avaluos faciles

8/10/2019 avaluos faciles

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Serie Procesos Tcnicos de Catastro

Manual de

Valuacin Rural

T3

Programa de Fortalecimiento del

Rgimen Municipal y Desarrollo Local

AECID AMHON

AMHON


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Manual de

Valuacin Rural

Serie Procesos Tcnicos de Catastro

T3


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Programa de Fortalecimiento del Rgimen Municipal

y Desarrollo Local en Honduras.

Manual de Valuacin Rural. No. 3, Serie Procesos Tcnicos

de Catastro. Tegucigalpa, Honduras. 2009.

64 pginas.

Catastro / Valuacin rural / Bienes inmuebles.

Copyright 2009

Programa Fortalecimiento del Rgimen Municipal

y el Desarrollo Local en Honduras.

Col. Palmira. Calle Repblica Colombia. No. 2315.

Apdo. Postal 5242, Tegucigalpa, Honduras.

Tel. 232-2344, 232-2247

E-mail. [email protected]

Documento elaborado por: Manuel Medina

Direccin y Edicin: M.Sc.Alma Maribel Suazo Madrid,

Coordinadora PFM/AECID/AMHON.

Primera edicin: diciembre de 2009

Tiraje: 500 ejemplares

Se autoriza su reproduccin parcial o total con nes de estudio,

divulgacin, aplicacin o rplica, siempre que se cite la fuente.


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Anexos | 61

Anexo 1: Factores de modicacinutilizados en la valuacin rural | 62

Anexo 2: Glosario | 63


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Manual de Valuacin Rural 5

PresentacinEl Programa de Fortalecimiento del Rgimen Municipal, con el apoyo nanciero de laAgencia Espaola de Cooperacin para el Desarrollo y ejecutado por la Asociacin deMunicipios de Honduras (AMHON), impulsa un proyecto en cinco mancomunidadesde Honduras, que busca mejorar la condicin de vida de los habitantes, a travs de losgobiernos locales como responsables de gestionar su propio desarrollo. La intervencindirecta en los municipios incluye tres componentes principales de fortalecimiento:

Finanzas Municipales

Gestin del Territorio

y Desarrollo Econmico Local.

Se potencia el impacto de estos componentes por medio del apoyo al ente gremial delos municipios (la AMHON) y a las mancomunidades, con quienes se ejecutan procesospara fortalecer la autonoma municipal, las capacidades de cohesin y la coordinacin

con diferentes iniciativas de cooperacin dentro de la misma temtica.Dentro del componente de Gestin del Territorio se impulsa el catastro multinalitariocomo instrumento para el desarrollo, bajo la premisa que al aplicarlo en sus diferentespropsitos, el municipio puede incrementar su recaudacin, ofrecer mejores servicios,otorgar dominios plenos dentro de su competencia y planicar mejor el uso de la tierra.Adems, los pobladores se benecian con la seguridad jurdica de su tierra, el retornode sus impuestos en obras sociales y la integracin del ordenamiento territorial dentrode los planes de desarrollo.

Como un aporte para promover la continuidad de los esfuerzos impulsados, se construy unplan de sistematizacin que contiene diferentes productos, en el caso de catastro, incluyelos manuales para su implementacin, agrupados en tres series: Procesos Tcnicos deCatastro, Procesos Tecnolgicos de Catastro y Procesos Administrativos de Catastro.

El presente documento: Manual de Valuacin Rural forma parte de la serie ProcesosTcnicos de Catastro, y contiene los procedimientos para realizar el avalo de los terrenos,construcciones y cultivos permanentes en las zonas rurales, informacin que es necesaria


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Programa de Fortalecimiento del Rgimen Municipal, AECID-AMHON6

para el clculo de impuesto sobre bienes inmuebles y planicacin en reas de ambientey produccin.

Forman parte de la serie Procesos Tcnicos de Catastro los manuales:

Levantamiento Catastral

Valuacin Urbana

Valuacin Rural

Mantenimiento no Digital

Mantenimiento en Catastro

Capacitacin de Personal

Ponemos a disposicin este documento para que sea utilizado por tcnicos y funcionariosde las municipalidades y mancomunidades, as como por otros usuarios que tengan abien trabajar la temtica, bajo el entendido que los aportes brindados son de uso tcnico,

amparados en el basamento jurdico que orienta al catastro municipal.

Alma Maribel SuazoCoordinadora del Programa de Fortalecimientodel Rgimen Municipal y Desarrollo Local,AECIDAMHON


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El valor del inmueble es un dato que puede ser utilizadopara mltiples propsitos: econmicos, jurdicos, scales,etc. En el caso de las municipalidades, determinar elvalor de la propiedad tiene un inters scal, ya que la Leyde Municipalidades las faculta para cobrar el impuesto

de bienes inmuebles de forma proporcional al valorcatastral de los inmuebles urbanos y rurales.

El presente documento muestra el proceso del avalocatastral rural con base en el mtodo tecnicado quefue implementado por la Direccin General de Catastro(DGC) en los aos noventa, y que ha sido aplicado ycontinuado por muchas municipalidades.

Consta de tres captulos que desarrollan los siguientes

contenidos1:

Sobre este documento

Aspectos tericos Insumos Resultado

La cha catastralLa valuacin

Valuacin rural

El mtodo

Documentos dereferencia

Instrumentos

Procedimientos

Anverso o frente

Reverso

Avalo

El impuesto sobre bienes inmuebles

se pagar anualmente aplicando

una tarifa hasta L 3.50 por millar,

tratndose de bienes inmuebles

urbanos y hasta L 2.50 por millar en

caso de inmuebles rurales. La tarifa

aplicable la fijar la corporacin

municipal, pero en ningn caso los

aumentos sern mayores a L 0.50

por millar, en relacin con la tarifa

vigente.

Artculo 76, Ley de Municipalidades

1 Principales fuentes consultadas para la elaboracin de este documento: Direccin Ejecutiva de Catastro (1992),Manual de Valuacin Rural, Tegucigalpa. PFM-AECID / AHMON (2009) Administracin Catastral, Tegucigalpa. Secretara de Estado en los Despachos de Gobernacin y Justicia, Ley de Municipalidades (reformada segndecreto 127-2000), Tegucigalpa. Microsoft Corporation (2009), Enciclopedia Encarta. PFM-AECID / AHMON(2008) Catlogo de Costos de Edicaciones Tpicas para Mancomunidades CRA Y MAVAQUI, Tegucigalpa.


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Captulo 1

La valuacin es el proceso utilizado para determinar el valor que tiene un activo; el trmino valor

es amplio y puede adquirir varios significados para efectos del avalo de propiedades inmuebles,

dependiendo del propsito de la valuacin:

Fiscal (cobro de impuestos)

Jurdico (registro de mejoras)

Econmico (garantas de prstamo)

Uso de suelos (servicios ambientales)

La valuacin

La valuacin catastral

Es el resultado obtenido por el departamento decatastro en el que se ha aplicado un procedimientotecnicado, aprobado por la municipalidad y dentrode los parmetros vigentes del Plan de Arbitrios.Los municipios usan la valuacin catastral para laaplicacin del cobro de impuestos sobre bienesinmuebles. Este cobro est facultado en la Ley deMunicipalidades; y, con espritu de equidad social, loscontribuyentes deben pagar en proporcin a su valor.Si no existe un catastro tecnicado, la determinacindel valor se hace mediante la declaracin jurada.

Para valorar los inmuebles urbanos es necesario determinar el valor dela tierra y las mejoras, estas ltimas constituidas por las edicaciones ydetalles adicionales. Para valorar los inmuebles ruralesse debe determinar,adems, el valor de los cultivos permanentes; y la tierra se debe valuar enfuncin de su capacidad productiva.

Avalo urbano: Tierra Edicaciones Detalles adicionales

Avalo rural: Cultivospermanentes


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Existen diferentes mtodos tecnicados para la valuacin catastral; elideal es uno que permita realizar el proceso de forma masiva, que searelativamente econmico y que facilite su actualizacin peridica.

El avalo masivo de propiedades

Desde el punto de vista del catastro, el valor no es una caractersticainherente a la propiedad inmueble ya que depende de los intereses delhombre.

Para que una propiedad tenga valor debe ser de utilidad, lo cual signicaque se ambiciona su posesin; pero la utilidad por s sola no le da valora la propiedad; tambin la propiedad deber ser de escasez relativa. Lainteraccin de la utilidad y escasez son dos elementos que crean valor;a la vez, la escasez y la utilidad por s solas no crean valor, a menos que

stas despierten inters o deseos de un comprador que tenga los recursospara adquirir la propiedad.

Para los efectos del avalo masivo de propiedades en las municipalidades,el valor de la propiedad es denido como: El precio mayor, expresadoen trmino de moneda nacional, que una propiedad es capaz

de producir si se ofrece a la venta en mercado libre por un

tiempo razonable donde tanto el vendedor y el comprador actan

libremente.

Factores que influyen en el valor de la tierra urbana

La aplicacin de un procedimiento masivo para el avalo catastral noestablece valores exactos, como se hara en un avalo individualizado.Sin embargo, provee una herramienta de utilidad municipal que, en formatecnicada, considera aquellos factores que afectan en incremento odepreciacin el valor de un inmueble. El siguiente cuadro resume algunosde estos factores en las zonas urbanas:

Factores

Orden fsico El rea.El uso de la zona.La relacin con la jurisdiccin en conjunto.La disponibilidad de las facilidades para comprar.La facilidad de transportacin.Las caractersticas topogrcas.La vulnerabilidad a fenmenos naturales.La estabilidad del suelo.La disponibilidad de servicios pblicos.


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Factores

Orden fsico La profundidad.El color.La textura.La estructura.La composicin qumica.

Las capas horizontales (naturaleza, nmero de capas,grosor y disposicin).La identicacin y clasicacin del suelo.La topografa y su inuencia en el drenaje.El clima (temperatura y precipitacin pluvial).La ubicacin.El rea.Los accesos.Los recursos hdricos.Los servicios pblicos disponibles.

En el campo de la valuacin se reconoce que el valor real de un bieninmueble rural es igual al valor presente y su relacin con el

beneficio futuro que el propietario espera obtener durante la vida

econmica del mismo.

La valuacin catastral rural

La valuacin catastral rural tiene similitudes con la valuacin urbana en lo

que se reere a las edicaciones; se diferencia en la forma de valoracinde la tierra: las caractersticas que le dan valor son otras y se suman loscultivos permanentes, que constituyen una mejora adicional que suma alvalor del inmueble. As, la valuacin catastral rural se divide en tres campos,cada uno de ellos con criterios tcnicos de aplicacin:

La valuacin de las edicaciones.

La valuacin de la tierra.

La valuacin de los cultivos permanentes.

Existen diferentes mtodos para realizar el avalo, con diferentes nivelesde precisin y grado de dicultad para implementarse en forma masiva.Aun entre estos mismos existen variantes, segn el mbito de aplicacin;los ms comunes en el entorno hispanohablante son:

El mtodo de reemplazo (cunto cuesta volverlo a construir).

El mtodo del mercado (cul es la tendencia del valor en el mercado).

El mtodo de ingresos (cul es el potencial productivo).


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La valuacin de edificaciones rurales

Para realizar la valuacin de edicaciones rurales se debe aplicar un mtodoque valore tanto las edicaciones de caractersticas urbanas con sus obrascomplementarias, como las instalaciones comunes para la produccinagrcola y ganadera.

El mtodo de reemplazo

En Honduras, para el avalo de edicaciones seha empleado el mtodo de reemplazo nuevomenos la depreciacin acumulada, tanto para elrea urbana como rural. Este mtodo consiste envalorar la edicacin comparndola con patronespreestablecidos en que se considera el uso para el

que fue construida, el tipo de materiales y calidad demano de obra; se calcula cunto costara construirla de nuevo y se resta ladepreciacin que ha sufrido en el tiempo de vida til que ha prestado.

No es un mtodo de implementacin barato, pero su aplicabilidad aprocesos masivos lo ha convertido en el mtodo que mejores resultadosha tenido en los diferentes municipios donde se ha implementado por surelacin costo benecio y la posibilidad de recuperacin de la inversina corto plazo.

Las tipologas constructivas

El mtodo se basa en la comparacin de edicaciones contra tipologasconstructivas para las que se ha establecido el precio por metro cuadradode construccin. Estas tipologas incluyen 10 tipos de usos, 6 clases demateriales y 3 calidades de mano de obra en un instrumento llamadoCatlogo de Edicaciones Tpicas.

Tipos de uso de la edificacin. Este no es el uso que se le est dando alinmueble, se considera el uso para el que fue construida originalmente.

Constituye un criterio de justicia tributaria del mtodo, considerando queuna edicacin construida para uso habitacional tendr una cocina, unaducha y un inodoro; una ocina tendr inodoros pero no tendr duchas,un comercial tendr las ventanas ms grandes y un inodoro pero no duchani cocina; y una bodega tendr las paredes ms altas. Estas diferenciasmodican el valor.

El mtodo de reemplazo nuevo menos

la depreciacin acumulada es el que

ms y mejores resultados ha tenido en

los diferentes municipios donde se ha

implementado.


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Por ello se agruparon en 10 categoras bsicas(cdigos de uso), 6 de ellas muy comunes en zonasurbanas:

Casas de habitacin para una familia.

Comercial.

Ocinas.

Bodegas.

Fbricas.

Casas de habitacin para dos familias.

3 cdigos para las edicaciones ms comunes en elentorno rural:

Establos.

Ranchos de tabaco.

Galeras para pollos.

Y para las edicaciones de uso multifamiliar seestableci un dcimo cdigo, simbolizado con laletra A:

Apartamentos y cuarteras.

La clase de materiales.Es la clase de material con

el que estn construidas las paredes exteriores de laedicacin. Se consideraron los seis ms comunesen el entorno local. En esta segunda caracterizacin,contina la lgica anterior, puesto que se podradecir que un metro cuadrado de pared de adobetiene el mismo valor que un metro cuadrado depared de ladrillo rafn, de bloque de concreto, o demadera, por ello la segunda clasicacin:

De acuerdo al estudio realizado por la

Direccin General de Catastro (DGC),

estos son los 10 tipos de edificaciones

ms comunes. Los que no encajan en

esta clasificacin se valuarn como

casos especiales.

Cdigo Uso

1Casas de habitacin parauna familia

2 Comercial

3 Ocinas4 Bodegas

5 Fbricas

6 Casas de habitacin para dosfamilias

7 Establos

8 Ranchos de tabaco

9 Galeras para pollos

A Apartamentos y cuarteras

Cdigo


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Cdigo Clase Descripcin

1 MaderaParedes exteriores de madera, revestida con madera,cimientos de concreto o madera, artesn de madera, techode zinc, teja de barro o lmina de asbesto.

2Ladrillo o bloquede concreto

Paredes de ladrillo rafn o bloque de concreto, artesn de

madera, techo de lmina de zinc, teja de barro o lmina deasbesto.

3Ladrillo o bloquede concreto ytecho de losa

Paredes de ladrillo rafn o bloque de concreto, piso demosaico, techo de losa de concreto.

4Adobe obahareque

Paredes de adobe o bahareque, artesn de madera,techo de teja de barro, lmina de zinc o asbesto.

5 Acero estructuralLa estructura del edicio es de acero, con paredes delminas de zinc, bloques de concreto, cerchas de acero omarco rgido de acero y techo de zinc o asbesto.

6 Panelit 100Las paredes son de panelit, el artesn es de madera o hierrocon lminas de zinc o asbesto.

La calidad de la mano de obra.El mtodo trata de detallar la calidado el acabado de cada uno de los elementos constructivos; considera quelas partes principales de una edicacin son:

Cimentacin.

Pisos.

Paredes exteriores.

Techo.

Paredes interiores.

Cielo raso.

Carpintera (puertas y ventanas).

Plomera.

Electricidad.

detalles adicionales.

Para cada parte existe un rango de pesos probables en las diferentescombinaciones de uso y clase. La suma de todos ellos es a lo que se lellama calidad.

Cdigo


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As, la tipologa de la primera edicacin es 1 - 4- 20y su avalo (sin incluir detalles adicionales) esigual a:

La multiplicacin del rea de construccin, porel precio de metro cuadrado de la tipologa 1 -4 - 20.

Y a este resultado se le restar el porcentajecorrespondiente a la depreciacin sufrida en lavida til.

Cualquier edicacin que no encaje con estos tiposde uso y clases de materiales como complejostursticos, represas, gasolineras o edicios de diseosespeciales, se consideran casos especiales y se debenvaluar con otro mtodo.

Rangos de uctuacin de las calidadesprobables por uso de edicacin y clase demateriales.

Uso Material Fluctuacinde la calidad

(1) Habitacin1 familia 1 10 502 10 80

3 10 50

4 10 50

6 10 30

(2 ) Comercial

1 10 30

2 10 40

3 10 40

410 40

6 10 30

(3) Ocinas

2 10 40

3 10 40

6 10 30

(4) Bodegas

1 10 30

2 10 30

3 10 20

5 10 30

(5) Fbricas 2 10 30

5 10 30

(6) Habitacin2 familias

1 10 50

2 10 50

3 10 30

(7) Establos 1 10 80

(8) Ranchos detabaco

1 10 30

(9) Galeras parapollos 1 10 40

(A)Apartamentos

1 10 20

2 10 40

3 10 30

1 - 4 - 20

1 - 4 - 40

Ejemplo de dos edicaciones con el mismo tipo de uso(habitacin una familia) y del mismo material (adobe),pero de diferente calidad.

Cdigo


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Enchapes (1)

Cdigo MaterialesCalidades

Inf (1) Reg (2) Sup (3)

1 Azulejo

2 Cermica X

3 Piedra cantera

4 Fachaleta

5 Madera machimbre

6 Plywood de pino

7 Mrmol

8 Plywood de color

Ejemplo:clasicacin de un enchape de cermicade calidad regular.

1 - 2 - 2

Ejemplo:clasicacin de un cerco de bloque oladrillo rafn y verja de calidad superior.

2 - 5 - 3

Cercos (2)

Cdigo MaterialesCalidades

Inf (1) Reg (2) Sup (3)

1 Adobe

2 Ladrillo rafn

3 Bloque de concreto4 Malla cicln

5 Ladrillo rafny verja

X

Los detalles adicionales

Adems de las tipologas constructivas, para el avalo se requiere queel catlogo incluya costos por metro cuadrado para calcular su valor ysumarlo al avalo de las mejoras de la edicacin. Como no son comunesa todos los predios en estudio, y aunque a veces se construyen simultneo

a la edicacin principal, tienen el calicativo de detalle adicionalporser un adjunto a las principales tpicas; estos detalles se han agrupado yenumerado de la siguiente manera:

Enchapes Pavimentos

Cercos Garajes

Porches Mezanines

Escaleras

(1) Enchapes

Los enchapes son estructurasde recubrimiento normalmenteen las partes bajas exteriorescon nes de proteccin o dedecoracin; slo se tomancomo tales cuando no son partede baos y lavatrastos, pues enesos casos ya estn incluidos enla tpica.

(2) Cercos

Son estructuras para seguridad,los ms comunes son los quese describen en el cuadro; lascalidades se determinan porla existencia o profundidad de

la cimentacin, el acabado,pintura, refuerzo con hierro yun medio techo.


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(3) Porches

Los porches son espaciosconstruidos para descansoo recepcin de visitas; stosdeben poseer la misma

cimentacin que la edicacinprincipal. No deben tomarsecomo tales pequeas galerasque se construyen adjunto, yaque su valor es un porcentajedel costo bsico unitario (CBU)de la edicacin principal. Paraalgunos tcnicos, este tipode detalles no es adicional,

su rea la suman al rea deconstruccin, en cuyo caso elvalor es mayor.

(4) Escaleras

Son gradas de acceso asegundas plantas o azoteas;slo se toman como adicionalessi estn afuera de la edicacininferior. La calidad la determinael acabado.

Porches (3)

Clase Techo Piso Baranda Cieloraso

Fraccin %CBU

1 No S S No 0.20 - 0.25

2 S S No No 0.25 - 0.403 S S No S 0.33 - 0.60

4 S S S S 0.50 - 0.66

Alvoladizo 0.666

Ejemplo:clasicacin de un porche con techo,piso, cielo raso y sin baranda.

3 - 3 - 0

Ejemplo:clasicacin de una escalera (gradasexteriores) de hormign reforzado y recubiertacon ladrillo mosaico.

4 - 1 - 2

Ejemplo: clasicacin de un pavimento deconcreto regular.

5 - 2 - 2

Escaleras (4)

Cdigo MaterialesCostos por escaln

Inf (1) Reg (2) Sup (3)

1HormignRef. y mosaico

X

2HormignRef. Talladas

3 Madera

4 Hierro

(5) Pavimentos

Los pavimentos son normal-mente andenes internos, patiospara secado de granos u otrosproductos, no se incluye la aceraexterior; la calidad la determinael acabado y el grosor.

Pavimentos (5)

Cdigo MaterialesCostos por metro cuadrado

Inf (1) Reg (2) Sup (3)

1 Mosaico liso

2 Concreto X

3 Adoqun

4 Asfalto

5 Cermica

6 Piedra cantera


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(6) Garajes

Se consideran garages cuandoposeen la misma estructurabsica que el resto de laedicacin principal, pues su

valor se obtiene al modicar elcosto de la edicacin principal,tomando una fraccin del costobsico unitario (CBU). No setoman en cuenta las galerasque con ese n se construyen; stas se incluyencomo galeras.

Ejemplo:clasicacin de un garaje con techo,piso y sin cielo raso.

6 - 2 - 0

Garajes (6)

Clase Techo PisoCieloraso

Fraccion %CBU

1 S No No 0.20 - 0.25

2 S S No 0.25 - 0.40

3 S S S 0.33 - 0.60

(7) Mezanines

Tambin se conocen como entrepisos, desvanes, tabancos, etc. Sonconstrucciones intermedias en ambientes muy altos; son construidos comodecoracin, pequeos lugares de almacenamiento, en comerciales paravigilancia o monitoreo del movimiento de empleados, estudios, etc.

Mezanines (7)

Cdigo Columnas Piso BarandaParedes

interiores Cielo razo

1 Hormign Ref. Mosaico Hierro - -

2 Hormign Ref. Mosaico Bloques - Repello

3 Hormign Ref. L. Terrazo Hierro - Repello no

4 Hormign Ref. L. Terrazo -Aluminio y

vidrioAislite

5 Madera Madera Madera -Plywoodde pino

6Tubo

galvanizado Madera -Madera

machimbre Plywood de pino

7 Tubogalvanizado

Madera - Plywood Plywood de pino

Ejemplo:clasicacin de un mezzanine con columnas, pisoy baranda de madera (no se incluyen las gradas).

7 - 5 - 0


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Otros detalles adicionales

Todas las dems construcciones que se encuentren en el predio sujeto deestudio debern valuarse por desglose, estos detalles pueden ser:

Pilas (lavanderos).

Galeras.

Piscinas.

Tanques de almacenamiento de agua (areos o subterrneos).

Muros de contencin.

Portones.

En estos casos, desglose se dene como la identicacin de los diferenteselementos de construccin hasta llegar a lo que el catlogo de valoresdene como costos unitarios.

Ejemplo:galera con piso de concreto inferior de 3x4 m, techo 2 aguas maderade pino zinc regular de 3.5 x 5 m. 6 columnas de madera de pino de calidadregular, una salida elctrica (80% bueno).

Las construcciones rurales

En el rea rural se requiere que el catlogo incluya costos por metrocuadrado para construcciones tpicas en los predios rurales dedicados a lacra de ganado vacuno, crianza de pollos y cultivo de tabaco. Estos son:

Establos.

Galeras de pollos.

Ranchos de tabaco.

(8) Establos

Son construcciones tpicas de los predios dedicados a la cra de ganadovacuno. Slo se miden y se clasican pues el catlogo de costos deedicaciones tpicas incluye una tabla con el costo por m2.

Ejemplo: un establo:

Zapatas, no.

Soleras, no.

Columnas de madera.

Piso de hormign reforzado.

Paredes, no.

Techo de teja de barro.

90% bueno.

rea 100 m 2.

8 - 1 - 0


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(9) Ranchos de tabaco

Son construcciones tpicas de los predios dedicados al cultivo de tabaco.

Slo se miden y se clasican pues el catlogo de costos de edicacionestpicas incluye una tabla con el costo por m2.

Ejemplo:un rancho:

Soleras madera.

Columnas de madera.

Piso, no

Paredes madera.

Techo lmina de zinc.

80% bueno.

rea 70 m 2.

Establos (8)

Descripcin

Cdigo Zapatas Soleras Columnas Piso Paredes exteriores Techo

1 Madera H. Ref. Teja de barro

2 Madera H. Ref. Teja de barro

3 Horm. Ref. H. Ref. Teja de barro

4 Madera H. Ref. Ladrillo rafn y tabla Teja de barro

5 Horm. Ref. H. Ref. Ladrillo rafn y tabla Lmina de zinc

6 Madera Tubo galv. H. Ref. Lmina de zinc

7 H. Ref. Madera Horm. Ref. H. Ref. Ladrillo rafn Teja de barro

9 - 1 - 0


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Catlogo de costos de edicaciones ruralesMunicipio de Petoa, Santa Brbara

Costos unitarios por metro cuadrado 2005-2009

Rancho de tabaco (9)

Cdigo

Descripcin

Costo porm2

Solerasuperior(corona)

Columnas PisoParedes

exterioresTecho

1 Madera Madera Madera Lmina de zinc 819.95

2 Madera Madera Madera Lmina de zinc 867.03

3 Madera Madera CEM Madera Lmina de zinc 930.68

(10) Galeras para pollos

Son construcciones tpicas de predios rurales destinadas a la cra de avesde corral.

Slo se miden y se clasican pues el catlogo de costos de edicacionestpicas incluye una tabla con el costo por metro cuadrado.

Ejemplo:una galera o galpn:Paredes 70% alambrede gallina y 30% madera.

Piso de tierra.

Electricidad, poca.

Agua, poca.

Techo media agua lmina de zinc.

rea 120 m 2.

80% bueno. 10 - 10 - 0


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Catlogo de costos de edicaciones ruralesMunicipio de Petoa, Santa Brbara


Galera para pollos (10)

Cdigo

Descripcin

Costopor m2Paredes Piso Electricidad Agua

Techo

Tipo Acabado

10Alambre de

gallina y maderaTierra Poca Poca agua

Lminade zinc

100.78

20Alambre de

gallina y maderaConcretoinferior

Suciente Suciente 2 aguasLminade zinc

189.42

30Alambre de

gallina y maderaConcreto Abundante Abundante 2 aguas

Lminade zinc

269.49

40Alambre de

gallina y maderaConcreto Abundante Abundante 2 aguas

Lminade zinc

343.91

10 = en las paredes el 70% es alambre de gallina, 30% es madera





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La clasificacin de las tierras rurales

La clasicacin por capacidad de uso de la tierra aglutina cierto nmerode interpretaciones para propsitos agropecuarios. Los suelos arablesse agrupan, por ejemplo, de acuerdo a su potencial y limitaciones parala siembra de cultivos comunes en forma continua, que no requiere

tratamiento especial. Asimismo, los suelos no arables, que no tienenvocacin para ser cultivados intensivamente y por perodos largos, seagrupan de conformidad a sus potencialidades y limitaciones para laproduccin de cultivos permanentes, y segn los riesgos de erosin aque estn sujetos.

Para efectos de valuacin, la tierra se clasica en 8 tipos:

Nmero Capacidad agrolgica

I Tierras de excelente calidad, casi planas, aptas para el cultivointensivo de toda clase de productos, sin ningn riesgo de erosin.Se incluyen en esta clase de tierras las vegas de los ros.

II Tierras de muy buena calidad, que pueden ser cultivadas mediantemtodos sencillos, con pendientes ligeramente susceptibles a laerosin.

III La mayora de estos suelos, que son casi planos y lentamentepermeables, requieren para su explotacin trabajos adicionalesde drenaje; por lo general no permiten la ejecucin de laboresagrcolas en pocas de siembra. Pueden ser utilizados para cultivosen rotacin.

IV Tierras cultivables con limitaciones severas que restringen suuso. Para su cultivo se deben efectuar costosas actividades deconservacin. Se recomienda para el cultivo de pastos y vegetacinpermanente.

V Aunque son casi planas, los suelos de esta clase limitan su uso alpastoreo, actividades forestales y la vida silvestre.

VI Tierras con bastantes limitaciones de uso en actividades agrcolas,slo destinadas para pastos, actividad forestal y la vida silvestre.

VII Tierras no aptas para la agricultura, con severas limitaciones

y con alto riesgo para ser utilizadas en el establecimientode pastizales por las fuertes pendientes que presentan.Son altamente susceptibles a la erosin.

VIII A estas tierras pertenecen las de aoramiento rocoso entre lasque estn las playas de los ros; restringen su uso a actividadesrecreativas: cazar, acampar, etc.


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Captulo 2

Para realizar el avalo catastral es necesario contar con una serie de insumos, algunos de ellos

deben tenerse con anterioridad, otros en el momento de la captura de los datos; y otros engabinete al momento de hacer los clculos. Este captulo trata sobre estos insumos; algunos,

por su importancia, se explican; otros slo se listan.

Insumos para lavaluacin rural

Los insumos se pueden separar en tres grupos:

Los procedimientos

El manual de clasicacin de edicaciones tpicas (para encontrar la

tipologa correspondiente).El catlogo de edicaciones tpicas (para encontrar el valor de lasedicaciones).

El catlogo de valores de tierras rurales (para encontrar el valor dela tierra).

El estudio de valores de cultivos permanentes (para encontrar el valorde los cultivos permanentes).

Los instrumentos

El mapa de predios (para calcular las reas de tierra y cultivos).Fichas catastrales en limpio (para llenar la informacin y completarel avalo).

Equipo y logstica (para llenar las chas y hacer clculos).

Los documentos de referencia

La Ley de Municipalidades (para fundamento legal).

El Plan de Arbitrios (para conocer las tasas vigentes).


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Manual de clasificacinde edificaciones tpicas

El manual de clasicacin es la pauta mediante la cual el valuador calica lascaractersticas de las edicaciones encontradas en la realidad y que sernsometidas al mtodo de reemplazopara denir su valor catastral; esparte de la normativa de la Direccin General de Catastro y Geografa.

Especicaciones bsicas: 1 familia

10 15 20 25 30 35 40 45 50

7-10 11-14 15-18 19-25 26-31 32-38 39-45 46-52 53-59

Material (4) adobe o bahareque

Partidas Calidad 10 20 30 40 50

Fundiciones

Zapatas (2) (3) (4) (5)

Cimientos Pie cal Concreto H. Ref. H. Ref.

Solera H. Ref.

Calidad Inf. Reg. Reg. Sup.

Pisos

Estructura Tierra (2) Cemento (4) Cemento (6) Cemento (8) Cemento (10)

Acabado Api. Cem. Col. Mosaico Mosaico Mos. Dat.

Calidad Inf. Inf. Reg. Reg. Sup.

Paredesexteriores

EstructuraBaha./adobe

(1)Baha./adobe

(2)Baha./adobe

(3)Baha./adobe

(4)Baha./adobe

(5)

Acabado Repello R. Repello F. Repello F.

Pintura Vinlica


Existe una pauta para cada uso y

material de construccin


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Catlogo de valores deedificaciones tpicas

El catlogo de valores es una serie de tablas dondese especica el valor por metro cuadrado de cadauna de las diferentes edificaciones por su uso,clase de material y calidad de la mano de obra,incluye las tablas de valores de detalles adicionales,construcciones rurales y costos unitarios de losdiferentes elementos de construccin.

Catlogo de costos de edicaciones tpicasMunicipio de Petoa, Santa Brbara


Residencial una familia (1)

Tipologa Uno (1-1) Dos (1-2) Tres (1-3) Cuatro (1-4) Seis (1-6)

Calidad

10 1,173.75 1,785.92 2,266.90 846.72 1,505.30

15 1,616.66 1,847.00 2,839.14 1,076.14 1,552.24

20 2,059.57 1,908.08 3,411.37 1,305.56 1,599.17

25 2,222.53 2,640.37 3,606.63 1,547.95 1,991.53

30 2,385.48 3,372.66 3,801.90 1,790.35 2,383.88

35 2,616.87 3,552.94 4,291.37 1,906.00 2,471.35

40 2,848.27 3,733.22 4,780.85 2,021.66 2,558.81

45 3,063.36 4,035.76 4,812.49 2,327.90

50 3,278.46 4,338.30 4,844.14 2,634.15

55 4,426.23 5,021.85

60 4,514.17 5,199.56

65 4,668.36 5,377.26

70 4,822.56 5,554.97

75 4,976.76

80 5,130.96


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Catlogo de costos unitarios por calidadMunicipio de Petoa, Santa Brbara 2005-2009

PartidaN. detrabajo

Descripcin del elementoconstructivo

Unidad Inf. Reg. Sup.

IExcavacin

T-1 Excavacin para zapatas de columnas m3 4.67 4.67 4.67

T-2 Excavacin de zanjos para cimientos m3 40.86 40.86 40.86

IICimientos

T-3 Cimiento a base de cal m3 351.71

T-4 Cimiento a base de cemento m3 674.12

T-5 Cimentacin de concreto m3 4,976.10

T-6 Cimentacin para casa de madera m3 347.11

T-7 Cimiento a base de hormign reforzado m3 865.95

IIIZapatas

T-8 Zapata de hormign reforzado m3 2,823.72



*T-11 Zapata corrida de 0.20 m 0.40 m m3 1,983.74

*T-12 Zapata corrida de 0.20 m 0.50 m m3 3,386.48

*T-13 Zapata de 1.50 m 6 m 6 m m3 3,998.01

IVSoleras

T-14 Solera de 0.25 m 0.25 m hormign ref. m3 4,529.50

T-15 Solera de 0.30 m 0.30 m hormign ref. m3 5,966.67

T-16 Solera cimiento y corona m3 2,913.41



VVigas

T-19 Viga de 4 m 0.35 m 0.40 m m3 7,347.50

T-20 Viga de 0.30 m 0.20 m para losa m3 8,883.46

VIPolines

T-21 Polines de concreto Unidad 77.54

T-22 Polines de concreto Unidad 280.50

T-23 Polines de madera Unidad 184.08


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Catlogo de valores de tierra rural

En este catlogo se detalla el valor por hectrea cuadrada por tipo desuelo; se utiliza para determinar el valor por predio.

Mancomunidad MAMUCATabla de valores de tierras rsticas

clasicadas con base en su capacidad agrolgica

Nmero Capacidad agrolgica Valor/ha(L)

Valor/mz(L)


II Tierras de muy buena calidad, que pueden ser cultivadas mediantemtodos sencillos, con pendientes ligeramente susceptibles a laerosin.

III La mayora de estos suelos, que son casi planos y lentamentepermeables, requieren para su explotacin trabajos adicionalesde drenaje, por lo general no permiten la ejecucin de laboresagrcolas en pocas de siembra. Pueden ser utilizados para cultivosen rotacin.

IV Tierras cultivables con limitaciones severas que restringen suuso. Para su cultivo se deben efectuar costosas actividades deconservacin. Se recomienda para el cultivo de pastos y vegetacinpermanente.


VI Tierras con bastantes limitaciones de uso en actividades agrcolas,slo destinadas para pastos, actividad forestal y la vida silvestre.

VII Tierras no aptas para la agricultura , con severas limitacionesy con alto riesgo para ser utilizadas en el establecimiento depastizales por las fuertes pendientes que presentan; son altamentesusceptibles a la erosin.

VIII A estas tierras pertenecen las de aoramiento rocoso entre lasque se consideran las playas de los ros, su uso se restringe aactividades recreativas: cazar, acampar, etc.


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Catlogo de valores de cultivos permanentes

Hace una caracterizacin de los cultivos ms comunesencontrados en la zona, segn la normativa de laDireccin General de Catastro y Geografa. Entre

otros aspectos dene:Caractersticas de cada cultivo.

Cantidad de plantas por hectrea.

Costo por rbol.

Denicin de estado tosanitario.

Cdigos de estado tosanitario.

Mapa de predios

El mapa predial es el mapa donde se dene: clavecatastral (mapa, aldea, nmero de predio), rea,colindantes, etc.

Mapa con fotografa area

Mapa nal


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Los documentos de referencia

El valuador debe contar con documentos que le permitan respaldarjurdicamente su proceso, entre ellos:

Una copia del plan de arbitrios. Contiene los valores catastralesvigentes, las tasas impositivas para la aplicacin del impuesto y cualquierotra informacin relativa a la aplicacin de tributos.

La Ley de Municipalidades. Contiene las facultades legales en quela municipalidad se basa para ejecutar este tipo de procedimientos,tambin los mrgenes permitidos para el incremento de tasas.

Equipo y logstica

Para la inspeccin de campo y los procesos de gabinete, el valuador debetener como mnimo el equipo siguiente:

Fichas catastrales en limpio.

Tablero prensa papeles.

Calculadora.

Juego de reglas.

Lpiz portaminas.

Borrador de goma.

Mochila.

Libreta de apuntes.


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El anverso o frente de la

fichaLa cha recoge informacin que es multinalitaria:datos econmico-sociales, jurdicos y scales. Paraun control del contenido de estos 181 campos, y envista que su ubicacin ordinal no es consecuentecon un orden temtico, en este documento se hanseparado en tres grupos:

Los campos del 1 al 59:Nmero catastral.Datos generales.Datos generales de delineacin.Factores de modicacin.Datos para el avalo de terrenos en procesode desarrollo.Propiedad horizontal.Servicios pblicos.

Captulo 3

Para realizar el avalo, adems de los insumos del captulo anterior, es necesario obtener datos

en campo; para esto el Catastro Nacional ha implementado una boleta que contiene espacios paracaptura de informacin en campo y clculos en gabinete. A esta boleta se le conoce como ficha

catastral; las municipalidades han dado continuidad a su uso y existen programas informticos

para la digitalizacin de esta informacin, ejecucin de clculos de forma automatizada y

almacenamiento en una base de datos.

Captura de datospara el avaluo rural


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Los campos del 60 al 117

Usos de la tierra.Propiedad proindivisa.Colindantes del predio.Control de edicaciones.

Datos para el avalo de edicaciones.Clasicacin de tierras.

Los campos del 118 al 181

Edicacin especial.Uso actual de la tierra.Recursos hdricos.Caractersticas de la propiedad.Datos para el avalo de cultivos permanentes.Ocupante y renta mensual.Observaciones.


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Campos del 1 al 59

Nmero catastral

Es la identicacin del predio, este dato se debe llenar en la ocina antesde salir al campo, es una gua de los predios a valuar. Es el principal vnculo

con el mapa predial. En caso de un levantamiento nuevo, este dato sellena hasta que se han construido los mapas nales y se ha asignado laclave catastral.

NMERO CATASTRAL

DEPTO. MPIO. ALDEA MAPA BLOQUE PREDIO NMERO 1 2 3 4 5 6 7

Datos generales

Maquinaria.Se llena segn el caso, si existe o no maquinaria en el predio,Se debe llenar en campo al momento de la visita al predio.

Tiene 2 opciones de llenado:

1 - Si existe maquinaria.

0 - Si no existe maquinaria.

Ejemplo: en el predio existe maquinaria.

Estatus tributario.Dene si el predio debe o no tributar, segn artculo

76 de la ley municipal, se puede llenar en la ocina o en el campo.

Tiene 4 opciones de llenado:

1 - Totalmente exento.

2 - Parcialmente tributable.

3 - Totalmente tributable.

4 - Sin valor.

Ejemplo:el predio es totalmente tributable.

Cdigo de propietario.Se llena en la ocina, segn el listado de cdigosde propietario.

Ejemplo:el Predio es de una persona natural individual.

8MAQ

1

9S.T.

3

10

COD.PROP

0 1


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Futuras revisiones.Este dato se toma en campo cuando hay edicacionesen construccin total o ampliaciones y el objetivo es tener un aviso paraactualizar esas mejoras despus de un cierto tiempo. Tiene 2 opciones:

1 En construccin total.

2 En construccin parcial.

Ejemplo 1:el predio estaba baldo y en el momento del avalo se inicia laconstruccin de una habitacin.

Ejemplo 2:en el predio existen ya edicaciones y en el momento del avalose ampla o se construye una edicacin nueva.

Cdigo Habitacional.Esta casilla tiene una estrecha correspondencia conla casilla nmero 9, se llena segn si el propietario vive o no en el predio,se debe llenar en el campo. Tiene 3 opciones de llenado:

0 - Si el propietario vive en el predio1 - Si el propietario vive parcialmente en el predio

2 - Si el propietario no vive en el predio

Ejemplo:un predio donde vive el propietario.

Nmero de lnea, nmero de foto, nmero de predio.Estas casillasestn en desuso, no aplican para los levantamientos actuales pues es pococomn la implementacin de proyectos con este sistema. En su momento,correspondieron a la lnea de vuelo, foto de contacto (generalmente enesc. 1: 40,000), el predio era un nmero preliminar y serva para hacerrevisiones futuras y saber en qu fotose tom los datos de campo.

Sitio.Este dato se llena en la ocina,es el nombre y la naturaleza jurdica del sitio donde se ubica el predio enestudio, tiene relacin estrecha con la casilla 30.

Ejemplo 1:el predio est ubicado en

los ejidos del municipio de La Masica.Ejemplo 2:el predio est ubicadoen el sitio Santa Teresa de Cimientosde naturaleza jurdica privado.

11 1 0 0

12 1 0 1

13COD.HAB.

0

N. LNEA N. FOTO PREDIO

14 15 16

17 SITIO

LA MASICA (EJIDAL) 0 3 3

17 SITIO

SANTA TERESA DE CIMIENTOS (PRIVADO) 1 1 4


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Aldea.Este dato se llena en la ocina, tomando como base la codicacinadministrativa del Instituto Nacional de Estadstica (INE). Es el nombre ycdigo de la aldea donde se ubica el predio, tiene relacin estrecha conla casilla 3.

Ejemplo: el predio est ubicado en las cercanas

de la aldea Siempre Viva del municipio de Esparta,Atlntida.

Casero.Este dato se llena en la ocina, tomando como base la codicacinadministrativa del Instituto Nacional de Estadstica (INE). Es el nombre ycdigo del casero donde se ubica el predio.

Ejemplo:el predio est ubicado en las cercanas delcasero El Rincn o El Edn de la aldea Siempre Vivadel municipio de Esparta, Atlntida.

Tipo de cerco.Este dato debe llenarse estrictamente en el campo, setoma considerando la totalidad del permetro del predio y el cerco.

Ejemplo: el predio est totalmente cercado conalambre de pas.

Nombre del propietario del predio.Este dato se puede llenar en elpredio o donde se encuentre el informante. Es el nombre de la personanatural o jurdica que posee el predio con nimo de dueo.

Ejemplo:el propietario del predio es el Sr. Jos Mario Molina, deberaparecer as:

18 ALDEA

SIEMPRE VIVA 3 0

19 CASERO

EL RINCN O EL EDN 0 2

20 TIPO DE CERCO

A. DE PA 0 1

21. NOMBRE DEL PROPIETARIO

M O L I N A J O S E M A R I O

21. NOMBRE DEL PROPIETARIOL E C H E Y D E R I V A D O S S A

Ejemplo:el propietario del predio es la Empresa Leche y Derivados S.A.,deber aparecer as:


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Tarjeta de identidad del propietario del predio.Este dato se llena encampo, slo se anotar cuando el predio lo posee una persona natural.

Ejemplo:el propietario del predio es el Sr. Jos Mario Molina, deberaparecer as.

24. NAC

2 0 5

25R.P

E F

22

TARJETA DE IDENTIDAD

0 3 0 6 1 9 4 4 0 0 2 3 8

Registro tributario nacional.Este documento normalmente lo usanlas personas jurdicas; no obstante, puede ser encontrado en personasnaturales. Se debe llenar en el campo.

23RTN

Nacionalidad.Este dato se debe llenar (segn listado de cdigos) slosi se tiene un documento que lo acredite. Para los hondureos el cdigoes 205.

Ejemplo:el propietario del predio es un hondureo.

Registro de la propiedad.Este dato se llena en la ocina y es dondedebera inscribirse el predio si se registrase, es una informacin eventual.

Ejemplo:un predio que debe inscribirse en Santa Rosa de Copn.

Datos de inscripcin registral.Igual que el nmero anterior es informacineventual. Si existe, se debe llenar en el campo.

26TOMO

27FOLIO

28ASIENTO

29FECHA DE INSCRIPCIN


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Datos generales de delineacin

Naturaleza jurdica.Esta informacin se levanta en el momento dela delineacin; se hace usando una marca de cotejo en la casilla quecorresponda, segn la naturaleza jurdica del sitio donde se ubica el predioen estudio.

Ejemplo: el predio est ubicado en el sitio Ejidos de la Masica.

30 NATURALEZAJURDICASEGNDOCUMENTO

PRIVADO 1

EJIDAL 2

NACIONAL 3

MUNICIPALPRIVADO 4

FISCAL 5

OTRA 6

Clase de dominio o posesin.Esta informacin se levanta en el momentode la delineacin; se hace usando una marca de cotejo en la casilla quecorresponda, segn el documento que presente el ocupante del predio.

Ejemplo:el ocupante del predio presenta una escrituraen dominio pleno del predio en estudio.

31 CLASE DE

DOMINIO OPOSESIN

DOMINIOPLENO 1

DOMINIOTIL

2

OCUPACIN 3

POSESIN 4

BENEFICIARIOR.A.

5

OTRO 6

Clase de Documento.Esta informacin se levanta en el momento dela delineacin; se hace usando una marca de cotejo en la casilla quecorresponda, segn el documento que presente el ocupante del predio.

Ejemplo:el ocupante presenta una escritura pblicadel predio en estudio.

32 DOCUMENTO

PRIVADO 1

PBLICO 2

SINDOCUMENTO 3

4

5

6


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rea del predio.Esta informacin se levanta enel momento de la delineacin; se escribe el rea,segn documento, y se hace una marcade cotejo en la casilla que corresponda,segn el documento que presente elocupante del predio.

33 REA

.

34 UNIDAD DE REA

YRD.2 1 MTS.2 2 MZ 3 HA 4 VRS.2 5

35 TOPOGRAFA 1

SEGN DOCUMENTO 2

REGISTRADA 3

36FECHA DE ADQUISICIN

0 1 0 1 0 9

Fecha de adquisicin. Se anota la fecha deadquisicin del predio, slo si existe documento.

Ejemplo: un predio comprado el 1 de enero

del ao 2009 segn documento.

Monto de la transaccin. Se anota el valorpor el cual fue adquirido el predio, slo si existedocumento.

Ejemplo:un predio comprado por L 20,000.

Clase de transaccin.Esta casilla se debe llenaren el campo.

Tiene 3 opciones de llenado:01 - Si el predio fue adquirido en una venta total02- Si el predio fue adquirido en una venta parcial03- Si el predio surgi como una agrupacin depredios

Ejemplo:un predio comprado parcialmente.

Nombre del delineador y fecha. Se anota elnombre de la persona y la fecha en que realiz ladelineacin, es un dato del levantamiento.

Ejemplo:

37MONTO TRANSACCIN

2 0 0 0 0 . 0 0

38CLAS. TRANS.

0 2

DELINEADOR: PABLO GMEZ 39 FECHA 24 /09/ 09


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Factores de modificacin

Como ya se mencion, el valor depende del deseo de adquisicin deun inmueble y este deseo se dene por la disponibilidad de servicios ocomodidades que motiven su adquisicin. En esta seccin se resume laincidencia de esos modicadores del valor.

rea.Este dato se obtiene de comparar el predio en estudio con el prediotpico de la zona: se puede comprar un predio en una zona atractiva; peroel deseo de adquirirlo es menor si, por el tamao, no se puede construirnada.

Ubicacin.La distancia al mercado ms cercano (se considera como tal unacabecera municipal o ciudad importante) es otra condicionante del deseo,ya que acarrear material para posibles construcciones o comercializar unproducto resulta caro y afecta la utilidad.

Acceso. Un predio puede ser atractivo, pero el deseo de adquirirlodisminuye si no tiene un acceso adecuado.

FACTORES DE MODIFICACIONES DE TERRENOS RURALES

REA UBICACIN ACCESO AGUA FACTOR COMBINADO

0.97 0.96 0.90 0.85 40 0 7 1 2

Ejemplo:aplicacin de factor combinado a un predio.

Agua:no tieneacceso a ningunafuente de agua.

Acceso:Carretera de terraceratransitable todo el ao.

Parcela tpica:9 hectreas.rea de la parcelaen estudio:11 hectreas.

Factor combinado:0.97 0.96 0.90 0.85 = 0.712

Ubicacin:20 km del mercadoms cercano.


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Datos para avalo de terrenos en proceso de desarrollo

Esta seccin no se usa en la actualidad pues la ley faculta para que en laszonas con caractersticas urbanas se dena un permetro y se d tratamientode suburbano o urbano, segn el caso.

DATOS PARA AVALO DE TERRENOS EN PROCESO DE DESARROLLO

REA TOPOGRAFA CONFIGURACIN FACTOR COMBINADO

41

VALOR BSICO UNITARIO REA (ha)

42 43

Propiedad horizontal

Esta es una informacin para el avalo de condominios, centros comercialeso edicios construidos bajo el rgimen de propiedad horizontal, el sistemade comparacin aqu desarrollado no aplica.

PROPIEDAD HORIZONTAL

EDIF. NUM CONDOMINIO EDIF EDIF PREDIO CONDOMINIOS PREDIO

44 45 46 47

NIVEL FICHA AUXILIAR NUM

48 49

APARTAMENTO NUM REA DEL APARTAMENTO

50 51

Servicios pblicos

Esta seccin se llena en el campo, segn el listado de cdigos para cadaservicio, slo se da en reas en proceso de desarrollo.

Ejemplo:

Agua - Acueducto.

Alcantarillado - Fosa sptica.

Electricidad - No hay.

Alumbrado pblico - No hay.

Telfono - No hay.

Calle - Tierra.

Acera - No hay.

Tren de aseo - No hay.

SERVICIOS PBLICOS

52 AGUA 1 53 TELFONO 0

54 ALCANTARILLADO 4 55 CALLE 456 ELECTRICIDAD 0 57 ACERA 0

58 ALUMBRADO PBLICO 0 59 TREN DE ASEO 0


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Campos del 60 al 117

Usos de la tierra

Esta informacin se llena en campo y sirve slo de gua o recordatorioen la ocina para control de cultivos permanentes y el tipo de

explotacin (casilla 167).Propiedad proindivisa

Este dato se llena cuando el predio pertenece a dos o ms personas,generalmente son heredades. Se llena en el campo; en la casilla21 se anota un representante y en la casilla 68 el nombre de los demscopropietarios.

Ejemplo:el predio pertenece a Juan Lpez y hermanos. En la casilla 21aparecer Lpez Juan y en la casilla 68 aparecer segn el adjunto.

PROPIEDAD PROINDIVISA

TOTAL COPROPIETARIOS 68 4

Luisa de Jess Lpez

Jos Napolen Lpez

Mara Ana Lpez

Ejemplo:el predio pertenece a Roberto Acosta y hermana, en la casilla 21aparecer Acosta Roberto y en la 68 as:

PROPIEDAD PROINDIVISA

TOTAL COPROPIETARIOS 68 2

Mara Elena Acosta

USOS DE LA TIERRA

CDIGO PORCENTAJE

60 61

62 6364 65

66 67


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Colindantes del predio

Esta informacin slo se llena en los sistemas anlogos. El tipo de colindanciao lmite se debe llenar en la cha pues no se reeja en los mapas nales.

Cdigo de mapa

Lmite de mapa

MAPA BLOQ PREDIO C.CO

69 70 71 72

NORTE 1 H L 1 4 0 Z 0 0 0 0 1 7 9

SUR 2 H L 1 3 0 Z 0 0 0 0 1 0 J

ESTE 3 H L 1 1 0 Z 0 0 0 0 0 5 9

OESTE 4 H L 1 4 0 Z 0 0 0 0 2 0 7

Ejemplo:el Predio en estudio es el 16, con las caractersticas siguientes:

Lmite Norte: alambre de pa.

Lmite Sur: sin cerco.

Lmite este: alambre de pa.

Lmite Oeste: zanjo.

Control de edificaciones

Esta seccin se llena segn el caso:

Casilla 85: se anota cuntas edicaciones existen en el predio almomento del avalo.

Casilla 86: se anota la cantidad de grupos que se anoten en esacha.

Casilla 87: slo se llena cuando existen edicaciones que se salen delas tpicas.

Casilla 88: slo se llena cuando existen stanos.


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Casilla 89: slo se llena cuando se hace clculo manual total; se reere al% de habitacin que usa el propietario del predio (en las municipalidadesque usan el SAFT no es necesario ya que es automtico).

Casilla 90: slo se llena cuando el propietario vive en el predionormalmente se anota N 001 pues es en la cha principal donde se

anotan los datos del propietario del inmueble.

Casilla 91: slo se llena cuando el propietario vive en el predio y seanota 100% (slo en ese caso).

Casilla 92: se anota la fecha del clculo y en el espacio seguido elnombre del calculista.

CONTROL DE EDIFICACIONES

N DE EDIFI N GRUPOS N EDIF. ESP N STANOS

85 86 87 88

% DE EXEN N EDIF HAB. % DE HABITACIN

89 90 91

FECHA DEL CLCULO

92 CALCULISTA

Datos para el avalo de edificaciones

Se anotan los datos que se encuentran en el reverso de la cha en laseccin diagrama de la edicacin.

Ejemplo:1 PLANTA (una habitacin de adobe, de calidad 25 con 80% 1- 4 - 25 bueno y 90 metros de construccin) 80% BUENO

GRUPOEDIFICACIN

No 93PISO REA (m2) 94 USO95

CLASE96

CALIDAD97

%BUENO

98

1 0 0 1 1 9 0 . 0 1 4 2 5 8 0

2 1

rea

1 - planta 1 - 4 - 25 80% bueno


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Clasificacin de tierras

Esta seccin se llena en campo; es la clasicacin de la tierra en relacin conla tabla de costos de tierras rurales ms la cantidad de rea por tipo.

Ejemplo:un predio de 20 ha clasicadas segn el catlogo de tierras en3 tipos. Sin riego.

Mancomunidad MAMUCATabla de valores de tierras rsticas

clasicadas en base a su capacidad agrolgica

ClaseNmero

Capacidad agrolgicaValor/ha

(L)Valor/mz

(L)


II Tierras de muy buena calidad, que pueden ser cultivadas a travsde mtodos sencillos, con pendientes ligeramente susceptibles ala erosin.

III La mayora de estos suelos que son casi planos y lentamente

permeables, requieren para su explotacin trabajos adicionalesde drenaje, por lo general no permiten la ejecucin de laboresagrcolas en pocas de siembra. Pueden ser utilizados para cultivosen rotacin.

IV Tierras cultivables con limitaciones severas que restringen suuso, Para su cultivo se deben efectuar costosas actividades deconservacin. Se recomienda para el cultivo de pastos y vegetacinpermanente.


VI Tierras con bastantes limitaciones de uso en actividades agrcolas,solamente destinadas para pastos, actividad forestal y la vidasilvestre.

VII Tierras no aptas para la agricultura , con severas limitaciones y

consecuente con alto riesgo para ser utilizadas en el establecimientod pastizales por las fuertes pendientes que presentan por consiguienteson altamente susceptibles a la erosin

VIII A estas tierras pertenecen las de aoramiento rocoso entre las quese consideran las playas de los ros, su uso se restringe a actividadesrecreativas: cazar, acampar, etc.

El rea total del predio (20 ha) es un dato

definido en el mapa delineado, pero el clculo

interior es dato a levantar en campo.


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Campos 118 al 181

Edificacin especial

Esta seccin slo se llena en caso de avalo de edicaciones fuera de lastpicas y que se valan por desglose; pero que deben de manera resumida

registrarse en este espacio.EDIFICACIN ESPECIAL

NIVEL AREA (m2) COSTO UNITARIO

PLANTA 1 118 . 119

PLANTA 2 120 . 121

PLANTA 3 122 . 123

PLANTA 4 124 . 125

PLANTAS ADICIONALES 126 . 127

STANO 128 . 129TOTAL DETALLES ADICIONALES 130

CLASIFICACIN Y DEPRECIACIN

USO 131 CLASE 132 % BUENO 133

Uso actual de la tierra

Este dato se llena en campo y es el uso o cultivo que existe en el predio

en el momento de la visita.Ejemplo: en este predio se encontr cultivo de caa de azcar (411), pastonatural (425) y zacate cultivado (424).

No se toma en cuenta ni el %

ni el orden, tampoco tiene

incidencia en el valor.


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Recursos hdricos

Esta seccin se llena en el campo, se anota en su orden segn el cdigopara cada enunciado.

Sistema de riegoFuente de donde se obtiene

el agua para riego

Distancia de la fuente de riego Hectreas que se riegan

Tipo y cantidad de iglesias en la comunidad

Nombre y distancia en km delpoblado ms cercano

Cantidad de escuelasen la comunidad

Se llena el mismo dato que la casilla 164


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Datos para avalo de cultivos permanentes

Este dato se debe llenar en campo.

Ejemplo:

Cultivo: Caf Cdigo: 06

Variedad: Caturra Cdigo: 01

Cantidad de rboles: 3,000

Edad: 5 aos

Estado sanitario: Bueno Cdigo: 1

Factor de modicacin: 1.00

Caractersticas de la propiedad

Esta seccin se llena en el campo, se anota en su orden segn el cdigopara cada tem.

Cantidad: en el catlogo se define

la cantidad de rboles promedio por

hectrea y por manzana

Vas de comunicacin Acceso a alguna fuente de agua rea

Explotacin Topografa Pozo

Caf Catuah 3,000 Bueno

06 01 5 aos 1


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Ocupante y renta mensual

Se llena en campo y se anota el nombre de la persona que ocupa elinmueble al momento del avalo y si paga o no.

OCUPANTE Y RENTA MENSUAL

181LPS.

Observaciones

Este dato se llena en la ocina, se hace cuando el predio es un ingreso,desaparece o, en los catastros donde existe un sistema digital, es un tipode control del proceso.

OBSERVACIONES

PROCESO ALTA BAJA DIGITAL

Para el llenado de la cha catastral existe un documento publicado por laDireccin General de Catastro (DGC), donde se explica con mayor detallecada uno de los campos.


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Reverso de la ficha

El reverso de la cha es de uso scal, est formado por siete secciones:Descripcin de la edicacin, Diagrama de la edicacin, Clculo manual delvalor de edicaciones, Detalles adicionales Tierras y Cultivos permanentes

y Resumen de la valuacin

Esta seccin guiar al valuador para la captura de datos relacionados con losdiferentes elementos de construccin de una edicacin y la comparacincon la pauta respectiva del manual de clasicacin de edicaciones (Manualde Pesos).


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Elementos constructivos

Cimentacin

Este dato debe llenarse en campo, es difcil deobservar pues es un elemento bajo el terreno

natural. El valuador debe en algunos casos consultaral informante.

Ejemplo:Habitacional de adobe.

Del manual de pesos

FUNDICIONES 2

ZAPATA NO HAY

CIMIENTOS PIEDRA Y CALSOLERA NO HAY

CALIDAD INFERIOR

PARTIDAS Calidad 10 20 30 50

FUNDICIONES

Zapatas - (2) (3) (4) (5)

Cimientos - Pie. Cal Concreto H. Ref. H. Ref.

Solera - - - - H. Ref.

Calidad - Inf. Reg. Reg. Sup.

Piso


Ficha

Del manual de pesos

PISOS 4

ESTRUCTURA ACABADO

MADERA CONCRETO DECOLOR

x MADERAMACHIM.

CONCRETO x MOSAICOMOSAICODECOR.

TIERRAAPIZONADA

TERRAZO MRMOL

CALIDAD:INFERIOR

x REGULAR SUPERIOR

PISOS

Estructura (2) (4) (6) (8) (10)Tierra Cemento Cemento Cemento Cemento

Acabado Tierra api. Cem. col. mosaico Mosaico Mos. dec.



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Paredes exteriores


Ficha

Del manual de pesos

PAREDES EXTERIORES 3

ESTRUCTURA ACABADO

MADERA ADOBE x TABLA

BLOQUE DE

CONCRETO BAHAREQUE

MADERA

BOTAGUA LADRILLORAFN

LMINA DE ZINCREPELLORSTICO

x

ACERO REPELLO FINO

PINTURA ACEITE AGUA VINLICA

CALIDAD:INFERIOR

REGULAR x SUPERIOR

PAREDESEXTERIORES

EstructuraBaharequeo adobe

Baharequeo adobe

Baharequeo adobe

Baharequeo adobe

Baharequeo adobe

Acabado - - Repello rstico Repello no Repello no

Pintura - - - - Vinlica


(1) (2) (3) (4) (5)

Techo


Ficha

Del manual de pesos

TECHO 6

TIPO ARTESN ACABADO

MEDIA AGUAMADERA DE

PINOx

LMINA DE

ZINC

DOS AGUAS xMADERA DECOLOR

LMINA DEASBESTO

VARIAS AGUAS CONCRETO TEJA DE BARRO x

ACERO

CALIDAD:INFERIOR

REGULAR x SUPERIOR

(2) (4) (6) (8) (10)

TECHO

Artesn Madera pino Madera pino Madera pino Madera pino Madera pino

acabado Te. barro Te. barro Te. barro Te. barro Te. barro zinc

Tipo



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Cielo raso


Ficha

Del manual de pesos

CIELORASO

Estructura - (2)Madera

(4)Madera

(6)Madera

(8)Madera

Acabado - Tabla Madera Mach. Plywood. Pino Plywood. Pino

Pintura - - Agua - Bar.

Calidad - Inf. Reg. Reg. Sup.

Carpintera

Este detalle debe llenarse en campo; no se danpautas pues es un universo muy amplio, el valuadordebe anotar el material observado.

Ejemplo:Habitacional de adobe

Puerta de mad. Mach.

Ventanas de tela metlica

Ficha

Del manual de pesos

CARPINTERA

Puertas (1)Tabla (2)Tabla (3)Mad. Mach. (4)Mad. Col (5)Mad. Clr.

Ventanas Tabla Tabla Tel. Met Al. Vid. Al. Vid. Hie.

Molduras - - - - -

Pintura - Agua - - Bar.


CIELO RASO 4

ESTRUCTURA ACABADO

MADERA xPLYWOO DEPINO CELLOTEX

CONCRETOREFORZADO

MACHIMBRE x ASBESTO

AISLITE

CALIDAD:INFERIOR REGULAR x SUPERIOR

CARPINTERA 3

PUERTAS VENTANASMad. Mach. Tel. met.

CALIDAD INFERIOR REGULAR x SUPERIOR


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Otros detalles

Este dato debe llenarse en campo; no se dan pautaspues pueden haber varios detalles, el valuador debeanotar el material observado:

Ejemplo: Habitacional de adobe.

Ficha

Del manual de pesos

Clset - - -(2) -

(3)Madera de clr.

Zcalo - - - Mos. Mos. Dec.

Mueb. Ados. - - - - Gab. Bao

Enchapes - - - Azu. Pied. Azu.

Calidad - - - Reg. Sup.

Plomera

Este detalle debe llenarse en campo, dependiendode la cantidad de detalles encontrados. Este es un

ejemplo de asiganacin de pesos:Con una sola llave: peso 1

Una llave con lavandero: peso 2

Juego completo (ducha, inodoro, lavaboy lavatrastos): peso 3

Ficha

Del manual de pesos

PLOMERABaos -

(1)1 llave

(2)1 llave

(3)1 2 ms

Calidad - Inf. Inf. Regular Sup.

(5)

OTROS DETALLES 3CLOSETS GABINETES

MADERA DE CLR.

CALIDAD INFERIOR REGULAR SUPERIOR X

PLOMERA 3

INSTALACIONESSANITARIAS

CALIDAD INSTALACIONESSANITARIAS

CALIDAD

INF REG SUP INF REG SUP

INODORO 1 LAVATRASOS 1

LAVAMANOS 1 LAVANDEROS

DUCHAS 1


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Electricidad

Este detalle se debe llenar en campo, es una de las secciones donde mscombinaciones se pueden dar, pero se debe tomar la predominante.


Ficha

Del manual de pesos

ELECTRICIDAD

Alambrado - -(2)

Alambre visible(3)

Plstico(4)

Conducto

Salidas - - Pocas Sucientes Abundantes

Calidad - - Inf. Reg. Sup.

Detalles adicionales

Este detalle se debe llenar en campo, usando la tabla de valores, rea deldetalle y el porcentaje bueno.

Ejemplo:un enchape de fachaletade 5 4 mt.

ELECTRICIDAD 2

ALAMBRADO SALIDAS CALIDADALAMBREVISIBLE

x POCAS x INFERIOR x

CONDUCTOPROTECTOR

SUFICICENTES REGULAR

PLSTICO REGULAR SUPERIOR

Catlogo de costos de detalles adicionalesMunicipio de Petoa, Santa Brbara


Enchapes (1)

Cdigo MaterialesCostos por m2

Inf (1) Reg (2) Sup (3)

1 Azulejo 297.83 447.13

2 Cermica 770.72 867.22 941.71

3 Piedra cantera 183.42

4 Fachaleta 284.71

5 Madera machimbre 415.24

6 Plywood de pino 229.10

7 Mrmol 435.00

8 Plywood de color 353.14


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Catlogo de costos de edicaciones tpicasMunicipio de Petoa, Santa BrbaraCostos unitarios por metro cuadrado 2005-2009

Residencial una familia (2)

Tipologa Uno (1-1) Dos (1-2) Tres (1-3) Cuatro (1-4) Seis (1-6)

Calidad

10 1,173.75 1,785.92 2,266.90 846.72 1,505.30

15 1,616.66 1,847.00 2,839.14 1,076.14 1,552.24

20 2,059.57 1,908.08 3,411.37 1,305.56 1,599.17

25 2,222.53 2,640.37 3,606.63 1,547.95 1,991.53

30 2,385.48 3,372.66 3,801.90 1,790.35 2,383.88

35 2,616.87 3,552.94 4,291.37 1,906.00 2,471.35

40 2,848.27 3,733.22 4,780.85 2,021.66 2,558.81

45 3,063.36 4,035.76 4,812.49 2,327.90

50 3,278.46 4,338.30 4,844.14 2,634.15

55 4,426.23 5,021.85

60 4,514.17 5,199.56

65 4,668.36 5,377.26

70 4,822.56 5,554.97

75 4,976.7680 5,130.96

El clculo del valor

Al concluir la captura de datos en campo, se procede a calcular el valorque es el objetivo nal, y se hace aplicando los costos unitarios de losdiferentes catlogos a los datos obtenidos en campo.

El valor de un inmueble es la suma de:El valor de las edicaciones.El valor de la tierra.El valor de los cultivos permanentes.

Clculo manual del valor de una edificacin

Uso de edicacin: HabitacinClase de materiales: Adobe

Calidad de mano de obra: 20

La edicacin mide 56 m2Se obtiene de multiplicar elrea por el costo unitario

Es el % buenoObservado en campo


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Clculo manual del valor del terreno

CLCULO MANUAL DEL AVALO DE TERRENOS RURALES

CDIGO DETIERRAS

VALORBSICO

REA(HAS.)

FACTOR DE MOD. PORRIEGO

FATOR DE MOD.COMBINADO

VALOR

VALOR TOTAL DE TERRENO

Cdigo segncatlogo de tierras

rea segn mapa Factor segn casilla# 40

Valor bsico rea Factor de modicacin por riego Factor de modicacin combinado

Valor segncatlogo

Factor segn casilla# 115

Factor segn casilla# 115

Clculo manual del valor de los cultivos permanentes

CLCULO MANUAL DEL VALOR DE CULTIVOS PERMANENTES

CDIGO DECULTIVO

CDIGO DEVARIEDAD

TOTALRBOLES

VALORUNITARIO

FACTORDE MOD.

COMBINADOVALOR

VALOR TOTAL PAGADO

Casillas # 175, 176, 177, 178,179, 180

Catlogo de cultivospermanentes

Producto


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Resumen de la valuacin

Resumen de valuacin

Concepto Valor

Tierras

Edicaciones

Cultivos

Total

Valor exencin

Neto gravable

Tarifa a pagar por millar 2.50

Impuesto a pagar

Impuesto a pagar por ao

Valor total del terreno

Exencin segn art. 76 de la ley municipal

Valor total de edicaciones

Valor gravable

Valor de cultivos permanentes

Valor tarifa segn Plan de Arbitrios


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AnexosAnexo 1: Factores de modifcacinutilizados en la valuacin rural

Anexo 2: Glosario


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Anexo 1: Factores de modificacinutilizados en la valuacin rural

CASILLAS # 40, 41, 164,168, 169,170,171

Factores de modicacin por aguaTIERRAS RURALES

FUENTE : FACTOR

Acceso directo a (ro, canal permanente ) 1.00

Pozo artesiano 0.90

Ninguna 0.85

Factores de modicacin por acceso

A VAS DE COMUNICACIN

CARACTERSTICAS FACTOR

A carretera pavimentada 1.00

A carretera de terracera transitable todo el ao 0.90

A carreteras sin material selecto transitables entiempo seco

0.80

A caminos carreteros 0.75

Factores de modicacin por distancia

DISTANCIA (Km.) FACTOR

0 -- 08 1.12

08 -- 14 1.00

14 -- 20 0.96

20 -- 26 0.94

26 -- 32 0.92

32 -- 38 0.90

38 -- 42 0.88

42 -- 48 0.86

42 -- 52 0.84

Factores de modicacin por topografa

TOPOGRAFA FACTOR

Llana o plana 1.00

Ondulada 0.95

Quebrada 0.90

Muy quebrada 0.85


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Anexo 2: Glosario

Autonoma municipal: Potestad que la Ley de Municipalidades otorga a los municipios

para su propia administracin.

Catlogo de valores de edicaciones tpicas: Estudio que reeja el costo unitario

por cada tpica.

Catastro: Inventario de la riqueza inmobiliaria de un municipio o pas.

Clave catastral: Identicacin que es nica para cada predio derivada de la red

geodsica nacional.

Edicacin tpica: Edicacin creada de manera ideal con la que sern comparadas

las encontradas en la realidad para determinar su valor real aproximado.

Factor de modicacin: Expresin matemtica usada como ponderacin para alterar

un valor bsico.

Ficha catastral: Carpeta o flder donde se registra toda la informacin relacionada

con un predio.

Mancomunidad: Entidad territorial, local, auxiliar y subordinada a los municipios

miembros, sujeta al derecho pblico.

Manual de clasicacin de edicaciones: Instrumento que clasica y asigna valores

a los diferentes elementos constructivos en una edicacin tpica para compararlos con

la realidad y denir el valor de una construccin, segn la normativa de la DGCG

Mtodos de valuacin: Procedimientos tcnicos utilizados para obtener el valor de

un activo.

Multinalitario: Que se puede utilizar para varios propsitos

Parcela tpica: Parcela que rene la mayor cantidad de condiciones comunes en una

zona de estudio determinada, en cuanto a rea, forma y disponibilidad de servicios.

Plan de arbitrios: Instrumento jurdico municipal que comprende la tasa impositiva

para cada ao.

Predio baldo: Segn la DGCG predio donde no se ha construido edicacin alguna

nunca.

Proindivisa: Propiedad a la que no se ha sealado an la divisin para cada uno desus propietarios.

Tabla de costos de edicaciones tpicas: Tabla que dene los valores de cada

edicacin tpica resultado de una cotizacin de materiales de construccin y mano de

obra promedio

Tipologa constructiva: Estudio y clasicacin de diferentes tipos de construccin.


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Manuales y buenas prcticas para el catastro municipal

Levantamiento Catastral

Valuacin Urbana

Valuacin Rural

Mantenimiento no Digital

Planificacin en Catastro

Capacitacin de Personal

Valores Catastrales

Lmites Administrativos

Permetros Urbanos

Ordenamiento Territorial

Legislacin Municipal

Uso Multifinalitario

Mapeo Digital

Ficha Digital

Sistema de Informacin

Geogrfico (SIG)

Mantenimiento Digital

Intercambio Nacional

Cuidado de Equipos

Los Manuales para el Catastro Municipalson una produccin

del Programa de Fortalecimiento Municipal y Desarrollo Local

AECIDAMHON.

Estos manuales se han agrupado en tres series: Procesos Tcnicos,

Procesos Administrativos y Procesos Tecnolgicos. La sistematiza-

cin de buenas prcticasa partir del uso de estos instrumentos

son un complemento a estas series y, en conjunto, un aporte a la

gestin del conocimiento en el mbito municipal.

Documents

avaluos faciles