Artigo Avaliacao Imoveis Situacao Atipica

7/23/2019 Artigo Avaliacao Imoveis Situacao Atipica

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AVALIAO DE IMVEIS EM SITUAES ATPICAS

RESUMO

Este trabalho visa apresentar situaes atpicas de imveis, se comparado comsimilares do mercado imobilirio onde est inserido, bem como sugerir procedimentode clculo do seu valor de avaliao. Normalmente as situaes atpicas ocorremem remanescentes de imveis atingidos pela implantao de empreendimentos,desapropriaes e/ou constituies de servides de passagem, que resultem emrestries parciais ou totais do uso e ocupao do terreno interferido. Quando a(s)diferena(s) entre os dados do mercado imobilirio (elementos da amostra) e o

imvel avaliando no pode(m) ser tratada(s) adequadamente por comparao direta,deve ser adotado um ndice de depreciao que reflita o impacto da noconformidade na predio do valor de avaliao.

Palavras-chave: Situao atpica, Avaliao, Imveis rurais e urbanos.

1 INTRODUO

Os terrenos remanescentes de empreendimentos em infraestrutura, quandoanalisados como elemento do mercado imobilirio, nem sempre guardam umarelao de pertinncia com o universo onde est inserido, por existir algum atributode comparao, qualitativo e/ou quantitativo, que extrapola os limites das fronteirasamostrais, de uma ou mais caractersticas dos imveis obtidos para comparao.

As discrepncias podem ocorrer por questes fsicas (rea, distncia aoncleo urbano, distncia a via pblica pavimentada, dentre outras) e/ou por questeslegais desapropriaes, lei do parcelamento do solo, plano diretor do uso eocupao do solo e legislao ambiental), que impe restries ao aproveitamentoeconmico do terreno.

Portanto, quando a(s) diferena(s) entre os dados do mercado imobilirio

(elementos da amostra) e o imvel avaliando no pode(m) ser tratada(s)adequadamente por comparao direta, atravs da inferncia estatstica, fatores dehomogeneizao ou outro tratamento matemtico pertinente, h de se aplicar umndice de depreciao que reflita o impacto da no conformidade na predio dovalor de avaliao.

Neste contexto, a norma de avaliao de imveis urbanos ABNT NBR 14653-2 (2011), assevera que os procedimentos avaliatrios no previstos em normadevem ser descritos e fundamentados.


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2 BASE METODOLGICA DO TRABALHO

Para o desenvolvimento do trabalho fundamentamos nas normas da

Associao Brasileira de Normas Tcnicas ABNT: NBR 14653-1 (2001), NBR14653-2 (2011) e NBR 14653-3 (2004), que consolidam conceitos, mtodos eprocedimentos para servios tcnicos de avaliao de bens imveis.

Assim, citamos alguns conceitos e procedimentos metodolgicos da ABNTNBR 14653, que auxiliam a anlise tcnica da formao do valor de avaliao deimveis em situaes atpicas, quando comparados com outros similares inseridosno mesmo mercado imobilirio.

A ABNT NBR 14653-1 (2001), pgs. 3,5,7 e 8, (grifo nosso), sugere conceitose procedimentos, entre os quais destacamos:

3.5 avaliao de bens: Anlise tcnica, realizada por engenheiro deavaliaes, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e

direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilizaoeconmica, para uma determinada finalidade, situao e data.3.6 bem: Coisa que tem valor, suscetvel de utilizao ou que pode

ser objeto de direito, que integra um patrimnio.[...]3.44 valor de mercado: Quantia mais provvel pela qual se

negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data dereferncia, dentro das condies do mercado vigente.

[...]7.3.2 A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliaes

com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando e suaadequao ao seu segmento de mercado, da resultando condies para aorientao da coleta de dados.

[...]8.1.1 A metodologia aplicvel funo, basicamente, da naturezado bem avaliando, da finalidade da avaliao e da disponibilidade,qualidade e quantidade de informaes colhidas no mercado. A sua escolhadeve ser justificada e ater-se ao estabelecido nesta parte da NBR 14653,bem como nas demais partes que compem a NBR 14653, com o objetivode retratar o comportamento do mercado por meio de modelos quesuportem racionalmente o convencimento do valor.

8.1.2 Esta parte da NBR 14653 e as demais partes se aplicam asituaes normais e tpicas do mercado. Em situaes atpicas, onde ficarcomprovada a impossibilidade de utilizar as metodologias previstas nestaparte da NBR 14653, facultado ao engenheiro de avaliaes o empregode outro procedimento, desde que devidamente justificado.

De acordo com a NBR 14653-2 (2011, pg. 2) e a NBR 14653-3 (2004, pg.2), o aproveitamento eficiente do imvel assim definido:3.1 Aproveitamento eficiente: Aquele recomendvel e tecnicamente

possvel para o local, numa data de referncia, observada a tendnciamercadolgica na circunvizinhana, entre os diversos usos permitidos pelalegislao pertinente.

A ABNT NBR 14653-2 (2011, pgs. 9, 11-13, grifo nosso) detalha definies eprocedimentos a serem adotados na avaliao de imveis urbanos, entre elescitamos:

3.81 Vocao do imvel: Uso presumidamente mais adequado dedeterminado imvel, em funo das caractersticas prprias e de entorno,respeitadas as limitaes legais.

[...]7.2 Legislao a consultar: Recomenda-se consultar as legislaesmunicipal, estadual e federal, bem como examinar outras restries


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3

(inclusive decorrentes de passivo ambiental) ou incentivos que possaminfluenciar no valor do imvel.

7.3 Vistoria [...] observar, no que couber [...]: 7.3.1 Caracterizaoda regio [...], 7.3.2 Caracterizao do terreno - localizao: situao na

regio e via pblica [...]; restries fsicas e legais ao aproveitamento [...];e 7.3.3 Caracterizao das edificaes e benfeitorias [...]- adequao daedificao em relao recomendveis para a regio.

[...]8.1.1 Para identificao do valor de mercado, sempre que possvel

preferir o mtodo comparativo direto de dados do mercado [...];8.1.2 Quando couber e o objetivo for a identificao do valor de

mercado, recomendvel que sejam apresentadas consideraes quantoao aproveitamento eficiente do imvel;

[...]8.1.4 Mtodos utilizados no detalhados nesta Norma devem ser

descritos e fundamentados no trabalho.Para os imveis rurais a ABNT NBR 14653-3 (2004, pgs. 2, 5 e 10) sugere

definies e procedimentos a serem adotados, dentre os quais citamos:3.7 funcionalidade de benfeitoria: Grau de adequao ou atualidade

tecnolgica de uma benfeitoria em funo da sua viabilidade econmica noimvel e na regio.

3.8 imvel rural: Imvel com vocao para explorao animal ouvegetal, qualquer que seja a sua localizao.

[...]7.3 Vistoria: A vistoria visa permitir ao engenheiro de avaliaes

conhecer, da melhor maneira possvel, o imvel avaliando e o contextoimobilirio a que pertence, de forma a orientar a coleta de dados. Alm doprevisto na ABNT NBR 14653-1, devem ser observados os aspectosrelevantes na formao do valor, de acordo com o objeto, o objetivo e a

finalidade da avaliao, constantes em 7.3.1 e 7.3.2.7.3.1 Caracterizao da regio [...] e 7.3.2 Caracterizao doimvel; 7.3.2.1 Caractersticas gerais [...] d- situao; [...] i- utilizaoeconmica atual e condicionantes legais); 7.3.2.2 Caracterizao das terras[...] c- classificao da capacidade de uso das terras [...]; d- condicionanteslegais; 7.3.2.3 Caracterizao das construes e instalaes [...] d-aspectos funcionais; e- condicionantes legais; 7.3.2.4 Caracterizao dasprodues vegetais [...] e- condicionantes legais); 7.3.2.5 Caracterizaodas obras e trabalhos de melhoria da terra [...] d- aspectos funcionais; e-condicionantes legais[...].

[...]7.8.2 O valor de mercado deve considerar o aproveitamento

eficiente do imvel.

3 LEGISLAO APLICADA

As restries que resultem na indisponibilidade das terras para as atividadesque sejam ali admissveis, em zonas rurais e urbanas, nos remetem a legislaoambiental e a que dispe sobre o uso, ocupao e parcelamento do solo urbano.

A Lei Federal n 12.651, de maio/2012, com as alteraes da Lei n 12.727,de outubro/2012, que dispe sobre a proteo da vegetao nativa, bem como a LeiEstadual n 20.992, de outubro/2013, que dispe sobre as polticas florestais e deproteo biodiversidade no Estado de Minas Gerais, estabelecem os espaosterritoriais que enquadram como reas de preservao permanente APP, em zona

rural e urbana, bem como nas zonas de amortecimento de unidade de conservao


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4

e congneres, caracterizados como reas no edificante, que no podem ter o usoalternativo do solo.

Os decretos regulatrios, instrues normativas, alm das resolues do

CONAMA, mesmo aliceradas no antigo Cdigo Florestal, Lei n 4.771/1965, nonosso entendimento, devem continuar disciplinando a matria, em suas reas deabrangncia, desde que seus artigos, incisos e pargrafos no sejam conflitantescom a nova lei de preservao da biodiversidade (Lei Federal n 12.651/2012 e LeiEstadual n 20.992/2013).

Quanto ao parcelamento, uso e ocupao do solo urbano, deve serconsultada a legislao municipal que trata da matria, bem como a Lei Federal6766/79 e suas respectivas alteraes.

4 SITUAES ATPICAS ENQUADRAMENTO

O custo para regularizao fundiria e a condio de imvel encravado(urbano ou rural), a diminuio da rea lquida lotevel ou do potencial construtivodo terreno, no caso de imveis urbanos, a diminuio da capacidade de uso da terraou a aptido agrcola dos imveis rurais, bem como a existncia de benfeitorias semevidncias funcionais para o imvel e entorno, so situaes que devem serconsideradas nas avaliaes de imveis, de modo a evitar sua sobrevalorizao econsequentemente a inviabilizao de sua absoro pelo mercado imobilirio.

As situaes atpicas que nos referimos, ocorrem em conjunto ouseparadamente e podem impactar a formao do valor de mercado do bem imvelem decorrncia de:

1- Inexistncia de documentao imobiliria regular, qualquer tipo de ttulo deposse e/ou domnio, no levados ao registro no servio registral competente;

2- Restrio parcial ou total quanto ao uso e ocupao do solo, comcomprometimento do seu aproveitamento eficiente ou econmico;

3- Existncia de benfeitorias que no agregam valor ao bem imvel porquestes funcionais.Quando da inexistncia de documentao imobiliria regular, ttulo de posse

e/ou domnio, no levados ao servio registral competente, necessrio suaregularizao fundiria, que demanda servios topogrficos, advocatcios ecartorrios, para a correta especificidade do terreno e instruir requerimentos junto

aos rgos competentes, federais, estaduais e municipais, objetivando suaregularizao junto ao cartrio de registro de imveis.As restries quanto ao uso e ocupao de terrenos remanescentes de

empreendimentos, que comprometem o seu aproveitamento eficiente, sodecorrentes de:

- Ocupaes irregulares por terceiros, invases parciais ou totais de imveis;- Localizao parcial ou total do imvel em espaos territoriais protegidos para

conservao de recursos naturais: abrangidos por reas de preservaopermanente APP, zonas de amortecimento de unidade de conservao econgneres, definidas pela legislao ambiental pertinente;

- Localizao parcial ou total em faixa de servido de passagem de linhas de

energia eltrica, gasodutos e outros, que interfere de forma parcial ou total noaproveitamento dos imveis atingidos;


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- Falta de acesso entre o imvel e a via pblica, caracterizando o imvel comoencravado, ou seja, o prdio ou propriedade menor que fica dentro de outra maior.

As questes relacionadas s benfeitorias, melhoramentos da terra ou

construes que no agregam valor ao imvel, se do pelo fato de terem sidoconstrudas para atender um fim especfico, por um determinado perodo, quefindado, podem perder sua funcionalidade em funo da vocao do imvel, suascaractersticas prprias e do entorno.

Quadro 1 - Representao grfica das anomalias ou situaes atpicas

Fonte: Dados da pesquisa

5 AVALIAO DE IMVEIS EM SITUAO ATPICA

O caso mais comum de terreno em situao atpica so aqueles interferidospor servides de passagem de linhas de energia eltrica, minerodutos e oleodutos,cujos procedimentos para avaliao monetria das indenizaes decorrentes deramorigem a vrios trabalhos tcnicos publicados por profissionais que dedicam aavaliaes e percias de em engenharia.

PELLEGRINO, Jos Carlos (1969), engenheiro civil e eletricista, em Critriopara Avaliao de Faixa de Servido, revista Dirigente Construtor, pg 59, de

outubro de 1969, desenvolveu o critrio de avaliao fundamentado no impacto dasrestries da servido na rentabilidade do imvel, gerando coeficiente de servidoigual a 0,3333 e 0,6667, para imveis rurais e urbanos, respectivamente, que soaplicados sobre o valor de mercado das terras da faixa de servido.

Segundo Pellegrino (1969) o coeficiente de servido ou ndice de depreciao(n) pode variar em funo do local e poca da avaliao, calculado por: n = t/i, onde:t = taxa de renda lquida anual sobre o valor das terras nuas da faixa de servido(Vf); i= taxa anual de renda lquida sobre o valor da indenizao (Vi).

VASCONCELLOS FILHO, Philippe Westin C. (Dcada 1970), engenheiroagrnomo, em Indenizao de Servides, props ndices depreciativos oucoeficientes de servides a serem aplicados nos valores de mercado dos terrenos

rurais atingidos por faixa de servido (Tabela 1).

N P T T A C

NO CONFORMIDADES

F

; >

DEMANDA DE SERIOS PARA

REGULARIAO

N

N

N

I ,

/ , ;

O , ;

A APP;

>

>

>

E

; >

A ; >

A ; >

N

RESTRIO AO USO

ALTERNATIO DA TERRA

>N

>

>

>

>

>

>


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Tabela 1- Fatores de depreciao do valor de mercado de terrenos rurais

Fonte: VASCONCELLOS FILHO, Philippe Westin C. (Dc. 1970)

Segundo Vasconcellos (Dcada 1970, grifo nosso) os ndices da Tabela 1 uma tentativa de padronizao de critrio avaliativos, sujeitos a alteraespeculiares a cada caso de acordo com o bom senso do avaliador, que deve serjustificado.

Assim, com base nos ndices de depreciao de Vasconcellos (Tabela 1), ovalor de indenizao (Vi), decorrente do prejuzo pela constituio da servido, calculado por: Vi= Id(ndice de depreciao) x Vtn (valor da terra nua).

Nos critrios apresentados, os coeficientes de servido ou ndices dedepreciao propostos no so fixos, dependem das caractersticas de cada localanalisado, da receita lquida do imvel, dos preos observados do imvel nomercado imobilirio e do custo de oportunidade para aplicao financeiras,entretanto, a maioria das avaliaes de indenizao utilizam os coeficientes com osmesmos valores desde sua criao.

A maioria das avaliaes de indenizaes decorrentes da constituio defaixa de servido, para instruir aes judiciais e procedimentos administrativos,adotam, preferencialmente, o critrio sugerido por Pellegrino (1969) e, em segundolugar, o critrio proposto por Vasconcellos (Dcada 1970).

Outros profissionais da avaliao e percia de engenharia publicaram artigos

tcnicos pertinentes a depreciao do valor de mercado de terrenos, rurais eurbanos, interferidos por faixas de servido de passagem, entre os quaisdestacamos DOS ANJOS, Walter Zer (1999), LOPES, Jos Tarcsio Doubek (2007),ARANTES, Carlos Augusto (2003), CRISPIN, Eldan Ramos (2009) e LIMA, MarceloRossi de Camargos (2013).

Nos trabalhos dos citados autores verifica-se a unanimidade em propor umcritrio para calcular o prejuzo decorrente da restrio do aproveitamento doterreno, atravs de um ndice de depreciao do valor de mercado do terrenointerferido por faixa de servido de passagem.

Na estimativa do valor de mercado de terrenos em situao atpicasdevemos faz-la, preferencialmente, atravs do mtodo comparativo direto de dados

do mercado (imobilirio), conforme preconizado pela ABNT NBR 14653, partes 2 e 3(2011; 2004).

L

O30% 30%

33%

10%

10% 2%

2%

3% 5%

8% 10%

20% (10% 20%)

63% 100%

) I

) F R

) D

) S ()

I = D

P F

) P C

) P

) L

) P


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7

Caso a no conformidade ou atributo atpico do imvel objeto da avaliaono seja comum no mercado imobilirio em estudo, ou seja, no exista imveis dereferncia, com e sem a anomalia detectada, para servir de comparao predio

de valor, devemos avaliar o imvel como no existisse qualquer restrio eposteriormente depreciarmos o valor encontrado em funo da atipicidade, utilizandondice de depreciao calculados e justificados.

Tabela 2- Situaes atpicas e sugestes de procedimentos para avaliao


6 CRITRIO DE CORREO DE VALOR DE MERCADO DE TERRENOS

ATPICOS

Trata-se de sugesto, para discusso e teste, de critrio para correo dapredio do valor de mercado de imveis em situao atpica, quando as refernciasdo mercado imobilirio, no guardam uma relao de pertinncia com o objeto deavaliao, por existir algum atributo de comparao, qualitativo e/ou quantitativo,que extrapola os limites das fronteiras amostrais, limite mximo ou limite mnimo, deuma ou mais caractersticas dos imveis obtidos para comparao.

O critrio de correo proposto se baseia no trabalho tcnico de DOS ANJOS,Walter Zer (1999), denominado Critrio e Mtodo para Determinao do Coeficientede Servido em Faixas de Domnio, apresentado no X Congresso Brasileiro de

Engenharia de Avalies e Percias.

AALIAO

T A C PASSOS

1) , ,

; ;

2) C

;

3) A

E

; N

A ,

; .

1) , ,

; ;2)

;

F

;

N

1) , ,

; ;

2)

;

A ; N

N

1) , ,

; ;

2)

;

A

;

1) , ,

; ;

2)

;

A

APP;

1) , ,

; ;

2)

;

O ,

;

NO CONFO RMIDADES


REGULARIAO

I

, /

,

;


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8

Dos Anjos (1999) sugeriu o clculo do coeficiente de servido ou ndice dedepreciao, para valores de mercado de terrenos interferidos por faixa de servido,considerando ndices de desvalorizao do terreno afetado associado a razo entre

a rea atingida e rea total do imvel (coeficiente de afetao).A expresso matemtica sugerida pelo autor: CS = (A + B)(1-X), onde (A + B)correspondem a desvalorizao do terreno da faixa de servido, e Xo coeficientede afetao (razo entre rea atingida e rea total da propriedade), define ocoeficiente de servido a ser aplicado sobre o valor de mercado do terrenointerferido pela faixa de servido.

Adotando a mesma linha de raciocnio de Dos Anjos (1999), onde adesvalorizao do terreno afetado comunica com o coeficiente de afetao dapropriedade, sugerimos que o valor de mercado (Vu), por unidade de rea, estimadopara terrenos em condies normais, seja depreciado para a condio de situaoatpica pela seguinte expresso matemtica:

Vud= Vu* ((PAa/PAn)(Aa/At)), onde:

Vud= valor do terreno em situao atpica, por unidade de rea;Vu=valor do terreno em condies normais, por unidade de rea;PAa= potencial de aproveitamento em situao atpica (ou situao depois);PAn= potencial de aproveitamento em situao normal (ou situao antes);Aa= rea do terreno afetado, interferido ou atingido (m ou ha); eAt= rea total do imvel (m ou ha).


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9

Quadro 2 - Aplicao da correo do valor de mercado do terreno


O aproveitamento do terreno objeto da avaliao, em condies normais(PAn) e atpicas (PAa), est relacionado ao aproveitamento, aspectos construtivos eagrosilvipastoris, de imveis urbanos e rurais, respectivamente, cabendo aoavaliador optar pelo coeficiente ou numeral que melhor representa as prticas domercado imobilirio onde o imvel esteja inserido.

Pelos testes realizados com a expresso matemtica sugerida neste trabalho necessrio alguns procedimentos de ajuste demonstrados nos quadros a seguir.

Quadro 3 - Ajuste em relao a rea atingida


30,00 1,50

0,70 0,40

0,24

$ 20.000,00 R$ 600.000,00

$ 1.44,14 R$ 583.444,23

T

R$ 16.555,77

P

R$ 551,86

C

((/)(/))

(R$/ R$/)

((/)(/))*

,

( ) (R$/ R$/)


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10

Quadro 4 - Ajuste em relao ao potencial de aproveitamento


Quadro 5 - Ajuste em relao ao aproveitamento do terreno em situao

atpica



11/14

11

Quadro 6 - Outras anlises pertinentes


30,00 0,01 0,03%

0,70 0,70 100,00%

1,0000 0,00%

$ 20.000,00 R$ 600.000,00

$ 20.000,00 R$ 600.000,00 R$ 20.000,00

T P ()

R$ 0,00 R$ 0,00

P

R$ 0,00

C

((/)(/))

(R$/ R$/)

((/)(/))*

,

( ) (R$/ R$/)


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Tabela 2 - Testes preliminares da aplicao da equao de corre

IDENTIFICAO DOOBJETO DAAALIAO

REAPOTENCIAL DE

APROEITAMENTO

ALOR PORUNIDADEDE REA

TERRENOEM

CONDIONORMAL

(R$)

NDICE DECORREO DOALOR DE

MERCADO

ALOR DE CORRIGIDO (R$)

TOTAL ()ATINGIDA

()

SITUAONORMAL

(PA)

NOASITUAO

OU ATPICA(PA)

((PA/P)(A/A))POR UNIDADE

DE REA

JUATUBA

33E 3.300,00 0,00 1,00 1,00 19,35 1,0000 19,35

35E 2.677,00 2.677,00 0,80 0,15 19,35 0,1875 3,63

36E; 37E; 38E 33.600,00 33.600,00 0,80 0,15 15,35 0,1875 2,88

31E 2.000,00 2.000,00 0,80 0,15 19,55 0,1875 3,67

26E 2.500,00 2.500,00 1,00 1,00 19,47 1,0000 19,47

23E 1.600,00 1.600,00 1,00 1,00 19,61 1,0000 19,61

BH GUTIERRE 393,00 393,00 393,00 160,60 1.357,22 0,4087 554,63

BH GUTIERRE 393,00 232,40 393,00 160,60 1.357,22 0,5891 799,51



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7 CONCLUSO

A avaliao de imveis em situao atpica deve ser realizada,preferencialmente, pelo mtodo comparativo direto de dados de mercado, entretanto,quando a(s) diferena(s) entre os dados do mercado imobilirio (elementos da amostra)e o imvel objeto da avaliao no pode(m) ser tratada(s) adequadamente porcomparao direta, recomenda-se avali-lo como no houvesse qualquer restrio(situao paradigma), e, em seguida, submeter a estimativa de valor a um ndice dedepreciao que reflita o impacto da no conformidade.

Para clculo do ndice de depreciao sugerimos a expresso matemtica:(PAa/PAn)(Aa/At), que considera aspectos no subjetivos relacionados aoaproveitamento econmico da propriedade, correlacionado com a rea atingida e area total da propriedade, com os ajustes considerados neste trabalho.

As situaes atpicas que nos referimos, ocorrem em conjunto ou

separadamente, podem impactar a formao do valor de mercado do bem imvel emdecorrncia de:

Este trabalho induz a discusso sobre a matria abordada e no esgota o assuntorelacionado a avaliao tcnica de imveis em situao atpicas.

AALIAO

T A C PASSOS

1) , ,

; ;2) C

;

3) A

E

; N

A ,

; .

1) , ,

; ;

2)

;

F ;

N

1) , ,

; ;

2)

;

A ; N

N

1) , ,

; ;

2)

;

A

;

1) , ,

; ;

2)

;

A

APP;

1) , ,

; ;

2)

;

O ,

;

NO CONFORMIDADES


REGULARIAO

I

, /

,

;


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BIBLIOGRAFIA

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