Bab 6-Aplikasi Pinjaman Yg Sukses

8/18/2019 Bab 6-Aplikasi Pinjaman Yg Sukses

1/32

Bab 6

Aplikasi Pinjaman yang Sukses

Pemberi pinjaman sering mengatakan apa yang mereka sebut Aturan EmasPinjaman Real Estate. Secara singkat dapat disimpulkan pandangan industri pinjamandari dunia pembiayaan real estate: siapa yang memiliki emas dia yang membuat aturan.Sayangnya untuk pengembang real estate, pernyataan itu mungkin tidak sesuai dengankenyataan. Dengan kata lain, sangat penting bagi pengembang untuk memahami bagaimana kreditur mengevaluasi aplikasi pinjaman sehingga pengembang dapatmenyiapkan aplikasi yang paling mungkin untuk diterima. Jika pengembang dapatmengantisipasi keberatan dari pemberi pinjaman dan juga memperbaiki pryek yangsesuai sebelum mengajukan aplikasi pinjaman atau menyampaikan in!rmasi pendukungkepada pemberi pinjaman untuk menja"ab keberatan peminjam sehingga kemungkinan persetujuan kredit dapat meningkat secara signi!ikan.

#ab ini didasari leh dua bab sebelumnya pada bagian pembiayaan. #ab $menggambarkan pasar keuangan dengan mengidenti!ikasi pemain kunci dan memberikangambaran dari setiap peserta. Secara khusus, bab tersebut menyrti mengapa beberapa pemberi pinjaman lebih berpeluang untuk menerima pinjaman pembangunandibandingkan rang lain. Selain itu #ab $ merinci !aktr utama yang menyebabkan bungakredit biaya knstruksi berubah selama masa knstruksi.% &ni juga mengidenti!ikasi berbagai risik yang diterima akibat permintaan pasar keuangan ketika anggta pasar membayar pinjaman hiptek permanen. #ab ' menyajikan nilai "aktu dari knsep uangdan memberikan beberapa cnth bagaimana knsep yang digunakan dalam pembiayaanreal estate dan investasi. Juga diperkenalkan alat discunted cash !l", salah satu alatanalisis !undamental keuangan yang digunakan leh penyedia sebagian besar kredit real

estate. #ab ini mengembangkan alat yang diperlukan untuk mempersiapkan sebuahaplikasi pinjaman real estate yang berhasil, dengan asumsi bah"a pryek yang diusulkan berptensi !inansial layak dan masuk akal dari perspekti! pasar. Secara khusus, mengkajihal(hal sebagai berikut:

• )ujuh langkah prses penjaminan pinjaman*

• +enentukan kelayakan eknmi,

• nth pembangunan*

• Penggunaan leverage*

• Analisis ptngan -discunted cash !l"* dan

• Sentuhan akhir dalam prses aplikasi pinjaman.

Pendekatan yang bersifat umum (Universal)

Pendekatan Loan Underwriting yang dijelaskan dalam bab ini bersi!at umum. /

+eskipun urutan analisis, langkah(langkah, dan jumlah "aktu dan usaha yang ditujukanuntuk setiap langkah analisis dapat bervariasi antar pemberi pinjaman, !aktr pentingyang sama menentukan keberhasilan pryek. Akibatnya, prsedur dasar yang sama

%


2/32

memberikan gambaran kepada pemberi pinjaman yang digunakan leh investr realestate untuk memutuskan man!aat dari sebuah investasi yang ptensial, leh calkmersial digunakan untuk memutuskan bagaimana cara terbaik untuk memasarkan prperti, leh penilai0 juru taksir real estate digunakan untuk mengukur kekuatan pasar yang berkntribusi pada nilai prperti yang mereka perkiraan, dan leh pengembang real

estate digunakan saat mereka mencari pryek pembangunan yang akan memberikanreturn terbesar di pasar saat ini. 1amun ada perbedaan. Jumlah detail dalam pendekatan penjaminan bervariasi pada ukuran pryek dan leh kecanggihan pihak yang terlibat.2ebih besar pryek dan semakin banyak uang yang beredar sesuai kesepakatan, analisisyang lebih rinci akan dilakukan leh pemberi pinjaman dan pengembang. Demikian pula,semakin rumit, semakin besar kemungkinan bah"a mereka akan mencurahkan lebih banyak "aktu dan usaha untuk melakukan analisis.

Tujuh Langkah Prsedur Under!riting

Pemberi pinjaman mengikuti tujuh langkah saat melakukan analisis permintaan

pembiayaan real estate, meskipun urutan langkah(langkahnya mungkin berbeda padamasing(masing kreditur. Selanjutnya, setiap pemberi pinjaman dapat menggunakan namayang sedikit berbeda untuk menggambarkan berbagai langkah berdasarkan apa yangdianggap paling penting leh institusi tersebut. 3ariasi ini relati! kecil, tujuh langkah prsedur yang mencakup analisis pryek.

%. pasar*/. lkasi*4. tempat dan perbaikan*$. agunan pinjaman*'. manajemen prperti*

5. kelayakan eknmi, dan6. penempatan pinjaman.

Pada bagian berikutnya, kita menguraikan langkah(langkah dan menyarankanstrategi ptimal yang dapat diadpsi pengembang untuk memaksimalkan kemungkinan pada persetujuan kredit. Pertama, kita harus memahami dasar(dasarnya. #agian berikutdari bab ini menyrti tentang pertanyaan kunci yang cba dicari leh caln pemberi pinjaman untuk menja"ab setiap langkah dari analisis penjaminan pinjaman.

Langkah Pertama" Analisis Pasar

2angkah pertama adalah analisis pasar. +eskipun kita hanya mencurahkan perhatian yang terbatas pada analisis pasar dalam bab ini, namun ini merupakan salahsatu langkah yang penting dalam prses under"riting. Sebagian besar data yangdiperlukan untuk menyelesaikan prses under"riting pinjaman mengalir dari analisis pemberi pinjaman dari pasar pryek. -Analisis pasar dibahas secara mendalam dalam #ab%%,%/,%6, dan %7.

Para pemberi pinjaman harus memberi ja"aban yang memuaskan pada tiga pertanyaan mendasar sebelum memberikan pinjaman. Pertama, apa permintaan untuk

/


3/32

tempat pryek dari "aktu ke "aktu8 +enja"ab pertanyaan ini memerlukan pemeriksaanrinci tentang subpasar di mana paket bersaing. Sebuah cnth membantu membedakanantara dua subpasar. Dengan mempertimbangkan dua pryek perumahan, salah satu pryek apartemen besar dan seri lainnya kpel. 9eduanya menyediakan tempat penampungan, tapi !asilitas tambahan yang dita"arkan leh pryek apartemen mungkin

termasuk keamanan pada pintu gerbang masuk, tempat rekreasi termasuk klam renangatau lapangan tenis, kesempatan untuk sering berinteraksi ssial, dan kenyamanan!asilitas mesin cuci0 pengering. Di bagian lain, seri kpel mungkin memberikan !asilitas prperti seperti privasi, halaman belakang berpagar bagi anak(anak atau binatang peliharaan, parkir lebih mudah diakses, dan ruang yang lebih banyak per unit hunian.Setiap paket !asilitas prperti harus dievaluasi dari segi permintaan pasar pada !itur tersebut, tidak hanya hari ini, tapi selama berlakunya pinjaman. Permintaan di masamendatang adalah salah satu !aktr yang paling sulit untuk diramalkan, tetapi pryeksiyang akurat adalah inti agar pryek yang diusulkan terus mampu menghasilkan pendapatan.

Demikian pula, pemberi pinjaman harus mengevaluasi paskan saat ini dari

pryek(pryek yang dapat bersaing sama baiknya dengan kemungkinan paskan di masadepan dari pryek(pryek tersebut. +eskipun cukup mudah untuk menggambarkankmpetisi saat ini dan untuk memeriksa pryek(pryek kmpetiti! yang sedangdilaksanakan, sangat sulit untuk memprediksi persaingan di masa depan sebagaimanadibuktikan leh pryek kmpetiti! yang banyak dilaksanakan hampir bersamaan pada paruh kedua %7;(an. Saat ini, pemberi pinjaman pada umumnya menginginkan suatuevaluasi yang kmpetiti! tidak hanya dari lkasi yang saat ini sedang dibangun tetapi jugadari lkasi yang mena"arkan persaingan yang ptensial di masa depan.

Akhirnya, pemberi pinjaman harus memperhatikan tentang waktu yang tepat dari pryek yang diusulkan. #erapa lama "aktu yang dibutuhkan pasar untuk menyerap ruangyang baru dibangun8 apakah in!lasi yang tidak terduga dan 0 atau penundaan knstruksidapat meningkatkan biaya8 Jika demikian, siapa yang akan membayar untuk peningkatan biaya, termasuk bunga pinjaman knstruksi tambahan yang terkait dengan penundaan89ndisi pasar akan berubah buruk sebelum berakhirnya se"a8 Jika demikian, apakahkndisi kmitmen suatu pinjaman tetap akan melindungi pemberi pinjaman secara permanen dari pembiayaan sebuah pryek yang akan mengalami penundaan se"a8#agaimana cara pemberi pinjaman knstruksi agar tidak terkena dampak leh perubahantersebut8 9emudian siapa yang akan membiayai de!isit perasi selama peride ini89ndisi keuangan akan berubah ketika pinjaman akan dibiayai pada nilai diba"ah harga pasar ketika terjadi8 #erapa besar kemungkinan bah"a situasi paskan0 permintaan akan berubah negati! pada saat jatuh temp kredit sehingga pengembang akan mengalamikesulitan dalam pembiayaan ulang pinjaman yang ada8 +enja"ab pertanyaan(pertanyaanini dengan benar tergantung pada perkiraan yang akurat menyangkut penentuan "aktu.

#agian ini telah menimbulkan pertanyaan lebih lanjut tentang analisis pasar daripada yang telah terja"ab. Analisis pasar merupakan langkah yang kmprehensi!, jauhlebih daripada yang bisa dibahas dalam satu bagian kecil dari bab ini. 9arena pentingnya,kami sarankan Anda mempelajari #ab %%,%/,%6, dan %7, yang memberikan in!rmasilebih rinci tentang analisis pasar.

4


4/32

Langkah #edua" Analisis Lkasi

2angkah kedua dilakukan untuk analisis lkasi pryek yang diusulkan.9ebanyakan in!rmasi lkasinal dikumpulkan leh Penilai dalam prses estimasi nilai

paket dan dimasukkan sebagai bagian dari narasi lapran Penilaian. Segi yang paling penting dari analisis lkasi berkaitan dengan aksesibilitas pryek. 9reditur harusmenunjukkan kepuasannya bah"a pembeli prperti, penye"a, dan 0 atau pelanggan penye"a akan menemukan hubungan "aktu(jarak dari subyek suatu paket ke penggunalingkungan yang relevan atau "ilayah yang dapat diterima. Penting untuk dicatat bah"alangkah yang paling berarti dari jarak dinyatakan dalam hal "aktu, baik di jam sibuk atau beberapa peride tertentu lainnya. Selain itu, pada "aktunya, hubungan aksesibilitasdapat dibalik, yaitu, aksesibilitas ke, bukan dari, paket penting dalam pasar tertentu.Dalam kedua kasus, survei terhadap pengguna ptensial mungkin diperlukan untuk menja"ab pertanyaan yang dapat memuaskan pemberi pinjaman.

leh karena itu, pengembang harusmenyediakan in!rmasi kepada pemberi pinjaman tentang lkasi pryek dalam hallingkungan kedepan, "ilayah, dan pertumbuhan masyarakat.

Akhirnya, pemberi pinjaman, semakin memikirkan tentang ptensi ke"ajiban

pembersihan lingkungan tak terbatas, ingin suatu deskripsi tentang pertimbanganlingkungan atau "ilayah yang harus mereka sadari dan kemungkinan dampak padalingkungan sekitarnya pada pryek yang sudah mereka minta untuk dibiayai. Sebagaicnth, pemberi pinjaman ingin mengetahui kedekatan prperti yang akan mengagunkankredit mereka untuk :? Air atau !asilitas penglahan limbah*? Site limbah berbahaya, pembuangan sampah, prperti yang tercemar, atau badan air

yang terkntaminasi*

$


5/32

? Daerah berisik tinggi untuk gas beracun*? @na bahaya banjir*? Site gelgi akti!*? @na kebisingan tanah, dan? lahan basah daerah.

9arena ke"ajiban pemberi pinjaman di daerah ini tidak menentu dan biaya yang berkaitan dengan pembersihan lingkungan berptensi besar, pemberi pinjaman seringmenghindari memberi pinjaman pada setiap prperti di mana ada ke"ajiban yang ptensial.

Langkah Tiga" Analisis $eal %state

2angkah ketiga dalam prses under"riting kredit adalah analisis real estate yangakan ber!ungsi sebagai jaminan atas pinjaman. Serupa dengan analisis lkasi, sebagian besar in!rmasi real estate diambil dari narasi lapran Penilaian dari Penilai, meskipun

analisis real estate biasanya mempertimbangkan lkasi dan perbaikan secara terpisah.Analisis site dimulai dengan pemeriksaan kecukupan ukuran site, bentuk, dan

tpgra!i yang berhubungan dengan lingkungan atau "ilayah dan menggunakan usulan peminjam. Selain itu, pemberi pinjaman memperhatikan keberadaan utilitas di site dantentang =nasi site, pembatasan pelaksanaan, dan perjanjian pembangunan, jika ada,antara peminjam dan badan pemerintah lkal yang cck. 9reditur juga ingin tahutentang kehadiran sebagai la"an kedekatan di bagian akhir dari pertimbangan lingkunganyang tercantum di atas serta tentang keberadaan tangki penyimpanan ba"ah tanah, drum penyimpanan bahan kimia, atau tanda(tanda di lkasi pembuangan bahan berbahaya leh pemilik atau pengguna sebelumnya. Pada tahap ini, )ahap & audit lingkungan biasanyamengidenti!ikasi pencemaran lingkungan. Audit ini meliputi inspeksi visual dari site,

latar belakang pemeriksaan pada pengguna dan pemilik sebelumnya, dan revie" catatan badan pengatur dan !t udara, jika ada, tanda(tanda ke"ajiban lingkungan yang ptensial.

aktr lain dalam analisis site adalah jalan masuk, yaitu, bagaimana lalu lintasdapat bergerak dengan mudah pada jaringan transprtasi yang ada, dan jalan keluar,yaitu, gerakan lalu lintas sebaliknya, jalan masuk dan jalan keluar sering menjadi !aktr penting bagi banyak pembangunan. Demikian pula, jumlah parkir yang diberikan lehsite ini dan kedekatannya dengan perbaikan dapat menjadi !aktr kunci dalamkeberhasilan eknmi pryek nanti. Akhirnya, jika site berlkasi di luar paket dekat pinggiran kemungkinan akan digunakan leh peratr makanan cepat saji, lembagakeuangan, atau beberapa penye"a lainnya yang menuntut visibilitas dan akses yang

mudah maka paket luar tersebut harus dise"akan untuk menghasilkan pendapatan untuk membantu melakukan layanan pembayaran utang.Pemberi pinjaman kemudian melakukan analisis perbaikan berikut analisis site.

Dalam kasus ruang yang akan dibangun, analisis dimulai dengan rendering arsitektur dansalinan dari rencana dan spesi!ikasi* dalam kasus ruang yang ada, analisis dimulai dengan!t(!t dan deskripsi !isik pryek. Pemberi pinjaman memerlukan apresiasi !isik dari prperti yang dia biayai, termasuk deskripsi rinci tata letak interir. Bntuk menggunakanritel khususnya, visibilitas perbaikan dari sistem transprtasi sangat penting. Akhirnya, di

'


6/32

mana ruang yang ada harus diperhatikan, pemberi pinjaman harus memperhatikan pertimbangan lingkungan tambahan seperti kualitas udara dalam ruangan dan adanyainsulasi busa urea !rmaldehida dan asbes.

Langkah %mpat " Analisa Agunan

#iasanya, real estate dita"arkan sebagai jaminan atas pinjaman. 1amundemikian, pemberi pinjaman harus menentukan apa yang akhirnya mengamankan pinjaman. Apakah daya tarik paket untuk penye"a atau pemilik lain di pasar jika peminjam harus gagal di masa depan8 Apakah kredit itu dari penye"a yang telahmenandatangani se"a dan mereka bersedia untuk membayar se"a terlepas darilingkungan pasar8 Paling sering, real estate tersebut yang menjamin pinjaman. Jikademikian, maka Penilaian dan !aktr(!aktr under"riting sebelumnya dapat membantu pemberi pinjaman mengevaluasi aplikasi. 9adang(kadang, bagaimanapun, penye"a yangmenempati ruang dan yang menye"a akan digunakan untuk membayar layanan utang pinjaman seperti memiliki kelayakan kredit yang kuat dengan tanda tangan mereka

sebagai jaminan. Cang paling sering terjadi ketika sebuah prperti merupakan bangunanyang dise"akan pada satu penye"a atau penye"a menye"a sebagian besar ruang dalam pryek.

Sebelumnya, pinjaman hiptek nnrecurse, yaitu, aset pribadi peminjam yangtidak berisik, hanya real estate yang menjamin pinjaman bisa hilang melalui penyitaan.Sebagai pasar real estate mulai melemah selama akhir tahun %7;(an, bagaimanapun, pemberi pinjaman mulai menuntut tanggung ja"ab pribadi pada bagian dari peminjamkredit knstruksi. Dengan melemahnya pasar lebih lanjut selama paruh pertama %;(an, pemberi pinjaman secara rutin mencari tanggung ja"ab pribadi untuk pinjamanknstruksi dan mulai mencari setidaknya ke"ajiban parsial untuk pinjaman permanen.Sementara pendulum tidak diragukan akan berayun lagi kembali ke pembiayaan

nnrecurse sebagai pelajaran dari %7;(an dalam pikiran pemberi pinjaman, baik dayatarik dari real estat sebagai jaminan untuk pinjaman dan kelayakan kredit peminjam akantetap penting.

Pemberi pinjaman menggunakan alat analisis lapran keuangan standar untuk memeriksa pengembang dan pernyataan pemilik keuangan lainnya.$ Sementara analisistersebut di luar cakupan bab ini, dua pin kunci yang perlu diperhatikan. Pertama,kreditur berusaha untuk mengidenti!ikasi aset peminjam dan ke"ajiban yang terkaitdalam rangka untuk menentukan klaim apa yang didapat pada aset tersebut. 9edua, pemberi pinjaman mencari sumber dana untuk membayar ke"ajiban yang ada. Selainanalisis lapran keuangan, pemberi pinjaman mencba untuk memastikan apa yangdisebut karakter peminjam. &ni seringkali menjadi bagian paling penting dan sulit dari

analisis agunan karena harus membangun kesediaan peminjam untuk membayar kembali pinjaman dalam "aktu yang sulit. Pemberi pinjaman mencba untuk mengetahui sikap peminjam sehubungan dengan resik, berapa lama ia berniat untuk memiliki pryek dan"aktu kedepannya, daya tahan yang dia miliki, dan track recrdnya pada prperti yangsama selama siklus eknmi masa lalu. aktr(!aktr ini sulit untuk diungkap tetapimembantu menjelaskan mengapa begitu banyak ssialisasi terjadi antara peminjam dan pemberi pinjaman.

5


7/32

Langkah Lima" Analisis &anajemen Prperti

2angkah kelima dalam prses under"riting pinjaman adalah menganalisismanajemen prperti pryek. Pemberi pinjaman memahami bah"a manajemen prperti

yang baik tidak akan menyimpan pryek yang kurang bisa dipahami dan dilaksanakan,manajemen prperti yang buruk dapat menghancurkan sebuah pryek yang baik. >lehkarena itu, usulan peminjam dalam rencana manajemen prperti merupakan !aktr penting dalam keputusan suatu pinjaman. Serang pemberi pinjaman tidak keberatan jika pengembang berencana untuk menggunakan tim manajemen prperti sendiri pada sebuahusulan pryek, namun pemberi pinjaman tidak bisa menjamin bah"a tim manajemen berpengalaman dengan jenis dan skala prperti yang diusulkan. Secara khusus,mengingat bah"a biaya untuk mengganti tenant0penye"a biasanya jauh lebih besar daripada menjaga penye"a yang berkualitas, pemberi pinjaman ingin membuktikan bah"a manajer harus terampil dalam menjaga hubungan yang baik dengan penye"a.9reditur juga ingin melihat eecuted leases tidak hanya untuk menilai tingkat preleasing,

tetapi juga untuk mengevaluasi kemampuan manajer untuk mengatur bagian penye"aanyang memberikan peminjam dengan kesempatan terbesar untuk membayar pinjamandengan tepat "aktu. )pik ini sangat penting, bah"a #ab /% sepenuhnya dikhususkanuntuk hal itu.

Langkah %nam" Analisis #elayakan %knmi

Jika pinjaman yang diusulkan mele"ati saringan penerimaan sebelumnya,kemudian kreditur melakukan analisis kelayakan eknmi. Pada tingkat yang palingdasar, analisis kelayakan eknmi yaitu under"riting melalui analisis cash !l". &amenggunakan pr!rma0 tata cara lapran cash !l" yang dijelaskan dalam bab

sebelumnya, bersama dengan beberapa analisis peride tunggal dan multiperid, untuk menentukan apakah deal "ill pencil ut. 9arena langkah kuantitati! ini menggunakanhasil analisis yang dilakukan dalam lima langkah pertama, kami menguraikan bagianutama dari bab ini. Pertama, bagaimanapun, kita membahas langkah ketujuh dalam prses under"riting pinjaman.

Langkah Tujuh" Analisis #redit Penempatan

Jika kreditur memutuskan bah"a baik pinjaman dan pryek secara eknmislayak, maka ia harus mempertimbangkan peluang(peluang penempatan pinjaman.Serang pemberi pinjaman umumnya memiliki dua pilihan penempatan untuk beberapa

pinjaman yang diputuskan* memang, pilihan dievaluasi sebelum pendanaan dan mungkinmenentukan apakah pinjaman akan didanai atau tidak. Adapun pilihan pertama, kreditur mungkin bersedia untuk memberikan pinjaman dalam prt!li investasinya, yangterdiri dari pinjaman lainnya dan investasi dalam saham, bligasi, saham real estate, dllAdapun psi kedua yang semakin layak, kreditur dapat menjual pinjaman pada pasar hiptek sekunder yang berkembang pesat untuk pinjaman yang menghasilkan pendapatan prperti. 1amun, jika pemberi pinjaman tidak bersedia untuk menahan pinjaman dalam prt!li dan harga pasar sekunder tidak memuaskan, pemberi pinjaman dapat memilih

6


8/32

untuk tidak memberi pinjaman. >leh karena itu, pengembang harus memahami bagaimana !aktr(!aktr yang mempengaruhi keputusan pemberi pinjaman dapatdinegsiasikan untuk memuaskan keinginan kedua belah pihak .'

9etika memutuskan untuk menjaga atau tidak menjaga pinjaman sebagaiinvestasi, pemberi pinjaman melakukan jenis analisis prt!li umum untuk semua

keputusan investasi lain. +isalnya, ia memeriksa pla the lanFs cash thr"(!! sepanjang"aktu yang diharapkan, termasuk pembayaran di muka atau pendanaan pada saat jatuhtemp, mana yang lebih mungkin. Pemberi pinjaman kemudian membandingkanantisipasi cash !l" ini untuk kebutuhan dananya. Dari mana dana berasal untuk membuat pinjaman, dan bagaimana mereka mengembalikan uang8 Apakah pla cash!l" pinjaman sesuai dengan persyaratan sumber pendanaan8 Selain itu, pemberi pinjaman !kus tentang man!aat diversi!ikasi. Dia ingin pinjaman real estate dan investasiyang diselenggarakan dengan prt!li didiversi!ikasi menurut "ilayah eknmi, jenis prduk, pengembang, dan penye"a sehingga !aktr(!aktr risik yang berbeda secaradi!erensial akan mempengaruhi berbagai investasi. +isalnya, jika satu "ilayah tertentumenderita kesulitan eknmi, maka diversi!ikasi reginal dapat membantu

menyeimbangkan kelemahan di satu bidang terhadap kekuatan relati! lainnya. Selain itu, pemberi pinjaman membandingkan return relati! yang tersedia dari subyek pinjamandengan peluang investasi lainnya. Jika suatu pinjaman pada pryek yang diusulkan tidak diharapkan untuk memberikan return yang memuaskan bila dilihat dari peluang yangsama, maka pemberi pinjaman akan mengarahkan dana yang tersedia untuk kesempatanyang lain.

leh karena itu, pemberi pinjaman yangriginal harus mengamankan tingkat bunga yang memuaskan dan kmbinasi pin dari pengembang jika pinjaman menguntungkan apabila dijual. Selanjutnya, pinjaman yangdijual di pasar sekunder mempunyai persyaratan standarisasi yang lebih ketatdibandingkan dengan pinjaman yang dipertahankan dalam prt!li pemberi pinjaman.9riteria ini, juga mempengaruhi cara pinjaman harus dari a"alnya terstruktur dan dengandemikian !leksibilitas pengembang dalam mengamankan !itur pinjaman tipikal yangdisesuaikan dengan kebutuhan yang khusus.

7


9/32

&enentukan #elayakan %knmi

+asing(masing dari tujuh langkah sebelumnya merupakan hambatan penting bagi pengembang untuk mendapatkan pembiayaan pryek. 2angkah keenam yaitu Analisiskelayakan eknmi dibangun di atas lima langkah pertama dengan menggunakan hasil

dari analisa(analisa tersebut sebagai sumber yang akan diterapkan dalam langkahkeenam. Sebagai pemberi pinjaman yang melakukan under"rites kelayakan eknmi dariaplikasi pinjaman pengembang, ia harus melakukan beberapa perhitungan kunci dan bisamenginterpretasikan hasilnya. Setiap perhitungan menggunakan bagian dari pernyataan pr !rma cash!l" yang didrng leh pasar. Sejak keputusan pinjaman berdasarkansebagian besar pada hasil perhitungan ini, pemberi pinjaman menganggap penting bah"a pr !rmas dibangun dengan hati(hati dan benar.

'nth Pengembangan

#ab ini selanjutnya menggunakan usulan /'; unit cnth pryek apartemen yang

diperkenalkan dalam #ab '. Pembahasan berikut ini didasarkan pada in!rmasi yang adadalam paket aplikasi pinjaman yang disampaikan kepada pemberi pinjaman. #anyak in!rmasi yang disiapkan leh Penilai dan kemudian dikemas leh pengembang,meskipun beberapa bagian disiapkan secara independen leh para pr!esinal lainnya.

Pryek apartemen sedikit(sedikit telah terlihat pada dunia knstruksi sejak akhir %7;(an karena terjadinya verbuilding pada "aktu itu. Pasar pernah memasuki sebuah peride dimana tingkat keksngan meningkat secara dramatis dan harga se"a anjlk karena permintaan untuk ruang menyusut akibat resesi %;. Selanjutnya, permintaan perlahan(lahan menguat karena eknmi mulai keluar dari resesi. #ukti pertama yangmemperkuat penurunan secara bertahap dalam keksngan dan beberapa kerugian.Setelah hunian cukup meningkat untuk menghilangkan banyaknya kelebihan ruang, harga

se"a akhirnya perlahan mulai naik dengan cukup tinggi sampai hari ini yang berman!aatsekali lagi untuk pengembangan baru.

Pryek terletak pada lkasi yang bagus, dengan sedikit kemungkinan adanyakmpetisi baru di daerah pryek yang akan dibangun pada ruang terakhir yang tersediadalam beberapa mil yang tidak dikembangkan. Perbaikan tampaknya disusun dandirancang dengan baik. Pryek menargetkan kepuasan klien lebih daripada pryek pesaing, sebagian besar sekarang berumur minimal %; tahun dan membutuhkan renvasi.Setiap ruang unit hunian sedikit lebih besar dari yang tersedia pada umumnya, tetapidirancang dengan sangat baik dan tampak lebih besar. Selama masa knstruksi, timmanajemen prperti yang berpengalaman akan agresi! melakukan kampanye preleasing.Akhirnya, pengembang akan mempunyai reputasi yang sangat baik. Perusahaan yang

lama bertahan memiliki pengalaman yang substansial dalam pengembangan bisnisapartemen, meskipun pengalaman tersebut banyak didapatkan selama tahun %6;(an dan%7;(an. Sejak itu, perusahaan membatasi dirinya pada bisnis manajemen prperti besar dan untuk membangun di sektr ritel sesuai dengan perkembangan. Singkatnya, semua!aktr under"riting pinjaman sebelumnya untuk pryek ini menjadi psiti!.

9arena ini adalah pryek yang sama dengan yang dijelaskan dalam #ab ',analisis berikut menggunakan pr !rma yang sama dengan lapran cash!l" yangdiperkenalkan sebelumnya. &ngat bah"a lapran cash !l" pasar ini didrng untuk

:


10/32

menyajikan pendapatan dan beban pryek apartemen selama satu tahun setelah pryek sudah penuh dihuni.

Tiga #uni Perhitungan

Sebelum mempersiapkan dan menganalisis rasi berbagai peride tunggal danlangkah(langkah multiperid, kreditur membuat tiga perhitungan kunci yangmempengaruhi sisa analisis penjaminan pinjaman. Seringnya, semua perhitungan berikutserta pr!rma lapran disusun dengan menggunakan perangkat lunak kmputer pribadi.Perhitungan dapat dilakukan dengan spreadsheet tetapi karena kesalahan perhitunganyang tidak sengaja mudah terjadi pada spreadsheet, perhitungan lebih sering dilakukandengan perangkat lunak analisis real estate. 9ami menunjukkan perhitungan yangdihasilkan prgram untuk membantu anda memahami bagaimana utput kmputer dibangun dan digunakan untuk menginterpretasi hasilnya.

Gambar 5(%

Lapran 'ash l! Sebelum*PajakPtensi Pendapatan Se"a #rut -PGR&

-; unit H 56'0unit0mnth %/ bulan 0 tahun H 6/,;;;-%5; unit H ';0unit0mnth %/ bulan 0 tahun I %,7/$,;;;

I Ptensi Penghasilan #rut +iscellaneus -PG+& H/,''4,;;;-/'; unit H /',' -3unit 0 bulan %/ bulan 0 tahun I 65,';;

Pendapatan 9tr Ptensial -PG& H /,5/,';;( 2"ngan 9erja dan 9leksi 9erugian -32 -v2;'K !PG& ( %4%,$6'

Pendapatan 9tr E!ekti! -EG& H /,$7,;/'( #eban >perasinal -># (%,%/',;;;

Pendapatan >perasinal #ersih -1>& H%,464,;/'

( Debt Service -DS (%,;66,%4$ Sebelum Pajak Arus 9as -#) H /',7%

&rtgage #nstan+

Mortgage constant diperkenalkan dalam #ab ', yang tidak hanya memberikanrumus untuk menghitung knstanta tetapi juga mencatat !ungsi keuangan yang akandigunakan untuk perhitungan. Sebagai cnth, Mortgage constant untuk kasus pryek apartemen yang digunakan dalam bab ini akan dihitung sebagai berikut:

4; %/ 45; n.' %/ ;.6%5556

(% P3; 3

P+) %/;,%;;;/';'atau %;.;;/';'K

%;


11/32

Ada, bagaimanapun, cara lain untuk menghitung knstanta yang terbukti bergunauntuk pemberi pinjaman ketika menentukan jumlah pinjaman maksimum. +enariknya,knstanta hiptek juga merupakan jumlah layanan utang tahunan yang dinyatakansebagai persen dari jumlah pinjaman yang diperlukan untuk membayar bunga pada beberapa tingkat yang sudah ditetapkan dan untuk melunasi seluruh pkknya selama

peride amrtisasi.


12/32

Debt Coverage !atio Service Debt Annual

"ncome#perating $et

%,/6 H %,464,;/' 0 H %,;66.%4$

Rasi kunci ini membantu mengukur seberapa besar resik pinjaman perasi yangharus diasumsi dengan membuat pinjaman seperti yang diminta. Semakin rendah rasi,semakin tinggi risik pemberi pinjaman karena pendapatan perasinal bersih lebih dekatke layanan pembayaran utang yang diperlukan. Dengan kata lain, dlar yang sedikit tetapuntuk melindungi setiap kekurangan kas yang disebabkan karena lebih rendah dari hargase"a yang dipryeksikan atau lebih tinggi dari antisipasi peluang, jumlah kerugian, atau biaya perasi. Bntuk sebagian besar rata(rata bangunan, pemberi pinjaman institusinalingin melihat rasi debt cverage minimal %,/' dan, sebaiknya, dari %,44 atau bahkan %,'.Jika mereka berpikir pryek ini berisik dari rata(rata tersebut, mereka ingin rasi yanglebih tinggi dan sebaliknya. Rasi debt cverage %,/6 untuk pryek pembangunan

apartemen menunjukkan lagi bah"a pengembang mengambil pendekatan yang agresi! dengan mencba untuk mendapatkan pinjaman sebesar mungkin.


13/32

H l.;7, $/;%./' %./'

%.464.;/'H

+enggunakan persamaan untuk pembangunan pryek apartemen menunjukkan

hal bah"a, mengingat minimum debt cverage rati yang diterima kreditur %,/' dan pendapatan perasinal bersih H %.464.;/' yang dapat dihasilkan leh pryek tersebut di pasar -lihat Gambar 5(%, pryek ini dapat mendukung debt service tahunan maksimumsebesar H %.;7.$/;.

2angkah kedua dalam perhitungan adalah untuk mengknversikan pembayaranutang maksimum yang diijinkan menjadi jumlah pinjaman maksimum denganmenggunakan knstanta hiptek minimal yang knsisten dengan persyaratan pasar mdal. Perhitungan berikut:

Maimum Loan Amount Constant Mortgage Minimum

Service Debt Maimum

H %;,77','$ H %,;7,$/; 0 ;.%;;;/';'


14/32

&ngat kembali dari #ab ' tentang nilai pasar yang diestimasi leh Penilai denganmenerapkan teknik yang berbeda. 9adang(kadang mereka menggunakan laba perasistabil tahunan bersih dan meman!aatkan menjadi estimasi nilai pasar* pada "aktu lain,mereka menggunakan analisis arus kas diskn dan juga diskn pendapatan bersih perasisetiap tahun -pengeluaran kurang untuk penggantian mdal, peningkatan penye"a, dan

kmisi leasing atau cash !l" sebelum(pajak tahunan yang dihasilkan leh prpertiselama peride kepemilikan diantisipasi investr. )erlepas dari teknik tertentu Penilaimemilih untuk menggunakan, Penilaian real estate yang sudah dipersiapkan dengan baik harus menghasilkan nilai estimasi prperti yang kira(kira sama seperti Penilaian yangdibuat menurut teknik yang berbeda.

+enggunakan lagi pryek pembangunan apartemen, pendekatan pendapatanstabil -disebut kapitalisasi langsung membutuhkan pembangunan lapran laba rugi stabilseperti yang disajikan pada Gambar 5(/.

Gambar 5(/

&enstabilkan Lapran Laba $ugi

Ptensi Pendapatan Se"a #rut -PGR&-; unit H 56'0unit0mnth %/ bulan 0 tahun H 6/,;;;-%5; unit H ';0unit0mnth %/ bulan 0 tahun I %,7/$,;;;


Pendapatan 9tr Ptensial -PG& H /,5/,';;( 3acancy dan 9leksi 9erugian -32 -v2;'K !PG& ( %4%,$6'

Pendapatan 9tr E!ekti! -EG& H /,$7,;/'( #iaya >perasinal ->E (%,/;5,;;;

Pendapatan >perasinal #ersih yang stabil -1>&stab H%,//,;/'

2apran laba rugi stabil adalah sama seperti pada Gambar 5(%, kecuali bah"a beban usaha adalah H 7%.;;; lebih tinggi karena kebutuhan untuk cadangan mdal. Selainitu, Penilai menggunakan pendekatan ini tidak untuk menghitung cash !l" sebelum pajak namun dapat berhenti pada perhitungan pendapatan perasi bersih yang stabil.Pendapatan ini sekarang akan dikapitalisasi ke perkiraan nilai dengan membaginyadengan cap rate. +eskipun kami tidak menunjukkan derivasi dari ,6/ persen cap rate,sering dikembangkan dari penjualan prperti yang sebanding di pasar pryek apartemen,seperti yang dibahas di(#ab '. 1ilai pasar dengan menggunakan cap rate dinyatakansebagai berikut:

Market alue = !atetionCapitali)a

"ncome#perating $et Stabili)ed

H %4.//.$47 *+*,-.

/0 12.,.2*.

Penilai kemungkinan besar mencari ja"aban untuk H%4.4;;.;;; untuk mencerminkan kenyataan bah"a angka tersebut adalah perkiraan nilai pasar dan bukan

%$


15/32

jumlah yang tepat dari ja"aban perhitungan yang disarankan. Sebuah psi tambahanuntuk penilai untuk lebih menggunakan teknik discunted cash !l" untuk memperkirakan nilai prperti, seperti yang dilakukan di akhir #ab '. Seperti ditunjukkandi sana, nilai estimasi adalah H%4.44$.76/, yang kemudian dibulatkan menjadiH%4.4;;.;;;.

&enentukan -umlah Pinjaman

Bntuk menentukan jumlah pinjaman tentati!, pemberi pinjaman menggunakan pedman baik peraturan atau kebijakan internal untuk mengidenti!ikasi pinjaman yangtepat untuk rasi nilai dan kemudian menggunakan rasi untuk estimasi nilai pasar yangdisiapkan leh penilai real estat. Dengan asumsi kreditur bersedia untuk menggunakan 6; persen pinjaman ke nilai rasi, jumlah pinjaman akan didasarkan pada 6; persen dariestimasi nilai -H %4.4;;.;;; 6;K untuk pinjaman sebesar H .4%;.;;;.

Pada titik ini, pemberi pinjaman telah menghitung dua jumlah pinjaman:H%;.77'.'$ dari pendekatan rasi debt cverage dan H .4%;.;;; dari pinjaman untuk pendekatan nilai rasi. )itik kunci bagi pengembang untuk mengingat hal tersebut adalah

bah"a, dengan asumsi prperti bertahan terlebih dahulu dari lima langkah analisis,kreditur sekarang akan memilih jumlah pinjaman terakhir, yang tidak mengherankan,adalah lebih rendah dari dua angka. Dengan kata lain, pemberi pinjaman akan memilih jumlah pinjaman yang lebih knservati! H.4%;.;;; jumlah yang jauh lebih kecildaripada pinjaman H%;.56'.;;; yang disarankan pengembang -yang kita gunakansebelumnya pada cnth. >leh karena itu, pengembang harus datang dengan H%.45'.;;;dari ekuitas tambahan. 9etidakmampuannya untuk melakukan hal ini dapat membuatnyamenunda atau merevisi pryek yang diusulkan. &ni adalah salah satu alasan utamamengapa pengembang ingin mengantisipasi reaksi pemberi pinjaman untuk membuataplikasi pinjaman.

9arena tingkat bunga dan jangka "aktu pinjaman tidak berubah, the mrgagecnstant juga tetap tidak berubah. Dengan demikian, layanan utang baru dapat dihitungdengan mengalikan jumlah pinjaman dengan knstanta sebagai berikut:

Debt Service H 4.$;/ %;;

:.4%;.;;;HDK%;.;:;/';'

Debt service yang lebih kecil berarti pr!rma lapran cash !l" harus direvisiuntuk mencerminkan secara substansial lebih besar dari cash !l" sebelum pajak.-Sayangnya, jumlah pinjaman yang lebih kecil diimbangi dengan kebutuhan untuk investasi ekuitas yang lebih besar. Pernyataan yang direvisi muncul pada Gambar 5(4.

Gambar 5(4

$evisi Sebelum Pajak Lapran Arus #as

%'


16/32

Ptensi Pendapatan Se"a #rut -PGR&-; unit H 56'0unit0mnth %/ bulan 0 tahun H 6/,;;;-%5; unit H ';0unit0mnth %/ bulan 0 tahun I %,7/$,;;;


Pendapatan 9tr Ptensial -PG& H /,5/,';;( 2"ngan 9erja dan 9leksi 9erugian -32 -v2;'K !PG& ( %4%,$6'

Pendapatan 9tr E!ekti! -EG& H /,$7,;/'( #eban >perasinal -># (%,%/',;;;

Pendapatan >perasinal #ersih -1>& H%,464,;/'( Debt Service -DS (4,$;/

Sebelum Pajak Arus 9as -#) H $44,5/4

$asi Peride / TunggalRasi peride tunggal dihitung dari cash !l" satu tahun. &tu mungkin didasarkan

pada salah satu pernyataan per"akilan prperti pr!rma cash !l" seperti yangditunjukkan pada Gambar 5(4, atau mungkin dihitung berulang kali untuk setiap tahunkepemilikan peride multiyears. Bntuk menyederhanakan presentasi hasil, analisisilustrati! dalam bagian ini didasarkan pada angka(angka satu tahun, yaitu, yangditunjukkan pada Gambar 5(4. Rasi peride tunggal yang dihitung dalam bagian inimenunjukkan kapasitas prperti &


17/32

H ;.5' 0 sL.!t. 0 m.

Rasi impas me"akili tingkat hunian -%;; persen kekurangan peluang dan jumlah persentase rugi yang diperlukan leh pryek untuk mencapai titik impas berdasarkan

cash !l". Dengan kata lain, ini memberitahu pemberi pinjaman berapa banyak pendapatan, sebagai persen dari pendapatan maksimal, harus dihasilkan untuk menutupikedua layanan utang dan biaya perasi pryek. Dalam cnth kita, 67,' persen dari ptensi pendapatan -mungkin dihasilkan leh se"a sekitar 7; persen dari ruang harusdikumpulkan untuk menutupi biaya tetap pembangunan apartemen.

Pada titik impas, bagaimanapun, tidak ada cash !l" yang tersisa untuk pengembang atau untuk investr ekuitas tambahan. 9arena cash !l" sangat penting bagi banyak pemilik, pemberi pinjaman mengakui bah"a investr memiliki insenti! eknmiuntuk melakukan apapun yang mungkin untuk meningkatkan cash !l" sebelum pajak.Seringkali, itu berarti mengurangi satu biaya perasi langsung di ba"ah kendali pengembang: pemeliharaan. Jika pemilik memilih untuk menunda pemeliharaan, kreditur

akan menghadapi risik tambahan. Akibatnya, pemberi pinjaman ingin melihat pryek menghasilkan cash !l" yang cukup untuk memberikan return yang memuaskan investr. 1amun demikian, rasi impas menyediakan pemberi pinjaman tentang indikasi marginkeselamatan pryek dalam peluang kejadian dan 0 atau kerugian yang lebih tinggidaripada yang diantisipasi.

9adang(kadang pemberi pinjaman permanen mengeluarkan surat kmitmendengan menyediakan pinjaman minimal dan maksimal. Jumlah pinjaman minimal adalahdidasarkan pada jumlah minimal preleasing terikat yang dicapai pengembang denganrasi impas. Jumlah pla!n pinjaman yang lebih tinggi dipicu leh pryek mencapai suatu persetujuan hunian penuh tingkat se"aan. 9edua jumlah pinjaman mengharuskan pengembang untuk menggunakan se"a yang disetujui leh pemberi pinjaman permanendan melarang knsesi penye"a yang tidak sah. Sementara impas rasi bervariasi menurut jenis prperti, lkasi, dan kndisi eknmi, pemberi pinjaman biasanya kha"atir jikarasi impas pryek yang diantisipasi di atas 7' persen. Pryek apartemen pada cnthkita sudah sesuai dengan pedman ini.

)itik standar menyediakan in!rmasi impas yang sama sebagai rasi impas tetapiatas dasar luas persegi kepada pemberi pinjaman -dan pengembang. Dengan kata lain,titik standar memperhatikan se"a per meter persegi yang dibutuhkan untuk menutupisemua pengeluaran perasi pryek dan pembayaran utang layanan. Ruang 2easablediukur berbeda untuk berbagai jenis prperti. +isalnya, luas ktr bangunan digunakanuntuk pryek(pryek apartemen dan !asilitas industri.


18/32

dise"akanN diukur dari dalam !inishing dinding luar namun tidak termasuk tangga,lubang li!t, saluran vertikal, dan penetrasi vertikal lainnya. Bntuk bangunan multitenantdengan beberapa penye"a menempati lantai, area yang dapat digunakanN sebuah kantr diukur dari !inishing dalam(dinding luar bangunan kantr ke dalam( !inishing dindingkridr kantr dan dari pusat(pusat partisi yang memisahkan ruang dari batas ruang yang

dise"akan.


19/32

hanya memberikan pinjaman untuk pryek(pryek yang jatuh di ba"ah rasi level cut!!.Atau, mereka dapat mengantisipasi bah"a rasi akan jatuh dalam kisaran tertentu danmenlak permhnan pinjaman diluar kisaran tersebut. #erdasarkan statistik industriterbaru pada rasi perasi apartemen,5 rasi $' persen baik dari segi nrma -$6,$ persenuntuk kmpleks l"(rise yang kurang dari %; tahun dan memiliki lebih dari /' unit.


20/32

&embangun rasi efisiensi+

+engingat kmentar(kmentar sebelumnya tentang penghitungan ruang leasable,rasi e!isiensi bangunan dihitung sebagai berikut:

!asio 7&isiensi 3angunan 3ruto 3angunan Luas Space Leaseable

/56,7;;

/;;-%5;D%,7;;D-:; +

;,7'7 atau 7,'7K

Sama seperti rasi biaya perasi mengukur prperti yang diperasikan secarae!isien, nilai rasi e!isiensi bangunan merupakan e!isiensi !isik. Sementara pengembangharus membayar untuk memiliki luas bangunan ktr yang dibangun, ia hanya dapatmenye"a ruang leasable. Semakin besar jumlah daerah nnleasable, pemberi pinjamaningin mendapat jaminan bah"a penye"a bersedia membayar premi untuk ruang yang

mereka tempati, sehingga memungkinkan pengembang untuk menutup biaya pembangunan ruang nnleasable. Sebuah gedung perkantran atrium akan menjadi kasusyang baik. Dalam cnth pryek apartemen, bagaimanapun, kurang dari %,' persen dariruang adalah nnleasable, mungkin karena clubhuse, !asilitas mesin cuci 0 pengering,gudang pemeliharaan, kantr manajemen, atau penggunaan serupa. Apapun alasan untuk area nnleasable, pengembang harus mengidenti!ikasi luasan persegi nnleasable dalam paket pengajuan pinjaman.

#epadatan (,ensity)+

9epadatan pembangunan mengacu pada intensitas tempat yang dipryeksikanuntuk digunakan. Disesuaikan dengan pembangunan perumahan, kepadatan adalah

ukuran pryek dari e!isiensi penggunaan tanah dan dihitung sebagai berikut:

Density =in AcresSite Area

nits Dwelling U $umber o&

7'.%$

%5;:; +

%$.7' acres %5.74' d.u.0acre

Pengembang kemudian harus membandingkan usulan kepadatan pryek dengankepadatan yang diijinkan sesuai penetapan "ilayah sekarang yang sama baiknya dengandengan kepadatan pasar persaingan pryek. 9etika pemberi pinjaman berpikir bah"a

pryek memuaskan semua kebutuhan, dia hanya berpikir tentang kesesuaian dengan permintaan pasar untuk ruang yang mena"arkan perpaduan yang tepat antara ruang yangdikembangkan dan ruang terbuka.

$asi Lantai 1 area+

Perhitungan lain yang cba digunakan untuk mengukur intensitas adalah rasilantai 0 area -AR. Seperti mengukur kepadatan, ia berakar dalam persyaratan hukum

/;


21/32

dari kde =nasi tetapi dapat diterapkan untuk semua jenis pembangunan, bukan hanyauntuk pryek(pryek perumahan, ini dihitung dengan cara sebagai berikut:

!asio Lantai 8 Area = Site Area

nan 3ruto Luas 3angu

acreF0sL.!t.$4.'5;Dacre%$,7' sL.!t./56,7;;

;,$%$;

Seperti sebelumnya, pemberi pinjaman akan membandingkan AR tidak hanyauntuk persyaratan =nasi tetapi juga untuk pre!erensi pasar untuk ruang terbuka. #ahkan jika yang sebelumnya memuuaskan, pryek tidak mungkin sukses jika pasar tidak menunjukkan bukti permintaan untuk jenis pembangunan yang direncanakan.

$asi Prfitabilitas+

#agian akhir peride tunggal mencakup rasi pr!itabilitas pryek. Rasi peride

tunggal ini menunjukkan kapasitas prperti untuk menghasilkan pendapatandibandingkan mdal yang diperlukan untuk diinvestasikan untuk mendapatkan penghasilan itu.

Pengganda Penghasilan brut+

Bkuran paling sederhana adalah pengali pendapatan ktr -G&+. &ni dihitungsebagai berikut dengan membagi nilai perkiraan prperti dengan ptensi pendapatanktr:

5ross "ncome Multiplier "ncome5ross 6otential

(alue 6roperty

H/,5/:.';;%4,4;;,;;;H

',;5

G&+ adalah Penilaian yang cukup mentah* investr tidak membeli prperti untuk ptensi pendapatan ktr melainkan untuk cash !l". 1amun demikian, G&+menyediakan setidaknya ukuran umum dari pr!itabilitas prperti, terutama jikakeksngan prperti dan kerugian dan biaya perasi diharapkan akan tertutup padanrma(nrma industri. Pemberi pinjaman akan membandingkan G&+ prperti denganyang penurunan G&+ pada pasar saat ini untuk prperti yang sebanding.

Tingkat pengembalian investasi ttal mdal+

Bkuran pr!itabilitas yang lebih baik adalah tingkat pengembalian mdal ttal0 !ate #& !eturn on total capital -R>R. &ni mengukur prduktivitas secara keseluruhandari pendapatan prperti yang dihasilkan dan dihitung sebagai rasi dari pendapatan bersih perasinal prperti dengan nilai estimasi.


22/32

!ate o& return on total capital (alue 6roperty

ing "ncome $et #perat

%4,4;;,;;;H

%,464,;/'H

;.%;4/ atau %;.4/K

Bkuran ini lebih dekat ke ideal investr ekuitas dari cash !l" sebagai mneter return. Selain itu, mengembalikan semua uang tunai investr, seperti dana pensiun, perusahaan asuransi ji"a, atau RE&), akan didapat pada investasi. R>R ini mirip denganapa yang Penilai sebut dengan pengembalian yang bebas dan jelas atau cap rate secarakeseluruhan, meskipun diukur tidak didasarkan pada penilaian stabilitas pendapatanperasinal bersih itu. Akibatnya, R>R biasanya sedikit lebih tinggi daripada cap ratesecara keseluruhan. Satu tes, maka, untuk pemberi pinjaman dan pengembang adalahuntuk membandingkan tingkat R>R prperti dengan cap rate, memastikan sebelumnyaadalah sedikit lebih besar. Seperti G&+, kreditur juga membandingkan R>R dengan

prperti yang sama di pasar.

Tingkat pengembalian investasi ekuitas mdal+

Bkuran pr!itabilitas yang terbaik dari peride tunggal untuk kebanyakan investr adalah tingkat pengembalian mdal ekuitas -R>E, yang juga biasa disebut laba tunaiatas nilai tunai tingkat pembalian. E sebagai indikatr bagaimana pembiayaan mempengaruhi return saatini. Seperti sebelumnya, pemberi pinjaman membandingkan investr R>E dengan apayang investr harapkan untuk mendapatkan investasi pada prperti serupa yang tersedia

di pasar pada saat itu.

Pengaruh (Levarege)

#agian ini membahas beberapa man!aat dan risik pembiayaan utang kepadainvestr ekuitas. 9arena sumber pembiayaan berbagi 1>&, mari kita lihat bagaimanakeputusan dibuat sebagai sumber hutang atau ekuitas mendapatkan berapa banyak 1>&tersebut. Pada dasarnya, kedua sumber melihat diri mereka sebagai investr. Dengan

//


23/32

demikian, mereka menetapkan, secara independen satu sama lain, kriteria investasiminimum. )ujuan utama mereka adalah untuk meminimalkan risik sambilmemaksimalkan pengembalian yang diharapkan. Bntuk menyederhanakan, kita merujuk pada sumber pembiayaan utang dari pemberi pinjaman dan sumber ekuitas dari investr.9ebanyakan investr mdal meminjam dalam prsi yang besar dari harga pembelian

ketika mereka mendapatkan sebuah prperti. -Pengecualian untuk investr institusinalseperti perusahaan asuransi ji"a dan dana pensiun yang berusaha untuk menginvestasikan dana mereka sendiri atau perusahaan(perusahaan besar yang secarainternal membiayai investasi pengembangan real estate mereka. Setiap kali investr saham menggunakan pembiayaan utang, kita mengatakan bah"a ia telah meleverageekuitas dananya karena ia telah menggunakan uang dengan jumlah terbatas untuk membeli aset yang jauh lebih mahal. Jadi, leverage ada setiap kali investr memilikiutang dalam struktur mdal. Seperti ditunjukkan dalam Gambar '(%, penggunaanleverage memerlukan pembagian pendapatan perasinal bersih pryek antara dua klaimutang dan ekuitas dan memiliki dua e!ek pada sisa -ekuitas cash !l". Pertama, penggunaan utang dapat meningkatkan atau menurunkan kembali persentase ekuitas.

9edua, penggunaan hutang akan meningkatkan variabilitas cash !l" untuk ekuitas.

Psitif dan .egatif Leverage2everage bisa psiti! atau negati!. +an!aat psiti! ada setiap kali return ekuitas

investr meningkat pada ekuitas yang menggunakan leverage* leverage yang negati! adasetiap kali return investr menurun dengan penggunaan leverage.

9embali ke cnth pryek apartemen bab ini, pryek mengharapkan tingkat pengembalian mdal ttal -R>R sebesar %;,4/ persen sedangkan tingkat antisipasi pengembalian mdal -R>E sebesar %;,76 persen. Ekuitas investr sebesar %;,76 persenR>E didasarkan pada rasi leverage sekitar 6; persen. 1amun, jika investr telahmembeli prperti tanpa menggunakan mdal yang dipinjam, maka utang akan menjadi

nl dan 1>& akan sama dengan #) karena 1>& ( DS #). &nvestasi ekuitas a"al juga akan menyamai harga pembelian prperti jika tidak ada pinjaman. >leh karena itu,investr ekuitas R>E akan sama seperti R>R jika tidak ada leverage. Dalam situasiseperti itu, investr akan mendapatkan kembali %;,4/ persen return sebagai ganti dari%;,76 persen pengembalian dengan leverage. nth ini menunjukkan pengaruh psiti! karena return dari investr saham meningkat ketika ia menggunakan utang.

ara lain untuk menentukan adanya leverage psiti! adalah untuk membandingkan R>R dengan hiptek knstan -mrtgage cnstant, 9. Jika biaya utangkurang dari pengembalian yang dihasilkan leh prperti, yaitu. jika 9 kurang dari R>R,maka ada leverage psiti! dan bekerja untuk ekuitas investr dengan meningkatkankembali persentase ekuitas. Dalam hal ini, pinjaman 9 adalah %;,; persen sementara

R>R prperti tanpa leverage adalah %;,4/ persen. Selama investr saham tidak harusmenyediakan pemberi pinjaman dengan pengembalian yang lebih besar dari prpertiyang dihasilkan -%;,; persen versus %;,4/ persen prperti, kemudian return pribadiinvestr akan meningkat -%;,76 persen. Sebaliknya, jika 9 lebih besar dari R>R,leverage adalah negati! dan bekerja mela"an investr ekuitas dengan mengurangi persentase return dari ekuitas.


24/32

Psitive 2everage 1egative 2everageR>E R>R R>E Q R>R

&nterrelatinships R>R9 R>RQ9 R>E 9 R>EQ9

#agaimanapun pendapatan perasinal bersih yang diperleh leh pryek dapatdiberikan hanya kepada pemberi pinjaman atau investr ekuitas. Jika prsi yang lebih besar diberikan kepada pemberi pinjaman -R>R Q9, kurang dan kadang(kadang jauhlebih sedikit akan tersisa untuk investr ekuitas.

Jika pembiayaan yang terkait dengan hasil pryek tertentu dalam leverage negati!,apa yang bisa investr lakukan8 &nvestr dapat % mengurangi 9 dengan negsiasi baik tingkat bunga yang lebih rendah atau jangka panjang atau / R>R meningkat denganmenaikkan harga se"a, mengurangi biaya perasi, atau membayar lebih sedikit untuk pryek tersebut. Bmumnya, persyaratan pembiayaan ditentukan pasar, sehingga sedikitdapat dilakukan untuk mengubah 9. Selama R>R menjadi perhatian, baik se"a dan

biaya perasi pasar ditentukan, tidak menggunakan harga pena"aran sebagai satu(satunya variabel baik dalam kntrl investr.Secara tradisinal, leverage negati! telah dipandang sebagai hal yang tidak

diinginkan. 1amun, dalam eknmi in!lasi dengan sebagian besar pengembalian ttalekuitas berasal dari hasil penjualan dan dari tempat penampungan pajak, masalah initidak terselesaikan dengan baik. Dalam kasus tersebut, investr mungkin mengalkasikan jumlah yang lebih besar dari 1>& ke pemberi pinjaman -dan mengambil R>E yang lebihrendah, diketahui bah"a tempat penampungan pajak dan keuntungan tidak akan dibagileh kreditur. 2gika ini menjelaskan mengapa serang investr mungkin rela berinvestasi dalam pryek dengan leverage negati!. 1amun keputusan tersebut harus bergantung pada angka.

Leverage dan 2ariabilitas ,ari Arus #as

Apakah itu psiti! atau negati!, leverage meningkatkan variabilitas ekuitas cash!l". 3ariabilitas cash !l" sering disamakan dengan risik psisi ekuitas. &ngat utangtersebut -dalam perbedaan sederhana antara utang(ekuitas memiliki klaim sebelumnya pada 1>& suatu prperti. Jika jumlah yang knstan dari cash !l" perasi harusdibayarkan kepada pemberi pinjaman, dampak dari setiap variasi dalam cash !l"perasinal secara keseluruhan akan dirasakan sepenuhnya leh sisa -ekuitas pemegang.E!ek yang besar diilustrasikan pada Gambar 5($. +ari kita asumsikan bah"a jumlahkantr baru dibuka di kta kami dan bah"a banyak penye"a kami yang terpengaruhuntuk pergi pada akhir se"a mereka pada kami. 9ita akan melihat analisis sebelum dansesudah. &. SedangkanE bisa jatuh drastis jika pr!rma 1>& tidak tercapai.

/$


25/32

Perhatikan bah"a jika kita mengasumsikan situasi unleveraged dan 1>& jatuh ke H 7.;;;,R>E masih akan menurun tetapi tidak signi!ikan -dari %/ persen menjadi 7 persendibandingkan dari %$,44 persen menjadi % persen dalam situasi leverage. Singkatnya, pembiayaan utang dapat meningkatkan pengembalian yang diharapkan kepada investr ekuitas, tapi dari segi biaya terungkap bah"a investr ekuitas memiliki risik yang lebih

besar.

Gambar 5($

'nth 2ariabilitas Leveraged*indued Sebuah alternati! investasi diharapkan -dengan kemungkinan yang sama untuk menghasilkan pendapatan perasinal bersih sebesar H %/.;;; atau H 7.;;; per tahun.)tal biaya pryek adalah H %;;.;;;, 6; persen pinjaman tersedia pada persen bunga,%% persen tahunan yang knstan. Apa e!ek utang pada ekuitas pengembalian8

>utcme % >utcme /Bnleverage Return

1>& H%/,;;; H 7;;;)tal capital &nvested H%;;,;;; H%;;,;;;Percentage R>R %/K 7K2everage Return 1>& H%/,;;; H 7;;;Annual debt service-H6;,;;; %%K9 6,6;; 6,6;;

#e!re(ta eLuity cash !l" H $,4;; H 4;;ELuity &nvestment-H %;;,;;;(H6;,;;; H 4;,;;; H 4;,;;;Percentage R>E %$,44K %,;;K

$ekap Analisis Peride Tunggal

Analisis peride(tunggal yang disajikan dalam bab ini adalah metde yang kuatuntuk menganalisis pinjaman caln atau pryek pembangunan.


26/32

? terbentuknya ekuitas melalui amrtisasi pinjaman* Amortisasi adala% pengalokasian%arga perole%an ke beban usa%a (biaya)2 yang pada aktiva tetap dikenal dengan

depresiasi (penyusutan)+? peride kepemilikan investasi*? perpajakan penghasilan*

? startup dan biaya transaksi* dan? knsep "aktu(nilai(uang.

Bntungnya, kekurangan ini dapat diatasi dengan % memasukan pajak penghasilan pengembang, jika diinginkan, dalam aplikasi pinjaman sehingga analisis yang ber!kus pada setelah pajak cash !l", meskipun pemberi pinjaman -dan bagian pembiayaan teksmasih membatasi analisis sebelum(pajak cash !l" dalam banyak kasus* / menghitungulang angka pada peride tunggal untuk setiap tahun analisis, dan 4 menggunakan arus+del discunted cash !l" yang memerlukan perhatian khusus terhadap e!ek berakhirnya se"a dan tingkat pembaharuan, mdal pengeluaran kebutuhan, dankeksngan berubah dan tingkat biaya.

,iskn Analisis 'ash l! +++ lagi

9esesuaian mdel diskn cash !l" untuk memecahkan kekurangan peridetunggal adalah sama dengan salah satu yang dibahas pada akhir #ab '. &ngat bah"aanalisis D melibatkan diskn pembayaran tidak merata. Dalam kasus ini, pembayarancash !l" tahunan sebelum pajak dari perasi diperkirakan akan terlempar dari pryek selama peride kepemilikan, ditambah sebelum pajak cash !l" dari penjualan kmpleksapartemen di akhir peride kepemilikan -lihat Gambar 5('. Sebelum pajak cash !l"tahun ketujuh ini dihitung dengan menggunakan !rmat yang sama dengan yangditerapkan dalam #ab '.


27/32

baginya untuk berinvestasi sampai H 4.75.$5 dalam pryek. Jika dia berinvestasi lebihdari itu, ia tidak akan menerima pengembalian %$ persen bah"a tingkat risik menuntutketerlibatannya dalam pryek tersebut. Jika dia berinvestasi lebih kecil dari nilai sekarangdari cash !l", ia akan memperleh pengembalian yang lebih besar dari %$ persen.

Gambar 5('

Befre*Ta3 'ash l!s (in dllars)4ear 5 4ear 4ear 7 4ear 8 4ear9 4ear 6 4ear : 4ear;

Ptential Grss

Rental &ncme /,''4,;;; /,5'',%/; /,65%,4/' /,76%,667 /,75,5$ 4.%;5.%%' 4./4;.45; 4,4','6$

I Ptential Grss

+iscellaneus &ncme 65,';; 7%,;; 7','' %,%%/ . 5,'6 %;/.46$ %;7,'%5 %%',;/6

Ptential Grss &ncme /,5/,';; /,645./%; /,7$6./7; /,5/,7; 4,;74,//7 4./;7.$7 4,447,765 4,$6$,5;%

( vacancy ard

llectin 2sses -%4%.$6' -%45,7%% -%$/.45$ -%$7, + -%'$.%5% -%5;,$/$ -%55,$$ -%64.64;

-'K ! GP&

E!!ective Grss &ncme /,$7,;/' /,',4 /,6;$,%5 /.7%$,6$' /./,;56 4,;$7.;5' 4.%6%.4/ 4,4;;,76%

( >perating Epenses -%.%/',;;; -%,%/,';; -%./5$.;'; -%,44.74 -%,$/;,/76 -%,';',';$ -%,'',74$ -%,5%,'7$

( apital Reserves ; ; ; ;. ; ; ; -%/%.6$

1et >perating &ncme %,464.;/' %,$;5,7 %.$$;,755 %,$6$,7'/ %.';7.67; %,'$/.'5% %,'65,;7 %.$76,$4

( apital Ependitures -$;;.;;;

( Debt Service -4.$;/. -4.$;/ -4,$;/ -4.$;/ -4.$;/ -4.$;/ -4,$;/

I Sales Price %$,'%/.%/6

( Sales Epenses -76;,6/7

( 2an #alance -7,655.5;'

( 2an Prepayment Penalty ;

#e!re()a ash l" $44,5/4 $56,$6 ';%,$5$ '4'.$'; '5.467 /;4,%' '.'%.$;

.ilai .et Present

Sebuah teknik D yang sedikit berbeda yang dikenal sebagai $et 6resent alue

-1P3 analisis juga digunakan secara luas. Di dalamnya, analis termasuk semua cash!l" pada "aktu ;, yang merupakan a"al dari peride analisis. Taktu ; umumnyadisebut sebagai hari ini. &tu selalu satu peride sebelum cash !l" pertama diterima,yaitu, satu tahun sebelum penerimaan sebelum pajak arus kas tahun pertama sebesar H$44.5/4 pada cnth sebelumnya. Rumus untuk menghitung dan memahami teknik 1P3adalah sebagai berikut:

$et 6resent alue %p%p

D!

C9

D!

C9

D!

C9

D!

C9

%-...

%-%-%- //

%

%

;

;

+

++

+

+

+

+

+

H(4,'4% +++++ $4/%; %$.%-

H'4',$';

%$.%-

H';%,$5$

%$.%-

H$56.$:6

-%.%$

H$44,5/4

-%.%$

4,::;,;;;(H

65' %$.%-

H','%%,$:;

%$.%-

H/;4,%':

%$.%-

H'5:,467++

/6


28/32

ash !l" (H 4.;.;;; dalam "aktu ; adalah investasi ekuitas yang sebenarnya,yang dihitung dengan mengurangi jumlah pinjaman -H .4%;.;;; dari nilai prperti -H%4.4;;.;;;. 9arena 1P3 negati!, pengembang mengetahui bah"a pengembalian yang

diharapkan akan mendapatkan kurang dari %$ persen yang diperlukan untuk pryek tersebut tidak akan diperlukan dalam menjalankan pembangunan. Pryek pengembanganapartemen kemudian harus dimdi!ikasi atau ditinggalkan. -Pada kenyataannya, jumlahnegati! sangat kecil dibandingkan dengan investasi hampir H $ juta yang mana 1P3 akandiperlakukan selah(lah itu nl. Jika 1P3 ternyata psiti!, return yang diantisipasi akanlebih besar dari %$ persen dan sesuai dengan aturan keputusan, pengembang akanmelanjutkan investasi. Jika 1P3 adalah nl, maka pengembang berharap akan menerima persis %$ persen, jumlah minimum yang diperlukan untuk memicu investasi.

0nternal $ate f $eturn

+di!ikasi lainnya untuk mdel D umum disebut pemecahan untuk &nternalRate ! Return -&RR. Dalam pendekatan ini, 1P3 adalah sama dengan nl* persamaanyang dihasilkan kemudian diselesaikan untuk tingkat diskn. &ni adalah tingkat disknyang disebut &RR. Rumus untuk menghitung &RR adalah sebagai berikut:

* %p%p

"!!

C9

"!!

C9

"!!

C9

"!!

C9

%-...

%-%-%- //

%

%

;

;

+

++

+

+

+

+

+

; +++++ $4/%; %.%4:7-

H'4',$';

%.%4:7-

H';%,$5$

%.%4:7-

H$56.$:6

-%.%4:7

H$44,5/4

-%.%4:7

4,::;,;;;(H

65' %.%4:7-

H','%%,$:;

%.%4:7-

H/;4,%':

%.%4:7-

H'5:,467++

R, dan R>E, tetapi juga menyediakan tlk ukur yang unggul untuk mengukur kinerja pryek. &ni memperhitungkan semua cash !l"yang diantisipasi selama kepemilikan perid yang dipryeksikan.6

Sentuhan Akhir

Permhnan paket pinjaman dibuat leh pengembang, mungkin dengan bantuanserang bankir hiptek kmersial atau saluran hiptek, harus mencakup masing(masingdari tujuh langkah yang dijelaskan secara rinci dalam bab ini. 1amun, setiap lembaga pemberi pinjaman memiliki !rmat pengajuan sendiri, dan pengembang yang cerdasharus menyesuaikan paket untuk memaksimalkan prbabilitas pinjaman yang akan

/7


29/32

diberikan leh pemberi pinjaman. +isalnya, paket harus berisi surat lamaran yangtermasuk ringkasan dari pembiayaan yang diminta, termasuk persyaratan pinjaman, sertaanalisis struktur yang diusulkan. +eskipun analisis yang dicatat dalam surat lamarandievaluasi secara byekti! kekuatan dan kelemahan pinjaman yang diusulkan, tujuansesungguhnya dari surat itu adalah sebagai alat penjualan untuk melayani. Surat ini harus

menekankan alasan mengapa pemberi pinjaman harus menerima aplikasi danmenyimpulkan dengan rekmendasi yang kuat bah"a pemberi pinjaman membuat pinjaman.

&eningkatkan #emungkinan &endapatkan Pinjaman

Pengembang dapat mengambil beberapa langkah untuk meningkatkan prbabilitas kreditur untuk melihat aplikasi pinjaman yang baik. Pertama, pengembangharus menampilkan pr!esinalisme dengan mengajukan analisis pasar yang unggul yangtidak mengandung data pasar usang atau tidak lengkap. Pengembang harus melakukan pemeriksaan yang kmprehensi! dari semua in!rmasi yang relevan dan mencapai

kesimpulan yang dapat dipertahankan berdasarkan data yang tersedia. 9edua, bagian darispnsr pryek, yaitu, pengembang, harus mencakup rencana bisnis yang sehat yangmenggambarkan bisnis pengembang secara rinci, termasuk tujuan dan sasaran. 2aprankeuangan pengembang tidak hanya harus catatan histris yang akurat dari perusahaan,tetapi juga harus detail pada pendapatan yang diharapkan dan pengeluaran yang terkaitdengan menyelesaikan pryek(pryek yang sedang berjalan dan pengembangan baru.Pengembang harus memperlihakan bukti track recrd keberhasilannya dalammengembangkan dan mengella pryek.

9unci ketiga untuk meningkatkan kesuksesan prspek pengajuan pinjaman pengembang dituntut untuk menunjukkan disiplin dalam hal keuangan. Pengembangtidak perlu ragu untuk menekankan kemampuan untuk mengella cash !l"

perusahaannya dan untuk mengntrl biaya. Pengembang juga harus menunjukkankepada pemberi pinjaman bah"a sistem sudah sesuai untuk menjalankan cash !l" dan biaya pryek. Jad"al pencairan kas harus mencakup apapun yang dibutuhkan saat mulai, perputaran, atau dana renvasi. Seharusnya tidak mengabaikan kebutuhan mdal kerja perusahaan atau kebutuhan untuk dana de!isit perasi. 9eempat, pengembang harusmenekankan e!isiensi penggunaan investasi perusahaan. Pemberi pinjaman akanmenerima bukti yang menunjukkan bah"a mdal tidak ada keterikatan pada daerah(daerah yang tidak penting, termasuk pryek(pryek yang harus dihentikan karena "aktudan biaya untuk menyelesaikan pryek yang berlebihan diberikan pada lingkungan pasar saat ini. Pengembang juga harus menjelaskan bagaimana tim pengembangan diatur dantermasuk deskripsi tugas(tugas yang dilakukan di rumah, yang dilakukan leh

subkntraktr yang dapat menyelesaikan tugas(tugas tertentu secara lebih e!isiendaripada perusahaan pengembang, dan yang dilakukan leh knsultan.9elima, pengembang harus menjelaskan struktur mdal perusahaan dan secara

khusus mengidenti!ikasi rencana untuk meningkatkan ekuitas yang dibutuhkan untuk pertimbangan pryek. Pengembang pr!esinal sudah menyadari bah"a merekadi"ajibkan untuk berinvestasi ekuitas cukup besar, mungkin sampai sepertiga dari biaya pryek, dalam pryek(pryek baru. Selain itu, pemberi pinjaman meminta pengembanguntuk mem(backup investasi mereka dengan surat(surat kredit dan jaminan pribadi.

/:


30/32

Akhirnya, pengembang harus menekankan ke"ajaran dari paket pembiayaan yangdiusulkan dengan menyrti return yang memuaskan kreditur dari pinjaman, return yangmemuaskan pengembang dari pengembangan pryek, dan daya tarik ruang pryek untuk penye"a relati! terhadap harga se"a yang akan dikenakan.

$ingkasan

+eskipun tidak setiap aplikasi pinjaman terlihat sama, analisis rinci dalam rangkamempersiapkan aplikasi yang sukses adalah sama dari pemberi pinjaman ke pemberi pinjaman dan pengembang ke pengembang. 9ami menyajikan prsedur tujuh langkah bagi pengembang untuk mengikuti dan membantu memastikan bah"a dia telahmempertimbangkan semua !aktr yang akan dianalisis leh pemberi pinjaman.Pengembang harus tahu kekha"atiran pemberi pinjaman pada "aktu ke depan dan harussiap untuk menja"ab pertanyaan pemberi pinjaman dengan pasar berbasis in!rmasi.)anggapan pemberi pinjaman untuk aplikasi pinjaman tidak harus datang sebagai kejutanuntuk pengembang. Pengembang akan lebih mampu untuk mengendalikan risik dengan

mengevaluasi pasar pryek, lkasi relati! terhadap pasar secara keseluruhan, site tertentudan perbaikan yang diusulkan, agunan yang mendasari untuk pinjaman, kemampuanmanajemen prperti dari perusahaan manajemen yang dipilih, penempatan pinjaman dari pemberi pinjaman -ke dalam prt!li atau dijual ke pasar sekunder jika aplikasidikabulkan, dan pryek layak secara eknmi.

#ab ini menggunakan sebuah pryek apartemen yang diusulkan untuk menggambarkan analisis kelayakan eknmi. 9ami menunjukkan bah"a jumlah pinjaman maksimum kreditur adalah lebih rendah dari dua alternati! yang didasarkan pada perhitungan pinjaman maksimum dari pemberi pinjaman untuk rasi nilai danminimum rasi cakupan layanan utang. Setelah kita tahu jumlah pinjaman yang diberikankreditur, kita dapat menghitung beberapa rasi peride tunggal yang membantu kita

memahami kekuatan dan kelemahan keuangan dari pryek yang diusulkan. Rasikeuangan -rasi break(even, titik standar, dan rasi biaya perasi digunakan untuk membandingkan paparan risik pengembangan untuk persyaratan pemberi pinjaman danuntuk pryek(pryek serupa yang sudah berhasil bersaing di pasar. Rasi !isik -rasie!isiensi bangunan, kepadatan, dan lantai 0 "ilayah rasi memungkinkan pengembanguntuk membandingkan !itur(!itur !isik pryek untuk rang(rang dari unit sebanding.Rasi pr!itabilitas -pendapatan ktr multiplier, tingkat pengembalian mdal investasittal, dan tingkat pengembalian mdal menunjukkan kapasitas pembangunan untuk menghasilkan pendapatan dibandingkan mdal yang diperlukan sebagai investasi untuk memperleh pendapatan.

Rasi Single(peride sebelumnya memiliki beberapa "aktu pendek dimana

mereka tidak secara eksplisit mempertimbangkan !aktr(!aktr lain yang mungkin penting, seperti perubahan harga se"a, biaya, dan nilai prperti selama peride yangdiantisipasi investr* startup dan biaya transaksi* dan knsep "aktu(nilai(uang.Pertimbangan(pertimbangan ini dapat secara resmi diperhitungkan melalui penggunaananalisis discunted cash !l", yang tidak hanya mencerminkan !aktr tambahan tetapi juga menggabungkan hasil analisis akhir masing(masing pada enam langkah sebelumnya.Analisis discunted cash !l" membuat asumsi pengembang eksplisit harus pasti untuk memastikan pryek yang sukses.

4;


31/32

+enjaga hal yang !undamental yang tercakup dalam bab ini dalam pikiran padasaat anda melalui tahap(tahap a"al prses pembangunan. Di tahap ketiga, kami akanmenambahkan rincian yang cukup untuk struktur yang kita bangun di #ab $, ', dan 5.

#etentuan

? Aksesibilitas? Rasi break(even? Rasi e!isiensi #angunan? Analisis Agunan? Debt -service verage Rati -DR? De!ault pnit? 9epadatan? Analisis kelayakan eknmi? 2antai 0 daerah rasi -AR? Grss &ncme +ultiplier -G&+? Gr"th path

? &nternal rate ! return -&RR? 2everage -psiti! dan negati!? Analisis penempatan Pinjaman? Penjaminan Pinjaman? Analisis 2kasi? Analisa pasar ? 1et Present 3alue -1P3? pinjaman 1nrecurse? >perasi de!icits? Rasi >perasi beban? Rasi Pr!itabilitas

? Analisis manajemen Prperti? )ingkat pengembalian? analisis real estate? 9esulitan pinjaman? Rasi Single(peride? Subsidi se"a

Pertanyaan*pertanyaan

5.% Jelaskan tujuh langkah kreditur dalam menganalisis aplikasi pinjaman.5./ #agaimana pena"aran dan permintaan mempengaruhi pryek(pryek

pembangunan85.4 Apa sajakah !aktr utama yang harus dilihat pengembang saat mencari lkasi

untuk sebuah pryek85.$ Apa saja pilihan penempatan pinjaman kreditur yang telah tersedia8

4%


32/32

5.' Gambarkan tiga perhitungan kunci yang dibuat leh pemberi pinjaman ketikamenghitung jumlah pinjaman maksimum yang pendapatan yang akan mendukungperasinal bersih sebuah prperti.

5.5 +engapa serang caln pemberi pinjaman bisa tertarik pada nilai pasar sebuah prperti8

5.6 #agaimana rasi impas dipengaruhi leh:#eban perasinal8 utang8 ptensi penghasilan ktr85.7 Jelaskan perbedaan rasi keuangan, rasi !isik, dan rasi pr!itabilitas yang

dibahas dalam bab ini.5. Apa saja jenis leverage8 Jelaskan. 9apan masing(masing akan digunakan85.%; Apa yang dimaksud dengan nilai 1et Present 3alue -1P38 Jelaskan arti dari

1P3 yang psiti!, negati!, ;.5.%% Apa tiga hal yang dapat lakukan pengembang untuk meningkatkan kemungkinan

nya mendapatkan mdal yang dibutuhkan8

'atatan

%. aktr tambahan yang menyebabkan suku bunga pinjaman knstruksi dapat berubahselama masa knstruksi diidenti!ikasi di bab berikutnya.

/. #ab %, 9eputusan +embuat Pinjaman, U dalam James

Documents

Bab 6-Aplikasi Pinjaman Yg Sukses