BAB 2 DESKRIPSI UMUM PROYEKrepo.itera.ac.id/assets/file_upload/SB2006230068/...5 BAB 2 DESKRIPSI UMUM PROYEK 2.1 Pengertian Proyek Student housing ini merupakan sebuah proyek yang

5

BAB 2 DESKRIPSI UMUM PROYEK

2.1 Pengertian Proyek

Student housing ini merupakan sebuah proyek yang berasal dari tuntutan kebutuhan. Kebutuhan

pasar di sekitar lingkungan kampus ITERA yang membutuhkan hunian sementara bagi para mahasiswa

baru setiap tahunnya yang jumlahnya semakin meningkat. Hunian sementara ini menjadi sebuah ranah

komersial yang sangat menjanjikan bagi para investor yang siap untuk berinvestasi.

Hunian sementara pada proyek ini ditujukan untuk memenuhi permintaan pihak swasta ataupun

investor. Hunian sementara yang mampu menyediakan fasilitas yang lengkap namun memiliki

perbedaan dengan hunian sementara lainnya yang berada di sekitar lingkungan kawasan ITERA. Pada

proyek student housing ini menyuguhkan hunian sementara untuk mahasiswa kalangan menengah

atas. Dimana calon penghuninya mampu membayar dengan kisaran harga yang lebih tinggi namun

sesuai dengan fasilitas yang tersedia.

Proyek student housing ini berupa bangunan vertikal yang fungsi utamanya yaitu bangunan

komersial berkonsep mixed-use building. Mixed-use building adalah suatu bangunan yang

mengakomodasi beberapa fungsi sekaligus dalam satu komplek bangunan. Mulai dari ruang-ruang

yang menjadi fungsi utama yaitu hunian sementara hingga ruang-ruang komersial yang dapat diakses

oleh umum. Dikarenakan beberapa area dapat diakses oleh masyarakat umum, maka aspek keamanan

harus menjadi pertimbangan lebih.

Hunian sementara seperti pada proyek student housing ini juga memiliki beberapa tipe. Namun

dikarenakan pertimbangan penggunanya adalah mahasiswa, maka hanya beberapa tipe yang sesuai

dengan kebutuhan mahasiswa saja yang akan digunakan. Tipe hunian sementara tersebut diantaranya

adalah ruangan hunian dengan tipe studio dan tipe two bedroom. Pemilihan tipe-tipe tersebut

merupakan pertimbangan dari konteks hunian sementara yang akan dihuni oleh mahasiswa kalangan

menengah atas.

Dikarenakan adanya beberapa tipe ruangan hunian, hal ini menjadi pertimbangan dalam

penentuan modul. Modul yang tercipta sebisa mungkin harus mampu menyesuaikan dengan

keberadaan ruangan-ruangan komersial yang berada di lantai dasar. Dengan kata lain pemilihan modul

harus menciptakan kesan fleksibilitas pada ruangan-ruangan yang akan terbentuk. Ruang-ruang yang

tidak kaku ini akan berfungsi baik jika adanya perubahan fungsi ruang. Terlebih lagi ruangan-ruangan

yang tercipta akan lebih efisien karena mampu memaksimalkan bangunan yang bersifat komersial.

Klasifikasi bangunan student housing ini berdasarkan besaran ruangannya termasuk kedalam jenis

Low-Rise Apartment. Dimana bangunannya memiliki ketinggian kurang dari tujuh lantai. Sedangkan

6

klasifikasi bangunan berdasarkan tipe pengelolaannya termasuk kedalam jenis Apartemen sewa.

Dimana penghuni menyewa tanpa ada pelayanan khusus. Walaupun begitu tetap ada manajemen dari

pihak student housing yang mencakup segala sesuatu berdasarkan kebutuhan bersama seperti

sampah, pemeliharaan bangunan, lift, koridor, dan fasilitas umum lainnya. Hunian sementara disewa

dengan jangka waktu yang telah disepakati bersama.

2.2 Fungsi

Fungsi utama dari student housing yaitu sebagai hunian sementara. Hunian yang didukung oleh

fasilitas-fasilitas yang menjawab segala kebutuhan penghuninya. Fasilitas-fasilitas itupun didukung

oleh fungsi komersial yang ditujukan bagi penghuni maupun umum. Fasilitas utama mencakup kamar

tidur sebagai fasilitas utama untuk hunian sementara si penghuni. Fasilitas komersial mencakup

supermarket, coffee shop, laundry, food court, fitness centre, hingga swimming pool, dan lain

sebagainya. Beberapa fasilitas komersial dapat di akses oleh penghuni dan umum. Fasilitas servis

mencakup ruang administrasi ataupun pengurus, ruang keamanan, serta area parkir yang terbagi

menjadi dua zona. Area zona parkir penghuni student housing dan area zona parkir pengunjung atau

umum.

2.3 Lingkup Perancangan

Lingkup perancangan pada proyek ini yaitu membuat prarencana siteplan dan prarancangan

seluruh bangunan yaitu bangunan student housing berkonsep mixed-use building lengkap dengan

fasilitas komersial serta sirkulasinya.

2.4 Kriteria Keberhasilan Perancangan

Keberhasilan perancangan dari proyek student housing dari segi arsitektural yaitu mampu

merespon dan memberikan solusi atas permasalahan yang ada. Termasuk pada pemilihan dan

penerapan desain hunian sementara yang mampu menjawab segala kebutuhan pasar. Sedangkan

keberhasilan perancangan proyek student housing dari segi komersial yaitu mampu membuat seluruh

ruangan yang disewakan laku. Dengan begitu pihak investor pun mendapatkan keuntungan yang

sebagaimana mestinya.

7

2.5 Analisis Preseden Proyek Sejenis

2.1.1 Dave Apartment

Dave Apartment merupakan sebuah apartemen yang mengaplikasikan langit-langit yang

tinggi dan menggunakan konsep mezzanine yang multiguna. Walaupun hanya menyuguhkan

unit-unit dengan tipe studio namun harga yang dibanderol termasuk tinggi. Harga yang

ditawarkan mulai dari Rp. 300 jutaan per unit. Fasilitas yang disuguhkan yaitu minimarket,

foodcourt, laundry, fitness center, sky pool, cctv, dan wifi area.

Apartemen ini fokus memenuhi kebutuhan mahasiswa. Keberadaannya yang strategis

dekat dengan gerbang Universitas Indonesia yaitu berlokasi di Jalan Palakali, Kelurahan

Kukusan, Depok. Bangunan ini memiliki luas lahan 4000 m2 dengan ketinggian 25 lantai dan

berjumlah 868 unit hunian.

Sumber : www.daveapartment.com, diakses 19 Desember 2019

Gambar 2. 2 Denah Lower Ground Dave Apartment


Gambar 2. 1 Dave Apartment

http://www.daveapartment.com/


8



Gambar 2. 4 Foto Unit Tipe 1 Dave Apartment

Gambar 2. 3 Basement Dave Apartment



9



Gambar 2. 6 Denah Lantai Tipikal Dave Apartment

Gambar 2. 5 Denah Lantai 1 Dave Apartment



10

Gambar 2. 8 Denah Unit Tipe 1 Dave Apartment

Gambar 2. 7 Roof Plan Dave Apartment





11



Gambar 2. 9 Denah Unit Tipe 2 Dave Apartment




12







13







14







15







16

2.1.2 Evenciio Apartment Margonda

Evenciio Apartment Margonda adalah sebuah apartemen premium untuk mahasiswa yang

berlokasi di Jalan Margonda Raya No. 492 C, Pondok Cina, Beji, Kota Depok. Apartemen ini

menekankan pada aspek keamanannya. Apartemen ini juga memiliki co-workplace exclusive

dan function hall. Apartemen ini memiliki lima tipe kamar, yaitu :

Sumber : www.evenciiomargonda.co.id, diakses 19 Desember 2019


Gambar 2. 19 Tipe Studio, Evenciio Apartment Margonda

Gambar 2. 20 Tipe One Bedroom, Evenciio Apartment Margonda

17




Gambar 2. 23 Tipe Two Bedroom, Evenciio Apartment Margonda

Gambar 2. 22 Tipe Dual Key, Evenciio Apartment Margonda

Gambar 2. 21 Tipe Tripel Key, Evenciio Apartment Margonda

18

2.1.3 Galeri Ciumbuleuit 3

Apartemen Galeri Ciumbuleuit 3 ini berlokasi di kawasan strategis karena berdekatan dengan kampus

ITB, UNPAR, UNPAD, dan pusat perbelanjaan serta kuliner di Kota Bandung. Galeri Ciumbuleuit 3 ini

memiliki 1 tower dengan 20 lantai. Fasilitas yang ditawarkan mulai dari swimming pool, jogging track,

fitness centre, hingga private terrace.

Gambar 2. 25 Galeri Ciumbuleuit 3

Gambar 2. 24 Main Lobby Galeri Ciumbuleuit 3

Sumber : galericiumbuleuit3.com


19

Gambar 2. 26 Denah Seluruh Tipe Unit Galeri Ciumbuleuit 3


20

Gambar 2. 27 Swimming Pool Galeri Ciumbuleuit 3

Gambar 2. 28 Denah Tipikal Galeri Ciumbuleuit 3



21

2.1.4 Apartemen Taman Melati Jatinangor

Apartemen Taman Melati Jatinangor ini berada di Jalan Raya Hegarmanan, Cikeruh, Jawa

Barat. Lokasinya berdekatan dengan kampus ITB, IPDN, dan UNPAD. Memiliki 16 lantai yang

terdiri dari unit dengan tipe studio dan two bedroom. Fasilitas yang tersedia mulai dari wifi

area, foodcourt, rooftop garden, swimming pool, dan diawasi oleh CCTV.

Sumber : adhipersadaproperti.com

Sumber : apartementamanmelati.blogspot.com

Gambar 2. 29 Apartemen Taman Melati Jatinangor

Gambar 2. 30 Site Plan Apartemen Taman Melati Jatinangor

22

Gambar 2. 31 Denah Lantai GF, 15, & 16

Apartemen Taman Melati Jatinangor


23

Gambar 2. 32 Denah Lantai LG, 2, s.d. 14

Apartemen Taman Melati Jatinangor


24

2.1.5 Kesimpulan Studi Preseden

Studi preseden dilakukan dengan cara menganalisis serta membandingkan 4 objek proyek

sejenis. Preseden yang diambil merupakan apartemen dengan fungsi utama sebagai hunian

sementara bagi mahasiswa. Preseden tersebut diantaranya adalah Dave Apartment, Evenciio

Apartment Margonda, Galeri Ciumbuleuit 3, dan Apartemen Taman Melati Jatinangor. Data-

data yang didapatkan dari preseden tersebut disusun dalam tabel-tabel untuk memperjelas

hasil dari studi komparasi.

Tabel 2. 1 Studi Preseden

Dave Apartmen Evenciio Apartment Galeri Ciumbuleuit 3 Apartemen Taman

Melati Jatinangor

Lokasi Jalan Palakali,

Kukusan,

Kecamatan Beji,

Kota Depok,

Jawa Barat

Jl. Margonda Raya

No.492C, Pondok

Cina, Kecamatan Beji,

Kota Depok, Jawa

Barat

Jl. Ciumbuleuit

No.67, Hegarmanah,

Kec. Cidadap, Kota

Bandung, Jawa Barat

Jl. Cikuda,

Hegarmanah, Kec.

Jatinangor,

Kabupaten

Sumedang, Jawa

Barat

Luas Lahan

(m2)

4.000 4.913,12 5.000 ± 4.115

Luas

Bangunan (m2)

26.000 61.264,70 32.900 17.374

Luas Area

Parkir (m2)

1.960 11.230 6.320 2.536

Jumlah Lantai 25 38 20 16

Tipe Unit /

Luas Unit

• 1 BR Tipe 1 /

18 m2

• 1 BR Tipe 2 / 18 m2

• Studio A /

19,05 m2

• Studio B /

19,05 m2

• Studio C /

18,25 m2

• Studio D /

Tipe Studio

• Magnolia / 28,7

m2

• Olive / 30,75 m2

• Mulberry / 33,21

m2

• 1 BR /

21,35 m2

• 1 BR Sudut /

23,55 m2

• 2 BR / 42,70 m2

25

18,25 m2

• Studio E /

21,13 m2

• Studio F /

21,13 m2

• 1 BR A /

25,62 m2

• 1 BR B /

26,32 m2

• 2 BR A /

30,56 m2

• 2 BR B /

35,62 m2

• 2 BR C /

40,48 m2

• 2 BR D /

46,85 m2

• Double Key /

16,35 m2

• Triple Key / 49,05 m2

• Cypress / 36,49

m2

Tipe 2 BR

• Maple / 60,9 m2

• Rosewood / 78,72 m2

Jumlah Unit • Studio A = 264

• Studio B = 297

• Studio C = 99

• Studio D = 33

• Studio E = 165

• Studio F = 66

• 1 BR A = 33

• 1 BR B = 33

• 2 BR A = 33

• 2 BR B = 33

• 2 BR C = 33

• 2 BR D = 33

• Double Key = 66

Tipe Studio

• Magnolia = 400

• Olive = 40

• Mulberry = 40

• Cypress = 40

Tipe 2 BR

• Maple = 60

• Rosewood = 40

• Studio = 644

• Studio Sudut = 28

2 BR = 46

26

• Triple Key = 33

Jumlah Unit

Total

868 1.221 ± 620 718

Rasio Unit Studio : 1BR : 2BR :

DK : TK

(dalam %)

75,7% : 5,4% : 10,8 %

: 5,4% : 2,7%

(dalam skala)

28 : 2 :4 :2 :1

Studio : 2BR

(dalam %)

83,87% : 16,13%

(dalam skala)

5 : 1

Studio : 2BR

(dalam %)

93,6% : 6,4%

(dalam skala)

14,6 : 1

Rasio Fungsi Hunian :

Fasilitas : Parkir

60% : 32% : 8%

Hunian : Fasilitas :

Parkir


Parkir

65 % : 15 % : 20 %


Parkir

81% : 4,4% : 14,4%

Fasilitas • MOR

Convenience

Store

• Swimming

Pool

• Whatsup

Cafe

• Food Court

• Smart Home

Technology

• ATM Centre

• Fitness

Centre

• Public PC

• Retail

• Courtyard

• Music Studio

• Meeting Pods

• Entertaiment

Area

• Swimming Pool

• Fitness Centre

• Study Hall

• 24 Hours Security

• Lounge / Cafe

• Secure Wifi

Technology

• Co-Workplace

• Exclusive Function Hall

• Swimming Pool

• Jogging Track

• Fitness Centre

• Sky Garden

• Children

Playground

• Private Terrace

• TV, Internet, & Telephone Network

• 24 Hours Security

• Cafe

• Children

Playground

• Gymnasium

• Laundry

• Parking Lot

• Rooftop Garden

• Security

• Swimming Pool

• Commercial Area

& Balai

Pertemuan

27

• 24 Hours

Security

• CCTV

Parkir • Basement /

Lower

Ground

• Parkiran di

Halaman

Gedung

Slot Parkir = 172

• Basement 1

• Basement 2

• Semi Basement

Basement Lahan Parkir di

Basement dengan

rasio parkir terbesar

yaitu 1:5

• Parkir Mobil =

126 Lot

• Parkir Motor =

22 Lot

Tabel studi preseden diatas menunjukan seluruh data-data umum yang didapatkan dari

berbagai sumber. Dari data-data preseden tersebut dapat dibagi menjadi beberapa tabel yang

dipisahkan berdasarkan fungsinya untuk dianalisis dan disimpulkan sebagai bahan

pertimbangan pada pemrograman.

Tabel 2. 2 Jenis, Luas, dan Jumlah Total Unit Hunian

No Nama Apartment Jenis Unit

Luas Unit

(m2)

Total

Unit Total Keseluruhan

1 Dave Apartment

1 BR Tipe 1 18

868

1 BR Tipe 2 18

2 Evenciio Apartment

Studio A 19,05 264

1.221

Studio B 19,05 297

Studio C 18,25 99

Studio D 18,25 33

Studio E 21,13 165

28

Studio F 21,13 66

1 BR A 25,62 33

1 BR B 26,32 33

2 BR A 30,56 33

2 BR B 35,62 33

2 BR C 40,48 33

2 BR D 46,85 33

Double Key 16,35 66

Triple Key 49,05 33

3 Galeri Ciumbeulit 3

Studio (Magnolia) 28,7 400

± 620

Studio (Olive) 30,75 40

Studio (Mulberry) 33,21 40

Studio (Cypress) 36,49 40

2 BR (Maple) 60,9 60

2 BR (Rosewood) 78,72 40

4 Apartemen Taman

Melati Jatinangor

Studio 21,35 644

718 Studio Sudut 23,55 28

2 BR 42,70 46

Dari tabel unit hunian diatas dapat disimpulkan bahwa proyek apartemen dari preseden

rata-rata menggunakan tipe unit hunian jenis studio dan two bedroom. Namun dari

keduanya unit hunian jenis studio lebih banyak digunakan. Dikarenakan preseden yang

diambil merupakan apartemen dengan fungsi utama sebagai hunian sementara bagi

mahasiswa, maka dapat disimpulkan bahwa unit hunian yang cenderung sesuai dengan

29

kebutuhan mahasiswa adalah jenis unit hunian studio. Ukurannya cenderung lebih kecil

dibandingkan dengan jenis unit hunian lainnya. Hal itu mampu menjadi salah satu faktor

jenis unit hunian studio selalu lebih banyak dibandingkan dengan jenis unit hunian lainnya.

Tabel 2. 3 Persentase Rasio Jenis Unit Hunian

No Nama

Apartment Studio 1BR 2 BR Double Key Triple Key

1 Dave Apartment 100 % - - - -

2 Evenciio

Apartment 75 % 5,4 % 10,8 % 5,4 % 2,7 %

3 Galeri

Ciumbeulit 3 83,87 % - 16,13 % - -

4

Apartemen

Taman Melati

Jatinangor

93,6 % - 6,4% - -

Dari tabel diatas didapatkan persentase dalam penggunaan jenis unit hunian disetiap

apartemen. Persentase tersebut mampu memperjelas jenis unit hunian yang paling banyak

digunakan. Tipe studio memiliki persentase yang paling besar disetiap preseden yang ada.

Hasil analisis jenis unit hunian ini mampu menjadi acuan untuk diaplikasikan pada

pemrograman. Khususnya pada preseden Dave Apartment yang hanya menggunakan tipe

studio dengan ukuran yang cukup kecil namun efisien. Tipe studio dengan desain semi loft

membuat tipe studio pada apartment tersebut berbeda dengan preseden yang lainnya.

Tipe tersebut dapat menjadi pilihan yang tepat untuk digunakan karena mampu

menghasilkan jumlah unit yang lebih banyak serta ukuran ruangan yang cukup sebagai

hunian sementara di kalangan mahasiswa.

Selain jenis unit hunian, fasilitas yang tersedia pada preseden proyek sejenis pun

bervariasi. Namun terdapat beberapa fasilitas yang hampir selalu ada dikarenakan fasilitas

tersebut merupakan fasilitas penunjang bagi penghuni. Beberapa fasilitas lainnya yang

tersedia pada preseden merupakan fasilitas yang bersifat komersial.

30

Tabel 2. 4 Fasilitas yang Tersedia

Dave Apartment

Evenciio Apartment

Galeri Ciumbeulit 3

Apartemen Taman Melati

Jatinangor

Minimarket V

Swimming Pool V V V V

Fitness Centre V V V V

Food Court V V

ATM Centre V

Sky Garden V V

Café V V V

Laundry V

Children Playground V V

Retail V V

Meeting Pods V

Study Hall V

Balai Pertemuan V V

Security V V V V

Entertaiment Area V

Music Studio V

Public PC V

Co-Workplace V

Dari tabel diatas dapat disimpulkan bahwa beberapa fasilitas yang disediakan berupa

fasilitas krusial. Dalam tabel tersebut belum didapatkan data yang cukup lengkap. Namun

dari analisis yang telah dilakukan, fasilitas yang harus tersedia pada apartemen mahasiswa

diantaranya adalah fasilitas laundry, minimarket, food court, dan fasilitas keamanan yang

baik. Sedangkan untuk fasilitas yang bersifat komersial dapat berupa café, retail, fitness

centre, swimming pool, dan lain sebagainya. Fasilitas yang bersifat komersial tersebut

adalah fasilitas yang mampu menjadi fasilitas penunjang bagi penghuni namun cenderung

menjadi fasilitas komersial yang dapat di akses oleh umum.

Gambar 2. 33 Diagram Proporsi Dave Apartment

Hunian60%

Parkir8%

Fasilitas32%

DAVE APARTMENT

31

Hunian67%

Parkir19%

Fasilitas14%

GALERI CIUMBULEUIT 3

Hunian71%

Parkir18%

Fasilitas11%

EVENCIIO APARTMENT MARGONDA

Gambar 2. 36 Diagram Proporsi Evenciio Apartment Margonda

Gambar 2. 35 Diagram Proporsi Ciumbuleuit 3

Hunian81%

Parkir15%

Fasilitas4%

APARTEMEN TAMAN MELATI JATINANGOR

Gambar 2. 34 Diagram Proporsi Apartemen Taman Melati Jatinangor

32

2.6 Asumsi

Untuk proyek perancangan ini diasumsikan :

• Proyek dibangun oleh pihak swasta dengan tujuan mendapatkan keuntungan

• Tidak ada batasan anggaran

• Rancangan akan dibangun secara bertahap

• Keadaan kontur tanah yang dianggap rata

• Mengikuti aturan terkait dalam PERDA Kabupaten Lampung Selatan

• Kawasan sekeliling akan berkembang pesat mengingat kawasan sekitar ITERA yang masih

dalam tahap pembangunan dan berada di tepi jalan lalu lintas akses masuk dan keluar tol

2.7 Peraturan Terkait

Peraturan-peraturan terkait dengan perancangan proyek student housing ini antara lain :

a) Peruntukan Kawasan; PERDA Kabupaten Lampung Selatan Pasal 39 Ayat 2 No.15 Tahun

2012

b) Klasifikasi Bangunan; PERDA Kabupaten Lampung Selatan Pasal 8 Ayat 2(e) No.6 Tahun

2014

c) Koefisien Dasar Bangunan (KDB); PERDA Kabupaten Lampung Selatan Pasal 22 Ayat 4(b)

No.6 Tahun 2014

d) Koefisien Lantai Bangunan (KLB); PERDA Kabupaten Lampung Selatan Pasal 23 Ayat 3(b)

No.6 Tahun 2014

e) Koefisien Daerah Hijau (KDH); PERDA Kabupaten Lampung Selatan Pasal 24 Ayat 3(b) No.6

Tahun 2014

f) Ketinggian Bangunan; PERDA Kabupaten Lampung Selatan Pasal 25 No.6 Tahun 2014

g) Garis Sempadan Bangunan (GSB); PERDA Kabupaten Lampung Selatan Pasal 26 Ayat 1,

Pasal 26 Ayat 5(a), Pasal 26 Ayat 5(b), Pasal 26 Ayat 5(c) No.6 Tahun 2014

h) Jarak Bebas Bangunan; PERDA Kabupaten Lampung Selatan Pasal 27 Ayat 3(a), Pasal 27

Ayat 3(f) No.6 Tahun 2014

i) Standar Fasilitas Parkir, PERDA Kabupaten Lampung Selatan Pasal 38 Ayat 5(g) No.6 Tahun

2014

Documents

BAB 2 DESKRIPSI UMUM PROYEKrepo.itera.ac.id/assets/file_upload/SB2006230068/...5 BAB 2 DESKRIPSI UMUM PROYEK 2.1 Pengertian Proyek Student housing ini merupakan sebuah proyek yang