36
Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek Laporan Kerja Praktek KL4098 II-1 BAB II PERSIAPAN PELAKSANAAN PROYEK 2.1 Teori Umum Pelaksanaan Proyek Proyek konstruksi adalah rangkaian kegiatan untuk membangun suatu bangunan yang bersifat unik, artinya memiliki kualitas yang tertentu, jangka waktu yang tertentu, dan membutuhkan sumber daya. Jadi tidak ada proyek yang identik, tetapi ada proyek yang sejenis, karena setiap proyek memiliki kualitas, jangka waktu pelaksanaan, dan sumber daya yang berbeda. Gambaran proyek dalam suatu sistem dapat dilihat pada Gambar 2.1. Gambar 2.1 Proyek dalam suatu sistem Secara umum kegiatan proyek adalah suatu rangkaian kegiatan dengan ciri ciri sebagai berikut : Dimulai dari awal proyek (awal kegiatan) dan diakhiri dengan akhir proyek (akhir kegiatan), serta mempunyai jangka waktu tertentu. Kegiatan proyek hanya memiliki satu rangkaian kegiatan sehingga menghasilkan produk yang bersifat unik. Jadi tidak ada proyek yang identik, tetapi yang ada adalah proyek yang sejenis. Konstruksi adalah kegiatan atau pekerjaan pembangunan yang meliputi proses perencanaan teknis dan pelaksanaan konstruksi. Pada beberapa referensi atau literatur, konstruksi berarti bangunan hasil dari suatu rangkaian kegiatan (membangun). Sumber Daya Kegiatan Proyek Hasil Awal Kegiatan Akhir Kegiatan

Bab II -Persiapan Pelaksanaan Proyek

Embed Size (px)

DESCRIPTION

Kerja Praktek Pipeline

Citation preview

Page 1: Bab II -Persiapan Pelaksanaan Proyek

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek

Laporan Kerja Praktek – KL4098 II-1

BAB II

PERSIAPAN PELAKSANAAN PROYEK

2.1 Teori Umum Pelaksanaan Proyek

Proyek konstruksi adalah rangkaian kegiatan untuk membangun suatu bangunan yang

bersifat unik, artinya memiliki kualitas yang tertentu, jangka waktu yang tertentu, dan

membutuhkan sumber daya. Jadi tidak ada proyek yang identik, tetapi ada proyek

yang sejenis, karena setiap proyek memiliki kualitas, jangka waktu pelaksanaan, dan

sumber daya yang berbeda. Gambaran proyek dalam suatu sistem dapat dilihat pada

Gambar 2.1.

Gambar 2.1 Proyek dalam suatu sistem

Secara umum kegiatan proyek adalah suatu rangkaian kegiatan dengan ciri – ciri

sebagai berikut :

Dimulai dari awal proyek (awal kegiatan) dan diakhiri dengan akhir proyek (akhir

kegiatan), serta mempunyai jangka waktu tertentu.

Kegiatan proyek hanya memiliki satu rangkaian kegiatan sehingga menghasilkan

produk yang bersifat unik. Jadi tidak ada proyek yang identik, tetapi yang ada

adalah proyek yang sejenis.

Konstruksi adalah kegiatan atau pekerjaan pembangunan yang meliputi proses

perencanaan teknis dan pelaksanaan konstruksi. Pada beberapa referensi atau literatur,

konstruksi berarti bangunan hasil dari suatu rangkaian kegiatan (membangun).

Sumber Daya Kegiatan Proyek Hasil

Awal Kegiatan Akhir Kegiatan

Page 2: Bab II -Persiapan Pelaksanaan Proyek

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek

Laporan Kerja Praktek – KL4098 II-2

2.1.1 Tahapan Kegiatan Proyek Konstruksi

Suatu proyek konstruksi harus melalui suatu proses yang panjang, agar didapat suatu

bangunan yang sesuai dengan mutu yang diinginkan oleh Pemilik Proyek.

Berikut ini adalah tahapan – tahapan yang harus dilalui dalam suatu proyek

konstruksi:

Tahap Studi Kelayakan (Feasibility Study)

Tahap Perencanaan Teknis/Desain/Perancangan (Design)

Tahap Pengadaan/Pelelangan (Procurement)

Tahap Pelaksanaan Konstruksi (Construction)

A. Tahap Studi Kelayakan (Feasibility Study)

Pada tahap ini dilakukan pengkajian terhadap proyek konstruksi yang akan

dilaksanakan. Aspek – aspek yang dikaji antara lain, aspek perencanaan dan

perancangan, ekonomi/finansial (biaya), maupun aspek lingkungan.

Kegiatan Studi Kelayakan (Feasibility Study) meliputi :

Menyusun rancangan proyek dan estimasi biaya secara kasar/umum.

Meramalkan manfaat yang akan diperoleh jika proyek tersebut dilaksanakan, baik

manfaat langsung maupun manfaat tidak langsung .

Menyusun analisis kelayakan proyek, baik secara ekonomis maupun finansial.

Menganalisis dampak lingkungan yang mungkin terjadi apabila proyek tersebut

dilaksanakan.

B. Tahap Desain/Perancangan (Design)

Tahap desain/perancangan meliputi dua sub tahap yaitu tahap Pra-Desain

(Preliminary Design) dan tahap Pengembangan Desain (Development Design) / Detail

Desain (Detail Design).

Tujuan dari tahap ini adalah :

Untuk melengkapi penjelasan proyek dan menentukan tata letak, rancangan,

metoda konstruksi dan estimasi biaya.

Page 3: Bab II -Persiapan Pelaksanaan Proyek

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek

Laporan Kerja Praktek – KL4098 II-3

Untuk mempersiapkan informasi pelaksanaan yang diperlukan, termasuk gambar

rencana dan spesifikasi serta untuk melengkapi semua Dokumen Tender.

Kegiatan-kegiatan yang dilaksanakan pada tahap perancangan (design) ini adalah :

Mengembangkan rencana proyek menjadi penyelesaian akhir.

Memeriksa masalah teknis.

Menganalisa semua resiko yang bisa terjadi dalam proyek.

Meminta persetujuan akhir rencana proyek dari Pemilik Proyek.

Mempersiapkan rancangan skema (pra-desain) termasuk estimasi biayanya,

Membuat rancangan terinci (detail desain) yaitu gambar kerja, spesifikasi, jadwal,

daftar volume pekerjaan, dan Rencana Anggaran Biaya (RAB).

C. Tahap Pengadaan/Pelelangan (Procurement/Tender)

Proses pengadaan pada suatu kegiatan konstruksi meliputi kegiatan pengadaan

Konsultan Perencana dan Kontraktor Pelaksana proyek.

a. Pengadaan Kontraktor Pelaksana

Dalam suatu proyek, Pemilik Proyek dapat memilih Kontraktor Pelaksana melalui

tiga cara, yaitu:

1. Eigenbouwher

Pada cara ini Pemilik Proyek sekaligus bertindak sebagai Kontraktor karena merasa

cukup mampu untuk melaksanakan proyek tersebut sendiri. Cara ini dilakukan pada

proyek-proyek kecil dan tidak begitu kompleks.

2. Penunjukan langsung

Pada cara ini Pemilik Proyek menunjuk secara langsung Kontraktor yang dianggap

mampu untuk melaksanakan proyek. Kontraktor ditunjuk langsung melalui Surat

Perintah Kerja. Cara penunjukan dapat berupa:

a. Penunjukan tidak penuh (Taatwerk)

Pada cara ini Pemilik Proyek masih terlibat langsung dalam proses pekerjaan,

misalnya dengan menyediakan tenaga kerja dan atau material.

b. Penunjukan penuh

Page 4: Bab II -Persiapan Pelaksanaan Proyek

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek

Laporan Kerja Praktek – KL4098 II-4

Pemilik Proyek menyerahkan seluruh kegiatan pembangunan proyek kepada pihak

Kontraktor termasuk tenaga dan material.

3. Tender

Tender adalah suatu kegiatan pelelangan sebuah proyek yang dilakukan oleh Pemilik

Proyek untuk mencari Kontraktor yang sesuai dengan kriteria yang diinginkan oleh

Pemilik Proyek. Pada umumnya tender yang dilakukan pada proyek-proyek

pemerintah akan ditentukan menurut peraturan yang dikeluarkan oleh pemerintah.

Sedangkan pada proyek-proyek swasta, aturan ditetapkan oleh Pemilik Proyek dengan

berpedoman pada peraturan standar pelelangan yang sudah baku.

Secara umum tender terdiri dari dua jenis yaitu:

a. Tender terbuka (Open Tender)

Tender terbuka atau disebut juga pelelangan umum adalah tender yang boleh diikuti

oleh semua pihak yang telah memenuhi kualifikasi yang diminta oleh pihak pemberi

tugas atau Pemilik Proyek.

b. Tender terbatas (Invitational Tender)

Tender terbatas adalah tender yang hanya boleh diikuti oleh peserta lelang yang

merupakan peminat pelelangan yang sebelumnya sudah diseleksi dan adanya lelang

diumumkan melalui surat undangan pada peminat lelang yang sudah terseleksi.

Proses tender secara garis besar dibagi dalam tiga tahap, yaitu: tahap prakualifikasi,

tahap tender atau lelang, dan tahap serah terima kontrak. Adapun tahapan-tahapan

yang terjadi selama proses tender ini adalah:

1. Pembentukan panitia pelelangan

Panitia pelelangan dibentuk sendiri oleh Pemilik Proyek dan bertindak atas nama

Pemilik Proyek. Panitia ini terdiri dari ketua, sekretaris, dan beberapa orang anggota.

Panitia lelang mempunyai tugas dan kewajiban antara lain:

a. Membuat, menyiapkan, dan menyusun serta menetapkan Dokumen Tender

b. Mengadakan pengumuman mengenai pelelangan proyek

c. Memberi penjelasan mengenai Dokumen Tender dan membuat berita acara

penjelasan

Page 5: Bab II -Persiapan Pelaksanaan Proyek

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek

Laporan Kerja Praktek – KL4098 II-5

d. Melaksanakan pembukaan Surat Dokumen Usulan dan membuat berita acaranya

e. Melakukan evaluasi usulan dan mengusulkan calon pemenang serta membuat

berita acara evaluasi

f. Membuat laporan pelaksanaan pelelangan kepada pemberi tugas (Pemilik Proyek)

g. Panitia dinyatakan bubar setelah tugasnya selesai.

2. Persiapan Dokumen Tender

Sebelum pelelangan dilaksanakan, pihak konsultan perencana mempersiapkan

rancangan Dokumen Tender yang nantinya akan diserahkan kepada panitia

pelelangan. Isi Dokumen Tender ini antara lain:

a. Aturan dan syarat pelelangan

b. Persyaratan kontrak dan administrasi umum

c. Persyaratan kontrak dan administrasi khusus

d. Bentuk surat penawaran

e. Bentuk surat perjanjian kerja (kontrak)

f. Gambar rencana

g. Spesifikasi teknis

h. Volume pekerjaan (Bill of Quantities)

3. Tahap prakualifikasi

Sesuai dengan Keppres No. 29/1984, untuk setiap proyek yang bernilai lebih besar

dari Rp 20.000.000,00 maka peserta pelelangan harus melalui proses prakualifikasi.

Tahap prakualifikasi adalah proses penilaian kualitas penyedia jasa konstruksi

(Kontraktor) sebelum mengikuti proses lelang yang meliputi pemeriksaan legalitas

Kontraktor secara hukum, kualitas dan kuantitas sumber daya manusia, kompetensi

teknis, kondisi keuangan, pengalaman Kontraktor pada proyek sebelumnya, dan

sejarah sengketa yang pernah dialami Kontraktor.

Panitia lelang mengeluarkan pengumuman lelang kepada publik dan mensyaratkan

calon peserta untuk menyerahkan:

a. Surat permohonan menjadi penyedia barang dan jasa terseleksi

Page 6: Bab II -Persiapan Pelaksanaan Proyek

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek

Laporan Kerja Praktek – KL4098 II-6

b. Akte pendirian perusahaan beserta perubahan-perubahannya (bila ada)

c. Sertifikasi yang terakreditasi oleh lembaga yang berwenang. Dalam hal ini adalah

Asosiasi Badan Usaha Jasa Konstruksi (AKI) atau Gabungan Pelaksana

Konstruksi Nasional Indonesia (Gapensi)

d. Surat ijin usaha yang dimiliki sesuai dengan bidang usahanya, dalam hal ini

adalah Surat Ijin Usaha Jasa Kontraktor (SIUJK)

e. Tanda daftar perusahaan

f. Komitmen mutu

g. Surat keterangan domisili

h. Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) dan Surat Penetapan Pengusaha Kena Pajak

(PKP).

4. Undangan tender

Adalah surat undangan untuk mengikuti pelelangan yang dikirim kepada Kontraktor

peserta lelang yang telah memenuhi syarat prakualifikasi. Dari sejumlah peserta yang

mendaftar dan yang lulus tahap prakualifikasi, panitia lelang menyeleksi sesuai

dengan persyaratan yang diberikan, kemudian panitia menyusun Daftar Rekanan

Terseleksi (DRT). Rekanan yang termasuk dalam DRT tersebut diundang dalam

pengumuman rekanan terseleksi. Bagi rekanan yang termasuk dalam DRT, yang ingin

mengikuti pelelangan, harus membeli Dokumen Tender pada panitia lelang,

mengikuti rapat penjelasan pekerjaan, dan memasukkan penawaran pada hari dan

tempat yang telah ditentukan. Dalam undangan tersebut dicantumkan:

a. Nama Pemilik Proyek

b. Nama dan lokasi pekerjaan

c. Waktu dan tempat pengambilan Dokumen Tender

d. Biaya pengganti Dokumen Tender

e. Waktu dan tempat pemasukan surat penawaran

f. Syarat-syarat pengajuan penawaran

Page 7: Bab II -Persiapan Pelaksanaan Proyek

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek

Laporan Kerja Praktek – KL4098 II-7

5. Rapat Penjelasan

Rapat penjelasan ini bertujuan untuk memberikan kesempatan kepada Kontraktor

untuk menanyakan hal-hal yang dianggap belum jelas dalam Dokumen Tender. Pada

rapat ini dijelaskan mengenai:

a. Syarat-syarat umum

b. Syarat-syarat khusus

c. Syarat-syarat teknis

Hasil rapat penjelasan ini ditulis dalam Berita Acara Rapat Penjelasan yang disusun

oleh panitia, dan diberikan kepada peserta rapat pada hari itu juga. Berita Acara Rapat

Penjelasan ini bersifat mengikat dan merupakan pelengkap dari Dokumen Tender.

Biasanya setelah rapat penjelasan ini dilakukan peninjauan lapangan untuk

memberikan gambaran mengenai proyek. Rapat penjelasan ini harus dilakukan

minimal satu kali. Sejak dikeluarkannya Berita Acara Rapat Penjelasan sampai waktu

pelelangan, pihak Kontraktor tidak berhak lagi menanyakan hal-hal proyek baik

teknis maupun administratif kepada panitia pelelangan.

Seluruh peserta tender yang diundang diwajibkan utuk hadir dalam rapat ini. Rapat

penjelasan pekerjaan ini harus dihadiri oleh direksi Perusahaan Kontraktor atau dapat

diwakilkan dengan memberi surat kuasa kepada wakilnya tersebut. Jika ada peserta

tender yang tidak hadir dalam rapat penjelasan pekerjaan ini, maka peserta tersebut

dianggap telah mengundurkan diri. Selain itu, jika peserta tender yang hadir kurang

dari 3 (tiga) maka rapat penjelasan pekerjaan akan diundur sampai waktu yang

ditentukan kemudian.

Dokumen Tender yang ada dapat diubah jika peserta lelang menghendaki adanya

perubahan. Perubahan pada Dokumen Tender dapat berupa perubahan penawaran dari

Pemilik Proyek, jadwal proyek, dan lain-lain. Jika terjadi perubahan pada Dokumen

Tender, maka panitia lelang harus menambahkan addendum Dokumen Tender yang

disampaikan secara langsung dan tertulis kepada seluruh peserta lelang.

6. Masa pengajuan penawaran

Berdasarkan Dokumen Tender, Kontraktor mengajukan penawaran kepada pihak

pemilik dengan melampirkan persyaratan-persyaratan yang telah ditentukan dalam

dokumen tersebut. Adapun dokumen penawaran terdiri dari:

Page 8: Bab II -Persiapan Pelaksanaan Proyek

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek

Laporan Kerja Praktek – KL4098 II-8

a. Data Administrasi

Surat pengantar dokumen administrasi, keuangan dan teknis

Daftar susunan pemilik modal

Daftar susunan pengurus perusahaan dan organisasi perusahaan

Akte pendirian perusahaan beserta perubahannya

Surat Ijin Usahan Jasa Konstruksi (SIUJK)

Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) dan PKP

Referensi bank

Surat kuasa khusus

Sertifikasi dari AKI atau Gapensi

Surat pernyataan mendapat dukungan dari supplier produk

Surat pernyataan tidak adanya suap, korupsi, kolusi, dan nepotisme

Surat pernyataan sanggup membayar pajak

Surat pernyataan tidak melakukan kerjasama diantara pemborong peserta

pelelangan pekerjaan

Surat pernyataan tunduk kepada sistem dan prosedur pengadaan barang dan atau

jasa dan semua peraturan serta ketentuan hukum yang belaku di Indonesia

b. Data Keuangan

Data-data keuangan di bawah ini harus telah diaudit oleh akuntan publik.

Neraca perusahaan 5 tahun terakhir

Laporan laba-rugi 5 tahun terakhir

Laporan arus kas 5 tahun terakhir

c. Data Teknis

Metode pelaksanaan pekerjaan

Tanggapan spesifikasi pokok (material dan pekerjaan)

Jadwal waktu pelaksanaan (barchart dan network planning)

Page 9: Bab II -Persiapan Pelaksanaan Proyek

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek

Laporan Kerja Praktek – KL4098 II-9

Organisasi proyek

Daftar peralatan yang digunakan

Daftar pengalaman konstruksi

Daftar dan bukti pekerjaan yang sedang berlangsung

Daftar pengalaman tenaga ahli

d. Data Harga Penawaran

Surat penawaran harga

Rincian anggaran biaya (RAB) yang telah diisi dan dilengkapi

Daftar analisa satuan pekerjaan

Daftar harga satuan bahan, upah dan peralatan

Surat jaminan penawaran

7. Pembukaan dan evaluasi dokumen penawaran

Pada hari yang sama dengan pengajuan penawaran, panitia lelang membuka Surat

Penawaran dari rekanan yang masuk dalam DRT dengan disaksikan seluruh peserta

DRT, meneliti, dan menyeleksi sehingga didapatkan penawaran yang benar-benar

memenuhi syarat. Apabila dirasa ada ketimpangan atau kejanggalan dalam penawaran

yang diajukan oleh rekanan, panitia lelang berhak mengundang penawar untuk

mengadakan klarifikasi penawarannya. Jika penawar tidak dapat memenuhi undangan

tersebut tanpa ada alasan yang tepat, maka rekanan tersebut dapat dianggap gugur.

Pada acara pembukaan Dokumen Tender juga diberitahukan nilai estimasi proyek dari

Pemilik Proyek.

Setelah surat penawaran masuk, dilakukan penilaian terhadap masing-masing

penawaran. Penilaian hanya dilakukan terhadap surat penawaran yang lengkap dan

sah. Hasil keputusan pemenang lelang dimuat dalam berita acara yang diberikan

kepada pihak-pihak yang berkepentingan. Adapun syarat-syarat yang harus dipenuhi

dalam evaluasi ini adalah:

a. Evaluasi administrasi

b. Evaluasi teknis

Page 10: Bab II -Persiapan Pelaksanaan Proyek

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek

Laporan Kerja Praktek – KL4098 II-10

c. Evaluasi harga

8. Pemenang tender

Setelah melalui berbagai macam pertimbangan maka panitia menetapkan satu

Kontraktor sebagai pemenang tender. Flowchart proses tender dapat dilihat pada

Gambar 2.2 berikut.

Pembentukan Panitia

Pelelangan

Persiapan Dokumen

TenderPrakualifikasi

Rapat Penjelasan

(Aanwijzing)

Masa Pengajuan

Penawaran

Pembukaan dan

Evaluasi Dokumen

Penawaran

Klarifikasi Pemenang Tender

Lolos

Gambar 2.2 Flowchart proses tender

Setelah didapat Kontraktor atau pelaksana dari proses lelang tersebut, langkah

berikutnya yaitu menyerahkan pekerjaan tersebut ke Kontraktor bersangkutan yang

diikat dalam suatu perjanjian yang mempunyai kekuatan hukum yang dinamakan

kontrak.

9. Dokumen Kontrak

Dokumen kontrak adalah Dokumen Tender yang telah disempurnakan dengan

berbagai perbaikan dalam proses pelelangan yang memiliki kekuatan hukum.

Dokumen kontrak berisi kewajiban dan hak setiap pihak yang terlibat di dalam

kontrak tersebut.

Secara umum Dokumen Kontrak berisi :

Surat Penawaran

Persyaratan Umum Kontrak

Persyaratan Khusus Kontrak

Surat Perjanjian

Gambar Rencana

Page 11: Bab II -Persiapan Pelaksanaan Proyek

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek

Laporan Kerja Praktek – KL4098 II-11

Spesifikasi Teknis

Bill of Quantity

Berita Acara

Addendum

D. Tahap Pelaksanaan (Construction)

Tujuan dari tahap pelaksanaan adalah untuk mewujudkan bangunan yang dibutuhkan

oleh Pemilik Proyek dan sudah dirancang oleh Konsultan Perencana dalam batasan

biaya dan waktu yang telah disepakati, serta dengan kualitas yang telah tentukan.

Kegiatan yang dilakukan pada tahap ini adalah merencanakan, mengkoordinasikan,

dan mengendalikan semua operasional di lapangan.

Perencanaan dan pengendalian proyek, antara lain meliputi :

Perencanaan dan pengendalian jadwal waktu pelaksanaan proyek.

Perencanaan dan pengendalian organisasi pekerjaan.

Perencanaan dan pengendalian tenaga kerja.

Perencanaan dan pengendalian peralatan dan material.

Sedangkan koordinasi seluruh operasi di lapangan, antara lain meliputi :

Mengkoordinasikan seluruh kegiatan pekerjaan.

Mengkoordinasikan para Sub-Kontraktor maupun Pemasok.

Mengkoordinasikan institusi/lembaga yang terlibat dalam proyek.

E. Tahap Pemeliharaan dan Persiapan Penggunaan (Maintenance dan Start Up)

Tujuan dari tahap ini adalah untuk menjamin agar bangunan yang telah selesai sesuai

dengan dokumen kontrak dan semua fasilitas berfungsi sebagaimana mestinya. Selain

itu, pada tahap ini juga dibuat suatu catatan mengenai konstruksi berikut petunjuk

operasinya dan melatih staf dalam menggunakan fasilitas yang tersedia.

Kegiatan-kegiatan yang dilakukan adalah :

Mempersiapkan catatan pelaksanaan baik berupa data-data selama pelaksanaan

maupun gambar pelaksanaan.

Page 12: Bab II -Persiapan Pelaksanaan Proyek

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek

Laporan Kerja Praktek – KL4098 II-12

Meneliti bangunan secara cermat dan memperbaiki kerusakan-kerusakan yang

terjadi.

Mempersiapkan petunjuk operasi serta pedoman pemeliharaannnya.

Melatih staf dalam penggunaan dan pemeliharaan bangunan.

2.1.2 Pihak-pihak Yang Terlibat

Pada proyek konstruksi (rangkaian kegiatan konstruksi) akan terlibat berbagai pihak

penyedia jasa konstruksi yang akan digunakan jasanya oleh pihak pengguna jasa

konstruksi.

Menurut Undang-Undang Jasa Konstruksi No. 18 Tahun 1999, pihak-pihak yang

terlibat dalam proyek konstruksi antara lain:

a. Pengguna Jasa

adalah pihak yang menggunakan jasa pihak lain dalam proyek konstruksi, seperti:

Pemilik bangunan/konstruksi (owner,bouwheer),

Pemberi tugas (employer),

Pengembang (developer, investor),

Kontraktor utama yang menggunakan jasa subkontraktor dan atau pemasok

(supplier).

b. Penyedia Jasa

adalah pihak yang menyediakan jasa untuk kegiatan proyek konstruksi, seperti:

Pemilik Proyek

Kontraktor pelaksana konstruksi

Secara lebih detail hubungan antara pihak-pihak yang terlibat dalam suatu proyek

umumnya dibedakan atas hubungan yang berkaitan dengan fungsi setiap pihak

tersebut dan hubungan kerja (formal) yaitu pola hubungan yang berkaitan dengan

kerjasama antara setiap pihak yang terlibat dalam proyek yang dikukuhkan dengan

dokumen kontrak. Penjelasan lebih lanjut mengenai pihak-pihak yang berperan dalam

suatu proyek, yaitu :

1. Pemilik Proyek (Owner,Bouwheer)

Page 13: Bab II -Persiapan Pelaksanaan Proyek

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek

Laporan Kerja Praktek – KL4098 II-13

Yaitu pihak yang memiliki pekerjaan dan mempekerjakan pihak lain untuk

melaksanakan pekerjaannya itu. Fungsi owner yang utama terletak dalam hal

pendanaan dan pengambilan keputusan. Owner memiliki tugas dan wewenang yang

dapat berpengaruh dalam pelaksanan proses konstruksi yang dilakukan oleh pihak

kontraktor. Tugas dan wewenangnya adalah sebagai berikut :

Mengesahkan perubahan dalam pekejaan

Mengesahkan penyerahan pekerjaan

Mengesahkan perubahan pekerjaan

Selain owner, pihak yang terlibat langsung di lapangan adalah penanggung jawab

lapangan atau bouwheer lapangan. Tugas dan wewenangnya adalah :

Mengawasi pelaksanaan pekerjaan di lapangan

Menyetujui atau menolak laporan rutin dari konsultan pengawas

Menandatangani berita acara pemeriksaan pekerjaan

Menyetujui atau menolak perubahan dalam pekerjaan

Mengesahkan dokumen yang akan menjadi dokumen kontrak

2. Kontraktor

Yaitu pihak yang melakukan pekerjaan konstruksi setelah melewati proses pemilihan

(tender) yang diadakan oleh owner. Fungsi kontraktor adalah mengumpulkan sumber

daya (material, alat, dan tenaga kerja) yang dibutuhkan untuk melaksanakan pekerjaan

konstruksi dan mengelolanya sesuai dengan spesifikasi konstruksi yang diberikan

kepadanya. Tugas dan tanggung jawab kontraktor meliputi :

Melaksanakan pekerjaan sesuai dengan ketentuan atau persyaratan yang tercantum

dalam dokumen pekerjaan.

Ketepatan waktu pelaksanaan serta senantiasa melaksanakannya sesuai dengan

time schedule yang telah dibuat atau disetujui oleh pemberi tugas.

Pengamanan dan keamanan lapangan kerja serta perlatan selama jangka waktu

pelaksanaan pekerjaan konstruksi

Page 14: Bab II -Persiapan Pelaksanaan Proyek

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek

Laporan Kerja Praktek – KL4098 II-14

Pelaksanaan pekerjaan berdasarkan dokumen pelaksanaan pekerjaan antara lain

gambar-gambar dan semua addendum sesuai dengan berita acara penjelasan

pekerjaan

Penanggungan penuh seluruh biaya dan upah pekerja untuk dan selama

pelaksanaan pekerjaan konstruksi, serta kenaikan harga alat dan bahan selama

jangka waktu pelaksanaan pekerjaan pemborongan, kecuali bila terjadi tindakan

kebijaksanaan pemerintah dalam bidang moneter yang diumumkan secara resmi

dan diatur dalam peraturan pemerintah

Pengeluaran surat pernyataan atau berita acara selesainya masa pemeliharaan dan

konsultan pengawas sebagai bukti berakhirnya kewajiban kontraktor pada masa

pemeliharaan, yang selanjutnya dapat dilakukan penyerahan pekerjaan untuk

terkhir kalinya dari kontraktor kepada pemberi tugas.

Selain bertanggung jawab penuh atas hal-hal di atas, pihak kontraktor juga diharuskan

untuk memenuhi kewajiban-kewajibannya sesuai dengan yang tercantum dalam

kontrak. Kewajiban kontraktor tersebut adalah sebagai berikut :

Kontraktor memberikan jaminan pelaksanaan proyek seusai dengan yang tertulis

dalam dokumen kontrak

Kontraktor berkewajiban untuk melaksanakan pekerjaan sebaik-baiknya sesuai

dengan dokumen kontrak

Kontraktor berkewajiban untuk menyerahkan data-data yang sesuai dengan

pelaksanaan pekerjaan di lapangan kepada pemberi tugas sebagai bahan untuk

pembuatan as-built oleh konsultan pengawas

Selain pihak-pihak di atas, masih terdapat beberapa pihak yang keberadaannya cukup

penting tetapi tidak dikelompokkan bersama pihak-pihak diatas, karena pengaruhnya

terhadap proyek tidak sepenting pihak-pihak yang disebutkan diatas. Pihak-pihak

tersebut antara lain :

1. Lembaga-lembaga Internal

Setiap organisasi proyek adalah bagian dari lembaga atau organisasi yang lebih besar.

Sasarannya adalah :

Page 15: Bab II -Persiapan Pelaksanaan Proyek

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek

Laporan Kerja Praktek – KL4098 II-15

Jadwal waktu pelaksanaan yang cukup longgar

Waktu yang cukup untuk mengumpulkan informasi-informasi tentang proyek

2. Pemasok (Supplier)

Pemasok berfungsi untuk pengadaan alat atau bahan. Pemasok dapat merupakan sub

kontraktor atau menjadi kontraktor yang mandiri. Sasaran dari pemasok adalah :

Persyaratan tentang kualitas bahan yang jelas

Cukup waktu untuk melakukan pengiriman bahan yang telah dipesan

Toleransi kebutuhan kualitas yang cukup layak

3. Institusi Keuangan

Bank, Lembaga Asuransi dan sebagainya merupakan institusi keuangan yang selalu

terlibat dengan owner, konsuiltan dan kontarktor. Sasaran dari institusi keuangan

adalah :

Memberikan pinjaman yang aman

Penggunaan uang jaminan sesuai dengan jadwal pelaksanaan proyek

Mendapatkan keuntungan untuk menutup pelayanan jaminan

4. Badan Pemerintah

Badan Pemerintah adalah badan yang memberikan izin dan yang menetapkan regulasi

seperti Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Badan Pemerintah ini antara lain

Pemerintah Daerah, Pemerintahan Pusat dan sebagainya. Sasarannya adalah :

Pemanfaatan hasil pembangunan sesuai dengan tujuan awal proyek konstruksi

tersebut dilaksanakan.

Pelaksanaan pembangunan sesuai dengan kebijaksanaan dan peraturan yang

berlaku secara keseluruhan

5. Tenaga Kerja

Tenaga kerja merupakan bagian dari kontraktor, tetapi dapat juga mempunyai

hubungan langsung dengan pemilik. Sasaran tenaga kerja adalah:

Gambar-gambar kerja diselesaikan tepat pada waktunya

Kemungkinan terjadinya perubahan desain sangat kecil

Page 16: Bab II -Persiapan Pelaksanaan Proyek

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek

Laporan Kerja Praktek – KL4098 II-16

Kedatangan bahan dan peralatan yang tepat waktu

Tidak ada keluhan dari masyarakat sekitar lokasi pembangunan

Instruksi yang jelas tentang metoda pelaksanaan pekerjaan yang akan diterapkan

Pelayanan yang tepat waktu

6. Lembaga Penyedia Pelayanan

Lembaga penyedia pelayanan adalah lembaga yang menyediakan pelayanan bagi

proyek atau bangunan yang telah selesai, seperti pelayanan listrik dan air. Perlu ada

koordinasi dengan mereka untuk memberikan pelayanan sebab kemampuan mereka

juga terbatas. Sasarannya adalah :

Sesuai dengan hukum permintaan dan penawaran, maka jadwal waktu untuk

penyelesaian proyek harus tepat dengan permintaan konsumen.

Gangguan yang terjadi selama proyek terjadi sangat kecil

7. Masyarakat

Masyarakat dalam suatu proyek lebih bersifat resiko buruk bila dampak negatif

proyek dirasakan oleh pihak ini. Untuk itu manajemen proyek harus dapat

meminimalkan bahkan meniadakan dampak negatif dari suatu proyek terhadap

lingkungan di sekitar proyek. Sasaran masyarakat adalah :

Tidak adanya gangguan dan kecelakaan selama masa pelaksanaan pekerjaan

konstruksi

Tidak ada dampak lingkungan yang negatif selama dan sesudah pekerjaan

konstruksi

Selama pelaksanaan pekerjaan konstruksi, aktifitas rutin yang dilakukan sehari-

hari tidak terhambat atau terganggu

Dengan adanya proyek tersebut kesejahteraan social masyarakat sekitarnya akan

menjadi lebih baik

Page 17: Bab II -Persiapan Pelaksanaan Proyek

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek

Laporan Kerja Praktek – KL4098 II-17

2.2 Proses Tender pada Proyek Pemasangan Pipeline dan Riser dari platform

Melahin ke platform Kerindingan

Proses Pelelangan (Tender) pada Proyek Pemasangan Pipeline dan Riser dari platform

Melahin ke platform Kerindingan adalah dengan cara pelelangan terbuka. Bertindak

sebagai pelaksana proses pelelangan adalah PT UNOCAL Indonesia yang juga

bertindak sebagai Pemilik Proyek (Owner).

Berikut ini adalah tahap-tahap pelelangan pada Proyek Pemasangan Pipeline dan

Riser dari platform Melahin ke platform Kerindingan :

1. Pengumuman Lelang dan Pendaftaran Peserta Lelang

a. Pengumuman Proses Pelelangan

Pengumuman pembukaan pendaftaran peserta pelelangan Proyek Pemasangan

Pipeline dan Riser dari platform Melahin ke platform Kerindingan dilakukan dengan

cara diumumkan pada surat kabar nasional.

b. Pendaftaran Peserta Lelang

Setelah dilakukan pengumuman pembukaan pendaftaran peserta pelelangan, maka

bagi perusahaan yang berminat untuk mengikuti proses pelelangan Proyek

Pemasangan Pipeline dan Riser dari platform Melahin ke platform Kerindingan akan

dilakukan pemeriksaan persyaratan. Jika perusahaan yang mendaftar tersebut

memenuhi persyaratan, maka perusahaan tersebut berhak mengikuti proses

pelelangan.

2. Dokumen Tender

Peserta lelang yang memenuhi persyaratan diberikan Dokumen Tender yang berisi

syarat pelelangan, bentuk surat penawaran, bentuk dokumen kontrak, spesifikasi

teknis proyek.

3. Rapat Penjelasan Pekerjaan

Setelah pemberian dokumen tender, dilakukan rapat penjelasan pekerjaan yang

diadakan oleh owner dan dilakukan peninjauan langsung ke lokasi proyek.

4. Pengajuan dan Pembukaan Penawaran

Peserta tender mengajukan harga proyek beserta rinciannya, dengan mengisi

Dokumen Penawaran yang berisi data administratif, data teknis, dan data harga.

Owner memeriksa kelayakan dan kemampuan peserta tender dalam hal teknis, serta

menilai kewajaran harga proyek yang diajukan oleh peserta tender.

5. Pengumuman dan Penetapan Pemenang Lelang

Page 18: Bab II -Persiapan Pelaksanaan Proyek

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek

Laporan Kerja Praktek – KL4098 II-18

Setelah melewati tahap klarifikasi, owner menetapkan pemenang pelelangan. Pada

lelang ini PT Dwisatu Mustika Bumi (PT DMB) menjadi perusahaan yang layak

untuk mengerjakan proyek Pemasangan Pipeline dan Riser dari platform Melahin ke

platform Kerindingan.

2.3 Sistem Kontrak

2.3.1 Umum

Kontrak adalah bentuk kesepakatan antara dua pihak atau lebih yang saling mengikat

dalam melakukan kerja sama dan mempunyai kekuatan hukum. Kontrak jasa

konstruksi adalah perjanjian kerjasama dalam proyek konstruksi antara dua pihak (

Penyedia Jasa dan Pengguna Jasa) yang terlibat dalam kerjasama suatu proyek

konstruksi. Setiap perjanjian yang disepakati oleh kedua belah pihak harus

dilampirkan secara tertulis, perjanjian tertulis tersebut disebut dengan Dokumen

Kontrak.

2.3.2 Jenis – jenis Kontrak

Dalam pekerjaan konstruksi dikenal 2 jenis kontrak yaitu kontrak dengan harga tetap

(fixed price contract) dan kontrak berdasarkan biaya ditambah jasa (cost plus fee

contract). Pembagian jenis kontrak ini dapat dilihat pada Gambar 2.3

Page 19: Bab II -Persiapan Pelaksanaan Proyek

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek

Laporan Kerja Praktek – KL4098 II-19

Gambar 2.3 Jenis-jenis kontrak.

Berikut adalah penjelasan pembagian jenis kontrak berdasarkan nilai kontrak :

1. Kontrak dengan harga tetap (fixed price contract)

Kontrak dengan harga tetap mewajibkan kontraktor untuk melaksanakan pekerjaan

hingga selesai sesuai yang disyaratkan dalam kontrak atas resikonya sendiri terhadap

jumlah total biaya yang dikeluarkan untuk menyelesaikan pekerjaan tersebut.

Perbedaan antara biaya total yang dikeluarkan kontraktor dan biaya yang tercantum

dalam kontrak pada akhir pekerjaan merupakan keuntungan (apabila biaya yang

dikeluarkan lebih kecil) atau kerugian (apabila biaya yang dikeluarkan lebih besar)

pada kontraktor.

Kontrak dengan harga tetap dapat berubah selama masa kontrak untuk penyesuaian

terhadap kenaikan harga bahan, upah, atau volume pekerjaan, tetapi dalam prakteknya

tidak semua kontrak dengan harga tetap mengijinkan perubahan tersebut. Dalam

kontrak dengan harga tetap ini dibagi menjadi 2 jenis kontrak lagi, yaitu:

a. Kontrak Lump Sum

Pemilik proyek bersama konsultan perencana telah menghitung jumlah seluruh

volume pekerjaan. Kontraktor yang mengikuti tender mengajukan harga borongan

Page 20: Bab II -Persiapan Pelaksanaan Proyek

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek

Laporan Kerja Praktek – KL4098 II-20

total dengan menghitung harga keseluruhan volume pekerjaan. Besar penawaran ini

sudah termasuk keuntungan bagi kontraktor dan bea pajak. Panitia pelaksanaan tender

akan menentukan pemenang tender, yaitu yang memiliki selisih terkecil dengan harga

yang semula dihitung oleh pemilik proyek dan konsultan perencana.

Kontrak jenis ini dapat dipakai apabila macam dan kuantitas pekerjaan telah dibatasi

dan ditetapkan dengan tepat dan pasti dalam dokumen tender. Di samping itu,

kontraktor setuju untuk melaksanakan pekerjaan yang diminta dan yang diisyaratkan

dengan pembayaran sejumlah uang yang tetap (fixed) tanpa berubah, yaitu sebesar

harga borongan meskipun terjadi perubahan volume.

Harga kontrak tidak akan berubah selama pekerjaan sesuai dengan gambar rencana.

Namun jika konsultan merubah desain gambar rencana dengan persetujuan owner,

maka harga kontrak dapat berubah. Besarnya perubahan harga kontrak merupakan

kesepakatan antara kontraktor dan owner.

b. Kontrak Harga Satuan (unit price contract)

Dalam kontrak ini kontraktor menghitung terlebih dahulu harga satuan secara terpisah

dengan volume sementara yang telah ditentukan oleh pihak pemberi tugas. Penentuan

kontraktor dilakukan dari analisa harga satuan yang diajukan oleh setiap kontraktor

terhadap volume pekerjaan yang telah disusun. Bila peserta tender keberatan dengan

volume yang diajukan, maka dapat dilakukan perubahan volume dalam rapat

penjelasan dan disepakati oleh pemilik proyek.

Harga satuan yang diajukan telah mencakup keuntungan dan pajak. Cara ini

digunakan karena kuantitas tiap pekerjaan tidak dapat ditetapkan secara pasti. Jadi,

kuantitas pada penawaran belum tentu sama dengan kuantitas aktual pelaksanaannya.

Perbedaan antara lump sum dan unit price adalah daftar kuantitas pekerjaan pada lump

sum tidak dibuat owner, melainkan oleh kontraktor. Sedangkan pada unit price,

hanya daftar kuantitas pekerjaan yang dibuat oleh pemilik dan kontraktor hanya

menghitung, mengisi, menawarkan harga satuan lalu mengalikan dan

menjumlahkannya.

2. Kontrak berdasarkan biaya ditambah jasa (cost plus fee contract)

Jenis kontrak ini mewajibkan pemberi tugas (pemilik) membayar biaya nyata yang

dikeluarkan kontraktor untuk menyelesaikan pekerjaan ditambah biaya atas jasa yang

Page 21: Bab II -Persiapan Pelaksanaan Proyek

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek

Laporan Kerja Praktek – KL4098 II-21

dilakukan kontraktor. Kontrak ini sangat jarang digunakan karena sulitnya

mengendalikan besarnya biaya yang dikeluarkan kontraktor untuk melaksanakan

pekerjaan. Kontrak jenis ini dibedakan lagi atas cara menetapkan besarnya biaya atas

jasa yang diberikan kontraktor:

a. Biaya atas jasa yang ditetapkan terlebih dahulu pada suatu jumlah yang tetap

b. Biaya atas jasa yang besarnya berdasarkan persentase biaya nyata yang

dikeluarkan kontraktor. Persentase ini ditetapkan terlebih dahulu pada suatu nilai

yang tetap.

c. Biaya atas jasa yang besarnya berdasarkan persentase biaya nyata yang

dikeluarkan kontraktor, dimana persentase tersebut bervariasi terhadap besarnya

biaya nyata kontrak.

d. Biaya atas jasa yang ditetapkan berdasarkan suatu formula yang telah disepakati

oleh pemberi tugas (owner) dan kontraktor tetapi berbeda dengan kontrak-kontrak

di atas, misalnya dengan bonus bila jumlah biaya yang dikeluarkan untuk

penyelesaian pekerjaan lebih kecil dari yang direncanakan dan dikenakan

hukuman (penalti) bila biaya yang dikeluarkan lebih besar dari rencana.

Perbandingan tingkat resiko masing-masing jenis kontrak dapat dilihat pada Gambar

2.4

Gambar 2.4 Perbandingan tingkat resiko setiap jenis kontrak

2.3.3 Dokumen Kontrak

Dokumen-dokumen yang digunakan dalam suatu kontrak dalam proyek konstruksi

pada umumnya terdiri dari:

1. Surat penawaran dari kontraktor pada pemberi tugas owner

Page 22: Bab II -Persiapan Pelaksanaan Proyek

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek

Laporan Kerja Praktek – KL4098 II-22

2. Persyaratan umum kontrak (General Conditions of Contract)

Persyaratan umum kontrak ini menetapkan dan mendefinisikan hak dan kewajiban

yang sah dari setiap pihak terhadap kontrak. Didalamnya ditetapkan peraturan umum

dimana kontrak akan dilaksanakan oleh kontraktor dan dikelola oleh pemberi tugas.

Isi pasal-pasal persyaratan umum antara lain:

a. Sifat kontrak

b. Definisi dan pengertian istilah-istilah yang digunakan dalam kontrak

c. Asuransi

d. Hak dan kewajiban pemberi tugas

e. Kekuasaan dan tugas owner’s engineer

f. Pengadaan sehubungan dengan pengawasan pekerjaan

g. Ketentuan terhadap variasi pekerjaan

h. Ketentuan terhadap perpanjangan waktu

i. Cara dan waktu pembayaran

j. Perubahan harga kontrak dengan perubahan biaya tenaga kerja dan material

k. Ketentuan sehubungan dengan uang yang ditahan (retention money)

l. Prosedur yang digunakan jika terjadi kasus bangkrut

m. Prosedur yang digunakan untuk menyelesaikan penyelisihan (dispute) yang timbul

antara pemberi tugas dan kontraktor selama pelaksanaan kontrak

3. Persyaratan khusus kontrak (Special Condition of Contract)

Persyaratan khusus kontrak diperlukan untuk melengkapi persyaratan umum kontrak.

Persyaratan khusus kontrak harus dipersiapkan untuk setiap proyek secara khusus dan

pasal-pasalnya berhubungan dengan keadaan khusus/unik proyek tersebut.

Persyaratan khusus kontrak biasanya berisi:

a. Waktu yang diberikan untuk pelaksanaan kontrak

b. Denda yang harus dibayarkan untuk setiap keterlambatan penyelesaian kontrak

c. Masa pemeliharaan setelah penyelesaian kontrak

d. Pengadaan semua kebutuhan khusus oleh pemberi tugas

Page 23: Bab II -Persiapan Pelaksanaan Proyek

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek

Laporan Kerja Praktek – KL4098 II-23

e. Pembatasan khusus yang mungkin dikenakan pada kontraktor

f. Ketentuan administratif yang tidak biasa

4. Surat perjanjian (Letter of Agreement)

Adalah surat yang mempunyai kekuatan hukum, dimana kedua belah pihak

bersepakat membubuhkan tanda tangan sebagai bukti kesepakatan mereka dan

dijelaskan dalam seluruh dokumen kontrak.

5. Gambar rencana

Adalah gambar yang menunjukkan konstruksi yang akan dibangun beserta dimensi-

dimensinya (ukuran). Gambar rencana ini biasanya terdiri atas gambar arsitektur,

gambar struktur, dan gambar mekanikal/elektrikal. Gambar harus dibuat selengkap

dan seakurat mungkin. Bila masih terdapat informasi yang belum lengkap, maka

harus dicantumkan dalam spesifikasi teknis.

6. Spesifikasi teknis

Spesifikasi teknis bersama dengan gambar rencana dan daftar volume pekerjaan

merupakan kombinasi yang lengkap mengenai informasi proyek Dokumen tertulis ini

biasanya berisikan:

a. Ruang lingkup pekerjaan

b. Persyaratan dan penjelasan detail dari bentuk dan kualitas bahan serta cara atau

metode pelaksanaan dari suatu hasil pekerjaan

c. Uraian mengenai cara-cara pengujian terhadap kualitas yang disya-ratkan oleh

pemberi tugas

d. Penjelasan mengenai informasi umum tentang proyek dan fasilitas apa saja yang

harus ada atau disediakan oleh kontraktor di lokasi proyek

Jenis-jenis spesifikasi berdasarkan isinya ada tiga yaitu:

a. Spesifikasi yang berorientasi pada hasil akhir

b. Spesifikasi yang berorientasi pada metode pelaksanaan

c. Spesifikasi yang berorientasi pada hasil akhir dan metode pelaksanaan

7. Daftar dan volume pekerjaan (Bill of Quantities)

Page 24: Bab II -Persiapan Pelaksanaan Proyek

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek

Laporan Kerja Praktek – KL4098 II-24

Menetapkan jumlah volume tiap-tiap pekerjaan harus dilaksanakan oleh kontraktor.

Daftar volume ini dihitung dari gambar rencana dan berdasarkan persyaratan yang

tercantum dalam spesifikasi teknis.

8. Berita acara

Merupakan surat-surat yang menyatakan kesepakatan tentang beberapa hal yang

belum diatur atau tercantum dalam dokumen tender lainnya.

9. Addendum

Addendum adalah perubahan atau klarifikasi resmi terhadap semua permasalahan

yang berhubungan dengan dokumen tender yang dilakukan oleh pemberi tugas atau

pihak yang mewakili pemberi tugas dan dilaksanakan selama masa tender.

2.3.4 Sistem Kontrak pada Proyek Pemasangan Pipeline dan Riser dari platform

Melahin ke platform Kerindingan

1. Jenis Kontrak

Pada proyek Pemasangan Pipeline dan Riser dari platform Melahin ke platform

Kerindingan jenis kontrak yang digunakan adalah kontrak Lump Sum, dengan nilai

proyek sebesar US$ 1,978,000.00 (Satu Juta Sembilan Ratus Tujuh Puluh Delapan

Ribu Dollar Amerika Serikat).

1. Cara Pembayaran

Pembayaran kepada Kontraktor dilakukan oleh Pemilik Proyek, sesuai dengan syarat–

syarat yang harus dipenuhi oleh Kontraktor.

Syarat pembayaran proyek adalah sebagai berikut :

i. 30 % dari total nilai proyek dibayarkan jika pekerjaan Persiapan Survey,

Perencanaan Pemasangan, Pabrikasi, dan Mobilisasi ke lokasi proyek selesai

dikerjakan.

ii. 50 % dari total nilai proyek dibayarkan jika seluruh pekerjaan Pemasangan

Pipelines dan Risers selesai dikerjakan.

Page 25: Bab II -Persiapan Pelaksanaan Proyek

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek

Laporan Kerja Praktek – KL4098 II-25

iii. 20 % dari total nilai proyek dibayarkan jika Testing & Commissioning,

Pengecekan Lokasi, Gambar As Built, Dokumen Penyelesaian, dan semua Ruang

Lingkup Pekerjaan yang masih tersisa selesai dikerjakan.

3. Jaminan

Pada proyek ini Kontraktor memberikan jaminan berupa Jaminan Pelaksanaan.

Kontraktor menyerahkan Jaminan Pelaksanaan sebesar 5 % dari jumlah akhir kontrak

kepada Pemilik Proyek sebagai jaminan kinerja Kontraktor sesuai dengan ketentuan

kontrak

4. Denda atau Penalti

Jika Kontraktor terlambat dalam penyelesaian pekerjaan, kecuali untuk keadaan Force

Majeure, maka Kontraktor harus membayar denda sebesar 1 % dari Jumlah Akhir

Kontrak untuk satu hari kalender keterlambatan. Maksimum denda yang dibayarkan

oleh Kontaktor tidak boleh melebihi 20 % dari Jumlah Akhir Kontrak.

5. Force Majeure

Yang dimaksud dengan Force Majeure adalah hal-hal yang menghambat jalannya

pelaksanaan pekerjaan yang tidak dapat dipekirakan sebelumnya oleh siapapun. Yang

dikatakan dengan Force Majeure adalah :

Kebakaran

Ledakan

Kecelakaan

Epidemik

Bencana Alam

Adanya perang

Huru-hara dan kerusuhan

Sabotase dan blokade

perselisihan perburuhan

Wabah penyakit

Pelaksanaan Undang-Undang, peraturan-peraturan yang dikeluarkan oleh

Pemerintah, tindakan pengadilan atau pemerintah/instansi berwenang

dan keadaan diluar kendali dan bukan kesalahan atau kelalaian pihak yang

terkena dampak

6. Perubahan Ruang Lingkup Pekerjaan

Page 26: Bab II -Persiapan Pelaksanaan Proyek

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek

Laporan Kerja Praktek – KL4098 II-26

Konsultan Perencana (Design)

Pemilik (Owner)

Kontraktor (General Contractor)

SubKontraktor Kerja dengan

kemampuan sendiri (Own Forces Work)

Gambar 2.5 Bentuk Organisasi Tradisional

Perusahaan dapat merubah ruang lingkup pekerjaan dalam bentuk perubahan,

penambahan atau pengurangan pekerjaan. Bagian kontrak yang terpengaruh dengan

adanya perubahan ruang lingkup antara lain jadwal pekerjaan, dan harga dan tarif

kontrak.

2.4 Struktur Organisasi Proyek

2.4.1 Bentuk Organisasi Proyek Secara Umum

Pada umumnya bentuk-bentuk organisasi dapat dikelompokan menjadi enam bentuk

organisasi yaitu :

1. Tradisional

Bentuk organisasi ini dipakai pada kondisi dimana institusi hanya mempunyai

kemampuan berfungsi sebagai Pemilik, sedangkan perencanaannya diserahkan kepada

Konsultan Perencana dan pelaksanaan konstruksi dilakukan oleh Kontraktor yang

masing-masing mempunyai keahlian dalam bidangnya. Skema bentuk organisasi

tradisional dapat dilihat pada Gambar 2.5 di atas.

Ciri -ciri dari bentuk organisasi ini adalah :

Konsultan Perencana terpisah

Kontraktor Utama (umum) tunggal

Banyak melibatkan Sub Kontraktor atau dikerjakan sendiri oleh Kontraktor

Utama

Jenis-jenis kontrak yang diterapkan biasanya : harga tetap ( fixed cost ), harga

satuan ( unit price ), maksimum bergaransi, atau kontrak konstruksi dengan biaya

ditambah upah tetap

Page 27: Bab II -Persiapan Pelaksanaan Proyek

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek

Laporan Kerja Praktek – KL4098 II-27

Penawaran upah profesional untuk jasa-jasa Konsultan Perencana.

2. Swakelola (Owner-Builder)

Bentuk organisasi ini dipakai pada kondisi dimana institusi mempunyai kemampuan

berfungsi sebagai Pemilik, perencana, sekaligus pelaksana sehingga disebut sebagai

swakelola. Skema bentuk organisasi swakelola dapat dilihat pada Gambar 2.6 di atas.

Ciri-ciri bentuk organisasi proyek swakelola adalah :

Pemilik Proyek bertanggung jawab atas perencanaan dan pelaksanaan proyek

(bertindak juga sebagai Konsultan Perencana dan Kontraktor ).

Pekerjaan dapat dilaksanakan dengan kemampuan sendiri secara fakultatif atau

dilaksanakan oleh Kontraktor / Sub Kontraktor.

Jenis kontrak yang diterapkan biasanya : harga tetap harga satuan, kontrak

konstruksi yang dinegosiasikan.

3. Proyek Putar Kunci yang melaksanakan Perencanaan dan Pelaksanaan

Pembangunan (Design-Build Turn Key Project)

Bentuk organisasi ini dipakai pada kondisi dimana institusi mempunyai kemampuan

berfungsi sebagai Pemilik saja, sedangkan perencanaan dan pelaksanaanya ditunjuk

suatu institusi Konsultan - Kontraktor yang mempunyai keahlian dalam kedua bidang

tersebut. Skema bentuk organisasi design-build turn key project dapat dilihat pada

Gambar 2.7 di bawah ini

Optional Own Forces work

Pemilik(Owner)

Divisi Perencanaan Divisi Pelaksana (Construkction Departement)

Kontraktor / SubKontraktor

Gambar 2.6 Bentuk Organisasi Swakelola

Page 28: Bab II -Persiapan Pelaksanaan Proyek

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek

Laporan Kerja Praktek – KL4098 II-28

Adapun ciri-ciri dari proyek putar kunci adalah :

Satu perusahaan yang bertanggung jawab baik untuk perencanaan maupun

pelaksanaan konstruksi.

Ada keterlibatan Sub Kontraktor – Sub Kontraktor Spesialis.

Jenis kontrak yang diterapkan pada bentuk organisasi seperti ini adalah harga

tetap, harga maksimum bergaransi, atau kontrak konstruksi desain dengan biaya

tambah upah tetap.

2.4.2 Bentuk Organisasi Proyek Pemasangan Pipeline dan Riser dari platform

Melahin ke platform Kerindingan

Proyek Pemasangan Pipeline dan Riser dari platform Melahin ke platform

Kerindingan menggunakan bentuk organisasi tradisional. Bentuk organisasi dari

proyek ini dapat dilihat pada Gambar 2.8.

Engineer Contractor

Pemilik (Owner)

Konsultan Perencana (Design)

Kontraktor (General Contractor)

Kerja dengan

kemampuan sendiri (own forces work)

SubKontraktor

Gambar 2.7 Bentuk Organisasi Design-Build Turn Key Project

Page 29: Bab II -Persiapan Pelaksanaan Proyek

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek

Laporan Kerja Praktek – KL4098 II-29

Gambar 2.8 Bentuk Organisasi Proyek pada Proyek Pemasangan Pipeline dan Riser

dari Platform Melahin ke Platform Kerindingan.

2.5 Analisa Harga dan Estimasi Biaya

Salah satu unsur utama dalam pelaksanaan suatu proyek konstruksi adalah komponen

biaya. Suatu sistem manajemen konstruksi dibuat bertujuan untuk mencapai hasil

yang optimal dalam aspek biaya dengan efisiensi waktu pelaksanaan proyek dan

berorientasi untuk ketercapaian kualitas proyek seperti yang di tetapkan sebelumnya.

Penyusunan dan penetapan anggaran biaya suatu proyek merupakan suatu

perencanaan secara terperinci perkiraan biaya bagian atau keseluruhan kegiatan

proyek yang dikaitkan dengan waktu. Penyusunan dan penetapan anggaran biaya

tersebut dilakukan dengan analisis biaya yang melakukan pengkajian secara terperinci

perkiraan biaya bagian atau keseluruhan terhadap kegiatan-kegiatan terdahulu yang

digunakan sebagai bahan/acuan dalam rangka menyusun anggaran biaya.

2.5.1Perencanaan Anggaran Biaya Proyek

Anggaran biaya proyek dapat didefinisikan sebagai perencanaan biaya yang akan

dikeluarkan sehubungan dengan adanya suatu proyek dengan Rencana Kerja Dan

Syarat-Syarat (RKS) tertentu, yang dihitung oleh Cost Estimator dan disetujui oleh

Pemberi Tugas (Bouwheer).

(Konsultan Perencana) Divisi Engineering

UNOCAL

(Owner) UNOCAL

(Kontraktor) PT DMB

(SubKontraktor) PT Kali Dwi Bangun

Inti Konsorsium Pertamina

Page 30: Bab II -Persiapan Pelaksanaan Proyek

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek

Laporan Kerja Praktek – KL4098 II-30

1. Taksiran Biaya Proyek

Taksiran biaya dilakukan dengan tujuan memperkiraan taksiran biaya proyek yang

akan dikeluarkan. Ada beberapa cara untuk melakukan taksiran yaitu :

a. Taksiran Pendahuluan atau Konseptual

Taksiran ini dibuat pada tahapan awal suatu proyek. Pihak Pemilik atau Konsultan

pada membuat taksiran pendahuluan, ini untuk mengetahui apakah suatu proyek

tersebut secara ekonomis layak untuk dilaksanakan. Dengan berlangsungnya tahapan-

tahapan proyek selanjutnya, maka dibuat taksiran biaya kembali yang hasilnya akan

lebih baik lagi. Taksiran ini dibuat terus menerus untuk mengontrol agar proyek tidak

melebihi anggaran proyek yang telah ditetapkan menurut hasil taksiran pendahuluan.

b. Taksiran Detail

Taksiran detail dilakukan untuk mendapatkan perkiraan biaya proyek yang lebih

akurat. Taksiran ini dilakukan setelah taksiran pendahuluan disetujui dan hampir

seluruh perencanaan detail dibuat. Pelaksanaan proses taksiran tersebut dilakukan

ketika informasi mengenai proyek sudah mancakup gambar site plan, struktur, arsitek

dan landscape. Setelah informasi tersebut lengkap, seluruh elemen yang tercakup

dalam proyek dihitung secara rinci dan dikelompokkan berdasarkan jenis pekerjaan

lalu kemudian dihitung jumlah volumenya, proses ini disebut proses

panghitungankuantitas. Selanjutnya setiap elemen dikalikan dengan harga satuannya

sehingga hasil penjumlahannya merupakan taksiran biaya langsung. Kemudian

dengan menambahkan komponen biaya tak langsung maka didapatkan taksiran harga

total.

2. Komponen Anggaran Biaya Proyek

Untuk menaksir biaya proyek kita perlu untuk mengethui kompenen taksiranbiaya itu

sendiri. Secara umum komponen biaya suatu proyek adalah biaya tenaga kerja, biaya

bahan dan materil, biaya peralatan dan biaya lain-lain. Dalam pelaksanaan suatu

proyek komponen biaya terbagi dalam 2 jenis yaitu:

a. Biaya Langsung (Direct Cost)

Biaya langsung adalah biaya yang diperlukan dan berkaitan langsung dengan

konstruksi yang sedang dibangun. Biaya ini merupakan segala Jenis biaya yang

diperlukan untuk membuat suatu item pekerjaan secara konkrit, yang meliputi :

Page 31: Bab II -Persiapan Pelaksanaan Proyek

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek

Laporan Kerja Praktek – KL4098 II-31

- Biaya Material

- Biaya tenaga kerja

- Biaya peralatan

b. Biaya Tidak Langsung (Indirect Cost)

Biaya tidak langsung adalah segala jenis biaya yang diperlukan untuk mendukung

jalannya pekerjaan pada suatu proyek tetapi tidak berhubungan langsung dengan

pembuatan item pekerjaan tersebut. Biasanya biaya ini disisipkan dengan distribusi

yang bervariasi dalam harga satuan pekerjaan. Biaya tidak langsung meliputi :

1). Biaya Overhead

Merupakan biaya operasional lapangan dan perusahaan secara keseluruhan.

2). Biaya Contingency (Biaya Tak Terduga)

Biaya tak terduga merupakan biaya yang diperhitungkan untuk menutup hal-hal yang

belum pasti terjadi pada pelaksanaan suatu proyek.

4). Pajak (Value Added Tax)

Untuk saat ini biaya pajak yang dimasukan dalam penawaran harga proyek adalah

pajak pertambahan nilai (PPN) yang besarnya 10% dari seluruh biaya yang

dikeluarkan. Untuk pajak-pajak lainnya juga disisipkan kedalam item harga satuan

dengan pesdistribusian yang tidak menentu juga.

2.5.2 Penyusunan Anggaran Biaya Proyek

Tujuan analisis biaya atau harga adalah untuk menaksir harga borongan suatu proyek.

Pihak Pemilik melalui Konsultan melakukan analisis biaya untuk menilai kelayakan

harga yang diajukan oleh Kontraktor. Sedang bagi Kontraktor digunakan untuk

mengajukan harga penawaran. Sebelum Kontraktor mengajukan biaya penawaran,

pihak Kontraktor harus melakukan analisis harga untuk menentukan harga seluruh

pekerjaan dan seluruh biaya yang terkait dengan pelaksanaan.

Penyusunan sebuah anggaran biaya proyek didapat dari spesifikasi teknis dan gambar

proyek (gambar bestek) yang disusun oleh cost estimator / cost engineering dengan

perhitungan yang tersistimatis. Untuk proyek yang menggunakan sistim lelang /

tender dalam pengadaan Kontraktor Pelaksana proyek, penyusunan anggaran biaya

proyek juga dilakukan oleh pihak yang berminat sebagai Kontraktor dalm bentuk

Page 32: Bab II -Persiapan Pelaksanaan Proyek

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek

Laporan Kerja Praktek – KL4098 II-32

penawaran harga. Secara umum alur pernyusunan biaya proyek seperti pada Gambar

2.8.

Spesifikasi Teknis

Work breakdown

struktur (WBS)

Organization Breakdown

Structure (OBS)

Integrasi WBS dan OBS

Work Package (WP)

Activity

Identification Code (AIC)

Data – data:

Harga Satuan Material,

Harga Satuan Upah, dan

Harga Satuan Peralatan

Analisis Harga Satuan

Item Pekerjaan

Perhitungan

Volume Pekerjaan

Perhitungan

Anggaran Biaya Proyek

RAB

Gambar Proyek (Bestek)

Gambar 2.9 Skema Penyusunan Anggaran Biaya Proyek

Pelaksana Kegiatan

Konsultan Perencana

Cost Estimator/ Cost Engineer

Page 33: Bab II -Persiapan Pelaksanaan Proyek

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek

Laporan Kerja Praktek – KL4098 II-33

a. Work Breakdown Structure (WBS)

Work Breakdown Structure (WBS) adalah pengelompokkan (breakdown) kegiatan

atau pekerjaan (work) suatu proyek menjadi berbagai kelompok kegiatan atau

pekerjaan yang lebih rinci dan disusun dalam bentuk struktur (structure) hirarki

kegiatan.

b. Organization Breakdown Structure (OBS)

Organization Breakdown Structure (OBS) merupakan pembagian struktur organisasi

yang menunjukan pihak/individu yang bertanggung jawab atas suatu level pekerjaan

tertentu. Contohnya seperti yang terlihat pada Gambar 2.10

Project Manager

Site manager

Adminstrasi &

keuangan

Logistik

& Akomodasi

Surveyor Pelaksana Sipil

Pelaksana manajemen

& Engineering

Kesekretariatan &

akuntan

Kepala Gudang

Mandor Pengelasan

Mandor Baja

Gambar 2.10 Contoh Bentuk Organaization Breakdown Structure (OBS)

Page 34: Bab II -Persiapan Pelaksanaan Proyek

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek

Laporan Kerja Praktek – KL4098 II-34

Gambar 2.11 Struktur Organisasi pada Proyek Pemasangan Pipeline dan Riser dari Platform Melahin ke Platform Kerindingan.

Page 35: Bab II -Persiapan Pelaksanaan Proyek

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek

Laporan Kerja Praktek – KL4098 II-35

c. Work Package (WP)

WP merupakan item pekerjaan terkecil dalam WBS yang dapat digunaan sebagai

acuan dalam perhitungan biaya (Cost Estimating), Penjadwalan (Scheduling), dan

Pengendalian biaya (Cost Controling). Setiap WP diidentifikasikan dengan cara

pengkodean atau Activity Identification Code (AIC), yang berguna untuk sistim

informasi pengendalian biaya.

d. Perhitungan Volume Pekerjaan / Bill of Quantity (BQ)

Volume pekerjaan atau yang biasa juga Bill of Quantity (BQ) dihitung seteleh WP

diperoleh dari proses integrasi antara WBS dengan OBS sesuai dengan karakteristik

masing-masing jenis pekerjaan. Untuk menghitung Volume pekerjaan dari masing-

masing WP diguanakan acuan gambar rencana (gambar bestek) yang dibuat oleh

Konsultan Perencana.

2.5.3 Perhitungan Anggaran Biaya Proyek

Setelah volume dan harga satuan dari masing-masing WP diperoleh maka dilakukan

perkalian antara volume terhadap harga satuan masing-masing WP yang

menghasilkan subtotal biaya masing-masing WP. Total dari seluruh biaya WP

tersebut merupakan biaya langsung dari proyek konstruksi tersebut (Direct Cost).

Biaya tidak langsung (Indirect Cost) diperloleh dari biaya Overhead yang besarnya

bervariasi tergantung dari jenis dan besarnya proyek, biaya Ekskalasi (Asuransi, biaya

penunjang dan lain-lain) dan biaya kontingensi yang ditetapkan sesuai dengan situasi

proyek, serta keuntungan Kontraktor yang ditambahkan umumnya sebesar 10% dari

total biaya konstruksi. Kemudian dari total perhitungan tersebut dihitunglah pajak

pertambahan nilai (PPN) umumnya sebesar 10% dari total biaya konstruksi.

Rincian anggaran biaya pada proyek Pemasangan Pipeline dan Riser dari platform

Melahin ke platform Kerindingan dapat dilihat pada Tabel 2.1.

Page 36: Bab II -Persiapan Pelaksanaan Proyek

Bab II Persiapan Pelaksanaan Proyek

Laporan Kerja Praktek – KL4098 II-36

Tabel 2.1. Rincian Anggaran Biaya

Pekerjaan Biaya (US$) Persentase

(%)

Project Management, Installation & Installation Support 81,000.00 4.1

Mobilization and Transportation 177,000.00 8.95

Demobilization 191,000.00 9.65

Procurement and Fabrication 99,000.00 5

Pipeline and Risers Installation and Testing 1,356,000.00 68.5

Surveys 30,000.00 1.6

Other activities not covered by above tasks 44,000.00 2.2

Total 1,978,000.00 100