titik#titik yang

dijadikan acuan pembuatan poligon. ahap pertama adalah so&t,are akan

membuat garis#garis yang menghubungkan titik#titik tersebut, kemudian dari garis

tersebut ditarik garis berat seluas cakupan titik#titik tersebut. Ilustrasi poligon

thiessen disajikan dalam 8ambar I.-.

%


27/37

8ambar ./. Ilustrasi Poligon Thiessen$ 7rihandito (424)

-. Kart#grafi$artografi adalah seni, ilmu, dan teknik pembuatan peta yang akan melibatkan

pelajaran geodesi fotogrametri, kompilasi, dan reproduksi peta (Prihandito, !/!.

Peta harus memenuhi aspek kartografi agar pemakai peta dapat dengan mudah

memahami isi dari peta. Peta merupakan gambaran dari permukaan bumi dalam

skala tertentu dan digambarkan diatas bidang datar melalui sistem proyeksi

(Prihandito, !/!.

Suatu peta dapat disajikan dalam berbagai cara, mulai dari secara kon*ensionalhingga digital. $enampakan obyekGdetil yang terdapat di permukaan bumi dapat

terpresentasikan pada peta. $enampakan detil tersebut terbagi dalam detil alam

seperti sungai, danau, gunung, dan detil buatan seperti jalan, jembatan,

pemukiman sa)ah, dan lain sebagainya. Suatu peta harus memiliki unsur#unsur

peta sebagai berikut6 Judul peta, Skala peta, 3rah utara, Cegenda, Serta Sumber

dan tahun pembuatan peta. Sumber merupakan data yang digunakan dalam

pembuatan peta sehingga memberikan kepastian kepada pembaca peta bah)a data

dan informasi yang disajikan dalam peta benar#benar dapat dipertanggung

ja)abkan. ahun pembuatan digunakan untuk mengetahui apakah peta tersebut

masih rele*an dengan kondisi sekarang.

a. Sistem koordinat dan proyeksi peta. Sistem koordinat adalah suatu system

untuk menyatakan letak atau posisi suatu titik. Proyeksi peta merupakan suatu

sistem yang memberikan hubungan antara posisi titik#titik diatas peta (bidang

datar dan di permukaan bumi (bidang lengkung.

'


28/37

b. 2atum. 2atum merupakan ellipsoid yang memiliki nilai parameter dan origin

tertentu dan digunakan sebagai referensi dalam penentuan posisi diatas

permukaan bumi.

2alam penyajian suatu peta, akan dibatasi oleh suatu garis tepi dimana diluar

batas tepi daerah ini pada umumnya dicantumkan berbagai keterangan yang sering

disebut dengan keterangan tepi. $eterangan tepi ini penting dicantumkan agar peta

dapat dipergunakan sebaik#baiknya oleh pemakai peta, karena tidak semua

pemakai peta adalah orang yang paham dengan peta, maka keterangan peta harus

dibuat dengan sebaik#baiknya. %ntuk suatu rangkaian peta topografi terdapat

suatu standar ukuran lembar peta dan juga standar keterangan tepi, termasuk posisGletak informasi pada peta, ukuran huruf, ketebalan garis, )arna#)arna yang

digunakan dan lain#lain (Prihandito, /0=0.

2.19 %#del B(ilder

+odel Builder adalah sebuah aplikasi untuk membuat, mengedit, dan mengelola

model. +odel adalah cara untuk menerangkan suatu proses dengan

menyederhanakan obyek dan kinerjanya.

2alam 3rc8IS terdapat fasilitas +odel Builder yang dapat mengaplikasikan

definisi model diatas. 3rti lain model builder adalah suatu alat atau tool yang

bersifat grafis untuk perancangan model, simulasi dan analisis matematika yang

terdiri dari sistem persamaan diferensial biasa. 2engan menggunakan +odel

Builder direpresentasikan dengan bentuk aliran atau flo) chart yang memudahkan

dalam memahami proses dari sebuah model. pada soft)are 3rc8IS model builder

bisa langsung digunakan tanpa memerlukan ekstensi khusus, berbeda dengan

menggunakan soft)are arc*ie) model builder bisa dipakai dengan syarat adanya

ekstensi model builder.

2.19.1 K#&'#nen %#del B(ilder

+odel Builder terdiri dari tiga komponen 4 elements, connectors, and teEt labels.

7lements adalah data dan tools yang digunakan, connectors adalah garis yang

http://www.citrasatelit.com/2012/02/29/modelbuilder/http://www.citrasatelit.com/2012/02/29/modelbuilder/http://www.citrasatelit.com/2012/02/29/modelbuilder/


29/37

menyambungkan data dengan tools, teEt labels dapat diasosiasikan dengan

keseluruhan model, masing # masing elements maupun connectors.

Sumber6 3rc8IS 2ekstop HelpGmodel builder 0.', !!=

7lements dalam +odel Builder terbagi menjadi jenis yaitu tools dan *ariables.

ool elements digambarkan dalam bentuk persegi, biasanya tool elements diambil

dari 3rcoolboE. ariables digambarkan dalam bentuk o*al. ariables terbagi

menjadi tipe 6 data dan *alues.


2ata *ariables merupakan data yang tersimpan dalam disk atau layer yang tampak

pada table of contents 3rc+ap. alues *ariables (nilai *ariabel adalah angka,

teks, referensi spasial dan geographic eEtents. 3da

tipe alues *ariables yaitu 6 input danderi*ed.


30/37


eEt labels dalam model builder digunakan sebagai keterangan tambahan

pada *ariable,tool, maupun connector model element. eEt labels tidak termasuk

sebagai bagian urutan proses. eEt labels dapat diikatkan kepada element

model dan dapat juga berdiri sendiri di dalam diagram model.


2.19.2 Ke(ngg(lan %#del B(ilder

/. memproses sebuah model secara sekaligus tidak satu persatu

. dapat membantu mengeksplorasi suatu tool yang digunakan dalam proses

membuat model

'. sangat mudah digunakan dengan menggunakan logika dan lain#lain&. keunggulan paling utama model builder adalah dapat memproses model yang

sederhana sampai paling rumit

3.


31/37

menggunan soft)are 3rc8IS (tutorial ini menyusul, pembuatan peta J@P (nilai

jual objek pajak dan masih banyak lagi aplikasi model builder lainya.

2.11 Definisi Pa@a" B(&i Bang(nan 4PBB5

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB adalah Pajak egara yang dikenakan terhadap

bumi dan bangunan berdasarkan %ndang # undang nomor / ahun /0=- tentang

Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan %ndang # %ndang

nomor / ahun /00&.

PBB adalah pajak yang bersifat kebendaan dalam arti besarnya pajak terutang

ditentukan oleh keadaan objek yaitu bumiGtanah dan bangunan. $eadaan subyek

(siapa yang membayar tidak ikut menentukan besarnya pajak.

2.19.1 O/@e" PBB

@bjek PBB adalah Bumi danGatau Bangunan6 Bumi 6 Permukaan bumi (tanah

dan perairan dan tubuh bumi yang ada diba)ahnya.


32/37

d. 2imiliki oleh Per)akilan 2iplomatik berdasarkan a>as timbal balik dan

@rganisasi Internasional yang ditentukan oleh +enteri $euangan.

2.8.* ara %endaftar"an O/@e" PBB

@rang atau Badan yang menjadi Subjek PBB harus mendaftarkan @bjek Pajaknya

ke $antor Pelayanan PBB atau $antor Penyuluhan Pajak yang )ilayah kerjanya

meliputi letak objek tersebut, dengan menggunakan formulir Surat Pemberitahuan

@bjek Pajak (SP@P yang tersedia gratis di $antor Pelayanan PBBG$antor

Penyuluhan Pajak setempat.

2.8. Dasar Pengenaan PBB

2asar pengenaan PBB adalah ilai Jual @bjek Pajak (J@P. J@P ditentukan

per )ilayah berdasarkan keputusan $epala $antor Oilayah 2irektorat Jenderal

Pajak dengan terlebih dahulu memperhatikan 6

a. Harga rata#rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara

)ajar4

b. Perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis yang letaknya berdekatan

dan telah diketahui harga jualnya4

c. ilai perolehan baru4

d. Penentuan nilai jual objek pengganti.

II.8.- Nilai J(al O/@e" Pa@a" Tida" Kena Pa@a" 4NJOPTKP5

J@P$P adalah batas J@P atas bumi danGatau bangunan yang tidak kena

pajak. Besarnya J@P$P untuk setiap daerah $abupatenG$ota setinggi#

tingginya 5p /.!!!.!!!,# dengan ketentuan sebagai berikut 6

7


33/37

a. Setiap Oajib Pajak memperoleh pengurangan J@P$P sebanyak satu kali

dalam satu ahun Pajak.

b. 3pabila )ajib pajak mempunyai beberapa @bjek Pajak, maka yang

mendapatkan pengurangan J@P$P hanya satu @bjek Pajak yang nilainya

terbesar dan tidak bisa digabungkan dengan @bjek Pajak lainnya.

II.8.3 Dasar Penghit(ngan PBB

2asar penghitungan PBB adalah ilai Jual $ena Pajak (J$P. Besarnya J$P

adalah sebagai berikut 6

a. @bjek pajak perkebunan adalah &!F

b. @bjek pajak kehutanan adalah &!Fc. @bjek pajak pertambangan adalah !F

d. @bjek pajak lainnya (pedesaan dan perkotaan6

3pabila J@P#nya K 5p/.!!!.!!!.!!!,!! adalah &!F

3pabila J@P#nya M 5p/.!!!.!!!.!!!,!! adalah !F

Besarnya tarif PBB adalah !,-F

2.8.8 R(&(s Penghit(ngan PBB

5umus penghitungan PBB A arif E J$P

a. Jika J$P A &!F E (J@P # J@P$P maka besarnya PBB A !,-F E &!F E

(J@P#J@P$P A !,F E (J@P#J@P$P

b. Jika J$P A !F E (J@P # J@P$P maka besarnya PBB A !,-F E !F E

(J@P#J@P$P A !,/F E (J@P#J@P$P

8


34/37

8ambar .1


35/37

2.:.1 %enent("an Besarnya Bea Per#lehan a" Atas Tanah dan Bang(nan 0

BPTB

a. arif BPHB adalah sebesar -F dari ilai Perolehan @bjek Pajak $ena Pajak. b. ilai perolehan objek pajak atau P@P tidak kena pajak ditetapkan sebesar 5p.

1!.!!!.!!! (tiga puluh juta rupiah yang se)aktu#)aktu besarnya dapat

dirubah oleh peraturan pemerintah. Sedangkan khusus untuk perolehan karena

hak )aris dalam satu dahar, sedarah atau keturunan garis lurus satu derajat ke

atas atau ke ba)ah dengan pemberian hibah termasuk istri atau suami

J@P$P atau ilai Jual @bjek Pajak idak $ena Pajak adalah sebesar 5p.

'!!.!!!.!!!.

c. ilai Perolehan @bjek Pajak $ena Pajak (P@P$P adalah nilai perolehan

objek pajak (P@P dikurangi dengan nilai perolehan onjek pajak tidak kena

pajak.

d. Besar pajak terutang BPHB adalah didapat dengan cara mengalikan tarif

pajak dengan nilai perolehan onjek pajak kena pajak (P@P$P.

2.; Penda'atan Asli Daerah 4PAD5

Pendapatan asli daerah adalah penerimaan yang diperoleh dari sektor pajak

daerah, retribusi daerah, hasil perusahaan milik daerah, hasil pengeloalaan

kekayaan daerah yang dipisahkan, dan lain # lain pendapatan asli daerah yang sah.

Pendapatan 3sli 2aerah (P32 merupakan salah satu komponen sumber

pendapatan daerah sebagaimana yang telah diatur dalam pasal "0 undang#undang

nomor tahun /000 tentang pemerintahan daerah, berdasarkan pasal "0 %%

G/000 disimpulkan bah)a sesuatu yang diperoleh pemerintah daerah yang dapat

diukur denga uang karena ke)enangan (otoritas yang diberikan masyarakat dapat

berupa hasil pajak daerah dan retribusi daerah. Sumber pendapatan daerah terdiri

dari 6

a. Pendapatan asli daerah, yaitu6

b. Hasil Pajak 2aerah

c. Hasil 5etribusi 2aerah

/ Hasil Perusahaan milik daerah dan hasil pengelolaan kekayaan daerah yang

dipisahkan dan lain#lain pendapatan asli daerah yang sah

2ana Perimbangan

&


36/37

' Pinjaman 2aerah

d. Cain#lain pendapatan daerah yang sah

2alam pasal "0 mengisyaratkan bah)a dalam penyelenggaraan fungsi#funsi

pemerintahan daerah, kepala daerah $abupatenG$ota. 2engan kata lain,

hiharapkan kepada kepala daerah $abupatenG$ota didalam penyelenggaraan

pemerintahan dan pelaksanaan pembangunan daerah tidak terus menerus selalu

menggantungkan dana (anggaran dari pusat melalui pembangian dana

perimbangan. 2alam administrasi keuangan daerah P32 adalah pendapatan

daerah yang diurus dan diusahakan sendiri oleh daerah yang dimaksud sebagai

sumber P32 guna pembangunan. Berdasarkan ketentuan maka P32 dapat

disimpulkan sebagai 6a. P32 merupakan sumber pendekatan daerah dengan mengelola dan

memanfaatkan potensial daerahnya.

b. 2i dalam mengelola, mengolah dan memanfaatkan potensi daerah, P32 dapat

berupa pemungutan pajak, retribusi dan lain#lain pendapatan daerah yang sah.

2alam menentukan peningkatan pendapatan asli daerah khususnya dari Pajak

Bumi Bangunan (PBB maka dapat dilihat pada tabel berikut ini 6

#nt#h +isalkan J@P$P di kota tersebut A 5p. /.!!!.!!!,#PBB atas bidang tanah seluas /= m, dapat dihitung sebagai berikut 6

PBB = 9, * C 4 N"O# $ N"O#%# 5

%


37/37

abel ./

Documents

BAB II x.docx