AVANCE - Chiclana de la Frontera...AVANCE DE PLANEAMIENTO PARA LA IDENTIFICACIÓN DE ASENTAMIENTOS URBANÍSTICOS EN EL SUELO NO URBANIZABLE DE CHICLANA DE LA FRONTERA MEMORIA DEL AVANCE

AVANCE DE PLANEAMIENTO PARA LA IDENTIFICACIÓN DE ASENTAMIENTOSURBANÍSTICOS EN EL SUELO NO URBANIZABLE DE CHICLANA DE LA FRONTERA

MEMORIA DEL AVANCE

1.‐ ANTECEDENTES

1.1. Antecedentes legislativos1.2. Antecedentes urbanísticos1.3. Consideraciones al informe de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio

2.‐ OBJETO Y ALCANCE DEL AVANCE

3.‐ DETERMINACIONES QUE EFECTAN AL SUELO NO URBANIZABLE Y A LAS CATEGORÍAS DEPROTECCIÓN ESTABLECIDAS POR EL PLAN DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO DE LABAHÍA DE CÁDIZ Y POR EL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO VIGENTE.

3.1. Identificación del Suelo No Urbanizable. 3.2. Categorías en el Suelo No Urbanizable. 3.3. Identificación del Suelo No Urbanizable Especialmente Protegido

3.3.1. La Adaptación Parcial del PGOU3.3.2. El Avance del nuevo Plan General3.3.3. El Documento de Aprobación Inicial del PGOU3.3.4. Conclusión

3.4. El Plan de Ordenación del Territorio de la Bahía de Cádiz3.5. Clases de suelo en el Suelo No Urbanizable

4.‐ JUSTIFICACIÓN DE LOS CRITERIOS ADOPTADOS PARA LA IDENTIFICACIÓN YDELIMITACIÓN DE LOS ASENTAMIENTOS URBANISTICOS .

4.1. El punto de partida4.2. Criterio para la identificación de los asentamientos urbanísticos.4.3. Criterio para la identificación de los ámbitos de hábitat rural diseminado.

5.‐ PARCELACIONES URBANISTICAS EN SUELO NO URBANIZABLE .

6.‐ FICHERO DE L A S AGRUPACIONES DE EDIFICACIONES Y DE LOS ASENTAMIENTOS URBANÍSTICOS EN EL TÉRMINO MUNICIPAL.

PLANOS DE IDENTIFICACIÓN Y DELIMITACIÓN

SERIE O. PLANEAMIENTO DE REFERENCIA

P.R.1 Ordenación General Normas Subsidiarias.P.R.2 Ordenación General Normas Sustantivas de Ordenación. P.R.3 Clasificación del Suelo Aprobación Inicial del PGOU. (O.0.2)P.R.4 Plan de Ordenación del Territorio Bahía de Cádiz.

SERIE 1. PLANOS DE CONTENIDO INFORMATIVO

C.I.1.1 Identificación de los terrenos clasificados por el planeamiento urbanístico vigentecomo Suelo Urbano y Suelo Urbanizable.

C.I.1.2 Suelo Urbano No Consolidado en Áreas Suburbanizadas (SUNC‐AS) de NSO sobreNNSS.

C.I.2 Identificación y Categorías de Suelo No Urbanizable tras la aprobación de lasNormas Sustantivas de Ordenación.

C.I.3. Identificación del Suelo No Urbanizable Especialmente Protegido por LegislaciónEspecífica.

C.I.4. Identificación de los Suelos No Urbanizables cautelados. POTBC

C.I.5. Clases de suelo en el Suelo No Urbanizable. Resumen.

SERIE 2. PLANOS DE CONTENIDO SUSTANTIVO

C.S.1 Identificación de las Agrupaciones de edificaciones existentes en Suelo NoUrbanizable.

C.S.2 Identificación de los Asentamientos existentes en Suelo No Urbanizable.

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A V A N C E P A R A L A I D E N T I F I C A C I O N D E A S E N T A M I E N T O S U R B A N I S T I C O S E N S U E L O N O U R B A N I Z A B L EEXCMO. AYUNTAMIENTO DE CHICLANA DE LA FRONTERA. DELEGACION DE URBANISMO

1. ANTECEDENTES

1.1. ANTECEDENTES LEGISLATIVOS

El Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el “Régimen de las edificaciones yasentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma deAndalucía” tiene como objetivo principal clarificar el régimen aplicable a las distintassituaciones en que se encuentran las edificaciones en suelo no urbanizable, estableciendolos requisitos mínimos para su reconocimiento por el Ayuntamiento y su tratamiento porel planeamiento urbanístico.

El decreto diferencia las situaciones en las que se encuentran las edificaciones tanto porsu forma de implantación (aisladas, asentamientos urbanísticos, hábitat rural diseminado)como por su adecuación o no a las determinaciones establecidas por la ordenaciónterritorial y urbanística.

Así mismo, el artículo 4 establece en su apartado 1. que “la identificación de lasedificaciones aisladas en suelo no urbanizable requiere la previa delimitación por el PlanGeneral de Ordenación Urbanística de todos los asentamientos urbanísticos existentes enel suelo no urbanizable del municipio y de los asentamientos que pudieran ser objeto declasificación como ámbitos del Hábitat Rural Diseminado.

Fijando en su apartado 2. que en ausencia del Plan General o si éste no contuviera ladelimitación de los asentamientos, el Ayuntamiento elaborará un Avance dePlaneamiento para su identificación, que tendrá el carácter de ordenanza municipal.

Previéndose en el artículo 5 que la Consejería competente en materia de urbanismoformulará y aprobará unas Normas Directoras para la Ordenación Urbanística a fin defacilitar el desarrollo de este decreto.

La identificación de estos asentamientos no supone su incorporación a la ordenaciónurbanística municipal: será con la redacción del Plan General de Ordenación Urbanísticao mediante su revisión total o parcial cuando se dilucide sobre dichos asentamientosresultan compatibles con el modelo urbanístico y territorial del municipio.

Por lo tanto, el Avance no es la valoración de las debilidades y fortalezas de losasentamientos detectados de cara a su integración en la ordenación urbanísticamunicipal: es sólo el inventario de los asentamientos existentes en el suelo nourbanizable.

El Plan General podrá completar este inventario y contener un diagnóstico en el quejustificadamente se identifiquen tanto los asentamientos urbanísticos susceptibles deintegración en la ordenación urbanística como los no susceptibles de integración y losámbitos de Hábitat Rural Diseminado; debiendo establecer para los primeros lasdeterminaciones establecidas en el artículo 14 del referido decreto, entre ellos suclasificación urbanística como suelo urbano no consolidado o excepcionalmente comosuelo urbanizable ordenado o sectorizado.

Es decir, el Plan General será el responsable de establecer el sistema de asentamientosdel municipio, en aras a su ordenación urbanística, debiendo distinguir los siguientessupuestos:

a) Asentamientos urbanísticos que deben integrarse en la ordenación establecida porel Plan General, constituidos por los núcleos principales, secundarios o aquellosotros de entidad suficiente como para albergar dotaciones y servicios, fijando suscondiciones de ordenación y, en su caso, de crecimiento urbanístico.

b) Asentamientos urbanísticos que no pueden integrarse en la ordenaciónestablecida por el Plan General, por resultar incompatibles, fijando el régimen enel que deban de permanecer en suelo no urbanizable.

c) Asentamientos que constituyen Ámbitos del Hábitat Rural Diseminado en suelo nourbanizable, para los que el planeamiento debe establecer su régimen específico.

El Avance de planeamiento establecido en el artículo 4 del Decreto 2/2012 es uninstrumento cautelar, hasta tanto por el planeamiento se establezca la delimitacióndefinitiva, cuyo único objetivo es permitir la identificación de las edificaciones aisladasexistentes de forma inmediata y consiguientemente posibilitar la aplicación directa delDecreto.

No se configura como un documento complejo y detallado, sino como una meradelimitación de los asentamientos urbanísticos existentes en el suelo no urbanizable sinque quepa adoptar por él determinaciones urbanísticas en orden a su incorporación alPlan General.

El 1 de marzo de 2013 se aprueban las “Normativas Directoras para la ordenaciónUrbanística en desarrollo de los artículos 4 y 5 del Decreto 2/2012, de 10 de enero, por elque se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo nourbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía, con una doble intención:

a) establecer criterios orientativos que sirvan de referencia a los ayuntamientos a lahora de identificar y delimitar los asentamientos urbanísticos y los ámbitos del

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hábitat rural diseminado existentes en el suelo no urbanizable y así determinarqué edificaciones deben considerarse como edificaciones aisladas a los efectos deaplicarles a ellas los distintos regímenes previstos en el Decreto. (Norma 1ª y 2ª)

b) proponer normas tipo sobre condiciones mínimas de habitabilidad que sirvan deorientación a los ayuntamientos para establecerlas por el Plan General o, enausencia de éste, mediante unas ordenanzas municipales. (Norma 2ª)

De acuerdo con la citada Orden, el Avance contendrá la identificación de losasentamientos urbanísticos y de los Ámbitos del Hábitat Rural Diseminado existentes enel suelo no urbanizable del término municipal, en aplicación de los criterios quejustificadamente establezca el Ayuntamiento, sin perjuicio de que se deberá tomar comoreferencia los criterios establecidos con carácter general por las Normas 3ª y 4ª, criteriospara la identificación de los asentamientos urbanísticos y de los Ámbitos del Hábitat RuralDiseminado respectivamente.

Debiendo contener la siguiente documentación:

a) Memoria de Avance. Que deberá incluir las determinaciones que afecten al suelono urbanizable y a las categorías de protección establecidas por los Planes deOrdenación del Territorio y por el planeamiento urbanístico vigente, así como lajustificación de los criterios adoptados para la identificación de los asentamientosurbanísticos y de los Ámbitos del Hábitat Rural Diseminado y del cumplimiento dedichos criterios generales en cada uno de los asentamientos delimitados.

b) Planos de identificación y delimitación de los asentamientos a escala mínima1:10.000 en el que se incluirán los siguientes aspectos:

b.1) Contenido Informativo. Delimitación de los terrenos clasificados comourbano o urbanizable; delimitación de las diferentes categorías establecidas parael suelo no urbanizable en el planeamiento urbanístico vigente y en los Planes deOrdenación del Territorio que le afecten; aquella otra información que, conformeestablece el artículo 8 del Decreto 2/2012, de 10 de enero, forme parte delplaneamiento urbanístico, territorial y ambiental vigente, y se consideredeterminante en el proceso de reconocimiento de la situación de asimilado alrégimen de fuera de ordenación; las parcelaciones urbanísticas que noconstituyan un asentamiento urbanístico para las que no haya prescrito la acciónde la Administración para el restablecimiento del orden urbanístico infringido, yno se haya procedido a la reagrupación de las parcelas, conforme a los dispuestoen el artículo 183.3 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.

b.2) Contenido sustantivo. La delimitación de los asentamientos urbanísticos y

de los ámbitos de hábitat rural diseminado que cumplen las condicionesestablecidas en los artículos 2.2.b) y 2.2.c) del Decreto 2/2012, de 10 de enero,identificados o no por el planeamiento general vigente, respectivamente.

Siendo los criterios marco para la identificación y delimitación de los asentamientosurbanísticos: estar constituidos por ámbitos territoriales definidos y consolidados poragrupaciones de edificaciones próximas entre sí, poseer estructura urbana y ser ámbitosdonde se generen actividades urbanas y, en consecuencia, se demanden servicios ydotaciones comunes.

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1.2. ANTECEDENTES URBANISTICOS

El Plan General de Ordenación Urbanística de Chiclana de la Frontera (PGOU) fueaprobado definitivamente por la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio yUrbanismo de Cádiz, en sesión celebrada el 23 de diciembre de 2003, si bien quedaronsuspendidas parte de sus determinaciones, detalladas en Anexo al referido acuerdo, entanto no fuesen objeto de subsanación las deficiencias detectadas, hecho que se dio porcumplimentado en sesión de 21 de julio de 2005 de la referida Comisión.

Tras las resoluciones judiciales anulatorias del acuerdo de aprobación definitiva del PlanGeneral de 23 de diciembre de 2003 y de su Texto Refundido el Ayuntamiento deChiclana, en aras a clarificar a la ciudadanía cuáles eran las consecuencias de las citadassentencias, solicitó de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo unnuevo pronunciamiento que viniera a dotar de la máxima seguridad jurídica alplaneamiento general del municipio. Atendiendo a dicha petición, ésta adoptó, en sesióncelebrada el 23 de marzo de 2007, nuevo acuerdo de aprobación definitiva del PlanGeneral “viniendo esta aprobación a dar cumplimiento a las resoluciones judicialesrecaídas contra la aprobación definitiva de 23 de diciembre de 2003, dotando así a laordenación urbanística del municipio de máxima seguridad jurídica, y a los efectos deconvalidar lo actuado”.

A la vista de los pronunciamientos judiciales que venían recayendo sobre el planeamientogeneral, el Ayuntamiento de Chiclana de la Frontera acometió el proceso de revisión delmismo, redactando el Avance del futuro Plan General de Ordenación Urbanística que fuesometido a información pública por plazo de treinta días, a fin de que los ciudadanospudieran formular sugerencias al mismo, en virtud de Resolución de la Alcaldía dada bajonº 3682 con fecha 5 de julio de 2010.

El antes referido acuerdo aprobatorio del PGOU de 2007 ha sido anulado en virtud desentencias del Tribunal Supremo, de fechas 31 de mayo y 1 de junio de 2011, por las quese desestiman recursos de casación, interpuestos por la Junta de Andalucía y elAyuntamiento de Chiclana, viniendo a confirmar las sentencias anulatorias dadas sobre elacuerdo de aprobación definitiva del Plan por el Tribunal Superior de Justicia deAndalucía. Asimismo, se han dictado por el Tribunal Supremo diversas sentencias por lasque igualmente se desestiman los recursos de casación interpuestos por la Junta deAndalucía y el Ayuntamiento de Chiclana, al entender el Tribunal que se ha producido unapérdida sobrevenida del objeto del pleito, tras haber sido declarada la nulidad del PlanGeneral en los pronunciamientos anteriormente referidos.

La confirmación de la nulidad del Plan General ha determinado la vuelta a la vida jurídicade las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal, en adelante NNSS, aprobadas por

la Comisión Provincial de Urbanismo el 18 de septiembre de 1987, que fueron elplaneamiento vigente en el municipio durante 16 años, hasta la aprobación del PlanGeneral ahora anulado, y que constituyen por tanto el planeamiento general vigente enChiclana de la Frontera desde que las sentencias anulatorias fueron ejecutadas, acatando,como no puede ser de otra manera, de forma inmediata el pronunciamiento judicialreferido.

La reviviscencia de las Normas Subsidiarias, tras casi treinta años desde su aprobación, haprovocado un absoluto desajuste entre la realidad física y urbanística del municipio y elinstrumento que ha de ordenar su desarrollo, en el período que transcurra hasta que seculmine el proceso de revisión del planeamiento general, ya acometido.

La compleja situación urbanística del Municipio que cuenta con planeamiento caduco,cuyo modelo territorial y urbanístico resulta manifiestamente inadecuado al ser incapazde responder a los fines a los que ha de servir la actividad urbanística y que no da soportea la ciudad consolidada y en proceso de consolidación, está pues siendo abordada desdeuna doble perspectiva:

A) la revisión del modelo territorial contenido en las NNSS, obsoleto, agotado y noadaptado a los numerosísimos cambios legislativos que en materia urbanística yde ordenación del territorio se han producido en los últimos treinta años, y

B) la adopción de las soluciones transitorias previstas en la legislación urbanística,que desde el respeto a la ordenación vigente y al principio de intervención mínimaque debe presidir el planteamiento de cualquier medida de naturalezaexcepcional, permita la suspensión parcial de las determinaciones de las NNSS y elestablecimiento de unas normas sustantivas en los ámbitos suspendidos,minimizando los desajustes existentes entre la realidad física y urbanística delmunicipio que dificultan gravemente el normal desarrollo de la actividadeconómica de éste y afectan a la seguridad jurídico‐urbanística ante eldesconocimiento de los desarrollos producidos en vigencia del planeamientodecaído y en curso.

Con el fin de evitar el colapso urbanístico y económico de la ciudad, garantizando laseguridad jurídica y el acceso de los ciudadanos a derechos y servicios básicos, elAyuntamiento solicitó por Acuerdo Plenario de 25 de Agosto de 2011 a la Junta deAndalucía la suspensión parcial de las NNSS de Planeamiento Municipal y elestablecimiento de unas Normas Sustantivas de ordenación aplicables en los ámbitossuspendidos, hasta la estabilización del nuevo planeamiento general, en redacción:

El 24 de noviembre de 2011, la Consejera de Obras Públicas y Vivienda de la Juntade Andalucía da Orden acuerda el inicio del procedimiento de suspensión de las

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NNSS y el inicio de la tramitación de las NSO, al apreciar la concurrencia de lascircunstancias necesarias al efecto.

El 11 de Enero de 2012 se dicta Resolución por el Director General de Urbanismopor el que se somete a información pública el Documento de suspensión parcialde las NNSS y establecimiento de NSO, elaborado de forma conjunta por laDirección General de Urbanismo y la Gerencia Municipal de Urbanismo deChiclana de la Frontera. Tras la cumplimentación del referido trámite y laincorporación de las modificaciones derivadas del mismo, dicho expediente fueobjeto de informe desfavorable por el Gabinete Jurídico de la Junta de Andalucía.

El 5 de febrero de 2013 ha sido publicado en el BOJA nº 25 Decreto‐Ley 1/2103, de29 de enero, por el que se modifica el Decreto legislativo 1/2012 de 20 de marzo,por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Comercio Interior deAndalucía y se establecen otras medidas urgentes en el ámbito comercial, turísticoy urbanístico, que modifica en su Disposición adicional tercera el artículo 35 de laLey 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía(LOUA),

El 27 de febrero de 2013 el Ayuntamiento Pleno reformula la petición, en base a lamodificación legislativa producida.

El 20 de marzo de 2013, mediante Orden del Consejero de Agricultura, Pesca yMedio Ambiente, se ha acordado el inicio del procedimiento de suspensión de lasNNSS y el inicio de la tramitación de las NSO, al entender que quedaba acreditadala concurrencia de las circunstancias necesarias a efectos de la aplicación delarticulo 35.3 de la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucíarecientemente modificado.

El 06.06.2013 se suspende parcialmente las NNSS por Acuerdo del Consejo deGobierno de la Junta de Andalucía (BOJA nº123 de 26.06.2013).

Finalmente, por Orden de 18 de junio de 2013 de la Consejería de Agricultura,Pesca y Medio Ambiente de la Junta de Andalucía se aprueban las NormasSustantivas de Ordenación, en adelante NSO, que serán de aplicación ensustitución de las suspendidas, por un periodo de dos años y que vienen aconformar el planeamiento vigente en el Municipio, junto a las antes referidasNormas Subsidiarias de Planeamiento. Es una normativa de aplicación concarácter transitorio, por un periodo máximo de dos años, hasta la culminación delproceso de revisión del planeamiento general acometido. (BOJA nº 123 de26.06.2013).

El Título Preliminar del documento de Normas Sustantivas de Ordenación definen el

objeto y alcance de las NSO:

“1. El objeto de las presentes Normas Sustantivas de Ordenación es elestablecimiento de una normativa de carácter transitorio aplicable en los ámbitosde las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal de Chiclana de la Fronteraque se suspenden, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 35.2 de la Ley7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, en adelanteLOUA.

2. Se reconoce normativa urbanística vigente en Chiclana de la Frontera (Cádiz) lasNormas Subsidiarias de Planeamiento Municipal (NNSS), aprobadas porResolución de la Comisión Provincial de Urbanismo, con fecha 18 de septiembrede 1987 y sus modificaciones vigentes, de la cual se excluyen los ámbitos ydeterminaciones que han sido objeto de suspensión expresa y todas aquellas quese vean desplazadas por la normativa posterior urbanística y sectorial que resultede aplicación, y que se completan con la normas sustantivas de caráctertransitorio que incorpora el presente documento que se dictan en sustitución delas que han sido suspendidas.”

3. En aplicación de la Disposición Transitoria Primera de la Ley 7/2002, de 17 dediciembre de Ordenación Urbanística de Andalucía son de aplicación íntegra,inmediata y directa los siguientes Títulos de la misma, los cuales desplazan lasdeterminaciones de las Normas Subsidiarias de Planeamiento que lascontravengan, al resultar inaplicables:

Título II: ”Régimen urbanístico del suelo”.Título III: ”Instrumentos de intervención en los mercados del suelo”.Título VI: ”Disciplina Urbanística”.Título VII: ”Infracciones urbanísticas y sanciones”.

4. En aplicación de la Disposición Transitoria Segunda de la LOUA, las restantesdeterminaciones de las Normas Subsidiarias de Planeamiento que mantienen suvigencia se interpretarán de conformidad con dicha Ley”.

Por lo tanto, el planeamiento general vigente en Chiclana de la Frontera es layuxtaposición de las Normas Subsidiarias aprobadas por Resolución de la ComisiónProvincial de Urbanismo, con fecha 18 de septiembre de 1987 y sus modificacionesvigentes y las Normas Sustantivas de Ordenación aprobadas el 18 de junio de 2013, sinperjuicio del desplazamiento normativo consecuencia de lo dispuesto tanto por laDisposición Transitoria Primera de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre de OrdenaciónUrbanística de Andalucía, como por la normativa posterior urbanística y sectorial queresulte de aplicación.

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Es suelo urbano además de los reconocidos como tales por las NNSS, aquellos quecumpliendo los requisitos establecidos en el artículo 45 de la LOUA, se identifiquen comotal en la documentación gráfica incorporada en las NSO.

Es suelo urbanizable los suelos clasificados como apto para urbanizar por las NNSS que nohan adquirido la condición de suelo urbano en ejecución tanto de las NNSS como delPGOU anulado en su caso y que así se haya reconocido por las NSO.

Es suelo no urbanizable los suelos clasificados como tal por las NNSS que no hanadquirido la condición de suelo urbano en ejecución tanto de las NNSS como del PGOUanulado en su caso y que así se haya reconocido por las NSO.

No obstante lo anterior, se elevó consulta a la Dirección General de Urbanismo, en elsentido de confirmar si se pueden entender identificados e incorporados al planeamientogeneral de la ciudad los asentamientos urbanísticos reconocidos en las NormasSustantivas de Ordenación como Áreas Suburbanizadas, contestando la administraciónautonómica el 9 de Agosto de 2013 (consulta 13/21) que “.por no ser su objeto, lasNormas Sustantivas de Ordenación no sustituyen al Avance del Planeamiento para laidentificación de asentamientos urbanísticos y edificaciones aisladas al que hacereferencia el artículo 4 del Decreto 2/2012, de 10 de Enero.”

El Pleno Municipal en sesión celebrada el 24 de enero de 2014 aprueba inicialmente elPlan General de Ordenación Urbanística de Chiclana y acuerda su sometimiento ainformación pública por plazo de un mes.

El nuevo Plan General asume la normalización de las áreas suburbanizadas de la ciudadcomo uno de sus objetivos territoriales en la medida que la resolución de estaproblemática territorial, urbana, ambiental y social representa en sí mismo un asunto deinterés general para el municipio y de incidencia metropolitana indudable, precisadosolucionarse conforme a las posibilidades que ofrece la formulación de un nuevoplaneamiento general; en este sentido, propone la regularización e integración urbano‐ambiental de las zonas del municipio con un grado de consolidación relevante y conposibilidad de conexión a las redes infraestructurales previstas, que puedan insertarse,sin dificultad, en la malla urbana de la nueva ciudad, contribuyendo, además, a fortalecerel nuevo modelo urbano‐territorial adoptado, corrigiendo las anomalías existentes en laactualidad y reconduciéndolas hacia posiciones aceptables con aquel.

Coincide el nuevo PGOU, en general, con la identificación de las grandes áreassuburbanizadas que realiza tanto el Plan de Ordenación del Territorio de la Bahía de Cádizcomo las Normas Sustantivas de Ordenación, diseñando para cada una de estas áreas unainstrumentación que se plantea con una doble estrategia en cuanto a la clasificación delsuelo:

De una parte, clasificando como Suelo Urbanizable Sectorizado aquellos intersticios deconsiderable tamaño existentes en las áreas suburbanizadas, en terrenos aptos para laurbanización, que el nuevo Plan precisa incorporar al proceso urbanístico a fin depromover la creación de centralidades periféricas y la densificación de estas áreas, ycomo Suelo Urbanizable No Sectorizado aquellos que presentando aptitudes seincorporarán al proceso urbanizador una vez que se haya ejecutado una parte del restode los suelos clasificados y sus infraestructuras, condicionado al cumplimiento de laNorma 45 del POTA relativa a los límites de crecimiento.

Y de otra parte, clasificando como Suelo Urbano en la categoría de no consolidado tantoaquellos ámbitos así reconocidos por las Normas Sustantivas como los nuevosasentamientos identificado en el proceso de formación del PGOU, diseñando sobre losmismos una serie de actuaciones como son la implementación de áreas de reformainterior con objetivos de ordenación urbana y las actuaciones sistemáticas derevitalización, remitidas a planeamiento de desarrollo, con el objetivo de incorporar usosdiversos y dotaciones y contribuir al reequilibrio de éstas áreas suburbanizadas; yactuaciones asistemáticas en aquellos casos que presentan un grado de consolidación deedificación en al menos 2/3 de las parcelas edificables resultantes.

1.3. CONSIDERACIONES AL INFORME DE LA CONSEJERÍA DE MEDIO AMBIENTE YORDENACIÓN DEL TERRITORIO

En fecha 25 de julio de 2014 la Delegación de Cádiz de la Consejería de Medio Ambiente yOrdenación del Territorio emitió informe previo a la resolución definitiva por elAyuntamiento sobre Avance de Planeamiento para la Identificación de AsentamientosUrbanísticos en Suelo No Urbanizable en Chiclana de la Frontera, en sentido desfavorable.

Si bien dicho informe tiene carácter preceptivo pero no vinculante se hacen las siguientesconsideraciones al mismo:

1.‐ Tal y como se reconoce en el apartado “Introducción”, el Avance “tiene comoúnico objetivo viabilizar la aplicación directa del Decreto 2/21012 en ausencia delPlan General, o si éste no contuviese la delimitación de asentamientos”, siendo un“instrumento cautelar, hasta tanto por el planeamiento se establezca ladelimitación y ordenación definitiva, pero posibilitando la identificación de lasedificaciones aisladas existentes de forma inmediata”.

Es decir, este Avance es un documento que pretende la identificación ydelimitación de los asentamientos urbanísticos existentes para determinar lasedificaciones aisladas en el ámbito del Suelo No Urbanizable y que carece dedeterminaciones de carácter urbanístico.

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Por tanto su punto de partida son los suelos que en el planeamiento municipalvigente tienen la clasificación de no urbanizables.

2.‐ El informe de la Delegación de Medio Ambiente y Ordenación del Territoriosintetiza la situación del planeamiento vigente en el municipio así como del queestá en redacción, especificando que la Aprobación Inicial del PGOU, por acuerdoplenario de 24 de Enero de 2014, conlleva la suspensión por plazo de dos años delotorgamiento de aprobaciones y licencias urbanísticas en los ámbitos propuestoscomo suelo urbano no consolidado y urbanizable sectorizado y no sectorizado.

A esto hay que añadir que con posterioridad se rectificó el acuerdo de suspensiónen el sentido de excluir del mismo los ámbitos identificados por las NormasSustantivas como SUNS‐TU 26 Pinar del Edén y SUNS‐TU 21 Camino del Lobo 2que por error resultaban incluidos en los ámbitos de 8‐ARG‐PI Pinares de Chiclanay 8ARG‐DE Dehesilla, mediante acuerdo plenario de 27 de Marzo de 2014,publicado en el Diario de Cádiz de 3 de abril de 2014 y en el BOP num 66 de 8 deabril de 2014 y en el BOE num 91 de 15 de abril y BOJA num 83 de 2 de mayo.

Reseñar por su especial singularidad el hecho conocido de que actualmenteChiclana tiene parcialmente suspendidas las Normas Subsidiarias de PlaneamientoMunicipal (NNSS) e impuestas por la Junta de Andalucía unas Normas Sustantivasde Ordenación (NSO), de vigencia transitoria , que han sido el punto de partidapara la redacción del presente Avance, que como hemos referido no tiene másobjetivo que la identificación de los asentamientos urbanísticos en los suelos quea la fecha actual tienen la clasificación de no urbanizables. Lo anterior sin obviar elreconocimiento de la incidencia que las NSO a tal efecto tienen, eso si con caráctertransitorio, en concreto respecto de las llamadas Áreas Suburbanizadas, que sonsuelos no urbanizables de las NNSS a los que se reconoce la condición de suelosurbanos no consolidados.

3.‐ El apartado “4. Descripción de las propuestas” del informe recoge la relaciónde los asentamientos urbanísticos identificados y la clasificación que la aprobacióninicial del PGOU establece para cada uno de ellos. Aclarar simplemente que elámbito denominado Camino Molino Viejo no está afectado por zona deservidumbre de dominio público marítimo terrestre sino por la linea de 500metros definida por el Plan del Corredor Litoral de Andalucía.

Pero en tal descripción se ha omitido hacer referencia a los asentamientosurbanísticos reconocidos por las Normas Sustantivas de Ordenación, denominadosÁreas Suburbanizadas tal y como propone y justifica el documento de Avance,hecho del que derivan los desajustes detectados en el informe entre la propuestade identificación de asentamientos en los suelos no urbanizables y el documento

de PGOU en redacción. En concreto el apartado 4.1 de la página 15 de laMemoria, dispone textualmente:

“ Dado el carácter temporal y transitorio de las NSO y de la suspensiónparcial ha de tenerse en cuenta en todo caso que la clasificación comosuelo urbano establecida por las NSO para las Áreas Suburbanizadassupone su reconocimiento explicito de los asentamientos urbanísticos en elsuelo no urbanizable de las NNSS, identificados y delimitados a los efectosregulados por el Decreto 2/2012. Por tanto quedarían incluidos en elinventario de asentamientos existentes en suelo no urbanizable losámbitos de las Áreas Suburbanizadas:

SUNC‐ AS1‐Norte.SUNC‐ AS2‐SurSUNC‐ AS3‐EsteSUNC‐ AS4‐Oeste “

Estos ámbitos están grafiados en la planimetría, concretamente en los planos decontenido informativo C.I.1.1 Identificación de los terrenos clasificados por elplaneamiento urbanístico vigente como Suelo Urbano y Suelo Urbanizable yC.I.1.2 Suelos Urbano No Consolidado en Áreas Suburbanizadas (SUNC‐AS) deNSO.

4.‐ Respecto de los criterios para la delimitación de los asentamientos, aclaradoque la lectura del documento debe hacerse desde el peculiar situación urbanísticade Chiclana, base también de la revisión del planeamiento general en curso, se haoptado opta por definir 11 asentamientos urbanísticos localizados en continuidadcon las Áreas Suburbanizadas clasificadas como SUNC en las NSO, que incluyen lasagrupaciones de edificación previamente identificadas, de forma que se eviten lasdiscontinuidades en el territorio, excepción hecha de los grandes vacíos noedificados; resultando una propuesta coordinada con el documento de PGOU entramitación.

Los asentamientos urbanísticos resultantes son:

‐ASENTAMIENTOS EN ZONA NORTE: Asentamiento Norte 1Asentamiento Norte 2

‐ASENTAMIENTO EN ZONA SURAsentamiento Sur 1Asentamiento Sur 2

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Asentamiento Sur 3Asentamiento Sur 4Asentamiento Sur 5Asentamiento Sur 6Asentamiento Sur 7

‐ASENTAMIENTO EN ZONA ESTEAsentamiento Este.

‐ASENTAMIENTO EN ZONA OESTEAsentamiento Oeste

A los efectos del cálculo de la densidad edificatoria establecido en el apartado 1de la Norma 3, de la Orden de 1 de Marzo de 2103, se establecen las envolventesde la agrupación de edificaciones sin tener en consideración la división parcelaria,no ajustada al límite de parcelas ocupadas por la edificación en cada una delasagrupaciones urbanísticas incluidas en los asentamientos urbanísticosidentificados. Así mismo se define la densidad global sobre cada uno de losasentamientos urbanísticos resultantes

Señalar también que de la relectura del documento se ha optado por definir 4agrupaciones de edificaciones antes no reconocidas y que se identifican comoVega del Alcaide 1, Vega del Alcaide 2, La Rana y Pinares 5.

5.‐ Respecto de la afirmación de que importantes superficies de áreassuburbanizadas no identificadas como asentamientos urbanísticos quedanexcluidas del régimen cautelar de la Disposición Transitoria segunda del Decreto2/2012, que impide el reconocimiento de la situación de asimilado a fuera deordenación, en tanto que no se apruebe el PGOU que las integre en la ordenaciónurbanística, ha quedado aclarado en los apartados precedentes que no se da estesupuesto en tanto que las superficies a las que se alude son ámbitos que han sidoreconocidos como suelos urbanos no consolidados en las Áreas suburbanizadasreconocidas por las NSO así como que se ha incluido en los asentamientosurbanísticos los espacios intersticiales existentes entre las agrupaciones y el suelourbano

Apuntar que se ha dado una doble protección a los asentamientos identificadoscomo áreas suburbanizadas, la que deriva de su reconocimiento en las NSOnecesitadas de planeamiento de desarrollo y la que procede de su identificaciónen el Avance de asentamientos, para el supuesto de que se produzca la perdida devigencia de las NSO, sin estar el PGOU aprobado.

6.‐ Respecto a la integración de las determinaciones del Avance de Planeamientoen la Revisión del PGOU el informe se limita en este apartado a recordar lasobligaciones del PGOU, respecto de la ordenación de los asentamientosurbanísticos, cuyo cumplimiento se verificará con ocasión de los correspondientesinformes al PGOU.

Traer a colación el informe de incidencia en la Ordenación del Territorio emitido el10 de Julio de 2014, por la Secretaria General de Ordenación del Territorio yCambio Climático al PGOU en tramitación, que reconoce en su apartado 3.1.1.“Modelo territorial y urbano” que “el proyecto no altera el modelo deasentamientos en el término municipal, ya que los nuevos crecimientos propuestosse localizan en continuidad con los suelos urbanos ya existentes en el términomunicipal, y propone, asimismo, un modelo de ciudad que articula la estructura deasentamientos heredada dotándola de la compacidad urbana auspiciada por elPOTA”; determinando que una de las bases del modelo de ciudad propuesto es “lareconducción e integración urbanística de las áreas suburbanizadas susceptiblesde integrarse en ámbitos de suelo urbanizable o urbano no consolidado, de formaque puedan acceder a servicios públicos esenciales, eliminar los impactosambientales y se posibilite la gestión de las dotaciones necesarias”.

El referido informe concluye que el PGOU “no tiene incidencia territorial negativay es coherente con el documento del Plan de Ordenación del Territorio de la Bahíade Cádiz” si bien debe justificar y cumplimentar las consideraciones que secontienen en el mismo. Por tanto se entiende cumplimentado para el PGOU loestablecido en el artículo 16.1 del Decreto 2/2012, aludido en el informe.

7.‐ Respecto al alcance de la suspensión de aprobaciones y otorgamientos deautorizaciones y licencias consecuencia de la aprobación inicial del PGOU, se tomanota del recordatorio que se contiene en este apartado del informe. Si bien esnecesario dejar constancia de que con este proceso de identificación deasentamientos no se pretende una gestión individualizada de las infraestructuras através del reconocimiento de AFO de las edificaciones ubicadas en ámbitos paralos que el planeamiento general prevé su integración en la ordenación urbanísticamediante una figura de planeamiento de desarrollo; más al contrario, se garantizaque ésto no ocurra incluso en el supuesto de que el nuevo PGOU no entre en vigorcon anterioridad a la finalización de la vigencia de las NSO o bien del periodo desuspensión de dos años establecido con su aprobación inicial, tal y como se hapuesto de manifiesto en el apartado anterior.

Por lo tanto, definidos los asentamientos, éstos quedan excluidos de la posibilidadde la declaración de AFO en tanto no se apruebe definitivamente el PGOU que los

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incorpore a la ordenación urbanística; exclusión que se superpone a la suspensiónpor dos años.

8.‐ Conclusión:

Consecuencia de lo recogido en los apartados anteriores, el documento de Avancede Asentamientos se ajusta y completa con la siguiente documentación:

‐ Delimitación de la envolvente de cada una de las agrupaciones de deedificaciones identificadas sin tener en consideración la división parcelaria a losefectos del cálculo de la densidad edificatoria establecido en el apartado 1 de laNorma 3, de la Orden de 1 de Marzo de 2103. Se incluye la línea envolvente de lasedificaciones y se incorpora en los apartados correspondientes la densidadedificatoria resultante.

‐ Delimitación de los asentamientos en continuidad con los suelos urbanos, por loque éstos incluyen tanto las agrupaciones de edificaciones previamenteidentificadas como los espacios intersticiales existentes entre éstas y el suelourbano

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2.‐ OBJETO Y ALCANCE DEL AVANCE

El Objeto del presente documento es la identificación de los Asentamientos Urbanísticosexistentes en el suelo no urbanizable del término municipal de Chiclana, en aplicación delos criterios que a continuación se relacionan y, consiguientemente, permitir laidentificación por exclusión de las edificaciones aisladas existentes en el territorio,posibilitando la aplicación directa del Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que seregula el “Régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo nourbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía” para este supuesto.

Todo ello sin perjuicio de que se trata de un instrumento cautelar, hasta tanto por elplaneamiento se establezca la delimitación definitiva, toda vez que será el Plan Generalde Ordenación Urbanística el responsable de establecer el sistema de asentamientos delmunicipio, en aras a su ordenación urbanística.

El Plan General dilucidará sobre la incorporación a la ordenación urbanística municipal,con la clasificación de suelo urbano o urbanizable, de los terrenos correspondientes a losasentamientos urbanísticos existentes en el suelo no urbanizable que por el grado deconsolidación de las edificaciones o por su integración con los núcleos existentes,resulten compatibles con el modelo urbanístico y territorial de Chiclana. También sobre laidentificación y delimitación de los asentamientos que constituyen ámbitos del HábitatRural Diseminado en el suelo no urbanizable debiendo establecer las determinacionesbásicas y pormenorizadas tendentes a la conservación, protección y mejoras de estosámbitos en el marco rural en el que se localizan. No obstante, como se justifica en elapartado 4.3 de esta Memoria, no se ha identificado ningún asentamiento como hábitatrural diseminado.

Por lo tanto, tal y como se recoge en la Normativa Directora para la redacción de losAvances previstos en el artículo 4 del Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que seregula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizableen la Comunidad Autónoma de Andalucía de la Orden de 1 de marzo de 2013, en suapartado Introducción, subapartado D), “...el Avance no se configura como un documentocomplejo y detallado, sino como una mera delimitación de los asentamientos urbanísticosexistentes en el suelo no urbanizable sin que quepa adoptar por él determinacionesurbanísticas en orden a su incorporación al Plan General”.

Es decir, el Avance no es la valoración de las debilidades y fortalezas de los asentamientosdetectados de cara a su integración en la ordenación urbanística municipal: es sólo elinventario de los asentamientos existentes en el suelo no urbanizable.

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3.‐ DETERMINACIONES QUE EFECTAN AL SUELO NO URBANIZABLE Y A LAS CATEGORÍAS DEPROTECCIÓN ESTABLECIDAS POR EL PLAN DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO DE LABAHÍA DE CÁDIZ Y POR EL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO VIGENTE.

3.1. IDENTIFICACIÓN DEL SUELO NO URBANIZABLE.

El planeamiento urbanístico vigente son las Normas Subsidiarias Municipales, aprobadaspor la Comisión Provincial de Urbanismo el 18 de septiembre de 1987, sin perjuicio delajuste necesario como consecuencia de la suspensión parcial de parte de su contenidopor acuerdo del Consejo de Gobierno de la Junta de Andalucía de fecha 06.06.2013, y dela aprobación de las Normas Sustantivas de Ordenación por Orden de 18 de junio de 2013de la Consejería de Agricultura, Pesca y Medio Ambiente de la Junta de Andalucía.

De acuerdo con el artículo 460 de las NNSS, “constituyen el suelo no urbanizable losterrenos del término municipal no incluidos dentro del suelo urbano o apto paraurbanizar, por no ser adecuados o necesarios para albergar de forma generalizada lasdemandas que se derivan del desarrollo urbano previsibles”.

No obstante, tras la aprobación y entrada en vigor de las NSO, se reconocen como suelourbano aquellos suelos que no teniendo la consideración de suelos urbanos en las NNSS,ya fueran urbanizables o no urbanizables, sí cumplen actualmente las condicionesobjetivas requeridas por el artículo 45 de la LOUA para ser considerados como suelourbano consolidado o suelo urbano no consolidado; incluso los que han adquirido lacondición de urbano antes señalada, identificadas como Áreas Suburbanizadas por el Plande Ordenación del territorio de la Bahía de Cádiz, y recogidas como suelo urbano noconsolidado en el Avance y en la Aprobación Inicial del Plan General en redacción.

Por lo tanto, constituye el suelo no urbanizable el clasificado como tal por las NNSSexcluidos los ámbitos suspendidos reconocidos como urbanos tras la aprobación de lasNSO; todo ello sin perjuicio de que las mismas son de aplicación con carácter transitorio,por un periodo máximo de dos años, hasta la culminación del proceso de revisión delplaneamiento general acometido.

En el plano C.I.1.1 “ Identificación de los terrenos clasificados por el planeamientourbanístico vigente como Suelo Urbano y Suelo Urbanizable” se grafía la delimitación delos terrenos clasificados por el planeamiento vigente como urbano y urbanizable, y, porexclusión, de los clasificados como no urbanizables.

3.2. CATEGORÍAS EN EL SUELO NO URBANIZABLE.

Las NNSS establecen dos categorías dentro del suelo no urbanizable: el suelo nourbanizable protegido y el suelo no urbanizable no especializado.

De acuerdo con el artículo 492 de las NNSS “constituyen el suelo no urbanizable noespecializado, los terrenos que las NNSS consideran como tales por su doble condición deno ser necesarios para el proceso de desarrollo urbano y urbanización previsibles para eltérmino municipal, y por no estar incluidos en alguno de los tipos protegidos que sedefinen en el capítulo siguiente”.

Así mismo, de acuerdo con el art 517, “el suelo no urbanizable protegido lo constituyenlos terrenos que se protegen, ya sea porque las presentes Normas declaren su voluntadde protegerlos de acuerdo con lo dispuesto en el apartado h) del artículo 93 delReglamento de Planeamiento, o porque resulten afectados por disposiciones de rangosuperior”.

Distinguiéndose dentro del suelo no urbanizable protegido las siguientes protecciones:Ambiental Visual, Áreas Arboladas, Marismas, Lagunas y Cauces, Playas, Parque Natural,Interés Agrícola, Afecto a Defensa, Protección del planeamiento por su situación en laEstructura General y Protección por legislación específica sectorial.

No obstante lo anterior, de acuerdo con la Disposición Transitoria Primera. “Disposicionesde inmediata aplicación: régimen urbanístico y valoraciones del suelo” de la LOUA,

“1. Desde la entrada en vigor de esta Ley serán de aplicación íntegra, inmediata y directa,cualquiera que sea el instrumento de planeamiento que esté en vigor y sin perjuicio de lacontinuación de su vigencia, los títulos II, III, VI y VII de esta Ley.

A los efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior, y sin perjuicio de lo establecido en ladisposición transitoria segunda, se aplicarán las siguientes reglas:

1ª) Clasificación del suelo a efectos de su régimen urbanístico: ...

c) El suelo clasificado como no urbanizable por el planeamiento urbanísticovigente al tiempo de entrada en vigor de esta Ley continuará teniendo dichacondición.

d) Tendrán la consideración de suelo no urbanizable de especial protecciónaquellos terrenos vinculados a esta clase de suelo por la legislación ambientalcuando su régimen exija dicha especial protección. ...”

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En consecuencia, las Normas Sustantivas de Ordenación establecen en el artículo 12.“Clasificación y calificación de los suelos” del Capítulo III “Suelos No Urbanizables” que:

“1. Los suelos no urbanizables de las NNSS protegido y no especializado (artículo 461NNSS) constituyen suelos no urbanizables a los efectos de la aplicación de la legislaciónurbanística, teniendo la consideración de suelos no urbanizables de especial protecciónaquellos vinculados a esta clase de suelo por la legislación ambiental cuando su régimenexija dicha especial protección.

Se suspende los ámbitos de los suelos no urbanizables que hayan adquirido su condiciónde suelos urbanos consolidados o no consolidados reconocidos por las presentes normassustantivas, en aplicación del artículo 45 de la LOUA, a los que serán de aplicación lasdeterminaciones recogidas en éstas”.

Por lo tanto, de conformidad con lo expuesto anteriormente, las categorías en el suelo nourbanizable son:

a) suelo no urbanizable no especializado.b) suelo no urbanizable protegido.c) suelo no urbanizable especialmente protegido.

El plano C.I.2 “Identificación y Categorías de Suelo No Urbanizable tras la aprobación delas Normas Sustantivas de Ordenación” recoge la delimitación de los terrenos clasificadospor el planeamiento vigente como suelo no urbanizable no especializado y suelo nourbanizable protegido.

3.3. IDENTIFICACIÓN DEL SUELO NO URBANIZABLE ESPECIALMENTE PROTEGIDO

Tendrán la consideración de suelo no urbanizable especialmente protegido los vinculadosa esta clase de suelo por la legislación ambiental cuando su régimen exija dicha especialprotección.

3.3.1. La Adaptación Parcial del PGOU

Tomaremos como primera referencia para la identificación de las distintas clases de SNUespecialmente protegido el documento de Adaptación Parcial del PGOU decaído ya queéste en cumplimiento de la Disposición Transitoria Segunda de la LOUA “...debe alcanzar,al menos, al conjunto de determinaciones que configuran la ordenación estructural, entrelas que se encuentra la identificación de las distintas categorías del suelo no urbanizablede especial protección (artículo 10).

El artículo 0.2.41 “Categorías del Suelo No Urbanizable” del documento “Normativa” dela Adaptación Parcial distingue entre Suelo No Urbanizable de Especial Protección porlegislación específica, Suelo No Urbanizable de Especial Protección por planificaciónterritorial o urbanística ademas del Suelo No Urbanizable de preservación del carácternatural o rural, y Sistemas Generales en suelo no urbanizable.

El artículo 0.2.45. “Zonificación” determina que el Suelo No Urbanizable de EspecialProtección queda integrado por los siguientes ámbitos:

SNU de especial protección integral por legislación específica.

SNU‐EP‐LE Parque Natural de la Bahía de Cádiz.SNU‐EP‐LE Paraje Natural Marismas de Sancti PetriSNU‐EP‐LE‐5A Reserva Natural Complejo Endorreico de ChiclanaSNU‐EP‐LE Dominio Público Marítimo TerrestreSNU‐EP‐LE Dominio Público HidráulicoSNU‐EP‐LE‐6A Ríos, arroyos y riberasSNU‐EP‐LE‐1A Marisma NaturalSNU‐EP‐LE‐5B Marismas SalinerasSNU‐EP‐LE‐1D Coto de la IsletaSNU‐EP‐LE‐2B Acantilados y dunasSNU‐EP‐LE‐2C Islas y puntas rocosasSNU‐EP‐PTU‐3C Laguna del PolveroSNU‐EP‐LE‐6D Laguna de la Cruz

SNU de especial protección compatible por legislación específica.

SNU‐1C Marismas muy transformadasSNU‐2A PlayasSNU‐EP‐LE S.G. Viopecuario. Abrevadero. Descansadero

Así mismo, determina que el Suelo No Urbanizable de Especial Protección por Planificación Territorial y Urbanística queda integrado por los siguientes ámbitos:

SNU de especial protección integral por planificación territorial y urbanística.

SNU‐EP‐LE‐7A2 Reserva Natural Concertada Laguna de la PajaSNU‐EP‐PTU Plan de Ordenación del Territorio Bahía de CádizSNU‐EP‐PTU‐3B Dehesas InterioresSNU‐EP‐PTU‐5B Coto de la Cueva y GalvánSNU‐EP‐PTU‐6B Vega de las AvenidasSNU‐EP‐PTU‐7A1 Laguna de Campano

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SNU‐EP‐PTU‐7B Pinares y otras formaciones naturales subcosterasSNU‐EP‐PTU‐7C Alcornocales, acebuchales y pinares adehesadosSNU‐EP‐PTU‐8A Cerros de Camila y Lomas de Junco RealSNU‐EP‐PTU‐9A Nava la Vieja y Nava del Taraje.

SNU de especial protección compatible por planificación territorial y urbanística.

SNU‐EP‐PTU‐6C Arroyo y Vega del Carrajolilla

3.3.2. El Avance del nuevo Plan General

Tomaremos como segunda referencia para la identificación de las distintas clases se SNUespecialmente protegido el documento de Avance del nuevo Plan General.

Para el avance del Plan General, el “suelo no urbanizable está integrado por aquellasáreas del territorio municipal que deben ser activamente preservados del proceso dedesarrollo urbano, bien con medidas de protección tendentes a evitar la transformacióndegradante de la naturaleza, o bien con medidas de potenciación y regeneración para lamejora de sus condiciones de aprovechamiento integrado.

Los terrenos que se adscriben a la clase de suelo no urbanizable se han subdividido en lassiguientes categorías y subcategorías:

A. SNU de especial protección integral por legislación específica.

A.1. Por legislación específica medioambiental.

Parque Natural Bahía de CádizReserva Natural. Complejo Endorreico de ChiclanaAcebuchales de ChiclanaReserva Natural Concertada Laguna de la Paja

A.2. Por legislación específica vinculada a los bienes demaniales naturales:

Dominio Público Marítimo‐TerrestreDominio Público HidráulicoDominio Público de Vías Pecuarias.

A.3. Por legislación específica vinculada al patrimonio cultural

Áreas de suelo no urbanizable donde se localizan los yacimientos arqueológicosdeclarados bien de interés cultural en el término municipal.

B. SNU de especial protección integral por planificación territorial y urbanística

C. SNU de preservación del carácter natural o rural.

D. Sistemas Generales en SNU

3.3.3. El Documento de Aprobación Inicial del nuevo P lan General

Tomaremos como última referencia para la identificación de las distintas clases se SNUespecialmente protegido el documento de aprobación Inicial del nuevo Plan General. Estapropuesta es coincidente con la contenida en el Avance del mismo que se relacionado enel apartado anterior.

Los terrenos que se adscriben a la clase de suelo no urbanizable se han subdividido en lassiguientes categorías y subcategorías:

A. SNU de especial protección por legislación específica.

Comprende aquellas unidades que se consideran con un alto valor ecológico,medioambientales, cultural y/o paisajísticos, y que así ha sido reconocido por lalegislación sectorial correspondiente:

A.1. Por legislación específica medioambiental.

Parque Natural Bahía de Cádiz (SNUEP‐LE‐PNBC)

El parque ocupa una parte bastante significativa de la superficie del términomunicipal de Chiclana, pues unas 2.535 hectáreas (sin incluir el Paraje NaturalMarismas de Sancti Petri) se hallan en él. Es decir, la cuarta parte del Parque estáen el término de Chiclana y representa algo más del 12% de la superficie delmunicipio.

Fue incluido en el año 1989 en el Inventario de Espacios Naturales Protegidos deAndalucía con la categoría de Parque Natural, y en el año 1993 fue designadocomo Zona de especial protección para las Aves (ZEPA). Además, forma parte de lared ecológica europea “Natura 2000” instaurada por la Directiva Hábitat.

También, en virtud de los importantes valores faunísticos y botánicos de las zonashúmedas que comprende y, en especial, por su importancia para las avesacuáticas migratorias, el Parque Natural Bahía de Cádiz fue incluido en la Lista deHumedales de Importancia internacional por acuerdo del Consejo de Ministros del

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27 de septiembre de 2002. En su interior se encuentra el PARAJE NATURAL MARISMAS DE SANCTI‐PETRI, conuna superficie de 170 hectáreas (0,82% de la superficie del término municipal).Fue declarado como Paraje Natural mediante la ley 2/1989, 18 de julio, por la quese aprueba el inventario de Espacios Naturales Protegidos de Andalucía y seestablecen medidas adicionales para su protección (BOJA núm. 60 de27/07/1989). Al estar situado en el Parque Natural Bahía de Cádiz, es como éste:zona de Especial Protección para las Aves [(ZEPA (1993)], sitio Ramsar desde 2002.

Se trata de un espacio de alto valor paisajístico como consecuencia de ser un áreade marisma no alterada para su uso como salina. Además, la condición de isla y laexistencia de una importante masa forestal (Pinar del Coto de la Isleta)contribuyen claramente a ofrecer una imagen de lo que debió ser en otromomento el paisaje natural dominante en toda la Bahía de Cádiz.

Reserva Natural. Complejo Endorreico de Chiclana (SNUEP‐LE‐RNCE)

Con una superficie de 567 hectáreas, de las que 531 hectáreas son del municipiode Chiclana (2,56% del término), el humedal Reserva Natural Complejo Endorreicode Chiclana está formado por dos lagunas: la laguna de Jeli y la Laguna deMontellano, consideradas Reservas Integrales, y su correspondiente zona deprotección.

La Laguna de Jeli (36 hectáreas) con una superficie media inundada deaproximadamente 19 hectáreas, es de carácter semipermanente y régimenhidrológico mixto, recibiendo una parte del agua por escorrentía superficial y porprecipitaciones directas, y otra parte de un acuífero ocluido a través de losterrenos permeables aluviales‐coluviales que conforman parte de su cubeta.

La Laguna de Montellano (13 hectáreas), con una superficie media inundada deaproximadamente 7 hectáreas, es de carácter temporal y régimen hidrológicoepigénico, debido a la impermeabilidad de su base arcillosa.

Todo él constituye el espacio ZIC “Complejo Endorreico de Chiclana”, identificadocon el Código: ES0000028.

Reserva Natural Concertada Laguna de la Paja (SNUEP‐LE‐RNLP)

La Laguna de la Paja, de 39,72 hectáreas, se encuentra prácticamente en el centrodel término de Chiclana de la Frontera (Cádiz). Al sureste del núcleo urbano, y espropiedad del Ayuntamiento de la citada localidad.

Fue creada como Reserva Natural. Concertada mediante un Convenio decolaboración entre la Agencia de Medio Ambiente de la Junta de Andalucía(actualmente Consejería de Medio Ambiente) y el Ayuntamiento de Chiclana de laFrontera, autorizado por Acuerdo de 20 de diciembre de 1994, del consejo deGobierno de la Junta de Andalucía (BOJA núm. 17, de 31/01/1995).

Se trata de un humedal en área plana de tipo raña originado por erosión eólica,que merece una protección al reunir condiciones ambientales y ecológicas dignasde ser conservadas.

Acebuchales de Chiclana (SNUEP‐LE‐ACH)

Paisaje forestal de alta visibilidad extrínseca, definido por la superposición de unrelieve intenso, desarrollado sobre las areniscas del Aljibe y con grandes masas deacebuches y alcornocales, y donde también están presentes el lentisco y elpalmito.

Destacan los cerros de Camila y Junco Real. Este ámbito forma parte del ZIC“Acebuchales de la Campiña Sur de Cádiz”, identificado con el Código ES6120015.

A.2. Por legislación específica vinculada a los bienes demaniales naturales:

Los bienes de Dominio Público Marítimo‐Terrestre (SNUEP‐LE‐ DPMT)

Los bienes integrantes del Dominio Público Marítimo Terrestre de conformidadcon la Ley de Costas.

Los bienes de Dominio Público Hidráulico (SNUEP‐LE‐ DPH)

Se integran los cauces fluviales de Chiclana, y sus márgenes y riberas, así como loslechos de las lagunas susceptible de integrar el Dominio Público Hidráulico enaplicación del Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de Julio, por el que seaprueba el Texto Refundido de la Ley de Aguas y su desarrollo reglamentario. Seincluye, en consecuencia, en esta subcategoría, la totalidad del Dominio PúblicoHidráulico que resulte finalmente deslindado por la Administración competente.

Los objetivos territoriales de esta categoría de suelo son la preservación deldominio público natural.

Las vías pecuarias conforme a la propuesta de nuevos trazados formuladas poreste Plan (SNUEP‐LE‐ VP)

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Incluye la totalidad del Dominio Público de Vías Pecuarias conforme a la propuestade nuevos trazados formulada por el propio Plan, en congruencia con lasprevisiones del Decreto autonómico 155/1988 de 21 de julio, por el que seestablece el Reglamento de Vías Pecuarias de la Comunidad Autónoma deAndalucía.

Se incluye, en consecuencia, en esta subcategoría la totalidad del Dominio Públicode Vías Pecuarias que resulte finalmente deslindado por la Administracióncompetente.

A.3. Por legislación específica vinculada al patrimonio histórico

Áreas de suelo no urbanizable donde se localizan los yacimientos arqueológicosdeclarados bien de interés cultural en el término municipal. (SNUEP‐LE‐ YA )

Corresponde con las zonas arqueológicas declaradas Bien de Interés Cultural oinscritos en el Catálogo General del Patrimonio Histórico Andaluz, o conexpediente incoado para su declaración como Bien de Interés Cultural o para suinscripción en el Catálogo General del PHA que se localizan en el suelo nourbanizable.

Se trata de suelo de especial protección por su contenido arqueológico, y cuyoobjetivo es la preservación del interés público relacionado con el patrimoniohistórico, donde no es posible el desarrollo de ningún uso salvo el dirigido alestudio y protección del bien y el de su destino a espacios libres de nuevaedificación.

B. SNU de especial protección por planificación territorial y urbanística

Coincide con aquellos ámbitos a los que el Plan de Ordenación del Territorio de laBahía de Cádiz y/o el nuevo Plan General de Chiclana le reconocen especialesvalores o interés específico de carácter territorial, natural, ambiental, paisajístico ohistórico, y para los que se pretende compatibilizar aprovechamientossocioeconómicos tradicionales y no agresivos con su naturaleza y función,asegurando en todo caso su mantenimiento y no transformación. Estos ámbitosson:

B.1. Por ser paisajes rurales singulares:

Dehesa de CampanoDehesa del Pago del Humo y ClaveránDehesas interiores

Las Navas de ChiclanaCerros y Lomas

B.2. Por ser áreas de riesgos naturales y de restricción de usos :

Vegas InundablesMarismas transformadas

B.3. Por ser áreas de especiales valores arqueológicos y culturales :incluye las zonas deinterés arqueológico en suelo no urbanizable no declaradas ni en proceso dedeclaración, como BIC o inscripción en el CGPHA.

B.4. Por protección de la corona del Parque Natural Bahía de Cádiz y constituirreservas para futuras funciones territoriales de áreas de espacios libres devocación metropolitana:

Reserva Pinar de VegeteReserva de la MolineraReserva de majada de los Potros 2Reserva de Pinar del Chaparral

C. SNU de preservación del carácter natural o rural.

D. Sistemas Generales en SNU

3.3.4. Conclusión

De acuerdo con lo dispuesto en las Normas Sustantivas de Ordenación, constituye elSuelo No Urbanizable Especialmente Protegido aquellos vinculados a esta clase de suelopor haber sido reconocidos por la legislación sectorial correspondiente por su valorecológico, medioambiental, cultural y/o paisajístico.

1. Por legislación específica medioambiental.


2. Por legislación específica vinculada a los bienes demaniales actuales

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3. Por legislación específica vinculada al patrimonio cultural

Los yacimientos arqueológicos declarados Bien de Interés Cultural o inscritos en elCatálogo General del Patrimonio Histórico Andaluz.

Además de los suelos de especial protección del dominio público hidráulico, se delimitanlos suelos no urbanizables que el Estudio Hidráulico para la Prevención de Inundaciones yla Ordenación de las Cuencas de la Janda (Cádiz) recoge como zonas inundables en elperiodo de retorno de 500 años (P.R. 500).

Se incorpora en el plano C.I.3 “Identificación del Suelo No Urbanizable EspecialmenteProtegido por Legislación Específica” la delimitación de los terrenos que tienen laconsideración de suelo no urbanizable especialmente protegido y la delimitacion del P.R.500. Todo ello sin perjuicio de las protecciones urbanísticas que finalmente resulten delnuevo Plan General en tramitación.

3.4. EL PLAN DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO DE LA BAHÍA DE CÁDIZ

El POT BC identifica ámbitos que no disponiendo de ningún otro tipo de protecciónderivada de la legislación sectorial específica que garantice su conservación yrestauración, cuentan con valores ambientales, ecológicos, paisajísticos o históricos quedeben ser preservados.

Son las “Zonas sometidas a restricción de usos en las áreas rurales” grafiadas en el planode la serie Ordenación titulado “Regulación de los Recursos Ambientales y el Paisaje”.

Diferenciándose entre:

áreas con interés productivoáreas con interés para la preservación del ambiente ruralpaisajes rurales singularesáreas con transformación cauteladaáreas para la reserva de espacios libres

Se trata de una protección cautelar, en tanto no se formule el Planeamiento UrbanísticoGeneral, toda vez que la aprobación definitiva determinará por sí sola el ajuste del sueloafectado (artículo 44 (N) del POT BC). De hecho, el documento de Aprobación Inicial del

Plan General contempla una clase de suelo no urbanizable por asumir las prescripcionesdel POTBC, el SNU de especial protección por planificación territorial y urbanística.

Se incorpora en el plano C.I.4 “IDENTIFICACIÓN DE LOS SNU CAUTELADOS POT” laidentificación de los terrenos que tienen la consideración de “Zonas sometidas arestricción de usos en las áreas rurales”.

3.5. CLASES DE SUELO EN EL SUELO NO URBANIZABLE

De lo anterior se concluye que las categorías en el suelo no urbanizable tras la suspensiónparcial de las NNSS y la aprobación de las NSO, son:

a) suelo no urbanizable no especializado.

b) suelo no urbanizable protegido.

Ambiental VisualÁreas ArboladasMarismasLagunas y CaucesPlayasParque NaturalInterés AgrícolaAfecto a DefensaProtección del planeamiento por su situación en la Estructura GeneralProtección por legislación específica sectorial

.c) suelo no urbanizable especialmente protegido.

por legislación específica medioambiental.


por legislación específica vinculada a los bienes demaniales actuales


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por legislación específica vinculada al patrimonio cultural

Áreas donde se localizan los yacimientos arqueológicos declarados BIC oinscritos en el CGPHA.

Existiendo ademas una protección cautelar derivada del Plan de Ordenación del Territoriode la Bahía de Cádiz, en el que se identifican “Zonas sometidas a restricción de usos en lasáreas rurales”

Áreas con interés productivoÁreas con interés para la preservación del ambiente ruralPaisajes rurales singularesÁreas con transformación cauteladaÁreas para la reserva de espacios libres

Por tanto conforme a lo establecido en el artículo 13 del Decreto 2/2012, los suelos nourbanizables de especial protección por legislación específica y los cautelados por elPOTBC se excluyen del ámbito de análisis para la identificación y delimitación de losasentamientos urbanísticos. Así mismo se excluyen también, conforme al apartado d) delreferido artículo, las áreas de riesgos naturales y de restricción de uso, delimitadas comoP.R.500 en el “Estudio Hidráulico para la Prevención de Inundaciones y la Ordenación delas Cuencas de la Janda (Cádiz)”

En el plano C.I.5 “ Clases de suelo en el Suelo No Urbanizable. Resumen” se superponenlas diferentes clasificaciones, incluso la delimitación de las “Zonas sometidas a restricciónde usos en las áreas rurales” establecidas en el POT BC.

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4.‐ JUSTIFICACIÓN DE LOS CRITERIOS ADOPTADOS PARA LA IDENTIFICACIÓN YDELIMITACIÓN DE LOS ASENTAMIENTOS URBANISTICOS.

Los criterios son los establecidos con carácter general en el artículo 2.2 del Decreto2/2012, de 10 de Enero, por el que se regula el “Régimen de las edificaciones yasentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma deAndalucía”

Son asentamientos urbanísticos “los ámbitos territoriales definidos, consolidadospor edificaciones próximas entre sí, generadoras de actividades propiamenteurbanas, con entidad suficiente para necesitar infraestructuras, dotaciones y losservicios urbanísticos básicos especificados en el artículo 45.1.a) de la Ley 7/2002,de 17 de Diciembre”.

Son asentamientos urbanísticos que constituyen Hábitat Rural Diseminado “losámbitos territoriales sobre los que se ubican un conjunto de edificaciones sinestructura urbana y ligadas en su origen a la actividad agropecuaria y del mediorural, que poseen características propias que deben preservarse, y que puedendemandar algunas infraestructuras, dotaciones o servicios comunes, para cuyaactuación no sea preciso una actuación urbanizadora”.

4.1. El punto de partida

Como ya se ha dicho, el planeamiento general vigente en Chiclana de la Frontera es layuxtaposición de las Normas Subsidiarias aprobadas por Resolución de la ComisiónProvincial de Urbanismo, con fecha 18 de septiembre de 1987 y sus modificacionesvigentes y las Normas Sustantivas de Ordenación aprobadas el 18 de junio de 2013, sinperjuicio del desplazamiento normativo consecuencia de lo dispuesto tanto por laDisposición Transitoria Primera de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre de OrdenaciónUrbanística de Andalucía, como por la normativa posterior urbanística y sectorial queresulte de aplicación.

Las Normas Sustantivas de Ordenación reconocen como suelo urbano aquellos suelosque no teniendo la consideración de suelos urbanos en las NNSS, sí cumplen actualmentelas condiciones objetivas requeridas por el artículo 45 de la LOUA para ser consideradoscomo suelo urbano consolidado o suelo urbano no consolidado.

Las denominadas Áreas Suburbanizadas se reconocen por las NSO como Suelo Urbano NoConsolidado, al ser ámbitos que no cuentan con un nivel de urbanización ni de reservasdotacionales suficientes y que precisan de su normalización e integración urbana‐

ambiental. Estas áreas se delimitan tomando como referencia la documentación técnicaque sirvió de base para realizar el Avance del Plan, y forman parte de las ÁreasSuburbanizadas reconocidas por el POTBC, que las define como zonas ocupadas porparcelaciones urbanísticas que el planeamiento urbanístico deberá incluir e integrar enlos procesos de urbanización.

Dado el carácter temporal y transitorio de las NSO y de la suspensión parcial de las NNSS,ha de tenerse en cuenta en todo caso que la clasificación de suelo urbano establecida porlas NSO para las Áreas Suburbanizadas supone su reconocimiento explicito comoasentamientos urbanísticos en el Suelo No Urbanizable de las NNSS, identificados ydelimitados a los efectos regulados por el Decreto 2/2012. Por tanto quedarían incluidosen el inventario de asentamientos existentes en suelo no urbanizable los ámbitos de lasáreas suburbanizadas:

SUNC AS‐1 NorteSUNC AS‐2 SurSUNC AS‐3 EsteSUNC AS‐4 Oeste

Se incorpora en el plano C.I.1‐2 “SUNC‐AS de NSO sobre NNSS” la identificación de lasÁreas Suburbanizadas reconocidas por las NSO sobre el marco de la clasificación de lasNNSS conforme a su aprobación de 18 de septiembre de 1987.

4.2. Criterio para la identificación de otros asentamientos urbanísticos.

En desarrollo de lo anterior, la NORMA 3ª “Criterio para la identificación y delimitación delos asentamientos urbanísticos”, de la ORDEN de 1 de mayo, por la que se aprueban las“Normativas Directoras para la Ordenación Urbanística en desarrollo de los artículos 4 y 5del Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones yasentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma deAndalucía”, fija los criterios y parámetros a tener en cuenta para la valoración conjunta delos requisitos antedichos para identificación y delimitación de los asentamientosurbanísticos en suelo no urbanizable:

1. Los asentamientos urbanísticos deberán estar constituidos por ámbitos territorialesdefinidos, consolidados por edificaciones próximas entre sí.

Su determinación debe tener en consideración el grado de proximidad de lasedificaciones que se medirá mediante la densidad edificatoria (que es elresultado de dividir el numero de edificaciones existentes por la superficiede la envolvente de la agrupación de las edificaciones, que se delimitará

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sin tener en consideración la división parcelaria, expresada en hectáreas).La densidad edificatoria deberá ser lo suficientemente elevada como para queresulte sostenible la implantación de servicios y dotaciones comunes. En estesentido no deberán considerarse asentamientos urbanísticos las agrupaciones deedificaciones aisladas que por su escasa densidad edificatoria no reúna lascondiciones adecuadas para desarrollar actividades urbanas y constituir un núcleode población.

Debiendo cumplirse la densidad en cualquier ámbito parcial del asentamiento quepueda identificarse por su distinto uso, tipología o grado de ocupación.

Establece esta NORMA que la delimitación de los asentamientos de usopredominante residencial, como es nuestro caso, deberá efectuarse teniendo enconsideración su grado de consolidación y la viabilidad de la implantación en ellosde servicios y dotaciones comunes sostenibles

Distingue la NORMA tres supuestos: densidades inferiores a 5 viviendas/ha,densidades inferiores a 10 viviendas/ha y densidades igual o superiores a 10viviendas/ha

Para densidades edificatorias inferiores a 10 viv/ha deberá justificarse que esviable la implantación de servicios por la existencia de infraestructuras generalespróximas a los mismos de fácil conexión y la implantación de dotaciones por suadecuada localización territorial en relación con las necesidades de la población.

Para densidades edificatorias inferiores a 5 viv/ha se considerará que no es viablela implantación de servicios y dotaciones comunes.

No obstante lo anterior, el requisito de densidad edificatoria mínima podráreducirse para su consideración como asentamiento urbanístico cuando se tratede agrupaciones de viviendas que por su proximidad y estructura sean integrablesen la ordenación urbanística de núcleos urbanos existentes.

Se identifican y delimitan las agrupaciones de edificaciones existentes enel suelo no urbanizable sin protección, como paso previo a la delimitaciónde los asentamientos urbanísticos. A los efectos de justificación del gradode consolidación se calculan sus densidades edificatorias según loestablecido en el apartado 1 de la Norma 3, de la Orden de 1 de Marzo de2103, como resultado de dividir el numero de edificaciones existentes porla superficie de la envolvente trazada sin tener en consideración la divisiónparcelaria.

2. Los asentamientos urbanísticos deberán poseer estructura urbana.

No se exige que los asentamientos que se delimiten posean ya implantada laestructura urbana, pero sí es necesario que presenten aptitudes adecuadas paraimplantarla cuando se proceda a la ejecución de la urbanización conforme a lasprevisiones del planeamiento urbanístico, siendo esas aptitudes las quedeterminarán su clasificación como suelo urbano o urbanizable por la revisión delplaneamiento general.

Son medidores de esta aptitud sus características morfológicas, su capacidad deintegración en la estructura urbanística existente y, en general, el cumplimiento delos demás criterios y parámetros que diferencian un asentamiento urbanístico deuna agrupación de edificaciones.

3. En los asentamientos urbanísticos deberán generarse actividades urbanas y, en consecuencia, la demanda de servicios y dotaciones comunes.

La NORMA relaciona esta aptitud con la dimensión que alcanza la agrupación deedificaciones. Considera que una agrupación residencial de edificaciones reúne lascaracterísticas mínimas que hacen necesarias la implantación de servicios ydotaciones comunes cuando tengan capacidad para una población mínima entorno a los 200 habitantes (entre 60 y 100 viviendas).

No obstante lo anterior, el requisito de capacidad poblacional mínima podráreducirse cuando se trate de agrupaciones de viviendas que por su proximidad yestructura sean integrables en la ordenación urbanística de los núcleos urbanosexistentes.

En los apartados anteriores se ha descrito la singularidad del estado de planeamientovigente en el municipio de Chiclana, que viene definido por la superposición de lasdeterminaciones de las distintas figuras referidas y de la legislación sectorial en lamateria.

El resultado de este proceso es un modelo difuso de ocupación del territorio, que sereduce prácticamente al reconocimiento del suelo urbano, consolidado y no consolidado,como sumatorio del desarrollo parcial de los distintos planeamientos generales a los quese añaden las determinaciones normativas sectoriales y supramunicipales. Será el PlanGeneral en revisión el encargado de establecer un modelo estructurado y ordenado queregule globalmente la ordenación del municipio.

A la vista del modelo de ocupación del territorio resultante en el planeamiento vigente,reflejado en el plano C.I.1.1 “Identificación de los terrenos clasificados por el

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planeamiento urbanístico vigente como Suelo Urbano y Suelo Urbanizable”, además deen los planos de referencia PR.1 a PR.4, el criterio que prevalece en la identificación ydelimitación de Asentamientos Urbanísticos en Chiclana es el de localización, por cuantola proximidad al suelo urbano determina la posibilidad de su integración en la ordenaciónurbanística y de conexión con las infraestructuras generales próximas, ya sean existenteso previstas para la necesaria dotación de los suelos urbanos no consolidados, que inclusoen algunos casos debe discurrir a través de estos ámbitos de suelo no urbanizable.

Ello es debido a que el suelo urbano penetra en el suelo no urbanizable, y viceversa,compartiendo viarios tanto de carácter estructural como local, resultando con frecuenciadifícil discernir los límites entre ambas clases de suelo por la homogeneidad de losprocesos de extensión de las edificaciones existentes que salpican el territorio en manchade aceite sin solución de continuidad.

La aptitud para la implantación de la estructura urbana se deduce del análisis delconjunto de parámetros referidos en los puntos anteriores para las agrupacionesidentificadas, y viene corroborado finalmente por la propuesta de clasificación de suelosestablecida en el documento de la revisión del Plan General aprobado inicialmente elpasado 24 de enero de 2014.

En consecuencia el documento identifica las agrupaciones existentes y los asentamientosurbanísticos en el suelo no urbanizable a partir de un doble criterio:

‐ su posición territorial en cuanto relación con el suelo urbano, consolidado o no,como determinante de su aptitud y capacidad de integración en la estructuraurbana existente y accesos a las dotaciones existentes o previstas por elplaneamiento

‐ su dimensión y densidad edificatoria.

Por tanto se cuantifican sus datos de extensión superficial, número y densidad deedificaciones, que se completan con la información de su relación con el suelo urbanoconsolidado y no consolidado, la posibilidad de conexión con los sistemas generales dedotaciones y su aptitud para generar actividades urbanas.

Hay que tener en cuenta que la densidad edificatoria de Chiclana es en general baja, y nosólo en estos asentamientos en SNU sino también en los suelos clasificados por las NSOcomo urbanos no consolidados en Áreas Suburbanizadas, de origen similar a los que seidentifican en este Avance. Es por ello que con carácter general los asentamientosurbanísticos delimitados tienen una densidad media ligeramente superior a 5 viv/ha, yque no llega a superar las 10 viv/ha salvo en casos puntuales.

Por razón de posición y facilidad de acceso a las dotaciones e infraestructuras existentesse identifican como asentamientos algunas pequeñ a s agrupaciones de viviendas queestán materialmente adosadas al suelo urbano, consolidado o no consolidado. Caso de noser así podría ser consideradas como viviendas aisladas por aplicación del artículo 4.3 delDecreto 2/2012, lo que resulta obviamente contradictorio con el concepto de viviendaaislada recogido en el mencionado Decreto, y con la obligada propuesta de clasificacióncomo suelo urbano de la revisión del planeamiento general en redacción.

Como recogen los apartados C y D de la introducción de la NORMA DIRECTORA PARA LAREDACCIÓN DE LOS AVANCES, el Avance de planeamiento es una mera delimitación de losasentamientos existentes en el suelo no urbanizable, y que tiene un carácter cautelarhasta tanto por el planeamiento se establezca la delimitación definitiva, debiendoresponder a los principios generales establecidos por el POTA y el POTBC de conseguiruna máxima eficiencia territorial y un modelo de ciudad compacta, evitándose la creaciónde nuevos núcleos de población y potenciando los existentes que por sus característicassean capaces de albergar funciones urbanas.

En todo caso, los criterios de compacidad y eficiencia territorial deben tenerse enconsideración en este documento de Avance por su consecuente reflejo en elplaneamiento general.

En base a estos criterios, una vez identificadas las agrupaciones de edificaciones yjustificado el cumplimiento de los criterios desglosados en los párrafos anteriores, se handelimitado los asentamientos urbanísticos como extensión de los ámbitos definidos comoagrupaciones de concentración de edificaciones hasta llegar a los bordes de contacto conlos suelos que cuentan con la clasificación de urbanos, y ello en razón de su caráctercautelar hasta tanto por el planeamiento se establezca la delimitación y ordenacióndefinitiva, y dado que la aprobación del Avance de Asentamientos posibilita por exclusiónla identificación de las edificaciones aisladas existentes de forma inmediata. Se siguen deesta forma los criterios del Plan de Ordenación del Territorio Bahía de Cádiz para laidentificación de las Áreas Suburbanizadas .

Además de los anteriores criterios generales se han tenido en consideración las siguientespremisas en la delimitación de los ámbitos de los asentamientos:

‐ Capacidad poblacional. No existen datos desagregados de población por lo que seutilizan los datos del cómputo de número de viviendas identificadas en fotografíasaéreas y cartografía.

‐ Definición de límites. En la identificación de agrupaciones de edificaciones sedelimitan de la manera mas fiel posible las parcelas edificadas; en la delimitaciónde los asentamientos urbanísticos se definen áreas continuas con el suelo urbano.

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‐ Afecciones por vías pecuarias según deslinde, o deslinde probable conforme alcontenido de la aprobación inicial de la revisión del Plan General.

‐ Afecciones por Costas y Plan de Protección del Corredor Litoral de Andalucía enredacción

‐ Riesgos de inundación. Definidos en el Estudio hidraulico de las Cuencas de LaJanda, como zonas inundables en el periodo de retorno de 500 años. En todo casoel Planeamiento General en revisión tiene capacidad de ajustar estos bordes comoresultado de la actualización de las determinaciones sectoriales al respecto.

Como resultado del análisis realizado se han identificado y delimitado un total de 32agrupaciones de edificaciones, que se relacionan en el siguiente cuadro.

ÁMBITO LOCALIZACIÓN

VEGA DEL ALCAIDE 1 176.733 48 5,80 Colindante con SUNC

VEGA DEL ALCAIDE 2 139.755 62 6,48 Colindante con SUNC

MARQUESADO ESTE 1 209.497 109 6,56 Colindante con SUNC




MARQUESADO ESTE 5 29.664 27 12,94 Adosada al SUNC

DEHESILLA 107.110 96 13,49 Rodeada por SUNC

MAJADILLAS ALTAS 1 449.047 270 7,75 Colindante con SUNC

MAJADILLAS ALTAS 2 100.856 75 12,34 Rodeada por SUNC

MAJADILLAS BAJAS 316.895 181 7,27 Colindante con SUNC

PAGO DEL HUMO 348.435 202 7,52 Rodeada por SUNC

MAJADA DE LOS POTROS 1 51.400 24 6,03 Adosada al SUNC



ALBORADA 58.476 50 11,52 Adosada al SUC

LA RANA 33.387 7 12,95 Rodeada por SUNC

ROA LA BOTA 1 196.609 114 6,70

ROA LA BOTA 2 116.520 76 7,63 Rodeada por SUNC

CAULINA 1 89.510 53 9,57 Adosada al SUNC

CAULINA 2 374.643 172 5,99 Rodeada por SUNC

CAULINA 3 4.057 5 22,82

CNO. MOLINO VIEJO 113.175 49 6,91 Rodeada por SUC

PINARES 1 665.332 449 7,56 Rodeada por SUC y SUNC

PINARES 2 38.213 17 5,69 Adosadas al SUNC

PINARES 3 152.551 82 8,04 Rodeada por SUNC

PINARES 4 538.107 293 6,13 Rodeada por SUNC

PINARES 5 58.557 42 10,02

ESPARTOSA 1 113.976 49 5,66 Adosada al SUNC

ESPARTOSA 2 143.753 94 7,48 Colindante con SUNC

SOTILLO 599.909 381 7,56 Colindante con SUC y SUNC

MELILLA 1 111.776 88 9,09 Colindante con SUC

SUPERFICIE(M²)

Nº VIVIENDAS

DENSIDAD S/ENVOLVENTE

(viv/Ha)

Colindante con SUNC

Colindante con SUNC

Colindante con SUNC

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Como resultado del análisis de las agrupaciones de edificaciones según los criterios establecidosen la NORMA 3º de la ORDEN de 1 de Mayo y del Plan de Ordenación del Territorio Bahía deCádiz, se identifican y delimitan un total de 11 asentamientos urbanísticos en el Suelo NoUrbanizable no sujeto a protección de Chiclana de la Frontera.

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ÁMBITO LOCALIZACIÓN

ASENTAMIIENTO NORTE 1 379.943 110 Zona Pinar de losFranceses

ASENTAMIIENTO NORTE 2 3.849.206 1364 Zona Marquesado y Majadillas

ASENTAMIENTO OESTE 241.654 51 Zona de Majada de los Potros

ASENTAMIENTO ESTE 677.876 202 Zona de Pago del Humo

ASENTAMIENTO SUR 1 60.509 50 Zona de Poligono la Hoya

ASENTAMIENTO SUR 2 476.707 190 Zona de Camino de Roa la Bota

ASENTAMIENTO SUR 3 33.387 7 Zona de Parque de la Rana

ASENTAMIENTO SUR 4 2.062.119 748 Zona de la Espartosa

ASENTAMIENTO SUR 5 1.306.906 521 Zona de Camino de Molino Viejo y Pinares de Chiclana

ASENTAMIENTO SUR 6 38.569 17 Zona de El Cotin

ASENTAMIENTO SUR 7 1.317.985 469 Zona de Melilla

SUPERFICIE(M²)

Nº VIVIENDAS

4.3. Criterio para la identificación de los ámbitos de hábitat rural diseminado.

La NORMA 4ª “Criterio para la identificación y delimitación de los ámbitos de hábitatrural diseminado” de la ORDEN de 1 de mayo referida, fija los criterios y parámetros atener en cuenta para la valoración conjunta de los requisitos para la identificación ydelimitación de los asentamientos que constituyen ámbitos de hábitat rural diseminado

Los ámbitos delimitados:

‐ D eberán estar formados por edificaciones y viviendas unifamiliares en su origen vinculadas a la actividad agropecuaria o del medio rural, aunque en la actualidadesos usos originarios hayan sufrido una transformación que, como consecuenciade la mejora de la accesibilidad desde los núcleos de población, hacen innecesariala permanencia continua par la explotación.

‐ D eberán poseer características propias que deban preservarse , en cuanto a suestructura o la morfología de sus edificaciones

‐ D eberán ser ámbitos desvinculados de los núcleos urbanos , caracterizándose porposeer identidad propia y una marcada autonomía respecto de los núcleos depoblación existentes, esto es, que no quepa integrarlos en la trama urbana de losnúcleos urbanos, y puedan enmarcarse en el medio rural con la clasificación desuelo no urbanizable manteniendo sus características propias y su autonomía.

‐ N o deberán poseer una estructura de carácter urbano definida , aunque puedaexistir una cierta estructura urbana elemental.

‐ D eberá existir una relación funcional entre las edificaciones existentes en elámbito que justifique la necesidad de ciertos servicios y dotaciones comunes. Deesta relación funcional se puede derivar la necesidad de ciertos servicios(suministro de agua, saneamiento, energía eléctrica, etc.), mejoras en laaccesibilidad o determinadas dotaciones comunes que, sin tener lascaracterísticas propias del medio, aseguren una adecuada calidad de vida a loshabitantes del hábitat. Se entenderá que existe una relación funcional entre lasedificaciones cuando en ámbito delimitado existan al menos 15 viviendas.

Analizadas las condiciones de la edificación existentes en el suelo no urbanizable deChiclana, no se han encontrado agrupaciones que se ajusten a los requisitos anteriores,exigidos por las Normativas Directoras para su identificación como hábitat rural.

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5.‐ PARCELACIONES URBANISTICAS EN SUELO NO URBANIZABLE .

A continuación se relacionan las parcelaciones urbanísticas que no estan incluidas en losambitos delimitados como asentamiento urbanístico, para las que no ha prescrito aún laacción de la Administración para el restablecimiento del orden urbanístico infringido, y nose ha procedido a la reagrupación de las parcelas, conforme a lo dispuesto en el artículo183.3 de la LOUA.

Se incluyen en el plano C.S.1 “Identificación de los Asentamientos Urbanísticos” ladelimitación de las parcelaciones urbanísticas, conforme a lo establecido en el apartado2.b) de la NORMA 1ª de las Normativas Directoras para la redacción de los Avances endesarrollo de los artículos 4 y 5 del Decreto 2/2012, de 10 de enero.

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ID NUM. EXPTE EMPLAZAMIENTO SUPERFICIE PARCELAS CLASE DE S.N.U.

001 015/03 PAGO CHAPARRAL 5.249 8 ESP. PROTECCION L.E. DPH.002 074/03 PAGO EL VEGETE 4.048 4 NO ESPECIALIZADO003 083/03 PAGO LA COQUINA 11.649 9 NO ESPECIALIZADO012 332/03 CAÑADA DE CARABINEROS 14.996 25 ESP. PROTECCION L.E. DPH.013 032/04 PAGO EL PALMAR 3.750 5 ESP. PROTECCION L.E. DPH.014 057/04 PAGO EL COTÍN 6.991 12 NO ESPECIALIZADO017 090/04 PAGO SOTILLO 11.500 6 ESP. PROTECCION L.E. DPH.020 163/04 EL PALMAR 2.000 2 ESP. PROTECCION L.E. DPH.026 233/04 MAJADA DE LOS POTROS 5.005 4 NO ESPECIALIZADO029 313/04 PAGO EL RODEO 4.928 4 ESP. PROTECCION L.E. DPH.030 318/04 PAGO EL VEGETE 4.532 4 NO ESPECIALIZADO040 121/05 DEHESA DE LA RAYA 13.413 SIN DATOS NO ESPECIALIZADO / ESP.PROT.LE-MA.042 123/05 PAGO PINAR DE MARÍA 7.038 SIN DATOS PROTEGIDO043 126/05 DEHESA DE LA RAYA 17.898 SIN DATOS NO ESPECIALIZADO045 132/05 DEHESA DE LA RAYA 52.128 SIN DATOS NO ESPECIALIZADO053 231/05 CHAPARRAL BAJO 4.871 SIN DATOS NO ESPECIALIZADO060 057/06 PALMAR 4.060 3 ESP. PROTECCION L.E. RN.062 070/06 PALMAR 2.940 4 ESP. PROTECCION L.E. DPH.074 227/06 PAGO HOYO DE LA ESPARTOSA 4.500 7 NO ESPECIALIZADO079 316/06 PAGO LA ESPARTOSA 2.310 3 NO ESPECIALIZADO080 322/06 PAGO POCILLO DE LA TIERRA 4.368 6 NO ESPECIALIZADO084 379/06 PAGO CUARTILLOS DEL TORIL 18.000 15 CAUTELADO POTBC. AIPAR.085 404/06 PAGO MELILLA 6.820 12 NO ESPECIALIZADO / ESP.PROT.LE-MA.090 060/07 PAGO LA COQUINA 3.938 4 NO ESPECIALIZADO093 087/07 PAGO PALILLERO 10.640 10 NO ESPECIALIZADO097 134/07 PAGO LAS GALINDAS 13.764 6 NO ESPECIALIZADO098 144/07 PAGO DEL HUMO 5.016 3 NO ESPECIALIZADO105 240/07 PAGO CALDERO 7.200 6 PROTEGIDO109 297/07 PAGO LOS NEGROS 14.000 13 PROTEGIDO113 333/07 PAGO EL MOLINO 12.150 SIN DATOS PROTEGIDO118 276/07 CMNO DE LA NORIA 8.550 16 PROTEGIDO122 417/07 PAGO CALLEJUELAS 2.726 4 NO ESPECIALIZADO125 320/08 PAGO LAS LAGUNETAS 6.357 8 PROTEGIDO132 123/09 CAMINO DE LAS LAGUNETAS 15.700 7 PROTEGIDO134 141/09 PAGO EL CALDERO 3.600 3 PROTEGIDO138 311/09 PAGO ESPARTINA 5.700 8 ESP. PROTECCION L.E. DPH.143 079/10 CAÑADA DE LOS LLANOS 8.938 11 PROTEGIDO / ESP. PROTEGIDO LE-MA144 095/10 CAMINO DE MILÁN 1.855 12 PROTEGIDO148 160/10 CAMINO DE LA CHIRLA 1.653 3 NO ESPECIALIZADO152 261/10 CAMINO DE LAGAR 13.360 SIN DATOS NO ESPECIALIZADO157 164/11 PAGO CALDERO 17.729 SIN DATOS PROTEGIDO161 118/12 CAÑADA DE CARABINEROS 4.500 4 NO ESPECIALIZADO / ESP.PROT.LE-MA.162 006/12 PAGO COTIN 17.888 SIN DATOS NO ESPECIALIZADO163 010/12 PAGO MELILLA 5.016 7 NO ESPECIALIZADO164 042/12 CAÑADA DE CARABINEROS 4.794 4 NO ESPECIALIZADO / ESP.PROT.LE-MA.166 122/12 CAMINO DEL PICADERO SIN IDENTIFICAR 8 ESP. PROTECCION L.E. DPH.172 064/13 CAÑADA DE LOS MARCHANTES 8.509 2 PROTEGIDO / ESP. PROTEGIDO LE-MA

6.‐ FICHERO DE LOS AGRUPACIONES DE EDIFICACIONES Y ASENTAMIENTOS URBANISTICOS.

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AVANCE - Chiclana de la Frontera...AVANCE DE PLANEAMIENTO PARA LA IDENTIFICACIÓN DE ASENTAMIENTOS URBANÍSTICOS EN EL SUELO NO URBANIZABLE DE CHICLANA DE LA FRONTERA MEMORIA DEL AVANCE